6/25/2005 SPRC

A’dan Z’ye MortgageAbdullah Yavaş

Elliott Professor of Real Estate and

Research Director of the Institute for Real Estate Studies

Pennsylvania State University, USA

A’dan Z’ye MortgageAbdullah Yavaş

Elliott Professor of Real Estate and

Research Director of the Institute for Real Estate Studies

Pennsylvania State University, USA

6/25/2005 SPRC

Sunumun Amaclari

• Mortgage nedir?• Mortgage piyasaları nasil çalışır?• Mortgage piyasasının ekonomi için önemi• Mortgage Riskleri

– Kredi Verenler– Genel Ekonomi

• Alternatif Mortgage ürünleri ve amaçları• Kamu yönetiminin rolü• Mortgage için düzenleme yaparken nelere

dikkat edilmeli

• Mortgage nedir?• Mortgage piyasaları nasil çalışır?• Mortgage piyasasının ekonomi için önemi• Mortgage Riskleri

– Kredi Verenler– Genel Ekonomi

• Alternatif Mortgage ürünleri ve amaçları• Kamu yönetiminin rolü• Mortgage için düzenleme yaparken nelere

dikkat edilmeli

6/25/2005 SPRC

Mortgage Nedir?

• gage (Alman Hukuku): verilen bir sözün karşılığı bırakılan deposit (ABD’deki pawn shops ornegi gibi)

• mort Fransızca “ölü” veya “taşınmaz”• Mortgage bir taşınmazın alınan borç karşılığı

deposit / ipotek / rehin olarak verilmesi– Bu amaçla verilen kredi

• Mortgage’ın rölü: finansman ihtiyacı olan konut alıcıları ile ellerindeki fonları uzun vadeli değerlendirmek isteyen fon sahiplerini bir araya getirmek.

• gage (Alman Hukuku): verilen bir sözün karşılığı bırakılan deposit (ABD’deki pawn shops ornegi gibi)

• mort Fransızca “ölü” veya “taşınmaz”• Mortgage bir taşınmazın alınan borç karşılığı

deposit / ipotek / rehin olarak verilmesi– Bu amaçla verilen kredi

• Mortgage’ın rölü: finansman ihtiyacı olan konut alıcıları ile ellerindeki fonları uzun vadeli değerlendirmek isteyen fon sahiplerini bir araya getirmek.

6/25/2005 SPRC

Diğer Kredilerlerden Farkı

6/25/2005 SPRC

Uygulamada Mortgage

• Sevdiginiz bir evbulunca

• Değişik bankaların sundukları ürünler arasından bir seçim yapıp, kredi icin ilgilibankayabaşvurursunuz

• Sevdiginiz bir evbulunca

• Değişik bankaların sundukları ürünler arasından bir seçim yapıp, kredi icin ilgilibankayabaşvurursunuz

6/25/2005 SPRC

Uygulamada Mortgage

• gelirinizin, mali varlığınızın ve kredinotunuzun tespiti yapılır

• Banka başvuruyuonaylarsa konutundegerinin tespiti icinexper atar (Kredi miktari< konut degerinin 95%’i)

• Tapu araştırmasıyapılır, tapu sigortası, gerekirse mortgage sigortası ve konut sigortası alınır

• Closing – nihai toplantı

• gelirinizin, mali varlığınızın ve kredinotunuzun tespiti yapılır

• Banka başvuruyuonaylarsa konutundegerinin tespiti icinexper atar (Kredi miktari< konut degerinin 95%’i)

• Tapu araştırmasıyapılır, tapu sigortası, gerekirse mortgage sigortası ve konut sigortası alınır

• Closing – nihai toplantı

6/25/2005 SPRC

Uygulamada Mortgage

• Çoğu kez işlemi düzenleyen ve başvuruyu değerlendiren banka değil, Mortgage Broker denen aracıkuruluşlardır (bir veya daha fazla bankayı temsil ederler)

• Çoğu kez işlemi düzenleyen ve başvuruyu değerlendiren banka değil, Mortgage Broker denen aracıkuruluşlardır (bir veya daha fazla bankayı temsil ederler)

• Genellikle banka Mortgage ı ikincil piyasada satıp, elde ettiği fonlarla yeni krediler açar

• Genellikle banka Mortgage ı ikincil piyasada satıp, elde ettiği fonlarla yeni krediler açar

6/25/2005 SPRC

MortgageSigortasi/

DevletGarantisi

MortgageHavuzları

Mortgage Kullanıcısı

MenkulKiymetlerPiyasasi

İkincil piyasakurumlari(FNMA,GNMA,FHLMC)

Mortgage Bankasi

Faiz ve Anapara

Ipoteğe dayali menkul kiymetler

Kontratlar

Kontratlar YTL

Kontratlarin Servisi

Kontrat - ipotek

YTL

YTL

Mortgage Piyasası

6/25/2005 SPRC

Mortgage piyasasının önemi

• ABD’de– İnşaat: GSMH’nın %6’sı– Hizmet Sektörü ve Kira geliri & tasarrufu:

GSMH’nın %20’si– Gayri menkul: toplam ülke varlığının %55-

60’ı• Gayri menkulun kısıtlı olması çok

değişik hünerlerin ortaya çıkmasına da yol açar ☺

• ABD’de– İnşaat: GSMH’nın %6’sı– Hizmet Sektörü ve Kira geliri & tasarrufu:

GSMH’nın %20’si– Gayri menkul: toplam ülke varlığının %55-

60’ı• Gayri menkulun kısıtlı olması çok

değişik hünerlerin ortaya çıkmasına da yol açar ☺

6/25/2005 SPRC

Mortgage piyasasının borsayla karşılaştırılması

6/25/2005 SPRC

Mortgage piyasasının önemi

• Daha çok insan ve daha genç yaşta ev sahibi olacak– Sosyolojik önemi

• Konutların kalitesi yükselecek– Cities are build the way they are financed (B. Renaud, 1987)

• Hükümetin verdiği konut sübvansiyonu azalacak

• Bazen ekonomik durgunluğa karşı etkin rol oynar (son ABD örneği gibi)

• Daha hızlı inşaat• Daha gerçekçi değerlendirme, dolayısı ile

daha çok emlak vergisi

• Daha çok insan ve daha genç yaşta ev sahibi olacak– Sosyolojik önemi

• Konutların kalitesi yükselecek– Cities are build the way they are financed (B. Renaud, 1987)

• Hükümetin verdiği konut sübvansiyonu azalacak

• Bazen ekonomik durgunluğa karşı etkin rol oynar (son ABD örneği gibi)

• Daha hızlı inşaat• Daha gerçekçi değerlendirme, dolayısı ile

daha çok emlak vergisi

6/25/2005 SPRC

Sermaye ve Ülke zenginliği

• Adam Smith: “Sermaye” sayesinde işbölümü ve ürün takası mümkün olur– Ve bu iki fonksiyon verimliliğe ve

“milletlerin zenginliğine” yol açar.• Sermaye deyince

Önemli olan sermayenin fizikselvarlığından çok artı ürün yaratmapotansiyelidir.

• Adam Smith: “Sermaye” sayesinde işbölümü ve ürün takası mümkün olur– Ve bu iki fonksiyon verimliliğe ve

“milletlerin zenginliğine” yol açar.• Sermaye deyince

Önemli olan sermayenin fizikselvarlığından çok artı ürün yaratmapotansiyelidir.

6/25/2005 SPRC

Gelişmekte olan ülkelerin problemi

• Gelişmekte olan ülkelerde insanların ellerindeki kaynaklar ve varlıklar ticari ve finansal açıdan bölünebilir değil,

• Dolayısı ile kapital’e ulaşımları çok sınırlı, ve dolayısı ile kaynaklarınınsermayeye dönüşüp artıüretime katkıda bulunmalarıçok zor.

• Haiti: Şehirlerdeki yapıların %68i, kırsal bölgede %97si tapusuz veya imarsız.Mısır’da bu rakamlar %92 ve%83.

• Gelişmekte olan ülkelerde insanların ellerindeki kaynaklar ve varlıklar ticari ve finansal açıdan bölünebilir değil,

• Dolayısı ile kapital’e ulaşımları çok sınırlı, ve dolayısı ile kaynaklarınınsermayeye dönüşüp artıüretime katkıda bulunmalarıçok zor.

• Haiti: Şehirlerdeki yapıların %68i, kırsal bölgede %97si tapusuz veya imarsız.Mısır’da bu rakamlar %92 ve%83.

6/25/2005 SPRC

Gizli Zenginlik

• Haiti: Tapusuz veya imarsız gayrımenkulün değeri, legal olarak çalışan şirketlerin toplam varlıklarının 4 katı, toplam gelmiş geçmiş yabancı yatırımın 158 katı

• Fakir ülkelerdeki ve eski komünist ülkelerdeki tapusuz gayri menkulün toplam değeri $9.3 trilyon’dan fazla.

• Haiti: Tapusuz veya imarsız gayrımenkulün değeri, legal olarak çalışan şirketlerin toplam varlıklarının 4 katı, toplam gelmiş geçmiş yabancı yatırımın 158 katı

• Fakir ülkelerdeki ve eski komünist ülkelerdeki tapusuz gayri menkulün toplam değeri $9.3 trilyon’dan fazla.

6/25/2005 SPRC

Türkiye’de durum

• Konutların yarısından azı tapulu ve imarlı. • Konutların sadece %3 ü mortgage kredisi ile

satın alınıyor.– Müteşebbis açısından yakın bir örnek..... – ABD’de: Yeni iş kurmak için alınan kredilerin

yaklaşık %70’i konutları ipotek olarak kullanıp alınan krediler ile finanse ediliyor.

• Konutların yarısından azı tapulu ve imarlı. • Konutların sadece %3 ü mortgage kredisi ile

satın alınıyor.– Müteşebbis açısından yakın bir örnek..... – ABD’de: Yeni iş kurmak için alınan kredilerin

yaklaşık %70’i konutları ipotek olarak kullanıp alınan krediler ile finanse ediliyor.

6/25/2005 SPRC

Ayrıca

• Mortgage piyasası olmayınca Portföy riskinin dağıtılması zorlaşmakta

• Yastık altı paralar?

• Mortgage piyasası olmayınca Portföy riskinin dağıtılması zorlaşmakta

• Yastık altı paralar?

6/25/2005 SPRC

Mortgage piyasası ve GSMH

• Fisher ve Jaffe (2003) calışmasına göre– Finansal sistemin büyüklüğü ile ekonomik

gelişme arasında

ve

– Kişi başına GSMH ile o ülkedeki Mortgage kredilerinin miktarı arasındadoğru bir bağlantı var.

• Fisher ve Jaffe (2003) calışmasına göre– Finansal sistemin büyüklüğü ile ekonomik

gelişme arasında

ve

– Kişi başına GSMH ile o ülkedeki Mortgage kredilerinin miktarı arasındadoğru bir bağlantı var.

6/25/2005 SPRC

Mortgage Piyasasının Potansiyel Büyüklüğü

Mortgage Debt / GDP (source: World Dvlpmnt Indicators, '01)

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1 Switz

erland

2 Swed

en3 N

etherla

nds

4 Unite

d King

dom

5 Unite

d States

13 M

alays

ia16

Aus

tralia

21 S

ingap

ore23

Jorda

n

29 Ita

ly42

Indo

nesia

45 Tur

key

f

6/25/2005 SPRC

Mortgage Piyasasının Potansiyel Büyüklüğü

• Devlet İstatistik Enstitüsüne göre yılda ortalama 130.000 daire yapılıyor. 130.000 x 40.000YTL x %80 = 4,16 Milyar YTL’lik konut kredisi piyasası

• Genç ve hızla gelişen bir nüfus – aile sayısıve yeni konut ihtiyacı daha da artacak– Bu rakamlara mevcut konutların alım satımları

dahil değil– Bu rakamlara Home Equity Loan’lar da dahil değil– Bu rakamlar yeniden kredilendirme piyasasını da

yansıtmıyor

• Devlet İstatistik Enstitüsüne göre yılda ortalama 130.000 daire yapılıyor. 130.000 x 40.000YTL x %80 = 4,16 Milyar YTL’lik konut kredisi piyasası

• Genç ve hızla gelişen bir nüfus – aile sayısıve yeni konut ihtiyacı daha da artacak– Bu rakamlara mevcut konutların alım satımları

dahil değil– Bu rakamlara Home Equity Loan’lar da dahil değil– Bu rakamlar yeniden kredilendirme piyasasını da

yansıtmıyor

6/25/2005 SPRC

Mortgage Riskleri: Kredi Verenler

• Temerrüt riski• Faiz Oranı Riski• Erken Ödeme Riski• Likide Riski (özellikle ikincil piyasa

olmayınca mortgage’ı satıp paraya çevirme riski daha yüksek olur)

• Hukuki risk

• Temerrüt riski• Faiz Oranı Riski• Erken Ödeme Riski• Likide Riski (özellikle ikincil piyasa

olmayınca mortgage’ı satıp paraya çevirme riski daha yüksek olur)

• Hukuki risk

6/25/2005 SPRC

Temerrütü Etkileyen Faktörler

2 Ana Faktör:• Ödeme / GeIir Oranı’nda artış• Borç Bakiyesi / Konut Değeri Oranı’nda artış• Diğer önemli bir faktör: Temerrütün Borçluya

Maliyeti (Kredi notuna etkisi, Deficiency Judgment, vs.).– Mortgage kanunları temerrütün borçluya olan

maliyetini etkiler, ama yukarıdaki 2 orana etkisi olmaz.

2 Ana Faktör:• Ödeme / GeIir Oranı’nda artış• Borç Bakiyesi / Konut Değeri Oranı’nda artış• Diğer önemli bir faktör: Temerrütün Borçluya

Maliyeti (Kredi notuna etkisi, Deficiency Judgment, vs.).– Mortgage kanunları temerrütün borçluya olan

maliyetini etkiler, ama yukarıdaki 2 orana etkisi olmaz.

6/25/2005 SPRC

Temerrüt Riski ve Mortgage Kredisinin Yaşı

6/25/2005 SPRC

Temerrüte düşünce ne olur?

• 1. delinquency/default• 2. satış için mahkeme onayı• 3. satış öncesi bekleme dönemi - period

of equity redemption• 4. satış - foreclosure sale• 5. satış sonrası bekleme dönemi -

period of statutory redemption

• 1. delinquency/default• 2. satış için mahkeme onayı• 3. satış öncesi bekleme dönemi - period

of equity redemption• 4. satış - foreclosure sale• 5. satış sonrası bekleme dönemi -

period of statutory redemption

6/25/2005 SPRC

Gayri menkulün satışı

• Açık arttırma• Çoğu kez açık arttırmayı banka kazanır

– Likide avantajı– Bilgi avantajı

• O yüzden bazı eyaletlerde açık arttırmayı Deed of Trust (üçüncü bir şahıs veya kurum) yapar.

6/25/2005 SPRC

Yeniden Yapılandırma

• Gayri menkulün kendisi ile uğraşmak bankaların asli fonksiyonuna aykırıdır. O yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koyma yerine krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler.– Bu genel olarak faiz oranını düşürerek ve / veya

vadeyi uzatarak ödemeleri düşürmek yolu ile yapılır.

– Bu konuda icra kanunları önemli rol oynar çünki?

6/25/2005 SPRC

En yaygın 3 Mortgage ürününün Temerrüt riskleri

• Ödemelerde problem yüzdesi -Percent Seriously Delinquent, as of 6/99

• Satın alma Yeniden kredilendirme

Sabit Faiz 0.48 0.1915-Yıllık 0.16 0.0830-Yıllık 0.53 0.25

Değişken Faiz 0.92 0.69

• Ödemelerde problem yüzdesi -Percent Seriously Delinquent, as of 6/99

• Satın alma Yeniden kredilendirme

Sabit Faiz 0.48 0.1915-Yıllık 0.16 0.0830-Yıllık 0.53 0.25

Değişken Faiz 0.92 0.69

6/25/2005 SPRC

İpotek Sigortası

• Fonksiyonu• Ne zaman gerekir?• Özel sigorta ve kamu garantili krediler• Bankalardan ayrı oluşunun sebebi

• Fonksiyonu• Ne zaman gerekir?• Özel sigorta ve kamu garantili krediler• Bankalardan ayrı oluşunun sebebi

6/25/2005 SPRC

Faiz Oranı Riski

Einstein...

Örnek: 100,000 YTL, 30 yıl vadeli, %8 faiz oranlı bir mortgage. Eğer faiz oranları kredi verildikten kısa süre sonra değişirse (erken ödeme ve temerrüt ihtimallerini yok varsayarak), etkisi şöyle olacaktır:

Einstein...

Örnek: 100,000 YTL, 30 yıl vadeli, %8 faiz oranlı bir mortgage. Eğer faiz oranları kredi verildikten kısa süre sonra değişirse (erken ödeme ve temerrüt ihtimallerini yok varsayarak), etkisi şöyle olacaktır:

6/25/2005 SPRC

Faiz Oranı Riski: Örnek

6/25/2005 SPRC

Erken Ödeme Riski

• Niye problem? Bir önceki slayd...• Tipik mortgage 30 yıllık ama mortgage faiz

oranları 10 yıllık hazine bonosu oranları ile orantılı

• Niye problem? Bir önceki slayd...• Tipik mortgage 30 yıllık ama mortgage faiz

oranları 10 yıllık hazine bonosu oranları ile orantılı

6/25/2005 SPRC

Erken Ödeme Cezası

• ABD’deKonut – HayırTicari - Evet

• Herşeyin bir fiatı var• Bankalar için yasak olması daha karlı

olabilir– Piyasanın genişlemesi– Faiz oranında ufak bir artış daha az itici

olabilir

• ABD’deKonut – HayırTicari - Evet

• Herşeyin bir fiatı var• Bankalar için yasak olması daha karlı

olabilir– Piyasanın genişlemesi– Faiz oranında ufak bir artış daha az itici

olabilir

6/25/2005 SPRC

Mortgage Riskleri: Genel Ekonomi

• ABD’deki S&L krizi, Japonya’nın yıllar süren problemleri ve son Asya krizinden çok iyi biliyoruz ki kötü dizayn edilmiş finans sistemleri finansal ve ekonomik krizlere sebep verebilir veya oluşan krizleri çok daha kötü hale getirebilir.

• Örneğin son Asya krizinde en çok zarar gören ülkelerin, Endenozya ve Tayland gibi, ortak bir özelliği mortgage kredisi veren bankaların yeterince denetlenmemesi sonucu vermemeleri gereken kredileri açmalarıdır.

• Bankalar açısından: Ekonomik kriz dolayısı ile gayri menkul fiatlarında ciddi düşüşler

• ABD’deki S&L krizi, Japonya’nın yıllar süren problemleri ve son Asya krizinden çok iyi biliyoruz ki kötü dizayn edilmiş finans sistemleri finansal ve ekonomik krizlere sebep verebilir veya oluşan krizleri çok daha kötü hale getirebilir.

• Örneğin son Asya krizinde en çok zarar gören ülkelerin, Endenozya ve Tayland gibi, ortak bir özelliği mortgage kredisi veren bankaların yeterince denetlenmemesi sonucu vermemeleri gereken kredileri açmalarıdır.

• Bankalar açısından: Ekonomik kriz dolayısı ile gayri menkul fiatlarında ciddi düşüşler

6/25/2005 SPRC

Alternatif Mortgage ürünleri veamaçları

• 300’den fazla ürün çeşidi• Sabit Faizli

– ilk yıllarında çok yüksek reel ödeme• Değişken Faizli

– borçlu potansiyel şok ve krizlere açık• Artan ödemeli, sabit faizli• Sadece Faiz Ödemeli• Discount Points – İskonta Puanı• Sabit+Değişik+Ödeme planı+ Vade

yapısı+İskonta Puanı kombinasyonları• “Home Equity Loans”

• 300’den fazla ürün çeşidi• Sabit Faizli

– ilk yıllarında çok yüksek reel ödeme• Değişken Faizli

– borçlu potansiyel şok ve krizlere açık• Artan ödemeli, sabit faizli• Sadece Faiz Ödemeli• Discount Points – İskonta Puanı• Sabit+Değişik+Ödeme planı+ Vade

yapısı+İskonta Puanı kombinasyonları• “Home Equity Loans”

6/25/2005 SPRC

Değişken Faizli Krediler Niye Önemli?

• Banka için genellikle Faiz Oranı riski veErken Geri Ödeme riski Temerrüt Riskinden daha önemlidir.

• Değişken Faiz oranlı krediler bu iki riskibüyük ölçüde azaltır.

6/25/2005 SPRC

Ayrıca SFO’lar ve DFO’lar DeğişikIhtiyaçlara Hitap Ederler

• Kredi kullananlarin tercihi?– Krediyi elde tutma süresi– Risk tavrı– İleriye dönük faiz oranı beklentileri

• Bazı konut alıcıları daha düşük maliyetkarşılığında DFO’ların riskini üstlenmeyitercih edeceklerdir.

6/25/2005 SPRC

Tipik DFO Mortgage

• Endeks: Hazine Bonosu• Faiz Oranı: Endeks + Marj (%2-2.5)• Faiz oranı ve ödemeler 6 ayda bir ayarlanır• Ayarlamalarda yıllık %2 sınır ve vade boyu

%6 sınırı kullanılır.• Maximum kredi/değer oranı %95• Kredi/değer oranı %80-95 olunca Mortgage

sigortası gerekir• 30 yıllık• Vade sonunda sıfır bakiye

6/25/2005 SPRC

DFO’lar ve Türkiye

• DFO’larin cazibesi özellikle şu dönemlerde artar:– Faiz oranlarının yuksek oldugu dönemler– faizlerin düşmesinin beklendiği dönemler

• DFO’larin cazibesi özellikle şu dönemlerde artar:– Faiz oranlarının yuksek oldugu dönemler– faizlerin düşmesinin beklendiği dönemler

6/25/2005 SPRC

Değişken Faizli Mortgage ABD’de 80’lerde popüler oldu

6/25/2005 SPRC

Değişken Faizli Mortgage ABD’de bu ara yine popüler, ama başka nedenle

– Değişken faizli mortgage kullanılabilecek kredi miktarını artırıyor. Niye?

– FED’i endişelendiren bir durum

– Değişken faizli mortgage kullanılabilecek kredi miktarını artırıyor. Niye?

– FED’i endişelendiren bir durum

ARM and Refinance Shares

0

20

40

60

80

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Perc

ent

Refinance Share ARM Share

Source: Inside Mortgage Finance

6/25/2005 SPRC

Yeniden Kredilendirme deyip geçmeyin!

6/25/2005 SPRC

Yeniden Kredilenme

• Yeniden kredilenme sadece kredinin faiz oranını düşürmek için olmaz. Bazen nakit çekmek için de yapılır.

• Yeniden kredilenme sadece kredinin faiz oranını düşürmek için olmaz. Bazen nakit çekmek için de yapılır.

6/25/2005 SPRC

Yeniden kredilenme ile alınan nakitin kullanıldığı yerler

6/25/2005 SPRC

Kamu Yönetiminin Rolü

• Konut kredi sistemini sadece daha cok insaniev sahibi yapacak bir arac olarak görmekeksik bir bakis acisidir.

• Iyi duzenlenmis bir konut kredisi sistemi– Insaat sektörü dışında da üretime, ticarete ve

istihdama ciddi bir katkıda bulunacak,– Standardizasyon ve ikincil piyasalarin gelişmesi ile

ülkemize giren yabancı sermaye akışında ciddi birartışa sebep olacaktir.

• Tüketiciyi “korumak”– Bilgilendirme – Efektif faiz oranının açıkça

belirtilmesi – APR

• Konut kredi sistemini sadece daha cok insaniev sahibi yapacak bir arac olarak görmekeksik bir bakis acisidir.

• Iyi duzenlenmis bir konut kredisi sistemi– Insaat sektörü dışında da üretime, ticarete ve

istihdama ciddi bir katkıda bulunacak,– Standardizasyon ve ikincil piyasalarin gelişmesi ile

ülkemize giren yabancı sermaye akışında ciddi birartışa sebep olacaktir.

• Tüketiciyi “korumak”– Bilgilendirme – Efektif faiz oranının açıkça

belirtilmesi – APR

6/25/2005 SPRC

Kamu Yönetiminin Rolü

• Değişken Faizli ve diğer alternatif mortgage ürünleri (çift endekli gibi) sunmanın önündeki hukuki engelleri ortadan kaldırmak

• Değişken Faizli ve diğer alternatif mortgage ürünleri (çift endekli gibi) sunmanın önündeki hukuki engelleri ortadan kaldırmak

6/25/2005 SPRC

“Korumaci” KanunlarGercekte Kimi Koruyor?

• ABD’de değişik kanunlara sahip eyaletlerarası çalışmalar şunu gosterir: – Kredi kullanani temerrüt durumunda ne kadar çok

korursaniz (temerrüt durumunda bankanin konutael koymasini zorlaştırarak), faiz oranlari da o kadarartacaktir (Kahn and Yavas, 1994, JREFE; Ambrose and Buttimer, 2000, JREFE)

• Diğer bir ifade ile, temerrüte düşmüş kredikullanicilarını koruma, temerrüte düşmemişkredi kullanıcılarının düşenleri subvanseetmesi sonucunu doğurur.

• ABD’de değişik kanunlara sahip eyaletlerarası çalışmalar şunu gosterir: – Kredi kullanani temerrüt durumunda ne kadar çok

korursaniz (temerrüt durumunda bankanin konutael koymasini zorlaştırarak), faiz oranlari da o kadarartacaktir (Kahn and Yavas, 1994, JREFE; Ambrose and Buttimer, 2000, JREFE)

• Diğer bir ifade ile, temerrüte düşmüş kredikullanicilarını koruma, temerrüte düşmemişkredi kullanıcılarının düşenleri subvanseetmesi sonucunu doğurur.

6/25/2005 SPRC

Kamu Yönetiminin Rolü

• İcra sürecinin kısaltılması: Bankanın konuta el koymasınızorlaştırma paradoksu– Daha az kredi– Daha yüksek faiz (ABD’de eyaletler arası çalışma)– Daha düşük Kredi-Değer oranı

• İcra sürecinin kısaltılması: Bankanın konuta el koymasınızorlaştırma paradoksu– Daha az kredi– Daha yüksek faiz (ABD’de eyaletler arası çalışma)– Daha düşük Kredi-Değer oranı

6/25/2005 SPRC

Kamu Yönetiminin Rolü

1. İşlem Maliyetlerini düsürmek• Tapu kayıt sisteminin geliştirilmesi, elektronik

hale getirilmesi• Vergi – pul parası gibi harçların düşük

tutulması– Hem Krediyi kullananlar hem de bankalar

için, dolayısı ile piyasanın gelişmesi için çok önemli

1. İşlem Maliyetlerini düsürmek• Tapu kayıt sisteminin geliştirilmesi, elektronik

hale getirilmesi• Vergi – pul parası gibi harçların düşük

tutulması– Hem Krediyi kullananlar hem de bankalar

için, dolayısı ile piyasanın gelişmesi için çok önemli

6/25/2005 SPRC

• Finansal sistem konut subvansiyonudağıtım aracı olarak kullanılmamalı(örneğin faiz odemelerinin vergidenmuaf olmasi gibi).

• Bu hem verimsiz, hem de adaletliolmayan bir subvansiyon sistemidir.

• Finansal sistem konut subvansiyonudağıtım aracı olarak kullanılmamalı(örneğin faiz odemelerinin vergidenmuaf olmasi gibi).

• Bu hem verimsiz, hem de adaletliolmayan bir subvansiyon sistemidir.

Yapılmamasi Gereken

6/25/2005 SPRC

Yapılmaması Gereken

• Bir yandan bankalarin temerrüt durumundaişlerini kolaylaştırmamız gerekirken, diğeryandan da piyasanın raydan çıkmaması için gerekli kanuni duzenlemeler yapılmalı

• Değerlendirme (Appraisal) ve Finansal kısmıProje geliştirme kısmından “uzak” tutulmalı.

• Yanlış düzenlenmiş bir konut kredi sistemiekonomik zenginlikten ziyade ekonomik krizkaynagi olabilir.– 1997-78 "Asya Krizi“ Taylant’ta gayri menkul

piyasalarında oluşan balonun patlaması ile başladı

• Bir yandan bankalarin temerrüt durumundaişlerini kolaylaştırmamız gerekirken, diğeryandan da piyasanın raydan çıkmaması için gerekli kanuni duzenlemeler yapılmalı

• Değerlendirme (Appraisal) ve Finansal kısmıProje geliştirme kısmından “uzak” tutulmalı.

• Yanlış düzenlenmiş bir konut kredi sistemiekonomik zenginlikten ziyade ekonomik krizkaynagi olabilir.– 1997-78 "Asya Krizi“ Taylant’ta gayri menkul

piyasalarında oluşan balonun patlaması ile başladı

6/25/2005 SPRC

Bankaların kendi sorunu

• Agency Problem. Krediyi verenleri ödüllendirme politikası (herd behavior – sürümentalitesi). Yanlış kredilenmenin doğuracağıproblemlerinin birkaç yıl sonra ortaya çıkması

• Agency Problem. Krediyi verenleri ödüllendirme politikası (herd behavior – sürümentalitesi). Yanlış kredilenmenin doğuracağıproblemlerinin birkaç yıl sonra ortaya çıkması

6/25/2005 SPRC

Emeklilik ve Sigorta fonları

• Kredi verenlerin fon kaynakları genelde kısa vadeli olduğundan uzun vadeli krediler vade uyumsuzluğuna yol açmakta. Bu sorunun çözümü ikincil piyasaların gelişmesiyle olur.

• İkincil piyasanın gelişiminde bireysel emeklilik ve sigorta piyasası önemli rol oynayacaktır

• Kredi verenlerin fon kaynakları genelde kısa vadeli olduğundan uzun vadeli krediler vade uyumsuzluğuna yol açmakta. Bu sorunun çözümü ikincil piyasaların gelişmesiyle olur.

• İkincil piyasanın gelişiminde bireysel emeklilik ve sigorta piyasası önemli rol oynayacaktır

6/25/2005 SPRC

Son Olarak

• Mortgage piyasasının asli oyuncuları kamu kurumları değil, ticari bankalar olmalı. Eğer durum bu değilse sebeplerini tespit etmek zorundayız.

• Piyasanın ve ürün çeşitlerinin gelişmesinin önündeki engelleri çözmek zorundayız.

• Yapılacak düzenlemelerde ilk danışılacak kesim bankalar olmalı. Rekabet birçok problemi kendiliğinden çözer.

• Gölge Etme Başka İhsan İstemem...

• Mortgage piyasasının asli oyuncuları kamu kurumları değil, ticari bankalar olmalı. Eğer durum bu değilse sebeplerini tespit etmek zorundayız.

• Piyasanın ve ürün çeşitlerinin gelişmesinin önündeki engelleri çözmek zorundayız.

• Yapılacak düzenlemelerde ilk danışılacak kesim bankalar olmalı. Rekabet birçok problemi kendiliğinden çözer.

• Gölge Etme Başka İhsan İstemem...