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Passa dagli hotel di Roma e Venezia la ripresa del mercato immobiliare
Camere con vista...
milionaria!
IL SETTIMANALEdi Quotidiano Immobiliare
3131 agosto 2013
Venezia e Roma sono l’emblema della bellezza artistica italiana con i loro palazzi storici, le dimore nobili, gli alberghi internaziona-li: i simboli di un mercato immobiliare unico al mondo! La vicenda dell’Hotel San Clemente, uno dei più prestigiosi resort della città lagunare, che sembrava destinato a una fine ingloriosa dopo il fallimento della precedente proprietà, si è conclusa con una brillante operazione che ha visto protagonisti la procedura fallimentare e la società turca Permak Investment. Pochi giorni dopo, nella capitale, è passato di mano l’Hotel Eden che è entrato nella catena alberghiera del Sultano del Brunei, un signore di qual-che disponibilità finanziaria, che è già proprietario in Italia del più lussuoso albergo di Milano, il Principe di Savoia.Entrambe le operazioni sono state definite ad agosto, un mese solitamente calmo dal punto di vista dei deals immobiliari, alme-no per l’Italia. Segno che qualcosa si sta muovendo, che il nostro Paese è rientrato nell’attenzione degli investitori internaziona-li. Sono questi i segnali che indicano, più di qualsiasi altro dato economico, la riconquistata fiducia sui mercati esteri. Anche nel settore dei centri commerciali si stanno perfezionando operazioni importanti (su tutte la vendita di molte strutture di Auchan). Ne-gli ultimi sessanta giorni, si sono concretizzate operazioni che da sole eguagliano gli acquisti esteri in Italia di due anni fa.Alla luce di questi eventi, ci pare estremamente attuale il nostro convegno del 10 settembre a Milano che chiamerà gli operatori domestici a ragionare sul futuro del nostro mercato. Per cogliere la ripresa occorre essere preparati, sia a renderci appetibili verso i grandi player internazionali, sia a concretizzare le iniziative do-mestiche che vogliamo sviluppare (vedi Santa Giulia o Sesto San Giovanni). Ma a catena, il riflesso positivo si riverbera e si espan-de su tutta la filiera del real estate. Che sia davvero ripresa?
camera con vista sugli investitori
Camera con vistasugli investitoriAd agosto sono passati di manodue gioielli dell’hotellerie italiana
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Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista de il Quotidiano Immobiliare
oliva costruzioni & servizi s.r.l.
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VENEZIA - 80 MILIONIIl gruppo turco Permak Investment ha sottoscritto, i primi di agosto, l'acquisto dell'hotel a cinque stelle San Clemente Palace. L'operazione è costata 78 milioni più Iva. La newco Per-mak Investment srl, controllata all'80% da Permak group e al 20% dalla Selin, finanziaria della famiglia Yuar, ha sottoscritto un contratto di leasing di pari importo con le stesse banche che avevano il finanziamento precedente.
Testata Giornalistica Registratapresso il Tribunale di Arezzo.Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013
Direttore responsabileMarco Luraschi
il settimanale di quotidiano immobiliare Foto e immagini di Shutterstock adeccezione di quelle fornite dagli autori.
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EditoreDAILY REAL ESTATE S.R.L.Via Pascoli 7, 24121 BergamoP IVA 03276200163 - Iscrizione ROC N.22163
ContattiTel.: +39 035/211356 Fax: +39 035/4131217
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dealsROMA - 75 mlnIn data 13 agosto, il Fondo Fip ha vendu-to a Mittel Real Estate SGR un immobile sito a Roma in via Aureliana 12. L'impor-to dovrebbe aggirarsi sui 75 milioni di euro.
ROMA - 130 mlnIl gruppo svizzero Gwm ha completato il 9 agosto, attraverso i propri fondi, l'ac-quisizione da Aig/Lincoln di Mcf, la so-cietà proprietaria del parco commercia-le Da Vinci Market Central, situato nella zona aeroportuale di Roma.
ROMA - 105 mlnIl gruppo Dorchester, che fa capo alla Brunei Investment Agency, ha concluso, nei giorni scorsi, l'acquisto del prestigio-so Hotel Eden di Roma per 105 milioni di euro. Il closing dell'operazione è stato fissato per il prossimo mese di settem-bre. Il venditore è la Starman Uk Servi-ces Company Limited, joint venture tra l'ex Lehman Brothers e Starwood Capi-tal Starwood Hotel and Resorts.
deals del mese104
NOMISMA OUTLOOK FLASH
NOMISMAOUTLOOK FLASH
Economia: segnali di miglioramentodall’indice sintetico anticipatore dell’OCSE
REPORT
Alcuni recenti segnali congiunturali riguardanti l’economia italiana hanno smesso di volgere univocamente in negativo. L’interpretazione di questi lievi miglioramenti non è tuttavia agevole: data l’anomala situazione ciclica in cui si trova l’economia, con una duplice recessione nel giro di cinque anni, andamenti più favorevoli, non sufficientemente diffusi, potrebbero indicare l’attenuazione o la fine della caduta, più che l’inizio di una ripresa.Il principale segnale di miglioramento viene dall’indice sintetico anticipatore dell’OCSE, che da qualche mese sta virando al rialzo per l’Italia, dopo un anno e mezzo di pressoché continui regressi.Tale indicatore tende ad anticipare la tendenza delle economie di sei-nove mesi, pertanto i rialzi registrati a inizio anno sarebbero coerenti con l’attesa di condizioni più favorevoli tra il terzo e il quarto trimestre dell’anno. Dall’analisi di questo indicatore emerge il miglioramento congiunturale non solo dell’Italia ma anche di Stati Uniti e Germania. La Francia, invece, sembra collocarsi su una tendenza di graduale indebolimento, mentre si conferma il contenimento della crescita in Cina.
Indice OCSE anticipatore del ciclo Fonte: OCSE
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07Il prestigioso resort è stato acquistato dal gruppo Permak
Cose turcheper il San Clementedi Guglielmo Pelliccioli
I turchi sono sbarcati a Venezia e hanno preso possesso dell’isolotto di San Clemente. Detta così più che una notizia di economia sembra la cronaca di uno sbarco dei pirati sul-le coste italiane. Scherzi a parte l’operazione, condotta dal gruppo industriale turco Permak, è una brillante acquisizione immobiliare alberghiera dal valore di 78 milioni (più Iva) che scioglie un nodo che andava aggrovigliandosi sempre più in mancanza di una proprietà definita e di una struttura di ge-stione del complesso a cinque stelle “Isola San Clemente”, certamente tra i più bei resort dell’offerta luxury veneziana.La storia, tutto sommato recente, del San Clemente inizia il 15 aprile 2003 con una serata di gala per festeggiare l’aper-tura dopo il completamento delle opere di restauro effettuate dalla società Beni Stabili che ne era venuta in possesso rile-vando un pacchetto immobiliare di Imi e finisce il 31 ottobre del 2012 con il fallimento della Grandi Alberghi Veneziani Srl del gruppo Turin Hotel International di Armando Remodetti e Giulio Lera. Oltre alla perdita di un luogo simbolo dell’ospita-lità di lusso veneziana, la chiusura comporta, più concreta-
cose turche per il san clemente31 2ATTUALITÀ
Di proprietà della Regio-ne Sicilia. Base offerta €14.510.000. Le manifesta-zioni di interesse dovevano pervenire entro il 31 Otto-bre 2012. Secondo indiscre-zioni, un’offerta sarebbe pervenuta.
Transazioni sospesenel settorealberghiero
Florio Park Hotel – Cinisi (PA)
Valdadige che controlla i due parchi attraverso la società Valdadige Futura, sta trattando con l’italiana Costa Edutainment. Nell'o-perazione rientra anche lo storico parco romagnolo, Italia in miniatura. Il parco, o una parte di esso, trove-rebbe spazio all'interno di Oltremare mentre alcune attrazioni sarebbero spo-state ai lidi ferraresi, in modo da liberare l'area su cui ora sorge, vicino all'a-eroporto e incamerare i fi-nanziamenti necessari alla riorganizzazione del parco. La trattativa sarebbe in sta-dio avanzato.
Acquafan e Oltre-mare – Valdadige Costruzioni e Ita-lia in Miniatura – Gruppo Rambaldi
mente e dolorosamente, la perdita del lavoro per i 70 dipen-denti che vengono posti in mobilità. L’interesse del gruppo turco si era manifestato proprio verso la fine del 2012, attratto dalla possibilità di acquisire un bene di grande valore artistico in una delle location più prestigiose al mondo. Dopo un paziente lavoro di due diligence la newco Permak Investment Srl, controllata all’80% da Permak Group e al 20% dalla Selin, finanziaria della famiglia Yuar, ha ora sot-toscritto un contratto di leasing di pari importo con le stes-se banche che avevano il finanziamento precedente: Italease 48,3 milioni di euro, Medio Leasing (Banca Marche) e Sarda Leasing (Bper) con 14,8 milioni a testa. La firma è stata appo-sta dopo che, tramite la T Garanti Bank di Istambul, secondo istituto turco, è stata accreditata la garanzia da 30 milioni di euro di canoni anticipati del contratto di leasing della dura-ta di 12 anni. L’operazione è avvenuta con l’assistenza dello studio legale DLA Piper che ha dovuto, come si dice, sudare le proverbiali sette camicie perché c’erano da far combacia-re diverse tessere del mosaico: da quello finanziario a quello legale, dal rapporto con i sindacati per il personale da rias-sorbire a quello per la ricerca di un gestore di alto standing. La gestione del resort sarà affidata - attraverso un contratto di management alberghiero - al marchio internazionale Four Seasons che gestisce luxury hotel in tutto il mondo e che al-
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cuni mesi fa veniva dato anche come possibile interessato all’acquisto.Come ci conferma l’avvocato Maria Sole Insinga, senior Counsel del dipartimento Real Estate dello studio DLA Piper, che ha assistito il gruppo Permak nelle attività di due diligen-ce propedeutiche all'operazione (che hanno coinvolto, oltre a un team Real Estate, anche professionisti delle practice Town Planning, Employment, IPT e Tax), nella definizione degli ac-cordi relativi all'acquisizione del complesso immobiliare, an-che con riferimento alle tematiche fiscali e alle gestione dei rapporti tra le società di leasing venditrici e l'istituto di credito turco (T. Garanti Bankası A.Ş.) coinvolto nell'acquisizione lato acquirente, nonché degli aspetti connessi al contratto di ma-nagement alberghiero.L'assistenza ha riguardato altresì la definizione degli accordi relativi all'azienda con la curatela fallimentare, anche con rife-rimento ai profili giuslavoristici connessi, ivi inclusi gli accordi con i sindacati, e a quelli corporate. Il team interdisciplinare di DLA Piper è stato coordinato da Federico Sutti, country ma-naging partner del gruppo in Italia.Banca Italease, MedioLeasing e SardaLeasing sono state as-sistite dallo Studio Legale Grosso, de Rienzo, Riscossa, Di Toro e Associati, mentre il fallimento Grandi Alberghi del Ve-neto Srl è stato assistito dallo Studio Tosetto, Weigmann e Associati.
ATTUALITÀ cose turche per il san clemente
PROFILO SOCIETA'
DLAPiper
Chiuso il semestre più importante per il futuro del Gruppo
Prelios:e adesso si partedi Marco Luraschi
L’approvazione da parte del CdA di Prelios della semestrale di giugno 2013 segna un punto fondamentale nella vita della società. Al termine del lungo percorso avviato con l’entrata in campo di Massimo Caputi, il gruppo Prelios, rafforzato pa-trimonialmente, è in grado di provare ad attuare il progetto industriale. Un gruppo che oggi vede la partecipazione di una pluralità di soggetti: Camfin, Pirelli, Unicredit, Intesa Sanpaolo, Generali, Mediobanca, un pool banche (tra cui BPM e MPS), il veicolo Fenice (Feidos 11, Pirelli, Unicredit e Intesa Sanpa-olo) che detiene il 29% senza diritto di voto, oltre al mercato al 25,5%. Al di là dei dati di bilancio, che vedono un risultato netto in perdita (64 mln di euro di consuntivo ma comunque dimezzato rispetto ad un anno fa), quello che si è chiuso è stato definito dalla società “un semestre di transizione” in cui l’operazione principale è stata la ricapitalizzazione (aumento di capitale pari a 185 mln di euro di cui 115 mln in opzio-ne e 70 mln riservata a Fenice) seguita dalla rimodulazione
10 prelios: e adesso si parteATTUALITÀ
I risultati pro-forma, rivisti con l'inclusione dell'impatto del piano di ristrutturazio-ne, dalla ricapitalizzazione al convertendo, mostrano al 30 giugno un patrimonio netto di 240,5 mln di euro e un indebitamento netto di 336,5 mln, che si confronta-no con il patrimonio di 21,7 mln e l'indebitamento di 562,3 del bilancio consunti-vo. Sempre secondo lo sche-ma pro-forma, la società nel primo semestre resta in perdita ma con un rosso ri-dotto a 28,1 mln dai 64 mln del consuntivo.
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del debito e dall’emissione del bond convertendo (233,5 mln di euro). Un processo più lungo e difficile del previsto che, come ha ricordato l’Amministratore Delegato Sergio Iasi, ha ritardato il riposizionamento sul mercato e influito sui dati di bilancio. Ora però Prelios può finalmente proseguire con le nuove linee di business individuate e spingere sull’accelera-tore per diventare il primo polo italiano dei servizi a 360°, oltre che un player internazionale sia nei servizi che nella gestione per conto terzi, ma con grande attenzione in Italia al mercato dei NPL’s. Diciamo subito che lo farà in un contesto non semplice dove i tempi delle operazioni si dilatano e il mercato italiano è sog-getto ancora ad un repricing per incontrare la domanda, so-prattutto degli investitori internazionali che cercano oppor-tunità distressed. “Sul mercato immobiliare italiano vediamo segnali contrastanti – ha affermato Sergio Iasi – da una par-te il mercato è debole, è in atto un repricing e se i cap rate sal-gono dal 5 al 10% circa vuol dire che è praticato uno sconto del 20-25%. Dall’altra parte cogliamo segnali positivi che po-trebbero tradursi in una ripresa se non nel 2013 almeno nella prima parte del 2014. C’è una riduzione del rischio finanziario percepito da parte degli istituzionali soprattutto internazio-nali. Questo noi lo abbiamo colto concretamente”. Forse è poco, ma che gli stranieri stiano tornando a investire in Italia è un dato di fatto.Allo stesso tempo, non sono invisibili i segnali di debolez-za del mercato tedesco che negli anni era stato individuato come canale preferenziale di business. Su questo mercato prosegue il disinvestimento avviato in riduzione del debito (operazione di cui si era fatto carico negli ultimi anni l’ex A.D. Paolo Bottelli).“Per quanto riguarda la Germania – dice Iasi - io ho sempre
11ATTUALITÀ
Il nuovo azionariato: Cam-fin 10,4% Pirelli 9,2% Uni-credit 7,5% Intesa Sanpa-olo 3,9% Generali 2,2% Mediobanca 1,8% Pool Banche 9,7% (BPM 2,9% BPS 1,1% MPS 2,9% UBI 0,6% BPER 1,1% Carige 1,1%) Fenice 29,8 %(Pirelli, Unicredit, Intesa Sanpaolo, Feidos 11), mercato 25,5%.
Il Presidente di Prelios è Giorgio Luca Bruno, il Vi-cepresidente è Massimo Caputi e l’Amministratore Delegato è Sergio Iasi.
21 3 prelios: e adesso si parte
PROFILO SOCIETA'
PRELIOS S.p.A.
PROFILO MANAGER
SergioIasi
un outlook positivo, non mi aspetto certo una crisi anche se il mercato si attesterà su questi livelli per qualche anno. Per gli investitori la Germania resta sempre un ‘save heaven’”. In-somma si vedono i primi segnali di rallentamento, ma in un contesto molto più solido. In Germania la cessione del por-tafoglio Highstreet dovrebbe essere completata entro la fine dell’anno, visto che la decisione è già stata presa da Goldman Sachs e Deutsche Bank.Confermate sul fronte italiano le ovvie difficoltà dell’agency, in un mercato residenziale bloccato dalla stretta creditizia, con un indirizzamento del management più verso il settore istituzionale e meno sul retail. A breve potrebbero arrivare interessanti notizie dal mercato del NPL’s con 3-4 accordi in vista con istituti di credito di medie dimensioni. Un gruppo più snello (il personale è sceso a 815 unità ma verrà ulte-riormente ridotto) con i target che però vengono confermati, come chiesto da un analista: “Per quanto riguarda gli obiettivi del 2014, in questo momento non posso fare altro che con-fermare i target comunicati al mercato in occasione dei conti annuali. Lavoriamo alacremente per capire come stabilizzare il piano industriale nei prossimi 3 anni”, ha affermato Iasi. “In questo semestre – ha aggiunto – abbiamo in un certo senso fidelizzato il mercato, si può dire che le nostre controparti erano in stand by in attesa di vedere come si sarebbe con-cluso il processo di ricapitalizzazione. Ora che tutto è stato fatto ci aspettiamo di accelerare (la chiusura di alcuni man-dati, ndr)”. Sul mercato dei fondi immobiliari, su cui la SGR del gruppo punta molto come attrattore di investimenti e ge-neratore di servizi, Iasi ha affermato che la scadenza a breve di molti veicoli è un problema per il sistema e per le banche e che si aspetta un esito positivo riguardo la trattativa in atto per la proroga delle durate dei fondi.
12ATTUALITÀ
Il piano strategico 2013-2016 presentato dalla so-cietà a marzo prevedeva un Ebit della piattaforma di ge-stione tra i 14 e i 19 milioni nel 2014.
Nella seconda metà di luglio Highstreet, il consorzio pro-prietario dei punti vendita locati a Karstadt (Prelios de-tiene il 12,1%) ha ceduto il department store di Fribur-go in Brisgovia (Germania) alla joint venture composta da Signa e Centrum per cir-ca 34,6 milioni di euro.
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il prodottoimmobiliarele regole, il mercato
mercato: la regola n.1si chiama 'informazione' 02
la regoladei sette anni01la ripresapassa per la banca03
Al convegno de il Quotidiano Immobiliarenuove idee per la ripresa
La regola deisette annidi Guglielmo Pelliccioli
La leggenda del real estate narra che ogni sette anni il settore fa una capovolta di 180 gradi e passa da un ciclo di crescita a uno di stagnazione, se non di regressione. Considerato che la crisi economica attuale è iniziata nel 2007, dovremmo arguire che ci siamo al mitico scavalcamento. Questione al massi-mo di mesi. In effetti i primi timidi segnali si avvertono già in questa seconda metà del 2013, con una ripresa dei finan-ziamenti ai privati acquirenti di abitazioni da parte delle ban-che, qualche sostegno in più alle imprese, nuovi deals anche di notevoli dimensioni, miglioramento degli indici economici europei. Se vogliamo, ma tocchiamo ferro, anche una certa stabilità e prospettiva di governo dopo i fuochi di artificio di inizio agosto a seguito della condanna in Cassazione di Silvio Berlusconi. Gli stessi operatori immobiliari sono meno pessi-misti rispetto a qualche mese fa e molti professano aperta-mente di avere più fiducia nel futuro.È allora giusto il momento che abbiamo scelto per fare una riflessione comune su come sarà il mercato prossimo, che è già qui alla porta. Abbiamo optato per la ripresa dei lavori
la regola dei sette anni1 214approfondire
dopo la pausa estiva per cogliere appieno gli umori e il senti-ment dei principali protagonisti, invitandoli a un evento molto aperto e 'partecipato' visto che schieriamo oltre 20 relatori di tutta la filiera immobiliare per avere un quadro complessivo.Il titolo del convegno "Il prodotto immobiliare: le regole, il mercato" è una sfida a guardare lontano, a immaginare come saremo noi innanzitutto, ovvero i soggetti che lavorano nel real estate, di fronte alla ripresa. Abbiamo detto da mesi che niente sarà più come prima. Ma cosa cambierà in realtà? Il 10 settembre presso l'auditorio del WJC ragioneremo proprio su questo prendendo come riferimento tre aspetti: il manufatto immobiliare e più in generale gli strumenti che lo supportano; le regole che vogliamo darci e chiedere ai governanti; i fattori premianti e le funzioni su cui il mercato punterà.Ce n'è abbastanza per richiamare l'interesse della comunità, certo non insensibile a questi aspetti che la riguardano da vicino già da oggi. Oltre ai relatori, abbiamo raccolto pareri e commenti da una vasta serie di realtà imprenditoriali pubblicandone i contribu-ti nella rivista cartacea FocusQI che verrà distribuita quello stesso giorno a tutti gli intervenuti in sala. Abbiamo aperto volontariamente anche una finestra verso il mondo esterno, nello specifico quello manifatturiero elettrico e dell'acciaio, per cominciare ad avvicinare i mondi del real estate ai loro naturali interlocutori industriali. Crediamo che debba iniziarsi un cammino comune più stretto e maggiormente sinergico. Questo è il primo passaggio, ancora timido come timida è al momento la ripresa.
la regola dei sette anniapprofondire 21
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La trasparenza nelle compravendite immobiliari
Mercato: la regolan.1 si chiama'informazione'di Valerio Angeletti
mercato: la regola n.1 si chiama 'informazione'
Quando si parla di mercato immobiliare è facile trovarsi in discussioni che vertano principalmente sul prodotto immobi-liare, sulle regole e il mercato.In questo particolare momento storico ci si sofferma prin-cipalmente su quelle variabili, dettate dalle incertezze fisca-li, che hanno penalizzato il mercato immobiliare e di conse-guenza che incidono sulla domanda. La realtà dei fatti è che mancano i soldi, mancano i mutui e di conseguenza manca-no gli acquirenti.Sulla scia di queste considerazioni si inseriscono le diverse discussioni sul prodotto immobiliare e sulle regole che lo di-sciplinano.Quando si parla di prodotto immobiliare occorre una pre-messa: circa il 90% del prodotto immobiliare sul mercato è un prodotto usato e progettato per realtà sociali, economiche e dimensionali lontano anni luce dalla realtà attuale, inoltre per collocare il nuovo prodotto il processo amministrativo ed
PROFILO SOCIETA'
FIMAA
PROFILO MANAGER
ValerioAngeletti
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edificatorio può superare anche i dieci anni, periodo talmente lungo da mettere in crisi tutte le analisi e la realtà che hanno portato a tali realizzazioni.È per tale motivo che pur non potendo prescindere dagli stu-di di marketing immobiliare a volte anche questo utilissimo strumento non risolve completamente i problemi. Lo scopo del marketing immobiliare è di agevolare l’incon-tro tra domanda e offerta di beni immobili che tenga chia-ramente conto dei bisogni e delle esigenze degli acquirenti e dei venditori (moto sociale del Mediatore), ponendo al centro le esigenze del cliente. Di marketing se ne parla spesso e vo-lentieri nelle sue varie e molteplici declinazione, che siano so-cial network e new media, che siano portali e web, che siano pubblicazioni di settore e generaliste, il dibattito è sempre centrato su quale possa essere il miglior veicolo di promo-zione immobiliare, il più efficace e innovativo. Le imprese di mediazione orientate al mercato debbono investire in analisi economiche e ricerche di mercato che contribuiscono a “di-segnare” un prodotto migliore e a individuare il cliente poten-ziale. Quando si parla di regole applicate al settore immobiliare ri-tengo che l’agente immobiliare competente non abbia timore di argomentare a un venditore le regole del mercato attuale e di chiedergli piena fiducia per poter realizzare campagne di marketing efficaci e mirate e di individuare congiuntamente un prezzo sostenibile dal mercato e non solo di appagamento del proprietario.Il principio base fondamentale è trasferire informazioni cor-rette, veritiere e tempestive agli acquirenti. La cosa più sem-plice da fare è quella di acquisire ciò che davvero riteniamo di poter proporre sul mercato, e investire in maniera attenta e matura.
mercato: la regola n.1 si chiama 'informazione'21 317approfondire
Circa il 90% del prodotto immobiliare sul mercato è un prodotto usato e pro-gettato per realtà sociali, economiche e dimensionali lontano anni luce dalla re-altà attuale, inoltre per col-locare il nuovo prodotto il processo amministrativo ed edificatorio può superare anche i dieci anni, periodo talmente lungo da mettere in crisi tutte le analisi e la realtà che hanno portato a tali realizzazioni.
Massima trasparenza per quanto concerne tutte le informa-zioni per così dire di “contorno” all’acquisto e alla locazione di un immobile, quindi il contesto dove è ubicato l’immobile, lo stato dello stesso, i rapporti con il condominio. Utilizzare del-la modulistica chiara che contenga anche tutte le norme sui diritti del consumatore, fornire un’assistenza completa nella definizione dei contratti.Quello che bisogna sottolineare è che l’Agente Immobiliare vende un servizio spesso identificato con il prodotto.Sono sicuro che modalità trasparenti e condivise di gestio-ne aziendale dimostrino e contribuiscano a creare fiducia tra domanda e offerta, agevolando così un più efficace funziona-mento dei mercati. Gli agenti immobiliari in questi anni non hanno mai smesso di rinnovarsi cercando e trovando sempre nuove modalità per rapportarsi alla clientela, soprattutto in considerazione dell’importanza che l’investimento immobi-liare tradizionalmente riveste per le famiglie. Inoltre sta cre-scendo la cultura della condivisione tra operatori sintomo di una maggiore maturazione del comparto.In conclusione confido che a fronte di questi sforzi fatti da noi appartenenti alla categoria e dai cittadini il Governo e i suoi Ministri sappiano trovare nuove soluzione, attraverso una vera e propria riduzione della spesa pubblica al fine di abbassare il peso delle imposte sulle famiglie e sulle piccole e medie imprese, così da consentire la ripartizione del merca-to immobiliare e la salvaguardia del risparmio dell’82% degli italiani che continuano a credere in tale investimento.
mercato: la regola n.1 si chiama 'informazione'1 32approfondire 19
19Il sistema creditizio
snodo fondamentaleper il rilancio del mercato
La ripresa passaper la banca
di Giuliano Montagnini
la ripresa passa per la banca
“La crisi, nel suo incedere, selezionerà il gruppo: resteranno gli operatori più solidi finanziariamente e più organizzati”. Questo è quello che spesso si sente dire per le strade e nei corridoi. Ma sarà proprio così? Data la natura e la portata strutturale di questa crisi, la spe-ranza è invece quella che non trovino spazio soggetti oggi dotati di capitali di dubbia provenienza.Difficile da comprendere è come mai da un lato il Governo, nei dibattiti e nei propri decreti, pur nella ristrettezza di fondi disponibili continui a puntare sul rilancio dell’edilizia, preve-dendo sgravi fiscali, semplificazione burocratica, ecc., ricono-scendo quindi di fatto al settore un ruolo trainante e strategi-co per il rilancio dell’economia; ma poi dall’altro lato la Banca d’Italia costringa il sistema bancario a non erogare finanzia-menti al settore o addirittura a chiedere parziali rientri dei fi-nanziamenti già in essere, con la conseguenza che i soggetti più deboli con operazioni ormai fuori parametro restano ad annaspare in quattro dita d’acqua in attesa di tempi migliori, mentre gli operatori strutturati si trovano sempre con minori risorse disponibili per sviluppare il loro prodotto immobiliare.La conseguenza di tutto ciò è che gli sforzi positivi fatti dal Governo si vanno completamente a dissipare nell’impossi-bilità a operare che si sta verificando a causa della mancan-
PROFILO MANAGER
GiulianoMontagnini
approfondire 1 2
20za di accesso al credito bancario. Se poi a ciò aggiungiamo l’impossibilità di vendere operazioni immobiliari già a reddito a investitori istituzionali, vista la debolezza e la scarsa credi-bilità del sistema Italia agli occhi di osservatori internazionali, non è facile capire come si possa ripartire.Più che il prodotto immobiliare, credo potrebbe cambiare la catena del valore: si sosterranno solo operazioni con flussi di cassa certi o garantiti; l’accesso al credito potrà essere re-cuperato solo da pochi operatori qualificati che avranno la capacità di accedere al mercato dei capitali attraverso stru-menti finanziari, quali ad esempio emissioni corporate bond, aumenti di capitale a pagamento, ecc. Quale sarà il prodotto del dopo crisi? Il social housing, se la Cassa Depositi e Prestiti lo volesse veramente realizzare, po-trebbe essere una risposta, ma le basse redditività e le pro-blematiche gestionali elevate certo non contribuiscono ad attrarre investimenti privati. Le destinazioni industriali hanno prospettive nel settore logistico, vista anche la rivoluzione che sta portando l’e-commerce. Nel retail oggi si fatica a chiudere contratti di affitto con un minimo garantito dignitoso, ma per gli interventi ben calibrati la percentuale sul fatturato potreb-be contribuire a recuperi di redditività in termini prospettici. Per quanto attiene invece agli uffici, vi sarà una forte sele-zione degli spazi e inoltre, la location e l’efficienza energetica unitamente ai valori di affitto saranno elementi determinanti. L’auspicio è che, una volta capito che la logica delle aste fal-limentari svilisce il credito per la mancanza di operatori li-quidi sul mercato, il sistema bancario smetta di interrogarsi sull’opportunità o meno di affidarsi a fondi immobiliari a cui conferire gli asset provenienti da crediti in stress, al fine di fare una pulizia indolore dei propri bilanci sperando che poi il mercato riprenda un giorno e che le cose si vendano a prezzi equi. Ritengo che la vera ripartenza del settore ci potrà essere solo quando le banche prenderanno coscienza del fatto che do-vranno diventare partner dei developer in difficoltà, sostenen-do, per quanto possibile, le loro operazioni (certamente solo quelle dotate di presupposti) e partecipare in questo modo al risultato finale.
Eridania Sadam (Gruppo Maccaferri), Università Po-litecnica delle Marche e Co-mune di Jesi hanno creato Jesi Cube s.r.l., un incubato-re di start up che supporta la crescita di nuove imprese a elevato contenuto d’in-novazione, le inserisce nel networking del territorio e incentiva così l’ecosistema economico.
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Troppe differenze tra le spese richieste dalle banchedi Guglielmo Pelliccioli
Costi della perizia del valore dell’immobile - tabella 1
Webank
Bnl/Bnp Paribas
Ing Direct
Cariparma
Ubi
Banco Popolare
BPM
Che Banca
Carige
Intesa/ San Paolo 250
Deutsche Bank 390
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250
300
275
320
252
250
200Tratto da una simulazione sul sito MutuionLine
LA PERIZIA O L'IMPERIZIA?approfondire 1 2 3 4
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Banca che vai, mutuo che trovi. Sì ma, soprattutto, costi che trovi. A guardare la tabella n. 1 sembra che per la stessa operazione di mutuo le banche facciano una perizia diversa, visto che si passa da un costo pari a zero per Webank ai 390 euro di Deutsche Bank, con una media che si attesta sui 250 euro. Poiché non crediamo che Carige per 200 euro si accontenti di una verifica meno seria di DB o del Banco Popolare (320 euro di costo) in cosa consi-ste questa differenza? Semplicemente nel margine che si tiene la banca sulla prestazione del professionista che effettua la stima, per incarico della stessa banca.Facciamo un po’ di chiarezza distinguendo le due modalità in uso sulle perizie di immobili a garanzia di mutui e finanziamenti. Que-ste due tipologie per la verità rappresentano un sistema in uso fino a qualche anno fa che potremmo definire ‘precedente’ e un modello, ormai adottato da quasi tutti gli istituti che definiremo ‘attuale’.
Sistema precedentePer effettuare le valutazioni immobiliari ogni banca contava su un certo numero di periti territoriali, ai quali veniva affidata la pratica che poi era controllata dagli uffici tecnici della banca stessa. La modalità di restituzione della documentazione avveniva per fax oppure per posta elettronica. I criteri di valutazione non potevano essere omogenei e spesso non si trattava di un format predispo
Per chi vuole vendere casa, secondo gli esperti, è bene affidarsi ad un professio-nista per sapere realmente quanto vale la propria casa e quali sono le quotazioni sul mercato. Una perizia professionale, oltretutto, mette al riparo da even-tuali imprevisti che potreb-bero bloccare la vendita.
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sto, ma di rispondere ad alcune domande ricorrenti per tutte le perizie.
Vantaggi° Disponibilità di numerosi periti° Contatto diretto col territorio e ottima conoscenza dello stesso
Svantaggi° Disomogeneità dei criteri valutativi e dei format di restituzione° Difficoltà di un controllo oggettivo delle perizie° Alto costo del controllo centrale per le banche° Alto rischio di condizionamento del perito da parte delle struttu-re territoriali delle banche° Fascicoli (per lo più cartacei) incompleti e comunque inadatti alla gestione finanziaria dei crediti
Il costo della perizia era di circa 250/300 euro per gli appartamen-ti piccoli e veniva saldato direttamente dal mutuatario al perito oppure per il tramite della banca.
Sistema attualeOrmai quasi tutte le banche assegnano a due o più società spe-cializzate le perizie per gli immobili a garanzia di mutui. Le società forniscono le perizie, direttamente su portali delle banche, con il
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supporto di una rete di tecnici distribuiti sul territorio e dopo at-tento controllo eseguito con tecnici operanti in strutture centrali. Unitamente al valore viene fornito un giudizio di regolarità edili-zio-urbanistica, la misurazione delle superfici e spesso anche la digitalizzazione dei documenti. I tempi di consegna richiesti sono inferiori alla settimana.
Vantaggi° Omogeneità dei criteri valutativi e dei format di restituzione° Compliance con gli standard qualitativi di livello europeo e indi-cati da ABI° Fascicoli elettronici completi e pronti a qualsiasi utilizzo (carto-larizzazioni, cessioni...)° Pochi interlocutori spesso noti e garanti per gli operatori nazio-nali e internazionali° Aziende, processi e periti certificati° Costo del controllo centrale molto ridotto per le banche° Maggiore garanzia da condizionamenti esterni del perito
Svantaggi° Rischio inadempienza tecnica e contrattuale delle società
Il costo pagato per questo tipo di perizia è compreso fra 160 e 200 euro con qualche differenza operativa. Le ultime richieste da parte di una grande banca sono di 125 euro per la perizia a fronte di una richiesta al mutuatario di 270 euro che incassa la banca.
Ci vengono forti dubbi sulla validità e correttezza di perizie che vengono retribuite così poco. Siamo sinceri. Con tutto il rispetto per i valutatori, non ci pare che sia possibile effettuare tutto il la-voro richiesto, compresa la trasferta e la visita dell’immobile da periziare. É vero che il numero delle perizie assegnate è di parec-chie migliaia e quindi i volumi di fatturato complessivo sono ele-vati, ma non esiste un’economia di scala che giustifichi, da parte dei periti o delle società assegnatarie, minori costi sull’operatività.Delle due l’una: o queste società lavorano in perdita (ma perché lo fanno?) o i rilievi sono approssimativi, poco curati, non corretti nella valutazione. In altre parole, ci viene il sospetto che le ban-che giochino a lucrare qualche decina (o centinaia) di euro tra quanto incassano dal mutuatario e quanto pagano al perito. Che moltiplicato per qualche decina di migliaia di pratica fanno un bel gruzzoletto guadagnato senza fatica e chiudendo gli occhi.
La Perizia Immobiliare è il risultato di una raccolta di informazioni completa sull’immobile, a partire da pochi dati di base, e dell’ap-plicazione di criteri di valu-tazione oggettivi. I criteri di stima si riferiscono al valo-re di mercato dell’immobi-le libero da cose o persone, senza particolari urgenze o condizioni particolari di vendita ed è il risultato di una valutazione che tiene conto di tutte le caratteri-stiche dell’unità, del fabbri-cato in cui la stessa è sita, della zona in cui si trova.
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