2009-01 Grundlagen der Immobilienwirtschaft - IN · Vorlesung I Seite 3 Master of Arts in International Insurance Immobilienmanagement Florian Dietrich AGENDA – Vorlesung I Organisation

Vorlesung I Seite 1Seite 1

Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement

Florian Dietrich


Grundlagen der Immobilienwirtschaft & Lebenszyklus der Immobilie

Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]



Florian DietrichIhr Dozent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)

Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken (IHK Darmstadt)

Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005

ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich

Immobilienbewertungen

Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien

Immobilientransaktionen

Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404

Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung IOrganisation Bedeutung IW

I. Organisatorische Aspekte der Vorlesung Immobilienmanagement- Zielsetzung der Vorlesungsreihe

- Prüfung / Prüfungsinhalt

- Überblick zum Inhalt der Vorlesungen Immobilienmanagement

II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

III. Blickwinkel und Spektrum der Immobilienwirtschaft

IV. Der Lebenszyklus der Immobilie

LebenszyklusSpektrum/Grundlagen IW



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung IOrganisation Bedeutung IW

I. Organisatorische Aspekte der Vorlesung Immobilienmanagement


III. Blickwinkel und Spektrum der Immobilienwirtschaft


LebenszyklusSpektrum/Grundlagen IW



Florian DietrichStellung der Immobilie in der VolkswirtschaftOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

80-90% der Zeit verbringen Menschen in Immobilien

51% des Privatvermögens (rd. 7,5 Bio. EUR) ist in Immobilien gebunden (Quelle Bundesbank, 2000)

=> weitere 39% in Geldvermögen=> weitere 10% in Gebrauchsvermögen

10,5% der Bilanzsumme der aktiennotierten Unternehmen sind Buchwerte der Immobilien=> dies entspricht bei Verkehrswerten ca. 40% des Unternehmensvermögen

Bund & Länder sind größte Immobilienbesitzer - ohne turnusmäßige Bewertungen

Wert einer Immobilie definiert sich als Raum & Kapital über einen Zeitraum => wesentlich ist die Nutzung und nicht die Produktion=> Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden

Spektrum/Grundlagen IW



Florian DietrichFlächennutzung in DeutschlandOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Hoher Anteil landwirtschaftlicher Flächen, jedoch hohe Konzentration der Siedlungsflächen in den Ballungszentren

Insgesamt dennoch hohe Zersiedlung mit lokalen Schwerpunkten in Deutschland

Steigende AnzahlSiedlungsflächen

ZunehmendeVersiegelung der Flächen

Wenig Flächenreservenin Ballungszentren




Florian DietrichSiedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland (Stand 1997)

Organisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Siedlungsfläche rd. 25.226 km² und Verkehrsfläche rd. 16.780 km²

Bebauung von rd. 10 Fußballfelder pro Tag

Zunehmende Bedeutung der Revitalisierung von Immobilien und Grundstücken

Schwerpunkt der Immobiliennutzung im Privatvermögen

Hohe Kapitalbindung




Florian DietrichBauvolumen in DeutschlandOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Entwicklung des Bauvolumens in der BRD

584561

548532527

511480

0 200 400 600 800

1995

1997

1999

2001

[Mrd. DM]

Exemplarische Verteilung Bauvolumen in 1998:

Wohnungsbau (55%)

Wirtschaftsbau (29%)

Öffentlicher und Verkehrsbau (16%)

Hoch-/ Tiefbau (37%)

Bauinstallation (36%)

Sonstige Bereiche (27%)

Baubereiche Produzentengruppen




Florian DietrichFlächen-/Raumverbrauch je EinwohnerOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung




Florian DietrichWohnungsmarktaktivitäten im europäischen VergleichOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus





Florian DietrichEntwicklung der Kosten im WohnungsmarktOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus





Florian DietrichAGENDA – Vorlesung IOrganisation Spektrum/Grundlagen IWBedeutung IW



III. Spektrum und Grundlagen der Immobilienwirtschaft


Lebenszyklus



Florian DietrichImmobilienspezifische RechtsbegriffeOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Begriff „Immobilie“ in der Gesetzgebung nicht verwendet

Grundstück = abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bzw. des Grund und Bodens, der eine wirtschaftliche Einheit bildet

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind mit dem Grund- und Boden fest verbunden, insbesondere die aufstehenden Gebäude sowie damit verbundene Teile

Zum Grundstück gehörend sind die betreffenden Rechte und Lasten

Rechtsquellen: §§ 93-97 BGB: Begriff des Grundstücks§§ 873 – 902 BGB: Allgemeine Vorschriften über Rechte an

Grundstücken




Florian DietrichBesonderheiten des Anlagegutes „Immobilie“Organisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Standortgebundenheit

Interdisziplinäre Komplexität

Lange Entwicklungs- und Lebenszyklen

Hohe Investitionen

Hohe Transaktionskosten

Beschränkte Teilbarkeit

Beschränkte Substituierbarkeit

Langfristigkeit der Investition

Hoher Personalbedarf für das Management der Finanzanlage

Risikogehalt von Immobilien von verschiedenen Faktoren abhängig

Langfristige Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich für wirtschaftlichen Erfolg




Florian DietrichBesonderheiten des ImmobilienmarktesOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Ausgeprägte räumliche Immobilienteilmärkte(FFM, HH, München, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, Mannheim, Nürnberg, etc.)

Sachliche Teilmärkte (Handel, Büro, Wohnen, Hotel, etc.)

Geringe Markttransparenz vor allem in BRD

Abhängigkeit von anderen Märkten (Finanzen, Bauen, Arbeit, etc.)

Geringe Anpassungselastizität an Marktveränderung und somit verstärkter Zyklus in der Immobilienwirtschaft

Lange Transaktionszeiträume mit hohen Aufwendungen




Florian DietrichDisziplinen des Immobilienmanagements Organisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Quelle: Immobilienökonomie, Band I, K.-W. Schulte


BWL VWL Raumplanung Architektur Ingenieurwesen

Projektentwickler

Investoren

Bauunternehmen

Finanzinstitutionen

Dienstleister

Nutzer/Mieter

Sonstige

Institu

tione

lle A

spek

te

Gewerbeimmobilien

Wohnimmobilien

Industrieimmobilien

Sonderimmobilien

Typologische Aspekte

Interdisziplinäre AspekteRecht

Portfolio-management CREM PREM Immobilien-

analysenImmobilien-bewertung

Immobilien-finanzierung

Immobilien-investitionen

Immobilien-marketing

Projekt-entwicklung

Bauprojekt-management

Facitity Management

Managementbezogene Aspekte

Immobilienmanagement

Strategische Aspekte Phasenorientierte AspekteFunktionsspezifische Aspekte



Florian DietrichInterdisziplinäre AspekteOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

BWL: Finanzmathematik, Marketing, Investitionstheorien, etc.

VWL: Research, Volkswirtschaftliche Bedeutung, Standortanalysen, etc.

Immobilienrecht: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Maklerrecht, Recht der Immobilienverwaltung, Privates Baurecht, Öffentliches Planungs- und Baurecht, Steuerrecht, Kaufvertragsrecht nach BGB, etc.

Raumplanung: Ordnung und Entwicklung von Gebieten nach den Bedürfnis der Menschen (Wohnung, Arbeit, Bildung, Versorgung, Erholung, Verkehr, etc.) und nach den natürlichen, wirtschaftlichen und sozialen Ressourcen

Architektur: Entwerfen von Bauwerken, wobei die langfristige Wirtschaftlichkeit, die Nutzeranforderungen und die Renditeaspekte nicht zwangsläufig im Vordergrund stehen

Ingenieurwesen: Statik, Planung, Baubetrieb, Bodenmechanik, Information, Wasserbau, Verkehrswegebau, Gebäudetechnik, etc.




Florian DietrichInstitutionelle AspekteOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Projektentwickler: meist mittelständische, projektabhängig getriebene Unternehmen , intransparenter Markt, grundsätzlich wenige Investorendeveloper die meist eine Spezialisierungauf eine Immobilienart bevorzugen

Investoren: Geschlossene Immobilienfonds, Versicherungen/Pensionskassen, Leasinggesell-schaften, Offenen Immobilienfonds, Ausländische Investoren, Immobilien AG’s, Reit‘s

Bauunternehmen: Bauträgergesellschaften, Generalunternehmer, Einzelunternehmer

Finanzinstitutionen: Leasinggesellschaften, Hypothekenbanken, Lebensversicherer, Private Equity

Nutzer: Eigennutzung versus Fremdnutzung; Immobilie vereinigt vermehrt Dienstleistungsaspekte Full-Service-Leistungen für den Nutzer

Dienstleister: Entwerfen von Bauwerken, wobei die langfristige Wirtschaftlichkeit, die Nutzeranforderungen und die Renditeaspekte nicht zwangsläufig im Vordergrund stehen




Florian DietrichTypologische AspekteOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Wohnimmobilien: Ein-/Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen

Gewerbeimmobilien: Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien

Industrieunternehmen: Bauträgergesellschaften, Generalunternehmer, Einzelunternehmer

Sonderimmobilien: Hotels, Seniorenheime, Freizeitparks, Kliniken, Infrastrukturgebäude, Freizeitimmobilien, Industriespezialimmobilien

Multifunktionale Gebäude im städtischen Verdichtungsraum mit verschiedenen Nutzungen und hoher Flexibilität

Verdichtung von Nutzungen, insbesondere im Bereich der Einzelhandelsnutzung oder Spezialnutzungen mit entsprechendem Verdrängungspotenzial




Florian DietrichStrategische AspekteOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Portfoliomanagement: ist die systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes mit dem Ziel, Erfolgspotentiale aufzubauen

Chancen und Risiken wie auch Stärken und Schwächen des Bestandes werden visualisiert und Unausgewogenheiten des Immobilienbestandes werden ermittelt; Zielsetzung ist die Ableitung sowie Bewertung potenzieller Chancen und Risiken und die Ableitung von Investmentstrategien

CREM: aktives, ergebnisorientiertes, strategisches Management von Immobilien im Handlungsbereich der Bereitstellung, Bewirtschaftung, Verwertungsowie die Umsetzung und Kontrolle dieser Aktivitäten

Ziel ist die Ausnutzung des Erfolgs- und Ressourcenpotentials „Immobilie“ zur Stärkung des Kerngeschäftes der Unternehmen

PREM: umfasst analog CREM die Optimierung des Immobilienmanagement, jedoch aus dem Blickwinkel der öffentlichen Hand; hierbei steht die optimale Erfüllung der Aufgaben der öffentlichen Hand im Vordergrund




Florian DietrichFunktionsspezifische AspekteOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Immobilienanalysen: Standortanalyse, Gebäudeanalyse, Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Machbarkeitsanalysen

Immobilienbewertung: Verkehrswert (§194 BauGB), Beleihungswert (§12 Abs. 1 HGB), Versicherungswert (§13 Nr. 2 VGB), Einheitswert (§9 Abs. 2 BewG)Es bestehen europäische internationale Harmonisierungsbestrebungen zur Immobilienbewertung

Immobilienfinanzierung: Planung und Kontrolle der Beschaffung und Verwaltung von finanziellen Mitteln; Traditionell: Realkreditfinanzierung oder Immobilien-Leasing; Innovativ: Immobilienprojekt-Finanzierung, Participating Mortgage-Finanzierung, Convertible Mortgage-Finanzierung, CashFlow-orientierte Finanzierung

Immobilieninvestitionen: Methode der Investitionsrechnung, Unterscheidung Kapital & Eigennutzung bzw. Gewerbe und Wohnen, Einbezug Finanzierung der Immobilie & Besteuerung des Investors

Immobilienmarketing: Nutzung klassischer Marketinginstrumente wie Produkt-, Service-, Kommunikations-, Distributions-, Kontrahierungspolitik für den Vertrieb von Immobilien




Florian DietrichPhasenorientierte AspekteOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Projektentwicklung: eine Projektentwicklung hängt von den Faktoren

„Idee“ „Kapital“ „Standort“ ab.

Bauprojektmanagement: Management eine Projektes zur Erreichung der Projektziele im Hinblick auf Kosten, Qualität, Quantität und Zeit

Facility Management: Nutzerorientierter Ansatz unter Einbezug sämtlicher Betriebsmittel, Ganzheitlichkeit des Ansatzes versus partiell reaktivem Immobilienmanagement

- Nur geringe zeitliche Nutzung eines Gebäudes (20% bei 8h-Tag)- Funktionalität und Flexibilität als Ziel FM- Technisches, Kaufmännisches und Infrastrukturelles FM




Florian DietrichDisziplinen des Immobilienmanagements Organisation Bedeutung IW Lebenszyklus

BWL VWL Raumplanung Architektur Ingenieurwesen

Projektentwickler

Investoren

Bauunternehmen

Finanzinstitutionen

Dienstleister

Nutzer/Mieter

Sonstige

Institu

tione

lle A

spek

te

Gewerbeimmobilien

Wohnimmobilien

Industrieimmobilien

Sonderimmobilien

Typologische Aspekte

Interdisziplinäre AspekteRecht

Quelle: Immobilienökonomie, Band I, K.-W. Schulte

Portfolio-management CREM PREM Immobilien-

analysenImmobilien-bewertung

Immobilien-finanzierung

Immobilien-investitionen

Immobilien-marketing

Projekt-entwicklung

Bauprojekt-management

Facitity Management

Managementbezogene Aspekte

Immobilienmanagement

Strategische Aspekte Phasenorientierte AspekteFunktionsspezifische Aspekte




Florian DietrichFlächendefinitionen in der ImmobilienwirtschaftOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

Es gibt keine festverbindliche Definition für gewerbliche Mietflächen

Mit der DIN 277 besteht eine einheitliche Flächendefinition, die jedoch insbesondere im Hinblick auf die Mietflächendefinition Interpretationsspielraum lässt

Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung hat Flächendefinition für Büro-und Einzelhandelsnutzungen entwickelt (MF-B, MF-H)

Für Wohnraum besteht im Rahmen der Novellierung des Mieterechts eine einheitliche Grundlage über die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche“ (kurz: WoFlV) (Lichte Maße der Räume, ¼ oder ½ Balkon, nicht beheizte allseitig umschlossene Räume ½)




Florian DietrichFlächendefinitionen für BüromietflächenOrganisation Bedeutung IW Lebenszyklus

HauptnutzflächeBüronutzung, Archiv, Lager, Balkone, Terrassen, Empfangsräume, etc.

NebennutzflächeSanitärräume, Teeküchen, Putzräume, Abstellräume, Garagen, Stellplätze, etc.

FunktionsflächeMieterindividuelle betriebstechnische Anlagen

Konstruktionsflächenicht ortsgebundene Wände

VerkehrsflächeVoll: innen liegende Flure,/Gänge, EmpfangsbereichAnteilig: Erschließungsflure, Eingangs-halle, AufzugsvorraumNicht: Fluchtbalkone, Notausgänge, Aufzugsschächte, Treppenpodeste,Treppenläufe, Rampen

FunktionsflächeHausanschlussraum; Heizungs-, Haustechnik-raum, begehbare Versorgungsschächte, etc.

KonstruktionsflächeKonstruktionswände, Stützen, Pfeiler,Säulen, Schornsteine, verschlossene Schächte, etc.

NettogrundflächeNGF / DIN 277

BruttogrundflächeBGF / DIN 277

Mietfläche BüroMF-B / gif

Spektrum/Grundlagen IWNutzfläche

NF / DIN 277



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung IOrganisation Spektrum/Grundlagen IW Bedeutung IW



III. Spektrum und Grundlagen der Immobilienwirtschaft


Lebenszyklus



Florian DietrichDer Lebenszyklus der ImmobilieOrganisation Spektrum/Grundlagen IW Bedeutung IW

40 – 80 Jahre

Konzeptionsphaserd. 2 JahreRealisierungsphaserd. 2,5 JahreNutzungsphaserd. 60 JahrePlanung

Ausführung

Inbetriebnahme

NutzungBewirtschaftung

Umnutzung/Anpassung

Umwidmung/Abriss

Initiierung

Lebenszyklus



Florian DietrichKostenentwicklung im Lebenszyklus einer ImmobilieOrganisation Spektrum/Grundlagen IW Bedeutung IW

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Planung Ausführung Nutzung

Nutzungskosten übersteigen Anschaffungs-kosten nach kurzen Nutzungszeiten

Kosten der Entwicklung und der Folgekostenwerden in der Planungsphase entschieden; diese Entscheidungen haben 60 Jahre und mehr Bestand

Lebenszyklus

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2009-01 Grundlagen der Immobilienwirtschaft - IN · Vorlesung I Seite 3 Master of Arts in International Insurance Immobilienmanagement Florian Dietrich AGENDA – Vorlesung I Organisation