Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti … · 2011-01-27 · Analýza regionálních disparit ve finan ... má v první řadě přítomnost hlavního

Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými

obcemi uvnitř vybraných krajů Závěrečná zpráva z aktivity A1004

Autoři:

Mgr. Jana Vobecká, Ph.D. RNDr. Tomáš Kostelecký, CSc.

Ing. Martin Ferko Ing. Milan Polednik

Mgr. Jan Sládek

V Praze dne 20. 12. 2010

1

Obsah

I. Úvod ..................................................................................................................................................4

II. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických

ukazatelů ve Středočeském kraji ......................................................................................................5

Typologie území ve Středočeském kraji ...........................................................................................6

Charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení ve Středočeském kraji ................................9

III. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických

ukazatelů v Moravskoslezském kraji ............................................................................................. 17

Typologie území v Moravskoslezském kraji .................................................................................. 19

Finanční dostupnost bydlení podle jednotlivých ORP a jednotlivá města s 10 000 a více

obyvateli ........................................................................................................................................ 21

Fyzická dostupnost bydlení v Moravskoslezském kraji ................................................................. 28

IV. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických

ukazatelů v Jihomoravském kraji ................................................................................................... 30

Typologie území ORP v Jihomoravském kraji ................................................................................ 32

Typologie měst Jihomoravského kraje .......................................................................................... 36

Finanční dostupnost bydlení v JMK ............................................................................................... 37

Fyzická dostupnost bydlení v Jihomoravském kraji ...................................................................... 45

V. Závěry ............................................................................................................................................ 50

VI. Reference .................................................................................................................................. 51

VII. Přílohy ........................................................................................................................................ 52

Slovníček pojmů ............................................................................................................................ 52

Použitá data ................................................................................................................................... 53

2

Seznam kartogramů

Kartogram 1: Typologie území pro Středočeský kraj ...............................................................................8

Kartogram 2: Price-to-income ratio ve Středočeském kraji .................................................................. 11

Kartogram 3: Ceny standardních bytů ve Středočeském kraji .............................................................. 12

Kartogram 4: Price-to-income ratio ve městech Středočeského kraje ................................................. 13

Kartogram 5: Relativní zatížení tržním nájemným ve Středočeském kraji ............................................ 14

Kartogram 6: Nová bytová výstavba ve Středočeském kraji ................................................................. 15

Kartogram 7: Plodnost ve městech Středočeského kraje a Praze ......................................................... 16

Kartogram 8: Okresy Moravskoslezského kraje, obce s počtem obyvatel nad 10 000 a vymezení

ostravské aglomerace ...................................................................................................................... 18

Kartogram 9: Ukazatel price-to-income ve správních obvodech ORP pro MSK .................................... 22

Kartogram 10: Ukazatel price-to-income pro obce nad 10 000 obyvatel v rámci MSK ........................ 23

Kartogram 11: Ceny standardních bytů pro obce nad 10 000 obyvatel v rámci MSK ........................... 24

Kartogram 12: Ukazatel rent-to-income pro obce nad 10 000 obyvatel v rámci MSK ......................... 25

Kartogram 13: Ukazatel rent-to-income pro ORP v rámci MSK ............................................................ 26

Kartogram 14: Regulované nájemné pro města s obyvateli nad 10 000 MSK ...................................... 27

Kartogram 15: Dokončené byty na 1000 obyvatel ve správních obvodech ORP pro MSK ................... 28

Kartogram 16: Dokončené byty na 1000 obyvatel pro města s obyvateli nad 10 000 v MSK .............. 29

Kartogram 17: Přehled ORP v Jihomoravském kraji .............................................................................. 32

Kartogram 18: Ceny standardního bytu v ORP Jihomoravského kraje ................................................. 38

Kartogram 19: Ceny standardního bytu v ORP Jihomoravského kraje ................................................. 39

Kartogram 20: Ukazatel price-to-income v ORP Jihomoravského kraje ............................................... 40

Kartogram 21: Ukazatel price-to-income ve městech Jihomoravského kraje ...................................... 41

Kartogram 22: Ukazatel rent-to-income v ORP Jihomoravského kraje ................................................. 42

Kartogram 23: Ukazatel rent-to-income ve městech Jihomoravského kraje ........................................ 42

Kartogram 24: Regulovaný nájem v poměru k příjmům ve městech Jihomoravského kraje ................ 43

Kartogram 25: Dokončené byty v ORP Jihomoravského kraje .............................................................. 46

3

Seznam tabulek

Tabulka 1: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Středočeského

kraje .....................................................................................................................................................8

Tabulka 2: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad 10 000 obyvatel Středočeského

kraje .................................................................................................................................................. 10

Tabulka 3: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Moravskoslezského

kraje .................................................................................................................................................. 20

Tabulka 4: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad 10 000 obyvatel

Moravskoslezského kraje ................................................................................................................. 20

Tabulka 5: Typologie ORP Jihomoravského kraje .................................................................................. 35

Tabulka 6: Typologie Jihomoravského kraje – města nad 10 000 obyvatel .......................................... 37

Tabulka 7: Vybrané charakteristiky úrovně bydlení r. 2001 .................................................................. 47

4

Úvod

Cílem této studie je vnitro-regionální analýza disparity ve fyzické a finanční dostupnosti bydlení

za účelem odhalení vnitrokrajských rozdílů a diskuse relevance jejich zohlednění při aplikaci

konkrétních návrhů bytové politiky. Tato aktivita navazuje na předešlé analýzy, jejichž výstupem

jsou např. publikace („policy papers“) Podpora dostupnosti bydlení pro lidi akutně ohrožené

sociálním vyloučením – mezinárodní perspektiva a návrhy opatření v ČR, Moderní nástroje

sociálního bydlení pro mladé rodiny jako nepřímá podpora růstu porodnosti nebo Regionální

rozdíly ve finanční dostupnosti bydlení jako bariéra pro migraci za prací – analýza a možné

nástroje státu (dostupné jako PDF na http://www.disparity.cz).

Na rozdíl od předchozích publikací zaměřených na analýzu disparit mezi vybranými regiony

(Praha, Středočeský kraj, Moravskoslezský kraj a Jihomoravský kraj), tato analýza sleduje rozdíly

uvnitř zmíněných regionů – s výjimkou Prahy. Výstupem je především typologie různých území

uvnitř sledovaných regionů a popsání této rozdílnosti z hlediska finanční a fyzické dostupnosti

bydlení, ale porodnosti a kvalitativních faktorů rozvoje. Takto byla zjištěna lokální specifika, se

kterými je třeba počítat při tvorbě politik bydlení.

Námi shromážděná a zjištěná data (viz Příloha) byla zkoumána jak na úrovni tzv. obcí s rozšířenou

působností (ORP), tak na úrovni měst s populací nad 10 000 obyvatel ve třech sledovaných krajích

ČR. Sledovaným obdobím jsou roky 2008 až 2010.

Struktura studie sleduje regionální úroveň členění a pro každý region přichází s typologiemi

oblastí ORP a vybraných měst. Ty jsou následně komentovány z hlediska rozdílů v dostupnosti

bydlení, porodnosti, ale také historického vývoje či polohy regionu. Takto je možno hledat

souvislosti mezi vývojem a podobou regionu, dostupností bydlení a demografickým chováním

populace.

V závěru studie tým shrnuje hlavní poznatky zejména s ohledem na budoucí sběr a sledování dat,

rovněž vztahuje výsledky analýz k tvorbě politik bydlení.

5

I. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných

demografických ukazatelů ve Středočeském kraji

Vnitrokrajské rozdíly ve Středočeském kraji jsou významné ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení,

stejně tak i v demografické, sociální a ekonomické struktuře. Vliv na významné vnitrokrajské disparity

má v první řadě přítomnost hlavního města Prahy uprostřed Středočeského kraje. Praha jako

dominantní centrum ekonomické aktivity, pracovních příležitostí, služeb a infrastruktury kolem sebe

vytváří metropolitní oblast. Vliv Prahy tak zasahuje do značné části Středočeského kraje avšak

nerovnoměrně a s různou intenzitou. Některé oblasti při vnější hranici Středočeského kraje vykazují

socio-demografické a ekonomické charakteristiky naznačující určitou periferialitu a o determinujícím

vlivu hlavního města se zde nedá již hovořit.

Metropolitní oblasti kolem Prahy jsou charakteristické svou ekonomickou provázaností s rozvojem

Prahy. Jsou to oblasti, odkud velká část pracujících obyvatel dojíždí do zaměstnání do Prahy nebo do

jiných obcí, kde jsou pracovní místa generována blízkostí k hlavnímu městu (např. pracovní místa

v příměstských nákupních zónách a provozech). Jsou to oblasti, které jsou relativně dobře dopravně

dostupné a odkud cesta k hranici Prahy netrvá déle než asi půl hodiny. Tyto oblasti také v posledním

desetiletí zaznamenávají dynamický růst počtu obyvatel. Je to dáno intenzivní rezidenční

suburbanizací, která je převážně výsledkem stěhování obyvatel hlavního města za jeho hranice.

Motivací rezidenční suburbanizace je kombinace faktorů ceny bytu nebo domu, únosná vzdálenost

do města (místa pracoviště) a kvalita životního prostředí.

V periferních oblastech Středočeského kraje je dynamika rezidenční migrace i růstu nové zástavby

daleko nižší než v metropolitním zázemí. Dojížďka za prací do Prahy není příliš intenzivní a jedná se o

oblasti jejichž rozvoj je závislý spíše na místních lokálních centrech. Vzhledem k nižším cenám

nemovitostí však i v těchto oblastech postupně dochází k oživování migračního objemu. Vnitrokrajská

diferenciace ve finanční dostupnosti bydlení tak reflektuje v první řadě polohu a atraktivitu uzemní

jednotky v metropolitním systému Prahy. Druhořadým faktorem je pak významnost a atraktivita

lokálních center. Stejným způsobem je také určována demografická dynamika v území (migrační

saldo, věková struktura, počet narozených dětí). Nabídka a poptávka po nemovitostech pak určuje

intenzitu nové bytové výstavby.

Analýzu jsme prováděli s cílem ujasnit si vnitrokrajskou diferenciaci v dostupnosti bydlení a ze zjištění

dále vyvozovat, které navrhované nástroje bytové politiky jsou pro jaká území adekvátní. Zaměřili

6

jsme se v první řadě na dvě územní úrovně: obce nad 10 000 obyvatel a na území správních obvodů

obcí s rozšířenou působností (ORP). Na základě statistické analýzy (shluková analýza) na datech z let

2008 a 2009 jsme byli schopni určit, která města a která území ORP se navzájem podobají

v charakteristikách finanční a fyzické dostupnosti bydlení a úrovně plodnosti.

Typologie území ve Středočeském kraji

1. Vnitřní metropolitní zázemí

Tato oblast je charakteristická vysokou absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, velmi

dynamickou bytovou výstavbou a vyšším věkem žen při narození prvního dítěte. Ve všech těchto

ukazatelích významně převyšují krajský průměr (viz Tab. 1). Do vnitřního metropolitního zázemí patří

území obvodů ORP těsně sousedících s hlavním městem, tj. Brandýs nad Labem-Stará Boleslav,

Černošice a Říčany. Úroveň analyzovaných ukazatelů je jednoznačně ovlivněna intenzivní rezidenční

suburbanizací. Vysoká poptávka po nemovitostech se odráží v intenzitě bytové výstavby i v cenách

nemovitostí. Tyto ceny si mohou dovolit zaplatit většinou spíše domácnosti s vyššími příjmy. Vyšší věk

žen při narození prvního dítěte (29,3 roku) není možné vysvětlit jen v přímé souvislosti s dražším

bydlením. Bude pravděpodobně primárně způsoben především vyšší úrovní vzdělání matek v těchto

ORP a jejich rodinným stavem (je zde pravděpodobně vyšší zastoupení vdaných žen, které mají vyšší

průměrný věk při narození dítěte než ženy svobodné). Zároveň jsme v našem předchozím výzkumu na

úrovni okresů prokázali, že i po kontrole věkové a vzdělanostní struktury žen zůstává statisticky

významně nižší úroveň plodnosti žen ve městech a jejich bezprostředním zázemí (Kostelecký,

Vobecká 2009) než v periferních oblastech. Vedle výše uvedených ukazatelů s nadprůměrnými

hodnotami vykazuje Vnitřní metropolitní zázemí průměrné zatížení výší tržního nájemného

v porovnání s ostatními obvody ORP v kraji.

2. Vnější metropolitní zázemí I

Oblast se vyznačuje vysokou relativní cenou vlastnického bydlení, a mírně nadprůměrným relativním

zatížením tržním nájemným. Zároveň je v tomto typu mírně podprůměrná intenzita bytové výstavby

a průměrný věk matek při narození prvního dítěte. Do tohoto typu patří správní obvody ORP:

Benešov, Beroun, Český Brod, Dobříš, Kladno, Kolín, Kutná Hora, Nymburk, Poděbrady, Rakovník a

Slaný.

7

3. Vnější metropolitní zázemí II

Na rozdíl od předchozího typu se tato oblast vyznačuje nižší (spíše průměrnou) cenou vlastnického

bydlení a průměrnou cenou tržního nájemného. Zároveň se v těchto obvodech ORP staví relativně

větší počet nových bytů. Do tohoto typu patří obvody ORP: Kralupy nad Vltavou a Lysá nad Labem. Je

tedy možné, že právě stávající nižší cena nemovitostí podněcuje vyšší stavební aktivitu a vyšší

migrační zisky v poslední době. Je možné už jen spekulovat, že v obvodech ORP z Vnějšího

metropolitního zázemí I. vyšší cena nemovitostí již utlumuje poptávku po nových nemovitostech,

tudíž se tam méně staví. Je také možné, že pro některé nižší příjmové kategorie jsou tyto oblasti

nedostupné, a tak hledají alternativu v „levnějších oblastech“ s podobnou metropolitní polohou. To

jsou v současné době právě obvody ORP Kralupy nad Vltavou a Lysá nad Labem.

4. Metropolitní periferie

V porovnání s průměrem kraje se území tohoto typu vyznačují velmi podprůměrnou cenou bytů a

podprůměrným tržním nájemným. Také dynamika bytové výstavby je v tomto území pod průměrem

Středočeského kraje. Zároveň je zde také nižší průměrný věk matek při narození prvního dítěte.

Z hlediska metropolitní polohy vůči Praze se jedná o okrajové regiony na severním a jižním okraji

Středočeského kraje. Do tohoto typu patří obvody ORP: Čáslav, Hořovice, Mělník, Mladá Boleslav,

Mnichovo Hradiště, Neratovice, Příbram, Sedlčany, Vlašim a Votice. Tato území již nejsou v zóně

intenzivní pracovní dojížďky do Prahy a residenční suburbanizace. Tomu napovídají nejen ceny

nemovitostí, ale také podprůměrná intenzita nové bytové výstavby. Je zde také nižší průměrný věk

matek při narození prvního dítěte (27,5 roku).

8

Kartogram 1: Typologie území pro Středočeský kraj

Tabulka 1: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Středočeského kraje

průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ

Ceny standardního bytu 1964 ++ 1685 o 1613 - 1416 - -Ceny / příjmy 82,8 + 87,5 ++ 79,4 o 68,8 - - -Tržní nájmy / příjmy 35,0 o 36,4 + 34,3 o 32,0 -Průměrný věk matek při narození prvního dítěte 29,3 ++ 27,8 o 28,0 o 27,5 -Dokončené byty na 1000 obyv. 15,3 +++ 4,4 - 8,5 ++ 3,5 - -Dokončené byty na 1000 trvale obydlených bytů 51,4 +++ 12,4 - 25,6 ++ 9,9 - -

Typ 3: Vnější metropolitní zázemí II.Kralupy nad Vltavou, Lysá nad Labem

Typ 2: Vnější metropolitní zázemí I. Benešov, Beroun, Český Brod, Dobříš, Kladno, Kolín, Kutná Hora, Nymburk, Poděbrady, Rakovník, Slaný

Typ 1: Vnitřní metropolitní zázemí Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Čermošice, Říčany

Typ 4: Metropolitní periferieČáslav, Hořovice, Mělník, Mladá Boleslav, Mnichovo Hradiště, Neratovice, Příbram, Sedlčany, Vlašim, Votice

Pozn. 1: Značky ++, --, apod. označují velikost odchylky od krajského průměru. Slouží pro snadnější orientaci. Pozn. 2: Rozdělení do typů proběhlo na základě shlukové analýzy hodnot v jednotlivých ORP. Zdroj: Autoři na datech ČSÚ a IRI.

9

Charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení ve Středočeském kraji

V další fázi jsme analyzovali obdobné charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení a

plodnosti v obcích s 10 000 a více obyvateli Středočeského kraje. Ukázalo se, že i u nich hraje roli

poloha v metropolitní oblasti. Navíc se zdá, že významnou roli hraje také dopravní dostupnost a

kvalita životního prostředí. Podobným postupem jako u obvodů ORP jsme dospěli k definici tří typů

středočeských obcí nad 10 000 obyvatel.1

1. Města dobré dopravní dostupnosti a životního prostředí

Do tohoto typu patří města Benešov, Beroun, Poděbrady a Říčany. Všechna jsou z Prahy dobře

dopravně dostupná jak vlakem, autobusem, tak rychlostní silnicí. Některé z nich leží navíc

v metropolitním zázemí hlavního města (Říčany, Beroun). Všechna tato města mají reputaci dobrého

životního prostředí, v blízkosti atraktivní zeleně apod. Ceny bytů jak absolutní tak relativní jsou zde

vysoko nad průměrem všech středočeských obcí nad 10 000 obyvatel. Také se v těchto městech staví

velký počet nových bytů. Tržní nájemné je zde mírně nadprůměrné a regulované nájemné spíše mírně

podprůměrné (viz Tab. 2).

2. Města dobré dopravní dostupnosti a lokální centra

Do tohoto typu patří města Čelákovice, Kladno, Kolín, Kralupy nad Vltavou, Kutná Hora, Nymburk a

Slaný. Města Kladno a Čelákovice nejsou od Prahy příliš vzdálená, jsou relativně dobře dopravně

dostupná (i když poněkud hůře než města v typu 1), ale mají pravděpodobně nižší residenční

atraktivitu než města předešlé kategorie. Města Kolín, Kralupy nad Vltavou, Kutná Hora, Nymburk a

Slaný jsou spíše dále od hlavního města, nicméně jejich velikost a ekonomická významnost z nich činí

přirozená lokální centra. Ceny bytů jsou v porovnání s ostatními středočeskými městy nad 10 000

obyvatel průměrné a tržní i regulované nájmy jen mírně nad průměrem. Nová bytová výstavba také

nevybočuje svou dynamikou z průměru.

1 Vzhledem k nedostupnosti některých dat nebyla do analýzy zařazena města Mělník a Rakovník.

10

3. Ostatní lokální centra

Tato skupina je relativně heterogenní. Je tvořena skupinou středočeských obcí nad 10 000 obyvatel,

kde jsou v porovnání s výše uvedenými městy nižší absolutní i relativní ceny nemovitostí, nižší tržní i

regulované nájmy, ale také o trochu nižší úhrnná plodnost. Do tohoto typu patří města Brandýs nad

Labem-Stará Boleslav, Čáslav, Mladá Boleslav, Neratovice, Příbram a Vlašim. Jsou to města, která jsou

buďto na periferii regionu (Čáslav, Vlašim) nebo města, kde převažuje panelová bytová výstavba. To

v kombinaci s odlehlejší polohou od hlavního města (s výjimkou Brandýsa nad Labem-Staré Boleslavi)

a pravděpodobně i méně atraktivním životním prostředím vede k výše popsanému profilu.

Tabulka 2: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad 10 000 obyvatel Středočeského kraje

průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typCeny standardního bytu 2152 ++ 1804 o 1591 - -Ceny / příjmy 104,4 ++ 88,1 o 75,7 - -Tržní nájmy / příjmy 37,0 + 37,0 + 34,1 -Úhrnná plodnost 1,58 + 1,55 + 1,42 - -Dokončené byty na 1000 obyv. 6,7 +++ 2,9 - 2,6 -Nájemné regulované 43,3 - 49,5 + 42,5 -Regulované nájmy / příjmy 14,3 - 16,6 + 13,8 -

Typ 1: Benešov, Beroun, Poděbrady, Říčany

Typ 2: Čelákovice, Kladno, Kolín, Kralupy nad Vltavou, Kutná Hora, Nymburk, Slaný

Typ 3: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Čáslav, Mladá Boleslav, Neratovice, Příbram, Vlašim

Pozn.1: Značky ++, --, apod. označují velikost odchylky od krajského průměru. Slouží pro snadnější orientaci. Pozn. 2: Rozdělení do typů proběhlo na základě shlukové analýzy hodnot v jednotlivých ORP. Pozn. 3: Vzhledem k nedostupnosti některých dat nebyla do analýzy zařazena města Mělník a Rakovník Zdroj: Autoři na datech ČSÚ a IRI.

Nyní se podíváme na konkrétní hodnoty jednotlivých ukazatelů dostupnosti bydlení a plodnosti

v správních obvodech ORP a městech nad 10 000 obyvatel. Ty dokreslí rozsah územní diferenciace

hodnot ukazatelů a mohou dále sloužit jako podklad pro úvahy nad významem vnitro-krajsky

diferencovaných přístupů k navrhovaným nástrojům bytové politiky.

Finanční dostupnost vlastnického bydlení má ve Středočeském kraji vysokou variabilitu. To platí jak o

absolutních hodnotách, tak také o relativní dostupnosti vztažené k odhadnuté výši příjmů

11

(ceny/příjmy).2 Absolutně nejvyšší tržní cena standardního bytu je v obvodu ORP Říčany (2,03 milionů

Kč) a dále v obvodech ORP Černošice, Beroun a Poděbrady (1,87 milionů Kč). I ta nejvyšší cena

v obvodu ORP Říčan je však výrazně nižší než průměrná cena v Praze (3,25 milionů Kč). Nejnižší

průměrné ceny standardního bytu jsou pak v obvodech ORP Sedlčany (1,17 milionu Kč), Votice,

Čáslav a Vlašim (1,28 milionu Kč).

Kartogram 2: Price-to-income ratio ve Středočeském kraji

Vztáhneme-li tyto ceny k odhadnutému průměrnému platu v okrese, dostaneme relativní ukazatel

dostupnosti bydlení, tj. kolik průměrných měsíčních platů by musela osoba zaplatit za standardní byt

v daném obvodu ORP (price-to-income ratio). Nejvyšších hodnot zde nedosahují obvody ORP Říčany

ani Černošice, ale obvody ORP Poděbrady (99 průměrných měsíčních platů), Beroun, Benešov, Dobříš

a Kladno (90), až potom následují Černošice (88) a dále pak Říčany (84). Z toho vyplývá, že vedle

oblastí s vysokou absolutní cenou nemovitostí existují jiné oblasti, kde relativní ceny vztažené

k příjmům jsou vysoké, a tak jsou nemovitosti hůře dostupné pro rezidenty. Pro osoby vydělávající

místně průměrný příjem je tak obzvláště těžké financovat vlastnické bydlení. Obvody ORP s relativně

nejlépe dostupným bydlením jsou Mnichovo Hradiště (63), Sedlčany, Votice, Vlašim a Mělník (69),

2 Definice ukazatelů použitých v analýze, včetně metodických poznámek, jsou v Příloze.

12

tedy oblasti spíše periferní, kde ceny nejsou příliš ovlivňované poptávkou movitějších obyvatel

pracujících v Praze.

Stejně jako správní obvody ORP s nejnižší cenou nemovitostí a nejdostupnějším bydlením, se také

města nad 10 000 obyvatel s nižšími cenami nacházejí v těchto lokalitách. Jsou to města Vlašim

(absolutní cena: 1,35 milionů Kč, relativně: 71 platů) a Čáslav, v absolutních cenách pak také Příbram,

v relativních pak ještě Mělník. Naopak města nad 10 000 obyvatel s nejvyšší absolutní cenou

standardního bytu jsou města s atraktivním životním prostředím a dobrou dostupností do Prahy:

Říčany (2,47 milionů Kč), Beroun, Čelákovice a Poděbrady (2,01 milionů Kč). Poděbrady (107), Říčany

a Beroun ještě spolu s Benešovem (105) patří k obcím s nejméně příznivou relací tržních cen a

místních příjmů. Tato relace je ovšem opět daleko vyšší v Praze, kde za standardní byt zaplatí osoba

117 průměrných pražských měsíčních platů.

Kartogram 3: Ceny standardních bytů ve Středočeském kraji

13

Kartogram 4: Price-to-income ratio ve městech Středočeského kraje

Z uvedeného vyplývá, že variabilita finanční dostupnosti vlastnického bydlení ve Středočeském kraji

je velmi vysoká a na úrovni měst se mohou průměrné ceny standardního bytu lišit o více než 1 milion

Kč. To spolu s relativní nedostupností bydlení v metropolitní oblasti Prahy může vést k problémům u

nižších příjmových skupin obyvatel. To může vést k intenzivnější prostorové segregaci obyvatel.

Relativní zatížení tržním nájemným (rent-to-income) je méně variabilní než ceny nemovitostí.

Vzhledem k tomu, že nájemní bydlení je zejména záležitostí měst, zaměříme se zde pouze na rozdíly

v relativním zatížení tržním nájemným ve městech nad 10 000 obyvatel. V první řadě je pozoruhodné,

že zatížení tržním nájemným není zdaleka největší v Praze (37,9 % průměrného příjmu). Větší podíl

z průměrného příjmu zaplatí za standardní byt osoby v Kladně (40,3 %), Benešově, Kutné Hoře, ve

Slaném, v Příbrami a v Rakovníku (37,9 %). Nejnižší zatížení tržním nájmem je pak ve Vlašimi (29,0 %),

Čáslavi a Nymburce (32,5 %). Za regulovaný nájem zaplatí obyvatelé středočeských měst nad 10 000

obyvatel v průměru 15 % okresní průměrné mzdy. V Příbrami je to pak necelých 7 % a v Čáslavi pak

téměř 20 %. Vzhledem k probíhajícímu procesu deregulace nájemného se ale tyto relace budou již od

příštího roku zásadně měnit.

14

Kartogram 5: Relativní zatížení tržním nájemným ve Středočeském kraji

Nová bytová výstavba je dle očekávání nejintenzivnější v zázemí Prahy. Tam překračuje středočeský

průměr (5,6 dokončených bytů na 1000 obyvatel) téměř trojnásobně: obvod ORP Brandýs nad

Labem-Stará Boleslav (16,2), Černošice, Říčany (14,5). Intenzivnější bytová výstavba je pak ještě

v obvodech Lysá nad Labem (8,8), Kralupy nad Vltavou a Beroun (7,9). Mezi první a druhou uvedenou

skupinou je velmi značný rozdíl v intenzitě bytové výstavby. Z toho je patrné, jak významnou roli hraje

metropolitní faktor a poptávka po bydlení v zázemí Prahy. Nejnižší intenzita bytové výstavby je

v obvodech ORP Rakovník (1,3), Vlašim, Sedlčany, Nymburk a Kladno (2,7). Nejvyšší intenzita bytové

výstavby ve městech nad 10 000 obyvatel je v Poděbradech (12,9 dokončených bytů na 1000

obyvatel) a v Říčanech (10,4). Nejnižší intenzita je pak v Kralupech nad Vltavou (0,2), Vlašimi, Kladně

a v Rakovníku (0,9). Zde je zajímavé, že relativně vysoká intenzita bytové výstavby v obvodě ORP

Kralup nad Vltavou neznamená, že se této dynamiky dostává i vlastnímu centru regionu. V tomto

obvodě ORP probíhá jednak rezidenční suburbanizace ovlivněná blízkostí hlavního města, zároveň

zde pravděpodobně probíhá i suburbanizace obyvatel Kralup samotných.

15

Kartogram 6: Nová bytová výstavba ve Středočeském kraji

Oba ukazatele plodnosti, se kterými v analýze pracujeme (úhrnná plodnost žen v obcích nad 10 000

obyvatel a průměrný věk matek při narození prvního dítěte ve správních obvodech ORP) ukazují na

odlišnosti mezi hlavním městem, metropolitním zázemím a periferními oblastmi Středočeského kraje.

Průměrný věk matek při narození prvního dítěte je nejvyšší v Praze (30 let). V rámci Středočeského

kraje je nejvyšší věk prvorodiček v obvodech ORP v bezprostředním okolí Prahy: Černošice (29,6),

Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Říčany (29,1). Nejnižší věk matek při narození prvního dítěte je

v obvodech ORP Čáslav (27,0), Rakovník, Kutná Hora, Sedlčany a Slaný (27,1). V ostatních ORP se

průměrný věk pohybuje okolo 28 let. Vyšší věk prvorodiček v metropolitním zázemí je v prvé řadě

způsoben vyšší vzdělanostní úrovní žen v modálním reprodukčním věku. Vzdělanostní struktura žen

je bezpochyby ovlivněná selektivní rezidenční suburbanizací movitějších osob (často osoby s vyšším

vzděláním). To je také hlavní důvod, proč jsou hodnoty v těchto obvodech ORP blízké těm pražským.

Nelze ovšem vyloučit určitou roli faktoru finanční dostupnosti bydlení na věk prvorodiček. Statisticky

to na daných datech není možné ověřit, nicméně z předchozích výzkumů víme, že po kontrole

vzdělanostní struktury žen přetrvává v regionech s nižší nezaměstnaností, vyššími mzdami a dražšími

nemovitostmi vyšší věk prvorodiček (Kostelecký, Vobecká 2009).

16

Úhrnná plodnost ve středočeských městech nad 10 000 obyvatel je nejvyšší v bezprostředním zázemí

Prahy. Opět se zde projevuje vliv suburbanizace a to tak, že ženy, které plánují založení nebo rozšíření

rodiny se stěhují z Prahy do jejího zázemí za prostornějším bydlením a lepší kvalitou života pro rodinu

(Čelákovice 1,71; Beroun, Říčany 1,61). Relativně vyšší úroveň plodnosti je také ve Slaném (1,64). Zde

ovšem nestojí za vyšší úrovní plodnosti rezidenční suburbanizace, ale jiné faktory typu etnické a

vzdělanostní struktury obyvatel. Nejnižší úroveň úhrnné plodnosti je pak ve Vlašimi (1,33) a v Praze

(1,34). Opět v obou těchto oblastech je nízká úroveň plodnosti zapříčiněna odlišnými faktory. Pro

jejich vysvětlení není ovšem v naší analýze dostatek podkladů. Obecně lze říci, že rozdíly v úhrnné

plodnosti mezi středočeskými městy, kromě výše zmíněných extrémů, nejsou příliš velké. Na základě

zde užitých dat úhrnné plodnosti nemůžeme učinit závěr, že by finanční nedostupnost bydlení nějak

ovlivňovala úhrnnou plodnost. Na malém počtu jednotek, jakými disponujeme, nemůžeme postupy

kvantitativní analýzy dosáhnout uspokojivého vysvětlení.

Kartogram 7: Plodnost ve městech Středočeského kraje a Praze

17

II. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných

demografických ukazatelů v Moravskoslezském kraji

Moravskoslezský kraj prošel a nadále prochází z hlediska dostupného bydlení výraznými změnami

ekonomiky a odvozeně i změnami sociálními. Na tyto podmínky bydlení reaguje a současně zpětně na

celkový rozvoj působí. Kraj je dlouhodobě poznamenaný strukturou ekonomiky, vysokým podílem

odvětví těžebního a těžkého průmyslu. Tato struktura se ukázala v průběhu transformace více

zranitelnou a to našlo i svou odezvu v rozvoji bydlení. Po roce 1945 až do počátku devadesátých let

rostla bytová výstavba zejména v průmyslových centrech, ve kterých se souběžně velmi rychle

zvyšoval počet obyvatel.

V současném vymezení Moravskoslezského kraje je zcela evidentní polycentrický charakter na jedné

straně (kromě Ostravské aglomerace věnec významných center aglomeraci obklopujících) a na straně

druhé znatelně periferní území v severozápadní a západní části kraje doplněné o Jablunkovský

výběžek na východě. V blízkosti vlastní Ostravské aglomerace vznikají důležité póly rozvoje Opava,

Frýdek– Místek Třinec, Nový Jičín. S podstatnými změnami v ekonomickém rozvoji se ovšem přírůstky

obyvatel nevyskytují v těchto centrech, jsou soustředěny více na jihovýchodě kraje a v Hlučínsku.

Znatelnější úbytky obyvatel jsou zaznamenány v západní části – Krnovsku, Rýmařovsku, Bruntálsku.

Pasivní saldo migrace lze nejvíce pozorovat na severozápadě kraje, ale i v Ostravě a ORP Odry. Střed a

východ kraje se přitom nadále vyznačují vysokou koncentrací obyvatel. Podobně jako v jiných krajích

je větší neobydlenost bytů převážně ve venkovských územích.

V období po roce 1991 (dvě poslední Sčítání lidu, domů a bytů 1991 a 2001) a v následujícím

desetiletí se průvodním jevem ekonomického rozvoje stala relativně vysoká nezaměstnanost

postihující téměř plošně území kraje. Obtížím v ekonomickém rozvoji odpovídají relativně nižší ceny

bytů, což ovšem u části obyvatel s nízkými příjmy (včetně nezaměstnaných) nepřináší výhody

v dostupnosti bydlení. Poměrně nízká úroveň bytové výstavby po roce 1989 se projevila ve snížení

vybavenosti domácností byty zejména v ostravské části kraje. To je spojeno se skutečností, že

západní část kraje má vyšší podíl vlastnického bydlení, kde výstavba nepoklesla tak intenzivně jako

v hromadné výstavbě bytových domů ve větších městech.

18

Kartogram 8: Okresy Moravskoslezského kraje, obce s počtem obyvatel nad 10 000 a vymezení ostravské aglomerace

19

Typologie území v Moravskoslezském kraji

Finanční dostupností se zabýváme uvnitř kraje na úrovni dvou územních celků: obcí s rozšířenou

působností (ORP) a měst s 10 tisíci a více obyvateli. U ORP se jedná o detailnější strukturovaný vhled

do řešené problematiky, u měst jsou hodnocena větší centra kraje s převahou bydlení v bytových

domech. Rovněž to umožňuje hodnocení i jejich spojitosti a podmíněnosti porovnáním ukazatelů. Je

možné soudit jak dalece příslušná ORP je městem s deseti tisíci a více obyvateli ovlivněna, usoudit je

možné i na úroveň zbývající části ORP a zpětného vlivu zázemí na rozvoj města.

Podle územního členění ORP lze nastínit čtyři typy území z hlediska dostupnosti bydlení:

1. Relativně stabilní území ORP, jež se vyznačuje podle několika sdružených, v práci využitých

ukazatelů nižší intenzitou bytové výstavby, průměrnou kraji úrovní cen vlastnických

standardních bytů, vyšší hladinou volně sjednávaného nájemného a průměrným věkem

matek při prvním dítěti. Do této skupiny je možné začadit tato ORP: Bílovec, Bruntál, Frenštát

pod Radhoštěm, Havířov, Jablunkov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Ostrava a Třinec,

2. Nestabilní území ORP se vyznačuje nízkou intenzitou bytové výstavby, ceny standardních

vlastnických bytů jsou na nízké úrovni, volně sjednávané nájemné je rovněž nižší a nižší je i

průměrný věk matek při prvním dítěti. Patří sem následující ORP: Bohumín, Český Těšín,

Kravaře, Orlová, Rýmařov a Vítkov.

3. Oblast s rozvojovým potenciálem v bydlení má vyšší intenzitu výstavby bytů, ceny

standardních bytů jsou na vyšší úrovni a tržní nájemné je rovněž nad průměrem kraje. Vysoký

je i věk matek při prvním dítěti. Do této skupiny se řadí ORP Frýdek-Místek, Hlučín a Opava.

4. Oblast trvalejšího rozvoje má v začleněných ORP tyto znaky: vysokou intenzitu bytové

výstavby (relativně vůči průměru kraje), rovněž ceny standardních bytů jsou vysoké a volně

sjednávané nájemné je vyšší. V těchto ORP je nejvyšší věk matek při narození prvního dítěte.

Do této skupiny se začleňuje pouze jediná ORP Frýdlant nad Ostravicí.

20

Tabulka 3: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Moravskoslezského kraje


Ceny standardního bytu 1050 o 756 - - - 1303 +++ 1259 +++Ceny / příjmy 54,5 o 39,6 - - - 70,4 +++ 63,5 ++Tržní nájmy / příjmy 31,2 + 24,2 - - 36,2 ++ 35,5 ++Průměrný věk matek při narození prvního dítěte 26,6 o 26,1 - - 27,2 ++ 27,4 ++Dokončené byty na 1000 obyv. 1,9 - 1,9 - 3,3 ++ 7,7 +++Dokončené byty na 1000 trvale obydlených bytů 5,5 - 5,2 - - 9,4 ++ 25,4 +++

Typ 1: Bílovec, Bruntál, Frenštát pod Radhoštěm, Havířov, Jablunkov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Odry, Ostrava, Třinec

Typ 2: Bohumín, Český Těšín, Kravaře, Orlová, Rýmařov, Vítkov

Typ 3: Frýdek-Místek, Hlučín, Opava

Typ 4: Frýdlant nad Ostravicí


Také měst s deseti tisíci a více obyvateli je možné rozdělit do čtyř typů:

1. města se stabilním rozvojem bydlení, k nimž náleží: Bruntál, Frenštát pod Radhoštěm,

Frýdek – Místek, Havířov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Studénka a Třinec,

2. města rozvojově podprůměrná – Bohumín, Český Těšín, Orlová,

3. města zvýšeného zájmu o rozvoj bydlení – Hlučín a Opava,

4. město Ostrava, jež jako regionální centrum se vyznačuje vyššími cenami nájemného.

Také intenzita bytové výstavby je ve srovnání s ostatními městy nejvyšší.

Tabulka 4: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad 10 000 obyvatel Moravskoslezského kraje


Ceny standardního bytu 1106 o 810 - - - 1377 +++ 1263 ++Ceny / příjmy 57,9 o 38,9 - - - 76,9 +++ 58,4 +Tržní nájmy / příjmy 32,5 o 26,4 - - - 36,4 +++ 34,4 +Úhrnná plodnost 1,5 o 1,5 o 1,5 o 1,5 oDokončené byty na 1000 obyv. 1,5 - - 3,4 - 5,2 o 44,3 +++Nájemné regulované 36,4 - 38,1 o 44,0 ++ 50,0 +++Regulované nájmy / příjmy 13,0 o 12,4 - 16,7 +++ 15,7 ++

Typ 1: Bruntál, Frenštát pod Radhoštěm, Frýdek-Místek, Havířov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Studénka, Třinec

Typ 2: Bohumín, Český Těšín, Orlová

Typ 3: Hlučín, Opava

Typ 4: Ostrava


21

Finanční dostupnost bydlení podle jednotlivých ORP a jednotlivá města s 10 000 a více obyvateli

Rozbor za jednotlivé menší územní celky (ORP) a jednotlivá větší města umožňuje přiblížit a

konkretizovat vnitrokrajské rozdíly ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, napovědět a usnadnit

nalezení vhodných nástrojů ke snížení vnitrokrajských regionálních disparit a cest ke zvýšení

dostupnosti. Je třeba zdůraznit, že výsledky tohoto rozboru jsou dobře využitelné i při tvorbě

koncepcí rozvoje bydlení v jednotlivých obcích, menších i větších měst. Rozbor a charakteristiku

započneme podle ukazatele absolutní výše cen standardních bytů ve vlastnictví v jednotlivých ORP.

Nejvyšší cenu standardních bytů nalézáme v ORP Opava (1,38 mil. Kč) a dále v obvodech Frýdek-

Místek (1,30 mil. Kč), Ostrava a Frýdlant nad Ostravicí (1,26 mil. Kč) a Hlučín (1,22 mil. Kč). Protipól-

nejnižší ceny vykazují obvody Rýmařov (0,68 mil. Kč) a Vítkov (0,69 mil. Kč). Relativně nízké ceny

shledáváme ovšem také v ORP Kravaře (0,73 mil. Kč), Bohumín (0,77 mil. Kč) a jen o málo vyšší v ORP

Orlová, Český Těšín, Odra a Bruntál, kde se pohybují okolo 0,80 mil. Kč. Skupinu ORP s levnými

standardními vlastnickými byty uzavírá ještě Jablunkov. Ve zbývajících šesti ORP se tyto ceny

pohybují mezi 1,10 až 1,25 mil. Kč a podle tohoto ukazatele je možné tato ORP považovat za

příznivější z hlediska přitažlivosti v celkovém rozvoji bydlení a jeho finanční dostupnosti.

Ovšem teprve ověření podle relativního ukazatele vyjadřujícího podíl ceny bytu k ročnímu příjmu

v průměrných hodnotách ORP může tento dílčí závěr potvrdit nebo naopak oslabit. Relativní

vyjádření cen vůči ročním příjmům (price-to-income) prokazuje, že nižšími podíly se vyznačují ORP na

jihozápadě kraje. Nejnižší podíl ceny k čistému ročnímu příjmu za roky 2008 a 2009 je v ORP Vítkov

(39 %), dále v ORP Rýmařov (42 %), Odry (46 %), Bruntál (49 %). K těmto ORP se připojuje ještě

Bohumín (37 %), Orlová a Český Těšín (40 %) a Kravaře (41 %).

22

Kartogram 9: Ukazatel price-to-income ve správních obvodech ORP pro MSK

Zcela nejvyšší podíl ceny oproti příjmu je v ORP Opava (77 %). Zbývající ORP se nacházejí ve středu a

východě kraje a podíly se zde většinou pohybují kolem 60 %. O něco méně, avšak nad 50 % jsou tyto

ukazatele v ORP Ostrava (58 %), Třinec (56 %), Havířov (54 %). Těsně nad 50 % je hodnota ukazatele

v ORP Kopřivnice (52 %) a Jablunkově (51 %). Hodnota ukazatele v Jablunkově (východní okraj kraje)

ukazuje, že rozvojové možnosti jsou i zde větší než v západní části kraje. V jednotlivých ORP

pochopitelně ovlivňuje hodnotu ukazatele i postavení střediskové obce-města. Typickým příkladem je

patrně ORP Krnov (60 %). Odhaluje to i následné hodnocení podle měst s 10 tisíci a více obyvateli.

Relativní vyjádření cen standardních bytů podle měst s 10 tis. a více obyvateli

Kartogram 10 ukazuje, že stejně jako u ORP je tomu i u města Opava tak, že podíl ceny na ročním

příjmu je ve městě ve srovnání s ostatními městy nejvyšší (79 %). V několika dalších městech se tento

ukazatel pohybuje mezi 61–75 %. Nejvyšší podíl v této skupině je v Hlučíně (74 %). Ve Frýdku-Místku,

Novém Jičíně, Frenštátu pod Radhoštěm a Krnově se podíl ceny na ročním příjmu rovná cca 65 %.

Zbývající města této skupiny jsou téměř výlučně města Ostravské aglomerace, kde je dostupnost

23

podle tohoto ukazatele vyjádřena hodnotou nižší než 60 % (Ostrava, Bohumín, Orlová Karviná,

Havířov Český Těšín a Třinec).

Kartogram 10: Ukazatel price-to-income pro obce nad 10 000 obyvatel v rámci MSK

Absolutně vyjádřené ceny vlastnických standardních bytů nevykazují ve městech s desíti tisíci

obyvatel příliš velké rozdíly. Jak se dá podle relativního ukazatele očekávat, ceny jsou nízké v Bruntále

(0,88 mil. Kč/byt), ale také v Bohumíně (0,76) Orlové (0,80) a v Českém Těšíně (0,85). Ve Studénce a

Kopřivnici se ceny blíží cenám ve všech zbývajících městech (1,0 – 1,5 milionu Kč). Celkově údaje za

města podle obou ukazatelů potvrzují rozdíly mezi ORP, v řadě případů je přitom zvýrazňují.

Variabilita cen vlastnického bydlení je přitom ve větších a velkých městech celkově nízká. Více

odlišností nacházíme v bydlení v bytových domech.

24

Kartogram 11: Ceny standardních bytů pro obce nad 10 000 obyvatel v rámci MSK

Zatížení příjmů domácností náklady na bydlení v bytech s tržním nájemným ve městech s 10 tisíci a

více obyvateli.

Zatížení příjmů domácností se ve městech více odlišuje, oba komponenty, příjem i výše tržního

nájemného jsou flexibilnější, více reagují na ekonomické změny, než je tomu u vlastnického bydlení,

které se obyčejně také méněkrát setkává s tržní situací. Největší relativní zatížení příjmu tržním

nájemným (rent-to-income) nacházíme ve dvou městech: Hlučín a Frýdek – Místek (přesahuje 37 %).

Následují města, která i podle jiných ukazatelů se projevují v bydlení jako „dražší“ – Opava, Frenštát

pod Radhoštěm, Nový Jičín (32,5 %), Třinec (33,2 %), Ostrava (34,3 %), Karviná (36,7 %). Zatížení

v obou městech v západní části kraje spolu se zatížením v Kopřivnici a Havířově vytvářejí skupinu

měst s hodnotou ukazatele kolem 30 %. Pod hodnotou 28 % jsou pak zbývající města většinou

z Ostravské aglomerace (Bohumín, Orlová Český Těšín). K nim se připojuje o něco málo jižněji se

nacházející Studénka (27,5 %). V moravskoslezských větších a velkých městech se rozdílnost v zatížení

tržními nájmy až tak nepotvrzuje, i když v podmínkách vyšší úrovně nezaměstnanosti sehrává každé

procento značnou roli.

25

Kartogram 12: Ukazatel rent-to-income pro obce nad 10 000 obyvatel v rámci MSK

Průměrné náklady na bydlení v bytech s tržním nájmem vůči průměrným ročním příjmům v ORP

(%)

Podle kartogramu nejvyšší podíl nákladů na bydlení v bytech s tržním nájmem nalézáme u ORP Hlučín

(38,7 %), následují Frýdek-Místek (38,1 %), Karviná (36,4 %) a ostatní ORP v Ostravské aglomeraci, což

bylo možné očekávat. Nižší relativní náklady se vyskytují v ORP Odry, Bílovec, Bohumín, Havířov,

Český Těšín a Frenštát pod Radhoštěm. Nejnižší, což je dáno podílem venkovského bydlení, jsou

relativní náklady v západní a jihozápadní části kraje: ORP Vítkov 20,1 %, Kravaře 21,1 %, Rýmařov

24,7 %, Bruntál 27,4 % a Krnov 29,5 %. Jen o málo vyšší mezi 28-32 % je zatížení náklady na bydlení

v Opavě při poměrně stabilním a dynamickém rozvoji bydlení, podobně v Odrách, Bílovci, Havířově a

Českém Těšíně, kde spolupůsobí i větší podíl sídlištního bydlení.

26

Kartogram 13: Ukazatel rent-to-income pro ORP v rámci MSK

Regulovaný nájem v Kč/m2 ve městech s 10 tisíci a více obyvateli

Nejnižší regulované nájemné je v Třinci (29 Kč) a v Krnově (30 Kč), nejvyšší nalézáme očekávaně

v Opavě a Ostravě (59 a 51 Kč/m2) Všechna ostatní města se pohybují v rozmezí 30–40 Kč. Důležitou

skutečností z hlediska finanční dostupnosti ve větších a velkých městech Moravskoslezského kraje je,

že rozdíly oproti volně sjednávanému nájemnému nejsou až tak velké, takže ukončení regulace

nájemného je možné ve městech zvládnout bez větších mimořádných opatření.

27

Kartogram 14: Regulované nájemné pro města s obyvateli nad 10 000 MSK

28

Fyzická dostupnost bydlení v Moravskoslezském kraji

Na finanční dostupnost bydlení má objem bytové výstavby v přepočtu na 1 000 obyvatel nepřímý vliv,

ovšem při výkyvech v počtu dokončovaných bytů a přihlédnutím ke struktuře dokončovaných bytů

jde o vliv značný.

Kartogram 15: Dokončené byty na 1000 obyvatel ve správních obvodech ORP pro MSK

Kartogram ukazuje, že intenzita bytové výstavby ve většině ORP Severomoravského kraje je nízká,

nepřesahuje dva byty v přepočtu na 1000 obyvatel. Je tomu tak zejména v ORP západní a jihozápadní

části kraje (Krnov 1,9; Bruntál 1,2; Rýmařov 2; Vítkov 0,5; Odry, 1,2; Nový Jičín, 1,9). K těmto ORP se

ovšem připojují i některé ORP z Ostravské aglomerace včetně Ostravy – Karviná 0,6. Havířov 0,8,

Český Těšín 1,8, Ostrava 1,9. Souvislý pás ORP v širším zázemí Ostravské aglomerace se v intenzitě

bytové výstavby pohyboval většinou kolem dvou dokončených bytů na 1000 obyvatel. Výjimku tvoří

dvě ORP, Hlučín 4,9 a zejména Frýdlant nad Ostravicí se 7,7 bytu na 1000 obyvatel v roce 2008 a

2009. Zdůvodnění u ORP Frýdlant nad Ostravicí bylo již uvedeno, výstavba souvisí s vysokou rekreační

hodnotou, dobrým dopravním spojením a často má výstavba charakter i tzv. druhého bydlení. U ORP

Hlučín patrně k větší poptávce po bytech přispívá i vyšší úhrnná plodnost ve městě Hlučín, jež je mezi

městy s 10 tis. a více obyvateli nejvyšší (1,71) a jak vyplyne z údaje za města s 10 tisíci a více obyvateli

i intenzita ve městě je vysoká (6,87).

29

Intenzita bytové výstavby ve městech s 10 tisíci a více obyvateli (2008 a 2009)

U měst je intenzita bytové výstavby nízká, většinou nižší než u příslušné ORP. Výjimkou je město

Hlučín a v malé míře i Bruntál. Města v Ostravské aglomeraci mají intenzitní ukazatel obyčejně nižší

než v ORP. Velmi nízký počet dokončených bytů v přepočtu na 1000 obyvatel zjišťujeme v Karviné

(0,24), Havířově (0,40), Bruntále (0,52), nízký ve Studénce (1,33) a Ostravě (1,52). Vzhledem

k ostatním rozvojovým možnostem je intenzita bytové výstavby nízká i v Opavě (1,98). Město Krnov

se rovněž blíží hodnotě, kterou bychom mohli v Moravskoslezském kraji považovat za průměrnou

(1,97). Skupina měst s intenzitou převyšující dva dokončené byty na 1000 obyvatel otevírá, jak

uvedeno Hlučín (6,87) a s větším odstupem Frenštát pod Radhoštěm (2,87). Další města překračují

hranici dvou bytů na tisíc obyvatel jen málo (Orlová 2,28, Frýdek-Místek 2,24 a Třinec 2,02).

Dlouhodoběji i tyto intenzity předznamenávají jen menší celkový rozvoj a intenzity nižší přímo

ohrožují potřebnou reprodukci bytového fondu.

Kartogram 16: Dokončené byty na 1000 obyvatel pro města s obyvateli nad 10 000 v MSK

30

III. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných

demografických ukazatelů v Jihomoravském kraji

Vnitrokrajské rozdíly v úrovni bydlení byly na území Jihomoravského kraje formovány řadou faktorů,

které se promítly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení.

Z dlouhodobého hlediska se na jeho území promítly zejména následující faktory:

• Historický přesun centrálního sídelního území Moravy z okolí Uherského Hradiště (Velehrad)

přes Olomouc do Brna, s vazbami na Vídeň.

• Výrazné dopady druhé světové války na systém bydlení, zejména na území „pohraničí“,

dodnes se promítající do soudržnosti společenství obyvatel území.

• Velmi stabilní sídelní struktura u značné části kraje, jejíž rozvoj byl až do padesátých let

minulého století do značné míry podobný jako například u sousedního Rakouska.

• Dopady panelové bytové výstavby (60.-80. léta minulého století), v rámci ČR spíše průměrné

intenzity.

• Rozvoj druhého bydlení, zejména v Brněnském regionu, jeho specifika ve vinařských

regionech, vykazující růst až do současnosti.

• Výrazné suburbanizační tendence v Brněnském regionu, zejména v posledních cca 10 letech

(navazující na změny hodnotových preferencí, ale i mobility obyvatel).

Územní diferenciaci je možné pozorovat i u demografických, sociálních a ekonomických charakteristik

území Jihomoravského kraje. Nejméně dostupné, ale i zmapované jsou právě rozdíly v ekonomické

úrovni. Příčinou je především zásadní nedostatek údajů o hospodářském výkonu regionů menších než

kraje, úrovni mezd i příjmů domácností. Obecně je nutno říci, že Jihomoravský kraj vykazuje značné

územní rozdíly z hlediska systému bydlení, podobně jak většina krajů ČR.

Jednoznačným rozvojovým a hodnotovým pólem Jihomoravského kraje je město Brno (cca 371 tis.

obyvatel, na začátku roku 2010, počet obyvatel začal klesat od roku 1994 (maximum cca 390 tis.

obyvatel) do roku 2006 (počet obyvatel klesl pod 367 tis.). Právě vývoj počtu obyvatel poměrně

dobře odráží i změny v oblasti bydlení, i když neplatí často zjednodušované schéma, že růst počtu

bytů znamená i růst počtu obyvatel. Počet obyvatel Brna klesal i přes růst počtu bytů, zejména vlivem

poklesu průměrné velikosti bytových domácností, ale i rozvojem druhého bydlení. Právě druhé

31

bydlení je opomíjeným fenoménem měst, rekreačních obcí, ale i mnohých dynamicky rostoucích

obcí. K popisu těchto obecných tendencí bude přistoupeno podrobněji dále v textu.

Brno na sebe váže poměrně velký spádový region, překračující hranici okresu Brno venkov. Otázkou

je, na základě čeho tento spádový region vymezujeme. Obvykle je vymezen na základě pohybu

obyvatel za prací, ale vymezení je samozřejmě možné i s ohledem na obslužné funkce Brna (například

školství, zdravotnictví, kultura). Dobrá dopravní dostupnost Brna, zejména s ohledem na lokalizaci

kapacitních komunikací, výrazně podporuje vazby všemi směry, kromě severního (zde se však

nacházejí potencionálně velmi atraktivní obce v subrubanizačním prstenci). Jsou to oblasti, které jsou

relativně dobře dopravně dostupné a odkud cesta k hranici Brna netrvá déle než půl hodiny.

Spádové a subrurbanizační regiony (v ideálním případě homogenního zázemí – prstence) ostatních

měst Jihomoravského kraje jsou daleko méně rozvinuté, což je dáno prvotně rozdílnou velikostí měst.

V Jihomoravském kraji schází „konkurenti“ Brna ve velikostní kategorii nad 50 tisíc obyvatel. Druhé

největší město kraje Znojmo má cca 35 tisíc, další města kolem 25 tisíc obyvatel (Hodonín, Břeclav),

Vyškov 22 tis. obyvatel. Města této velikosti mají malý suburbanizační potenciál, zvýšená bytová

výstavba se projevuje obvykle pouze v několika obcích v nejbližším okolí.

Analýza finanční dostupnosti bydlení je provedena s cílem vysvětlit vnitrokrajskou diferenciaci

v dostupnosti bydlení a ze zjištění dále vyvozovat, které navrhované nástroje bytové politiky jsou pro

jaká území adekvátní. Zaměřena je na dvě územní úrovně: obce nad 10 000 obyvatel a na území

správních obvodů obcí s rozšířenou působností (ORP). Na základě statistické analýzy (shluková

analýza) na datech z let 2008 a 2009 bylo vyhodnoceno, která města a která území ORP se navzájem

podobají v charakteristikách finanční a fyzické dostupnosti bydlení a úrovně plodnosti.

32

Kartogram 17: Přehled ORP v Jihomoravském kraji

Typologie území ORP v Jihomoravském kraji

1. Širší zázemí města Brna

Toto území je charakteristické vysokou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na příjmy),

vysokou absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, průměrnou až nadprůměrnou (z delšího

časového hlediska) bytovou výstavbou (intenzita přepočtená na 1000 obyvatel) a vyšším věkem při

narození prvního dítěte. Do tohoto území patří ORP nepřímo sousedící s Brnem, tj. Blansko, Kuřim

(představuje výjimku, přímo sousedí s městem), Slavkov u Brna, Tišnov, Vyškov. Pohled na

předcházející mapu - vymezení hranic ORP v Jihomoravském kraji (zdroj: Malý lexikon obcí, ČSÚ, rok

2009) ukazuje, že kromě Kuřimi jsou všechna tato ORP oddělena od města Brna územím ORP

Šlapanice. Územím tvořeným poměrně malými a dynamicky se rozvíjejícími se obcemi.

33

2. Rozvojová území Jihomoravského kraje

Tato oblast je charakteristická mírně podprůměrnou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na

příjmy), nižší absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, intenzivní bytovou výstavbou (intenzita

přepočtená na 1000 obyvatel i vzhledem k počtu trvale obydlených bytů) a vyšším věkem při

narození prvního dítěte. Do tohoto území patří ORP Boskovice, Hustopeče, Mikulov, Pohořelice,

Rosice, Znojmo, Židlochovice. Právě nadprůměrná intenzita bytové výstavby (zaostávající pouze za

ORP Šlapanice – samostatně vyčleněný typ 5) je pouze do určité míry překvapivou skutečností.

Příčiny je potřeba hledat nejen v současných suburbanizačních tendencích Brna (kvalitní spojení

jižním směrem po čtyřproudých komunikacích).

Již v osmdesátých letech minulého století vykazovala část těchto většinou „vinařských“ regionů

vysokou intenzitu bytové výstavby, zejména svépomocnou formou. Z uvedených důvodů byl použit

název „rozvojová“ území. I s přihlédnutím k demografickým charakteristikám, soudržnosti obyvatel

území je možno vývoj v uvedených regionech hodnotit pozitivně. Bytová výstavba v tomto regionu

slouží zejména pro první – trvalé bydlení mladých rodin, v širším suburbanizačním prstenci Brna, ve

větší míře však i pro druhé bydlení, rodin a jednotlivců zažívající sociální vzestup. Nezanedbatelným

faktorem jsou i nižší ceny pozemků pro bytovou výstavbu (ceny srovnatelných staveb v Brně a

v těchto regionech jsou prakticky stejné). Diferenciace cen obytných nemovitostí je naprosto

dominantně tvořena cenou pozemku, odrážející polohu, její kvalitu na úrovní regionální, obce i místní

(v rámci určité lokality). Spíše doplňující poznámkou je konstatování, že nová bytová výstavba je na

první pohled realizována z velké části v regionech s velmi kvalitní zemědělskou půdou (nástroje na její

ochranu jsou z tohoto pohledu spíše neúčinné).

3. Město Brno

Toto město je charakteristické velmi vysokou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na

příjmy), velmi vysokou absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, „pouze“ nadprůměrnou

bytovou výstavbou (intenzita přepočtená na 1000 obyvatel) a vyšším věkem při narození prvního

dítěte. Vysoké ceny pozemků, ale i hodnotové preference obyvatel (zájem o bydlení v kvalitním

obytném prostředí) jsou zřejmě hlavní příčinou nadprůměrné intenzity bytové výstavby v Brně. Ceny

starších bytů jsou ve městě Brně výrazně dražší, než v jeho suburbanizačním okolí (přibližně o

polovinu). Absolutní úroveň cen bydlení je zde druhá nejvyšší v ČR, avšak s výrazným odstupem za

Prahou. Brno je ke svému okolí především zdrojem pracovních příležitostí a služeb, které jsou stále

34

výrazněji vytěsňovány z centrální části města na jeho okraj, do dobře dopravně dostupných lokalit

(zejména na jižním okraji města). Vývoj dopravy je tak velmi významným faktorem pro formování

nových subcenter města Brna i navazujících suburbanizačních regionů.

4. Okrajová území Jihomoravského kraje

Tento typ území je charakteristický nízkou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na příjmy),

nízkou absolutní a podprůměrnou relativní cenou vlastnického bydlení, malou bytovou výstavbou

(intenzita přepočtená na 1000 obyvatel) a nižším věkem matek při narození prvního dítěte. Do tohoto

území patří ORP Břeclav, Bučovice, Hodonín, Ivančice, Kyjov, Moravský Krumlov, Veselí nad Moravou.

Tyto regiony vytvářejí souvislé území zejména na východě Jihomoravského kraje. Ekonomické

předpoklady rozvoje tohoto území jsou omezené, projevují se zejména ve vyšší nezaměstnanosti,

nižší mzdové úrovni. Podobné „okrajové“ území na západě kraje tvoří ORP Ivančice a Moravský

Krumlov, pokud by byl uplatněn územně detailnější pohled, pak i západní část ORP Znojmo.

5. Příměstský subrubanizační region města Brna (podtyp 1)

Tento region je charakteristický vysokou cenou nájemního bydlení (s ohledem na příjmy), velmi

vysokou absolutní a částečně i relativní cenou vlastnického bydlení, velmi velkou bytovou výstavbou

(intenzita přepočtená na 1000 obyvatel) a vyšším věkem při narození prvního dítěte. Do tohoto území

patří ORP Šlapanice, přímo sousedící s městem Brnem, vytvářející nejbližší část suburbanizačního

prstence města Brna.

Úroveň analyzovaných ukazatelů je v Jihomoravském kraji ovlivněna suburbanizací, zejména v okolí

Brna. Suburbanizační procesy však nedosahují intenzity jako ve Středočeském kraji, v okolí Prahy.

Z tohoto pohledu má Brno blíže spíše k regionu Hradec Králové-Pardubice, České Budějovice a jiným

krajským městům, než k Praze.

Vysoká poptávka po nemovitostech se odráží v intenzitě bytové výstavby i v cenách nemovitostí. Tyto

ceny si mohou dovolit zaplatit většinou spíše domácnosti s vyššími příjmy. Vyšší věk žen při narození

prvního dítěte není možné vysvětlit jen v přímé souvislosti s dražším bydlením. Bude pravděpodobně

primárně způsoben především vyšší úrovní vzdělání matek v těchto ORP a jejich rodinným stavem (je

zde pravděpodobně vyšší zastoupení vdaných žen, které mají vyšší průměrný věk při narození dítěte

než ženy svobodné). Ve výzkumu na úrovni okresů ČR bylo prokázáno, že i po kontrole věkové a

35

vzdělanostní struktury žen zůstává statisticky významně nižší úroveň plodnosti žen ve městech a

jejich bezprostředním zázemí (Kostelecký, Vobecká 2009) než v periferních oblastech.

Tabulka 5: Typologie ORP Jihomoravského kraje

Typ 1: Blansko, Kuřim, Slavkov u Brna, Tišnov, Vyškov

Typ 2: Boskovice, Hustopeče, Mikulov, Pohořelice, Rosice, Znojmo, Židlochovice

Typ 3: Brno

Typ 4: Břeclav, Bučovice, Hodonín, Ivančice, Kyjov, Moravský Krumlov, Veselí nad Moravou

Typ 5: Šlapanice

průměr za celý typ





Ceny standardního bytu 1514 ++ 1241 - 2171 +++ 1195 - - 1491 ++

Ceny / příjmy 81,5 ++ 66,3 - 97,5 +++ 65,4 - 75,0 +

Tržní nájmy / příjmy 34,8 ++ 31,6 - 38,0 +++ 30,7 - - 34,4 ++

Průměrný věk matek při narození prvního dítěte

28,0 + 27,3 - 28,9 ++ 27,3 - 28,7 ++

Dokončené byty na 1000 obyv.

4,3 o 5,3 ++ 4,5 + 1,7 - - 11,3 +++

Dokončené byty na 1000 trvale obydlených bytů

14,1 + 16,0 ++ 10,9 o 5,2 - - 37,1 +++


36

Typologie měst Jihomoravského kraje

V následující části jsou analyzovány obdobné charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení a

plodnosti v obcích s 10 000 a více obyvateli Jihomoravského kraje. Zásadní roli hraje dopravní

dostupnost vzhledem k městu Brnu, vlastní ekonomická síla regionů a kvalita životního prostředí.

Podobným postupem jako u ORP byly definovány čtyři typy jihomoravských obcí nad 10 000

obyvatel.

1. Města dobré dopravní dostupnosti a životního prostředí: do tohoto typu patří města Blansko a

Kuřim. Obě tato města jsou velmi dobře dopravně dostupná a jsou i velmi příznivě vnímána z hlediska

kvalitního životního prostředí. Svou roli zde má i dostupnost kvalitního rekreačního zázemí. Ceny

bytů, jak absolutní tak relativní, jsou zde výrazně nad průměrem všech jihomoravských obcí nad

10 000 obyvatel. Velmi vysoká je úroveň tržních nájmů, vzhledem k příjmům. Bytová výstavba je zde

podprůměrná, nikoliv tak vysoká, jak by bylo možné očekávat. Svou roli hraji zřejmě vysoké ceny

pozemků, jejich nedostatek, nepřipravenost. Regulované nájemné je zde nadprůměrné

(viz Tabulka 6), absolutně je však stále pod úrovní nákladového nájemného (cca 50-60 Kč/m2/měsíc).

2. Lokální centra: do tohoto typu patří města Boskovice, Kyjov, Vyškov. Jejich postavení v systému

bydlení není dominantně generováno dopravní polohou vzhledem k městu Brnu (částečnou výjimku

představuje Vyškov). Tyto města jsou jednoznačnými centry svébytných regionů, jejich velikost a

ekonomický význam z nich činí přirozená lokální centra. Ceny bytů a tržní nájmy jsou v porovnání

s ostatními jihomoravskými městy nad 10 000 obyvatel mírně podprůměrné a regulované nájmy

mírně nad průměrem. Nová bytová výstavba je zde spíše podprůměrná.

3. Ostatní lokální centra: je relativně velikostně podobná skupina jihomoravských obcí nad 10 000

obyvatel, kde jsou nižší absolutní i relativní ceny nemovitostí, nižší tržní nájmy, a podobná úhrnná

plodnost jako u typu 2. Do tohoto typu patří města Břeclav, Hodonín, Veselí nad Moravou. Jsou to

města soustředěná na jihovýchodě kraje, se značnou vahou průmyslu, problémy v oblasti

ekonomického rozvoje. Svůj vliv má i méně atraktivním životní prostředí, specifikem je vinařské okolí

s rozvojem vybraných rekreačních funkcí.

37

4. Lokální centrum Znojmo: Město Znojmo se některými charakteristikami přibližuje Typu 2

(například cenou standardního bytu), významnou odlišností je však nižší úroveň regulovaných nájmů

(ukazatel, který ztrácí svůj význam s deregulací nájemného), dále pak nižší úroveň tržních nájmů,

vztažených k příjmům. Samostatné vymezení města Znojma jako výrazného regionálního centra je

možno opřít o řadu specifických charakteristik (příhraničního města s poměrně malým zázemím,

historicky vzniklého centra, města se značnou atraktivitou bydlení).

Tabulka 6: Typologie Jihomoravského kraje – města nad 10 000 obyvatel

Typ 1: Blansko, Kuřim

Typ 2: Boskovice, Kyjov, Vyškov

Typ 3: Břeclav, Hodonín, Veselí nad Moravou

Typ 4: Znojmo





Ceny standardního bytu 1670 ++ 1389 - 1232 - - 1350 - Ceny / příjmy 89,8 ++ 78,4 o 68,2 - - 75,2 - Tržní nájmy / příjmy 37,7 +++ 33,4 - 32,2 - - 30,9 - - - Úhrnná plodnost 1,57 ++ 1,31 - 1,30 - 1,40 o Dokončené byty na 1000 obyv. 2,2 - 1,9 - 0,6 - - 12,1 + Nájemné regulované 47,5 + 43,4 - 46,7 + 35,5 - - Regulované nájmy / příjmy 17,3 + 16,7 + 17,5 + 13,5 - -


Finanční dostupnost bydlení v JMK

V další části jsou prezentovány konkrétní hodnoty jednotlivých ukazatelů dostupnosti bydlení a

plodnosti v správních obvodech ORP a městech nad 10 000 obyvatel. Ty dokreslují rozsah územní

diferenciace hodnot ukazatelů a mohou dále sloužit jako podklad pro úvahy nad významem vnitro-

krajsky diferencovaných přístupů k navrhovaným nástrojům bytové politiky.

38

Kartogram 18: Ceny standardního bytu v ORP Jihomoravského kraje

Finanční dostupnost vlastnického bydlení má v Jihomoravském kraji značnou variabilitu. To platí

zejména o absolutních cenách standardních bytů. Absolutně nejdražší tržní cena standardního bytu je

ve městě Brně (2,17 milionů Kč, průměr za roky 2008 a 2009) a dále v městech Kuřimi (1,82 milionů

Kč) a Blansku (1,52 milionů Kč). Nejvyšší cena v Brně je však velmi výrazně nižší než průměrná cena

v Praze (3,25 milionů Kč). Nejnižší průměrné ceny standardního bytu jsou pak ve městech Břeclav

(1,20 milionů Kč) a Veselí nad Moravou (1,22 milionů Kč) a ve ORP Moravský Krumlov (1,08 milionů

Kč) a Veselí nad Moravou (1,16 milionů Kč). Úroveň nejnižších cen je zřejmě mírně pod úrovní

místních reprodukčních cen, zdaleka však není srovnatelná s nejnižší úrovní v ČR. Ceny standardních

bytů v nejméně atraktivních ORP například v Ústeckém kraji klesají i pod 0,5 milionů Kč. V úvahu je

nutno brát i skutečnost, že zvolený průměr let 2008 a 2009 v sobě obsahuje cenové maximum z roku

2008, v současnosti ceny bytů klesají, což pozitivně ovlivňuje finanční dostupnost bydlení v kraji i ČR.

39

Kartogram 19: Ceny standardního bytu v městech Jihomoravského kraje

Vztáhneme-li tyto ceny k odhadnutému průměrnému platu v okrese, pak dostaneme relativní

ukazatel dostupnosti bydlení, tzn. kolik průměrných měsíčních platů by musela osoba zaplatit za

standardní byt v daném obvodu ORP (price-to-income ratio). Nejvyšších hodnot zde dosahuje Brno

(98 průměrných měsíčních platů), následují ORP Blansko, Kuřim, Slavkov u Brna, Tišnov, Vyškov

(průměr typu 82 měsíčních platů), zatímco ORP Šlapanice „pouze 75“.

Potvrzuje se do určité míry podobné zjištění ze Středočeského kraje, že vedle oblastí s vysokou

absolutní cenou nemovitostí existují jiné oblasti, kde relativní ceny vztažené k příjmům jsou vysoké, a

tak jsou nemovitosti hůře dostupné pro rezidenty. Pro osoby vydělávající místně průměrný příjem je

tak obzvláště těžké financovat vlastnické bydlení. ORP s relativně nejlépe dostupným bydlením jsou

s minimálním odstupem ORP typu 2 a (66,3 platů) a typu 4 (65,4 platů). I přes tuto skutečnost však

mezi oběma typy existuje zásadní rozdíl v intenzitě nové bytové výstavby, u ORP typu 2 je mnohem

vyšší.

40

Kartogram 20: Ukazatel price-to-income v ORP Jihomoravského kraje

Podobně jako ORP s nejnižší cenou nemovitostí a nejdostupnějším bydlením jsou rozloženy města

nad 10 000 obyvatel. Město Znojmo (absolutní cena: 1,35 milionů Kč, relativně: 75 platů) se blíží

městům typu 2. Města nad 10 000 obyvatel s nejvyšší absolutní cenou standardního bytu (mimo

Brno) jsou města s atraktivním životním prostředím a dobrou dostupností do Brna, výraznou podobu

jde najít u Prahy a jejího okolí. Ve srovnání s Brnem je však průměrná cena standardního bytu v Praze

výrazně vyšší. I přes výrazně vyšší příjmy, však zde za standardní byt zaplatí nabyvatel 117

průměrných pražských měsíčních platů. I v této situaci „drahých bytů“ existuje v Brně a zejména

v Praze vysoká poptávka po bytech, kterou uspokojují zejména komerční investoři (vyskytující se

pouze na cca 25 % území ČR, pouze v městech a regionech, kde je nová bytová výstavba pro tyto

investory rentabilní.)

ORP s nejnižší cenou nemovitostí a nejdostupnějším bydlením a města nad 10 000 obyvatel s nižšími

cenami jsou identická. Jsou to města Břeclav, Hodonín a Veselí nad Moravou (průměrná absolutní

cena bytu u typu měst 3: 1,23 milionů Kč, relativně: 68 platů).

41

Kartogram 21: Ukazatel price-to-income ve městech Jihomoravského kraje

Z předchozího textu vyplývá, že variabilita finanční dostupnosti vlastnického bydlení

v Jihomoravském kraji je značná a na úrovni měst se mohou průměrné ceny standardního bytu lišit až

o 1 milion Kč (do srovnání je vzato i město Brno). To spolu s relativní nedostupností bydlení v městě

Brně a částečně i u typu 1 a ORP Šlapanice může vést k problémům u nižších příjmových skupin

obyvatel. Dále pak může vést i k intenzivnější prostorové segregaci obyvatel.

Relativní zatížení tržním nájemným je méně variabilní než ceny nemovitostí. Příčinou je relativně

menší rozsah tržních nájmů než cen bytů i jejich dlouhodobý vývoj po r. 2000. Růst nájemného byl

výrazně menší než u cen bytů. Tržní nájemní bydlení se tak vyvíjí mnohem příznivěji z hlediska

dostupnosti bydlení než vlastnické bydlení.

Vzhledem k tomu, že nájemní bydlení je zejména záležitostí měst, je další srovnání zaměřeno pouze

na rozdíly v relativním zatížením tržním nájemným ve městech nad 10 000 obyvatel. Je zajímavé, že

zatížení tržním nájemným je v Brně, Kuřimi a Blansku podobné (cca 38 % průměrného příjmu).

Nejnižší zatížení tržním nájmem je ve Znojmě (30,9 %), velmi podobné, mírně vyšší je však i u měst

typu 2 a 3 (kolem 33 %).

42

Kartogram 22: Ukazatel rent-to-income v ORP Jihomoravského kraje

Kartogram 23: Ukazatel rent-to-income ve městech Jihomoravského kraje

43

Za regulovaný nájem zaplatili obyvatelé jihomoravských měst nad 10 000 obyvatel v průměru 17 %

okresní průměrné mzdy, je zajímavé že je to více než například u měst ve středočeském kraji (15 %),.

Ve Znojmě je to 13,5 % a u skupiny měst typu 3 (Hodonín, Břeclav, Veselí nad Moravou) více než

17 %. Vzhledem k probíhajícímu procesu deregulace nájemného se ale tyto relace budou již od

příštího roku zásadně měnit.

Kartogram 24: Regulovaný nájem v poměru k příjmům ve městech Jihomoravského kraje

Oba ukazatele plodnosti, se kterými se v analýze pracuje (úhrnná plodnost žen v obcích nad 10 000

obyvatel a průměrný věk matek při narození prvního dítěte ve správních obvodech ORP), ukazují na

odlišnosti mezi městem Brnem a jeho nejbližším zázemím (ORP Šlapanice) a ostatními oblastmi

Jihomoravského kraje. Průměrný věk matek při narození prvního dítěte je nejvyšší v Brně - 28,9 let

(pro srovnání v Praze je 30,0 let). Následuje ORP Šlapanice (28,7 let) a Kuřim (28,5 let). Nejnižší věk

prvorodiček je ve ORP Moravský Krumlov (26,6 let) a Moravský Krumlov (26,8 let). Vyšší věk

prvorodiček v Brně a nejbližším zázemí je v prvé řadě způsoben vyšší vzdělanostní úrovní žen

v reprodukčním věku. Vzdělanostní struktura žen je částečně ovlivněná selektivní rezidenční

suburbanizací movitějších osob (často osoby s vyšším vzděláním). Suburbanizace navazuje na procesy

započaté již v minulosti, kdy například město Brno, ale i jeho blízké okolí dlouhodobě vykazovalo

příznivější vzdělanostní strukturu obyvatel. Úhrnná plodnost v Jihomoravských městech nad 10 000

44

obyvatel je nejvyšší v bezprostředním zázemí Brna, zejména u města Kuřimi (podobně ve

Středočeském kraji u měst v blízkosti Prahy). Zde se projevuje vliv suburbanizace a to tak, že ženy,

které plánují založení nebo rozšíření rodiny se stěhují z Brna, ale i širšího okolí do blízkého zázemí

Brna za atraktivnějším bydlením Nejnižší úroveň úhrnné plodnosti je pak poměrně překvapivě v

Kyjově (1,33) a ve Vyškově (1,24). Nízká úroveň plodnosti je zapříčiněna různými odlišnými faktory.

Pro jejich vysvětlení není ovšem v naší analýze dostatek podkladů. Obecně lze říci, že rozdíly v úhrnné

plodnosti mezi jihomoravskými městy jsou značné. Na základě zde užitých dat úhrnné plodnosti

nemůžeme učinit závěr, že by finanční nedostupnost bydlení přímo a výrazně ovlivňovala úhrnnou

plodnost. Na malém počtu jednotek, jakými disponujeme, nemůžeme postupy kvantitativní analýzy

dosáhnout uspokojivého vysvětlení.

45

Fyzická dostupnost bydlení v Jihomoravském kraji

V předchozích kapitolách o finanční dostupnosti bydlení byly pro území Jihomoravského kraje

definovány hlavní dlouhodobé faktory, které se promítly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení.

Byla zde analyzována i nová bytová výstavba, která je obvykle součástí analýzy fyzické dostupnosti

bydlení, ale je úzce vázána právě na jeho finanční dostupnost.

Dlouhodobé působení jednotlivých faktorů, setrvačnost celého systému bydlení, zejména z hlediska

fyzické dostupnosti, je jednou z jeho nejvýraznějších vlastností.

Fyzická lokalizace současného bytového fondu je ovlivněna procesy probíhajícími v posledních cca

100 letech. Málo vnímaným faktorem jsou důsledky druhé světové války. V podmínkách ČR uvolnily

značný bytový fond a vedly k růstu plošné úrovně bydlení. Dodnes je znát rozdíl mezi oblastmi, kde

po r. 1945 došlo k zásadní změně osídlení a kde osídlení bylo relativně stabilní. Na území

jihomoravského kraje se jedná zejména o území na Znojemsku.

Mnohem známějším vývojovým procesem (ovlivňující zejména fyzickou dostupnost bydlení) je

intenzivní bytová výstavba (zejména panelová) probíhající v ČR období 1970-1995. Tato intenzivní

bytová výstavba byla doprovázena i značným odpadem bytů (demolicemi). Získané nové byty byly

v průměru malé a celkový čistý přírůstek bytových ploch nebyl tak výrazný, jak by se čekalo. (Lux,

Kuda 2008: 161). Naopak období 1991-2001 je často mylně vnímáno pouze jako období poklesu

bytové výstavby.

Nová bytová výstavba je v Jihomoravském kraji nejintenzivnější v zázemí Brna (ORP Šlapanice 11,3

dokončených bytů na 1000 obyvatel). Brno s intenzitou bytové výstavby (4,5) je nad průměrem kraje

(4,1). Je však obklopeno řadou ORP s vyšší intenzitou bytové výstavby, zejména ORP Židlochovice

(6,8) s dobrým dopravním napojením, ORP Kuřim a i vzdálenější Tišnov (oba 5,6 bytů/1000 obyvatel

za rok) těží zejména z kvalitního životního a rekreačního prostředí. Dopravní napojení bude

výhledově posíleno, v návaznosti na realizaci čtyřproudé komunikace směrem na sever. Intenzitu

(5 dokončených bytů na 1000 obyvatel překračují ještě ORP Pohořelice a Hustopeče (napojeny na

stávající čtyřproudé komunikace). Nejnižší intenzita bytové výstavby je ve ORP Hodonín (1,1), Veselí

nad Moravou (1,4) a Moravský Krumlov (1,5). Nejvyšší intenzita bytové výstavby ve městech nad

10 000 obyvatel je v Kuřimi, nejnižší v Hodoníně.

Města samotná nehrají z hlediska nové bytové výstavby rozhodující roli, jak tomu bylo v minulosti,

kdy sem byla koncentrována rozsáhlá bytová výstavba financována z veřejných zdrojů. Příkladem

může být právě Hodonín s lokalizací elektrárny a těžbou lignitu v okolí. Tyto rozvojové impulsy

46

v posledních desetiletích pominuly, administrativní a přímý ekonomický vliv mám na alokaci bytové

výstavby po r. 1990 mnohem menší vliv než v minulosti.

Kartogram 25: Dokončené byty v ORP Jihomoravského kraje

Státem dotovaná panelová výstavba nebyla nikdy výrazně koncentrována v Jihomoravském kraji, jako

tomu bylo například v kraji Moravskoslezském, Ústeckém a částečně i v hlavním městě Praze. Několik

průmyslových měst, kde byla v Jihomoravském kraji koncentrována panelová bytová výstavba,

jmenovat můžeme například Hodonín a Veselí nad Moravou, patří v současnosti k méně atraktivním

městům z hlediska bydlení. Postupně se ukazuje, že problémem panelové výstavby není ani její

životnost či kvalita, ale zejména nesprávná alokace do konkrétního území, regionu, Brno je v tomto

výjimkou. Tyto netržní alokace bytové výstavby v Jihomoravském kraji nikdy nedosáhly takové

intenzity, jako v krajích Ústeckém či Moravskoslezském, kde se dodnes promítají do nízkých cen

starších bytů.

Pro hodnocení fyzické dostupnosti bydlení je důležité nezapomínat na výrazně omezenou vypovídací

schopnost dostupných dat. Průběžná evidence ploch pro bydlení v ČR neexistuje, podobně ani

evidence počtu bytů, které jsou již hrubším ukazatelem. Podrobná data o trvalém bydlení existují

pouze ze sčítání lidu, domů a bytů. Druhé bydlení je ve výsledcích sčítání zahrnuto pouze omezeně,

poslední celkové započtení rekreačních chat a chalup bylo provedeno během sčítání v r. 1991.

47

Z následující tabulky jsou patrné vybrané charakteristiky úrovně bydlení v jednotlivých krajích ČR s

okresy Jihomoravského kraje v r. 2001.

Tabulka 7: Vybrané charakteristiky úrovně bydlení r. 2001

osob/byt domácnosti celková plocha bytu/osobu celkem RD BD cenzové hospodařící celkem RD BD Česká republika 2,64 2,86 2,51 1,11 1,09 28,92 33,78 24,30 Praha 2,33 2,69 2,29 1,10 1,09 28,62 36,93 26,98Středočeský 2,68 2,76 2,64 1,12 1,10 30,56 34,95 22,99Jihočeský 2,68 2,77 2,65 1,10 1,08 29,33 34,51 23,50Plzeňský 2,60 2,71 2,54 1,10 1,09 29,57 34,72 24,30Karlovarský 2,58 2,86 2,53 1,13 1,11 27,33 34,86 23,89Ústecký 2,49 2,71 2,43 1,08 1,07 28,51 35,34 24,87Liberecký 2,61 2,78 2,55 1,11 1,10 29,20 34,67 24,20Královéhradecký 2,66 2,79 2,60 1,11 1,09 29,49 33,78 23,66Pardubický 2,75 2,89 2,64 1,11 1,09 29,31 33,12 23,18Vysočina 2,86 2,96 2,77 1,10 1,08 28,92 32,53 22,19Jihomoravský 2,76 3,01 2,54 1,12 1,10 29,32 33,13 24,28Olomoucký 2,73 2,90 2,62 1,11 1,09 29,07 33,41 23,67Zlínský 2,87 3,07 2,66 1,13 1,11 28,37 31,50 22,80Moravskoslezský 2,66 2,95 2,53 1,10 1,09 27,26 32,74 23,42 Blansko 2,88 3,00 2,72 1,11 1,08 28,85 31,85 21,96Brno - město 2,45 2,73 2,39 1,10 1,09 28,21 35,39 25,98Brno - venkov 2,91 3,00 2,73 1,15 1,12 30,43 32,85 21,89Břeclav 2,99 3,09 2,85 1,15 1,12 30,99 33,91 21,98Hodonín 3,06 3,24 2,78 1,16 1,12 29,25 32,16 21,85Vyškov 2,86 2,91 2,81 1,11 1,08 30,27 33,42 21,88Znojmo 2,92 3,06 2,79 1,12 1,09 29,42 32,55 22,41

Nejproměnlivějším parametrem v jednotlivých krajích je průměrná zalidněnost bytů (průměrný počet

osob v bytě). Mnohdy je právě tento parametr používán pro hodnocení fyzické dostupnosti bydlení.

Zejména z vyšší zalidněnosti bytů jsou odvozovány disparity z hlediska fyzické dostupnosti bydlení.

Samotná zalidněnost bytů je přitom výrazně ovlivněna řadou sociálně demografických faktorů a

zejména podílem bytů v bytových a rodinných domech. Zjednodušeně řečeno je ekonomické, pokud

v mnohem větších bytech v rodinných domech žije více domácnosti, než pokud žijí v menších bytech

v bytových domech. V podmínkách ČR často používané srovnání počtu bytů a cenzových domácností

je tak zatíženo řadou nedostatků (Lux, Kuda 2008: 151-157). Navíc představuje i z mezinárodního

hlediska výrazné specifikum.

Vhodnějším ukazatelem se proto jeví průměrná plocha bytu připadající na osobu v bytě, zejména

odděleně za rodinné domy a byty v bytových domech. Z tohoto pohledu je větší variabilita ukazatele

48

celkové plochy na osobu v rámci Jihomoravského kraje ovlivněna situací v krajském městě Brně. Tuto

disparitu je možno jednoznačně vysvětlit zejména vyšším průměrným stářím obyvatel Brna ve

srovnání se zbytkem kraje. Podobnou situaci je možno pozorovat i u Prahy. Otázkou je, nakolik je

možno považovat zmíněnou disparitu za distorzní. Starší domácnosti mají výrazně vyšší průměrnou

plochu připadající na osobu, do značné míry to odráží i skutečnost, že během svého života

akumulovaly majetek a i ze sociálně zdravotních hledisek je stěhování těchto domácností mnohdy

problematické. Částečně má tato rozdílnost svůj původ i v distorzním chování starších domácností

(zejména jednotlivců), kteří regulované nájemní byty držely s ohledem na potenciální budoucí zájmy

rodiny (například vnuků). Tento faktor však od r. 2001, s postupující výraznější deregulací nájmů,

ztrácí na významu.

Obecně je možné potvrdit, že územní diferenciace ukazatelů fyzické dostupnosti bydlení je v rámci

ČR nízká (viz nízké variační koeficienty) a s ohledem na velkou setrvačnost systému bydlení se mění

pomalu. Průměrná celková plocha bytů v Jihomoravském kraji je nad průměrem ČR. Podobně

příznivě dopadá i přepočet průměrné celkové plochy připadající na osobu v bytě.

V rámci kraje vykazují nejvyšší hodnotu tohoto ukazatele okres Břeclav. Okres Brno venkov je „až

druhý“ v pořadí, i když zázemí města Brna by mělo být logicky na prvním místě. Vysvětlení je ve

stabilitě a specifikách bydlení v rámci regionů Jihomoravského kraje. Obce Břeclavska neprošly

výraznější transformací bydlení v důsledku druhé světové války a patří k atraktivním vinařským

regionům, s tradicí svépomocné bytové výstavby i bydlení v rodinných domech.

Výrazné disparity z hlediska fyzické dostupnosti bydlení může v rámci Jihomoravského kraje vytvářet

druhé bydlení. Druhé bydlení je v rámci tohoto úkolu definováno jako souhrn všech obyvatelných

jednotek bydlení mimo trvale obydlené byty. Jeho rozhodující část tvoří tzv. neobydlené byty a

individuální rekreační objekty. Vykazuje řadu forem, mnohdy je realizováno bez rozhodnutí

stavebního úřadu. Část jednotek druhého bydlení nesplňuje stavebně technické požadavky kladené

na byt. Jak již bylo uvedeno, rozsah druhého bydlení není v ČR předmětem systematické evidence,

částečné zlepšení podmínek analýzy druhého bydlení přinesou výsledky sčítání v tomto roce.

Nastávající období po sčítání se jeví jako nejvhodnější pro úplnou analýzu fungování systému bydlení

v Jihomoravském kraji.

49

Závěry

Výchozí stav systému bydlení v Jihomoravském kraji, hodnocen ukazateli fyzické dostupnosti bydlení,

je poměrně příznivý. Míra disparit je relativně malá, menší než u finanční dostupnosti bydlení, kde

Brno vytváří jednoznačný hodnotový pól kraje. Současná územní diferenciace podmínek finanční a

fyzické dostupnosti bydlení se ve srovnání s minulostí zvyšuje. U fyzické dostupnosti bydlení v území

existuje značná setrvačnost. Finanční dostupnost bydlení se mění mnohem rychleji. U obou

subsystémů bydlení je v budoucnu potřeba zaměřit pozornost na kvalitativní znaky těchto procesů,

plně využít zejména výsledky sčítání v roce 2011. Existuje i objektivní potřeba monitoringu dopadů

probíhající deregulace systému nájemního bydlení.

50

IV. Závěry

Z analýz vyplývá, že významné disparity z hlediska dostupnosti bydlení lze pozorovat zejména

v Středočeském kraji, kde je i těchto souvislostech významná dominance Prahy. V tomto regionu,

stejně tak jako v Jihomoravském kraji lze také sledovat dopady suburbanizace, které jsou spojovány

s dobrou dopravní dostupností a vnímanou kvalitou prostředí. Dominance hlavního města však

ustupuje v periferních oblastech Středočeského kraje. Póly či centra rozvoje hrají význačnou roli

v kraji Moravskoslezském, na rozdíl od zbylých regionů, lze tento považovat za polycentrický.

Platí také, že disparity jsou patrnější mezi ORP spíš než mezi městy. I z toho důvody by se plánování

politik nemělo soustředit jen do městských oblastí. Navíc, uvnitř každého sledovaného regionu lze

pozorovat různorodé typy území, přičemž faktory tyto typy utvářející lze považovat za relativně

dlouhodobé. Proto by zásahy států či kraje měly k této různosti přihlížet. Lze odůvodněně

předpokládat, že dopady deregulace nájemného se projeví s různou intenzitou v závislosti na

rozdílech uvnitř krajů a mezi městy.

I když nelze říci, že by disparity uvnitř regionů patřily mezi ty největší, a lze tvrdit, že jejich dynamika

je spíše pozvolná, závislá na dlouhodobých procesech, bude potřeba zejména s ohledem na

deregulaci nájemného a její dopad na finanční dostupnost bydlení podrobněji monitorovat.

51

V. Reference KOSTELECKÝ, T., VOBECKÁ, J. 2009. "Housing Affordability in Czech Regions and Demographic

Behaviour – Does Housing Affordability Impact Fertility?" Czech Sociological Review/Sociologický

časopis 45 (6): 1191-1213.

LUX, M., F. KUDA (eds.). 2008. Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení v České republice, Praha:

Sociologický ústav AV ČR.

52

VI. Přílohy

Slovníček pojmů Disparita

Nerovnost, různost, rozdílnost. Původem z latinského disparitas

Fyzická dostupnost bydlení

Lokální poměr mezi množstvím a strukturou existujících bytů a potenciální (strukturovanou) potřebou bytů.

Finanční dostupnost bydlení

Dostupnost se vztahuje k zajištění určitého standardu bydlení (nebo různých standardů) za cenu (v případě vlastnického bydlení) či nájemné (v případě nájemního bydlení), které v očích nějaké třetí strany (například vlády) nepředstavuje nerozumné zatížení pro domácnost.

ORP

Obec s rozšířenou působností.

Price-to-income ratio

Poměřuje průměrné/mediánové ceny prodávaného bydlení a průměrné/mediánové roční čisté příjmy domácností.

Rent-to-income ratio

Procentní podíl z průměrného platu za průměrné tržní nájemné v bytě o velikosti 68 m2 (tzv. standardní byt).

53

Použitá data

I. Finanční dostupnost bydlení

Ceny v tis. Kč Města nad 10 000 obyvatel průměr 2008 a 2009 IRI

Ceny v tis. Kč ORP průměr 2008 a 2009 IRI

Nájemné regulované Města nad 10 000 obyvatel 2010 Městské úřady

Price to income ratio ORP průměr 2008 a 2009 IRI, vlastní výpočty

Rent to income ORP průměr 2008 a 2009 IRI, vlastní výpočty

Regulovaný Rent to Income ratio Města nad 10 000 obyvatel 2010 IRI, vlastní výpočty

II. Fyzická dostupnost bydlení

Dokončené byty na 1000 obyv. Města nad 10 000 obyvatel průměr 2008 a 2009 ČSÚ, vlastní výpočty

Dokončené byty na 1000 obyv. ORP průměr 2008 a 2009 ČSÚ, vlastní výpočty Dokončené byty na 1000 trvale obydlených bytů ORP průměr 2008 a 2009 ČSÚ, vlastní výpočty Modernizace na 1000 trvale obydlených bytů Okres 2008 ČSÚ, vlastní výpočty

III. Demografické chování

Úhrnná plodnost Města nad 10 000 obyvatel průměr 2007 a 2008 ČSÚ Průměrný věk matek při narození prvního dítěte ORP průměr 2008 a 2009 ČSÚ

IV. Prostorová mobilita

Migrační saldo na 1000 obyv. Okres (průměr 2006-2008) ČSÚ, vlastní výpočty Podíl migrace v rámci kraje - % (průměr 2006-2008) Okres (průměr 2006-2008) ČSÚ, vlastní výpočty

Documents

Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti … · 2011-01-27 · Analýza regionálních disparit ve finan ... má v první řadě přítomnost hlavního