Upload
praktijkleerstoel
View
575
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds
Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente
Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,
Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,
Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,
Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
Berenschot
Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
• Adri Bom hoogheemraad Hoogheemraadschap van Delfland
• Fred Nederpel senior beleidsadviseur / coördinator Gebiedsgerichte projecten
Hoogheemraadschap van Delfland
• Jeroen Verschuren directeur Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland
• Karel de Neef strategisch adviseur Planontwikkeling Gemeente Westland
D. Westland: hybride climate proof wonen
Fred Nederpel
senior beleidsadviseur Hoogheemraadschap van Delfland
PRAKTIJKCONGRES GEBIEDSONTWIKKELING 2013
Wonen aan, op en rondom het
water in het Westland
3 sprekers, 1 presentatie
• Delfland
historische context, wateropgave, PPS
• BNG g.o.
dilemma’s huidige planvorming in
weerbarstige marktconstellatie.
• gemeente Westland
oorspronkelijke ambities via PPS,
governancestructuur, vereenvoudiging
model
Streefbeeld IOPW 2020 (1998)
Greenportvisie IOPW
Duingeest
Gantel De Baak
Tuinveld
Nieuwe Water
Groene Schakel
Motieven Delfland (2001)
• Centrale rol in waterbeheer en ontwikkeling
daarvan
• Efficiency en financieel voordeel
ABCDelfland / KRW (RO-procedures, ‘werk met werk’ maken)
• Inbreng in projecten derden
(bagger, riolering, ecologie)
• Strategisch
(betrokkenheid Westland, uitbouwen relatie)
Westland 80%
Provincie 12%
Delfland 8%
Holding IOPW N.V.
Bank Nederlandse Gemeenten
Gebiedsontwikkeling
ONW
Beheer b.v.
ONW c.v.
e.v. = € 23 mln
v.v. = € 67 mln
Bankpartij(en).
Westland 10%
Provincie 1,5 %
Delfland 1%
49,75% 49,75%
0,5%
Organisatiestructuur IOPW/ONW
Rol Delfland
• Mede-ontwikkelaar (NV)
- realiseren doelen
• Bedrijfsbelang ONW (RvC)
- financieel
• Bestuurlijk
- bevoegd gezag - (Beleid / “Keur”)
Het Nieuwe Water
Project ‘Het Nieuwe Water’
Multifunctioneel ruimtegebruik
polder boezemland
(peilstijging van NAP -1.80m naar NAP –0.42m)
• 24 hectare open water
• 75.000 m3 permanente berging extra
• duurzamer watersysteem, bijdrage ecologie
KRW 1 ha nvo
• Ruimtelijke kwaliteit
• 1200 woningen (600 drijvend!)
Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
Congres Gebiedsontwikkeling 2013
Vervolgaanpak ONW J.J.M. Verschuren Jeroen BNG Gebiedsontwikkeling Directeur ONW
14 maart 2013
Stand van zaken 2013
Totaal plan 1.800 tot 2.000 woningen
Deelplannen Duingeest, Tuinveld, Gantel de Baak,
Het Nieuwe Water, Gantelzone en Groene Schakel
Na 10 jaar ca. 500 woningen verkocht/gerealiseerd,
Periode 2008-2012, Duingeest en Tuinveld
Nog 1.500 woningen te gaan, waarvan
1.200 woningen te realiseren in Het Nieuwe Water
ONW
14 maart 2013
Het Nieuwe Water
Gronden in eigendom: geen sturing meer!
Opgave
Water 25 ha.
Ecologische zone 12
Woonlob openbaar 12
49 ha.
Uitgeefbaar 18 = 25 à 30%
Totaal 67 ha.
14 maart 2013
Planoptimalisatie
Planconcept
Optimalisering ruimtegebruik
Verdichting
Van drijvend naar grondgebonden
Markt
Afstemming programmering op actuele vraag
Organische ontwikkeling op deelplannivo: hapklare brokken!
Vraaggericht bouwen, doelgroepbenadering, CPO, PO
Regionale prioritering woningbouw: Westlandse Zoom!
14 maart 2013
Flexibiliteit
B’plan op hoofdlijnen
Deelplannen obv uitwerkingsplannen, parallel aan planvorming
Grex normatieve benadering op totaalnivo
Uitwerking en realisatie op deelplannivo
Sterk gefaseerd, focus op 2 à 3 deelplannen
Toetsing deelplannen aan normatieve randvoorwaarden
Reductie organisatie-, ontwikkelings- en voorbereidingskosten
Financiering: van projectgebonden naar gegarandeerd
14 maart 2013
Dilemma’s
Crux: Verevening van groen voor rood niet haalbaar!
Behoud van “water” ambities of richtingverandering naar grondgebonden wonen in waterrijke omgeving.
Heroverweging kostenverdeelsleutel bovenplanse elementen obv profijt participanten: causaal verband, proportioneel
Prioritering/fasering woningbouwlocaties Westland
Beheerskosten water en groen ná realisatie.
14 maart 2013
Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
Congres Gebiedsontwikkeling 2013
Karel de Neef Gemeente Westland
Strategisch adviseur planontwikkeling
Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland
onderwerpen
• PPS voor Integrale gebiedsontwikkeling?
• Samenvatting maatregelen project
• Governance
• Herfinanciering
Ontwikkeling Publieke Regie • ONW opgezet voor de gehele gemeente (op basis van een integraal
uitvoeringsplan)
• Taken ONW zijn drastisch teruggebracht als gevolg van financieringsmogelijkheden, risicobeheersing en politieke keuzes.
• Huidige keuze ONW: Bij teruglopen van de opbrengsten komen onvermijdelijk als eerste de publieke kwaliteiten in het gedrang
• Bij start van de PPS voor de integrale gebiedsontwikkeling is dit risico onvoldoende meegewogen.
• Oplossingen voor de publieke regie: – voldoende draagvlak voor publieke doelen binnen de gemeente,
– geen integrale plannen in PPS,
– strakke gemeentelijke regie,
– bijdrage uit rood contractueel vastleggen.
Samenvatting maatregelen project
• Huidige plan leidt ongewijzigd tot een aanzienlijk tekort
• Herijken grex (kosten, opbrengsten, planning)
• Optimaliseren plan op basis nieuwe doelen
• Flexibiliseren ruimtelijke kaders (bestemmingsplannen, randvoorwaarden en verkavelingsplannen)
• Verbeteren en vernieuwen verkoopactiviteiten
• Reductie kosten organisatie
• Zoeken kostendragers water en groen.
Governance
• De organen van NV (AVA), BV (AVA, RvC)en CV (RVV) zorgen voor een topzware en logge organisatie en is vooral politiek gestuurd.
• Gemeentelijke inbreng beperkt door interne afhankelijkheid
• Mede daardoor te beperkte flexibiliteit.
• Te onderzoeken oplossingsrichting: Opheffen IOPW NV en RvC; AVA beperken tot 2 à 3 personen. Dilemma daarbij is garanties voor adequate inbreng van de publieke partijen.
• Gemeentelijk contact als project organiseren.
Mogelijkheden Herfinanciering
• Boekwaarde: gemeentelijke grondbank € 55,- mln.
ONW € 35,- mln.
• Gemeente wil grondbankfunctie beëindigen
• Benodigde financiering ca. € 100,- mln.
• Laagste rente bij hoofdelijke aansprakelijkheid
• Herfinanciering kan ca. € 1 mln./jaar opleveren
conclusies
• Integrale gebiedsontwikkeling vraagt om stevige publieke regie om publieke doelen veilig te stellen.
• Uitvoering door de markt kan alleen voor overzichtelijke projecten te definiëren
• Samenwerkingsprojecten tussen gemeente en markt komen pas goed tot hun recht als alle risico’s naar rato zijn verdeeld en procedures goed worden vastgelegd.
• De gemeente en Delfland moeten de publieke (kwaliteits)-doelen contractueel vastleggen.
Oplossingsrichtingen ONW
• Herijking project en organisatie
• Bijstellen van de doelen van betrokken partijen
• Organisatie slagvaardiger maken.
• Integrale herfinanciering
• Volledige risicodeling
Verslag & presentaties:
Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds
Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente
Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,
Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,
Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,
Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
Berenschot
Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën