ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2556 โดย TFB

ทศทางธรกจอสงหารมทรพยป 2556

2

ประมาณการณเศรษฐกจไทยป 2555-2556

3

ปจจยบวก – ปจจยลบ ทมผลกระทบตอธรกจอสงหารมทรพยป 2555-2556 ปจจยบวก : นโยบายภาครฐ

– การปรบขนคาแรงขนตา 300 บาท และเงนเดอน

ปรญญาตร 15,000 บาท

– มาตรการลดหยอนภาษสาหรบผซอทอยอาศยหลง

แรก และราคาทอยอาศยไมเกน 5,000,000 บาท

– มาตรการในสวนของแผนการบรหารจดการนาใน

ระยะยาวของภาครฐ

ปจจยทางจตวทยา ตอการทนาไมทวมในพนทกทม.และ

ปรมณฑลปน

อตราดอกเบย ทยงอยในภาวะทรงตว

การเรงผลกดนโครงการขนาดใหญ อาท ระบบรถไฟฟา

ขนสงมวลชน และระบบปองกนนาทวม โครงการรถไฟ

ความเรวสง

ปจจยลบ : ปจจยภายนอก สถานการณเศรษฐกจโลกทแมวาจะยงคง

มความเสยง แตมแนวโนมวาจะเรมฟนตวขนไดในชวง

ปลายป 2556 อาท ปญหาหนยโรป เศรษฐกจจนยงคง

ชะลอตว และเสถยรภาพเศรษฐกจสหรฐฯ

นโยบายภาครฐ

– มาตรการกาหนดวงเงนสนเชอ (LTV ไมเกน 95%)

ทจะมผลบงคบใชในกลมโครงการบานแนวราบในป

2556 – การใชราคาประเมนทดนฉบบ พ.ศ. 2555-2558

ตนทนการกอสราง ทเพมสงขนอยางมาก ทกหมวด

รวมถงคาแรงขนตาทปรบสงขน

ปญหาขาดแคลนแรงงาน

4

จ านวนทอยอาศย สรางเสรจ ในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล

(ตามประเภทการกอสราง)

3%

23% 22% 21%

13%11%

18%

12%

-27%

13%

-3%

-23%

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

Owner - Built 25,341 24,017 19,618 22,498 20,128 14,425 15,613

Developer - Built 50,189 61,562 75,359 84,395 61,728 44,839 54,340

% Market Growth -3% 13% 11% 13% -23% 18%

% Dev-Built Portion 3% 23% 22% 12% -27% 21%

Total Housing Registered unit 75,530 85,579 94,977 106,893 81,856 59,264 69,953

2007 2008 2009 2010 2011 2011 (8M) 2012 (8M)

Source: REIC

ภาพรวมจ านวนทอยอาศยสรางเสรจ

ในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑล (ไม

รวมบานเอออาทร) ในชวง 8 เดอนแรกของป 2555 น ขยายตว

18 %YoY โดยมจ านวนอยท

69,953 หนวย จากชวงเดยวกนของปกอนทมจ านวนอยท 59,264 หนวย

5

จ านวนทอยอาศย สรางเสรจ ในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล

(ตามประเภททอยอาศย)

Source: REIC

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007 2008 2009 2010 2011 2011 (8M) 2012 (8M)

SDH DP TH SH Condo

High Rise

42%Low Rise

58%

High Rise

57%

Low Rise

43%

Y 2011

Y 2012 + 15%

6

ทอยอาศยท โอนกรรมสทธ ในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล

(ตามประเภททอยอาศย)

Source: REIC 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2008 2009 2010 2011 2011 (8M) 2012 (8M)

SDH DP TH SH Condo

High Rise

40%

Low Rise

60%

High Rise

42%Low Rise

58%

Y 2011

Y 2012

+ 2%

คาดวาทงป 2555 น การโอนกรรมสทธท อยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลจะอยท

ประมาณ 145,000-148,000 หนวย หดตวลงรอยละ 1.0-3.5 เมอเทยบกบท หดตวรอยละ 18.3 ในป 2554

7

กจกรรมการซอขายทอยอาศย ในชวง 8 เดอนแรกหดตวรอยละ 8 จากชวงเดยวกนของปกอน (เกดจากน าทวม)

ตลาดทอยอาศยกรงเทพฯและปรมณฑล ชะลอตวลง

การเตบโตของตลาดอสงหารมทรพยประเภททอย

อาศย ในเขตกรงเทพฯและปรมณฑลชะลอตวลง

ตลาดบานเดยวในป 2555 ยงไดรบผลกระทบ

จากปญหานาทวมในป 2554 ทผานมา

ตลาดคอนโดมเนยมสรางเสรจทยอยเขาสตลาด

อยางตอเนอง ขณะทการเปดโครงการใหมม

จานวนเพมขน ผประกอบการคงจะตองระวง

อปทานลนตลาดในบางท าเล

146,451161,240 178,128

84,383106,132

97,313

050,000

100,000150,000200,000

8M 2011 8M 2012

Un

it

Housing Projects Condominium

67,73257,600

114,03593,600 66,379 67,258

020,00040,00060,00080,000

100,000120,000140,000

9M 2011 9M 2012

Un

its

Housing Projects Condominiums

(+10.1%) (+10.5%)

(-52.6%) (+9.0%)

(-8.0% YoY) (-16.0%)

(-15.0%) (+16.7%)

(+98%)

(-17.9%) (+1.3% YoY)

(+12.7%)

Transferred Properties (BMR)

New Projects Launched (BMR)

(+22.5%)

Remaining Supply (BMR)

(-14.8% YoY) (+3.1%)

(-10.0%)

(+19.2%) (+11.8%)

8

การลงทนอสงหารมทรพยในตางจงหวดเพมขน

การออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอทอยอาศย แนวราบ การออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอทอยอาศย แนวสง

ภาคตะวนออกเฉยงเหนอ

ภาคใต

ภาคตะวนออก

ภาคกลาง

ทมา: REIC และ ศนยวจยกสกรไทย

9

อาคาร

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

ไตรมาส 1/2554






กทม.และปรมณฑล ภาคเหนอ ภาคกลาง ภาคตะวนออก ภาคตะวนออกเฉยงเหนอ ภาคใต

การออกใบอนญาตกอสรางอาคาร เพอการพาณชย

ธรกจคาปลก/ธรกจการคาแบบสมยใหม

อดรธาน อบลราชธาน บรรมย นครราชสมา

ขอนแกน นครพนม หนองคาย

เชยงใหม เชยงราย นครสวรรค

สงขลา ตรง สมทรสาคร ฯลฯ

คอนโดมเนยม/บานจดสรร

เขาใหญ- สระบร ชลบร

เพชรบร ประจวบครขนธ เชยงใหม เชยงราย

สงขลา ภเกต สราษฎรธาน

ขอนแกน นครราชสมา อดรธาน ฯลฯ

การลงทนอสงหารมทรพยในตางจงหวดเพมขน

ทมา: REIC และ ศนยวจยกสกรไทย

10

BOI Application Value in Provincial Areas

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2552 2553 2554 ม.ค.-ก.ย. 54 ม.ค.-ก.ย. 55

ต.อ.เฉยงเหนอ เหนอ ใต ตะวนออก ตะวนตก กลาง

พนลานบาท

+68.3%

+47.1%

+96.2%

+18.2%

+18.2%

+3.5%

ทมา: BOI และ ศนยวจยกสกรไทย

ธรกจมการขยายการลงทนในพนทตางจงหวดเพมขน

ธรกจมการขยายการลงทนในพนท

ตางจงหวดมากขน สะทอนจากการขอรบ

สงเสรมการลงทน โดยการลงทนในภาค

ตะวนออกเฉยงเหนอมการเตบโตโดดเดน

ปจจยสนบสนน มาจากการ กระจายความ

เสยงจากภยพบต การเตบโตของรายไดใน

เขตภธร และการเตรยมรองรบ AEC

11

ตลาดอสงหารมทรพยในกรงเทพมหานครและปรมณฑลมการเตบโตทชะลอตวลง เหนไดจากกจกรรมการซอ

ขายทอยอาศยในชวง 8 เดอนแรก หดตวรอยละ 8.0 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอน

ตลาดอสงหารมทรพยกรงเทพมหานครและปรมณฑลไดผานเขามาสระดบ Maturity Stage ไดระยะหนง

แลว และไดสรางความทาทายใหกบผประกอบการพฒนาอสงหารมทรพยในการทาตลาดคอนขางมาก เหนไดวา

ในชวงเวลาไมกปทผานมา ผประกอบการอสงหารมทรพยจากกรงเทพฯ ออกไปรกตลาดในตางจงหวดเพมขน

การขยายสความเปนเมอง หรอ Urbanization รายไดประชากรในตางจงหวดเพมสงขน

จงหวดทมเขตการคาชายแดนตดตอกบประเทศเพอนบานมแนวโนมการเตบโต

โครงสรางพนฐานภาครฐดานคมนาคม จะชวยเปดท าเลการศกยภาพเพมมากขน

AEC โอกาสการคาและการลงทนอสงหารมทรพยไทยในอาเซยน

ประเดนส าคญ

12

จงหวดทมรายได

ประชากรตอหวทสง

จงหวดทมกจกรรม

การคาชายแดน

จงหวดทไดรบประโยชน

จากโครงการภาครฐ

13

GPP Per Capita 2000 (2543) เฉลยทวประเทศ 81,304 บาท

ภาคเหนอ 33,096 บาท

ภาคตอ.เฉยงเหนอ

21,980 บาท

ภาคตะวนออก163,606 บาท

ภาคกลาง105,383 บาท

ภาคตะวนตก56,134 บาท

ภาคใต 57,228 บาท

กทม. และปรมณฑล245,395 บาท

GPP Per Capita 2005 (2548) เฉลยทวประเทศ 116,535 บาท เพมขนรอยละ 44.0 จากป 2543

GPP Per Capita 2010 (2553) เฉลยทวประเทศ 160,556 บาท เพมขนรอยละ 38.0 จากป 2548

ทมา: NESDB และ ศนยวจยกสกรไทย


49.0% จากป 2543

ภาคตอ.เฉยงเหนอ 29,345 บาท

34.0% จากป 2543

ภาคกลาง 154,819 บาท

47.0% จากป 2543


76.0% จากป 2543

ภาคตะวนตก 80,584 บาท

44.0% จากป 2543


32.0% จากป 2543


43.0% จากป 2543


38.0% จากป 2548

ภาคตอ.เฉยงเหนอ 44,516 บาท

52.0% จากป 2548


54.0% จากป 2548

ภาคกลาง 218,088 บาท

41.0% จากป 2548

ภาคตะวนตก105,129 บาท

31.0% จากป 2548


45.0% จากป 2548


28.0% จากป 2548

โครงสรางรายไดประชากรไทยในแตละภาค

14

ภาคเหนอ


ภาคตะวนออก ภาคกลาง ภาคตะวนตก

กรงเทพมหานครและปรมณฑล

เชยงใหม 92,110 บาท 13.5% (y-o-y)

ล าพน 147,213 บาท 30.5% (y-o-y)

สงขลา 134,498 บาท 25.2% (y-o-y)

ชลบร 544,160 บาท 15.3% (y-o-y)

ระยอง 1,225,058 บาท 22.4% (y-o-y)

ลพบร 86,862 บาท 4.4% (y-o-y)

สระบร 285,219 บาท 5.4% (y-o-y)

สงหบร 99,529 บาท 1.7% (y-o-y)

กาญจนบร 84,888 บาท

-2.0% (y-o-y)

ราชบร 152,380 บาท 10.9% (y-o-y)

เพชรบร 109,227 บาท 6.8% (y-o-y)

ประจวบครขนธ 136,227 บาท 8.8% (y-o-y)

อยธยา 459,724 บาท 14.3% (y-o-y)

ทมา: NESDB และ ศนยวจยกสกรไทย

ก าแพงเพชร 106,219 บาท 8.3% (y-o-y)

เชยงราย 55,660 บาท 14.1% (y-o-y)

พษณโลก 70,381 บาท 6.0% (y-o-y)

นครสวรรค 70,035 บาท 3.7% (y-o-y)

ล าปาง 67,913 บาท 13.5% (y-o-y)

ตาก 64,545 บาท 12.1% (y-o-y)

พะเยา 49,950 บาท 15.3% (y-o-y)

นาน 43,406 บาท 13.0% (y-o-y)

ปราจนบร 487,276 บาท 14.1% (y-o-y) นครนายก

71,841 บาท 15.3% (y-o-y)

ฉะเชงเทรา 326,531 บาท 24.2% (y-o-y)

ตราด 153,948 บาท 19.9% (y-o-y)

กทม. 456,911 บาท 6.9% (y-o-y)

สมทรปราการ 501,847 บาท 21.9% (y-o-y)

สมทรสาคร 524,956 บาท 15.4% (y-o-y)

ปทมธาน 400,628 บาท 10.0% (y-o-y)

นครปฐม 177,110 บาท 10.6% (y-o-y)

นนทบร 162,707 บาท 6.8% (y-o-y) สราษฎรธาน

159,573 บาท 30.2% (y-o-y)

กระบ 154,620 บาท 16.7% (y-o-y)

ชมพร 126,428 บาท 13.5% (y-o-y)

ระนอง 127,730 บาท 14.1% (y-o-y)

พงงา 162,111 บาท 27.6% (y-o-y)

ยะลา 110,597 บาท 47.1% (y-o-y)

ตรง 117,390 บาท 38.0% (y-o-y)

อดรธาน 46,540 บาท 7.4% (y-o-y)

อบลราชธาน 40,975 บาท

15.7% (y-o-y)

หนองคาย 43,997 บาท

12.7% (y-o-y)

มกดาหาร 45,592 บาท

10.1% (y-o-y)

มหาสารคราม 37,690 บาท

12.2% (y-o-y)

นครราชสมา 66,670 บาท 9.3% (y-o-y)

ขอนแกน 76,871 บาท

4.8% (y-o-y)

รายไดประชากรในจงหวดส าคญๆ ของแตละภาคในป 2553 จงหวดหวเมองเศรษฐกจทส าคญของแตละภาค

ภาคใต

ภเกต 324,385 บาท 12.7% (y-o-y)

15







16

กจกรรมการคาชายแดนและผานแดน ในชวง 9 เดอนแรกของป 2555 มมลคา 755,711 ลานบาท หรอ คดเปนสดสวนรอยละ 5.7 ของมลคาการคาของไทยทงหมด

ขณะทในชวง 9 เดอนแรกของป 2555 มลคาการสงออกสนคาชายแดนและผานแดน

ประมาณ 460,879 ลานบาท หรอ คดเปนสดสวนรอยละ 9.4 ของมลคาการสงออกสนคาของไทยทงหมด

15,678.2

จงหวดทมเขตการคาชายแดน

ทมมลคาการคาชายแดน

10 อนดบสงสด

36,201.1

384,569.0

48,654.1

21,729.0

18,626.0

28,426.3

14,888.3

9,793.4 77,221.9

หนวย: ลานบาท

2554 9 เดอน

55

2554 9 เดอน

55

มาเลเซย 560,655 393,688 12.7 -9.2

เมยนมาร 157,591 129,777 14.3 10.8

ลาว 111,019 99,464 27.3 34.1

กมพชา 65,606 59,744 28.4 26.0

ประเทศ

มลคา (ลานบาท) % y-o-y

มลคาการคาชายแดน มลคาการคาผานแดน

2554 9 เดอน 55 2555 9 เดอน 55

สงคโปร 54,183 45,180 -20.6 -12.9

จน 29,558 23,510 37.3 6.6

เวยดนาม 10,971 8,637 -28.9 53.7

ประเทศมลคา (ลานบาท) % y-o-y

Source: Department of Foreign Trade and KResearch

30.0

-10.4

33.7

17.3 18.0

-4.1

-15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40

-20

99,980

199,980

299,980

399,980

499,980

599,980

699,980

2551 2552 2553 2554 ม.ค.-ก.ย.54 ม.ค.-ก.ย.55

มลคาการคาชายแดนและผานแดน อตราการเตบโต (y-o-y)

มลคาการสงออกสนคาชายแดนและผานแดน ลานบาท y-o-y

มลคาการคาชายแดนไทย CLMV เตบโตโดดเดน

17







18

ภาคเหนอ

โครงการกอสรางสะพานขามแมน าโขงแหงท 4 (ไทย-ลาว) ท อ.เชยงของ จ.เชยงราย

โครงการศนยเปลยนถายสนคา เชยงของ จ.เชยงราย เชยงใหมและตาก

รถไฟความเรวสง กรงเทพฯ-เชยงใหม

แผนการพฒนาโครงสรางพนฐาน

ทส าคญในแตละภาค


ทางหลวงพเศษระหวางเมอง ชวงบางปะอน-สระบร-นครราชสมา

การกอสรางรถไฟสายใหม ชวงบานไผ-มหาสารคราม-อบลราชธาน

รถไฟความเรวสง กรงเทพฯ-หนองคาย

รถไฟทางค จากกรงเทพฯ-ขอนแกน

โครงการศนยเปลยนถายสนคา ทอบลราชธาน และนครราชสมา

ทมา: ศนยวจยกสกรไทย และส านกงานนโยบาย และแผนการขนสงและจราจร

โครงการ พฒนาทางหลวงเชอมโยงระหวางประเทศ

การพฒนาโครงสรางพนฐานภาครฐ

19

ภาคตะวนออก

โครงการทางหลวงพเศษระหวางเมอง สายพทยา-มาบตาพด

ระบบรถไฟรางค สายฉะเชงเทรา-แกงคอย

รถไฟความเรวสง กรงเทพฯ-ระยอง

ทาเรอแหลมฉบง เฟส 3


ทส าคญในแตละภาค ภาคกลาง

โครงการกอสรางมอเตอรเวย บางปะอน-นครสวรรค

รถไฟรางคสาย ลพบร-ปากนาโพ

ทมา: ศนยวจยกสกรไทย และส านกงานนโยบาย และแผนการขนสงและจราจร



20


ทส าคญในแตละภาค ภาคตะวนตก

โครงการกอสรางมอเตอรเวย เสนบางใหญ-บานโปง-กาญจนบร และ สายนครปฐม-สมทรสงคราม-ชะอา

ปรบปรงดานชายแดน 3 แหง ไดแก ดานเจดยสามองค ดานสงขร และจดผอนปรนบานตะโกบน

ระบบรถไฟทางค นครปฐม-หนองปลาดก-หวหน

โครงการถนนเลยบชายฝงทะเลอาวไทย

การสรางถนนจากเชงเขาตะนาวศร-กอกะเรก

ภาคใต

ทางพเศษสายกะท-ปาตอง จ.ภเกต

รถไฟความเรวสง กรงเทพฯ-ปาดงเบซาร

รถไฟรางค ทจะเชอมตอลงมาถงจงหวดชมพร

โครงการศนยเปลยนถายสนคาทสงขลา และสราษฎรธาน

บรเวณชายแดนภายใต มแผนทจะกอสราง สะพานขามแมน าโกลก เพมขนอกสองแหง ทมา: ศนยวจยกสกรไทย และส านกงานนโยบาย และแผนการขนสงและจราจร



21







22

จงหวดทมรายไดประชากรทสง จงหวดการคาชายแดนและผานแดน ทมมลคาสง

จงหวดทไดประโยชนจากโครงสรางพนฐานดานคมนาคม

ทมา: ศนยวจยกสกรไทย

จงหวดทมอตราการเตบโตของรายไดประชากรตอหวทสง และผลตภณฑมวลรวมสวนใหญมาจากกจกรรมภาคนอกเกษตรกรรม

ส เขยวเขมแสดงถงดานการคาชายแดนทมมลคาการคาทสง

จงหวดทอยในแผนพฒนาโครงสรางพนฐานดานการคมนาคม

23







24

ปจจยสนบสนนการขยายตลาดอสงหารมทรพย

ในตางจงหวด

การพฒนาโครงสรางพนฐานของภาครฐในตางจงหวด

กอใหเกดกจกรรมการคา การลงทน และมการเคลอนยายของ

กาลงแรงงาน ไปในจงหวดนนๆ

การลงทนพฒนาเสนทางคมนาคมขนสงทเชอมโยงสทกภาค

สวนของไทย จะชวยเปดทาเลศกยภาพในการลงทนซงรวมถง

การพฒนาโครงการอสงหารมทรพย

รายไดประชากรในตางจงหวดขยายตวสง หนนกาลงซอ

อสงหารมทรพย

การเตบโตของการคาชายแดนและผานแดน ทาใหกจกรรม

ทางเศรษฐกจในพนทนนๆ มความคกคก

CLMV มก าหนดทจะลดภาษศลกากรลงเปนรอยละ 0 ในป 2558 ซงเปนชวงเวลาเดยวกบการเรมตนประชาคมเศรษฐกจ

อาเซยน (AEC) จะชวยหนนกจกรรมการคาชายแดนใหมการ

ขยายตวตอเนอง

การขยายตวของหวเมองเศรษฐกจ ไปยงจงหวดขางเคยง

พนทศกยภาพในการลงทนอสงหารมทรพย ในระยะขางหนา

จงหวดทม 2 ปจจยหนน จงหวดทม 3 ปจจยหนน


25

AEC โอกาสการคา-การลงทนอสงหารมทรพย

ตลาดอสงหารมทรพยในอาเซยนยงคงมความนาสนใจ และมแนวโนมทจะเตบโตไดตอเนอง

โดยปจจยทเออใหอสงหารมทรพยในอาเซยนยงมศกยภาพ อาท

การพฒนาดานโครงสรางพนฐานทงในประเทศและการพฒนาเสนทางเชอมโยงระหวางประเทศ ความเปนเมองและชมชนเกดขนตามมา

ความตองการทอยอาศย สถานททางาน รานคาปลกและโรงแรมจงเตบโตเพมขน

การพฒนาดานอตสาหกรรมและการคา นามาซงความตองการพนทอตสาหกรรมและการอานวยความสะดวกดานการขนสง กจกรรมการ

ลงทน การกอสรางโครงสรางพนฐาน และอสงหารมทรพย

กฎหมายการใหสทธในทดน มการเปดเสรตอการลงทนและพฒนากฎระเบยบใหเออตอนกธรกจมากขน

การทองเทยวเพมขน ซงในระยะตอไปอาเซยนกยงดงดดการทองเทยวทงจากในกลมประเทศและจากตางประเทศ จงมความตองการทพก เพอ

การทองเทยว เชน โรงแรม และรสอรท โดยเฉพาะพมาและสปป.ลาว

การใหความส าคญกบดานสขภาพและเพมการใชจายในดานน จงมความตองการโรงพยาบาลและคลนกเพมขน

การใหความส าคญดานการศกษา ตองการสถานศกษาเพมขน

การเตบโตของประชากร ความตองการทอยอาศยกเพมขน

26

ความเสยงจากการฟนตวของเศรษฐกจโลก อาจมผลตอแนวโนมการเตบโตของเศรษฐกจไทยป 2556 ซงจะมผลกระทบเปนลกโซตอมายงอานาจการซอทอยอาศย

ทามกลางตลาดทไมมปจจยหนน

นโยบายภาครฐในการลงทนพฒนาโครงสรางพนฐาน ซงนบวาเปนผลดตอธรกจอสงหารมทรพย อยางไรกด ยงคงตองตดตามประเดนหนสาธารณะของภาครฐทจะ

เกดขนในระยะขางหนาทอาจมผลตอการลงทนพฒนาโครงสรางพนฐาน ซงหากหนสาธารณะของประเทศมระดบทสงเกน กอาจทาใหรฐบา ลจาเปนตองเลอกโครงการทม

ศกยภาพมาพฒนากอน

อปทานทอยอาศยในบางท าเลเรมหนาแนนขน จนเกนความสมดล ในชวงทผานมา ทางธนาคารแหงประเทศไทย ไดมการสงสญญาณออกมาเปนระยะถงความหวงใยตอ

ตลาดอสงหารมทรพยทมโอกาสทจะเกดฟองสบได เหนไดจากการออกมาตรการ LTV ทไดถกประกาศเมอเดอน พฤศจกายน 2553 ทผานมา เพอลดความรอนแรงของตลาด

อสงหารมทรพยในขณะนน และในวนท 1 มกราคม 2556 มาตรการ LTV สาหรบโครงการบานแนวราบจะเรมมผลบงคบใช อยางไรกด หากสญญาณของปญหาในภาค

อสงหารมทรพยมสงขน อาจทาใหธนาคารแหงประเทศไทยตองออกมาตรการเขามาดแลระบบธนาคารพาณชยในระยะขางหนา

ตนทนการพฒนาอสงหารมทรพยยงคงปรบตวสงขน โดยเฉพาะตนทนวสดกอสรางทคาดวาราคาวสดกอสรางยงคงอยในชวงขาขน จากความตองการใชวสดกอสรางทจะม

ปรมาณเพมสง อนเนองมาจากการกอสรางโครงการขนาดใหญของภาครฐทเกดขนหลายโครงการพรอมๆกน ซงจะมผลตอทศทางราคาทอยอาศยปรบตวสงขน นอกจากนราคา

ทดนทพงสงขน ซงไมเพยงแตเฉพาะในกรงเทพฯและปรมณฑล เทานน แตราคาทดนในตางจงหวด เชน เมองทองเทยว จงหว ดทมเขตการคาชายแดน และจงหวดทมการ

พฒนาโครงสรางพนฐาน

นโยบายการจดการบรหารหารน าของภาครฐ ปญหานาทวมยงคงเปนปจจยสาคญในการตดสนใจซอทอยอาศย แมวาในป 2555 น จะไมไดเกดวกฤตนาทวมหนกในพนท

เคยไดรบผลกระทบอยางป 2554 ทผานมา กตาม แตกยงเกดเหตการณนาทวมในพนทอนๆ

“ปจจบนความตองการซอทอยอาศยชาลง ไมสามารถรองรบ ซพลายทออกมาไดทงหมด ท าใหมความกงวลเกดขน ” ทรส เรตตง

ประเดนทตองตดตาม

27

28

จงหวดทมดานการคาชายแดนทส าคญ

จงหวดการคาชายแดนทส าคญ

อ าเภอทตง หมายเหต

เชยงราย จดการคาชายแดนทส าคญ 3 ดาน ไดแก อ.เชยงแสน อ.แมสาย และอ.เชยงของ

• ในป 2556 สะพานขามแมน าโขงแหงท 4 ตรงเชยงของจะสรางเสรจ ซงจะท าใหกจกรรมการคาชายแดน และการทองเทยวระหวางไทย-ลาว-จน คกคกขน • ตลาดอสงหารมทรพย มการเตบโตคอนขางมาก ในชวงครงแรกของป 2555 ทผานมา สถตการขออนญาตกอสรางทงทอยอาศยและพาณชยกรรม เตบโตประมาณรอยละ 70.0 เมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอน

ตาก อ.แมสอด • ดานการคาชายแดนแมสอด-เมยวด มความส าคญตอเศรษฐกจทางจ.ตาก ทางรฐบาลมแผนทจะจดตงเขตเศรษฐกจพเศษชายแดน

กาญจนบร อ.สงขละบร • รอยละ 99 เปนกาซธรรมชาต อยางไรกด โครงการทาเรอน าลกทวายทเมยนมารนาจะเขามาชวยกระตนเศรษฐกจทกาญจนบรไดเพมขนในระยะขางหนา

หนองคาย อ.เมอง • มสะพานขามแมน าโขงแหงแรก “หนองคาย-เวยงจนทร” ระยะทางจากดานหนองคายไปเวยงจนทรประมาณ 20 กม. • หนนการเตบโตของจงหวดใกลเคยง เชน อดรธาน • จ.ยทธศาสตรส าคญในแผนการพฒนาโครงการรถไฟฟาความเรวสง “กรงเทพฯ-หนองคาย” และจะเปนสายทเชอมโยงตอไปยงลาว และจนในระยะขางหนา

นครพนม อ.เมอง • มสะพานขามแมน าโขงแหงท 3 “นครพนม-ทาแขก” กจกรรมอสงหารมทรพยกลบมาเตบโตเรงขนภายหลงจากทสะพานขามแมน าโขงแหงท 3 เปดใชเมอปลายป 2554 ทผานมา

มกดาหาร อ.เมอง • มสะพานขามแมน าโขงแหงท 2 “มกดาหาร-สะวนเขต” กจกรรมการคาชายแดนมความคกคก สวนหนงมาจากทจงหวดเปนยทธศาสตรของเสนทาง R9 ซงเชอมโยงไทย-ลาว-เวยดนาม

อบลราชธาน อ.พบลมงสาหารและอ.เขมราฐ

• มจดการคาชายแดนเชอมโยง 2 ประเทศ คอ ทางตอนใตของลาว ซงมชอเสยงทางดานการทองเทยว และตดกบทางเหนอของกมพชา

สระแกว อ. อรญประเทศ • เปนจดการคาชายแดนทส าคญระหวางไทย-กมพชา จะตดกบพนทเศรษฐกจพเศษของกมพชา

ตราด อ. คลองใหญ • เปนจดการคาชายแดนทส าคญระหวางไทย-กมพชา มพรหมแดนตดกบเกาะกง ซงเปนพนทเศรษฐกจพเศษของกมพชา

ระนอง อ. เมอง • ดานการคาชายแดนทส าคญระหวางไทย-กบเมยนมาร

สงขลา จดการคาชายแดนทส าคญ 2 ดาน ไดแก ดานการคาชายแดนทสะเดาและปาดงเบซาร

• มลคาการคาชายแดนคดเปนสดสวนรอยละ 50.9 ของมลคาการคาชายแดนทงหมด


29

AEC โอกาสการคา-การลงทนอสงหารมทรพย การเปดเสรภาคอสงหารมทรพยของอาเซยนตามขอผกพน AFAS ชดท 7

ภายใตกรอบการเจรจาของอาเซยน ก าหนดพนธกรณใหประเทศสมาชกตองเปดเสรการคาบรการตามความตกลง AFAS ซงรวมถงบรการ

อสงหารมทรพย โดยตองอนญาตใหนกลงทนอาเซยนสามารถถอหนไดไมนอยกวารอยละ 70 ภายในป พ.ศ. 2558 แตทงน สมาชกไดตกลงรวมกนวาสามารถ

เลอกกจกรรมภายใต CPC 8210 และ CPC 8220 เพยงอยางละ 1 กจกรรม มาผกพนการเปดตลาดกถอวาบรรลตามเปาหมาย AEC Blueprint ในสาขา

อสงหารมทรพย โดยทประเทศทมความพรอมในภาคอสงหาฯและเปดเสรในบางสาขา ไดแก ไทย ฟลปปนส และสงคโปร ขณะทประเทศในอา เซยนอนๆอาจยง

ไมมความพรอมในการเปดเสรในภาคดงกลาว อยางไรกด นกลงทนตางชาตทมศกยภาพเพยงพอกสามารถเขาไปลงทนไดตามขอก าหนดกฎหมายการลงทนในแต

ละประเทศ

สาขาอสงหารมทรพยทมขอผกพน AFAS ชดท 7 ตางชาตเขาไปด าเนนธรกจได ไทย ฟลปปนส สงคโปร หมายเหต

บรการเชาหรอท าสญญาเชาเกยวกบการเปนเจาของหรอการเชาสนทรพย

ทเปนทพกอาศย (CPC 82101) ประเทศอาเซยนอนๆแมไมได

บรรจในกรอบการเปดเสรภายใต

กรอบ AFAS แตนกลงทนสามารถเขาไปลงทนไดภายใต

กฎหมายการลงทนในแตละ

ประเทศ

บรการการจดการสนทรพยทพกอาศยบนพนฐานของคาธรรมเนยมหรอสญญา (CPC 82201)

บรการการจดการสนทรพยทไมใชทพกอาศยบนพนฐานของคาธรรมเนยมหรอ

สญญา (CPC 82202)

หมายเหต: เปดเสรใหคนตางชาตเขาทาธรกจ ยงไมนามารวมในการเจรจาใน AFAS ชดท 7

30

กมพชา: ชาวตางชาตมสทธในการเชาทดนสงสด 99 ป ในกรณอาคารหรอสงปลกสราง สามารถถอครองหรอเชาสงสด 70 ป

ลาว: ชาวตางชาตมสทธในการเชาทดนแบงเปน การเชาจากเอกชนสงสด 30 ป เชาจากรฐบาลสงสด 50 ป และเชาในพนท SEZs 75 ป ในกรณอาคารหรอสงปลกสราง สามารถถอครองหรอเชา

ได แตหามซออพารทเมนท

เมยนมาร: ชาวตางชาตมสทธในการเชาทดนสงสด 30 ป และอาจขอขยายเวลาไดอก 15+15 ป ในกรณอาคารหรอสงปลกสราง ไมสามารถถอครองแตเชาได

เวยดนาม: ชาวตางชาตมสทธในการถอครองทดนในกรณทมการรวมทนกบชาวเวยดนาม และสามารถเชาทดนไดสงสด 50-70 ป ชาวตางชาตสามารถท าธรกจอสงหารมทรพยในลกษณะสราง

และขายได แตหามท าในลกษณะซอมาขายไป ชาวตางชาตสามารถซออพารทเมนทได

อนโดนเซย: ชาวตางชาตมสทธในการเชาทดนภายใต Hak Pakai ไดในระยะเวลาสงสด 25+20 ป สามารถถอครองเฉพาะทอยอาศยคอนโดมเนยมไดสงสด 60 ป และขอขยายไดอก 60 ป

มาเลเซย: ชาวตางชาตมสทธในการเชาทดนสงสด 30-99 ป และสามารถซอทอยอาศยได แตตองมมลคา 5 แสนรงกตขนไป อยางไรกด รฐบาลไดเตรยมทจะเพมเพดานราคาขนไปเปน

1 ลานรงกต

สงคโปร: ชาวตางชาตมสทธในการเชาทดนในเขตอตสาหกรรมสงสด 60 ป และในสวนของพาณชยกรรม โรงแรมและทพกอาศยสงสด 99 ป

ฟลปปนส:ชาวตางชาตมสทธในการถอครองทดนในกรณทมการรวมทนกบชาวฟลปปนส โดยตางชาตถอหนไดไมเกน 40% และตางชาตสามารถเชาทดนสงสด 50+25 ป ชาวตางชาตทมวซา

เฉพาะสามารถซอทอยอาศยไดจากปกตแลวชาวตางชาตสามารถซอทอยอาศยไดแตไมมสทธในการเปนเจาของทดน

ไทย: ชาวตางชาตมสทธทจะถอครองทดนในไทย เชน ทอยอาศย ครอบครวละไมเกน 1 ไร (มเงนฝากหรอสนทรพยไมต ากวา 40 ลานบาท) เพออตสาหกรรม ไมเกน 10 ไร และเพอการ

พาณชยกรรม ไมเกน 1 ไร เปนตน คนตางดาวสามารถเชาทดนได 30 ป แตไมเกน 50 ป และสามารถตออายการเชาไดอกไมเกน 50 ป

AEC โอกาสการคา-การลงทนอสงหารมทรพย สทธของนกลงทนตางชาตดานทดนและอสงหารมทรพยในประเทศสมาชกอาเซยน

31


CLMV โอกาสการคา-การลงทนอสงหารมทรพย

LAOS

Documents

ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2556 โดย TFB