ИНФОРМАЦИОННО�АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБОЗРЕНИЕ. ВЫПУСКАЕТСЯ ПРИ СОДЕЙСТВИИ ФИРМЫ «АРБАТ» И АГЕНТСТВ: «СПЕКТР НЕДВИЖИМОСТИ», «МАБИС», «ЧЕК», «ИНТЕР�СТАНДАРТ»

№23 (891), 6 июля 2015 года

373�85�15 ТЕЛЕФОН ОТДЕЛА РЕКЛАМЫ 373�85�152

N0 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

3

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

телефон отдела рекламы 373-85-15

Информация о застройщике

1.8 Финансовые показатели

Дебиторская задолженность на 01.04.2015 г. – 82673 тыс. рублейКредиторская задолженность на 01.04.2015 г. – 4123 тыс. рублейФинансовый результат – 8952 тыс. рублей.

Генеральный директор ООО «Мегастрой» В.В. Долматов

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЕКТНУЮ ДЕКЛАРАЦИЮ

Общества с ограниченной ответственностью «Мегастрой» второй очереди строительства многоквартирных

четырехэтажных жилых домов, расположенных по адресу: Самарская обл. г. Самара, Волжский район, 5 км западнее

пгт Ново-Семейкиноот 30.04.2015г

4

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

телефон отдела рекламы 373-85-15

5

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

строительство

Новостройки Октябрьского района: выбирай и бери!

Стереотип о дороговизне нового жилья в Октябрьском районе сложил-ся, по большей части, из устойчивого мнения, что якобы в данной город-ской локации возводится исключи-тельно жилье бизнес-класса. Но мне-ние это в корне ошибочно. Несмотря на то, что именно в Октябрьском районе расположены одни из самых ярких представителей дорогосто-ящего жилья Самары, по большей части здешний сегмент новостроек представлен проектами категории «эконом» и «эконом-комфорт». Са-мими застройщиками анонсируются доступные цены на объекты на всех этапах строительства.

Средняя цена квадратного метра первичного жилья в Октябрьском районе во втором квартале 2015 года составила 55,5 тысячи рублей – ана-логично средним показателям стои-мости «первички» по городу. За год стоимость квартир в новостройках Октябрьского района выросла почти на 6%, однако сейчас цены находятся отнюдь не на пике. Максимальные показатели пришлись на январь и апрель этого года, когда средняя сто-имость «квадрата» почти достигала рекордных для района 58 тысяч руб-лей. Снижение цен на новостройки именно в этой локации произошло благодаря выводу в экспозицию ряда новых объектов. К ним можно отнести как квартиры в принци-пиально новых жилых комплексах (например, в ЖК «Семейный»), сроки сдачи которых еще далеки, а значит, и цены пока установлены на низких отметках, так и объекты в домах, имеющих многолетнюю историю и

случаи переноса сроков сдачи жилых комплексов – цены на жилье в таких ЖК, как правило, достаточно низки, чтобы привлечь покупателя, несмотря на негативную историю проекта.

В целом же при анализе экспо-зиции новостроек в Октябрьском районе сразу становится понятно, что предложение здесь многообразно и найти подходящую квартиру может человек с любыми запросами. Диа-пазон минимальной и максимальной стоимости квартир достаточно велик, широка и география жилищного строительства. Более дорогие про-екты расположены близ Волги (ЖК «Волжские паруса», ЖК «Волга») или в знаковых городских локациях

(ЖК «Ракета», ЖК «Спутник» на проспекте Ленина). Объекты дешевле уходят в глубь района, но при этом зачастую все равно имеют хорошие видовые характеристики (ЖК «Арго», ЖК Панорама», ЖК «Ботанический»).

Распределение экспозиции но-востроек Октябрьского района по количеству комнат в квартире от-ражает структуру экспозиции пер-вичного жилья по городу: 49% экс-позиции занимают однокомнатные квартиры, 32% – двухкомнатные, 19% – трехкомнатные. Четырех- и пятикомнатные квартиры – товар штучный, застройщики предпочита-ют оставлять большие пространства

неразделенными и предоставлять покупателям возможность возвести стены в соответствии с собственными представлениями о комфортном жи-лье. «В основном спрос на новостройки сконцентрирован в подсегменте одно-комнатных квартир, – комментирует руководитель отдела новостроек ГК «Бизнес-Гарант» Лариса Горб. – Двух-комнатные квартиры реализуются труднее, однако быстро уходят объек-ты с адекватной планировкой и анон-сированной небольшой ценой. В свою очередь, трехкомнатные квартиры надолго задерживаются в экспозиции».

Новостройки Октябрьского райо-на занимают 48% от общего объема экспонируемого в Самаре первично-

го жилья, и вряд ли ситуация изменится в ближайшее время. Инфраструктурные характеристики и «именитость» района привлекают застрой-

щиков именно в эту часть Самары в ущерб обширным простаивающим территориям в других районах. Од-нако в данном случае покупатель голосует рублем – несмотря на общую вялотекущую ситуацию в сегменте новостроек, к жилью в Октябрьском районе клиенты риэлторских компа-ний и отделов продаж застройщиков проявляют высокий интерес, рассчи-тывая на переезд в ныне престижную для проживания часть Самары.

Максим ПономаревВ материале использованы анали-

тические данные ООО «Территори-альное Агентство Оценки»

Сегодня Октябрьский район является рекордсменом по объемам жилищного строи-тельства среди других административных единиц города. И с оглядкой на его новый статус престижной для проживания локации сложился стереотип, что новостройки

здесь недоступны для среднестатистического самарца. Однако это лишь миф

ЖК Адрес Срок сдачи ЭтажПлощадь общая, кв. м

Цена общая,

тыс. руб.

Цена 1 кв. м,

тыс. руб.

1-ко

мн.

кв.

«Семейный» ул. Печерская, д. 18а, стр. II кв. 2017 г. 4/19 33,1 1590,3 48,0«Москва» ул. Стара-Загора, д. 46, стр. IV кв. 2015 г. 12/12 39,0 1970,0 50,5

«Арго» ул. Кольцевая, д. 6, стр. IV кв. 2015 г. 9/25 37,0 2300,0 62,2«Спутник» ул. Луначарского, д. 1а, стр. IV кв. 2015 г. 14/25 51,0 2750,0 53,9«Бриг-3» ул. Ново-Садовая, д. 106н, стр. I кв. 2016 г. 11/22 48,0 3250,0 67,7

2-ко

мн.

кв.

«Париж» ул. Санфировой, д. 99, стр. IV кв. 2015 г. 11/13 59,0 2572,3 43,6«Изумрудный» 5-я просека, д. 93, стр. I кв. 2016 г. 8/18 71,6 3350,0 46,8

«Волжские паруса» ул. Лейтенанта Шмидта, д. 10, стр. III кв. 2015 г. 8/17 72,0 3850,0 53,5«Ботанический» ул. Калужская, д. 7а IV кв. 2015 г. 22/24 86,0 4214,0 49,0

«Волга» ул. Профсоюзная, д. 12а, стр. IV кв. 2015 г. 7/17 76,0 4800,0 63,2

3-ко

мн.

кв. «Радужный Люкс» 5-я просека, д. 2в, стр. IV кв. 2015 г. 10/25 81,0 3617,0 44,7

«Мичуринский» ул. Мичурина, д. 147а, стр. IV кв. 2015 г. 13/16 80,0 4450,0 55,6«Панорама» ул. Ново-Садовая, д. 140, стр. I кв. 2016 г. 10/19 101,0 4800,0 47,5

«Ракета» ул. Луначарского, д. 1б, стр. IV кв. 2016 г. 9/25 109,2 6112,0 56,0

Актуальные предложения по продаже квартир первичного рынка жилой недвижимостив Октябрьском районе г. Самары

Ê Средняя стоимость 1 кв. м первич-ного жилья к Октябрьском районе г. Самары в июне 2015 г. составляет 55,5 тыс. руб., аналогично средним показателям по городу.

Динамика средней цены предложения объектов первичного рынка жилой недвижимости в Октябрьском районе

г. Самары (2014-2015 гг., руб./кв.м)

Ценовой диапазон квартир первичного рынка жилой недвижимости в Октябрьском районе г. Самары (тыс. руб.)

Структура предложения первичного жилья г. Самары в зависимости от месторасположения дома

(% от общего кол-ва в шт.)

6

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

Городской департамент строительства и архитектуры 30 июня объявил два аукциона на приобретение квартир в Самаре у за-стройщиков в жилых домах для переселения граждан из аварийного фонда. В рамках первых торгов на покупку 93 квартир общей площадью не менее 3,6 тыс. кв. м потратят 120,7 млн рублей. На второй аукцион вы-делено 129,3 млн рублей. Деньги пойдут на приобретение 160 квартир общей площадью не менее 3,9 тыс. кв. метров.

Застройщики должны будут передать квартиры не позднее 10 октября 2016 года. Подача заявок на оба аукциона продлится до 16 июля. Их итоги подведут 20 июля. Фи-нансируются оба аукциона за счет средств областного и городского бюджетов. Квар-тиры приобретаются в рамках областной государственной программы по развитию жилищного строительства в Самарской области до 2020 года. Всего на покупку 253 квартир для переселенцев из аварийного жилья в Самаре выделят 250 млн рублей.

новости

Полосу подготовила Яна Казакова

Требования к застройщикам усилятПРОЕКТ НЕДЕЛИ

Квартиры для переселения

Кадастровых инженеров накажут

ПРЕДЛОжЕНИЕ НЕДЕЛИ

ЗАКОН НЕДЕЛИ

АУКЦИОНы НЕДЕЛИ

Субсидии увеличат

Во втором чтении Государственная дума приняла законопроект, который ужесточает требования к страхованию застройщиков. Это сделано для того, чтобы предотвра-тить нарушение прав дольщиков. Сегодня исполнение обязательств застройщика по передаче жилья участнику долевого строи-тельства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. При этом страховщик, с ко-торым заключается договор, обязан иметь собственные средства в размере не менее 400 миллионов рублей. Новый закон повы-шает требования к минимальному размеру

собственных средств такого страховщика до миллиарда рублей.

Кроме того, страховая компания долж-на иметь опыт страховой деятельности не менее пяти лет, у нее не должно быть оснований для применения мер по пре-дупреждению банкротства, а также пред-писаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Законопроект обязы-вает ЦБ размещать на своем официальном сайте информацию о страховых органи-зациях, которые соответствуют данным требованиям.

МНЕНИЕ НЕДЕЛИ

ПЛАНы НЕДЕЛИ

Во время совещания по поводу расселения аварийного жилья и ввода в эксплуатацию нового глава кабмина Дмитрий Медведев назвал размер ставок по ипотечному кредитованию большой проблемой. В частности, показатель ставки по рублевой ипотеке более чем на 2% выше, чем годом ранее, обратил внимание чиновник. Тем не менее в различных регионах эти цифры разные, добавил он. Медведев напомнил, что в 2014-м в России было построено 84 млн кв. м жилья, что является рекордным по-казателем. Тем не менее строить недостаточно, так как важно, чтобы жилье было еще и до-ступным, передает точку зрения премьера ТВ-Центр. На сегодняшний день ипотека остается главным механизмом, который предоставляет возможность россиянам приобретать жилье, сказал Медведев. Он привел статистику, со-гласно которой в минувшем году банки под эти цели выделили 1,7 трлн руб. кредитов. В

текущем году показатель будет меньше, одна-ко это все равно внушительная сумма.

Комментируя строительство жилья, Медведев указал на правильный, с его точки зрения, курс — необходимо строить дома эконом-класса, которые будут доступными для людей. Вторым необходимым условием чиновник назвал одновременное строитель-ство инфраструктуры.

Ледовый дворец спорта ЦСК ВВС в Самаре планируют реконструи-ровать. «Состояние Дворца спорта ЦСК ВВС просто удручающее. Он не подходит ни под один регламент высших профессиональных лиг», – поясняет глава города Николай Меркушкин.

Поручение провести капитальный ремонт Дворца спорта уже дано, и все работы планируется выполнить оперативно, в сжатые сроки, чтобы пло-щадка смогла принимать матчи как Высшей хоккейной лиги, так и единой лиги ВТБ. По словам главы региона, в ближайшее время состоится предметное обсуждение капре-монта дворца.

В июне этого года Самарский дворец спорта не прошел проверку комиссии ВХЛ. По словам представителей комиссии, в ЦСК ВВС отсутствует инфраструктура, необходи-мая для проведения хоккейных матчей на профессиональном уровне. По этой причи-не одноименная хоккейная команда в 2015

году не сможет принять участие в первенстве Высшей хоккейной лиги.

Напомним, в июне 2013 года ГКУ СО «Управление капитального строительства» объявило аукцион по сносу Дворца спорта ЦСК ВВС, предполагалось провести эти работы за 71,9 млн рублей. Сообщалось, что на его месте будет построен Дворец спорта «Самара-Арена» вместимостью 8,5 тысячи зрительских мест за 4,7 млрд рублей. Однако позже торги были отменены. А строитель-ство «Арены» было решено перенести на площадку радиоцентра.

Медведев недоволен ставкой

ЦСК ВВС реконструируют

На прошедшей неделе Государственная дума одобрила новый закон. Теперь за вне-сение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план или акт обследова-ния кадастровые инженеры понесут уголов-ную ответственность.

В Уголовный кодекс добавят новую ста-тью об ответственности за внесение заведо-мо ложных сведений, если это правонаруше-ние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству. Крупным ущербом в кодексе признается сумма, пре-вышающая 1,5 млн рублей. Кроме того, за нарушение закона кадастровым инженерам придется заплатить штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере зарплаты или иного дохода за период от года до двух лет либо в виде обязательных работ на срок до 360 часов.

Лицо также может быть лишено права занимать определенные должности на срок до 3 лет. Те же нарушения закона, причи-нившие особо крупный ущерб (более 6 млн руб.), предлагается наказывать штрафом в размере от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере зарплаты осужденного за период от года до трех лет с лишением права зани-мать определенные должности или на срок до трех лет. Нарушитель также может быть приговорен к исправительным работам на срок до одного года.

ТРЕбОВАНИЕ НЕДЕЛИ

Заставят оформить лесаПрокуратура Самары подала иск к адми-

нистрации с требованием обязать мэрию включить городские леса в муниципальную собственность, сообщила пресс-служба ведомства.

По результатам проверки прокуратурой города в суд направлено исковое заявление к администрации г.о. Самара о признании незаконным бездействия, а также об обя-зании администрации включить в реестр муниципальной собственности г.о. Самара земельные участки, занятые лесами, про-вести кадастровые работы и постановку данных земельных участков на государс-твенный кадастровый учет; разработать и утвердить лесохозяйственный регламент лесничества, лесопарков. По данным прокуратуры, общая площадь земель, на которых расположены леса в Самаре, составляет более 13 тысяч га. При этом в муниципальную собственность эти земли не оформлены. Как отмечает пресс-служба ведомства, оформление права собственнос-ти на занятые лесами земельные участки необходимо «в целях реализации г.о. Самара прав собственника в отношении данных территорий, в том числе по охране, защите, воспроизводству лесов».

Семьям, которые тратят на оплату ЖКУ больше 10% своего ежемесячного дохода, депутаты Госдумы предлагают выплачивать субсидию. Сейчас этот порог во многих регионах равен 22%.

В мае 2015 года долги россиян за комму-налку впервые в истории превысили трилли-он рублей. Такие данные предоставила На-циональная служба взыскания. Кроме того, с 1 июля в среднем по стране коммунальная плата стала дороже на 8,3%, выросли тарифы на воду, свет, тепло и газ. Помимо основных услуг ЖКХ, россияне теперь должны пла-тить еще и за капремонт домов.

Порог субсидирования установлен на фе-деральном уровне, но регионы вправе сами уменьшать его по мере своих возможностей. Например, в Москве субсидию предоставля-ют, если траты на оплату ЖКУ превышают 10% от дохода. Есть регионы, где порог 15, 17 и 20%. Этот разброс размера субсидии парламентарии считают несправедливым и предлагают снизить порог с нынешних 22% до 10% для жителей абсолютно всех регио-нов. Документ уже внесен на рассмотрение нижней палаты парламента.

7

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

Александр Попадин: «Девелоперы-демиурги и «новые мещане»

Фонд социальных исследова-ний подвел итоги проекта «Новые городские пространства: вызовы и возможности самоуправления». Более года специалисты Фонда изучали социальное самочувс-твие жителей крупных районов комплексной застройки в трех городах – в Самаре, Кемерово и Ростове-на-Дону. С вопросом о проектировании и проблемах комплексной застройки мы об-ратились к одному из ключевых участников проекта – директору Градостроительного бюро «Сердце города» (Калининград) Александру Попадину.

– Давно вы занимаетесь этой темой и как вы к ней пришли?

– Я родился в Калининграде, бывшем Кенигсберге, в бывшем же районе Ратсхоф – сейчас он называется «Вагонка». Этот район – прекрасный пример «комплексной застройки», как сейчас бы сказали. Крупный девелопер – директор соседней вагоностроительной фабри-ки – на участке в несколько десятков гектаров выстроил для своих работников – на-чальников цехов, инженеров, рабочих – целый район города, в основном двухэтажный. Это произошло в начале ХХ века, и в своем проекте он исполь-зовал новейшую на тот момент градостроительную разработку британских архитекторов «горо-да-сада», по-немецки творчески ее переработав. Каждая семья этого района, вне зависимости от того, какая недвижимость у нее была – особняк, таунхаус или квартира в двухподъездном доме, – имела участок земли, на котором можно было высадить несколько фруктовых деревьев и несколько кустов смородины или крыжовника. И вот все мое детство прошло в этом районе – я там родился и вырос, на краю Калининграда. Чрезвычайно комфортный район, я до сих пор туда вожу экскурсии – как надо комплексно проектировать… И впоследствии, когда я занялся сравнительной историей архитек-туры Калининграда и Кенигсбер-га, для меня этот опыт проживания «внутри» чужого градостроитель-ного замысла, опыт «освоения» крупных участков земли девелопе-ром был в каком-то смысле образ-цовым. Я его сравнивал с опытом микрорайонов советских градо-строителей, а потом и с опытом российских градостроителей – се-годняшним, и у меня выработалась своя шкала оценки перспектив жизни тех или иных микрорайо-нов. Параллельно меня стали приглашать в архитектурные мас-терские на фазу концептуального проектирования, ну и вот спустя 15 лет, как вы знаете, я возглав-ляю бюро, которое занимается проектами регенерации истори-ческого центра Калининграда.

– Какие вы видите сегодня про-блемы в городской среде? Чего не хватает, в чем избыток?

– Главная проблема сегод-няшних крупных микрорайонов «единовременной поэтапной застройки» – это нацеленность девелоперов, в первую очередь, на выжимание максимального «квадратного метра жилья (или офисов) из квадратного метра земли». Соответственно, он такую задачу и ставит перед архитекто-рами, и никакие «общественные пространства» у него в задании на проектирование не фигури- руют. А раз так, то «городская среда» как то, что ценим именно мы, горожане, возникает либо случайно, либо как невнятное, плохо продуманное и плохо ка-питализированное пространство, малокомфортное и провоци-рующее безучастное поведение жителей.

Поэтому для меня этот се-минар в Самаре – прекрасный повод добавить к моей копилке стратегий крупных девелоперов опыт комплексной застройки в Кемерово, Ростове-на-Дону и в Самаре. И на разнице этих проектов видны все «болячки» и тенденции проектов, заложенных до мирового кризиса 2008 года, видны разные идеологии проек-тирования и разная устойчивость к рискам рынка.

– Насколько городская среда должна быть разнообразной (не только относительно наличия каких-либо отраслей, но и отно-сительно социальной составляю-щей)?

– Надо понимать место сегод-няшних СНиПов и градострои-тельных нормативов в комплек-сном проектировании: простое их соблюдение не обеспечит ком-фортное городское пространство.

Они не для этого. Точно так же «минимальная продуктовая корзина» не предназначена для того, чтобы реальный россиянин реально питался этим набором продуктов – это «методический минимум» для расчета участия государства в том или ином про-цессе. Минимум, но отнюдь не оптимум. И поэтому когда гра-достроитель говорит: «У меня в проекте соблюдены все требова-ния Градостроительного кодекса и СНиПов» – это как если бы писатель говорил: «Я пишу без ошибок», или разработчик ракет говорил, что его ракеты рассчита-ны по математическим законам, и поэтому они полетят, – а вот куда и зачем полетят, смогут ли состыковаться с другими моду-лями – оставлял бы за скобками. А ведь это самое главное – то,

что «за СНиПами», то самое разнообразие. У нас ведь разные цели, у всех. У девелопера цель – получить дивиденды через страте-гические инвестиции, и зачастую он этим ограничивается – это такой «девелопер-хищник», его не интересует будущее того дитя-ти, которого он произвел на свет, его интересуют только деньги. Таких не меньше четверти на рынке, но есть и другие примеры. У покупателя интерес – купить максимально комфортное жилье и комфортную жилую среду за

минимальные д е н ь г и . П о -том, когда он из «покупате-ля» становится «жителем», его

уже начинают интересовать де-тальные и общерайонные воп-росы: как и где ходит транспорт, какого качества вода, можно ли «на районе» на площади встретить Новый год, есть ли инфраструк-тура отдыха поблизости, или за ней надо ехать «в город»? А у муниципалитета – какой здесь интерес? Формально ведь бывает, что девелопер осваивает участок, зарабатывает деньги и уходит, а муниципалитету «скидывает» проблемы в виде ухудшения тра-фика в этом районе, повышен-ную нагрузку на сети и неясные перспективы с социально-бы-товым обслуживанием нового микрорайона, что провоцирует его, района, последующую дегра-дацию. Или государство – кому из крупных девелоперов оно должно помогать, как и почему? Здесь

есть конфликт интересов, но и здесь же расположены возмож-ности роста, влияния на процесс.

– Есть, на ваш взгляд, удачные примеры развития районов комп-лексной застройки?

– Среди четырех проектов, которые анализировались на се-минаре, я бы выделил «Лесную поляну» в Кемерово и «Южный город» в Самаре. Там есть мини-мальное многообразие проект-ного замысла, там видно, куда, в каких направлениях этот новый «городской организм» может развиваться, в том числе и через формат общественных проектов и организацию общественных про-странств, которым, собственно, и был посвящен данный семинар.

На мой взгляд «профессио-нального горожанина», сегод-няшнюю ситуацию на рынке недвижимости надо восприни-мать как требование «апгрейта» крупных девелоперских проек-тов, их «до-проектирования» и модернизации.

В идеале с участием государс-тва (как гаранта инфраструк-турных вложений) и активных горожан новых микрорайонов – как фактора устойчивости. Соци-альное проектирование в новых микрорайонах – новая задача, которая только сейчас начинает осознаваться как фактор развития и жизни территорий. Когда горо-жане начинают оформлять свою активность через территориаль-ные группы, через преследование общих «мещанских» интересов. Мещанин – это же горожанин, от польского «място», «город».

Послесанкционная стагнация рынка показала, что при прочих равных условиях более устойчивы те проекты, которые были ориен-тированы на многообразие среды, деловой активности, типов застрой-ки, социальных групп жителей (за вычетом деклассированных люби-телей спирта «Рояль», которых ник-то не хочет видеть рядом, конечно). Не тогда, когда девелопер-хищник застраивает однотипными много-этажками десятки гектаров, а когда девелопер-локатор проектирует и потом выстраивает многофактор-ное городское пространство с 10-ю и более разнотипными проектами домов для разных ниш рынка, с учетом формирования пешеходных бульваров, новых районных площа-дей – если население микрорайона переваливает за 30 тысяч человек. И когда девелопер или муници-палитет «притаскивает» в новый район общегородскую функцию, а поблизости, в рамках общегород-ской стратегии выноса промыш-ленности из исторического центра, выстраивается новое производство или современный технопарк, т.е. близкие рабочие места.

Тут вполне уместно сравнение крупных девелоперов с демиур-гом. Вот: ты можешь создать но-вый организм, ты – эдакий деми-ург, у тебя есть для этого ресурсы, деньги и потенциальный спрос, за счет которого и ты денег зара-ботаешь, и создание твое будет жить самостоятельно. Но у одного девелопера получается бульон из простейших одноклеточных, не способных к самоорганизации, а у другого – сложный городс-кой организм, который именно за счет своей сложности может развиваться и быть устойчивым к вызовам и рискам. И первой в цепочке причин, приводящих к разным результатам, стоит амби-ция девелопера, его целеполага-ние. Получить прибыль хотят все, но вот наследство после себя все оставляют разное…

– Для чего нужен проект «Новые городские пространства: вызовы и возможности самоуправления»?

– Все крупные застройщики рано или поздно понимают, что их девелоперским проектам необ-ходим апгрейд. Вектор подобного апгрейда, реновации, обновле-ния, задается именно подобными проектами и дискуссиями. Далее возможны минимум два направ-ления. Первое – формирование и удовлетворение потребности жителей в более комфортной городской среде, улучшение сер-виса, насыщение и корректиров-ка социальной инфраструктуры. А второй момент – собственно архитектура, ее воздействие на жизнь людей в подобных районах. На мой взгляд, каждый подобный жилой комплекс должен иметь несколько своих изюминок, быть неповторимым, а не превращать-ся в «третью улицу строителей» из фильма «Ирония судьбы». На осознание этих вещей, на повы-шение нашего качества жизни, на упреждение возможных негатив-ных социальных последствий, на мой взгляд, и работают проекты, подобные реализованному Фон-дом социальных исследований.

Ирина Приборкина

актуальное интервью

Ê У покупателя интерес – купить максимально комфортное жилье и комфортную жилую среду за мини-мальные деньги.

Тема развития городского пространства, в частности, районов комплексной застройки, очень актуальна в

последние годы. Буквально на глазах стали появляться новые жилые комплексы и микрорайоны на окраинах города. С каждым днем строительство жилых зданий

только набирает обороты. Счастливы ли там люди и что не стоит, а должно стоять за желанием застройщика

построить миллионы квадратных метров

8

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

недвижимость

Формула микрорайона

Микрорайону «Крутые ключи», который в свое время прогремел на всю Самару как «Кошелев-про-ект», в марте исполнилось пять лет. В короткий срок микрорайон стал ведущей силой локального рынка первичной и вторичной недвижи-мости в Красноглинском районе за счет большого объема выводимых в экспозицию объектов и грамотной планировки территории.

«Микрорайон «Крутые ключи» – проект уникальный для Самары и, пожалуй, всей России, в кото-рый заложена потенциально новая культура и стиль проживания, – рассказала во время презентации проекта директор по маркетингу и клиентскому сервису «Корпорации КОшЕЛЕв» Ирина шведова. – Прин-цип квартальной застройки, при-мененный при реализации проекта, многие годы был забыт. Комплек-сная застройка подразумевает наравне с домами строительство всей социальной инфраструктуры, необходимой для комфортной жиз-ни. На территории микрорайона действуют 70 розничных магази-нов, поликлиники, банки, аптеки, ветклиники, построен крупнейший в России детский сад – на 1350 мест, работает социальное окно для обращений граждан. На данный момент в «Крутых ключах» заселены 125 домов, еще 40 будут сдаваться в эксплуатацию в этом году. Кроме того, сейчас ведется строительство

пятнадцатой очереди проекта, уже заложены 22 дома».

Микрорайон «Южный город» еще моложе – первая презентация проекта состоялась в 2012 году, непосредственно к строительству приступили годом позже. Сейчас именно в «Южный город» пере-езжают жители Куйбышевского и Самарского районов, желающие покинуть ветхие дома и улучшить свои жилищные условия.

«Компания «Древо» осуществляет весь комплекс строительных ра-бот – начиная от проектирования и заканчивая непосредственно стро-ительством и управлением нашими жилыми комплексами, – отмечает коммерческий директор ДК «Древо» Алексей Мартыненко. – На сегодня в «Южном городе» сдано в эксплу-атацию 196 тысяч квадратных метров жилья, или 3535 квартир. В микрорайоне проживают 10150 чело-век, и планируется, что к 2017 году этот показатель вырастет до 16300 жителей». Стоит также сказать, что ДК «Древо» отошла от концепции малоэтажной застройки – сейчас в микрорайоне ведется строительство девятиэтажных домов.

Анализ, проведенный Фондом социальных исследований, пока-зывает, что в наибольшей степени к переезду в обособленные микро-районы склонны люди молодого и среднего возраста, как правило, семейные, с детьми. Экономичес-

кие реалии таковы, что улучшение жилищных условий с увеличением метража не всегда возможно в рамках «основного» города, поэ-тому многие самарцы и выбирают квартиры большего метража, но на городских окраинах, которые, впрочем, успешно вливаются в городскую среду.

Интересен и анализ факторов выбора нового жилого района как постоянного места жительства. На вопрос: «Почему вы приобрели квартиру именно в данном жилом районе?» – 65% жителей «Крутых ключей» и 56% жителей «Южного города» ответили, что их привлекла низкая стоимость здешних квартир по сравнению с другим жильем на территории Самары. Как прави-ло, стоимость жилья в подобных обособленных микрорайонах на 10-15% ниже, чем цена «квад-рата» в центральных городских районах. Возможность переезда в «молодой, перспективный, разви-вающийся район» привлекла 22% («Крутые ключи») и 54% («Юж-ный город») респондентов. Среди причин подобного выбора также назывались и такие факторы, как расположение микрорайона «на природе», хорошая экологичес-кая обстановка, качество жилья и удобные планировки квартир, популярность района, близость места проживания к работе. Что интересно, малоэтажность жилья также является привлекающей потребителя чертой.

валентин ГроздинВ материале использованы аналитические

данные Фонда социальных исследований

Новые районы комплексной застройки ближайших пригородов – своего рода города-спут-ники в несколько десятков тысяч жителей – начали стремительно расти в последнем де-

сятилетии вокруг многих крупных российских городов. Ощущения жителей, соответствие действительности их ожиданиям, прогнозы на будущее и попытки самоорганизации на но-

вом месте ранее не становились предметом изучения в современной российской социологии. К самарским проектам подобного рода – микрорайонам «Южный город» и «Крутые

ключи» – с самого начала их реализации приковано пристальное внимание специали-зированных СМИ и жителей города. И если поначалу, еще на этапах проектирования,

звучали скептические комментарии и прогнозы, то сегодня, подводя символические ито-ги и слыша о новых планах застройщиков, понимаешь, что дерзкие идеи себя оправдали

Адрес Этаж Срок сдачи Площадь общая, кв. м

Цена общая, тыс. руб.

Цена 1 кв. м, тыс. руб.

«Кру

тые

клю

чи» 1-комн.

ул. Мира, 14, стр. 1/3 IV кв. 2015 г. 28,0 1190,0 42,5Крутые ключи, 36, стр. 3/3 II кв. 2015 г. 28,0 1300,0 46,4Крутые ключи, 48, стр. 2/3 II кв. 2015 г. 34,5 1660,0 48,1

2-комн.ул. Мира, 2, стр. 1/3 IV кв. 2015 г. 46,0 1990,0 43,3Крутые ключи, 69, стр. 2/3 II кв. 2015 г. 46,8 2100,0 44,9Крутые ключи, 61, стр. 3/3 II кв. 2015 г. 49,6 2200,0 44,4

«Юж

ный

горо

д»

1-комн. Квартал 29, стр. 7 5/9 II кв. 2016 г. 29,5 1209,1 41,0Квартал 26, стр. 5 8/9 II кв. 2016 г. 41,7 1627,5 39,0

2-комн. Квартал 18, стр. 1 3/9 I кв. 2016 г 52,9 1854,5 35,1Квартал 26, стр. 3 4/5 II кв. 2016 г. 55,8 1925,5 34,5

3-комн. Квартал 25, стр. 1 2/9 II кв. 2016 г. 63,2 2372,3 37,5Квартал 25, стр. 3 9/9 II кв. 2016 г. 73,3 2823,2 38,5

«Крутые ключи»

«Южный город»

Низкая стоимость квартир по сравнению с другим жильем 65% 56%Молодой, развивающийся, перспективный район 22% 54%Новые дома (новостройка) 39% 38%Нравится, что район расположен рядом с природой, лучше экология 14% 23%

Планировка квартиры, метраж 7% 20%Качество жилья 4% 19%Надежность застройщика 10% 18%Административная поддержка проекта 2% 17%Известный, популярный район 5% 13%Близко к работе 6% 10%Много знакомых, друзей проживает в районе 5% 6%Малоэтажность застройки 8% 5%Живут родители/дети в районе 5% 5%Не было выбора, «дали» квартиру здесь 9% 3%Близко к месту обучения ребенка 0,4% -Другое 6% 6%

Анализ факторов выбора нового жилого района как постоянного места жительства.

Вопрос: «Скажите, пожалуйста, почему вы приобрели квартиру именно в данном жилом микрорайоне?»

Актуальные предложения по продаже строящегося жильяв микрорайонах «Крутые ключи» и «Южный город»

Владимир Звоновский, президент и дирек-тор по исследованиям Фонда социальных исследований, доктор социологических наук:

- Тенденция переезда в подобные районы ком-плексной застройки, как правило, вынесенные за периферию городской черты, сформировалась по всей стране и буквально недавно. Новые мик-рорайоны отдаленно напоминают академические

или рабочие городки, построенные при советской власти. Но в них новая инфраструктура, новые коммуникации и, что немаловажно, однородное население. Это люди с высоким уровнем детности, рабо-тающие, настроенные оптимистично. Они готовы вкладывать силы в то, что их окружает. Пусть это даже не материальные вложения, а создание определенной социальной среды и культуры. В СССР такие районы создавались по единому государственному контракту, а новые микрорайоны находят своих жителей на свободном рынке, что во многом определяет людей, которые там живут. Мы близки к ситуации, что 10% всего населения города уедет за его пределы, причем это работающие люди с семьями. В городе остаются люди старше 50-60 лет. Инерция этого явления достаточно сильная, может получиться ситуация, что нынешняя Самара станет пригородом этих микрорайо-нов. В первую очередь в эти новые «внутренние пригороды» попадут «хрущевки», которые уже пережили свой «срок годности».

от первого лица

Алексей Мартыненко, коммерческий директор ДК «Древо»:

- Из социальной инфраструктуры в «Южном городе» реализован проект детского сада на 250 мест, в каждом жилом квартале предусмотрены детские и спортивные площадки для разных категорий возрастов. В ноябре этого года будет сдан спортивный комплекс с бассейном. В этом

году также закладывается проект прогулочной зоны – так называ-емый «местный Арбат», а также набережной реки Подстепновки. Кроме того, началось строительство большого административного центра, с руководством Волжского района заключено соглашение о переезде местной администрации в «Южный город».

Ирина Шведова, директор по маркетингу и клиентскому сервису «Корпорации КОШЕЛЕВ»:

- В «Крутых ключах» проживают люди, кото-рые купили квартиры именно для себя. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости пред-ставлен не только сделками «ради проживания», но и инвестиционными объектами. Сейчас в мик-рорайоне проживает порядка 50 тысяч человек,

которые активно используют созданную инфраструктуру и обще-ственные пространства. Столь высокие показатели подтверждают, что большинство квартир в микрорайоне было куплено именно для личного пользования, а не с инвестиционными целями.

компетентное мнение

Сравнительный анализ гендерной структуры среди жителей микрорайонов

Сравнительный анализ возрастной структуры среди жителей микрорайонов

Сравнительная оценка количества членов семьи среди жителей микрорайонов

9

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

аналитика

«Вторичка» на все временаКак изменились цены на вторичное жилье за год?

Сегмент вторичного жилья се-годня является доминантой рынка недвижимости. Са-

марские риэлторы утверждают, что этим летом основной объем их рабо-ты сконцентрирован именно в сег-менте вторичного рынка, в то время как уровень внимания потребителя к первичному жилью значительно снизился. К квартирам в готовых домах присматривался каждый тре-тий клиент, который обратился в то или иное агентство недвижимости в мае-июне этого года.

Популярность «вторички» за-кономерна и объяснима – готовое жилье привлекает покупателя за счет разнообразия предложений и воз-можности заехать в квартиру сразу после покупки, без каких-либо до-полнительных вложений в ремонт- ные работы. А сейчас «вторичка» и вовсе показала отрицательную ди-намику цен на ее самые популярные объекты, что может вскоре спрово-цировать очередную волну спроса на жилье данного типа.

По итогам второго квартала 2015 года средняя цена предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары снизилась

относительно конца I квартала 2015 года на 1% и составила 62,4 тысячи рублей за квадратный метр – такие данные приводит ООО «Терри-ториальное Агентство Оценки». Разница в стоимости между самыми дорогими предложениями жилья

(«элитки» – 80,1 тыс. руб./кв.м) и самыми дешевыми (старый фонд – 47,3 тыс. руб./кв.м) составляет 69%. Наибольшее среднее значение цены предложения в однокомнатных квартирах – 65,6 тысячи рублей за квадратный метр, наименьшее – в трехкомнатных (60,7 тысячи рублей за «квадрат»).

При этом стоит отметить, что сни-жению средней стоимости вторич-ного жилья по городу способствовал сброс цен на самый ходовой товар сегмента «вторички» – квартиры улучшенной планировки. Второй по популярности подсегмент – «хру-щевки» и «ленинградки» – показы-вает хоть и положительную, но мини-

мальную динамику роста стоимости. Значительно упали также цены и на элитное жилье. Все эти факторы и привели к нетипичному для вторич-ного рынка явлению – снижению средней стоимости квадратного мет-ра, тогда как в прошлый и позапрош-лый годы эта величина показывала исключительно рост, но не спад.

Причина нынешнего пусть и не-большого, но знакового снижения цен кроется в ситуации на рынке недвижимости в первом полугодии 2015 года и структуре спроса на жилье. Апрель и май не оправдали ожиданий игроков рынка недвижи-мости и стали месяцами, когда по-купательная активность населения значительно снизилась, частично данная тенденция перешла и на ми-нувший июнь. На фоне спада спро-са самарское жилье считалось пере-оцененным, объекты даже самых популярных серий задерживались

в экспозиции. В итоге собственни-ки, нуждающиеся в скорой реализации своих объектов, пошли на уступки

перед покупателем, ныне дикту-ющим правила на рынке, и сни-зили цены на продаваемое жилье. Подсегмент квартир улучшенной планировки является самым мно-гочисленным в экспозиции, поэ-тому именно здесь стала наиболее заметна отрицательная динамика цены. Что же касается заметно подешевевших элитных квартир, то спрос на данный тип жилья всегда неоднороден и нестабилен, а кризисные настроения на рынке недвижимости привели к практи-чески полной приостановке продаж дорогих квартир. В то же время в подсегменте квартир гостиничной планировки ситуация складывается

противоположным образом – спрос на жилье данного типа в Самаре превышает предложение, что поз-воляет собственникам удерживать и даже повышать ранее заявленные цены. Соответственно, «гостин-ки» – одна из тех категорий жилья, которая стабильно дорожает.

В остальном же сегмент вторич-ного жилья города Самары остается достаточно статичным. «Объем и структура экспозиции вторичного рынка жилья в конце второго квар-тала 2015 года, как и на протяжении последних трех лет, остаются пос-тоянными – как по типам жилья, так и по административному деле-нию, – комментирует заместитель директора ООО «Территориальное Агентство Оценки» Андрей Савель-ев. – Совокупный объем предложения составляет порядка 20 тысяч пред-ложений общим объемом примерно 1,4 миллиона квадратных метров».

Распределение экспозиции объ-ектов вторичного рынка жилой не-движимости по количеству комнат

в квартире является достаточно равномерным: 40% экспозиции за-нимают однокомнатные квартиры, 34% – двухкомнатные, 23% – трех-комнатные и 3% – четырехкомнат-ные. Распределение объектов по типам планировки не столь равно-мерно, но также стабильно: порядка 63% экспозиции представляют собой «улучшенки» и квартиры 90-й серии, 17% – «хрущевки» и «ленин-градки», остальные типы занимают незначительные доли предложе-ния. Распределение предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости по административ-ным районам города совпадает со структурой застройки: примерно по 20% экспозиции приходится на три крупных района – Кировский, Промышленный и Октябрьский (17%, 23% и 19% соответственно).

Светлана РомановаВ материале использованы анали-

тические данные ООО «Территориаль-ное Агентство Оценки»

гостинки сталинки старый фонд улучшенки, 90-й серии

хрущевки, ленинградки элит в среднем

по Самаре

Динамика средней цены предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары по типам планировки (2014-2015 гг., руб./кв.м)

Структура предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары по числу комнат в квартире

Структура предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары по типам планировки

Структура предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары по административным районам

(II квартал 2015 г., % от общего кол-ва в шт.)

Район Адрес Комн. Этаж Площадь общая, кв. м

Цена общая,тыс. руб.

Цена 1 кв. м, тыс. руб.

Улуч

ш. Лен. ул. Коммунистическая,

д. 15 1 6/9 36,4 2450,0 67,3

Пром. пр. Кирова, д. 348 1 16/16 48,6 2900,0 59,7Кир. ул. Ташкентская, д. 153 2 6/12 53,0 3150,0 59,4Жел. ул. Тухачевского, д. 44 3 2/9 66,0 3900,0 59,1

Хрущ

. Жел. ул. Революционная, д. 144 1 1/5 32,0 1900,0 59,4Сов. ул. Вольская, д. 11 2 5/5 46,0 2150,0 46,7Окт. ул. Гагарина, д. 46 2 2/5 43,0 2580,0 60,0Кир. ул. Стара-Загора, д. 195 3 5/5 57,0 3100,0 54,4

Ста

л. Окт. Волжский пр., д. 47 1 4/5 36,0 3300,0 91,7Сов. ул. Победы, д. 99а 2 4/4 51,0 3750,0 73,5Окт. ул. Скляренко, д. 9 3 3/4 80,0 4000,0 50,0

Гост

. Кир. ул. Гвардейская, д. 21 1 2/9 20,5 1550,0 75,6Сов. ул. Дыбенко, д. 159 1 5/9 20,0 1720,0 86,0

Пром. ул. Воронежская, д. 139 1 4/9 21,0 2000,0 95,2

Актуальные предложения по продаже квартир вторичного рынка в г. Самаре стоимостью не более 4 миллионов рублей

Андрей Савельев, заместитель директора ООО «Территориальное Агентство Оценки»:

- Во втором квартале 2015 года практически во всех районах города наблюдается снижение цены предложения жилой недвижимости на 1-2%. С позиции распределения объектов вторичного рынка жилой недвижимости по административ-ным районам города Самары самые дорогие

квартиры находятся в Ленинском (76,3 тысячи рублей за квадратный метр) и Самарском (71,9 тысячи рублей за «квадрат») районах. Самые же дешевые предложения вторичного жилья расположены в районах с минимальной экспозицией – Куйбышевском и Красноглинском (47,9 и 50,1 тысячи рублей за квадратный метр соответственно).

компетентное мнение

Ê Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в г. Самаре во II квартале 2015 года составила 62,4 тыс. руб., на 1% меньше, чем в I квартале.

10

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

ипотека

Ипотека: кого банки считают своим заемщиком?

По статистике, больше полови-ны сделок с недвижимостью сегод-ня совершается с использованием ипотеки. В ипотеку можно взять любую недвижимость на вторичном рынке, можно вступить в долевое строительство жилого дома, а неко-торые банки даже кредитуют гаражи и места в подземном паркинге. Корреспондент «НРН», имеющий официальное место работы и сред-ний заработок 20-25 тыс. рублей в месяц, обратился в банки в роли потенциального заемщика и попро-бовал взять ипотеку. В эксперимен-те участвовали: Сбербанк, ВТБ24, банк «ДельтаКредит», Первобанк, СОФЖИ и Абсолют-банк.

Первым мы посетили Сбербанк. Помимо того, что в очереди при-шлось прождать больше сорока минут, сама консультация по ипо-теке заняла буквально минут пять. Сотрудник банка предложил нам ипотеку по государственной про-грамме со ставкой 11,9% – это на строящееся жилье, на что-то другое от 13,5% до 16%. Первоначальный взнос – от 20%, срок кредитования до 30 лет. Для того чтобы ее полу-чить, необходимы справка 2НДФЛ за 2 года, копия заверенной трудо-вой книжки и паспорт. Во время разговора с работником банка со-здалось ощущение, что банк вовсе не заинтересован в выдаче ипотеки, и возникло сомнение, что при пол-

ной подаче документов заявка была бы одобрена.

Следующим был банк ВТБ24. Здесь нам предложили ипотечный кредит с государственной поддерж- кой в 12% годовых сроком до 30 лет, первоначальный взнос должен быть 20%, а сумма кредита до 3 млн рублей. Консультант пояснил, что важным условием для получения такого кредита на жилье является комплексное страхование. Ипотека без государственной поддержки – 14,95% годовых, сумма до 8 млн рублей, срок кредита до 30 лет и первоначальный взнос также 20% от общей суммы. Консультант банка ВТБ24 проявлял ощутимую заинтересованность в клиенте, и, скорее всего, заявка на получение ипотеки была бы одобрена. Тем более банк предлагает не самую низкую процентную ставку с госу-дарственной поддержкой.

Затем мы узнали об ипотеке в банке «ДельтаКредит». Здесь нам рассказали, что с апреля 2015 г. банк запустил ипотечное кредитование со сниженным процентом годовых для первичного рынка недвижимости. Субсидированная ставка в «Дельта-Кредит» – от 11,5% годовых, перво-начальный взнос по кредиту – 20%. Условия действуют для заемщиков, подтверждающих свой доход справ-кой по форме 2-НДФЛ, 30% – для других форм подтверждения доходов

при кредитовании долевого строи-тельства. Срок – до 25 лет. Если же брать ипотеку не по государственной программе, то процентная ставка со-ставит – 13,25%. Специалист банка очень подробно обо всем рассказал, особенно о документах, которые необходимо подготовить, и явно дал понять, что вероятность выдачи кредита нашему корреспонденту довольно высока.

В Первобанке по программе го-сударственной поддержки ипотеку предлагают по ставке от 10,3% годо-вых, ее величина зависит от общей суммы кредитования. Срок креди-тования – до 30 лет, а первоначаль-ный взнос от 20%. Кроме того, банк предлагает социальную ипотеку – от 10,3% годовых. И обычная ипотека от 11,4 % годовых. Для всех процентных ставок действует важное условие – заемщик является наемным сотруд-ником, доход которого подтвержда-ется официальными документами, установленными действующим на территории РФ законодательством. Несмотря на то, что банк предлагает самые низкие процентные ставки,

сотрудники банка очень вниматель-но относятся к заемщикам и очень тщательно отбирают претендентов на получение ипотеки.

Далее корреспондент «НРН» посетил СОФЖИ. Консультант рассказал – процентные ставки в новостройках от 11,4% до 11,8 % годовых, в зависимости от выбран-ной стройки. Первоначальный взнос минимум 20%, срок до 30 лет. Подтверждать доход можно как по форме 2НДФЛ, так и по свободной форме. Кроме государс-твенной ипотеки, других программ сотрудник не предложил. СОФЖИ оказалось самой заинтересованной организацией в выдаче ипотеки. Во-первых, доход можно под-тверждать по свободной форме, а во-вторых, это единственное место, где спросили контактные данные заемщика, прежде чем проводить консультацию по ипотеке. Скла-дывается ощущение, что самая большая вероятность получения ипотеки именно в этой компании.

Последним мы посетили Аб-солют-банк. По государственной программе консультант предло-жил нам ипотеку со ставкой от 11,5% годовых на срок до 30 лет, первоначальный взнос от 20%. Максимальная сумма кредита по программе – 3 млн рублей. Став-ка в 11,5% действует при условии личного и титульного страхования. Единственный вывод, который напрашивается после прохождения консультации по ипотеке у специ-алиста банка: заемщиков отбирают очень тщательно.

В итоге мы выяснили, что в Самаре многие банки предлагают ипотеку с государственной подде-ржкой по сниженным ставкам, но не все готовы ее одобрить. Из шести

банков три были готовы одобрить ипотеку нашему корреспонденту, а другие явно заинтересованы в том, чтобы ужесточать критерии портре-та заемщика.

Государственная ипотека по-дойдет тем, кто собирается брать небольшое жилье (1-2-комнатную квартиру) ценой до 3 млн рублей – такой предел ставят практически все банки. Также во всех предло-жениях и другие условия похожи: срок кредитования до 30 лет, пер-воначальный взнос минимум 20% от общей суммы. Отличается лишь процентная ставка. Есть большая разница и в требованиях банка к за-емщику – способов подтверждения платежеспособности.

Кроме того, из разговоров с банковскими сотрудниками мы сделали вывод, что главное перед тем, как взять ипотеку для покупки недвижимости и выбрать програм-му кредитования, – определить-ся, сколько потребуется денег от банка, сколько нужно собрать наличных средств самостоятель-но, а также, какой ежемесячный платеж вы сможете выплачивать. Чтобы понять, какой будет сумма кредита (ипотеки) и сможете ли вы ее получить, надо учесть два фактора. Во-первых, какой про-цент первоначального взноса у вас есть в наличии, во-вторых, какой размер дохода и как вы можете его подтвердить перед специалистом банка, чтобы он одобрил нужную вам сумму. Во многих случаях сумма первоначального взноса зависит от того, как заемщик подтверждает свой доход – насколько он наде-жен, а в некоторых случаях от этого зависит и сама процентная ставка.

Яна Казакова

Сегодня все говорят о том, что ипотека стала намного доступнее, после зимнего застоя рынок начинает посте-

пенно просыпаться – процентная ставка снижается, идет активное субсидирование государственных программ, которые пользуются большой популярностью. С чего

же начинается ипотека? «НРН» провели эксперимент – попробовали себя в роли заемщика. Посетив несколько банков нашего города, мы выяснили, что ипотека начи-нается с определения своих финансовых возможностей

По данным Центрального банка, за первые пять месяцев 2015 года в России выдача рублевых ипотечных кредитов сократилась на 40% относительно аналогичного периода про-шлого года. Общая сумма выданных в текущем году кредитов составляет 371 млрд рублей. Всего, по информации от Банка России по состоянию на 1 июня 2015 года, в стране было выдано 228 тысяч ипотечных кредитов. Средняя ставка по выданным в мае ипотечным кре-дитам составила 13,46%, это на 1,25% ниже пиковых значений февраля 2015 года. Объем ипотечных кредитов в иностранной валюте за первые пять месяцев этого года уменьшился на 54% и составил 1,5 млрд рублей. С начала 2015 года было выдано всего 42 валютных кредита. При этом АИЖК зафиксировало рекордный размер задолженности по ипотечным кредитам среди займов, просроченных на 90 и более дней. По состоянию на 1 июня 2015 года объем таких кредитов составил 96,1 млрд руб. За последние полгода общий размер задолженности увеличился на треть (33%). Особенно сильно выросла задолженность по ипотечным кредитам, просроченным на 180 дней и более. Только за май 2015 года сумма таких займов увеличилась на 12%, что равняется 10,4 млрд руб.

Справка «НРН»

11

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

Илья Руднев, генеральный ди-ректор ГК «бизнес-Гарант»:

- Наш бизнес – диверсифициро-ванный, то есть разнонаправленный. Компания фактически застрахована от каких-либо колебаний мирового валютного рынка, различных кризис-ных явлений. Именно поэтому мы

выступаем как группа компаний. И в случае наступления нестабильных экономических ситуаций мы можем отлич-но продолжать свою деятельность, не снижая темпы и рекламные ресурсы, не сокращая персонал. Отчасти это возможно благодаря таким нашим направлениям, как коллекторское агентство, бухгалтерское обслуживание. Эти направления во времена кризиса генерируют даже большую прибыль, чем в стабильные времена. Таким образом и получается, что компания за счет одних направлений страхует другие в целом от негативных внешних факторов. И, например, последние несколько месяцев этого года, которые другим компаниям дались достаточно тяжело, мы прошли более чем спокойно.

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимос-ти ГК «бизнес-Гарант»:

- Мы не снижаем свои темпы – ни в рекламных кампаниях, ни в маркетин-ге, ни в стратегии продвижения. Мы, наоборот, только расширяемся, ос-ваиваем площадки по продвижению.

Еще одна причина нашего успешного развития – наш устоявшийся коллектив, наша команда. Дело в том, что

мы сформировали такой продукт, который реализуем командно. У нас нет специалистов-одиночек и нет те-кучки кадров – почти все наши сотрудники работают с момента основания отдела. Плюс сам продукт, который предлагаем клиентам. Это всегда комплексное реше-ние. К примеру, те жилищные проекты, которые мы сейчас реализуем. Здесь мы выступаем не только как риэлторы: формат агентства недвижимости – это лишь малая часть нашего продукта. Мы предлагаем комплекс услуг. В данном случае это продукт для застройщиков и федеральных подрядчиков. Мы говорим: «Если вы умеете качественно строить, больше от вас ничего не требуется». Все остальное делаем мы – начиная от юри-дической составляющей до продаж этой недвижимости. В целом отделы жилой и коммерческой недвижимости в будущем будут локомотивами нашей компании. В этом мы не сомневаемся.

Вячеслав Чурилов, руководи-тель «Магазина готового бизнеса» ГК «бизнес-Гарант»:

- Перспективы «Магазина готового бизнеса» по-настоящему масштабны. Напомню, что открытие «Магазина» состоялось в 2008 году, как раз в кризисное время. В тот период нашим

специалистам удалось серьезно усилить базу предложе-ний, выставленных на продажу. Сегодня мы продолжаем работать над формированием еще большего объема актуальных предложений, параллельно уделяя внимание качеству предлагаемых объектов и наших услуг – как на этапе подбора и продажи, так и на этапе постпродажно-

го обслуживания. Сейчас рынок наполняется именно теми объектами готового бизнеса, которые интересны потенциальным инвесторам. Главное – сформировать качественное предложение, чтобы будущий собственник сделал шаг в сторону покупки этого бизнеса без сомне-ний и с уверенностью в перспективах развития.

Галина Мельник, руководитель консультационно-бухгалтерского центра ГК «бизнес-Гарант»:

- Развиваемся мы стабильно, еже-месячный прирост числа клиентов в целом не зависит от сезонности, а в кризисное время предприниматели наиболее рационально подходят к рас-

ходам и, понимая экономию, приходят к нам, так как содер-жать бухгалтера в штате экономически нецелесообразно. В нашей работе мы руководствуемся тремя принципами: надежность, ответственность и любовь к клиенту. Благода-ря этим принципам наши клиенты доверяют нам и точно знают, что на нас можно положиться. И как следствие – наш стабильный рост и расширение компании.

В планах – ориентация на средний бизнес, расшире-ние продуктовой линейки и выход на рынок с выгодным для предпринимателей предложением. Мы применяем стратегию развития за счет усиления конкурентных преимуществ. На данный момент работаем над расши-рением штата, а также интенсивно обучаем сотрудников, улучшаем качество обслуживания клиентов. В нашем направлении не принято делить жизнедеятельность отдела до или после кризиса, мы всегда плодотворно работаем и с радостью ждем новых клиентов!

калейдоскоп мнений

стратегии

Вячеслав Сидорович, вице-президент Ассоциации строительных предприятий «Берег». Родился 6 июля

Сергей Арсентьев, депутат Думы г.о. Самара V созыва. Родился 7 июля

Александр Легкий, директор «Агентства недвижимости Новый Арбат». Родился 8 июля

Юрий Корякин, вице-президент Союза архитекторов России, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России. Родился 8 июля

«НРН» поздравляют Люди&Даты

Комплексный подход как деловая философия

Сейчас рынок недвижимости требует нового подхода к реализации объектов. Во главу угла встает клиент и уровень сервиса, который ему может предложить компания. Одной из самых успешных стратегий, таким образом, сейчас является реализация не только товара, но и комплекса различных услуг, которые прилагаются к нему. То есть бизнесмен, который пришел покупать офис, вместе с этой покупкой получает юридичес-кую, бухгалтерскую помощь. А застройщик,

который планирует новый жилищный про-ект, занимается исключительно строительс-твом – все остальные моменты на себя берет компания-посредник. Диверсификация своей деятельности – это ключевой момент стратегии ГК «Бизнес-Гарант». И именно такой подход может стать спасательным кругом для многих компаний и агентств недвижимости.

Семен Безгинов

в периоды кризиса крайне важным становится опыт профессионалов, их взгляд на то, как развивается рынок, какие стратегии сейчас являются акту-

альными. «Бизнес-Гарант» всегда имел свой взгляд на эти аспекты, свой осо-бый формат, крайне успешный в подобные экономические периоды. Именно поэтому мнение руководителей и специалистов этой компании о происходя-

щем, о том, как работать и зарабатывать в подобных условиях, имеет особое значение. «НРН» поговорили с представителями «Бизнес-Гаранта» о текущих

реалиях рынка и методах развития в период экономического шторма

ЖК «Олимпия Парк» – один из примеров диверсификации бизнеса

12

№ 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

#Самара в InstagramУлица Полевая является официальной границей «исторической»

части Самары, а также одной из тех улиц, что в нашем городе считаются престижными для проживания. Однако и ей присущи свои (не всегда приятные глазу) особенности – при поездке по Полевой или при взгляде на улицу с высоты птичьего полета в глаза сразу бросается неоднородность ее жилого фонда, особенно это касается домов типа «старый фонд» на стыке с проспектом Ленина. Покосившиеся избушки явно выбиваются из общей современной картины и давно просятся под снос, дабы освобо-дить место для новой застройки или, что предпочтительнее, организации зеленой зоны в начале улицы Ленинской.

Архитектурный облик «старой Самары» – тема практически беско-нечная и всегда актуальная, неизменно провоцирующая долгие и содер-жательные споры. «Содержимое» этой территории города можно смело разделить на две части – старая застройка и «новодел», что датируется концом XX – началом XXI веков. При этом «новодел» тоже может быть разнообразным. Не раз архитектурным сообществом высказывались мне-ния о том, что новая застройка на территории «старой Самары» допустима, однако она должна хоть как-то вписываться в исторически сложившуюся среду. Простые самарцы с этими суждениями, в принципе, согласны, однако горожане с неменьшим энтузиазмом встречают и современные, нетипичные для города проекты. Изменение облика Самары не отталки-вает ее жителей, наоборот, воодушевляет и дает надежду на дальнейшее стремительное развитие строительной сферы и городских пространств.

Полосу подготовила Светлана Романова

Газоны, пробки и квартиры… О чем говорят самарцы?Жизнь в крупном мегаполисе обязывает человека соблюдать определенные правила,

действовать в соответствии с четкими алгоритмами и порой подстраиваться под не всегда дружелюбную городскую среду. Каждую неделю «НРН» ведут мониторинг социальных

сетей, концентрируясь на упоминаниях Самары, строительной сферы, рынка недвижимос-ти и градозащитников. И каждый раз мы отмечаем, как порой бывают критичны самарцы

к своему родному городу. впрочем, нельзя сказать, что это отрицательное явление, ведь мнение жителей всегда может стать отличным ориентиром для городских властей на пути

к формированию комфортной и гармоничной городской среды

город

@volgar106Самарец:- Типичное для Самары состояние газонов. Это Оси-

пенко. Так почти везде.

@max2779Maxim Khokhryakov:- Шоссе Южное сделали, а пробка-то осталась…

@RittaValuМаргарита:- Набережная не перестает радовать! Все-таки это

наша главная гордость и достопримечательность. Очень бы хотелось когда-нибудь купить квартиру, чтобы смотрела окнами на Волгу…

@JuliaArson:- Частного сектора в Самаре непозволительно много.

Удивляет, что в XXI веке люди все еще живут в таких условиях практически в центре города. Непонятно – это нравится им самим или просто выбора нет?

@AlexeyFPS:- Три квартиры сегодня смотрел. Все в новых домах,

ни в одной нет достойного вида из окна, все упирается в чужие окна или в унылую парковку. Хочется смотреть на улицы, деревья, да хоть на детские площадки.

@zaharrusViktor Zakharoff:- Хотелось бы, чтобы застройщики, нашпиговывая

микрорайоны новыми домами, думали еще и о дворовых территориях. Удручает, когда на пять-десять высоток только полторы детских площадки и ни одного дерева.

Алексей сОкОлОВ

Недавно Сбербанк снизил минимальные ставки по ряду кредитных программ для малого бизнеса на 1,38—1,6 процентных пункта. Так, кредит «Бизнес-Авто» теперь предоставляется по ставке от 14,55% годовых сроком до семи лет. В качестве материального обеспечения выступает приобретаемое транспортное средство. Финан-сирование с целью пополнения оборотных средств на срок до четырех лет осуществляется по ставке от 14,8% годовых. Минимальная ставка по кредиту на приобретение основных средств составляет 14,82% годовых, а максимальный срок кредитования — десять лет. По данным программам в залог необходимо предоставить имеющееся имущество.

Кредитование на покупку недвижимости по программе «Бизнес-Недвижимость» осущест-вляется по ставке от 14,74% годовых. Макси-мальный срок кредита — десять лет. В качестве материального обеспечения могут быть предо-ставлены приобретаемое имущество или иму-щественные права по договору долевого участия в строительстве, на срок строительства возможен залог имеющегося имущества. Ставка по кредиту на исполнение государственных контрактов — от 15,4% годовых. Сумма кредитования — до 200 млн рублей, но не более 70% от общей суммы заказа, максимальный срок кредита — три года (ранее — два года). В залог необходимо предоста-вить имеющееся имущество или имущественные права по контракту.

С 22 июня ВТБ24 снизил ставки по кредитам малому бизнесу. Одновременно с этим банк за-пустил акцию по овердрафту, в рамках которой

предприниматели смогут оформить кредит на срок до двух лет по ставке 16%. Снижение на 1,5 п.п. коснулось всех основных категорий креди-тов. Ставка теперь начинается от 16,5% и зависит от общей суммы кредита, формы кредитования и финансового положения компании-заемщика.

Ранее снизил ставки по кредитам для малого бизнеса и Юниаструм Банк – на 3%, для корпо-ративного бизнеса — на 2,5%. Снижение ставок затронуло нишевые кредиты для малого бизнеса и кредит на развитие бизнеса, а также продукт U-Business Prime для корпоративных клиентов. Теперь минимальная ставка по кредитам в рублях для малого бизнеса в Юниаструм Банке состав-ляет 18%, для корпоративного бизнеса – 17% годовых. Другие условия кредитования остались без изменений. Банк предлагает кредиты для бизнеса на срок до 96 месяцев с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредитования.

В целом, по данным опроса RAEX («Эк-сперт РА»), в 2015 году рынок кредитования МСБ в лучшем случае ожидает стагнация – так считает половина банков-респондентов. Еще около 40% ждут сокращения на 5-10%. Основными проблемами развития кредитова-ния МСБ участники рынка назвали ухудше-

ние качества кредитного портфеля МСБ (41%) и дефицит качественных заемщиков (41%). Оставшиеся 18% респондентов видят в качес-тве ключевого ограничителя рост стоимости фондирования. Подавляющее большинство (76%) участников опроса полагают, что ставки по кредитам МСБ будут снижаться, при этом, по мнению большинства банкиров, снижение ставок может достичь 4%. Такой оптимизм связан, в первую очередь, с вектором Банка России на снижение ключевой ставки – сна-чала с 17 до 14% и затем и до 11,5%. Именно снижение ключевой ставки (а значит, и сто-имости фондирования для банков) позволит в ближайшее время уменьшить стоимость кредитов для бизнеса.

Земельный рынок отформатируюттенденции • Что даст биЗнесу государственная оценка кадастровой стоимости? стр. 14

кредиты становятся ближеАКТУАЛЬНО • Последнее сниже-ние ключевой ставки Централь-ным банком РФ дает первые ре-зультаты – кредиты для бизнеса начинают дешеветь. Коррекция процентных ставок пока не сущес-твенна – около 1-2%. Но, как гово-рят эксперты, это только начало

…ВЛАСТи и бизНеСе

Я оканчивал в свое время Са-марский экономический, и защи-щал диплом на тему «Подготовка к приватизации и уменьшение государственной роли в регули-ровании экономики». Оттуда я ушел работать в администрацию города. Это в качестве ремарки.

Сейчас ситуация развернулась на 180 градусов. 20 лет назад было время надежд, в том числе и надежд на перемены в эконо-мике страны. Тогда говорили о сокращении роли государства. Но за последние 10 лет его значение, влияние, участие в регулировании экономических процессов постоянно растет – от контрольных функций до государственных предприятий и корпораций. Доля государства в различных предприятиях вы-росла до катастрофических объ-емов. А доля мелкого и среднего бизнеса, наоборот, сокращается. Это приводит к тому, что инвес-тиционный климат становится менее привлекательным, даже не учитывая все политические процессы. Те инвесторы, россий-ские и западные, которые еще несколько лет назад были гото-вы сюда вкладывать, сейчас не готовы к этому. И, к сожалению, перспективы пока не радужные. Думаю, бизнес будет сжимать-ся, госсектор увеличиваться. Будет расти налоговое бремя. Если только какие-то серьезные экономические потрясения не заставят государство пойти путем свободной экономики, бизнеса и рыночных механизмов.

евгений Ниркин, директор консалтинговой

компании Alef Consalting Group

субъективно о...

Дмитрий Лысов,управляющий Самар-ским филиалом ВТб24:

– Коррекция условий – ожидаемая мера, связан-ная со снижением ключе-вой ставки ЦБ. Некоторые банки идут на снижение

ставок менее активно, некоторые – более. В этой связи особо отмечу, что мы улучшаем условия второй раз за два месяца (предыду-щая коррекция была в конце мая).

Компетентное мнение

В ТеМУВТБ24 выдал 2,5 млрд рублей кредитов малому бизнесу в рамках сотрудничества с Агентством кредитных гарантий.Наибольший объем финансирования за первый год сотрудничества ВТБ24 и АКГ получили предприниматели в Москве и Московской области (450 млн рублей), Чу-вашской республике (395 млн), Рязанской (145,5 млн), Владимирской (111 млн), Туль-ской (86,6 млн) областях, а также Санкт-Пе-тербурге (82,5 млн).В первую очередь кредиты выданы малому бизнесу в сфере производства (35% от об-щего объема сделок), оказания услуг (25%), а также инвестиционных проектов в оптовой и розничной торговле (10%).

1406 | 07 | 2015

земельный рыноК

В 2016 году пройдет государственная оценка кадастровой стоимости земель-ных участков на территории Самарской области. Это процедура приведет к обнулению всех итогов по оспариванию этого показателя региональными собственниками подобных активов. С другой стороны, по словам депутатов и чиновников, новая оценка позволит снизить налоговое бремя для бизнеса

При этом, по информации Кадастровой палаты нашего региона, в случае положи-тельного решения по всем обращениям муниципалитеты могут недополучить более 1 млрд рублей земельного налога. Если же говорить о непосредственной судеб-ной практике оспаривания, то в качестве примера можно привести дело, которое рассматривалось в Арбитражном суде Са-марской области в декабре прошлого года. Процесс был инициирован обществом с ограниченной ответственностью «Мэйд-жор Авто Транс», которое обратилось в ин-

станции с иском о снижении кадастровой стоимости земельного участка площадью 121 630 квадратных метров до 57 652 620 рублей. Согласно постановлению № 610 «Об утверждении результатов государс-твенной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» кадастровая стоимость земельного участка составляла 213 661 339 рублей. Суд иск удовлетворил. Таким образом, кадастровая стоимость рассматриваемого участка была снижена почти в 4 раза.

Оспаривание кадастровой стоимости – это один из типичных процессов в арбит-ражном суде. Этот процесс стал важнейшим инструментом оптимизации бизнеса. И как показывает практика, самарские компании включились в этот процесс и создали свое-образный тренд в этой теме…

Как показывает статистика, в 2014 году оспорена кадастровая стоимость по более чем 1000 земельным участкам.

Как происходит оспаривание кадаст-ровой стоимости? Здесь условно можно выделить два этапа. Первый – это работа собственника с оценочной ком-панией. В этом случае необходимо обращаться к надежным и прове-ренным компаниям, которые дол-гое время представлены на рынке и могут гарантировать качество своих услуг.

Следующий этап – это госу-дарственная комиссия по оспа-риванию кадастровой стоимости. По статистике, в 50% случаев она отказывает в пересмотре этого показателя. И проблема здесь за-ключается даже не в реальных по-казателях по стоимости рассмат-

риваемого участка. Сегодня практически все отчеты, которые не прошли комиссию, в то же время в арбитражном суде получают решение, по которому суд приравнивает кадастровую стоимость к рыночной. Что, собственно, работает на собственника бизнеса или земельного участка. Таким образом, и практика это подтвердила, кадастровую стоимость оспаривать можно и нужно. В большинстве случаев эта про-цедура заканчивается успешно, позволяя собственнику существенно снизить свое налоговое бремя.

Инстанция, в которой оспаривается

кадастровая стоимость

Суммарная величина кадастровой

стоимости, заявленной к уменьшению, рублей

Какую сумму может недополучить

государственная казна, рублей

2013В комиссии 7 980 879 724,47 119 713 195,86

В суде – –Итого 7 980 879 724,47 119 713 195,86

2014В комиссии 42 649 087 016 639 736 305,24

В суде 13 298 054 775 199 470 821,63Итого 55 947 141 791 839 207 126.87

По состоянию на 01.03.2015

В комиссии 5 273 533 344 79 103 000,16В суде 7 562 108 800 113 431 632,01Итого 12 835 642 144 192 534 632,17

Всего 76 763 645 659,47 1 млрд 151 млн 454 тыс. 954 руб. 09 коп.

Суммарная величина кадастровой стоимости земельных участков, заявленнаяк оспариванию в судебном и внесудебном порядках, Самарская область

зачастую кадастровая стоимость не соотносится напрямую с рыноч-ной стоимостью земельного участка и, как правило, существенно за-вышена. Как показывает статистика, в среднем в Самаре участки пе-реоценены в три раза. А если учитывать, что сейчас кадастровая сто-имость является базой для исчисления налогов, это означает одно – собственники переплачивают. По их мнению, несправедливо

за период действия 610-го постановления суммарная величина кадастровой сто-имости земельных участ-ков, заявленная к оспари-ванию в комиссию и суды, составила 76 млрд 763 млн руб., из которых удовлет-ворены заявления на сум-му порядка 10 млрд рублей

кадастровая оценка Земельных уЧастков – повод для оспаривания в суде

сколько в реЗультате оспаривания стоимости Земельных уЧастков недополуЧил бюджет

За 2014 год в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости оценки поступило 1167 заявлений. Это 10 % от общего ко-личества заявлений, которые поступили в комиссии на территории Рос-сийской Федерации. Из всей массы поступивших в комиссию заявлений лишь 987 на общую кадастровую стоимость в размере 97 млрд рублей были рассмотрены (остальные отсечены на стадии подачи заявления). Порядка 50 % этих заявлений были удовлетворены.

Всего за период действия кадастровой оценки, установленной пос-тановлением № 610, в досудебном и судебном порядке была оспорена кадастровая оценка по 1648 заявлениям, из них удовлетворены заявки в отношении 812 участков (49 %).

На территории Самарской области на учете состоят 714 тысяч 657 земельных участков. 1648 заявлений об оспаривании кадастровой стои-мости – это всего лишь 1,1 процента от поставленных на учет земельных участков. По большому счету процент участков, собственники которых не согласны с налогоисчислением с их земли, невелик. Однако, если учесть, что именно это количество участков не додает бюджету региона сотни миллионов рублей, то становится очевидно, что именно эта территория и является самой доходной и оперативной для любого движения бизнеса и развития предпринимательства. А это несоизмеримо мало по сравнению с территорией, составляющей Самарский регион.

Справка «НРН»

Андрей Жуков,директор филиала ФГбУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области:

- Говоря о реформировании процедуры массовой оценки, надо отме-тить, что ее механизм далек от совершенства. Так, отсутствуют единые требования к конкурсной документации. Опыт и квалификация оценщика во внимание не принимаются. В итоге конкурс нередко превращается в

аукцион, где единственным условием становится цена выполнения контракта. Не обсуждая тему последствий, замечу, сегодня оценщик крайне самостоятелен в выборе

подходов и методов кадастровой оценки, что сказывается на качестве выполняемых работ. Говоря о сформулированных проблемах, думаю, вы со мной согласитесь, что все работы

в этой области должны осуществляться в тесном сотрудничестве с органами местного само-управления. Они обладают наибольшей информацией о факторах, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Очевидно: чем больше данных учитывается при проведении оценки сведений, тем достовернее будут и результаты.

Одним из факторов, свидетельствующих о несовершенстве процедуры массовой оцен-ки, является крайне ограниченный срок ознакомления заинтересованных лиц с проектом отчета. На процедуру с момента его публикации до утверждения отводится всего 20 ра-бочих дней.

По сути, процедура оценки закрыта для широкой общественности. Важно, чтобы эти ре-зультаты были публично заявлены для обсуждения с участием органов как исполнительной, так и законодательной власти, средств массовой информации, профессионального сообщес-тва и экспертов. Подобный опыт уже используют в ряде регионов, где для предварительной оценки отчета об определении кадастровой стоимости создаются согласительные комиссии.

евгений Ниркин,руководитель Alef consulting group:

– Постараются убрать из практики совсем уж вопиющие примеры, ко-торые нам встречались в прошлых оценках. Но опять же, с учетом напол-няемости регионального бюджета в нынешней непростой экономической ситуации каких-то коренных изменений я не прогнозирую. Все зависит во многом от того, когда государство и регионы начнут понимать, что несо-

размерное увеличение кадастровой стоимости объектов приведет к падению собираемости имущественных налогов. Власти очень чутко реагируют на такие моменты. Нужны учитывать, что кадастровая стоимость – это индикатор и своеобразный ориентир рыночной цены. И если мы находимся в периоде экономической нестабильности, можно прогнозировать, что рыночная цена сначала замрет, а затем начнет двигаться вниз при отсутствии спроса. И соответственно, пусть и с некоторой задержкой, тем органам, которые проводят эту оценку, нужно будет учитывать эту тенденцию.

Алексей Ульянин,генеральный директор зАО «Агентство оценки «Гранд истейт»:

– Я думаю, что сейчас кадастровая оценка будет проводиться более внимательно и аккуратно. Отмечу также, что сейчас будет проводиться именно стоимостная экспертиза кадастровой стоимости, потому что были внесены соответствующие изменения в законодательство, регулирующее оценочную деятельность. Предполагаю, что от этого точность оценки должна вырасти.

мнение ЭКСпертоВ

от перВого лица

как будет раЗвиваться ситуация в ближайшей перспективе?

1506 | 07 | 2015

КоммерчеСКая недВижимоСть

Мнения о том, как будет развиваться сегмент коммерческой недвижимос-ти в районе бывшего ипподрома, разнятся. Одни говорят, что локация уже загублена и перспектив для инвесторов здесь почти нет. Другие говорят, что за счет большого трафика и новых торговых центров эта территория имеет большие перспективы

территория офисов и торговых центров

семен БеЗГИнОВ

Надо отметить, что участники рынка по-разному оценивают потенциал этой территории. Одни говорят, что здесь все не так хорошо. Причина – изначально не-верная концепция развития территории. «Это интересная локация, расположенная в густонаселенном районе. И, на мой взгляд, с «убитым» концептом. Ведь что сейчас там есть? Гипермаркет «Магнит», начало жилой застройки, и отделение Сбербанка. Я думаю, эта территория могла бы выглядеть более привлекательно. А пока даже все ТЦ, пред-ставленные на этой территории, мягко говоря, не выглядят актуальными и востребованными. Исключением можно считать только торго-вый центр «М5», который перепрофилирован в детский торговый центр. Так что наиболее логичным стало бы расположить в этой ло-кации какой-либо профильный торговый центр – например, спортивный», – считает глава отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков.

Другие эксперты отмечают плюс этой тер-ритории и говорят о том, что Промышленный район является самым густонаселенным в Самаре, поэтому строительство здесь новых торговых объектов вполне оправданно и не-случайно. Здесь сосредоточен интенсивный транспортный поток, расположены остановки общественного транспорта, что обеспечивает высокий пешеходный трафик. «Территория около бывшего ипподрома имеет достаточно развитую инфраструктуру: ТЦ «Самолет», «Перекресток», гипермаркет «Магнит», здание Сбербанка, «Макдоналдс», многочисленные офисы и объекты стрит-ритейла. Открытие «Маскидома» в этой зоне имеет все шансы на успех, так как он выгодно дополнит ассор-тимент соседних гипермаркетов и обеспечит дополнительную благоприятную синергию для всех расположенных на этой территории как крупных, так и мелких торговых объектов. Присутствие рядом нескольких серьезных крупных игроков ритейла, с одной стороны, создает здоровую конкуренцию между ними,

выгодную для потребителя. С другой сторо-ны, именно крупные магазины становятся «якорями» и привлекают большие потоки покупателей, обеспечивая дополнительную посещаемость друг другу и расположенным поблизости объектам малого бизнеса», – от-мечает генеральный директор ООО «АН «Пять звезд» Станислав Кочетов.

Но практика – вещь упорная. По словам экспертов, в этой локации зоны стрит-ритейла начали формироваться относительно недавно. В основном подобные площади сейчас рас-положены в границах улицы Молодежной и проспекта Кирова. Там появилось большое количество помещений на первых этажах

жилых домов. Но они не пользуются мега-по-пулярностью. «У нас есть практика и продажи, и сдачи в аренду подобных площадей – и динамика здесь невысока, по сравнению с другими, даже близко находящимися локация-ми, – рассказывает Дмитрий Новиков. – Дело в том, что ярко выраженной зоны стрит-ритейла как таковой и нет в этой локации. Здесь есть, конечно, панельные дома вдоль проспекта Ки-рова и Московского шоссе – но наиболее ярко выражена офисная составляющая. Так что если и говорить об успехе стрит-ритейла, то ближай-шая успешная зона – это улица Димитрова от Московского шоссе до улицы Ново-Садовой. Это, действительно, зона уличной торговли, в отличие от рассматриваемой локации».

То, что это не самое развитое в плане ком-мерческой недвижимости место, говорит и количество предложений на сдачу в аренду. Их всего около 20-30. Причем именно торговая недвижимость здесь представлена всего парой позиций. Одна из них – предложение от X5 на аренду площади в ТЦ «Самолет». Стоимость – 950 рублей за «квадрат». Хороший показатель, поскольку до порой высокого уровня арендных ставок торговых центров небольшим площадям дотянуться трудно. А лучше всего здесь пред-ставлены офисные площади, и по очень де-мократичным ценам – начиная с 500 рублей за «квадрат». Арендодатели здесь, кстати, кажется готовы на большое количество компромис-сов – вплоть до предложения, где собственник предлагает вариант «ремонт вместо аренды». «Цены здесь среднерыночные. Например, арендная ставка на площади в границах улицы Молодежной и проспекта Кирова составляет около 1000 рублей. При этом уровень трафика здесь не самый высокий. Соседние улицы вы-глядят гораздо более интересно – там ценники выше среднерыночных», – рассказал Дмитрий Новиков.

Территория бывшего ипподрома и находящихся рядом жилых кварталов многими считалась одной из привлекательных самар-ских локаций. и с точки зрения трафика, и с точки зрения доход-ности коммерческой недвижимости. Появление нескольких тор-говых центров в этом месте (в том числе и грядущее открытие ги-пермаркета «Максидом») существенно изменило эту ситуацию

Тип Адрес Площадь Ставка Ставка/кв.м Опцииторговое

помещение ТЦ «Самолет» 303 287850 950 -

офисное помещение

Московское шоссе/Ипподром 18 12600 700

Новое офисное помещение после ремонта: пол выложен плиткой, потолок «армстронг», на стенах декоративная штукатурка. Отдельный

электросчетчик.

офисное помещение ул. Губанова, д. 3 18,5 10000 540,5405

4-й этаж пятиэтажного нового офисного здания. Состояние отличное: пол выложен плиткой, потолок «армстронг».Пластиковое окно.

Парковка. Охрана. Интернет.рабочее место

мастера маникюра

ул. Губанова, д. 3 22 238,6364 5250 В офисном центре, доступ – круглосуточно, вода, свет включены в аренду.

офисное помещение ул. Губанова, д.3 20 685 13700 -

офисное помещение ул. Губанова, 3 148 506,7568 75000

Прямоугольное помещение в черновой отделке. Коридоры. Места общего пользования — чистовая. Цена: 500 руб. за кв.м, ремонт в счет аренды (по подсчетам собственника примерно 850 тыс. для ремонта).

помещение свободного назначения

пр. Кирова, 385б 70 714,2857 50000 Отдельно стоящее здание, коммуникации, свет, вода, в собственности.

торговое помещение пр. Кирова, 411 16 1200 19200 Отдельный вход

торговое помещение пр. Кирова, 411 17 1200 20400 Торговая площадь свободной планировки с отдельным входом на

пр. Кирова, свой с/у. Качественный ремонт, кондиционер.помещение свободного назначения

пр. Кирова, 411 16,7 1221,557 20400 Пересечение с Молодежной. Отдельный вход, санузел, качественный ремонт. Установлены охранная и пожарная сигнализации, кондиционер.

Актуальные предложения коммерческой недвижимости в районе бывшего ипподрома

1606 | 07 | 2015

ПодПиска:Почта России - 333-41-01;соао «Роспечать» - 334-56-26;Зао «Печать» - 276-33-49;ооо «Урал-Пресс Поволжье» - 265-33-76.

РеалиЗациякиоски «Роспечать»: Самара, Новокуйбышевск, Чапаевск, Кинель, Отрадный Зао «Печать» Торговые сети: «Перекресток», «Карусель»

адРесная Рассылка:компании г. самары, г. Тольятти; административные учреждения; гостиницы, рестораны г. самары

обложка отпечатана в ооо «аэропринт»: г.самара, Заводское шоссе, 18, тел. 932-02-44.

Внутренние полосы отпечатаны в ооо «Типография «ньюспринт ротация»: г. самара, ул. ставропольская, 204, тел. 9777500.

Время подписания в печать – 1.00. Фактически – 1.00. Заказ № 1653 C претензиями по доставке издания обращаться по тел. 373-85-15,

отдел развития.

Перепечатка материалов допускается только с разрешения редакции.

За достоверность рекламной информации ответственность несут рекламодатели. Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов. Редакция не несет ответственности за различного рода

последствия, связанные с опубликованными материалами. ответственность за нарушение авторских прав несут журналисты.

Тираж 8000 экз. день выхода понедельник. цена договорная.

Учредитель и издатель ооо «новости рынка недвижимости»

Генеральный директор ольга Юрьевна Юркевич

Главный редактор ольга Юрьевна ЮркевичЗам. главного редактора наталья Володинадежурный по номеру анастасия Малышеваадрес учредителя: 446245, самарская обл.,

Волжский р-н, пос. смышляевка, ул. комсомольская, 126.

адрес редакции: 443080, г. самара, пр. карла Маркса, 201Б, Бк «Башня».

Подписной индекс 73714Http://нРн.РФ email: info@nrn.ru

Газета зарегистрирована Федераль-ной службой по надзору в сфере связи,

информационных технологий и массовых коммуникаций.

свидетельство Пи № ТУ63-00420 от 01.03.2012.

16+

информационноаналитическое обозрение«новости рынка недвижимости» с приложением «Зеленая площадь»

сТойки:Министерство строительства самарской области; Министерство имущественных отношений самарской области; Губернская дума; департамент управления имущест-вом г.о. самара; Федеральная кадастровая палата; соФЖи; БТи; ТПП; регистрацион-ные палаты.Бц «деловой Мир»; Бц «капитал HOUSE»; оц «самарский деловой центр»;оц «Миллион»; оц «ардиком»;оц, Заводское шоссе, 11; оц «Бэл Плаза»; ТРк «Московский»; Тц «Вива лэнд»;Тк «МегаCити»; ТРц «космопорт»;Тц «Русь-на-Волге»; оц «скала HALL»; Тц «аврора»; Тц «ди Порт», Зав.ш.,111Рестораны: «Пилзнер»; «Максимиллианс»; «крошка Молли»

ипотека: стоп-игра или Затишье перед бурей?

финанСы

Сегмент заемщиков с небольшими доходами тратит на обслуживание розничных кредитов с каждым годом все больше собственных средств, что негативно может сказаться в дальнейшем, в то время как заемщики с доходами выше среднего чувствуют себя достаточно комфортно

ДмИтрИй ДОлГОрУкОВ

Заместитель директора департамента раз-вития розничного бизнеса Связь-банка Андрей Точеный в начале мероприятия выступил с докладом, в котором подвел предваритель-ные итоги реализации программы ипотеки с господдержкой. Дело в том, что с 20 марта 2015 года кредитный институт начал прием заявок по программе ипотечного кредито-вания с господдержкой. С момента запуска программы в Связь-банке было принято заявок на сумму более 10 млрд рублей и выдано кредитов на 850 млн рублей. В на-стоящий момент ожидается выдача займов еще на 2,5 млрд рублей. Объем заявок по программе субсидирования, принятых с марта по июнь 2015 года, превысил объем обращений по программе «Твоя ипотека» за аналогичный период 2014 года. Связь-банк до конца действия программы планирует выдать жилищных кредитов на сумму 3,7 млрд рублей, при том что изначально было заявлено о выдаче займов на 5 млрд рублей. Но это нормальная ситуация. Рамки общего лимита скорректировали планируемый объем выдачи во всех банках в сторону понижения, заявил эксперт.

Сотрудничая с Росвоенипотекой, Связь-банк внес изменения в программу

ипотечного кредитования военнослужащих, что поз-волило выдавать «Военную ипотеку» на условиях про-граммы субсидирования по ставке в 11% годовых. На данный момент «Военная ипотека» составляет треть кредитов, выдаваемых в рам-ках программы субсидирова-ния, и ее доля будет расти.

Процентные ставки с уче-том специальных акций, поддерживаемых застройщи-ками, составляют от 6,5% до 9% на срок от 1 года до 3 лет. «Совместная работа банков, застройщиков и государства делает условия кредитования максимально привлекатель-ными», – подытожил свое выступление эксперт.

Заместитель директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй владимир шикин отметил, что на протяже-нии 2013–2014 годов увеличивалась закре-дитованность населения России. Сегмент заемщиков с небольшими доходами тратит на обслуживание розничных кредитов с каждым годом все больше собственных средств, что негативно может сказаться в дальнейшем, в то время как заемщики с доходами выше среднего чувствуют себя достаточно комфортно. Показатель критичности заемщиков в обслуживании своих обязательств растет. Эксперт отме-тил, что в последнее время наблюдается увеличение доли заемщиков с доходом выше среднего, которые как раз и явля-ются пользователями ипотечных кредитов. Если в 2012 году заемщик, получая 50 тысяч рублей, совершенно спокойно мог отдавать по 20 тысяч рублей ежемесячно на погашение ипотеки, а на оставшуюся сумму нормально жить, то в сложившейся в 2015 году экономической ситуации это уже не так. Инфляция, изменения курса рубля и общая неопределенность негатив-но повлияли на платежеспособность насе-ления России. При этом банки достаточно

взвешенно оценивают риски и уже давно ужесточили требования к потенциаль-ным заемщикам. Это одна из причин, по которой объем просрочки по ипотечным займам в нашей стране невелик.

Заместитель директора по банковским рейтингам агентства RAEX («Эксперт РА») Михаил Доронкин еще в декабре 2014 г. –январе 2015 г. отмечал, что ситуация в сфе-ре ипотеки не столь плачевная, как в целом по рынку кредитования. По мнению спе-циалиста, качество кредитных портфелей по ипотеке будет снижаться, но останется выше, чем по другим видам займов. Ди-намика в сфере жилищного кредитования разнонаправленная. Портфель ипотеки в середине прошлого года в целом по рынку просел на 40%, однако уже в начале 2015 года восстановился. Спрос и на покупку недвижимости, и на ипотеку в конце 2014 года вырос в 2 раза. Отчасти это связано с сезонными факторами, стремлением покупателей приобрести жилье по ново-годним акциям застройщиков, отчасти с желанием россиян инвестировать в качественный актив в условиях экономи-ческой нестабильности, которая особен-но остро переживалась потребителями в

конце прошлого года. Основная причина снижения спроса на недвижимость в 2015 году связана с высокой процентной став-кой по кредитам. Частично ситуацию на рынке выправила программа «Ипотека с господдержкой». Кроме того, если в дальнейшем Банк России будет после-довательно придерживаться стратегии постепенного снижения ключевой ставки, то со временем рост ипотечного портфеля банков продолжится.

Эксперт департамента финансовой полити-ки Министерства финансов России Екатерина Корецкая заявила, что на данный момент подводить официальные итоги программы «Ипотека с господдержкой» рано. Специ-алисты ведомства слышат все замечания и предложения, которые озвучивают банки, участвующие в федеральном проекте. В настоящий момент разрабатывается пакет поправок для совершенствования про-граммы. В дальнейшем приоритет в работе Министерства финансов будет сосредоточен на тех банках, которые используют предло-женные ведомством лимиты по максимуму. Размер самого финансового института или его положение в рейтингах в этой ситуации играет второстепенную роль.

В Москве прошел круглый стол на тему «ипотека с господдержкой: куда движется рынок и что впере-ди у российских банков?». О предварительных ито-гах реализации федеральных программ, ситуации на рынке кредитования и изменении портрета за-емщика рассказали ведущие эксперты

ФАКТ

С 1 июля 2015 года Сбербанк снизил ставки по ипотечным программам на один процент-ный пункт. Об этом сообщается на официаль-ном сайте организации.Снижение ставки распространяется и на акцию для молодых семей, для которых она изначально ниже на 0,5 процентного пункта. С ее учетом при страховании жизни и здоро-вья заемщика минимальная ставка по ипо-теке в Сбербанке составляет 13% годовых. По программе «Ипотека с государственной поддержкой» процентная ставка остается без изменения – 11,9% годовых в рублях на любой срок кредитования от 12 месяцев до 30 лет. Одновременно с этим Сбербанк повы-шает минимальную сумму ипотеки – сразу с 45 до 300 тысяч рублей включительно.

06 | 07 | 201517

06 | 07 | 201518

373�85�15 ТЕЛЕФОН ОТДЕЛА РЕКЛАМЫ 373�85�15 19

N0 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.

373�85�15 ТЕЛЕФОН ОТДЕЛА РЕКЛАМЫ 373�85�1520

N0 23 (891), 6 ИЮЛЯ 2015 г.