12.februari.29.atrive.seminar.inzake.vestia dossier

Presentatie titel

Rotterdam, 00 januari 2007

Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van

staat en markt: uitvoeringsorganisaties van

overheidsbeleid of

zelfprogrammerende maatschappelijk gedreven ondernemingen?

Seminar Vestia-dossier Atrivé

mr Arnoud L.M. VlakLector Maatschappelijk Vastgoed

29 februari 2012

1. Disclaimer

2. Positionering a-c

3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie

4. Verkleving en verknoping diensten- & vastgoedexploitatie

5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt

6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement

7. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:

a. bedrijfskundige analyse

b. resultaat

8. Ontwikkelingen in de institutionele context: nationaal en Europees perspectief 1-5

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop? 1-7

10. Het huiswerk van Atrivé

Wat gaan we doen?

Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze lezing te noemen

voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen,

rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen,

belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.

1. Disclaimer

2a. Positionering: tussen staat en markt

Vóór 1901

Staat Middenveld Markt


1901 - 1995



1995 - 2006


Woningcorporaties in de Gordiaanse knoop

2b. Positionering: in het maatschappelijk krachtenveld

Corporaties

IndividualistischVraaggedreven/

BehoeftegestuurdInvesteringsmanagement

KapitaalintensiefInflexibel

ArbeidsextensiefLangcyclisch

CollectivistischArrangementen-/Aanbodgestuurd

Product-/Diensten-georiënteerd

Output gerichtEfficiency

Markt/PrivaatInkomsten-,

marge-, rendementssturing

Dienstverlenings-managementKapitaalextensiefFlexibelArbeidsintensiefKortcyclisch

Staat/Publiek(Kosten) en budgetsturing

MensgeoriënteerdOutcome gerichtEffectiviteit

2c. Positionering:binnen de vastgoedwaardeketen

Eindgebruiker

Portfoliomanagementfunctie

Investeringsfunctie

Dienstverleningsfunctie

Transformatie & Project-ontwikkelingsfunctie

BemiddelingsfunctieBeheerfunctie

Vermogensverschaffingsfunctie

Exploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uitersten

van het spectrum

3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie

Investeren in & exploiteren van

vastgoed

Produceren &verlenen van

(maatschappelijke) diensten

Kapitaalbeslag Hoog Laag

Investerings-horizon

Lang Kort

Cyclus primairbedrijfsproces

Lang Kort

Arbeids-intensiteit

Laag Hoog

Cultuur &orientatie

Taakgericht Mensgericht

Bedrijfs-economischefocus

Rendement Marge

Veranderbaarheid/flexibiliteit

Laag Hoog

Verkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijke

dienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterend

aan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijn

onderscheiden, ondanks dat de aard van de risico’s van het exploiteren

van vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van een

dienstverleningsbedrijf.

Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatie

aan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit een

geïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zich

meebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennis

van alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en de

specifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van die

markten te kunnen werken.

4. Verkleving & verknoping diensten- & vastgoedexploitatie

KAPITAALMARKT

VASTGOEDINVESTERINGSMARKT

CONSUMENTENMARKT BemiddelingsfunctieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie

TransformatiefunctieBeleggingsfunctie

Vermogens-verschaffingsfunctie

Woonconsument / Eindgebruiker

VASTGOEDONTWIKKELINGS-MARKT

ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTEN

5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt

Direct rendement + Indirect rendement =Totaal rendement op vastgoed

Rendement totaal vermogen -/- Rendement vreemd vermogen = Rendement op eigen vermogen

Maatschappelijk dividend, uitgekeerd

Beleggingsfunctie

Beheerfunctie

Transformatiefunctie

Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie

Vermogenverschaffings-

functie


Maatschappelijk dividend, geïntegreerd

Netto resultaat op vastgoed

6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement

• principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen door elkaar

• strategie en uitvoering lopen door elkaar

• opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus

• van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatig handelen verwacht

7a. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: bedrijfskundige analyse

• sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output

• verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen niet eenduidig

• iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijd ontevreden met output

7b. Model bedrijfsvoering woningcorporaties: resultaat

8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: nationaal perspectief

1: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI

2

3

54

Verkopen woningen = realiseren

totaalwinst voor de VpB

1Woningcorporaties

Beleggingsfunctie


Beheerfunctie


Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie

Versterking grip overheid (?)Vermogenverschaffings-

functie

8. Wijzigingen in de institutionele context woningcorporaties: Europees perspectief-1

Bemiddelingsfunctie



Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie


functie

Met staatsteunZonder staatsteun

Versterking grip overheid (?)

Administratieve scheiding


Bemiddelingsfunctie





functieKapitaalmarkt

Maximaal 33% aandelen? Minimaal 67%

vermogen?

Met staatsteunZonder staatsteun


Juridische en administratieve scheiding

Beleggingsfunctie


Bemiddelingsfunctie





functieKapitaalmarkt

Maximaal 33% aandelen?Minimaal 67%

vermogen?

Met staatsteunZonder staatsteunBeleggingsfunctie

IFRS GIPS IVS RJ213 RJ645 RJ“213” (?)




Samengevat:

EC beschikking en uitwerking daarvan door Nederlandse regering plaatst bedrijfsvoering corporaties definitief in twee werelden:

a. die van publieke inbedding met afnemende waarborging van de bedrijfsvoering

b. die van de tucht van de (kapitaal)markt met strenge kapitaals- en verantwoordings- & rapportageeisen

Dubbele positionering corporaties leidt tot potentieel verantwoordings- & rapportageconflict aangaande presteren en risico’s van corporaties. Niet oplossen van dit conflict strekt tot nadeel van de corporaties, met name bij

a. funding en financiering van de bedrijfsvoering

b. verantwoording aangaande eventuele overcompensatie door staatsteun RJ645-nieuw beoogt oplossingen voor dit conflict te creëren

Het kan ook anders wanneer corporaties:- Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zich-

maatschappelijk werkelijk verschil maken en- pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of en

zo ja welke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rol heeft

Suggestie voor rolkeuze corporaties- creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die

anders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel van bevorderen betaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie

9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-1

Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol van

vermogensverschaffer en portfoliomanager en het ten opzichte daarvan

absoluut (onder)scheiden van de zuiver vastgoedeconomische rollen


Corporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & Portfoliomanagementfunctie


Woonconsument/Eindgebruiker

Portfoliomanagementfunctie

Investeringsfunctie

Dienstverleningsfunctie

Transformatie & Project-ontwikkelingsfunctie

BemiddelingsfunctieBeheerfunctie

= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen

Vermogensverschaffingsfunctie

Gevolg: corporaties trekken zich terug uit de puur vastgoedgerelateerde

investeringsbelangen door zich te focussen op de rol waarmee zij ieder

voor zich werkelijk verschil maken.

Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nu

nog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheiding

vastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeld.

Voordeel: optimalisering transparantie van de verschillende

bedrijfsvoeringsrisico’s en last but not least uitzicht op

realiseren van meer maatschappelijke en bedrijfseconomische output


Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

Vermogen-verschaffingsfunctie

Transformatie- en Projectontwikkelings

functie Beleggingsfunctie

Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie

Maat-schappelijk

dividend

Sturing door de overheid

Markt


Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing van de overheid






‘Sturing’ door de overheid Aandeelhouders uit de

kapitaalmarkt

Markt


Optie 2: vermarkting vastgoed en bedrijfsvoering, vermogen ‘terug’ naar de overheid






Uitkering maatschappelijk dividend

Markt

Middenveld


Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in plaats van consumeren

10. Het huiswerk van Atrivé:

Wat kan de case ‘Vestia’ voor de sector betekenen?

Arnoud Vlak, Lector Maatschappelijk Vastgoed - Hogeschool Rotterdam, geeft toelichting over de mogelijke gevolgen die ontstaan door de Vestia-problematiek voor:

- de sector: corporaties weer terug naar de overheid? - de corporatie: geen grootschalige clubs meer, maar passend bij de omvang van de werkomgeving? - de financiering: de solidariteit op de proef gesteld?- de maatschappij: van wie is de corporatie eigenlijk? - de bestuurder: moet maatschappelijk betrokken zijn?

Zie: http://www.atrive.nl/themas/vestia-en-derivaten/bijeenkomst-over-vestia-dossier.aspx

http://www.atrive.nl/themas/vestia-en-derivaten/bijeenkomst-over-vestia-dossier.aspx

Presentatie titel

Rotterdam, 00 januari 2007

Dank voor uw aandacht

Is er leven na Vestia? Woningcorporaties op het snijvlak van staat en

markt: uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid

ofzelfprogrammerende maatschappelijk

gedreven ondernemingen?

Seminar Vestia-dossier Atrivé

mr Arnoud L.M. VlakLector Maatschappelijk Vastgoed

21 februari 2012

Documents

12.februari.29.atrive.seminar.inzake.vestia dossier