01 DC MG ORD PE.ISCOLA MARZO 08

1. EL MODELO TERRITORIAL. LAS REDES PRIMARIAS

1.1. UNA PRIMERA APROXIMACIÓN AL MODELO TERRITORIAL

1.2. DESCRIPCIÓN DEL MODELO URBANO-TTERRITORIAL PROPUESTO:LAS REDES PRIMARIAS VIARIAS, DOTACIONALES EINFRAESTRUCTURALES.

1.2.1. LA RED VIARIA.

1.2.2. LA RED PRIMARIA DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES: ELSISTEMA AMBIENTAL. LA FUERZA DEL "VACÍO" COMOINSTRUMENTO DE ARTICULACIÓN DE SECUENCIAS Y DELUGARES.

1.2.3. LA RED PRIMARIA DE EQUIPAMIENTOS.

1.2.4. CUANTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA SUFICIENCIA DELA PROPUESTA DE LAS REDES PRIMARIAS DE ESPACIOSLIBRES Y EQUIPAMIENTOS.

1.2.5. MOVILIDAD Y ESTRUCTURA URBANA.

1.2.6. OTRAS INFRAESTRUCTURAS DE COMUNICACIÓN.

1.2.7. LA RED PRIMARIA DE INFRAESTRUCTURAS URBANASBÁSICAS.

2. LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA EN LA REVISIÓN-AADAPTACIÓN DELNUEVO PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA

2.1. CARACTERES GENERALES DE LA CLASIFICACIÓN.

2.1.1. EL SIGNIFICADO DE LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA.

2.1.2. LA DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL EN MATERIA DECLASIFICACIÓN URBANÍSTICA.

2.1.3. LA REGULACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO EN LACOMUNIDAD VALENCIANA.

2.1.4. LAS CLASES DE SUELO EN LA REVISIÓN DEL PLAN GENERALDE PEÑÍSCOLA

2.2. EL SUELO URBANO.

2.2.1. INTRODUCCIÓN. EL INTERÉS DE LA REVISIÓN POR EL SUELOURBANO.

2.2.2. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DE LA CLASE DE SUELOURBANO EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

2.2.3. EL SUELO URBANO EN LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DEPEÑÍSCOLA.

2.3 EL SUELO URBANIZABLE DEL NUEVO PLAN GENERAL.

2.3.1. EL SUELO URBANIZABLE EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA.

2.3.2. EL SUELO URBANIZABLE DE LA REVISIÓN: CRITERIOS YFINALIDADES

2.3.3. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO.

2.3.4. EL SUELO URBANIZABLE ORDENADO TRANSITORIO

2.4. EL SUELO NO URBANIZABLE.

2.4.1. LA REGULACIÓN ESTATAL DEL SUELO NO URBANIZABLE

2.4.2. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO NOURBANIZABLE ADOPTADOS POR LA LEY 10/2004, DE 9 DEDICIEMBRE, DEL SUELO NO URBANIZABLE.

2.4.3. EL SUELO NO URBANIZABLE DEL NUEVO PLAN GENERAL

2.4.4. LA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO.

2.4.5. LA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLE COMÚN.

3. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO

3.1. INTRODUCCIÓN: CONSIDERACIONES GENERALES.

3.2. EL NIVEL DE DETERMINACIONES DE LA PROPUESTA DEORDENACIÓN DEL SUELO URBANO.

3.2.1. LA DEFINICIÓN DE LAS ZONAS DE ORDENACIÓNURBANÍSTICA.

3.2.2. LAS ÁREAS DE RENOVACIÓN O MEJORA URBANA CONPLANEAMIENTO ESPECÍFICO.

3.2.3. GARANTÍA DE CONGRUENCIA CON EL PLAN GENERAL PARAPOSIBLES PLANES DE REFORMA INTERIOR NO PREVISTOS NIIDENTIFICADOS PREVIAMENTE.

4. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

4.1. EL SUELO URNANIZABLE EN EL PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA.CONSIDERACIONES DE CARÁCTER GENERAL.

4.1.1. DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.

4.1.2. DIVISIÓN DE LOS SECTORES DEL SUELO URBANIZABLE.

4.1.3. RELACIÓN DE LOS SECTORES DELIMITADOS EN EL SUELOURBANIZABLE.

ÍNDICE

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m e m o r i a g e n e r a l

D O C U M E N T O C O M P L E T ON UE VO P LAN GENE RAL DE ORDENAC IÓN U RBAN ÍST ICA • PEÑÍSCOLA

m e m o r i a d e o r d e n a c i ó n

Í N D I C E

4.1.4. DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL EN EL SUELOURBANIZABLE.

4.2. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANOPROPUESTO.

4.2.1. ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO RESIDENCIAL.

4.2.2. ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO TURÍSTICO.

4.2.3. ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO DE ACTIVIDADESECONÓMICAS.

5. LA ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE EN EL PLAN GENERAL.OTRAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES

5.1. LA ORDENACIÓN EL SUELO NO URBANIZABLE

5.1.1. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA ORDENACIÓN DELSUELO NO URBANIZABLE

5.2.2. LAS CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE.

5.1.3. LAS ZONAS DE ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLEPROTEGIDO

5.1.4. LAS ZONAS DE ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLECOMÚN

5.1.5. EL USO DE VIVIENDA EN EL SUELO NO URBANIZABLE.

5.1.6. EL ESTATUTO DE DERECHOS Y DEBERES DEL SUELO NOURBANIZABLE

5.1.7. DETERMINACIONES DEL PLAN PARA EVITAR PARCELACIONESILEGALES EN SUELO NO URBANIZABLE

5.2. MEDIDAS DE PROTECCIÓN DEL MEDIO URBANO Y NATURAL EN ELPLAN GENERAL

5.2.1. LAS NORMAS DE PROTECCIÓN. CRITERIOS GENERALES

5.2.2. LA PROTECCIÓN DE LOS RECURSOS HIDROLÓGICOS

5.2.3. MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE LA VEGETACIÓN.

5.2.4. LA PROTECCIÓN DEL PAISAJE

5.2.5. NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOS BIENES DEMANIALES

6. INSTRUMENTACIÓN DE LA ORDENACIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLANGENERAL DE PEÑÍSCOLA

6.1. CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVAGESTIÓN URBANÍSTICA

6.2. EL CARÁCTER DE LA INSTRUMENTACIÓN TÉCNICA DEL PLAN

6.3. IDENTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE LAS DETERMINACIONES DELPLAN

6.3.1. DETERMINACIONES PERTENECIENTES A LA ORDENACIÓNESTRUCTURAL DEL TÉRMINO.

6.3.2. DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓNPORMENORIZADA.

6.4. VIGENCIA Y ALTERACIONES DEL PLAN GENERAL.

6.4.1. VIGENCIA DEL PLAN GENERAL

6.4.2. REVISIÓN

6.4.3. MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL.

6.5. LA ACTIVIDAD DE PLANIFICACIÓN Y LOS INSTRUMENTOS DECOMPLEMENTO Y DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

6.5.1. LOS INSTRUMENTOS DE DESARROLLO

6.5.2. LOS PLANES PARCIALES

6.5.3. PLANES DE REFORMA INTERIOR.

6.5.4. PLANES ESPECIALES:

6.5.5. ESTUDIO DE DETALLE

6.5.6. LAS ORDENANZAS

6.5.7. CATÁLOGOS COMPLEMENTARIOS DEL PLANEAMIENTO

6.6. LOS ÁMBITOS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (API)

6.7. INSTRUMENTOS PARA ASEGURAR LA SOLIDARIDADINTERTERRITORIAL DE LOS BENEFICIOS Y CARGAS. ELESTABLECIMIENTO DE ÁREAS DE REPARTO Y DETERMINACIÓN DELAPROVECHAMIENTO TIPO.

6.7.1. JUSTIFICACIÓN Y ALCANCE

6.7.2. CARACTERES GENERALES DE LA REGULACIÓN VIGENTE

6.7.3. EL ESTABLECIMIENTO DE ÁREAS DE REPARTO EN SUELOURBANO

ÍNDICE

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Í N D I C E

6.7.4. DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO EN EL SUELOURBANIZABLE.

6.7.5. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO TIPO

6.7.6. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE APROVECHAMIENTOSURBANÍSTICOS

6.8. LA EJECUCIÓN DEL PLAN DE PEÑÍSCOLA.

6.8.1. CONSIDERACIONES GENERALES

6.8.2. OBLIGACIÓN DE URBANIZAR EN LAS ACTUACIONESINTEGRADAS.

6.8.3. CRITERIOS DE GESTIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE TERRENOSDEL PARQUE PÚBLICO NATURAL MARJAL VINCULADOS ALDESARROLLO DE LOS SECTORES DEL ÁREA DE REPARTO 2.

7. LA PREVISIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA POR EL PLAN GENERAL. ESTUDIODE NECESIDADES DE VIVIENDAS

8. EVALUACIÓN DE LOS RECURSOS NECESARIOS PARA LA EJECUCIÓN DELNUEVO PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA

8.1. CRITERIOS PARA LA EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL

8.2. ALCANCE Y CONTENIDO

8.3. LA DETERMINACIÓN DE LOS COSTES DE EJECUCIÓN DE LAS REDESY SU EQUIDISTRIBUCIÓN.

8.4. LAS INVERSIONES DEL NUEVO PLAN

8.5. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

ÍNDICE

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Í N D I C E

NUEVO P LAN GEN ERAL DE ORDE NAC IÓN UR BAN ÍST ICA • PEÑÍSCOLA

1

11..11.. UUNNAA PPRRIIMMEERRAA AAPPRROOXXIIMMAACCIIÓÓNN AALL MMOODDEELLOO TTEERRRRIITTOORRIIAALL

11..22.. DDEESSCCRRIIPPCCIIÓÓNN DDEELL MMOODDEELLOO UURRBBAANNOO-TTEERRRRIITTOORRIIAALLPPRROOPPUUEESSTTOO:: LLAASS RREEDDEESS PPRRIIMMAARRIIAASS VVIIAARRIIAASS,, DDOOTTAACCIIOONNAALLEESSEE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAALLEESS..

1.2.1 LA RED VIARIA.

1.2.2. LA RED PRIMARIA DE ESPACIOS LIBRES Y ZONASVERDES: EL SISTEMA AMBIENTAL. LA FUERZA DEL"VACÍO" COMO INSTRUMENTO DE ARTICULACIÓNDE SECUENCIAS Y DE LUGARES.


1.2.4. CUANTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LASUFICIENCIA DE LA PROPUESTA DE LAS REDESPRIMARIAS DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS.



1.2.7. LA RED PRIMARIA DE INFRAESTRUCTURAS URBANASBÁSICAS.

1. EL MODELO TERRITORIAL. LAS REDES PRIMARIAS


DOCUMENTO COMPLETO

mm ee mm oo rr ii aa dd ee oo rr dd ee nn aa cc ii óó nn

Se debe pensar, analizada la situación de partida, en modificarel modelo territorial propuesto por el Plan vigente, transformandodeterminadas localizaciones espaciales de asentamientos y actividades.Es, por consiguiente, preciso ajustar el modelo de ciudad a una nuevarealidad caracterizada por un cambio en el territorio como soporte ycomo paisaje, producto precisamente de la inejecución de loselementos y proyectos previstos en el vigente Plan y del amparo que haexistido a los procesos no reglados de producción de ciudad que haoriginado un cambio sustancial en los modos de usar la ciudad y enlas estrategias de los operadores y actores del desarrollo urbano.

Este ajuste del modelo se obtendrá de los trabajos técnicos, deldebate y del diálogo, de la concertación con otras Administraciones,de las aportaciones y de la participación ciudadana, pero ya se puedenavanzar algunas características generales que deben configurarnuestro modelo territorial:

El modelo territorial que proponga el Plan se compondrá de unaserie de elementos determinantes:

• Un conjunto de sistemas estructurantes (red viaria, serviciosurbanos básicos, sistema de espacios libres y dotaciones de nivelmunicipal y comarcal).

• La definición y asignación de los usos globales.

• La delimitación de zonas sometidas a restricciones de uso pordiversos valores ecológicos, ambientales y/o paisajísticos(Parque Natural de la sierra de Irta y su zona de influencia, asícomo el humedal del Prat)

• La indicación de zonas sometidas a vinculación de uso porrazones esencialmente de accesibilidad y de disponibilidad desuelos y de zonas de mejora y regeneración ambiental ypaisajística.

Básicamente, el modelo territorial definido optará por una seriede objetivos que constituirán en su conjunto el argumento principal delPlan y cuyas determinaciones procurarán el cumplimiento del mismo.Estos objetivos, que quedarán explícita o implícitamente reflejados enel modelo territorial, pueden formularse como sigue:

AA.. LLAA CCOONNSSTTRRUUCCCCIIÓÓNN DDEELL TTEERRRRIITTOORRIIOO CCOOMMAARRCCAALL

Hoy más que nunca, las políticas urbanas en Peñíscola nopueden circunscribirse al ámbito estricto de la ciudad. Y ello nosolamente porque la realidad de lo urbano no coincida con laorganización político-administrativa de la ciudad, sino porque lasciudades están hoy indisolublemente vinculadas al territoriocircundante, del que dependen y al que dan sentido.

La Ciudad actual no puede ser interpretada bajo la perspectivade una ciudad recinto. La urbanización no se compadece hoy de loslímites administrativos, y su lógica se asocia de manera esencial conuna racionalidad de las actividades y flujos que asume el territoriocomarcal como una unidad funcional. Más aún, el futuro de Peñíscola,sus roles en el litoral mediterráneo valenciano y en la comarcafuncional septentrional de la Comunidad, entre el río Senia y la sierrade Orpesa, han de estar asociados a la formalización de presupuestosde ordenación de ámbito supramunicipal anclados en laspotencialidades que, en relación a este marco territorial, se presentende forma específica respecto a otros escenarios.

Ello supone reflexionar sobre dos cuestiones básicas:

• Establecer una adecuada relación natural y ambiental con elsoporte territorial en su condición de medio físico.

• Definir y realizar la nueva estructura territorial que el conjunto dela comarca necesita para llegar a ser un área cohesionada.

BB.. LLAA MMEEJJOORRAA DDEE LLAASS CCOONNDDIICCIIOONNEESS PPRROODDUUCCTTIIVVAASS

Desde el modelo territorial debe apoyarse los recursosproductivos territoriales. En este sentido, un instrumento como éste deordenación del territorio, puede contribuir con la optimización de losemplazamientos que acogerán en el futuro actividades quepresumiblemente se habrán de implantar en el ámbito a tenor de lasdinámicas socioeconómicas existentes y su proyección hacia el futuro.En definitiva, se trata de garantizar la capacidad de nuestra Ciudadpara cumplir con los requerimientos exigidos en el marcosocioeconómico actual para desempeñar sus funciones económicas,territoriales y ambientales, y por tanto, tenga una posición favorablerespecto a otras de similar rango.

EL MODELO TERRITORIAL. LAS REDES PRIMARIAS

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D O C U M E N T O C O M P L E T ONUEVO P LAN GENE RAL DE ORDENAC IÓN U RBAN ÍST ICA • PEÑÍSCOLA


1.1. UNA PRIMERA APROXIMACIÓN AL MODELO TERRITORIAL

La consecución de este objetivo se apoya, fundamentalmente, enla intervención sobre infraestructuras y servicios que potencien eldesarrollo local, tales como:

• El establecimiento de una política explícita de localización ygestión de suelos productivos, evitando dejar este tipo dedecisiones al mercado, y llevando a cabo la reserva de suelosestratégicos. Como veremos en los apartados siguientes, lacualificación y diversificación de la oferta turística y la propuestade materialización de un parque empresarial escenifican yejemplifican este postulado de ordenación.

• Actuaciones estratégicas que valoricen la potencialidad delhecho urbano, especialmente en lo que se refiere a lasoportunidades derivadas de su localización-posición,valorización de sus recursos patrimoniales (naturales,construidos, culturales) y de la selección de sectores y estrategiasviables en el contexto del espacio económico de referencia. Eneste sentido, como veremos más adelante, la reactivación deámbitos urbanos como el Conjunto Histórico y el Puerto dePeñíscola o la cohesión y articulación de los ámbitos territorialesde Playa norte y Playa Sur se constituyen en intervencionesprioritarias.

• Existencia de dotaciones infraestructurales que garanticen lacantidad y calidad de los recursos hídricos, su depuración ymáxima reutilización.

• Diversificación de los modos de transporte, e introducción decriterios de intermodalidad en las infraestructuras y servicios detransporte y telecomunicaciones. Compleción de las estructurasviarias urbanas e interurbanas dando cabida a plataformasmodales más directamente relacionados con el disfrute de losescenarios paisajísticos y naturales que singularizan el territoriode Peñíscola (peatonales, carriles bici, etc). Propuestas como elIntercambiador primario de transporte (Estación de Autobuses yaparcamiento disuasorio) localizado en la nueva área decentralidad transversal prevista en Playa Norte, y laconfiguración de un red arterial primaria versátil y polivalente,que garantice una canalización coherente de los flujos inter eintraurbanos, serán actuaciones determinantes para la definicióndel nuevo modelo urbano-territorial.

• Independencia funcional de los distintos viarios y consecución deun viario estrictamente urbano, mejorando la imbricación deéstos con las redes superiores.

• Mejora de la accesibilidad a la zona sur del municipio.

• Preservar la identidad morfofuncional de Peñíscolainstrumentando las acciones precisas para evitar procesos deconurbación con el vecino término de Benicarló.

• Potenciación de los medios de transporte colectivosfundamentalmente interurbanos.

• Ahorro y racionalización del consumo de recursos naturales,estableciendo los mecanismos de compensación territorialadecuados que ayuden a valorar la disponibilidad de losrecursos.

CC.. LLAA MMEEJJOORRAA DDEE LLAA HHAABBIITTAABBIILLIIDDAADD DDEELL TTÉÉRRMMIINNOO MMUUNNIICCIIPPAALL

La habitabilidad de una ciudad se mide por la oportunidad queofrece a sus habitantes para desarrollar sus actividades de trabajo,relación y ocio dentro de un medio ambiente adecuado y no agresivo,que no deteriore su calidad de vida. El Plan propondrá mejorar lahabitabilidad en sentido funcional, social y medio ambiental,intentando:

• Un nivel mínimo dotacional, en función de estándares admitidoscomúnmente.

• Consideración y configuración de la red de espacios libres comoelemento básico -junto a la red viaria y al equipamiento- de laestructura de la Ciudad.

• Configuración de un sistema de dotaciones, intersectorial, con laconsideración del ámbito supramunicipal y conectado con elsistema de transportes y comunicaciones.

• Promover nuevos equipamientos sociales acordes con la actualestructura demográfica, posibilitando la inversión privada en sucreación.

• La mejora de los niveles de urbanización que suponga unareflexión crítica y eficaz sobre el espacio urbano y las demandasfuncionales de los ciudadanos.

• La mejora del medio ambiente urbano, que debe tener comoprincipio de actuación que el mantenimiento de las condicionesde vida urbana y de las plusvalías obtenidas por sus actividades


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no sea a costa de la minusvaloración del resto del territorio, desus recursos y de sus habitantes.

• Establecimiento de los mecanismos que garanticen el incrementode los servicios de forma paralela a la densidad de laedificación.

• Promover la adecuada integración paisajística de los usos yactuaciones con mayor incidencia en la configuración de laimagen de la localidad, estableciendo directrices que permitanuna adecuada implantación de las futuras edificaciones yremodelaciones en el entramado urbano, desarrollando criteriospaisajísticos para el diseño de los espacios libres y para laintegración de infraestructuras y equipamientos con altaincidencia paisajística.

• Criterios para la preservación y mejora del paisaje urbano, através, fundamentalmente, del control de la planificaciónurbanística, ordenación y gestión, y de la garantía de laintegración de las nuevas actuaciones en la estructura urbana.

• Potenciación de la diversidad interna de la Ciudad a través de undiseño urbano que busque la variedad y multifuncionalidadzonal en la misma, la concentración suficiente para hacer viableslas distintas actividades, y que procure y proteja la personalidado identidad local.

• Racionalización del consumo de los recursos y disminución de laproducción de residuos.

DD.. LLAA MMEEJJOORRAA DDEE LLAASS CCOONNDDIICCIIOONNEESS AAMMBBIIEENNTTAALLEESS

El Plan afrontará este cometido integrando aquellas medidas quepretenden favorecer el desarrollo local de nuestra ciudad a partir de laexplotación sostenible de sus recursos diferenciales. Desde estaperspectiva se consideran:

• El respeto a la identidad territorial y a la productividad y recursosdel entorno natural inmediato, como partes integrantes delproyecto de ciudad.

• La valoración y dimensionamiento del crecimiento urbano, y dela implantación de infraestructuras, en coherencia con lasnecesidades reales, evitando el consumo indiscriminado delespacio y la aparición de tensiones innecesarias.

• La definición de medidas para la defensa de la herenciaarquitectónica y cultural, frente a la homogeneidad y banalidadde las formas genéricas.

• Protección y revaloración de zonas y espacios naturales y de loselementos o hitos de referencia del hecho urbano.

• Interviniendo sobre el espacio rural con el fin de aproximarlo alos ciudadanos, revalorizándolo y regenerándolo donde seestime preciso y, en casos de fragilidad ecológica, protegiéndolocon los instrumentos de que se dispone. En este último ámbito,el espacio rural, las medidas encaminadas a proteger el paisajey a hacerlo más reconocible y observable devienen también enuna mejora de las condiciones de habitabilidad por sus efectossensoriales.

EE.. UUNN MMOODDEELLOO SSOOSSTTEENNIIBBLLEE DDEE UUTTIILLIIZZAACCIIÓÓNN DDEELL LLIITTOORRAALL YYDDEE LLAASS ZZOONNAASS TTUURRÍÍSSTTIICCAASS

Un caso singular, como recurso endógeno de Peñíscola, loconstituye el litoral, tanto en relación con su potencialidad como almodelo de utilización de las zonas turísticas de la localidad. A ellastiene que dedicar una atención especial el Plan dada la significaciónde este espacio, pudiéndose resumir los criterios de intervención en lossiguientes aspectos:

• La reordenación del espacio construido con el objetivo de lograruna mejora de la calidad de los espacios edificados y, deurbanización.

• La indicación de dotaciones e infraestructuras necesarias, a partirde un análisis sectorial y territorial de las oportunidades,competitividad, especializaciones y de las tendencias globalesdel sector.

• La dimensión de usos y actividades en términos de sostenibilidad,especialmente en relación con el la conservación de los recursosnaturales.

• La implementación de una oferta complementaria de calidad ybexcelencia turística que ejerza de "efecto mapa" y sitúe aPeñíscola en una posición preferente entre los destinos turísticosdel arco meditarreáneo.


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• Activar recursos endógenos de carácter natural, con la finalidadde abrir campos de demanda turística hasta ahorainsuficientemente activados (Turismo natural y ecoturismo).

FF.. UUNN CCRREECCIIMMIIEENNTTOO RRAACCIIOONNAALL DDEE LLAA CCIIUUDDAADD

Las estrategias fundamentales se centran en:

• Una ordenación y previsión de usos globales del suelo fijada concriterios de racionalidad urbanística y ecológica. En este sentido,es preciso definir modelos conscientes de integración y relaciónde las zonas de expansión urbana con la Ciudad actual.

• La ordenación y definición de un sistema de relaciones eficazfuncionalmente y sostenible ecológicamente.

• La preservación e integración de las actividades de los espaciosrurales relevantes desde el punto de vista territorial, ambiental,productivo y cultural.

• La preservación de las identidades urbanas, evitando el procesode destrucción de las formas y culturas urbanas, y mejorando losniveles de accesibilidad a las áreas urbanas de valor histórico.

• La utilización prioritaria del patrimonio edificado, en coherenciacon lo planteado respecto a evitar la segregación espacial y ladegradación zonal en la Ciudad.

• El incremento de la intervención en los modos de expansión dela Ciudad, para minimizar la especulación, evitardisfuncionalidades, tensiones y pérdida en control de laordenación urbana por los poderes públicos.

• Establecimiento de programas de intervención globales,incluyendo reformas interiores, reurbanización, rehabilitación delpatrimonio, condiciones para la nueva edificación, etc.

Sobre estas ideas-fuerzas el Plan General adecua las medidasde intervención en función de la situación concreta de cada una de lasunidades territoriales que componen el municipio. Por ello lassoluciones que se propongan de cara a lograr los objetivos que sepersiguen, se plantearán como consecuencia del proceso de análisisrealizado sobre la realidad de Peñíscola, referido a cada una de susaspectos (morfología, usos e intensidades, etc.), así como a los análisishistóricos, económicos, demográficos, etc., que serán realizados coneste propósito.

Las propuestas contenidas en el Plan General tratarán de hacercorresponder a los objetivos definidos sectorialmente, lasintervenciones relativas a infraestructuras, equipamiento, vivienda, etc,y los procesos de reestructuración (global y de cada zona), calificacióny ordenación perseguidos por el Plan.


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La propuesta de todo instrumento de Planeamiento Generaldebe, indefectiblemente, detenerse a reflexionar pausada ycomprometidamente en la definición rigurosa de estos elementos conla intención básica de construir un modelo de espacio colectivo,entendiendo por tal, según la definición que aporta Mauricio Cerasi, elsistema unitario de espacios y edificios englobados en el territoriourbanizado que tienen una incidencia sobre la vida colectiva, quedefinen un uso común para amplios extractos de la población y queconstituyen la sede y los lugares de su experiencia colectiva. El espaciocolectivo no existe como hecho físico unitario y reconocible. Se tratamás bien de una atribución y no tanto de una relación de elementosfísicos fácilmente clasificables. En el espacio colectivo se materializa larelación del ciudadano con la ciudad. Es decir, los niveles de vidacolectiva pueden medirse en relación con estos espacios.......Para hacerefectiva y eficazmente disfrutados estos espacios no pueden estardistribuidos casualmente. Se deberá buscar una cierta sistematizaciónen relación con las otras funciones y tipologías urbanas. Nosencontramos pues ante un problema de continuidad y de cantidad deespacio público abierto.

El espacio colectivo es un antónimo de fragmento. No puedeconcebirse fragmentado, ha de poseer continuidad como atributoinexcusable para cohesionar la ciudad, y para asumir las funciones quese le demanda y que según palabras de Oriol Bohigas se concretan endos operaciones simultáneas: accesibilidad e información.

Así, en su artículo "La ciudad como espacio proyectado",manifiesta que, para potenciar al máximo este escenario en lasciudades que todavía quieren sernos útiles son necesarias doscondiciones fundamentales. La primera es la arbitraria coincidencia defunciones, es decir, la no zonificación funcional......En un barrioexclusivamente residencial, en un centro direccional especializado, enuna zona industrial el ciudadano no encuentra un catálogo suficiente deinformación......La segunda condición es la permanencia de unosespacios públicos fácilmente legibles e identificables por su forma y porsu identidad claramente representativa que conduzcan al ciudadano, leofrezcan itinerarios comprensibles hacia las diversas alternativas deinformación y accesibilidad.

En una primera aproximación a cualquier hecho urbano sepuede identificar la existencia de una serie de elementos soporte queconfiguran la forma general de la ciudad. Estos elementos estructuranla caracterización del sistema de espacios públicos de la misma yconstituyen las piezas esenciales de su sistema dotacional, asumiendo,al tiempo una funcionalidad básica como "ligantes urbanos" de lasdiferentes áreas urbano-territoriales que conforman el modelopropuesto.

Estos elementos configuradores de la forma general de la ciudadson los que se corresponden con aquellos que estructuran el hechourbano, los que conforman las claves de la ordenación urbana, losque, en definitiva, construyen el espacio público y colectivo de laciudad.

Podemos identificar tres categorías en estos materiales deconstrucción urbana:

• RReedd VViiaarriiaa yy ddee ccoommuunniiccaacciioonneess: aquellos elementos de la redviaria que, por un lado, optimizan la movilidad urbana yaseguran la accesibilidad de los espacios representativos y áreascentrales como factor corrector de desequilibrios ydesigualdades y, por otro, conforman los códigos genéticos delas trazas de la ciudad, los que soportan y definen laespecificidad morfológica de la ciudad como sistema unitariointroduciendo una dimensión histórica en la lectura del hechourbano al representar el valor básico de permanencia. La historiade cualquier hecho urbano se reconoce en su trazado y,fundamentalmente en los elementos primarios del mismo.

• SSiisstteemmaa EEssppaacciiooss LLiibbrreess, entendiendo por tales los grandesparques y espacios que coadyuvan al esparcimiento y relaciónde la población, estructurando, al tiempo, junto con la red viariabásica, la configuración del sistema de espacios públicos de laciudad. Su definición no debe resultar de la aplicación exclusivade criterios cuantitativos, sino, especialmente, de criterioscualitativos, donde conceptos como escala, funcionalidad,localización y posición en la escena urbana adquieren un interésprimordial. Estas piezas se conciben desde la multifuncionalidad,versatilidad e hibridación que deben caracterizar los ParquesUrbanos de esta escala. Como afirma Yorgos Simeoforidis, elparque del siglo XXI se concibe como una entidad cultural quetrunca la tradición de los desiertos verdes de las últimasépocas…. El parque ha de ser concebido como un espaciopúblico donde se consumen otras cosas además de naturaleza.Se trata, pues, de reinterpretar la estructura tipológica delparque; reinterpretación que no ha de operar tanto en elaspecto formal como en el terreno del significado, apostandopor construir espacios de funcionalidad compleja y mutableposibilitando la introducción de un nivel racional de actividadesdotacionales complementarias. La estrategia locacional delsistema de espacios libres se fundamenta en la necesidad deconformar una red multiescalar que facilite la continuidad de losparques urbanos con las áreas naturales relevantes adyacentes(Parque Natural de la Sierra de Irta), coadyuve a fortalecer laaccesibilidad peatonal de los espacios y actividades más


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1.2. DESCRIPCIÓN DEL MODELO URBANO-TERRITORIAL PROPUESTO: LAS REDES PRIMARIAS VIARIAS, DOTACIONALES EINFRAESTRUCTURALES.


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EL MODELO DE ORDENACIÓN. REDES PRIMARIAS, USOS GLOBALES Y BIENES DE DOMINIO SUPRAMUNICIPAL

significativas en el interior de la ciudad- como argumentoimprescindible de colectivización- aporte síntomas delegibilidad formal al espacio público -como condicióninsoslayable para su apropiación y afinidad identitaria por partede la población residente-, y fomente la variedad en eldesarrollo de las relaciones de esparcimiento y la cadenciaazarosa en el contacto de los ciudadanos que enriquece laimprevisibilidad y la capacidad de sorpresa consustanciales aluso y disfrute de los espacios urbanos bien proyectados. Paraello resulta decisivo entablar relaciones de intervisibilidad ycontigüidad física con las arterias viarias principales y manteneruna actitud dialogante con la ubicación de los equipamientos ydotaciones a los que se confía la singularización semántica yfigurativa de la escena urbana proyectada, así como promoveruna distribución homogénea y equilibrada, evitando laresidualidad e indefinición.

• SSiisstteemmaa EEqquuiippaammiieennttooss, constituido por los elementosdotacionales llamados a aportar las necesarias dosis de calidadde vida, diversificando las actividades urbanas e incorporandolos servicios básicos que deben quedar cubiertos en relación conla escala de la ciudad (deportivos, culturales, asistenciales,sanitarios, administrativos públicos, docentes, religiosos, etc).Pero, además, los Equipamientos, o al menos determinadascategorías de Equipamientos, deben asumir una funciónrepresentativa en la configuración del sistema de espaciospúblicos urbanos. De ahí la importancia que representa suconcepción empática con los sistemas urbanos anteriores. Elcarácter integral que debe presidir la toma de decisiones sobrela construcción de un espacio público adecuadamenteconfigurado, estructurado y articulado, deviene en concretar unalocalización selectiva de las piezas dotacionales mássignificativas, en simbiosis con el trazado de las grandes arteriasde comunicación y con la posición de las áreas de espacioslibres. Los equipamientos no solamente asumen unaresponsabilidad incuestionable en la corrección de desequilibriossocio-funcionales al aportar al escenario de la ciudadactividades "reproductivas" que permiten un desarrollo completode la vida urbana. También asumen un rol enormementerelevante en la figuración y construcción semántica del proyectode ciudad, al incorporar capacidad de significado introduciendoen el paisaje urbano signos de referencia que ayudan aestablecer vínculos territoriales de afinidad en el usuario de estosespacios.

1.2.1 LA RED VIARIA.

La característica más distintiva del sistema infraestructural es supotencial estructurador del territorio. La distribución de viviendas,industrias o comercios, la protección de bosques o zonas agrícolas, laubicación de equipamientos y servicios, exigen una serie deconexiones-separaciones, garantizables esencialmente por las redes yla adecuada canalización de los intercambios que éstas articulan. Esdecir, una doble función: estructuradora de espacios y canalizadora deflujos. Es una manifestación de globalidad que demanda esquemascompletos y anticipadores del sistema viario, más allá de las coyunturaseconómicas. (Albert Serratosa).

El rol de las infraestructuras viarias en la construcción de laciudad "razonablemente compacta" que pretendemos para Peñíscolaresulta crucial, ya que, como expresa Jordi Borja si bien estasinfraestructuras son los elementos clave de organización del territorio,una concepción precaria y sectorial de las mismas , que obvie supotencial catalizador de dinámicas urbanas, puede dar lugar a unterritorio de la confusión creando un paisaje en el que las señalescomunican más que los edificios, un campo lacónico de escasosentido, un no lugar, espacio del anonimato.

El intento de conseguir la convergencia entre la estructuraterritorial y la ciudad funcional se basa en la compleción y mejora delos elementos estructurantes. En general, la organización espacial tienecomo principales condicionantes físicas el relieve y la red de drenaje,en tanto que las artificiales son, en el ámbito urbano, esencialmente elespacio público (calles, plazas, parques...) y algunos usos singulares,mientras que dentro del ámbito rural inciden las grandesinfraestructuras y el parcelario agrario.

Las redes de comunicaciones se convierten, por su efectovertebrador, en un factor claro de ordenación del espacio. En la nuevasituación, donde la potenciación de la estrategia turística se convierteen objetivo prioritario en el relanzamiento socioeconómico de lapoblación, se requiere resideñar el sistema tanto en sus aspectosfuncionales como morfológicos, coadyuvando a la mejor adecuaciónde las estructuras territoriales y funcionales. Con este propósito seplantean dos objetivos de ordenación: el primero se centra en lacompleción de la red viaria en el nivel jerárquico superior, a cuyo finse deben proponer su redimensionamiento y la mejora y proposiciónde nuevos enlaces viarios; el segundo gira en torno a la red viaria decarácter local, es decir, los capilares viarios que relacionan núcleosentre sí, proponiéndose en este caso no sólo su compleción sinotambién la mejora en trazado, piso, señalización y entorno.


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El Nuevo Plan General debe propiciar que al modelo territorialdiseñado se le asocie, en el tiempo adecuado y en el modo deseado,el modelo de movilidad más conveniente para el desarrollo territorialelegido, haciendo posibles y alcanzables los criterios de elección deasentamientos de población, industria y servicios, así como el tipo deintercambios, flujos y encuentros que hagan viables los modos de vidapropuestos.

Así, mientras todas las administraciones con competencias ypresupuestos insisten en la primacía del transporte colectivo, se acelerael desequilibrio del modelo espacial con el de movilidad al desatender,prácticamente, los modos de aquél de gran rendimiento, cargando elcrecimiento de la demanda sobre infraestructuras viales ya recargadasy previstas anteriormente.

Teniendo en cuenta que el Ayuntamiento sólo puede moverseeficazmente al corto plazo en esta materia, y que una reducción de lamovilidad sólo repercutiría (ante la ausencia de alternativas efectivas)en una penalización al ciudadano (en tiempo de desplazamiento y encoste) y, como consecuencia, a la economía local, se es consciente deque el mantenimiento de la realidad actual no sólo agravaría lasituación medioambiental, sino que lastraría el sistema económico deltérmino y deterioraría la capacidad de Peñíscola como ciudadhabitable.

El Nuevo Plan General ambiciona que Peñíscola se convierta enuna ciudad de excelencia, funcionalmente integrada en el sistema deciudades comarcal, provincial y regional, abierta, atractiva y solidaria,por lo que la solución a los problemas derivados de la congestión deltráfico cobran especial relevancia. En este sentido es necesario eldiseño de una estructura de movilidad equilibrada, multimodal, quepermita reequilibrar la disputa del espacio y la conveniencia depeatones y residentes con vehículos, donde se potencie de formapreferente el sistema de transporte colectivo.

El modelo más adecuado es aquel que optimice elfuncionamiento de los distintos modos de transporte. Por ello seimpone la necesidad de actuar de forma prioritaria en la mejora de lospuntos de intercambio para que su diseño facilite los viajesmultimodales. En este contexto es imprescindible la coordinación entrelas diferentes administraciones, central, autonómica y local, pararesolver los problemas presentes en materia de transporte.

AA.. CCOOMMPPLLEETTAARR LLAA RREEDD VVIIAARRIIAA DDEE CCAARRÁÁCCTTEERR NNAACCIIOONNAALL-RREEGGIIOONNAALL YY MMEEJJOORRAARR LLAA AARRTTIICCUULLAACCIIÓÓNN..

Las áreas altamente desarrolladas se sustentan sobre redes decomunicaciones densas y bien jerarquizadas, por donde circula unintenso intercambio de informaciones, personas y mercancías,conllevando, normalmente, una fuerte integración territorial; así, laconsecución de un sistema de comunicaciones óptimo constituye unobjetivo de primer orden en toda acción pública de planificaciónterritorial en época contemporánea. Ahora bien, en nuestro caso, apesar de su posición estratégica para el desarrollo armónico ysostenible de un turismo de alta calidad, dada la óptima accesibilidadque aporta el corredor infraestructural del Mediterráneo (Autovía A-7 yCN-340) todavía la política de infraestructuras viarias no harespondido adecuadamente a esa situación, lo que ha provocado unlamentable déficit en las conexiones de los sistemas viarios dearticulación urbana de Peñíscola con estos canales.

Pues bien, teniendo en cuenta estas carencias, el Nuevo Planincorpora el proyecto de variante de la carretera nacional CN-340(PRVA-3) con la finalidad de completar los sistemas viarios decarácter nacional y regional. Se trata de una actuación imprescindiblepara la definitiva racionalización y adecuada jerarquización de lostráficos a su paso por el término municipal de Peñíscola, toda vez quelas márgenes de la actual carretera nacional han sido colonizadas poredificaciones, sobre todo en su tramo septentrional, y que estánocasionando disfuncionalidades sobre este canal de comunicaciónmotivado por la confluencia de tráficos urbanos e interurbanos

Puede afirmarse que sin una adecuada red viaria que respondaa las demandas de los ciudadanos y a las características territorialesdel ámbito, no será posible ni la mejora en la prestación de losservicios, ni un desarrollo económico equilibrado.

Para ello se proponen tres actuaciones claves. En primer lugar lareconfiguración del enlace de la CN-340 con la CS-500, que resuelve,por una parte, el acceso meridional al núcleo de población y por otra,la accesibilidad a los sectores turísticos localizados al oeste delcorredor del mediterráneo. Esta operación ha de complementarse, deun lado, con una nueva arteria que optimice la comunicación, desdela CS-500, con el ámbito de Playa Sur, lo que incrementasustancialmente su repercusión en el nuevo sistema de movilidaddiseñado para Peñíscola y, de otro, con un nuevo anillo de distribuciónque atraviesa, por el oeste, la Rambla de Alcalá y el corredorferroviario. En segundo lugar se propone un nuevo enlace en elentronque entre la CN-340 y el nuevo acceso septentrional que se


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plantea sobre el actual Camí de la Volta, descargando de tensión a lavía que formaliza la transición entre los términos municipales dePeñíscola y Benicarló y a los espacios adyacentes, con la finalidadbásica de evitar a toda costa los indeseables procesos de conurbaciónque, a la postre, desencadenan fenómenos de anomia territorial,pérdida de identidad de las realidades socio-funcionales de losdiferentes núcleos y problemas de gobernabilidad del territorio. Y porúltimo, se plantea un nuevo enlace entre el anillo distribuidor queresuelve los accesos a los sectores turísticos de Peñíscola Hills, AltoFardatxo y la CN-340 localizado al sur del acceso meridional al núcleode Peñíscola.

BB.. MMEEJJOORRAARR YY CCOOMMPPLLEETTAARR EELL SSIISSTTEEMMAA VVIIAARRIIOO DDEEAARRTTIICCUULLAACCIIÓÓNN UURRBBAANNAA..

La función del sistema viario en la ciudad es múltiple, pero nadieduda que se constituye en el armazón de la misma, el componenteque configura en mayor medida la forma general de la ciudad, ytambién, en parte, su uso y funcionamiento. Conforma el códigogenético de las trazas de la ciudad, los que definen la especificidadmorfológica de la ciudad como sistema unitario, introduciendo unadimensión histórica en la lectura del hecho urbano al representar elvalor básico de permanencia. La historia de cualquier hecho urbano sereconoce en su trazado y, fundamentalmente en los elementosprimarios del mismo.

En el Plan General es necesario concebir el sistema viario desdeuna doble consideración

• Como sistema circulatorio, es decir, adecuado en su definicióngeométrica general a las previsiones de desplazamiento y a lafutura distribución espacial de los flujos circulatorios y, enespecial del tráfico motorizado de carácter privado.

• Como definición morfológica, huyendo de adoptar criteriosapriorísticos y genéricos al margen de las condicionesespecíficas del entorno en el que la vía transcurre y que a la vezorden, buscando en cada tramo la solución más conveniente enfunción de los condicionantes de la trama.

Es necesario aclarar que toda referencia genérica al SistemaViario, debe incorporar no sólo el espacio destinado a la circulaciónde personas y vehículos y al estacionamiento de éstos últimos, asícomo a sus elementos funcionales, sino también, las áreas estanciales,cuya función principal es la permanencia temporal de los peatonesfacilitando la relación e intercambio social, y las plataformas

reservadas para algún modo o tipo específico de transporte, talescomo sistemas de transporte colectivo de capacidad intermedia,carriles bus o carriles bici.

Con este posicionamiento conceptual múltiple y complejo sepretende otorgar al sistema viario un rol protagonista en laconstrucción de lo urbano al considerarlo un espacio multifuncional yversátil, cuya gestión adecuada adopta el cariz de piedra angular parala refuncionalización, reequilibrio y reeconomización de la ciudad y suterritorio de influencia. El reto que surge es encontrar el equilibrioadecuado en cada caso entre los variados usuarios de la vía pública,así como entre éstos y el entorno próximo.

La diversidad de actividades que se generan o sustentan en tornoa la vía pública, hace aflorar variados conflictos, consecuencia de laconvivencia de distintos intereses a veces contrapuestos, sobre unmismo espacio limitado.

Uno de los instrumentos utilizados para atemperar los problemasplanteados es la jerarquización de la red viaria, que desde una visiónglobal del funcionamiento de la ciudad, prioriza determinados usospara determinadas vías. Esta primera toma de postura desde elplaneamiento supone la asunción posterior de unas específicas pautasde diseño, tanto para la propia vía como para sus márgenes.

La jerarquización planteada por el Plan General debe ser frutode la aplicación de un conjunto de criterios de valoración a los distintostramos de la red, tales como:

• Su condición funcional: La red viaria en la ciudad desempeñados funciones básicas. Una, canal de transporte, sirve al tráficorodado, con especial importancia del transporte colectivo desuperficie, que en entornos urbanos juega un papel fundamentalen la movilidad, y al tráfico no motorizado, peatonal y bicicleta.Otra, soporte de actividades, facilita el acceso a los edificios,tanto para el peatón como para el vehículo, así como elestacionamiento, con especial relieve de la carga y descarga demercancías. Al mismo tiempo la red viaria comunica partes delterritorio, que dependiendo de su proximidad determinan elámbito de influencia de las vías: interurbano, urbano, o zonal.

• Características de diseño: Otros elementos de diferenciacióncualitativa de la red viaria son los parámetros utilizados en sudiseño, tales como velocidad de circulación, distancias y tipo denudos, etc. que a su vez establecen la composición ycaracterísticas del tráfico que circula por ellos.


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• Composición del tráfico y actividades asociadas: Los usosdesarrollados en los márgenes del viario, ya sea vivienda,industria, comercio, oficinas, museos, u otros, también leconfieren una impronta determinada, que lleva aparejada unaespecífica forma de utilización. La jerarquización, asimismo, esuna acción conceptual y voluntarista, que prima ciertasactividades frente a otras, en consonancia con el papel quedesempeña la vía en la actualidad, o el que se pretende quejuegue en el futuro.

Sobre estos parámetros básicos se debe proponer unajerarquización vial que posibilite la protección de la actividadeconómica y de las zonas residenciales, minimizando las posiblesinterferencias, y adecuándose a los nuevos requerimientos y haciendomás accesible las ofertas al conjunto de la población, al objeto deprocurar una distribución más equitativa social y territorial de costos ybeneficios.

El soporte del tránsito y los transportes no debe ser consideradocon un criterio meramente funcionalista en la jerarquización delsistema viario, sino que se deben definir las secciones viarias concapacidad de estructurar sistemas de espacios públicos o de aumentarsu papel de paseo y relación urbana..

Como se ha puesto de manifiesto en la Memoria deInformación, sin lugar a dudas, uno de los problemas más acuciantesde la realidad urbano-territorial de Peñíscola es la existencia de unaestructura viaria enormemente deficitaria y anisótropa que dificulta demanera extrema la accesibilidad del espacio urbano. Esta estructurapresenta una forma de estrella de tres puntas (Carretera de Irta,Avenida de la Estación-CS-500 y Avenida del Papa Luna) queconfluyen en el centro neurálgico de la Plaza de la Constitución,ocasionando la disfuncionalización de un sistema de movilidad queresulta cautivo del automóvil privado. A ello está coadyuvando el grandesequilibrio funcional de la actual estructura urbana, que concentrala mayor parte de las actividades centrales en el reducido espacio delCasco Urbano (el delimitado por las calles Maestro Bayarri, Pigmalión,Avda Primo de Rivera, calle del Puerto y Avda Akra Leuki), el ConjuntoHistórico y el tramo meridional del paseo marítimo de Playa Norte. Laciudad resultante se compone de un elemento simbólico central al quese agregan una serie de espacios residenciales absolutamentecarenciales y monofuncionales (la propia clasificación como urbano dedeterminados suelos que no cumplen con las condicionesinfraestructurales y de urbanización adecuadas está facilitando lamaterialización de esta malformación urbana).

Por ello una de las acciones principales del Nuevo Plan Generalserá proyectar una estructura urbana equipotencial, articulada ycohesionada que permita difundir la centralidad de maneraequilibrada lo que, indudablemente, necesita de la definición de unared viaria versátil y polivalente, que posibilite una colonización racionalde territorio desde el diálogo con las preexistencias naturales con untriple sentido: aprovechar la accesibilidad potencial que aporta elsistema de caminos rurales existentes reutilizando y reconfigurando suselementos principales (Camí de la Volta, dels Albellers, de Peñíscola yde Cipreret, el Assagador de Maio y de la Creu, etc), preservar elsistema de barrancos y ramblas que definen la transición entre lasprimeras estribaciones de la sierra del Irta y el espacio marjaleño de laplanicie adyacente a la ribera del mar y adaptarse a la complejacaracterización topográfica que presenta el cuadrante meridional deltérmino municipal (Playa Sur y Atalayas).

Este criterio habrá de compatibilizarse con la territorialización delpostulado de la policentralidad, definiendo nuevos ejes de crecimientoque construyan una estrategia secuencial del espacio urbano sobre elque gravite su capacidad semiótica y referencial, al tiempo que facilitenla canalización jerarquizada de los flujos de tráfico y el desarrollo deltransporte colectivo proporcionando un sistema de movilidad racionaly multimodal que mitigue el dominio tiránico del automóvil privado ypermita la recuperación para el peatón de un espacio públicoreconfigurado y homogéneamente distribuido.

El viario articulador del núcleo de Peñíscola que se propone enel presente documento puede estructurarse en dos niveles jerárquicos:

11.. RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA..

Dentro de esta categoría del sistema viario se incluyen lasarterias que van a garantizar la relación con el corredorinfraestructural del Mediterráneo y la optimización de laaccesibilidad interurbana. Son, pues, los ejes urbanos que van aestructurar, articular y cohesionar el modelo de ordenaciónprevisto, pautando las directrices de crecimiento propuestas yracionalizando la interacción con la ciudad actual, de maneraque el resultado ofrezca un forma general coherente ycohesionada, eficazmente organizada, dotada de lasincuestionables dosis de orden y sentido común que definen ycaracterizan los hechos urbanos adecuadamente configurados.Asimismo se trata de los elementos sobre los que va a gravitar laescenificación de un sistema de transporte colectivo ymultimodal.


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Los elementos que engloban el primer nivel jerárquico delsistema viario previsto son:

AA.. NNuueevvooss aacccceessooss ddeessddee eell ccoorrrreeddoorr ddeell MMeeddiitteerrrráánneeoo..

La nueva estrategia de accesibilidad al Peñíscola desde elcorredor del Mediterráneo está conformada por tresactuaciones:

AA..11.. RReeccoonnffiigguurraacciióónn ddeell ttrraammoo ddee llaa CCSS-550000 qquuee ddiissccuurrrree ddeessddee llaaCCNN-334400 hhaassttaa llaa aaccttuuaall AAvveenniiddaadd ddee llaa EEssttaacciióónn qquuee eennllaazzaa ccoonneell nnuueevvoo eejjee vviiaarriioo pprrooppuueessttoo ssoobbrree eell CCaammíí ddeellss AAllbbeelllleerrss yy llaannuueevvaa RRoonnddaa SSuurr ((PPRRVVBB-1188))

Con esta actuación se trata de asegurar una correcta inserciónde esta arteria en el modelo urbano. En la actualidad la presiónejercida por la clasificación como urbanos de los suelosadyacentes está ocasionando que vaya adquiriendogradualmente, de manera forzada e irracional, una condiciónurbana para la que no se encuentra diseñada y configurada. Elobjetivo de ordenación pasa por su desdoblamiento ybulevarización, introduciendo plataformas laterales de espaciocolectivo- donde las preexistencias edificatorias lo permitan-que aporten cualificación ambiental y paisajística, permitan elacomodo de funciones dotacionales complementarias yposibiliten la implementación de otros modos de transporte.Con ello se trata de que el tramo occidental de la CS-500 ejerzano sólo de canal de accesibilidad al núcleo urbano desde la CN-340 y la A-7 sino que se transfigure en un eje simbólico deespacio colectivo para la estructura urbana lineal que, demanera arbitraria, acumulativa y desarticulada se estáconformando en sus márgenes. Se constituye, pues, en unargumento clave para la codificación de este ámbito delcrecimiento urbano del núcleo de Peñíscola. Este carácter habráde reforzarse con decisiones de localización de actividades queincrementen su calidad ambiental (posición adyacente delCampo de Golf de Playa Norte, y operación hotelera y de ocioligada a esta actuación urbanística).

AA..22.. NNuueevvoo eejjee uurrbbaannoo ssoobbrree eell aaccttuuaall CCaammíí ddee LLaa VVoollttaa ((PPRRVVBB-77))

Este elemento resulta vital en la ideación y conformación delnuevo modelo urbano. En primer lugar va a permitir ladiversificación del acceso a la localidad que de manera casiexclusiva se produce, en la actualidad, a través de la CS-500. Ensegundo lugar, el trazado del Camí- que desde su confluencia

con la CN-340 va separándose de la carretera que formaliza ellímite con Benicarló- va a evitar de manera eficaz la conurbacióncon Benicarló, al descargar de tensión ocupacional los suelosadyacentes al límite entre ambos términos. Ello debe provocardecisiones complementarias como el mantenimiento de laclasificación como no urbanizable de estos terrenos. En tercerlugar, esta arteria va a dar solución a uno de los puntos demayor conflictividad que presenta el flujo de tráfico en laactualidad: el tramo que enlaza la Raya Término con el Camí dela Volta y el Camí Vell de Peníscola, al dar continuidad a laprolongación de la Avenida del Papa Luna, evitando la actual einsuficiente intersección.

Este nuevo sistema de accesos junto con el eje viario, de directrizsensiblemente paralela al corredor del mediterráneo, que losconecta por el Oeste (PRVB-8) estructura un territorio sobre elque experimentar una nueva mirada que permita percibirlocomo un área de oportunidad para contextualizar gran parte delas potencialidades que se visualizan en el futuro de Peñíscolacentradas en la diversificación y cualificación del productoturístico (oferta complementaria lúdica y de ocio, desarrollo deactividades productivas complementarias, policentralidadurbana) y en la reestructuración del modelo de crecimientourbano invirtiendo la tendencia histórica de ocupación enestructuras paralelas al litoral al permitir proyectar unatransversalidad cualificada con voluntad de articulación,interacción, organización y permeabilización; un argumentodiscursivo para el nuevo texto urbano que se pretende escribir,una directriz secuencial que vaya encabalgando las diferentesescenas.

AA..33.. NNuueevvoo aanniilllloo ddiissttrriibbuuiiddoorr oocccciiddeennttaall ((PPRRVVBB-2211 yy PPRRVVBB-2233))

Viario que se desarrolla al oeste del corredor del mediterráneo,y garantiza la accesibilidad, desde la carretera nacional CN-340, a los desarrollos turísticos propuestos por el nuevo Plan.Esta actuación lleva implícita la materialización de un nuevoenlace con la CN-340, localizado al sur del existente y dospuentes con la finalidad de salvar la Rambla de Alcalá y elcorredor ferroviario

BB.. DDeeffiinniicciióónn ddee uunnaa rreedd vviiaarriiaa mmaallllaaddaa ee iissóóttrrooppaa que versatilice lacanalización de los flujos, incorpore sistemas de movilidadalternativos, permita la instrumentación de un transportecolectivo eficaz, actúe como contenedor de un sistema deaparcamientos disuasorio que facilite la recuperación peatonal


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Sección PRVB-18


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RED PRIMARIA VIARIA

del espacio público en general y de la ribera del mar enparticular, y dote de orden, estructura y sentido común alproyecto de crecimiento urbano que se propone. Las clavescompositivas de estos elementos incorporarán argumentospaisajísticos que introduzcan dosis de calidad ambiental en laescena urbana. Así, la presencia de bulevares, plataformasajardinadas, rotondas de generosas dimensiones, sistemaslineales de espacios libres de acompañamiento, localizaciónestratégica de suelos dotacionales y manejo selectivo de latercera dimensión en los espacios residenciales y turísticos queconforman sus márgenes, son algunos de los objetivos que hande orientar la conformación de estas arterias viarias.

Los ejes viarios que componen este nivel son:

BB..11 EEjjeess lloonnggiittuuddiinnaalleess ((ddiirreeccttrriizz nnoorrttee-ssuurr))..

a. CCoonneeccttoorr eennttrree llaa rroottoonnddaa ddee aacccceessoo ddee llaa CCSS-550000 yy eellCCaammíí ddee llaa VVoollttaa ((PPRRVVBB-88)). Este eje adopta una directrizsensiblemente paralela al corredor infraestructural delmediterráneo y la Rambla de Alcalá de los que se separauna distancia prudencial que evite tensiones de ocupaciónen los suelos adyacentes, asumiendo, pues, una funcióncautelar de vital transcendencia para el funcionamientoeficaz de una estructura de comunicación vital para laregión valenciana y para la preservación de unapreexistencia natural de gran singularidad. Al tiempo seconstituye en un canal de accesibilidad primaria para laoperación turístico-deportiva localizada en el cuadrantesur-occidental del crecimiento de Playa Norte y el ParqueEmpresarial ubicado en la confluencia con el Camí de laVolta. La fachadización de este eje hacia el corredor delmediterráneo deberá producirse mediante la implantaciónde actividades dotacionales y sistemas de espacios libresque articulen y gradúen coherentemente la transición conel medio urbano.

b. NNuueevvooss eejjeess uurrbbaannooss eenn PPllaayyaa NNoorrttee qquuee ssee ddeessaarrrroollllaanneennttrree llaa CCSS-550000 yy eell CCaammíí ddee llaa VVoollttaa ((PPRRVVBB-99,, PPRRVVBB-1100,,PPRRVVBB-1111,, PPRRVVBB-1122)). Se trata de un sistema de arteriasabsolutamente determinante para la legibilidad ycomprensibilidad del modelo de ordenación. Además deactuar como canal básico de accesibilidad va a asumir laresponsabilidad de estructurar, articular e interaccionar lasactuaciones urbanísticas previstas en el crecimiento dePlaya Norte (Límite occidental del crecimiento residencialdel núcleo de población, Parque Urbano Norte, Nuevo

Centro Civico, y operaciones turísticas localizadas en elextremo septentrional) conformando un conjunto desecuencias urbana de trascendental significación ycapacidad semántica. La importancia de este sistema severá incrementada por la circunstancia de que, en laordenación pormenorizada en los sectores de suelourbanizable adyacentes se primará como criterio deordenación el carácter selectivo y controlado del viariorodado interno a estas actuaciones y, por lo tanto, elpredominio de las redes peatonales.

En este subsistema podemos destacar:

• Eje norte-sur localizado al oeste del Camí delsAlbellers (PPRRVVBB-99), sobre el que se configura un ejede ocio que partiendo de un Centro Comercial yposible Parque de Atracciones al norte (vinculadosal desarrollo del Parque Empresarial) desemboca enel Campo de Golf y el complejo terciario-ludico-comercial-hotelero que construye, al sur, el enlacecon el nuevo bulevar de entrada a la población quediscurre sobre el trazado de la carretera CS-500 através del eje de directriz este-oeste( PRVB-4).

• Eje urbano del Camí dels Albellers (PPRRVVBB-1100),partiendo del enlace con la el actual Camí de laVolta finaliza en la Avenida de la Estación,articulando a lo largo de su recorrido las relacionesentre el crecimiento residencial al sur , el parquecentral "Playa Norte" y los crecimientos turísticos alnorte.

Una circunstancia destacable en el diseño yconfiguración de estos elementos que forman partedel subsistema viario es el empleo de la"bulevarización" como estrategia compositiva decarácter general, introduciendo plataformasajardinadas de sección generosa (24 metros) que,además de incorporar argumentos de cualificaciónambiental en el espacio urbano resultante seconstituyen en canales accesibilidad de tráfico nomotorizado posibilitando un práctica social másracional y coherente al incidir en la mitigación delcautiverio que, en la actualidad presenta la realidadurbana de Peñíscola en relación con el automóvilprivado.


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Sección PRVB-8

Sección PRVB-9

Sección PRVB-10

Sección PRVB-1a: Ronda Sur

Sección PRVB-Ib

• Eje urbano del Camí Vell de Peñíscola (PPRRVVBB-1111)que, por un lado, formaliza la rótula entre laestructura urbana lineal de Playa Norte y loscrecimientos turístico- residenciales previstos aloeste y, por otro, compone un secuencia que,partiendo del enlace con la Raya Término y el actualCamí de la Volta finaliza en la Avenida de laEstación, articulando las relaciones entre el suelourbanizable residencial- al sur- y los crecimientosturísticos al norte, a través del El Parque UrbanoNorte y el Eje Cívico. El trazado y los parámetrosdimensionales, así como la localización y diseño delsistema de enlaces de esta arteria con la estructuraurbana coinciden expresamente con el proyectoelaborado por la Administración Autonómica.

• Eje urbano de conexión entre el Camí dels Albellersy el Camí de la Ratlla (PPRRVVBB-1122) que formaliza ellímite occidental del crecimiento turístico residencialSUS-3.

c. RRoonnddaa SSuurr:: nnuueevvaa aarrtteerriiaa ddee ccoommuunniiccaacciióónn ccoonn eell áámmbbiittootteerrrriittoorriiaall ddee PPllaayyaa SSuurr ((PPRRVVBB-11)). Se trata, sin lugar adudas, de una actuación de alto contenido ético ya que vaa permitir cohesionar el modelo territorial construyendo lasinexistentes relaciones entre Playa Norte y Playa Sur,facilitando la integración racional de los crecimientosurbanos (existentes y previstos) que se desarrollan en esteámbito territorial caracterizados por una totaldesarticulación debida, en gran parte, a la precariaaccesibilidad que les proporciona la Carretera de Irta.

Si la situación actual presenta una sintomatologíaclaramente deficitaria, el escenario previsible que seaugura con la materialización de actuaciones como CapBlanc, San Antonio, Atalayas y Racó Calent, puededesencadenar la total disfuncionalización del espaciourbano resultante, introduciendo unas cargas de tráficoabsolutamente insoportables en la actual carretera. Si aello añadimos la propuesta (deseable) de contextualizar unproducto turístico de alta cualificación vinculado aldesarrollo de una oferta deportiva de la capacidad deatracción de un Campo de Golf (Sector 14 del suelourbanizable), parece incuestionable que la ejecución deeste elemento viario se constituye en una de las

actuaciones de prioritaria instrumentación en el marco delNuevo Plan General.

El trazado contemplado en la propuesta de ordenación sesustenta en los siguientes criterios y objetivos:

a. En primer lugar, evitar soluciones (tramos en tunel,nuevos enlaces con la CN-340, etc)económicamente insolventes e inasumibles. Ello noimplica ser conscientes que la complejidadorográfica del soporte territorial va a obligar aadoptar soluciones puntuales que incrementarán elcosto de esta operación en términos comparativoscon viarios de nivel jerárquico similar que discurransobre territorios menos conflictivos,

b. Evitar cualquier tipo de afección al ámbito delParque Natural de la Sierra de Irta.

c. Adaptación a la topografía, lo que implica sucaracterización como una vía paisajística de notablerepercusión escenográfica que va a proporcionarimágenes inéditas y de gran belleza sobre el Penón,la Sierra y el frente del litoral. Por tanto, podría serfactible la incorporación en su diseño de una red demiradores de clara incidencia turística.

d. La arteria debe concebirse desde la complejidadque define los hechos urbanos. Con ello, queremossignificar que el trazado ha de solucionar unaproblemática mayor que la mera optimización de laaccesibilidad de Playa Sur, permitiendo que seproduzcan enlaces con la red viaria de la estructuraurbana de las Atalayas y ámbitos colindantes,coadyuvando a su articulación e integración en elmodelo de ciudad al mejorar ostensiblemente suaccesibilidad.

Teniendo en cuenta los criterios antes enunciados lapropuesta de Ronda Sur propuesta por el nuevo Planqueda territorializada de la siguiente manera:

• El trazado del tramo inicial de la Ronda Sur, seadecua al proyecto elaborado por el Ayuntamientocon la finalidad de no incidir en la gestión de suelo


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Sección PRVB-13

Sección PRVB-14

Sección PRVB-15c: Carretera de Irta

Sección PRVB-15b: Carretera de Irta

Sección PRVB-15a: Carretera de Irta

Sección PRVB-4

Sección PRVB-5

Sección PRVB-6

ya iniciada en el entorno de la Urbanización LaPalmeras. Asimismo su prolongación occidental(PPRRVVBB-1199) va a permitir mejorar la accesibilidad alcrecimiento lineal de la CS-500 que, en laactualidad, se canaliza, con carácter exclusivo, através de esta arteria.

• El punto de contacto con la actual CS-500garantizará el entronque con la red primaria viariadel crecimiento propuesto en Playa Norte, a travésde un eje de directriz este-oeste (PPRRVVBB-44) queconecta la Ronda Sur y el Camí Vell de Peñíscola.

• En el tramo que discurre por el API PRIM Atalaya, eltrazado de la Ronda Sur mantendrá la secciónuniforme (doble carril y carril bici). A tal efecto laordenación pormenorizada para la UE-2 (que nocuenta con programa aprobado) ha de adecuarse alos parámetros dimensionales y de trazadoestablecidos por el lan General.

• El tramo de ronda que se desarrolla entre la UE-2del PRIM Atalayas hasta la rotonda de contacto entreel SUS-14 y el API-3, cuenta con una pendientemáxima del 8% lo que supone plenas garantíaseconómicas y técnicas de cara a su definitivaejecución.

• Y, por último, el resto de los tramos de la Ronda Surque descienden suavemente hasta entroncar con lacarretera de Irta discurren por viarios y caminosexistentes.

d. EEjjee nnoorrttee-ssuurr ccoonnffoorrmmaaddoo ppoorr CCaarrrreetteerraa ddee IIrrttaa ((PPRRVVBB-1155))-PPllaazzaa ddee llaa CCoonnssttiittuucciióónn- MMaaeessttrroo BBaayyaarrrrii ((PPRRVVBB-1144))- vviiaarriioossoobbrree llaa SSeeqquuiiaa ddee llaa SSaannggoonneerraa ((PPRRVVBB-1133))-rreeccoonnffiigguurraacciióónn ddeell ttrraammoo sseepptteennttrriioonnaall ddee llaa AAvveenniiddaa ddeellPPaappaa LLuunnaa ((PPRRVVBB-2200))..

Se trata de un eje conformado por diferentes tramos quele confieren un carácter metamórfico. La mayor parte deéstos corresponden a estructuras viarias existentes en laactualidad que experimentan una transfiguración aconsecuencia de la inserción de nuevos elementos en elsistema viario propuesto. Analicemospormenorizadamente la condición metamórfica ycambiante de este eje urbano:

• La carretera de Irta, en la actualidad, representa elúnico canal de comunicación del centro urbano conlos desarrollos urbanísticos de Playa Sur. Ya hemoscomentado la precariedad y deficiencias quepresenta este elemento. La accesibilidadcomplementaria que proporciona la nueva RondaSur va a permitir que la Carretera de Irta recuperesu función de vía paisajística de sobresalientesingularidad, al descargarse de gran parte de losflujos de tráfico que actualmente soporta. Ello puedeposibilitar una ampliación cualitativa de la mismaque permita la introducción de plataformasexclusivas para modos de transporte alternativos(carriles-bici, peatones) que racionalicen estosmodos de desplazamiento que, en la actualidad, seproducen bajo condiciones de total inseguridad (noolvidemos que esta carretera es el único acceso alParque Natural).

• La actuación de mayor relevancia en laconfiguración de este eje estructurante, es lapropuesta de introducir una arteria viaria sobre laactual sequia de la Sangonera, que se encauzaría ycanalizaría hacia la sequia de la Templera. Con ellose conseguiría peatonalizar el tramo meridional delpaseo marítimo, precisamente el que acoge mayorvolumen de actividades terciarias y comerciales. Lasequia de la Sangonera, hoy en día, es un espaciode extrema marginalidad, absolutamente deficientey precario, utilizado como vertedero ocasional, loque ha provocado alguna movilización vecinal enla búsqueda de una solución racional a estaproblemática. El acoso que ejercen las edificacionesque conforman la fachada marítima y la presenciade usos como el Camping y el centro deportivomunicipal en el margen occidental de la misma,justifican esta transformación que, en definitiva,posibilita:

- Optimizar la accesibilidad de esta zona deciudad al facilitar la refuncionalización deltráfico en el casco urbano evitando introducirflujo de paso en su estructura viaria principal(Avenida de Jose Antonio y de Primo deRivera). Ello podría desembocar en lainstrumentación de políticas de pacificacióndel tráfico, al reducirse, exclusivamente, al


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generado por los residentes y por la carga ydescarga de las actividades tericiario-comerciales posibilitando incluso, endeterminados periodos y franjas horarias, lapeatonalización de determinadas arterias.

- Mejorar las relaciones visuales y paisajísticascon el Humedal del Prat, al definir conclaridad su límite oriental. El Marjal setransforma en un elemento de cualificaciónpaisajística del paisaje urbano revirtiendo suactual condición de "residuo ambiental".

• Por último, reforzando la estrategia de descargar detráfico rodado el frente litoral, se propone trasladarel flujo que actualmente soporta el tramoseptentrional de la Avenida del Papa Luna- entre laconfluencia con la prolongación del Camí de LaVolta y el límite del Marjal- al viario que formaliza lafachada trasera del tramo central de la estructuralineal de Playa Norte (calle Proyecto nº 17 segúnaparece identificado en la cartografía catastralaportada por el Excmo Ayuntamiento). Este viariocontinuaría hasta contactar con la prolongación delCamí del Cipreret (PPRRVVBB-55).

BB..22.. EEjjeess TTrraassvveerrssaalleess ((ddiirreeccttrriizz eessttee-ooeessttee))..

Este subsistema de ejes transversales se localiza,fundamentalmente, en el ámbito de Playa Norte, donde se van aterritorializar los crecimientos urbanos más importantes, toda vezque la propuesta de ordenación sobre Playa Sur- más allá delproducto turístico asociado al Campo de Golf (el cual vemermada considerablemente su superficie respecto a lainicialmente prevista)- se centra en reconocer y cualificar latrama urbana existente y en completar los vacíos que elcrecimiento aleatorio de las Atalayas ha ido conformando.

Los ejes trasversales de primer nivel de la jerarquía viariapropuestos son:

a. Avenida de la Estación desde la Plaza de la Constituciónhasta el nudo con la nueva Ronda Sur (PPRRVVBB-1177).

b. Prolongación occidental de la calle Pigmalión (PPRRVVBB-22)siguiendo la directriz marcada por la presencia de un

camino rural que enlaza con el tramo meridional del CamíVell de Peñíscola (PPRRVVBB-1111).

Estos ejes enmarcan y definen los límites urbanos de lapropuesta de crecimiento residencial que se prevé encontinuidad con el ensanche del casco urbano (LlandelsI y II).

c. Eje urbano sobre el Camí del Cipreret (PPRRVVBB-55), arteriaque reconoce en su verdadera dimensión todo elcrecimiento previsto en el ámbito territorial de Playa Norte,al desarrollarse desde el conector entre los nuevos accesosdesde la CN-340, al oeste (PRVB-8), y el tramo quediscurre sobre la Sequia de la Sangonera (PRVB-13), aleste, asumiendo la responsabilidad de permeabilizar,capilarizar, relacionar y articular las diferentes operacionesque se desarrollan a lo largo de su recorrido. Esta arteria(junto con el eje urbano que discurre por el Assagador deMaio), además, actúa de soporte morfofuncional de laactuación urbanística sobre la que va a bascular, en granmedida, la estrategia de difusión de la centralidad: elNuevo Eje Cívico de Playa Norte (Sectores 4 y 5 del SueloUrbanizable).

Esta arteria, junto con el eje urbano conformado por laprolongación de la Avda de Pigmalión (PPRRVVBB-22), el tramomeridional del Camí Vell de Peñíscola (PPRRVVBB-1111) y laarteria de conexión entre éste y la CS-500 (PPRRVVBB-44),enmarcan y perfilan uno de los postulados espacialessobre los que se fundamenta el modelo de ordenaciónpropuesto: el sistema ambiental que construye unasecuencia de fuerte contenido paisajístico encadenandovisualmente el Humedal del Prat, el Parque Urbano Nortey el Campo de Golf del límite occidental.

d. Eje urbano sobre el trazado del Assagador de Maio (PPRRVVBB-66). Su tramo oriental formaliza el borde meridional de laestructura urbana del Eje Cívico. El tramo occidentaldefine la directriz del tejido del Parque Empresarial, altiempo que articula la transición entre éste y la operaciónturístico vinculada al Campo de Golf.

e. Eje urbano sobre el trazado del Assagador de la Creu(PPRRVVBB-33), que asume un papel protagonista en laconfiguración de la trama urbana del crecimientoresidencial previsto en continuidad con la operación


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Llandels II, actuando como conector entre el Camí Vell dePeñíscola y la Avenida de la Estación.

La estructura viaria que conforma la Red Primaria de ViarioUrbano prevista para Peñíscola construye un sistema reticuladoque formaliza la sectorización de las diferentes unidadesurbanas, aportando a la escena resultante argumentos decodificación que faciliten su legibilidad, inteligibilidad ycomprensibilidad, fortaleciendo la capacidad de orientación delusuario y fomentando el desarrollo de sentimientos identitarios.Su concepción simbiótica con el resto de elementosconstituyentes del espacio público (espacios libres y dotaciones),así como con la ubicación de actividades singulares(operaciones terciarias, comerciales y lúdicas) permitirá laconfiguración de canales mnemotécnicos, secuencias urbanassignificativas y referenciales que catalizarán las relacionescolectivas, construyendo la imprescindible dialéctica entreprevisibilidad y sorpresa que ha de caracterizar la complejidad yversatilidad de los tejidos urbanos bien configurados,formalmente significativos y funcionalmente mestizos,polivalentes y multifacéticos.

22.. RREEDD SSEECCUUNNDDAARRIIAA..

La Red Primaria Viaria deberá complementarse con la redsecundaria encargada en poner en valor la trama urbanaexistente y prevista en los nuevos crecimientos. Por una parte, sedeberán considerar una serie de actuaciones encaminadas a latransformación de la trama urbana, mejorando y respetando latrama existente, y en general el tratamiento adecuado delespacio público como un aspecto significativo de la calidad devida de los ciudadanos. En este sentido, se contemplaránmedidas de pacificación del tráfico, potenciación de medios detransporte no motorizados, creación de itinerarios peatonales,sustitución del uso de aparcamiento en la vía pública por otrosde carácter estancial y recreo, etc. Por otra parte, es precisoestablecer medidas para conseguir la mejora de la conexiónentre distintas zonas de la Ciudad, hoy ciertamente conproblemas de accesibilidad, así como para potenciar lasrelaciones transversales entre áreas que mejoren su movilidad.Igualmente el Nuevo Plan General, en este conjunto de medidas,habrá de considerar la adecuada normativa que permitaeliminar las barreras urbanísticas a las personas de movilidadreducida.

1.2.2. LA RED PRIMARIA DE ESPACIOS LIBRES Y ZONASVERDES: EL SISTEMA AMBIENTAL. LA FUERZA DEL"VACÍO" COMO INSTRUMENTO DEARTICULACIÓN DE SECUENCIAS Y DE LUGARES.

Según nos anuncia Ramón Folch, el espacio libre ha sidodefinido por pasiva durante mucho tiempo, lo que le ha conferido eseaire marginal propio de las cosas restantes. Como los "invertebrados"o el "espacio no urbanizable", parecía definirse como lo que no era.Era libre, aún. O sea, libre porque todavía no había sido ennoblecidocon la ocupación.

Esta percepción está cambiando muy deprisa, por fortuna. Libreno significa vacío. Libre significa lleno de espacio. El espacio libre esel espacio lleno de espacio, o sea, el espacio propiamente dicho. Libretampoco significa intacto. Hay espacios libres que son espaciosvírgenes, cierto es, pero la mayoría de las veces son espacios forestalesmás o menos transformados, zonas agrícolas, campos de golfincluso…

La planificación del sistema ambiental, de espacios libres y zonasverdes, con el fin de recuperar el equilibrio ecológico de la ciudad-territorio, requiere la creación de un sistema continuo sobre toda latrama territorial que intente servir de enlace ininterrumpido entre todoslos espacios libres, desde el parque suburbano hasta el áreaajardinada.

En el Plan General, la aproximación a la propuesta de espacioslibres debe ser doble. De un lado, los espacios libres y zonas verdesdeben responder a necesidades funcionales cuantificables. Y de otrolado, constituyen piezas singulares del sistema territorial a los que elPlan les confía un importante papel en su reordenación yrecomposición.

Para el diseño del sistema ambiental en el Nuevo Plan Generaldeberán tenerse presente los siguientes principios:

1. Ser elemento regulador del medio ambiente territorial.

2. Crear nuevos espacios y mejorar los existentes, como escenariospara las relaciones sociales.

3. Constituirse en soporte físico fundamental de respuesta a lascrecientes demandas de ocio.


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4. Establecer una red jerarquizada de recorridos verdes quesuponga un sistema continuo a escala de la ciudad.

5. Desarrollar la relación entre la ciudad y los elementosgeográficos relevantes que la caracterizan.

6. Integrar un sistema de espacios verdes a nivel municipal, eincluso metropolitano, en un conjunto que penetre en todos losniveles del conjunto urbano.

El sistema de espacios libres y zonas verdes se concebirá, portanto, para vertebrar la ciudad con su territorio, generando lazos decontinuidad entre lo urbano y lo rural. Complementaran a este sistemaestructurante general, los parques urbanos existentes y propuestos, quese articulan además, con las vías jerarquizadas, que actúan comosoporte de la accesibilidad a las diferentes áreas urbanas. De estaforma, al tiempo que se busca establecer una red jerarquizada deespacios verdes, de crear nuevos espacios y de mejorar los existentes,se desarrolla la relación entre la ciudad y los elementos geográficosrelevantes que la caracterizan, integrando armónicamente un sistemade espacios verdes en el ámbito municipal y comarccal, con el objetode articular un conjunto de áreas para mejorar la calidad de vida delos habitantes del municipio y de las localidades próximas, de preservary recuperar los espacios naturales y generar una red de áreas bajomanejo ecológico y turístico-recreativo.

La ordenación del sistema ambiental desde estos principiossupone la superación de un marco conceptual donde el sistema esentendido más que nada como un argumento para definir los límitesdel crecimiento urbano, desde posicionamientos previos que buscan laoptimización del consumo de suelo como garantía de sostenibilidaddel modelo resultante.

Las reflexiones contemporáneas tratan de revertir estaconcepción en cierto modo residual del sistema ambiental, dotándolede un protagonismo estratégico en la definición formal del modelo deciudad. Los espacios naturales relevantes, las áreas rurales y el sistemade parques urbanos y suburbanos conforman una entidad básica parael reconocimiento del territorio asumiendo una función principal en lacohesión y estructuración del mismo. Como expresa Bernardo Secchi,no usar el sistema ambiental para contener la expansión urbana, o paracontener el consumo de suelo de la ciudad, sino utilizarlo comoargumento de diseño del territorio, para dar una forma al territorio,para dar legibilidad al territorio, para dar una comprensibilidad alterritorio donde se reconozca, quizás su sentido último.

El sistema de espacios libres previsto en la Ordenación delNuevo Plan General asume un protagonismo esencial en larecualificación paisajística y ambiental de Peñíscola. Los postuladosbásicos sobre los que se sustenta la ordenación son:

1. Multiescalaridad y multifuncionalidad. El sistema de espacioslibres estará integrado por piezas de escala y funcionalidaddiversa. Así, nos encontramos con áreas que inciden de formadeterminante en la definición de la estructura y forma generaldel territorio y, en el extremo contrario con pequeños ámbitos deespacio público, circunscritos al ámbito local, que tratan deaportar legibilidad a las unidades urbanas al constituirse enreferentes espaciales del tejido. En aquellas áreas que por susdimensiones y escala sea factible, se deberá proponer laimplantación de actividades complementarias de carácterdotacional, con la finalidad que permitan el consumo de "otrascosas además de naturaleza" garantizando un uso más sostenidode estos espacios gracias a su polivalencia y mutabilidad.

2. Integración paisajística y escenográfica del contexto natural. Sinlugar a dudas el recurso territorial principal con que cuentePeñíscola para reconfigurarse en un destino turístico deexcelencia es la singularidad de un entorno natural en el quedestacan el litoral, EL Humedal del Prat y la Sierra de Irta. Esnecesaria, pues, una expresa atención a cómo se produce lairrupción del paisaje natural en la ciudad y la ideación de larespuesta que ésta ha de instrumentar para construir un diálogofluido con aquel. El contacto entre las áreas urbanas y estasáreas naturales se resolverá mediante espacios libres quegaranticen, por un lado, el dominio público de la zona deservidumbre del litoral, y, por otro, una articulación coherentecon la Sierra de Irta mediante la identificación y reconocimientode la riqueza del sistema hídrico. En definitiva se trata deproyectar con la distancia no entendida como un elementoseparador, sino como mecanismo de relación: establecer ladistancia entre los diferentes asentamientos y entre éstos y loselementos físicos preexistentes. Incorporar el vacío, la oclusión yla ausencia como uno de los principios básicos del nuevoproyecto de ciudad. Como nos recuerda Eduard Bru el vacío esmateria específica del proyecto de nuestras ciudades. El vacíofija la forma del lugar. Decidir su forma es establecer, junto conla opción de tamaños y distancias, el carácter del entornohabitado.

3. Simbiosis e integración con la estructura viaria propuesta y laestrategia locacional del sistema dotacional, con la finalidad de


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construir un espacio colectivo dotado de la imprescindiblecontinuidad como condición indispensable para facilitar lalegibilidad y comprensibilidad del artefacto urbano resultante. Endefinitiva se trata de introducir una red de secuencias urbanasque actúen como reglas mnemotécnicas que permitanproporcionar una nueva sintaxis urbana. Construir ciudad escomponer una narración organizada, continua y accesible. Deahí la importancia e incuestionable protagonismo que ha deasumir el espacio público en el proyecto de ciudad. Cualquierproyecto urbano que no se fundamente en lo colectivo, lopúblico, el espacio de relación, deviene en fragmentado yestallado. Algo de este carácter es el que actualmente presentaPeñíscola; acumulación episódica, apilamiento de capítulos sinsolución de continuidad, sin discurso, sin argumento, sinnarrativa. El resultado es un hecho urbano complicado (porextenso y acumulativo) pero no complejo (por interacciónorganizada). El espacio público es la cualidad emergente de lainteracción sistémica que define y caracteriza la naturaleza de laciudad. Y si, además, la ciudad a proyectar tiene una marcadafuncionalidad turística, el espacio público adquiere unadimensión trascendental para materializar la recreación del ocio,como práctica social dominante.

4. Equipotencialidad ubicacional y reconocimiento de laspreexistencias territoriales.

Ambos son criterios de fundamento ético. El primero de ellos decontenido sociológico; la difusión de los espacios públicos demanera equipotencial conforma ciudades más justas, permite sudisfrute equilibrado y colectivo, incide en el bienestar general dela población residente al facilitar el desarrollo de sentimientos decomunidad, de afinidad territorial, de identificación,reconocimiento, convivencia y fraternidad, fomenta lacasualidad y el azar en el uso social del espacio como expresiónde libertad, no predetermina, no impone una determinadapráctica espacial, alimenta la imaginación y la creatividad y evitaagravios comparativos al reducir la dualización escenográfica yla marginalidad ambiental. Construir un sistemaequilibradamente difundido en el tejido urbano como argumentode cualificación isótropa y homogénea.

El segundo de los criterios responde a una actitud de éticaterritorial, de diálogo con las preexistencias naturales que espreciso incorporar en el proyecto de ciudad. De ahí que lalocalización de determinadas piezas del sistema de espacioslibres coincida con la presencia de masas forestales y cauces

hídricos de inexcusable preservación. Aplicar, en definitiva,criterios de integración. No se trata de imponer el orden urbanoal natural. Se trata de conformar un nuevo orden, un nuevosistema de significados, resultado de la interacción de artefactosy naturaleza, de racionalidad y contingencia.

En base a estos axiomas de ordenación, la propuesta del NuevoPlan General se estructura en cuatro escalas o niveles espaciales quedesarrollan ciertas especificidades funcionales con la finalidad de darcobertura a los criterios expuestos en los epígrafes anteriores, a las quese incorporan una serie de espacios que responden a una estrategiacomplementaria que incide en la integración paisajística de lasinfraestructuras viarias:

11.. ÁÁrreeaass NNaattuurraalleess RReelleevvaanntteess..

La ordenación de las Áreas Naturales Relevantes ha deabordarse desde claves proyectuales, reconociendo losmateriales, los elementos, con los que podemos modelar elsistema, que según Secchi son: Superficies, Puntos y Líneas.

a. Superficies.

En este bloque se engloban las grandes superficies delterritorio que, bien por sus características naturalesrelevantes, bien por la necesidad de perpetuar lasfunciones rurales que en ellas se desarrollan, presentanuna escasa capacidad de acogida para procesos deurbanización. Se trata de reservas de naturaleza que esnecesario preservar, restaurar o regenerar. Se trata deoportunidades únicas para la identificación yreconocimiento de la realidad territorial del asentamientode la ciudad a las que no se debe renunciar. Su carácterpedagógico para el entendimiento del espaciometropolitano permitirá, asimismo, proyectar con certezaunas pautas lógicas de ocupación del territorioidentificando con claridad los espacios adecuados para elcrecimiento urbano. Dentro de esta categoría, quedaríanincluidos eell PPaarrqquuee NNaattuurraall ddee llaa SSiieerrrraa ddee IIrrttaa que articulala transición entre éste y el medio urbano en el sectormeridional del término, tratando de apaciguar lasrelaciones entre ambos sistemas y evitar tensiones en elespacio protegido entendiendo que su reconocimientoresulta clave para el descubrimiento del Paisaje Oculto dePeñíscola, entendiendo por tal la estructura significante, la


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RED PRIMARIA DE ESPACIOS LIBRES

sintaxis que vincula lo racional (lo urbano) con locontingente (lo natural), el sitio de la ciudad entendidocomo síntesis de geografía y antropología.

b. Parques Públicos Naturales.

Son puntos en el territorio, focos donde se desarrollandeterminadas actividades lúdicas y de ocio. La intervenciónen estas áreas deberá contener desde propuestas derecuperación/conservación de sus características naturaleshasta la posibilidad de albergar actividades lúdicascomplementarias, habilitadas en base a un análisisriguroso de la capacidad de acogida del territorio soporte.Se trata de favorecer la multifuncionalidad y versatilidad enel uso de estos espacios, incidiendo más en el diseño delas condiciones que en las condiciones del diseño. En estesubsistema quedaría incluido el PARQUE PÚBLICONATURAL "MARJAL DE PEÑÍSCOLA" (PQN-1), espacioéste de singular belleza y de enorme potencialidad paraconstituirse en un recurso paisajístico de primera magnituden el modelo de ordenación urbano-territorial dePeñíscola. Para ello resulta vital posibilitar la apertura delHumedal permitiendo su integración visual en el proyectode ciudad, evitando el acoso claustrofóbico al que seencuentra sometido con las directrices ordenancísticas delPlan General vigente. Junto a este espacio se incluyen losámbitos llamados a construir una transición coherenteentre el sistema urbano y el Parque Natural: PARQUEPÚBLICO NATURAL "LADERA OCCIDENTAL SIERRA DEIRTA" (PQN-2), PARQUE PÚBLICO NATURAL EN PLAYASUR (PQN-3), PARQUE PÚBLICO NATURAL "LADERA SUROCCIDENTAL SIERRA DE IRTA"(PQN-4) y PARQUEPÚBLICO NATURAL LADERA NOROCCIDENTAL SIERRADE IRTA(PQN-5.)

Estos espacios pese a pasar a engrosar la Red Primariade Parques Públicos de la ciudad mantendrán suclasificación como suelos no urbanizables de especialprotección.

c. Líneas.

Estructuras lineales de interconexión de estos espacios queaportan un sistema de movilidad alternativa vinculado conel ocio y el esparcimiento de la población metropolitana.La caminería rural, el sistema viapecuario (ver ordenación

del suelo no urbanizable) o los corredores verdesasociados a la red hidrográfica (barrancos y ramblas) delterritorio son los elementos clave para la configuración deeste subsistema relacional.

22.. GGrraannddeess PPaarrqquueess UUrrbbaannooss ddee llaa RReedd PPrriimmaarriiaa ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess..

Los grandes parques son espacios que coadyuvan alesparcimiento y relación de la población, estructurando, altiempo, junto con la red viaria básica, la configuración delsistema de espacios públicos de la ciudad. La trascendencia deestas piezas urbanas no obedece tanto a criterios cuantitativos(cumplimiento de unos estándares legales que si bien seenuncian como mínimos en la práctica suelen manifestarsecomo máximos) como, especialmente, a criterios cualitativos,donde conceptos como escala, funcionalidad y posición en laescena urbana adquieren un interés primordial. Son piezasmultifuncionales, polivalentes, versátiles e híbridas. Cada Parquehabrá de conformar un centro de atracción donde, además delas funciones básicas de relación y reposo de la población,puedan desarrollarse otras actividades dotacionalescomplementarias (Deportivas, Culturales, actividades al airelibre, etc) que inciten a un uso sostenido del mismo, evitando suconsideración como residuo anacrónico de otra forma de vivir ypercibir lo urbano. Esta propuesta manifiesta una actitudreivindicativa que ha de fundarse, como garantía de éxito, en laabsoluta necesidad de reinterpretar la estructura tipológica delparque; reinterpretación que no ha de operar tanto en elaspecto formal como en el terreno del significado, apostandopor construir espacios de funcionalidad compleja y mutable.

Tres son los grandes Parques Urbanos propuestos en el NuevoPlan General de Peñíscola:

a. EEll PPaarrqquuee CCeennttrraall ddee PPllaayyaa NNoorrttee ((PPQQLL-11)), rótulaambiental que construye un corredor escenográfico querelaciona visual y paisajísticamente el Humedal del Pratcon el Campo de Golf que se localiza en posiciónadyacente al nuevo bulevar de entrada al núcleo quediscurre sobre el trazado desdoblado de la actual CS-500.Al tiempo, se concibe como un espacio deacompañamiento del Eje Cívico propuesto en el ámbito dePlaya Norte, nuevo lugar central de la estructura urbanade Peñíscola y contenedor de las principales actividadesdotacionales del nuevo modelo de ciudad. Bajo estospresupuestos de ordenación el Parque urbano Norte se


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constituye en una pieza de vital importancia para laestructuración y significación de la nueva forma generaldel núcleo.

b. PPaarrqquuee CCeennttrraall ddee PPllaayyaa SSuurr ((PPQQLL-22)), localizado en laarticulación entre la zona urbana de Las Atalayas y laactuación turística prevista en Playa Sur. Se trata de unapieza territorial que presenta una compleja topografía, loque va a condicionar la forma de intervención, quebasculará hacia una presencia dominante de elementosque refuercen el carácter natural del área (reforestaciones,repoblamientos, etc). Este parque puede ejercer unprotagonismo importante en el descubrimiento de nuevosreferentes pasajísticos en la escena urbana de Peñíscola,dada la notable intervisibilidad que desarrollandeterminadas zonas del mismo con el frente Litoral (lalámina del agua) y con el Conjunto Histórico para el quese revelarían nuevos perfiles que reforzarán el imaginarioturístico.

c. PPaarrqquuee ddee llaa RRaammbbllaa ddee AAllccaalláá ((PPQQLL-33)), delimitado al estepor la Rambla de Alcalá y al oeste por el corredorferroviario (trazado en servicio y vía en desuso). EsteParque se completa con la red secundaria de espacioslibres de carácter vinculante propuesta por el nuevo Planen continuidad con el mismo. Se trata de un espacio quecumple una doble finalidad, por un lado, proteger lamargen derecha de la Rambla de Alcalá posibilitando suadecuada integración en el la ciudad, y por otro, construirla transición entre los crecimientos turístico-golf propuestosen este ámbito del término municipal de Peñíscola. Setrataría de intervenir sobre este espacio bajo claves deregeneración y recualificación paisajística convirtiéndoseen una plataforma de espacio colectivo para todos losciudadanos.

d. JJuunnttoo aa llaa RReedd PPrriimmaarriiaa ddee GGrraannddeess PPaarrqquueess UUrrbbaannoosspprreevviissttooss eenn eell PPllaann GGeenneerraall hhaayy qquuee rreesseeññaarr llaa rreedd ddeeppaarrqquueess eexxiisstteenntteess eenn llaa rreeaalliiddaadd uurrbbaannaa ddee PPeeññííssccoollaa que,se reducen a dos elementos.

• PPQQLL-44.. PPaarrqquuee ddeell CCaassttiilllloo, espacio que resuelvetodo el límite septentrional del Castillo del PapaLuna. Su localización en el tómbola le confiere unprotagonismo indudable en la conformación de laimagen de la ciudad dad la repercusión paisajística

que presenta ante las inmejorables vistas queofrece de la práctica totalidad del conjunto urbanoy, en especialdel frente litoral de Playa Norte.

• PPQQLL-55.. PPaarrqquuee ddee llaa CCoonnssttiittuucciióónn. Se trata, sin dudadel espacio público más importante del Ensanchedel Casco Antiguo constituyéndose en la referenciaespacial de mayor significación y el contenderos delas funciones de esparcimiento de la poblaciónpermanente del núcleo. Su condición de antesalaurbana de equipamientos de la capacidad deatracción del Nuevo Palacio de Congresosconforman uno de los territorios urbanos demayor calidad ambiental y capacidad deapropiación de la ciudad.

33.. RReedd sseeccuunnddaarriiaa ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess yy ZZoonnaass vveerrddeess..

Junto a estas piezas de carácter estructural para el nuevo modelourbano-territorial, el desarrollo urbanístico de los suelos decrecimiento previstos (residenciales, turísticos y turísticosresidenciales) deberá aportar a la escena urbana una serie depiezas de espacios libres cuya localización debe obedecer a undoble principio: dotación cruzada, al objeto de resolver posiblescarencias existentes en la ciudad consolidada, especialmentedeficitaria en espacios públicos, y concentración ubicacional, alobjeto de conformar áreas compactas concebidas en actitudsimbiótica con el posicionamiento de los equipamientos ydotaciones a fín de incorporar valor añadido a la formalizaciónde un espacio público cuya utilización, en los escenariosturísticos, suele peligrar debido al desarrollo de una parte de susfunciones tradicionales en los espacios libres de las parcelasdonde se concreta la oferta alojativa (deportivas, piscinas,reposo de población dependiente, etc). En este sentido se ha deinterpretar la estrategia de localización que incorpora, demanera orientativa, la propuesta de ordenación del presentedocumento.

44.. LLaa ccoommpplleemmeennttaarriieeddaadd ccoonn eelleemmeennttooss ssiiggnniiffiiccaattiivvooss ddeell ssiisstteemmaaddee eessppaacciiooss lliibbrreess pprriivvaaddooss..

En este apartado, incorporamos las dos piezas territoriales de losCampos de Golf que, complementariamente al sistema deespacios públicos, van a coadyuvar a configurar el paisajeurbano del nuevo modelo de ordenación. Habitualmente estosespacios deportivos suelen desarrollar una potencialidad


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paisajística y escenográfica de gran relevancia y calidadambiental. De ahí que su localización deba establecerse desdeprincipios de intervisibilidad con determinados estructuras deespacio público con la finalidad de asegurar la cualificación dela escena urbana resultante. Con ello, al tiempo, se consigueinvertir el carácter, en cierto modo, autónomo y autosuficienteque suele caracterizar la implantación territorial y la ordenaciónde los productos turísticos asociados a una ofertacomplementaria de estas características. La diversificación de losdestinos turísticos que suele desarrollar la materialización de estetipo de operaciones no debe abocar al extrañamiento con laestructura urbana preexistente. Más bien al contrario; se debeincitar a que la inserción de estas piezas coadyuve a larecualificación, reciclaje, revitalización y reeconomización delproyecto de ciudad, al integrarse eficazmente en el modelourbano-territorial previsto.

De ahí, que, desde el carácter abierto y pedagógico que ha deorientar el análisis y lectura de la propuesta de ordenaciónexplicitada, se ha creído necesario aportar una estrategialocacional para los Campos de Golf propuestos, de manera quepuedan desarrollar las deseadas sinergias con determinadoselementos de la estructura urbano-territorial. Por ello, el Campode Golf de Playa Norte ha de concebirse, por un lado, como unargumento de cualificación ambiental de la nueva entrada a laciudad desde la CN-340 y, en segundo lugar, como remateoccidental del corredor escenográfico constituido por elHumedal del Prat y el Parque Urbano Norte.

Por su parte, el Campo de Golf de Playa Sur ha de perpetuar lasrelaciones visuales entre el Parque del Litoral y el Parque Natural,evitando la adyacencia con el sistema urbano y garantizando laintegración escenográfica en el paisaje urbano, de las primerasestribaciones de la Sierra de Irta.

55.. CCuuaalliiffiiccaacciióónn ppaaiissaajjííssttiiccaa ddee llaa rreedd vviiaarriiaa pprriimmaarriiaa yy sseeccuunnddaarriiaa..

Por último referirnos a la incorporación en la propuesta deordenación de todo un repertorio de espacios deacompañamiento de los ejes urbanos principales con la finalidadde garantizar su integración paisajística y su cualificaciónambiental. Esta estrategia resulta especialmente importante en laconformación de los nuevos accesos a la ciudad, que, a modo,de vestíbulos urbanos acojan al visitante invitándole a penetraren un espacio terapéutico comprometido en proporcionar unaoferta de ocio reconstituyente y reposo reparador, finalidad

última de los destinos turísticos. Bulevares de naturalezadisciplinada (arbolado de alineación), rotondas eficientementedimensionadas, plataformas verdes de geometría diversa, sonlos elementos básicos de composición de esta directrizordenancística. Tal es su incidencia en la conformación delmodelo urbano que han quedado caracterizadas, en los planosde ordenación pormenorizada del presente Plan General, conuna calificación expresa (bandas ajardinadas) dentro del usoglobal de la red viaria.


Los grandes equipamientos y actividades emergentes (centroscomerciales, parques empresariales, parques feriales, centros de ocio,palacios de congresos, museos, centros universitarios, equipamientosdeportivos, etc) y las grandes infraestructuras (viarias, ferroviarias,portuarias, aeroportuarias, intercambiadores) presentan, desde unaconcepción simbiótica, una enorme capacidad para articular,vertebrar y catalizar el territorio y, por consiguiente para aportar elrepertorio de actividades y concreciones figurativas de carácter singularcapaces de construir una nueva semiología que otorgue a la ciudadcontemporánea variedad y diferencia, al tiempo que coadyuvan a laimprescindible homogeneización de sus niveles de equipo comopresupuesto básico de policentralidad. El futuro de ciudades comoPeñíscola depende, en gran medida de su capacidad para crear,impulsar y mantener actividades en sectores innovadores yemergentes.

La propuesta se ha de sustentar en la localización selectiva delos espacios destinados a contener este nivel dotacional, vinculados alos grandes ejes infraestructurales y a los puntos de intercambiomodal. Como expresa Jordi Borja, los nuevos espacios públicos de laciudad contemporánea se apoyan en el binomio "movilidad-centralidad" como argumento de difusión de la monumentalidad endiferentes centros que articulan significado y función en el conjunto delterritorio. "Se pueden construir lugares de centralidad por medio de losflujos y los puntos nodales".

La reflexión sobre los Equipamientos urbanos supone uno delos puntos capitales de todo proyecto de ciudad que se precie deincorporar un sentido colectivo y de preservación del bien común. Si,según algunos autores, hablar de sociedad sin la existencia de un"contrato social" es una auténtica falacia, referirnos a la ciudad sinimplementar los argumentos de cohesión y solidaridad social quecomportan los equipamientos públicos resulta una auténtica


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perversión. Esta aseveración cobra un especial significado en la ciudadde Peñíscola donde una práctica habitual de la política urbanaarbitrada en la última década ha sido marginalizar las dotacionespúblicas gracias al aval que aporta una clasificación del sueloanacrónica fundamentada en principios sustantivos claramentereprobables.

La reflexión sobre los niveles de equipo de una ciudad, hoy endía, precisa de una reconsideración profunda que vincule losequipamientos con el concepto de calidad de vida, entendiendo portal la medida compuesta de bienestar físico, social, mental y defelicidad, satisfacción y recompensa. El concepto de calidad de vida serefiere a una diversidad de circunstancias que incluyen, además de lasatisfacción de las viejas necesidades, el ámbito de relaciones socialesdel individuo, la posibilidad de acceso a bienes culturales, laprovisión de un entorno ecológico-ambiental que facilite la saludfísica y psíquica de los ciudadanos y los usuarios.

La introducción de la dimensión de la calidad de vida en laordenación de los Equipamientos implica las siguientesconsideraciones:

a. La sectorización de las funciones administrativas en aras de labúsqueda de la eficiencia burocrática ha provocado unasimplificación instrumental de la intervención en la ciudad y elterritorio desde una simplificación conceptual de las categoríasde los equipamientos y servicios urbanos.

b. Esta simplificación instrumental ha tenido un reflejo inmediato enla "estandarización de los niveles de equipo" del espacio urbano,lo cual hace bascular la problemática de los equipamientoshacia su dimensión cuantitativa frente a su potencial cualificadory aprovisionador de índices de calidad de vida más allá de lalógica, entendemos que necesaria pero insuficiente, delbienestar. En la práctica urbanística, es común que estaestandarización, que indica los niveles mínimos exigibles, seconsideren máximos difícilmente superables, por lo que lasimplificación y su precariedad subyacente se agravanconsiderablemente.

c. El orden post-escasez del que nos habla Anthony Giddenscomo una de las características básicas de la sociedadcontemporánea debe provocar la reconstrucción del conceptode "necesidad" desde criterios de sostenibilidad y no,exclusivamente, desde la carencia relativa.

d. La identificación de las necesidades dotacionales de una ciudadha de estar atenta a los cambios sociales emergentes que seestán produciendo que conducirán, indefectiblemente, a lademanda de nuevos equipamientos emergentes.

El entendimiento del equipamiento y la dotación como garantede la calidad urbana implica tener presente en el proceso de tomade decisiones dos criterios básicos:

11.. LLaa aaddaappttaacciióónn ddeell eeqquuiippaammiieennttoo aa llaass ttrraannssffoorrmmaacciioonneess ssoocciiaalleess..

Los cambios producidos en la estructura demográfica, social y deformas de vida a lo largo de los últimos años, condicionan lasdemandas y los modos de utilización de las dotacionescolectivas. Ni las necesidades sociales son estáticas ni los grupossociales que las generan deben analizarse como algo estable,por lo que el Nuevo Plan ha de incorporar a la planificación delos equipamientos las demandas derivadas de las nuevasestructuras demográficas y sociales.

La necesidad de medir la pertinencia, la efectividad o la eficaciade los equipamientos, no requiere, como hasta ahora,contabilizar los inputs, sino también los outputs. Las dificultadesde medición de la oferta, han de acompañarse de medidasefectivas sobre sus efectos en la demanda, mejorando lastécnicas demográficas, relacionando cada equipamiento con lasinfraestructuras que permiten su uso y su acceso y, elaborandoperfiles estadísticos................para llegar a disponer de unosperfiles familiares que respondan a los usuarios reales de losequipamientos. (Carmen Gavira. Ciudad, Cultura y Mercado.)

Las características y los ritmos de trabajo marcan en gran partelas cadencias de la vida cotidiana, a las que se someten losusuarios de los equipamientos. El equipamiento local es utilizadopreferentemente por la población dependiente -niños, ancianosy amas de casa- que son los que permanecen en el barriodurante la jornada. La abundancia de tiempo libre y de ocio deesta población contrasta con la escasez de dotacionesespecíficas para ella.

Los problemas de las personas mayores no son recientes, pero sílo es la importancia cuantitativa de los mismos debido al fuerteproceso de envejecimiento, al incremento de la esperanza devida y al aislamiento cada vez mayor debido a los cambiosproducidos en las estructuras familiares, por lo que será


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necesario un redimensionamiento de los equipamientos de saludnecesarios. Así como la incorporación de las nuevas tipologíasdestinadas a dar respuesta a las necesidades sanitarias de lacreciente población de edad avanzada: hospitales de día,centros geriátricos, etc. Estas necesidades emergentes cobran unsentido estratégico en una ciudad como Peñíscola donde se estádetectando un proceso de "gentrificación" a raíz de las dinámicasde residencialización de población extranjera en edad dejubilación o prejubilación.

Igualmente, es preciso prever el soporte físico necesario, tanto desuelo exclusivo como parcelas compartidas con usos dotacioneso en edificación residencial o destinada a usos productivos, paracompletar la red básica de equipamientos de servicios sociales:centros de servicios sociales generales, centros de día, club detercera edad, centros-base de ayuda a domicilio, etc.

Por otro lado, la propuesta de equipamiento ha de favorecer laimplantación de nuevas modalidades de dotaciones queproporcionen respuesta al gran número de demandasplanteadas por grupos específicos: drogodependientes,minusválidos físicos y psíquicos, así como todo tipo demarginados sin hogar, etc.

Se trata de dotar adecuadamente a la "Comunidad Urbana",entendiendo que la comunidad es un sistema de relaciones nobasado en el intercambio de cosas, sino en las relaciones entrelas personas. Un sistema de valores en el que los viejos y lospobres no pueden ser calificados como "desajustes internos delsistema urbano" y los emigrantes (y marginados, minusválidos ydrogodependientes) como "externalidades negativas". (CarmenGavira. Ciudad, Cultura y Mercado).

Por último no debemos perder de vista el carácter de escenarioturístico preferencial que presenta la ciudad de Peñíscola y, porconsiguiente, la necesidad de incorporar a la reflexión sobre lasnecesidades dotacionales, las demandadas por la poblaciónturística que desarrolla pautas de comportamiento radicalmentedistintas a las de la población residente, entendemos sefundamentan en tres pilares básicos: Ocio, Cultura y Deporte.

La práctica deportiva constituye una de las actividadespreferentes, lo que plantea la necesidad de facilitar su acceso ala cuota creciente de turistas y ciudadanos que han incorporadoestas actividades a su vida cotidiana, a partir de una ofertaheterogénea que de respuesta a las demandas de los diversos

colectivos. Para ello, se ha de completar la red de equipamientodeportivo local, mediante la cobertura de los déficits existentesde polideportivos y una propuesta de pequeñas instalacionesinsertas en la trama residencial que eviten a los ciudadanosdesplazamientos y que permitan al turista un desarrolloequilibrado de su tiempo de ocio.

La integración en el planeamiento de estas nuevas tipologías deequipamiento conlleva la revisión de los estándares urbanísticos,con la inclusión de indicadores cualitativos que maticen losparámetros numéricos.

Al tiempo, los servicios públicos urbanos actuales deben teneren cuenta el proceso de individualización que marca laevolución de nuestras sociedades. Según François Ascher ladiversificación de situaciones y necesidades hace necesaria unamayor variedad y una cierta personalización de las soluciones.Ello seguramente necesite de redes y sistemas más complejosque recurren de forma determinante a las nuevas tecnologías dela información y la comunicación. No todos los equipamientostradicionales se quedan obsoletos, pero deben integrar de unaforma nueva la noción de servicio individualizado y apoyarseen las técnicas avanzadas de transporte y telecomunicaciones.

De la misma forma, será necesario posibilitar nuevas formas degestión de los equipamientos. La incorporación de diversasfórmulas de coparticipación desarrolladas en otras ciudades denuestro entorno precisa la creación de un marco ágil y flexible,que posibilite la participación de la iniciativa privada en lasdistintas fases de producción/gestión de los equipamientos.

En relación a esta reflexión, las palabras de Carmen Gaviravuelven a ser ampliamente ejemplarizantes.

Aparece, cada vez de forma más clara, el interés del sectorprivado por la participación en los Equipamientos públicos,tomando como punto de apoyo "las garantías" que ofrece elsector público, pero, además y de forma más relevante,interesándose por la comercialización que los equipamientosgeneran, es decir, por la actividad comercial que puedeorganizarse como apoyo a la actividad principal y que puedellegar a convertirse en la más importante (en 1.993 los visitantesdel Museo de La Villete, en París, representaron únicamente el10% del total de usuarios del Gran Centro, cubierto, en su granmayoría, por áreas comerciales).


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RED PRIMARIA DE EQUIPAMIENTOS

El Estado y los Ayuntamientos reducen, poco a poco, suintervención en la parte "no comercial" del ocio, mientras que laactividad mercantil ligada al tiempo libre acapara todos losámbitos hasta ahora considerados como "cultura". La "cultura delas ciudades" transforma a la propia ciudad en mercancía,apropiándose de la imagen del espacio urbano o convirtiendosus formas en "imagen de marca" en la nueva lógica de lacompetencia entre las ciudades.

En definitiva, la planificación de los equipamientos debe estarvinculada tanto a las exigencias sociales, como a las formasconcretas de utilización y ocupación del espacio, debiendo estarsu dinámica estrechamente vinculada a las transformacionesglobales y parciales de la Ciudad. Ello requiere la creación deun marco ágil y flexible que posibilite la participación de lainiciativa privada en las distintas fases de producción/gestión delos equipamientos con la incorporación de diversas fórmulas decoparticipación desarrolladas en otros países europeos.

El Nuevo Plan ha de favorecer la instalación de dotacionespolifuncionales que permitan la flexibilidad tanto en la definiciónde los usos específicos como en su gestión, adaptándolos a laheterogeneidad de la demanda social, y propiciando laparticipación de los usuarios en el diseño y gestión de losespacios de uso comunitario, con el fin de garantizar laadecuación a sus necesidades y expectativas.

La conciencia de la escasez de los recursos y la crecientecomplejidad de la dinámica social plantean la necesidad, dadala falta de coordinación existente entre las administracionessectoriales y territoriales, de establecer un sistema decoordinación entre los organismos encargados de la creación ygestión de las dotaciones colectivas y el Nuevo Plan General.

22.. LLooccaalliizzaacciióónn eessttrraattééggiiccaa yy sseelleeccttiivvaa ddee llooss EEqquuiippaammiieennttooss eenn llaaeessttrruuccttuurraa uurrbbaannaa..

La estrategia instrumentada en el presente Documento enrelación a la cobertura en materia de equipamientos obedece alos siguientes principios:

1. Generar una estructura homogéneamente distribuida porel conjunto urbano.

2. Diversificar y ampliar la actual oferta lúdico-comercialimplantada en la ciudad, promoviendo el desarrollo de

actividades competitivas adecuadas para relanzar lapotencialidad turística que presenta el núcleo. LosEquipamientos han de potenciar la conformación denuevas centralidades que reequilibren el hecho urbano,atribuyendo valor y funciones relevantes en los diferentessectores urbanos caracterizados por un decadentemonofuncionalismo residencial.

3. Vincular la localización de las piezas dotacionales con lossistemas viario y de espacios libres, con la finalidad desingularizar la escena urbana introduciendo un nuevosistema de signos que garantice la legibilidad del espaciourbano. Con carácter general se fomentará lacompatibilidad dotacional en la red primaria de espacioslibres propuesta, permitiendo el desarrollo de actividadesque no disfuncionalicen la finalidad básica de estas piezasque es proporcionar estancias urbanas para el reposo,esparcimiento y relación de la población. La calidad deluso de un equipamiento viene dada, entre otrasconsideraciones, por la dignidad de su posición en latrama urbana y la calidad del espacio público sobre el quese sitúa. La vinculación posicional de los equipamientoscon espacios públicos formalmente significativos reforzarásu capacidad simbólica.

4. Dimensión monumental y semántica de los equipamientos.Éstos no son simplemente elementos funcionales ymonovalentes, sino creadores y cualificadores del espaciopúblico al que pueden implementar valor añadido:referentes físicos y simbólicos, elementos atractivos queproporcionan visibilidad y seguridad, mayor diversidad deusos. Ello supone una visión no funcionalista delequipamiento, más centrada en la dotación deargumentos de calidad de vida en la ciudad de maneraque puede ser más importante lo que suscita y sugiere, losefectos sensoriales y perceptivos que transmite, que lapropia función a desarrollar.

5. Adecuar la oferta dotacional a las demandas de lapoblación turística. Los cuatro pilares básicos serán elocio, la práctica deportiva, las actividades culturales y losservicios asistenciales, sanitarios y administrativos.

6. Localización de Equipamientos significativos en el entornode las Areas Naturales del Sistema Ambiental, en especialel frente litoral, al objeto que sirvan de catalizadores para


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inducir un uso más eficaz de estas piezas que, de otraforma, podrían quedar estigmatizadas como hipotecasterritoriales.

7. Una de las cualidades del sistema dotacional proyectadoha de ser su carácter multiescalar. Junto a piezas de rangociudad (grandes equipamientos deportivos, institucionales,sanitarios, culturales, de infraestructuras o decomunicaciones), deberán localizarse equipamientos deproximidad que cubran necesidades básicas de lapoblación de los diferentes subsectores y unidadesurbanas en los que ha quedado organizado la ciudad dePeñíscola.

Estos criterios han quedado contextualizados y territorializadosen la propuesta de ordenación del Nuevo Plan General siguiendo unaestrategia ubicacional sustentada en el principio de "dotaciónconcentrada"; es decir, proyectación de áreas donde cohabitenespacios libres y equipamientos al objeto de construir una oferta deactividad compacta que aporte valor añadido al uso de un espaciourbano donde la propia caracterización tipomorfológica dominante(vivienda unifamiliar aislada) provoca que muchas de las funcionesbásicas del espacio público sean asumidas y desarrolladas en elespacio privado de la parcela (deportivas, piscinas, descanso). Laconcentración y la optimización de la accesibilidad de estas áreas seemplean como mecanismos de atracción, catalizadores de nuevaspulsiones de colectivización del ocio y recreo de la población.

Estos criterios han quedado contextualizados y territorializadosen la propuesta de ordenación siguiendo una estrategia ubicacionaldonde se distinguen una serie áreas significativas:

11.. ÁÁmmbbiittoo tteerrrriittoorriiaall ddee PPllaayyaa NNoorrttee::

1.1 Eje cívico de playa norte. Su ideación como nuevo lugar centraldel modelo urbano-territorial proyectado le confiere un carácterprincipal para acoger funciones dotacionales primarias decarácter educativo-cultural, deportivo, asistencial yadministrativo-institucional. El sistema de equipamiento deseableha de compatibilizar el equipamiento de escala local, destinadoa mejorar la calidad de la vida cotidiana, con un conjunto deequipamientos singulares, cuidadosamente seleccionados, queconstituyan un factor de alto atractivo para la ciudad.

Este espacio, complementariamente, va a desarrollar un papelrelevante en la instrumentación de una nueva estrategia demovilidad inter e intraurbana al contener un IntercambiadorPrimario compuesto por la Nueva Estación de Autobusesurbanos a interurbanos y un aparcamiento disuasorio de escalay dimensiones significativas, que posibilite reconquistar para elpeatón un ámbito de la capacidad simbólica y potencialidadpara el desarrollo de actividades colectivas como es el frentelitoral.

La red primaria de equipamientos localizada en este ámbitoterritorial está compuesta por los siguientes elementos:

PTD-1 Centro Asistencial en Playa Norte.

PID-1. Intercambiador de Transportes en Playa Norte.

PAD-1. Equipamiento Administrativo-Institucional en PlayaNorte.

PRD-3. Centro Deportivo de Playa norte (Equipamientoexistente).

1.2. Parque Urbano Norte, reforzando, implementando eincorporando argumentos que aseguren la polivalencia ymultifuncionalidad que debe caracterizar la estructura tipológicade los grandes parques urbanos en la ciudad contemporánea,caracterizada por la instrumentación de un práctica social dondelas sinergias entre movilidad y centralidad son determinantespara el desarrollo de los comportamientos ciudadanos. Losgrandes espacios libres, concebidos desde su versatilidadfuncional, también pueden adquirir la condición de áreas decentralidad.

1.3. Prolongación del carácter singular del eje de crecimiento de lacalle Maestro Bayarri- Pigmalión-tramo meridional del Camí Vellde Peñíscola , Assagador de la Creu (PRV14-PRV-2-PRV-11 , PRV-4 mediante la determinación de ubicar en sus márgenes lasreservas dotacionales principales del crecimiento residencialproyectado en continuidad con la operación de Llandels II.

La red primaria dotacional localizada a lo largo de este eje estácompuesta por tres piezas:

PAD-2. Nuevo Palacio de Congresos de Peñíscola(Equipamiento Existente)


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PED-1. Centro Cultural en Playa Norte.

PRD-1. Centro Deportivo en Playa Norte.

PID-6. Centro de Infraestructura en Playa Norte.

1.4. Localización de un intercambiador de transporte (PID-3:apeadero de autobuses y aparcamientos de rotación) en elfrente de la Avenida de la Estación en posición colindante conel viario principal de acceso a las urbanizaciones e Atalayas yURMI.

1.5. Reforzar y ampliar los suelos destinados a EquipamientoInfraestructural (PID-2) donde se ubica, en la actualidad, uno delos depósitos de abastecimiento de agua potable a lapoblación, localizado en las cotas altas del crecimiento turísticodesarrollado a lo largo de la directriz de la CS-500.

1.6. Áreas de concentración dotacional propuestas en loscrecimientos turístico-residenciales, generando una oferta deespacio público que equilibre el desarrollo de funcionescolectivas y comunitarias en los espacios libres de la ofertatipológica característica de estos espacios urbanos. Lalocalización de determinadas piezas de equipamientos yespacios libres ha quedado incorporada como determinaciónvinculante para los preceptivos planes parciales que desarrollenla ordenación pormenorizada de los diferentes sectores de suelourbanizable, con la finalidad de garantizar su correctaintegración en el sistema urbano resultante.

1.7. Los Equipamientos de proximidad, aquellos circunscritos a cubrirlas demandas locales de las diferentes unidades vecinales, selocalizarán, preferentemente, en las arterias viarias que definenla estructura interna de cada uno de los sectores y áreasordenados pormenorizadamanente por el presente PlanGeneral. En los suelos urbanizables que no cuenten conordenación pormenorizada, con carácter general, seestablecerán determinaciones vinculantes a desarrollar por lospreceptivos Planes Parciales que afectarán, en su mayor parte ala localización de las piezas dotacionales. En relación con esteobjetivo de ordenación adquieren una especial relevancia lasactuaciones integradas propuestas en el área urbana deAtalayas a fín de tratar de mitigar, en lo posible, las dramáticascarencias dotacionales que presenta este ámbito de la ciudad,así como la estrategia transformación cualitativa del ámbito dePlaya Norte mediante la habilitación de la formulación de

Planes de Reforma Interior de Mejora, entre cuyasdeterminaciones se encuentra el esponjamiento de la trama através de la introducción de espacios libres y piezasdotacionales

22.. ÁÁmmbbiittoo tteerrrriittoorriiaall ddee PPllaayyaa SSuurr..

En este ámbito territorial adquiere un especial interés unacorrecta ordenación de los suelos localizados entre la carreterade Irta y el Parque del Litoral con la finalidad de asegurar unautilización racional y eficiente del mayor recurso territorial quepresenta el núcleo para su definitivo relanzamiento como destinoturístico preferente de la región valenciana.

Reforzando este axioma de la ordenación propuesta, el PlanGeneral prevé la localización en este ámbito territorial de unaserie de Equipamientos que forman parte de la Red Primariaestructural del municipio.

PTD-2. Centro Asistencial "Playa Sur".

PRD-2 Centro Deportivo "Playa Sur".

PID-4 Equipamiento Ambiental "Sierra de Irta"- que actuaríacomo punto de encuentro de las posibles actividadesturísticas a desarrollar dentro de este escenario natural-y Estación Depuradora

33.. ÁÁmmbbiittoo OOcccciiddeennttaall

En los terrenos situados entre la margen izquierda de la Ramblade Alcalá y el trazado de la vía ferroviaria en deshuso, sepropone se propone la localización de la nueva depuradorapara el municipio que pasará a formar parte de la red primariade infraestructuras y servicios urbanos (PID-5) y cuyas aguasresiduales serán reutilizadas para el riego de los campos de Golfpropuestos por el Plan.


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1.2.4. CUANTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LASUFICIENCIA DE LA PROPUESTA DE LAS REDESPRIMARIAS DE ESPACIOS LIBRES YEQUIPAMIENTOS.

AA.. AANNÁÁLLIISSIISS DDEELL TTEECCHHOO PPOOBBLLAACCIIOONNAALL PPRREEVVIISSTTOO..

AA..11.. PPOOBBLLAACCIIÓÓNN EEXXIISSTTEENNTTEE..

SSeeggúúnn ddaattooss aaccttuuaalliizzaaddooss aa nnoovviieemmbbrree ddee 22..000044,, eell tteecchhooppoobbllaacciioonnaall existente en Peñíscola es:

a. Población Permanente 7.210 Hab

b. Población Turística

Hotel 8.115 Plazas Turísticas

Camping 5.173 Plazas Turísticas

Hostal 74 Plazas Turísticas

Segunda Vivienda Vacacional 49.474 Plazas Turísticas

TToottaall PPoobbllaacciióónn ddee rreessiiddeenntteess eexxiisstteennttee.. 77..221100 hhaabbiittaanntteess..

TToottaall UUssuuaarriiooss ttuurrííssttiiccoo eexxiisstteenntteess 6622..883366 ppllaazzaass ttuurrííssttiiccaass..

AA..22 TTEECCHHOO PPOOTTEENNCCIIAALL PPRREEVVIISSTTOO EENN AACCTTUUAACCIIOONNEESSUURRBBAANNÍÍSSTTIICCAASS DDEE DDEESSAARRRROOLLLLOO OO MMEEJJOORRAA DDEELL PPLLAANNGGEENNEERRAALL QQUUEE SSEE RREEVVIISSAA..

• En Suelo Urbano No Consolidado.

API 2 PAPA LUNA. 1.435 Apart Turísticos.4.305 Plazas Turísticas.

API 3 RACO CALENT. 1.959 viviendas. 5.877 habitantes.

API 4 ATALAYAS. 2.103 viviendas. 6.309 habitantes.

API 5 PEÑÍSCOLA PARK. 447 viviendas. 1.341 habitantes.

TToottaall tteecchhoo ppoobbllaacciioonnaall ddee rreessiiddeenntteess 1133..552277 hhaabbiittaanntteess..

TToottaall tteecchhoo ppoobbllaacciioonnaall ttuurrííssttiiccoo 44..330055 ppllaazzaass ttuurrííssttiiccaass..

• En Suelo Urbanizable Transitorio.

API 6 CAP BLANC. 2.000 Apart Turísticos. 6.000 habitantes.

API 7 SAN ANTONIO. 490 Apart Turísticos. 1.470 habitantes.

TTOOTTAALL.. 77..447700 ppllaazzaass ttuurrííssttiiccaass..

EEssttee ddaattoo uunniiddoo aall ddee llaa ssiittuuaacciióónn aaccttuuaall nnooss iinnddiiccaa qquuee eellNNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall ppaarrttee ddee uunnaa ssiittuuaacciióónn hheerreeddaaddaa ccuuyyoo tteecchhooppoobbllaacciioonnaall ssee cciiffrraa eenn 2200..773377 hhaabbiittaanntteess,, aall qquuee hhaayy qquuee aaññaaddiirr uunnttoottaall ddee 7744..661111 ppllaazzaass ttuurrííssttiiccaass

AA..33.. TTEECCHHOO PPOOBBLLAACCIIOONNAALL PPRROOPPUUEESSTTOO PPOORR EELL NNUUEEVVOO PPLLAANNGGEENNEERRAALL..

•• EEnn SSuueelloo UUrrbbaannoo NNoo ccoonnssoolliiddaaddoo..

Actuaciones de Renovación en Playa Norte:

El techo poblacional actual se cifra en 20.502 habitantes. Conlas Actuaciones de Renovación Urbana previstas en el NuevoPlan General y, calculado para el supuesto de mayoredificabilidad, se produce un incremento poblacional de 77..447788hhaabbiittaanntteess.

Actuaciones Integradas de Reforma Interior.

EEll tteecchhoo ppoobbllaacciioonnaall pprrooppuueessttoo ppoorr eell NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall eenn llaassaaccttuuaacciioonneess ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo aasscciieennddee aa 99..116677hhaabbiittaanntteess..


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ACTUACIONES INTEGRADAS DE REFORMA INTERIOR

Nº DE VIVIENDAS TECHO POBLACIONAL

ARI 1 ATALAYAS 1. 153 VIVIENDAS 459 HABITANTES




ARI 5 AVDA ESTACIÓN. 131 VIVIENDAS 393 HABITANTES


ARI 7 ATALAYAS 6 112 VIVIENDAS 336 HABITANTES

TOTAL 563 VIVIENDAS 1.689HABITANTES

SECTOR Nº DE VIVIENDAS TECHOPOBLACIONAL

SECTOR 8.

SECTOR 9

SECTOR 10

TOTAL 4.805 VIVIENDAS. 14.415 HABITANTES.

•• EEnn SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee..

Sectores con uso global residencial.

Sectores con uso global turístico.

•• SSeeccttoorreess ccoonn uussoo gglloobbaall ttuurrííssttiiccoo-ggoollff..

El techo poblacional propuesto por el Nuevo Plan General en lossectores de suelo urbanizable asciende a:

TToottaall tteecchhoo ppoobbllaacciioonnaall ddee rreessiiddeenntteess 1188..449955 hhaabbiittaanntteess..

TToottaall tteecchhoo ppoobbllaacciioonnaall ttuurrííssttiiccoo 7755..771122 ppllaazzaass ttuurrííssttiiccaass..

Con estos valores, junto a la población existente y a la situaciónheredada y asumida por el Nuevo Plan General, obtenemos:

•• UUNN TTEECCHHOO PPOOBBLLAACCIIOONNAALL TTOOTTAALL DDEE 4488..339966 HHAABBIITTAANNTTEESS..

•• UUNN TTEECCHHOO TTOOTTAALL DDEE 115500..332233 PPLLAAZZAASS TTUURRÍÍSSTTIICCAASS..

NOTA: De cara a la valoración del techo potencial deresidentes permanentes y usuarios turísticos se han empleado lossiguientes parámetros de conversión:

• 1 vivienda equivale a 3 habitantes.

• 3 plazas hoteleras equivalen a un apartamento turístico(parámetro empleado en la cuantificación del techopoblacional de los sectores de uso global turístico yturístico-golf.

• Una plaza hotelera equivale a 1 habitante.


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CTUACIONES INTEGRADAS DE REFORMA INTERIOR

Nº DE VIVIENDAS TECHO POBLACIONAL

ARI 1 ATALAYAS 1.

ARI 2 ATALAYAS 2.

ARI 3 ATALAYAS 3.

ARI 4 ATALAYAS 4.

ARI 5 AVDA ESTACIÓN.

ARI 6 ATALAYAS 5.

ARI 7 ATALAYAS 6

TOTAL 563 VIVIENDAS 1.689HABITANTES

SECTOR Nº DE VIVIENDAS TECHOPOBLACIONAL

SECTOR 8. 1.174 VIVIENDAS 3.522 HABITANTES

SECTOR 9 2.211 VIVIENDAS 6.633 HABITANTES

SECTOR 10 1.420 VIVIENDAS 4.260 HABITANTES

TOTAL 4.805 VIVIENDAS. 14.415 HABITANTES.

SECTOR Nº VIVIENDAS APARTAMENTOS TURISTICOS PLAZAS EN ESTABLECIMIENTOSHOTELEROS

TECHO POBLACIONAL

SECTOR1 658 APARTAMENTOS

494 PLAZAS HOTELERAS

2468 PLAZAS TURÍSTICAS

SECTOR 2

734 APARTAMENTOS 551 PLAZAS HOTELERAS


SECTOR 3



SECTOR 4

663 VIVIENDAS


1989HABITANTES

+6.377PLAZAS

TURÍSTICAS

SECTOR 5

697 VIVIENDAS 1302 APARTAMENTOS 2791 PLAZAS HOTELERAS

2.091HABITANTES+6.697 PLAZAS

TURÍSTICAS

SECTOR 11



SECTOR 12



TOTAL 1.360VIVIENDAS 6.886 APARTAMENTOS 8.699 PLAZAS HOTELERAS

4.080 HABITANTES +29.357PLAZAS TURÍSTICAS

Sectores con uso global turístico-golf.

SECTOR APARTAMENTOS TURISTICOS

PLAZAS EN ESTABLECIMIENTOSHOTELEROS

TECHOPOBLACIONAL

SECTOR 7 2628APARTAMENTOS












TOTAL 11.720 APARTAMENTOS

11.195 PLAZAS HOTELERAS

46.355 PLAZAS TURÍSTICAS

Ventajas e inconvenientes del transporte en bicicleta

VENTAJAS DESVENTAJAS

663

697

Se entienden unos valores ajustados a la realidad demográficade la ciudad. Además el valor de 2,1 habitantes/viviendaestablecido en el artículo 108 del ROGTU no resulta deaplicación, puesto que su promulgación es posterior a lainformación pública de la Revisión del Plan General.

BB.. CCUUAANNTTIIFFIICCAACCIIÓÓNN DDEE LLAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE EESSPPAACCIIOOSS LLIIBBRREESSYY ZZOONNAASS VVEERRDDEESS::

BB..11.. PPAARRQQUUEESS PPÚÚBBLLIICCOOSS NNAATTUURRAALLEESS PPRROOPPUUEESSTTOOSS::

PQN-1. PARQUE PÚBLICO NATURAL "MARJAL DE PEÑÍSCOLA"962.828 m2

PQN-2. PARQUE PÚBLICO NATURAL "LADERA OCCIDENTALSIERRA DE IRTA" 847.532 m2

PQN-3. PARQUE PÚBLICO NATURAL EN PLAYA SUR194.167 m2

PQN-4. PARQUE PÚBLICO NATURAL "LADERA SUR OCCIDENTALSIERRA DE IRTA" 466.180 m2

PQN-5. PARQUE PÚBLICO NATURAL “LADERA NOROCCIDENTALSIERRA DE IRTA” 2.505.924 m2

TTOOTTAALL.. 44..997766..663311 mm22..

BB..22.. PPAARRQQUUEESS UURRBBAANNOOSS PPRROOPPUUEESSTTOOSS::

PQL-1 PARQUE CENTRAL DE PLAYA NORTE 292.294 m2

PQL-2 PARQUE CENTRAL DE PLAYA SUR 286.202 m2

PQL-3 LA RAMBLA DE ALCALÁ 394.349 m2

TTOOTTAALL.. 997722..884455 mm22..

BB..33.. PPAARRQQUUEESS UURRBBAANNOOSS EEXXIISSTTEENNTTEESS..

PQL-4. PARQUE DEL CASTILLO DE PEÑÍSCOLA. 27.224 m2.

PQL-5. PARQUE DE LA CONSTITUCIÓN. 21.570 m2.

TTOOTTAALL.. 4488..779944 mm22..

LLaa rreedd pprriimmaarriiaa ddee eessppaacciiooss lliibbrreess yy zzoonnaass vveerrddeess eexxcclluuiiddaa llaassuuppeerrffiicciiee ccoorrrreessppoonnddiieennttee aa llaa rreedd pprriimmaarriiaa ddee ppaarrqquueess ppúúbblliiccoossnnaattuurraalleess pprreesseennttaa uunnaa ssuuppeerrffiicciiee ttoottaall ddee 11..002211..663399 mm22..

EL PARÁMETRO DE M2 DE RED PRIMARIA DE ESPACIOS LIBRESQUE SE OBTIENE, REFERIDO AL TECHO POBLACIONAL TOTAL, ESDECIR, IMPLEMENTANDO A LA POBLACIÓN RESIDENTE LATURÍSTICA ES DE 5,1 M2/HABITANTE.

No obstante, aun cuando la aplicación del parámetro 2,1habitantes/vivienda no es de obligado cumplimiento el parámetro dered primaria de espacios libres que se obtiene asciende a 6,3M2/HABITANTE.

En cualquier caso, podemos observar que se obtiene un valormuy cercano al mínimo legal establecido. No obstante la cifra real deRed Primaria de Espacios Libres y Zonas Verdes es notablementesuperior si consideramos el importante volumen de Parques PúblicosNaturales contemplados en el Nuevo Plan General, alcanzando unosíndices de calidad más ajustados a los niveles de excelencia ambientaly paisajística que se entienden necesarios para reforzar lacompetitividad turística de Peñíscola.

CC.. CCUUAANNTTIIFFIICCAACCIIÓÓNN DDEE LLAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEEEEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOOSS..

CC..11.. RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE EEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOOSS PPRROOPPUUEESSTTAA..

PTD-1-PAD-1. Centro Asistencial y Administrativo en Playa Norte.37.641 m2.

PRD-1-PID-6. Centro Deportivo e Infraestructural en Paya Norte.64.354 m2.

PED-1. Centro Cultural en Playa Norte. 23.430 m2.

PTD-2. Centro Asistencial en Playa Sur. 21.680m2.

PRD-2. Centro Deportivo en Playa Sur. 32.948 m2.

PID-1 - PAV-1. Intercambiador de transportes en Playa Norte.28.807 m2.

PID-2. Depósito de Abastecimiento de Agua. 23.566 m2.

PID-3. PAV-3.Apeadero de Autobuses Avenida de la Estación.6.648 m2.


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PID-4. Equipamiento Ambiental "Sierra de Irta".19.961 m2.

PID-5. Centro de Infraestructuras "Corredor del Mediterráneo".104.801m2.

TTOOTTAALL.. 336633..883366mm22

CC..22.. RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE EEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOOSS EEXXIISSTTEENNTTEE..

PAD-1. Ayuntamiento. 667 m2.

PAD-2. Palacio de Congresos. 3.991 m2.

PRD-3. Centro Deportivo en Playa Norte. 17.634 m2.

PED-2. Castillo del Papa Luna. 3.541 m2.

PED-3. Centro de Estudios de Peñíscola. 18.842 m2.

PID-7. Cementerio. 2.457 m2.

PID-7. Infraestructuras Portuarias. 41.518 m2.

PID-9 Cuartel Guardia Civil. 4.187 m2

TTOOTTAALL.. 9922..883377 MM22..

LLaa rreedd pprriimmaarriiaa ddee eeqquuiippaammiieennttooss pprreesseennttaa uunnaa ssuuppeerrffiicciiee ttoottaallddee 445566..667733 mm22..

EELL PPAARRÁÁMMEETTRROO DDEE MM22 DDEE RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE EEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOOSSQQUUEE SSEE OOBBTTIIEENNEE,, RREEFFEERRIIDDOO AALL TTEECCHHOO PPOOBBLLAACCIIOONNAALL TTOOTTAALL EESSDDEE 22,,2299 MM22//HHAABBIITTAANNTTEE..


En general los problemas generados por el exceso de demandade movilidad dependen más de los desequilibrios en la estructuraurbana, que de los usos y actividades. La accesibilidad es más difícil enuna estructura urbana desequilibrada que además genera mayormovilidad, que en una estructura urbana equilibrada en la que almenos es más factible encontrar soluciones de acceso y circulación. Esnecesario, por tanto, cambiar la situación actual de desequilibrio entreel transporte público frente al privado, por lo que habría que

plantearse si las actuales estrategias son suficientes para resolver elproblema o habría que intervenir más activamente para cambiar lastendencias actuales. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que notodos los viajes se pueden hacer con transporte público y que existenproblemas objetivos, como el creciente grado de motorización a todoslos niveles sociales.

En cualquier caso, es necesario acompañar la implantación deredes de transportes públicos con medidas de restricción del uso delvehículo privado que mejore la eficacia de los primeros y, sobre todo,con campañas de información y concienciación de los ciudadanos, yaque el caso de tener buenos servicios públicos con escasa utilización.Por otra parte un servicio público de transportes atractivo y de calidadexige fuertes subvenciones que superan la capacidad delAyuntamiento, por lo que es necesaria la colaboración de todas lasAdministraciones.

Entre todas las consideraciones anteriores, es preciso distinguirlos problemas y soluciones que entran dentro del campo de la gestióndel transporte de aquellos que puedan y deban ser abordados desdeel planeamiento urbanístico, que es lo que compete al Plan. En estesentido, en primer lugar, debe considerarse la capacidad e inclusoconveniencia de que el Plan incluya una propuesta de transporte conseñalización de los puntos de intercambio, planificación deaparcamientos, estudio de accesibilidad a los centros yrecomendaciones de gestión del tráfico, evitando, por otra parte, lospeligros de intentar hacer planes omnicomprensivos a los que se lescarga con exceso de determinaciones, y de rigidez en aspectos quedeben ser objeto de medidas de gestión adaptadas en el tiempo. Entodo caso la gestión del tráfico tiene un contenido urbanístico; lacuestión estriba en el carácter indicativo o vinculante de las distintasdeterminaciones así como la existencia de un entramado de planesurbanísticos y de tráfico, coherentes y complementarios.

En cuanto a la posibilidad de incidir sobre la demanda demovilidad y los problemas de accesibilidad a partir de las propuestasdel Plan referidas a usos del suelo y estructura urbana, es difícilrealmente restringir la movilidad a partir del modelo urbano ya queexiste una contradicción derivada de la relación directa que se produceentre la mejora de la accesibilidad y el aumento de movilidad. Noobstante, la relación entre localización de los equipamientos y serviciosy las zonas residenciales sí puede tener influencia sobre la reducciónde la movilidad. Y, sobre todo, es importante la localización de ciertasactividades económicas, como las actividades terciarias más potentes,en relación con los ejes de transporte público.


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MOVILIDAD

En cuanto a la necesidad de mejorar la calidad del diseño de lascalles desde la perspectiva peatonal, es preciso analizar enprofundidad qué elementos del diseño del espacio público se debenincorporar de forma vinculante al planeamiento, evitando lasdificultades y situaciones irracionales de tramitar modificaciones deplaneamiento por cuestiones de detalle, cuando se introduce un excesode determinaciones rígidas y vinculantes. La relación entre la escala detrabajo del Plan y el nivel de importancia estratégico de la actuacióndeben ser factores a tener en cuenta en relación con el grado dedefinición y vinculación de las propuestas.

Como resultando global de lo anterior se podrían enumerar lassiguientes conclusiones:

• El modelo de desarrollo y la estructura urbana que propone elNuevo Plan General se hace teniendo en cuenta la relación conlos problemas de transporte y, en particular, con la potenciacióndel sistema público.

• Para la localización de los nuevos desarrollos urbanos se tiene encuenta su impacto sobre la estructura urbana y, en particular,sobre el sistema de transporte público, buscando las ventajas delocalizaciones ligadas a redes posibles.

• Se regula la localización de ciertas actividades atractivas dedesplazamiento, en función de su localización respecto alsistema de transporte público.

AA.. LLAA MMOOVVIILLIIDDAADD YY EELL MMOODDEELLOO UURRBBAANNOO..

En la escala municipal el Plan General incorpora una serie dedecisiones centradas en los siguientes objetivos:

1. Fortalecer el sistema de transporte colectivo de autobusesurbanos, identificando los canales viarios de tránsito preferente.

2. Complementar las decisiones que pudieran emanar del ámbitode decisión supramunicipal, apostando por la implantación deun intercambiador de transportes primario que contenga lanueva estación de autobuses interurbanos en posicionescentrales dentro del modelo territorial. Su localización vinculadaa una de las piezas más significativas del sistema general deespacios libres (Parque suburbano del Marjal y Parque Central dePlaya Norte) aconseja la implementación de un aparcamientoque optimice la accesibilidad a este espacio.

3. Incorporar en determinados viarios de la red primaria de nivelurbano (RVB) carriles-bici. En las secciones tipo antes definidasse indica la existencia de este elemento. No obstante, dado queuno de los criterios de ordenación principal en la configuracióndel Sistema General de Espacios Libres ha sido garantizar sucontinuidad, se recomienda la incorporación de ciclovías enaquellas piezas cuya caracterización topográfica permita un usoracional de este medio de transporte.

4. Definición de una red de aparcamientos que fomente el usopeatonal de los espacios urbanos más relevantes y garantice elacceso a los espacios lúdico-recreativos principales del modelourbano establecido.

BB.. LLAA MMOOVVIILLIIDDAADD YY EELL EESSPPAACCIIOO TTUURRÍÍSSTTIICCOO:: UUNNAA AAPPUUEESSTTAA PPOORRLLAA CCOONNFFIIGGUURRAACCIIÓÓNN DDEE UUNNAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE CCAARRRRIILLEESS-BBIICCII..

Aún cuando los objetivos, que en la actualidad se exponen entodo proceso de planificación, incluyen el deseo de mejorar el medioambiente de las ciudades, la resistencia a tomar medidas eficaces eselevada. Evidentemente esta resistencia no es gratuita. En general, sóloen las grandes ciudades se generan demandas que justifican laexistencia de un transporte urbano atractivo y cómodo conposibilidades de convertirse en una alternativa real al vehículo privado.

No es este el caso de Peñíscola. La reducción de la importanciadel vehículo privado en el reparto modal de los viajes internos almunicipio no puede depender exclusivamente de la prestación de unservicio de autobuses. El tamaño de la ciudad, la variación estacionalde la población, la dispersión y tipología de las viviendas,… dificultanla implantación de un servicio de autobuses realmente útil: flotamoderna, regularidad, frecuencias inferiores a los diez minutos,marquesinas, etc.

Es por ello que con objeto de limitar, en la medida de lo posible,la presencia del vehículo privado en la ciudad, debe promoverse eltrasvase de los viajes hacia los modos de movilidad no motorizada; esdecir, los viajes a pie, y evidentemente, en bicicleta.

Uno de los principales frenos a la implantación de una redciclista es el elevado grado de consolidación de los núcleos urbanos.

El futuro desarrollo de la ordenación prevista en el PGOU dePeñíscola constituye una oportunidad única para la definición,


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materialización, y puesta en funcionamiento de una red ciclistaatractiva y funcional, tanto para los residentes habituales como paralos visitantes del municipio.

BB..11.. EELL TTRRAANNSSPPOORRTTEE EENN BBIICCIICCLLEETTAA

CCoonnssiiddeerraacciioonneess ggeenneerraalleess

La bicicleta destaca por su eficiencia energética, por lo reducidode sus emisiones atmosféricas y sonoras.

El uso regular de la bicicleta mejora la salud general de quienesla utilizan. Evita el sedentarismo en los jóvenes y reduce la aparición dela invalidez tanto física como psicológica.

Además prácticamente no ocupa espacio en la vía, ni durante eldesplazamiento, ni durante el aparcamiento. Esto deriva en ladescongestión de tráfico en la red viaria, y en mayor presencia deciudadanos en áreas cerradas al tráfico como parques, plazas y zonaspeatonales.

En la siguiente tabla se presenta una relación de ventajas einconvenientes ligados al uso de la bicicleta:

Fuente: La bicicleta como medio de transporte - Diputación Foral de Bizkaia

Esta síntesis de características del transporte en bicicleta sirve deintroducción a la propuesta de implantación de carriles bici en elmunicipio de Peñiscola.

LLaa bbiicciicclleettaa ccoommoo mmeeddiioo ddee ttrraannssppoorrttee oo ccoommoo mmeeddiioo ddee oocciioo

Dos son las vertientes de uso de la bicicleta.

• El uso de la bicicleta como medio de transporte habitual

• El ciclismo de recreo y deportivo

¿Cuál de ellas tiene mayor interés en el caso de Peñíscola?

Analicemos brevemente las características del municipio:

Las distancias de los desplazamientos internos al núcleo urbanoson muy adecuadas para el transporte en bicicleta. Para valorar lasposibilidades del transporte en bicicleta, debe tenerse en cuenta quepara una velocidad media de 20 km/h, en diez minutos una bicicletarecorre 3,2 km, frente a los 0,8 km de un peatón a 5 km/h. Desde estaperspectiva, en Peñíscola, es viable la aplicación del uso de la bicicletacomo medio de transporte habitual.

Por el contrario, en el área sur de Peñíscola, los desnivelesexistentes imposibilitan la utilización de la bicicleta como mediohabitual. No obstante, esta característica, así como la posibilidad deconexión con los caminos de los parajes naturales del entorno, dotande valor a la conexión del núcleo urbano con las zonas másmeridionales del municipio.

La integración del modo ciclista en la ciudad puede explotarsedesde el punto de vista del turismo. La presencia de una red ciclista enla ciudad puede ser un medio de integración del turista, especialmentesi este es del centro - norte de Europa, en la dinámica de la ciudad.Estos turistas, que dada su procedencia ya han interiorizado la validezy bondad del transporte en bicicleta para sus desplazamientos tantohabituales/obligados como de ocio, pueden valorar positivamente laposibilidad de seguir desplazándose como en su lugar de origen.Paralelamente, el uso de la bicicleta por los turistas puede facilitar laadopción del sistema por los residentes habituales, al asimilar estasolución en los desplazamientos de baja o media distancia. Más aún,la implantación de una red ciclista segura podría ser la respuesta a lasnecesidades de desplazamiento de los jóvenes del municipio que nopueden acceder al vehículo privado, tanto en los momentos de ocio,como en los desplazamientos al centro escolar.

Sectores con uso global turístico-golf.

SECTOR APARTAMENTOS TURISTICOS

PLAZAS EN ESTABLECIMIENTOSHOTELEROS

TECHOPOBLACIONAL

SECTOR 7

SECTOR 14

SECTOR 17

SECTOR 18

TOTAL 11.720 APARTAMENTOS

11.195 PLAZAS HOTELERAS

46.355 PLAZAS TURÍSTICAS

TABLA 1. Ventajas e inconvenientes del transporte en bicicleta

VENTAJAS DESVENTAJAS

Cómoda Falta de aparcamiento

Saludable Facilidad de robo

Ecológica Peligrosa por el tráfico

Calidad de vida Dificultades orográficas

Eficaz Exposición a contaminación y ruido

Divertida Dificultades intermodalidad

Económica Meteorología

Rápida

Síntoma de progreso


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En la actualidad, muchos alojamientos hoteleros, aparthoteles, ycampings ofertan servicios de alquiler de bicicletas para los turistas,por lo que la implantación de esta red permitirá una gestión másordenada, y por tanto segura, de los desplazamientos en este mediopor Peñíscola.

Además, desde el punto de vista del ciclismo deportivo y de ocio,se dan dos circunstancias de interés. Por una parte, la orografía en lazona sur del municipio - de forma particular en la nueva ronda prevista- proporciona pendientes atractivas para el entrenamiento deldeportista. Por otra, la presencia del Parque Natural, permite lacreación de rutas de recreo con vocación de valor turístico.

En conclusión, es muy recomendable la implantación de una redciclista funcional en Peñíscola, con características acordes a cada zonadel municipio.

BB..22 CCOONNSSIIDDEERRAACCIIOONNEESS PPAARRAA EELL DDIISSEEÑÑOO

DDeeffiinniicciióónn ddee llaa rreedd cciicclliissttaa

Los principales criterios de diseño de una red ciclista deben irencaminados a que ésta sea:

• Segura: Integración o segregación de los ciclistas. Un únicopunto de inseguridad manifiesta puede invalidar una red entera.

• Coherente: La red debe ser continua, uniendo todos los tramosciclables existentes. Además debe ser fácilmente legible.

• Directa: Cuanto más corta y directa, mayor probabilidad de serutilizada, exceptuando los trazados de mayor longitud pormotivos orográficos. Esta característica es especialmenteimportante en el uso de la bicicleta como medio de transportehabitual.

• Atractiva: Debe cuidarse que sean atractivos los lugares por losque discurre, y que la iluminación en los mismos dote devisibilidad a los recorridos, evitando las percepciones deinseguridad.

• Cómoda: El firme, diseño, trazado, señalización, y tratamientode las intersecciones debe ser adecuado al tránsito en bicicleta.

Para la determinación de los ejes pertenecientes a la red ciclista,deben tomarse en consideración los principales puntos de origen ydestino de los viajes. En el caso de Peñíscola, estos serían:

• La futura estación de autobuses por su importancia en elesquema de transporte

• Áreas comerciales

• El frente marítimo por su densidad de actividad hotelera,recreativa, y la playa

• Centros escolares

• El casco histórico, por su interés cultural

• Centros de salud

• La trama residencial y hotelera

• Las nuevas zonas de actividad previstas en la ordenación


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BBaannddaass cciiccllaabblleess

SSeecccciioonneess ddee llaa rreedd cciicclliissttaa eenn áárreeaass uurrbbaannaass

Según las características particulares de las bandas ciclables,éstas reciben denominaciones específicas, constituyendo el tanconocido "carril bici" únicamente una de las tipologías de solución:

• Sendas bici: Vías de circulación ciclista exclusiva, segregadas delresto del tráfico (peatonal y motorizado)

• Carril bici: Carril exclusivo para ciclistas, ubicado en la calzada.Diferenciado, pero no segregado del tráfico motorizado.

• Acera bici: Vía ciclista que discurre en paralelo a la acera, y a sumisma cota.

• Vías de coexistencia peatonal - bici: Áreas en que la circulaciónciclista se halla mezclada con el tránsito peatonal (por ejemploen las calles peatonales).

Las alternativas para Peñíscola son:

• En el casco consolidado

- Coexistencia peatonal - bici

- Acera bici

• En los nuevos desarrollos

- Acera bici

• En la Ronda Sur, operación de remodelación de la CS-500 yotros

- Senda bici

- Acera bici

- Carril bici

En cuanto a la elección de las dimensiones de las secciones,dependerá de su implantación en viario de nueva creación o viarioexistente, en el que los condicionantes de espacio suelen ser mayores.En general, las dimensiones recomendables son las siguientes:

• Carril unidireccional: Entre 1,25 m y 1,75 m

• Carril bidireccional: Entre 2,25 m y 2,75 m

Para el caso de las sendas acera-bici, las dimensiones idealesson de 1,75 m en soluciones unidireccionales y de 2,5 m en bandasbidireccionales.

EEll ttrraattaammiieennttoo ddee llaass iinntteerrsseecccciioonneess

Para la integración de la bicicleta y el vehículo privado, puedenconsiderarse dos criterios fundamentales:

• Reducción del número de encuentros entre los ciclistas y el tráficomotorizado veloz

• Reducción de la velocidad allí donde la separación entre lasbicicletas y los vehículos motorizados sea imposible odesaconsejable

A partir de estas consideraciones se enfoca la problemática de labicicleta en las intersecciones.

El tratamiento de las intersecciones convencionales,semaforizadas o no, debe atenderse, con el objetivo de reducir elriesgo, tanto para los ciclistas como para los peatones.

La señalización por sí misma no logra reducir la velocidad de losvehículos hasta los límites requeridos por el ciclista. La introducción deelementos físicos de moderación de la velocidad se ha comprobado esun método efectivo para conseguir ese objetivo donde fuere necesariopor las características del tramo de red ciclable que se estudie.

En general, dadas las velocidades que pueden llegar aalcanzarse en los ejes principales de la red viaria, en los cuales se hapropuesto la definición de ejes ciclables, convendrá en la implantaciónde medidas de calmado del tráfico.

En cuanto a las glorietas, éstas se han convertido en unasolución habitual para la gestión de las intersecciones. Éstas, desde elpunto de vista del tráfico motorizado cuentan con muchas ventajas; sinembargo, desde la perspectiva de los peatones y de los ciclistas surgeninconvenientes.

En general, puede afirmarse que la coexistencia de vehículos ybicicletas transitando por la calzada anular de una glorieta, sólo es


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seguro en aquéllas glorietas de un solo carril, en las que los vehículosdiscurren a velocidades en el entorno de los 20 km/h.

Teniendo en cuenta que las dimensiones de las glorietas previstasen Peñíscola (diámetro mayor o igual a treinta (30) metros) sugieren almenos dos carriles en su calzada anular, son adecuadas las glorietascon aceras - bici anulares.

Estas bandas anulares ciclables deben ser unidireccionales, en elmismo sentido de circulación que el tráfico motorizado.

RRuuttaass qquuee ddiissccuurrrreenn ppoorr zzoonnaass nnoo uurrbbaannaass:: eell cciicclliissmmoo ddeeppoorrttiivvooyy ddee rreeccrreeoo

En cuanto al ciclismo en su vertiente deportiva y de recreo, en losejes destinados a este uso, pueden implantarse secciones diversas,según las características de cada tramo:

• Senda bici

• Acera bici

• Carril bici

En general, y por motivos de seguridad, son más recomendableslas sendas bici, y las aceras bici. Para el caso de los carriles bici, existensoluciones útiles y que compatibilizan la presencia de los vehículosprivados y la bicicleta:

• El asfaltado de arcenes en carreteras con tráfico motorizado debaja o media intensidad facilita el uso de la bicicleta en losmismos.

• El arcén de la carretera cumpliría esta función siempre y cuandose cuente con la señalización adecuada (pintura, etc) y dispongade un correcto mantenimiento. La anchura de arcén suficientepara un uso ciclable deberá ser de 1,25 metros, siendorecomendable una anchura mínima de 1,5 metros desde lasección del bordillo.

EEll eessttaacciioonnaammiieennttoo ddee llaass bbiicciicclleettaass

El proceso de fomentar el uso de la bicicleta requiere dotar a laciudad de puntos de aparcamiento de las mismas en los principalespuntos de atracción de viajes.

Pueden distinguirse varios tipos de viaje, según sea de transportehabitual o deportivo.

En general, puede decirse que los desplazamientos por motivodeporte, tienen su origen en la residencia habitual o lugar dealojamiento (hotel, apartamento, camping, etc) del ciclista, dóndecuenta con aparcamiento propio. Los recorridos son, en un elevadoporcentaje de casos, de duración limitada y circulares (origen =destino), no requiriendo aparcamiento distinto al propio.

En el caso de los desplazamientos al colegio, al trabajo, pararealizar gestiones, a la playa, al casco histórico, a la estación deautobuses, etc, la existencia de un punto para dejar la bicicletaestacionada es indispensable para que se produzca el viaje.

Para que estos aparcamientos de bicicleta cumplan con sufunción, deben ubicarse cerca de las áreas de destino más probable, ano más de 75 m de distancia, y preferiblemente a menos de 30 m.Además, por motivos de seguridad deben estar situados a la vista, enlas áreas de presencia peatonal habitual, ofreciendo elementos deamarre que reduzcan el riesgo de robo. Debe tenerse en cuenta laestabilidad de los dispositivos que se coloquen, así como su estética,coste, necesidad de mantenimiento, y protección respecto de losfenómenos meteorológicos.

BB..33.. PPRROOPPUUEESSTTAA DDEE RREEDD CCIICCLLIISSTTAA PPRRIIMMAARRIIAA

La propuesta de red ciclista del Plan General debe entendersecomo una propuesta de mínimos, a partir de la cual, y en función desu aceptación, ir implantando bandas ciclables complementarias quedesarrollen la malla.


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Se contemplan dos categorías principales:

• Red de transporte habitual

• Red de recreo y deportiva

La red de transporte habitual se plantea coincidiendo con ejespertenecientes a la red viaria principal. Esta decisión se basa en:

• El carácter estructurante de la red principal, que permite laconcepción de una red ciclista continua y directa.

• La facilidad de definir bandas ciclables sobre viario de nuevacreación.

• La oportunidad derivada de la reforma del frente marítimo, y dela conversión en una vía más urbana de la CS-500.

Sobre el frente marítimo, la CS-500 y los ejes del viario principalpropuestos para su inclusión en la red ciclista, se ubican la mayor partede las actividades de hospedaje, turísticas, culturales, el puerto, lafutura estación de autobuses, la futura zona de actividad, etc. Además,esta red plantea tres corredores de acceso desde el interior a la playa,suficientes, para canalizar los flujos de ciclistas con ese destino.

La red de recreo y deportiva se plantea coincidiendo con lanueva ronda y con su prolongación hacia el Sur. A partir de ella esviable la conexión con rutas y caminos existentes de los parajesnaturales del entorno.

La conexión entre ambas redes se plantea en dos puntos.

Esta red se entiende como una propuesta de mínimos que podríaampliarse con vías complementarias que incrementen la accesibilidadciclista, tanto en las áreas de nuevo desarrollo, como en las ámbitosconsolidados.

BB..44 LLAA PPUUEESSTTAA EENN FFUUNNCCIIOONNAAMMIIEENNTTOO:: LLAA PPRROOMMOOCCIIÓÓNN DDEELLUUSSOO DDEE LLAA BBIICCIICCLLEETTAA

A modo de conclusión, cabe hacer la reflexión de que una redciclista no está completa sin los ciclistas.

La implantación de una infraestructura de este tipo debe serrentabilizada social y medioambientalmente, mediante su uso.

Para favorecer que este deseo se convierta en realidad puedenser necesarias:

• Campañas a favor del uso de la bicicleta

• Programas de educación en materia de seguridad viaria yutilización de la bicicleta

• Actuaciones tendentes a garantizar la aplicación y cumplimientode las normas viarias, fundamentalmente en los aspectos ligadosa las bicicletasTodas estas medidas deben tener una importancia especial en el

ámbito escolar, dada la capacidad de aceptación, comprensión yadaptación de los jóvenes a las nuevas

CC.. PPLLAANN EESSPPEECCIIAALL DDEE MMOOVVIILLIIDDAADD..

A los efectos de establecer una red viaria soporte de un sistemaintegrado de transporte colectivo de pasajeros, de la regulación yreestructuración del transporte de mercancías y de incrementar ypropiciar los medios alternativos de transporte, tales como la bicicleta,se propone desde el PPllaann llaa eellaabboorraacciióónn ddee uunn PPllaann EEssppeecciiaall ddeeMMoovviilliiddaadd que, en respuesta a loas consideraciones explicitadas en losapartados anteriores, atenderá a las siguientes directrices generales:

1. Transporte colectivo

El transporte colectivo debe orientarse hacia la construcción deun sistema integrado que asocie la localización de actividades,el empleo, los equipamientos, las áreas de mayores densidadesy áreas recreativas con la circulación y el estacionamiento, deforma que los desplazamientos se estructuren en un sistema deintegración modal.


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El modelo debe contemplar una enérgica priorización deltransporte colectivo con líneas estructurales, con paradasdistanciadas, en carriles exclusivos en áreas conflictivas para laoptimización de ascenso y descenso de los pasajeros. El sistemadebe diseñarse con el objetivo de reducir los tiempos de viaje enlos corredores más importantes de mediana distancia.

El modelo, igualmente, debe recualificar las vías portadoras deltransporte troncal. La recalificación de estas vías, de muy variadaconformación inicial, tiene como horizonte la implementación decarriles exclusivos para los vehículos del transporte colectivo cuyacirculación será priorizada con respecto a otro tipo de vehículos.Complementariamente deberán preverse medidas de:prohibición de estacionamiento, reducción de intersecciones,adecuación de la regulación y señalización vial, adecuación decarga y descarga de pasaje y carga privados en las víascomerciales, equipamiento para el ascenso y descenso depasajeros del sistema y adecuación del tipo de vehículo detransporte colectivo. Igualmente se estudiarán los mecanismosde interconexión modal con los estacionamientos así como laslíneas locales y de larga distancia.

2. Aparcamientos

La creciente motorización de nuestra sociedad provocanecesidades incrementadas de estacionamiento en áreasurbanas de origen y destino de desplazamientos. Estos crecientesrequerimientos serán atendidos mediante la implementación demodalidades complementarias de actuación, tales como:

• Estacionamiento tarifado en la vialidad existente demanera que posibilite una mayor rotación de usuarios,espacios y locales de estacionamiento. La localización deestos espacios para el estacionamiento colectivo, públicoy/o privado será incentivada en zonas previamenteseleccionadas.

• Normativas de exigencia acorde con la evolución de lagestión global del tránsito y con los impactos generadospor zonas y sitios especialmente generadores de demandade estacionamiento.

3. Carril-bici.

Se tratará de privilegiar y acondicionar los trayectos ciclistas deacuerdo a una triple acepción:

• Como medio complementario al transporte colectivo.Permitiría la accesibilidad a las líneas troncales alconstituirse en un complemento del desplazamiento formalen sus primeros tramos locales. En general, esto norequeriría vías especiales, pero sí estacionamiento debicicletas integrado a las paradas de transporte colectivo.

• Como transporte alternativo, para los desplazamientosgenerales de la población, vinculando áreas diversas de laciudad. Se canalizaría mediante vías de prioridad ciclistapróximos a los trazados de las vías troncales del transportecolectivo.

• Como actividad deportiva y recreativa poniendo en valorzonas de interés natural. El sistema se asocia también acruces del transporte colectivo, pero generando un ámbitoespecífico de carriles-bici de característicaspredominantemente recreativas como complemento a laaccesibilidad de parques, márgenes fluviales y la costa.

La planificación de ciclovías deberá desarrollarse como parte delPlan Especial, contemplándose como mínimo lasdeterminaciones establecidas en el apartado anterior de lapresente Memoria de Ordenación.

4. Medidas para la amortiguación del tráfico a través de la mejorade la movilidad peatonal y medidas complementarias decarácter medioambiental, tales como establecimiento de nivelessonoros, tipologías de pavimentos, etc.


AA.. LLAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA FFEERRRROOVVIIAARRIIAA

La red ferroviaria queda constituida por el trazado del corredordel mediterráneo. Se trata de una infraestructura sobre la que va aoperar una transformación cualitativa- incorporación del modo de altaVelocidad- de vital repercusión para optimizar la competitividad dePeñíscola como escenario turístico preferencial en el escenario de laComunidad Valenciana, al mejorar la conectividad con los escenariosemisores de la demanda. No obstante la desaparición de la antiguaestación ferroviaria y la actual servidumbre existente con la Estación deBenicarló es una cuestión que sería preciso resolver mediante laubicación de una nueva estación o apeadero ferroviario en el término


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municipal de Peñíscola. En este sentido la ordenación del PlanGeneral, dado que este nivel decisional supera su escala de reflexióny no existen acciones concretas programadas por parte de laAdministración sectorial correspondiente, se ha reducido a mantener laclasificación de los suelos colindantes al corredor ferroviario como nourbanizables al objeto de no disfuncionalizar esta infraestructura decomunicación, así como facilitar tanto posibles correcciones deltrazado actual que pudieran plantearse ante los requerimientos de lamejora prevista, como la localización de una estación o apeaderoferroviario.

BB.. LLAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA PPOORRTTUUAARRIIAA..

El puerto de Peñíscola es una instalación que data de 1922, convocación y origen derivado de la actividad pesquera la cual que seconsolidó durante décadas como una de las principales baseseconómicas de sus habitantes. Sus coordenadas son: latitud 40 º22´00´´ N y longitud 00º 25´00´´ E.

Su superficie es de 39.704 m² de tierra emergida y 40.298 m ²de agua abrigada, siendo el calado en la bocana de 5 metros mientrasque la de la dársena varía entre 2,5 y 4 m, por lo que en líneasgenerales se le considera un puerto pequeño o secundario. Este puertoofrece una serie de servicios a la embarcación varada, tales como:grúa de hasta 12 Tm, Gasoil de tipo B, además de agua cuando estáen el amarre.

Plano del Puerto de Peñíscola.

La recurrente trascendencia de la actividad turística que seconvierte en el motor económico del ámbito en la actualidad, hatenido una clara manifestación en la instalación portuaria en la quepaulatinamente las embarcaciones pesqueras han ido cediendoespacio a las deportivas. Así, desde 1996 hasta 1999, intervalo dedatos facilitados por la Comunidad Valenciana, las embarcacionesdeportivas pasaron de 19 a 59, es decir un 210 % más, mientras quelas pesqueras prácticamente se mantuvieron estables tanto en númerode 43 a 49, como en capturas 1.389 a 1.510. Sin embargo y a pesardel decrecimiento experimentado por la actividad pesquera no puedeobviarse que el valor de las capturas pesqueras en primera venta fuede aproximadamente 735 millones de pesetas en 1999.

Evolución anual del número de embarcaciones según tipo.

Fuente: Conselleria d´Infraestructures i Transport. Elaboración propia.

En lo referente al creciente carácter turístico, existe un dato quepone de manifiesto su especialización hacia un perfil muy específico,ya el número de pasajeros en la serie temporal que abarca desde 1996hasta 1999 sufre un retroceso generalizado, quizás por el hecho deque las embarcaciones deportivas vayan sustituyendo no solo a laspesqueras sino también a las de recreo. Por tanto a priori, de estainformación se extrae que el puerto de Peñíscola ha pasado a ser unainfraestructura que progresivamente se está destinando a un sectorturístico de determinado nivel económico medio alto.



Embarcaciones deportivas y de recreo Embarcaciones de pesca EL MODELO TERRITORIAL. LAS REDES PRIMARIAS

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Embarcaciones deportivas y de recreo Embarcaciones de pesca

Años Unidades Años Unidades

1996 19 1996 43

1997 23 1997 49

1998 29 1998 45

1999 59 1999 49

Evolución del número de pasajeros en embarcaciones de recreo(Puerto de Peñíscola)

Fuente: Conselleria d´Infraestructures i Transport. Elaboración propia.

Con relación a las previsiones de la Generalitat Valencia, su Plande Infraestructuras Estratégicas 2004-2010 (PIE) contempla entre susactuaciones la reestructuración y ampliación del Puerto de Peñíscola,así como la creación de una nueva infraestructura portuaria,probablemente un Puerto Deportivo para abastecer las necesidades dela reciente demanda turística.

Esta nueva instalación ha sido ampliamente contestada debido ala cercanía de tres puertos en 13 km, el propio puerto de Peñíscola, elde Benicarló y el de Vinarós, todos ellos infrautilizados por respondera unas demandas ya superadas debido al cambio de modeloeconómico, social y turístico.

Principales actuaciones en Infraestructura Portuaria en laProvincia de Castellón

Fuente: PIE 2004-2010. Elaboración propia.

1.2.7. LA RED PRIMARIA DE INFRAESTRUCTURASURBANAS BÁSICAS.

Se consideran como infraestructuras básicas lascorrespondientes a los servicios de abastecimiento de agua,saneamiento y depuración, tratamiento de residuos sólidos,electricidad y alumbrado público, gas energético y telefonía. Lasinfraestructuras básicas, verdaderos sistemas orgánicos de la ciudad,han estado generalmente apartadas de las decisiones planificadoras,teniendo que acudir en numerosas ocasiones a resolver conflictos quepodrían haberse evitado mediante la consideración de loscondicionantes de primer orden que comportan estos servicios básicos.Una característica prototípica del sector de las infraestructuras básicases la deficiente coordinación entre las mismas, y entre ellas y elplaneamiento territorial, ignorando casi siempre la deseablecompatibilización de las mutuas interacciones. Redundando en estosdesajustes, es también destacable la multiplicidad de competenciasque inciden sobre las mismas, dificultando su adecuada planificacióny funcionamiento. Resulta necesario señalar que gran parte de suselementos de mayor afección territorial se localizan en el exterior deltérmino municipal. Numerosas instalaciones tienen ubicacionesmetropolitanas o incluso, como los embalses, su emplazamiento esaún más lejano.

Las infraestructuras hidráulico-sanitarias, en el ámbito urbano,presentan déficits en comparación con los niveles deseables deservicio. La infraestructura eléctrica presenta como mayor incidencia lagrave afección urbana de las redes aéreas de alta, media y bajatensión, conflicto éste que es preciso resolver a corto-medio plazo. Elsector de gas canalizado, deberá potenciarse en función de la políticay programas energéticos en curso. Finalmente, la infraestructuratelefónica que requiere escasos condicionantes urbanísticos, planteasolamente necesidad de micro reservas baricéntricas para implantaciónde futuras centrales.

OOBBJJEETTIIVVOO.. 11:: CCoonnssiiddeerraarr llooss ccoonnddiicciioonnaanntteess ddeerriivvaaddooss ddee llaassiinnffrraaeessttrruuccttuurraass bbáássiiccaass..

Es indispensable coordinar y armonizar las afecciones de lasinfraestructuras básicas, procurando la unificación de sus reservas yservidumbres, así como formular la necesaria adecuación de lanormativa a las necesidades reales de aquellas. En esta línea,convendría fomentar la coordinación de las infraestructuras básicas,entre sí y las de todas ellas con la planificación urbanística,potenciando la adecuación de las normativas respectivas, el control de

Evolución del número de pasajeros en embarcaciones de recreo (Puerto de Peñíscola)

Principales actuaciones en Infraestructura Portuaria en la Provincia de Castellón

Ampliación

- -

Peñíscola Peñíscola Peñíscola


Años Pasajeros

1996 35.732

1997 49.084

1998 47.407

1999 25.531


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Evolución del número de pasajeros en embarcaciones de recreo (Puerto de Peñíscola)

Principales actuaciones en Infraestructura Portuaria en la Provincia de Castellón

Reestructuración Ampliación Nuevos Puertos

Vinarós -- -

Benicarló - -

Peñíscola Peñíscola Peñíscola

Burriana- -


Años Pasajeros


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RED PRIMARIA DE ABASTECIMIENTO

la urbanización y la optimización de la gestión. De manera especial, elPlan General asignará las reservas de suelo necesarias para eltratamiento completo de las infraestructuras básicas, incluyendo las delos residuos sólidos.

OOBBJJEETTIIVVOO 22..:: LLaa nneecceessaarriiaa vvaalloorraacciióónn ddee llooss sseerrvviicciiooss uurrbbaannooss..

Una planificación integrada, coherente con la capacidadsustentadora del territorio y del medio ambiente, requiere laconsideración de los servicios auxiliares imprescindibles para elfuncionamiento de la ciudad existente y los nuevos crecimientos que seproyecten.

OOBBJJEETTIIVVOO 33.. UUnnaa llooccaalliizzaacciióónn iiddóónneeaa yy aaddaappttaaddaa aa llooss ddiiffeerreenntteessrreeqquueerriimmiieennttooss..

El desarrollo de los servicios urbanos requiere una tipologíadiversificada, tanto en cuanto a requerimientos de localización como alas características de los soportes físicos. Dada la importancia de lasdeterminaciones urbanísticas en el funcionamiento y calidad de estosservicios, no contemplados con exhaustividad en la reglamentaciónurbanística vigente, el Nuevo Plan ha de realizar no sólo undimensionamiento adecuado, sino una propuesta de localizaciónidónea y adaptada a los diferentes requerimientos de los mismos.

AA.. LLAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE AABBAASSTTEECCIIMMIIEENNTTOO

AA..11.. DDEESSCCRRIIPPCCIIÓÓNN DDEE LLAA PPRROOPPUUEESSTTAA..

La propuesta del Plan General para la ampliación de la redprincipal de abastecimiento de agua para suministro a los nuevoscrecimientos urbanos y urbanizables previstos, son las siguientes:

1. Se propone la construcción de un nuevo deposito de distribucióna disponer en la zona definida como PID-8 en este PGOU,próximo a la carretera de salida hacia la N-340, para elsuministro de los suelos urbanizables situados al oeste, entre estay la carretera de Benicarló. Mediante la puesta enfuncionamiento del nuevo deposito, la explotación del servicio serealizará de forma que el nuevo deposito suministre además dea la zona citada antes, al depósito Campamento existente,mediante una canalización que una a ambos depósitos. Con ello

se conseguirá una explotación conjunta de manera adecuada,ya que el nuevo ayudará a los ya existentes para satisfacer laspuntas de mayores consumos con mejores garantías. Estedepósito a construir tendrá una capacidad de 15.000 m3,suficiente para que, conjuntamente con la capacidad dealmacenamiento actual, se pueda abastecer a la poblaciónhorizonte del PGOU en un día punta.

La situación óptima propuesta por el Plan General para suubicación se localizará próxima a unos pozos existentes (PozosIrida) que actualmente no se utilizan pero que, aforados, handado un caudal extraible de 7.000 l/,minuto, desde los cuales seobtendrá el agua para este depósito. Otras soluciones técnicasanalizadas como posibles alternativas, presentan problemas porla falta de altura suficiente para garantizar presiones desuministro, o bien se encontraban excesivamente lejos del núcleourbano, obligando a extender demasiado las redes desuministro.

2. Respecto a la ampliación de la red principal de abastecimiento,el Plan General realiza una propuesta para suministrar agua alos nuevos suelos urbanizables a partir de este depositopropuesto, estableciendo un anillo principal de presión con unatubería de diámetro estimado de 350mm en fundición dúctil,desde donde se distribuyen los ramales secundarios paraextender la red hasta las restantes zonas de crecimientourbanístico.

Asimismo, la nueva red principal establecerá nuevas conexionespara completar el mallado general de la red principal existente,ejecutando los nuevos tramos que cerrarán los circuitos internosactualmente incompletos con la red principal actualmente enservicio, y para mejorar las condiciones de explotación delsistema en su conjunto.

Por último, para la dotación de abastecimiento de agua a los dossectores turístico-golf localizados la oeste del corredor delmediterráneo, se proyecta una nueva red general deabastecimiento de agua en continuidad con la nueva propuestade ampliación de redes prevista en el Plan General.

La nueva estructura de redes se traza apoyado en viariopropuesto. El diámetro de las tuberías se estima en 800mm. Seránecesario prolongar las redes hasta conectar con las redesgenerales existentes, de acuerdo con las previsiones del PlanGeneral.


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50




RED PRIMARIA DE SANEAMIENTO

Asimismo, se propone para garantizar la presión de servicio a losnuevos desarrollos, construir un depósito de distribución con unacapacidad de 2.000m3, que estará situado en los suelos demayor cota topográfica de los sectores.

El plano de la propuesta de la nueva red principal deabastecimiento, expresa los criterios de actuación anteriormenteexpresado, que aseguran la alimentación a los suelos decrecimiento previstos en los suelos sectorizados del Plan General.

AA..22.. LLAA GGEESSTTIIÓÓNN DDEE LLAA DDEEMMAANNDDAA PPAARRAA EESSTTAABBIILLIIZZAARR LLOOSSCCOONNSSUUMMOOSS DDEE AAGGUUAA EENN PPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA

El nuevo Plan General propone que por parte de losresponsables de la explotación del sistema de abastecimiento sedesarrollen sucesivamente una serie de medidas para conseguir laestabilización de la demanda, fomentando una utilización más eficientedel agua, tratando de conseguir disminuciones en el consumo quesean estables y voluntarias, y sobre todo desarrollar programasconcretos y Planes de actuación para reducir las perdidas de la red dedistribución.

Las acciones propuestas para mejorar el rendimiento eficiente delas instalaciones son las siguientes:

1. Modificaciones en la estructura tarifaría que incentiven el ahorrode agua.

2. Continuación de la Campaña de Sustitución de Contadores, conel objetivo de aumentar la fiabilidad en las lecturas de losconsumos.

3. Continuación del Plan para eliminación de las acometidas deplomo en la red, por los efectos perjudiciales de este metal parael uso sanitario.

4. La difusión de dispositivos ahorradores en las instalacionesdomesticas como: perlizadores eficientes para los grifos,reductores de caudal, cabezales o mangos de duchas eficientesy economizadores para cisternas, etc.

5. Desarrollar Planes de Reducción de las perdidas de la redprincipal de fibrocemento.

BB.. LLAA RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE SSAANNEEAAMMIIEENNTTOO..

El Plan General realiza una propuesta de ampliación de loscolectores principales, con el objetivo de incorporar al sistema dedepuración los vertidos de los nuevos suelos de extensión urbana de laciudad, de acuerdo con las previsiones de extensión residencial de lapoblación de Peñíscola.

Asimismo y dado que se ha previsto mejorar y completar eltratamiento con la construcción de una EDAR, se realiza una previsiónde trazado de nuevos colectores hasta ella. Dado que se encuentra acota mas elevada que el sistema de colectores, la propuesta debeacompañar la incorporación de tres estaciones de bombeo en loslugares que se indican en el plano correspondiente y que se describenen posteriores apartados.

La nueva red general será de tipo unitario, concentrando lasaguas residuales y pluviales en la misma conducción. Seguirán enexplotación los aliviaderos de la red en caso de llegar a la máximacapacidad de caudal, enviando a los cauces públicos el agua que nopueda asumirse durante los periodos de fuertes aguaceros.

La red de colectores existentes que conducen los vertidos de lapoblación hasta la actual estación de pretratamiento no tienecapacidad ni trazado suficiente para incorporar los vertidos de losnuevos suelos urbanizables, siendo su sección insuficiente para recogerlas aguas pluviales y residuales procedentes de los caudales de nuevosvertidos previstos en el Plan General. Por lo tanto, sera necesarioconstruir la ampliación de la red de saneamiento existente con laejecución de nuevos colectores, repartiendo de una manera racionalsus puntos de vertido a las estaciones de impulsión previstas paraconducir los vertidos actuales junto con los procedentes de los suelosurbanizables hasta la EDAR.

El Plano de la propuesta de la nueva red de saneamiento incluyeel trazado de la red principal de saneamiento, el de las tuberías deimpulsión y la ubicación de las arquetas de reimpulsión.

Los colectores se construirán mediante tubería de hormigón enmasa con junta enchufe campana, evitando la utilización de tuberíasde PVC, dado su incompatibilidad medioambiental de este material aldescomponerse y aparecer las dioxinas que al disolverse en el aguacontaminan las aguas subterráneas.


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BB..11.. EELL SSIISSTTEEMMAA DDEE BBOOMMBBEEOO DDEE AAGGUUAASS RREESSIIDDUUAALLEESS PPRREEVVIISSTTOO

Tal como hemos citado anteriormente, se han previsto tresestaciones de bombeo de las aguas residuales para llevarlas hasta lafutura estación de depuración.

Para la primera de ellas se utilizará el recinto de la actualestación de pretratamiento y va a recoger las aguas de los colectoresque llegan por la avenida de Akra Leuka, José Antonio y calle Irta. Elcaudal a bombear será de 140 l/s, equivalente al 40% del caudalpunta (del que hablaremos en el apartado correspondiente a la nuevaEDAR), previendo utilizar para ello tubería de poliéster reforzado confibra de vidrio (PRFV) de 400mm de diámetro.

La segunda estación de bombeo se ubicará junto a la unión delas calles Maestro Bayarri y Maestrat, al final del Parque de laConstitución. Recogerá las aguas del resto de colectores actuales y lasprovenientes de la estación de bombeo anterior, y se diseñará para uncaudal punta de 333 l/s, equivalente a 1,8 veces el caudal generadoen la actualidad en temporada alta (17.000 m3/día). Se prevé utilizartubería de PRFV de 600 mm de diámetro nominal para llevar las aguashasta la última de las estaciones de bombeo.

Finalmente, en la parcela designada en el presente PGOU comoPRD-1 se ubica el tercer bombeo. A él, por tanto, llegarán tanto lasaguas de la anterior estación de bombeo como las que procederán delos nuevos sectores previstos en este Plan. Desde aquí se llevarán todaslas aguas a la EDAR prevista mediante tuberías del mismo material quelas precedentes (PFV) y diámetros 600 a 800mm. Por ello, el recinto yla capacidad de bombeo se diseñarán para poder impulsar el caudalpunta previsto para el año horizonte, del orden de 556 l/s .

BB..22.. LLAASS NNUUEEVVAASS EEDDAARR DDEE PPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA

En la actualidad, por medio de la Consellería de Infraestructurasy Transportes de la Generalitat Valenciana, está en fase de redacciónel proyecto de una Estación Depuradora de Aguas Residuales paraPeñíscola a localizar en la parcela de la Red Primaria ubicada en elCorredor del Mediterráneo. Asimismo, en proyecto distinto pero paraposteriormente adjudicar como obra conjunta con ella, se estáredactando el proyecto de bombeos y colectores para llevar las aguashasta dicha EDAR.

Los caudales de diseño que se manejan actualmente para dichoproyecto son:

• TTeemmppoorraaddaa bbaajjaa

Caudal medio: 7.000 m3/día

Caudal punta: 450 m3/h, equivalente a 125 l/s

• TTeemmppoorraaddaa aallttaa


Caudal punta: 1.200 m3/h, equivalente a 333 l/s

• PPrreevviissiióónn aaññoo hhoorriizzoonnttee


Caudal punta: 2.250 m3/h, equivalente a 556 l/s

• LLaass ccaarrggaass ccoonnttaammiinnaanntteess ddee ddiisseeññoo aa llaa eennttrraaddaa ddee llaa ppllaannttaassoonn llaass ssiigguuiieenntteess::

Concentración DBO5. 325 mg/l

Carga DBO5. 5.200 kg/día

Concentración DQO. 700 mg/l

Carga DQO. 11.200 kg/día

Concentración S.S. (Sólidos en suspensión). 300 mg/l

Carga S.S. 4.800 kg/día

Concentración NTK. 44,2 mg/l

Concentración P. 4,1 mg/l

Habitantes equivalentes. 87.667 h.e.


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• CCaarraacctteerrííssttiiccaass ddeell aagguuaa ttrraattaaddaa ttrraass eell pprroocceessoo ddee ddeeppuurraacciióónn

Los resultados previstos a obtener en el afluente cumplirán losrequisitos establecidos en el R.D. Ley 11/1995 de 28 dediciembre, para EDAR con número de habitantes equivalentessuperior a 50.000:

• CCaarraacctteerrííssttiiccaass ddeell ffaannggoo rreessuullttaannttee

El resultado mínimo exigible es:

Sequedad ( % en peso de sólidos secos) 25%. Estabilizados yaptos para uso agrícola

BB..33.. TTRRAATTAAMMIIEENNTTOO PPRREEVVIISSTTOO EENN PPRROOYYEECCTTOO

El tratamiento que se ha previsto en proyecto es el siguiente:

• LLíínneeaa ddee aagguuaa

- Desbaste y tamizado mediante dos rejas y dos tamicesautomáticos.

- Dos canales para desarenado y desengrasado, conseparadores para las arenas y las grasas.

- Dos tanques para decantación primaria, de 18m dediámetro cada uno.

- Dos balsas para los reactores biológicos, una con unvolumen de 2.000 m3 (capacidad de tratamiento de7.000 m3/día) y la otra de 3.700 m3 (10.000 m3/día).

- Decantación secundaria mediante dos tanque de 26m dediámetro cada uno.

- Estabilización del efluente con hipoclorito sódico, en ellaberinto de cloración.

Se ha dejado el espacio suficiente para poder ampliar lacapacidad de tratamiento hasta llegar a la prevista en el añohorizonte (28.000 m3/día) mediante la construcción de nuevostanques de decantación y balsas para reactores biológicos.

• LLíínneeaa ddee ffaannggooss

- Purga de fangos en exceso

- Purga de fangos de la decantación primaria.

- Dos tanques para la digestión aerobia, de 2.000 m3 decapacidad cada uno (con previsión para construir otro enel futuro).

- Dos espesadores de fangos, de 8m de diámetro cada uno.

- Deshidratación del fango mediante dos decantadorescentrífugos.

La propuesta del Plan General incorpora la ubicación de unasegunda Estación Depuradora destinada a la recogida de aguasresiduales del ámbito de Playa Sur, donde se encuentran localizadaslas actuaciones del suelo urbano de Pitchells y Font-Nova, así comolos sectores de suelo urbanizable Sector 14 "Turístico golf en PlayaSur", Sector 16 "Cap Blanc" y Sector 17 "San Antonio". Esta Estacióncontará con las mismas características técnicas que las arriba descritaspara la del área de Playa Norte.


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ParámetroConcentración máxima

Porcentaje mínimo de depuración

DBO5 25 mg/l

70-9 DQO 125 mg/l 75

SS 35 mg/l 90

CC.. LLAA RREEUUTTIILLIIZZAACCIIÓÓNN DDEE LLAASS AAGGUUAASS RREESSIIDDUUAALLEESS PPAARRAA RRIIEEGGOODDEE LLOOSS NNUUEEVVOOSS CCAAMMPPOOSS DDEE GGOOLLFF PPRREEVVIISSTTOOSS PPOORR EELL PPLLAANNGGEENNEERRAALL..

De acuerdo con el nuevo modelo de actividades turísticas paraPeñíscola, basado en potenciar como el golf como actividad preferentey motor turístico a potenciar, se considera que uno de los pilares quemejor puede contribuir a conseguir este objetivo es el respetomedioambiental y la apuesta por la sostenibilidad de su explotación,vinculado a la reutilización del agua de consumo urbano, una veztratada en la EDAR.

Por ello, el Plan General propone la reutilización y desinfecciónde las aguas residuales una vez tratadas en las EDAR, para que sirvande riego para los nuevos campos de golf propuestos.

Para garantizar el uso del agua para riego en condicionessanitarias aceptables, será necesario instalar un tratamiento terciario ala salida de las aguas de la depuradora. Este tratamiento permiteconseguir que las aguas de riego tengas las condiciones suficientespara ser utilizadas en el riego, evitando los siguientes problemas encuanto a los sólidos en suspensión y respecto a las condicionessanitarias del efluente:

• Evitar la eutrofización del agua del riego al almacenarla.

• Evitar obstrucciones en los aspersores durante el riego

• Conseguir una desinfección suficiente para la reutilización sinriesgos sanitarios.

Esta solución supondrá contemplar la forma integral el ciclo delagua, como medida hacia la reutilización de las aguas urbanas parael riego del campo de golf.

El agua tratada se llevará desde la salida de la EDAR hasta loslagos de almacenamiento de los campos de golf, mediante unatubería de polietileno de alta densidad. El trazado de la tubería seestablecerá en paralelo a la carretera de acceso a Peñíscola,desviándose en los suelos de nuevo desarrollo urbanístico hasta laentrada al campo de golf oeste, y continuando hasta llegar a loscampos previstos en la zona sureste por la carretera que va bordeandoel mar.

CC..11.. DDEESSCCRRIIPPCCIIÓÓNN DDEELL TTRRAATTAAMMIIEENNTTOO TTEERRCCIIAARRIIOO

NNeecceessiiddaadd ddeell TTrraattaammiieennttoo TTeerrcciiaarriioo..

Los contaminantes presentes en el agua residual procedente deltratamiento secundario de fangos activados son, básicamente, de dostipos:

• AAggeenntteess qquuíímmiiccooss: teniendo la materia orgánica comocomponente principal con concentraciones limitadas de carbonoy nitrógeno, además de diversas sales disueltas y otroscomponentes inorgánicos, cuya fracción más importante laconstituyen las formas iónicas del nitrógeno (N), del fósforo (P) ydel potasio (K).

• AAggeenntteess bbiioollóóggiiccooss, en forma de bacterias y virus, nemátodos,céstodos y helmintos. Si bien la concentración de los mismos essustancialmente menor que en un agua residual bruta, existe unriesgo real de infección para la población expuesta a estosorganismos patógenos, fundamentalmente por inhalación ocontacto eventual o continuado a través de aerosoles ygenerados por los aspersores de riego.

La necesidad de controlar, en mayor o menor medida, losdistintos contaminantes del agua a reutilizar, se desprende del uso yaplicación final del efluente. En nuestro caso el uso específico del aguaes el riego del campo de golf mediante aspersión.

La necesidad de controlar los contaminantes químicos surge dela condición de mantener bajas concentraciones de los nutrientes P yN para evitar la eutrofización en los lagos de acumulación del agua.

Por otra parte, desde la perspectiva sanitaria, el objetivoprimordial de la reutilización es reducir al mínimo la exposición de losusuarios y de los trabajadores a los agentes patógenos, de forma quese mantengan los riesgos sanitarios dentro de niveles razonables.

FFaaccttoorreess ddee rriieessggoo ssaanniittaarriioo

La presencia de microorganismos patógenos en las aguasresiduales reutilizadas, supone un riesgo potencial de infección paralas personas que se encuentren expuestas a ellos. La exposiciónhumana a dichos organismos patógenos, puede producirse, en nuestrocaso, básicamente, por inhalación a través de los aerosoles generadospor los aspersores o bien por diseminación de los mismos por insectosa animales vectores en contacto de aguas contaminadas.


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El mayor riesgo sanitario procede de la presencia de bacteriaspatógenas del origen fecal, que por su larga supervivencia en el medioambiente extremo, son mas infectivas por inhalación que por digestión.En segundo lugar se incluyen los nemátodos intestinales transmitidospor el suelo, cuya dosis infectiva es mínima y precisa un periodo delatencia en el medio ambiente para que el huevo se desarrolle. Sinembargo, el riesgo de virus entéricos por reutilización de aguasresiduales es bajo a pesar de su moderada persistencia y de presentarbajas dosis infectivas, debido al desarrollo de inmunidad permanenteen la población adulta.

TTrraattaammiieennttoo pprreevveennttiivvoo aaddooppttaaddoo

Se pretende mejorar la calidad del efluente de la plantadepuradora de Peñíscola, tanto desde el punto de vista sanitario comodesde el físico-químico. Para ello, y de acuerdo con lo expuestoanteriormente, se ha diseñado el tratamiento terciario a que deberá sersometido el efluente de las EDAR previamente a su reutilización en elriego de los campos de golf.

Con ese fin se ha previsto aplicar el siguiente tratamiento:

• FFiillttrraacciióónn eenn mmeeddiioo ppoorroossoo para reducir los sólidos ensuspensión y la DBO, hasta los parámetros de calidadrequeridos. Eventualmente podría adicionarse reactivos encabecera para mejorar la eficacia de la filtración.

• DDeessiinnffeecccciióónn eenn llíínneeaa ccoonn rraaddiiaacciióónn uullttrraavviioolleettaa, con la finalidadde destrucción o inactivación de los organismos patógenos.

• DDeessiinnffeecccciióónn ddee lleecchhooss ddee ffiillttrraaddoo yy ffiinnaall ddeell eefflluueennttee ccoonnhhiippoocclloorriittoo ssóóddiiccoo.

CC..22.. JJUUSSTTIIFFIICCAACCIIÓÓNN DDEELL SSUUMMIINNIISSTTRROO AA LLOOSS NNUUEEVVOOSS CCAAMMPPOOSSDDEE GGOOLLFF AA PPAARRTTIIRR DDEE LLOOSS CCAAUUDDAALLEESS RREEUUTTIILLIIZZAADDOOSS EENN LLAASSEEDDAARR

En los apartados que siguen se justifica el dimensionamiento delos diferentes elementos necesarios para la construcción de lasinstalaciones correspondientes para el riego de los nuevos campos degolf. La infraestructura para el tratamiento terciario, la desinfección delas aguas, así como los costes de explotación correspondientes de lasaguas desde la salida de las EDAR, hasta las instalaciones de loscampos de golf será costeada por los promotores, como parte de lascargas de infraestructura que deben soportar las instalacionesvinculadas a los campos de golf.

CCaauuddaall ssuummiinniissttrraaddoo ppoorr llaa EEDDAARR

En la actualidad, el caudal de vertido previsto por la red desaneamiento hacia la EDAR de Playa Norte, supone durante latemporada alta 17.000 m3/día. Vamos a suponer, en principio, uncaudal similar para la EDAR de Playa Sur, por los que los cálculosefectuados a continuación resultan válidos para ambas.

El consumo diario estimado en el año horizonte de explotaciónde la EDAR, resulta ser según proyecto un caudal de 28.000 m3/día,previsto teniendo en cuenta el crecimiento poblacional del municipio,y el cual se considera como caudal de referencia para el calculo de lasinstalaciones del terciario.

CCoonnssuummoo ddee llooss ccaammppooss ddee ggoollff

De acuerdo con los estándares medios sobre consumo de aguapara riego de campos de golf en una zona climática como Peñíscola,teniendo en cuenta la información de datos disponibles en otraslocalizaciones con clima mediterráneo similar, se ha considerado ladotación anual de 0,7 metros cúbicos por m2 de campo de golf.

El Plan General considera tres zonas dedicadas a campos degolf, localizadas, la primera, al oeste del corredor del mediterráneo,la segunda en el cuadrante suroccidental de Playa Norte y, la última enel ámbito de Playa Sur., con una superficie de campo de unas 50hectáreas, como mínimo, para cada uno. De acuerdo con losestándares anteriores, el consumo anual de agua para suministrar adichos campos de golf, y en consecuencia el volumen de aguasresiduales que es necesarios obtener de la EDAR será igual a lacantidad de:

Vagua-golf = 3 x 500.000 m2 x 0,7 m3/m2 = 11..005500..000000 mm33//aaññoo

El dimensionamiento de las instalaciones de riego se realizaconsiderando las necesidades netas de agua para el riego del campode golf durante los diferentes meses del año, ya que será durante losmeses de Julio y Agosto cuando tendremos que asegurar la dotaciónde agua al campo procedente de la EDAR.

De acuerdo con los estudios agronómicos consultados en otrosproyectos realizados en zonas similares, sobre las necesidades de riegoen las zonas verdes ajardinadas dedicadas a campo de golf, se haconsiderado que la cantidad anterior se distribuye de la siguientemanera durante los meses de marzo a octubre, en los que paracaudales de reutilización se han considerado los previstos para elmomento de puesta en marcha de la EDAR.


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Serán por tanto los meses de verano cuando se producirá lapunta de suministro de agua necesaria para riego, aunque en todomomento habrá caudal suficiente.

Se ha considerado una eficiencia del riego del 80%, debido a laevaporación, las perdidas en la red y los defectos de distribución porsuperposición de aspersores.

Las necesidades mensuales en temporada alta de agua brutapara las 3x50 hectáreas serán por tanto:

210.000 m3 / 0,80 ....... 262.500 m3

Por tanto, el caudal máximo diario a suministrar para riego delos campos de golf serä:

27.500 / 30 dias ........ 8.750 m3 / día

Este caudal será suministrado mediante el caudal disponibleproveniente de la EDAR (17.000 m3/día en el momento inicial).

DD.. RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASS EELLÉÉCCTTRRIICCAASS..

El nuevo Plan General establece una reserva de suelo, para laconstrucción de una nueva subestación eléctrica que dará cobertura desuministro energético a los nuevos desarrollos urbanísticos previstos(previsión de 322 Mw de potencia instalada antes de aplicarcoeficientes de simultaneidad), más los consumos de las zonasactualmente urbanizadas (estimación de 218 Mw de potencia instaladaantes de aplicar coeficientes de simultaneidad), lo cual supone un totalprevisto de 540 Mw de potencia instalada antes de aplicar coeficientesde simultaneidad. La parcela tendrá una superficie de 4.000m2,estimándose el coste correspondiente de su construcción en5.000.000,00 euros, que serán financiados por los nuevos suelosurbanizables proporcionalmente a los aprovechamientos urbanísticoscorrespondientes.

Asimismo, la nueva subestación permitirá potenciar las zonasurbanas consolidadas, y conseguir mejorar simultáneamente la calidaddel servicio eléctrico en todo el municipio.

La alimentación a la nueva subestación se propone establecerdesde las líneas aéreas de alta tensión de transporte de energía,haciendo la entrada y salida con una doble línea de alimentaciónderivada de la línea principal. Esta solución se considera la másconveniente en cuanto a la conexión con la línea principal, y ladisminución de las pérdidas de transporte, minimizando la afecciónambiental y paisajística.

No obstante suministro de energía eléctrica de lo sectoreslocalizados al oeste del corredor del mediterráneo no puede realizarsedesde las infraestructuras existentes y previstas, al no disponer decapacidad suficiente. Por consiguiente, se propone construir una nuevaSubestación eléctrica a 66kV para garantizar la dotación de energía enambos sectores.

La alimentación a la nueva Subestación se realiza a partir de lalínea aérea de 66kV existente, desde donde se deriva un doble circuitoen subterráneo hasta la ubicación interior de los sectores.


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Mes %

Dotación Necesidades de

riego Embalsado- Desembalsado

Reutilización Desde EDAR

Enero 0% 180.000 Febrero 0% 180.000 Marzo 3% 31.500 m3 180.000 Abril 8% 84.000 m3 180.000 Mayo 11% 115.500 m3 180.000 Junio 16% 168.000 m3 180.000 Julio 20% 210.000 m3 480.000

Agosto 20% 210.000 m3 480.000 Septiembre 16% 168.000 m3 480.000

Octubre 6% 63.000 m3 180.000 Noviembre 0% 180.000 Diciembre 0% 180.000

Total 100% 1.050.000 m3

Asimismo, se propone trasladar las líneas aéreas de 132 y 66Kv que atraviesan los sectores urbanizables. El trazado alternativopropuesto consiste en trasladar ambas líneas al sur del trazado delferrocarril en paralelo con el mismo, según se indica en el planogeneral de infraestructuras.

El plano de la red general de Infraestructuras básicas incluye ladefinición del trazado para la línea de doble circuito a 66kV sobre elsistema viario principal de conexión con los sectores, así como laposición orientativa de la nueva Subestación Eléctrica.

Como puede observarse en los planos correspondientes, lasubestación se ubicará muy cercana a las líneas aéreas de alta tensiónde transporte de energía existentes. El trazado propuesto hasta laposición de la nueva subestación se realiza en aéreo desde la líneaexistente hasta el emplazamiento de la subestación.

Para establecer los compromisos sobre la ejecución de estasinstalaciones, junto con la necesaria modernización general de lainfraestructura eléctrica de la población, se propone establecer unConvenio de Colaboración entre Iberdrola y la Corporación Municipalpara la mejora de infraestructuras eléctricas, y para solucionar todoslos problemas de infraestructuras eléctricas actualmente detectados enel Termino Municipal. El marco de referencia adecuado paradesarrollar las propuestas de modernización de las infraestructuraseléctricas de la población, será la nueva directiva marco aprobada porla Ley 54/97 de Regulación del Sector Eléctrico y el R.D. 1955/2000,por el que se regulan las actividades de transporte, distribución,comercialización, y suministro de instalaciones de energía eléctrica.

DD..11.. LLAA AALLIIMMEENNTTAACCIIÓÓNN DDEE MMEEDDIIAA TTEENNSSIIÓÓNN AA LLOOSS NNUUEEVVOOSSSSUUEELLOOSS UURRBBAANNIIZZAABBLLEESS DDEESSDDEE LLAA NNUUEEVVAA SSUUBBEESSTTAACCIIÓÓNN

Desde la nueva subestación se establecen anillos de mediatensión hacia los desarrollos urbanísticos. Desde la red principal desuministro de media tensión, se derivarían otras líneas secundarias deentrada y salida para alimentación a los nuevos centros detransformación de los correspondientes desarrollos. Las líneas serán demedia tensión 3 x 240 mm2 Al y 3 x 400 mm2 Al, y los trazadospropuestos discurren por las zonas centrales interiores de cadadesarrollo para que la distribución general de la red se aproxime a loscentros de gravedad de las cargas eléctricas.

Un aspecto adicional de la red de media tensión será lamodernización y mejora de las redes existentes, y el enterramiento de

las líneas aéreas en zonas urbanas y urbanizables, como objetivofundamental de los planes de la compañía Iberdrola para garantizarlos parámetros de calidad de suministro eléctrico en cumplimiento delas determinaciones vigentes. Por ello, se propone la renovación detodas las líneas que presenten una determinada antigüedad, así comodeben establecerse medidas de mejora y refuerzo de infraestructuraspara aquellas líneas que soporten una determinada intensidadeléctrica.

En el plano de la red propuesta de energía eléctrica se recogenlas nuevas infraestructuras de energía eléctrica para asegurar laalimentación a los suelos urbanizables del Plan General, indicándoselos trazados propuestos para la alimentación a la subestación en altatensión desde la línea aérea, y los anillos de distribución en mediatensión desde la subestación a los nuevos suelos urbanizables.

DD..22.. EELL SSOOTTEERRRRAAMMIIEENNTTOO DDEE LLÍÍNNEEAASS AAÉÉRREEAASS DDEE AALLTTAA YY MMEEDDIIAATTEENNSSIIÓÓNN DDEENNTTRROO DDEELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO YYEENN LLOOSS NNUUEEVVOOSS DDEESSAARRRROOLLLLOOSS UURRBBAANNÍÍSSTTIICCOOSS..

El nuevo Plan General propone el soterramiento de todas laslíneas aéreas de alta y media Tensión dentro del suelo urbanoconsolidado, y establece que los nuevos desarrollos urbanizablesincluyan el soterramiento de todas las líneas eléctricas aéreas que seencuentren interiores a su delimitación. El objetivo final será conseguirsoterrar las líneas aéreas de Alta y Media Tensión dentro del suelourbano consolidado y en los bordes de nuevos desarrollos urbanísticos.

Desde la subestación eléctrica las líneas de Media Tensión setenderán por una galería de servicios visitable, cuyo trazado coincidecon el arcén de los accesos principales a la población desde la CN-340.

Este objetivo conseguirá evitar los problemas derivados de losimpactos visuales y estéticos que producen las líneas aéreas sobre laciudad, debido al desarrollo de una mayor conciencia ciudadanasobre los peligros y problemas que implica mantener aéreos dichostrazados.

En el caso de la línea aérea de alta tensión a 132 Kv quediscurre por la Sierra de Irta y por encima de urbanizaciones existentes,su enterramiento (12.194 metros) supondría una elevada inversión,estimada en 36,5 M euros, probablemente muy superior a la quesupondría desviar dicha línea en trazado aéreo por el exterior de laSierra de Irta (inversión estimada en torno a los 25 M euros). Por


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RED ELÉCTRICA, TELEFONÍA Y GAS

consiguiente, se opta por desviar dicha línea aérea por el interior, porencima del trazado del ferrocarril Valencia-Barcelona, con lo queademás se consigue eliminar el importante impacto paisajístico en todoel término municipal de Peñíscola, y asimismo posibilitar que el trazadode dicha línea discurra próximo a la nueva subestación eléctrica.

EE.. OOTTRRAASS IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASS..

EE..11 RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASS DDEE GGAASS..

En la actualidad no existe distribución de gas natural canalizadoen el municipio. No obstante, la empresa Gas Natural Cegas, S.A.inició el pasado año 2004 los trámites para la distribución de gasnatural en el término municipal. La información pública del proyectobásico de gasificación fue publicada en el Diario Oficial de laGeneralitat Valenciana nº 4777, de 17/06/2004.

La red de distribución proyectada es en MPA (media presión A)con tubo de polietileno reticulado enterrado, con 880 metros de 160mm de diámetro y 2.303 metros de 110 mm de diámetro.Provisionalmente se alimentará desde una estación de GNL (gasnatural licuado), hasta que la red pueda conectarse al ramal delgasoducto Valencia-Barcelona a través de Benicarló. Esta redúnicamente prevé la alimentación a las zonas urbanizadas existentespróximas al casco antiguo y al frente marítimo Norte.

Se planea extender la gasificación a la totalidad del municipio,tanto las zonas actualmente urbanizadas como los nuevosaprovechamientos urbanísticos, tal como se refleja en el planocorrespondiente.

EE..22 RREEDD PPRRIIMMAARRIIAA DDEE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASS DDEE TTEELLEEFFOONNÍÍAA YYTTEELLEECCOOMMUUNNIICCAACCIIOONN..

En conversaciones con Telefónica de España, único operadorterrestre del municipio hasta la fecha, se ha determinado que no esnecesaria una nueva central para las nuevas urbanizaciones.Únicamente habrá que implementar las cámaras y armarios dedistribución necesarios para cada actuación urbanística en particular.

Los restantes operadores habituales de la zona, Cableuropa yONO (Mediterránea Norte sistemas de cable), no se muestran por elmomento en proceder a una implantación de sus redes en el término

municipal. En cualquier caso, si cambiara su estrategia corporativa, suscanalizaciones deberían seguir un trazado coincidente con las deTelefónica de España.

El Plano general de Infraestructuras de Telecomunicacionesincluye el trazado de las nuevas canalizaciones en continuidad con lared principal existente

EE..33 IINNSSTTAALLAACCIIOONNEESS DDEE AALLUUMMBBRRAADDOO PPÚÚBBLLIICCOO..

Un aspecto fundamental en el aspecto del alumbrado público engeneral es la necesidad de implantación de un plan estratégico demedidas para mejorar el ahorro y eficiencia energética de lasinstalaciones. Entre ellas se proponen la mejora de la eficienciaenergética y reducción de gastos de conservación y mantenimientosustituyendo las lámparas de mercurio y de halogenuros por vapor desodio de alta presión, aun cuando pueda apreciarse la disminución dela claridad de luz.

Es un hecho contrastado que las lámparas de mercurio yhalogenuros tienen mucho menor eficiencia energética y son de menorduración que el vapor de sodio alta presión. Otra medida seríaimplantar equipos de reducción y estabilización del flujo luminosodurante el periodo nocturno. También se propone instalar relojesastronómicos en los cuadros de mando y maniobra en sustitución delas células fotoeléctricas.

Por último, se propone eliminar los focos de contaminaciónlumínica (luminarias tipo esfera translúcida principalmente, los cualesemiten una elevada proporción de su luz directamente hacia elespacio), e impedir que se instalen luminarias no respetuosas con elmedio ambiente en el futuro.

Por tanto, se propone destinar recursos para la financiación delas inversiones que permitan conseguir dichos objetivos, así como laelaboración de un Plan Director de mejora del alumbrado público queincluya la programación de los siguientes objetivos:

• Renovación de instalaciones antiguas o insuficientementeseguras.

• Sustitución de luminarias que produzcan contaminaciónlumínica.


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• Renovación de instalaciones de escaso rendimientoluminotécnico o baja eficiencia energética.

• Programa de eliminación de trazados aéreos eléctricos enfachadas, y especialmente en el casco antiguo, estableciendoprioridades en cuanto a edificios monumentales y calles deinterés ambiental.

• Elaboración de inventario de edificios de interés para la ciudadpor sus valores arquitectónicos, históricos o monumentales quese considere importante incluirlos en programas de iluminaciónpublica desde el exterior.

EE..44.. LLAASS PPRROOPPUUEESSTTAASS DDEE MMEEJJOORRAA DDEELL SSIISSTTEEMMAA DDEE RREECCOOGGIIDDAA DDEERREESSIIDDUUOOSS SSÓÓLLIIDDOOSS UURRBBAANNOOSS..

En el Plan Zonal de R.S.U. se ha reservado una parcela, dentrodel PID-5 "Centro de infraestructuras del Corredor del Mediterráneo"donde se dispondrá un punto limpio de reciclaje del municipio o"Ecoparque", donde se trasladen aquellos materiales desechables yenseres domésticos susceptibles de ser reciclados.

La superficie prevista para la instalación del Ecoparque, seria delorden de 3.000 m2


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61

22..11.. CCAARRAACCTTEERREESS GGEENNEERRAALLEESS DDEE LLAA CCLLAASSIIFFIICCAACCIIÓÓNN..

2.1.1. EL SIGNIFICADO DE LA CLASIFICACIÓNURBANÍSTICA.


2.1.3. LA REGULACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELOEN LA COMUNIDAD VALENCIANA.

2.1.4. LAS CLASES DE SUELO EN LA REVISIÓN DEL PLANGENERAL DE PEÑÍSCOLA

22..22.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO..

2.2.1. INTRODUCCIÓN. EL INTERÉS DE LA REVISIÓN POREL SUELO URBANO.

2.2.2. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DE LA CLASE DESUELO URBANO EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

2.2.3. EL SUELO URBANO EN LA REVISIÓN DEL PLANGENERAL DE PEÑÍSCOLA.

22..33 EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE DDEELL NNUUEEVVOO PPLLAANN GGEENNEERRAALL..

2.3.1. EL SUELO URBANIZABLE EN LA LEGISLACIÓNURBANÍSTICA.

2.3.2. EL SUELO URBANIZABLE DE LA REVISIÓN: CRITERIOSY FINALIDADES


2.3.4. EL SUELO URBANIZABLE ORDENADO TRANSITORIO

22..44.. EELL SSUUEELLOO NNOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE..

2.4.1. LA REGULACIÓN ESTATAL DEL SUELO NOURBANIZABLE

2.4.2. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO NOURBANIZABLE ADOPTADOS POR LA LEY 10/2004, DE9 DE DICIEMBRE, DEL SUELO NO URBANIZABLE.

2.4.3. EL SUELO NO URBANIZABLE DEL NUEVO PLANGENERAL

2.4.4. LA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLEPROTEGIDO.

2.4.5. LA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLECOMÚN.

2. LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA EN LA REVISIÓN-ADAPTACIÓN DEL NUEVO PLAN GENERAL DEPEÑÍSCOLA


DOCUMENTO COMPLETO


2.1.1. EL SIGNIFICADO DE LA CLASIFICACIÓNURBANÍSTICA.

La clasificación del suelo es una técnica urbanística que sedesarrolla en la fase de formulación del planeamiento general, y seconfigura como un instrumento básico de la ordenación urbanística,pues permite asignar a cada terreno un concreto estatuto de derechoy deberes de la propiedad inmobiliaria, entre los diversos establecidosen la legislación urbanística vigente.

La asignación de la clasificación del suelo se realiza atendiendoa la situación fáctica actual de los terrenos y al destino urbanístico queel planeamiento general prevea en cada caso. Es el instrumento básicode la ordenación porque realiza la primera diferenciación de destinos,distinguiendo el suelo que ya es ciudad o está en condiciones deincorporarse a ella, el nuevo suelo de crecimiento que debe o puedeincorporarse a ella, y por último, los terrenos que deben permanecerinalterados, vinculados a su destino original y natural.

Además es un instrumento básico de la ordenación porque elresto de técnicas o instrumentos de intervención de los que se sirve elplaneamiento general para lograr sus objetivos, se articulan a partir dela clasificación del suelo. En efecto, a partir de esta técnica se establecela calificación del suelo, la regulación de usos y sus intensidades, losmecanismos de reparto de cargas y beneficios, y la programación deacciones públicas y privadas para ejecutar la ordenación planeada.

La clasificación del suelo es, pues, la primera decisión que en elmarco jurídico ha de tomar el Plan, y supone el establecimiento de unprimer estatuto jurídico a que se ajustará la propiedad de cada terrenoen materia de derechos y deberes. Pero al mismo tiempo es laexpresión más primaria y fundamental del modelo territorial adoptado.


El Tribunal Constitucional ha reconocido que la Constitución ylos Estatutos de Autonomía atribuyen a la plena competenciaautonómica el establecimiento del sistema de planificación urbanística.

La STC de 11 de julio de 2.001 indica que "La competencialegislativa sobre urbanismo permite a las Comunidades Autónomas fijarsus propias políticas de ordenación de la ciudad, y servirse para ello delas técnicas jurídicas que consideren más adecuadas".

La única legitimación que, según la STC de 20 de marzo de1.997, tiene el Estado para incidir en un aspecto esencial de laplanificación, es derivada de la necesidad de establecer unaclasificación del suelo como premisa para regular las condicionesbásicas que garantizan la igualdad de todos los propietarios en elejercicio del derecho de propiedad (art.149.1.1 Constitución), endefinitiva la regulación básica de los deberes y derechos de lospropietarios de terrenos.

La clasificación del suelo, es -como se ha señalado- la operaciónde asignación o pertenencia de cada terreno a una de las tres clasesreconocidas en la legislación. Esta atribución es el instrumento del quesirve la ley estatal para anudar a cada una un contenido diferenciadode derechos y deberes para los propietarios de suelo. Constituyetambién el presupuesto para la aplicación del sistema de valoracionesa efectos indemnizatorios.

El legislador estatal ha entendido que los criterios declasificación del suelo es una técnica urbanística, y por elloperteneciente mayoritariamente a la competencia autonómica. Y, así,lo ha reflejado en la Ley 8/2007, de 29 de mayo del Suelo al renunciara establecer los criterios básicos de la clasificación del suelo, y ademáspor considerar que la clasificación del suelo no es una técnicanecesaria para fijar los criterios legales de valoración ha optado porfijar las condiciones básicas del suelo (a efectos del establecimiento delestatuto de derechos y obligaciones así como de la regulación de lavaloración.

En consecuencia, con la nueva regulación estatal no existe ladependencia de la regulación autonómica respecto a la legislaciónestatal sobre clasificación de suelo, al desvincularse clasificación yvaloración (debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice quepuede llegar a haber en un futuro incierto).

2.1.3. LA REGULACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DELSUELO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.

El art.8 de la Ley 6/1994 Reguladora de la Actividad Urbanísticade la Generalidad Valenciana (LRAU), (norma a la que se encuentrasujeta la formulación de este Plan General en atención a lo dispuestoen la Disposición Transitoria 1.1 de la LUV) establece:

"1. La clasificación urbanística del suelo la constituye y confiereel Plan y sólo éste podrá establecerla, mantenerla omodificarla.

LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA EN LA REVISIÓN-ADAPTACIÓN DEL NUEVO PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA

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2.1. CARACTERES GENERALES DE LA CLASIFICACIÓN.

2. El Plan clasifica el suelo en alguna de siguientes clases:urbano, urbanizable y no urbanizable.

3. El suelo no urbanizable se clasificará respetando lodispuesto en la Ley del Suelo No Urbanizable, 4/1992, dela Generalitat.

4. El Plan clasificará como suelo urbano y urbanizable losterrenos que, por convenir a su modelo territorial, sepretendan mantener o incorporar dentro del proceso deurbanización, con arreglo a lo dispuesto en el artículosiguiente.

De esta regulación legal autonómica se deduce las siguientescaracterísticas del Ordenamiento Jurídico Urbanístico aplicable en laComunidad Valenciana:

1º. Que en la Comunidad Autónoma Valenciana las clases de sueloson: urbano, urbanizable y no urbanizable.

2º. Que el instrumento legitimado para asignar la clasificación delsuelo es el Plan General aun cuando de forma excepcional ysometido a límites pueden otros instrumentos adoptar estadecisión planificadora estructural.

3º Que el sistema de clasificación del suelo en la LRAU se basa enun criterio principalmente voluntarista: depende en gran medidade la voluntad del planificador que es quien la establece, lamantiene o la altera (art.8.1 LRAU), por tanto no obedece tantoal reconocimiento de situaciones de hecho, que pueden serdesconocidas por éste cuando las mismas no convengan almodelo territorial pretendido (art.8.4 LRAU).

4º. Que el Plan General debe asignarle a cada porción del términouna clasificación urbanística determinada. No pueden existirterrenos sin clasificación en la Comunidad AutónomaValenciana.

5º. Que las decisiones sobre clasificación deben ser motivadas porel planificador y expresar la finalidad perseguida con cadapropuesta clasificatoria. En efecto, de lo dispuesto en elart.17.1ª de la LRAU y en los artículos 5.A, 6, 7.1.A delReglamento de Planeamiento Urbanístico, se deduce que en laMemoria deben razonarse y motivarse las decisiones declasificación y que además, en las Directrices Definitorias de laEstrategia de Evolución Urbana y Ocupación del Territorio deben

señalarse los objetivos prioritarios de la ordenación urbanística,y en particular, dejar constancia de la finalidad perseguida conla clasificación del suelo.

6º. Que en cada clase de suelo pueden reconocer diferentescategorías a las que se les atribuye un régimen jurídico (dederechos y deberes) y de planificación diferenciado.

7º. Que según la LRAU, la clasificación del suelo no es inmutable, nisiquiera la del suelo urbano (art.8.1), pues si no conviene almodelo, puede decidir no mantenerla (art.8.4).

8º. Que los modos de gestión juegan un papel fundamental en laasignación de la clasificación del suelo urbano y en elurbanizable. Por regla general, la LRAU hace depender, enprincipio, la decisión sobre la clasificación del suelo al modo queel Plan prevea su gestión. De manera que, en principio serásuelo urbano aquel que su ejecución se realice medianteactuaciones aisladas y el urbanizable mediante actuacionesintegradas. No obstante, se admiten excepciones. En cualquiercaso esta decisión tampoco es arbitraria y en gran medidadepende del grado de urbanización que presenten los terrenos(art.10.1 del R.P.U.V).

2.1.4. LAS CLASES DE SUELO EN LA REVISIÓN DEL PLANGENERAL DE PEÑÍSCOLA

El presente documento justifica la atribución de la clasificaciónurbanística que establece este Nuevo Plan para la totalidad de terrenosque constituyen el término municipal.

El presente Plan General de Ordenación Urbanística dePeñíscola, en materia de clasificación urbanística, se adapta a lopreceptuado en el artículo 8 y siguientes de la Ley 6/1994 Reguladorade la Actividad Urbanística de la Generalidad Valenciana (LRAU).

En congruencia con el Ordenamiento Jurídico Urbanísticovigente, la presente Revisión del Plan General de Peñíscola divide elterritorio del término municipal a efectos de su clasificación en lassiguientes clases:

" El Suelo Urbano, diferenciando las categorías de consolidadoy no consolidado por la urbanización. El suelo urbano se correspondea los terrenos que conforman la ciudad existente, incluyendo sus vacíosinteriores o los situados en zonas periféricas pero integrados en la


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malla urbana actual. En definitiva se trata de los terrenos yaincorporados al proceso urbanizador o edificatorio, o en procesoavanzado de modo que por regla general únicamente precisarán deactuaciones aisladas para completar las condiciones de urbanizaciónexigidas.

• El Suelo Urbanizable, diferenciando entre las categorías deordenado de carácter transitorio y sectorizado.

El Suelo Urbanizable expresa los terrenos de los que se hacedepender el crecimiento de la ciudad para satisfacer lasnecesidades de suelo urbanizado apto en los que implantaradecuadamente los diversos usos urbanos que demanda lasociedad.

Así mismo, incorpora dentro de la categoría de UrbanizableOrdenado pero con el carácter de Transitorio aquellos ámbitosdel Suelo Urbanizable del anterior Plan General que contandocon su ordenación pormenorizada ya aprobada aún no hanculminado las obras de urbanización.

• El Suelo No Urbanizable, diferenciando entre las categorías deProtegido y Común.

El siguiente cuadro resumen las cuantificaciones de las anteriorescategorías:

El Nuevo Plan al establecer la clasificación urbanística de losterrenos, de acuerdo con el modelo urbano y territorial adoptado,respeta en general los derechos consolidados por los propietarios, sibien procede a la extinción de aquellas expectativas generadas por elplaneamiento vigente que no pueden mantenerse por ser contrarias alos objetivos y criterios del Nuevo Plan.


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Suelo Urbano consolidado 311,95 Has. 7,36%

Suelo Urbano no consolidado 267,56Has

Suelo Urbanizable Ordenado Transitorio 62,35Has. 0.8%

Suelo Urbanizable Sectorizado 1666,94 Has. 21,16%

Redes Primarias Adscritas al S. Urbanizable 550,50 Has. 6.99%

Suelo No Urbanizable 5.017,50 Has. 63,69%

Total Término Municipal 7.878 Has. 100%

,

2.2.1. INTRODUCCIÓN. EL INTERÉS DE LA REVISIÓN POREL SUELO URBANO.

El Suelo Urbano es un punto central de este Plan General deOrdenación Urbanística porque la solución de los problemas máshabituales y cercanos de los ciudadanos, coincide en muchasocasiones precisamente con la resolución de los problemas del SueloUrbano.

La necesaria atención del Plan por la previsión de nuevo suelourbanizado no debe implicar olvidar el reto de regeneración yrevitalización urbana. La rehabilitación, la reutilización de espaciosurbanos en desuso u obsoletos y la recualificación de áreasdegradadas constituyen objetivos de este Plan, especialmente cuandoparte del suelo urbano actual se ha originado sobre la base de unplaneamiento (el que se revisa) que incorporaba terrenos que nomerecían esa consideración ni siquiera con la legislación urbanísticavigente en el momento de su aprobación, pero que al contarformalmente con esta clasificación, ha legitimado el otorgamientos delicencias que han permitido consolidar situaciones en las que laausencia de dotaciones y de infraestructuras adecuadas a los usos eintensidades implantadas es patente. Por ello, este Nuevo Plan tambiénformula acciones de revitalización de la ciudad consolidada queresultan conforme con los criterios de sostenibilidad medioambiental,contribuye a la cohesión social y territorial de la ciudad y permiteampliar la oferta de vivienda devolviendo su funcionalidad al parqueresidencial degradado.

2.2.2. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DE LA CLASEDE SUELO URBANO EN LA LEGISLACIÓNURBANÍSTICA

La LRAU ofrece la siguiente definición de los criterios declasificación de suelo urbano, contenida en el apartado 2 del artículo9 lo siguiente:

2. "La clasificación de los terrenos como suelo urbano tiene porobjeto posibilitar su desarrollo urbanístico preferentementemediante Actuaciones Aisladas. Los terrenos en que éstas seanprevistas por el Plan se entenderán clasificados como suelourbano.

No obstante, a los solos efectos de la valoración de inmuebles yderechos, los solares que decaigan de ésta condición se tasaráncomo suelo urbano, aunque sean clasificados de otro modo,cuando su propietario acredite haber consolidado dichacondición de solar, lícita y efectivamente, en regular desarrollo dela ordenación urbanística anterior. Dicha acreditación sepresumirá, salvo prueba en contrario, cuando sea público ynotorio que el terreno tuvo históricamente la condición de solar -definida en el artículo 6- de forma manifiesta".

Se ha interpretado esta regulación autonómica como intento dellegislador valenciano por desmarcarse del tradicional carácter regladoque la jurisprudencia siempre ha reconocido al suelo urbano enfunción de la realidad existente y apostar por una clasificación delsuelo urbano atendiendo a su modo de ejecución.

Ahora bien, esta interpretación es preciso matizarla en un dobleaspecto. En primer lugar, es lo cierto que la jurisprudencia más recientematiza el determinismo de la clasificación del suelo urbano exigiendorequisitos añadidos a la simple presencia de un determinado nivel deurbanización o de consolidación de la edificación, como es lanecesidad de que los terrenos cuenten con unos niveles adecuados yproporcionados de urbanización a los usos e intensidades reconocidas,que además, debe cumplimentarse el requisito de la integración en lamalla urbana existente, y por último, que no es obligatorio para elplanificador el reconocimiento de situación consolidada de edificatoriacuando la misma se ha generado de modo irregular.

Pero de igual modo, es lo cierto que la LRAU ni desconoce larealidad existente ni que el modo de gestión sea un criterio absolutoque predetermine inexorablemente la clasificación de suelo urbano ourbanizable.

En efecto, del propio tenor literal del apartado 2 del art.9 LRAUúnicamente cabe realizar dos afirmaciones ciertas:

a. que la regla general y preferente es que los terrenos de suelourbano se ejecuten por actuaciones aisladas, lo que significa queno excluye que puedan clasificarse como urbano algunossupuestos en los que su ejecución se realice por actuacionesintegradas.

b. que los terrenos que deban desarrollarse mediante actuacionesaisladas sí deben clasificarse como suelo urbano.


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2.2. EL SUELO URBANO.

Esta interpretación se ve confirmada por el art.10 delReglamento de Planeamiento Urbanístico de la Generalitat Valenciana,que determina:

1. El plan clasificará como suelo urbano los terrenos cuyodesarrollo prevea realizar preferentemente medianteactuaciones aisladas por estar dotados total o parcialmentede los servicios urbanísticos, según los criteriosestablecidos en el artículo 104 de este reglamento.

2. Excepcionalmente, el plan podrá clasificar como suelourbano terrenos cuyo desarrollo prevea realizar medianteactuaciones integradas en los siguientes casos:

A. Los terrenos clasificados como suelo urbano por elplaneamiento general anterior a la Ley Reguladorade la Actividad Urbanística, consolidados por laurbanización por contar con todos o alguno de losservicios urbanísticos que permitirían realizaractuaciones aisladas, que fuera más convenientedesarrollarlos por actuaciones integradas.

B. Los terrenos clasificados como suelo urbano en elplaneamiento general aprobado con anterioridad ala Ley Reguladora de la Actividad Urbanísticaintegrados en el núcleo urbano y consolidados por laedificación.

Se considera consolidación por la edificación la ocupación delsuelo por la edificación en más de un 50% del suelo edificabledel ámbito de gestión propio de una actuación integrada definidocon las exigencias de la Ley Reguladora de la ActividadUrbanística.

El Reglamento de Planeamiento Urbanístico pretende con estaregulación servir de puente entre la LRAU y la anterior ley estatal LRSV,tal como se deduce de la Circular de 18 de mayo de 1998.

En efecto, el RPUV mantiene de alguna forma el criteriovoluntarista, porque la decisión de la clasificación del suelo se hacerecaer en el Plan. E incluso, de la regulación establecida en elReglamento puede decirse que también sigue siendo un indicioimportante el criterio del modo de gestión ordinaria de este suelo, quees su ejecución a través de actuaciones aisladas. Pero también, laregulación del RPUV, recupera como criterio para identificar el suelourbano la realidad física, es decir el grado de urbanización o de

consolidación de la edificación, y ello lo hace al recoger en suapartado primero del art.10 la referencia a que los terrenos esténdotados total o parcialmente de los servicios urbanísticos, y en elapartado segundo, la referencia a la consolidación de la edificación.

Por tanto, una interpretación integradora de este marconormativo de aplicación daría como resultado el siguiente esquema:

1. La clasificación del suelo urbano es una decisión del PlanGeneral, pero no es decisión arbitraria, sino que el Plan debetener en cuenta cuál es la realidad física y valorarla en atenciónal nuevo modelo territorial propuesto. Por ello, el Plan no estáobligado a mantener una clasificación de suelo urbano del Planprecedente, si la misma no se ajusta a los requerimientosactuales derivados de la legislación vigente o del nuevo modeloterritorial que se adopte. De igual modo, el Plan está facultadopara rechazar una situación de la realidad que se hayaconformado irregularmente y resulte contraria a los objetivos deordenación.

2. Un criterio identificador del carácter de suelo urbano es susometimiento al régimen de actuaciones aisladas. De modo, queserá suelo urbano aquellos terrenos que para materializar elaprovechamiento únicamente se precise su desarrollo medianteactuaciones aisladas. Ahora bien, de esta afirmación no puedederivarse una conclusión de contrario sensu, esto es que lo queno se desarrolle por actuaciones aisladas no sea suelo urbano,pues a cuando sea un criterio general cuenta con excepciones:de modo que también es suelo urbano algunos supuestos deactuaciones integradas en las que el grado de consolidación dela edificación sea importante pero no cuente con la urbanizaciónprecisa o incluso simplemente cuando se trate de actuar sobreun suelo previamente clasificado como urbano en los que losservicios urbanísticos no se han completos o siéndolo sonobsoletos y se formulan propuestas de renovación o reformainterior.

3. En cualquier caso, el régimen de actuaciones aisladas seconecta con el grado de consolidación de la urbanización, loque implica, que un factor que condiciona la clasificación es larealidad física ya consolidada. Pero como se ha señalado es unarealidad que es valorada por el Plan en atención al nuevomodelo territorial propuesto. Así, si el Plan decide mantenerla,las actuaciones en ésta realidad ya consolidada seránordinariamente puntuales, es decir actuaciones aisladas.


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4. Por tanto, estamos en presencia de suelo urbano, dentro de lacategoría de consolidado por la urbanización (en los términos dela anterior legislación básica estatal y de la nueva normativaautonómica) en los siguientes casos en los que procede laejecución por actuaciones aisladas:

a. cuando las parcelas merezcan la condición de solar, loque significa que no precisan de ninguna obraurbanizadora, porque la que existe cuando con todos losservicios urbanísticos para permitir la edificación.

b. Cuando las parcelas, cuentan con la urbanización básicaprecisa para reconocerle la clasificación de urbano, perono el nivel preciso para merecer la condición de solar, sibien el grado de insuficiencia o deficiencia que presenta esmínimo o irrelevante, de modo que puede ser completadafácilmente mediante actuaciones aisladas.

5. También se reconoce el carácter de suelo urbano, pero en estecaso dentro de la categoría de no consolidado por laurbanización, cuando la realidad preexistente se configura conun alto grado de consolidación por la edificación (al menos enla mitad del espacio apto) en la que es preciso realizar obras deurbanización de cierta entidad, incluidas las destinadas aproporcionar espacios dotacionales a la población.Evidentemente también cuando se propone una actuación derenovación urbana que precisa de una nueva actuación deurbanización para adecuarse la existente a los nuevos usos eintensidades.

6. De forma excepcional se reconoce el carácter de suelo urbano,a aquellos terrenos que encontrándose clasificados como suelourbano en un planeamiento general aprobado con anterioridada la LRAU, cuente con algunos servicios urbanísticos que lespermite alcanzar la condición de suelo urbano, pero su grado deinsuficiencia u obsolescencia es de tal naturaleza que se haceaconsejable desarrollar la actividad de ejecución urbanísticamediante actuaciones sistemáticas ya sea para garantizar laeficiencia de la obras urbanizadora ya sea para asegurar ladistribución de beneficios y cargas. Estos supuestos tambiéndeben ser considerados como pertenecientes a la categoría desuelo urbano no consolidado por la urbanización.

2.2.3. EL SUELO URBANO EN LA REVISIÓN DEL PLANGENERAL DE PEÑÍSCOLA.

Atendiendo al esquema expuesto sobre criterios de laclasificación del suelo urbano que resulte de una interpretaciónintegradora de la legislación básica estatal y autonómica, el presentePlan General establece las siguientes decisiones relacionadas con laclasificación del Suelo Urbano.

Primero, únicamente es suelo urbano el que el presente PlanGeneral, en aplicación de los criterios legales, clasifica como tal y asíse representa en la documentación gráfica del Plan.

Segundo, y como regla general, el Plan clasifica como suelourbano los terrenos que, por convenir al modelo territorial y estardotados de los servicios urbanísticos básicos, pretende mantenerdentro del proceso urbanístico previendo su ejecución preferentementemediante actuaciones aisladas.

En aplicación de este criterio, se reconoce el carácter de suelourbano a los terrenos que históricamente ha constituido el núcleotradicional de Peñíscola así como sus zonas de extensión desarrolladasdesde los años 50 hasta 1977 del siglo pasado.

Así mismo, y en aplicación de este criterio, se reconocen comosuelos con la clasificación de urbano y en la categoría de consolidado,aquellos terrenos que han sido transformados y urbanizados enejecución del planeamiento general anterior.

Por último, y con carácter restrictivo y puntual, también se hanincorporado como suelo urbano consolidado aquellos terrenosclasificados como urbano en el Plan General anterior que han sidoobjeto de una progresiva e irreversible consolidación en los últimosaños apoyada en actuaciones aisladas que les han permitido contarcon unos mínimos servicios urbanísticos básicos, aun cuando suimplantación originariamente se presentase desconectada pero que lanueva ordenación permite su integración.

Tercero, de forma excepcional, el Plan también clasifica comosuelo urbano terrenos cuyo desarrollo prevé realizar medianteactuaciones integradas en los siguientes casos:

a. Los terrenos clasificados como suelo urbano en el planeamientogeneral aprobado con anterioridad a la Ley Reguladora de laActividad Urbanística que estando integrados en el núcleourbano (o teniendo capacidad para ello) se encuentran en parte


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consolidados por la edificación pero que carecen de laurbanización precisa para servir a los usos e intensidadesprevistos. A tal efecto, se ha aplicado como criterio deconsolidación por la edificación, la ocupación del suelo por laedificación en más de un 50% del suelo edificable del ámbito degestión propio de una actuación integrada definido con lasexigencias de la Ley Reguladora de la Actividad Urbana. En todocaso es el Plan el que determina, según la ordenación quepropone, los espacios aptos para edificar en un ámbito territorialpreciso. Pero no basta con la presencia de ese porcentaje deconsolidación por la edificación de la mitad de los espaciosaptos para ello para su consideración como suelo urbano, sinoque además se ha analizado su capacidad de integración en lamalla urbana, es decir su conexión con la estructura urbana y sucapacidad de conexión a los servicios urbanísticos básicos. Supertenencia a la categoría de suelo urbano no consolidado porla urbanización se justifica por la necesidad de desarrollar laactividad de ejecución por actuación integrada o sistemática afin de dotar a la zona de la urbanización y de las dotacionesprecisas.

b. Los terrenos que, clasificados como suelo urbano por elplaneamiento general anterior que contando con serviciosurbanísticos, éstos resultan insuficientes u obsoletos al tiempo deque presentan carencias dotacionales, en los que se hacenecesario formular propuestas de reforma interior tendentes a surenovación, y que por ello resultan más convenientedesarrollarlos por actuaciones integradas para asegurar laeficiencia en la actividad urbanizadora y la solidaridad debeneficios y cargas de la actuación.

En estos dos supuestos el Plan procede a delimitar lacorrespondiente Unidad de Ejecución para realizar la actividad deejecución urbanística de forma integrada o sistemática para garantizarde forma más correcta y homogénea la obra pública de urbanizaciónque se incluye en ellas. A tal fin estos supuestos se consideran a losefectos de la legislación básica estatal como suelo urbano en lacategoría de no consolidado por la urbanización.

De igual modo, se considerarán como pertenecientes a lacategoría de urbano no consolidado por la urbanización todasaquellas actuaciones amparadas por Planes Especiales de Mejora ensuelo urbano que se formulen conforme a las previsiones del presentePlan.

CCoommoo rreessuummeenn ggeenneerraall ppooddeemmooss sseeññaallaarr qquuee eell NNuueevvoo PPllaannccllaassiiffiiccaa eenn llaa ccllaassee ddee ssuueelloo uurrbbaannoo uunn ttoottaall ddee 557799,,5511 HHaass,, lloo qquueessuuppoonnee,, aapprrooxxiimmaaddaammeennttee uunn 77,,3366%% ddeell ttéérrmmiinnoo mmuunniicciippaall..

A. El Suelo Urbano Consolidado

El presente Plan General reconoce la categoría de suelo urbanoconsolidado por la urbanización a los terrenos que clasificados con laclase de suelo urbano se encuentren urbanizados o tengan lacondición de solares.

Respecto al suelo urbano consolidado, el Nuevo Plan asumebásicamente las condiciones establecidas en el planeamiento anteriorsi bien realiza desde la configuración jurídica de unas condicionescompletamente renovadas que permiten clarificar definitivamente lasnormas de aplicación en cada caso así como a eliminar todas aquellasdudas interpretativas que permitían la desnaturalización de lasdiferentes zonas.

Asimismo han quedado incluidas en esta categoría del suelourbano aquellas áreas de ciudad cuya ordenación pormenorizada hasido establecida por Planes Urbanísticos de desarrollo y laurbanización presenta un grado de consolidación suficiente. En ellas elNuevo Plan General mantiene las condiciones particulares de lasordenanzas contenidas en los respectivos Planes quedando finalmenteidentificadas como "Áreas de Planeamiento Incorporado en suelourbano consolidado" cuya regulación ha quedado incluida en laNormativa del Plan General como ´"Área de renovación o mejoraurbana con Planeamiento Específico" (Título IX):

•• CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo-AArrttííssttiiccoo ddee PPeeññííssccoollaa.. ((AAPPII-11))

Planeamiento de Desarrollo. Plan Especial de Protección.

El Plan Especial del Conjunto Histórico se encuentra en procesode tramitación. Por ello, en la hipótesis de que este Plan Especialalcanzara su aprobación definitiva antes de la entrada en vigordel presente Plan General se considerará a todos los efectoscomo Ámbito de Planeamiento (Específico) Incorporado,quedando sus determinaciones como de aplicación directa.

En cambio, si a la entrada en vigor del presente Plan General elcitado Plan Especial no hubiese alcanzado su aprobacióndefinitiva, se entenderá el Conjunto Histórico como Ámbito dePlaneamiento (Específico) Diferido, debiendo culminarse latramitación del Plan Especial del Conjunto Histórico y Catálogo


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de Bienes Protegidos en el plazo máximo de un año conforme alos objetivos y criterios de ordenación y protección definidos poreste Plan General (que vienen a coincidir en esencial con loscriterios del Plan Especial en tramitación) sin perjuicio de que seincorporen las prescripciones exigidas por la Consejeríacompetente en materia de protección del patrimonio histórico.Hasta tanto, ello no ocurra se establecen medidas cautelares yaexpuestas en el epígrafe anterior.

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa eenn ""PPllaayyaa NNoorrttee"".. ((AAPPII-22))

Planeamiento de Desarrollo: Homologación y Plan de ReformaInterior de Mejora UE delimitada por las Calles nº 16, nº 17, nº36 y Avda del Papa Luna.

Aprobación Definitiva. 4 de Mayo de 2.004.

Con carácter general, el Suelo Urbano Consolidadopermanecerá en su configuración actual, bien por su correctaadecuación e integración urbanística, bien por la imposibilidadmaterial o costo desorbitado de la reconstrucción en otras.

El Suelo Urbano Consolidado por la urbanización, además delas limitaciones específicas de uso y edificación que le imponeeste Plan en sus determinaciones correspondientes a laordenación pormenorizada completa, estará sujeto a la de nopoder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciera lacalificación de solar. Los propietarios de terrenos de suelourbano consolidado por la urbanización deberán completar a sucosta la urbanización necesaria para que los mismos alcancen -si aún no la tuvieran- la condición de solar y edificarlos en losplazos que el Nuevo Plan establece.

No serán de aplicación en esta categoría de suelo urbanoconsolidado las determinaciones sobre Aprovechamiento Tipo.

No obstante, en algunas zonas del suelo urbano consolidado elPlan no se conforma con la situación actual y pretendereconducirla hasta otra realidad más asumible y congruente conlos objetivos de renovación urbana. En este supuesto nosencontramos dos situaciones diferenciadas a las quecorresponden niveles de intervención específicos:

a. En primer lugar el suelo urbano consolidado conformadopor el Ensanche del Casco junto al área del Ensanche deLlandells I, ámbito de la ciudad de enorme valor

estratégico dada su condición de centralidad cívica que,sin embargo, presenta unos niveles de urbanizaciónaparente generalizadamente precarios así comopuntuales deficiencias infraestructurales. Con la finalidadde revertir esta situación deficitaria fomentando,básicamente, medidas de mejora del paisaje urbano y delos niveles de urbanización se propone la formulaciónde un Plan Especial de Saneamiento y Mejora Urbana(PESMU). Por ello, este ámbito ha quedado incorporadoen la Normativa Urbanística del Plan General (Título IX)como "Área con Ordenación Diferida".

b. En segundo lugar áreas de la ciudad consolidada en lasque se plantea una renovación integral "diferida"mediante la posibilidad de formular potestativamentePlanes de Reforma Interior de Mejora en procesos en losque se plantee la sustitución de la edificación existente.

En efecto, el Plan General no renuncia a que las áreas dela ciudad consolidada, especialmente en el frente litoral dePlaya Norte- con una planificación desacertada (y con unaaplicación peor)- puedan ser transformadas de formapausada y realista. El Plan no puede permitir que lasedificaciones obsoletas en esta zona se reconstruyan conla misma disposición espacial que han terminado porprivatizar este espacio y que representa un caos dediversas tipologías sin la adecuada transición. Por ello, elPlan propone actuaciones de reforma interior de mejorasi bien de carácter no obligatorias salvo que se pretendasu renovación edificatoria. Son, por tanto, Actuaciones deReforma Interior de Mejora Urbana, sin identificar losámbitos concretos y definitivos aunque sí la zona en la quese pueden desarrollar esas actuaciones de reurbanizacióny recualificación del frente costero consolidado al objetode mejorar los actuales niveles de espacios libres y resolvercarencias del sistema de infraestructuras y serviciosbásicos. Estas zonas que actualmente tienen la condiciónde suelo urbano consolidado, en el momento en el queproceda a formularse el Plan de Reforma Interior deMejora deberán ser consideradas como pertenecientes ala categoría de suelo urbano no consolidado.

Los criterios y objetivos de ordenación del suelo urbanoconsolidado han quedado explicitados en el capítulo sobre la"Ordenación del Suelo Urbano" de la presente Memoria deOrdenación.


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B. El Suelo Urbano No Consolidado

El mero dato de que unos terrenos merezcan la clasificación desuelo urbano (clase), no presupone que haya de reconocerles en todocaso la categoría de consolidación por la urbanización. En materia declasificación de suelo, es preciso distinguir entre clase y categoría.

Así, es evidentemente que aquellos terrenos que merezcan laclasificación (clase) de suelo urbano por el sólo criterio deconsolidación de la edificación (en la proporción de un 1/2 de lasparcelas aptas para la edificación), en ningún caso pueden adscribirsea la categoría de suelo urbano consolidado por la urbanización.

Además, la presencia de unos elementos de urbanización no esrazón suficiente para determinar que los suelos merezcan laconsideración de consolidación por la urbanización. En este sentido,cabe recordar que en algunos casos la presencia de elementos deurbanización puede ser razón suficiente para reconocer la clasificación(clase) de suelo urbano a unos terrenos, pero insuficiente paraadscribirlos a la categoría de urbano con urbanización consolidada.

Por tanto, conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística,para el Plan General de Peñíscola tienen la categoría de Suelo urbanono consolidado aquellos terrenos que contando con la clasificación desuelo urbano en el anterior Plan General concurra alguna de lassiguientes circunstancias:

a. Cuando la urbanización existente no cuente con todos losservicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos con laproporción y las características adecuadas para servir a laedificación que sobre ellos exista o se haya de construir, y seaconveniente desarrollar la actividad urbanizadora de formaintegral o sistemática.

b. Cuando se formulen por el Nuevo Plan propuestas derenovación, mejora o rehabilitación de un ámbito consolidadoque deba ser realizada mediante actuaciones integradas dereforma interior.

En lo que se refiere al primer supuesto, habrá que recordar comose ha expresado con anterioridad, que no basta la simple existencia deunos servicios de infraestructuras urbanas para que un suelo urbano seconsidere consolidado por la urbanización, pues además debe contarcon todos los servicios requeridos por el Plan, y todos ellos de formaadecuada a las necesidades de los usos e intensidades previstos por elnuevo planeamiento, pues en otro caso, se adscriben a la categoría deurbano no consolidado por la urbanización.

Además, por urbanización consolidada habrá de entenderse nosólo la presencia de los elementos de infraestructuras propiamentedicho, sino además de otros elementos relacionados con elcumplimiento de los estándares de calidad y funcionalidad urbana delos terrenos (espacios libres y equipamientos adecuados a lascaracterísticas de la población y sus necesidades actuales).

Pues bien, desde la anterior premisa, se proponen como ámbitosde reforma interior aquellos casos en los que se es consciente de laexistencia carencias en los niveles de urbanización y de dotacionesexistentes y, ante supuestos de reforma general o sustitución de laedificación, sea conveniente desarrollar la actividad urbanizadora deforma integral. Estas actuaciones tienen por objeto sueloanteriormente clasificado como urbano y consolidado por laedificación en el que se propone una reforma importante de laordenación anterior con la voluntad de revitalizar y recualificarambientalmente la zona, incorporado usos urbanos más atractivos ymejorando las dotaciones públicas del entorno.

En estos ámbitos- los ya explicitados anteriormente para la zonade Playa Norte- el Plan General difiere su ordenación pormenorizadaa la formulación de un Plan de Reforma Interior de Mejora (Áreas dePlaneamiento Diferido). En ellas el Nuevo Plan General, regula suordenación estructural y los objetivos de la ordenación pormenorizada,remitiendo el posterior desarrollo de sus determinaciones a laformulación de un Plan de Reforma Interior que complete suordenación detallada y que responderán a los objetivos específicos queen cada caso se señalen.

Pero el presente Plan también identifica otros ámbitos deactuaciones de reforma interior propiamente dichas que secorresponden con actuaciones integradas en tejidos urbanos donde sedetecta la existencia de vacíos urbanos relevantes que se constituyenen áreas de oportunidad para cumplimentar los criterios y objetivosde ordenación tendentes a la cualificación medioambiental y lasostenibilidad del modelo de ciudad resultante. Estas actuacionespresentan una doble caracterización. En primer lugar se encuentranoperaciones de reforma interior en desarrollo del Plan General que serevisa cuyo Plan de Reforma Interior de Mejora ha de encontrarseaprobado definitivamente a la entrada en vigor del nuevo PlanGeneral, donde la ejecución de la urbanización no alcanza nivelesadecuados para poder ser incluidas en la categoría de suelo urbanoconsolidado Son las denominadas "Áreas de PlaneamientoIncorporado en suelo urbano no consolidado" en las que se asumen,con carácter general, las determinaciones del planeamiento dedesarrollo. En segundo lugar operaciones de reforma interioridentificadas "ex novo" por el Nuevo Plan General en las que se


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incorpora su ordenación pormenorizada (Actuaciones Integradas deReforma Interior)

El presente Plan para simplificar la caracterización de lasintervenciones, identifica todos estos supuestos como Actuaciones deReforma Interior (ARI):

aa.. ÁÁrreeaass ddee PPllaanneeaammiieennttoo ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr IInnccoorrppoorraaddoo..

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ddee ""RRaaccóó CCaalleenntt""..((AAPPII-33))

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ddee ""AAttaallaayyaass"".. ((AAPPII-44))

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ""PPeeññííssccoollaa PPaarrkk"".. ((AAPPII-55))

bb.. ÁÁrreeaass ddee PPllaanneeaammiieennttoo ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr DDiiffeerriiddaa..

•• ÁÁrreeaass ddee PPllaanneeaammiieennttoo DDiiffeerriiddoo ddee ffoorrmmuullaacciióónnpprreecceeppttiivvaa

•• ÁÁrreeaass ddee PPllaanneeaammiieennttoo DDiiffeerriiddoo ddee ffoorrmmuullaacciióónnppootteessttaattiivvaa

Las dos tipologías de intervención han quedado incorporadasen la Normativa Urbanística del Plan General (Título IX) como "Áreasde Renovación y mejora urbana con Planeamiento Específico"

Todos los ámbitos de actuaciones de reforma interior seencuentran incluidos en Áreas de Reparto estableciéndose surespectivo aprovechamiento medio.


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CLASIFICACIÓN DEL SUELO

2.3.1. EL SUELO URBANIZABLE EN LA LEGISLACIÓNURBANÍSTICA.

La conformación de la Ciudad es una función pública que seejerce por la comunidad a través de la Administración a quiencorresponde en exclusiva la toma de decisiones. Basta recordar en estesentido la declaración contenida en el documento deRecomendaciones de la Comisión de Expertos en materia deUrbanismo de 1.995:

"la creación del espacio colectivo es una función públicairrenunciable, en cuyo ejercicio es imprescindible lacolaboración de los agentes sociales. La colectividad, a travésde sus instituciones democráticas y por medio del planteamientourbanístico, decide cómo, cuándo y de qué forma se hace laciudad, de la misma manera que decide sobre lasinfraestructuras territoriales, la protección de espacios naturalesde interés o cualquier otro elemento de conformación delterritorio que ha de servir de soporte a la vida y a la actividadde los ciudadanos"

Por ello, la capacidad para decidir qué suelo es urbanizable ycuál debe excluirse del proceso urbanizador es una facultad inherentea la competencia para establecer un modelo urbanístico propio.

La STC 164/2.001 ratifica que corresponde a la legislaciónurbanística autonómica y al Municipio establecer el modelo urbanísticode la Ciudad, y manifiesta expresamente que:

"A los órganos urbanísticos (sean locales, sean autonómicos)corresponde determinar qué parte del suelo municipal esurbanizable y qué parte es no urbanizable común".

"del art.16.2 (LRSV) deriva un derecho a la informaciónurbanística sobre el modelo urbanístico previamente adoptadopor cada Administración pública. La facultad de consulta parte dela existencia de un previo modelo urbanístico".

"Será entonces cada Comunidad Autónoma -y en los términosque cada una disponga, el órgano encargado de la ordenacióno planificación urbanística- quien determine en qué forma y a quéritmo el suelo urbanizable debe engrosar la ciudad. En suma, elart.10 LRSV no impone a las Comunidades Autónomas ni cómoni cuándo el suelo urbanizable debe pasar a ser ciudad". STC164/2.001.

"La selección de las condiciones para el desarrollo urbanístico(del suelo urbanizable) corresponde fijarlas a cada ComunidadAutónoma"(Fund. Jco.29 STC 164/2.001).

La única legitimación que según la STC de 20 de marzo de1.997 tiene el Estado para incidir en un aspecto esencial de laplanificación, es derivada de la necesidad de establecer una categoríao clasificación del suelo como premisa para regular los deberes yderechos de los propietarios. Ahora bien, el TC había declarado ya enel Fund. Jco. 15.b de su Sentencia de 20 de marzo de 1.997 que elestablecimiento por el Estado de las distintas clases de suelo no puedeimplicar la prefiguración por el legislador estatal de modelo urbanísticoalguno. Ahora la LS 8/2007 no ejercita la potestad de establecer lasreglas básicas de la clasificación de suelo si bien establece criterios desostenibilidad y uso racional del suelo para la previsión de los suelosde crecimiento urbano.

Pues bien, la LRAU ha establecido una regulación propia delsuelo urbanizable.

Así el art.9.1 de la Ley Valenciana dispone:

"La clasificación de los terrenos como suelo urbanizable tiene porobjeto someterlos al régimen de ejecución de ActuacionesIntegradas. Los terrenos en que éstas estén previstas por elplaneamiento tendrán la consideración de suelo urbanizable".

Por su parte, el art.10 de la LRAU establece:

"La clasificación como suelo urbanizable supone la mera aptitudde los terrenos para su urbanización, previa programación de losmismos. Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo dela correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos alrégimen propio del denominado suelo urbanizable noprogramado, regulado en la Disposición Adicional Segunda de laLey del Suelo No Urbanizable, de la Generalitat".

El RPUV, dispone en su artículo 11:

"1. La clasificación como suelo urbanizable supone la meraaptitud de los terrenos para su urbanización, previaprogramación de los mismos.


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2.3 EL SUELO URBANIZABLE DEL NUEVO PLAN GENERAL.

2. El plan clasificará como suelo urbanizable:

A. Los terrenos cuyo desarrollo se prevea realizarmediante actuaciones integradas conforme a loscriterios establecidos en el artículo 103 de estereglamento, no incluidos en la excepción recogidaen el artículo 10.2 del mismo.

B. Los suelos dotacionales que, no estando incluidos enningún sector o unidad de ejecución, el Planconsidere que merecen la clasificación de suelourbanizable."

2.3.2. EL SUELO URBANIZABLE DE LA REVISIÓN:CRITERIOS Y FINALIDADES

Para este Plan General constituye el Suelo Urbanizable aquellosterrenos que por convenir a su modelo territorial y ser aptos para suurbanización, se pretenden queden incorporados al proceso detransformación urbanística mediante su oportuna programaciónposterior, de acuerdo con una secuencia lógica de desarrollo y una vezquede garantizada su ejecución, y que están destinados a satisfacer lasprincipales demandas y aspiraciones en materia de crecimientourbanístico racional del municipio.

A tal fin, el Plan clasifica como suelo urbanizable:

A. Los terrenos cuyo desarrollo se prevea realizar medianteactuaciones integradas, salvo en aquellos supuestosexcepcionales que constituyen ámbitos de áreas de reformainterior del suelo urbano.

B. Los suelos dotacionales que, no estando incluidos en ningúnsector o unidad de ejecución, el Plan considere que merecen laclasificación de suelo urbanizable.

La clasificación como suelo urbanizable supone la mera aptitudde los terrenos para su urbanización, no pudiendo ser incorporados alproceso de transformación urbanística hasta su previa programación.

El programa para el desarrollo de la correspondiente actuaciónintegrada es el instrumento urbanístico básico para la transformacióndel suelo, que ultima la delimitación del ámbito de la actuación,ratificando el establecido por el planeamiento o modificándolo endetalle, y establece las condiciones definitivas para su desarrollo.

El desarrollo del suelo urbanizable comporta necesariamente laejecución de la totalidad de las infraestructuras de servicios, internas yexternas, que precise y genere la actuación para no menguar losniveles de servicios existentes o deseables, a cargo de lacorrespondiente actuación.

El Plan General clasifica el suelo urbanizable de acuerdo con loscriterios establecidos en el art. 9 de la LRAU y en el art. 9 y 10 delReglamento de Planeamiento. De igual forma los criterios declasificación de suelo urbanizable de este Plan General son coherentescon los establecidos en la LUV.

En consecuencia, y en ejercicio de la potestad reconocida ennuestro Ordenamiento Jurídico para establecer un modelo urbanísticoy de apreciar las condiciones de los terrenos para posibilitar sudesarrollo urbanístico, el presente documento de Plan General deOrdenación Urbanística adopta las decisiones en materia declasificación del suelo urbanizable.

Así se ha definido como suelo urbanizable a aquel terreno notransformado con aptitud para incorporarse al proceso urbanístico delNuevo Plan, y que en las diversas fases de la formulación del mismo,especialmente tras la finalización de los trabajos de valoraciónambiental y de las previsiones de demanda y la tendencia del consumode suelo urbanizado actual, han confirmado su idoneidad y capacidadde integración en la nueva estructura general. En general, lalocalización del suelo urbanizable realizada por este Plan responde alcriterio de sostenibilidad general y que impone la preferencia porubicar el desarrollo urbanístico de los suelos de crecimiento en losterrenos colindantes o en el entorno de la ciudad consolidada,evitando su innecesaria dispersión. Se evita con esta directriz losriesgos de cualquier planteamiento de crecimiento desordenado,eliminando, así, los perjuicios que para la colectividad ocasiona unaciudad inacabada.

Con mayor detalle, hay que señalar que la propuesta de SueloUrbanizable que, en sus diversas categorías, efectúa esta Revisión delPlan General, se ampara en los siguientes criterios generales,independientemente de que en el Capítulo dedicado a la Ordenacióndel Suelo Urbanizable se realice una justificación individualizada de losobjetivos y criterios que se persiguen en cada uno de ellos:

• Capacidad de integración y fortalecimiento de la estructurageneral del Nuevo Plan propuesta en el presente documento. Enespecial, logrando la máxima coherencia del crecimiento con laestructura general que definen las Redes Primarias que son las


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que vendrán a cubrir actuales carencias o demandas así comodar el soporte necesario a las nuevas propuestas decrecimientos. Por ello, una de las cuestiones valoradas a la horade elegir los suelos urbanizables es precisamente su capacidadpara asegurar la ejecución y rentabilidad social de la redprimaria dotacional así como su capacidad para generar centroscívicos. Del mismo modo, y en su cara contraria, se han excluidoaquellos desarrollos que pudieran comprometer la ejecuciónfutura de propuestas de infraestructuras territoriales de carácterestratégico, reservando los terrenos precisos para ello.

• Integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudadya existente y consolidada, completando los bordes del continuoedificado, y planteando a partir de esta conexión un crecimientoracional de la ciudad, con el propósito de conseguir la máximaarticulación con las áreas urbanas colindantes, y así revertirsobre ellas, esta vez de una forma positiva, los efectos de lanueva ocupación. Este criterio se ha formado a partir del análisisde las tendencias de localización de los últimos crecimientosejecutados y del desarrollo de los suelos urbanos y urbanizablesdel Plan General anterior, evitando la reproducción de errores encuanto a las propuestas de localización aisladas. De esta formase sigue la directriz de ubicar el desarrollo urbanístico de lossuelos de crecimiento en los terrenos colindantes o en el entornode la ciudad consolidada, evitando su innecesaria dispersióncomo una apuesta por la sostenibilidad.

• Adecuación de la oferta de suelo urbanizado apto para laimplantación de los diversos usos urbanos a la estimación de lademanda en atención a la dinámica actual y previsible de lamisma.

• Coherencia de los crecimientos planteados con lasdeterminaciones y directrices de la planificación territorial asícomo con las diversas planificaciones de las Administracionessectoriales con incidencia en el territorio.

• Funcionalidad y optimización de la inversión de las redesinfraestructurales existentes y previstas para la prestación de losservicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento yevacuación de agua, suministro de energía eléctrica, ycomunicaciones de todo tipo.

• Capacidad de contribuir a la materialización de los fines yobjetivos de ordenación urbanística establecidos en el presentePlan General para cada uno de ellos.

• Cumplimiento de los criterios contenidos en el Reglamento dePlaneamiento Urbanístico en cuanto a la idoneidad técnica delos ámbitos, estableciendo una delimitación racional y con lasuperficie necesaria para dar soporte a los nuevos desarrollosurbanísticos de modo que les permitan cumplir sus objetivos deordenación y con garantías de aportación de adecuadaproporción de espacios dotacionales.

• Confirmación en el Estudio de Impacto Ambiental de la aptitudinicial de los terrenos para ser objeto de transformaciónurbanística, y consecuentemente

• Exclusión del suelo urbanizable de terrenos que debenpreservarse del proceso de urbanización: ya sea por sercolindantes con el dominio público natural y resulten precisospara asegurar su integridad, o por concurrir en ellos valoresnaturales, históricos, culturales, paisajísticos, o que por razón dela ordenación urbanística merezcan ser tutelados, o bien, en losque hagan presentes riesgos naturales o derivados deactividades, así como, aquellos otros localizados en lasinmediaciones de infraestructuras cuya funcionalidad deba serasegurada.

La delimitación del suelo urbanizable expresa, en definitiva, elmodelo que se propone de extensión máxima de crecimiento, nosolamente en términos físicos y formales, sino en cuanto contenidoestratégico que se le atribuyen a las oportunidades de crecimiento.

La clasificación del suelo urbanizable persigue las siguientesfinalidades:

1. Proporcionar a Peñíscola de suelo apto para urbanizar quecontribuya a su desarrollo económico y social, especialmentemediante la generación de sectores turísticos de calidadambiental que unido a una adecuada aportación de usoshoteleros y equipamientos deportivos especializados, le permitaa la Ciudad crear una oferta turística que extienda su atractivo alos meros períodos vacacionales tradicionales.

2. Asegurar las necesidades de la Ciudad de suelo apto para laimplantación de los usos residenciales en proporción adecuadaa las tendencias de crecimiento de la población de derecho,asegurando la disposición de suelo con destino a viviendaprotegida.


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3. Cubrir de modo racional y sostenible, la capacidad de atracciónde segunda residencia que presenta el municipio mediante suimplantación en sectores que al tiempo tengan capacidad deintegración en la nueva estructura general y sirvan comodinamizadores para la consecución de otros objetivos.

4. Generar suelo que permita la creación de Centros Cívicos quecontribuya al dinamismo y diversificación de los usos.

5. Asegurar la obtención de espacios libres y de equipamientospúblicos que permita mejorar los niveles de calidad de vida dela población.

6. Posibilitar la ejecución de las redes viarias que mejore laaccesibilidad y movilidad de la ciudad actual.

7. Posibilitar un adecuado equilibrio de los beneficios y cargasderivados del planeamiento.

En todo caso, el Plan General clasifica terrenos como suelourbanizable, bien en la categoría de ordenado (transitorio) osectorizado, en cantidad suficiente para absorber con suficiencia, lasnecesidades de suelo urbanizado apto para la edificación según lasproyecciones, dimensiones y características del desarrollo urbano delmunicipio previstas durante la vigencia mínima del Plan General.

Los sectores son las unidades mínimas de ordenación ydesarrollo urbanístico del Suelo Urbanizable Sectorizado, que deberáser desarrollado mediante un Plan Parcial para la totalidad de suámbito. En todo caso, los ámbitos de los sectores integran loselementos de las redes primarias interiores al mismo.

Los diferentes sectores del suelo urbanizable, son adscritos por elPlan General en las siguientes categorías:

• Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenossuficientes y más idóneos para absorber el resto de loscrecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados porel Plan General de Ordenación Urbanística y que contienen lasdeterminaciones de ordenación básicas para garantizar suadecuada inserción en el modelo territorial, formando partenecesaria de su estructura general.

• Suelo urbanizable ordenado de carácter transitorio aquellosámbitos del Plan General anterior que delimitados comosectores del urbanizable cuentan en estos momentos con su PlanParcial aprobado definitivamente.


El principal suelo urbanizable (llamado sectorizado a los solosefectos de su diferenciación con el ordenado transitorio) está integradopor los terrenos idóneos, de acuerdo con los criterios fijados por el PlanGeneral, para absorber los futuros crecimientos previsibles de laCiudad.

El Plan General delimita sectores definitorios de ámbitos mínimosde planeamiento parcial, es decir, suelo urbanizable a ordenarmediante la intervención del segundo escalón de planeamiento que esel Plan Parcial.

El suelo urbanizable sectorial es un suelo sobre el que concurrela circunstancia especial de no estar inmediato al urbano y no resultarimprescindible su desarrollo a corto plazo, estableciendo el Plan deforma exclusiva sus condiciones globales que aseguren su correctaintegración en el proceso urbanístico y su adecuada congruencia conla estructura general adoptada. Con estas determinaciones básicas seposibilita su transformación mediante el pertinente Plan Parcialposterior que conjuntamente con el Programa deben de establecertanto su ordenación detallada (el primero) como la procedencia de suincorporación al proceso urbanístico (el segundo).

Los criterios de delimitación de los diferentes sectores sean deluso que sean, se han establecido de acuerdo con los criterios que elPlan aplica para las unidades de ejecución, tanto en suelo urbanocomo urbanizable ordenado, intentando diversificar, no sólo eltamaño, sino también la situación, con el objeto de flexibilizar almáximo y poder abarcar cambiantes demandas del mercadoinmobiliario.

En el Suelo Urbanizable Sectorizado el Plan General deOrdenación Urbanística delimitará uno o más sectores, y fijará lascondiciones y los requerimientos exigibles para su transformaciónmediante el o los pertinentes Planes Parciales de Ordenación.

Pues bien, en aplicación de este artículo, el presente PlanGeneral, adscribe a la categoría de Urbanizable Sectorizado a lossiguientes sectores:

SECTOR-1. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE. I

SECTOR-2. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE II.

SECTOR 3. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE III.


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SECTOR-4. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTE I.

SECTOR-5. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTE II.

SECTOR-6. PARQUE DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.

SECTOR-7. TURÍSTICO-GOLF EN PLAYA NORTE.

SECTOR-8. CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.

SECTOR-9 CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.

SECTOR-10. CRECIMIENTO RESIDENCIAL III

SECTOR-11. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I CARRETERA CS-500.

SECTOR-12. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO II CARRETERA CS-500

SECTOR-13. ACTIVIDADES ECONÓMICAS FRENTE A AUTOVÍA A-7.

SECTOR-14. TURÍSTICO-GOLF EN PLAYA SUR.

SECTOR-17. ALTO FARDATXO

Los criterios y objetivos de estos sectores se explican en elCapítulo de Ordenación del Suelo Urbanizable, identificándose en losPlanos de Ordenación y en las fichas anexas a las NormasUrbanísticas, tanto las determinaciones correspondientes a laordenación estructural como a las de ordenación pormenorizadapreceptivas.

En la redacción de los respectivos Planes Parciales del SueloUrbanizable Sectorizado serán de aplicación las normas sobre gradode vinculación establecidas en las Normas Urbanísticas.

La ejecución temporal de los sectores del UrbanizableSectorizado se realizará conforme a las previsiones de programación yprioridades expresadas en las Normas y en las fichas individualizadasde cada uno de ellos.

2.3.4. EL SUELO URBANIZABLE ORDENADOTRANSITORIO

El presente Plan General, considera Suelo UrbanizableOrdenado de carácter Transitorio a aquellos terrenos clasificadoscomo suelo urbanizable por el Plan General anterior que cuenten, a laentrada en vigor del Nuevo Plan con su ordenación pormenorizadacompletamente establecida por un Plan Parcial aprobadodefinitivamente y que iniciado el proceso de su ejecución, no hanllegado a alcanzar las condiciones de materialización de lasinfraestructuras exigidas para reconocer su clasificación de suelourbano.

Conforme al Ordenamiento Jurídico aplicable puede deducirse:

1. Que es necesario incluir un régimen transitorio para los sectorescon ordenación pormenorizada aprobada bajo la vigencia delplaneamiento anterior como determinación propia del NuevoPlan General.

2. Que la omisión de las determinaciones del régimen transitorio escausa de anulabilidad (STS de 12.1.83 y 25.4.86).

3. Que la legislación no prefigura cual ha de ser el contenidomaterial de este régimen transitorio por cuanto el nuevo Planestá legitimado tanto para conservar esa ordenaciónpormenorizada anterior como para modificarla, cuestióndiferente será si las alteraciones que introduzca hacen surgirderechos indemnizatorio lo que dependerá del grado deejecución.

4. Que decidida la validez de la ordenación anterior, se debencontener en el Plan las prevenciones oportunas sobre la vigenciadel planeamiento anterior para clarificar el alcance derogatoriodel nuevo Plan.

5. Que es preferible la conservación del aprovechamiento de lossectores con planes aprobados si se encuentran en proceso deejecución avanzado y en plazo.

6. Que los suelo a los que se le aplica el régimen de transitoriedadson aquellos que cuente "con planeamiento aprobado", lo quedebe ser interpretado en el sentido de planeamiento aprobadodefinitivamente, que es el único que llega a adquirir vigencia ycuya ordenación produce efectos jurídicos plenos.


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En definitiva, podemos señalar que la clasificación del suelo enlos ámbitos con planeamiento aprobado es la que corresponde algrado de consolidación o urbanización de la totalidad del mismo.

Pues bien, con estos criterios, la Revisión del Plan General dePeñíscola clasifica como Suelo Urbanizable Ordenado Transitorio, lossiguientes Sectores que constituyen Ámbitos de PlaneamientoIncorporado:

SECTOR-15. CAP BLANC. (API 6)

SECTOR-16. SAN ANTONIO. (API 7)

Las condiciones particulares por las que se rigen las API delUrbanizable Transitorio, son las correspondientes al planeamientoinmediatamente antecedente (Plan Parcial o, en su caso, Plan deSectorización con ordenación detallada) aprobado y vigente, que elpresente Plan General asume.

El aprovechamiento subjetivo en estos ámbitos, será elcorrespondiente al aprovechamiento patrimonializado que resulte delProyecto de Reparcelación que estuviese aprobado al tiempo de laentrada en vigor del Plan General.

En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado del SueloUrbanizable Ordenado Transitorio, podrán alterarse de forma puntuallas determinaciones urbanísticas de estos ámbitos mediante latramitación de una modificación puntual del instrumento deplaneamiento de desarrollo incorporado o bien mediante Plan Especialpara la alteración de las determinaciones de la ordenaciónpormenorizada potestativa, excepto cuando tenga por objeto sustituirla innovación incorporada en este Plan respecto al planeamientoantecedente, en cuyo caso para su válida modificación deberátramitarse el correspondiente expediente de Modificación de PlanGeneral.

Por tanto, se trata a esta categoría de Suelo UrbanizableTransitorio como un estatuto en movimiento, pues puede ocurrir quealgunos de los suelos que en el presente documento se adscriben a lacategoría de urbanizable transitorio pasen en la siguiente fase a la deurbano, por haber concluido en este tiempo el proceso de ejecuciónde las infraestructuras en cumplimiento de sus respectivosplaneamientos de desarrollo aprobados definitivamente. Pero tambiénpueden pasar de forma definitiva a la de suelo urbanizable ordenado

u sectorizado si aquéllos terrenos cuya tramitación se ha iniciado, y queprevisiblemente se aprueben definitivamente antes del siguiente hito dela Revisión, no alcancen esa aprobación.


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2.4.1. LA REGULACIÓN ESTATAL DEL SUELO NOURBANIZABLE

Como ya se ha puesto de manifiesto en el presente Capítulo, ellegislador estatal de la Ley 8/2007, de 29 de mayo ha renunciado aestablecer criterios básicos de clasificación de suelo, limitándose aestablecer dos supuestos de hecho (suelo rural y suelo urbanizado) aefectos de establecer un estatuto jurídico básico y la valoración delsuelo.

En cualquier caso el legislador estatal sí considera como títuloscompetenciales propios que inciden en la ordenación del territorio losvinculados al establecimiento de la legislación básica de protección delmedio ambiente, entendiendo que el suelo rural tiene un valorambiental digno de ser ponderado y que debe apostarse por unaclasificación responsable del suelo urbanizable necesario para atenderlas necesidades económicas y sociales. Y establece como principiorector de las políticas públicas relativas a la regulación y ordenacióndel suelo, el del desarrollo sostenible.

Del art.12.2.a de la Ley 8/2007 se deduce que debe contar conla clasificación de suelo no urbanizable (situación básica ruralpermanente) los terrenos que deben preservarse de la transformaciónurbanística por las siguientes razones:

a. Por exigencias de la legislación de protección o policía deldominio público.

b. Por exigencias de la legislación de protección de la naturaleza odel patrimonio cultural.

c. Por exigencias de la planificación de ordenación territorialatendiendo a los valores en ellos concurrentes ya seanecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos.

d. Por exigencias de la planificación de ordenación territorialatendiendo a los riesgos naturales o tecnológicos, incluidos losde inundación o de otros accidentes graves.

e. Por los motivos expuestos en el apartado c y d anteriores cuandosean apreciados por el instrumento de ordenación urbanística.

f. Por otros motivos incluidos en la legislación autonómica deordenación territorial y urbanística.

De algún modo, y a pesar de adoptar títulos legitimadoresdiferentes a la anterior ley estatal, la Ley 8/2007 llega a conclusionessimilares a la última redacción dada por al art.9.2 de la anterior LRSV(surgido tras la reforma realizada por el art.1.1 de la Ley 10/2003, de20 de mayo y la STC 164/2001).

Por tanto, puede deducirse, que por exigencias de la legislaciónestatal tendrán la condición de suelo no urbanizable o en situaciónbásica rural de carácter permanente (sin posibilidad de transformación)los siguientes terrenos:

1º. En primer lugar, los terrenos sometidos a un régimen deprotección incompatible con su transformación que se derive dela legislación general o autonómica o de los planes deordenación territorial o de la legislación sectorial, en atención a:

a. a la existencia de valores naturales, ecológicos o culturales

b. a la existencia de riesgos naturales acreditados en elplaneamiento sectorial.

c. por su sujeción a limitaciones o servidumbres derivados desu pertenencia o vinculación al dominio público

2º. En segundo lugar, aquellos terrenos que el planeamiento generalconsidere necesario preservar:

a. por valores naturales, ecológicos o culturales.

b. por valores agrícolas, ganaderos, forestales.

c. aquellos otros que considere inadecuados para eldesarrollo urbano, por el imperativo del principio deutilización racional de los recursos naturales.

La exclusión del proceso urbanizador por criterios objetivos decarácter territorial o urbanístico, es una consecuencia derivada de lapropia legislación autonómica.

En este sentido se recuerda la doctrina establecida por elTribunal Constitucional con ocasión del análisis del art.9.2 de laanterior LRSV en su redacción original en su sentencia 164/2.001 quevuelve a ratificar, como lo hacía la Sentencia de 20 de marzo de1.997, que corresponde a la legislación urbanística autonómica y alMunicipio establecer el modelo urbanístico, modelo en el queconstituye un elemento esencial la decisión de lo que debe ser


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2.4. EL SUELO NO URBANIZABLE.

clasificado como urbanizable y por tanto, también de lo que debe serno urbanizable.

Así, manifiesta el Tribunal Constitucional:

"A los órganos urbanísticos (sean locales, sean autonómicos)corresponde determinar qué parte del suelo municipal esurbanizable y qué parte es no urbanizable común". Y ello porque"la clasificación del suelo no urbanizable común es (a diferenciadel suelo no urbanizable de especial protección) una decisiónurbanística no condicionada por la LRSV" (Fund. Jco.32 de la STC164/2.001)

Y prosigue el Tribunal Constitucional, señalando sobre elcontenido del art. 9.2 LRSV en su redacción original, lo siguiente:

"…la suma de los dos criterios (incompatibilidad e inadecuaciónpara el desarrollo urbano) permite identificar un amplio margende regulación para cada Comunidad Autónoma, y de ahí laconformidad constitucional del art.9 LRSV.".

"Por último, concluyamos que es la concurrencia de los doscriterios del art.9.2 LRSV, en la concreta redacción de 1.998, loque lleva a rechazar el reproche de inconstitucionalidad"

De estos fundamentos del Tribunal Constitucional puedededucirse que cualquier intento por negar el margen de apreciación alos órganos urbanísticos para excluir del proceso urbanizador a lossuelos que sean inadecuados para el desarrollo urbanístico deconformidad con su modelo adoptado (aun cuando no existanespeciales valores naturales en ellos) es una interpretación contraria ala distribución competencial establecida por nuestra Constitución.

2.4.2. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DEL SUELONO URBANIZABLE ADOPTADOS POR LA LEY10/2004, DE 9 DE DICIEMBRE, DEL SUELO NOURBANIZABLE.

Según la Ley valenciana 10/2004, el suelo no urbanizable esaquel en el que por definición no se puede destinar a otros finesdistintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, delos vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, dentrode los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.

El espíritu de la Ley autonómica 10/2004 determina que elplanificador, tras el análisis del territorio, ha de adoptar una decisióncuyo margen de discrecionalidad queda bien acotado: si el territorioconsiderado tiene alguno de los riesgos, valores o riquezas naturalesdignos de preservación, debe clasificarlo como suelo no urbanizable,de manera que se asegure su sostenibilidad en un contexto dedesarrollo ordenado y equilibrado del territorio.

El artículo 2 de la Ley enumera los objetivos territoriales que laclasificación como suelo no urbanizable persigue:

a. Conservar o restaurar sus características y recursos naturales, asícomo proteger sus valores paisajísticos, históricos,arqueológicos, científicos, ambientales o culturales.

b. Minorar los efectos derivados de la presencia de riesgosnaturales o inducidos.

c. Potenciar el medio rural como forma sostenible de organizacióndel territorio y de la economía agraria valenciana.

d. Mantener los usos y actividades propias del medio rural.

e. Reservar áreas para la implantación de infraestructuras,dotaciones, obras públicas y actuaciones estratégicas, deutilidad pública o interés social que precisen emplazarse en estaclase de suelo, de acuerdo con los instrumentos de ordenaciónterritorial y urbanística.

f. Ordenar los usos y actividades que precisen emplazarse en elmedio rural o estar aisladas en el territorio.

La Ley 10/2004 diferencia dos categorías de suelo nourbanizable: el protegido y el común, en función del grado depreservación del suelo y régimen limitativo establecido para suutilización.

En el suelo no urbanizable protegido se incluye aquel suelo en elque está acreditada la presencia de un importante riesgo o estásometido a algún régimen de protección incompatible con sutransformación de acuerdo con la legislación sectorial específica, asícomo aquellos suelos que albergan valores naturales o paisajísticoscuya restauración, conservación o mantenimiento convenga al interéspúblico local.


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Según el artículo 4 apartado 1 de la Ley autonómica, el PlanGeneral debe calificar como suelo no urbanizable protegido, lossiguientes terrenos:

a. Los que tengan la condición de bienes del dominio públicomarítimo e hidráulico, de conformidad con su legislaciónreguladora.

b. Los sujetos a un régimen específico de protección o mejoraconforme a la correspondiente legislación administrativa,incluidas las limitaciones y servidumbres, así como lasdeclaraciones formales o medidas administrativas, que, deconformidad con dicha legislación tengan por objeto laconservación de la naturaleza, flora, fauna, agua o del territorio.

c. Los que alberguen bienes incluidos en el Inventario General delPatrimonio Cultural Valenciano.

d. Los comprendidos en espacios forestales, paisajísticos yecológicos que estén sujetos a medidas de conservación oregeneración aprobadas conforme a su legislación protectora.

e. Aquellos que estén sometidos a algún régimen de protecciónincompatible con su transformación de acuerdo con lalegislación sectorial aplicable o con los planes de ordenaciónterritorial.

f. En los que esté acreditada la presencia de un importante riesgode erosión, desprendimiento, inundaciones u otros riesgosnaturales que desaconseje su transformación.

En su apartado 2, de este artículo 4, y ya de forma potestativa,se faculta al Plan General para:

a. calificar como suelo no urbanizable protegido aquellos terrenosque aún no habiendo sido objeto de medida o declaraciónexpresa dictada conforme a la Ley 10/2004 o a la legislaciónsectorial correspondiente, alberguen valores naturales,paisajísticos o culturales cuya restauración, conservación omantenimiento convenga al interés público local. Por tanto, y demodo justificado, puede el Plan General apreciar esos valorescuya conservación interese desde un punto de vista del interéspúblico local.

b. Pero además, también le faculta la Ley, para calificar como suelono urbanizable protegido, los terrenos que presenten valores

rústicos o agrarios considerados definitorios de un ambienterural digno de singular tratamiento por su importancia social,paisajística o cultural o de productividad agrícola.

En esta categoría de suelo no urbanizable protegido sólo sepodrán realizar aquellas actuaciones que siendo compatibles con lasnormas de protección correspondientes, tenga previstas elplaneamiento por ser necesarias para el mejor aprovechamiento,cuidado y restauración de los recursos naturales o para su disfrutepúblico y aprovechamiento colectivo.

Por otra parte, el suelo no urbanizable común comprenderáaquellos terrenos de naturaleza rústica que, reuniendo valores, riesgoso riquezas naturales no merecedores de una especial protección o porrazones objetivas de índole territorial, el planeamiento generalconsidere que deben ser preservados de su eventual transformación,hasta que de acuerdo con las limitaciones establecidas por laestrategia de ocupación del territorio se cumplan las condicionesprevistas para su posible incorporación al desarrollo urbano.

En efecto, conforme el art. 5 de la Ley 10/2004, el Plan Generaldebe calificar como suelo no urbanizable común:

a. los terrenos que presentando valores, riesgos o riquezasnaturales el planeamiento no se incluya en la categoría deprotegido, por no encontrarse en los supuestos previstos comosuelo no urbanizable protegido.

b. los terrenos inadecuados para su desarrollo urbano deconformidad con los objetivos y criterios establecidos en lalegislación sobre ordenación del territorio o en los instrumentosde ordenación del territorio previstos en aquélla.

En este sentido se recuerda que dos de los objetivos principalesde ordenación territorial establecidos en la Ley 4/2004, de 30 de junio,de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje,son:

1º. El establecimiento de una planificación urbanística sostenible.

Este objetivo se expresa en el artículo 82 de la citada Ley 4/2004y cuenta con dos manifestaciones:

De una parte, en su apartado 1 en el que se alude que losmunicipios ejercerán su competencia de planificación urbanísticacon el límite de la disponibilidad de recursos de su término


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municipal (además los límites propios y ordinarios que imponganlos valores territoriales, naturales, paisajísticos, culturales dignosde protección).

Y de otra, en su apartado 2, el que se establece que losmunicipios velarán porque el planeamiento previsto no superelos umbrales de consumo de recursos y emisión decontaminantes fijados por decreto o establecidos en los planesde acción territorial que afecten a su término.

2º. La aplicación de criterios de rentabilidad social yproporcionalidad en la asignación de recursos aplicados a lasinfraestructuras que se deduce del art.23.1.a de la citada Ley4/2004.

Lo que determina la necesidad de descartar desarrollosurbanísticos que impidan o dificulten la implantacióninfraestructuras territoriales así como también aquellos otros queexijan la aplicación de unos recursos desproporcionados eninfraestructuras.

En gran medida en la definición de los objetivos perseguidos conla clasificación de suelo no urbanizable así como en laregulación de las categorías (especialmente en el segundocriterio para la adscripción al suelo no urbanizable común) querealiza la Ley 10/2004 cabe deducir un intento de incorporar elcriterio de inadecuación por motivos urbanísticos al que aludíala Ley 6/1988 en su última reforma.

Por último habrá que recordar el art.14 de la Ley 4/2004 quiendispone que los terrenos forestales clasificados como suelo nourbanizable que hayan sufrido los efectos de un incendio no podránclasificarse o reclasificarse como urbano o urbanizable.

2.4.3. EL SUELO NO URBANIZABLE DEL NUEVO PLANGENERAL

Para el Nuevo Plan General de Peñíscola, el Suelo NoUrbanizable está integrado por aquellas áreas del territorio municipalque deben ser activamente preservadas del proceso de desarrollourbano, bien con medidas de protección tendentes a evitar latransformación degradante de la naturaleza y destino rústico que locaracteriza, o bien con medidas de potenciación y regeneración parala mejora de sus condiciones de aprovechamiento integrado.

En la labor de identificación de los terrenos que debenclasificarse como suelo no urbanizable, se han tenido presente lasconclusiones del estudio del medio físico y de impacto ambiental y quehan puesto de relieve:

1º. La presencia de importantes elementos naturales en el términomunicipal, como es la Sierra de Irta y el Marjal que precisan serpreservados.

2º. La pertenencia de terrenos al dominio público natural con unrégimen jurídico que demanda la preservación de suscaracterísticas para asegurar su integridad. Es el casoprincipalmente del dominio público marítimo-terrestre, elhidráulico y el vía pecuario.

3º. La necesidad de asegurar el mantenimiento de las funcionesnaturales y de vertebración territorial de determinados terrenosde suelo no urbanizable.

4º. La necesidad de preservar determinados terrenos destinados alos usos agropecuarios.

5º. La conveniencia de salvaguardar la integridad y funcionalidad delas infraestructuras existentes y previstas.

6º. La inadecuación para el desarrollo urbanístico de determinadosterrenos atendiendo:

• a razones relacionadas con localizaciones incoherentescon la ordenación estructural.

• a las directrices establecidas en la planificación territorial.

• a la presencia de riesgos

• a razones de sostenibilidad y racionalidad en la utilizaciónde los recursos naturales.

En lo que se refiere al último criterio asumido, ha de tenersepresente que la cultura de respeto y cuidado al medio ambiente, ysobre todo sus enraizamiento social han evolucionado radicalmente enlos últimos años. De modo que el progresivo calado de los postuladosmedioambientalistas en las conciencias de los ciudadanos exige asumirel compromiso de incorporar la valoración medioambiental encualquier decisión de política urbana, tal como se deduce de lodispuesto en las leyes 4/2004 y 10/2004 de la Generalitatanteriormente analizadas.


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Por ello, en la atribución de la clasificación urbanística tambiénse ha valorado la consideración del suelo como recurso natural norenovable de primer orden. Y ello implica necesariamente realizar unejercicio de moderación en las propuestas de nuevo crecimiento,especialmente cuando su integración en la estructura propuesta no sepresenta pacífica, ya sea por localizarse en posiciones aisladas, opresente dificultades para ser servidas con una implantación racional yeficiente de las infraestructuras previstas. En estos casos, deberechazarse cualquier intento de clasificar unos terrenos comourbanizables, por suponer un despilfarro injustificado y caprichoso delos recursos naturales.

En consecuencia, constituye el suelo no urbanizable aquellosterrenos que el presente Plan clasifica como tal, a fin de que seandestinados a los usos propios de su naturaleza rústica, y enconsecuencia, queden excluidos del proceso urbanizador, por lossiguientes motivos:

a. presentar valores rústicos o agrarios (agrícola, forestal oganadero) que deban ser preservados.

b. contar con mayores posibilidades de explotación de sus recursoso riquezas naturales.

c. presentar valores ambientales, paisajísticos, históricos,arqueológicos, científicos o culturales de necesariaconservación.

d. por la presencia de riesgos naturales o inducidos quedesaconseje su transformación.

e. constituir áreas de reservas para la implantación deinfraestructuras, dotaciones, obras públicas y actuacionesestratégicas de utilidad pública o interés social que precisenimplantarse en esta clase de suelo.

f. ser inadecuados para su desarrollo urbano de conformidad conlos objetivos y criterios establecidos en la legislación sobreordenación del territorio o en los Planes de Acción Territorial oen este Plan.

Los Objetivos de la Ordenación que el Nuevo Plan Generalpersigue en el Suelo No Urbanizable son:

a. Preservar las características de los principales recursos naturalesdel Municipio.

b. Proteger los valores paisajísticos, históricos, arqueológicos,científicos, ambientales o culturales presentes en el término.

c. Asegurar la integridad de los bienes de dominio público naturalcuyo régimen jurídico así lo demandan.

d. Evitar y reducir los efectos derivados de la presencia de riesgosnaturales o inducidos.

e. Potenciar el medio rural como forma sostenible de organizacióndel territorio y de la economía agraria del municipio.

f. Mantener los usos y actividades propias del medio rural.

g. Reservar áreas para la implantación de infraestructuras,dotaciones, obras públicas y actuaciones estratégicas, deutilidad pública o interés social que precisen emplazarse en estaclase de suelo, de acuerdo con los instrumentos de ordenaciónterritorial y urbanística.

h. Ordenar los usos y actividades que precisen emplazarse en elmedio rural o estar aisladas en el territorio.

i. asegurar la sostenibilidad general del municipio preservando deldesarrollo urbanístico aquellos terrenos que exceden del límitede la disponibilidad de recursos del término municipal.

Pues bien, teniendo presente todos estos criterios y objetivos, elPan General de Ordenación Urbanística de Peñíscola establece doscategorías dentro de la clase de Suelo No Urbanizable:

a. Suelo no urbanizable protegido.

b. Suelo no urbanizable común.

2.4.4. LA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLEPROTEGIDO.

El presente Plan General clasifica con la categoría de suelo nourbanizable protegido (SNUP) los terrenos en los que concurre algunade las siguientes circunstancias:

a. Los que tengan la condición de dominio público marítimoterrestre.


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b. Los que tengan la condición de dominio público hidráulico, deconformidad con su legislación reguladora.

c. los que pertenezcan a la red de las vías pecuarias.

d. Los que estén sujetos a un régimen específico de protección omejora conforme a la correspondiente legislación administrativa,incluidas las limitaciones y servidumbres así como lasdeclaraciones formales o medidas administrativas que, deconformidad con dicha legislación tengan por objeto laconservación de la naturaleza, flora, fauna, agua o territorio.

e. Los que alberguen bienes incluidos en el Inventario General delPatrimonio Cultural Valenciano.

f. Los comprendidos en espacios forestales, paisajísticos yecológicos que estén sujetos a medidas de conservación oregeneración aprobados conforme a su legislación protectora.

g. Los sometidos a algún régimen de protección incompatible consu transformación de acuerdo con la legislación sectorialaplicable o con los planes de ordenación territorial.

h. Los que esté acreditada la presencia de un importante riesgo deerosión, desprendimiento, inundaciones u otros riesgos naturalesque desaconseje su transformación.

i. los terrenos, que pese a no encontrarse en algunos de lossupuestos anteriores, el presente Plan reconozca que alberganvalores naturales, paisajísticos o culturales cuya restauración,conservación o mantenimiento convengan al interés públicolocal.

j. los terrenos que presente valores rústicos o agrarios que elpresente Plan considere definitorios de un ambiente rural dignode singular tratamiento por su importancia social, paisajística ocultural o productividad agrícola.

A estos terrenos clasificados como no urbanizable y en lacategoría de protegido, el Plan General les otorga el máximo nivel deprotección.

En concreto, el régimen general del suelo no urbanizableprotegido que se establece es el siguiente:

a. aplicación de las limitaciones derivadas de su legislaciónsectorial determinante de su protección.

b. sólo se podrán realizar instalaciones, construcciones u obras quevengan previstas en el planeamiento por ser necesarias ycompatibles con el mejor aprovechamiento, conservación,cuidado y restauración de los recursos naturales o para sudisfrute público y aprovechamiento colectivo.

c. Igualmente se podrán realizar las obras e instalacionesnecesarias para la gestión de los bienes de dominio público o delos servicios públicos o actividades de utilidad pública o interésgeneral y para la minoración de los riesgos que motivaron suespacial protección.

No obstante, a los efectos de establecer una correcta ordenacióny regulación, el Plan General procede a dividir el Suelo NoUrbanizable Protegido en las siguientes Zonas de Ordenación:

• Zona 1. Protección del Litoral, que se identifica como SNUP1.

• Zona 2. Protección del Dominio Público Hidráulico, que seidentifica como SNUP2.

• Zona 3. Parque Natural Sierra de Irta, que se identifica comoSNUP 3.

• Zona 4. Parques Públicos Naturales., que se identifica comoSNUP.4.

• Zona 5. Red de Vías Pecuarias, que se identifica como SNUP.5.

• Zona 6. Zona de Protección Arqueológica, que se identificacomo SNUP6.

• Zona 7. Protección y Reserva de Infraestructuras Territoriales.SNUP. 7

En el Capítulo de esta Memoria correspondiente a laOrdenación del Suelo No Urbanizable se justifica el alcance de cadauna de estas Zonas de Ordenación Específicas en las que se subdivideel suelo no urbanizable protegido.


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2.4.5. LA CATEGORÍA DE SUELO NO URBANIZABLECOMÚN.

El Nuevo Plan General de Peñíscola clasifica con la categoría desuelo no urbanizable común (SNUC) los terrenos en los que concurrealguna de las siguientes circunstancias:

a. Los que presentan riesgos naturales que, sin ser importantes,dificulten o hagan inconveniente su transformación urbanística.

b. Los que presenten riquezas naturales o valores ambientales, quesin merecer una especial protección, el Plan considerenecesarios preservar de su posible transformación a fin demantener los usos y actividades propios del medio rural o/ygarantizar la sostenibilidad del territorio.

c. Los que resultan inadecuados para el desarrollo urbano deconformidad con los objetivos y criterios establecidos en lalegislación sobre ordenación del territorio o en los planes deacción territorial.

d. Los que, de conformidad con los objetivos y criterios establecidospor este Plan General, resultan inadecuados para el desarrollourbanístico, y por tanto, deben ser excluidos del proceso deurbanización o preservados del mismo.

e. Los terrenos y zonas de dominio público, servidumbre einfraestructuras no clasificadas como suelo urbanizable ourbano.

El régimen básico de este suelo queda sujeto a lo establecido enla Ley 10/2004 de la Generalitat Valenciana del suelo no urbanizable.Asimismo se estará a lo dispuesto por el Decreto 217/1999, de 9 denoviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina laextensión de las Unidades Mínimas de Cultivo, y a la Ley 19/1995, de4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y acualquier otra disposición que modifique o derogue a todas lasanteriores.

El Suelo No Urbanizable de Régimen Común se divide en:

1. Suelo No Urbanizable Común de normativa general (SNUC1)que integra las áreas del término municipal localizadas en lazona más próxima a la corona del núcleo urbano (en concretoen el este del trazado ferroviario) no requieren una protecciónespecial.

2. Suelo No Urbanizable Común de normativa general (SNUC2)que incluye las áreas del término que localizadas en las zonasmás alejadas del núcleo (oeste del trazado ferroviario) que norequieren una protección especial.

El contenido de la regulación pormenorizada de las zonas deordenación en las que se subdivide el Suelo No Urbanizable Común seexplica y justifica en el apartado de esta Memoria relativa a laOrdenación del Suelo No Urbanizable.


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33..11.. IINNTTRROODDUUCCCCIIÓÓNN:: CCOONNSSIIDDEERRAACCIIOONNEESS GGEENNEERRAALLEESS..

33..22.. EELL NNIIVVEELL DDEE DDEETTEERRMMIINNAACCIIOONNEESS DDEE LLAA PPRROOPPUUEESSTTAA DDEEOORRDDEENNAACCIIÓÓNN DDEELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO..


3.2.2. LAS ÁREAS DE RENOVACIÓN O MEJORA URBANACON PLANEAMIENTO ESPECÍFICO.

3.2.3. GARANTÍA DE CONGRUENCIA CON EL PLANGENERAL PARA POSIBLES PLANES DE REFORMAINTERIOR NO PREVISTOS NI IDENTIFICADOSPREVIAMENTE.

3. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO


DOCUMENTO COMPLETO


Como ha sido tradicional en las últimas décadas, una gran partede los problemas urbanos acumulados en nuestras ciudades selocalizan en el suelo que denominamos urbano. Por ésta y otrasrazones, el suelo urbano debe ser un punto central del Plan General,porque aquello que constituye su objetivo básico, la solución de losproblemas de los ciudadanos, coincide en muchas ocasionesprecisamente con la resolución de los problemas del suelo urbano.

De conformidad con la legislación urbanística valenciana, elPlan General por regla general clasifica como suelo urbano losterrenos que, por convenir al modelo territorial y estar dotados de losservicios urbanísticos básicos, pretende mantener dentro del procesourbanístico previendo su ejecución preferentemente medianteactuaciones aisladas. Se trata de los solares, manzanas o unidadesurbanas equivalentes que, sin tener la condición de solar, cuentan almenos con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación deaguas y suministro de energía eléctrica con capacidad y característicasadecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificacionesexistentes y a los que prevea este Plan sobre las mismas, siempre quese encuentren integradas en la malla urbana. Estos terrenos tienen laconsideración de suelo urbano con urbanización consolidada.

El Plan también clasifica como suelo urbano terrenos cuyodesarrollo prevé realizar mediante actuaciones integradas en lossiguientes casos:

A. Los terrenos clasificados como suelo urbano por el planeamientogeneral anterior a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística,que pese a contando previamente con algunos serviciosurbanísticos, éstos resultan insuficientes u obsoletos al tiempo deque presentan carencias dotacionales que precisan sersubsanadas, todo ello a través de una actuación detransformación urbanística de reforma interior tendente a surenovación urbana y adecuación a su posición final en la nuevaestructura territorial adoptada, debiendo para ello serdesarrollados mediante actuaciones integradas.

B. Los terrenos clasificados como suelo urbano en el planeamientogeneral aprobado con anterioridad a la Ley Reguladora de laActividad Urbanística integrados en el núcleo urbano, yconsolidados por la edificación pero que carecen de laurbanización y dotaciones adecuadas a los usos e intensidadesprevistos por el Plan. A tal efecto, se considera consolidación porla edificación la ocupación del suelo por la edificación en másde un 50% del suelo edificable del ámbito de gestión propio deuna actuación integrada.

C. De forma excepcional, aquellos que configuran áreas de nuevaurbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficientepara configurar un sector de planeamiento parcial.

Los terrenos que se integran en los supuestos anteriores tienen laconsideración de suelo urbano no consolidado por la urbanización ydeberán ser gestionados mediante Unidad de Ejecución para realizarla actividad de ejecución urbanística de forma integrada.

El Plan General tiene por objeto específico en el Suelo Urbano,establecer su ordenación completa mediante la regulación detalladadel uso admitido de los terrenos y la de la edificación, delimitando losámbitos que deben ser objeto de procesos de renovación, reformainterior y protección y definiendo los elementos de la red estructural dedotaciones y equipamientos.

El suelo urbano de nuestras ciudades dista mucho de serhomogéneo, ya que sus condiciones actuales son el resultado delproceso urbano que ha experimentado cada área. Debe su existenciaa un desarrollo urbanístico anterior, lo cual ha generado unamultiplicidad de actuaciones dispares en el tiempo y en el espacio quehan dado lugar a áreas consolidadas con edificaciones junto aparcelas sin edificar, áreas urbanizadas junto con otras que carecen delos servicios urbanísticos precisos para su edificación, y áreas conaprovechamientos urbanísticos diferentes a pesar de que su desarrolloy ejecución hayan sido simultáneos. Esta variedad de situaciones exigetratamientos diferenciados del suelo urbano en función de si es solar,suelo consolidado sin condición de solar o suelo no consolidado. Esdecir, en función de si es conveniente su ejecución por ActuacionesAisladas (en los dos primeros supuestos) o Actuaciones Integradas (enel último supuesto).

En base a estas determinaciones, se desarrollará posteriormentela normativa de actuación en suelo urbano, las ordenaciones de piezasnuevas o intersticios que deben de completarlo, las remodelaciones dezonas que requieren una más dura intervención, y finalmente la gestióny la ordenanza reguladora de la nueva edificación.

Una parte del Suelo urbano habrá de permanecer en suconfiguración actual, bien por su corrección, bien por la imposibilidadmaterial o costo desorbitado de la reconstrucción en muchas otras.Incluso estas áreas se verán mejoradas por actuaciones del Plan que,sin recambio edificatorio, urbanicen y traten la "cota cero", el nivel delsuelo, que es donde estas áreas tienen verdaderas posibilidades dereordenación.

LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO

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3.1. INTRODUCCIÓN: CONSIDERACIONES GENERALES.

Otras áreas, sometidas ahora a procesos incompletos deurbanización, por razones diversas, serán controladas por el PlanGeneral con instrumentos de ordenación del espacio público y de laedificación privada y los usos del suelo, así como con instrumentos degestión que garanticen el justo reparto de cargas y beneficios.

Y finalmente, los vacíos o intersticios que el modelo decrecimiento fragmentario o a saltos haya ido dejando, muchos de loscuales son hoy áreas marginadas a pesar de su centralidad, queacumulan tensiones pero que no pueden reconducirse por vía de unabuena gestión porque carecen de ordenación y condicionesurbanísticas para ser puestas en valor desde la perspectiva ciudadanaadministrativa y empresarial.

La determinación de la estructura general y desarrollo del suelourbano en el Plan General normalmente se expresa de la siguienteforma:

a. La delimitación de los perímetros de las superficies que loconforman.

b. La delimitación de los ámbitos de Suelo Urbano Consolidadopor la urbanización, sujetos por tanto al régimen de ejecuciónpor Actuaciones Aisladas, así como los ámbitos de Suelo UrbanoNo Consolidado, sujetos al régimen de Ejecución porActuaciones Integradas.

c. El señalamiento de los ámbitos de planeamiento específico,distinguiendo entre aquellos ámbitos cuya ordenaciónpormenorizada y detallada, en el momento de la entrada envigor del Plan se difiere a un momento posterior, de aquellosámbitos en los que se procede a incorporar un planeamiento dedesarrollo anterior. En los Ámbitos de Planeamiento Diferido serequiere la formulación de un instrumento de planeamiento dedesarrollo para el establecimiento de la completa ordenaciónpormenorizada y detallada. Por su parte, los Ámbitos dePlaneamiento Incorporado son ámbitos territoriales en los que elPlan General asume genéricamente las determinaciones delplaneamiento de desarrollo del planeamiento general anterior,así como su gestión.

d. La delimitación de Áreas de Reparto y fijación delaprovechamiento medio en Suelo Urbano No Consolidado.

e. La delimitación de zonas con usos, características yaprovechamiento determinado, con expresa definición de lautilización de los terrenos incluidos en cada una de ellas.

f. La identificación y delimitación de las Redes Primarias en el suelourbano consolidado y no consolidado, señalando si son usosexistentes o previstos.

g. La delimitación de los espacios libres y zonas verdes, así comode las zonas deportivas, puntualizando el carácter público oprivado de la titularidad de cada una de ellas, conindependencia de los sistemas generales.

h. El emplazamiento de los centros de servicios y equipamientos,públicos y privados, que forman parte del equipamiento urbanocomunitario.

i. La determinación de las características morfológicas y tipológicasde la edificación y de la ordenación urbana de cada zonadefinida.

j. El trazado y características de la red viaria pública, conjerarquización en función del tráfico previsto; el señalamiento dealineación y rasante para los terrenos con ordenación detalladaprecisando la anchura de los viales; los criterios para su fijaciónen aquellas zonas objeto de planeamiento detallado posterior.

k. La previsión y localización de los aparcamientos públicos conjustificación de su localización y adecuada relación con eltransporte público.

l. La reglamentación detallada en el Suelo Urbano ordenado deluso pormenorizado, volumen o aprovechamiento y condicionesedificatorias de los terrenos y construcciones, así como lascaracterísticas tipológicas y estéticas de la ordenación, de laedificación y de su entorno.

m. Los criterios, objetivos y directrices para la ordenación detalladade las Actuaciones Integradas de Reforma Interior noordenadas.

n. Las características y trazado estructurante de las redes deinfraestructura básica (agua, alcantarillado y energía eléctrica).

o. Previsiones sobre programación del desarrollo urbanístico de laszonas, consolidadas o no consolidadas.

p. Evaluación económica de la implantación de los servicios y de laejecución de las obras de urbanización.


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LLooss ddaattooss ggeenneerraalleess qquuee rreessuullttaann ddee llaa oorrddeennaacciióónn pprrooppuueessttaappoorr eell pprreesseennttee PPllaann GGeenneerraall ssoonn::

SSuuppeerrffiicciiee ttoottaall ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo 55..779955..008833 mm22

•• SSuueelloo UUrrbbaannoo nnoo ssuujjeettoo aa pprroocceessooss ddee rreennoovvaacciióónn uurrbbaannaa 33..111199..550055 mm22

ÁÁrreeaass ddee RReennoovvaacciióónn oo MMeejjoorraa UUrrbbaannaa ccoonn ppllaanneeaammiieennttooeessppeeccííffiiccoo.. 22..667755..557788 mm22

- ÁÁmmbbiittooss ddee PPllaanneeaammiieennttoo IInnccoorrppoorraaddoo eenn SSuueelloo UUrrbbaannooCCoonnssoolliiddaaddoo.. 221100..994466 mm22

- ÁÁmmbbiittooss ddee PPllaanneeaammiieennttoo IInnccoorrppoorraaddoo eenn SSuueelloo UUrrbbaannooNNoo ccoonnssoolliiddaaddoo.. 11..005566..662211 mm22

- ÁÁmmbbiittooss ddee PPllaanneeaammiieennttoo ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraaddee llaa OOrrddeennaacciióónn ((zzoonnaa PPllaayyaa NNoorrttee)).. 779900..007766 mm22

- ÁÁmmbbiittooss ddee PPllaanneeaammiieennttoo EEssppeecciiaall ddee SSaanneeaammiieennttoo yyMMeejjoorraa IInnffrraaeessttrruuccttuurraall.. 111100..881199 mm22

- AAccttuuaacciioonneess IInntteeggrraaddaass ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ccoonnoorrddeennaacciióónn aa ttrraavvééss ddee PPllaanneess EEssppeecciiaalleess ddee DDeessaarrrroolllloo..

550077..111166 mm22

A fin de sistematizar la metodología de intervención en esta clasede suelo procederemos a describir el nivel de determinaciones que seprecisa, en función de las diferentes situaciones que puedanpresentarse.


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Las situaciones más comunes con las que nos podemosencontrar a la hora de proceder a la ordenación del suelo urbanodesde la escala del planeamiento general son:

• En el suelo urbano no sujeto a procesos de renovación urbana,la definición de las diferentes zonas de ordenación urbanística,entendiendo por tal un área que presenta un tejido urbanísticocaracterístico y diferenciado, constituyendo el ámbito específicode aplicación de una determinada normativa urbanística.

• Áreas de renovación o mejora urbana con planeamientoespecífico:

- Áreas de Planeamiento Incorporado en suelo urbanoconsolidado.

- Áreas de Planeamiento Incorporado en Suelo Urbano Noconsolidado.

- Áreas de Planeamiento Diferido.

Vamos a profundizar sobre la ordenación de cada una de estascategorías:


En el caso del suelo urbano no sujeto a procesos de renovaciónurbana, éste mantiene sustancialmente su configuración preexistente.Por ello la responsabilidad del Plan General como instrumento deordenación supone descender a un nivel exhaustivo de concreciónsobre todos los aspectos que configuran la ciudad. Así, debe definircon rigurosidad tanto el sistema de espacios públicos urbanos(espacios libres y parques urbanos, red viaria, sistema deaparcamientos) como el sistema de espacios edificables (usospormenorizados del suelo, caracterización tipológica, sistemadotacional público y privado), y aportar soluciones adecuadas sobretodas las circunstancias técnicas relativas a los elementos de lasinfraestructuras urbanas básicas.

La ordenación urbanística del suelo urbano consolidado sueleconcretarse mediante una determinación precisa de los espacios libresy un repertorio zonal bastante amplio, motivado por las distintascaracterísticas tipológicas de los diversos tejidos urbanos que formanparte de esta clase de suelo. Recordemos que cada zona se caracterizapor unas específicas regulaciones normativas de la edificación y los

usos, y que en el suelo urbano a lo largo de la historia la edificaciónse ha configurado de diversas maneras, las cuales, con el lógicocriterio de mantener su carácter, han de ser recogidas en la normativadel plan.

Debe destacarse que una característica común de lasregulaciones de las zonas del suelo urbano consolidado es que han deestar referidas al solar en tanto que pieza de suelo que se ha de poderedificar con independencia del resto del suelo de la zona. Y por eso losparámetros como la edificabilidad, las densidades, etc., han de estarexpresados de manera que puedan ser entendidos y medidos en elsolar concreto en que se ha de proyectar el edificio.

La ordenación urbanística que propone el planeamiento generalen esta clase de suelo acostumbra a recoger sustancialmente lasituación existente, compuesta por una realidad física y unasregulaciones normativas de la edificación y los usos. Sin embargo, nose debe excluir la conveniencia de introducir correcciones a estasituación, las cuales pueden referirse a:

• La edificabilidad de los solares

En los planes de los años ochenta fueron importantes lasdisminuciones del número de plantas edificables que lasrevisiones de planeamientos propusieron en buena parte delsuelo consolidado en muchos municipios, con la finalidad decortar los procesos de congestión y de pérdida de la imagenurbana que la normativa entonces vigente propiciaba.

Hoy día, las disminuciones -o los aumentos- de la edificabilidaden el suelo urbano consolidado sólo se justifican en casosexcepcionales, en los que se deben prever las consecuenciaseconómicas de la decisión, ya sea por los posibles derechos deindemnización a los afectados, o por la creación de plusvalías enlos solares que la colectividad urbana debería recuperar dealgún modo.

• El régimen de usos

Más probable es que la revisión del planeamiento aconseje uncierto replanteo de los usos admitidos y prohibidos en la zona.Cambios en el papel de la zona en el conjunto de la ciudad,corrección de conflictos detectados, o variaciones de contenidoen el significado de los usos, como sucede actualmente conalgunas actividades industriales, pueden ser motivos de un ciertoreplanteamiento normativo.


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3.2. EL NIVEL DE DETERMINACIONES DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO.

• Ajustes en la configuración de los espacios públicos

La situación urbanística de los tejidos en el momento de larevisión del plan puede hacer posibles y oportunos algún cambiode configuración que interese en la forma de los espaciospúblicos -y por tanto también de los parcelados contiguos-,obtenible a partir de modificaciones en las alineaciones que losdelimitan.

En el sentido contrario, también el planeamiento puederenunciar a afectaciones del planeamiento anterior encaminadasa mejorar la configuración de los espacios públicos por el hechode considerar que el objetivo no justifica el coste o el largoperíodo de desorden urbano que puede requerir el proceso dematerialización del cambio de alineaciones.

• Creación de nuevos elementos de espacio público oequipamiento.

Los déficit en un área consolidada pueden justificar estaafectación; sin embargo, esta opción es poco frecuente porqueen el suelo consolidado la única opción realista de adquisicióndel suelo es por medio de la expropiación con pago de un precioelevado, de ahí que la creación de nuevos elementos de suelourbano público se suele canalizar en el planeamiento general através de las actuaciones integradas del suelo urbano noconsolidado.

Todos los terrenos clasificados como Suelo Urbano vienenordenados y estructurados en zonas de ordenación urbanística,mediante la superposición espacial de los siguientes grupos o nivelesde determinaciones específicas:

a. Zonas por uso actividad global dominante del suelo o de laedificación, señaladas en espacios continuos y cerrados porcada tipo de uso.

b. Intensidad de uso o utilización del espacio, expresada enparámetros de edificabilidad por unidad de superficie del suelo,que identifica la capacidad de los "contenedores" o "continentes"de la actividad "ocupada" o "contenida". Zonas de distinto usopueden tener la misma capacidad o intensidad de edificación.

c. Tipología de la edificación dominante o estructurante ambientalde cada zona, en tanto que determinación del diseño de los

contenedores o espacios ocupados por la edificación,relacionada directamente con el uso puede ser contenido endiferentes tipologías de contenedores y la misma tipología puedeser ocupada por diferentes usos pormenorizados o, inclusoglobales, sin perjuicio de leves adaptaciones interiores. Tambiénpuede ofrecerse que una misma tipología aparezca en zonas condistinta intensidad e, inversamente, zonas del mismoaprovechamiento tengan edificación en distintas tipologías.

d. Zonas o unidades geográficas y urbanísticas homogéneas,identificadas como objetos específicos del planeamiento dedesarrollo, o Estudios de Detalles.

e. Morfología urbana estructurante de la ordenación integral delSuelo Urbano, que otorga una imagen finalista de congruenciaespacial y ambiental en la trama urbana, favorece la coherenciade relaciones y referencias estéticas, simbólicas, sociales ohistóricas, garantiza la integración espacial con los sectores denuevo crecimiento y con el tejido heredado entre sí y, limita lastipologías de edificación y ordenación a su mejor adecuación alentorno ambiental o histórico.

En base a estas determinaciones el Suelo Urbano Consolidadodelimitado por el Plan General se divide en 44 Zonas de Ordenanzas,que se subdividen, cuando proceda, en subzonas en función decaracteres específicos de algunas de las condiciones particulares.

A estas zonas y subzonas hay que implementar las recogidasen los Plnes urbanísticos que desarrollan la ordenaciónpormenorizada de las Áreas de Planeamiento Incorporado.

Las zonas y subzonas de ordenanza establecidas por el PlanGeneral son las que a continuación se explicitan:

ZZOONNAA DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA:: NNÚÚCCLLEEOOHHIISSTTÓÓRRIICCOO DDEE PPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA..

La Zona de Ordenación Núcleo Histórico se corresponde con elÁmbito de Planeamiento Específico del Suelo Urbano Consolidado"Conjunto Histórico". Esta Zona de Ordenación es regulada por elpresente Plan General mediante su remisión al contenido del PlanEspecial de Protección del Conjunto Histórico actualmente entramitación del que asume los objetivos y criterios de ordenación yprotección del mismo.


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Zona de Ordenación Urbanística. Núcleo Histórico

En la hipótesis de que este Plan Especial alcanzara suaprobación definitiva antes de la entrada en vigor del presente PlanGeneral se considerará a todos los efectos como Ámbito dePlaneamiento (Específico) Incorporado, quedando sus determinacionescomo de aplicación directa.

En cambio, si a la entrada en vigor del presente Plan General elcitado Plan Especial no hubiese alcanzado su aprobación definitiva, seentenderá el Conjunto Histórico como Ámbito de Planeamiento(Específico) Diferido, debiendo culminarse la tramitación del PlanEspecial del Conjunto Histórico y Catálogo de Bienes Protegidos en elplazo máximo de un año conforme a los Objetivos y Criterios deOrdenación y Protección definidos por este Plan General que serelacionan a continuación (y que como se ha expuesto se inspiran enlos que han guiado el contenido del actualmente en tramitación) eincorporando las prescripciones exigidas por la Consejería competenteen materia de protección del patrimonio histórico.

En esta situación, y hasta tanto acontezca la aprobacióndefinitiva del mencionado Plan Especial, el presente Plan Generaladopta de modo cautelar y provisional, las siguientes disposiciones:

1º. En materia de catalogación, condiciones de edificación y usos seaplicarán las determinaciones incorporadas en el últimodocumento redactado del Plan Especial del Conjunto queaprobado por el Ayuntamiento haya sido sometido al trámite deinformación pública. Se excluirá la aplicación de aquella partede las determinaciones contenidas en dicho documento sobre lasque haya realizado reparo, mediante Informe al respecto, laConsejería competente en materia de protección del patrimoniohistórico.

2º. En todo caso quedan suspendidas aquellas intervenciones quesupongan:

a. La segregación o agrupación de parcelas existentes.

b. Obras de renovación de la edificación que implique lamaterialización de un mayor volumen edificable delexistente.

c. Obras de reforma que impliquen la ampliación de laedificación.

d. La alteración de las alineaciones existentes.

De igual forma, y hasta tanto, se acontezca la aprobación delPlan Especial, se exigirá que todas las intervenciones en parcelas delCentro Histórico cuenten con informe favorable de la Administracióncompetente de la Generalitat Valenciana en materia de protección delpatrimonio histórico previo al otorgamiento de la licencia.

LLooss ccrriitteerriiooss yy oobbjjeettiivvooss ddeell PPllaann GGeenneerraall ppaarraa llaa oorrddeennaacciióónn yypprrootteecccciióónn ddeell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo..

El suelo urbano de las ciudades es el resultado de un largoproceso temporal y, por tanto, tiene en conjunto, en cierta medida, unvalor histórico. Cabe añadir que en todos los casos son identificablesáreas donde este valor se da con suficiente intensidad para que supreservación sea un objetivo determinante de la ordenaciónurbanística.

Actualmente es ya un criterio comúnmente admitido que estosvalores residen en los tejidos que expresan momentos significativos dela formación de la ciudad, y no solamente en algunos elementosaislados de especial valor arquitectónico y/o histórico, sin perjuicio deque estos elementos merezcan un tratamiento de acuerdo con susingularidad.

En principio, se puede decir que todos los tejidos anteriores al s.XX que hayan mantenido sustancialmente sus características tienen unvalor histórico que deben ser tenido en cuenta, y asimismo es probableque la densidad de monumentos singulares sea claramente máselevada en estos tejidos que en el resto del área urbana. No obstante,también en los tejidos posteriores podemos encontrar partes dotadasde estos valores, y seguramente habrá elementos que por su calidad osignificación en la memoria colectiva de los ciudadanos constituyenreferentes que deben ser mantenidos.

La técnica más antigua de preservación de los edificios,elementos y conjuntos de interés histórico-artístico ha sido declararlosmonumentos, lo cual los preservaba del derribo y de reformas que lospudiesen desvirtuar. Se trata de una técnica anterior e independiente dela ordenación urbanística y que se dirigía a la protección desingularidades mediante su adscripción al patrimonio de bienesculturales, que puede tener diferente rango según la administraciónque lo promueve: el Estado, la administración autonómica o elmunicipio.

Los catálogos de monumentos son hoy día instrumentos queconservan su vigencia, pero que deben ser entendidos de formavinculada a la ordenación urbanística en el sentido de que las


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determinaciones de la misma no han de ser contradictorias con lascaracterísticas del edificio que se debe preservar. Asimismo se debeordenar urbanísticamente el entorno de los monumentos con elobjetivo de asegurar una adecuada percepción de su imagen.

Aparte de los elementos singulares de un valor especial, lapreservación de los tejidos de valor histórico es un cometido que ha deabordar la ordenación urbanística, la cual se moverá inevitablementeentre dos solicitudes a menudo contradictorias:

• Conservación de los valores históricos que residen en latipología de los edificios, sus fachadas y materiales, laconfiguración de las calles y plazas, etc.

• Recuperación y potenciación de su papel funcional en la ciudadactual mediante mejoras en la accesibilidad, el confort y lahigiene de los edificios, de los espacios libres, etc. Que propicienel emplazamiento de usos adecuados y la integración de estasáreas en el mercado inmobiliario de la ciudad, a fin de evitar laformación de enclaves marginales.

Encontrar el tono adecuado del compromiso entre estos diversostipos de objetivos es un problema complejo que difícilmente se puederesolver de forma plena en la ordenación urbanística del Plan General.

Es importante subrayar que, mientras que en el resto de lostejidos de la ciudad la ordenación urbanística tiene como cometido,respecto a la edificación, regular su cantidad y su volumetría básica,dejando el resto de concreciones a los proyectos de arquitectura, en lostejidos históricos la tipología de los edificios, las formas de agrupación,la estructura formal y la textura de las fachadas pasan a ser materia deregulación urbanística. Asimismo, puede ser objeto de regulaciónurbanística la autorización de derribos de edificios no especialmenteprotegidos. Sin duda, se trata de regulaciones que entrarán bastanteen el terreno de la opinión y, por tanto, de una cierta debilidad frentea propuestas proyectuales concretas.

La ciudad de Peñíscola, tiene unas condiciones históricas,arquitectónicas y paisajísticas excepcionales, que motivaron sudeclaración de Conjunto Histórico-Artístico en 1972, por tanto esnecesario salvaguardar todo este patrimonio, junto con suscaracterísticas que la hacen irrepetible para que las generacionesfuturas puedan conocerlo y disfrutarlo.

Este Plan General asume la filosofía que se expone en laMemoria Justificativa del Documento del Plan Especial de Protección

del Conjunto Histórico, en tramitación, en el sentido de que los valoresa conservar en este ámbito territorial son de doble naturaleza, por unlado el carácter histórico de la ciudad y su conjunto a través de lomaterial que constituyen el patrimonio arquitectónico, urbano,arqueológico y medioambiental y por otro los valores simbólicos yespirituales que constituyen el patrimonio social y etnológico.

El planeamiento urbano, resulta imprescindible para llevar acabo una política eficaz de protección de todo ello por su capacidadpara:

•• Definir los problemas desde una óptica global, basada en unestudio riguroso del conjunto.

•• Poner en valor el casco antiguo a través de intervencionescomplementarias de la edificación, en la trama urbana, en lasinfraestructuras y en equipamientos.

•• Establecer un marco legal de protección del patrimonio histórico.

•• Fijar las expectativas a través de la definición de usos yparámetros edificatorios que permitan tasar el suelo y laedificación.

•• Establecer estrategias de recuperación del patrimonio históricopor medio de actuaciones no edificatorias que potenciendeterminados usos y actividades adecuadas a los valoresmencionados.

•• Establecer prioridades de actuación y programas o planesespecíficos.

Por todo ello, llooss OObbjjeettiivvooss GGeenneerraalleess qquuee eell pprreesseennttee PPGGOOUUeessttaabblleeccee ppaarraa llaa ffoorrmmuullaacciióónn ddeell PPllaann EEssppeecciiaall ddee PPrrootteecccciióónn, en elmarco de lo establecido en el artículo 39 Ley 4/1998 de 11 de juniode la Generalidad Valenciana del Patrimonio Cultural Valenciano(DOGV nº 3267 de 18-6-1998) así como su modificación aprobadapor Ley 7/2004 de 19 de octubre, son:

•• Poner en valor el centro histórico de Peñíscola, recuperando supatrimonio y adecuando a su carácter monumental lasactividades que en él se desarrollan.

•• Potenciar la progresiva sustitución del turismo estacional por otrovinculado al valor patrimonial y cultural del permanente. A tal finel Plan Especial deberá ser congruente con el objetivo general de


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este Plan General que pretende realizar una revisión del modeloturístico actual, reorientándolo de forma gradual hacia unmodelo de desarrollo sostenible.

• Armonizar la actividad comercial y turística con los valoressignificativos del conjunto, potenciando los aspectospatrimoniales para su aprovechamiento turístico.

• Mejorar la calidad de vida de sus habitantes incrementando losniveles medioambientales y mejorando la dotación deequipamientos e infraestructuras.

• Frenar el deterioro del patrimonio arquitectónico ymedioambiental, regulando y fomentando las actuacionespúblicas y privadas para la conservación, restauración yrehabilitación y puesta en valor del conjunto, planificando loscambios y dirigiendo todas las actuaciones a revalorizar laautenticidad e imagen de la ciudad histórica.

• Detener el proceso de sustitución de la vivienda tradicional,fomentando la conservación y rehabilitación de las estructuras ytipologías características, mediante planes de ayudas específicosque propongan medidas de gestión y financiación que fomentenla rehabilitación frente a la sustitución.

• Proponer un programa de usos que permita el mantenimiento ypuesta en valor de la edificación y espacio urbano.

• Mejorar la escena urbana regulando la ocupación de la víapública y proponiendo un plan de ayudas específico para larenovación y mejora del sector comercial y de servicios.

• Preservar el paisaje urbano, mediante normas de conservaciónde fachadas, mimetización de infraestructuras (eliminación de lasmismas en el vuelo y en las fachadas) y eliminación de barrerasarquitectónicas.

Estos objetivos generales se concretan en los siguientesoobbjjeettiivvooss sseeccttoorriiaalleess yy ccrriitteerriiooss ddee iinntteerrvveenncciióónn:

Patrimonio Arquitectónico y Edificación

• El Plan Especial mantendrá la estructura urbana yarquitectónica del conjunto y las características generalesdel ambiente y paisaje urbano del mismo

• Se establece como criterio general de intervención elfomento de la conservación y rehabilitación del patrimonioedificado frente a la sustitución, y ello, aun cuando elelemento singular carezca de valor patrimonial en símismo considerado.

• Especialmente se primará la preservación de los elementosconstruidos más relevantes que conforman el testimoniode la historia de Peñíscola, potenciando su conservación,restauración y puesta en valor. Estos elementos a los quese les deberá dar este especial tratamiento debenrecogerse en el Catálogo del Patrimonio Arquitectónicodel Plan Especial diferenciando las intervencionesadmitidas en función de su valor y grado de protección. Enningún caso se admitirá la sustitución general de ningúnbien perteneciente al Catálogo o la perdida de loselementos singulares que expresen sus valores específicos.

• El Plan Especial en las fichas del catálogo y paragarantizar la salvaguardia de los monumentos, debeespecificar los usos a los que pueden destinarse el edificioque en todo caso serán compatibles con su mantenimientoy conservación.

• Las restauraciones de los monumentos y elementossingulares deben apoyarse en métodos científicos,basados en estudios previos. El Plan Especial deberácontener un programa de prioridades que establece unorden para actuar según las necesidades más urgentes, ala vez que se proponen fases de actuación para cada unode ellos.

• Para llevar a cabo el mantenimiento y conservación de losmonumentos y la edificación singular, se propiciará por elPlan Especial que el Ayuntamiento establezca acuerdos decolaboración entre las administraciones públicas para elfomento de los trabajos de mayor envergadura odificultad.

• El Plan Especial asegurará la coordinación de los trabajosde restauración de la muralla con los proyectos urbanosen el borde y dotar de contenidos los espacios que generala muralla y devolverle su protagonismo en la dinámicaurbana.


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• Respecto a la actuación sobre el caserío, será necesarioque el Ayuntamiento en desarrollo del Plan Especialformule un Plan o Programa de Rehabilitación de viviendasapoyados por los Planes de Vivienda de lasAdministraciones supramunicipales.

• La regulación de la edificación del casco antiguo serealizará mediante unas ordenanzas, a incorporar en elPlan Especial que se ajustará a los siguientes criteriosgenerales:

a. propiciar la rehabilitación frente a la sustitución.

b. no aumente los parámetros de edificabilidad

c. mantenga el parcelario existente

d. potencie el uso residencial permanente consoluciones que permitan conservar la tipología de lavivienda peñiscolana adaptándola a los nuevosestándares de vida) y una mayor diversidad deactividades más adecuadas al conjunto histórico.

• De igual forma las ordenanzas permitirán la dotación demejoras ambientales en las viviendas existentes eliminandosituaciones de infraviviendas o que perturben lahabitabilidad y salubridad de las edificaciones, estudiandola posibilidad de admitir (en sus condiciones deedificación) de forma selectiva y justificada deoperaciones en el interior de las manzanas para conseguirdotar a las viviendas de patios de ventilación, ypotenciando la agrupación de los pequeños patios deventilación que actualmente se realizan de formaanárquica.

Patrimonio Urbanístico y Espacio Urbano

Los espacios urbanos de mayor interés quedarán recogidos en elCatálogo del Plan Especial. Los criterios que guiarán lacatalogación de este patrimonio serán:

• La conservación de la forma urbana definida por la tramaconsolidada y el parcelario existente.

• La preservación de las relaciones entre los distintosespacios urbanos ya sean construidos o libres que seanrepresentativos de la historia.

• El valor ambiental de las diferentes edificacionescatalogadas.

Se potenciará la relación del casco antiguo con su entornomarino y las vistas desde el interior hacia el exterior.

El Plan Especial perseguirá recualificar la escena urbanaadecuándola a los valores ambientales del conjunto, mediante:

• La incorporación de unas Ordenanzas Reguladoras delespacio urbano y la ocupación de la vía pública.

• Cualificando el tejido urbano de algunas áreas del recintofortificado centrándose fundamentalmente sobre elespacio público que la muralla genera.

• Un Programa de Mejora del Entorno Urbano, queestablezca subvenciones publicas y ayudas a lospropietarios de establecimientos para que adecuen suslocales a las ordenanzas.

• La mejora y renovación de infraestructuras urbanasproponiendo un sistema dirigido a su modernización ymimetización, estableciendo unas normas específicas deurbanización del espacio urbano del centro.

• La fijación de los criterios para formular y ejecutar unPrograma de Iluminación del recinto.

El Plan Especial adoptará una estrategia en el aspecto demovilidad con componentes de sostenibilidad, estableciendocomo directriz la eliminación progresiva del tráfico rodado yaparcamientos en el Conjunto, estableciendo:

• Una reserva suficiente de aparcamientos para residentes.

• La creación de bolsas de aparcamiento perimetralesdisuasorias.

Patrimonio Cultural y Equipamientos

En este apartado, el Plan Especial deberá sujetar a los siguientescriterios:

• Entender el casco antiguo como una exposición de losvalores de la ciudad, en varios espacios, reactivando losvalores internos y aprovechando los beneficios positivos


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que puede generar un turismo cultural, con actividadanual. A tal fin deberá integrar los valores culturales ynaturales de recuperación y salvaguarda en objetivossociales y económicos.

• Potenciar los valores específicos del conjunto histórico dePeñíscola, poniendo en valor su patrimonio histórico, tantoetnográfico, arquitectónico, urbanístico, documental,bibliográfico y natural a través de una serie deequipamientos y espacios libres cualificados en dónde seofrezca todo ello a ciudadanos y visitantes.

En este sentido, estudiará la posibilidad de potenciar losequipamientos culturales vinculados a la historia de la ciudad.De igual forma adoptará como estrategia para potenciar laactividad del casco y el uso residencial, la directriz derecuperación de sus funciones administrativas instalandoequipamientos administrativos.

Patrimonio Natural y Paisajístico

El Plan Especial incorporará en su Catálogo los elementos delPatrimonio Medioambiental presente en el Conjunto Histórico através de un análisis de los estudios previos (Medioambiental,Del paisaje, Residuos sólidos urbanos , Red de abastecimiento deagua y Red de drenaje ).

La conservación del paisaje, partiendo del control del perfil y laimagen de la ciudad en su conjunto, manteniendo el carácterunitario del conjunto histórico, deben inspirar la redacción de lascondiciones de edificación de las Ordenanzas, especialmentemediante la regulación de las alturas y el tratamiento demedianeras.

ZZOONNAA DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA ""EENNSSAANNCCHHEE""..

Engloba los crecimientos adyacentes a los Núcleo Histórico dePeñíscola. Se trata, en su mayor parte, de suelos colmatados con unsistema de espacios parcelados a base de manzanas compactas, dealtura variable, con alineación a vial rigurosa y alto porcentaje deocupación de parcela, dejando un espacio libre de edificación parapatio de ventilación y servicio.

El objetivo básico de la ordenación es el mantenimiento de estossectores en el tejido urbano, reconociéndoles su individualidad,

identidad y condiciones diferenciales, tratando de mejorar lascondiciones de habitabilidad.

Los parámetros más destacables de la regulación de esta zonade ordenación urbanística son:

1. Definición de una parcela mínima ajustada la caracterizacióntipológica dominante en el área: el bloque adosado verticaldestinado a uso residencial múltiple. De este modo se fija unaparcela de 250 m2 de superficie mínima con un frente mínimode 9 metros. Con ello además de dar cumplimiento al axiomaurbanístico que nos anuncia la insoslayable relación biunívocaque ha de existir entre tipología y forma parcelaria, se estáfacilitando la materialización de sótanos para aparcamientos,cuestión esta de vital trascendencia en un tejido de la ciudadcaracterizado por los graves problemas de tráfico ocasionadospor la concentración de actividades centrales unido al excesivomonofuncionalismo de las áreas turísticas. Con las condicionesde parcelación reguladas en el Plan que se revisa podríaprovocarse una excesiva fragmentación del sistema de espaciosparcelados, con la más que previsible malversacióntipomorfológica que ocasionaría, e imposibilitarse laintroducción de las imprescindibles plazas de aparcamiento enparcelas privadas (recordemos que el Plan establecía frentesmínimos de 5,5 metros) que complementen el desarrollo depolíticas públicas de dotación de aparcamientos.

2. Establecimiento de la alineación a vial rigurosa.

3. Mantenimiento de elevados índices de ocupación (100% de lasuperficie de la parcela). En este caso se ha optado por noalterar las determinaciones históricas de este espacio enmateria ocupacional aun a sabiendas de la imposibilidad dealcanzar, en el caso de implantación de usos residenciales yante determinadas dimensiones de fondo de parcela, estosíndices de ocupación.

4. Mantenimiento del régimen de alturas regulado en el Plan quese revisa. No obstante la posibilidad de que en "parcelaspasantes" en pendiente la altura regulada a la calle de mayorcota de rasante pueda asomarse a la de menor cota asumiendoel aumento de volumen generado, queda matizadarestringiéndola a los casos donde las diferencias de rasante nosuperan una planta de altura. Con ello se trata de invalidar laposible aparición de distorsiones volumétricas no deseadas.


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Zona de Ordenación Urbanística “Ensanche”

5. Una cuestión donde el presente Plan General introduce unainnovación importante es en la permisividad de áticos. Frente ala ausencia de regulación del Plan vigente que otorgaba al áticoel carácter de "incentivo edificatorio" al no computar dentro delvolumen máximo, en el presente Plan General se determina unporcentaje máximo a ocupar en este cuerpo edificatorio,limitando la posibilidad de contener usos residenciales a suvinculación espacial y funcional con la planta inmediatamenteinferior.

6. Regulación de una "densidad neta máxima" que evite elsobredimensionamiento residencial del área que incide en laprofundización de carencias dotacionales y de servicios. Así, elnúmero máximo de viviendas a desarrollar en actuacionesresidenciales se calculará en aplicación del parámetro de 1vivienda/75 m2 construidos. En el supuesto de que la actuacióncontemple unidades residenciales de menor superficie, éstassupondrán como máximo un 20% del total de viviendas adesarrollar en la edificación y no podrán tener una superficie útilmenor de 40 m2. En este caso, el resto de edificabilidad deberádestinarse, bien a actividades complementarias del uso principal,bien a otros usos distintos del residencial entre los permitidos enlas condiciones de uso.

7. Instrumentación flexible del régimen de usos permisibles con lafinalidad de fortalecer el dinamismo y vitalidad característicos delos espacios urbanos mestizos y ricos en actividades.

ZZOONNAA DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA ""EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNNAABBIIEERRTTAA""..

Dentro de la zona de ordenación urbanística Edificación Abiertase distinguen dos subzonas:

11.. SSuubbzzoonnaa ddee ""EEddiiffiiccaacciióónn AAbbiieerrttaa EExxtteennssiivvaa""

Se incluyen dentro de esta zona suelos localizados en las áreasurbanas de Atalayas, Cerro Mar, URMI, Font-Nova y el suelourbano colindante al trazado de la CS-500. Con caráctergeneral se trata de suelos que, por las condiciones deparcelación (parcelas mínimas entre 400 m2 y 650 m2) y deedificación (volumen entre 0,54 m3/m2 y 1 m3/m2) del PlanGeneral anterior, presentaban una clara vocación para acogeruna oferta de viviendas unifamiliares aisladas en parcelaindividual. Ello- salvo excepciones nocivas desde el punto de

vista del impacto paisajístico que han ocasionado- ha sido así enlas áreas urbanas de Atalayas, Cerro Mar y URMI. Sin embargo,en los suelos colindantes con la carretera CS-500 se ha idomaterializando progresivamente una oferta residencial múltipleasentada sobre la parcelación rústica original, adoptandocomo tipología edificatoria la vivienda unifamiliar, bien aisladao pareada, bien en bloques horizontales, donde el espacio librede la parcela ha quedado completamente desnaturalizado aldestinarse con carácter dominante al viario interno privado delas diferentes agrupaciones residenciales, por lo que el nivel deajardinamiento es mínimo y la oferta complementaria decarácter lúdico-deportivo (piscinas, pistas deportivas, etc)realmente escasa.

El objetivo de la regulación de esta subzona de ordenaciónurbanística trata, en primer lugar, de refundir la enorme variedadde situaciones existente, en la actualidad, a nivel normativo,estableciendo unas condiciones comunes y racionales deedificación, haciendo especial hincapié en el establecimiento deun índice máximo de ocupación no superable, en ningún caso,por la edificación y un método de medición de altura en elinterior de las parcelas que impida, dada la especialcaracterización topográfica de los diferentes ámbitos, laaparición de volumetrías distorsionantes a efectos paisajísticos yambientales. Junto a ello se ha entendido imprescindible regularla materialización de una oferta residencial múltiple cualificada,incidiendo para ello en las siguientes cuestiones básicas:

a. Definición de una parcela mínima, donde además de lasuperficie se regule un frente mínimo que genere unaarquitectura del suelo, en función del uso dominante aimplantar, óptima para la materialización de tipologíasedificatorias aisladas.

b. Establecer unas condiciones de diseño y tratamiento delespacio libre de la parcela que se centran en impedir suprivatización por las diferentes unidades residencialesgarantizando su condición sustantiva como espaciocomunitario, obligar a unas dosis de ajardinamientorazonables y , en el supuesto de ofertas residencialesmúltiples, definir un mínimo exigible de ofertacomplementaria lúdico-deportiva a desarrollar dentro dela parcela.

c. Regular las opciones tipológicas permisibles en lasoperaciones de vivienda plurifamiliar, evitando la


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proliferación de conjuntos residenciales de viviendasunifamiliares aisladas o pareadas.

d. Establecer una densidad neta residencial que impida lasobredensificación de estas áreas urbanas, manteniendo,en el supuesto de opciones residenciales múltiples lamisma relación de m2 de suelo de parcela por unidadresidencial definida por las condiciones superficiales de laparcela mínima.

La aplicación de estos nuevos principios de ordenación va aprovocar la inadecuación de determinadas edificaciones a lascondiciones particulares de la presente subzona de ordenaciónurbanística. Por ello, la ordenanza persigue un doble objetivo;por un lado definir las obras de conservación del patrimonioedificado y/o reforma menor permitidas en las edificacionesexistentes que resultan disconformes con alguna o todas lascondiciones particulares. Por otro definir unas nuevasordenanzas que serán de aplicación tanto en las obras dereforma (parcial o general), ampliación y sustitución (parcial ototal) de la edificación existente, como en las obras de nuevaplanta en parcelas aún sin edificar.

Estas determinaciones, junto a las definidas en las NormasGenerales de Edificación en relación con el establecimiento dela altura de la edificación, la definición del volumen contenedor,la fijación de la cota de la planta baja en el interior de lasparcelas y el cómputo de la superficie edificable, posibilitará laconstrucción de una ciudad ambientalmente más cualificada yuna transformación individualizada y diferida en el tiempo de lasedificaciones que resulten disconformes.

22.. SSuubbzzoonnaa ddee ""EEddiiffiiccaacciióónn AAbbiieerrttaa IInntteennssiivvaa""

Se incluyen en la esta subzona de ordenanza parcelasconcretas localizadas en las áreas urbanas de Atalayas, Cerro-Mar, Pichells y Font-Nova que se han materializado con unaoferta de vivienda plurifamiliar debido a la aplicación de unascondiciones de altura y volumen sustancialmente más elevadasque las de la subzona anterior.

El objetivo de la regulación contenida en el presente PlanGeneral para esta subzona de ordenanza es, manteniendo losíndices de edificabilidad de cada una de los suelos, cautelar lasalturas de la edificación en el interior de la parcela y definir unosíndices de ocupación máxima no superables, en ningún caso,por la edificación.

Al igual que lo referido para la anterior subzona de ordenaciónurbanística la aplicación de las nuevas condiciones va aprovocar la disconformidad con las mismas de algunas de lasedificaciones materializadas, por lo que las ordenanzasdiferenciarán el tipo de obras de conservación del patrimonioedificado y/o reforma menor permitidas en las edificacionesdisconformes, de aquellas que sean de aplicación tanto en elsupuesto de reforma (parcial o general), ampliación osustitución de edificaciones existentes, como en obras de nuevaplanta en parcelas no edificadas.

Como podemos deducir de las reflexiones vertidas en lospárrafos precedentes, en esta zona de ordenación urbanísticaadquiere un protagonismo estratégico la regulación sobre los tiposde obras permitidas en parcelas ya edificadas en función del grado dedisconformidad que presenten en relación con las nuevas condicionesparticulares establecidas por el Plan General. Veamos la casuísticaque puede producirse:

a. Sobre las parcelas edificadas que resulten disconformes con laregulación de alturas, usos y/o edificabilidad neta se autorizanobras parciales y circunstanciales de consolidación en lascondiciones establecidas en las presentes Normas Urbanísticas,siempre que no generen aumento de volumen. Se admiten,asimismo cambios de uso, siempre que el nuevo uso previstoesté incluido en la relación de los permitidos en la zona, yadaptaciones de locales comerciales. Se prohíben aquelloscambios de uso que propongan la sustitución de usos hotelerospor residenciales.

No obstante, en casos debidamente justificados en necesidadesde adaptación del edificio a leyes o normas de superior rangoaprobadas con posterioridad a la construcción del edificio(nuevas normas de evacuación para casos de incendio,accesibilidad, etc.), se podrán autorizar obras encaminadas adotarlos de escaleras de incendios, de espacios destinados ainstalaciones (aire acondicionado, ascensores, cuartos debasuras, etc) o/y otras similares que, de manera justificada, noimpliquen mas ampliación que la estrictamente necesaria a talesfines. En dichos supuestos podrán realizarse las obras aúncuando las mismas no se ajusten a los parámetros impuestospara cada zona. La ampliación no podrá suponer, en ningúncaso, incremento de la superficie habitable (cocinas, dormitorios,salas, cuartos de baño, etc.).


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Zona de Ordenación Urbanística. Edificación Abierta

Zona de Ordenación Urbanística. Edificación Abierta Turística en Playa Norte

b. En aquellas edificaciones que, siendo conformes con lasalturas, usos y edificabilidades netas previstas en el PlanGeneral, resulten disconformes con las disposicionessobre ocupación máxima, densidad neta y/o tipologíasedificatorias admisibles, se podrán realizar, además de losrelacionados en el apartado anterior, todos los tipos deobras de conservación, consolidación y rehabilitación deledificio o edificios, admitiéndose las de redistribuciónsiempre que no generen aumento de volumen.

c. En aquellos edificios que resulten disconformesexclusivamente con las condiciones de posición, ademásde las obras explicitadas en el apartado b), se permitenlas obras de ampliación, dando cumplimiento, en esteúltimo supuesto al resto de condiciones particulares de lasubzona de ordenación urbanística correspondiente.

d. Para el resto de tipos de obras no relacionadas en losapartados anteriores serán de aplicación, en cadasupuesto, la totalidad de las condiciones particulares dela subzona de ordenación urbanística correspondiente.

ZZOONNAA DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA ""EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNNAABBIIEERRTTAA TTUURRÍÍSSTTIICCAA EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE""

Este ámbito del suelo urbano es el que, sin duda, presenta unasintomatología carencial más acusada debido, en primer lugar a laimpermeabilidad trasversal de la trama urbana que imposibilita elacceso público al frente litoral y, en segundo lugar, a los indudablesdéficits dotacionales y de espacios públicos existentes. Al tiempo, setrata de un área de indudable vocación turística, por lo que lainstrumentación de medidas tendentes a su recualificación yregeneración desde principios de sostenibilidad ambiental,paisajística y funcional se constituye en un objetivo prioritario del PlanGeneral.

Este objetivo se alinea con una estrategia de instrumentación deacciones decididas tendentes a reequilibrar, refuncionalizar,reeconomizar y recualificar los destinos colapsados. En este caso no seapuesta por diversificar acumulando una nueva oferta a la ya existente,asumiendo conformistamente su condición estructuralmente deficitaria,sino se opta por el reciclaje, por anunciar el cambio vital de losespacios urbanos consolidados. No se trata de crecer extensivamente,sino de promover un plan alternativo, guiado por nuevos impulsos queno apuestan exclusivamente por la expansión inmisericorde, sino,

principalmente, por la renovación de la ciudad, por su crecimientointerno en sentido cualitativo.

Quizás el caso más paradigmático de esta línea de actuación loconstituya el territorio balear en general (con la creación de un cuerpolegislativo ad hoc y el establecimiento de medidas políticas demoratoria hotelera) y el municipio de Calviá como ejemplo particularde mayor relevancia donde la oferta alcanzó tal nivel de saturación quecomenzaron a aflorar "deseconomías de aglomeración",instrumentando, para su reversión, contramedidas que, bajo el axiomadel "no crecimiento en términos cuantitativos", incentiven la sustituciónde la oferta obsoleta desde presupuestos de mejora de la calidadambiental y la cualificación funcional.

Estos postulados de ordenación han orientado unainstrumentación para la intervención en este espacio sustentada en lossiguientes criterios:

1. En primer lugar, al ser un ámbito de la ciudad prácticamentecolmatado por edificación, el Plan General establece unaordenanza de mantenimiento del parque inmobiliariocautelando selectivamente el tipo de obras a realizar demanera que se dificulte su autorenovación:

a. Sobre las parcelas edificadas, se autorizan obrasconservación, mantenimiento, consolidación,acondicionamiento y redistribución, siempre que nogeneren aumento de volumen. Se admiten cambios de usosiempre que el nuevo uso previsto esté incluido en larelación de los permitidos en la zona, y adaptaciones delocales comerciales. Se prohíben aquellos cambios de usoque propongan la sustitución de usos hoteleros porapartamentos turísticos.

b. Quedan expresamente prohibidas las obras de reformaparcial o general, las de ampliación, reconstrucción ysustitución, excepto en los supuestos regulados en elapartado siguiente y en aquellas edificaciones ubicadas ensuelos, como veremos a continuación, en los que sea deaplicación el régimen de ejecución por actuacionesaisladas regulado para la subzona "Edificación abiertaturística extensiva".

c. No obstante, en casos debidamente justificados pornecesidades de adaptación del edificio a leyes o normas


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de superior rango aprobadas con posterioridad a laconstrucción del edificio (nuevas normas de evacuaciónpara casos de incendio, accesibilidad, eliminación debarreras arquitectónicas etc.), se podrán autorizar obrasencaminadas a dotarlos de escaleras de incendios, deespacios destinados a instalaciones (aire acondicionado,ascensores, cuartos de basuras, etc) o/y otras similaresque, de manera justificada, no impliquen mas ampliaciónque la estrictamente necesaria a tales fines. En dichossupuestos podrán realizarse las obras aún cuando lasmismas no se ajusten a los parámetros impuestos paracada zona. La ampliación no podrá suponer, en ningúncaso, incremento de la superficie habitable (cocinas,dormitorios, salas, cuartos de baño, etc.).

2. En segundo lugar, admitir exclusivamente actividades,edificaciones y usos de carácter provisional en parcelas noedificadas de manera que no se impida la posibilidad deacometer la renovación urbana integral del área que seconstituye en el objetivo finalista de la ordenación instrumentadapor el Plan General. Así:

a. Mientras no se promueva la renovación urbana sólopodrán llevarse a cabo construcciones, obras einstalaciones de naturaleza provisional sujetas alcompromiso de demoler o erradicar la actuación conrenuncia a toda indemnización, que deberá hacerseconstar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar laobra o utilizar la instalación. La provisionalidad de laobra o uso debe deducirse de las propias característicasde la construcción o de circunstancias objetivas, como laviabilidad económica de su implantación provisional o elescaso impacto de su futura erradicación.

b. Los usos admisibles en estas actuaciones son:

• Comercio en la categoría de pequeño y medianocomercio.

• Salas de reunión.

• Establecimientos para el consumo de comidas ybebidas.

• Espectáculos.

c. La máxima edificabilidad se fija en 0,35 m2/m2.

De este régimen general se exceptúan de esta norma aquellasparcelas aún no edificadas incluidas en la subzona deordenación urbanística "Edificación abierta turística extensiva" enlas que sea de aplicación el régimen de ejecución poractuaciones aisladas.

3. Diseñar un proceso de renovación urbana secuencial ydiacrónica, fomentando la transformación voluntaria,regeneración y reciclaje progresivos del espacio urbano actual.Para ello el ámbito de ciudad incluido en esta zona deordenación urbanística ha quedado estructurado en dossubzonas, dadas las especificidades y diferencias quepresentan:

En consecuencia, se posibilita la redacción Planes Especiales deMejora de la Ordenación con el objetivo de la Renovación en estaZona de Ordenanza siempre que se ajustan a los objetivos, criterios yestándares máximos de edificabilidad y mínimos dotacionales que acontinuación se establecen, diferenciando dos subzonas. Los PlanesEspeciales así redactados se considerarán conformes con lasDirectrices Definitorias de la Estrategia de este Plan General.

AA.. SSUUBBZZOONNAA DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA ""EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNNAABBIIEERRTTAA TTUURRÍÍSSTTIICCAA IINNTTEENNSSIIVVAA""..

Todos los terrenos de la presente subzona de ordenaciónurbanística serán susceptibles de quedar incorporados en Áreas deReforma Interior de Renovación Urbana cuya ordenaciónpormenorizada se desarrollará mediante la formulación delpreceptivo Plan de Reforma Interior de Mejora.

1º. Ámbito de la Reforma Interior de Mejora.

Cada una de las manzanas existentes a la aprobación inicial delpresente Plan General constituirá el ámbito mínimo susceptiblede renovación urbana en estas áreas consolidadas de laciudad. No obstante la Administración podrá optar pordesarrollar la mejora urbana bien sobre dos o más manzanas,bien mediante la ordenación pormenorizada conjunta de todoel área incluida en la presente subzona de ordenaciónurbanística.


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2º. Criterios y Objetivos de la Reforma Interior de Mejora.

El criterio principal en que se fundamenta la renovación delfrente urbano de Playa Norte es promover la recualificación deun ámbito de ciudad que se caracteriza por grandes problemasde accesibilidad peatonal y una preocupante escasez de zonasverdes, espacios libres y equipamientos dada la escasapermeabilidad de la trama urbana, donde existen manzanascuyas longitudes superan, en algunos casos, los 400 metros. Altiempo se observa la materialización de una oferta morfológica,tipológica y funcional caótica y desordenada, en la que vanacumulándose bloques verticales exentos de alturas variables(algunas en el entorno de la 30 plantas) y bloques horizontalesexentos que acogen hoteles, apartamentos y viviendasunifamiliares localizados en el espacio de manera aleatoria yarbitraria terminando por conformar un paisaje urbano precarioy deficiente. Todo ello, junto a la obsolescencia que, salvoexcepciones, presenta la oferta de alojamientos turísticos(hoteles y apartamentos), está mermando considerablemente laspotencialidades de un espacio privilegiado para el desarrollo deun turismo desarrollado desde parámetros sostenibles y deexcelencia ambiental y paisajística.

Este criterio de ordenación se concreta en los siguientesobjetivos:

a. Dotar de permeabilidad a la trama urbana consolidadade forma que se mejore sustancialmente la accesibilidada la playa, garantizando pasos peatonales secuenciadosuna distancia máxima de 200 metros.

b. Introducir un porcentaje mínimo de zonas verdes,espacios libres y equipamientos.

c. Renovación y/o sustitución de la oferta de alojamientoturístico que vaya quedando obsoleta, desde parámetrosde calidad ambiental, paisajística y funcional.

d. Definir un sistema de espacios parcelados racional yadecuado, prioritariamente, a la materialización de laoferta tipológica de bloque vertical exento.

3º. Planeamiento de Desarrollo.

a. Será preceptiva la formulación de un Plan Especial deReforma Interior de Mejora sobre el ámbito en el que se

pretenda acometer la renovación urbana (manzanasindividualizadas, combinación de manzanas o totalidaddel área urbana incluida en la presente subzona). Lasdeterminaciones del Plan de Reforma Interior de Mejoraserán las propias de la ordenación pormenorizada,adecuándolas a las especiales características del espaciourbano de Playa Norte y desarrollando fielmente loscriterios y objetivos de ordenación explicitados en elapartado anterior.

b. El Plan de Reforma Interior de Mejora diferenciará losterrenos que han de quedar sujetos al régimen deActuaciones Aisladas de los que se sometan al régimen deActuación Integrada. En este sentido el Plan de ReformaInterior de Mejora promoverá, con carácter preferente, elmantenimiento de las edificaciones existentes en las quese desarrolle un uso hotelero, imponiéndoles nuevascondiciones particulares, que permitan la modernizacióny recualificación de la oferta existente.

4º. Determinaciones de la Ordenación Estructural.

a. Usos globales e incompatibles.

• El uso global principal del Área de Reforma Interior es elTurístico. Serán admisibles todos los usospormenorizados constitutivos del mismo relacionados enlas Normas Generales de Usos del presente PlanGeneral.

• Se establece, al tiempo, la obligación de destinar unporcentaje de la edificabilidad del área a lamaterialización de una oferta complementaria deservicios terciarios. El resto de usos previstos en laspresentes Normas se consideran incompatibles.

b. Edificabilidades brutas.

La renovación del área de reforma interior se podráacometer bajo uno de los siguientes supuestos demagnitudes máximas del índice de edificabilidad


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MEJORAURBANA

IEB IEH IEAT IEST

SUPUESTO 1 1,5 M2/M2 0,65 M2/M2 0,65 M2/M2 0,2 M2/M2

SUPUESTO 2 2 M2/M2 0,85 M2/M2 0,85 M2/M2 0,3 M2/M2

IEB. Índice de Edificabilidad Bruta.IEH. Índice de Edificabilidad Hotelera.IEAT. Índice de Edificabilidad de Apartamentos Turísticos.IEST. Índice de Edificabilidad de Servicios Terciarios.

c. Estándares mínimos de la Red Secundaria de reservas desuelo dotacional.

Los estándares mínimos de la Red Secundaria de reservasde suelo dotacional serán, para cada uno de lossupuestos de renovación urbana, los siguientesporcentajes aplicados sobre la superficie total del ámbito:

• Zonas Verdes.

Tipologías admisibles: Área de juego, Jardín yParque.

Condiciones de diseño: Se garantizará laconectividad entre la línea de costa y laprolongación de la Avenida del Papa Luna previstaen el presente Plan General.

• Equipamientos.

Tipologías admisibles: Todas las reguladas enel artículo 30 del Reglamento de Planeamiento.

Condiciones de diseño: Se localizaránpreferentemente en posición colindante a las zonasverdes.

• Red Viaria y aparcamientos.

La reserva mínima de la red secundaria viaria será la quedetermine la ordenación pormenorizada del Plan deReforma Interior de Mejora.

Se prohíbe la introducción de viario rodado. El viarioserá exclusivamente peatonal, pudiendo incorporar otrosmodos de transporte como el carril-bici. La disposicióndel viario garantizará la conexión de la prolongación dela Avenida del Papa Luna con el frente costero.

La reserva mínima de aparcamientos será la establecidareglamentariamente para sectores terciarios. Elaparcamiento a localizar en suelo dotacional público seubicará, obligatoriamente, anexo a la prolongación de laAvenida del Papa Luna.

d. Tipologías admisibles.

Las tipologías admisibles son el bloque vertical exento uadosado. El bloque horizontal se permite sólo en el casode mantenimiento de edificaciones materializadas con estatipología.

La altura máxima de nuevas edificaciones será en cadauno de los supuestos de renovación urbana:

e. Requisitos de calidad aplicables al uso pormenorizadohotelero.

• Será obligatoria la instalación de piscina (s), con láminade agua de superficie proporcional al número deunidades a razón de un mínimo de 5 m2 por unidad dealojamiento.

• Será obligatoria la dotación de instalacionesdeportivas comunitarias en proporción no inferior a10 m2 de suelo por unidad de alojamiento.

f. Requisitos de calidad aplicables al uso pormenorizadoapartamento turístico.

La intensidad neta máxima admisible para el usopormenorizado apartamento turístico es 1apartamento/75 m2 construidos. En el supuesto de que laactuación contemple unidades de menor superficie, éstassupondrán como máximo un 20% del total deapartamentos a desarrollar en la edificación y no podrántener una superficie útil menor de 40 m2. En este caso,el resto de edificabilidad deberá destinarse, bien aactividades complementarias del uso principal, bien aotros usos distintos del de apartamento turístico entre lospermitidos en las condiciones de uso.


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MEJORAURBANA

SD-RV-AV ZV EQ

SUPUESTO 1 30% 20% 10%

SUPUESTO 2 50% 35% 15% MEJORAURBANA

Nº máximo de plantas

Altura máxima

SUPUESTO 1 6 19,50 metros

SUPUESTO 2 10 31,50 metros

g. Normas mínimas de diseño del viario y de urbanización.

• La sección del viario peatonal no será, en ningúncaso, inferior a 8 metros.

• Serán de aplicación las Normas mínimas deurbanización que se establecen en las NormasGenerales.

BB.. SSUUBBZZOONNAA DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA ""EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNNAABBIIEERRTTAA TTUURRÍÍSSTTIICCAA EEXXTTEENNSSIIVVAA""..

Esta subzona de ordenación urbanística se corresponde elsuelo urbano localizado en el límite con el término municipal deBenicarló. Se trata de una manzana de dimensiones absolutamentedesproporcionadas, presentando una longitud aproximada de 1.000metros sin que existan pasos públicos trasversales que posibiliten elacceso al frente costero desde el límite septentrional de la misma.Ello, obviamente, está provocando una importante disfuncionalidaden este sector de la ciudad que es preciso corregir de maneraincuestionable. A ello hay que implementar la aplicación de laordenanza del Plan anterior que ha posibilitado la alteración deparámetros edificatorios tan determinantes en la conformación de laescena urbana como la ocupación máxima de parcela y la ofertatipológica inicialmente prevista. De esta forma asistimos a laconfiguración de un ámbito urbano en el que, de manera aleatoria ysustentándose, en gran medida, en la parcelación rústica original,coexisten, sin solución de continuidad, actuaciones de viviendaunifamiliar aislada o pareada, conjuntos residenciales de viviendasunifamiliares entremedianeras, bloques residenciales múltiples y piezashoteleras

11.. RRééggiimmeenn ddee aaccttuuaacciioonneess..

En la subzona ZO.4-2 se posibilitan las siguientes actuaciones:

a. Actuaciones aisladas, ya sea en régimen ordinario o en elrégimen de renovación.

b. Actuaciones integradas de renovación urbana.

22.. TTiippooss ddee oobbrraass ee iinnssttaallaacciioonneess ppeerrmmiittiiddaass eenn ppaarrcceellaass mmeeddiiaanntteeaaccttuuaacciioonneess aaiissllaaddaass..

a. El régimen ordinario de las intervenciones de nuevaedificación que se desarrollen por actuaciones aisladas en

la subzona Z.4-2 cumplirán las siguientes condicionesde edificación:

1º. Parcela mínima: 500 m2. En este régimen ordinariono se permitirá la segregación de parcelas existentesmayores a 10.000 m2, que cumplan lascondiciones el régimen de renovación urbana delapartado 2. c) o 3 de este artículo.

2º Edificabilidad: 0,6 m2 de techo/ m2 de suelo

3º. Ocupación: máximo el 25% de la parcela.

4º. Máxima Altura: III plantas (Baja + II). 10,00 m.

5º. Tipologías admisibles: Bloque vertical exento

En el caso de reforma general y ampliaciones de laedificación existente se aplicarán las anteriorescondiciones sin exigibilidad del tamaño de la parcela.

De igual forma, las anteriores condiciones serán aplicablespara las actuaciones aisladas dirigidas a la reedificación(previa demolición) cuando no cuente la parcela existentelas condiciones de superficie y forma establecidas en elapartado 2.c o 3 de este artículo.

Los usos admisibles en las actuaciones de obra nuevason:

• Residencial. Con una densidad de una vivienda porcada porción teórica de 250 m2 de suelo bruto.

• Hotelero.

• Comercio en la categoría de pequeño y medianocomercio.

• Salas de reunión.

• Establecimientos para el consumo de comidas ybebidas.

• Espectáculos Tipo I y Tipo II.

En las actuaciones aisladas consistentes en reedificación,reforma general y ampliaciones se admitirán además de


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los anteriores el mismo uso al que se venía destinando eledificio.

b. En el caso de las parcelas que se encuentren afectadas porla red de uso público peatonal establecida en el Plano deOrdenación Pormenorizada, la edificabilidad podráalcanzar hasta el 0,65 metro cuadrado por metrocuadrado de suelo si con ocasión de la solicitud de obranueva o reedificación, presenta la constitución deservidumbre pública a favor del Ayuntamiento sobre lazona de la parcela en la que se localiza. Las demáscondiciones establecidas en el apartado a) serán exigiblesen los términos enunciados.

c. En el caso de parcelas que cumplan las siguientescondiciones de superficie y de forma, se aplicará elrégimen de renovación por actuación aislada que acontinuación se explicita:

c.1. Parcela Mínima.

• Superficie mínima. 10.000 m2.

• Frente mínimo.50 metros.

• Condiciones de forma: Será inscribible un círculode diámetro mínimo de 40 metros en cualquierpunto del interior de la parcela, la cual deberádar frente al Paseo Marítimo y a los suelosdotacionales públicos localizados en su límiteseptentrional.

c.2. Suelo dotacional público colindante que le confierela condición de solar.

Se determina una reserva mínima de suelodotacional público destinado a zona verde (área dejuego o jardín) igual al 25% de la superficie de laparcela. La posición de la zona verde garantizará laconexión entre el Paseo Marítimo y los suelosdotacionales localizados en el límite septentrional ysu anchura no será inferior a 12 metros.

c.3. Condiciones de edificación de la parcela netaresultante.

a. Separación a linderos.

• A alineaciones. 8 metros.

• A resto de linderos. 1/3 de la alturamáxima con un mínimo de 5 metros.

b. Ocupación máxima.

La ocupación máxima sobre y bajo rasantees del 35% de la superficie de la parcelaneta resultante.

c. Condiciones del espacio libre de la parcela netaresultante.

• En el espacio libre de parcela no podráedificarse ningún cuerpo cerrado,autorizándose tan sólo instalacionesdeportivas complementarias de la parcela,de carácter abierto y ligero, así comopérgolas, toldos y cubierta ligeras paraaparcamientos.

• Una superficie mínima del 40% del espaciolibre deberá tener un tratamientoajardinado, con una densidad mínima dearbolado de 1 árbol/ 50 m2 de la máximasuperficie edificable, pudiendo el restopavimentarse u ocuparse por piscinas uotras instalaciones complementarias, lascuales deberán dar cumplimiento a lassiguientes condiciones:

c. Será obligatoria la instalación depiscina (s), con lámina de agua desuperficie proporcional al número deunidades a razón de un mínimo de 5m2 por unidad de alojamiento.

d. Será obligatoria la dotación deinstalaciones deportivas comunitariasen proporción no inferior a 10 m2 desuelo por unidad de alojamiento.

• Cuando se realicen bancales oaterrazamientos, piscinas opavimentaciones, el desnivel entre lascorrespondientes plataformas y el terrenonatural y/o el terreno modificado una vezacabada la obra no podrá ser superior enningún caso a 1,50 m (un metro y cincuentacentímetros) o a 1,00 m. (un metro) cuando


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la pendiente del terreno sea superior oinferior, respectivamente, al 20 % (veinte porciento). Los bancales o aterrazamientosconsecutivos, deberán guardar entre sí unadistancia mínima de seis metros (6 m).

• El proyecto de edificación deberá llevaranexo el de ajardinamiento del espaciolibre de parcela, aún cuando el solar seasensiblemente horizontal. Se detallarán ensu caso los abancalamientos, las especies aplantar y la cantidad de cada una de ellas,y describiendo en la Memoriacorrespondiente el modo en que se van aconservar y regar, y la infraestructura quepara ello se dispone, así como el origen delagua a utilizar.

d. Condiciones de forma y volumen.

• La cota de referencia se fijará conforme alas reglas establecidas en los artículos7.3.20 y 7.3.25. para el sistema deordenación de edificación abierta.

• El volumen contenedor queda definido porun plano horizontal y otro paralelo a lapendiente natural del terreno trazados a13,50 metros de altura. El número máximode plantas será de PB+3 y el mínimo dePB+2.

• Por encima del volumen contenedordefinido por los planos anteriores no sepermite la aparición de ningún cuerpoedificatorio, salvo remates decorativos.

e. Condiciones de edificabilidad.

Se establece un índice de edificabilidad máxima de0,8 m2/m2 sobre la parcela neta resultante.

f. Condiciones Estéticas

• Se permiten los pórticos, porches, etc., asícomo las terrazas y cuerpos cubiertoscualquiera que sean sus dimensiones.

• Será obligatorio vallar las parcelas conelementos opacos de hasta 50 cm dealtura, que podrán superarse con setos y

protecciones diáfanas estéticamenteadmisibles con el límite máximo total de dos(2) metros.

g. Tipologías permitidas y densidad neta máxima.

La tipología admisible es la de "bloque exento".La densidad neta máxima se calculará enaplicación del parámetro de 1 plaza hotelera/ 40m2 de superficie de parcela

c.4. Condiciones de Uso

El uso principal de la zona será hotelero.

Además se permiten los siguientes usos pormenorizados:

• Recreativo en sus categorías b.4.1 y b.4.2 y el tipoI de la categoría b.4.3.

• Comercio en las categorías de "pequeño ymediano comercio" en edificio exclusivo ycomo uso complementario de usos distintosdel residencial.

• Oficinas.

• Garaje-aparcamiento. El número mínimo deplazas a desarrollar en el interior de laparcela será, en función del uso o usos adesarrollar en la edificación, el determinadoen las Normas Generales de Usos.

• Equipamientos y servicios públicos encualquiera de sus categorías excepto,instalaciones deportivas singulares, grandescentros hospitalarios y recintos feriales.

• Servicios Infraestructurales.

Se consideran usos incompatibles el resto de losprevistos en las Normas Generales del presentePlan General.

33.. RRééggiimmeenn ddee eejjeeccuucciióónn ppoorr AAccttuuaacciioonneess IInntteeggrraaddaass..

1. Ámbito de la Actuación integrada.

• Superficie mínima. 40.000 m2.


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• Frente mínimo. 100 metros.

• Condiciones de forma: Será inscribible un círculo dediámetro mínimo de 75 metros en cualquier punto interiordel ámbito de la actuación, el cual deberá dar frente alPaseo Marítimo y a los suelos dotacionales públicoslocalizados en su límite septentrional.

2. Criterios y Objetivos de la Actuación Integrada.

El criterio principal en que se fundamenta la renovación de estefrente urbano de Playa Norte es promover la recualificación deun ámbito de ciudad que se caracteriza por grandes problemasde accesibilidad peatonal y una preocupante escasez de zonasverdes, espacios libres y equipamientos dada la escasapermeabilidad de la trama urbana, ya que la longitudaproximada de la manzana es de 1.000 metros. Al tiempo seobserva la materialización de una oferta morfológica,tipológica y funcional caótica y desordenada, en la que vanacumulándose bloques verticales exentos de alturas variables ybloques horizontales exentos que acogen hoteles, apartamentosy viviendas unifamiliares localizados en el espacio de maneraaleatoria y arbitraria terminando por conformar un paisajeurbano precario y deficiente.

Este criterio de ordenación se concreta en los siguientesobjetivos:

a. Dotar de permeabilidad a la trama urbana consolidadade forma que se mejore sustancialmente la accesibilidada la playa, garantizando pasos peatonales secuenciadosuna distancia máxima de 200 metros.

b. Introducir un porcentaje mínimo de zonas verdes,espacios libres y equipamientos.

c. Renovación y/o sustitución de la oferta de alojamientoturístico que vaya quedando obsoleta, desde parámetrosde calidad ambiental, paisajística y funcional.

d. Definir un sistema de espacios parcelados ordenado,racional y adecuado, prioritariamente, a lamaterialización de la oferta tipológica de bloque verticalexento.

3. Planeamiento de Desarrollo.

Será preceptiva la formulación de un Plan de Reforma Interiorde Mejora sobre el ámbito en el que se pretenda acometer larenovación urbana. Las determinaciones del mismo serán laspropias de la ordenación pormenorizada, adecuándolas a lasespeciales características del espacio urbano de este ámbito dePlaya Norte y desarrollando fielmente los criterios y objetivosde ordenación explicitados en el apartado anterior.

4. Determinaciones de la Ordenación Estructural.

a. Usos globales e incompatibles.

• El uso global principal del Área de Reforma Interior es elTurístico. Serán admisibles todos los usospormenorizados constitutivos del mismo relacionados enlas Normas Generales de Usos del presente PlanGeneral.

• Se establece, al tiempo, la obligación de destinar unporcentaje de la edificabilidad del área a lamaterialización de una oferta complementaria deservicios terciarios. El resto de usos previstos en laspresentes Normas se consideran incompatibles.

b. Edificabilidades brutas.

IEB. Índice de Edificabilidad Bruta.IEH. Índice de Edificabilidad Hotelera.IEAT. Índice de Edificabilidad de Apartamentos Turísticos.IEST. Índice de Edificabilidad de Servicios Terciarios.

c. Estándares mínimos de la Red Secundaria de reservas desuelo dotacional.

• Los estándares mínimos de la red secundaria de reservasde suelo dotacional será, para cada supuesto, laestablecida en el Anexo del Reglamento de Planeamientopara sectores residenciales.

• La localización de las zonas verdes garantizará laconexión trasversal entre el frente costero y el suelo


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MEJORAURBANA

IEB IEH IEAT IEST

SUPUESTO 1 0,7 M2/M2 0,3 M2/M2 0,3 M2/M2 0,1 M2/M2.

SUPUESTO 2 1 M2/M2 0,45 M2/M2 0,45 M2/M2 0,1 M2/M2

dotacional público localizado en el límiteseptentrional de la actuación integrada.

• La reserva para equipamientos se ubicará,preferentemente, en posición colindante con laszonas verdes.

• Se prohíbe la introducción de viario rodadopúblico. El viario será exclusivamente peatonal,pudiendo incorporar otros modos de transportecomo el carril-bici. La disposición del viariogarantizará la conexión del frente costero con elsuelo dotacional público localizado en el límiteseptentrional de la actuación integrada.

d. Tipologías admisibles.

Las tipologías admisibles son el bloque vertical exento uadosado. El bloque horizontal se permite sólo en el casode mantenimiento de edificaciones materializadas con estatipología.

La altura máxima de nuevas edificaciones será de 13,50metros (4 plantas) en el supuesto 1 y 19,50 metros (6plantas) en el supuesto 2.

e. Requisitos de calidad aplicables al uso pormenorizadohotelero.

• Será obligatoria la instalación de piscina (s), con láminade agua de superficie proporcional al número deunidades a razón de un mínimo de 5 m2 por unidad dealojamiento.

• Será obligatoria la dotación de instalaciones deportivascomunitarias en proporción no inferior a 10 m2 de suelopor unidad de alojamiento.

f. Requisitos de calidad aplicables al uso pormenorizadoapartamento turístico.

La intensidad neta máxima admisible para el usopormenorizado apartamento turístico es 1apartamento/75 m2 construidos. En el supuesto de que laactuación contemple unidades de menor superficie, éstassupondrán como máximo un 20% del total deapartamentos a desarrollar en la edificación y no podrántener una superficie útil menor de 40 m2. En este caso,

el resto de edificabilidad deberá destinarse, bien aactividades complementarias del uso principal, bien aotros usos distintos del de apartamento turístico entre lospermitidos en las condiciones de uso.

g. Normas mínimas de diseño del viario y de urbanización.

• La sección del viario peatonal no será, en ningúncaso, inferior a 8 metros.

• Serán de aplicación las Normas mínimas deurbanización que se establecen en las NormasGenerales.

3.2.2. LAS ÁREAS DE RENOVACIÓN O MEJORA URBANACON PLANEAMIENTO ESPECÍFICO.

Son áreas que, con carácter general, representan una ocasiónestratégica para promover una transformación cualitativa de la ciudad.Suponen una oportunidad para apostar por la renovación yrefuncionalización de la ciudad, por su crecimiento interno en sentidocualitativo.

Ello implica que las condiciones que han de orientar laordenación de estas áreas son:

1. La condición ecológica de la transformación. Es decir, lagarantía de que la intervención en estas áreas contribuya a laregeneración y corrección de los factores medioambientales dela ciudad, a través de una dotación significativa de zonas verdesy mediante la recuperación de un estado satisfactorio depermeabilidad y capilaridad de la trama urbana.

2. La condición funcional de la transformación, introduciendo"nuevos chips urbanos", artefactos capaces de desarrollar unvolumen importante de funciones en un espacio reducido. Setrata, por consiguiente, de valorar la carga urbanística deseablea introducir en cada actuación, huyendo de posicionamientosapriorísticos excesivamente tecnocratizados, que tratan deaplicar criterios de homogeneización zonal en los contenidos adesarrollar, con la exclusiva finalidad de garantizar una "teóricaequidad" en los aprovechamientos asignados. Ello suele producirsoluciones ausentes del incuestionable carácter específico quedebe presidir la adopción de los objetivos de ordenación y,desde luego, en no pocas ocasiones, significativamenteinsensibles con las condiciones del entorno urbano en el que se


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insertan, fomentando una homologación morfotipológica que noresponde a la heterogeneidad de las constantes urbanas de cadauno de los sectores de la ciudad.

3. La condición morfológica de la transformación, que deberáasegurar, mediante reglas específicas para el proyecto urbano,reconstituir tramas desarticuladas y desmembradas, asegurar lacontinuidad del espacio urbano, introducir nuevas referenciassimbólicas que garanticen la variedad del paisaje o dialogardialécticamente con las constantes morfotipológicas del sectoren el que se enmarca la actuación -lo cual, como ya hemoscomentado, no debe impedir la contemplación de fórmulas yformas urbanas innovadoras- son algunos criterios que debenorientar las propuestas de intervención.

Desde la escala del Planeamiento General nos encontramos condos tipos de Áreas ,cuya ordenación pormenorizada es asumida odiferida por el Plan General:

aa.. ÁÁrreeaass ccoonn oorrddeennaacciióónn iinnccoorrppoorraaddaa..

Se trata de áreas de renovación urbana cuya ordenaciónpormenorizada ha quedado establecida por Planes Urbanísticosque desarrollan las determinaciones del Plan General que serevisa. En estos casos, resulta mucho más operativo conservarpara ellas las condiciones de ordenación explicitadas en suscorrespondientes documentos de desarrollo (Planes Especialesde Protección y Planes de Reforma Interior de Mejora, en el casode Peñíscola), que de esta forma quedan incorporadas al Plan.

bb.. ÁÁrreeaass ccoonn oorrddeennaacciióónn ddiiffeerriiddaa..

En este caso se trata de áreas de renovación urbana propuestaspor el Nuevo Plan General pero cuya complejidad- bien por eltamaño de las piezas, la situación carencial que encierran, laconsolidación edificatoria , la posición estratégica que ocupanen el hecho urbano o la existencia de vacíos urbanos de ciertade relevancia que aún no han sido absorbidos por el proceso decrecimiento y densificación urbanos -aconseja su desarrolloposterior mediante figuras de planeamiento instrumental (Planesde Reforma Interior o Planes Especiales) que pormenoricen,desarrollen o completen las determinaciones que el Plan Generalestablezca para ellas. En estas situaciones el plan actúa demanera muy similar como opera en el suelo urbanizable; esdecir caracterizando globalmente el contenido urbanístico delárea y estableciendo los criterios y objetivos de ordenación dela misma.

Parametrizar globalmente un área urbana para que conposterioridad una figura instrumental pormenorice suordenación, no significa que dicha parametrización seinstrumente en "abstracto", sin referencias ordenancísticasconcretas. Este es un error que cometen no pocos planes, queasignan un contenido urbanístico global a un ámbito sin teneren cuenta las repercusiones morfoespaciales que su desarrollova a provocar.

En estas situaciones es donde debe operar con toda su crudezay encuentra su verdadero sentido la dialéctica Proyecto Urbano-Plan. Es decir, desde esta postura estamos reivindicando elProyecto Urbano como una fase previa al Plan y no como algodesligado y enfrentado al mismo. No son dos posturascontrapuestas ante un mismo problema. Se trata de accionescomplementarias. Desde las certezas que se pueden adquirirdesde un tratamiento proyectual del ámbito de intervención, escomo podemos llegar a calificar globalmente, mediante unproceso de de-proyectación, induciendo (que no concretando)un determinado resultado final.

En función de la problemática urbana que presente el área deordenación diferida y el grado de intervención que demande, lasfiguras de planeamiento instrumental más adecuadas para sudesarrollo serán bien el Plan de Reforma Interior de Desarrollo(para transformaciones más profundas) bien el Plan Especial conobjetivos más modestos para la mejora infraestructural, enconcreto su reurbanización (para aquellas áreas cuyas carenciasse localicen básicamente en la estructuración de su sistema deespacios públicos) y, finalmente Planes Especiales de Mejora dela Ordenación Pormenorizada.

En efecto, por último, y en ámbitos territoriales concretos el PlanGeneral habilita de modo controlado la mejora de la ordenaciónpormenorizada por él establecida para fomentar el proceso detransformación voluntaria y pausado (en concreto en la zona dePlaya Norte) mediante Planes Especiales de Mejora de laOrdenación Pormenorizada de formulación potestativa.

AA.. ÁÁRREEAASS CCOONN OORRDDEENNAACCIIÓÓNN IINNCCOORRPPOORRAADDAA

Se distinguen dos tipos de áreas:

1. Ámbitos territoriales coincidentes con áreas del suelo urbanocuya ordenación pormenorizada se encuentra establecida enPlanes Especiales de Protección o Planes de Reforma Interior de


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Mejora- que han de encontrarse aprobados definitivamenteantes de la entrada en vigor del presente Plan General- cuyasdeterminaciones se asumen básicamente sin perjuicio de laalteración puntual de algunas de ellas. SSee iiddeennttiiffiiccaann eenn eellpprreesseennttee PPllaann GGeenneerraall ccoommoo ÁÁmmbbiittooss ddee PPllaanneeaammiieennttooIInnccoorrppoorraaddoo eenn SSuueelloo UUrrbbaannoo..

Los ámbitos de planeamiento incorporado se subdividen, a suvez, en dos tipos, en función de la categoría del suelo urbano enla que hayan quedado incluidos:

a. Áreas de Planeamiento Incorporado en Suelo UrbanoConsolidado.

Se trata de áreas cuya ordenación pormenorizada ha quedadoestablecida en planes urbanísticos de desarrollo y su nivelurbanización presenta un grado de consolidación suficiente parapoder ser categorizadas como "suelo urbano consolidado". Enellas el Nuevo Plan General mantiene las condicionesparticulares de las ordenanzas contenidas en los respectivosPlanes de desarrollo quedando finalmente identificadas como"Áreas de Planeamiento Incorporado en suelo urbanoconsolidado":•• CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo-AArrttííssttiiccoo ddee PPeeññííssccoollaa.. ((AAPPII-11))

Ya se ha expuesto anteriormente (epígrafe 3.2.1) que elPlan Especial del Conjunto Histórico se encuentra enproceso de tramitación. Por ello, en la hipótesis de queeste Plan Especial alcanzara su aprobación definitiva antesde la entrada en vigor del presente Plan General seconsiderará a todos los efectos como Ámbito dePlaneamiento (Específico) Incorporado, quedando susdeterminaciones como de aplicación directa.

En cambio, si a la entrada en vigor del presente PlanGeneral el citado Plan Especial no hubiese alcanzado suaprobación definitiva, se entenderá el Conjunto Históricocomo Ámbito de Planeamiento (Específico) Diferido,debiendo culminarse la tramitación del Plan Especial delConjunto Histórico y Catálogo de Bienes Protegidos en elplazo máximo de un año conforme a los objetivos ycriterios de ordenación y protección definidos por este PlanGeneral (que vienen a coincidir en esencial con loscriterios del Plan Especial en tramitación) sin perjuicio deque se incorporen las prescripciones exigidas por laConsejería competente en materia de protección del

patrimonio histórico. Hasta tanto, ello no ocurra seestablecen medidas cautelares ya expuestas en el epígrafeanterior.

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa eenn ""PPllaayyaa NNoorrttee"".. ((AAPPII-22))

Planeamiento de Desarrollo: Homologación y Plan deReforma Interior de Mejora UE delimitada por las Callesnº 16, nº 17, nº 36 y Avda del Papa Luna.

Aprobación Definitiva. 4 de Mayo de 2.004.

b. Áreas de Planeamiento Incorporado en Suelo Urbano NoConsolidado.

En este caso se incluyen aquellas operaciones de reformainterior en desarrollo del Plan General que se revisa cuyo Plande Reforma Interior de Mejora ha de encontrarse aprobadodefinitivamente a la entrada en vigor del nuevo Plan General ydonde la ejecución de la urbanización no alcanza nivelesadecuados para poder ser incluidas en la categoría de suelourbano consolidadoEn el documento inicial de este Plan General se establecía queen aquellas Áreas de Planeamiento Incorporado cuyo Plan deReforma Interior de Mejora se encontrándose en tramitación deaprobación en dicho momento, se asumían genéricamente lasdeterminaciones de la ordenación pormenorizada contenidas ensus respectivos Planes de Reforma Interior sin perjuicio deincorporar ya directamente aquellas alteraciones puntualmentepara la mejora de su integración en el nuevo modelo estructural.No obstante, se advertía en dicho documento inicial del presentePlan General que éste se reserva su potestad de revisar laordenación pormenorizada de aquellos Planes de ReformaInterior de Mejora que no hubiesen alcanzado su aprobacióndefinitiva con carácter previo a la aprobación provisional delpresente Plan General. En dicho caso, el presente Plan Generalse establecía que podría fijar nuevas condiciones para eldesarrollo urbanístico de cada una de las áreas de reformainterior en aplicación de criterios y objetivos de ordenacióncompatibles con el nuevo modelo territorial propuesto por elPlan General.Pues bien, como quiera que todos los ámbitos previstos comoAPI en el documento completo del PGOU en su fase deaprobación inicial, ya han alcanzado su respectivo Plan Especialla aprobación definitiva, se procede a su reconocimiento pleno


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API 3 API 5API 4

como API, si bien en Suelo Urbano No Consolidado, asumiendoeste Plan General de modo genérico las determinaciones de laordenación pormenorizada establecida en dichos PlanesEspeciales, sin perjuicio de que en algún caso en concreto (en elAPI-4) se procede por el Plan General a requerir un ajuste de laordenación propuesta para asegurar la ejecución del trazado dela Ronda Sur.

Por último se recuerda la exigencia establecida en la DisposiciónTransitoria Primera.3 de la LUV para aquellas actuacionescorrespondientes a unidades de ejecución de los anterioresámbitos que no contaran con el programa aprobadodefinitivamente en el momento de la entrada en vigor de la LUV.

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ddee ""RRaaccóó CCaalleenntt""..((AAPPII-33))

Planeamiento de Desarrollo: Homologación y Plande Reforma Interior de Mejora.

Aprobación Provisional. 25 de Marzo de 2.004 y 20 deEnero de 2.005.

Aprobación Definitiva. 11 de mayo de 2.006.

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ddee ""AAttaallaayyaass"".. ((AAPPII-44))

Planeamiento de Desarrollo: Homologación y Plan deReforma Interior de Mejora.

Aprobación Definitiva. 1 de junio de 2.005.

Deberá reelaborarse la ordenación de la unidad deejecución 1.B a fin de proceder a la integración en lamisma del tramo de la ronda sur que transcurre por suámbito, sin que ello implique un aumento de laedificabilidad asignada a las parcelas netas.

•• ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ""PPeeññííssccoollaa PPaarrkk"".. ((AAPPII-55))

Planeamiento de Desarrollo: Homologación y Plan deReforma Interior de Mejora.

Aprobación Definitiva. 26 de junio de 2005.

BB.. ÁÁRREEAASS CCOONN OORRDDEENNAACCIIÓÓNN DDIIFFEERRIIDDAA

11.. CCoonnssttiittuuyyeenn ÁÁrreeaass ddee PPllaanneeaammiieennttoo DDiiffeerriiddoo ddee ffoorrmmuullaacciióónnpprreecceeppttiivvaa las que, a continuación, se relacionan:

1.1. Un primer grupo estaría integrado, por aquellos ámbitosterritoriales del suelo urbano cuya ordenación pormenorizada sedifiere a un instrumento de planeamiento urbanístico consistenteen PPllaann EEssppeecciiaall ddee DDeessaarrrroolllloo ccoonn eell oobbjjeettiivvoo ddee llaa RReeffoorrmmaaIInntteerriioorr ccoonn nnuueevvaa uurrbbaanniizzaacciióónn aaddaappttaaddaa aa llooss nnuueevvooss uussooss eeiinntteennssiiddaaddeess- aa ffoorrmmuullaarr ddee mmooddoo oobblliiggaattoorriioo siguiendo losobjetivos y directrices establecidos en el presente Plan General.En este se encontrarían: Las Actuaciones Integradas de ReformaInterior que el presente plan general propone sobre ámbitosconcretos con la finalidad de transformar sustancialmente de lascondiciones espaciales originales. Sobre ellas se formularánPlanes Especiales de Desarrollo del Plan presente Plan Generalcon el objetivo de su Reforma Interior y nueva urbanización quedeberán desarrollar las determinaciones de la ordenaciónestructural y se ajustarán a los criterios y objetivos que acontinuación se explicitan

1.2. El segundo grupo estará integrado por aquellos PlanesEspeciales de objetivos más modestos (por cuanto no persiguenel establecimiento de un área de reforma interior para incorporaruna ordenación y urbanización adaptada a los nuevos usos eintensidades), sino que por el contrario, su objetivo se limita amejorar los niveles infraestructurales de zonas de ordenación quese asumen. En este caso se encontrarían:

Ámbitos territoriales del suelo urbano que presentan deficienciasgeneralizadas en sus niveles de urbanización aparente ycarencias puntuales en sus condiciones infraestructurales. Elárea identificada aparece grafiada en los planos deordenación estructural y pormenorizada del suelo urbano ycoincide con las zonas de Ensanche de Conjunto Histórico yLlandells I. Para ella se determina la formulación de un PlanEspecial de Saneamiento y Mejora Urbana en el que quedenexplicitadas las medidas a adoptar para su recualificaciónambiental, espacial, paisajística e infraestructural.

1.3. Por último, existiría teóricamente un tercer grupo dePlaneamiento Diferido, en concreto de naturaleza de instrumentode desarrollo, y con objetivos (no de reforma interior) sino deprotección y ordenación. Sería el caso del Plan Especial delConjunto Histórico para la hipótesis de cada en el momento dela aprobación definitiva del PGOU el Plan Especial en


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tramitación no alcanzara su aprobación definitiva. Pero estaconsideración ha sido analizada suficientemente en el epígrafeanterior.

22.. ÁÁrreeaass ddee PPllaanneeaammiieennttoo DDiiffeerriiddoo ddee ffoorrmmuullaacciióónn ppootteessttaattiivvaa,, eenneessttee ccaassoo ssee eennccoonnttrraarrííaann::

Las Áreas de Reforma Interior de renovación urbana para laformulación potestativa de Plan Especial de Mejora de laOrdenación que pudieran delimitarse en la zona deordenación urbanística "Edificación Abierta turística en PlayaNorte" en aplicación de las condiciones reguladas en cada unade las subzonas. En ellas se formularán Planes de ReformaInterior de Mejora que desarrollarán las determinaciones de laordenación estructural y se ajustarán a los criterios y objetivosexplicitados en el presente capítulo de la Memoria deOrdenación. Los Planes Especiales así redactados seconsiderarán conformes con las Directrices Definitorias de laEstrategia de este Plan General.

Dado su interés, se procede a continuación a explicitar lajustificación y objetivos de las Actuaciones Integradas de ReformaInterior a través de Planes Especiales de Desarrollo de la Ordenaciónestructural establecida por este Plan General. El resto de las tipologíasde Planes Especiales ha sido explicitada en los epígrafes anteriores.

BB..11.. LLAASS AACCTTUUAACCIIOONNEESS IINNTTEEGGRRAADDAASS DDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR AATTRRAAVVÉÉSS DDEE PPLLAANNEESS EESSPPEECCIIAALLEESS DDEE DDEESSAARRRROOLLLLOO

Los criterios generales que han orientado la ordenación diferidade las Actuaciones Integradas de Reforma Interior identificadas en elPlan General son:

1. Integración de las actuaciones de transformación, reciclaje yrecualificación de la ciudad consolidada en un proyecto globalde ciudad. Es decir, pertenencia dialéctica a la estrategia globaldel Plan General, con la finalidad de discernir racionalmente elcarácter a desarrollar y la función a desempeñar por cada unade las áreas en el conjunto urbano. En la ciudad, parece obvio,la suma, acumulación y adición autista de partes no constituyeun todo cohesionado; de ahí la absoluta necesidad de concretarlos objetivos de ordenación de cada escenario desde unareflexión más amplia que trate de articular un discursoargumentado para la totalidad de la ciudad; en definitiva que

espacio y arquitectura conformen un texto más que una textura,un discurso legible e interpretable.

2. El proyecto urbano de la ciudad consolidada, debe respondereficientemente a las tres componentes que han de orientar todaintervención en la ciudad y que hemos desarrollado en elcapítulo de la Memoria de Ordenación en el que definimos elmarco conceptual del Plan y sus fundamentos ideológicos:componentes lógica, ética y estética.

Desde la componente lógica que, recordemos, deriva de unacorrecta hermeneutica de la realidad sobre la que se interviene,habrá que tener en consideración los aspectos estructurales delcontexto histórico-geográfico y socio-económico en el que seenmarca cada actuación.

Desde la componente ética, o dicho de otro modo, lasalvaguarda pública, social, productiva y ambiental, el plandedica una especial atención a imprimir una pulsión y tensióncualitativa a la transformación urbana. Y ello supone reflexionarsobre los dos aspectos básicos que conforman el material detodo proceso de ordenación: la configuración física del espacioy la actividad a desarrollar en el mismo.

LLaa ccoonnffiigguurraacciióónn ffííssiiccaa

En relación al primero de estos aspectos adquieren especialprotagonismo las reflexiones sobre la construcción de un espaciocolectivo auténtico, equilibrado y cohesionado. Y ello suponecentrarse en lo que, desde la urbanística italiana, se denominael proyecto de suelo, la arquitectura del suelo como materialprioritario del Proyecto Urbano. Es decir, determinar la especialarticulación entre el sistema de espacios públicos y el sistema deespacios edificables. El espacio urbano se caracteriza o no através de lugares capaces de poner en marcha mecanismos deidentificación frente a quien los habita, custodia, visita o utilizaaunque sea de manera temporal.

LLaa aaccttiivviiddaadd uurrbbaannaa..

En relación con el segundo de los escenarios de reflexión en lainstrumentación de toda acción ordenancística, la actividadurbana, las propuestas de transformación del tejidoconsolidado deberán aportar una eficaz capacidad de respuestaa la resolución de las carencias dotacionales que suelenpresentar los tejidos urbanos de Peñíscola. El proyecto sobre la


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ciudad consolidada debe articularse desde un diagnóstico globaldel nivel carencial de la ciudad, tratando de tejer un sistemadotacional multiescalar que de respuesta tanto al ámbito de lolocal- los espacios de afinidad, el barrio vecinal- introduciendouna red capilar de Equipamientos de proximidad de nivel básico,como al ámbito de la ciudad tratando de clarificar la función quedebe ejercer en el conjunto urbano coadyuvando al reequilibriofuncional de la ciudad.

Por último, desde la componente estética, las intervenciones enla ciudad consolidada deben fortalecer la dimensiónarquitectónica del Nuevo Plan General y fomentar la calidadambiental del paisaje urbano donde se localizan estasintervenciones. No olvidemos que, como nos anuncia JordiBorja, la componente estética de todo proyecto urbano suponeun compromiso ético.

La Actuaciones Integradas de Reforma Interior con ordenacióndiferida identificadas en el Nuevo Plan General se localizan en losámbitos urbanos donde se ha detectado la existencia de vacíosurbanos de cierta de relevancia que aún no han sido absorbidos por elproceso de crecimiento y densificación urbanos. Conforman unconjunto de oportunidades territoriales para desarrollar actuacionesintegrales que garanticen el eficaz cumplimiento de los criterios yobjetivos de ordenación expuestos a lo largo de la Memoria deOrdenación.

La Actuaciones Integradas de Reforma Interior se localizan entres ámbitos del suelo urbano donde se conjuga la presencia de unasintomatología carencial con la suelos vacantes susceptibles de serreordenados: Atalayas-URMI, el frente a la Avenida de la Estación y lossuelos localizados entorno al corredor del mediterráneo. La ordenaciónde las áreas urbanas de Playa Norte y el crecimiento lineal a lo largodel trazado de la CS-500, que completan el volumen de suelo urbanoproblemático y deficitario, ha quedado instrumentada mediante otrasestrategias de intervención. Playa Norte, como hemos analizado a lolargo del presente capítulo, ante la inexistencia de suelos vacantesdesde donde proponer la territorialización de los nuevos principiosde cualificación ambiental, ha quedado regulada mediante elestablecimiento de una ordenanza de mantenimiento y conservacióndel parque edificatorio y la introducción de nuevas determinacionesa desarrollar por Planes de Reforma Interior de Mejora diferidas almomento en que surjan iniciativas de reforma general o sustitución delas edificaciones. Por su parte la solución a la problemática quepresenta el crecimiento lineal de la CS-500 se ha derivado a lapuesta en carga de los suelos urbanizables colindantes desde cuya

ordenación se pretenden mitigar las carencias dotacionales, deespacios libres y de articulación urbana preexistentes.

Los Panes Especiales de Reforma Interior previstos en los ámbitossujetos a planeamiento de desarrollo se ajustarán a las siguientesreglas generales:

a. Son determinaciones de carácter obligatorio y vinculante paracada uno de los Planes Especiales de Reforma Interior deDesarrollo, las pertenecientes a la ordenación estructural, talescomo su adscripción al Área de Reparto, su aprovechamientotipo, la edificabilidad máxima, la densidad, los usos globales,calificación de viviendas de protección oficial y las reservas deterrenos para las Redes Primarias o Estructurales incluidas oadscritas funcionalmente al área, que deberán mantenerse en suextensión, función y límites sin alteraciones sustanciales, salvomínimas adaptaciones físicas de detalle al terreno queconstituyan una mejora de sus efectos ambientales, costosmenores o mayor racionalidad de diseño y función y que noafecten a terceros.

Las alineaciones viarias y elementos dotacionales estructuralesseñalados en los Planos tienen carácter vinculante, debiendo serrespetados en el Plan Especial correspondiente. Las alineacionesgrafiadas podrán ser interrumpidas por cruces con otras calles,rotondas o soluciones de viario similares, pero los PlanesEspeciales no podrán reducir su sección, ni variar su trazado.Deberán mantenerse las conexiones con rotondas o crucessignificativos del viario del presente Plan General.

b. Respetarán los criterios y directrices para la ordenacióndetallada, y que podrán referirse a las tipologías admisibles, usosdominantes, alturas máximas, red viaria primaria, estándares deequipamientos locales, y que tienen por objeto organizarespacialmente el ámbito interior del área. No obstante, algunosde los criterios podrán formularse con el carácter derecomendación atendiendo, a su naturaleza y finalidad.

Todos los Planes Especiales de Reforma Interior de desarrolloprevistos en este Plan General se ejecutarán mediante ActuacionesIntegradas siendo su ámbito coincidente con una unidad de ejecución,sin perjuicio de que el propio Plan Especial de Reforma Interiorproceda, de forma justificada y con garantías de equilibrio debeneficios y cargas, a subdividir su ámbito en diversas unidades parafacilitar su gestión.


119





120




ARI 1 ARI 2 ARI 3

ARI 6 ARI 7

Los parámetros urbanísticos, los criterios y objetivos deordenación y las determinaciones de la ordenación pormenorizada decada una de las Actuaciones Integradas de Reforma Interior son:

• AACCTTUUAACCIIOONNEESS IINNTTEEGGRRAADDAASS DDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR EENN EELLÁÁRREEAA DDEE AATTAALLAAYYAASS..

11.. DDaattooss GGeenneerraalleess..

aa.. SSuuppeerrffiicciiee,, EEddiiffiiccaabbiilliiddaadd bbrruuttaa yy nnúúmmeerroo mmááxxiimmoo ddee vviivviieennddaass..

Como puede deducirse del análisis de los datos generales setrata de actuaciones de baja densidad residencial ajustadas a lamaterialización del producto dominante en el ámbito deAtalayas: la vivienda unifamiliar aislada en parcela tipo chalet.Con ello se busca no alterar las constantes vitales de esteespacio urbano y fortalecer su carácter híbrido residencial-turístico. De esta forma, como veremos a continuación, lascondiciones particulares del suelo residencial resultante serán lasde la subzona de ordenanza "residencial unitario en bloqueexento".

bb.. RReesseerrvvaass DDoottaacciioonnaalleess ddee llaa RReedd SSeeccuunnddaarriiaa..

Deberán ser establecidas de modo justificado por cada PlanEspecial ajustados a los objetivos del Plan General y alcanzandocomo mínimo las reservas dotacionales exigidos por lalegislación urbanística valenciana vigente en el momento de suformulación y aprobación para las actuaciones de reformainterior, y que en la actualidad se corresponden con las propiasde los sectores de suelo urbanizable.

cc.. CCrriitteerriiooss yy OObbjjeettiivvooss ddee OOrrddeennaacciióónn..

1. Permeabilización y esponjamiento de la trama urbana del sectorAtalayas creando un tejido urbano más versátil y polivalenteintroduciendo nuevas arterias viarias rodadas e incisionespeatonales trasversales que permiten obtener un sistema demanzanas dotado de dimensiones razonables para optimizar laaccesibilidad intraurbana.

2. Mejorar las conectividad del área de Atalayas con loselementos viarios de la red Primaria que discurren por sueloscolindantes: La nueva Ronda Sur y la Avenida de la Estación.Con ello se pretende revertir el carácter de "fondo de saco" quepresenta actualmente esta área urbana en relación con el restode la ciudad. En este sentido destaca, por una parte, laActuación Integrada de Reforma Interior ARI-7 que asume laresponsabilidad de garantizar la conexión de la trama urbanacon la Ronda Sur y de configurar coherentemente el contacto dela ciudad con esta arteria viaria principal en el nuevo modelourbano-territorial a través de la inserción de piezas deequipamientos y áreas libres y, por otra, la Actuación Integradade reforma interior ARI-2 que resuelve la articulación con laAvenida de la Estación.

3. Mejorar el nivel dotacional del área mediante la implantaciónde reservas de espacios libres y equipamientos selectivamentelocalizadas de manera que, además de influir en el reequilibriofuncional del área, tengan vocación de constituirse en nuevosreferentes paisajísticos, espaciales, ambientales y figurativosmejorando la comprensibilidad del tejido urbano comoargumento de fortalecimiento de la capacidad dereconocimiento e identificación por parte del usuario. Entre laspropuestas dotacionales más destacables se encuentran lalocalización de un espacio libre vinculado al cementerio, (ARI-2) y el área de concentración de usos públicos propuestas parael (ARI-1).

4. Obtener un sistema de manzanas edificables de dimensionesadecuadas para la materialización de tipologías de viviendaunifamiliar tipo chalet cuya normativa urbanística secorresponde con la de la subzona de ordenación urbanística"Residencial en edificación abierta extensiva" característica delárea de Atalayas. De esta forma se asegura la adecuación dela ordenación resultante a las constantes vitales de la escenaurbana del entorno.


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RI SUPERIFICE IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

SUP, MÁX EDIFICABLE

Nº MÁX VIVIENDAS

TOTAL 150.709 37.899 432

RESERVA ARI 1 ARI 2 ARI 3 ARI 4 ARI 6 ARI 7 ZV s/RGOTU y

PRIM s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

EQ s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

RV+AV s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

s/RGOTU y PRIM

ARI SUPERIFICE IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)


Nº MÁX VIVIENDAS

ARI 1 53127 0,25 0,25 13282 153 ARI 2 20819 0,25 0,25 5205 59 ARI 3 23214 0,25 0,25 5804 66 ARI 4 4395 0,3 0,3 1319 13 ARI 6 10132 0,25 0,25 2533 29 ARI 7 39022 0,25 0,25 9756 112 TOTAL 150.709 37.899 432

RESERVA RI 1 RI 2 RI 3 RI 4 RI 6 RI 7 ZV

EQ

RV+AV

dd.. DDeetteerrmmiinnaacciioonneess vviinnccuullaanntteess

Las determinaciones vinculantes para cada una de lasactuaciones integradas de reforma interior son las establecidasen las fichas recogidas en los anexos de las Normas Urbanísticasdel presente Plan General y que tienen su justificación lavoluntad de éste por asegurar la consecución de los objetivos deordenación principales de cada área y que son complementariosde las decisiones de ordenación estructural.

•• AACCTTUUAACCIIÓÓNN IINNTTEEGGRRAADDAA DDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR EENN LLAAAAVVEENNIIDDAA DDEE LLAA EESSTTAACCIIÓÓNN ((AARRII-55))..

aa.. DDaattooss GGeenneerraalleess..

bb.. RReesseerrvvaass ddoottaacciioonnaalleess ddee llaa RReedd SSeeccuunnddaarriiaa yy PPrriimmaarriiaa..



1. Cualificación y refuncionalización del frente de la Avenida de laEstación, atajando el proceso de ocupación aleatoria yarbitraria que ha caracterizado la compleción de este espaciourbano. Para ello se localiza un Equipamiento perteneciente ala Red Primaria (PID-3) que va a jugar un papel esencial en laestrategia de movilidad y accesibilidad del nuevo modelo todavez que se destina a apeadero de autobuses (dada su posiciónen la intersección entre el Ensanche de Llandells 2 y lasAtalayas-URMI) y a un aparcamiento de rotación de granoperatividad, fundamentalmente, durante la época de máxima

afluencia de turistas que va a permitir, complementariamente,iniciar políticas activas de mejora urbana en el sector central dela ciudad.

2. Permeabilizar el "muro funcional" que se ha ido materializandoen los suelos localizados al norte de la Avenida de la Estación através de la acumulación insensible y desarticulada deoperaciones residenciales asentadas sobre la parcela rústicaoriginal. Con esta operación de esponjamiento del tejido seconsigue una ostensible mejora de las relaciones entre laAvenida y la prolongación de la Calle Pigmalión (PRVB-2).

3. Se han empleado dos opciones tipológicas, correspondientes alas subzonas de la zona de ordenación urbanística del suelourbano "residencial en edificación abierta" (ZO-3). En los suelosque formalizan el frente a la Avenida de la Estación se proponela materialización de bloques exentos de tres plantas de alturamáxima al objeto de ajustar la escala volumétrica al carácterestructural de esta arteria de la Red primaria. El resto de suelose prevé para acoger una oferta bien de vivienda unifamiliar,bien de actuaciones residenciales múltiples de baja densidadocupacional, donde la presencia del espacio libre de parcela ysu complementariedad paisajística con el espacio público van aconstituirse en los factores determinantes de la configuración delpaisaje urbano.

4. La localización de la red secundaria de espacios libres incidiráen la transversalización del frente de la Avenida de la Estacióne implementará elementos aptos para desarrollar un nivel deajardinamiento del espacio público que actúe como factor decualificación ambiental de la escena urbana.


Las determinaciones vinculantes para cada una de lasactuaciones integradas de reforma interior son las establecidasen las fichas recogidas en los anexos de las Normas Urbanísticasdel presente Plan General y que tienen su justificación lavoluntad de éste por asegurar la consecución de los objetivos deordenación principales de cada área y que son complementariosde las decisiones de ordenación estructural.


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ARI 5

ARI SUPERFICIE IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)


Nº MÁX VIVIENDAS

ARI 5 51.235 0,25 0,25 12.809 131

ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS RV+AV

RI SUPERFICIE IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)


Nº MÁX VIVIENDAS

RI 5

ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS RV+AVs/RGOTU y PRIM s/RGOTU y PRIM s/RGOTU y PRIM

•• AACCTTUUAACCIIÓÓNN IINNTTEEGGRRAADDAA DDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR EENN EELLEENNTTOORRNNOO DDEELL CCOORRRREEDDOORR DDEELL MMEEDDIITTEERRRRÁÁNNEEOO ((AARRII-88))..

aa.. DDaattooss GGeenneerraalleess..

bb.. RReesseerrvvaass ddoottaacciioonnaalleess ddee llaa RReedd SSeeccuunnddaarriiaa yy PPrriimmaarriiaa..



1. Regularizar y reconfigurar el frente urbano al corredor delmediterráneo, normalizando el proceso de ocupación aleatoria yarbitraria que ha caracterizado la ocupación de este espaciourbano.

2. Mejorar la conectividad del ámbito con la carretera nacionalCN-340, mediante la reconfiguración del tramo del distribuidorviario PRVB-7.5

3. Recualificar ambiental y paisajísticamente el ámbito, mediante laintegración en las reservas de espacios libres de los terrenos deservidumbre de protección de los dominios públicos viarios ehidráulicos.


Las determinaciones vinculantes para cada una de lasactuaciones integradas de reforma interior son las establecidas en lasfichas recogidas en los anexos de las Normas Urbanísticas del presentePlan General y que tienen su justificación la voluntad de éste por

asegurar la consecución de los objetivos de ordenación principales decada área y que son complementarios de las decisiones de ordenaciónestructural.

3.2.3. GARANTÍA DE CONGRUENCIA CON EL PLANGENERAL PARA POSIBLES PLANES DE REFORMAINTERIOR NO PREVISTOS NI IDENTIFICADOSPREVIAMENTE.

Además de los Planes Especiales de Mejora que pudieranformularse en los ámbitos identificados como Zona de OrdenaciónUrbanística "Edificación Abierta Turística en Playa Norte" (ZO.4), elpresente Plan General no imposibilita la redacción de PlanesEspeciales de Mejora de la ordenación en otros ámbitos del suelourbano. Pero para ello establece un régimen de garantías destinados aasegurar la integridad de la ordenación estructural y de las basesdefinitorias del modelo adoptado por este Plan General, de modo quese admitirán Planes Especiales de Mejora de la Ordenación en otrosámbitos territoriales del suelo urbano pero siempre y cuando secumplan los siguientes condicionantes:

a. Deberá tener como finalidad la mejora de la ordenaciónpormenorizada establecida por el Plan General.

b. No podrán alterar ni la clasificación, ni el uso global asignado ala zona ni comportar aumento del aprovechamiento previsto porel Plan General dentro de su ámbito.

c. No puede suponer reducción global de las superficies destinadasa espacios públicos o usos dotacionales (públicos o privados),sin perjuicio de que puedan alterar la asignación pormenorizadade usos y volúmenes.

d. En ningún caso podrán privar de su funcionalidad a loselementos de la Red Primaria de reservas de suelo dotacionalpúblico.

e. Deberán abarcar un área que, o bien incluya Zonas deCalificación completas o bien un sector perimetralmente definidopor vías fundamentales, elementos de la red Primaria o límites deÁmbito de Planeamiento de Desarrollo, sin que, en ningún caso,puedan solaparse con dichos Ámbitos de Planeamiento deDesarrollo gráficamente delimitados en este Plan. No obstantepodrán limitar su ámbito de reforma interior a un ámbito másreducido para introducir mejoras puntuales en la ordenación del


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ARI SUPERFICIE SUPERFICIECOMPUTABLE

IEB(m2/m2)

IEAE(m2/m2)


Nº MÁX VIVIENDAS

ARI 8 305172 284779 0,5 0,5 152586 -

ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS RV+AV

RI SUPERFICIE SUPERFICIECOMPUTABLE

IEB(m2/m2)

IE E(m2/m2)


Nº MÁX VIVIENDAS

RI 8

ZONAS VERDES EQUIPAMIENTOS RV+AVs/RGOTU y PRIM s/RGOTU y PRIM s/RGOTU y PRIM

ARI 8

suelo urbano, con la condición de que justifiquendetalladamente la reforma pretendida en relación no sólo con elterreno directamente afectado, sino con ámbito espacial másamplio, de las características antes indicadas y acompañen ladocumentación exigida legal y reglamentariamente.

f. No supondrán una alteración de las zonificaciones previstas.Respetarán las Ordenanzas generales de la edificación y el restode la normativa de este Plan.

g. Podrán rediseñar los elementos de la Red Secundaria de reservasde suelo dotacional público siempre que preserven su función yaptitud de servicio. No interrumpirán la continuidad de lasmallas viarias de red secundaria.

h. Deberá asegurarse que el ámbito objeto de ordenaciónfinalmente no implica incremento de la densidad residencialexistente, excepto en el caso de que se dirija mejorar elaprovechamiento de la edificabilidad con destino a viviendaprotegida.

i. Deberá garantizarse la conservación de los inmuebles convalores patrimoniales merecedores de protección.

j. No podrán alterar la clasificación del suelo.

k. Deberá prever el establecimiento de actuaciones integradascuando en el ámbito se incluyan suelo calificados con usosprivativos.


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125

44..11.. EELL SSUUEELLOO UURRNNAANNIIZZAABBLLEE EENN EELL PPLLAANN GGEENNEERRAALL DDEEPPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA.. CCOONNSSIIDDEERRAACCIIOONNEESS DDEE CCAARRÁÁCCTTEERR GGEENNEERRAALL..


4.1.2. DIVISIÓN DE LOS SECTORES DEL SUELOURBANIZABLE.

4.1.3. RELACIÓN DE LOS SECTORES DELIMITADOS EN ELSUELO URBANIZABLE.

4.1.4. DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL EN ELSUELO URBANIZABLE.

44..22.. DDEESSCCRRIIPPCCIIÓÓNN DDEE LLAA OORRDDEENNAACCIIÓÓNN DDEELL CCRREECCIIMMIIEENNTTOOUURRBBAANNOO PPRROOPPUUEESSTTOO..



4.2.3. ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO DE ACTIVIDADESECONÓMICAS.

4. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE


DOCUMENTO COMPLETO


Los sistemas de articulación urbano-territorial (las redesprimarias) descritos en el apartado sobre el Modelo Territorialescenifican un modelo de ocupación del territorio adecuado a sucapacidad de acogida, que facilita la contextualización de laspotencialidades de futuro previstas para Peñíscola y el acomodo de lasactividades emergentes llamadas a posibilitar la reestructuración,refuncionalización, revitalización y reeconomización de la actualrealidad urbano-territorial.

Por ello, a la definición y proyectación de las piezas constitutivasde la red primaria viaria, dotacional e infraestructural que actúan comosoporte estructural de la forma general del proyecto de ciudad yelementos de cohesión de las diferentes áreas urbanas- garantizandosu interacción sistémica así como el equilibrio y articulación de laciudad consolidada con los nuevos crecimientos-, será necesarioimplementar decisiones racionales y coherentes de localización depoblación y actividades aportando a cada uno de los sectoresterritoriales identificados el contenido urbanístico (usos globales)adecuado a la vocación morfológica y funcional que han dedesarrollar para la configuración de un nuevo proyecto de ciudadsustentado en la cualificación ambiental, la sostenibilidad del productourbano resultante, la diversificación económica y la recreación delocio como paradigma de la práctica social de los escenarios y destinosturísticos.

En definitiva se trata de construir una ciudad inteligente, quepermita el desarrollo de la capacidad creativa e innovadora de sushabitantes, la ideación y desarrollo de proyectos vitales. Hay un dichoafricano que dice que es necesaria una ciudad entera para educar a unniño, y uno de los arquitectos más relevantes del siglo XX, Louis Khan,expresó que una ciudad es un lugar donde un muchacho puede veralgo que le diga lo que tiene que hacer toda su vida. De eso, endefinitiva, se trata; de construir hechos urbanos adecuadamenteconfigurados, formalmente significativos y funcionalmenteequilibrados, que, asumiendo una responsabilidad pedagógica,alimenten el desarrollo físico e intelectual de la población y permitan,a través de la optimización ubicacional de actividades emergentes (elturismo adquiere un protagonismo incuestionable), la diversificación desu base económica.

LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

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Constituyen el Suelo Urbanizable del presente Plan General losterrenos, delimitados en sectores en aplicación de los criteriosregulados en la legislación de la Comunidad Valenciana, quecontienen las determinaciones de ordenación precisas y suficientespara garantizar su adecuada inserción en el modelo territorial,formando parte necesaria de su estructura general y destinados aabsorber con suficiencia las necesidades de suelo urbanizado aptopara la edificación según las proyecciones, dimensiones ycaracterísticas del desarrollo urbano del municipio previstas durante lavigencia mínima del Plan General, que a estos efectos se considera dedoce (12) años, mediante su desarrollo directo o en virtud de PlanesParciales.

4.1.2. DIVISIÓN DE LOS SECTORES DEL SUELOURBANIZABLE.

1. Los terrenos clasificados como urbanizables vienen ordenados ydivididos por sectores, los cuales constituyen unidadesgeográficas y urbanísticas con características homogéneasdentro de cada uno de ellos y diferenciables de los demás,señalándose cada uno expresamente mediante la delimitaciónde su perímetro preciso en los planos.

2. El Suelo Urbanizable se divide en:

a. Suelo Urbanizable sin ordenación pormenorizada: es elsuelo urbanizable respecto al cual el presente PlanGeneral establece las determinaciones pertenecientes dela ordenación estructural para su desarrollo mediante laformulación del correspondiente Plan Parcial.

b. Suelo Urbanizable Transitorio con ordenaciónpormenorizada : es el suelo urbanizable que proviene delPlan General anteriormente vigente que cuenta, a laentrada en vigor del presente Plan General, con suordenación pormenorizada establecida.

4.1.3. RELACIÓN DE LOS SECTORES DELIMITADOS EN ELSUELO URBANIZABLE.

Los ámbitos de planeamiento del suelo urbanizable condelimitación de sectores son:

AA.. SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee ssiinn oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa..




SECTOR-4. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTEI.

SECTOR-5. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTEII.

SECTOR-6. PARQUE DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.





SECTOR-11. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I CARRETERACS-500.

SECTOR-12. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO IICARRETERA CS-500

SECTOR-13. ACTIVIDADES ECONÓMICAS FRENTE AAUTOVÍA A-7.



SECTOR-18. PEÑÍSCOLA HILLS

BB.. SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee TTrraannssiittoorriioo ccoonn oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa..

SECTOR-15. CAP BLANC.

SECTOR-16. SAN ANTONIO.


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4.1. EL SUELO URNANIZABLE EN EL PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA. CONSIDERACIONES DE CARÁCTER GENERAL.


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ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

4.1.4. DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL EN ELSUELO URBANIZABLE.

Para la determinación de la estructura general y desarrollo delSuelo Urbanizable en el presente Plan se establecen las siguientesdeterminaciones:

A. Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural:

1. La delimitación de sectores.

2. La asignación de los usos globales principales eincompatibles en cada sector.

3. Asignación de las magnitudes máxima y mínima de losíndices de edificabilidad bruta de cada sector, en total ypara cada uso.

4. Normas orientativas sobre la necesidad de implantar unadeterminada dotación o equipamiento dentro del sector,dejando constancia de las circunstancias que así lo aconsejan.

5. Condiciones dimensionales para la red viaria y normasmínimas en materia de urbanización.

6. Directrices y condiciones objetivas de conexión e integraciónpara la programación de Actuaciones Integradas.

7. Establecimiento de la reserva de viviendas protegidas en lossectores con el uso global residencial.

8. Delimitación e identificación de las Redes Primarias Viarias, deZonas Verdes y Equipamientos, indicando aquellas, de lasincluidas en los sectores, que sean cuantificables como RedSecundaria a efectos de cumplimiento de los estándares dereserva regulados en el RGOTU de la Comunidad Valenciana.

9. Delimitación de las distintas Áreas de Reparto y determinación desu Aprovechamiento Tipo.

10. Delimitación e identificación de los bienes de dominio público nomunicipal y sus servidumbres.

Todos los terrenos clasificados como Suelo Urbanizable vienenordenados y estructurados en sectores de ordenación mediante lasuperposición espacial de los siguientes grupos o niveles dedeterminaciones específicas:

a. Zonas por cada uso o actividad global dominante del suelo o dela edificación. Las Redes Primarias incluidas en la delimitacióndel sector se considerarán como zonas del sector en que sehallen enclavados. Cada sector puede tener varias zonasdiferentes y distintos sectores pueden poseer zonas de igual clasede uso.

b. Intensidad o densidad de uso o utilización del espacio,expresada en parámetros de edificabilidad, número de unidadeso volumen por unidad de superficie de suelo, que identifica lacapacidad de los "contenedores" o "continentes" de la actividad"ocupada" o "contenida". Zonas de distintos usos pueden tener lamisma capacidad o intensidad de edificación.

c. Tipología de la edificación dominante o estructurante ambientalde cada zona, en tanto que determinación del diseño de loscontenedores o espacios ocupados por la edificación,relacionada directamente con el uso contenido, aunque no enexclusiva. El mismo uso puede ser contenido en diferentestipologías de contenedores y la misma tipología de contenedorpuede ser ocupada por diferentes usos pormenorizados o,incluso globales, sin perjuicio de leves adaptaciones interiores.También puede ofrecerse que una misma tipología se produzcaen zonas de distinta intensidad e, inversamente, zonas de lamisma intensidad o aprovechamiento tengan edificaciones condistintas tipologías.

d. Morfología urbana estructurante de la ordenación de cadasector y del Suelo Urbanizable interesado que otorga unaimagen finalista de congruencia espacial y ambiental en la tramaurbana a crear, favorece la coherencia de relaciones yreferencias estéticas, simbólicas, sociales o históricas, garantizala integración espacial de los sectores nuevos entre sí y con eltejido urbano heredado, limita las tipologías de edificación yordenación a su mejor adecuación al entorno ambiental ohistórico con el que deberá armonizar y trata de evitar lasinterrupciones lingüísticas o sintácticas en la lectura histórica delmedio urbano heredado y de su patrimonio cultural en sentidoamplio. La asignación al territorio de la morfología urbanaestructuradora de su ordenación global se expresa en los planosy fichas que integran el Plan.


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AA.. DDEEFFIINNIICCIIÓÓNN DDEELL UUSSOO GGLLOOBBAALL RREESSIIDDEENNCCIIAALL,, CCOONNTTEENNIIDDOOUURRBBAANNÍÍSSTTIICCOO YY CCRRIITTEERRIIOOSS GGEENNEERRAALLEESS DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN..

AA..11.. UUSSOO GGLLOOBBAALL RREESSIIDDEENNCCIIAALL..

Entendiendo por tal el que tiene por finalidad exclusiva oprincipal el alojamiento residencia permanente de las personas. Seincluye en esta actividad global la eventual actividad pormenorizada deusos anexos, secundarios o auxiliares, condicionados y compatiblescon ella.

El uso global residencial comprende los siguientes usospormenorizados:

a. Residencial Unitario: es la situada en parcela independiente, enedificio aislado o agrupado horizontalmente a otro de vivienda ode distinto uso y con acceso exclusivo.

b. Residencial Múltiple es la situada en edificación urbanaconstituida por dos o más viviendas agrupadasfundamentalmente en forma vertical.

A los efectos del presente Plan, es vivienda libre aquel usopormenorizado de residencial que no está obligado a ajustarse alrégimen que se deriva de la calificación urbanística de viviendaprotegida. El uso de vivienda protegida, a los efectos de su calificaciónurbanística, será identificado por los instrumentos de desarrollo y dedetalle, en aquellos sectores obligados a ello, de conformidad con lodispuesto en el artículo siguiente.

En aquellos casos en los que el presente Plan establezca unareserva mínima de edificabilidad residencial con destino a viviendasprotegidas, únicamente podrá destinarse la misma a:

a. Viviendas de Protección Oficial conforme a la normativa vigenteen cada momento.

b. Viviendas de Protección Pública, entendiendo por tal, las quecumpliendo las condiciones de uso, destino, precio de venta oalquiler, diseño y calidad que se establezcan por la normativaautonómica, sean calificadas como tales por la Conselleríacompetente en materia de vivienda.

La ubicación concreta de la calificación de Viviendas Protegidasen parcelas resultantes en el seno de cada sector no integra laordenación estructural, y será determinada por el Plan Parcial en lossectores de suelo urbanizable en los que el presente Plan establececomo determinación vinculante un porcentaje de la edificabilidadresidencial con destino a vivienda protegida.

AA..22.. LLOOSS PPAARRÁÁMMEETTRROOSS UURRBBAANNÍÍSSTTIICCOOSS CCOONNTTEEMMPPLLAADDOOSS EENN LLOOSSNNUUEEVVOOSS CCRREECCIIMMIIEENNTTOOSS RREESSIIDDEENNCCIIAALLEESS SSOONN..

11.. DDeennssiiddaadd mmááxxiimmaa.. 45 viviendas/Hectárea.

22.. EEddiiffiiccaabbiilliiddaadd mmááxxiimmaa..

33.. RReesseerrvvaass ddoottaacciioonnaalleess ddee llaa rreedd sseeccuunnddaarriiaa..

Las determinadas en el RGOTU de la Comunidad Valenciana.

44.. TTiippoollooggííaass aaddmmiissiibblleess..

Se permite cualquier opción tipológica residencial. Noobstante, al menos el 40% de las unidades residenciales deberánresolverse en tipologías residenciales múltiples en bloquealineado a vial, al objeto de facilitar la implantación de lasactividades de servicios terciarios complementarios queaseguran un mínimo de equilibrio funcional en el sector.

Las áreas de crecimiento residencial previstas en el presente PlanGeneral se localizan en continuidad con el ensanche del CascoUrbano (LLandels I y II) enmarcadas por la Avenida de laEstación, al sur, y el eje urbano formado por la prolongación dede la Calle Pigmalión (PRVB-2)-Tramo meridional del Camí Vellde Peñíscola (PRVB-11) y PRVB-4, al norte. Su límiteseptentrional está configurado por el Parque Central de PlayaNorte que construye la transición hacia el Centro Cívico dePlaya Norte y el crecimiento turístico.

55.. UUssooss ppoorrmmeennoorriizzaaddooss..

El 10% de la edificabilidad residencial (IER) asignada a lossectores deberá destinarse a viviendas sometidas a algúnrégimen de protección pública.


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4.2. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO PROPUESTO.

IEB IER IEST 0,5 m2/m2 0,45 m2/m2 0,05 m2/m2

Al tiempo, el 10% de la edificabilidad bruta asignada al sector(IEB) deberá destinarse a servicios terciarios que, con carácterpreferente se materializarán como actividades complementariasen edificaciones residenciales.

AA..33.. LLOOSS CCRRIITTEERRIIOOSS GGEENNEERRAALLEESS DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNN PPAARRAA LLOOSSEESSPPAACCIIOOSS RREESSIIDDEENNCCIIAALLEESS QQUUEE IINNCCOORRPPOORRAA LLAA PPRROOPPUUEESSTTAADDEELL PPLLAANN GGEENNEERRAALL SSOONN::

1. La ordenación pormenorizada del suelo urbanizable con usoglobal residencial se centrará en aportar los argumentoscompositivos, estéticos y funcionales apropiados para configurarun espacio urbano adecuadamente codificado, bien delimitadoy dimensionado sin excesos.

2. Un espacio concebido desde la condición colectiva de lo urbanoy desde el entendimiento que su voluntad de permanenciadescansa fundamentalmente en la legibilidad de unos espaciospúblicos accesibles, en la solidez de las trazas que colonizan ypautan el territorio y permiten canalizar racionalmente lasinfraestructuras y los servicios, en la consideración del paisajecomo nuevo argumento proyectual- en su doble acepción deciudad en la naturaleza y naturaleza en la ciudad-, en laadopción de modelos densamente eficientes como garantía desostenibilidad, y en el mestizaje de actividades, escalas ytipologías espaciales y residenciales que eviten la homogeneidade indiferencia del resultado final.

3. Un espacio dotado, en definitiva, de orden (complejo), variedady veracidad como condiciones indispensables, incuestionables einherentes a lo urbano, que hagan factible, además y sobretodo, su enriquecimiento con el paso del tiempo

4. Atención singular a los dos extremos de la demanda; de un ladodesarrollando iniciativas de carácter modélico en ámbitos deviviendas sometidas a algún régimen de protección pública, yque en que en ningún caso será inferior al 10% de laedificabilidad total; y de otro lado, la vivienda de alto standing.

5. Localización preferente de Equipamientos y Dotaciones en el ejeurbano de la prolongación de la calle Pigmalión, coadyuvandoa simbolizar la fachada al parque Urbano Norte.

6. La localización de la red secundaria de espacios libres seguirá undoble principio. En primer lugar la preservación de los barrancos

y torrenteras existentes, como garantía de diálogo con elpalimpsesto territorial preexistente. En segundo lugar, las piezasde espacios libres y equipamientos de proximidad deberánactuar como argumentos de cohesión, permeabilización ycapilarización con los asentamientos residenciales que, demanera aleatoria, arbitraria y acumulativa han ido floreciendo alamparo de la óptima accesibilidad que proporciona el eje de laAvenida de la Estación-CS-500, coadyuvando a resolver lasintomatología carencial que presentan.

BB.. LLOOSS SSEECCTTOORREESS DDEE SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOOGGLLOOBBAALL RREESSIIDDEENNCCIIAALL..

BB..11.. DDAATTOOSS GGEENNEERRAALLEESS..

Los sectores de suelo urbanizable de uso global residencial ylos datos generales de cada uno de ellos se relacionan en la tablaadjunta:

BB..22.. SSEECCTTOORREESS DDEE SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALLRREESSIIDDEENNCCIIAALL SSIINN OORRDDEENNAACCIIÓÓNN PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDAA..

•• SSEECCTTOORR 88.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO RREESSIIDDEENNCCIIAALL II..

11.. RReeddeess PPrriimmaarriiaass iinncclluuiiddaass eenn eell sseeccttoorr..


134




Sector SU-8

IDENT. SECTORSUPER(m2)

USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-8CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.

260.709 RESIDENCIAL 0,50 0,405 - - 0,0500 -

SU-9CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.

491.193 RESIDENCIAL 0,50 0,405 - - 0,0500 -

SU-10CRECIMIENTO

RESIDENCIAL III. 315.527 RESIDENCIAL 0,50 0,405 - - 0,0500 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-8CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.

260.709 RESIDENCIAL 0,50 0,405 - - 0,0500 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

RED PRIMARIA VIARIA RED PRIMARIA DE ESPACIOS

LIBRESRED PRIMARIA DE EQUIPAMIENTOS

28.150 m2 - m2 - m2

22.. OObbjjeettiivvooss ddee llaa OOrrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa..

1. Conformar un tejido urbano que resuelva eficazmente laarticulación entre la CS-500 y el tramo occidental del ParqueCentral de Playa Norte.

2. Resolver, mediante la ubicación de parte de la reserva de la redsecundaria de espacios libres, el contacto con el EquipamientoPRD-1 y PID-8, pertenecientes a la Red primaria, localizados enel límite oriental del sector.

3. Implantación de una oferta tipológica diversa que evite laconfiguración de un área urbana caracterizada por el recursoexclusivo de la vivienda unifamiliar. Se plantea que el 40% deltotal de viviendas se resuelva en tipologías residencialesmúltiples en bloque alineado a vial, al objeto de facilitar elacomodo de actividades terciarias complementarias.

4. La localización de la reserva dotacional perteneciente a la redsecundaria se realizará, con carácter preferente, en el límiteoccidental del sector con la finalidad de construir la articulaciónentre la CS-500 y el Parque Central de Playa Norte.

5. Garantizar la continuidad de la Red primaria viaria PRVB-4hasta su enlace con la CS-500 (PRVB-18).

6. La red secundaria viaria del sector fomentará el desarrollo demodos de transporte no motorizados. En este sentido el viariorodado deberá dimensionarse con eficacia, resultando elestrictamente necesario para resolver las necesidades deaccesibilidad de los diferentes usos y actividades a desarrollar enel sector, otorgando, por consiguiente, protagonismo a losacerados, plataformas y viarios peatonales cuya dimensióndeberá posibilitar la aparición del arbolado y áreas ajardinadascomo elementos compositivos básicos del paisaje urbano.

Estos objetivos de ordenación han quedado contextualizados enlas determinaciones vinculantes para la ordenación pormenorizadadescritas en la Ficha Urbanística correspondiente.

•• SSEECCTTOORR 99.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO RREESSIIDDEENNCCIIAALL IIII..



1. Diseñar un tejido urbano que resuelva eficazmente laarticulación entre el viario de la Red primaria PRVB-3 y el tramooriental del Parque Central de Playa Norte En este sentido serecomienda el predominio de la directriz este-oeste en laconformación de la trama urbana ya que, al adaptarse a laestructura de la propiedad existente posibilitaría elreconocimiento e integración en el espacio urbano resultante delas edificaciones existentes.

2. Conformar un área singular en el ámbito oriental del sector,delimitado por las Redes primarias viarias, en aplicación delcriterio de "dotación concentrada" proponiendo la ubicación deun Equipamiento Cultural (PED-1) perteneciente a la RedPrimaria, una importante superficie comercial y una parteconsiderable de la red secundaria de espacios libres del sector.Con ello se pretende caracterizar esta área como un "espacio decentralidad" para el crecimiento residencial previsto en el PlanGeneral íntimamente vinculada al Parque Público Natural del"Marjal de Peñíscola" que, sin duda, representa una de losespacios más relevantes del nuevo modelo territorial. Suposición cercana al ensanche de Llandels II y a losasentamientos del margen de la Avenida de la Estación, va apermitir paliar las carencias dotacionales que presentan estosespacios urbanos.

3. Implantación de una oferta tipológica diversa que evite laconfiguración de un área urbana caracterizada por el recursoexclusivo de la vivienda unifamiliar. Se plantea que el 40% deltotal de viviendas se resuelva en tipologías residenciales


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USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-9CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.

491.193 RESIDENCIAL 0,50 0,405 - - 0,0500 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



47.778 m2 - m2 23.430 m2

Sector SU-9

múltiples en bloque alineado a vial, al objeto de facilitar elacomodo de actividades terciarias complementarias. En estesentido se recomienda la configuración con edificacionesintensivas del frente del viario de la red secundaria queformaliza el límite occidental del sector.

4. Garantizar la continuidad de la Red primaria viaria PRVB-10hasta su enlace con la nueva rotonda de la CS-500 (PRVB-19).

5. La red secundaria viaria del sector fomentará el desarrollo demodos de transporte no motorizados. Por ello, el viario rodadodeberá dimensionarse con eficacia, resultando el estrictamentenecesario para resolver las necesidades de accesibilidad de losdiferentes usos y actividades a desarrollar en el sector,otorgando protagonismo a los acerados, plataformas y viariospeatonales cuya dimensión deberá posibilitar la aparición delarbolado y áreas ajardinadas como elementos compositivosbásicos del paisaje urbano, así como facilitar la posibleincorporación de carriles-bici que complementen el sistemadiseñado sobre los elementos de la Red Primaria Viaria y deEspacios Libres garantizando una mayor permeabilidad yversatilidad al usuario de este modo de transporte.

Estos objetivos de ordenación han quedado contextualizados enlas determinaciones vinculantes para la ordenación pormenorizadadescritas en la Ficha Urbanística correspondiente.

•• SSEECCTTOORR 1100.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO RREESSIIDDEENNCCIIAALL IIIIII..


22.. OObbjjeettiivvooss ddee llaa OOrrddeennaacciióónn PPoorrmmeennoorriizzaaddaa..

1. Responder adecuadamente a las diversas condiciones urbanasdel entorno del sector. Así, se propone:

a. La creación de un frente urbano con una volumetríasignificativa en el margen del viario PRV-11 "Camí Vell dePeñíscola" mediante el empleo de tipologías edificatoriasde manzana compacta con edificación alineada a vial. Elobjetivo es posibilitar la creación de un eje urbano haciael Parque Público Natural "Marjal de Peñíscola" dotado decierto dinamismo estableciendo como determinaciónobligatoria el desarrollo de un mínimo de edificabilidaddestinada a servicios terciarios en cada una de lasmanzanas resultantes.

b. Utilización de tipologías residenciales múltiples en bloqueexento en la resolución del límite con las operacionesresidenciales del suelo urbano colindante a fin de evitarlas distorsiones que provocarían la introducción de otrasofertas tipológicas de difícil cohabitación. Con estaapuesta se ha intentado sellar el tejido caótico que se haconformado en los márgenes de la Avenida de la Estaciónhacia el área central del sector, donde se ha de concentrarla oferta dotacional del mismo.

2. Singularizar la confluencia de la prolongación de la callePigmalión (PRVB-2), el Camí Vell de Peñíscola (PRVB-11) y laAvenida de la Estación (PRVB-18) mediante la localización deuna parcela para el desarrollo de usos terciarios. Con ello secoadyuvará a la creación de un eje de actividades centrales,mediante la secuenciación de usos terciarios y dotacionales.

3. Crear un área de concentración dotacional dentro del sector.

4. Implantación de una oferta tipológica diversa que evite laconfiguración de un área urbana caracterizada por el recursoexclusivo de la vivienda unifamiliar. Se han empleado dostipologías residenciales: la manzana compacta con bloquealineado a vial y el residencial múltiple en bloque exento.

5. La red secundaria viaria del sector fomenta el desarrollo demodos de transporte no motorizados. Por ello, el viario rodadose ha de dimensionar con eficacia, resultando el estrictamentenecesario para resolver las necesidades de accesibilidad de losdiferentes usos y actividades a desarrollar en el sector,


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USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-10CRECIMIENTO

RESIDENCIAL III. 315.527 RESIDENCIAL 0,50 0,405 - - 0,0500 -



19.942 m2 - m2 - m2

Sector SU-10

otorgando protagonismo a los acerados, plataformas y viariospeatonales cuya dimensión posibilita la aparición del arbolado yáreas ajardinadas como elementos compositivos básicos delpaisaje urbano, así como facilita la posible incorporación decarriles-bici que complementen el sistema diseñado sobre loselementos de la Red Primaria Viaria y de Espacios Libresgarantizando una mayor permeabilidad y versatilidad al usuariode este modo de transporte.

Estos objetivos de ordenación han quedado contextualizados enel establecimiento de las determinaciones vinculantes para laordenación pormenorizada descritas en la Ficha Urbanísticacorrespondiente.


AA.. LLAA DDEEFFIINNIICCIIÓÓNN GGEENNÉÉRRIICCAA DDEELL PPRROODDUUCCTTOO TTUURRÍÍSSTTIICCOO

La infraestructura turística es un gran activo en el modeloterritorial en nuestras ciudades y, por tanto, un adecuado tratamientosupondrá una mejora sustancial de la competitividad del modelo.

Las diferencias de organización del espacio turístico respecto ala ciudad "normal" están quizá tardíamente poniéndose de manifiesto,y empiezan hoy no sólo a ser conceptualmente reconocidas, sino quevan traduciéndose a normas administrativas, aunque aún no hanllegado al campo de la urbanística.

Esas diferencias de la ciudad turística son especialmenterelevantes en lo que respecta a los usos, como lógica consecuencia deconstituir el fundamento mismo de los tejidos urbanos. La diferencia,con ser notable en el tipo de usos, es aún mayor en la forma en queéstos se organizan en uno y otro tipo de implantación urbana. De ahísu relevancia para la regulación urbanística turística que, pese a talesdiferencias de fondo, ha venido tomando prestadas las modalidadesde su regulación de la ciudad ortodoxa, en último término por estar asígenéricamente previsto en la legislación urbanística.

El equívoco mayor quizá proviene de la inadecuada asimilacióndel alojamiento turístico a la residencia permanente, que induce aconcebir las áreas en donde aquél se concentra como si de polígonosde vivienda se tratase y, en consecuencia, a ordenarlas y regularlasmiméticamente y directamente con las pautas y parámetros de la

edificación de viviendas y, en último término, regulando tan sólo laedificación.

Aunque se trate en ambos casos de la misma funciónalojamiento, el turismo se produce y requiere condiciones diferentes alas de la residencia permanente. En el caso del hotel esa diferencia esmás patente, como directa expresión de la provisión de un servicio.Cuando la modalidad de alojamiento es la genéricamentedenominada extrahotelera -tantas veces sin embargo semejante alhotel en su funcionamiento real- aquellas diferencias se diluyen en lainadecuada asimilación del apartamento a la "vivienda". Incluso ésta sereproduce literalmente en algunas normativas de objeto turístico, quesiguen utilizando un "módulo" reducido de la "vivienda" con unasupuesta equivalencia de 4 camas por vivienda, aunque se exprese através del módulo de 25 m²/cama. La tendencia no obstante a utilizarla denominación de "plaza turística" o simplificadamente "cama" comounidad de medida turística -sobre todo para medir la entidad agregadadel stock - muestra la diferencia respecto a la residencia y loinapropiado de pretender su equivalencia o asimilación con viviendas.

Lo que podría denominarse en términos generales "uso turístico",con independencia de la diversidad de manifestaciones e instalacionesa que pueda dar lugar, se deduce propiamente del "uso" cierto que sehace de éstas por una población predominante o exclusivamente noresidente. El uso turístico, pues, funciona como un tipo de utilizaciónvinculado a áreas y, por tanto, conviene regularlo zonalmente. Dehecho constituye la condición de una zona: todo lo que hay en el senode ésta es, o resulta ser de hecho, "turístico", se trate de edificacionesdestinadas al alojamiento o a otro tipo de servicios; y ello al margende las tipologías de edificación empleadas, tantas veces mezcladas.

Eso no significa que toda zona donde hay turismo se caractericecomo exclusivamente turística, pero sí que en las zonas turísticas esacondición determina todos los usos urbanos. Se habrán de considerar,en sentido estricto, zonas turísticas a aquéllas predominante oexclusivamente utilizadas por los no residentes y que, a la vez, sirvancomo bases de macrozonificación de usos en el sentido de que todaedificación, instalación o espacio público o privado incluidos en ellaserán normativamente considerados como de "uso turístico".

La clarificación del "uso turístico" que los profesionales y losestudios al respecto reclaman de los planes urbanísticos, precisamentecomo consecuencia de la constatada ambigüedad que normalmenteéstos presentan entre el uso "turístico" y el "residencial", se ha deproducir, pues, mediante esa definición y delimitación de zonasturísticas, en el seno de las cuales la ordenación de todas las piezas


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físicas y la regulación normativa de las construcciones, habrán deconcebirse en el Plan a partir de su genérica condición de "usoturístico".

Los servicios más directamente ligados al alojamiento, ubicadostanto en la propia parcela -control, piscinas, restauración, espacio libreestancial o visual, etc.- como fuera de ella, en otras parcelasedificables o en el espacio público, constituyen algo consustancial coneste tipo de alojamiento turístico diferente de la residencia. Puedehaber "urbanizaciones residenciales" o en extremo "ciudadesdormitorio", pero no debería haber alojamiento turístico estrictamenterestringido al "alojamiento" en sí mismo.

En principio no debería aceptarse la promoción de "productos"que sólo incorporasen instalaciones de "alojamiento", ya que en sucondición de servicio, que no de residencia, la prestación dealojamiento turístico ha de implicar otras componentes e incluir otrosservicios. Pero no son sólo los servicios directamente vinculados alalojamiento, susceptibles pues de proveerse en el seno de la parcela,los que caracterizan una zona turística o los únicos que puedenincluirse en ésta. Precisamente la madurez y consolidación, y en últimotérmino la calidad de una zona turística, dependen de la dotación deotras instalaciones y espacios. Todos ellos pueden englobarse dentrode un concepto más amplio, pero a la vez más específico de laactividad turística, cual es el ya introducido de productos turísticos, querequerirá una consideración más extensa.

En definitiva, lo que ello significa es que la densidad tolerable dealojamiento en una zona ha de ser sustancialmente menor que la quese deriva de la suma de plazas susceptibles de edificarse en cada unade las parcelas. O en otras palabras, que el suelo a reservar para otrosdestinos y funciones ha de ser muy importante en relación con lasparcelas para uso de alojamiento.

Estos conceptos, traducidos a densidades y modelos urbanos,son la base de la ordenación y regulación turístico-urbanística que losplanes habrán de recoger.

La densidad del alojamiento turístico viene ya siendoconsiderada como estándar significativo, por su relación inversa con lacalidad de aquél, y por tanto contemplada como variable de control.Como todo estándar, encierra cierta simplificación. Ni la calidad seconsigue tan sólo reduciendo la densidad, ni los problemas dedeficiente calidad de las zonas turísticas se derivan tan sólo de laexcesiva densidad. No obstante, a partir del diagnóstico se ha demanifestar que no rebasar ciertos límites de densidad es una condición

necesaria, aunque no suficiente, para asegurar, o permitir al menos,una cierta calidad; y la excesiva densidad en algunos enclaves -a partirde la débil estructura que la soporta- sí aparece como causa indudablede los inadecuados resultados alcanzados.

En todo caso, como base de adopción de una política dedensidades que el Plan habrá de incluir, parece conveniente aclararalgunos conceptos previos.

Con carácter de parámetro operativo se han de establecer unostechos de densidad máxima a partir del establecimiento de un estándaren parcela expresado en m² de suelo por nueva plaza turística que seconstruya. Es una forma de medir lo que se denomina en urbanismodensidad neta, consiguientemente aplicada por parcela edificable.Ahora bien, esa variable tiene relación con la densidad bruta, es decirzonal, aplicada sobre una zona turística en su conjunto. Es evidenteque, dentro de una zona o, en definitiva, en cualquier ámbito superioral de la parcela edificable, habrá también otras parcelas edificables nodestinadas ni destinables a alojamiento, y habrá espacios públicos pordefinición no edificables. En consecuencia, en una zona determinada,la densidad bruta ha de resultar, por definición, siempre por debajo dela densidad neta, sea cual sea ésta en cada una de las parcelasedificables incluidas en aquélla, y, lo que tiene mayor interésurbanístico, la relación entre ambas tiene que ver con el tipo deorganización o "tejido urbano" de la zona.

No obstante, y para la futura regulación urbanística, en tantoque variable de control, esa relación puede constituir un significativoreferente para la ordenación de la nueva edificación (destinada o noal alojamiento turístico), dentro de las zonas turísticas, tanto en las queestén prácticamente consolidadas como en las que puedandesarrollarse ex-novo.

La relación entre ambas densidades se convierte, pues, en unavariable de control fundamental, ya que será ésta (y en función de ladensidad alcanzada incluyendo en ella lo que ya está construido) laque legitime la adopción de medidas en algunas zonas, impidiendo laadición de nuevos alojamientos y autorizando sólo la edificación deoferta complementaria o la sustitución de la oferta de alojamientopreexistente. Asimismo, y para las zonas de nueva ocupación, sepodrán introducir diversas proporciones de alojamiento/ofertacomplementaria que puedan resumirse como variable de control en ladensidad bruta que se autorice y en su consecuente relación con laneta, establecida con carácter general para todo el territorio.


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El establecimiento de un estándar de "densidad neta máxima"constituye un paso adelante para conseguir una oferta turística demayor calidad. No obstante, como toda norma general, difícilmentepuede entrar en matices ni en una conveniente adaptacióndiferenciada a las condiciones concretas de cada lugar. Pese a sucondición vinculante, aplicable a toda promoción, la norma estálógicamente concebida para las actuaciones de producción de nuevaoferta turística de alojamiento (tanto mediante nueva ocupación desuelo como por sustitución de la ya existente), cuya funcionalidadreclama hoy superar unos ciertos umbrales de dimensión, que ha deser mayor que en los primeros años de formación del stock, cuando elmercado "toleraba" una gama mas amplia de tamaños de laspromociones y apenas se daban las operaciones de grandesdimensiones que hoy cabe concebir.

En consecuencia, parece que esa "densidad neta máxima"autorizada se convierte en un techo, que debe incluso ser menor encasos determinados de acuerdo con las características de la promociónmisma y también del lugar donde se ubique, que a su vez condicionaráel tipo de promociones que puedan acometerse.

Corresponderá pues al Plan General establecer cuáles puedenser las distintas densidades netas de parcela, complementando eseparámetro con otros a partir de aquellas características a las queresponda la ordenación con sus rasgos diferenciales en cada zonaturística. Con carácter general, uno de los principales objetivos del PlanMunicipal es tratar de mantener o incluso recuperar en lo posible laimagen singular, propia e irrepetible de su territorio. Ello no sólo exigirádistinguir zonas que, por su interés, hayan de preservarse. Reclamasobre todo que esas densidades se establezcan en función de lamorfología y de las tramas urbanas que se diseñen, de acuerdo con lalocalización, la diferente topografía y el tipo de organización de laedificación que se prevea en el Plan.

Esas limitaciones de la densidad neta como variable dereferencia y control de las promociones, se habrán de asignarasimismo a la proporción de oferta complementaria que en cada zonase pretenda captar y al modo de su implantación en el terreno, factoreste último que incluso pudiera en casos modificar la forma de aplicar,en concreto, la medición de aquella densidad. En definitiva, determinaren relación con qué superficie de referencia se condiciona la densidad.

Con todo ello se quiere poner de manifiesto la diversidad decasos a que puede dar lugar el Plan, no sólo en función de lascondiciones físicas de los terrenos, sino de las que se puedan derivar

de la situación concreta en una zona, ante las que el Plan podráarbitrar distintas fórmulas de gestión.

Con la aproximación al "uso turístico" (como carácter de unazona y de todo lo que en ella haya o se implante) y negada laasimilación del alojamiento turístico a la residencia permanente y, porende, visto lo inadecuado de regular aquél sólo a través de normas deedificación, surge de nuevo la cuestión. ¿Qué puede autorizarse en elseno de una zona turística? Y ¿cómo hacerlo? En definitiva, loselementos o promociones a construir en el seno de las zonas turísticas,se convierten en la cuestión central de la ordenación.

Puede, en principio, entenderse que esos "elementos" o "piezas",en términos de promoción, se deducen del tamaño de las parcelasedificables que el Plan establezca -con sus condiciones de parcelamínima- y, en último término, del mosaico catastral siempre tancondicionante cuando no es producto de una parcelación específicaexpresamente establecida en el planeamiento. Sin embargo, esasunidades de promoción remiten a un concepto que, aun si estácondicionado por el despiece parcelario, depende sobre todo delmercado: los productos turísticos.

La denominación puede entenderse genérica o específica,respondiendo a la serie de agrupaciones y modalidades de ofertaturística que puedan colocarse en el mercado y que, por tanto, tratende responder a la demanda e incluso de generar ésta mediante ellanzamiento de un nuevo producto. En último término, es a partir de laaparición de nuevos "productos" cómo evoluciona tanto éste comotodos los mercados.

Para los objetivos de cualificación y diversificación, laordenación a partir del concepto de "productos" turísticos aparececomo especialmente conveniente. Instrumentar esta idea en elplaneamiento (con la flexibilidad que en principio reclama) es uno delos retos del Plan, que habrá de incorporarse en sus futuros contenidosnormativos.

La condición de "productos" lleva a la idea de "pieza mínima",de acuerdo con los umbrales de escala/rentabilidad que cada vez enmayor medida se derivan de las condiciones de mercado. La idea esmuy clara en relación a un hotel singular que requiere unasdimensiones de suelo, máxime cuando contiene otras instalacionescomplementarias que puedan caracterizarlos y que han de teneradecuada cabida en esa "pieza mínima". Lo mismo ocurre con unaoperación turística ligada a un campo de golf en el caso de una ciudad


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de vacaciones cuya característica principal no ha de ser contar conedificios de reducida escala sino con unos determinados espacioslibres, que no se han materializado por ejemplo en los remedos de"poblados andaluces" acometidos hasta ahora, que son mera "tipologíaedificatoria" pero no creados desde la perspectiva del producto turísticocualificado y diferencial.

El concepto de producto turístico remite pues a un doblereferente, de un lado al mercado y de otro lado a unas condicionesmínimas (o características) que se derivan a su vez, y en último términotambién, de la experiencia de mercado, aquí o en otros lugares dondeel producto se haya lanzado previamente.

Por último y en relación con el espacio turístico en general el Planestablecerá diversas acciones que tendrán como objetivos lossiguientes:

• La mejora de la "imagen" de las áreas turísticas, en particular,rediseñando sus bordes y lugares de encuentro, así comoestableciendo hitos de referencia para la legibilidad de losespacios urbanos, con peatonalizaciones selectivas, áreadiferenciales, etc.

• Señalamiento de la vocación diferenciada de las distintas áreasturísticas del municipio, al objeto de superar o evitar la fuertehomogeneidad del producto y avanzar hacia unacomplementariedad estratégica entre las diferentes zonas. Eneste punto es donde aquirirán espacial importancia laspropuestas de nuevas ofertas de productos turísticos integralesen el 2traspaís de influencia".

• Diseño de los bordes marítimos como "líneas" esenciales quepermitan diferenciar cada una de las áreas turísticas y aumentarsensiblemente su atractivo.

BB.. LLAASS TTÉÉCCNNIICCAASS IINNSSTTRRUUMMEENNTTAALLEESS:: LLAA DDIIAALLÉÉCCTTIICCAA UUSSOOGGLLOOBBAALL//UUSSOOSS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSS EENN LLOOSS NNUUEEVVOOSSPPRROODDUUCCTTOOSS TTUURRÍÍSSTTIICCOOSS..

Al objeto de articular el deber de cooperación administrativa enlas actuaciones con incidencia territorial y aportar argumentos a lasAdministraciones Públicas competentes en materias de ordenaciónterritorial, urbanística o sectorial, que les permitan ejercer suspotestades- mediando la correspondiente planificación previa-, sehace necesario determinar los parámetros e indicadores urbanísticos a

cumplimentar por los desarrollos turísticos con el fin de superar el vacíode anteriores legislaciones estatales e incluso algunas iniciativas decarácter sectorial en la Comunidad Autónoma sobre la ordenaciónterritorial y urbanística.

Como paso previo, se hace imprescindible manifestar nuestroposicionamiento sobre la definición del propio uso turístico en relacióncon la eterna dialéctica existente con el uso residencial. Y ello porque,entre otras consideraciones, la asimilación de un producto turístico aun área residencial genera implícitamente una demanda dotacional,en aplicación de Reglamento de Planeamiento que, en la mayor partede las ocasiones, no se corresponde con las necesidades y demandasde los usuarios de estos espacios. De ahí que en la actualidad ladoctrina urbanística sea cada vez más proclive a asimilar el usoturístico con el uso terciario, aplicando el criterio de que lacaracterización de la urbanización turística hay que entenderla másdesde su consideración como actividad económica, es decir, como unproducto que poco tiene que ver, pues, con las constantes espaciales,morfológicas y funcionales de un área residencial. Es decir, es precisoregular el suelo turístico como una calificación obligada diferente alsuelo residencial, industrial o terciario y como una específica categoríade suelo urbanizable, contemplando el fenómeno turístico como unaactividad de tal importancia en el territorio, y con un régimen deutilización tan específico, que exige un tratamiento diferenciado.

Asi pues, estableciendo como fines de la actuación públicaurbanística con relación al territorio, el mantenimiento y mejora de lacalidad del entorno urbano- regulando las actividades productivasturísticas con el fin de promover un desarrollo económico y socialequilibrado y sostenible-, así como la ordenación racional y conformeal interés general de la ocupación y del uso del suelo- con específicaatención a la ordenación de éste en cuanto soporte la actividadturística-, y con la constatación de que los negativos efectos quedurante décadas ha provocado el desarrollo intensivo y desordenado-propiciado por el binomio construcción-turismo y el aumentodesproporcionado de la oferta alojativa- han encendido todas lasalarmas sociales e institucionales, y han forzado a un cambio detendencia en la vertebración del modelo turístico, con el fin decontrolar de alguna forma el impacto destructor que tal desarrolloincontrolado provoca sobre los frágiles ecosistemas sobre los que seasienta- se hace necesario regular una producción de espaciosturísticos basada en la defensa, protección y conservación de unentorno natural diferente y único.

Ello, además, teniendo en cuenta la creciente concienciaambientalista de amplios segmentos del turismo europeo reflejada de


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forma sistemática en las encuestas sobre índices de satisfacción denuestros visitantes, aspectos éstos que de no controlarseconvenientemente pueden hacer perder el carácter preferencial denuestros destinos en los mercados turísticos.

La regulación que se propone ha de incidir en las siguientescuestiones:

• Los estándares aplicables a la urbanización turística y en general,al suelo en que el planeamiento permita el uso turístico.

• La definición de los ratios aplicables en la consideración de lacalificación pormenorizada de los usos turísticos.

• Los parámetros básicos que aseguren el correcto funcionamientodel metabolismo urbano, definiendo las características de lasredes infraestructurales y de servicios.

• Los criterios y objetivos generales que deben atender losinstrumentos de planeamiento urbanístico al objeto de asegurarel diseño, ejecución y mantenimiento de la urbanización turística.

BB..11.. LLAA PPAARRAAMMEETTRRIIZZAACCIIÓÓNN DDEELL UUSSOO GGLLOOBBAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO..

Se define como Zona Turística la parte del territorio municipalcalificada con uso global turístico entendiendo por tal el destinado alalojamiento, preferentemente temporal en cualquiera de sus diversasmodalidades.

El destino turístico del territorio se configura mediante laobligada aplicación de las determinaciones normativas, de ordenacióny uso, para asegurar el acondicionamiento general de este ámbitopara el desenvolvimiento de la actividad de los turistas y residentes detemporada, asegurando la calidad urbana, equipamientos, servicios, ysalvaguarda ambiental que son propios del uso global turístico delterritorio.

La definición de un ámbito como Zona Turística no implicanecesariamente la explotación en régimen hotelero de todas y cadauna de las edificaciones. Está admitida en todos los sectores la mezclade alojamiento turístico con alojamiento de temporada o "segundaresidencia" pero no con viviendas permanentes de la población local.Y ello porque entendemos que la convivencia de modelos urbanos tandispares, sustentados en demandas espaciales, dotacionales yfuncionales sustancialmente diversas, puede producir efectos nocivos

en el uso, gestión y mantenimiento de estos espacios que, a la postre,deviene habitualmente en su degradación. Sin embargo, estaincompatibilidad no se produciría para el caso de población residenteprocedente de áreas metropolitanas o de procesos de gentrificación,dado que sus motivaciones locacionales coinciden en lo sustancial conel usuario turístico del que se diferencia, exclusivamente en laestacionalidad del uso. Por ello entendemos que, aquellas piezasurbanísticas que el Plan General defina para la materialización de estesegmento de la oferta residencial deberán mantener la calificaciónglobal turística y desarrollar los parámetros de ordenación que, acontinuación, se expresan.

Tres son los aspectos básicos a regular en la caracterización deluso global de una Zona Turística:

• Los usos pormenorizados, complementarios e incompatibles.

• La intensidad del uso global y compatibilidad de modelos (deservicios y extrahotelero).

• El nivel dotacional mínimo que se demanda al desarrollo de unsuelo de uso global turístico con el fin de conformar una ofertaespacial cualificada.

BB..11..11 UUSSOOSS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSS,, CCOOMMPPLLEEMMEENNTTAARRIIOOSS EEIINNCCOOMMPPAATTIIBBLLEESS..

• LLooss uussooss ppoorrmmeennoorriizzaaddooss que desarrollan la calificación globalde un uso turístico se identifican con las categorías contempladasen la Ley del Turismo de la Comunidad Valenciana. Es decir:

a. ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS.

El uso de Establecimientos Hoteleros es aquel usourbanístico que permite la implantación de instalacionesque se dedican a prestar de forma profesional y habitualalojamiento mediante precio, de acuerdo con lasespecificaciones reguladas por la normativa sectorial,tengan o no otros servicios de carácter complementario.

b. APARTAMENTOS TURÍSTICOS.

Se consideran apartamentos turísticos los inmueblesresidenciales, cualquiera que sea su configuración ycaracterísticas tipológicas, cuyo uso se ceda mediante


141




precio, una o más veces para habitación ocasional depersonas no residentes habitualmente en la localidad, ocuyos propietarios los ocupen con fines vacacionales o deocio. A los efectos del presente Plan General seconsideran apartamentos turísticos los usos residenciales(unitarios o múltiples) que se desarrollen en áreas osectores con uso global turístico.

c. CAMPAMENTOS DE TURISMO.

Se entiende por Campamento de Turismo el espacio deterreno debidamente delimitado y acondicionado para suocupación temporal por personas que pretendan hacervida al aire libre, con fines vacacionales o turísticos,utilizando como residencia albergues móviles, tienda decampaña, caravana y/u otros elementos similaresfácilmente transportables, dotados de elementos derodadura debidamente homologados, en plenascondiciones de uso y exentos de cimentación. Ello sinperjuicio de la existencia de unidades o módulos depropiedad del titular del establecimiento, o puestas adisposición de éste por operadores turísticos para usoexclusivo de sus clientes, tipo cabaña, bungalow o mobil-home.

d. EQUIPAMIENTO LUDICO-DEPORTIVO.

El Uso de Equipamiento Lúdico-Deportivo es el usosingular de equipamiento comunitario (público o privado)de carácter recreativo-deportivo de alta calidad, y que secaracteriza por tener capacidad de atracción y elevadoconsumo de suelo (mínimo de 35 Ha), asumiendo unprotagonismo básico en la caracterización espacial yfuncional del área de uso global turístico.

• LLooss uussooss ccoommpplleemmeennttaarriiooss lluuccrraattiivvooss, es decir obligatorios, quese habrán de incorporar como oferta obligatoria serán losservicios terciarios que, más allá de los que pudieran conteneruna determinada oferta de alojamiento en su propia parcela, sematerializarán en parcela exclusiva. La proporción mínima quese regula implica un consumo de, aproximadamente, el 10% dela edificabilidad bruta asignada a los sectores.

• SSee ccoonnssiiddeerraann uussooss iinnccoommppaattiibblleess llooss ddee ccaarráácctteerr iinndduussttrriiaall yyddee aallmmaacceennaammiieennttoo.

BB..11..22..IINNTTEENNSSIIDDAADD DDEELL UUSSOO GGLLOOBBAALL.. LLAA DDEENNSSIIDDAADD TTUURRÍÍSSTTIICCAA YY LLAAEEDDIIFFIICCAABBIILLIIDDAADD BBRRUUTTAA

En función de la presencia o no, dentro de los sectores desuelo urbanizable destinados a dar acomodo a la oferta turísticaprevista, de un Equipamiento lúdico-deportivo privado de larepercusión de un Campo de Golf, el presente Plan General hadefinido dos zonas de uso global: Sectores con uso global turístico ysectores con uso global turístico-golf.

Junto a estos sectores, en los que se concreta la apuestaturística de nuevo cuño prevista en el Plan General, hay queincorporar los sectores de suelo urbanizable transitorio (Sector 15 CapBlanc y Sector 16 San Antonio) que cuentan con Plan Parcial aprobadodefinitivamente en desarrollo de las determinaciones establecidas enel Plan General que se revisa. Para estos sectores se mantienen lasdeterminaciones de la ordenación pormenorizada contenida en dichosinstrumentos de planeamiento de desarrollo.

A continuación vamos a describir la caracterización de la ofertaturística propuesta por el Nuevo Plan General.

BB..22.. LLOOSS PPAARRÁÁMMEETTRROOSS UURRBBAANNÍÍSSTTIICCOOSS DDEE LLAA OOFFEERRTTAA TTUURRÍÍSSTTIICCAAPPRROOPPUUEESSTTAA EENN EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE DDEELL NNUUEEVVOO PPLLAANNGGEENNEERRAALL DDEE PPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA..

Los sectores de suelo urbanizable residencial con uso globalturístico propuestos por el Plan General son:

BB..22..11..SSEECCTTOORREESS TTUURRÍÍSSTTIICCOOSS..







142




Los parámetros básicos que definen la intensidad del uso globalturístico de estos sectores son:

1. Densidad máxima.

30 viviendas/Hectárea; es decir 90 plazas de alojamientoturístico/Hectárea.

2. Edificabilidad bruta.

3. Factor de conversión entre plazas alojativas y apartamentosturísticos.

Se considera que un apartamento turístico consume tres plazasde alojamiento turístico.

BB..22..22..SSEECCTTOORREESS CCOONNFFOORRMMAADDOORREESS DDEELL NNUUEEVVOO CCEENNTTRROO CCÍÍVVIICCOOTTUURRÍÍSSTTIICCOO DDEE PPLLAAYYAA NNOORRTTEE



Estos sectores presentan un carácter singular respecto a losexplicitados en el apartado anterior: sobre ellos recae laresponsabilidad de construir el Centro Cívico previsto en el crecimientourbano de Playa Norte.

En cualquier caso la singularidad de estas actuacionesurbanísticas ha condicionado la adopción, por parte del PlanGeneral, de una serie de determinaciones:

• Inclusión de una proporción mínima de actividades residencialesque favorezcan la desestacionalización del uso de este espacio.

• Incremento de la edificabilidad destinada a establecimientoshoteleros.

• Oferta dotacional relevante, destacando la presencia deEquipamientos pertenecientes a la Red primaria propuesta en elPlan General.

La consecuencia inmediata de estas condiciones de ordenaciónes un aumento de la densidad máxima y la edificabilidad bruta de estossectores de suelo urbanizable respecto a los analizados en el apartadoanterior.

Los parámetros básicos que definen la intensidad del uso globalturístico en estos sectores de suelo urbanizable son:


38,68 viviendas/Hectárea; es decir 116 plazas de alojamientoturístico/Hectárea.


El 10% de la edificabilidad residencial (IER) asignada a lossectores deberá destinarse a viviendas sometidas a algúnrégimen de protección pública.

BB..22..33..SSEECCTTOORREESS CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO-GGOOLLFF..

Los sectores con uso global turístico en los que se determina laimplantación de una oferta lúdico-deportiva tipo Campo de Golf, devital trascendencia en la cualificación del modelo turístico de Peñíscola,son:



SECTOR-17. TURÍSTICO-GOLF ALTO FARDATXO

SECTOR-18. TURÍSTICO-GOLF PEÑÍSCOLA HILLS.

La ordenación pormenorizada de ambos sectores ha quedadoremitida a la formulación de los preceptivos Planes Parciales.


143




IEB IEAT IEEH IEST0,35 m2/m2 0,242 m2/m2 0,063 m2/m2 0,045 m2/m2

IEB IER IEAT IEEH IEST 0,435 m2/m2 0,091 0,1720 m2/m2 0,129 m2/m2 0,043 m2/m2


Sector 7. 2.628 viviendas y 2.429 plazas hoteleras; esdecir 48 plazas de alojamientoturístico/Hectárea.

Sector 14. 3.138 viviendas y 3.036 plazas hoteleras; esdecir 59 plazas de alojamiento turístico/hectárea




Sector 7.

Sector 14.

Sector 17

Sector 18

CC.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO..

Los parámetros generales de los sectores de suelo urbanizablede uso global turístico se relacionan en la tabla adjunta:

CC..11.. LLOOSS SSEECCTTOORREESS DDEE SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALLTTUURRÍÍSSTTIICCOO CCOONNFFOORRMMAADDOORREESS DDEELL NNUUEEVVOO CCEENNTTRROOCCÍÍVVIICCOO-TTUURRÍÍSSTTIICCOO DDEE PPLLAAYYAA NNOORRTTEE..

•• SSEECCTTOORR 44.. CCEENNTTRROO CCÍÍVVIICCOO-TTUURRÍÍSSTTIICCOO EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE II..



144




IEB IER IEAT IEEH IEST IEAE0,18 m2/m2 - m2/m2 0,1224 m2/m2 0,0396 m2/m2 0,018 m2/m2 - m2/m2

IEB IER IEAT IEEH IEST IE E














IEB IER IEAT IEEH IEST IEAE0,14 m2/m2 - m2/m2 0, 0952 m2/m2 0,0308 m2/m2 0,014 m2/m2 - m2/m2


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-1CRECIMIENTO TURÍSTICO EN

PLAYA NORTE. I 273.934 TURÍSTICO 0,35 - 0,2420 0,063 0,0450 -


PLAYA NORTE II. 305.827 TURÍSTICO 0,35 - 0,2420 0,063 0,0450 -


PLAYA NORTE III. 682.520 TURÍSTICO 0,35 - 0,2420 0,063 0,0450 -

SU-4CENTRO CÍVICO-

TURÍSTICO EN PLAYA NORTE I.

720.798 TURÍSTICO 0,435 0.0819 0,1720 0,1290 0,0430 -

SU-5CENTRO CÍVICO-

TURÍSTICO EN PLAYA NORTE II.

757.192 TURÍSTICO 0,435 0.0819 0,1720 0,1290 0,0430 -

SU-11

CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I CARRETERA CS-

500.

333.232 TURÍSTICO 0,35 - 0,242 0,063 0,0450 -

SU-12

CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO II CARRETERA CS-

500.

209.425 TURÍSTICO 0,35 - 0,242 0,063 0,0450 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-4CENTRO CÍVICO-


720.798 TURÍSTICO 0,435 0.0819 0,1720 0,1290 0,0430 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



29.960 m2 - m2 33.052,64 m2


En este sector se identifican dos ámbitos espaciales articulados através de la localización vinculante de un parque urbano deproporciones considerables perteneciente a la red secundaria deespacios libres y zonas verdes::

1. El ámbito septentrional de sector, localizado entre losviarios primarios PRVB-6 al sur y PRVB-7 al norte,destinado con carácter preferente a dar cobertura a laoferta de apartamentos turísticos prevista. No obstante serecomienda la inserción selectiva y controlada de suelospara establecimientos hoteleros al objeto de singularizarla configuración de determinados ejes urbanos. Loscriterios y objetivos de ordenación de este subsector son:

a. El tejido urbano a proyectar deberá construireficazmente una permeabilidad trasversalabsolutamente necesaria para vencer la inerciaocupacional masiva y obsesiva del frente litoral que,hasta la fecha, ha operado en el ámbito de PlayaNorte. La morfología de la ordenación sefundamentará en la adopción de una trama reticularde directriz dominante este-oeste que organice unaarquitectura del suelo fuertemente geometrizada yseriada que facilita el entendimiento y legibilidad delespacio urbano.

b. La localización de la red secundaria de espacioslibres y de equipamientos deberá responder a undoble principio: dotación cruzada y localizaciónconcentrada. En el primer caso, se busca paliar lasmás que evidentes deficiencias que presenta elespacio urbano de Playa Norte, caracterizado poruna extrema privatización y por la ausenciageneralizada de espacios libres, zonas verdes yequipamientos comunitarios más allá de laplataforma lineal del paseo marítimo. En el segundocaso, se apuesta por ofrecer al usuario de estosespacios una concentración de actividadescolectivas, entendida como mecanismo queequilibre la oferta de ocio que suelen desarrollarseen los espacios libres privados de las actuacionesresidenciales y alojativas. Proyectar áreas dondecohabiten espacios libres y equipamientos al objetode construir una oferta compacta que aporte valor

añadido al uso de un espacio urbano donde lapropia caracterización tipomorfológica dominanteprovoca que muchas de las funciones básicas delespacio público sean asumidas por el espacioprivado de la parcela (deportivas, piscinas,descanso).

c. Junto a esta oferta dotacional reglada se fomentaráel desarrollo de actividades ociosas (deportivas,juegos de niños, reposo de población mayor, fiestasvecinales, reuniones comunitarias, etc) de carácterinformal y casual en piezas de la red secundaria deespacios libres, cuya posición en el tejido urbano lepermite asumir el papel de vestíbulos públicos delespacio alojativo y residencial, extensiones el hábitatprivado.

d. Los ejes viarios rodados pertenecientes a la redsecundaria, garantizarán el axioma compositivo dela transversalidad, adoptando una directriz este-oeste, y asegurando la accesibilidad rodada en elinterior del sector. De esta forma se facilita que ladirectriz norte-sur de la trama urbana quefinalmente resulte se componga,predominantemente, de plataformas peatonales quevan enlazando las diferentes unidades residencialescon las áreas de concentración dotacional que,complementariamente, actuarán como piezas dearticulación con el centro cívico.

e. Fomentar la cualificación del paisaje urbano deestos espacios turísticos como condición necesariapara la producción de artefactos urbanoscoherentes con la recreación del ocio que debepresidir la toma de decisiones sobre su ordenación yfuncionalización. En este sentido se apuesta pormaterializar una oferta tipológica diversa quepermita mitigar el dominio exclusivo que sueleejercer la tipología de vivienda unifamiliar yfavorezca la cohabitación y coexistencia deactividades alojativas y oferta complementaria. Eneste sentido sería recomendable la implantación detipologías edificatorias alineadas a vial de escalavolumétrica adecuada en la configuración del frentedel viario PRV-10 perteneciente a la red primaria.


145




Sector SU-4

f. La localización de una oferta de establecimiento hotelerosen la fachadización del frente a la carretera de la Volta(PRVB-7) al objeto de articular coherentemente latransición hacia el suelo no urbanizable colindante.

2. El ámbito meridional del sector, donde se propone lalocalización concentrada de actividades con capacidad degenerar centralidad urbana (comercio, uso administrativo,dotaciones significativas y residencias colectivas). La voluntadde este subsector es conformar un nuevo Centro Cívico, queejerza una notable capacidad de atracción para el resto de áreasurbanas, por lo que la ordenación propuesta será especialmentesensible a dar solución a los más que previsibles problemas detráfico y aparcamientos.

Uno de los problemas más significativos de la realidad urbanaactual de Peñíscola es el enorme desequilibrio funcional queexiste debido a la concentración de la práctica totalidad de lasactividades centrales en el reducido espacio constituido por elConjunto Histórico, el Casco Urbano y el tramo meridional de laAvenida del Papa Luna (paseo marítimo). Ello está generando ladisfuncionalización de un espacio urbano cuya práctica socialresulta cautiva del automóvil privado ante la necesaria movilidadque, obligatoriamente, debe ejercitar el usuario para poderdesarrollar determinadas funciones. Revertir esta situación seconvierte en uno de los principios básicos sobre los que gravitala propuesta de ordenación que contiene el presente documento,al objeto de conseguir un hecho urbano versátil, polivalente ypolicéntrico. Entre las propuestas identificadas para laterritorialización de esta directriz destaca la configuración de uneje de centralidad transversal en el ámbito territorial de PlayaNorte. Se trata de un espacio complejo, un nuevo tipo deespacio público caracterizado, en consonancia con su escala ydimensión, por la multifuncionalidad, entroncando con loscomplejos morfotipos que, en la dinámica habitual de la ciudadcontemporánea, están íntimamente relacionados a los sistemasde intercambio (por ello se propone la ubicación en su extremooriental de un intercambiador primario constituido por la nuevaestación de autobuses urbanos e interurbanos y un aparcamientodisuasorio). Estos tipos se constituyen en áreas de centralidadque acompañan, integran y, en ocasiones, sustituyen a lasexistentes. El objetivo es coadyuvar al policentrismo urbanocomo garantía de equilibrio y cualificación del artefacto.

Los criterios y objetivos para a ordenación pormenorizada deeste subsector son:

a. Implantación de una oferta dotacional singular y relevanteconstituida por el Intercambiador de Transportes de PlayaNorte (PID-1). Esta oferta configura el límite septentrionaldel subsector en contacto con el viario primario "PRVB-6.Assagador de Maio". La singularidad de losequipamientos queda reforzada por la localizaciónvinculante en posiciones adyacentes de espacios libres yzonas verdes pertenecientes a la red secundaria del sector.

b. La atracción que ejercerán las actividades a desarrollar enla población tanto residente como turística haaconsejado proponer la materialización de unaparcamiento de rotación (PAV-1) ligado alIntercambiador de Transporte.

c. El límite meridional del subsector, en contacto con elviario primario PRV-5 "Camí del Cipreret" y el ParqueCentral de Playa Norte se considera especialmenteadecuado para acoger una parte significativa de la ofertade establecimientos hoteleros prevista en el sector.

d. Materialización del contenido residencial asignado alsector, empleando tipologías residenciales múltiplespreferentemente alineadas a vial que coadyuven a reforzarla significación de este espacio como "nuevo área decentralidad".

e. El subsector deberá contener una importante oferta deservicios terciarios, desarrollados en las plantas inferioresde los edificios residenciales que finalmente resulten en laordenación pormenorizada. La hibridación y textura deactividades actúan como factor de complejidad delespacio urbano y facilitan un uso versátil del mismo.

f. La red secundaria viaria del sector fomentará el desarrollode modos de transporte no motorizados. Por ello, el viariorodado deberá dimensionarse con eficacia, resultando elestrictamente necesario para resolver las necesidades deaccesibilidad de los diferentes usos y actividades adesarrollar en el sector, otorgando protagonismo a losacerados, plataformas y viarios peatonales cuyadimensión deberá posibilitar la aparición del arbolado yáreas ajardinadas como elementos compositivos básicos


146




del paisaje urbano, así como facilitar la posibleincorporación de carriles-bici que complementen elsistema diseñado sobre los elementos de la Red PrimariaViaria y de Espacios Libres garantizando una mayorpermeabilidad y versatilidad al usuario de este modo detransporte.

Estos objetivos de ordenación han quedado contextualizados enlas determinaciones vinculantes para la ordenaciónpormenorizada descritas en la Ficha Urbanísticacorrespondiente.

•• SSEECCTTOORR 55.. CCEENNTTRROO CCÍÍVVIICCOO-TTUURRÍÍSSTTIICCOO EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE IIII..



Este sector de suelo urbanizable, como podemos observarpresenta grandes similitudes con el Sector 4. Por ello losobjetivos de ordenación pormenorizada explicitados para éstepresentan una total validez en el Sector 5.

1. Subsector Septentrional:

a. El tejido urbano a proyectar deberá construireficazmente una permeabilidad trasversalabsolutamente necesaria para vencer la inerciaocupacional masiva y obsesiva del frente litoral que,hasta la fecha, ha operado en el ámbito de PlayaNorte. La morfología empleada en la ordenación sefundamentará en la adopción de una trama reticularde directriz dominante este-oeste que organiza unaarquitectura del suelo fuertemente geometrizada y

seriada que facilita el entendimiento y legibilidad delespacio urbano.

b. La localización del sistema local de espacios libres yde equipamientos deberá responder al principio delocalización concentrada apostando por ofrecer alusuario de estos espacios una concentración deactividades colectivas, entendida como mecanismoque equilibre la oferta de ocio que suelendesarrollarse en los espacios libres privados de lasactuaciones residenciales y alojativas

c. Junto a esta oferta dotacional reglada se fomentaráel desarrollo de actividades ociosas (deportivas,juegos de niños, reposo de población mayor, fiestasvecinales, reuniones comunitarias, etc) de carácterinformal y casual en piezas de la red secundaria deespacios libres, cuya posición en el tejido urbano lepermitirá asumir el papel de vestíbulos públicos delespacio alojativo , extensiones el hábitat privado.

d. Los ejes viarios rodados garantizarán el axiomacompositivo de la transversalidad, adoptando unadirectriz este-oeste, y asegurando la accesibilidadrodada en el interior del sector. De esta forma sefacilita que la directriz norte-sur de la trama urbanaque finalmente resulte se componga,predominantemente, de plataformas peatonales quevan enlazando las diferentes unidades residencialescon las áreas de concentración dotacional que,complementariamente, actúan como piezas dearticulación con el centro cívico.

e. Materializar una oferta tipológica diversa que,además de aportar una figuración arquitectónica demayor contenido simbólico y capacidad perceptiva,permita mitigar el dominio exclusivo que sueleejercer la tipología de vivienda unifamiliar yfavorezca la cohabitación y coexistencia deactividades alojativas y oferta complementaria. Eneste sentido sería recomendable la implantación detipologías edificatorias alineadas a vial, compactasy de escala volumétrica adecuada en laconfiguración del frente del viario PRV-9perteneciente a la red primaria.


147





USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-5CENTRO CÍVICO-


757.192 TURÍSTICO 0,435 0.0819 0,1720 0,1290 0,0430 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



107.273 m2 - m2 36641 m2

Sector SU-5

f. La localización de un oferta de establecimientohoteleros en la fachadización del frente a lacarretera de la Volta (PRVB-7) al objeto de articularcoherentemente la transición hacia el suelo nourbanizable colindante.

2. Subsector meridional: Centro Cívico.

a. Implantación de una oferta dotacional singular yrelevante constituida por un EquipamientoInstitucional-administrativo de Rango ciudad (PAD-1). Esta oferta configura el límite septentrional delsubsector en contacto con el viario primario "PRVB-6. Assagador de Maio". La singularidad delequipamiento queda reforzada por la localizaciónvinculante en posiciones adyacentes de espacioslibres y zonas verdes pertenecientes a la redsecundaria del sector.

b. El límite meridional del subsector, en contacto conel viario primario PRV-5 "Camí del Cipreret" y elParque Central de Playa Norte se consideraespecialmente adecuado para acoger una partesignificativa de la oferta de establecimientoshoteleros prevista en el sector.

c. Materialización del contenido residencial asignadoal sector, empleando tipologías residencialesmúltiples, preferentemente alineadas a vial quecoadyuven a reforzar la significación de este espaciocomo "nuevo área de centralidad".

d. El subsector deberá contener una importante ofertade servicios terciarios, desarrollados en las plantasinferiores de los edificios residenciales quefinalmente resulten en la ordenaciónpormenorizada. La hibridación y textura deactividades actúan como factor de complejidad delespacio urbano y facilitan un uso versátil, casual,azaroso y metamórfico del mismo.

e. La red secundaria viaria del sector fomentará eldesarrollo de modos de transporte no motorizados.Por ello, el viario rodado deberá dimensionarse coneficacia, resultando el estrictamente necesario pararesolver las necesidades de accesibilidad de losdiferentes usos y actividades a desarrollar en el

sector, otorgando protagonismo a los acerados,plataformas y viarios peatonales cuya dimensióndeberá posibilitar la aparición del arbolado y áreasajardinadas como elementos compositivos básicosdel paisaje urbano, así como facilitar la posibleincorporación de carriles-bici que complementen elsistema diseñado sobre los elementos de la RedPrimaria Viaria y de Espacios Libres garantizandouna mayor permeabilidad y versatilidad al usuariode este modo de transporte.

Estos objetivos de ordenación han quedado contextualizados enel establecimiento de las determinaciones vinculantes para laordenación pormenorizada descritas en la Ficha Urbanísticacorrespondiente.

CC..22.. LLOOSS SSEECCTTOORREESS DDEE SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALLTTUURRÍÍSSTTIICCOO ..

•• SSEECCTTOORR 11.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO TTUURRÍÍSSTTIICCOO EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE II..



1. El trazado urbano propuesto se caracterizará por suracionalidad geométrica, garantizando la continuidad delos viarios del espacio urbano colindante y presentandouna directriz dominante este-oeste.

2. El sistema de espacios edificables deberá presentar lassiguientes características en función de los usospropuestos.


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USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


PLAYA NORTE. I 273.934 TURÍSTICO 0,35 - 0,2420 0,063 0,0450 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



23.718 m2 - m2 - m2

Sector SU-1

a. Los usos residenciales se concentrarán en el límiteseptentrional del sector. Las manzanas resultantespresentarán unas dimensiones ajustadas a lamaterialización de conjuntos residenciales aisladosen parcela donde la presencia del espacio libreprivado de carácter comunitario se constituye endominante.

b. El límite del sector hacia el Parque Público Natural"Marjal de Peñíscola" se destinará a la implantaciónde la oferta de establecimientos hoteleros.

c. La ordenación pormenorizada planteará lamaterialización de la edificabilidad destinada aservicios terciarios en una parcela exclusivaubicada frente al viario PRVB-11 " Camí Vell dePeñíscola"

3. En relación con el sistema de espacios públicospropuesto los criterios y objetivos de ordenación son:

a. Los diferentes usos lucrativos del ámbito deberánposicionarse en los límites del sector, reservando elespacio central al desarrollo de actividades lúdicas,de esparcimiento y dotacionales vinculadas arecorridos y plataformas peatonales. Laaccesibilidad rodada quedará garantizada,fundamentalmente, por los distribuidores de la redprimaria que definen el perímetro del ámbito.

b. El sistema de espacios libres deberá fortalecer lasrelaciones peatonales entre el Parque PúblicoNatural del Marjal de Peñíscola y el Centro Cívicode Playa Norte.


•• SSEECCTTOORR 22.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO TTUURRÍÍSSTTIICCOO EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE IIII..



1. El trazado urbano responderá a los criterios deracionalidad geométrica y eficiencia dimensional, con eldoble objetivo de permeabilizar la trama urbanacolindante dando continuidad a determinados ejes viarios,y de conformar un espacio razonablemente esponjado,donde la complementariedad entre los espacios librespúblicos y privados sea la característica dominante delpaisaje urbano.

2. Los usos hoteleros se posicionarán preferentemente enlos extremos meridional y septentrional de la ordenación,en la intersección del PRVB-11 con las redes viariasprimarias PRVB-6 y PRVB-7.

3. El sistema de espacios públicos de la ordenaciónpresentará las siguientes características:

a. El diseño del sistema viario matizará la presenciadel automóvil en el interior del sector, apostando porel dominio de viarios de utilización compartida ymodos no motorizados.

b. La red secundaria de espacios libres y zonas verdesasegurará la permeabilidad con los sectorescolindantes.


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USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


PLAYA NORTE II. 305.827 TURÍSTICO 0,35 - 0,2420 0,063 0,0450 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



17.337 m2 - m2 - m2

Sector SU-2


•• SSEECCTTOORR 33.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO TTUURRÍÍSSTTIICCOO EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE IIIIII..



1. El trazado urbano responderá a los criterios deracionalidad geométrica y eficiencia dimensional, con eldoble objetivo de permeabilizar la trama urbanacolindante dando continuidad a determinados ejes viarios,y de conformar un espacio razonablemente esponjado yabierto, donde la complementariedad entre los espacioslibres públicos y privados sea la característica dominantedel paisaje urbano.

2. Ubicación de una parcela hotelera en un punto singulardel sector: el enlace entre el Camí Vell de Peñíscola(PRVB-11) y la carretera de La Volta (PRVB-7). Se trata de un cruce de máxima importancia en la estructura viariade carácter primario propuesta por el Plan General.

3. La localización de usos y actividades terciario-comercialesfomentará el equilibrio funcional de este sector dePlaya Norte caracterizado por un excesivo monofuncionalismo residencial.

4. La red secundaria de espacios libres construiráeficazmente la transición hacia el suelo no urbanizable yel término municipal de Benicarló.


•• SSEECCTTOORR 1111.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO LLIINNEEAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO II.. CCAARRRREETTEERRAACCSS-550000



1. El trazado urbano propuesto presentará como postuladoaxiomático permeabilizar la incipiente trama urbana queha ido conformándose en los últimos años mediante lamaterialización de conjuntos residenciales que, de maneraacumulativa, se han ido asentando en el borde de lacarretera CS-500. La ordenación estará claramenteorientada a la corrección de los desajustes y lasdisfuncionalidades que presenta esta zona de la ciudad.

2. Los suelos hoteleros se localizarán en contacto con elviario PRVB-1 "Ronda Sur" perteneciente a la Red Primaria.Con ello se pretende construir una articulación coherentey paisajísticamente acertada entre el tejido urbanopropuesto y las primeras estribaciones de la Sierra de Irta,toda vez que en la caracterización tipológica de estossuelos la presencia del espacio libre privado resultaprotagonista evitando la creación de pantallasedificatorias que dificulten la intervisibilidad entre elmodelo urbano y el escenario natural.


150




Sector SU-3


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


PLAYA NORTE III. 682.520 TURÍSTICO 0,35 - 0,2420 0,063 0,0450 -



43.332 m2 - m2 - m2


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-11

CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I CARRETERA CS-

500.

333.232 TURÍSTICO 0,35 - 0,242 0,063 0,0450 -


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



57.660 m2 - m2 23.332 m2

Sector SU-11

3. La oferta dotacional se destinará a la ampliación de la RedPrimaria PID-2 donde se sitúa uno de los depósitos deagua potable que abastece a la población.

4. El diseño del sistema de espacios libres presentará undoble objetivo:

- En primer lugar amortiguar las tensiones decrecimiento urbano hacia la Ronda Sur en el ámbitooriental del sector.

- Favorecer las relaciones visuales y paisajísticasentre la CS-500 y las primeras estribaciones de laSierra de Irta, apoyándose, para ello, en el sistemade barrancos existentes que, de esta forma, quedapreservado de posibles tensiones ocupacionales.Este sistema de pequeñas lenguas de espaciopúblico evitará la formación de pantallas continuase impenetrables al crear un sistema de unidadesurbanas adecuadamente pautadas.


•• SSEECCTTOORR 1122.. CCRREECCIIMMIIEENNTTOO LLIINNEEAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO IIII.. CCAARRRREETTEERRAACCSS-550000



1. El trazado urbano propuesto, al igual que en el Sector 11,presenta como objetivo ayudar a permeabilizar la tramaurbana que ha ido conformándose en los últimos años enlos márgenes de la CS-500.

2. La oferta de servicios terciarios se localizará en el extremooriental del sector.

3. El diseño del sistema de espacios libres se caracteriza porla presencia determinante del barranco de Moles cuyapreservación se constituye en uno de los principios clavesde la ordenación propuesta. Asimismo los sueloslocalizados al sur del distribuidor primario PRVB-19 sedestinarán a red secundaria de espacios libres y zonasverdes, en contacto con el Parque Público Naturalcolindante.


CC..33.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE DDEE CCAARRÁÁCCTTEERR TTRRAANNSSIITTOORRIIOO CCOONNUUSSOO GGLLOOBBAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO..

1. Tienen la consideración de Suelo Urbanizable Transitorio decarácter Turístico con ordenación pormenorizada, los siguientesSectores que constituyen Ámbitos de Planeamiento Incorporado:

SECTOR 15. CAP BLAC. (API- 6).

SECTOR 16. SAN ANTONIO (API-7).

2. Las condiciones particulares por las que se rigen las API, son lascorrespondientes al planeamiento inmediatamente antecedente,aprobado y vigente que el presente Plan General asume. Lascondiciones particulares se encuentran detalladas en losdocumentos de planeamiento originales.

3. Su Aprovechamiento Tipo es el derivado del instrumento deplaneamiento general del que traen su causa.


151





USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-12

CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO II CARRETERA CS-

500.

209.425 TURÍSTICO 0,35 - 0,242 0,063 0,0450 -



39.992 m2 - m2 - m2

Sector SU-12

4. El aprovechamiento subjetivo será el correspondiente alpatrimonializado derivado del Proyecto de Reparcelación queestuviese aprobado al tiempo de la entrada en vigor del PlanGeneral; en otro caso el régimen de derechos y deberes será elcorrespondiente al suelo urbanizable con ordenaciónpormenorizada, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartadoanterior.

5. Se aplicarán idénticas reglas de interpretación y resolución dedudas que las expresadas para los Ámbitos de PlaneamientoIncorporado del Suelo Urbano.

6. En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado del SueloUrbanizable Transitorio podrán alterarse de forma puntual lasdeterminaciones urbanísticas relativas a su ordenaciónpormenorizada de las fincas incluidas en estos ámbitos,mediante la tramitación de un Plan Parcial de Mejora

DD.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALL TTUURRÍÍSSTTIICCOO-GGOOLLFF..

Las prácticas espaciales del Turismo están cada vez másíntimamente relacionadas con las circunstancias que caracterizan elconsumo de ocio en las sociedades contemporáneas. Cuestionarse enestos momentos sobre las tendencias de relación entre turismo yterritorio significa, desde esta perspectiva, plantear adecuadamente elsentido de los acelerados cambios y del incremento del protagonismoque las actividades de ocio tienen en la vida cotidiana de las personas.De hecho, si bien se mantienen formas de uso del tiempo libreindividuales que requieren escasos recursos materiales o de gestiónpara su materialización, satisfacer las expectativas de ocio nodoméstico en la sociedad actual supone en muchas ocasiones laprovisión de instalaciones cada vez más complejas y de organizacionescada vez más precisas. Se está pasando del simple entretenimiento (laperspectiva del ocio desde el lado de la demanda) a la recreación (laperspectiva del ocio desde el lado de la oferta).

Si bien las nuevas prácticas recreativas de la sociedad comofundamento para la creación de espacio ha sido un tema poco tratadopor la doctrina, los interrogantes que plantean sobre el espacio en uncontexto de supuesta flexibilización de los procesos productivos ysupuesta búsqueda de lo individual y particular por parte de lademanda, inciden a plantear cuestiones como el alcance territorial delas nuevas modalidades de producción turística y recreativa o el sentidodel concepto de lugar aplicado a la relación entre turismo y territorio.

La difusión de equipamientos recreativos en múltiples entornos obligaa ello.

La recreación requiere, o bien el diseño de atracciones quepermitan suscitar experiencias, desarrollar habilidades o incrementarconocimientos, o bien la vivencia y la aproximación a situaciones deinterés cultural, social o humano en el marco de sistemas derepresentación controlados. Esta es al fin y al cabo la justificación deldesarrollo de grandes centros recreativos que incorporan componentesde consumo de carácter cultural y componentes de producciónfundamentalmente terciario ( parques temáticos, parques deportivos,parques de ocio tradicionales integrados en centros comerciales, etc),o la organización de propuestas de ocio de carácter inmaterial que, sinnecesidad de construir un fundamento espacial específico, se diseñansiguiendo los mismos criterios de calidad y competitividad de productoque el más sofisticado complejo recreativo. Planteamientos de este tipose han desarrollado y difundido en la totalidad de espacios turísticos y,posiblemente sobre la base de su materialización, a pesar de suconvivencia con fórmulas tradicionales del turismo, podrá hablarse enadelante de nuevas prácticas espaciales del turismo.

Estas prácticas están afectadas, por otra parte, por launiversalización del escenario en el que tradicionalmente se handesarrollado. Por ello, el nuevo espacio del turismo está dejando detener como referencia el hotel convencional en todas sus formas y elbloque de apartamentos como arquitecturas compactas, o el campingy la ocupación de suelo por residencias secundarias como formasextensivas, y está pasando a estructurarse en función de proyectos yequipamientos de ocio que construyen por sí mismos territorios plenosde significado, con estructura y dimensiones diversas, pero que , encualquier caso, establecen una nueva relación con el espacio que lossustentan.

La creación de ofertas complementarias se está constituyendo enlos últimos años en una fórmula de diversificación y diferenciación delos espacios turísticos valencianos.

Entre las ofertas complementarias implantadas en la Comunidadcabe destacar la progresiva implantación de instalaciones náutico-deportivas y Campos de Golf. Su desarrollo se produce de formatemprana (comienzo del decenio de los años ochenta e incluso conanterioridad) y son consideradas como los principales elementos deoferta complementaria cualificadotes del modelo turístico de sol yplaya. Se ha pretendido la captación de demandas con mayor nivel degasto y desestacionalizadoras (por ejemplo, británicos y nórdicos en elcaso del golf) de manera que estas instalaciones se han convertido en


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el principal argumento de los municipios litorales para cualificar losmodelos turísticos locales. De esta forma, estas instalaciones hanproliferado por el territorio valenciano- 21 campos de golf y 38puertos deportivos que suman 15.136 amarres- constituyendo, enmuchas ocasiones operaciones inmobiliarias, en las que domina el tipode instalación asociada a la urbanización frente a la hotelera.

Con la finalidad de fortalecer la recreación del ocio en lapropuesta de dimensión turística del término municipal de Peñíscola, seproponen nuevos emplazamientos de actividades turísticas,dotacionales y lúdico-terciarias con la finalidad de revitalizar suterritorio y conformar una oferta complementaria rica y diversaenclavada un medio físico de gran singularidad al que, a través denuevas actuaciones y mejoras en la red viaria territorial, se dota de unaaccesibilidad sustancialmente optimizada.

Las actuaciones turístico-deportivas en Playa Norte y Playa Surse configuran como la más firme apuesta por consolidar una ofertaturística, deportiva y de ocio de un indudable valor añadido para elmunicipio de Peñíscola, que descarga de tensión el desarrollourbanístico del litoral, incentivando y potenciando recursos paisajísticoshasta ahora desactivados.

El proceso de Revisión de todo Plan General implica unposicionamiento sobre el territorio objeto de reflexión del que resultennuevas pautas ordenancísticas tendentes a construir un nuevo modeloterritorial. En este sentido, una de las principiales directrices consiste enfomentar el desarrollo de una oferta complementaria que ha de actuarcomo embrión o aglutinante de un producto turístico de máximacalidad. Como expresan Eduardo Leira y Damián Quero en el Avancedel Plan General de Calviá el alojamiento turístico que un producto deestas características incorpora está supeditado a la posesión ymantenimiento de la oferta complementaria (en este caso el complejodeportivo del Golf). Lo que no puede concebirse en el entorno de estoselementos cualificados de equipo es la construcción de un alojamientoestándar, indiferenciado, como si no estuviese marcado y cualificadopor aquel aglutinante de prestigio o expresivo de un tipo de hábitat.

Con esta propuesta se pretende dar cobijo a las nuevasdemandas lúdico-residenciales de una colectividad caracterizada porel incremento del consumo de ocio, el aumento notable de lamovilidad y el incremento del nivel adquisitivo familiar. Estascircunstancias conforman una demanda alojativa radicalmente distintaa la tradicional, que huye de las disfunciones que la ciudad ortodoxadel litoral proyecta para el ejercicio de determinadas actividadeslúdicas.

La planificación de una oferta equilibrada, diversa y cualificada,el establecimiento de nuevos modos de disfrute del medio natural y labúsqueda de la "desestacionalización" del producto turístico seránalgunas de las directrices que rijan el establecimiento y el diseño deestos espacios. Por ello entendemos factible y necesario implementar laoferta deportiva (Campo de Golf) con una oferta alojativa diversificadaque, caracterizada por el protagonismo del producto hotelero,contemple una oferta residencial selectiva, dirigida a niveles altos derenta, que ejerza de foco de atracción para el turismo nacional einternacional pudiendo convertirse en un argumento de"residencialización permanente" tal y como está produciéndose en otrosescenarios turísticos del litoral mediterráneo. Se trata, además, de untipo de oferta de imposible acomodo en el escenario turísticoconsolidado en el término municipal.

CCrriitteerriiooss GGeenneerraalleess ddee OOrrddeennaacciióónn ppaarraa eell UUssoo GGlloobbaall TTuurrííssttiiccoo-GGoollff

Estas áreas residenciales demandan nuevas caracterizacionesmorfotipológicas, nuevos tejidos urbanos y nuevas figuracionesarquitectónicas. Dos son los aspectos principales sobre los que seinstrumenta el debate sobre la intervención en estos espacios: elcarácter básico y principal que en ellos adquiere la ofertacomplementaria que, en gran medida justifica el contenido residencial,y la adopción, como implantación tipológica dominante de lasdiferentes manifestaciones de tipologías aisladas en parcela(unifamiliars y plurifamiliares). El entendimiento del primero de estosaspectos se considera fundamental para adoptar una actitudproyectual coherente, ya que, si en el desarrollo de las áreasresidenciales de la ciudad consolidada, la vivienda se convierte en elcentro del debate proyectual, actuando como célula básica en laconformación del tejido y en la escenificación del espacio público, enestas áreas los argumentos en los que se cimenta la intervención sonsignificativamente distintos. En cierto modo, presentan similitudes conla configuración de los nuevos espacios turísticos donde, comomanifiestan Damián Quero y Eduardo Leira el argumento principalpara la ordenación y el uso social de estas áreas no es la vivienda sinolas actividades: el equipamiento se hace aquí espacialmentedominante, mientras el alojamiento, diríase, es el equipamiento delequipamiento, el uso secundario para mantener las actividades derecreo. Y esto último es lo que sobre todo debe ser entendido: que sususuarios proyectan sobre él otras fantasías y desarrollan otroscomportamientos, y que, por tanto, ha de ser organizado de otraforma. No toma prestado apenas nada de la ciudad preexistente. Y,por tanto no admite un modo de crecimiento inercial, mimético,respecto de ella. En este párrafo se encuentran algunas de las claves a


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tener en cuenta en la proyectación de estos nuevos espaciosresidenciales. La presencia de la oferta de carácter lúdico-recreativo-en este caso el golf- se convierte en el argumento principal de laintervención desplazando de su papel dominante al hecho residencialque adquiere un carácter secundario en la configuración morfológicade estas áreas, asumiendo un papel de complemento para eldesarrollo de la actividad principal. Otro aspecto a destacar comocriterio de ordenación es que el área no ha de ser concebida como unbarrio residencial al uso. Se trata de un espacio usado de formadistinta al de la ciudad cotidiana donde los usuarios desarrollan otroscomportamientos y otras formas de manifestación colectiva. Por ello, elobjetivo fundamental de la ordenación ha de ser optimizar lalocalización espacial del campo de golf potenciando las condicionestopográficas y naturales del asentamiento. El hecho residencialconforma el fondo de escena de la ordenación y se va adaptandodisciplinadamente a la lógica posicional de la actividad principal. Estaafirmación nos conduce inevitablemente a reflexionar sobre el segundode los argumentos antes expuestos: la adopción dominante detipologías residenciales aisladas en parcela. Esta oferta tipológica es laque, sin lugar a dudas, permite conciliar formal y morfológicamente elespacio del golf y el residencial, evitando configurar un paisaje delectura dual y desarticulada . Al tiempo, se trata de la tipologíaresidencial que mejor escenifica el anhelante deseo de contacto con lanaturaleza que demanda el usuario de estos espacios. Sin embargo elempleo exclusivo de la vivienda tipo chalet o villa, unido a lasconcepciones de forma urbana carentes de un mínimo de racionalidadque suelen caracterizar estas intervenciones, generan en la mayor partede las situaciones espacios anónimos y faltos de señas de identidad.Revertir el concepto de anomia urbana que suele amenazar estosespacios se ha de constituir en el tercer gran objetivo de la ordenaciónpropuesta.

Los instrumentos a utilizar para conseguir una ordenación que,manteniendo el carácter orgánico, íntimo y, en cierto modo, autista deestas urbanizaciones, permita aportar signos de legibilidad ycapacidad de identificación a la escena urbana han sido:

• Implantar una oferta tipológica residencial complementaria quepermita materializaciones edificatorias de mayor escala ypresencia en el paisaje urbano que la vivienda aislada,coadyuvando a singularizar determinados escenariosestratégicamente seleccionados de la ordenación. Se trata deagrupaciones de vivienda en parcela común.

• Adoptar modelos de concentración de actividadterciariodotacional como argumento principal para la

configuración de espacios singulares que se constituyan enreferentes espaciales de la actuación.

• Adoptar una lectura simbiótica e integradora en la concepciónde los sistemas viario y dotacional como elementosconformadores de la escena urbana.

• Emplear criterios de racionalidad en la definición de laarquitectura del suelo residencial, como argumento equilibrantedel carácter orgánico que la implantación de la actividaddominante (Campo de Golf) conlleva.

DD..11.. DDAATTOOSS GGEENNEERRAALLEESS..

Los parámetros generales de los sectores de suelo urbanizablede uso global turístico-golf se relacionan en la tabla adjunta:

DD..22.. LLOOSS SSEECCTTOORREESS DDEE SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALLTTUURRÍÍSSTTIICCOO-GGOOLLFF..

•• SSEECCTTOORR 77.. TTUURRÍÍSSTTIICCOO-GGOOLLFF EENN PPLLAAYYAA NNOORRTTEE ..


154





USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-7TURÍSTICO GOLF EN PLAYA NORTE

2.147.072

TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,18 - 0,1224 0,0396 0,0180 -


PLAYA SUR

2.125.414 TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,22 - 0,15 0,05 0,02 -

SU-17 ALTO FARDATXO 3.303.734

TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,14 - 0,0952 0,0308 0,0140 -

SU-18 PEÑÍSCOLA HILLS 3.208.388

TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,14 - 0,0952 0,0308 0,0140 -


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-7TURÍSTICO GOLF EN PLAYA NORTE

2.147.072

TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,18 - 0,1224 0,0396 0,0180 -


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

Sector SU-7



1. Configuración de productos urbanos esponjados, de bajadensidad ocupacional y predominio de principios deintervisibilidad paisajística entre los espacios librespúblicos y privados.

2. Coadyuvar a la conformación de un eje ambientalconstituido por dos focos (Humedal del Prat al Este yCampo de Golf al oeste) articulados y relacionados porel Parque Central de Playa Norte que actúa como sistemade acompañamiento escenográfico del eje cívico y, altiempo, articula la transitividad entre el área decrecimiento natural del núcleo de población (apoyada enla directriz de la Avenida de la Estación y la prolongaciónde la calle Pigmalión) y las nuevas operaciones turísticasprevistas en este ámbito de territorio de Peñíscola, entre elnuevo eje de articulación urbana que discurre por el Camídel Cipreret y el Camí de la Volta. Se trata, sin duda, de laapuesta más determinante por incorporar unacomponente paisajística de excelencia en el modelo deordenación, coadyuvando a integrar el espacio natural delHumedal en el nuevo proyecto de ciudad. La localizacióndel Campo de Golf se vincula, al tiempo, al trazado de lacarretera CS-500 al objeto de aportar argumentos decualificación ambiental a la configuración de la nuevaentrada a la ciudad.

3. El desarrollo del sector contendrá una oferta hotelera queconsumirá un volumen importante del total de plazasturísticas a implantar (50% del total de plazas). Seríarecomendable la implantación complejo hotelero quepudiera contener una oferta complementaria de primernivel (Casino, salas de espectáculos, discotecas, salas defiestas, cafés-teatros, cine, etc.

La oferta hotelera deberá territorializarse en dos ámbitosdel sector:

- En contacto con la reconfigurada CS-500 a fin deque pueda ejercer de hito urbano que introduzcasignificación y capacidad simbólica a la figuraciónde la nueva entrada a la ciudad.

- En los suelos adyacentes a la intersección entre elviario PRVB-5 "Camí del Cipreret" y PRVB-9

4. Favorecer el desarrollo de una oferta tipológica diversa.

5. La localización de la red secundaria de espacios libres yequipamientos comunitarios deberá proyectarse desdeuna actitud simbiótica con los ejes viarios principales, alobjeto de construir un sistema de secuencias urbanassignificativas para la comprensión y legibilidad delespacio urbano resultante. Se trata, con ello de evitar laresidualidad que suelen presidir las decisiones delocalización de estos elementos vitales para lacolectivización de la ciudad favoreciendo la congruenciaentre la formalización y la práctica social de los escenariosturísticos.


•• SSEECCTTOORR 1144.. TTUURRÍÍSSTTIICCOO-GGOOLLFF EENN PPLLAAYYAA SSUURR..



155






67.166 m2 - m2 - m2


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


PLAYA SUR

2.125.414 TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,22 - 0,15 0,05 0,02 -


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



59.607 m2 291.415 m2 74.589 m2

Sector SU-14


1. Configuración de productos urbanos esponjados, de bajadensidad ocupacional y predominio de principios deintervisibilidad paisajística entre los espacios librespúblicos y privados.

2. La localización del Campo de Golf debe coadyuvar a laintegración de la actuación en la estructura y formageneral del modelo de ciudad. Se trata con ello de evitarla materialización de productos autistas y autónomos quese implantan en el escenario territorial de maneraacumulativa sin voluntad de diálogo e incapaces dearticular un espacio dotado de orden y estructura,incrementando la anomia territorial. En el caso de PlayaSur la implantación de Campo de Golf perpetuará lasrelaciones visuales entre las primeras estribaciones delParque Natural de la Sierra de Irta y el Parque del Litoral yposibilitará la integración escenográfica del medio naturalen el nuevo modelo urbano-turístico.

3. Creación de un área de centralidad en el entorno de laoperación de bulevarización de la Carretera de Irta(PRVB-13). Para ello se propone la localización de dosEquipamientos de rango ciudad (PRD-2 "Centro Deportivode Playa Sur" y PTD-2 "Centro Asistencial de PlayaSur") yla construcción de un aparcamiento de rotación bajo elbulevar (PAV-4). Esta vocación de centralidad deberá versereforzada mediante la localización de usos hoteleros yservicios terciarios.

4. Localización del Parque Central de Playa Sur (PQL-4) alobjeto de articular eficazmente la transición entre elespacio urbano de Atalayas-Cerro Mar-URMI y el Sector14, preservando de tensiones de ocupación de un soporteterritorial que, por sus condiciones topográficas ypaisajísticas presenta una escasa capacidad de acogidapara usos urbanos.

5. Ubicación de un Equipamiento Ambiental perteneciente ala Red primaria dotacional prevista en el Plan General(PID-4). Con ello se busca el fortalecimiento del uso delParque Natural de la Sierra de Irta y su definitivaincorporación a la estrategia de cualificación turística delmunicipio, actuando como un pilar principal en laconfiguración de Peñíscola como destino preferencial en elescenario de la Comunidad Valenciana.

6. Favorecer el desarrollo de una oferta tipológica diversa. Laintensidad del uso residencial se graduará adecuadamenteen función de su localización en el sector, teniendo encuenta el compromiso que ha de adquirir el productoresidencial en la conformación del centro cívico al queantes hemos hecho referencia aportando la masa críticapoblacional suficiente para asegurar un uso sostenido ycontinuo del espacio público.

7. La localización de la red secundaria de espacios libres yequipamientos comunitarios deberá proyectarse desdeuna actitud simbiótica con los ejes viarios principales, y laspiezas territoriales relevantes (Parque del Litoral y Parquede la Ladera Sur de la Sierra de Irta) que delimitan elSector al objeto de construir un sistema de secuenciasurbanas significativas que faciliten la legibilidad ycomprensibilidad del espacio urbano resultante. Se trata,con ello de evitar la residualidad que suelen presidir lasdecisiones de localización de estos elementos vitales parala colectivización de la ciudad favoreciendo lacongruencia entre la formalización y la práctica social delos escenarios turísticos.


•• SSEECCTTOORR 1177.. AALLTTOO FFAARRDDAATTXXOO



156




Sector SU-17


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-17 ALTO FARDATXO 3.303.734

TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,14 - 0,0952 0,0308 0,0140 -


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



22.658 m2 - m2 - m2


1. Asegurar una correcta accesibilidad viaria minimizando laafección a la funcionalidad de los sistemasinfraestructurales (viario y ferroviario) constitutivos deldenominado corredor del Mediterráneo.

2. Incorporar a la red primaria de espacios libres (nocuantificable como red secundaria) el ámbito de lossectores localizado entre el trazado ferroviario y la Ramblade Alcalá. Además de garantizar la preservación delcorredor de infraestructuras del Mediterráneo, laobtención para el dominio público de estos suelosvinculados al ferrocarril puede facilitar el desarrollo deactuaciones a medio plazo que fortalezcan la accesibilidada Peñíscola desde un modo de transporte tandeterminante para impulsar un desarrollo óptimo de losespacios turísticos (nueva estación ferroviaria o apeaderoferroviario).

3. Evitar cualquier tipo de afección a uno de los elementosterritoriales del municipio de mayor singularidad ambientaldada su notable incidencia en la formación de riesgos deinundación- la Rambla de Alcalá-.

4. Incidir objetivamente en una mejora considerable de la redprincipal de espacios libres al servicio de todo elmunicipio. A tal efecto se adscribe al sector unaimportante superficie del Suelo No Urbanizable Protegidoconformado por Áreas Naturales definidas en el PORN dela Sierra de Irta estableciendo, a tal efecto, su calificacióncomo Parque Público Natural.

5. Salvaguardia de las acciones supramunicipales previstasen los Planes de Acción Territorial.

6. Establecimiento de unas condiciones de edificabilidad ydistribución de usos que aseguren la presencia deproductos de altísima calidad como modo de justificar laincorporación al proceso urbanístico. La autarquíaposicional que presentan este asentamiento, claramentedesvinculado del crecimiento en continuidad del núcleo depoblación, sólo puede ser justificable en la medida querepresenta una intervención singular dotada de losmáximos niveles de excelencia turística, constituyéndoseen un insumo estratégico para el reforzamiento delliderazgo de Peñíscola en el escenario regional.

7. Evitar los impactos en las zonas ambientales másrelevantes en el interior del sector, estableciendo unazonificación básica que induzca que la materialización deactividades sea compatible con el mantenimiento de lascondiciones naturales relevantes existentes. A tal efecto sedetermina que en la zona localizada al oeste del sistemalineal de red secundaria de espacios libres que discurreparalela al trazado del derogado trasvase del Ebro selocalizarán usos hoteleros, dotaciones públicas y privadasy el equipamiento deportivo Campo de Golf,prohibiéndose la ubicación de usos residenciales, quedeberán desarrollarse en el ámbito oriental.


•• SSEECCTTOORR 1188.. PPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA HHIILLLLSS



1. Asegurar una correcta accesibilidad viaria minimizando laafección a la funcionalidad de los sistemasinfraestructurales (viario y ferroviario) constitutivos deldenominado corredor del Mediterráneo.

2. Incorporar a la red primaria de espacios libres (nocuantificable como red secundaria) el ámbito de lossectores localizado entre el trazado ferroviario y la Ramblade Alcalá. Además de garantizar la preservación delcorredor de infraestructuras del Mediterráneo, la


157




Sector SU-18


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USOGLOBAL

IEB(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-18 PEÑÍSCOLA HILLS 3.208.388

TURÍSTICO-GOLF EN

PLAYANORTE

0,14 - 0,0952 0,0308 0,0140 -



15.616 m2 - m2 366.652 m2

obtención para el dominio público de estos suelosvinculados al ferrocarril puede facilitar el desarrollo deactuaciones a medio plazo que fortalezcan la accesibilidada Peñíscola desde un modo de transporte tandeterminante para impulsar un desarrollo óptimo de losespacios turísticos (nueva estación ferroviaria o apeaderoferroviario).

3. Evitar cualquier tipo de afección a uno de los elementosterritoriales del municipio de mayor singularidad ambientaldada su notable incidencia en la formación de riesgos deinundación- la Rambla de Alcalá-.

4. Incidir objetivamente en una mejora considerable de la redprincipal de espacios libres al servicio de todo elmunicipio. A tal efecto se adscribe al sector unaimportante superficie del Suelo No Urbanizable Protegidoconformado por Áreas Naturales definidas en el PORN dela Sierra de Irta estableciendo, a tal efecto, su calificacióncomo Parque Público Natural.

5. Salvaguardia de las acciones supramunicipales previstasen los Planes de Acción Territorial.

6. Establecimiento de unas condiciones de edificabilidad ydistribución de usos que aseguren la presencia deproductos de altísima calidad como modo de justificar laincorporación al proceso urbanístico. La autarquíaposicional que presentan este asentamiento, claramentedesvinculado del crecimiento en continuidad del núcleo depoblación, sólo puede ser justificable en la medida querepresenta una intervención singular dotada de losmáximos niveles de excelencia turística, constituyéndoseen un insumo estratégico para el reforzamiento delliderazgo de Peñíscola en el escenario regional.

7. Evitar los impactos en las zonas ambientales másrelevantes en el interior del sector, estableciendo unazonificación básica que induzca que la materialización deactividades sea compatible con el mantenimiento de lascondiciones naturales relevantes existentes. A tal efecto sedetermina que en la zona localizada al oeste del sistemalineal de red secundaria de espacios libres que discurreparalela al trazado del derogado trasvase del Ebro selocalizarán usos hoteleros, dotaciones públicas y privadasy el equipamiento deportivo Campo de Golf,

prohibiéndose la ubicación de usos residenciales, quedeberán desarrollarse en el ámbito oriental.


4.2.3. ORDENACIÓN DEL CRECIMIENTO DEACTIVIDADES ECONÓMICAS.

El sector privado requiere un marco adecuado y bien definidopara desarrollar de modo óptimo sus actividades económicas.

La cuestión posicional y, en definitiva, de accesibilidad hacia odesde el exterior induce nuevas perspectivas que un plan deordenación debe contemplar y potenciar. En este orden de cosas, lamejora de las condiciones ambientales, de la movilidad, de losequipamientos sociales, de la ubicación adecuada de los usosproductivos y de determinadas actividades terciarias, etc., redundaráen mejores condiciones de partida, en una más atractiva oferta delterritorio de Peñíscola de cara a su posicionamiento para la captaciónde actividades e inversiones.

Por otra parte, el proceso productivo ha sufrido en las últimasdécadas una serie de transformaciones radicales, caracterizadas por:

• Se han modificado las pautas de localización empresarial, máspreocupadas antes por la cercanía a los mercados de consumoy de materias primas, valorándose actualmente más laaccesibilidad a las redes de transportes, las infraestructuras, losservicios urbanos y la calidad ambiental.

• El consiguiente incremento de las tareas no productivas y laprogresiva automatización de los trabajos de fabricación másrepetitivos, han supuesto unos cambios notables en la estructurade los centros de trabajo.

• Tanto el mundo empresarial como el laboral han ido exigiendola mejora en la calidad de los espacios urbanos donde se ubicansus actividades, y juntamente con las modificaciones del procesoproductivo han hecho que surjan nuevas tipologías deasentimientos industriales y terciarios, distintas básicamente delas hasta ahora tradicionales.


158




Todo ello supone una interrelación continua entre bienes yservicios que dificulta progresivamente una distinción neta entreindustria y terciario. En paralelo se ha asistido a una fuerte expansiónde los servicios a la producción creciente ligados a la industria, tantodesde el punto de vista funcional como territorial.

Estas transformaciones han supuesto una creciente terciarizaciónde las actividades industriales y el consiguiente incremento de lastareas no productivas en el seno de un cada vez mayor número deempresas. La complejidad cada vez mayor que entraña la organizaciónde los procesos de producción y el acceso al mercado en condicionescompetitivas, han conducido a un aumento progresivo de los efectivoslaborales destinados a la dirección y gestión de la empresa, el diseño,la innovación, la publicidad, el servicio post-venta y una disminuciónde los ligados a la producción directa de los bienes.

LLaass nnuueevvaass ttiippoollooggííaass iinndduussttrriiaalleess..

Al margen de las industrias más antiguas que mantienenlocalizaciones centrales o de procesos espontáneos que buscan laadyacencia no planificada con determinadas vías de comunicación, elproceso de territorialización de la industria suele estar asociado aespacios ad hoc, calificados y urbanizados para este uso específico.Hasta fechas recientes se trataba de industria convencional, sin unapresencia especialmente relevante de sectores de tecnología avanzada.No obstante esta tendencia se está invirtiendo en los últimos añosalcanzando también a las empresas innovadoras especializadas entecnologías avanzadas. Su importancia es más cualitativa quecuantitativa, pero han conformado algunas áreas de innovacióntecnológica insertas en el nuevo paisaje industrial. Al tiempo se estágeneralizando, sobre todo en los territorios más dinámicos(Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Cataluña o PaísVasco), la materialización de productos híbridos terciarios-industrialesdenominados parques empresariales o parques industrialescaracterizados, fundamentalmente, por una notable diversificación delas actividades productivas enclavadas.

Las tipologías más comunes de nuevas formas de implantaciónindustrial son:

1. Parques Industriales, entendidos como zonas industriales debajas densidades edificatoria, elevada calidad paisajística yausencia de industrias contaminantes.

2. Parques Tecnológicos, concebidos como una combinación deindustrias de alta tecnología y centros de investigación, diseño e

innovación que faciliten la sinergia del sistema ciencia-tecnología-industria. Dentro de los parques tecnológicos eshabitual la presencia de viveros o incubadoras de empresas,destinados a facilitar el nacimiento de industrias pococapitalizadas pero con potencial innovador.

3. Parques Empresariales o Parques de Actividades, creados alobjeto de favorecer la diversificación y complementación deactividades terciarias, industriales, investigadoras, etc.

LLaa LLooccaalliizzaacciióónn ddee AAccttiivviiddaaddeess EEccoonnóómmiiccaass yy eell PPllaanneeaammiieennttooGGeenneerraall..

En los últimos años el estereotipo de relaciones locacionalesentre espacios y funciones urbanas ha ido rompiendo muchas de susinercias históricas para ir dando paso a topologías con un potencial delocalización mucho más rico, donde se afirman algunos de las factoresclásicos (accesibilidad, precios del espacio, cualificación y precio de lamano de obra) al tiempo que aparecen otros nuevos (comunicabilidad,imagen comercial del emplazamiento, calidad ambiental ypaisajística...).

Las constantes fuerzas de cambio que afectan a los sectores y alas industrias, propiciando formas diversas de implantación,apoyándose en las dinámicas de diversificación y segmentación de losmercados, favorecen la continuada presencia de pequeñas y medianasindustrias a veces dinámicas y surgidas al calor de la oportunidad o,en otros casos, situadas precariamente en el borde de la marginalidad.

Para muchos de ellos los costes de implantación y puesta enmarcha pueden condicionar su ser o no ser y, en ausencia de espacioreglado asequible, su debilidad las empuja a la búsqueda de enclavesde sombra respecto al mercado regular de suelo y al controladministrativo, en los que se minimicen los costes del espacio físico yse agilice al máximo el momento crítico de la iniciación de la actividad.

La cuestión de la ordenación del espacio productivo habrá deatender a los siguientes aspectos:

1. La determinación de unas pautas de estructura territorial capacesde articular adecuadamente las diversas piezas del espacioproductivo en el conjunto del territorio afectado.

2. Establecimiento de unos límites tamaño-forma al crecimiento delas piezas de espacio productivo en el marco del conjuntourbano-territorial.


159




3. La identificación de las aptitudes diferenciales del territorio frentea las posibilidades de acoger piezas del espacio productivo.

4. La definición de los estándares o condiciones específicas deimbricación, contigüidad o franca discontinuidad entre las piezasdel espacio productivo y las piezas edificables no productivas asícomo con elementos de espacio natural y las zonas verdes.

La elección de la localización no solamente supone simplementela consideración de los problemas más habituales relativos a losvientos dominantes o a la relación óptima entre eficiencia y coste delsistema de infraestructuras básicas, sino la de otras cuestiones relativasa la calidad ambiental del entorno y a las relaciones paisajísticas delnuevo espacio construido con el medio natural o la escena urbanacircundante.

AA.. LLAA DDEEFFIINNIICCIIÓÓNN DDEELL UUSSOO GGLLOOBBAALL DDEE AACCTTIIVVIIDDAADDEESSEECCOONNÓÓMMIICCAASS..

El uso de Actividades Económicas engloba tanto las actividadesque tienen por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboración,transformación, tratamiento, reparación, manipulación, almacenaje ydistribución de productos materiales así como el desarrollo yproducción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares,independientemente de cual sea su tecnología, como aquellas quetienen por finalidad la prestación de servicios tales como el comercioal por menor en sus distintas formas, los de información,administración, gestión, actividades de intermediación financiera uotras similares, los de alojamiento temporal de las personas y lasactividades ligadas a la vida de ocio y relación.

Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:

A. INDUSTRIAL Y ALMACENAMIENTO

Comprende aquellas actividades cuyo objeto principal es laobtención o transformación de productos por procesosindustriales, e incluye funciones técnicas, económicas y lasespecialmente ligadas a la función principal, tales como lareparación, guarda o depósito de medios de producción ymaterias primas, así como el almacenaje de productos acabadospara su suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, etc.,pero sin venta directa al público. Igualmente comprendeaquellas actividades independientes cuyo objeto principal es eldepósito, guarda, custodia y distribución de bienes, productos, ymercancías con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores,

fabricantes, distribuidores y, en general, los almacenes sinservicio de venta directa al público. Se exceptúan los almacenesanejos a comercios u oficinas.

B. SERVICIOS AVANZADOS

Que comprenden aquellas actividades basadasfundamentalmente en nuevas tecnologías, cuyo objeto deproducción es el manejo de información, el desarrollo yproducción de sistemas informáticos, audiovisuales y otrossimilares, cálculo y proceso de datos y, en general, actividadesde investigación, desarrollo e innovación.

C. SERVICIOS TERCIARIOS

El uso pormenorizado de servicios terciarios es todo aquel quetiene por finalidad la prestación de servicios tales como elcomercio destinado a las ventas al por menor, y que tiene lugaren locales independientes o agrupados cuya superficie para laexposición y venta, individual o del conjunto de localesagrupados, sea inferior o igual a tres mil (3.000) metroscuadrados, las oficinas destinadas a la información,asesoramiento, administración, gestión, actividades deintermediación financiera u otras similares, los de alojamientotemporal de las personas y las actividades ligadas a la vida deocio y de relación.

D. GRANDES SUPERFICIES COMERCIALES.

Comprende aquellas actividades comerciales que operandobajo una misma firma comercial, o agrupadas con accesos yelementos comunes, bajo la tipología de gran centro comercialo hipermercado, alcanzan una superficie total de venta superiora 3.000 m2 calificados con grados 1, 2 ó 3, correspondientes algrupo 648 del Nomenclátor; incluyendo, en su caso, actividadescomerciales o de hostelería de los grupos 641 al 653, 671 al679 y 963 al 971.

E. GARAJE-APARCAMIENTO

Se entiende como aparcamiento el espacio destinado a laestancia de vehículos, que no constituye estacionamiento en lavía pública (AV). Cuando se ubica en espacio edificadoadquiere la condición de garaje. Se entiende comoestacionamiento el espacio destinado, en la vía pública, a lapermanencia temporal de un vehículo.


160




F. ESTACIONES DE SERVICIO Y UNIDADES DE SUMINISTRO DEVENTA DE CARBURANTES.

Es aquel servicio donde se expendan al público combustibleshidrocarburantes, pudiendo además brindar otros servicios osuministros para vehículos.

BB.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALL DDEE AACCTTIIVVIIDDAADDEESSEECCOONNÓÓMMIICCAASS..

Dentro de la estrategia de diversificación económica que orientacon carácter preferente la política de la Corporación Municipal, una delas líneas de acción instrumentadas es la dotación de espacios aptospara el desarrollo de actividades productivas. Esta estrategia resultaimprescindible sino se quiere a volver a caer en el error delmonocultivo productivo que ha caracterizado las últimas décadas conlos sectores turístico y pesquero. No hay síntoma mayor deinsostenibilidad que la existencia de un sector dominante que acoge ala mayor parte de la población activa de un municipio. Ante períodosde crisis la capacidad de respuesta y el estímulo a la reactivación desdela búsqueda de fórmulas alternativas es prácticamente nula. Es ciertoque el Turismo se constituye en el escenario futuro en la gran apuestade desarrollo económico de Peñíscola. Sin embargo su activación nodebe impedir la apertura de campos de actividad alternativos decarácter industrial y empresarial que, además, pueden desarrollar unaserie de funciones complementarias con aquel.

Este objetivo de ordenación ha quedado reflejado el presentedocumento en la proyectación de dos parques empresariales en sueloslocalizados frente a la Autovía A-7 a la altura del nuevo enlace de laCN-340 con la CS-500 y en el entorno del nudo viario propuesto entrela CN-340 y el reconfigurado camino de la Volta (nuevo acceso alnúcleo de población). Las localizaciones propuestas en el presentedocumento para el nuevo emplazamiento de Actividades Económicasdan respuesta a los principios generales expuestos en la introduccióndel presente apartado de la Memoria de Ordenación. La accesibilidady, por consiguiente su estrecha relación con los canalesinfraestructurales del primer nivel (Autovía del Mediterráneo y, sobretodo, CN-340), la intervisibilidad y su capacidad para desarrollarimágenes-reclamo para el asentamiento de empresas, la cualidadambiental del entorno y su relación con espacios naturales relevantesy la aptitud topográfica para el desarrollo racional de las funciones delos espacios productivos, son los fundamentos en los que se sustentalas decisiones adoptadas en el presente documento.

BB..11.. DDAATTOOSS GGEENNEERRAALLEESS..

Los parámetros generales de los sectores de suelo urbanizablede uso global de actividades económicas se relacionan en la tablaadjunta:

BB..22.. LLOOSS SSEECCTTOORREESS DDEE SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN UUSSOO GGLLOOBBAALLAACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS SSIINN OORRDDEENNAACCIIÓÓNNPPOORRMMEENNOORRIIZZAADDAA..

•• SSEECCTTOORR 66.. PPAARRQQUUEE DDEE AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS..



El Parque de Actividades Económicas se asienta sobre suelosclasificados como "no urbanizable común" por el Plan Generalque se revisa. Su óptima localización íntimamente vinculada conla CN-340, su cercanía a la oferta de excelencia turística previstacon el desarrollo urbanístico asociado al producto del Golflocalizada en posiciones adyacentes y la posibilidad de poderacoger en su seno un centro de ocio singular (Centro Comercialy Parque de Ocio), le confieren una potencialidad insoslayable


161




Sector SU-6


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-6PARQUE DE

ACTIVIDADES ECONÓMICAS.

1.412.910 ACTIVIDADES

ECONÓMICAS 0,60 - - - 0,1500 0,45

SU-13

ACTIVIDADES ECONÓMICAS

FRENTE A AUTOVÍA A-7.

121.485 ACTIVIDADES

ECONÓMICAS 0,60 - - - 0,1500 0,45


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)



150.930 m2 - m2 - m2


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-6PARQUE DE

ACTIVIDADES ECONÓMICAS.

1.412.910 ACTIVIDADES

ECONÓMICAS 0,60 - - - 0,1500 0,45


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

para certificar el desarrollo de un espacio estratégico, unaoportunidad de enorme relevancia para territorializar unapolítica urbana tendente a clarificar las claves que han deorientar la generación de nuevos espacios productivospolivalentes y ambientalmente cualificados.

Los objetivos y criterios a aplicar en la ordenaciónpormenorizada de este sector son:

1. La flexibilidad de la organización y el uso privado del espacio.

En este nuevo tipo de espacios multifuncionales, además deposibles criterios de zonificación interior del Parque, lo realmenteimportante debe ser el establecimiento de unas normaspreventivas que analicen los efectos medioambientales derivadosde la cohabitación de determinadas funciones. En lascircunstancias actuales, la práctica urbanística de estos espaciosno incide tanto en la categorización de las funciones productivasni en la adjetivación concreta de las compatibilidadespermisibles. Se trata más bien de establecer condiciones de"compatibilización" en función de parámetros ecológicos y deimpacto ambiental, de forma que, en previsión de posibles (ymás que probables) cambios tecnológicos en los procesosproductivos que garanticen la minimización de estos impactos,podría darse el caso que determinadas funcionestradicionalmente excluyentes, puedan convivir en un mismoespacio.

2. La caracterización del Espacio Urbano del Parque deActividades.

Los principios básicos para obtener un espacio colectivo de altacualificación ambiental y paisajística son:

a. Asegurar la eficacia funcional e infraestructural del Parquede Actividades Económicas. Especial trascendencia, parala consecución de este objetivo, adquiere el diseño de unsistema viario de sección adecuada que posibilite unaracional canalización de los flujos internos del espacio,aportando un nivel suficiente de aparcamientos anexos.

b. Incorporar soluciones dirigidas a incrementar el valor deimagen del polígono, con una doble dimensión:

- Control de las características del espacio privado.Así, cuestiones como la solución de losaparcamientos en el interior de las parcelas, la

relación edificación-alineación como decisiónprimaria para controlar la obtención de undeterminado paisaje urbano o la provisión dearbolado en la parcela con el fin de suplementar laconfiguración del sistema de espacios públicos, sonmotivos de reflexión inexcusables en la ordenaciónde estas áreas productivas.

- Cualificación del sistema de espacios públicos.

El papel que los Espacios Libres desempeñan en lasáreas industriales y, en consecuencia, su concepcióny diseño, no pueden resultar de la simple traslaciónde las que caracterizan las áreas urbanas yresidenciales. El elemento espacial a definir sería elde Espacio Libre como reserva y holgura de suelopara acoger y resolver también futuros impactos yefectos del uso industrial: aparcamiento, barreras deseparación y aislamiento, zonas deportivas, reservaspara infraestructuras, zonas paisajísticas a valorar,etc. Entre los criterios de localización máscomúnmente empleados para el sistema de espacioslibres, podemos destacar la formación de "FachadasVerdes" de los polígonos a ejes viarios mediante lacalificación de amplias bandas ajardinadas, contolerancia reglada de aparcamientos o de pequeñoselementos construidos destinados a usosdotacionales de ocio, servicios, etc.

Este criterio de ordenación ha quedado explicitadoen la localización vinculante de la red secundariade espacios libres del Parque de ActividadesEconómicas en la articulación de su contacto haciael Sector 7 "Turístico-Golf en Playa Norte" a fin deevitar cohabitaciones no deseadas de actividades,funciones y usos cuya colindancia puede hacerpeligrar la factibilidad de la iniciativa turística.

3. El último aspecto a relacionar a la hora de analizar la estructuraurbana de cualquier ordenación es el sistema dotacional, susignificación y localización en la misma. Resulta evidente lanecesidad de establecer una cierta reserva de parcelas paradotacionales y de servicios no industriales, relacionados entérminos estructurales y funcionales en el Polígono.

Servicios comerciales, administrativos, bancarios, derestauración, etc, son hoy imprescindibles para el desarrollo de


162




la actividad industrial. El carácter híbrido y mestizo que ha deadquirir este espacio ha llevado al Plan General a tomar ladecisión de vincular espacialmente el desarrollo de una gransuperficie comercial localizada en el límite oriental del Sector enla zona de contacto con los desarrollos turísticos (Sector 5) yturístico-Golf (Sector 7) colindantes.


• SSEECCTTOORR 1133.. AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS FFRREENNTTEE AA AAUUTTOOVVÍÍAAAA-77..

El Sector SU-13, de dimensiones mucho más reducidas eintegrado al desarrollo urbano lineal apoyado en la directriz dela CS-500, presenta una vocación orientada, básicamente, a laimplantación de alguna de las nuevas tipologías comercialesconocidas, habitualmente, como Centro Integrados deComercio y Equipamiento.

La presencia de actividades residenciales y turísticas en posicióncolindante, el nivel de compatibilidad con estas actividades quepresentan las nuevas tipologías de comercio integrado y lareciente ejecución en el ámbito del sector de alguna viviendaunifamiliar, son argumentos suficientes para admitir que unporcentaje (7%) de la edificabilidad del sector se pueda destinardesarrollo de actividades residenciales, trasladando a laformulación del preceptivo Plan Parcial la decisión de valorar laconveniencia de su incorporación en la ordenaciónpormenorizada del ámbito.



El objetivo principal de la ordenación de este sector es conformaruna oferta singular terciaria y de actividades de ocio, concapacidad para configurar una nueva "puerta urbana" en laprincipal entrada al núcleo de población.


163



Sector SU-13



USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)


USO GLOBAL IEB

(m2/m2)

IER(m2/m2)

IEAT (m2/m2)

IEH (m2/m2)

IEST (m2/m2)

IEI (m2/m2)

SU-13



121.485 ACTIVIDADES

ECONÓMICAS 0,60 - - - 0,1500 0,45



- m2 - m2 - m2


165

55..11.. LLAA OORRDDEENNAACCIIÓÓNN EELL SSUUEELLOO NNOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE

5.1.1. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA ORDENACIÓNDEL SUELO NO URBANIZABLE


5.1.3. LAS ZONAS DE ORDENACIÓN DEL SUELO NOURBANIZABLE PROTEGIDO

5.1.4. LAS ZONAS DE ORDENACIÓN DEL SUELO NOURBANIZABLE COMÚN

5.1.5. EL USO DE VIVIENDA EN EL SUELO NOURBANIZABLE.

5.1.6. EL ESTATUTO DE DERECHOS Y DEBERES DEL SUELONO URBANIZABLE

5.1.7. DETERMINACIONES DEL PLAN PARA EVITARPARCELACIONES ILEGALES EN SUELO NOURBANIZABLE

55..22.. MMEEDDIIDDAASS DDEE PPRROOTTEECCCCIIÓÓNN DDEELL MMEEDDIIOO UURRBBAANNOO YY NNAATTUURRAALLEENN EELL PPLLAANN GGEENNEERRAALL

5.2.1. LAS NORMAS DE PROTECCIÓN. CRITERIOSGENERALES

5.2.2. LA PROTECCIÓN DE LOS RECURSOSHIDROLÓGICOS



5.2.5. NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOS BIENESDEMANIALES

5. LA ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE EN EL PLAN GENERAL. OTRAS MEDIDAS DE PROTECCIÓNDE LOS RECURSOS NATURALES


DOCUMENTO COMPLETO


5.1.1. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA ORDENACIÓNDEL SUELO NO URBANIZABLE

La cultura de respeto y cuidado al medio ambiente, y sobre todosus enraizamiento social han evolucionado radicalmente en los últimosaños. Por tanto, también la regulación del Suelo No Urbanizable debeser hoy ajustada a nuevos enfoques. Y no sólo como mejor garantía dela protección, sino también para alcanzar dos objetivos que hoyparecen ser el centro de la demanda ciudadana en materia ambiental:

• La utilización positiva de los espacios naturales cuando escompatible con su conservación y restauración, de forma que lasactividades se desarrollen en ellos bajo el conceptos desostenibilidad

• La incorporación de los elementos y espacios naturales alespacio de la ciudad.

Desde este posicionamiento, la Revisión del Plan Generalpretende incorporar un concepto positivo del territorio no urbanizable,evitando su clásico tratamiento residual como mera negación delurbanizable o urbano. Así, el suelo no urbanizable es concebido comoun territorio que, aún siendo ciertamente "excluido del procesourbanizador", puede cumplir funciones territoriales y actividades derelieve, que deben ser explicitadas, reguladas y ordenadas.

Consecuentemente el Nuevo Plan establece el estatuto dominicalde este suelo, en su vertiente limitativa, de modo que no se ciña aprohibiciones como fórmula única de ordenación, sino que asuma lavoluntad de implicar obligaciones positivas o activas tendentes a laconservación y el buen hacer social y económico en el territorio, encondiciones adecuadas.

La Revisión del Plan General de Peñíscola, desarrolla así unaidea positiva, oponiéndose a la frecuente desnaturalización odebilitamiento de la potestad administrativa de ordenación y deplaneamiento en esta clase de suelo. El Nuevo Plan afirma el ejerciciode dicha potestad en plenitud de contenido y también en términospropositivos, como en las restantes clases de suelo, proponiendo paraello determinaciones específicas y condiciones particulares y generalespara la ordenación de los distintos usos en Suelo No Urbanizable y, portanto, asignando al "proyecto territorial", que debe acompañar acualquier uso o actividad en esta clase de suelo, el encargo de resolverla ordenación y las medidas a desarrollar sobre el territorio.

Por ello, las orientaciones estratégicas de ordenación del SueloNo Urbanizable apuntan al objetivo de preservar los valorespaisajísticos, medioambientales, naturales y rurales, al tiempo queprocura su potenciación. Para ello, utiliza un conjunto de diversasmedidas de distinto alcance y naturaleza.

En general, el Plan pretende adaptarse no sólo a losrequerimientos de la legislación urbanística vigente en materia desuelo no urbanizable, sino además integrar las demás exigenciasderivadas de la legislación de protección de recursos naturales yreivindicando, además, su capacidad, conforme a los criteriosestablecidos en la Ley autonómica 10/2004 y en la Ley 6/1.998, dedefinir qué suelos deben excluirse del proceso de urbanización por serinadecuados para ello desde consideraciones de ordenaciónurbanística y territorial atendiendo a principios de racionalidad ysostenibilidad.


En el Capítulo III de esta Memoria de Ordenación, se hanexpuesto los criterios adoptados por el Plan en materia de clasificaciónurbanística, describiendo de forma pormenorizado los utilizados en elsuelo no urbanizable. De igual forma, se han señalado en dichoCapítulo las diferentes categorías de suelo no urbanizable que adoptael presente Plan General. Por ello, el presente Capítulo debeentenderse como complemento del mismo.

No obstante lo anterior, es conveniente volver a señalar, que laRevisión del Plan General de Peñíscola establece, conforme determinala legislación urbanística, dos categorías dentro de la clase de SueloNo Urbanizable:

a. Suelo no urbanizable protegido.

b. Suelo no urbanizable común.

Así, en primer lugar, el presente Plan General clasifica con lacategoría de suelo no urbanizable protegido (SNUP) los terrenos en losque concurre alguna de las siguientes circunstancias:

a. Los que tengan la condición de dominio público marítimoterrestre.

b. Los que tengan la condición de dominio público hidráulico, deconformidad con su legislación reguladora.

LA ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE EN EL PLAN GENERAL. OTRAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES

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5.1. LA ORDENACIÓN EL SUELO NO URBANIZABLE

c. los que pertenezcan a la red de las vías pecuarias.

d. Los que estén sujetos a un régimen específico de protección omejora conforme a la correspondiente legislación administrativa,incluidas las limitaciones y servidumbres así como lasdeclaraciones formales o medidas administrativas que, deconformidad con dicha legislación tengan por objeto laconservación de la naturaleza, flora, fauna, agua o territorio.

e. Los que alberguen bienes incluidos en el Inventario General delPatrimonio Cultural Valenciano.

f. Los comprendidos en espacios forestales, paisajísticos yecológicos que estén sujetos a medidas de conservación oregeneración aprobados conforme a su legislación protectora.

g. Los sometidos a algún régimen de protección incompatible consu transformación de acuerdo con la legislación sectorialaplicable o con los planes de ordenación territorial.

h. Los que esté acreditada la presencia de un importante riesgo deerosión, desprendimiento, inundaciones u otros riesgos naturalesque desaconseje su transformación.

i. los terrenos, que pese a no encontrarse en algunos de lossupuestos anteriores, el presente Plan reconozca que alberganvalores naturales, paisajísticos o culturales cuya restauración,conservación o mantenimiento convengan al interés públicolocal.

j. los terrenos que presente valores rústicos o agrarios que elpresente Plan considere definitorios de un ambiente rural dignode singular tratamiento por su importancia social, paisajística ocultural o productividad agrícola.

Y en segundo lugar, el Nuevo Plan General de Peñíscola clasificacon la categoría de suelo no urbanizable común (SNUC) los terrenosen los que concurre alguna de las siguientes circunstancias:

a. Los que presentan riesgos naturales que, sin ser importantes,dificulten o hagan inconveniente su transformación urbanística.

b. Los que presenten riquezas naturales o valores ambientales, quesin merecer una especial protección, el Plan considerenecesarios preservar de su posible transformación a fin demantener los usos y actividades propios del medio rural o/ygarantizar la sostenibilidad del territorio.

c. Los que resultan inadecuados para el desarrollo urbano deconformidad con los objetivos y criterios establecidos en lalegislación sobre ordenación del territorio o en los planes deacción territorial.

d. Los que, de conformidad con los objetivos y criteriosestablecidos por este Plan General, resultan inadecuados parael desarrollo urbanístico, y por tanto, deben ser excluidos delproceso de urbanización o preservados del mismo.

e. Los terrenos y zonas de dominio público, servidumbre einfraestructuras no clasificadas como suelo urbanizable ourbano.

5.1.3. LAS ZONAS DE ORDENACIÓN DEL SUELO NOURBANIZABLE PROTEGIDO

Con carácter general se establece que en Suelo No UrbanizableProtegido sólo podrán llevarse a cabo segregaciones, obras yconstrucciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidaspor el planeamiento urbanístico, que sean en todo caso compatiblescon su régimen de protección. En consecuencia, estará prohibidacualquier utilización que implique transformación de su destino onaturaleza, lesione el valor específico que se quiera proteger o infrinjael concreto régimen limitativo establecido en el Plan.

No obstante, atendiendo al hecho de que la naturaleza de losterrenos adscritos a la categoría de No Urbanizable Protegido es muydiferenciada, el presente Plan General a los efectos de asegurar sucorrecta ordenación pormenorizada ha procedido a distinguir lassiguientes Zonas de Ordenación:

• Zona 1. Protección del Litoral, que se identifica como SNUP1.

• Zona 2. Protección del Dominio Público Hidráulico, que seidentifica como SNUP2.

• Zona 3. Parque Natural Sierra de Irta, que se identifica comoSNUP 3.

• Zona 4. Parques Públicos Naturales., que se identifica comoSNUP.4.

• Zona 5. Red de Vías Pecuarias, que se identifica como SNUP.5.


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• Zona 6. Zona de Protección Arqueológica, que se identificacomo SNUP6.

• Zona 7. Protección y Reserva de Infraestructuras Territoriales.SNUP. 7

•• ZZoonnaa 11.. PPrrootteecccciióónn ddeell LLiittoorraall.. SSNNUUPP11..

La Zona de Ordenación del Litoral (SNUP 1) está constituida porlos terrenos que tienen la condición de dominio públicomarítimo-terrestre, así como aquellos otros, que contando con laclasificación de no urbanizable, se encuentran en la zona deservidumbre de protección. Ahora bien, los terrenos localizadosen la zona de servidumbre de protección que se ubican dentrode los límites del Parque Natural de la Sierra de Irta, se incluyenen el ámbito de la zona SNUP.3, siéndoles de aplicacióncomplementaria las determinaciones derivadas de ambasprotecciones. A estos terrenos de la Zona SNUP 1, le esaplicación las normas de la legislación de costas. El Planclasifica como Suelo No Urbanizable Protegido las zonas deplaya del término y tienen la consideración de Red Primaria deEspacios Libres.

En el régimen de utilización y protección de los bienes queafecten al dominio público marítimo terrestre, asó como a suszonas de servidumbre de protección, tránsito, y acceso, el Planreconoce la aplicación directa de la Ley 22/1988, de 28 deJulio, de Costas, el Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre,por el que se aprueba el Reglamento General de la misma.

•• ZZoonnaa 22.. PPrrootteecccciióónn ddeell DDoommiinniioo PPúúbblliiccoo HHiiddrrááuulliiccoo.. SSNNUUPP22..

La Zona de Ordenación de Protección del Dominio PúblicoHidráulico (SNUP 2) está constituida por los terrenos que tienenla condición de dominio público hidráulico y su zona deservidumbre (5 metros) y de policía en terrenos clasificados comosuelo no urbanizable.

En la protección de los cauces públicos se estará a todo a loestablecido en el Texto Refundido de la Ley de Aguas y lasdisposiciones contenidas en el Plan Hidrológico de la Cuenca.

En la zona de servidumbre no se permiten nuevas instalacioneso edificaciones, de carácter temporal o permanente, salvo porrazones justificadas de interés público y siempre que se garantice

su adecuada defensa frente al riesgo de inundación así como laausencia de obstáculos al drenaje.

Es importante señalar que los terrenos inundables de suelo nourbanizable no se permitirá edificación o instalación alguna,temporal o permanente. Excepcionalmente, y por razonesjustificadas de interés público, se podrán autorizar instalacionestemporales.

•• ZZoonnaa 33.. PPaarrqquuee NNaattuurraall SSiieerrrraa ddee IIrrttaa.. SSNNUUPP 33..

En la Zona de Ordenación Parque Natural Sierra de Irta (SNUP3), el Plan General adscribe:

a. los terrenos incluidos como Zonas de Protección(Paisajística y Ecológica) en la declaración del ParqueNatural Sierra de Irta. Se identifica como subzona 3.1.

b. los terrenos delimitados en el Decreto 78/2001 comoÁreas Naturales de la zona de influencia del ParqueNatural que quedan identificados a los efectos delpresente Plan General como SNUP.3.2. No obstante,quedan excluidos de esta subzona SNUP 3.2 aquellosámbitos de las Áreas Naturales que se adscriben a la zonade Parques Públicos Naturales (SNUP.4) de este PlanGeneral.

Se trata del principal espacio con valores naturales del Municipioque además tiene trascendencia supramunicipal. En este caso, elPlan General reconoce que en esta Zona de Ordenación SNUP3, es de aplicación preferente el Decreto 78/2001, de 2 de abril,del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Plan deOrdenación de los Recursos Naturales de la Sierra de Irta.

El Parque Natural de la Sierra de Irta, pretende constituirse parala Revisión en una pieza esencial en la configuración del sistemaambiental del modelo urbano-territorial, y adquiere unprotagonismo indudable que proporciona legibilidad ycomprensibilidad al territorio de Peñíscola. La integración visualy paisajística del mismo en el nuevo modelo de ciudad seconstituye en un principio básico de la ordenación del NuevoPlan General.


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•• ZZoonnaa 44.. PPaarrqquueess PPúúbblliiccooss NNaattuurraalleess.. SSNNUUPP..44..

En la Zona de Ordenación Parques Públicos Naturales (SNUP 4),se integran aquellos terrenos que presentando valorespaisajísticos o/y ambientales tienen carácter específicas que loshacen especialmente aptos para el esparcimiento ciudadano.

El Plan delimita los siguientes Parques Públicos Naturales:

a. Parque Suburbano El Marjal de Peñíscola.

b. Parque Suburbano Ladera Occidental Sierra de Irta.

c. Parque Litoral Playa Sur.

d. Parque Suburbano Ladera Sur Sierra Irta.

Los terrenos incluidos en esta zona tienen el carácter de RedPrimaria de Espacios Libres en Suelo No Urbanizable y suponenterrenos que contando con valores naturales presentancaracterísticas y posición adecuada para que puedan ser objetode utilización por la colectividad para fines recreativoscompatibles con su destino y con las garantías adecuadas paraevitar su transformación.

A los efectos de su gestión urbanística, y sin perjuicio delreconocimiento de su categoría de suelo no urbanizableprotegido, resultan adscritos a los desarrollos del suelourbanizable a fin de garantizar su adquisición gratuita yadecuada compensación, todo ello de conformidad con lalegitimación que otorga el artículo 15.3 de la Ley 10/2004 de laGeneralitat del Suelo No Urbanizable. La justificación de losvalores adoptados se realiza en el Capítulo de Instrumentaciónde esta Memoria.

•• ZZoonnaa 55.. RReedd ddee VVííaass PPeeccuuaarriiaass.. SSNNUUPP..55

En la Zona de Ordenación Red de Vías Pecuarias (SNUP 5), elPlan General adscribe las vías pecuarias existentes que seconservan y las nuevos trazados propuestos, que vienen agarantizar la continuidad y reposición de aquellas existentes quese ven afectadas por los nuevos desarrollos urbanísticos.

El Plan General asegura que la calificación SNUP5 de las víaspecuarias será preferente frente a la calificación del Suelo NoUrbanizable que atraviesan. La regulación de esta zona de

ordenación se remite a la Ley 3/1995, de 23 de marzo de VíasPecuarias sin perjuicio de incorporar normas complementarias.En todo caso, se garantiza que los únicos autorizables son losusos tradicionales de carácter agrícola compatibles con eltransito ganadero y las funciones ambientales de las VíasPecuarias.

•• ZZoonnaa 66.. ZZoonnaa ddee PPrrootteecccciióónn AArrqquueeoollóóggiiccaa.. SSNNUUPP66..

En la Zona de Ordenación de Protección Arqueológica (SNUP 6)se incluyen los elementos y terrenos que contienen yacimientosarqueológicos identificados en el inventario de la DirecciónGeneral de Patrimonio Artístico de la Consellería de Cultura, yaquellos que en un futuro fueran objeto de protección, medianteordenanzas específicas, por su interés arqueológico, histórico,cultural o etnográfico. El único uso que se admite es eleducativo-cultural en su vertiente científica e investigadora.

Torre Badum

Pouaig de Peñíscola, els Barracs

Torre Nova


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ZZoonnaa 77 ddee pprrootteecccciióónn yy rreesseerrvvaa ddee iinnffrraaeessttrruuccttuurraass yy ddoommiinniiooppúúbblliiccoo.. SSNNUUPP 77,,

Por último, la Zona de protección y reserva de infraestructuras ydominio público (SNUP 7), tiene como función la protección de laszonas de dominio público y servidumbres de las infraestructurasterritoriales existentes así como garantizar la reserva de terrenosprecisos para la ejecución de las proyectadas.

En concreto, esta Zona de Ordenación tiene como objetivos:

a. La protección y reserva de la red viaria de interés general delEstado y de la Comunidad Autónoma.

b. La protección y reserva de la red ferroviaria.

c. La protección y reserva de la red de abastecimiento de aguapotable y del Trasvase.

d. La protección de los centros de transformación y tendidoseléctricos de alta.

En este sentido se recoge de forma adecuada la protección delos terrenos a que hace referencia el Plan de Acción Territorial deCorredores de Infraestructuras.

5.1.4. LAS ZONAS DE ORDENACIÓN DEL SUELO NOURBANIZABLE COMÚN

El régimen básico de este suelo queda sujeto a lo establecido enla Ley 10/2004 de la Generalitat Valenciana del suelo no urbanizable.Asimismo se estará a lo dispuesto por el Decreto 217/1999, de 9 denoviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina laextensión de las Unidades Mínimas de Cultivo, y a la Ley 19/1995, de4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y acualquier otra disposición que modifique o derogue a todas lasanteriores.

No obstante, también en esta categoría se hace aconsejableproceder a su división en las siguientes zonas de ordenación:

1. Suelo No Urbanizable Común de normativa general (SNUC1)que integra las áreas del término municipal localizadas en lazona más próxima a la corona del núcleo urbano (en concretoen el este del trazado ferroviario) no requieren una protecciónespecial.

2. Suelo No Urbanizable Común de normativa general (SNUC2)que incluye las áreas del término que localizadas en las zonasmás alejadas del núcleo (oeste del trazado ferroviario) que norequieren una protección especial.

La descripción de las ordenaciones que establece el Plan paracada una de ellas es la siguiente:

•• ZZoonnaa ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell SSuueelloo NNoo UUrrbbaanniizzaabbllee CCoommúúnn ddeennoorrmmaattiivvaa ggeenneerraall.. SSNNUUCC11..

Como se ha comentado, esta Zona queda integrada poraquellas áreas del término municipal situadas en el este deltrazado ferroviario y que se posicionan en la zona más próximaa la corona del núcleo urbano.

En esta zona se establece como usos dominantes las actividadesagrarias tradicionales, en concreto, el uso agrícola, el ganadero,y el forestal. De igual modo, se reconocen como usos admitidosy autorizables los restantes que conforme a la Ley del Suelo NoUrbanizable pueden localizarse en esta categoría de suelo,ahora bien se prohíben el uso de canteras, las industriasquímicas, las viviendas desvinculadas de la explotación agraria ylos hoteles rurales. La proximidad a los desarrollos previstos ensuelos clasificados como urbanizables aconseja reconocer unaserie de limitaciones en aquellos usos que o bien pueden teneradecuada satisfación en los suelos urbanos o urbanizables(como es el hotelero), o que inducen a la formación indeseadade núcleo de población (como es el caso de la viviendadesvinculada de la actividad agraria) o bien presentan riesgosmedioambientales (las industrias químicas) o causan molestias ala población al tiempo que suponen una agresión al territoriocercano que constituye el paisaje del suelo urbano y urbanizable,como es el caso de las actividades extractivas.

•• ZZoonnaa ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell SSuueelloo NNoo UUrrbbaanniizzaabbllee CCoommúúnn ddeennoorrmmaattiivvaa ggeenneerraall.. SSNNUUCC22..

Esta zona incluye las áreas del término que localizadas en laszonas más alejadas del núcleo y que se sitúan al oeste deltrazado ferroviario.

En esta zona se establece una regulación similar al SNUC 1, sibien se amplían los usos admisibles, posibilitando laimplantación de canteras, industrias químicas, viviendas aisladasdesvinculadas y hoteles rurales. La razón no es otra que sulejanía a la ciudad consolidada y a los nuevos crecimientos,


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ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE

posibilitan que la admisibilidad de los usos sea mayor alpresentar menos riesgos o inconvenientes para la admisibilidadde usos molestos o bien precisamente cuando esa distancia es laque puede justificar la implantación de actuaciones de interésautonómico.

No obstante, en los terrenos localizados en la Unidad Ambientalde Sierra Grossa se establece unas restricciones de usos másexigente que en el resto de terrenos adscritos a esta Zona deOrdenación por presentar características ambientales másfrágiles que el resto de terrenos incluidos en esta Zona.

5.1.5. EL USO DE VIVIENDA EN EL SUELO NOURBANIZABLE.

El Plan distingue en el suelo no urbanizable el uso de viviendarural y el uso de vivienda aislada desvinculada

La vivienda rural debe la tradicional casa-campo, es decir lavinculada de modo directo y necesario a la explotación agraria. En estecaso será necesario para poder edificar la vivienda que la parcelacuente con una superficie mínima de 10.000 m2, siendo su ocupaciónmáxima del dos por ciento de su superficie. La edificabilidad máximade la vivienda rural vinculada a la explotación agraria podrá ser de0,015 m2/m2 sobre parcela. Esta vivienda rural se admite con caráctergeneral en suelo no urbanizable común.

La vivienda aislada es aquella que se presenta desvinculada decualquier explotación agraria. En este caso, se aumenta la superficiemínima de la parcela ( en ningún caso inferior a 20.000 metroscuadrados) y se disminuye la ocupación de la edificación en la parcela( siempre inferior al uno por ciento de su superficie). La edificabilidadmáxima de la vivienda aislada es también inferior a la rural, enconcreto 0,01 m2/m2 sobre parcela.

En el Suelo No Urbanizable Común se prohíbe la viviendaaislada desvinculada en las zonas SNUC1. De igual modo quedaprohibida en la Unidad Ambiental de Montaña Grossa en el SNUC2.Las viviendas existentes en estos ámbitos quedan en situación de fuerade ordenación sin perjuicio de la realización de las obras deconservación, consolidación y mejora siempre que no impliquenincremento del volumen edificado existente.

El Plan en todo caso establece medidas que impiden los riesgosde formación de núcleo de población, y que incide para laadmisibilidad de cualquier clase de vivienda:

a. Tan sólo podrá edificarse cuando en un círculo de 100 metros deradio con centro en la vivienda en cuestión, no concurran másde tres viviendas incluida aquella.

b. La vivienda deberá situarse a no menos de 500 metros de losSuelos Urbanos o Urbanizables, respetando, en su caso, lasdistancias a las redes viarias que se establecen en la legislaciónsectorial de carreteras. En cualquier caso la edificación se situaráa no menos de 15 metros de los lindes de la finca.

5.1.6. EL ESTATUTO DE DERECHOS Y DEBERES DEL SUELONO URBANIZABLE

El Plan General recoge un estatuto de derechos y deberes parael Suelo No Urbanizable, por considerar que también en esta clase desuelo se precisa la clarificación de las facultades y obligaciones paralos titulares de terrenos con esta clasificación.

El catálogo de derechos y deberes que el Plan adopta provienede un análisis de la legislación urbanística y la sectorial concurrente, yde las que puede deducirse un conjunto de derechos y obligacionespara el propietario del suelo no urbanizable.

El Plan reconoce las siguientes facultades a los propietarios en elSuelo No Urbanizable:

a. Realizar los actos de uso y disfrute del suelo conforme a sunaturaleza agrícola, forestal, ganadera o cinegética, en la formaestablecida en la legislación sectorial, en el planeamientoterritorial y en las normas urbanísticas.

b. Emplear instalaciones y medios técnicos adecuados para unaadecuada explotación de los recursos naturales de los terrenos.En ningún caso, el contenido de estas facultades se extiende a larealización de actos de uso o edificación que impliquen latransformación de su destino o lesione el valor específicoprotegido por el planeamiento.

c. Excepcionalmente, mediante los procedimientos adecuados,podrán realizar obras y construcciones, así como otros actossobre el suelo y subsuelo, instalaciones y edificaciones, queexcedan de las previstas en el punto anterior y que se legitimeno atribuyan expresamente por la ordenación territorial y por estePlan.


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De otra parte, establece los siguientes deberes:

a. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación territorial yurbanística.

b. Conservar y mantener las construcciones o edificaciones einstalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornatopúblico.

c. Conservar y mantener el suelo y, en su caso su masa vegetal, ycuantos valores en él concurran en condiciones precisas paraevitar riesgos de erosión, de incendios o cualquier otraperturbación medioambiental, así como para garantizar laseguridad y salubridad pública.

d. Permitir o, en su caso, realizar las actuaciones de repoblaciónforestal precisas para la restauración de la vegetación en toda lasuperficie que la haya perdido como consecuencia de unincendio, desastre natural o acción humana no autorizada.

e. Cumplir los planes o normas establecidas por las Conselleríascompetentes en materia de agricultura, medio ambiente y culturaasí como por las administraciones sectoriales conforme a sulegislación específica.

f. Abstenerse de realizar cualquier acto o actividad que puedatener como efecto la contaminación de la tierra, el agua o elaire.

g. Abstenerse de realizar cualquier acto de parcelación ilegal o quepotencialmente contribuya a crear riesgos de formación denúcleo de población.

h. Respetar las limitaciones de uso que deriven de la legislaciónadministrativa aplicable por razón de la colindancia del dominiopúblico natural, en los que estén establecidos obras o serviciospúblicos.

5.1.7. DETERMINACIONES DEL PLAN PARA EVITARPARCELACIONES ILEGALES EN SUELO NOURBANIZABLE

En el Capítulo IV del Título II de las Normas Urbanística se regulael régimen de la parcelación urbanística en general, y especialmentelas normas que la impiden en suelo no urbanizable.

En suelo no urbanizable (así como en el urbanizable sinprograma aprobado) no podrá realizarse actos de división osegregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, sinla previa obtención de licencia municipal de parcelación, salvo que seadeclarada su innecesariedad o esté exenta de la misma en virtud delegislación sectorial específica.

Se diferencia la parcelación rústica de la urbanística en funciónde su destino y finalidad. En cualquier caso, se considera igualmentesupuestos de parcelación urbanística todos aquellos casos que, sindivisión o segregación de la finca, se subdividan, enajenen o arriendencuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizados devarios titulares mediante asociaciones o sociedades, divisioneshorizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conllevenla modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan,con el fin de eludir el cumplimiento de las normas legales.

En terrenos con el régimen del suelo no urbanizable, lasparcelaciones urbanísticas quedan prohibidas, siendo nulas de plenoderecho las que se realicen. Por ello, no se podrán realizarparcelaciones urbanísticas ni se podrá efectuar ni proseguir ningunaparcelación rústica que, amparada en la unidad mínima de cultivo,pueda ser ocupada total o parcialmente por usos temporales opermanentes que impliquen transformación de su destino o naturalezarústica, o que presenten indicios racionales de pretender su conversiónen parcelaciones urbanísticas.

En suelo no urbanizable, no podrán autorizarse actos materialesde división o segregación de fincas cuando exista una presunción legalde que tales actos tienen finalidad urbanística.


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5.2.1. LAS NORMAS DE PROTECCIÓN. CRITERIOSGENERALES

La Revisión del Plan General de Peñíscola pretende incorporar ladirectriz de sostenibilidad en todas sus decisiones de ordenación. Estavoluntad se ve reforzada con la incorporación de normas urbanísticasde protección de los recursos urbanos y naturales.

En efecto, el Titulo VIII de las Normas se contiene una regulaciónde protección del medio natural que comprende la genérica del medioambiente, la del suelo, la de los recursos hidrológicos, la de lavegetación y la fauna; culminando, con la protección de los recursospaisajísticos, la protección de los bienes demaniales y la del patrimoniocultural .

Las normas que incorpora el Nuevo Plan en materia derivan, deuna parte, de la asunción de las determinaciones de la legislaciónsectorial en materia de protección ambiental, de los recursos naturalesy de bienes demaniales, que, como se ha señalado, el planeamientohace suyas incorporándolas a su normativa; y de otra, de la capacidaddel planeamiento para establecer la normativa específica de proteccióny mejora de los valores paisajísticos municipales.

Las medidas ambientales correctoras y compensatorias incluidasen las Prescripciones de Control y Desarrollo Ambiental delPlaneamiento del Estudio de Impacto Ambiental del presente Plan seconsideran determinaciones vinculantes a los efectos oportunos.

De otra parte el Plan General establece directricesmedioambientales para la formulación del Planeamiento de desarrolloy la redacción de los Proyectos de Urbanización.

A continuación se expresan los rasgos más sustantivos de lasnormas de protección incorporadas

5.2.2. LA PROTECCIÓN DE LOS RECURSOSHIDROLÓGICOS

El Plan reconoce que en la ordenación de terrenos inundables seajustará a lo establecido en el Plan Hidrológico de la Cuenca y a laslimitaciones de uso que establezca la Administración General delEstado.

De igual modo dispone que la ordenación de los terrenosinundables estará sujeta a las siguientes limitaciones generales:

1ª. En los terrenos inundables de período de retorno de 50 años nose permitirá edificación o instalación alguna, temporal opermanente. Excepcionalmente, y por razones justificadas deinterés público, se podrán autorizar instalaciones temporales.

2ª. En los terrenos inundables de períodos de retorno entre 50 y 100años no se permitirá la instalación de industria pesada,contaminante según la legislación vigente o con riesgo inherentede accidentes graves. Además, en aquellos terrenos en los queel calado del agua sea superior a 0,5 metros tampoco sepermitirá edificación o instalación alguna, temporal opermanente.

Asimismo, en los terrenos inundables de 100 años de período deretorno y donde, además, la velocidad del agua para dichaavenida sea superior a 0,5 metros por segundo se prohíbe laconstrucción de edificaciones, instalaciones, obras lineales ocualesquiera otras que constituyan un obstáculo significativo alflujo del agua. A tal efecto, se entiende como obstáculosignificativo el que presenta un frente en sentido perpendicular ala corriente de más de 10 metros de anchura o cuando larelación anchura del obstáculo/anchura del cauce de avenidaextraordinaria de 100 años de período de retorno es mayor a0,2.

3ª. En los terrenos inundables de período de retorno entre 100 y500 años no se permitirá las industrias contaminantes según lalegislación vigente o con riesgo inherente de accidentes graves.

Recuerda el Plan que la implantación de usos residenciales,industriales, terciarios, agrícolas u otros que impliquen un incrementodel consumo de agua, requerirá la previa obtención de informefavorable del organismo de cuenca competente, o entidadcolaboradora autorizada para el suministro, sobre su disponibilidad ycompatibilidad de dicho incremento con las previsiones de los planeshidrológicos, además de la no afectación o menoscabo a otros usosexistentes legalmente implantados.


Se establece como medida cautelar que los terrenos clasificadoscomo no urbanizables que hayan sufrido los efectos de un incendioforestal no podrán ser objeto de expediente de modificación o revisiónde planeamiento general con la finalidad de incorporarlos al proceso


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5.2. MEDIDAS DE PROTECCIÓN DEL MEDIO URBANO Y NATURAL EN EL PLAN GENERAL

edificatorio durante al menos 10 años, a contar desde que se produjoel incendio.

De igual modo se prevé que existe riesgo de formación denúcleo de población y que por consiguiente es un supuesto deparcelación urbanística ilegal, cuando la división de una parcela endos o más lotes se produzca en el plazo de tres años anterior oposterior al momento en que acontezca un incendio forestal en losterrenos objeto de segregación.

Se establecen también directrices de protección de la vegetaciónen el desarrollo urbanístico. Estas directrices tienen por objeto procurarel sostenimiento de la vegetación matorral existente, así como elmantenimiento de los rasgos morfotopográficos característicos delespacio a urbanizar. De igual modo se establece que los PlanesParciales a desarrollar contendrán los estudios paisajísticos de detalleque permitan evaluar las alternativas consideradas y la incidenciapaisajística de las actividades urbanísticas a desarrollar.


Se establece como criterio rector la defensa de la imagen urbanay el fomento de su valoración y mejora, tanto en lo que se refiere a losedificios, en conjuntos o individualizadamente, como a las áreas noedificada.

Se incorporan unas normas de aplicación directa en defensa delentorno e integracón paisajística de las edificaciones.

En todo el ámbito del suelo clasificado como urbano yurbanizable se prohíben todo tipo de instalaciones aéreas de suministrode servicios públicos.

Para la atenuación de los impactos negativos se tendrán encuenta las siguientes normas:

a. En los edificios que contengan elementos que no se integren enel medio en que se insertan, la concesión de licencia de obrasquedará condicionada a la realización de las obras que elimineno atenúen los impactos negativos que contengan.

b. La obligatoriedad de realizar las obras referidas en el númeroanterior se exigirá cuando las obras solicitadas sean dereestructuración o cuando sean de igual naturaleza que lasnecesarias para eliminar los referidos impactos negativos.

c. Se evitará la edificación en las cimas de las lomas. Cuando eluso a implantar precise de esa ubicación por tratarse deactividades o implantaciones tradicionales(cortijos, casasforestales, etc.) o requieran esa ubicación por motivosfuncionales deberá presentarse documentación suficiente paravalorar su incidencia en el paisaje así como las medidaspropuestas para su integración.

Se establece de igual modo que as obras de nueva edificacióndeberán proyectarse tomando en consideración la topografía delterreno, la vegetación existente, la posición del terreno respecto acornisas, hitos u otros elementos visuales, el impacto visual de laconstrucción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de lazona, su incidencia en términos de soleamiento y ventilación de lasconstrucciones de las fincas colindantes y, en vía pública, su relacióncon ésta, la adecuación de la solución formal a la tipología ymateriales del área, y demás parámetros definidores de su integraciónen el medio urbano.

El Ayuntamiento queda legitimado para exigir la inclusión en ladocumentación con la que se solicite licencia, de un estudio devisualización y paisaje urbano en el estado actual, y en el estado futuroque corresponderá a la implantación de la construcción proyectada.

Los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle,deben acreditar la consecución de unidades coherentes en el aspectoformal, mediante los correspondientes estudios del impacto.

Se impedirá la construcción sobre elementos dominantes o en lacresta de las montañas, bordes de acantilados y cúspide del terreno,salvo las obras de infraestructuras y equipamientos de utilidad públicaque deban ocupar dichas localizaciones.

Para paliar el insuficiente reconocimiento y utilización quepresentan los recursos paisajísticos de Peñíscola, el Plan Generaldispone la redacción de dos Planes Especiales relacionados con ladefensa y valoración el Paisaje.

En primer lugar, para la mejora y recualificación del paisaje y dela imagen urbana de Peñíscola se redactará un Plan Especial, quetendrá como objetivos principales la recualificación Visual y Paisajísticade las Principales Entradas a la Población, la Mejora de las Fachadasde las instalaciones turísticas existentes y la de los inmuebles que danfrente al Paseo Marítimo y en general, los situados en el fachada litoraldel municipio.


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Además, el Plan propone la formulación de un Plan Especialpara la creación de una red de miradores urbanos, y un sistema deitinerarios paisajísticos que los interrelaciona, que posibiliten lacontemplación del entorno territorial y de las vistas más significativas.

5.2.5. NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOS BIENESDEMANIALES

El Plan incorpora las normas de protección de todos los bienesdemaniales.

AA.. CCAARRRREETTEERRAASS

En cuanto a las zonas de dominio público, de afección,servidumbres, separación de edificaciones e instalaciones y demásdeterminaciones relativas a vías de comunicación se estará a loestablecido en la Ley de Carreteras (Ley 25/1998 de 29 de Julio) y susReglamentos, así como a la Ley de Carreteras de la ComunidadAutónoma Valenciana (Ley 6/1991, de 27 de marzo).

En las carreteras estatales, la línea límite de edificación se sitúaa 50 metros en autopistas, autovías y vías rápidas y a 25 metros en elresto de las carreteras de la arista exterior de la calzada más próxima,medidas horizontalmente a partir de la mencionada arista. Se entiendeque la arista exterior de la calzada es el borde exterior de la parte dela carretera destinada a la circulación de vehículos.

Desde la línea límite hasta la carretera queda prohibidocualquier tipo de obra de construcción o reconstrucción, a excepciónde las imprescindibles para asegurar el mantenimiento.

En las carreteras autonómicas, la zona de dominio público serála establecida en la planificación varia, que abarcará, como mínimo,la superficie necesaria para la calzada, arcenes y elementos deprotección medioambiental o funcionales, incluidos losestacionamientos, así como previsión de ampliaciones. En defecto deplanificación viaria o proyecto, se entenderá que la misma vendrádelimitada por sendas líneas situadas a las siguientes distancias,medidas desde la arista exterior de la explanación: 8 metros enautopista, 5 en autovías y vías rápidas, y 3 en las restantes carreteras.

La zona de protección en las carreteras de la Generalitat, en losterrenos clasificados como urbanos, abarca un espacio delimitado pordos líneas situadas a las siguientes distancias, medidas desde la arista

exterior de la calzada más próxima: 50 metros en autopistas y autovías,25 metros en vías rápidas y en las demás vías de la Red Básica y 18metros en las restantes carreteras.

BB.. SSEERRVVIIDDUUMMBBRREESS EELLÉÉCCTTRRIICCAASS..

El Plan establece normas de protección para este tipo deservidumbres.

CC.. SSEERRVVIIDDUUMMBBRREESS DDEE CCAAUUCCEESS PPÚÚBBLLIICCOOSS

Se estará a todo a lo establecido en el Real Decreto Legislativo1/2001 (Texto Refundido de la Ley de Aguas), a las disposicionescontenidas en el Plan Hidrológico de la Cuenca y a lasdeterminaciones contenidas en este artículo.

Quedan prohibidas las obras, construcciones o actuaciones quepuedan dificultar el curso de las aguas en los cauces de los ríos,arroyos, ramblas y barrancos, así como en los terrenos inundablesdurante las crecidas no ordinarias, sea cualquiera el régimen depropiedad y la clasificación de los terrenos.

En las márgenes de las riberas se establecen, en toda suextensión longitudinal:

a. una zona de servidumbre de cinco metros de anchura paralelasa los cauces, para uso público.

b. una zona de policía de 100 metros de anchura paralelas a loscauces, en la que se condicionará el uso del suelo y lasactividades que se desarrollen, entre otras: las obras que alterensustancialmente el relieve natural; las construcciones de todotipo, provisionales o definitivas; las extracciones de áridos; lasacampadas colectivas, así como cualquier uso o actividad quesuponga un obstáculo en régimen de avenidas. En todo caso,será necesaria la autorización del Organismo de Cuenca para laimplantación de cualquier uso en la zona de policía.

Sin perjuicio de lo establecido en la legislación estatal de aguasy en el Plan Hidrológico, la ordenación de las zonas de servidumbre ypolicía en zonas inundables estará sujeta a las siguientes limitaciones:

1ª. En la zona de servidumbre no se permiten nuevas instalacioneso edificaciones, de carácter temporal o permanente, salvo por


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razones justificadas de interés público y siempre que se garanticesu adecuada defensa frente al riesgo de inundación así como laausencia de obstáculos al drenaje, todo ello sin perjuicio de lacompetencia estatal en la materia.

2ª. En la zona de policía en suelo no urbanizable no se permitirá suocupación con edificaciones, admitiéndose únicamente lasprovisionales y las destinadas al esparcimiento de la poblaciónsiempre que facilite el drenaje de las zonas inundables.

3ª. En suelo urbanizable, la localización de los espacios libres sesituará en la zona de policía, y se establecerá la ordenaciónadecuada que facilite el acceso a la zona de servidumbre ycauce; de igual modo, se adoptarán las medidas en el proyectode urbanización para que se mantenga o mejore la capacidadhidráulica, se facilite el drenaje de las zonas inundables y, engeneral, se reduzcan al máximo los daños provocados por lasavenidas.

4ª. En todas las urbanizaciones previstas en el suelo urbano noconsolidado que linden con zonas de cauces públicos, lagos oembalses, la zona de 20 metros de anchura, contada desde lalínea de máxima avenida normal o desde la línea de cornisanatural del terreno, deberá destinarse a espacio libre.

5ª. Podrán ser objeto de establecimiento de servidumbre de usopúblico aquellos pasillos que, a través de urbanizaciones ypredios particulares, se consideren necesarios para enlazar lazona de uso público de la orilla de los ríos, lagos o embalses,con las carreteras y caminos públicos más próximos.

DD.. PPRROOTTEECCCCIIÓÓNN DDEE LLAASS VVÍÍAASS PPEECCUUAARRIIAASS YY CCAAMMIINNOOSS RRUURRAALLEESS

Será de aplicación en cuanto a la clasificación, ocupaciones yaprovechamientos y usos compatibles y complementarios de las víaspecuarias la Ley 3/95, de 23 de marzo, de vías pecuarias y en elancho legal que reglamentariamente se establece en la clasificaciónrealizada en la Orden correspondiente.

Las vías pecuarias existentes y propuestas en el término municipalde Peñíscola, vienen recogidas en el plano de ordenación estructural.El Sistema Víapecuario. Propuesta, complementado en el Anexo I.Sistema Viapecuario. Alternativas del presente Plan, que contiene deforma pormenorizada las alternativas proyectadas.

Son usos autorizables los usos tradicionales de carácter agrícolacompatibles con el transito ganadero y las funciones ambientales de lasVías Pecuarias.

Se establece que cuando una vía pecuaria se incorpore al suelourbano o urbanizable se aportarán los terrenos del trazado alternativoque la sustituya.

EE.. PPRROOTTEECCCCIIÓÓNN DDEELL DDOOMMIINNIIOO PPÚÚBBLLIICCOO MMAARRÍÍTTIIMMOO-TTEERRRREESSTTRREE

El Plan clasifica como Suelo No Urbanizable Protegido las zonasde playa del término y tienen la consideración de Red Primaria deEspacios Libres, si bien su régimen de uso será conforme a las normassobre utilización de playas aprobadas por el organismo competente.

Los usos en la zona de servidumbre de protección se ajustarán alo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Costas, debiendocontar los usos permitidos en esta zona con la autorización del órganocompetente de la Comunidad Autónoma, de conformidad con lodeterminado en los artículos 48.1 y 49 del Real Decreto 1112/92 porel que se modifica parcialmente el Reglamento de la Ley de Costas. Sedeberá garantizar el respeto de las servidumbres de tránsito y accesoal mar establecidos en los artículos 27 y 28 de la Ley de Costas.

Las obras, instalaciones y edificaciones existentes tanto en eldominio público como en la zona de servidumbre de protecciónestarán a lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta de la Leyde Costas.

Los Planes de desarrollo en suelo urbano no consolidado yurbanizable garantizará el cumplimiento de las condicionesestablecidas en el artículo 30 de la Ley de Costas.

A tal fin, los Planes Parciales y Especiales que tengan por objetola ordenación de sectores del suelo urbanizable y áreas de reformainterior localizados en la zona de influencia del dominio públicomarítimo terrestre, distribuirán la edificabilidad asignada por el PlanGeneral de forma tal que se evite la formación de pantallasarquitectónicas o la acumulación de volúmenes en este ámbito,garantizando en todo caso que la densidad de edificación en la zonade influencia sea inferior a la media del suelo urbanizable.

El Plan establece otras normas para proteger la naturalidad y elpaisaje de las playas, de modo que la altura de la edificación de lazona de influencia deberá ser tal que minimice su impacto paisajístico.


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FF.. PPRROOTTEECCCCIIÓÓNN DDEELL DDOOMMIINNIIOO PPÚÚBBLLIICCOO PPOORRTTUUAARRIIOO

Se regula en el Título VI. El Plan califica la zona de servicios delPuerto de Peñíscola como Red de Servicios Portuarios, perteneciente ala Red Primaria y formando parte de su estructura general.

El desarrollo de los terrenos calificados como Portuario serealizará mediante el preceptivo Plan de Utilización de los EspaciosPortuarios y la redacción del correspondiente Plan Especial para laordenación completa de la Zona de Servicio del Puerto.

Son usos admisibles en la Zona de Servicio, las actividadesportuarias y sus tareas complementarias. De igual forma, son usosadmisibles en los términos establecidos en el Plan Especial lasactividades económicas productivas, los de equipamiento, serviciospúblicos y usos terciarios.

Los edificios existentes localizados en la zona portuaria que porsu carácter histórico o artístico deban conservarse, podrán serdestinados a usos públicos o al servicio de los usuarios y visitantes dela infraestructura portuaria.

GG.. PPrrootteecccciióónn ddeell ddoommiinniioo ppúúbblliiccoo ffeerrrroovviiaarriioo

Se regula, en el Título VI de las Normas. Todos los sueloscalificados como transporte ferroviario tienen carácter de Red Primariay forman parte de la estructura general del modelo territorial previstoen el presente Plan General.

El uso de los terrenos destinados al establecimiento deinfraestructuras de nuevas líneas, ampliación o mejora de laspreexistentes, construcción de pasos a distinto nivel, y los afectados porproyectos de conservación, entretenimiento y reposición de la líneaférrea y sus instalaciones, se regulará por la legislación específicacontenida en las disposiciones de la Ley 39/2.003 del SectorFerroviario y demás normativa aplicable. Respecto a nuevasedificaciones el uso de los terrenos se regulará por lo dispuesto en elPlan Especial de Ordenación de los Espacios Ferroviarios y lo previstoen las Normas del Plan General.

Las actuaciones puntuales interiores al sistema generalferroviario que sean complementarias de la infraestructura existente, sedesarrollaran en cada caso mediante proyecto de edificación ourbanización. No obstante, cuando las características de la actuaciónlo justifiquen, los terrenos incluidos en el Proyecto de Delimitación y

Utilización de Espacios Ferroviarios serán objeto de formulación de unPlan Especial.

Hasta tanto se apruebe el Plan Especial de Ordenación de losterrenos incluidos en el Proyecto de Delimitación y Utilización deEspacios Ferroviarios, el Plan General incorpora las siguientescondiciones:

a. En la zona de servicio ferroviario (apeadero e instalacionesanexas) que pudiera establecerse podrán construirse edificiospara la atención del usuario, naves de estación y serviciosterciarios complementarios.

b. Su edificabilidad máxima será de un (1) metro cuadrado porcada metro cuadrado.

c. La ocupación no superará el cincuenta por ciento (50%) de laparcela.

d. En todos los casos cumplirán las condiciones que, para cadauso, se establecen en las Normas, especialmente las relativas ala dotación de aparcamientos.


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66..11.. CCOONNCCEEPPCCIIÓÓNN GGEENNEERRAALL.. OOBBJJEETTIIVVOOSS YY CCRRIITTEERRIIOOSS DDEE LLAANNUUEEVVAA GGEESSTTIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAA

66..22.. EELL CCAARRÁÁCCTTEERR DDEE LLAA IINNSSTTRRUUMMEENNTTAACCIIÓÓNN TTÉÉCCNNIICCAA DDEELL PPLLAANN

66..33.. IIDDEENNTTIIFFIICCAACCIIÓÓNN DDEELL CCAARRÁÁCCTTEERR DDEE LLAASS DDEETTEERRMMIINNAACCIIOONNEESSDDEELL PPLLAANN

6.3.1. DETERMINACIONES PERTENECIENTES A LAORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL TÉRMINO.


66..44.. VVIIGGEENNCCIIAA YY AALLTTEERRAACCIIOONNEESS DDEELL PPLLAANN GGEENNEERRAALL..


6.4.2. REVISIÓN


66..55.. LLAA AACCTTIIVVIIDDAADD DDEE PPLLAANNIIFFIICCAACCIIÓÓNN YY LLOOSS IINNSSTTRRUUMMEENNTTOOSS DDEECCOOMMPPLLEEMMEENNTTOO YY DDEESSAARRRROOLLLLOO DDEELL PPLLAANN GGEENNEERRAALL







6.5.7. CATÁLOGOS COMPLEMENTARIOS DELPLANEAMIENTO

66..66.. LLOOSS ÁÁMMBBIITTOOSS DDEE PPLLAANNEEAAMMIIEENNTTOO IINNCCOORRPPOORRAADDOO ((AAPPII))

66..77.. IINNSSTTRRUUMMEENNTTOOSS PPAARRAA AASSEEGGUURRAARR LLAA SSOOLLIIDDAARRIIDDAADDIINNTTEERRTTEERRRRIITTOORRIIAALL DDEE LLOOSS BBEENNEEFFIICCIIOOSS YY CCAARRGGAASS.. EELLEESSTTAABBLLEECCIIMMIIEENNTTOO DDEE ÁÁRREEAASS DDEE RREEPPAARRTTOO YYDDEETTEERRMMIINNAACCIIÓÓNN DDEELL AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOO TTIIPPOO..


6.7.2. CARACTERES GENERALES DE LA REGULACIÓNVIGENTE

6.7.3. EL ESTABLECIMIENTO DE ÁREAS DE REPARTO ENSUELO URBANO

6.7.4. DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO EN EL SUELOURBANIZABLE.


6.7.6. DISPOSICIONES GENERALES SOBREAPROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

66..88.. LLAA EEJJEECCUUCCIIÓÓNN DDEELL PPLLAANN DDEE PPEEÑÑÍÍSSCCOOLLAA..


6.8.2. OBLIGACIÓN DE URBANIZAR EN LAS ACTUACIONESINTEGRADAS.

6.8.3. CRITERIOS DE GESTIÓN DE LA ADQUISICIÓN DETERRENOS DEL PARQUE PÚBLICO NATURAL MARJALVINCULADOS AL DESARROLLO DE LOS SECTORESDEL ÁREA DE REPARTO 2.

6. INSTRUMENTACIÓN DE LA ORDENACIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA


DOCUMENTO COMPLETO


Este Plan de Peñíscola se elabora desde la consideración de quetoda la actividad urbanística es una función pública y que comprendela planificación, organización, dirección y control de la ocupación yutilización del suelo, así como la transformación de éste mediante laurbanización y edificación. Esta función pública corresponde a laAdministración, al tiempo que se reconoce la conveniencia depromover la iniciativa privada cuando ello contribuya a la eficacia dela actividad urbanística.

Por tanto, desde el punto de vista de la concepción general de lagestión, esta Revisión del Plan General pretende asegurar la direccióny control de la Administración en la actividad de planificación yejecución urbanística. No significa esto que el Plan preconice unmodelo intervencionista sino, muy al contrario, lo que se propone esun deslinde claro de las competencias públicas y de las facultadesprivadas en la actividad urbanística, de forma que se permita recuperarpara el sector público la iniciativa de la planificación e incluso de laejecución, y se establezca un marco en el que la participación de lainiciativa privada en las tareas de la actividad de ejecución se puedadesarrollar de modo estable, eficaz y comprometida con los objetivosdel Nuevo Plan.

El presente Plan General supone la adaptación del planeamientourbanístico general del municipio a la Ley 6/1994 Reguladora de laActividad Urbanística de la Generalidad Valenciana (LRAU) deconformidad con las previsiones de la disposición transitoria primerade la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística de Valenciana,y sin perjuicio de las determinaciones de inmediata aplicación de éstasen los términos de la citada disposición. A tal fin el presente PlanGeneral prevé que la ordenación pormenorizada de los ámbitos conplaneamiento de desarrollo diferido así como la ejecución de susprevisiones se realizará de conformidad con la Ley 16/2005, de 30 dediciembre por ser ésta la vigente en el momento en que acontezcatanto la labor del planeamiento de desarrollo como la labor deejecución de sus previsiones.

De igual modo, el presente Plan General supone la adaptacióna las Leyese la Generalitat Valenciana Ley 4/2004, de 20 de Octubre,de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje y la Ley 10/2004,del Suelo No Urbanizable. Así mismo, se adapta a la Ley del Sueloestatal 8/ 2007, de 28 de mayo.

Los principios de la Gestión Urbanística de la Revisión, son:

• Asegurar la consecución de los objetivos y materialización de laspropuestas estructurantes y estratégicas del Nuevo Plan General.

• Conseguir la solidaridad de los beneficios y cargas derivados delNuevo Plan en los procesos de ejecución de sus decisiones.

• Garantizar la participación de la Comunidad en los beneficiosgenerados por el crecimiento de la Ciudad.

• Eliminar los estrangulamientos que la retención de suelo aptopara urbanizar y edificar que se producen en diversos sectores,impulsando los plazos para el cumplimiento de los deberesurbanísticos para favorecer la ejecución del Nuevo Plan.

• Propiciar y garantizar la coordinación de las políticas públicascon incidencia en el territorio.

• Asegurar la viabilidad económica y financiera de todas lasiniciativas urbanísticas, ya sean éstas públicas o privadas.

• Facilitar la ejecución de las propuestas del Plan Generalutilizando las técnicas e instrumentos que la actual legislaciónurbanística pone a su alcance, y empleándolos en función de lasnecesidades demandadas por su desarrollo.

• Fomentar la participación de la iniciativa privada en la ejecuciónurbanística.

• Facilitar la creación de un Patrimonio Municipal de Suelo comoinstrumento para facilitar la ejecución genérica del Nuevo Plan yde apoyo a la política municipal de la vivienda.

INSTRUMENTACIÓN DE LA ORDENACIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA

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6.1. CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVA GESTIÓN URBANÍSTICA

El Nuevo Plan defiende el principio de la flexibilidad, que nodebe confundirse con admisibilidad de ambigüedades deinterpretación de las normas, ni en vacilación alguna en cuanto a latoma de decisiones sobre el modelo urbano de gestión o formalizaciónde la Ciudad; sino, muy al contrario, en la oferta de un número dealternativas posibles, que aporten al modelo urbano la diversidad devalores culturales que están en la base de la calidad de la Ciudad.

La búsqueda del equilibrio entre flexibilidad-seguridad-controlpúblico es una de las aspiraciones de este Plan para la instrumentacióntécnica de sus objetivos de Ordenación Urbana-Territorial.

De una parte, satisfacer la demanda de certeza y permanenciaque reivindican los particulares respecto de las principales decisionesdel Plan, de otra la configuración de un documento flexible queadmita la incorporación de nuevas soluciones concretas formuladas enel período de su aplicación, y por último, la necesidad de establecercon claridad los controles y garantías oportunas para que esaaplicación flexible no desnaturalice las propuestas estructurantes y losobjetivos últimos de esta Revisión. Todo ello constituye el reto en lainstrumentación de las decisiones del Plan.

Se ha tratado, por tanto, de configurar al Nuevo Plan comoelemento catalizador en espacio y tiempo de los impulsos públicos yprivados tendentes a la construcción de la Ciudad.

Para ello, la Revisión establece con claridad los rasgos esencialesy definitorios del Nuevo modelo de Ciudad propuesto (contenido ensus determinaciones estructurales y en las decisiones de la ordenaciónpormenorizada que se establecen como vinculantes) pudiendoconcretarse el resto de decisiones de detalle en el momento de suejecución. Ahora bien, este carácter abierto y flexible no significa queel Nuevo Plan no mantenga la apuesta por el tratamiento morfológicode la Ciudad a fin de asegurar un mínimo de control de las formas enaquellos espacios de oportunidad y en las nuevas centralidadespropuestas (estableciendo con claridad cuáles de sus determinacionesson vinculantes). De esta forma el Nuevo Plan adopta también la formade Proyecto Urbano tanto en su concepción general como en aquellaszonas que precisan asegurar una solución determinada.

Se ha tratado de instrumentar un documento que alcance unnivel de elaboración acabado en sus líneas maestras y en sus grandesdecisiones estructurantes, e incluso aportando soluciones de diseño yconcreción de aquellas actuaciones que considere necesaria paraasegurar un determinado resultado en espacios sensibles yestratégicos, que establezca además la ordenación pormenorizada de

actuaciones inmediatas que cuentan con suficiente nivel de estudio yconsenso, y que, por último, establezca para el resto, los parámetrosbásicos y los mecanismos a que deben ajustarse para su desarrollo,posibilitando un número de alternativas suficientes, en aras a ladeseada flexibilidad del documento. De igual forma se facilita el ajusteo alteración de aquellas decisiones pormenorizadas que en el tiempose demuestren erróneas o simplemente mejorables. En definitiva,haciendo posible una gestión ágil y flexible, porque las cuestionesclaves se encuentren previamente solventadas.


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6.2. EL CARÁCTER DE LA INSTRUMENTACIÓN TÉCNICA DEL PLAN

6.3.1. DETERMINACIONES PERTENECIENTES A LAORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL TÉRMINO.

Las decisiones estructurales son las que instrumentan el modelopropuesto y por ello, tienen vocación de permanencia, al menos hastael momento futuro de la reconsideración general de esta nuevaestructuración urbana y territorial que se propone.

Así, el presente Plan General establece e identifica la ordenaciónestructural del término municipal que está constituida por aquelloselementos principales de la ordenación que expresan y materializan lasdirectrices de la estrategia de evolución urbana y de ocupación delterritorio. En definitiva, son las determinaciones que definen el modeloterritorial y de desarrollo urbano adoptado por el presente plan alobjeto de organizar de modo coherente la ocupación del territorioconforme a la evolución urbana y a criterios de sostenibilidad a fin degarantizar la conservación del medioambiente natural y urbano yasegurar los movimientos de población en el territorio.

La ordenación estructural del municipio queda, por tanto,integrada por las siguientes determinaciones:

a. Las Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana yde ocupación del territorio.

b. La clasificación del suelo y la regulación del régimen jurídicogeneral propio de cada una de las clases de suelo.

c. La división del suelo urbano y urbanizable en zonas deordenación urbanística y la determinación para cada una de lanormativa que es de aplicación.

d. La ordenación del suelo no urbanizable, en los términos referidosen su legislación específica, con la delimitación de las áreas deespecial protección y de las categorías que deriven de sulegislación específica

e. La delimitación de sectores definitorios de ámbito mínimos deplaneamiento parcial o de reforma interior.

f. El régimen de protección y servidumbres de los bienes dedominio público, para su conservación y funcionalidad según sulegislación sectorial.

g. El establecimiento de áreas de reparto y determinación de losaprovechamientos tipos correspondientes.

h. La expresión de los objetivos a considerar en la redacción de losinstrumentos de desarrollo del Plan General, incluidas lasdecisiones sobre los usos dominantes, las posibles tipologías ylas densidades máximas y, además para los Planes Parciales yEstudios de Detalle, el coeficiente de máxima edificabilidad.

i. La ordenación de los centros cívicos y de las actividadessusceptibles de generar tránsito intenso.

j. La delimitación de una red primaria o estructural de reservas deterrenos y construcciones de destino dotacional público queasegure la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico,garantizando la calidad y funcionalidad de los principalesespacios colectivos, y con indicación de los que se puedencontabilizar como Superficie Computable del Sector. De igualforma tienen carácter estructural las normas orientativas sobre lanecesidad de implantar una determinada dotación oequipamiento dentro del Sector.

k. La definición y delimitación de usos globales del territorio.

l. Las condiciones para la adecuada conexión e integraciónurbana de las actuaciones integradas así como su orden en lasecuencia lógica del desarrollo del Plan.

m. Normas de obligada observancia respecto al ancho mínimo delviario y exigencias mínimas en materia de implantación deinfraestructuras o servicios de urbanización.

n. La delimitación de las actuaciones integradas y de las unidadesde ejecución en suelo urbano.

En las fichas correspondientes a los distintos ámbitos deordenación específicos se identifican las determinacionescorrespondientes a la ordenación estructural.


De igual forma, identifica las determinaciones de la ordenaciónpormenorizada, que son aquellas que tienen por finalidad establecer laordenación precisa y en detalle de ámbitos determinados. Laordenación pormenorizada expresa las condiciones concretas de uso yedificación de cada predio, así como su destino público o privado delsuelo.


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6.3. IDENTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN

Son determinaciones de la ordenación pormenorizadapreceptiva de cada área o sector:

a. Usos específicos y tipología.

b. Edificabilidad neta, ordenación de volúmenes, altura y númerode plantas construíbles sobre o bajo rasante y demásdeterminaciones propias de la edificación.

c. Parcelación de los terrenos o régimen para parcelarlos enfunción de la zona de ordenación definida

d. Elementos y reservas de suelo dotacional propio de la redsecundaria.

e. Las demás determinaciones propias del régimen específico delámbito, tales como el señalamiento de alineaciones y rasantes.

En general, establece la ordenación pormenorizada para todo elsuelo urbano, legitimando en él la actuación directa sin Planescomplementarios, sin perjuicio de aquellos casos en los que se difierela misma a un Plan de Reforma Interior en áreas cuya consolidaciónurbana se pretenda reestructurar o cuya urbanización y nivel dedotación es insuficiente para los niveles de uso e intensidad.

El Plan General no establece la ordenación pormenorizada desectores del suelo urbanizable, con la finalidad que la misma seconcrete vinculada a los procesos de programación y dotar así de unacierta flexibilidad a la ordenación pormenorizada sin perjuicio de queel Plan General sí establece las determinaciones de la ordenaciónestructural y los criterios y objetivos de cómo se debe realizar la labordel instrumento de desarrollo e incluso identificando aquellasdeterminaciones vinculantes de la ordenación pormenorizada que porser complementarias a la estructural se precisa garantizar en todocaso; siendo por ello innecesario proceder a la pormenorizacióncompleta de los distintos sectores. Por última, se hace preciso indicarque el presente Plan General establece en las fichas de los sectores larecomendación del grado de prioridad del desarrollo de la ejecuciónde los mismos, diferenciando en niveles de alto, medio y bajo. A losefectos del presente Plan General el grado de alta prioridad se reservaexclusivamente para los ámbitos de suelo urbanizable del anteriorPGOU que cuenta con planeamiento de desarrollo ya aprobado,identificándose como suelo urbanizable ordenado de caráctertransitorio.


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El Plan General de Peñíscola tiene vigencia indefinida. Si bien, elhorizonte temporal mínimo de sus previsiones programadas es de doceaños, debiendo el Ayuntamiento, una vez transcurrido dicho período,verificar la oportunidad de proceder a su revisión.

6.4.2. REVISIÓN

El Plan identifica las causas por las procede su Revisiónanticipada:

a. Elección de un Modelo Territorial distinto. A estos efectos seconsideran como los elementos determinantes del ModeloTerritorial del presente Plan:

• La estrategia de utilización del territorio municipal, loscriterios de clasificación del suelo y los de asignación delos usos globales.

• El esquema funcional y características definitorias de la redprimaria o estructural de reservas de terrenos yconstrucciones de destino dotacional público.

• La ordenación del Suelo No Urbanizable Protegido.

b. Aparición de circunstancias sobrevenidas de carácterdemográfico o económico, que hayan de incidir sustancialmentesobre la ordenación prevista.

El primer supuesto se dará cuando la tasa media de crecimientointeranual de la población de hecho, durante 5 añosconsecutivos, tenga una desviación superior al 50% delcrecimiento previsto y las previsiones del suelo urbanizable nosean suficientes para satisfacer las demandas del crecimientopoblacional.

El segundo supuesto concurrirá cuando se localicen ciertasactividades productivas o de servicios de carácter nacional oregional que modifiquen cuantitativa y cualitativamente la baseeconómica del municipio y se encuentre agotado el 75% delsuelo previsto para la implantación de actividades económicas.

c. Por el agotamiento de su capacidad: cuando se hayadesarrollado el 75% de los terrenos incluidos en unidades deejecución tanto en el urbano como en el urbanizable.

d. Por la insuficiencia generalizada de las dotaciones y espacioslibres para satisfacer las necesidades de la población.

e. Cuando resulte afectado por las determinaciones de un Plan deAcción Territorial de superior jerarquía y ámbito, que así loexigiese.


Se considera Modificación del Plan General la alteraciónsingular de alguno o algunos de los elementos y determinaciones quelo integran, siempre que no afecte a la concepción global de laordenación prevista o altere de modo sensible o generalizado susdeterminaciones básicas, ya sea por si solo o por la sucesiónacumulativa con otras modificaciones, en cuyo caso constituirárevisión.

Así en todo caso se considerará supuesto de Revisión total dePlan, las sucesivas acumulaciones de Modificaciones del Plan Generalque supongan un incremento del veinte por ciento (20%) del sueloprevisto en el presente Plan con la clasificación de urbanizable, o unincremento del veinte por ciento (20%) del total de las nuevas viviendasprevistas en el mismo.

De igual forma quedan prohibidas las modificaciones queafecten al suelo no urbanizable que supongan la pretensión deincorporar al proceso urbanístico de actuaciones que representenurbanizaciones dispersas y desvinculadas de las zonas de crecimientoprevistas por este Plan, salvo aquellas realizadas en virtud deexigencias de adaptación a previsiones realizadas por un Plan deAcción Territorial.

Ahora bien, existen determinadas alteraciones de los contenidosy previsiones, que pos su mínima incidencia no se consideranmodificaciones. Así pueden admitirse las siguientes alteraciones:

a. Las variaciones que vengan motivadas por los cambios de escalaplanimétrica o por ajuste en las mediciones reales sobre elterreno, que no alteren en más de un 3% las cifras establecidaspor el Plan.

b. La corrección de los simples errores materiales, aritméticos o dehecho, que se lleven a efecto de conformidad a la legislaciónaplicable.


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6.4. VIGENCIA Y ALTERACIONES DEL PLAN GENERAL.

c. Los meros reajustes puntuales y de escasa entidad que laejecución del planeamiento requiera justificadamente paraadecuarlos a la realidad física del terreno y siempre que nosupongan reducción de las superficies destinadas a reservasdotacionales ni incremento de la edificabilidad.

d. Las alteraciones de las disposiciones contenidas en las Normas,que, por su naturaleza, puedan ser objeto de OrdenanzasMunicipales, como las que regulan las materia de seguridad,salubridad, habitabilidad y calidad de las construcciones yedificaciones, así como aquellas que tengan por objeto regularlos aspectos relativos a las licencias de obras y a los proyectos ycondiciones de los servicios de la urbanización. Cuando lasOrdenanzas de la Edificación incorporen la regulación de lascondiciones de forma y estéticas, en ningún caso supondránalteración de los parámetros de alturas, número de plantas,ocupación, situación de la edificación, edificabilidades,aprovechamientos urbanísticos ni usos establecidos por losinstrumentos de planeamiento.

e. Las mayores protecciones de edificios, conjuntos, paisajeslugares y elementos de interés artístico, histórico, turístico,tradicional o de cualquier otra índole que se deriven de PlanesEspeciales aprobados definitivamente como consecuencia decatálogos de declaraciones de Bienes de interés Cultural o dePlanes Especiales redactados al amparo de lo dispuesto en la Leydel Patrimonio Histórico Español.

También pueden incorporarse innovaciones que afecten a laordenación pormenorizada (no estructural) del suelo urbano noconsolidado y en los sectores del suelo urbanizable ordenado mediantePlanes Parciales o Especiales de Reforma Interior y sin necesidad detramitarse una Modificación del Plan General. Ahora bien, para queestas innovaciones sean válidas, deberán justificar que suponen unamejora de la ordenación pormenorizada establecida en el PlanGeneral para el área o sector, que respetan la ordenación ydeterminaciones de carácter estructural, no afecten negativamente a lafuncionalidad del sector o a la ordenación de los terrenos de suentorno, y que se realizan de conformidad con los criterios y directricesque en el presente Plan se establece para esas innovaciones de laordenación pormenorizada.

Los cambios e innovaciones en la ordenación establecida poreste Plan General que pretendan formular las personas particulares, setramitarán como Plan Parcial o Plan de Reforma interior modificativodel Plan General, junto al preceptivo Programa, bajo los siguientesrequisitos:

a. Si modifican la ordenación pormenorizada establecida por estePlan General: estarán sujetos a Cédula de Urbanización,expedida por la Generalitat Valenciana, salvo que lamodificación sea legalmente posible realizarla mediante Estudiode Detalle, en cuyo caso no será exigible la Cédula deUrbanización.

b. Las únicas alteraciones que pueden admitirse de la ordenaciónestructural del presente Plan General operada directamente porinstrumentos de desarrollo, serán las encaminadas a mejorar lassoluciones concretas que sobre disposición de las redesestructurales se establecen en el presente Plan o el cumplimientocuantitativo o cualitativo de los estándares legales de calidad dela ordenación.

En ningún caso podrá admitirse una alteración incorporadadirectamente en instrumentos de desarrollo que modifiquen lasdirectrices de estrategia territorial y evolución urbana o lasdeterminaciones del presente Plan General relativas a la clasificaciónde suelo no urbanizable o urbanizable, el uso global del ámbito, laedificabilidad máxima, la densidad de viviendas, el aprovechamientotipo del área de reparto en el suelo urbanizable o urbano a desarrollarmediante actuaciones integradas, el régimen del dominio público nomunicipal, o suponga una disminución de las superficies de la redesestructurales de espacios libres o de equipamientos propuestas por elPlan. En todo caso, las innovaciones de los planes de desarrollo querespetando las limitaciones anteriores supongan la modificación dedeterminaciones pertenecientes a la ordenación estructural estaránsujetos a aprobación definitiva de la Generalitat Valenciana.

Los cambios e innovaciones que no afecten a un sector osectores concretos sino al Plan en su conjunto se tramitarán comoModificaciones del Plan General y sólo podrán ser promovidas por elAyuntamiento de oficio, sin perjuicio de que los particulares puedansolicitarlas aportando los documentos pertinentes para su trámite.

Además, el Plan General establece una serie de controles ygarantías dirigidos a que toda modificación del planeamiento deberárealizarse de conformidad con la legislación urbanística vigente almomento de su formulación y tramitación, fundamentarse en el interéspúblico y justificar que las nuevas soluciones propuestas para la red dereservas de suelo dotacional mejoran su capacidad o funcionalidad ycumplan las necesidades y los objetivos considerados en el PlanGeneral.

El Plan también limita la capacidad de alterar la clasificaciónmediante procedimientos diferentes a la modificación puntual. Y así


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considera que es contraria a la Directrices definitorias de la estrategiade evolución urbana y ocupación del territorio cualquier propuesta quepretenda una alteración de suelo no urbanizable en urbanizable pararealizar una Actuación Integrada imprevista en el presente PlanGeneral cuando pretenda realizarse directamente mediante un PlanParcial o Especial de Mejora.

De igual modo, el Plan también requiere que toda modificaciónde la clasificación de suelo no urbanizable en suelo urbanizableprecisa:

a. la cesión gratuita a la administración de suelo no urbanizableprotegido con una superficie igual a la reclasificada.

b. la certificación por el organismo de cuenca que el municipiocuenta con el suministro de los recursos hídricos necesarios congarantía de potabilidad para satisfacer los nuevos terrenos quese pretenden incorporar al proceso urbanístico y sin que ellosuponga incidencia negativa en las previsiones de suministros delos desarrollos urbanísticos previstos en el presente Plan General.


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La formulación y aprobación de los instrumentos de laordenación urbanística es una facultad integrante de la actividadurbanística que corresponde a los poderes públicos.

El Plan General de Peñíscola se desarrollará mediante PlanesEspeciales, Programas de Actuación, Planes de Reforma Interior, PlanesParciales y Estudios de Detalle.

Los Planes que se formulen en desarrollo de éste podrán ser deiniciativa pública, privada o indistinta, conforme a las indicacionesseñaladas para cada caso por este Plan. Son en todo caso, deiniciativa pública, las Modificaciones de Plan General, los Catálogosque se tramiten como documento independiente y los PlanesEspeciales.

Son de iniciativa indistinta, y por tanto, podrán ser promovidopor igual los particulares o la Administración, Los Programas, PlanesParciales, Planes de Reforma interior y Estudios de Detalle.

No obstante lo anterior, los particulares precisan para promoverPlanes Parciales, Planes de Reforma interior o Estudios de Detalle enSuelo Urbanizable, la presentación simultánea de un Programa paradesarrollar, al menos, una de las unidades de ejecución comprendidasdentro del correspondiente Plan Parcial o de Reforma interior o Estudiode Detalle. En estos casos la aprobación de Plan y Programa serásimultánea.

Los Estudios de Detalle en suelo urbano pueden ser promovidospor cualquier interesado, dentro de los límites y en los casos previstospor el presente Plan General.

Los particulares tienen derecho a la consulta previa en materiade planeamiento y a la iniciación del trámite para los instrumentos deordenación que formulen, sin más requisito que presentar unadocumentación en regla, de contenido conforme a derecho y al PlanGeneral; pero la aprobación definitiva de todo tipo de instrumentos deplaneamiento está reservada al criterio de oportunidad de laAdministración, y en primer término el Ayuntamiento, según loaconseje el interés general.

Los instrumentos de planeamiento que desarrollen el PlanGeneral, deberán respetar las determinaciones de la ordenaciónestructural y satisfacer suficientemente los criterios y objetivos deordenación que se establecen para ellos en este Plan. Además, losinstrumentos de ordenación que deban desarrollar cada ámbito dePlaneamiento de Desarrollo habrán de respetar las indicacionesvinculantes que se contienen en su correspondiente Ficha.


Los Planes Parciales se configuran como los instrumentos quedesarrollan todos aquellos suelos definidos como sectores de suelourbanizable. Es decir, es un planeamiento de desarrollo diferido quetiene la función de ordenar de forma pormenorizada aquellos terrenosllamados a incorporarse de forma efectiva al proceso de urbanizaciónque constituyan un ámbito territorial de planificación completo y en elque el propio Plan General ha renunciado a su ordenación detallada.

Son determinaciones de carácter obligatorio y vinculante paralos Planes Parciales de los Sectores de Suelo Urbanizable, laspertenecientes a la ordenación estructural, tales como su adscripciónal Área de Reparto, su aprovechamiento tipo, la edificabilidad máxima,la densidad, los usos globales, calificación de viviendas de protecciónoficial y las reservas de terrenos para las Redes Estructurales incluidas,que deberán mantenerse en su extensión, función y límites sinalteraciones sustanciales, salvo mínimas adaptaciones físicas de detalleal terreno que constituyan una mejora de sus efectos ambientales,costos menores o mayor racionalidad de diseño y función y que noafecten a terceros.

Los Planes Parciales deberán distribuir la máxima edificabilidadasignada a cada sector, entre las distintas manzanas.


El Plan General considera dos clases de Planes de ReformaInterior:

a. Planes de Reforma Interior de desarrollo de la ordenaciónestructural del Plan General.

b. Planes de Reforma Interior de mejora de la ordenaciónpormenorizada


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6.5. LA ACTIVIDAD DE PLANIFICACIÓN Y LOS INSTRUMENTOS DE COMPLEMENTO Y DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

Los Planes de Reforma Interior de desarrollo de la ordenaciónestructural del Plan General son:

a. Los de formulación preceptiva:

a.1. ámbitos territoriales del suelo urbano cuya ordenaciónpormenorizada se difiere a un instrumento deplaneamiento urbanístico consistente en Plan Especial deDesarrollo con el objetivo de la Reforma Interior con nuevaurbanización adaptada a los nuevos usos e intensidades-a formular de modo obligatorio siguiendo los objetivos ydirectrices establecidos en el presente Plan General. Setrata de las Actuaciones Integradas de Reforma Interiorque el presente Plan general propone sobre ámbitosconcretos con la finalidad de transformar sustancialmentede las condiciones espaciales originales. Sobre ellas seformularán Planes Especiales de Desarrollo del Planpresente Plan General con el objetivo de su ReformaInterior y nueva urbanización que deberán desarrollar lasdeterminaciones de la ordenación estructural y seajustarán a los criterios y objetivos que a continuación seexplicitan

a.2. Planes Especiales que sólo persiguen a mejorar los nivelesinfraestructurales de zonas de ordenación que se asumen.El área identificada aparece grafiada en los planos deordenación estructural y pormenorizada del suelo urbanoy coincide con las zonas de Ensanche de ConjuntoHistórico y Llandells I. Para ella se determina laformulación de un Plan Especial de Saneamiento yMejora Urbana en el que queden explicitadas lasmedidas a adoptar para su recualificación ambiental,espacial, paisajística e infraestructural.

b. Los de formulación potestativa:

Los Planes de Reforma Interior de Mejora de la Ordenacióntienen por objeto alterar para su mejora la ordenaciónpormenorizada establecida por el presente Plan General paradeterminadas zonas o ámbitos del suelo urbano, estando sujetosa los límites establecidos en el presente artículo.

El Plan prevé en suelo urbano que puedan formularsedeterminados Planes Especiales de Reforma Interior de Mejoraen ámbitos previamente delimitados y que se consideranconforme con su estrategia y modelo territorial.

El ámbito en el que el presente Plan General prevé de formaexpresa que puedan formularse Planes de Mejora es en la Zona deOrdenación Urbanística "Edificación Abierta Turística en Playa Norte"(ZO.4), cuyas manzanas son susceptibles de ser consideradas Áreas deReforma Interior de Renovación. Las condiciones que debencumplimentar la formulación de los Planes Especiales de Mejora enestas zonas se establecen en las Normas Particulares y quedanjustificadas en la parte de esta Memoria de Ordenación relativa alsuelo urbano.

Además el Plan General prevé la posibilidad de formular losPlanes Especiales de Mejora en otros ámbitos del suelo urbano siemprey cuando se cumplan los condicionantes establecidos en las propiasNormas.


El Plan General prevé la redacción de los siguientes PlanesEspeciales con objetivos más sectoriales:

a. Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Peñíscola,caso de que no se aprobara definitivamente el actualmente entramitación (objetivo de protección y ordenación)

b. Plan Especial de Recualificación del Paisaje y de la ImagenUrbana (objetivo de protección)

c. Plan Especial de Miradores e itinerarios paisajísticos (objetivo deprotección)

c. De saneamiento y mejora del medio urbano (objetivoinfraestructural)

d. Plan Especial de Movilidad (objetivo infraestructural y desostenibilidad).

Y además posibilita que puedan redactarse otros PlanesEspeciales con las siguientes finalidades:

a. Desarrollo de la Red Primaria de Comunicaciones y sus áreas deprotección.

b. Desarrollo de la Red Primaria de Espacios Libres.


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c. Desarrollo del Sistema de instalaciones y obras de interéspúblico.

d. Mejora del medio natural

La estrategia y justificación de las decisiones adoptadas por estePlan General en relación con el Plan Especial de Protección delConjunto Histórico se han expuesto con suficiencia en el capítulo 2 deesta Memoria de Ordenación.

Se establece el mandato de elaborar un Plan Especial deRecualificación del Paisaje y de la Imagen Urbana y un Plan Especialpara la definición de la Red de miradores y sistema de itinerariospaisajísticos.

También se prevé que puedan formularse Planes Especiales deSaneamiento y Mejora del Medio Urbano para complementar losproyectos de urbanización que se aprueben en esta clase de sueloestableciendo y proyectando obras y medidas adicionales quecoadyuven a su ejecución.

También podrán formularse Planes Especiales de Aparcamientospara aquellas partes del suelo urbano en las que las necesidades deestacionamiento de vehículos así lo demande.

Para la ejecución de los elementos integrantes de la Red Primariade comunicación, saneamiento, abastecimiento y espacios libres, ygrandes usos dotacionales se posibilita la redacción de PlanesEspeciales, y ello sin perjuicio de que se ordenen a través de loscorrespondientes Planes Parciales en los que se incluyan.

Por último, se posibilita la formulación de Planes Especiales conla finalidad de constituir reserva de suelo para patrimonio público.


Los Estudios de Detalle tienen por objeto en áreas de suelosurbanos y urbanizables:

a. Fijar, y en su caso, reajustar, en desarrollo de los objetivosdefinidos por este Plan las rasantes de cualquier viario parafacilitar su ejecución.

b. Establecer la apertura de viarios de acceso a la edificación,completando los pertenecientes a la red primaria y secundariadefinida en los Planes.

c. Adaptar en detalle las alineaciones previstas de cualquier viariopara subsanar las deficiencias presentadas por situaciones dehecho que por error u omisión se contuviera en los planos.

d. Reajustar el trazado del viario de la red secundaria de acuerdocon las condiciones que fijan las presentes Normas,

e. Establecer la ordenación concreta de los volúmenesarquitectónicos dentro de cada ámbito territorial que precise deforma necesaria un Estudio de Detalle conforme a los criterios deestas Normas.

f. Reajustar la ordenación concreta de los volúmenesarquitectónicos establecida en los planes que contenga laordenación pormenorizada conforme a los criterios de laspresentes Normas.

Se prevé que en todas los sectores del suelo urbanizableordenado, así como en los sectores y áreas del suelo urbano noconsolidado, en los que el presente Plan establezca su ordenaciónpormenorizada sin requerir Plan Parcial o, en su caso Plan Especial,deba elaborarse un Estudio de Detalle con la finalidad de distribuir elvolumen edificable máximo asignado entre las distintas manzanas quelo compongan.


Las determinaciones de los Planes Urbanísticos puedencompletarse mediante Ordenanzas, especialmente aquellas relativas alas Condiciones de Edificación y las de Urbanización.

De igual forma, se podrán desarrollar todas aquellasOrdenanzas o disposiciones de carácter general y de competenciaordinaria municipal, que regulen aspectos determinados relacionadoscon los procedimientos de otorgamiento de licencias, declaración deruina, obras de conservación, así como con aquellos otros asuntos decompetencia municipal.

El Plan General incorpora en sus Normas una regulación sobreel contenido de la documentación exigible para cada tipo de licencias,que tienen el carácter de Ordenanzas, y podrá ser alterado por elprocedimiento señalado en el apartado anterior.


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6.5.7. CATÁLOGOS COMPLEMENTARIOS DELPLANEAMIENTO

Los Catálogos tienen por objeto complementar lasdeterminaciones de los instrumentos de planeamiento relativas a laconservación, protección o mejora del patrimonio urbanístico,arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico.

Los Catálogos contendrán la relación detallada y laidentificación precisa e individualizada de los bienes o espacios que,por su valor, hayan de ser objeto de una especial protección. En lainscripción se reflejarán las condiciones de protección que a cada unode ellos les corresponda, por aplicación del Plan que complementen.


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La Revisión del Plan General de Peñíscola asume con caráctergeneral el planeamiento de desarrollo del Plan General vigenteaprobado definitivamente en suelo urbano o urbanizable y que seencuentra ejecutado o en ejecución dentro de los plazos previstos.

La forma en el que se instrumenta este reconocimiento yasunción del planeamiento derivado del Plan General es mediante lafigura de los Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API). En definitiva,los API serán ámbitos territoriales del Plan General vigente clasificadoscomo Suelo Urbano o Urbanizable que cuentan con figuras deplaneamiento de desarrollo aprobadas (Planes Especiales o PlanesParciales) en los que el Plan General de Ordenación Urbanísticaasume genéricamente las determinaciones del planeamiento dedesarrollo aprobado con anterioridad a su entrada en vigor, sinperjuicio de la alteración puntual de algunas de sus determinaciones.

La clasificación del suelo de estos ámbitos depende del grado deejecución. Así se clasifican como suelo urbano consolidados si laejecución se encuentra finalizada. De igual modo se clasifican comourbano con urbanización no consolidada si el proceso de ejecución hallegado a materializar la urbanización primaria de los serviciosurbanísticos pero quedan pendientes determinadas obras comopudieran ser la adecuación de los espacios libres o las precisas paraque las parcelas merezcan el reconocimiento de la condición de solar.Por último, se clasifican como suelo urbanizable transitorio aquellossectores del suelo urbanizable del Plan General vigente que contandocon planeamiento de desarrollo aprobado con carácter definitivo yhabiendo iniciado el proceso de ejecución, éste no hubiese alcanzadoun nivel de urbanización adecuado para ser considerado suelo urbano.

•• ÁÁmmbbiittooss ddee PPllaanneeaammiieennttoo IInnccoorrppoorraaddoo ((AAPPII)) eenn SSuueelloo UUrrbbaannoo

EEnn SSuueelloo UUrrbbaannoo CCoonnssoolliiddaaddoo se delimitan como API dosámbitos.

En primer lugar, se identifica como Ámbito de PlaneamientoIncorporado AAPPII-11 el correspondiente al PPllaann EEssppeecciiaall ddee PPrrootteecccciióónnddeell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo, actualmente en tramitación. Si bien estereconocimiento sea realizada de modo condicionado a su efectivaaprobación definitiva. En otro caso, el propio Plan General adopta loscriterios y objetivos del Plan Especial y adopta un régimen cautelarcomo ya se ha expuesto en el Capítulo 2 de esta Memoria.

En segundo lugar se, identifica como AAPPII..22 eell aarreeaa ddee RReeffoorrmmaaIInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa eenn ""PPllaayyaa NNoorrttee"" que se corresponde con laHomologación y Plan de Reforma Interior de Mejora UE delimitadapor las Calles nº 16, nº 17, nº 36 y Avda del Papa Luna, que cuentacon Aprobación Definitiva de 4 de Mayo de 2.004.

Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado en SSuueelloo UUrrbbaannoo NNooCCoonnssoolliiddaaddoo se corresponde con las siguientes actuaciones deReforma Interior que a continuación se describen que resultan en estosmomentos aprobadas provisionalmente.

Pues bien, los Ámbitos de Planeamiento Incorporado en SueloUrbano No Consolidado son:

- ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ddee ""RRaaccóó CCaalleenntt"".. ((AAPPII-33))

Planeamiento de Desarrollo: Homologación y Plan de ReformaInterior de Mejora.

Aprobación Provisional. 25 de Marzo de 2.004 y 20 de Enero de2.005.

Aprobación Definitiva. 11 de mayo de 2.006.

- ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ddee ""AAttaallaayyaass"".. ((AAPPII-44))


Aprobación Definitiva. 1 de junio de 2.005.

Deberá reelaborarse la ordenación de la unidad de ejecución1.B a fin de proceder a la integración en la misma del tramo dela ronda sur que transcurre por su ámbito, sin que ello impliqueun aumento de la edificabilidad asignada a las parcelas netas.

- ÁÁrreeaa ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddee MMeejjoorraa ""PPeeññííssccoollaa PPaarrkk"".. ((AAPPII-55))


Aprobación Definitiva. 26 de junio de 2005.


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6.6. LOS ÁMBITOS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (API)

• LLooss ÁÁmmbbiittooss ddeell PPllaanneeaammiieennttoo IInnccoorrppoorraaddoo eenn SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabblleeOOrrddeennaaddoo TTrraannssiittoorriioo

Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado en esta categoría desuelo correspondiente al suelo urbanizable transitorio con ordenaciónpormenorizada son:

SSEECCTTOORR 1155.. CCAAPP BBLLAACC.. ((AAPPII- 66)). Con aprobación definitiva dePlan Parcial de 6 de julio de 1987.

SSEECCTTOORR 1166.. SSAANN AANNTTOONNIIOO ((AAPPII-77)). Con aprobación definitivade Plan Parcial y PAU de 22 julio de 2002 (por ejecución desentencia).

Su identificación como urbanizable transitorio obedece a larazón de que estos desarrollos urbanísticos no cuentan con laurbanización ejecutada para merecer la clasificación de suelo urbano.

•• RRééggiimmeenn ddee llaass AAPPII

En aquellas Áreas de Planeamiento Incorporado cuyaordenación pormenorizada sea finalmente asumida por el PlanGeneral, serán de aplicación las siguientes normas:

a. Las condiciones particulares por las que se rigen las API, son lascorrespondientes al planeamiento inmediatamente antecedenteque el presente Plan General asume excepto en aquellasdeterminaciones que son alteradas directamente por éste.

b. A efectos de una interpretación cabal de las determinaciones deÁrea de Planeamiento Incorporado y para todos aquellosaspectos de detalle relativos a temas puntales de las mismas, seutilizarán las determinaciones que sobre estos temas estáncontenidas en los antecedentes administrativos correspondientes.

c. Particularmente las representaciones gráficas que figuran en lasfichas y Planos de Ordenación del Plan General, tienen exclusivovalor de mera referencia de la situación del ámbito deplaneamiento en relación con la ciudad. Las determinacionesgráficas de la ordenación son las que expresamente se reflejanen los planeamientos de origen por aquél.

d. En el caso de discrepancia entre el planeamiento antecedente yel Plan General se consideran predominantes lasdeterminaciones específicas de los expedientes de origen, salvo

que se deduzca la voluntad del Plan General de alterar algunasdeterminaciones concretas del Plan antecedente.

En los Sectores de Suelo Urbanizable Transitorio CAP BLAC. (API-6) y SAN ANTONIO (API-7), su Aprovechamiento Tipo es el derivadodel instrumento de planeamiento general del que traen su causa. Elaprovechamiento subjetivo será el correspondiente al patrimonializadoderivado del Proyecto de Reparcelación que estuviese aprobado altiempo de la entrada en vigor del Plan General; en otro caso elrégimen de derechos y deberes será el correspondiente al suelourbanizable con ordenación pormenorizada, sin perjuicio de lodispuesto en el apartado anterior.

En los Ámbitos de Planeamiento Incorporado del SueloUrbanizable Transitorio podrán alterarse de forma puntual lasdeterminaciones urbanísticas relativas a su ordenación pormenorizadade las fincas incluidas en estos ámbitos, mediante la tramitación de unPlan Parcial de Mejora


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Dos de las principales determinaciones que debe contener todoPlan General de Ordenación Urbanística son, de una parte ladelimitación de las áreas de reparto de cargas y beneficios y, de otra,la fijación de los aprovechamientos tipos de cada una de ellas.

Mediante estas dos determinaciones del planeamiento general,se pretende corregir las inevitables desigualdades que se producen ala hora de ordenar el territorio asignando usos e intensidadesdiferentes a los terrenos que deben incorporarse al proceso urbanístico.

Con la fijación de los aprovechamientos tipos de las áreas dereparto, se persigue establecer una igualdad primaria en la distribuciónde las cargas y beneficios entre los propietarios afectados. Se consigueque el principio de compensación esté presente en la primera fase delhecho urbanístico, esto es, en la tarea planificadora. De igual forma,con estas determinaciones, realizadas en sede de planeamientourbanístico, se pone en marcha la primera medida tendente aposibilitar la recuperación de plusvalías por parte de la Administracióncomo consecuencia de su acción ordenadora.

La pretensión de elevar el principio de compensación comoelemento necesario y vinculado de forma necesaria a la ordenaciónurbanística, ha sido una constante de la legislación española en lasúltimas décadas. Así, la propia Ley del Suelo de 1.956 atribuyó a laordenación del suelo la función de impedir la desigual distribución delos beneficios y cargas del planeamiento. Esta preocupación dellegislador se hizo más patente en la Ley de Reforma de 2 de Mayo de1.975 y el Texto Refundido de 9 de Abril de 1.976, que incorpora lafigura del aprovechamiento medio para el suelo urbanizableprogramado.

La Ley 8/90 y el Texto Refundido de 1.992 dieron un paso máshacia la generalización del principio de compensación, tanto en suelourbanizable como en el urbano, mediante la introducción de lastécnicas de áreas de reparto y aprovechamiento tipo. La Ley 6/1998reitera este principio si bien declara las dificultades de su apreciaciónen el suelo urbano consolidado.

Dado que la tramitación administrativa del presente PlanGeneral en el momento de la entrada en vigor de la Ley 16/2005, de30 de diciembre, de la Generalidad, Urbanística Valenciana (LUV) seencontraba con el documento completo aprobado previamente asícomo el período de información pública, se somete este Plan Generalal régimen en materia de contenidos y tramitación establecido por la

LRAU de conformidad con lo dispuesto en la Disposición TransitoriaPrimera.1 de la LUV.

Y la LRAU recoge la necesidad de que el Planeamientoestablezca las distintas áreas de reparto en el suelo urbano (si bienhabrá que entender que es el no consolidado) y en el urbanizable.

Aun cuando en la LRAU no se recoge en su art.1 como principiorector de la actividad urbanística el principio de compensación debeneficios y cargas, éste debe estar presente en todo momento, porcuanto esa solidaridad aun no siendo una finalidad última si es unaexigencia que se deriva de la actividad urbanística en todos susórdenes, y por ello debe ser concretada desde el propio planeamiento(art.60).

Hay que advertir que con las áreas de reparto, si bien no serealiza un verdadero reparto de beneficios y cargas (ya que esta laborse pospone a la fase de ejecución del planeamiento) en cambio, sí serealiza una primera aproximación al principio de igualdad, sin la cualno se podría llevar a cabo aquél.

El objetivo de las áreas de reparto es por tanto fijar elaprovechamiento tipo que va a servir de base para concretar elderecho edificable (aprovechamiento subjetivo) de los propietariosincluidos en las mismas. En otras palabras, las áreas de reparto sirvenpara concretar el contenido del derecho de propiedad inmobiliariaurbana de una unidad territorial, lo que se logra mediante ladistribución de los aprovechamientos urbanísticos que, conforme a lalegislación, son destinados a la apropiación privada entre lospropietarios de terrenos incluidos en ese ámbito.

Desde estas consideraciones, el establecimiento de las áreas dereparto y la fijación de los aprovechamientos tipos son determinacionesde especial trascendencia, porque de su acierto va a depender tanto laviabilidad como la igualdad del orden urbanístico establecido por elPlan General.

La viabilidad del Plan, porque el Aprovechamiento Tipo debecontribuir a posibilitar la ejecución del mismo (y por tanto, a lamaterialización de los fines públicos que toda ordenación debecontener) mediante el reconocimiento de una rentabilidad que se da laoportunidad de patrimonializar al propietario (o en su caso, al agenteurbanístico) por su incorporación al proceso urbanizador.

La igualdad del orden urbanístico implantado por elplaneamiento general también depende de las determinaciones


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6.7. INSTRUMENTOS PARA ASEGURAR LA SOLIDARIDAD INTERTERRITORIAL DE LOS BENEFICIOS Y CARGAS. ELESTABLECIMIENTO DE ÁREAS DE REPARTO Y DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO TIPO.

relativas a la delimitación de áreas de reparto y definición deaprovechamientos tipos, porque en base a ellas se debe procurar lasolidaridad generalizada y global de los beneficios y cargas, y noreducida sólo a ámbitos pequeños de ordenación, y permite,finalmente, establecer el contenido del derecho de la Administración ala recuperación de plusvalías

Por tanto, los principios de solidaridad urbanística y derecuperación de plusvalías para la comunidad como consecuencia dela ordenación y de la ejecución del planeamiento, se empiezan aconstruir desde el propio Plan mediante dos determinaciones que debeincorporar éste: La delimitación de las áreas de reparto y el cálculo delaprovechamiento tipo de cada una de ellas.

Las denominadas áreas de reparto de cargas y beneficios,constituyen así, los ámbitos espaciales de referencia para ladeterminación del aprovechamiento tipo en el suelo urbano (noconsolidado) y urbanizable, y una vez fijado éste en cada una de ellas,ámbitos diferentes y desiguales de asignación de aprovechamientosurbanísticos y de equidistribución de los mismos entre los propietariosde los terrenos incluidos en ellas.

Las áreas de reparto son, pues, ámbitos de fijación dediferenciados contenidos de aprovechamiento urbanístico al suelo oámbitos de homogeneización del contenido económico de lapropiedad del suelo.

6.7.2. CARACTERES GENERALES DE LA REGULACIÓNVIGENTE

Como cuestión previa es preciso precisar que en la LRAU no sehabla expresamente de delimitación de áreas ni de cálculo, sino dedeterminación y establecimiento. Y es que para la LRAU, el área dereparto es únicamente el conjunto de terrenos para los que sedetermina un mismo aprovechamiento tipo. No funciona propiamentecomo un ámbito de cerrado en el que necesariamente debanproducirse en el momento de la ejecución todas las operacionesredistributivas, sino como ámbito territorial en la que los titulares deterrenos cuentan con un aprovechamiento subjetivo idéntico. Noobstante, ese aprovechamiento subjetivo se determina sobre la basedel reparto de los aprovechamientos que el Plan otorga, por lo queconecta con el principio de solidaridad de beneficios y cargas y suponeasí una aproximación al mismo.

El establecimiento de las áreas de reparto y la determinación delos aprovechamientos tipos correspondientes a cada una de ellas son,conforme a lo previsto en el art.17.1.G de la LRAU, decisiones quecorresponde al Plan General, sin perjuicio de que también los PERIpuedan establecer el aprovechamiento tipo de las unidades deejecución que se delimiten en ellos (art.62.2 LRAU).

En consecuencia, y como regla general, tanto el establecimientode las áreas de reparto como la determinación de losaprovechamientos tipos de cada una de ellas, son determinacionesque corresponde al Plan General, y además son determinacionespertenecientes a la ordenación estructural.

En concreto el art.61 de la LRAU dispone que:

"El planeamiento, para su más justa y eficaz ejecución, delimita oprevé Areas de Reparto, adecuando su ámbito a criteriosobjetivos, que permitan configurar unidades urbanasdeterminadas por límites administrativos, funcionales,geográficos, urbanísticos o, incluso, derivados de la propiaclasificación, calificación o sectorización establecidas por élmismo".

Por tanto, la labor de delimitación de las áreas de reparto nopuede ser arbitraria o caprichosa, pero sí cuenta el Plan con ampliomargen para adoptar cuáles son sus criterios que, en cualquier caso,deben corresponder a factores objetivos que las configuren comounidades urbanas, ya sea por estar en un límite administrativo, porrazones de funcionalidad, por localización, o por razonesexclusivamente urbanísticas, como son las relacionadas con laclasificación, calificación o sectorización.

Una vez que queda delimita o establecida el área de reparto, elaprovechamiento tipo se determina conforme a la regla del art.64.2 dela LRAU, que legitima la validez del cálculo aproximativo. Inclusopuede quedar fijado en términos de una horquilla de máximo ymínimo.

Para la LRAU todos los terrenos clasificados como suelo urbanoo urbanizable deben contar con un aprovechamiento tipo asignado.

De la regulación establecida en la LRAU el Plan General debeestablecer áreas de reparto y determinar los correspondientesaprovechamientos tipos para el suelo urbano, el suelo urbanizableinmediato (ordenado) y el urbanizable sectorizado (con ordenacióndiferida). Ahora bien, esta regulación difiere para cada clase de suelo.


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6.7.3. EL ESTABLECIMIENTO DE ÁREAS DE REPARTO ENSUELO URBANO

Según el art.63.1 LRAU:

"todo el suelo urbano quedará incluido en una o varias áreas dereparto, que el Plan puede delimitar aplicando criterios acordescon el artículo 61 y que, como mínimo, abarcarán los terrenos ysuelos dotacionales expresados en el apartado A) del número 2siguiente"

No obstante, el apartado 2 de este mismo precepto, estableceuna regulación supletoria en defecto de previsión explícita del Plan demodo que la delimitación de áreas de reparto en suelo urbano sepresume implícitamente efectuada, por aplicación directa de una seriede reglas. No obstante este mismo precepto permite, que el propioPlan adopte esas mismas reglas.

Estas reglas son:

"A. Se entenderá que integra un Área de Reparto cada solar o,en su caso, cada parcela de destino privado, junto con elsuelo dotacional colindante que le confiere la condición desolar o que sea preciso para dotarle de ella mediante suurbanización.

Cuando la urbanización a que se refiere el párrafo anteriorfuera común a varios solares o parcelas, la superficie desuelo dotacional colindante requerida para entenderdelimitada el área de reparto, será la que, siendo máspróxima a dichos solares o parcelas, les corresponda, acada uno de ellos o ellas, en proporción a su respectivoaprovechamiento objetivo.

B. Los terrenos con destino dotacional público nocomprendidos en el apartado anterior podrán ser objeto detransferencia de aprovechamiento urbanístico o dereparcelación en los términos establecidos por esta Ley, acuyo efecto se considerarán como una única área dereparto cuyo aprovechamiento tipo será el establecido enel artículo 62.1 (último párrafo) del Texto Refundidoaprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 30 dejunio. No obstante, el Plan podrá fijar para ellos un menoraprovechamiento tipo, calculado conforme al artículosiguiente, según el promedio de la ordenación global delos suelos con aprovechamiento urbanístico".

Por último el apartado 3 de este precepto establece que enMunicipios de menos de 25.000 habitantes se entenderá, salvo que elPlan disponga otra cosa, que el aprovechamiento subjetivo en suelourbano coincide con el aprovechamiento tipo.

Por tanto, a modo de síntesis, en lo que se refiere alestablecimiento de áreas y determinación de aprovechamiento tipo delsuelo urbano, la LRAU admite cuatro modalidades:

1ª. Modalidad: áreas de reparto pluriparcelarias, previsto en elart.63.1. En este caso se adopta como criterio un ámbitoterritorial superior a la parcela, ya sea una manzana, una calleo una superficie sobre la que se vaya ejecutar de formaintegrada. La lógica del sistema urbanístico, tanto por razones deeficacia en la gestión como de justicia distributiva, aconseja queesta modalidad de áreas de reparto pluriparcelarias se apliqueen el suelo urbano no consolidado y que cada unidad deejecución prevista en el Plan en esta categoría de sueloconstituya un ámbito de área de reparto independiente. Es laaplicación del criterio general de delimitación de áreas dereparto previsto en el art.61 de LRAU, y es también el criterioestablecido en el art.62.2.

2ª. Modalidad: áreas de reparto uniparcelarias simples: el área dereparto queda configurada por cada parcela y el terrenodotacional colindante cuya urbanización lo dota de la condiciónde solar (art.63.2.A). En caso de que sea solar, cada parcela seconsidera en sí misma el ámbito del área.

3ª. Modalidad: áreas de reparto dotacionales, prevista en elart.63.2.B: los terrenos dotacionales que no sean necesariospara convertir a la parcela colindante en solar, pueden constituirun área de reparto para dotarlos de un aprovechamiento tipo ygestionarlos mediante transferencias o reparcelación.

4ª. Modalidad: áreas de reparto complejas: art.64.4, en la que secorrige a la baja con un coeficiente corrector elaprovechamiento tipo de las áreas de reparto uniparcelarias a finde que puedan obtenerse mediante transferencias las parcelascon destino dotacional.


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Por último, la descripción del régimen vigente no estaríacompleta, sino se tiene presente que:

a. en los municipios de menos de 25.000 habitantes, como es elcaso de Peñíscola si no dispone otra cosa por el Plan, elaprovechamiento subjetivo en suelo urbano coincidiría con elaprovechamiento tipo, lo que significaría a efectos prácticos, ladesactivación de las propias determinaciones delaprovechamiento tipo y, por tanto, de las áreas de reparto.

b. la legislación estatal en materia de condiciones básicas delejercicio del derecho de propiedad inmobiliaria (Ley 6/1998), noestablece como exigible el deber de cesión de aprovechamientos(a favor de la Administración) a cargo del propietario del sueloconsolidado a diferencia del urbano no consolidado.

Pues bien, con esta base jurídica, el Plan General de Peñíscolaadopta en suelo urbano las siguientes decisiones en materia deestablecimiento y delimitación de las áreas de reparto:

PPrriimmeerroo: Establece en suelo urbano no consolidado tantas áreasde reparto como unidades de ejecución se delimitanpor el presente Plan General en esta categoría de suelourbano conforme a la habilitación que realiza elart.63.1 LRAU. A este respecto se recuerda que cadauno de los ámbitos de reforma interior constituyen unaunidad de ejecución. Por tanto, existen tantas áreas dereparto en suelo urbano no consolidado como ámbitode actuaciones de reforma interior se prevén en elpresente Plan General.

Los criterios para su delimitación se ajustan a lasprevisiones del art.61 LRAU, pues la delimitación decada una de estas áreas reparto queda constituidas porunos terrenos con posición geográfica unitaria y que seencuentran todos ellos sujetos a una actuaciónurbanística integrada con la finalidad de desarrollar laejecución unitaria de ese ámbito que cuenta con unaordenación urbanística integrada, y a la que lecorresponde un uso global y una atribución deaprovechamiento objetivo realizado de modo genéricopara su adecuada distribución. De esta forma seasegura la solidaridad completa de beneficios y cargasdel planeamiento, porque se incorporan a esa áreatodos los terrenos integrados en la delimitación de lacorrespondiente unidad de ejecución, es decir tanto, las

parcelas edificables como los espacios destinados auso público. Sería injusto que dentro de cada unidadde ejecución se establecieran diversas áreas de reparto.

De igual modo, se descarta la posibilidad de integraren una misma área de reparto diversas unidades deejecución, no sólo por la complejidad que ellosupondría para la gestión urbanística ordinaria de unAyuntamiento de las características de Peñíscola, sinofundamentalmente porque en el suelo urbano se partenya de valores de posición diferenciados en cada uno delos ámbitos geográficos, y por ello se descarta estaopción.

En consecuencia, las Áreas de Reparto en SueloUrbano No Consolidado son:

• AR SUNC-1 correspondiente al ARI.1. Atalayas 1.




• AR SUNC-5 correspondiente al ARI.5. Avenidade la Estación.



• AR SUNC-8 correspondiente al ARI.8.Actividades Económicas Entorno al Corredor delMediterráneo

• AR SUNC-9 correspondiente al API.3. RacóCalent.

• AR SUNC-10 correspondiente al API.4. Atalayas

• AR SUNC-11 correspondiente al API-5. PeñíscolaPark


202




Por último, cada ámbito de Plan de Reforma Interior deRenovación que se formulen en la Zona de OrdenaciónUrbanística "Edificación Abierta Turística en PlayaNorte" (ZO.4) conforme a las previsiones del presentePlan General constituirá un área de reparto, siendo suaprovechamiento tipo determinado por el futuro PRIMconforme al aprovechamiento objetivo resultanteconforme al marco establecido en las Normas del PlanGeneral.

SSeegguunnddoo. En suelo urbano consolidado adopta la modalidadprevista en el art.63.2.A, esto es, el criterio de áreas dereparto uniparcelarias simples: el área de repartoqueda configurada por cada parcela y el terrenodotacional colindante cuya urbanización lo dota de lacondición de solar. Si no se presenta esa vinculación,esto es si la parcela cuenta con la condición de solar,la misma se corresponde con el ámbito de un área dereparto independiente, siendo su aprovechamientosubjetivo coincidente con el aprovechamiento tipo, queen definitiva coincide con el objetivo.

6.7.4. DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO EN ELSUELO URBANIZABLE.

En la legislación urbanística estatal anterior, en el SueloUrbanizable Programado únicamente existían dos Áreas de Repartocompuesta cada una de ellas por los sectores cuyo planeamientoparcial debía aprobarse en un mismo cuatrienio además de lossistemas generales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión.

Según el artículo 62 de la LRAU, las áreas de reparto en suelourbanizable deben comprender:

a. Uno o varios sectores completos y;

b. Los suelos dotacionales de destino público -propios de la redprimaria o estructural de reservas de suelo dotacional-, noincluidos en ningún sector, cuya superficie se adscribirá a lasdistintas Áreas de Reparto en la proporción adecuada -ydebidamente calculada- para que todo el suelo urbanizabletenga un aprovechamiento tipo similar o un valor urbanísticosemejante.

Por tanto, la regla general es que en suelo urbanizable puedenexistir una o varias áreas de reparto, pero en todo caso, debenincorporarse sectores completos en cada una de ellas (lo que significaque no pueden existir más de un área de reparto en un mismo sector)y que además, deben quedar adscritos a las diferentes áreas de repartolos suelos de la red primaria no incluidos en sectores. Y por último, queesa adscripción de superficies exteriores de redes estructurales deberealizarse en la proporción adecuada para que el aprovechamientotipo resultante tenga un valor urbanístico similar.

Ahora bien, en el apartado segundo del art.62 se admite unaexcepción, y es que el suelo urbanizable ordenado puede integrarse enÁreas de Reparto delimitadas con otros criterios o, incluso, formar unamisma Área de Reparto con terrenos que tengan la clasificación desuelo urbano.

Y manifiesta este apartado segundo: "En particular, las Unidadesde Ejecución delimitadas por los Planes Generales y Planes de ReformaInterior, conforme al artículo 33.3 y 5, conformarán, cada una de ellas,su respectiva área de reparto, salvo que dichos Planes establezcanexpresamente otra cosa".

Por tanto, en suelo urbanizable ordenado se excepciona la reglageneral y por ello, cada unidad de ejecución puede llegar a constituirun área de reparto. Ahora bien esta excepción puede ser tambiénexcepcionada (salvo que el Plan establezca otra cosa) y por tanto,decidir el Plan General aplicar la regla general. Esto es constituir unao varias áreas de reparto incorporando diferentes unidades deejecución y terrenos de usos públicos exteriores correspondientes a lared primaria.

Por último, habrá que tener presente la novedad que representael artículo 15.3 de la Ley 10/2004 de la Generalitat del Suelo NoUrbanizable. Este precepto dispone que sin perjuicio de las reservas desuelo para parque público exigibles en la legislación urbanística,podrán incluirse en la red primaria, con la consideración de parquepúblico natural, suelos clasificados como no urbanizables, encualquiera de sus categorías, que, pese a reunir algún tipo de valorpaisajístico o medioambiental, posean características especiales quelos haga especialmente aptos para el esparcimiento ciudadano. Estosparques públicos pueden estar adscritos a los distintos sectores desuelo urbanizable, siéndoles de aplicación la legislación urbanística. Lanormativa urbanística del plan establecerá para estos parques lascondiciones que compatibilicen su uso con la protección de los valoresexistentes. El plan podrá establecer justificadamente un coeficiente deequivalencia entre la superficie de estos suelos y la del suelo


203





204




GESTIÓN AREAS DE REPARTO EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE

urbanizable a la que se adscriben, a efectos de reparto de beneficios ycargas.

Por tanto, sobre la base jurídica anteriormente comentada, ensuelo urbanizable el Plan General de Peñíscola establece cuatro Áreasde Reparto ex novo además de una quinta (que se identifica como AR-SU 1) constituida por los sectores urbanizables transitorios, si bien estaúltima es de resultado neutro porque se respetan los aprovechamientosasignados bajo la vigencia del Plan anterior.

Las cuarto áreas de reparto propiamente dichas del suelourbanizable (AR-SU 2, AR-SU 3, AR-SU 4 y AR-SU 5) quedan integradascada una de ellas por una serie de sectores de característicashomogéneas (urbanísticas y geográficas) y los terrenos de las redesprimarias que quedan excluidos de los ámbitos de los sectores enproporción adecuada para dar como resultado unosaprovechamientos tipos similares.

Así los sectores turísticos golf localizados al oeste del corredordel mediterráneo y la superficie de las redes primarias adscritasconforman un área de reparto independiente (AR-SU-5), por tratarse desectores de similares características urbanísticas e idéntica localizaciónen el modelo urbano territorial-propuesto. El resto de los Sectoresturístico golf y en su caso la superficie de las redes primarias adscritas,dada su condición singular y estratégica dentro del modelo,conforman, cada uno de ellos, un área de reparto independiente (AR-SU 3 Y AR-SU-4).

El resto de sectores (conjuntamente con las superficies de redesprimarias adscritas) conforman el AR-SU 2, y ello porque todos estosterrenos tienen una dinámica urbanística similar, constituyen losterrenos donde se concretan las prioridades del crecimientourbanístico y, además, presentan una localización geográfica común alconcentrarse en el cuadrante territorial delimitado por los primerostramos de la Ronda Sur, la carretera de la Volta al norte, el corredordel mediterráneo al oeste y el suelo urbano del frente litoral de PlayaNorte el este.

Antes de explicitar los terrenos que quedan integrados en cadaárea hay que recordar que el Plan General, conforme a la legitimaciónque otorga el artículo 15.3 de la Ley 10/2004 de la Generalitat delSuelo No Urbanizable, en las áreas de reparto del suelo urbanizable sehan adscrito, por un parte, terrenos clasificados como suelo nourbanizable protegido de PPaarrqquueess PPúúbblliiccooss NNaattuurraalleess ((SSNNUUPP-44)) quepertenecen a la Red Primaria de Espacios Libres, (suponen terrenos quecontando con valores naturales presentan características , en posición

adecuada para que puedan ser objeto de utilización por la colectividadpara fines recreativos compatibles con su destino y con las garantíasadecuadas para evitar su transformación) y, por otra, terrenosclasificados como no urbanizable común, que se destinarán serviciosvinculados a las infraestructuras urbanas básicas

Con esta adscripción a las áreas de reparto del suelourbanizable se garantiza su adquisición gratuita y adecuadacompensación. A tal fin se establece como coeficiente de equivalenciacon carácter general del 0,55 entre la superficie de estos suelos y la delsuelo no urbanizable del presente, de modo que un metro cuadrado delos terrenos calificados de Parque Público Natural en Suelo NoUrbanizable equivale, a los efectos de las operaciones deequidistribución y cálculo del aprovechamiento tipo, a 0,55 metros desuelo clasificado como urbanizable. Sin embargo este coeficiente deequivalencia no es el mismo para todos los terrenos clasificados comosuelos no urbanizables por el nuevo Plan, en este sentido, el coeficientede equivalencia utilizado para el Parque Público Natural " Marjal dePeñíscola"( PQN-1) se sitúa entorno al valor de 0,75, la diferencia devalor responde a la posición territorial con que cuentan estos suelosdentro del modelo urbano-territorial propuesto, de igual forma seatribuye al Parque Público Natural "Playa Sur" (PQN-3) el valor de 0,75de equivalencia ya que se trata de suelos que se encuentran en ladinámica directa de los desarrollos urbanísticos del litoral. Y por últimolos terrenos clasificados como no urbanizables que acogerán lasinstalaciones de la nueva depuradora conjuntamente con suintegración territorial a través de la conformación de un parquenatural, se le ha asignado un coeficiente de equivalencia que asciendeal 0,65.

LLooss sseeccttoorreess,, llaass rreeddeess pprriimmaarriiaass iinncclluuiiddaass eenn sseeccttoorreess yy llaassrreeddeess pprriimmaarriiaass aaddssccrriittaass aa llooss sseeccttoorreess,, ddee ccaaddaa uunnaa ddee llaass ÁÁrreeaass ddeeRReeppaarrttoo ddeelliimmiittaaddaass eenn eell SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee ssoonn llooss qquuee ssee rreellaacciioonnaannaa ccoonnttiinnuuaacciióónn::

ÁÁrreeaa ddee RReeppaarrttoo:: AARR-SSUU-11""SSeeccttoorreess ddee SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabblleeTTrraannssiittoorriioo""

•• SSeeccttoorreess..

SECTOR 15. CAP BLANC.SECTOR 16. SAN ANTONIO.


205




•• RReedd PPrriimmaarriiaa iinncclluuiiddaa eenn sseeccttoorreess..

A. Red Viaria.

PRV-1.6 Tramo 6 de la Ronda Sur.PRV-15.5 Tramo 5 de la "Carretera de Irta".

ÁÁrreeaa ddee RReeppaarrttoo AARR-SSUU-22.. ""CCrreecciimmiieennttoo uurrbbaannííssttiiccoo eenn eell áámmbbiittootteerrrriittoorriiaall ddee PPllaayyaa NNoorrttee""..

•• SSeeccttoorreess..

SECTOR-1. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE. ISECTOR-2. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE II.SECTOR 3. CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE III.SECTOR-4. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTE

I.SECTOR-5. CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA NORTE

II.SECTOR-6. PARQUE DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.SECTOR-8. CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.SECTOR-9. CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.SECTOR-10 CRECIMIENTO RESIDENCIAL III.SECTOR-11. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I CARRETERA

CS-500.SECTOR-12. CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO II

CARRETERA CS-500.SECTOR-13. ACTIVIDADES ECONÓMICAS FRENTE A

AUTOVÍA A-7.

•• RReedd PPrriimmaarriiaa DDoottaacciioonnaall iinncclluuiiddaa eenn sseeccttoorreess..

A. Equipamientos. (PEQ).

PTD-1. Centro Asistencial en Playa Norte. (Sector 5).PAD-1. Equipamiento Administrativo-Institucional en

Playa Norte. (Sector 5)PID-1. Intercambiador de Transportes en Playa Norte.

(Sector 4).PAV-1. Aparcamiento Público en Playa Norte. (Sector 4).PED-1. Centro Cultural en Playa Norte. (Sector 9).PID-2. Depósitos de Abastecimiento de Agua. (Sector

11).

B. Red Viaria (PRV).

PRVB-1.1. Tramo noroccidental Ronda Sur (Sector 11).PRVB-2-3. Tramo 3 de la conexión Avda de Pigmalión-

Carretera Peñíscola/Benicarló. (Sector 10)PRVB-3. Conexión Carretera Peñíscola/Benicarló- Bulevar

CS-500. (Sector 9).PRVB-4.1. Tramo 1 de la conexión Ronda Sur-Carretera

Peñíscola/Benicarló. (Sector 9).PRVB-4.3 Tramo 3 de la conexión Ronda Sur-Carretera

Peñíscola/Benicarló. (Sector 8).PRVB-5.2. Tramo 2 Eje urbano Camí del Cipreret.( Sector

1).PRVB-5.3. Tramo 3 Eje urbano Camí del Cipreret.( Sector

4).PRVB-5.4. Tramo 4 Eje urbano Camí del Cipreret.( Sector

5).PRVB-6.1 Tramo 1 Conexión Avenida Papa Luna con PRV-

8. (Sector 1).PRVB-6.2 Tramo 2 Conexión Avenida Papa Luna con PRV-



8. (Sector 6).PRVB-7.1. Tramo 1 Eje urbano Camí de la Volta. (Sector 4)PRVB-7.2. Tramo 2 Eje urbano Camí de la Volta. (Sector 5)PRVB-7.3. Tramo 3 Eje urbano Camí de la Volta. (Sector 6).PRVB-8.1 Tramo 1 Conexión Camí de la Volta-Bulevar CS-

500. (Sector 6).PRVB-9.1. Tramo 1 Conexión Camí de la Volta- PRV-4.

(Sector 6).PRVB-10.1. Tramo 1 Eje urbano Camí dels Albellers. (Sector

5).PRVB-10.3. Tramo 3 Eje urbano Camí dels Albellers. (Sector

9).PRVB-11.1 Tramo 1 Carretera Peñíscola/ Benicarló. (Sector





10).


206




PRVB-11.7 Tramo 7 Carretera Peñíscola/ Benicarló. (Sector10).

PRVB-12 Conexión Camí de la Ratlla con Camí delsAlbellers (Sector 3).

PRVB-24 Tramo 1 del Camí de la Ratlla (Sector 3)PRVB-19 Conexión Ronda Sur-Bulevar CS-500. (Sector 12)PRVB.20.2 Conexión Avenida Papa Luna con Camí del a

Volta. (Sector 3).

•• RReedd PPrriimmaarriiaa DDoottaacciioonnaall aaddssccrriittaa..

A. Espacios Libres

Parques Públicos Naturales (PQN).

PQN-1 Parque Público Natural "Marjal de Peñíscola".PQLN-2. Parque Público Natural "Ladera Occidental Sierra

de Irta".

Parques (PQL).

PQL-1.1 Parque Central Playa NortePQL-1.2 Parque Central Playa Norte

B. Equipamientos (PEQ).

PRD-1. Centro Deportivo en Playa Norte.PID-5. Centro de Infraestructuras "Corredor del

Mediterráneo" integrado en Parque Natural.PID-8. Centro de Infraestructuras "Playa Norte".

C. Red Viaria (PRV).

PRV-4.2 Tramo 2 Conexión Ronda Sur- CarreteraPeñíscola-Benicarló.

PRV-10.2 Tramo 2 Eje urbano Camí dels AlbellersPRV-7.4 Tramo 4 del Eje urbano Camí de la Volta.PRV.13.1 Eje urbano sobre la Sequia de la

Sanguonera.Tramo NortePRV.13.2 Eje urbano sobre la Sequia de la

Sanguonera.Tramo Sur

ÁÁrreeaa ddee RReeppaarrttoo:: AARR-SSUU- 33.. ""CCrreecciimmiieennttoo TTuurrííssttiiccoo-GGoollff eenn PPllaayyaaNNoorrttee""..

•• SSeeccttoorreess

SECTOR 7 TURÍSTICO-GOLF EN PLAYA NORTE.


A. Viario.

PRV-8.2 Tramo 2 Conexión Camí de la Volta-Bulevar CS-500. (Sector 7).

PRV-9.2. Tramo 2 Conexión Camí de la Volta- PRV-4.(Sector 7).

ÁÁrreeaa ddee RReeppaarrttoo 44.. AARR-SSUU- 44.. ""CCrreecciimmiieennttoo TTuurrííssttiiccoo-GGoollff eennPPllaayyaa SSuurr""..


SECTOR 14 TURÍSTICO-GOLF EN PLAYA SUR.


A. Espacios Libres

Parques (PQL).

PQL-2. Parque Central de Playa Sur. (Sector 14).

B. Equipamientos (PEQ).

PTD-2. Centro Asistencial en Playa Sur. (Sector 14).PRD-2. Centro Deportivo en Playa Sur. (Sector 14)PID-4. Equipamiento Ambiental "Sierra de Irta" en Playa

Sur-EDAR Playa Sur (Sector 14).

C. Red Viaria. (PRV).

PRV-1.3 Tramo4 de Ronda Sur. (Sector 14)PRV-1.5 Tramo 5 de Ronda Sur. (Sector 14).PRV-15.4 Tramo 4 Ampliación de la Carretera de Irta.

(Sector 14).PRV-15.6 Tramo 6 Carretera de Irta. (Sector 14).


207





A. Espacios Libres

•• PPaarrqquueess PPúúbblliiccooss NNaattuurraalleess ((PPQQNN))..

PQN-3 Parque Público Natural en Playa Sur.PQN-4. Parque Público Natural "Ladera Sur Occidental

Sierra de Irta".

ÁÁrreeaa ddee RReeppaarrttoo 55.. AARR-SSUU- 55.. ""CCrreecciimmiieennttoo TTuurrííssttiiccoo-GGoollff aallooeessttee ddeell ccoorrrreeddoorr ddeell mmeeddiitteerrrráánneeoo""..


SECTOR 17 PEÑISCOLA HILLSECTOR 18 ALTO FARDATXO


A. Espacios Libres

Parques (PQL).

PQL-3.1 Parque de la Rambla de Alcalá. (Sector 17).PQL-3.2 Parque de la Rambla de Alcalá. (Sector 18).

B. Red Viaria. (PRV).

PRV-21.1 Tramo 1 del Eje Urbano Rambla de Alcalá.(Sector 17)

PRV-21.2 Tramo 2 del Eje Urbano Rambla de Alcalá.(Sector 18)

PRV-22. 2 Tramo 2 Conexión Norte Corredor delMediterráneo con Eje Urbano Rambla de Alcalá.

PRV-23. 2 Tramo 2 Conexión Sur Corredor delMediterráneo con Eje Urbano Rambla de Alcalá.


A. Espacios Libres

Parques Públicos Naturales (PQN).

PQN-5. Parque Público Natural "Ladera Nor OccidentalSierra de Irta".

B. Red Viaria. (PRV).

PRV-22. 1 Tramo 1 Conexión Norte Corredor delMediterráneo con Eje Urbano Rambla de Alcalá.

PRV-23. 1 Tramo 1 Conexión Sur Corredor delMediterráneo con Eje Urbano Rambla de Alcalá.


Según el art.64.1 LRAU, el Plan General fijará, mediantecoeficientes unitarios de edificabilidad, el aprovechamiento tipocorrespondiente a cada área de reparto que explícitamente delimite.

Por su parte, el apartado 2 señala que para calcular elaprovechamiento tipo se dividirá el aprovechamiento objetivo total delárea de reparto entre la superficie de ésta, excluida la del terrenodotacional público existente ya afectado a su destino.

No obstante, el apartado 3, posibilita que el Plan Generalrealice el cálculo del aprovechamiento objetivo total de formaestimativa, aplicando al suelo con aprovechamiento lucrativo un índiceo varios de edificabilidad unitaria que sean los típicos de las parcelasde la zona o los correspondientes a las más representativas, teniendoen consideración preferente el aprovechamiento objetivo de lasconstrucciones de mayor antigüedad e interés histórico y lasposibilidades de edificación sobre los terrenos pendientes deconsolidación.

De igual forma, el art.65 posibilita en el cálculo delaprovechamiento tipo la aplicación de coeficientes correctores de laedificabilidad según el uso y la tipología a fin de incorporar laincidencia de la diferente rentabilidad de éstos.

Así, establece el Art. 65.1 de la LRAU que "cuando la ordenaciónurbanística prevea, dentro de un área de reparto, usos tipológicamentediferenciados que puedan dar lugar, por unidad de edificación, arendimientos económicos muy diferentes, en el cálculo delaprovechamiento tipo se podrán ponderar coeficientes correctores dela edificabilidad, a fin de compensar con más metros deaprovechamiento subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste."


208




En el apartado segundo, que sí no se establecen esoscoeficientes de ponderación por el Plan, materialmente se tengan encuenta en todo caso esa diferente valoración, aplicando directamentela ponderación resultante de los valores relativos de repercusión de losterrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijación decoeficientes debe perseguir.

Esto, significa que (sea por atribución propia sea por remisión alos valores de repercusión) deben ser objeto de ponderación ohomogeneización los diferentes rendimientos económicos que cadauso asignado represente, a fin de que la determinación delaprovechamiento tipo tenga presente dichas diferencias de valor a finde lograr la igualdad de atribución de aprovechamiento subjetivo.

En definitiva, se tiene presente que los usos residenciales notienen igual valor que los usos terciarios ni los industriales; de igualmodo, los usos residenciales tienen valores diferentes en función de latipología en la que se materialicen: no es igual un metro cuadradoedificable de residencial en tipología unifamiliar aislada que entipología plurifamiliar en bloque.

Además, si queremos diseñar un modelo de ciudad presidido porlos principios de sostenibilidad (tal y como determina el marcolegislativo de la Comunidad Valenciana) hay que tener presente que amenor densidad residencial aumentan los costes ambientales (mayorconsumo de suelo, mayor dependencia del automóvil privado con loque repercute negativamente en el incremento de contaminaciónacústica o atmosférica, dificultad para desarrollar políticas públicasde transporte colectivo, etc), económicos (el coste de mantenimientode espacios y servicios públicos puede llegar a quintuplicar el de áreasresidenciales de media densidad y los costes necesarios para abastecercon transporte público las áreas residenciales de baja densidad seelevan exponencialmente en comparación con las áreas de media yalta densidad) y sociales (generan impactos en los modelos deconvivencia y las relaciones sociales, favoreciendo la segregaciónfuncional, reduciendo las relaciones personales y potenciando elaislamiento). La internalización de estos costes resulta a todas lucesnecesaria y debe formar parte del principio de la justa distribución decargas y beneficios. Ello impide la adopción de un coeficiente unitariopara todos los usos y tipologías.

Por último, el apartado 3 de este artículo 65 posibilita elestablecimiento de coeficientes correctores al objeto de bonificar,minorando las cesiones obligatorias, aquellas parcelas en las que serealicen actos de edificación acogidos a medidas administrativas defomento social de la vivienda o de otros usos de interés público objetode incentivos administrativos.

Pues bien, el Plan General establece los siguientes Coeficientes:

11.. CCooeeffiicciieenntteess eenn eell SSuueelloo UUrrbbaannoo NNoo CCoonnssoolliiddaaddoo

• COEFICIENTES DE USOS

El Plan establece los siguientes coeficientes que homogeneizanlas edificabilidades en función del valor asignado a cada uso enrelación con los demás. En este valor no se considera la diferenterentabilidad que cada uso puede alcanzar en función de sulocalización o su nivel de cargas, que se valoran y ponderan porotros coeficientes.

- Uso Residencial Libre 1.

- Uso Residencial VPO 0,5

- Establecimientos Hoteleros 0,7

- Servicios Terciarios 0,8

- Industria y Almacenamiento 0,65

- Servicios Avanzados 0,65

- Apartamentos Turísticos 1,2

• COEFICIENTES DE LOCALIZACIÓN.

Al tratarse de área de reparto independiente cada unidad deejecución, el coeficiente de localización resulta irrelevante, y porello se determina con carácter general en la unidad: 1,00

• COEFICIENTES DE CARGAS URBANÍSTICAS.

En la determinación del aprovechamiento, especialmente en ladeterminación de su rendimiento económico se debe tener encuenta el diferenciado nivel de cargas urbanísticas(principalmente costes de urbanización interior y demoliciones)que se deriva para cada unidad de ejecución.

Nivel Medio (cargas ordinarias con cesiones medias) 1,00

Nivel Bajo (cargas ordinarias con cesiones bajas) 1,10


209




En todas las áreas integradas de reforma interior y áreas deplaneamiento incorporado el uso es el residencial libre(coeficiente 1) y las cargas urbanísticas pertenecen al nivel medio(coeficiente 1).

22.. CCooeeffiicciieenntteess eenn eell SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee

El Plan establece en el suelo urbanizable las siguientes clases decoeficientes de ponderación:

aa.. CCooeeffiicciieennttee ddee UUssoo..

Pondera las edificabilidades en función del valor asignadoa cada uso en relación con los demás. En este valor no seconsidera, la diferente rentabilidad que cada uso puedealcanzar en función de su localización que se pondera porotros coeficientes.

En este sentido hay que señalar que no puede establecerseun coeficiente unitario idéntico para todos los usos ytipologías porque significaría que el Plan General nogarantizaría la equidistribución o solidaridad intersectorial(entre los aprovechamientos objetivos atribuidos a losdiferentes sectores). Y es que en otro caso, elaprovechamiento tipo del área de reparto únicamenterespondería a la edificabilidad sin tener presente laatribución del uso, lo que generaría indudables diferenciasde beneficios económicos entre los diversos sectores quecontando con idéntica edificabilidad cuente con usosdiferentes, lo que representaría una grave y manifiestacontradicción con el principio de compensación ysolidaridad urbanística. Lo que haría nulo el Plan.

Únicamente se podría legitimar la atribución de coeficienteunitarios idénticos para todos los usos urbanísticos, en lahipótesis de que todos los sectores de suelo urbanizablecontasen con idéntica distribución teórica de suedificabilidad total entre iguales usos y en la mismaproporción de edificabilidad. Pero ello no es normalmenteasí, pues por regla general los planea generalesestablecen una ordenación racional de los usos en elterritorio lo que implica el establecimiento de usosdiferente en las diversas zonas del territorio o al menos enproporción diferenciado. Y en el caso del Nuevo PlanGeneral de Peñíscola, por razones de decisiones deadopción de un modelo territorial determinado, no se

establecen usos iguales en todos los sectores; y auncuando existan sectores de características similares, no entodos los casos se dispone igual distribución de usos ytipologías, ni se establece una igual distribuciónproporcional de los mismos en su seno. Por ello se hacenecesario establecer coeficientes de ponderación para losdiversos usos y tipologías.

Estos coeficientes de ponderación diferencian los diversosusos susceptibles de implantarse y que cuentancaracterísticas diferenciadas y específicas.

La diferencia de valor asignada a los diferentes usosresponde de forma prudente y proporcionalidad a lasdiferencias de valor existentes en municipios con dinámicaurbanística, social y económica similar al municipio dePeñíscola.

Conviene destacar que la atribución del coeficiente deponderación, no sólo es fruto de una valoracióneconómica resultante de la evolución previsible delmercado inmobiliario y de la internalización de costesambientales y sociales, sino también tiene un ciertocomponente que refleja la política municipal, que debeponderar a la baja (a fin de promocionarlos) aquellos usosque incorporan rentabilidades sociales, como son los devivienda protegida o los que generan proporcionalmentemás puestos de trabajo (los usos hoteleros e industriales).

Como se ha explicado la atribución de coeficientes deponderación del uso tiene como objeto principal, laconsecución de la solidaridad intersectorial, no laequidistribución de beneficios y cargas en el seno de cadasector y unidad de ejecución, pues esta segunda labor serealiza por otros instrumentos en la fase de desarrollo delPlan General y ejecución. Y a tal fin, la legislaciónposibilita que los citados coeficientes puedan serdesarrollados por el respectivo Plan Parcial y Proyecto deReparcelación a fin de adoptar en el seno del sector yunidad reparcelable aquellos coeficientes dehomogenización que mejor se ajusten a sus circunstanciasconcretas en el marco de los coeficientes generalesestablecidos en el momento de calcular elaprovechamiento tipo por este Plan General.


210




bb.. CCooeeffiicciieennttee ddee LLooccaalliizzaacciióónn

Pretende realizar una aproximación a la diferenterentabilidad que los usos pueden alcanzar en atención a lalocalización en relación con los elementos de la estructurageneral y del modelo de ordenación.

cc.. CCooeeffiicciieennttee ddee ccaalliiddaadd aammbbiieennttaall

Pretende realizar una aproximación a la diferenterentabilidad que pueden alcanzar los usos en atención alas específicas condiciones de ordenación que seestablecen para cada sector, y que proporcionan distintosniveles de calidad urbana ambiental que son valoradas enel mercado. Un mismo uso implantado en un sector conmáxima calidad alcanza valor mayor que en otro concondiciones menos exigentes.

Para facilitar el cálculo matemático de los aprovechamientos seemplea el concepto de Coeficiente Global Resultante del Sectorcalculado mediante la siguiente fórmula:

((SSuummaattoorriiaa ddee CCooeeffiicciieenntteess ddee uussooss xx eeddiiffiiccaabbiilliiddaadd aassiiggnnaaddaa aaccaaddaa uussoo)) xx CCooeeffiicciieennttee ddee llooccaalliizzaacciióónn xx CCooeeffiicciieennttee CCaalliiddaaddAAmmbbiieennttaall == CCooeeffiicciieennttee gglloobbaall rreessuullttaannttee ddeell sseeccttoorr

Pues bien sobre la base de las anteriores consideraciones, encada una de las Áreas de Reparto del Suelo Urbanizable seutilizan los siguientes coeficientes:

A.1. En el Área de Reparto 2 del Suelo Urbanizable:


- Uso Residencial Libre 1. - Uso Residencial VPO 0,5- Establecimientos Hoteleros 0,7- Servicios Terciarios 0,8- Industria y Almacenamiento 0,65- Servicios Avanzados 0,65- Apartamentos Turísticos 1,2

• COEFICIENTES DE LOCALIZACIÓN

- Sectores 6, 8, 9,10, 13 1,0

- Sectores 11, 12 1,1

- Sectores 1, 2, 3, 4, 5, 1,2

• COEFICIENTE DE CALIDAD AMBIENTAL

Para todos los Sectores 1

• COEFICIENTE GLOBAL RESULTANTE DEL SECTOR:

A.2. En el Área de Reparto 3 del Suelo Urbanizable


- Establecimientos Hoteleros (en parcelas gran tamaño) 1

- Servicios Terciarios 1.15

- Apartamentos Turísticos (en las tipologías admitidas) 1.6

• COEFICIENTES DE LOCALIZACIÓN

- Sector 7 1,1


211




SECTORES COEFICIENTE DE SECTOR SU-1 Crecimiento Turístico en Playa Norte I. 1,2744 SU-2 Crecimiento Turístico en Playa Norte II. 1,2744 SU-3 Crecimiento Turístico en Playa Norte III 1,2744 SU-4 Centro Cívico Turístico en Playa Norte I 1,164 SU-5 Centro Cívico-Turístico en Playa Norte II 1,164 SU-6 Parque de Actividades Económicas 0,6875 SU-8 Crecimiento Residencial I 0.935 SU-9 Crecimiento Residencial II 0.935 SU-10 Crecimiento Residencial III 0.935 SU-11 Crecimiento Lineal Turístico I. Carretera CS-500

1,1682

SU-12 Crecimiento Lineal Turístico II. Carretera CS-500

1,1682

SU-13 Actividades Económicas frente a Autovía A-7

0,6875

SECTORES COEFICIENTE DE SECTOR




- Sector 7 1,25


A.3. En el Área de Reparto 4 del Suelo Urbanizable.





• COEFICIENTE DE LOCALIZACIÓN

- Sector 14 1,1


- Sector 14 1,25


A.4. En el Área de Reparto 5 del Suelo Urbanizable.





• COEFICIENTE DE LOCALIZACIÓN

- Sector 17 1,25

- Sector 18 1,25


- Sector 17 1,5

- Sector 18 1,5


6.7.6. DISPOSICIONES GENERALES SOBREAPROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS

El Plan General adopta los siguientes conceptos:

a. Aprovechamiento objetivo, también denominadoaprovechamiento real, es la cantidad de metros cuadrados deconstrucción de destino privado cuya materialización permite oexige el planeamiento en un terreno dado conforme al uso,tipología edificatoria y edificabilidad atribuidos al mismo. En losámbitos en los que se delimita Área de Reparto, elaprovechamiento objetivo se expresa de forma homogeneizadao ponderada contabiliza en unidades de aprovechamientourbanístico referidos a un metro cuadrado de la edificabilidadcorrespondiente al uso y tipología característico.

b. Aprovechamiento subjetivo o aprovechamiento susceptible deapropiación- es la cantidad de metros cuadrados edificables queexpresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho depropiedad de un terreno, al que su dueño tendrá derechosufragando el coste de las obras de urbanización que lecorrespondan y los demás deberes urbanísticos. En el suelourbanizable el aprovechamiento subjetivo es el 90% delaprovechamiento tipo, mientras que en el suelo urbanoconsolidado y no consolidado coincide con el aprovechamientoobjetivo atribuido.


212





SECTORES COEFICIENTE DE SECTOR SU-7 Crecimiento Turístico-Golf en Playa Norte. 1,7875





SECTORES COEFICIENTE DE SECTOR SU-14 Crecimiento Turístico-Golf en Playa Sur. 1,9546





SECTORES COEFICIENTE DE SECTOR SU-17 Peñíscola Hills 2,6681 SU-17 Alto Fardatxo 2,6681

c. Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria que elplaneamiento establece para todos los terrenos comprendidosen una misma Área de Reparto a fin de que a sus propietarios lescorresponda - en régimen de igualdad- a un aprovechamientosubjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentesaprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en susfincas. El aprovechamiento tipo se define por el presente PlanGeneral para cada área de reparto en que se divide el suelourbano no consolidado y urbanizable con delimitación desectores, no pudiendo ser modificado por ningún otroinstrumento de ordenación.

d. Excedente de aprovechamiento es la diferencia positiva queresulta al restar del aprovechamiento objetivo de un terreno elaprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad delmismo.

Los aprovechamientos urbanísticos objetivos serán:

1. En el suelo urbanizable: el resultado del producto obtenido deaplicar los coeficientes de uso específicos a la distribución de laedificabilidad atribuida por el planeamiento a cada uso, ymultiplicado por el Coeficiente de Localización y de CalidadAmbiental atribuidos en cada caso.

Para la simplificación de esta operación se determina en cadaficha el Coeficiente Global resultante en cada sector y queexpresa: (Sumatoria de Coeficientes de usos x porcentajeedificabilidad asignada a cada uso) x Coeficiente delocalización x Coeficiente Calidad Ambiental.

2. En el suelo urbano no consolidado: el aprovechamiento objetivode cada ámbito es el resultado del producto obtenido de aplicarlos coeficientes de uso específicos a la distribución de laedificabilidad atribuida por el planeamiento a cada uso, ymultiplicado por el Coeficiente de Localización y de Cargas deUrbanización.

3. En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento subjetivocoincide con el aprovechamiento objetivo atribuido a cadaparcela, que a tal efecto, constituye un área de reparto. Noobstante si la parcela no tiene la condición de solar, el área dereparto también quedará integrada por el suelo dotacionalnecesario colindante que le confiera esa condición.

AA.. LLooss AApprroovveecchhaammiieennttooss uurrbbaannííssttiiccooss eenn llaass ÁÁrreeaass ddee RReeppaarrttoo ddeellssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo..

Para cada Área de Reparto el aprovechamiento tipo se hacalculado dividiendo el aprovechamiento objetivo por la superficie delÁrea que, en este caso, coincide con la de cada una de las Áreas deReforma Interior (Actuaciones Integradas de Reforma Interior y Áreasde Planeamiento Incorporado en suelo urbano no consolidado)identificadas por el Plan General.

Como ya hemos comentado en estas Áreas de Reparto elaprovechamiento subjetivo de los propietarios coincide con elaprovechamiento objetivo atribuido.

BB.. LLooss AApprroovveecchhaammiieennttooss UUrrbbaannííssttiiccooss eenn llaass ÁÁrreeaass ddee RReeppaarrttoo ddeellSSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee..

Obtenidos los coeficientes de los diferentes sectores de cadaÁrea de Reparto estamos en disposición de proceder a calcular suAprovechamiento tipo, dividiendo la sumatoria de losaprovechamientos objetivos de cada uno de los sectores del Área deReparto (que se calculan multiplicando la máxima superficie edificablepor el coeficiente de sector antes explicitado) entre la superficie totalde la misma, constituida por los sectores más las redes primariasadscritas (en este sentido cabe puntualizar que las superficies de lasredes de espacios libres adscritas que mantienen la clasificación desuelo no urbanizable deberán ponderarse aplicando el coeficienteexpresado en párrafos anteriores).


213




Areas de Reparto Identificación Aprov ( Ua/m2) Aprov Sub UA AR-SUNC-1 ARI-1.ATALAYA 1 0,25 11.954 AR-SUNC-2 ARI-2.ATALAYA 2 0,25 4.685 AR-SUNC-3 ARI-3.ATALAYA 3 0,25 5.224 AR-SUNC-4 ARI-4.ATALAYA 4 0,3 1.187

AR-SUNC-5 ARI-5.AVENIDA DE LA

ESTACIÓN 0,25 11.528

AR-SUNC-6 ARI-6.ATALAYA 5 0,25 2.280 AR-SUNC-7 ARI-7.ATALAYA 6 0,25 8.780

AR-SUNC-8

ARI-8.ACTIVIDADES ECONÓMICASENTORNO AL

CORREDOR DEL MEDITERRÁNEO

0,5 89.263

AR-SUNC-9 API-3.RACO CALENT 0,42313 197.837,92 AR-SUNC-10 API-4.ATALAYAS 0,3866 189.342,52

AR-SUNC-11 API-5.PEÑÍSCOLA PARK

0,3 29.802

REA DE REPARTO PROVECHAMIENTO TIPO

AR-SU-1 (Suelo Urbanizable Transitorio)

R-SU-2 R-SU-3 R-SU-4

IDENT. REDES PRIMARIAS SUP SUP EQUI.

TOTAL 2.306.860,28 1.648.083,61

En base a este procedimiento de cálculo, los AprovechamientosTipos de cada una de las Áreas de Reparto del Suelo Urbanizable son:

AANNÁÁLLIISSIISS DDEE LLOOSS AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOOSS UURRBBAANNÍÍSSTTIICCOOSS DDEELLAARREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO AARR-SSUU-11..

Los aprovechamientos urbanísticos son los derivados delinstrumento de planeamiento general del que traen su causa. En estaárea de reparto no existen redes primarias adscritas (exteriores a lossectores)



214




reas de Reparto Identificación prov ( Ua/m2) prov Sub UA

AREA DE REPARTO APROVECHAMIENTO TIPO

AR-SU-1 (Suelo Urbanizable Transitorio) Su Aprovechamiento Tipo es el derivado del instrumento de planeamiento general del que traen su causa.

AR-SU-2 0,3522 UA/m2. AR-SU-3 0,32175 UA/m2. AR-SU-4 0,3598 UA/m2.


TOTAL 2.306.860,28 1.648.083,61

IDENT. SECTORAPROVECHAMIENTO

TIPO (UA/m2)

APROVECHAMIENTO OBJETIVO

(UA)

APROVECHAMIENTO SUBJETIVO

(UA)

EXCESOS (UA)

SU-1 CRECIMIENTO TURÍSTICO EN

PLAYA NORTE. I 0,3528 122.185,23 86.979,53 25.541,61

SU-2 CRECIMIENTO TURÍSTICO EN

PLAYA NORTE II. 0,3528 136.411,08 97.106,19 28.515,32

SU-3

CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA NORTE

III.

0,3528 304.431,23 216.713,76 63.638,18

SU-4

CENTROCÍVICO-


0,3528 361.206,30 228.867,79 106.908,7

7

SU-5

CENTROCÍVICO-


0,3528 379.444,06 240.423,61 112.306,7

3

SU-6 PARQUE DE

ACTIVIDADESECONÓMICAS.

0,3528 582.825,38 448.627,19 84.350,74

IDENT. SECTORPROVECHAMIENTO

TIPO (UA/m2)

PROVECHAMIENTO OBJETIVO

(UA)

PROVECHAMIENTO SUBJETIVO

(UA)

EXCESOS (UA)

SU-8 CRECIMIENTO RESIDENCIAL I.

0,3528 121.881,46 82.780,33 29.903,33

SU-9 CRECIMIENTO RESIDENCIAL II.

0,3528 229.632,73 155.963,61 56.339,84

SU-10 CRECIMIENTO

RESIDENCIAL III. 0,3528 147.508,88 100.186,14

SU-11

CRECIMIENTO LINEAL

TURÍSTICO I CARRETERA CS-

500.

0,3528 136.248,57 105.807,83 18.648,33

SU-12

CRECIMIENTO LINEAL

TURÍSTICO II CARRETERA CS-

500.

0,3528 85.627,60 66.496,63 11.742,46

SU-13



0,3528 50.112,57 38.573,92 7.225,67


TIPO (UA/m2)


(UA)


(UA)

EXCESOS (UA)

Las redes primarias adscritas (exteriores a los sectores) del Áreade Reparto son:

Como podemos observar, para las Redes primariasde Parques Públicos Naturales PQN-1, PQN-2 y la RedPrimaria de Infraestructura PID-5, que son las quemantienen la clasificación de suelo no urbanizable lasuperficie indicada en la última columna del cuadro resultade aplicar a la superficie real de las mismas los siguientescoeficientes de ponderación:

PQN-1. 0,75

PQN-2 0,55

PID-5 0,65

La superficie total de red primaria que cada sector tiene adscritaa efectos de gestión se expresa en el siguiente cuadro

Por último el destino concreto, a efectos orientativos, de lasuperficie de red primaria adscrita a cada sector es el que se explicitaen los siguientes cuadros.

Red Primaria de Espacios Libres.

PQN-1. Parque Público Natural "Marjal de Peñíscola"( Suelo NoUrbanizable)


215




IDENT. SECTOREXCESOS

(UA) SUPERFICIE

(m2)

SU-1 CRECIMIENTO TURÍSTICO EN PLAYA

NORTE. I 25.541,61 72.396,85


NORTE II. 28.515,32 80.825,74


NORTE III. 63.638,18 180.380,33

SU-4 CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA

NORTE I. 106.908,77 303.127,13

SU-5 CENTRO CÍVICO-TURÍSTICO EN PLAYA

NORTE II. 112.306,73 318.427,47

SU-6 PARQUE DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS. 84.350,74 239.089,40

SU-8 CRECIMIENTO RESIDENCIAL I. 29.903,33 84.760,01

SU-9 CRECIMIENTO RESIDENCIAL II. 56.339,84 159.693,42

SU-10 CRECIMIENTO RESIDENCIAL III. 36.190,96 102.582,09

SU-11 CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO I

CARRETERA CS-500. 18.684,33 52.960,12

SU-12 CRECIMIENTO LINEAL TURÍSTICO II

CARRETERA CS-500. 11.742,46 33.283,62

SU-13 ACTIVIDADES ECONÓMICAS FRENTE A

AUTOVÍA A-7. 7.252,67 20.557,45

TOTAL 581.374,94 1.648.083,61

2

reas de Reparto Identificación prov ( Ua/m2) prov Sub UA

REA DE REPARTO PROVECHAMIENTO TIPO

AR-SU-1 (Suelo Urbanizable Transitorio)

R-SU-2 R-SU-3 R-SU-4


PQN-1 Parque Público Natural “Marjal de Peñíscola” 962.827,61 722120,70

PQN-2 Parque Público Natural “Ladera Sur-Occidental

Sierra de Irta”. 847.532,00 466142,6

PQL-1.1 Parque Central de Playa Norte. 121.896,00 121.896,00

PQL-1.2. Parque Central de Playa Norte 170.398,00 170.398,00

PRD-1. Centro Deportivo en Playa Norte. 32.176,96 32.176,96

PID-5. Centro de Infraestructuras “Corredor del

Mediterráneo”. 104.801,00 68120,65

PID-6 Centro de Infraestructuras “Playa Norte”. 32.176,96 32.176,96

PRV-4.2 Tramo 2 Conexión Ronda Sur- Carretera

Peñíscola-Benicarló.5.026,14 5.026,14

PRV-7.4 Tramo 4 del Eje urbano Camí de la Volta. 1.619,00 1.619,00

PRV-10.2 Tramo 2 Eje urbano Camí dels Albellers 5.402,60 5.402,60

PRV.14-1 y 14-2 Eje urbano sobre la Sequia de la Sanguonera. 23.004,00 23.004,00

TOTAL 2.306.860,28 1.648.083,61

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITAPONDERADA

SUPERFICIE ADSCRITA REAL

SECTOR 1 8139,44 10852,5867 SECTOR 4 303.127,13 404169,507 SECTOR 5 318.427,47 424569,96 SECTOR 2 28.000,31 37333,7467 SECTOR 3 64.426,35 85901,8

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 9 19313,91SECTOR 10 102582,09

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 8 SECTOR 9

SECTOR SUPERFICIE DSCRITAPONDERADA

SUPERFICIE DSCRITA REAL

SECTOR 6 SECTOR 11 SECTOR 12 SECTOR 13 SECTOR 3 SECTOR 8 SECTOR 1 SECTOR 2

PQL 1.1. "Parque Central de Playa Norte".

PQL 1.2. "Parque Central de Playa Norte".

PQN 2 Parque Público Natural "Ladera Sur-Occidental Sierrade Irta".". (Suelo No Urbanizable)

Red Primaria de Equipamientos.

PID 5 "Centro de Infraestructuras Corredor del Mediterráneo".(Suelo No Urbanizable)

PRD-1 Centro Deportivo en Playa Norte".

PID-6 Centro de Infraestructuras "Playa Norte".

Red Primaria Viaria.

PRVB 4.2. "Tramo 2 conexión Ronda Sur-Carretera Peñíscola-Benicarló".

PRVB 7.4. "Tramo 4 del eje urbano Camí de la Volta".

PRVB 10.2 "Tramo 2 del Eje Urbano Camí dels Allbellers".

PRVB 14.1 Y 14.2 "Eje urbano sobre la Sequia de la Sangonera".


216





SUPERFICIE DSCRIT REAL

SECTOR 1 SECTOR 4 SECTOR 5 SECTOR 2 SECTOR 3










SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 8 30.018,49SECTOR 9 140.379,51









SECTOR SUPERFICIE ADSCRITAPONDERADA


SECTOR 6 201.011,30 365475,091 SECTOR 11 52.960,12 96291,1273SECTOR 12 33.283,62 60515,6727SECTOR 13 20.557,45 37377,1818 SECTOR 3 115.953,98 210825,418 SECTOR 8 4.759,18 8653,05455 SECTOR 1 1.190,91 2165,29091 SECTOR 2 36.426,04 66229,1636

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA PONDERADA


SECTOR 1 63066,4998 97025,3843SECTOR 6 5054,1502 7775,61569

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 2 SECTOR 6 SECTOR 8



SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 6

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA




SECTOR 1 SECTOR 6

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 2 16399,3876SECTOR 6 10518,3816SECTOR 8 5259,19082








SECTOR 1 SECTOR 6


SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 6 17.050,49SECTOR 8 15126,4716







SECTOR 1 SECTOR 6



SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 1 1.190,06SECTOR 6 3.836,08






SECTOR 1 SECTOR 6




SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR 6 1.619,00





SECTOR 1 SECTOR 6






b b l d l




SECTOR 1 SECTOR 6








En esta área de Reparto no existen redes primarias adscritas(exteriores al sector)



Como podemos observar, para las Redes primarias de ParquesPúblicos Naturales PQN-3, PQN-4, que son las que mantienen laclasificación de suelo no urbanizable la superficie indicada en laúltima columna del cuadro resulta de aplicar a la superficie real de lasmismas los siguientes coeficientes de ponderación:

PQN-3. 0,75

PQN-4 0,55

La superficie de red primaria adscrita a cada sector a efectos degestión se expresa en el siguiente cuadro

Por último el destino concreto, a efectos orientativos, de lasuperpie de red primaria adscrita a cada sector es el que se explicitaen los siguientes cuadros.

Red Primaria de Espacios Libres.

PQN3. "Parque Público Natural en Playa Sur. (Suelo NoUrbanizable).

PQL 6. "Parque Suburbano Ladera Sur Sierra de Irta" (Suelo NoUrbanizable).


217




ANÁLISIS DE LOS APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS DEL AREA DE REPARTO AR-SU-3.


TIPO (UA/m2)


(UA)


(UA)

EXCESOS (UA)

SU-7 CRECIMIENTO

TURÍSTICO EN PLAYA NORTE. I

0,35219 756.182,66 680.564,39 0


TOTAL 660.347,55 402.024,61



TIPO (UA/m2)


(UA)


(UA)

EXCESOS (UA)

SU-14 CRECIMIENTO

TURÍSTICO EN PLAYA NORTE. I

0,36199 914.900,40 692.440,75 145.521,

78


(UA) SUPERFICIE

(m2)

TOTAL 145.528,88 402.024,61



TIPO (UA/m2)


(UA)


(UA)

EXCESOS (UA)


(UA) SUPERFICIE

(m2)

SU-14 TURÍSTICO GOLF EN PLAYA SUR 145.528,88 402.024,61

TOTAL 145.528,88 402.024,61



TIPO (UA/m2)


(UA)


(UA)

EXCESOS (UA)


PQN3 Parque Público Natural en Playa Sur. 194.167,3 145.625,48

PQN4 Parque Público Natural "Ladera Sur Occidental Sierra De Irta"

466.180,25 256399,14

TOTAL 660.347,55 402.024,61 PQN3 Parque Público Natural en Playa Sur.



SECTOR 14 145.625,48 194167,307



SECTOR 14


IDENT. SECTOR

PROVECHAMIENTO

TIPO (UA/m2)


(UA)

PROVECHAMIENTO

SUBJETIVO (UA)

EXCESOS (UA)

TOTAL 2.432.518,04 1.799.584,30 432.979,93

PQN3 Parque Público Natural en Playa Sur.



SECTOR 14



SECTOR 14 256399,14 466180,255


IDENT. SECTOR

PROVECHAMIENTO

TIPO (UA/m2)


(UA)

PROVECHAMIENTO

SUBJETIVO (UA)

EXCESOS (UA)

TOTAL 2.432.518,04 1.799.584,30 432.979,93



Como podemos observar, para las Redes primarias de ParquesPúblicos Naturales PQN-5, que son las que mantienen la clasificaciónde suelo no urbanizable la superficie indicada en la última columnadel cuadro resulta de aplicar a la superficie real de las mismas lossiguientes coeficientes de ponderación:

PQN-5 0,55

La superficie de red primaria adscrita a cada sector a efectos degestión se expresa en el siguiente cuadro


218






SU-17 705066,28 1281938,691 SU-18 705066,28 1281938,691


TOTAL 2.537.798 1.410.132,56


(UA) SUPERFICIE

(m2)

TOTAL 433.051,71 1.410.132,56



SU-17SU-18


PQN-5 Parque Público Natural "Ladera Nor Occidental Sierra De Irta"

2.505.924 1378258,2

PRV 22. 1 Tramo 1 Conexión Norte Corredor del Mediterráneo con Eje Urbano Rambla de Alcalá.

13.344 13.344

PRV 23. 1 Tramo 1 Conexión Sur Corredor del Mediterráneo con Eje Urbano Rambla de Alcalá.

18530,36 18530,36

TOTAL 2.537.798 1.410.132,56


(UA) SUPERFICIE

(m2)

TOTAL 433.051,71 1.410.132,56

PQN3 Parque Público Natural en Playa Sur.



SECTOR 14



SECTOR 14


IDENT. SECTOR

APROVECHAMIENTO

TIPO (UA/m2)


(UA)

APROVECHAMIENTO

SUBJETIVO (UA)

EXCESOS (UA)

SU-17 ALTO FARDATXO

0,30710 1.234.064,80 912.964,92 219.659,33

SU-18 PEÑISCOLA HILLS

0,30710 1.198.453,23 886.619,37 213.320,60

TOTAL 2.432.518,04 1.799.584,30 432.979,93



SU-17SU-18


TOTAL 2.537.798 1.410.132,56


(UA) SUPERFICIE

(m2)

SU-17 ALTO FARDATXO 219.695,22 715.386,60

SU-18 PEÑISCOLA HILLS 213.356,49 694.745,96

TOTAL 433.051,71 1.410.132,56


Las decisiones sobre ejecución están inspiradasfundamentalmente en el Objetivo General establecido para la GestiónUrbanística de la Revisión de asegurar la consecución y materializaciónde las propuestas estructurantes del Nuevo Plan y facilitar la ejecucióndel resto de decisiones del mismo utilizando las técnicas e instrumentosque la legislación urbanística ha puesto a su alcance, todo ello en unmarco de solidaridad de beneficios y cargas.

Por ello, la ejecución del Nuevo Plan se desarrollará por losprocedimientos establecidos en la legislación urbanística aplicable,que garantizarán la distribución equitativa de los beneficios y cargasentre los afectados, así como el cumplimiento de los deberes de cesiónde los terrenos destinados a dotaciones públicas y la de aquellos en losque se localice el aprovechamiento correspondiente a laAdministración, al igual que la financiación y, en su caso, la ejecuciónde la urbanización.

En cualquier caso, el Plan garantiza que la dirección, inspeccióny control de toda la actividad de ejecución del planeamientocorresponde, en todo caso, al Ayuntamiento de Peñíscola, que tiene laconsideración de Administración Urbanística Actuante. En la actividadde ejecución participarán los particulares en los términos establecidospor la legislación urbanística

En sentido amplio la gestión urbanística comprende el procesocompleto de producción de lo urbano. Se inicia con la formulación,redacción, tramitación y aprobación del Plan General y se desarrollacon su ejecución.

La ejecución del presente Plan se llevará a cabo de acuerdo conlos objetivos y prioridades indicados en las determinaciones deprogramación y gestión establecidos en el presente Plan y en losProgramas de Actuación Integrada.

La ejecución del planeamiento requiere la aprobación delinstrumento más detallado exigible según la clase de suelo de que setrate.

La ejecución del Plan General se realizará mediante ActuacionesAisladas o Actuaciones Integradas.

Los terrenos urbanos se podrán desarrollar medianteActuaciones Aisladas, mientras que el Ayuntamiento no decida aprobarun Programa para ellos con el fin de agilizar la urbanización de los

mismos. En cualquier caso, las actuaciones incluidas en las áreas dereforma interior del suelo urbano no consolidado se ejecutarán deforma sistemática mediante la aprobación del correspondientePrograma.

Están sujetos a Actuación Integrada:

a. Los terrenos incluidos en un Plan Parcial.

b. Los terrenos incluidos en las unidades de ejecución que delimitaeste Plan ya sea en los sectores de suelo urbanizable ordenadopormenorizadamente o en los ámbitos de las áreas de reformainterior.

c. Los terrenos incluidos en las unidades de ejecución que delimitenlos planes parciales o los planes de reforma interior (estén o nodelimitadas por el Plan General).

d. Los terrenos de suelo urbano para los que se aprueba en sucaso, un Programa a fin de agilizar su urbanización.

El principal instrumento para la ejecución sistemática es ladelimitación de la Unidad de Ejecución, que cumple un doble papel:es el ámbito de la urbanización y, al mismo tiempo, de laequidistribución, y, a través de ésta, de las cesiones obligatorias ygratuitas a la Administración Urbanística.

La unidad de ejecución opera simultáneamente como ámbitopara el desarrollo de la totalidad de las operaciones jurídicas ymateriales precisas para la ejecución integral del planeamiento y de lacomunidad de referencia para justa distribución de beneficios y cargas.

En los ámbitos en los que se remite el establecimiento de laordenación pormenorizada a un instrumento de desarrollo, ladelimitación de las unidades de ejecución en el seno de las mismas serealiza por los citados instrumentos de conformidad con los siguientescriterios:

a. En todo caso, habrán de ser viables técnica y económicamente ypermitir la equidistribución de beneficios y cargas.

b. Para facilitar la gestión, se fomentará la división del área o delsector en diversas unidades de ejecución de superficiesaproximadas entre 30.000 y 50.000 metros cuadrados siempreque, sin perjudicar los criterios de la ordenación, constituyanámbitos susceptibles de ejecución urbanizadora autónoma y no


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6.8. LA EJECUCIÓN DEL PLAN DE PEÑÍSCOLA.

se produzcan desequilibrios de beneficios y cargas entre ellossuperiores a un 15%, que en todo caso serán objeto decompensación económica.

A tal fin, el Plan Parcial, o en su caso, el Plan Especial, habrá deincorporar un Estudio Económico que garantice el equilibrioeconómico de todas las unidades de ejecución que proponga enel seno del sector o área, haciendo especial incidencia en elanálisis de los costes que supongan las indemnizaciones pordemoliciones y otros gastos análogos. El Ayuntamientoestablecerá en la aprobación del Programa de ActuaciónIntegrada de cada unidad, las medidas que aseguren el abonode las compensaciones económicas que resulten entre ellas.

Entre los costes de necesaria redistribución entre todas lasunidades de ejecución se incluirán los propios de redacción deldocumento del Plan Parcial o Plan Especial único del ámbito delsector o área.

La viabilidad técnica de las diversas unidades de ejecución quese propongan, exigirá, con vistas a no generardisfuncionalidades que cada una de ellas incorpore lasdotaciones e infraestructuras necesarias para que puedadesempeñar una función urbana autónoma.

De igual forma, caso de optarse por la división del sector o áreaen diversas unidades de ejecución, se establecerá en el PlanParcial o Especial un programa de desarrollo temporal de lasmismas para asegurar una ejecución racional.

c. Tanto la opción de delimitar varias unidades de ejecución comola opción de que el ámbito del área o sector sea objeto de unasola unidad de ejecución deberá quedar justificada en laMemoria del correspondiente Plan Parcial o Plan Especialconforme a los criterios establecidos en los apartados a) y b)anteriores.

En el caso de que el presente Plan General establezcadirectamente la ordenación pormenorizada de los ámbitos de las áreasde reforma interior, se entenderá que, salvo prescripción en contra, quela delimitación de cada área de reforma interior del suelo urbano noconsolidado ordenado constituyen un ámbito único y coincidente deunidad de ejecución. No obstante se admitirá la división de su ámbitoen expediente de ejecución urbanística tramitado conforme a lalegislación vigente siempre que se asegure el cumplimiento de losrequisitos establecidos anteriormente.

El programa para el desarrollo de actuaciones integradas,regula el proceso de ejecución de estas, fijando sus plazos,especificando su alcance y modalidad, proponiendo el agenteurbanizador y concretando sus compromisos.

El Programa es el instrumento que marca el inicio del procesogradual de adquisición de derechos de contenido urbanístico para lospropietarios de suelo urbanizable y urbano no consolidado sujeto aactuación sistemática.

En los sectores de suelo urbanizable sujetos a Plan Parcial serápreceptivo además del Programa, el Plan Parcial correspondiente paraque sea posible su urbanización. En las áreas de suelo urbanizablecuya ordenación pormenorizada ha quedado fijada a este PlanGeneral, bastará el Programa.

6.8.2. OBLIGACIÓN DE URBANIZAR EN LASACTUACIONES INTEGRADAS.

Los gastos a financiar por aquellos que hayan de materializar suderecho al aprovechamiento urbanístico en Unidades de Ejecucióncomprenden, en general, todos los necesarios para proceder aldesarrollo urbanístico integral de la actuación de modo que esta quedeplenamente integrada en la malla urbana, conectada a lasinfraestructuras exteriores a la actuación, quedando asísatisfactoriamente cubiertas las demandas que genere la dimensión,densidad e intensidad de uso de la actuación, y particularmente, lossiguientes conceptos:

a. El coste de las obras de vialidad, saneamiento, suministro deagua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado,jardinería, mobiliario urbano y demás servicios públicos que,estando previstos en los planes y proyectos, sean del interés parala unidad de ejecución.

b. Los costes necesarios para que la actuación urbanística quedeplenamente conectada a las redes generales viarias, desaneamiento, de suministro de agua y energía eléctrica exterioresa la actuación a través de las conexiones previstas en el plan yen el proyecto de urbanización.

c. Las indemnizaciones procedentes por el derribo deconstrucciones, destrucción de plantaciones, obras einstalaciones que exijan la ejecución de los planes.


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d. El coste que genere la redacción del planeamiento de desarrollo,instrumentos de gestión urbanística y los proyectos deurbanización así como todos aquellos que exija el desarrollo delas operaciones equidistributivas tales como el desarrollo delevantamientos topográficos, análisis de la estructura de lapropiedad, gastos registrales, etc.

e. Los gastos administrativos y de gestión del sistema,especialmente la retribución del urbanizador.

Los anteriormente referidos gastos, cuando beneficien de mododirecto a más de una unidad de ejecución, habrán de ser distribuidasde modo proporcional y equitativo entre ellas.

En suelo urbanizable en todo caso, y en las unidades deejecución del suelo urbano no consolidado que se indiquen, los gastosincorporarán, además, la parte proporcional que corresponda a losdiversos ámbitos de desarrollo sobre participación en la financiaciónde la ejecución de las nuevas redes estructurales previstas y que vienena ampliar y reforzar la actual estructura general de la ciudad,garantizando así la integración de los sectores en la malla urbana y suadecuada funcionalidad al quedar satisfactoriamente cubiertas lasdemandas que genera la dimensión, densidad e intensidad de uso delas nuevas actuaciones urbanísticas en esta clase de suelo; todo ello enlos términos dispuestos por el presente Plan.

A fin de instrumentar y garantizar la justa distribución de laimplantación de las infraestructuras complementarias, el presente PlanGeneral procede en los ámbitos de actuaciones integradas a calcularla parte proporcional que corresponde a los diversos sectores comoparticipación en la financiación de la ejecución de las obras de lasnuevas Redes Primarias que se prevén y que vienen a ampliar y reforzarla actual estructura general de la ciudad, garantizando así laintegración de los sectores en la malla urbana y su adecuadafuncionalidad al quedar satisfactoriamente cubiertas las demandas quegenera la dimensión, densidad e intensidad de uso de las nuevasactuaciones urbanísticas en esta clase de suelo, todo ello en lostérminos dispuestos por el presente Plan.

El canon definitivo será establecido mediante OrdenanzasMunicipales tomando como base los criterios establecidos en este Plan.No obstante, el importe calculado por este Plan de atribución de unacarga de 26,50 euros por unidad de aprovechamiento urbanístico,será aplicado hasta tanto se apruebe la mencionada Ordenanza paralegitimar la programación de los sectores. Esta cantidad seráactualizada anualmente en atención al índice de precios que rige en lacontratación de la obra pública.

El abono de la cuota de participación en la financiación deinfraestructuras complementarias podrá realizarse mediante laejecución directa por la promoción del Sector de aquéllos elementosde la red primaria incluidos en su ámbito (siempre que no contabilicecomo reserva de la red secundaria), mediante la oportuna valoracióny liquidación del importe excedente o deficitario. De igual forma, podráabonarse el mencionado canon mediante atribución deaprovechamientos urbanísticos subjetivos correspondientes a laPropiedad o, en su caso, del promotor.

En las áreas de reforma interior de nueva urbanización el canonprovisional se establece en la cantidad de 12 euros por unidad deaprovechamiento urbanístico.

La ejecución urbanística se realizará bajo el régimen establecidoen la LUV.

6.8.3. CRITERIOS DE GESTIÓN DE LA ADQUISICIÓN DETERRENOS DEL PARQUE PÚBLICO NATURALMARJAL VINCULADOS AL DESARROLLO DE LOSSECTORES DEL ÁREA DE REPARTO 2.

La gestión urbanística municipal para la obtención gratuita de losterrenos calificados como Red Primaria Parque Natural Marjal, serealizará en el proceso de ejecución urbanística conforme a lossiguientes criterios:

a Cuando se proceda a la programación de cada uno de lossectores excedentarios a nivel de aprovechamientos del Área deReparto 2 al que se encuentran adscritos los terrenos del ParquePúblico Natural, el Ayuntamiento antes de aprobar de mododefinitivo la iniciativa urbanizadora, deberá abrir unaconvocatoria pública por plazo mínimo de un mes dirigida a lospropietarios del Humedal para que de modo voluntario sepuedan adherir para hacer efectivo su derecho alaprovechamiento subjetivo en el Sector objeto de ejecuciónmediante la cesión gratuita a favor del Ayuntamiento de losterrenos de que sean titulares en el Marjal que quedarán asíincorporados al dominio público municipal.

b. Esta convocatoria se desarrollará de modo sucesivo en cada unode los sectores de suelo urbanizable con aprovechamientosexcedentarios con respecto al aprovechamiento tipo del Área deReparto 2 a la que se adscriben los terrenos del Parque PúblicoNatural del Marjal.


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c. Si en una convocatoria resultase un número de adhesiones depropietarios de terrenos en el que la suma de los derechos deaprovechamientos subjetivo en su conjunto, superase la cuantíade excesos de aprovechamientos fijados por el Plan Generalpara el citado Sector, la preferencia para la adscripción serealizará seleccionado en primer lugar aquellas propuestas depropietarios de terrenos con edificaciones; en segundo lugar, seseleccionaran aquellas propuestas formuladas por propietariosque en su conjunto ofrezcan al Ayuntamiento la inmediata cesiónde una superficie continua que represente al menos el 15% deltotal del ámbito del Marjal; si, tras las anteriores selecciones, aunquedasen excesos de aprovechamientos por adscribir, el criterioque se aplicará será la preferencia temporal en la presentaciónde la solicitud de adhesión.

d. Las edificaciones existentes en los terrenos del Parque que seanobjeto de cesión gratuita serán objeto de valoración separada enel proyecto reparcelatorio del Sector al que se adscriban, a fin deque sean debidamente compensados los titulares de las mismas.Esta valoración se realizará conforme a las normas legalesvigentes en el momento de la adscripción. Si bien, lafinanciación de las indemnizaciones por las edificaciones, seránabonadas por el Ayuntamiento con cargo a una parte de lacuota establecida por unidad de aprovechamiento para todoslos desarrollos urbanísticos del suelo urbanizable.

Si finalizado el plazo de la convocatoria pública correspondienteal Sector objeto de programación urbanística, resultase que lasadhesiones presentadas no representan un superficie suficiente deterrenos del Marjal que permitan colmatar todos los excesos deaprovechamientos urbanísticos atribuidos por el Plan General alconcreto Sector, se proseguirá la gestión de éste con la particularidadde que corresponderán al Ayuntamiento de Peñíscola los excesos deaprovechamientos cuya adscripción no se haya concretado, los cualesse le adjudicarán en el proyecto reparcelatorio del Sector, y sinperjuicio de su disposición patrimonial conforme a las reglas a las quedebe sujetarse la Administración Local, el producto de la eventualtransmisión de estos aprovechamientos quedará afecto a la futuraadquisición de los terrenos en el ámbito del Marjal por cuantíaequivalente a los citados aprovechamientos.

Si una vez finalizada la ejecución de todos los sectoresexcedentarios pertenecientes al Área de Reparto 2, quedasen aunparcelas incluidas en el Parque Público Natural del Marjal sin serefectivamente obtenidas por la Administración, el Ayuntamiento podráformular a sus propietarios oferta de permuta de parcelas edificables

de su titularidad con la oportuna valoración justificada. En último caso,el Ayuntamiento aplicará la expropiación forzosa.

Hasta tanto se proceda a la obtención de los terrenos delHumedal por parte de la Administración Municipal, las edificacionesexistentes en su ámbito se incorporarán a un régimen de fuera deordenación, permitiéndose las obras de conservación y consolidación.

Estos mismos criterios de gestión podrán aplicarse por elAyuntamiento en el resto de terrenos de la Red Primaria adscritos a lossectores.


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7. LA PREVISIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA POR EL PLAN GENERAL. ESTUDIO DE NECESIDADES DE VIVIENDAS


DOCUMENTO COMPLETO


La necesidad de articular un correcto desarrollo de políticas devivienda protegidas que garanticen el derecho constitucional de accesoa una vivienda digna a todos los ciudadanos, obliga a plantearse lacuantificación de la potencial demanda que en años sucesivos,escenario temporal de desarrollo del Plan General, va a producirse delas mismas. Para ello es necesario razonar quiénes van a ser lospotenciales demandantes y cuantas las viviendas protegidas necesariaspara cubrir dicha demanda.

El colectivo que está en mayor grado imposibilitado paraacceder a una vivienda y emanciparse es el de los jóvenes, debidosimultáneamente a una serie de factores sociales y económicos -comoel desempleo, la precariedad laboral o la reducción de la capacidadde ahorro-, que se unen al incesante aumento experimentado por losprecios de las viviendas y el suelo -el llamado boom inmobiliario-.

Con carácter general las recomendaciones y estudios devivienda ponen de relieve que como mínimo el 30 por ciento de losjóvenes son potenciales demandantes de una vivienda sometida aalgún régimen de protección pública, en las áreas eminentementeturísticas se entiende que este número debe ser aumentado ya que laoferta residencial desarrollada masivamente en los últimos años se hadirigido a satisfacer las demandas de viviendas vacacionales, por serla empresarialmente más rentable, lo que ha generado problemas odisfuncionalidades sociales. Se da la paradoja de que a pesar de lamultiplicación del número de viviendas construidas, los jóvenes de lalocalidad no pueden emanciparse o se verían obligados a abandonarsus lugares de residencial familiares, a no ser que -como aquí sepropone- sean las administraciones competentes las encargadas dearticular un programa de vivienda que de respuesta a las múltiplesdemandas planteadas, especialmente de aquellos colectivos másdébiles que no encuentran respuesta a sus necesidades en el mercadode renta libre.

En este sentido es importante recordar que en la actualidad enPeñíscola sólo el 14,6 % de las viviendas edificadas se destina aviviendas principales, es decir son empleadas como residenciashabituales, lo que pone en evidencia la necesidad de invertir estacuestión social y territorialmente insostenible -Fuente: Censo 2001-.

Igualmente antes de analizar los datos concretos, se hadeterminado cuáles son las cohortes de individuos que se integran enla categoría genérica de Jóvenes:

A corto plazo se consideran como tal los individuos que en 2007cuentan con entre 20 y 34 años, entendiendo que:

• muchos de ellos, los que han realizado estudios medios ya sehayan incorporados al mercado laboral, por lo que su noemancipación se deriva de la inexistencia de viviendasapropiadas para sus demandas -en precio o tamaño- en el casoconcreto de los individuos entre 20 y 24 años;

• que también han podido ya finalizar su formación superior losjóvenes de entre 25 a 29 años, por lo que de igual modo o yase han incorporado al mercado laboral o están incorporándoseen la actualidad,

• y finalmente se incluye el grupo de individuos de mayor edad -de entre 30 a 34 años-, ya que por una lado según lasestadísticas barajadas la edad media de emancipación enEspaña es de 29 años para las mujeres y 30 en el caso de losvarones, dándose este retraso debido principalmente a la faltade políticas de viviendas protegidas desarrolladas en el pasado,por lo que continúan siendo un grupo de jóvenes demandantesde VPO.

A medio plazo, dentro de cinco años (año 2011), seincorporarán los nuevos individuos que habrán alcanzado la edad deemancipación, y por ello serán también demandantes de viviendassujetas a algún régimen de protección pública, por lo que se incluyeno contabilizan aquellas personas que actualmente tienen entre 15 y 19años y que en esa fecha contarán con entre 20 y 24 años.

Con todo ello y tomando como referencia el año 2007, últimopadrón publicado en el Instituto Nacional de Estadística (INE), lacohorte de población entendida como joven y que, por consiguiente,va a demandar viviendas en régimen especial se establece de lasiguiente manera:

• A corto plazo aquellas que cuentan actualmente entre 20 y 35años, cifrados en el Padrón en 1.685 personas.

• A medio plazo -los que tendrán entre 20 y 24 años en el 2011,por lo cual se emanciparán entre 2011 a 2015- que sonactualmente 336 individuos.

Ello da una cifra total de 2.021 jóvenes de/en Peñíscola para lospróximos ocho años. Como quiera que se propone que por lo menosel 33% tengan acceso a una vivienda en régimen acogida a algúnrégimen de protección pública (VPO), única vía para su emancipacióna tenor del comportamiento del mercado inmobiliario de los últimosaños se estima el número de jóvenes potenciales demandantes deviviendas protegidas en 666 personas.

LA PREVISIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA POR EL PLAN GENERAL. ESTUDIO DE NECESIDADES DE VIVIENDAS

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La emancipación de los jóvenes se realiza normalmente o bienen pareja o bien conformando hogares monopersonales, lo que dacomo resultado un tamaño medio por hogar joven de 1,5personas/hogar (es decir la mitad de un hogar de edad madura)

Sin embargo el retraso en la emancipación, o la existencia defamilias que contando ya con descendientes -la edad media de lamujer para tener su primer hijo es en España de 35 años- no hanpodido acceder a una vivienda en propiedad, hace oportuno aumentarpara esta cohorte la cifra hasta las 2,3 personas por hogar -queintegran a los individuos que se emancipan solos, los que conformanparejas sin hijos, y aquellas parejas o individuos que ya tienendescendientes-.

Por ello se tomará como referencia el tamaño medio por hogarde 1,5 p./h. para los menores de 30 años y de 2,3 para aquellos queestán entre esta edad y los 34.

Estos nuevos datos dan como resultado la estimación inicial deun número de viviendas sometidos a algún régimen de protecciónpública a corto y medio plazo (8 primeros años de vigencia) de 396viviendas - de las que hipotéticamente 306 se destinarían a individuosque actualmente tienen de 15 a 29 años: TMH de 1,5 p./h.; y 90 a losque tienen de 30 a 34 años: TMH de 2,3 p./h..

Sin embargo y como se habrá comprobado la metodología seha basado hasta la fecha en datos estáticos, en los jóvenes queactualmente están residiendo en Peñíscola. Tal y como se ha reflejadoen el apartado correspondiente a la evolución y dinámicasdemográficas, la localidad se caracteriza por su fuerte dinamismo, quesegún los últimos datos publicados se traducen en una tasa decrecimiento anual de 4,96 % -que alcanza un 7,03 % en el últimointervalo analizado, de 2006 a 2007- tasa algo menorespecíficamente para los jóvenes que han aumentado en un 4,26 %anualmente. Por ello y para ser realistas es necesario considerar lasdemandas de viviendas sometidas a algún régimen de protecciónpública, de los nuevos habitantes del municipio en función de lasdinámicas detectadas que son fuente y signo de dinamismo económicoy social.

Para estimar los nuevos individuos jóvenes que residirán enPeñíscola y que serán a corto y medio plazo demandantes de viviendasVPO o similar, se ha extrapolado la tasa media de crecimiento anualdel colectivo de jóvenes - 4,26 %- al último dato estadístico oficial, eldel año 2007, resultando que es previsible que el número de jóvenesde la localidad se incrementará a lo largo del intervalo 2007- 2015

(en los 8 primeros años de vigencia del Plan) en 367 individuos. Deellos de nuevo el 35 % serán potenciales demandantes de viviendassujetas a algún régimen de protección pública, lo que da una nuevacifra de 121 personas. El número de viviendas necesarias de estima enesta caso con un tamaño medio del hogar, media a su vez delestablecido actualmente para los jóvenes de 15 a 29 y de 30 a 34años, es decir un TMH de 1,9 p./h., lo que arroja una cifra deviviendas para demandas venideras de 63 viviendas más.

EEss ddeecciirr::

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En definitiva, significa una reserva de aproximadamente el 10%de las nuevas viviendas (usos residenciales) previstos por este PlanGeneral y que se ajusta con suficiencia a las característicassocioeconómicas y de la población del municipio.

LA PREVISIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA POR EL PLAN GENERAL. ESTUDIO DE NECESIDADES DE VIVIENDAS

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88..11.. CCRRIITTEERRIIOOSS PPAARRAA LLAA EEJJEECCUUCCIIÓÓNN DDEELL PPLLAANN GGEENNEERRAALL

88..22.. AALLCCAANNCCEE YY CCOONNTTEENNIIDDOO

88..33.. LLAA DDEETTEERRMMIINNAACCIIÓÓNN DDEE LLOOSS CCOOSSTTEESS DDEE EEJJEECCUUCCIIÓÓNN DDEE LLAASSRREEDDEESS YY SSUU EEQQUUIIDDIISSTTRRIIBBUUCCIIÓÓNN..

88..44.. LLAASS IINNVVEERRSSIIOONNEESS DDEELL NNUUEEVVOO PPLLAANN

88..55.. AANNÁÁLLIISSIISS DDEE LLOOSS RREESSUULLTTAADDOOSS

8. EVALUACIÓN DE LOS RECURSOS NECESARIOS PARA LA EJECUCIÓN DEL NUEVO PLAN GENERAL DEPEÑÍSCOLA


DOCUMENTO COMPLETO


Todas las inversiones que se programan en el Nuevo PlanGeneral de Peñíscola han de participar de la concepción general desus objetivos y determinaciones, en ese sentido es en el que se haplanteado la viabilidad económica de cada una de los desarrollospropuestos, así como para el sistema funcional común a todos ellos yque le ha de servir, para que de este modo poder garantizar la plenaviabilidad del nuevo Modelo que se propone, garantizando eldesarrollo de las piezas del nuevo crecimiento se puede y se debedesarrollar el sistema que le sustenta.

Estas propuestas de intervención, tanto de recualificación, comode nuevo desarrollo y de configuración del nuevo sistema funcionalproviene del diagnóstico realizado a la situación actual en el procesode redacción del Nuevo Plan General. Como se puede observar de laspropuestas que se realizan, la planificación no sólo atiende y buscasoluciones a los problemas detectados en la situación actual, sino quese programan soluciones que atiendan las nuevas demandasprovenientes de la nueva situación propuesta. No se puede caer en elerror de planificar sólo para el corto plazo y en función de la coyunturaeconómica del momento, por esta razón los tres criterios con los quese pretende optimizar la ejecución del Plan son:

• EEssttrraattééggiiccoo

El presente documento de Plan General tiene un horizonte másallá del corto y medio plazo habitual en este tipo de documentos,por ello debemos de considerar que el detalle de caráctereconómico de los trabajos que se planifican se hace con la ideade realizar una aproximación de naturaleza estratégica yurbanística, especialmente referida a los elementos queestructuran el nuevo Modelo.

•• CCoonncceerrttaaddoo

Desde que se acometieron los trabajos de redacción del Planuna premisa para su elaboración fue que la planificación debíade concebirse para su ejecución, la elaboración de un planviable exige que las propuestas estuvieran respaldadas por unacierta seguridad o al menos por la confirmación que los criteriosy objetivos del nuevo Plan General contaran con el respaldoinstitucional, de este modo ha de entenderse el documento quecon posterioridad al de Concierto Previo se tramitó, el deCriterios, Objetivos y Estrategias.

• RRaacciioonnaall

Uno de los criterios con los que se aborda la instrumentación dela gestión y de la ejecución del nuevo Plan General, de laconstrucción de la nueva ciudad, es el protagonismo de lainiciativa pública, el papel del Ayuntamiento, como regulador dela ejecución de las distintas piezas que se han previstodesarrollar y de las infraestructuras y dotaciones que la han deservir.

En definitiva, con estos criterios se pretende conseguir unaevaluación económica útil, y su utilidad nos ha de servir de apoyo a lagestión, guía para la ejecución y especialmente soporte para laequidistribución.

EVALUACIÓN DE LOS RECURSOS NECESARIOS PARA LA EJECUCIÓN DEL NUEVO PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA

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8.1. CRITERIOS PARA LA EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL.

Analizando el territorio, sus necesidades actuales y futuras, yplanificando las medidas que han de dar solución a estas demandasde manera sostenible, y en consecuencia, mejorando la calidad devida de sus ciudadanos, un Ayuntamiento cumple con suscompetencias y deberes respecto al planeamiento.

Si este ejercicio de planificación urbanística se completa con unaevaluación económica, es decir, se constata por una parte que lasinversiones en infraestructuras que se planifican cuentan confinanciación suficiente a cuenta de los nuevos desarrollos, y por otra,que la capacidad inversora que se le requiere a la hacienda municipalpara acometer las inversiones que le sean propias, se encuentran entrelas que resultan habituales y lógicas para un Ayuntamiento como el dePeñíscola, estaremos realizando un ejercicio de planificaciónconsecuente y posible

Si, además, se anima a desarrollar un proceso de concertacióny coordinación con los objetivos y planes de otras Administraciones, secontribuye a generar un marco de acciones posibles, es decir, elcomplemento definitivo a las dos fuentes de financiación del nuevoModelo que se han indicado habremos de considerar las inversionesde otras Administraciones, que como consecuencia de su ejerciciocompetencial y de la concurrencia territorial necesariamente ha deplantear sus inversiones de modo coherente con el nuevo Plan. Todasestas consideraciones en el marco general económica, sin duda, danverosimilitud y coherencia a las propuestas.

El Nuevo Plan General de Peñíscola con la incorporación de lapresente Evaluación Económica pretende ofrecer a la sociedad local yal resto de Administraciones un instrumento para la viabilidad de suscontenidos y de concertación de sus propuestas, permitiendo asegurary garantizar el desarrollo del territorio municipal en un procesoacotado en el tiempo, determinado y transparente, y que ofrezca a lasfuerzas económicas un entorno con pocas incertidumbres, quefavorezca un desarrollo constante, y a largo plazo, de la actividadeconómica y del bienestar y calidad de vida de sus habitantes.

Esta Evaluación Económica que se propone para el Plan dePeñíscola pretende:

• Establecer una aproximación a la dimensión presupuestaria delPlan, facilitando la consideración de estas acciones en losPresupuestos Municipales, así como la de dar una estimación delos nuevos recursos al ejercicio de la competencia urbanística,recursos relativos a medios de carácter personal, así como a unanueva consideración organizativa.

• Disminuir las incertidumbres de los agentes sociales y de losoperadores urbanos respecto al orden y desarrollo de lasdistintas redes que estructuran el territorio.

• Pautar y ordenar en el tiempo las necesidades de suelos paraequipamientos, orientando de este modo, la convergencia delproceso inversor privado y del proceso de inversión de recursospúblicos.

• Orientar a las compañías de servicios en cuanto al desarrollo yadecuación de las infraestructuras de servicios, facilitando suprogramación y coordinación.

• Traducir a términos de coste las actuaciones recogidas en elPlan.

• Justificar la viabilidad de las propuestas de ordenación de modoindividualizado y con carácter general.

• Tomar en consideración no sólo la evaluación económica de lasacciones recogidas en el Plan General, sino aquellas otrasactuaciones no urbanísticas de competencia municipal quecomprometan recursos económicos a lo largo de la vigencia delPlan.

• Analizar la coherencia de las inversiones y de los compromisosadquiridos por otras administraciones con el Plan.

Para ello, esta Evaluación Económica del Plan General dePeñíscola se estructura conforme a los contenidos expresados en eldocumento:

• Redes Viarias

• Redes de Espacios Libres

• Redes de Equipamientos

• Redes de Infraestructuras

• Inversiones en la ejecución de las edificabilidades

En definitiva se plantea la evaluación económica de la ejecuciónde las obras de urbanización correspondientes a la estructura generaly orgánica del territorio, así como a los servicios básicos que le resulteninherentes, también se evalúa las referidas a las actuaciones que, en sucaso, se hayan previstos para el Suelo Urbano.


231




8.2. ALCANCE Y CONTENIDO

Para la estimación del importe de las inversiones a realizar se hapartido no solo de la dimensión métrica de cada actuación, sino deavanzar una estimación de las soluciones técnicas y constructivas, y deaplicar los precios unitarios de uso común en la actualidad, dandocomo resultado unos costes unitarios para cada tipo de actuación.

Los costes considerados no pretenden ser exactos y precisos,como corresponde a este nivel de planificación urbanística, en estaetapa tiene fundamento hablar de "exactitud", se trata más bien deaproximarse a situaciones generales y de predimensionar soluciones ycostes para relacionarlas con aprovechamientos, esta relación seplantea siempre con suficiente holgura en el sentido positivo de laviabilidad económica.

Por tanto, el objeto del establecimiento de estas cifras no esevaluar el coste de cada actuación sino constatar la viabilidadfinanciera del conjunto de las propuestas de Plan General con unmargen de error razonable y asumible. Por tanto, las cifras adquierensu verdadera significación sólo como conjunto agregado, esto es,como coste global del Plan General que se proyecta, y no debenconsiderarse a la luz de cada actuación concreta y, menos aún, comopropuesta de tasación o avance de la misma, nivel de precisión que noes propio de un estudio de esta naturaleza.

La evaluación de los costes de urbanización de las actuacionesde planeamiento de desarrollo previstas en el Plan General, se haelaborado de acuerdo con las indicaciones anteriormentemencionadas y que arrojan los siguientes resultados:

• Para las distintas tipologías del nuevo Viario definidas en el Plan,se han evaluado los costes unitarios correspondientes a lasdiferentes categorías en función de sus características de seccióntransversal y parámetros de accesibilidad, por unidad delongitud de cada uno de ellos, en los criterios de valoraciónutilizados se han estimad valores medios de cada tipo deactuación por metro lineal de longitud de la misma, incluyendolos costes de construcción de la obra civil junto con lasintersecciones con las vías que confluyen sobre ellas, salvo losenlaces a desnivel que se incluyen como actuaciones especificas,y también las obras complementarias implícitas a ellas como lajardinería, alumbrado publico, etc. No se incluyen los costesrelativos a la obtención del suelo necesario para su ejecución.

Los costes de urbanización de los viarios incluyen además de lapavimentación correspondiente, la implantación de la parteproporcional de los servicios urbanos de agua, alcantarillado,

alumbrado público, electricidad, telecomunicaciones y gasnatural. El precio considerado para la valoración está en lahorquilla de 56 a 72 euros por metro cuadrado de superficie devial.

Para la reurbanización de viales existentes dentro de las unidadesde los sectores urbanizables y para las actuaciones de suelourbano, se ha considerado un coste de reurbanización de37euros por m2 de vial existente a reurbanizar.

• Para la cuantificación económica del coste de urbanización de laRed de Espacios libres se han distinguido los costes deurbanización en función de las categorías de espacios que elPlan establece por su importancia dentro de la estructura urbanade la ciudad y los sectores de nuevo desarrollo.

Para los espacios incluidos en el Sistema de Espacios libres delplaneamiento de desarrollo, y que sirven para satisfacer laestancia y disfrute de la población residente en su entorno,además de las áreas ajardinadas se incluyen espacios paraplazas y zonas de estancia y paseo que pueden ser o nopavimentadas, así como zonas de juego y deporte y loscerramientos perimetrales para su correcta conservación ymantenimiento. El coste unitario por metro cuadradoconsiderado se estima en función de los casos entre 5 y 15 eurospor metro cuadrado.

Para los espacios incluidos en las Redes de Espacios Libres delPlan General, y que forman parte de la estructura urbana delmunicipio, se han cuantificado de acuerdo con las condicionesde urbanización descritas en la Normativa del Plan General yconsiderando un diseño equivalente a un parque forestal, conplantaciones, caminos de registro interiores, cerramientos, ysistemas de riego. El coste unitario por metro cuadrado asignadoa cada tipología son para los Parques Públicos Naturales de 12euros/m2 y para los Parques Urbanos de 21 euros/m2.

• Para la valoración del sistema de equipamientos previstos por elPlan en los suelos sectorizados y las unidades de planeamientoen suelo urbano, se ha realizado conforme a la edificabilidad ylos contenidos de las fichas pormenorizadas de cada una de lasactuaciones planificadas, y que se hace en aplicación de losestándares establecidos.

El coste de construcción por m2 de equipamiento tipo, incluye elcoste de ejecución material, los gastos generales y el coste de


233




8.3. LA DETERMINACIÓN DE LOS COSTES DE EJECUCIÓN DE LAS REDES Y SU EQUIDISTRIBUCIÓN.

redacción del proyecto y dirección de obra, además de las tasasmunicipales, asciende a la cantidad de 750 euros/m2construido.

• Con igual criterio de cuanto antecede se ha realizado lavaloración de las infraestructuras, en el correspondienteapartado de valoración aparece el resultado final para cada unode los elementos o sistemas considerados, Infraestructurashidráulicas, referidas al Abastecimiento, al Saneamiento y a laDepuración, Energía eléctrica, Telefonía, Alumbrado publico,Residuos sólidos urbanos etc,

RREEDDEESS PPRREECCIISSAASS PPAARRAA LLAA CCOONNSSTTRRUUCCCCIIÓÓNN DDEELL NNUUEEVVOOMMOODDEELLOO

• Red Viaria y de comunicaciones, comprende aquellos elementosde la red viaria que, por un lado, optimizan la movilidad urbanay aseguran la accesibilidad de los espacios representativos yáreas centrales como factor corrector de desequilibrios ydesigualdades y, por otro, son los que soportan y definen laespecificidad morfológica de la ciudad.

• La Red de Espacios Libres, lo conforman los grandes parques yespacios que coadyuvan al esparcimiento y relación de lapoblación, estructurando, al tiempo, junto con la red viariabásica, la configuración del sistema de espacios públicos de laciudad.

• La Red de Equipamientos, constituido por los elementosdotacionales llamados a aportar las necesarias dosis de calidadde vida, diversificando las actividades urbanas e incorporandolos servicios básicos que deben quedar cubiertos en relación conla escala de la ciudad (deportivos, culturales, asistenciales,sanitarios, administrativos públicos, docentes, religiosos, etc).

• La Red Primaria de las Infraestructuras, especialmente seconsideran las infraestructuras básicas, las correspondientes alos servicios de abastecimiento de agua, saneamiento ydepuración, tratamiento de residuos sólidos, electricidad yalumbrado público, gas energético y telefonía.

DDEETTAALLLLEE DDEELL AALLCCAANNCCEE PPAARRAA CCAADDAA UUNNAA DDEE LLAASS RREEDDEESS

11.. LLAA RREEDD VVIIAARRIIAA

En la Red Primaria del sistema viario se incluyen las arterias quevan a garantizar la relación con el corredor infraestructural delMediterráneo y la optimización de la accesibilidad interurbana.

AA.. NNuueevvooss aacccceessooss ddeessddee eell ccoorrrreeddoorr ddeell MMeeddiitteerrrráánneeoo..

• Reconfiguración del tramo de la CS-500 que discurredesde la CN-340 hasta la actual Avenida de la Estación

• Nuevo enlace en el entronque entre la CN-340 y el nuevoacceso septentrional que se plantea sobre el actual Camíde la Volta (PRVB-7)

• Nuevo enlace entre el anillo distribuidor que resuelve losaccesos a los sectores turísticos de Peñíscola Hills, AltoFardatxo y la CN-340 localizado al sur del accesomeridional al núcleo de Peñíscola

BB.. LLaa rreedd vviiaarriiaa mmaallllaaddaa ee iissóóttrrooppaa

• Ejes longitudinales (directriz norte-sur).

a. Conector entre la rotonda de acceso de la CS-500y el Camí de la Volta (PRVB-8).

b. Nuevos ejes urbanos en Playa Norte que sedesarrollan entre la CS-500 y el Camí de la Volta(PRVB-9, PRVB-10, PRVB-11, PRVB-12).

En este subsistema podemos destacar:

- Eje urbano del Camí Vell de Peñíscola (PRVB-11)

- Eje norte-sur localizado al oeste del Camí delsAlbellers

c. Ronda Sur: nueva arteria de comunicación con elámbito territorial de Playa Sur (PRVB-1).


234




d. Eje norte-sur conformado por Carretera de Irta(PRVB-15)-Plaza de la Constitución- Maestro Bayarri(PRVB-14)- viario sobre la Sequia de la Sangonera(PRVB-3)- reconfiguración del tramo septentrional dela Avenida del Papa Luna (PRVB-20).

• Ejes Trasversales (directriz este-oeste).

a. Avenida de la Estación desde la Plaza de laConstitución hasta el nudo con la nueva Ronda Sur(PRVB-17).

b. Prolongación occidental de la calle Pigmalión(PRVB-2) siguiendo la directriz marcada por lapresencia de un camino rural que enlaza con eltramo meridional del Camí Vell de Peñíscola (PRVB-11).

c. Eje urbano sobre el Camí del Cipreret (PRVB-5),

d. Eje urbano sobre el trazado del Assagador de Maio(PRVB-6).

e. Eje urbano sobre el trazado del Assagador de laCreu (PRVB-3).

La Red Secundaria completa la red primaria encargada en poneren valor la trama urbana existente y prevista en los nuevoscrecimientos, se consideran una serie de actuaciones encaminadas ala transformación de la trama urbana, mejorando y respetando latrama existente, y en general el tratamiento adecuado del espaciopúblico como un aspecto significativo de la calidad de vida de losciudadanos.

22.. LLAA RREEDD DDEE EESSPPAACCIIOOSS LLIIBBRREESS

a. Parques Públicos Naturales.

PQN-1. Parque Público Natural "Marjal de Peñíscola"962.828 m2

PQN-2. Parque Público Natural "Ladera OccidentalSierra de Irta"847.532 m2

PQN-3. Parque Público Natural en Playa Sur194.167 m2

PQN-4. Parque Público Natural "Ladera Sur OccidentalSierra de Irta"466.180 m2

PQN-5. Parque Público Natural Ladera NoroccidentalSierra De Irta2.505.924 m2

b. Parques Urbanos.

PQL-1 Parque Central de Playa Norte292.294 m2

PQL-2 Parque Central de Playa Sur286.202 m2

PQL-3 La Rambla de Alcalá394.349 m2

c. La red de parques existentes en la realidad urbana de Peñíscolaque, se reducen a dos elementos.

PQL-4. Parque del Castillo de Peñíscola.27.224 m2.

PQL-5. Parque de La Constitución.21.570 m2.

d. La red secundaria de Espacios Libres y Zonas verdes.

33.. LLAA RREEDD DDEE EEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOOSS

1. Ámbito territorial de Playa Norte,

• Eje cívico de playa norte:

PTD-1 Centro Asistencial en Playa Norte.

PID-1. Intercambiador de Transportes en Playa Norte.

PAD-1. Equipamiento Administrativo-Institucional enPlaya Norte.


235




PRD-3. Centro Deportivo de Playa norte (Equipamientoexistente).

2. Parque Urbano Norte.

3. Dotaciones en la Prolongación de la calle Maestro Bayarri-Pigmalión.

PAD-2. Nuevo Palacio de Congresos de Peñíscola(Equipamiento Existente)

PED-1. Centro Cultural en Playa Norte.

PRD-1. Centro Deportivo en Playa Norte.

PID-6. Centro de Infraestructura en Playa Norte.

4. Intercambiador secundario de transporte (PID-3: apeadero deautobuses y aparcamientos de rotación) en el frente de laAvenida de la Estación.

5. Equipamientos Infraestructurales (PID-2).

6. Concentración dotacional en los crecimientos turístico-residenciales.

7. Equipamientos de proximidad.

8. Ámbito territorial de Playa Sur.

PTD-2. Centro Asistencial "Playa Sur".

PRD-2 Centro Deportivo "Playa Sur".

PID-4 Equipamiento Ambiental "Sierra de Irta"- queactuaría como punto de encuentro de lasposibles actividades turísticas a desarrollar dentrode este escenario natural- y Estación Depuradora

La cuantificación de la superficie de la Red primaria deequipamientos es:

PTD-1-PAD-1. Centro Asistencial y Administrativo en PlayaNorte.36.641 m2.

PRD-1-PID-6. Centro Deportivo e Infraestructural en PayaNorte.64.354 m2.

PED-1. Centro Cultural en Playa Norte.23.430 m2.

PTD-2. Centro Asistencial en Playa Sur.21.680 m2.

PRD-2. Centro Deportivo en Playa Sur.32.948 m2.

PID-1. Intercambiador de transportes en Playa Norte.16.526 m2.

PID-2. Depósito de Abastecimiento de Agua.23.332 m2.

PID-3. Apeadero de Autobuses Avenida de la Estación.6.649 m2.

PID-4. Equipamiento Ambiental "Sierra de Irta".19.961 m2.

PID-5. Centro de Infraestructuras "Corredor delMediterráneo" integrado en Parque Natural.104.801 m2.

TTOOTTAALL.. 335500..333322 mm22

44.. LLAA RREEDD DDEE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASS

• La Red Primaria de Abastecimiento

• La Red Primaria de Saneamiento, incluida la nueva Edar dePeñíscola

• La reutilización de las aguas residuales para riego de los nuevoscampos de golf previstos por el Plan General.

• Red Primaria de Infraestructuras Eléctricas.

• Red Primaria de Infraestructuras de Gas.


236




• Red primaria de infraestructuras de telefonía y telecomunicacion.

• Instalaciones de Alumbrado Público.

• Las propuestas de mejora del sistema de recogida de ResiduosSólidos Urbanos.

AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOOSS LLUUCCRRAATTIIVVOOSS PPAARRAA LLAAEEQQUUIIDDIISSTTRRIIBBUUCCIIÓÓNN

Las áreas de reforma interior consideradas:

ARI-1.ATALAYA 1

ARI-2.ATALAYA 2

ARI-3.ATALAYA 3

ARI-4.ATALAYA 4

ARI-5.AVENIDA DE LA ESTACIÓN

ARI-6.ATALAYA 5

ARI-7.ATALAYA 6

ARI-8.ACTIVIDADES ECONÓMICAS ENTORNO ALCORREDOR DEL MEDITERRÁNEO

Los ámbitos de planeamiento del suelo urbanizable condelimitación de sectores que se han considerado son:






SECTOR-6. PARQUE DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.SECTOR-7. TURÍSTICO-GOLF EN PLAYANORTE.






SECTOR-13. ACTIVIDADES ECONÓMICAS FRENTE AAUTOVÍA A-7.



SECTOR-18. PEÑÍSCOLA HILLS

Para las áreas de reforma interior consideradas losaprovechamientos objetivos asignados:

ARI-1.ATALAYA 1 13282 UA





237




ARI-5.AVENIDA DE LA ESTACIÓN 12809 UA



ARI-8.ACTIVIDADES ECONÓMICAS ENTORNO ALCORREDOR DEL MEDITERRÁNEO 99181 UA

TTOOTTAALL 114499888899 UUAA

Para cada uno de los sectores le corresponden los siguientesaprovechamientos objetivos:

SECTOR1 122.185,53 UA

SECTOR2 136.411,08 UA

SECTOR3 304.431,23 UA

SECTOR4 361.206,30 UA

SECTOR5 379.444,06 UA

SECTOR6 582.825,38 UA

SECTOR7 756.182,66 UA

SECTOR8 121.881,46 UA

SECTOR9 229.632,73 UA

SECTOR10 147.508,88 UA

SECTOR11 136.248,57 UA

SECTOR12 85.627,60 UA

SECTOR13 50.112,57 UA

SECTOR14 914.900,40 UA

SECTOR17 1.234.064,80 UA

SECTOR18 1.198.453,23 UA

TTOOTTAALL 66..776611..111166,,4488 UUAA

RREESSUUMMEENN DDEE LLOOSS CCOOSSTTEESS DDEE RREEDDEESS RREEPPEERRCCUUTTIIBBLLEESS..

RED VIARIA 44.633.524

RED ESPACIOS LIBRES 48.418.046

RED EQUIPAMIENTOS 14.003.845

INFRAESTRCURA 80.673.957

TTOOTTAALL 118877..772299..337711

Plan General procede en los ámbitos de actuaciones integradasa calcular la parte proporcional que corresponde a los diversossectores y áreas de reforma interior de nueva urbanización comoparticipación en la financiación de la ejecución de las obras de lasnuevas Redes Primarias que se prevén y que vienen a ampliar y reforzarla actual estructura general de la ciudad, garantizando así laintegración de los sectores en la malla urbana y su adecuadafuncionalidad al quedar satisfactoriamente cubiertas las demandas quegenera la dimensión, densidad e intensidad de uso de las nuevasactuaciones urbanísticas en esta clase de suelo, todo ello en lostérminos dispuestos por el presente Plan.

El importe calculado por este Plan de atribución de una carga de27,50 euros por unidad de aprovechamiento urbanístico. Estacantidad será actualizada anualmente en atención al índice de preciosque rige en la contratación de la obra pública. En las áreas de reformainterior de nueva urbanización el canon provisional se establece en lacantidad de 12 euros por unidad de aprovechamiento urbanístico condestino a financiar las obras de conexión exterior y de ampliación delas redes primarias para garantizar la suficiencia de las mismas.

Con esta cantidad podría sufragarse el importe de las redes quese han repercutidos, es decir, podría alcanzarse financiación para laejecución de estas redes por un importe de hasta 110.430.018 Euros.


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Con los datos obtenidos en el apartado anterior tenemos lascifras principales para la gestión de la equidistribución para el nuevoPlan General, pero por realizar una aproximación somera a lasinversiones reales que de modo directo se propiciaran con su entradaen vigor, se ha cuantificado la inversión privada necesaria paraejecutar los 6.911.006 unidades de aprovechamiento tanto enurbanización como en edificación.

La repercusión que se ha estimado con similares criterios a losempleados con anterioridad es de 300 euros, resultando un importetotal de 2.073.301.800 Euros la inversión a realizar por los agentesprivados hasta consumir la totalidad de los aprovechamientoslucrativos previstos.

Por último y considerando que a su vez la inversión pública habráde acompañar estas inversiones en el horizonte temporal previsto parala ejecución del Plan con inversiones como las contempladas en lasdistintas Administraciones como se indicaba en su apartado y quetraemos aquí con carácter indicativo de esta fuente de inversiones parala ejecución del Plan.

• Proyecto 33-CS-3440. Enlace y vías de servicio

• Duplicación de la carretera N-340. Estudio Informativo EI-I-E-143. Autovía.

• Acceso al Plan Parcial del Polígono Industrial "Muebles Palau".

• Proyecto 33-CS-2880. Enlace de carretera y mejora de curva.

• Enlace en la N-340, lindando con el término de SantaMagdalena.

• Deslinde Peñíscola-sur

• Deslinde Peñíscola-centro

• Deslinde correspondiente al tramo de costa de la playa sur

• Deslinde Peñíscola-norte

• Proyecto de Construcción, denominado Vial de Conexión entrePeñíscola y Benicarló (clave CIT: 51-C-1915).

- Desdoblamiento de la CV-141 en un tramo deaproximadamente 300 m desde la rotonda de acceso alcasco urbano de Peñíscola, en sentido a la A-7.

- Vial de conexión entre Peñíscola y Benicarló, incluyendo eldesarrollo de siete intersecciones, seis de ellas rotondas, alo largo del mismo.

- Carril bici a lo largo de la CV-141 y del tramo de vialdentro del término municipal de Peñíscola.

- Drenaje, reposición de servicios afectados, señalización,iluminación e integración ambiental (jardinería, red deriego y mobiliario urbano).

• Proyecto de "Mejora de la Seguridad Vial en la Carretera CV-141".

Estas inversiones explicitadas serán una parte de las querealmente vengan a ejecutarse en el periodo de vigencia del Plan, quedurante este periodo y para el conjunto de las tres Administracionesascenderían a 50.000.000 Euros.

En consecuencia, el resumen final de las inversiones que vendráa generar el nuevo Plan General de Peñíscola es de:

Costes en Ejecución de Redes equidistribuibles 187.729.371

Construcción de Aprovechamientos 2.073.301.800

Inversión pública de carácter competencial 50.000.000

TTOOTTAALL 22..331111..003311..117711

El importe más preciso referido a la construcción de la estructura,es decir el coste requerido para la ejecución de las nuevas redesrepercutibles y la inversión pública estimada de las tresAdministraciones es de:

Costes en Ejecución de Redes equidistribuibles 187.729.371

Inversión pública de carácter competencial 50.000.000

TTOOTTAALL 223377..772299..337711


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8.4. LAS INVERSIONES DEL NUEVO PLAN

Como se ha visto anteriormente la inversión total de lasactuaciones previstas sin contemplarse las inversiones relativas a laconstrucción de las edificaciones que corresponden al total de losAprovechamientos previstos es de 237.729.371 euros y queporcentualmente considerado es de un 21% para la inversión públicay de un 79% para la inversión privada inducida para la ejecución delas redes, proporciones habituales entre las inversiones públicas yprivadas en la construcción del Modelo.

Si consideramos la inversión de la construcción de lasedificaciones en las distintas actuaciones previstas es de2.311.031.171 euros y que de una primera caracterización se observala significativa importancia del sector privado para la ejecución delnuevo Modelo, las inversiones públicas previstas no alcanzan el 2% deltotal de la inversión TOTAL .

Si consideramos estos datos atendiendo a su finalidad, es deciragrupamos la inversión pública con la inversión en las redes y lacomparamos con la inversión privada propiamente dicha, el porcentajede aquella supera levemente el 11%. Una constatación más de ladependencia de esta iniciativa en conseguir el nuevo Modelo.

De la inversión que se ha de realizar cada una de las redes, lamenor porcentualmente es la de equipamientos con un 7% sobre eltotal de la inversión y la mayor es la de las infraestructuras con un 43%.

DISTRIBUCIÓN POR REDES

RED VIARIA

RED ESPACIOS LIBRES

RED EQUIPAMIENTOS

INFRAESTRCURA

FINALIDAD DE LA INVERSIÓN

privada

pública

NATURALEZA DE LA INVERSIÓN

privada

pública

NATURALEZA DE LA INVERSIÓN EN EL MODELO

Ejecución de Redes

Inversión pública


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8.5. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

Haciendo una aproximación a la creación de empleo y haciendouso de la estimación comúnmente aceptada que de cada 600.000euros de inversión en urbanización y en el sector de la construcción soncapaces de generar un total de diez puestos de trabajos directo y seisindirectos, es decir el total de empleos directos que se generarán seráde 3.962 empleos directos y de 2.377 empleos indirectos, dando untotal de 6.339

CREACIÓN DE EMPLEO

directos

indirectos


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Documents

01 DC MG ORD PE.ISCOLA MARZO 08