Отчет № 1402/19D0%9E… · ООО Аудиторско-оценочная компания «ЭйДи-Аудит» Отчет № 1402/19 об оценке рыночной

0

ООО Аудиторско-оценочная компания «ЭйДи-Аудит»

Отчет № 1402/19 об оценке

рыночной стоимости

нежилых помещений (машиноместа), принадлежащих ООО «ИССИ-

Инвест» (ИНН 7704245200), расположенных по адресу: Московская область,

г. Красногорск, мкр Опалиха, ул. Дежнева, дом 7 А.

2

129164, г. Москва, проспект Мира 119, строение 619 Тел: 8 (926) 145-55-50 E-mail: [email protected]

Дата: 14.02.2019 г.

Конкурсному управляющему

ООО «ИССИ-Инвест»

Егорину С.В.

Уважаемый Сергей Владимирович!

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке №0102/19 от 01.02.2019 года,

нашими оценщиками была выполнена оценка рыночной стоимости нежилых помещений,

принадлежащих ООО «ИССИ-Инвест».

Оценка рыночной стоимости объекта была произведена по состоянию на 01 февраля 2019

года.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиком

фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных

результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит

выводы оценщика об итоговом значении величины стоимости объекта оценки,

определяемой в соответствии с договором.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать

вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет

(округленно):

18 250 897

(Восемнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч восемьсот девяносто семь)

рублей,

НДС не облагается

Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации,

полученной в результате исследования и анализа рынка, на нашем опыте и

профессиональных знаниях. Вся информация: источники данных, методики, расчеты,

выводы и анализ, используемая при оценке, представлена в соответствующих разделах

отчета и приложении 1,2 к настоящему отчету.

Отчет об оценке составлен и выполнен в соответствии с требованиями:

• Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» ФЗ РФ №135-ФЗ от 29.07.1998;

Общество с ограниченной ответственностью

Аудиторско-оценочная компания

«ЭйДи-Аудит»

3

• Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7),

обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в РФ.

Обращаем Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом об оценке, а только

предваряет его.

Генеральный директор

ООО АК «ЭйДи-Аудит» ______________________________________Хириев А.Т.

4

Оглавление

1. Основные факты и выводы 5

1.1. Основание для проведения оценки 5

1.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 5

1.3. Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке 5

1.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки 6

1.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. 9

2. Задание на оценку 9

3. Заявление о соответствии 11

4. Применяемые стандарты оценки 12

5. Используемые термины и определения 13

6. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки 16

7. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 16

8. Допущения и ограничительные условия 18

9. Перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения

18

10. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объектов оценки 19

11. Точное описание объектов оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие

количественные и качественные характеристики объектов оценки 19

11.1.Количественные и качественные характеристики объектов оценки 19

11.2. Информация о текущем использовании объекта оценки 23

11.3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки 23

12. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений

ценообразующих факторов 25

12.1 Макроэкономический обзор 25

12.3. Определение сегмента рынка, к которому относится оцениваемые объекты. 31

12.4. Обзор рынка парковок Москвы и Московской области 32

12.5. Ценообразующие факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость объектов оценки 36

12.6. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки

объекта 38

13. Описание процесса оценки в части применения подходов 38

13.1. Требования к выбору подходов и к методам расчета рыночной стоимости при проведении оценки

38

13.2. Согласование результатов оценки объекта, полученных методами различных подходов 40

13.3.Обоснование выбора подходов и методов оценки 40

14. Расчет рыночной стоимости нежилых помещений сравнительным подходом. 41

15. Согласование результатов. 57

16. Итоговое заключение 61

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Копии документов по объекту оценки Ошибка! Закладка не определена.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Характеристики объектов - аналогов Ошибка! Закладка не определена.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Копии документов оценщика Ошибка! Закладка не определена.

5

1. Основные факты и выводы

1.1. Основание для проведения оценки

Основанием для проведения настоящей оценки является Договор № 0102/19 от

01.02.2019г., заключенный между Исполнителем (ООО АК «ЭйДи-Аудит») и

Заказчиком (ООО «ИССИ-Инвест»).

Предметом указанного договора является оказание Исполнителем консультационных

услуг по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, принадлежащих ООО

«ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200).

1.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Описание объекта оценки

НеНежилые помещения, принадлежащие ООО «ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200).

Правообладатель ООО «ИССИ-Инвест»

ОГРН 1027704006835 от 15.10.2002г.

ИНН/КПП 7704245200/502401001

Адрес: 143405, Московская область, г. Красногорск, Шоссе Ильинское, д.6

Сведения об обременениях и ограничениях прав: Не зарегистрировано

1.3. Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке

В результате проведенной оценки, оценщиком был осуществлен сбор и обработка

информации, необходимой для установления количественных и качественных

характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости. Был определен и

проанализирован рынок, к которому относится объект оценки, текущая конъюнктура и

тенденции его развития, а также другая информация.

В результате проведенной аналитической работы и полученной информации по

объекту оценки был сделан расчет рыночной стоимости с использованием одного

подхода к оценке: сравнительного.

Таблица 1

№п./п. Наименование Кадастровый Площадь,

кв.м.

Доходный

подход, руб.

Сравнительный подход,

руб. без НДС

Вес

метода

Затратный

подход, руб.

1 Машиноместо 50:11:0020505:1842 16 Не применялся 320 160 р. 100% Не применялся

2 Машиноместо 50:11:0020505:1844 16,2 Не применялся 324 162 р. 100% Не применялся

















6




































Источник: расчеты ООО «ЭйДи-Аудит»

1.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном

ниже отчете, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость нежилых помещений,

принадлежащих ООО «ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200), с учетом округления по

состоянию на 01.02.2019г. составляет:

Таблица 2

№ Наименование Кадастровый

номер Адрес Этаж

Площадь,

кв.м.

Рыночная

стоимость,


1 Машиноместо 50:11:0020505:1842

Московская область, г.

Красногорск, мкр Опалиха,

ул. Дежнева, дом 7 А

3 16,00 320 160 р.

2 Машиноместо 50:11:0020505:1844




3 16,20 324 162 р.

3 Машиноместо 50:11:0020505:1855




2 15,70 340 798 р.

4 Машиноместо 50:11:0020505:1858




3 16,20 324 162 р.

5 Машиноместо 50:11:0020505:1860




4 16,00 320 160 р.

6 Машиноместо 50:11:0020505:1861 Московская область, г.

Красногорск, мкр Опалиха, 3 16,20 324 162 р.

7


7 Машиноместо 50:11:0020505:1862




1 15,80 316 158 р.

8 Машиноместо 50:11:0020505:1868




2 16,30 353 822 р.

9 Машиноместо 50:11:0020505:1876




3 16,00 320 160 р.

10 Машиноместо 50:11:0020505:1888




2 16,00 406 547 р.

11 Машиноместо 50:11:0020505:1896




4 16,10 322 161 р.

12 Машиноместо 50:11:0020505:1897




3 15,70 314 157 р.

13 Машиноместо 50:11:0020505:1898




2 16,00 406 547 р.

14 Машиноместо 50:11:0020505:1900




3 15,70 314 157 р.

15 Машиноместо 50:11:0020505:1907




2 15,50 393 842 р.

16 Машиноместо 50:11:0020505:1908




3 16,00 320 160 р.

17 Машиноместо 50:11:0020505:1909




2 16,20 411 629 р.

18 Машиноместо 50:11:0020505:1914




3 16,20 324 162 р.

19 Машиноместо 50:11:0020505:1922




4 16,00 320 160 р.

20 Машиноместо 50:11:0020505:1927




3 16,30 326 163 р.

21 Машиноместо 50:11:0020505:1928




3 16,20 324 162 р.

22 Машиноместо 50:11:0020505:1931




2 16,00 406 547 р.

23 Машиноместо 50:11:0020505:1938




3 15,50 310 155 р.

24 Машиноместо 50:11:0020505:1940




3 16,60 332 166 р.

25 Машиноместо 50:11:0020505:1941




3 16,00 320 160 р.

26 Машиноместо 50:11:0020505:1942




2 15,50 393 842 р.

8

27 Машиноместо 50:11:0020505:1943




4 15,40 308 154 р.

28 Машиноместо 50:11:0020505:1944




3 15,80 316 158 р.

29 Машиноместо 50:11:0020505:1945




3 16,00 320 160 р.

30 Машиноместо 50:11:0020505:1950




3 15,50 310 155 р.

31 Машиноместо 50:11:0020505:1963




2 16,30 414 169 р.

32 Машиноместо 50:11:0020505:1965




3 15,50 310 155 р.

33 Машиноместо 50:11:0020505:1971




2 16,20 411 629 р.

34 Машиноместо 50:11:0020505:1972




3 16,70 334 167 р.

35 Машиноместо 50:11:0020505:1977




2 15,10 383 678 р.

36 Машиноместо 50:11:0020505:1978




3 15,70 314 157 р.

37 Машиноместо 50:11:0020505:1983




5 16,60 332 166 р.

38 Машиноместо 50:11:0020505:1989




3 16,60 332 166 р.

39 Машиноместо 50:11:0020505:1990




3 15,70 314 157 р.

40 Машиноместо 50:11:0020505:1998




2 16,00 406 547 р.

41 Машиноместо 50:11:0020505:2010




2 15,40 391 301 р.

42 Машиноместо 50:11:0020505:2012




2 16,00 406 547 р.

43 Машиноместо 50:11:0020505:2014




3 16,30 326 163 р.

44 Машиноместо 50:11:0020505:2017




3 16,00 320 160 р.

45 Машиноместо 50:11:0020505:2020




2 15,70 398 924 р.

46 Машиноместо 50:11:0020505:2023




4 16,00 320 160 р.

47 Машиноместо 50:11:0020505:2024 Московская область, г. 3 15,50 310 155 р.

9



48 Машиноместо 50:11:0020505:2026




2 15,70 398 924 р.

49 Машиноместо 50:11:0020505:2035




4 16,60 332 166 р.

50 Машиноместо 50:11:0020505:2041




4 16,00 320 160 р.

51 Машиноместо 50:11:0020505:2047




3 15,70 314 157 р.

52 Машиноместо 50:11:0020505:2048




4 16,00 320 160 р.

53 Машиноместо 50:11:0020505:2053




2 15,50 393 842 р.

18 250 897


рублей,


1.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик установил следующие ограничения

и пределы применения полученного результата оценки:

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки, указанная в Отчете,

определенная исходя из предполагаемого использования настоящего Отчета, а именно

с целью реализации объекта оценки на торгах в ходе проведения конкурсного

производства в отношении ООО «ИССИ-Инвест».

Результаты оценки действительны в течение 6 (Шести) месяцев с даты составления

Отчета, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или

в судебном порядке не установлено иное.1

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их

использовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы для

иных целей.

2. Задание на оценку

Объекты оценки Нежилые помещения, принадлежащие ООО «ИССИ-Инвест»

(ИНН 7704245200)

Состав объекта оценки с указанием

сведений, достаточных для

идентификации каждой из его частей

Нежилые помещения, принадлежащие ООО «ИССИ-Инвест»

(ИНН 7704245200)

1 Данная формулировка введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ

10

(при наличии) Полный перечень объектов оценки с характеристиками

представлен в Разделе 11 настоящего отчета.

Характеристики объекта оценки и его

оцениваемых частей или ссылки на

доступные для оценщика документы,

содержащие такие характеристики

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него

объекты недвижимости № 77-00-4001/5006/2018-7014 от

17.08.2018г.

Права на объект оценки, учитываемые

при оценке объекта оценки

Право собственности

Ограничения (обременения), в том числе

в отношении каждой из частей объекта

оценки

Не зарегистрировано

Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость

Текущее использование объекта оценки Машиноместа

Цель оценки Определение рыночной стоимости объектов оценки

Предполагаемое использование

результатов оценки

Для подтверждения рыночной стоимости объектов оценки для

продажи на торгах в ходе проведения конкурсного

производства в отношении ООО «ИССИ-Инвест».

Ограничения, связанные с

предполагаемым использованием

результатов оценки

1. Результаты оценки могут быть использованы только в

соответствии с предполагаемым использованием.

2. Результаты оценки действительны в течение 6 мес. с даты

составления отчета об оценке

3. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков

относительно стоимости объекта оценки и не является

гарантией того, что оцениваемый объект будет реализован по

цене, равной указанной в Отчете стоимости.

Допущения и ограничения, на которых

должна основываться оценка

1.Права на оцениваемый объект считаются достоверными.

Оцениваемые права считаются свободными от каких-либо

претензий и ограничений.

2. Исполнитель не проводит специальную строительную и

экологическую экспертизу оцениваемого объекта. Техническое

состояние определяется Оценщиком на основании данных

Заказчика и личного осмотра.

3.Количественные показатели объекта оценки определяются на

основании предоставленной Заказчиком технической

документации.

4.Финансово-экономические показатели, предоставляемые

Заказчиком для проведения оценки, считаются достоверными,

используются в расчетах стоимости без специальной

(аудиторской) проверки.

Дата оценки 01.02.2019 г.

Дата осмотра 05.02.2019 г.

Особенности проведения осмотра

объекта оценки либо основания,

объективно препятствующие

проведению осмотра объекта, если

таковые существуют

Отсутствуют

Порядок и сроки предоставления

заказчиком необходимых

для проведения оценки материалов и

информации

Необходимые для проведения оценки материалы и информация

предоставлены Заказчиком на бумажных носителях в виде

надлежащим образом заверенных копий в день заключения

договора об оценке.

11

Необходимость привлечения отраслевых

экспертов

(специалистов, обладающих

необходимыми профессиональными

компетенциями в вопросах, требующих

анализа при проведении оценки)

Отсутствует

Срок проведения оценки 01.02.2019 г. по 14.02.2019 г.

3. Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с

имеющимися у него сведениями:

• изложенные в отчете факты правильны и соответствуют действительности;

• сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны

исключительно в пределах, оговоренных в настоящем отчете допущений и

ограничивающих условий и являются моими не предвзятыми

профессиональными анализами, мнениями и выводами;

• у нас нет ни в настоящий момент, ни в будущем личной заинтересованности

относительно объекта оценки, являющегося предметом данного отчета, или

какой бы то ни было предвзятости в отношении вовлеченных сторон;

• наше вознаграждение, ни каким образом не связано с величиной стоимости

объекта оценки, с достижением заранее оговоренного результата, или какими-то

ни было другими причинами, кроме как выполнением работ по данному отчету;

• образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

• оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией

аналогичного имущества;

• осмотр объекта производился;

• никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в

подготовке отчета;

• заключение о стоимости было получено, а отчет составлен в соответствии с

требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, со Стандартами оценки, обязательные к

применению субъектами оценочной деятельности (ФСО №1, ФСО №2, ФСО

№3) (в соответствии с Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015г.

№№ 297-299), и Стандартами и правилами оценочной деятельности

Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная

ассоциация оценщиков».

Оценщик ___________________ З.М. Гаджимурадова.

12

4. Применяемые стандарты оценки

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об

оценочной деятельности в Российской Федерации", при осуществлении оценочной

деятельности на территории Российской Федерации, Оценщики должны соблюдать

требования Федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной

деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков, членами

которых являются Оценщики.

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими

оценочную деятельность:

Федеральные стандарты оценки

- Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями);

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательный к применению при

осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития

России от 20 мая 2015г. № 297;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»,

обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,

утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. № 298;

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,

обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,

утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. № 299;

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный

приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611;

Стандарты и правила оценочной деятельности

- Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства

«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков»: «Оценка

недвижимости» утвержденные Решением Совета партнерства НП «СМАО» (Протокол

заседания НП «СМАО» № 78 от 15.08.2008 г.,

Обоснование применения стандартов

Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их

применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской

Федерации, что установлено положениями указанные стандартов. Применение

стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства

«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» является обязательными

для Оценщика, поскольку он является членом Некоммерческого партнерства

«Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков».

13

5. Используемые термины и определения

К объектам оценки - относятся объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в

гражданском обороте.

Активы — то, чем владеет предприятие и что выражено в денежном эквиваленте.

Активы подразделяются на движимое и недвижимое имущество, внеоборотные и

оборотные активы, нематериальные активы.

Амортизация — процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм,

соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее

возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов.

Арендопригодная площадь – площадь объекта оценки пригодная для сдачи в аренду

под определенное функциональное использование. Как правило, не включает в себя

площади лестничных клеток, технических подполий и прочие подобные помещения.

Критерии определения арендопригодной площади для разных типов помещений могут

быть различны устанавливаются на основе анализа рынка аренды. В зависимости от

условий аренды (в части оплаты охраны, коммунальных платежей, электроснабжения)

арендопригодная площадь может отличаться в пределах одного здания.

База оценки имущества — вид стоимости имущества, в содержании которой

реализуется цель и метод оценки.

Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости –

рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при

существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная,

ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость

специализированного имущества.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) -

это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация

о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для

определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций,

сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует

сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий

или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не

требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Здания — вид основных фондов по натурально-вещественному признаку,

включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является

создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-

культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Земельный участок — часть недвижимости в виде участка территории земли с

границами, определенными в документах, выдаваемых государственными комитетами

по земельным ресурсам и землеустройству.

Износ основных фондов (средств) — частичная или полная утрата основными

фондами потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под

воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и роста

производительности общественного труда. Изнашиваются все виды основных фондов.

Различают несколько типов износа. Физический износ — уменьшение стоимости

имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

14

Моральный (функциональный) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие

несоответствия его характеристик современным требованиям рынка. Внешний износ —

уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды.

Необходимо различать термины «износ» в экономической науке и «амортизация» в

бухгалтерском учете.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или

группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях

использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие

от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по

инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная

стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при

использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования

(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к

оценке.

Кадастровая стоимость - это стоимость, установленная в результате проведения

государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о

результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях,

предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации».

Корректировка представляет собой операцию (математическую), учитывающую

разницу в стоимости между оцениваемым и аналогичными объектами, вызванную

влиянием конкретного элемента сравнения.

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее

вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок

экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных

условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению

имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения

рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств,

вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих

рыночным.

Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур,

позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить

стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объект недвижимости (недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что

прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты

незавершенного строительства. К объектам оценки относятся объекты гражданских

прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена

возможность их участия в гражданском обороте.

Основные средства — это созданные общественным трудом потребительные

стоимости (произведенные активы), которые длительное время неоднократно или

постоянно в неизменной натурально– вещественной форме используются в экономике,

постоянно перенося свою стоимость на создаваемые продукцию и услуги.

Отчет об оценке имущества — документ, содержащий обоснование мнения оценщика

о стоимости имущества.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15

Первоначальная стоимость имущества — фактические затраты на приобретение или

создание имущества на момент начала его использования.

Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс

сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления

результатов оценки.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на

величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть

когда:

� одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона

не обязана принимать исполнение;

� стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих

интересах;

� объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

� цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки

и принуждения к совершению сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

� платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени от даты представления на

открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения следки с ним.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения

ожидаемых будущих денежных сумм (доходов и расходов) к текущей стоимости на

дату определения стоимости.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для

пересчета годового дохода получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную

стоимость. Рассчитывается как соотношение чистого операционного дохода от объекта

недвижимости к цене продажи объекта.

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина,

определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно

требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N

2)».

Улучшения – это любые формы благоустройства земельного участка , от зданий и

сооружений до ландшафтного оформления.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие

характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на

недвижимость..

16

6. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение

следующих этапы работ:

• работа с Заказчиком (консультация, составление и подписание договора об

оценке);

• переговорный процесс (запрос необходимых документов);

• анализ собранной информации, финансовой документации;

• необходимые расчеты (расчеты произведены с помощью таблиц Excel);

• заключение о стоимости объекта и оформление отчета;

• передача отчета Заказчику и подписание акта приема-передачи выполненных

работ.

7. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 3 Сведения о Заказчике оценки

Полное или сокращенное

наименование предприятия (в

соответствии с

учредительными

документами)

ООО «ИССИ-Инвест»

ОГРН, дата присвоения

ОГРН 1027704006835 от 15.10.2002г.

ИНН/КПП 7704245200/502401001

Адрес 143405, Московская область, г. Красногорск, Шоссе Ильинское, 6

Источник: данные Заказчика

Таблица 4 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора

Фамилия, имя, отчество

оценщика

Гаджимурадова Зумурут Мугажировна

Контактные данные

оценщика

[email protected], +7(928)676-78-79

Местонахождение оценщика Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Щелковая, д.13 а

Информация о членстве в

саморегулируемой

организации

член саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая

межрегиональная ассоциация оценщиков», №753 от 05.09.2007г.

Номер и дата выдачи

документа, подтверждающего

получение профессиональных

знаний в области оценочной

деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной

деятельности ПП №415335 от 06.04.2007 г.

Сведения о страховании

гражданской ответственности

оценщика

Полис страхования гражданской ответственности оценщика

Гаджимурадовой З.М. 7100 №0858181 от 23 июля 2017 г., срок

страхования с 25.07.2018 по 24.07.2019 выданный ООО «Росгосстрах»,

страховая сумма – 15 000 000 руб.

17

Стаж работы в оценочной

деятельности

12

Сведения о независимости

Оценщика в соответствии с

требованиями статьи 16

Закона об оценке

Требование о независимости выполнено

Источник: данные ООО «ЭйДи-Аудит»

Таблица 5 Сведения об юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой

договор

Организационно-правовая

форма и полное

наименование:

Общество с ограниченной ответственностью Аудиторско-оценочная

компания «ЭйДи-Аудит»

Основной государственный

регистрационный номер

(ОГРН)

ОГРН 1097746456158

Дата присвоения ОГРН 18.08.2009 г

ИНН/КПП 7717656310/ 771701001

Местонахождение 129164, г. Москва, проспект Мира 119, строение 619

Руководитель Хириев Арсен Тагирович

Сведения о независимости

юридического лица, с

которым Оценщик заключил

трудовой договор, в

соответствии с требованиями

статьи 16 Закона об оценке

Требование о независимости выполнено

Источник: данные ООО «ЭйДи-Аудит»

Сведения о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

организациях и специалистах

Непосредственно к проведению оценки и подготовке отчета об оценке, никакие

сторонние организации и специалисты (в том числе оценщики) не привлекались.

Обращение к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках

использования их баз данных и знаний в качестве источников информации.

Сведения обо всех специалистах (организациях), информация от которых была

получена и использована в настоящем отчете (в качестве консультирования), указана

далее по тексту. Квалификация привлекаемых специалистов (работников организаций),

используемая только в целях получения открытой информации, признается

достаточной – соответственно, данные специалисты (работники организаций) могут

быть привлечены в качестве источников информации, обладающих необходимой

степенью достоверности.

18

8. Допущения и ограничительные условия

Следующие предположения и ограничивающие условия являются неотъемлемой

частью данного отчета:

• Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме, включая Приложение, и в

целях, указанных в договоре и задании на оценку.

• Отчет содержит профессиональное суждение подписавших его оценщиков

относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того,

что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости,

указанной в настоящем отчете.

• Результаты оценки, приведенные в отчете, не могут быть использованы

Заказчиком, иными пользователями отчета, а также Исполнителем и

оценщиками иначе, чем это предусмотрено договором и заданием на оценку.

• Исполнитель и оценщики не принимают на себя ответственности за

достоверность информации, полученной в письменной или устной форме от

представителей Заказчика и других лиц, упомянутых в отчете, независимо от

того, подтверждена ли она документально. Они исходят из того, что такая

информация является достоверной, если не противоречит профессиональному

опыту оценщиков.

• Оценщики не проводили технических и иных экспертиз в отношении объекта

оценки и предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, которые могли

бы повлиять на оценку его стоимости. Оценщики не несут ответственности за

наличие подобных фактов и/или необходимость выявления таковых.

• Исполнитель и оценщики не несут ответственности за юридическое описание

прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением

ограничений или обременений прав собственности. Оцениваемый объект

рассматривается как свободный от каких-либо ограничений или обременений,

кроме оговоренных в настоящем отчете.

• Мнение оценщиков относительно установленной в отчете величины рыночной

стоимости объекта действительно только на дату проведения оценки. Оценщики

не принимают на себя ответственности за изменение экономических,

юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и

повлиять на стоимость объекта, если таковые не должны были быть предвидены

ими в процессе выполнения работ.

• От подписавших отчет оценщиков, а также представителей Исполнителя не

требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу

произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Перечень использованных при проведении оценки данных с

указанием источников их получения

Перечень нормативно-правовых актов (источник: система «Консультант+»)

1. Гражданский кодекс РФ №51-ФЗ от 30.11.1994 года;

2. Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в

Российской Федерации" (с изменениями);

19

3. Федеральный стандарт оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и

требования к проведению оценки», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20 мая

2015 года №297, обязательный к применению при осуществлении оценочной

деятельности;

4. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 г. №298, обязательный к

применению при осуществлении оценочной деятельности;

5. Федеральный стандарт оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»,

утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 г. №299, обязательный к

применению при осуществлении оценочной деятельности;

6. Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО

№10)», обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,

утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 01.06.2015 г. №328.

Перечень учебно-методической литературы (источник: сеть интернет, архив оценщика)

1.Учебник под ред. М.А. Федотовой, Основы оценки стоимости машин и

оборудования, Москва, Издательство «Финансы и статистика», 2006 г.

2.Учебник под ред. М.А. Федотовой, Практика оценки стоимости машин и

оборудования, Москва, Издательство «Финансы и статистика», 2007 г.

3.Андрианов Ю.В. «Оценка автотранспортных средств» М.: Дело, 2003.

Перечень интернет-сайтов (Источник: сеть Интернет):

• http://www.cbr.ru/;

• https://www.avito.ru/;

• http://auto.drom.ru/

• Другие интернет-источники, указанные по тексту настоящего Отчета.

10. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объектов оценки

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости № 77-00-4001/5006/2018-7014 от 17.08.2018г.

11. Точное описание объектов оценки с приведением ссылок на

документы, устанавливающие количественные и качественные

характеристики объектов оценки

11.1.Количественные и качественные характеристики объектов оценки

Таблица 6 Характеристика объектов оценки

№ Кадастровый

номер

Адрес Этаж Площадь,

кв.м.

1 Машиноместо 50:11:0020505:1842 Московская область, г. Красногорск,

мкр Опалиха, ул. Дежнева, дом 7 А

3 16,00



3 16,20

3 Машиноместо 50:11:0020505:1855 Московская область, г. Красногорск, 2 15,70

20




3 16,20



4 16,00



3 16,20



1 15,80



2 16,30



3 16,00



2 16,00



4 16,10



3 15,70



2 16,00



3 15,70



2 15,50



3 16,00



2 16,20



3 16,20



4 16,00



3 16,30



3 16,20



2 16,00



3 15,50



3 16,60



3 16,00



2 15,50



4 15,40



3 15,80



3 16,00



3 15,50



2 16,30



3 15,50



2 16,20

21



3 16,70



2 15,10



3 15,70



5 16,60



3 16,60



3 15,70



2 16,00



2 15,40



2 16,00



3 16,30



3 16,00



2 15,70



4 16,00



3 15,50



2 15,70



4 16,60



4 16,00



3 15,70



4 16,00



2 15,50

Расчет величины процента износа Эффективное осуществление управления объектами недвижимости (купля-

продажа, аренда, залог и т.д.) невозможно без исчерпывающих сведений об их

техническом состоянии, в том числе отдельных зданий, сооружений и инженерных

систем.

Более полным и достоверным источником информации о техническом

состоянии здания должны служить материалы визуального обследования,

выполняемые специалистами (Оценщиками) в соответствии с установленными

методическими принципами и положениями. При этом устанавливается уровень

технического состояния объекта, учитывающий действующие на момент обследования

функциональные требования и изменяющиеся факторы внешнего воздействия, а иногда

и для случая изменения функционального назначения объекта в сравнении с его

проектным решением.

Физический износ принято делить на отдельные подвиды, выделяемые по различным

основаниям:

по времени протекания - равномерный и непрерывный или скачкообразный,

аварийный;

22

по причине вызвавшей физический износ, различают износ первого или второго

рода,

т.е. износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации (хранения), либо

износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм

эксплуатации;

по степени и характеру распространения - глобальный, т.е. распространяющийся

на весь объект в целом, или локальный, в разной степени поражающий различные узлы

и детали, по технической возможности и экономической целесообразности

восстановления утраченных потребительских свойств - устранимый, допускающий

ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки

зрения экономической, или неустранимый, т.е. такой, устранение которого либо

технически невозможно, либо экономически неоправданно;

по форме проявления - технический, выражающийся в снижении (по сравнению

с нормативным, паспортным уровнем) фактических значений технико-экономических

параметров объекта, и конструктивный, под которым понимается ухудшение

значительных свойств внешних покрытий и нарастание конструктивной усталости

основных узлов и деталей, повышающее, в свою очередь, вероятность аварийных

ситуаций.

Физический износ можно определить следующими методами:

• метод экспертизы технического состояния;

• метод хронологического возраста;

• метод эффективного возраста;

• метод ухудшения главного параметра.

Метод экспертизы технического состояния предполагает проведение технической

экспертизы (осмотра со стороны Оценщика), по результатам которой техническое

состояние объекта соотносится с некоторой шкалой состояний, каждому из которых

приписывается определенный диапазон износов.

Метод хронологического возраста предполагает, что величина физического износа

пропорциональна сроку жизни объекта. Срок жизни объекта или хронологический

возраст Тхр отсчитывается от даты изготовления объекта до текущей даты, на которую

проводится оценка. При достижении некоторого предельного возраста - нормативного

срока службы — Тсс считается, что объект настолько изнашивается, что не пригоден

для дальнейшей эксплуатации, и он полностью обесценивается.

Метод практически идентичен методу начисления амортизации, принятому в

бухгалтерском учете основных средств, так как предполагается, что стоимость объекта

обесценивается по линейному закону. Расчет коэффициента износа объекта проводят

по формуле

Иф= Тхр / Тсс

Нормативный срок службы, как правило, устанавливается заводом изготовителем на

основании имеющегося у завода опыта по обслуживанию и проведению ремонтных

работ подобных объектов.

Метод эффективного возраста по технике исполнения практически не отличается от

предыдущего метода. Расчет коэффициента износа объекта проводят по формуле

Иф= Тэф / Тсс

Эффективный возраст Тэф - это возраст, соответствующий физическому состоянию

машины или оборудования, отражающий фактическую наработку за срок ее

эксплуатации. Эффективный возраст может быть как больше хронологического, так и

меньше. Введение эффективного возраста

23

позволяет обойти трудности оценки износа для объектов, имеющих хронологический

возраст, превышающий срок службы: достаточно назначить величину эффективного

возраста ниже нормативного срока службы.

В случае выработки объектом нормативного ресурса создается экспертная комиссия,

состоящая из технических экспертов, которая по результатам диагностики объекта

может назначить оставшийся (разрешенный) срок эксплуатации объекта — Тост. В этом

случае эффективный возраст может быть рассчитан как:

Тэф = Тсс - Тост

В настоящем отчете физический износ для объектов оценки определялся на основании

метода хронологического возраста. Данный метод дает достаточно точные результаты.

В качестве источника для определения периода экономической жизни объекта оценки

был использован «Общероссийский классификатор основных фондов» (Постановление

Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г.). Аргументом использования данного

источника является важность для предприятия списания стоимости актива именно за

период его экономического срока жизни, когда данный актив еще в состоянии

участвовать в производственном процессе. Действительно, к тому моменту, когда

экономическая целесообразность капитального ремонта актива пропадает, уже

накоплена стоимость на его замещение.

Износ всех оцениваемых объектов был определён, исходя из «Единых норм

амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного

хозяйства»2.

Таблица 17. Нормы амортизации

Шифр Наименование объекта Норма

амортизации, %

10001

Здания многоэтажные (более двух этажей), за исключением

многоэтажных зданий типа этажерок специального технологического

назначения (обогатительных фабрик, дробильных, размольных,

химических цехов и других аналогичных производств)

1%

11.2. Информация о текущем использовании объекта оценки

В настоящее время объекты не используются по назначению, в оцениваемых объектах

нет отделки.

11.3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки

Объекты оценки расположены в г. Красногорск Московской области.

Красногорск — один из 16-ти городов Московской агломерации, занимающий

среди них 8-е место по численности населения. По состоянию на 2016 год в

Красногорске проживает около 145 тыс. человек.

Город граничит со столицей на северо-западе, на участке между 65-67 км

МКАД, и на 10 км вытянулся внутрь Московской области, повторяя изгибы

Волоколамского шоссе. С внутренней стороны МКАД напротив Красногорска

расположен московский район Строгино, а в начале Волоколамского шоссе город

2 http://zakon.kuban.ru/private4/enao1072.htm.

24

граничит с районом Митино. Со стороны Москвы 5-километровый участок

красногорской границы проходит вдоль реки Москвы.

Жители города разделяют его на 15 микрорайонов, каждый из которых имеет

свою историю и особенности.

Центральную часть называют «старый город», имея в виду границы

Красногорска до 2004 года. Эта территория расположена по обеим сторонам

Волоколамского шоссе на том участке, где оно называется улицей Ленина.

Юго-восточная часть старого города — Павшино, микрорайон, расположенный

между железной дорогой Рижского направления и рекой Москвой, по обе стороны

Ильинского шоссе, представляющего собой «перемычку» между Волоколамским и

Новорижским.

Примыкающая к Павшино восточная часть Красногорска (между

Волоколамским шоссе и МКАД) разделена Москвой-рекой надвое. По левому берегу

— так называемая Павшинская пойма. Это новый, но широко известный жилой

микрорайон с очень плотной застройкой и огромным букетом инфраструктурных

проблем, заложенный примерно в 2004 году. Иногда из него выделяют микрорайон

«Спасский Мост», по сути представляющий собой просто большой жилой комплекс на

той же территории.

На правом берегу, между Москвой-рекой и МКАД, расположена Мякининская

пойма — нежилая территория, застроенная выставочными и торговыми моллами. Здесь

же находится новый комплекс зданий администрации Московской области и

резиденция губернатора. Именно по этой причине Красногорск в 2018 году должен

стать административным центром Московской области. Между двумя поймами через

реку перекинут ставший уже знаменитым пешеходный Спасский мост общей длиной

430 метров.

К западу от центральной части Красногорска, по обе стороны Ново-Никольского

шоссе (также участок Волоколамского) расположились новые кварталы, образованные

на месте присоединенных к городу в 2004 году поселков Опалиха, Ново-Никольское,

Анино и др.

Красногорск – один из самых быстрорастущих городов Подмосковья.

Основными причинами такого роста является масштабное жилищное строительство и

связанный с этим приток жителей из других субъектов Российской федерации (в том

числе из Москвы), также присоединение к городу ряда населённых пунктов в 2004

году. В новом микрорайоне «Павшинская пойма», построенном на месте бывших

сельскохозяйственных угодий, проживает около 50 тыс. жителей. В 2010 году началось

строительство микрорайона «Изумрудные холмы» с площадью жилья около 800

тыс. м³.

.

25

11.4. Результаты фотофиксации объекта оценки

12. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или

диапазонов значений ценообразующих факторов

12.1 Макроэкономический обзор

По оценке Минэкономразвития России, в апреле1 и мае темпы роста ВВП превысили

уровень 2 %. Основной вклад в ускорение экономического роста по сравнению с 1кв18

внесли обрабатывающая промышленность, транспорт, торговля, а также строительство.

Существенный положительный вклад в динамику ВВП продолжает вносить сектор

профессиональных услуг. Динамика совокупных потребительских расходов, по

26

предварительным данным, продолжает опережать рост розничных продаж. Оборот

розничной торговли по-прежнему растет умеренными темпами (2,4 % г/г в мае после

2,7 % г/г2 в апреле). При этом «жесткие» индикаторы указывают на более активное

расширение потребительского спроса. Причиной расхождения является

распространение форм потребления, не учитываемых при расчете розничного

товарооборота, но включаемых в показатель совокупного потребительского спроса. В

частности, объем покупок в зарубежных интернет-магазинах увеличился на 34,7 % г/г в

долларовом эквиваленте в 1кв18.

Поддержку потреблению оказывает динамичный рост заработных плат. Оплата труда в

социальном секторе, по оценке Минэкономразвития России, продолжает расти темпом

выше 20 % в номинальном выражении. Некоторое замедление ее годовой динамики в

мае обусловлено более равномерным, чем в предыдущие годы, внутригодовым

распределением выплат в соответствии с целевыми ориентирами, установленными

указами Президента Российской Федерации. Рост номинальных заработных плат во

внебюджетном секторе по-прежнему существенно превышает инфляцию. Высокие

темпы роста заработных плат во внебюджетном секторе связаны с тенденциями на

рынке труда, который функционирует в условиях, близких к дефициту. В мае

безработица оставалась на рекордно низких уровнях в условиях стагнации

предложения трудовых ресурсов. Несмотря на некоторое увеличение числа

безработных в мае, уровень безработицы с исключением сезонности остался на уровне

марта−апреля (4,8% SA от рабочей силы). Сохранение безработицы на низких уровнях

в текущем году обусловлено, в первую очередь, ограничениями со стороны

предложения рабочей силы.

Расширение кредита экономике происходит умеренными темпами, при этом в

структуре портфеля продолжает расти доля кредитов физическим лицам. Темп роста

кредитов населению продолжает ускоряться и существенно опережать темп роста

корпоративного кредитования. При этом годовые темпы роста розничного кредитного

портфеля остаются существенно выше темпов роста номинальной заработной платы,

что говорит об их фундаментальной неустойчивости. Минэкономразвития России

осуществило обновление прогноза социально-экономического развития с учетом целей,

поставленных Президентом Российской Федерации (Указ № 204). В базовый сценарий

прогноза социально-экономического развития в настоящий момент заложены

предпосылки полной реализации разработанного Правительством Российской

Федерации комплекса мер, направленных на обеспечение ускорения темпов

экономического роста и улучшение демографической ситуации. В августе 2018 г.

прогноз может быть уточнен с учетом конкретных решений, принятых по их

реализации.

В первом полугодии 2018 года крупнейшие экономики продолжали расти темпами,

близкими к показателям прошлого года. Глобальный PMI в обрабатывающей

промышленности находился выше отметки 53 б.п. с начала года (в среднем за январь-

май 53,7 б.п.). Вместе с тем в настоящее время существенно возросли риски замедления

глобального роста, в том числе из-за введения ключевыми странами взаимных

торговых ограничений. Кроме того, более высокие темпы экономического роста в

США по сравнению с экономикой Еврозоны, активная нормализация денежно-

кредитной политики ФРС США, а также рост волатильности на финансовых рынках

отдельных развивающихся стран (Аргентина, Турция) привели к масштабной

переоценке рисков глобальными инвесторами и укреплению доллара США

относительно других валют. По оценке Минэкономразвития России, текущие значения

курса рубля являются в первую очередь следствием глобального давления на валюты

развивающихся стран, в то время как эффект на настроения инвесторов введенного в

27

начале апреля 2018 г. дополнительного пакета санкционных мер к настоящему моменту

исчерпан. В этих условиях Минэкономразвития России ожидает сохранения обменного

курса рубля вблизи текущих уровней до конца 2018 года.

С учетом значений 1П18 в среднем за 2018 год курс рубля к доллару США

прогнозируется на уровне 60,8 рублей за доллар США. На горизонте до 2024 года по

мере исчерпания влияния стимулирующего бюджетного импульса в США и

нормализации денежно-кредитной политики ЕЦБ ожидается постепенное ослабление

доллара США относительно евро, что также скажется на динамике курсов валют

развивающихся стран. В условиях достаточно уверенного роста мирового спроса

странами-экспортерами нефти 23 июня было принято решение об увеличении добычи

нефти до 1 млн. барр. в день. В этих условиях прогнозируется, что объем добычи нефти

в России составит 549 млн. тонн в текущем году (после 546,5 млн. тонн в 2017 году), а

в 2019 г. увеличится до 555 млн. тонн и до 560 млн. тонн в 2020- 2021 г. с

последующим постепенным снижением до 555 млн. тонн к 2024 году

Вместе с тем наращивание добычи нефти странами ОПЕК+ не приведет к резким

колебаниям котировок. В базовый сценарий прогноза социально-экономического

развития Минэкономразвития России закладывает постепенное снижение цен на нефть

марки «Юралс» до 63,4 долларов США за баррель в среднем за 2019 год, 59,7 долларов

США за баррель в 2020 году и до 53,5 долларов США за баррель в 2024 году. При этом

влияние изменения цен на нефть на обменный курс рубля будет в значительной

степени абсорбировано бюджетным правилом, в связи с чем с учетом ситуации на

мировых финансовых рынках в среднесрочной перспективе курс рубля будет стабилен

в реальном выражении. Темп роста ВВП в текущем году, по оценке, составит 1,9 %. В

разрезе компонентов использования продолжится расширение внутреннего

потребительского и инвестиционного спроса темпами, сопоставимыми с предыдущим

годом. При этом следующий год, как ожидается, будет достаточно сложным с точки

зрения адаптации к принятым решениям в области бюджетно-налоговой политики.

Запланированное повышение ставки НДС с 18 % до 20 % приведет к временному

ускорению инфляции. Доля товаров и услуг, облагаемая базовой ставкой НДС, в

потребительской корзине, оставляет 76 %. Соответственно, «счетный» вклад в

инфляцию от увеличения базовой ставки НДС с 18 % до 20 % оценивается в 1,3 п.п.

Кроме того, будут иметь место два противоположных по направлению «вторичных

эффекта»: рост инфляционных ожиданий и частичная абсорбция эффекта повышения

НДС за счет маржи производителей и продавцов, которые будут сопоставимы по

масштабу.

Вероятно, эффект роста инфляционных ожиданий реализуется уже в текущем году и

приобретет форму «потребления впрок» товаров длительного пользования, на которые

население будет ждать роста цен. С учетом описанного эффекта прогнозируется, что

инфляция с текущих уровней ускорится до 3,1 % г/г в декабре 2018 года.

С учетом проведения Банком России денежно-кредитной политики, направленной на

стабилизацию инфляции и сдерживание роста инфляционных ожиданий, инфляция на

конец 2019 г. составит 4,3 % г/г, что в целом является незначительным отклонением от

целевого ориентира Банка России 4 %. По мере выхода из базы расчета вклада от

повышения НДС инфляция, вероятно, опустится ниже 4 % (прогноз инфляции на конец

2020 г. составляет 3,8 % г/г). Темп роста ВВП может опуститься ниже 1 % г/г ко 2кв19,

по итогам 2019 года темп роста ВВП прогнозируется на уровне 1,4 %.

Снижение темпов экономического роста будет связано со следующими факторами. В

2019 году ожидается замедление реальных темпов роста заработных плат в первую

очередь изза формирования высокой базы сравнения в 2018 году (в результате

28

доведения до целевого уровня оплаты труда работников социальной сферы, а также

доведения размера МРОТ до прожиточного минимума). Кроме того, в 2019 году

индексация прочим категориям работников бюджетной сферы будет проведена с 1

октября (а не с 1 января, как в текущем году). Отсутствие значимого давления на

заработные платы со стороны бюджетного сектора обусловит сближение темпов роста

реальных заработных плат в частном секторе с темпом роста производительности

труда.

С другой стороны, на реальных темпах роста заработной платы, так же как и на их

покупательной способности, негативно скажется ускорение инфляции. В результате

темп роста реальных заработных плат снизится с ожидаемых 6,3 % в 2018 году до

менее 1 % в 2019 году, а реальный темп роста расходов на конечное потребление

домашних хозяйств − с 3,5 % г/г в текущем году до 2,6 % г/г в 2019 году (влияние

замедления динамики заработных плат на потребительские расходы будет частично

компенсироваться снижением нормы сбережения). В дальнейшем ожидается

восстановление темпов роста реальных заработных плат до значений, близких к темпам

роста производительности труда. Вторым фактором замедления роста в 1кв18 станет

вероятный отложенный запуск инвестиционных проектов с государственным участием

при одновременном росте налоговой нагрузки уже с начала года

Острый дефицит на рынке труда будет постепенно ослабевать. Это станет результатом

повышения уровня экономической активности населения (в том числе в старших

возрастах), благодаря увеличению продолжительности здоровой жизни в совокупности

с повышением пенсионного возраста. По оценке Минэкономразвития России,

результатом указанных факторов станет увеличение численности занятых

приблизительно на 300 тыс. человек в 2019 г. и на 1,8 млн. человек к 2024 г. по

сравнению с инерционным сценарием. Совокупный вклад в экономический рост от

увеличения численности работающего населения за период 2019- 2024 годов

оценивается в 1,3 процентного пункта.

Дополнительным фактором увеличения предложения труда должен стать рост притока

мигрантов. Наряду с постепенным увеличением предложения труда, спрос на труд

также продолжит расти в условиях динамичного экономического роста. Кроме того,

постепенное устранение барьеров, затрудняющих движение рабочей силы, в том числе

за счет сокращения времени поиска работы в результате широкого распространения и

активного использования интернет-технологий, а также более широкое

распространение новых форм занятости (таких как «онлайн-интеграторы»), будет

способствовать снижению безработицы, в том числе за счет сокращения ее

естественного уровня.

В результате в течение всего прогнозного периода, будет сохраняться тренд на

снижение уровня безработицы. Уровень безработицы может снизиться с 5,2% в 2017

году до 4,6 % в 2023-2024 годах. Выходу российской экономики на траекторию более

высоких темпов роста будет способствовать комплекс мер, реализуемых

Правительством Российской Федерации для решения задач, поставленных Указом

Президента Российской Федерации (№204). Указанные меры направлены, в том числе,

на обеспечение роста производительности туда в экономике, увеличение доли малого

бизнеса в ВВП, расширение несырьевого неэнергетического экспорта и экспорта услуг,

создание условия для развития человека. Одновременно ключевым условием

обеспечения устойчиво высоких темпов экономического роста является

перераспределение структуры расходов в пользу инвестиционных. На решение этой

задачи будет направлен комплекс мер экономической политики, включающий как

перераспределение расходов федерального бюджета в пользу инвестиционных и

реализацию проектов инфраструктурного строительства с привлечением средств

частных инвесторов, так и создание условий для роста инвестиционной активности

частного сектора. Второе будет достигаться с помощью обеспечения стабильных и

необременительных условий для бизнеса (что предполагает стабильные налоговые

условия, предсказуемое та

рисков предпринимательской деятельности, завершение реформы контроля и надзора),

а также развитие конкуренции и снижение доли государства в экономике. Кроме того,

комплекс мер экономической политики бу

создание источников долгосрочных сбережений в экономике (добровольная

накопительная пенсионная система, расширение линейки инструментов сбережения

населения), а также переход от нейтрального банковского регулирован

стимулирующему (с точки зрения проектного кредитования, кредитования МСП и

ипотечного кредитования). При успешной реализации всего комплекса мер

экономической политики рост ВВП ускорится до уровня выше 3 % в период 2021

годов. В инерционном сцена

уровне 1,5-2,0 %.

С учетом уточненных данных по промышленному производству за январь

Минэкономразвития России оценивает темп роста ВВП за 1кв18 на уровне 1,5 %

(текущая официальная оценка Росстата со


тных инвесторов, так и создание условий для роста инвестиционной активности



условия, предсказуемое тарифное регулирование, снижение уголовно



комплекс мер экономической политики будет включать мероприятия, направленные на



населения), а также переход от нейтрального банковского регулирован



экономической политики рост ВВП ускорится до уровня выше 3 % в период 2021

годов. В инерционном сценарии потенциальные темпы роста ВВП сохранятся на

С учетом уточненных данных по промышленному производству за январь


(текущая официальная оценка Росстата составляет 1,3 % г/г 5 ).

29


тных инвесторов, так и создание условий для роста инвестиционной активности



рифное регулирование, снижение уголовно-процессуальных



дет включать мероприятия, направленные на



населения), а также переход от нейтрального банковского регулирования к



экономической политики рост ВВП ускорится до уровня выше 3 % в период 2021-2024

рии потенциальные темпы роста ВВП сохранятся на

С учетом уточненных данных по промышленному производству за январь–март,


Уверенный рост промышленного производства в апреле и мае (3,9 % г/г и 3,7 % г/г

соответственно) был обусловлен в первую очередь позитивной динамикой

обрабатывающих отраслей. Темп роста обрабатывающей промышленности в апреле и

мае заметно ускорился – до 5,3 % г/г и 5,4 % г/г соответственно после 3,7 % г/г в 1кв18.

Медианный темп роста обрабатывающей промышленности7 в мае ускорился до 4,4 %

г/г, но при этом оставался ниже темпов роста, рассчитанных по формуле средней.

Оборот розничной торговли в последние месяцы продолжает расти умеренными

темпами – 2,4 % г/г в мае после 2,7 % г/г8 в апреле. Розничные продажи

демонстрируют позитивную динамику и в помесячном выражении. Средний темп их

роста по отношению к предыдущему месяцу составил

сравнению с 0,21 % м/м SA во второй половине 2017 года. При этом динамика

совокупных потребительских расходов продолжает опережать рост оборота розничной

торговли. Темп роста расходов на конечное потребление домашних хозяйств,

рассчитанный по счету использования ВВП, в 1кв18 составил 2,7 % г/г, превысив темп

роста розничного товарооборота за аналогичный период (2,4 % г/г). Причиной

расхождения является распространение форм потребления, не учитываемых при

расчете розничного това

потребительского спроса. Так, в 1кв18 объем покупок в зарубежных Интернет

магазинах увеличился почти на 50 % в рублевом эквиваленте (34,7 % г/г в долларовом

эквиваленте). Предварительные данные о динамике с

апреле–мае указывают на дальнейшее ускорение роста потребительского спроса. Рост

расходов домашних хозяйств на покупку товаров и услуг, рассчитанных по

методологии баланса доходов и расходов населения, ускорился до 3,7% г/г в

г/г в апреле по сравнению с 3,3% г/г в 1кв18. «Жесткие» индикаторы потребительского

спроса также демонстрируют позитивную динамику. Продажи легковых автомобилей в

мае выросли на 18,0% г/г, с начала года рост составил 20,4 % г/г. Продолжается

активный рост пассажирских авиаперевозок: совокупный пассажирооборот в январе

мае 2018 года вырос на 12,2 % г/г, в том числе международные перевозки

г/г, внутренние – на 10,5 % г/г.




до 5,3 % г/г и 5,4 % г/г соответственно после 3,7 % г/г в 1кв18.



ной торговли в последние месяцы продолжает расти умеренными

2,4 % г/г в мае после 2,7 % г/г8 в апреле. Розничные продажи


роста по отношению к предыдущему месяцу составил 0,17 % м/м SA в январе







расчете розничного товарооборота, но включаемых в показатель совокупного

потребительского спроса. Так, в 1кв18 объем покупок в зарубежных Интернет


эквиваленте). Предварительные данные о динамике совокупных расходов населения в

мае указывают на дальнейшее ускорение роста потребительского спроса. Рост


методологии баланса доходов и расходов населения, ускорился до 3,7% г/г в




тивный рост пассажирских авиаперевозок: совокупный пассажирооборот в январе

мае 2018 года вырос на 12,2 % г/г, в том числе международные перевозки

на 10,5 % г/г.

30




до 5,3 % г/г и 5,4 % г/г соответственно после 3,7 % г/г в 1кв18.



ной торговли в последние месяцы продолжает расти умеренными

2,4 % г/г в мае после 2,7 % г/г8 в апреле. Розничные продажи


0,17 % м/м SA в январе–мае по







рооборота, но включаемых в показатель совокупного

потребительского спроса. Так, в 1кв18 объем покупок в зарубежных Интернет-


овокупных расходов населения в

мае указывают на дальнейшее ускорение роста потребительского спроса. Рост


методологии баланса доходов и расходов населения, ускорился до 3,7% г/г в мае и 3,6%




тивный рост пассажирских авиаперевозок: совокупный пассажирооборот в январе–

мае 2018 года вырос на 12,2 % г/г, в том числе международные перевозки – на 13,5 %

На рынке труда в мае произошли незначительные изменения после

околонулевой динамики. Численность занятого населения с исключением сезонного

фактора, которая в феврале

мае сократилась на 165,5 тыс. человек (

исключением сезонности увеличилась на 53,3 тыс. человек (+1,5 % м/м SA). В

результате совокупная численность рабочей силы снизилась на 112,2 тыс. человек (

% м/м SA). Уровень безработицы с исключением сезонности остался на уровне

марта−апреля (4,8 % SA от рабочей силы). Сохранение безработицы на низких уровнях


предложения трудовых ресурсов. В условиях роста экономической активности

численность рабочей силы остается достаточно стабильн

обеспечивается за счет перераспределения безработных и занятых в экономике. Общий

тренд на сокращение численности безработных наблюдается с середины 2016 года,

когда началось восстановление экономики после рецессии 2015

последние 24 месяца число безработных снизилось в общей сложности на 0,7 млн.

человек, или на 16 %. Наличие ограничений на рынке труда подтверждается и данными

служб занятости: среднее количество претендентов на вакансию (коэффициент

напряженности) остается на рекордно низких уровнях после двух лет непрерывного

снижения.

Согласно отчетным данным Росстата, в апреле 2018 года заработная плата в

номинальном выражении увеличилась на 10,2 % г/г (1кв18

на 7,6 % г/г (1кв18 –

социальном секторе, по оценке Минэкономразвития России, продолжают расти темпом

выше 20 % (21,3 % г/г в апреле после 24,5 % г/г в 1кв18).

12.3. Определение сегмента рынка, к которому относится оц

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на

определенные однородные группы.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с

преобладающими потребностями

Сроком фактического

особенностями зонирования недвижимости.

На рынке труда в мае произошли незначительные изменения после


фактора, которая в феврале−апреле сохранялась практически на неизменном уровне, в

мае сократилась на 165,5 тыс. человек (-0,2 % м/м SA). Численность безработных с

сключением сезонности увеличилась на 53,3 тыс. человек (+1,5 % м/м SA). В

результате совокупная численность рабочей силы снизилась на 112,2 тыс. человек (


от рабочей силы). Сохранение безработицы на низких уровнях



численность рабочей силы остается достаточно стабильной, спрос на трудовые ресурсы



когда началось восстановление экономики после рецессии 2015−начала




нности) остается на рекордно низких уровнях после двух лет непрерывного


номинальном выражении увеличилась на 10,2 % г/г (1кв18 – 12,7 % г/г), в реальном

10,2 % г/г). При этом номинальные заработные платы в


выше 20 % (21,3 % г/г в апреле после 24,5 % г/г в 1кв18).

12.3. Определение сегмента рынка, к которому относится оцениваемые объекты.


определенные однородные группы.


потребностями участников рынка, инвестиционной

функционирования объекта, характеристиками, дизайном,

особенностями зонирования недвижимости.

31

На рынке труда в мае произошли незначительные изменения после трех месяцев


апреле сохранялась практически на неизменном уровне, в

0,2 % м/м SA). Численность безработных с

сключением сезонности увеличилась на 53,3 тыс. человек (+1,5 % м/м SA). В

результате совокупная численность рабочей силы снизилась на 112,2 тыс. человек (-0,1


от рабочей силы). Сохранение безработицы на низких уровнях



ой, спрос на трудовые ресурсы



начала 2016 года. За




нности) остается на рекордно низких уровнях после двух лет непрерывного


12,7 % г/г), в реальном –

10,2 % г/г). При этом номинальные заработные платы в


ениваемые объекты.



местоположением,

характеристиками, дизайном,

32

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков

недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют

всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок

можно разделить на пять сегментов:

• Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и

комнаты);

• Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-

промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

• Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

• Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли,

сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных

ископаемых);

• Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их

использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например

церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на

специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с

покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности

управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и

др.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемые объекты.

Традиционной классификацией является деление рынка недвижимости в зависимости от

целевого назначения (сегменты рынка). Таким образом, классификацию рынка

недвижимости можно проиллюстрировать в виде следующего рис.

Таким образом, объекты оценки относятся к специальным нежилым помещениям:

машиноместа.

12.4. Обзор рынка парковок Москвы и Московской области

33

В данный момент почти все жилые комплексы строятся вместе с наземными и

подземными паркингами. Однако, далеко не всегда количество машиномест отвечает

нормативам. К тому же цены зачастую не соответствуют возможностям покупателей,

из-за чего многие паркинги пустуют, а прилегающая территория заставлена машинами

жильцов. В анализе рынка было рассмотрено как обстоит ситуация с парковками в

новых проектах, цены на машиноместа и ситуация с нераспроданными парковками.

В конце 2015 года в Москве изменились нормативы по количеству парковочных мест.

Если раньше коэффициент зависел от класса жилья: 0,7 машиномест на квартиру в

комфорт-классе, 1,5 – в бизнес-классе и 2 в элитном сегменте, то теперь система

расчета стала сложнее. В качестве базовой единицы принято одно машиноместо на 80

кв. м общей площади дома, но к нему применяются уточняющие коэффициенты.

Например, для ЦАО коэффициент составляет 0,7.

Помимо этого, расчетный коэффициент зависит от обеспеченности общественным

транспортом. Например, если в 250 метрах от новостройки расположена остановка

наземного транспорта, можно строить на 15% машиномест меньше, чем положено по

нормативу. При расположении не далее 500 метров от станции метро, МЦК или

электрички, количество машиномест может быть снижено сразу на 30%. Коэффициент

1 действует, если в ближайшем расположении отсутствует общественный транспорт.

В связи с этим возникла интересная ситуация: если раньше действовало правило «чем

выше класс, тем больше машиномест», то сейчас зачастую все наоборот. Таким

образом, самое дорогое жилье строится в центре города, где по умолчанию

коэффициент ниже, а из-за высокой концентрации станций метро он может

уменьшиться еще сильнее. Например, для проекта площадью 30 000 кв. м в ЦАО

норматив по парковкам может быть 184 машиноместа, а для такого же по площади ЖК

где-нибудь в Новой Москве – 375 машиномест.

Из-за того, что проекты утверждаются порой задолго до начала строительства, многие

из них создавались еще по старым нормам. В результате даже в достаточно новых

жилых комплексах количество машиномест не отвечает последним нормативам. Так,

среди проектов, вышедших на рынок в 2016 году, только 15% соответствуют

сегодняшним нормативам по парковкам.

Предложение

По данным компании «Бест-Новострой», сейчас в «старой» Москве из 513 корпусов с

квартирами подземный паркинг предусмотрен в 303, еще в 24 корпусах – наземные

парковки, а в остальных ЖК паркинги не продаются. При этом, зачастую продажи

машиномест начинаются ближе к завершению строительства проекта.

В массовом сегменте на первичном рынке «старой» Москвы 11,9% квартир в принципе

не обеспечены наземными или подземными паркингами. Больше всего таких квартир

сосредоточено в ЖК «Некрасовка». Без парковок строятся ЖК «Мичурино-Запад», ЖК

«Дом на Профсоюзной», ЖК «Горизонт» и ЖК «Ярцевская 24». В данных проектах

возможна только стихийная парковка рядом с домом.

По данным агентства «Бон Тон», в 40% новостроек парковочными местами обеспечено

менее половины квартир, в 53% наблюдается обратная ситуация, лишь в 7% проектов

коэффициент обеспеченности машиноместами составляет один к одному и более.

Цены на парковку остаются высокими. Средняя стоимость машиноместа в подземном

паркинге составляет 1 300 000 – 1 500 000 рублей, а в наземных многоуровневых

парковках – 500 000 – 600 000 рублей. Стоимость места в подземном паркинге может

варьироваться от 350 000 рублей (для столичных территорий за МКАД и паркингов, где

34

продажи открылись недавно) до 7 000 000 рублей (клубный дом Bunin). В среднем в

монолитных домах в Москве парковки предлагаются по цене 1 300 000 – 3 000 000

рублей. В ближнем поясе Подмосковья стоит ориентироваться на сумму от 500 000 –

700 000 рублей. В более дорогом сегменте жилья внутри ТТК, стоимость места в

паркинге составляет от 800 000 до 6 000 000 рублей.

При этом, принято считать, что себестоимость строительства машиноместа в

подземном паркинге в Москве составляет 800 000 рублей.

Стоит отметить, что цены могут варьироваться даже в рамках одного жилого

комплекса. Цена зависит от ряда факторов: площади самого машино-места, его

расположения, этажа, наличия помех при парковке в виде угловых, малоудобных

заездов или опорных колонн. Самыми дорогими являются машиноместа, которые

ближе всего расположены к лифтам, а самыми дешевыми – машиноместа в наземных

паркингах на самых высоких этажах.

Минимальная цена паркинга в «старой» Москве зафиксирована в ЖК «Варшавское

шоссе 141». В данном ЖК стоимость машиноместа в отдельно стоящем наземном

паркинге, начинается с 275 000 рублей (расположены на последнем (девятом) этаже), а

по мере уменьшения этажа цены увеличиваются – на нижних уровнях почти втрое.

Наиболее доступный подземный паркинг предлагается в ЖК «Царицыно-2» – от 570

000 рублей за машиноместо.

В Новой Москве цены ожидаемо ниже. ЖК «Новое Бутово» можно приобрести

машиноместа стоимостью от 258 000 рублей.

Спрос

Малый спрос на машиноместа, особенно в массовом сегменте является одной из

проблем рынка. При этом власти ужесточают требования по наличию мест в паркинге,

но спрос на них гораздо меньше, чем на квартиры. Поэтому реализовать заложенный в

проекте объем машиномест очень сложно, часто бывает, что все квартиры уже

распроданы, а парковочные места – нет. Если к моменту ввода корпуса в эксплуатацию

продано хотя бы 35-50% парковок, это уже хорошо. Даже если покупатель готов

приобрести дополнительное помещение к квартире, чаще всего они выбирают кладовку

– в 78-79% случаев, а на машиноместа приходится лишь 21-22% покупок.

Однако, зачастую люди не отказываются от покупки машиноместа в принципе, но

откладывают этот вопрос на потом. Многие покупатели стараются вложить максимум

средств в приобретение квадратных метров и сделать выбор, например, в пользу

небольшой двухкомнатной квартиры, чем покупать однокомнатную квартиру, но зато с

парковкой. – Как показывает практика, люди к этому вопросу возвращаются позже,

когда уже все вопросы с взаиморасчетами за жилье урегулированы, можно обратить

внимание на другие вопросы.

Как правило, люди приобретают машиноместа уже после завершения ремонта в своих

новых квартирах. Например, последний корпус проекта бизнес-класса в Балашихе ЖК

«Акварели» был сдан в 2015 году, и только к 2017 году подземный паркинг был

практически полностью распродан.

В жилых комплексах ГК «А101» люди более активно покупают машиноместа в

подземных паркингах: практически пропорционально проданному объему квартир в

доме. Спрос на наземный паркинг повышается ближе к срокам заселения. Около 40%

машиномест в наземном паркинге продается уже после заселения квартир.

В дорогих сегментах наблюдается обратная ситуация. Если паркинг жилого комплекса

предусматривает по одной личной автостоянке на квартиру, то к завершению

35

строительства могут остаться нераспроданными не более 10% машиномест. И в течение

года они также находят своего покупателя, поэтому никаких специальных мер

девелоперы высоких сегментов жилья не предпринимают. Более того, соотношение

парковок и квартир очень часто меньше одного к одному, поэтому в некоторых

дорогостоящих ЖК возникает дефицит машиномест еще до завершения их

строительства.

Чтобы стимулировать продажу парковочных мест в проектах массовых сегментов,

девелоперы нередко формируют пакетные предложения (квартира+парковка) со

скидкой, которые помогают реализовать излишек. Застройщики готовы предлагать

очень весомые скидки – до 20%, только чтобы найти покупателя на парковочное место.

Некоторые застройщики проводят такие акции, как «Купи квартиру – получи

машиноместо в подарок».

Арендные ставки

Девелоперы нередко принимают решение о сдаче нераспроданных парковок в аренду,

арендная ставка может составлять 4 000 – 15 000 рублей в месяц в зависимости от

объекта и локации. В Новой Москве арендная ставка составляет 4 000 – 6 000 рублей в

месяц. В домах бизнес-класса арендная ставка находится в диапазоне от 15 000 до 20

000 руб. в месяц.

Однако, к такому способу прибегают только застройщики, у которых на объекте

остается дочерняя управляющая компания. Так, компания «Сити XXI век» предлагала в

аренду машиноместа (арендная ставка 5 000 рублей в месяц), а после окончания

периода аренды место предлагалось купить со скидкой 10-15%.

Застройщики без собственных управляющих компаний редко прибегают к такой

практике. Для девелопера это оборачивается дополнительными затратами по

эксплуатации паркингов, обслуживанию, выстраиванию отношений с арендаторами.

Поэтому зачастую наземные и подземные паркинги после заселения жилого комплекса

стоят полупустые.

Тенденции и прогнозы

В целом эксперты отмечают перспективы паркингов в новых проектах, поскольку

ситуация с машиноместами на городских территориях не улучшается, к тому же

расширяется зона платной парковки. Росту спроса на парковочные места могут

поспособствовать недавние изменения в законодательстве, согласно которым они

признаны объектами недвижимости. Благодаря этому появилась возможность получить

ипотеку на машиноместо.

Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машиномест составляет не более

5% от общего количества сделок. Ипотеку машиномест предоставляют банки

«Возрождение» и «Абсолют», процентная станка варьируется в районе 13%, что ниже,

чем ставки по потребительским кредитам.

Если банки начнут более охотно выдавать ипотеку на машиноместа, спрос на них

может увеличиться. Но все же основным стимулом спроса на парковочные места,

может стать снижение цен. В настоящий момент в большинстве проектов стоимость

машиномест остается слишком высокой для покупателей.

Росту спроса на парковочные места могут поспособствовать недавние изменения в

законодательстве, согласно которым они признаны объектами недвижимости.

Благодаря этому появилась возможность получить ипотеку на машиноместо.

36

Ммашино-мест на первичном рынке Московской области более чем достаточно. Если

жилье в условном ЖК будет раскуплено на 100%, то доля купленных парковочных

мест едва составит 40%, поэтому дефицита парковочных мест при новостройках для

стоянки личного транспорта в области нет.

В Подмосковье дела со свободной землей обстоят куда лучше, чем в столице, и там

наибольшей популярностью пользуются надземные паркинги открытого типа. Они

гораздо дешевле в строительстве, поскольку застройщику не приходится тратить

лишние средства на проведение работ, но по вместимости почти уступают своим

подземным аналогам

На сегодняшний день клиенты в основном не покупают машино-места. Это связано с

тем, что очень многие граждане покупают квартиры либо на сэкономленные деньги,

либо в ипотеку, и у них просто не остается средств для того чтобы купить парковочное

место.

Наиболее популярны среди застройщиков плоскостные паркинги, поскольку они самые

дешевые при строительстве – компании необходимо лишь разровнять землю,

заасфальтировать ее и разлиновать. Однако далеко не всегда подобный тип парковки

возможно построить, в виду того, что они требуют большое количество свободной

земли, поэтому наиболее распространенными все равно остаются многоуровневые

парковки – они компактны, дешевы в производстве и вмещают много машин.

Подземный паркинг в ближайшем Подмосковье стоит от 500 тыс. рублей до миллиона.

Если же говорить о многоуровневых парковках – то здесь ценник ниже и можно найти

машино-место за 300 тыс. рублей (особенно на верхних уровнях).

Выводы по рынку машиномест

В Москве из 513 корпусов с квартирами подземный паркинг предусмотрен в 303, еще в

24 корпусах – наземные парковки, а в остальных ЖК паркинги не продаются. В

массовом сегменте на первичном рынке Москвы 11,9% квартир в принципе не

обеспечены наземными или подземными паркингами.

Средняя стоимость машиноместа в подземном паркинге в Москве составляет 1 300 000

– 1 500 000 рублей, а в наземных многоуровневых парковках – 500 000 – 600 000

рублей. Стоимость места в подземном паркинге может варьироваться от 350 000 рублей

до 7 000 000 рублей.

Средняя стоимость машиноместа в Московской области – 500 тыс. в подземном

паркинге и 300 тыс. в многоуровневых парковках.

Спрос на наземный паркинг в массовом секторе повышается ближе к срокам заселения.

Около 40% машиномест в наземном паркинге продается уже после заселения квартир.

В дорогих сегментах наблюдается обратная ситуация. Если паркинг жилого комплекса

предусматривает по одной личной автостоянке на квартиру, то к завершению

строительства могут остаться нераспроданными не более 10% машиномест.

Девелоперы нередко принимают решение о сдаче нераспроданных парковок в аренду,

арендная ставка может составлять 4 000 – 15 000 рублей в месяц в зависимости от

объекта и локации. В Новой Москве арендная ставка составляет 4 000 – 6 000 рублей в

месяц. В домах бизнес-класса арендная ставка находится в диапазоне от 15 000 до 20

000 руб. в месяц.

12.5. Ценообразующие факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость

37

объектов оценки

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (элементов

сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно

объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются

только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объекта оценки и

между собой.

В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и

оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости

весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности

исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо

малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние

которых должно учитываться, оказывается значительным.

Полученные значения величин влияния факторов определялись путем сравнения

(сопоставления) цен сделок/предложений на текущий период времени, а также в

процессе исследования рынка, исходя из собственной практики, интервьюирования

специалистов рынка (риэлторские агентства, строительные фирмы, органы,

специализирующиеся на земельных и имущественных отношениях).

К ценообразующим факторам относятся:

• Имущественные права (передаваемые права)/ограничения (обременения) права

Отличие качества реализуемых прав проявляется в случаях, когда правообладатель при

сделке передает покупателю право собственности, либо право аренды помещения.

Право аренды бывает краткосрочным и долгосрочным. Долгосрочное право аренды

является более привлекательным для потенциального покупателя.

• Изменение цен во времени (дата предложения)

При сравнении продажи объектов во времени может наблюдаться изменение цен

предложения в результате сезонных, циклических и экономических колебаний.

Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом

осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на

строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах

рынка.

• Условия продажи (скидка на торг)

Отражает реакцию рынка на мотивацию покупателя или продавца. Основным

параметром, отражающим условия рынка объекта представленного на рынке, является

объем доступной информации.

• Назначение/текущее использование.

Данный параметр отражает назначение объекта, а именно разграничивает в рамках

какого сегмента рынка конкурируют объекты недвижимости. С законодательной точки

зрения не каждый сегмент рынка может быть без особых трудностей переведен из

одного назначения в другое, этому должны способствовать такие параметры как:

локальная среда, количественные и качественные характеристики и пр. В рамках

одного сегмента рынка цена, как правило, колеблется в одном ценовом диапазоне.

• Местоположение

Местоположение объекта оказывает важную роль при формировании цены на рынке

ненежилых помещений. Местоположение является уникальным фактором, так как его

38

нельзя изменить. Фактор местоположения характеризуется удаленностью объекта от

центров деловой и торговой активности, близостью к социально-значимым объектам,

объектам общественного отдыха и развлечений, определяется транспортной

доступностью, в том числе близостью к остановкам общественного транспорта,

станциям метро, удаленностью и направлению от МКАД, в зависимости от назначения

помещения.

• Площадь объекта

Данная корректировка применяется для учета разницы в размерах общей площади

объектов оценки. Данный элемент сравнения относится к труднопрогнозируемым

ценообразующим параметрам, однозначно можно утверждать только то, что чем

больше общая площадь объекта, тем меньше его удельная цена (руб./м2) и этот объект

менее ликвиден.

• Обеспеченность коммуникациями

В современных условиях развития рынка недвижимости, в зависимости от сегмента,

состав коммуникаций имеет значительное влияние на формирование рыночной

стоимости. Определяющими факторами является наличие или отсутствие

электричества, отопления, водоснабжения и проч. В оцениваемом сегменте

практически отсутствуют помещения, не подключенные к каким-либо коммуникациям.

• Качественные характеристики парковочного места, такие как этаж

расположения, наличие смотровой ямы, месторасположение парковочного места

на этаже, удобство заезда.

.

12.6. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,

необходимых для оценки объекта

1.Объекты оценки относятся к нежилой недвижимости, Вид права –

собственность, Удаленность от МКАД 4-7 км.. Местоположение –Красногорск

Московской области, нежилые помещения - машиноместа в надземном

многоуровневом паркинге.

2. Цены предложений по машиноместам в г. Красногорск- от 250 до 1000 тыс.

руб.

3. Основными факторами, влияющими на стоимость объектов оценки, являются

местоположение, этаж расположения, вид парковки. Кроме этого, важнейшую роль

играет наличие обременений и правовой статус объектов.

4. Типичный срок экспозиции объектов по рыночной стоимости на рынке находится в

пределах 3-4 месяцев для Московской области, в расчетах принято значение - 3 мес.

13. Описание процесса оценки в части применения подходов

13.1. Требования к выбору подходов и к методам расчета рыночной стоимости при

проведении оценки

При проведении оценки используются три основных концептуальных подхода:

сравнительный, доходный, затратный. Подход к оценке представляет собой

совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки

является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

39

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из

подходов к оценке.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении

объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется

информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки

признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход предполагает следующую процедуру:

1. Изучение рынка и отбор объектов недвижимости, предлагаемых к продаже, которые

наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене

продажи или цене предложения, условиях оплаты, физических характеристиках,

местоположении и других условиях сделки.

3. Анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени

продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и другим

параметрам.

4. Корректировка цены продажи или цены предложения по каждому объекту- аналогу в

соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Анализ и согласование скорректированных цен объектов-аналогов, и вывод об

итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В

рамках доходного подхода различают два метода: метод дисконтированных денежных

потоков и метод прямой капитализации. Метод прямой капитализации доходов

используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени,

представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов

возрастают устойчивыми, умеренными темпами и др. Метод дисконтированных

денежных потоков используется, если: предполагается, что будущие денежные потоки

будут существенно отличаться от текущих; потоки доходов и расходов носят сезонный

характер; объект недвижимости строится или только что построен и вводится в

эксплуатацию; объект требует реконструкции и др. При использовании доходного

подхода основным элементом является ставка капитализации и ставка

дисконтирования. Исходной информацией для определения значения ставок является

рынок аналогичных объектов, оценка рисков, связанных с конкретным объектом

недвижимости и рынком недвижимости в целом и т.д. В целях настоящей оценки, в

соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов

оценки, реализация указанного подхода к оценке возможна исключительно на

основании использования метода прямой капитализации дохода, получаемого от

эксплуатации недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в соответствии

с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату

оценки.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения

40

объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта

оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с

использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и

технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые

для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,

применяющихся на дату оценки. Затратный подход определяет стоимость путем

установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного

объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого

объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что

затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на

строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка . (Когда это

возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера

добавляются к затратам на строительство.) Затратный подход устанавливает верхний

предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное

имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на

различные формы «накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического

состояния; функционального или технического устаревания; экономического или

внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной

стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для

расчетов, затратный подход может дать непосредственный показатель Рыночной

стоимости. В зависимости от наличия рыночных данных затратный подход может

являться индикатором рыночной стоимости. Затратный подход очень полезен при

определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектов

специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на

рынке.

13.2. Согласование результатов оценки объекта, полученных методами различных

подходов

Таким образом, различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но

решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на

базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков,

которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных с использованием

двух и более методов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать

больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является

ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

• метод математического взвешивания;

• метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных

различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков

каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании

каждого метода.

13.3.Обоснование выбора подходов и методов оценки

В соответствии со статьей 11 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия

оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»,

обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297: «Основными подходами,

41

используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и

затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов

следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели

и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения,

полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных

факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком». Как уже было

отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при

определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и

с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность

применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого

подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том

числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. Обоснование

выбора подходов к оценке Объекта В рамках настоящей работы определяется рыночная

стоимость машиноместа. Оценщиком проведен анализ возможности применения

указанных подходов.

Сравнительный подход. Применение данного подхода обуславливается объемом

информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема

информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии

с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки,

является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества. Рыночная

стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, т.е. ценность

объекта недвижимости определяется многочисленными типичными участниками

рынка. Таким образом, изучив рынок и имея достаточный объем достоверной и

доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов,

оценщик использует сравнительный подход, как приоритетный для оценки данного

вида недвижимого имущества.

Доходный подход. Применение данного подхода ограничивается помимо объема

информации, необходимого для его реализации, также видом/типом оцениваемого

недвижимого имущества. Его использование возможно для объектов недвижимости,

являющихся (по результатам фактического осмотра и на основании разрешенного

использования) типичными доходоприносящими объектами. В данном случае,

оцениваемым объектом является жилая недвижимость, т.е. недвижимость,

разрешенным использованием которой не предусмотрено извлечение прибыли. Таким

образом, Оценщику необходимо отказаться от применения доходного подхода.

Затратный подход. В случае проведения оценки встроенных помещений (в данном

случае машиноместо) затратным методом, их стоимость может быть определена только

путем выделения доли от полной стоимости замещения здания соразмерно площади

встроенных помещений. Однако в соответствии со ст. 24 ФСО №7 «затратный подход

рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков,

застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального

строительства, но не их частей, например жилых и ненежилых помещений». Исходя из

всего вышесказанного, для целей настоящей оценки, затратный подход неприменим

14. Расчет рыночной стоимости нежилых помещений сравнительным

подходом.

42

Как уже было сказано, сравнительный подход - совокупность методов оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в

отношении которых имеется информация о ценах.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта

оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая

сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи

вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты

следующие шаги:

• разбивка объектов оценки по группам: по этажу 1-2-й и 3-5-й этажи.

• сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок

купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт) по каждой

группе объектов;

• проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и

запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках,

местоположении и иных условиях сделки;

• анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи

(выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и

условиям продажи;

• корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в

соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

• согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости

объекта оценки.

В настоящее время ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке

недвижимости носит закрытый характер. В процессе сбора исходной информации не

было найдено достаточно примеров цен состоявшихся сделок купли-продажи объектов,

сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается, в том числе

на цены предложения.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик

использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов,

взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и

т.п.).

Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный

покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости

проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной

цене машиноместа, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов

сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных

сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира,

Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к

реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени

отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные,

именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст. 435 и 437). Следовательно,

Оценщик гипотетически

43

(с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее

предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято

предложение"

Выбор объектов- аналогов На момент проведения оценки на рынке предлагался ряд

аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным

ценообразующим параметрам, т.е. техническим, экономическим, материальным и

другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах и их основных

ценообразующих параметрах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную

таблицу, которая приведена ниже.

Также, внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого Объекта и аналогов не было

различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести корректировку. Все

выбранные аналоги предлагались на открытом рынке для использования для

проживания, при этом предложения по продаже рассматривались в период наиболее

приближенный к дате проведения оценки.

Корректировки, методы определения и внесения Корректировки цен аналогов по

элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения

аналога, так и для цены аналога в целом. Величины корректировок, как правило,

определяются следующими способами:

− прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только

по одному элементу сравнения и определение, таким образом, корректировки по

данному элементу сравнения;

− прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от

друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации

разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

− корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента

сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между

значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости; − определением

затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому

аналог отличается от объекта оценки;

− экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. При расчете использовались

относительные корректировки, и мультипликативный метод внесения корректировок.

Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок - имеют

одинаковые характеристики с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были привнесены корректировки на различия,

существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка

вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а

положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина

корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой

доли элемента сравнения в общей стоимости машиноместа. Оценщик учел следующие

виды корректировок.

Корректировки 1 группы:

• передаваемые права (право собственности);

• условия финансирования;

• условия сделки (продажи/предложения);

• условия (состояние) рынка.

44

Корректировки 2 группы:

• местоположение;

• физические характеристики;

(см. расчетную таблицу в приложениях к отчету).

Корректировки первой группы определяют цену объекта сравнения на дату оценки при

нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы.

В расчет принимаются нижеследующие корректировки.

Условия сделки. В числе первой группы Оценщик счел нужным рассмотреть

необходимость введения корректировки на условия сделки. Она связана с тем, что

реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости обычно несколько

отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, при стабильном рынке может быть

несколько завышена на так называемый "торг". Иногда, при активном росте цен, цена

реальной сделки может быть и несколько выше цены предложения. Кроме того, в эту

цену обычно "заложены" комиссионные риэлтеров.

Условия рынка (Дата предложения) В связи с постоянным изменением рыночной

среды существует динамика изменения цен предложения и сделок с течением времени.

В связи с этим, существует необходимость корректировки на дату предложения.

Привлекательность района местоположения. Характеристики района расположения

объекта, его престижность и сложившаяся конъюнктура в значительной степени

влияют на его потребительские свойства. Совокупность множества различных

факторов влияет как в сторону увеличения, так и уменьшения стоимости помещений.

Объемно-планировочные характеристики; Материал стен; Этажность; Состояние

отделки - значения перечисленных корректировок являются результатом экспертной

оценки, сделанной на основе анализа текущей ситуации на рынке парковок и рынке

строительно-ремонтных услуг и информации, полученной от риэлторских компаний,

агентств недвижимости и других участников рынка.

Ниже в таблице приведены аналоги машиномест и расчет рыночной стоимости.

45

Таблица 8 Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. машиноместа на 1-2-х этажах

Наименование характеристики

/ корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 4

Адрес Московская область, Красногорск,

мкр. Теплый бетон, Лесная ул., 17

Московская область, Красногорск,

мкр. Опалиха, ул. Ткацкой фабрики,

17


Народного Ополчения, 2бк1

Площадь, кв.м. 18 17 18,1

Парковка Надземная Подземная Подземная

Назначение машиноместо машиноместо машиноместо

Права на машиноместо собственность собственность собственность

Смотровая яма нет нет нет

Условия финансирования рыночные рыночные рыночные

Транспортная доступность отличная отличная отличная

Оопление нет нет нет

Инфраструктура

Видеонаблюдение, круглосуточная

охрана, автоматические ворота, въезд

по пропускам, автомойка


охрана, автоматические ворота,

въезд по пропускам, автомойка




Стоимость предложения 750 000 р. 800 000 р. 750 000 р.

Стоимость предложения 1

кв.м., руб. с НДС 41 667 р. 47 059 р. 41 436 р.

Источник информации https://krasnogorsk.cian.ru/sale/commerc

ial/166034819/

https://krasnogorsk.cian.ru/sale/comme

rcial/188332516/

https://khimki.cian.ru/sale/commercia

l/157153929/

Дата предложения янв.19 янв.19 янв.19

Поправка на стоимость реальной сделки

Поправка -10,50% -10,50% -10,50%

Комментарии

Поправка на торг отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров

между продавцом и покупателем. Для определения размера скидки на уторгование на неактивном были

использованы данные Справочника рыночных корректировок СРК-2018 (Е.Е. Яскевич). Согласно данным

справочника корректировка на уторгование составляе -10,5%.

Скорректированная стоимость,

руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на передаваемые права (право долгосрочной аренды / права собственности)

Поправка 0% 0% 0%

Комментарии Анализ предложений по продаже объектов-аналогов показал, что предполагаемые сделки купли-продажи

подразумевают переход права собственности на нежилое помещение


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

46

Поправка на условия финансирования



Анализ предложений по продаже объектов-аналогов показал, что данные условия являются рыночными. Продавцы

не находятся под давлением и являются финансово устойчивыми. На основании этого корректировка на условия

продажи не применялась.


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на условия продажи







руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на рыночные условия


Комментарии Все предложения по продаже объектов- аналогов зафиксированы в январе 2019 г., что соответствует дате оценки.

На этом основании корректировка на рыночные условия не применялась.


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на площадь

Поправка 0,00% 0,00% 0,00%

Комментарии Объекты сопоставимы


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на наличие отопления

Поправка 0,000% 0,000% 0,000%



руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на местоположение




руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Наличие охраны

Характеристика есть есть есть



47


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Смотровая яма

Характеристика нет нет нет




руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Этаж расположения

Характеристика 2 -й этаж 1,2 этаж 1 –й этаж.




руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Коммуникации

Характеристика свет свет свет




руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Корректировка на опт

Поправка -33% -33% -33%

Комментарии См. обоснование корректировки


руб. 25 015 р. 28 253 р. 24 877 р.


Скорректированная стоимость

1 кв.м., руб. 25 015 р. 28 253 р. 24 877 р.

Суммарная корректировка 33% 33% 33%

Уровень доверия 67% 67% 67%

Сумма уровней доверия 201%

Удельный вес 33,33% 33,33% 33,33%


1 кв.м., руб. 8 338,42 9 417,51 8 292,35


1 кв.м. , руб. 26 048 р.

48

Таблица 9 Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. машиномест, расположенных на 3-5-х этажах.

Наименование характеристики

/ корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 4

Адрес Московская область, Красногорск,

мкр. Теплый бетон, Лесная ул., 17


мкр. Опалиха, ул. Ткацкой фабрики,

17


Народного Ополчения, 2бк1

Площадь, кв.м. 18 17 18,1

Парковка Надземная Подземная Подземная

Назначение машиноместо машиноместо машиноместо

Права на машиноместо собственность собственность собственность

Смотровая яма нет нет нет

Условия финансирования рыночные рыночные рыночные

Транспортная доступность отличная отличная отличная

Оопление нет нет нет

Инфраструктура


охрана, автоматические ворота, въезд

по пропускам, автомойка







Стоимость предложения 750 000 р. 800 000 р. 750 000 р.

Стоимость предложения 1

кв.м., руб. с НДС 41 667 р. 47 059 р. 41 436 р.

Источник информации https://krasnogorsk.cian.ru/sale/commerc

ial/166034819/

https://krasnogorsk.cian.ru/sale/comme

rcial/188332516/

https://khimki.cian.ru/sale/commercia

l/157153929/

Дата предложения янв.19 янв.19 янв.19

Поправка на стоимость реальной сделки

Поправка -10,50% -10,50% -10,50%


Поправка на торг отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров

между продавцом и покупателем. Для определения размера скидки на уторгование на неактивном были

использованы данные Справочника рыночных корректировок СРК-2018 (Е.Е. Яскевич). Согласно данным

справочника корректировка на уторгование составляе -10,5%.


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на передаваемые права (право долгосрочной аренды / права собственности)


Комментарии Анализ предложений по продаже объектов-аналогов показал, что предполагаемые сделки купли-продажи

подразумевают переход права собственности на нежилое помещение


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на условия финансирования

49







руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на условия продажи







руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на рыночные условия


Комментарии Все предложения по продаже объектов- аналогов зафиксированы в январе 2019 г., что соответствует дате оценки.

На этом основании корректировка на рыночные условия не применялась.


руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на площадь

Поправка 0,00% 0,00% 0,00%



руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на наличие отопления

Поправка 0,000% 0,000% 0,000%



руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Поправка на местоположение




руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

Наличие охраны

Характеристика есть есть есть



Скорректированная стоимость, 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.

50

руб.

Смотровая яма

Характеристика нет нет нет




руб. 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.


Характеристика 2 -й этаж 1,2 этаж 1 –й этаж.

Поправка -21% -21% -21%



руб. 29 367 р. 33 168 р. 29 205 р.

Коммуникации

Характеристика свет свет свет




руб. 29 367 р. 33 168 р. 29 205 р.

Корректировка на опт

Поправка -33% -33% -33%



руб. 19 700 р. 22 249 р. 19 591 р.



1 кв.м., руб. 19 700 р. 22 249 р. 19 591 р.

Суммарная корректировка 54% 54% 54%

Уровень доверия 46% 46% 46%


Удельный вес 33,33% 33,33% 33,33%


1 кв.м., руб. 6 566,50 7 416,29 6 530,22


1 кв.м. , руб. 20 513 р.

51

Расчет рыночной стоимости машиномест, расположенных по адресу Московская область, г. Красногорск, мкр Опалиха, ул. Дежнева,

дом 7 А, приведен ниже в таблице:

№ Наименование Адрес Кадастровый

номер Этаж

Площад

ь, кв.м.

Рыночная

стоимость,

руб./кв.м. С

учетом НДС

Рыночная

стоимость,

руб. с учетом

НДС

Рыночная

стоимость,

руб. без

НДС

1 Машиноместо Московская область, г. Красногорск,

мкр Опалиха, ул. Дежнева, дом 7 А 50:11:0020505:1842 3 16,00 24 012 р. 384 192 р. 320 160 р.





























16 Машиноместо Московская область, г. Красногорск, 50:11:0020505:1908 3 16,00 24 012 р. 384 192 р. 320 160 р.

52








































53





































ИТОГО 21 901 076 р. 18 250 897 р.

Корректировка на оптовую реализацию

Поскольку одним лотом на реализацию выставляется

необходимо применить корректировку на опт.

Отличие Розничной реализации от оптовой приведено ниже в таблице.

Оптовая торговля

Предполагает продажу товаров, которые в

дальнейшем используются покупателем в

предпринимательской деятельности (например,

в целях перепродажи)

Сторонами оптовых сделок становятся, как

правило, юрлица и ИП, физлица

Оптовые контракты часто предполагают

поставки больших партий товаров, которые

можно, к примеру, выгодно распродать по

отдельности в дальнейшем

Как видно из таблицы при розничной реализации круг покупателей намного шире, чем

при оптовой, кроме того отличается цель приобретения.

Корректировка необходима из за специфики оцениваемых объектов, которые

реализуются оптом (Нежилые помещения

Корректировка вводилась на основании рыночных данны

Из за ограниченности информации по подобным сделкам Оценщик был вынужден

использовать информацию только по одной сделк

Корректировка на оптовую реализацию машиномест.

одним лотом на реализацию выставляется 53 парковочных мест

необходимо применить корректировку на опт.


Оптовая торговля Розничная торговля


дальнейшем используются покупателем в

предпринимательской деятельности (например,


дальнейшем используются приобретателем в

личных целях

ами оптовых сделок становятся, как

правило, юрлица и ИП, физлица — очень редко

Физлица регулярно участвуют в розничных сделках

(чаще всего как покупатели товаров)

Оптовые контракты часто предполагают

больших партий товаров, которые

ру, выгодно распродать по

Розничные сделки, как правило, предполагают

продажу единичных товаров или представленных в

относительно небольших партиях


, кроме того отличается цель приобретения.


Нежилые помещения), а также ограниченности круга покупателей.

Корректировка вводилась на основании рыночных данных.


использовать информацию только по одной сделкам и квартирам.

54

53 парковочных мест,


я торговля


дальнейшем используются приобретателем в

Физлица регулярно участвуют в розничных сделках

(чаще всего как покупатели товаров)

Розничные сделки, как правило, предполагают

продажу единичных товаров или представленных в

относительно небольших партиях



), а также ограниченности круга покупателей.


Таким образом, величина скидки на опт по

Корректировка на этажность

Корректировку необходимо внести по

этажах многоуровневой парковки.

Для расчета корректировки применялся метод парных продаж.

Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному

признаку, например, две

именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к

несовпадению цен сделок.

Для расчета корректировки были подобраны

здании многоуровневого паркинга, но на разных этажах

Характеристика

Адрес

Тим здания

Площадь, кв.м.


Цена предложения, руб.

Цена предложения,

руб./кв.м.

Источник информации https://krasnogorsk.cian.ru/sale/com

Величина корректировки

Корректировка другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

(наличие коммуникаций)

Поправка по данному фактору для объектов

оценки оценивается в

коммуникаций, а объекты

как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям, при этом

возможности подключения к инженерным коммуникаци

зом, величина скидки на опт по машинаместам составила

Корректировка на этажность.

овку необходимо внести по машиноместам, которые находятся на верхних

этажах многоуровневой парковки.

Для расчета корректировки применялся метод парных продаж.

это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному

признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что


несовпадению цен сделок.

Для расчета корректировки были подобраны два аналога, которые находятся в одном

го паркинга, но на разных этажах

Аналог №1 Аналог №2

Московская область,

Красногорск, мкр. Опалиха, ул.

Дежнева, 9с1


мкр. Опалиха, ул. Дежнева, 9с1

Многоуровневый паркинг Многоуровневый па

16

5-й уровень 1-

270 000 300 000

16 875

https://krasnogorsk.cian.ru/sale/com

mercial/172631915/

https://krasnogorsk.cian.r

ercial/197168652/

Величина корректировки -21,52%.


(наличие коммуникаций)

Поправка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объекты

предположении об отсутствии любых улучшений, в т.ч.

коммуникаций, а объекты-аналоги не имеют подключенных коммуникаций, но так же,


возможности подключения к инженерным коммуникациям – равные.

55

составила – -32,92%.

машиноместам, которые находятся на верхних

это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному

идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что


два аналога, которые находятся в одном

Аналог №2


мкр. Опалиха, ул. Дежнева, 9с1

Многоуровневый паркинг

14

3 уровни

300 000

21 429

https://krasnogorsk.cian.ru/sale/comm

ercial/197168652/

21,52%.


аналогов не применялась т.к. Объекты

предположении об отсутствии любых улучшений, в т.ч.

аналоги не имеют подключенных коммуникаций, но так же,


равные.

56

Присвоение весовых коэффициентов осуществлялось с помощью применения

математического способа расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо

рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому

аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше

весовой коэффициент и наоборот). Такая схема согласования позволяет учесть валовую

коррекцию по объекту-аналогу, и присваивать наименьший вес тому объекту-аналогу, у

которого валовая коррекция выше, т.е. который в большей степени отличается от

объекта оценки.

Расчет производится следующим способом:

Определяется абсолютная величина суммы корректировок по каждому из

аналогов (сумма корректировок по модулю) по формуле:

SUM = k1 + k2 + … kn, где:

k1… kn – корректировки по каждому из аналогов;

SUM – сумма корректировок по каждому из аналогов;

Определяется уровень доверия каждому варианту:

УД = 1- ABS (SUM) Т.е. чем больше величина суммы корректировок (отклонение от первоначальной

стоимости), тем меньше уровень доверия каждому варианту.

Суммируются все уровни доверия.

∑УД = УД1 + УД2 + … УДn Уровень доверия по каждому из аналогов делится на суммарную величину

уровней доверия, т. о., получается удельный вес объекта - аналога:

Удельный вес аналога = УДn / ∑УД

Таблица 10 - Расчет весовых коэффициентов для объектов - аналогов ПОКАЗАТЕЛЬ АНАЛОГ 1 АНАЛОГ 2 АНАЛОГ 3

Первоначальная стоимость, руб./кв.м.

(с учетом торга) 37 292 р. 42 118 р. 37 086 р.


руб./кв.м 25 015 р. 28 253 р. 24 877 р.

Сумма корректировок по модулю, % 33% 33% 33%

Уровень доверия аналогу 67% 67% 67%


Удельный вес в окончательной

стоимости, % 33,33% 33,33% 33,33%

Таким образом, рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих ООО

«ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200), по состоянию на дату оценки, округленно,

составляет:

18 250 897


рублей,


57

15. Согласование результатов.

Для выработки единого значения рыночной стоимости объектов, стоимость которых

рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить

удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков.

Удельный вес каждого из подходов рассчитывался оцениваемых объектов, при этом

преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

• Возможность отразить действительные намерения потенциального покупатель и

фактического продавца.

• Тип, качество и обширность исходной информации.

• Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

• Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его

стоимость.

В общем случае сведение результатов производится по формуле:

1.1.1.1.1.1

где: V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1- стоимость объекта, определённая затратным методом, руб.;

V2- стоимость объекта, определённая методом сравнения продаж, руб.;

V3- стоимость объекта, определённая доходным методом, руб.;

Q1- средневзвешенное значение достоверности затратного метода;

Q2- средневзвешенное значение достоверности метода сравнения продаж;

Q3- средневзвешенное значение достоверности доходного метода;

Оценка рыночной стоимости объекта была проведена одним подходом: сравнительным.

В рамках настоящего Отчета при определении рыночной стоимости нежилых

помещений, принадлежащих ООО «ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200), использовался

сравнительный подход. Затратный и доходный подходы не использовались.

Согласование результатов оценки стоимости не требуется. Таким образом, по мнению

Оценщика, величина рыночной стоимости нежилых помещений, принадлежащих ООО

«ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200) по состоянию на дату оценки 01 февраля 2019 г.

составляет округлённо:

18 250 897


рублей,


в том числе:



Площадь,

кв.м.

Рыночная

стоимость,


1 Машиноместо 50:11:0020505:1842 Московская область, г. 3 16,00 320 160 р.

321

332211

QQQ

QVQVQVV

++

++=

58



2 Машиноместо 50:11:0020505:1844




3 16,20 324 162 р.

3 Машиноместо 50:11:0020505:1855




2 15,70 340 798 р.

4 Машиноместо 50:11:0020505:1858




3 16,20 324 162 р.

5 Машиноместо 50:11:0020505:1860




4 16,00 320 160 р.

6 Машиноместо 50:11:0020505:1861




3 16,20 324 162 р.

7 Машиноместо 50:11:0020505:1862




1 15,80 316 158 р.

8 Машиноместо 50:11:0020505:1868




2 16,30 353 822 р.

9 Машиноместо 50:11:0020505:1876




3 16,00 320 160 р.

10 Машиноместо 50:11:0020505:1888




2 16,00 406 547 р.

11 Машиноместо 50:11:0020505:1896




4 16,10 322 161 р.

12 Машиноместо 50:11:0020505:1897




3 15,70 314 157 р.

13 Машиноместо 50:11:0020505:1898




2 16,00 406 547 р.

14 Машиноместо 50:11:0020505:1900




3 15,70 314 157 р.

15 Машиноместо 50:11:0020505:1907




2 15,50 393 842 р.

16 Машиноместо 50:11:0020505:1908




3 16,00 320 160 р.

17 Машиноместо 50:11:0020505:1909




2 16,20 411 629 р.

18 Машиноместо 50:11:0020505:1914




3 16,20 324 162 р.

19 Машиноместо 50:11:0020505:1922




4 16,00 320 160 р.

20 Машиноместо 50:11:0020505:1927




3 16,30 326 163 р.



59


22 Машиноместо 50:11:0020505:1931




2 16,00 406 547 р.

23 Машиноместо 50:11:0020505:1938




3 15,50 310 155 р.

24 Машиноместо 50:11:0020505:1940




3 16,60 332 166 р.

25 Машиноместо 50:11:0020505:1941




3 16,00 320 160 р.

26 Машиноместо 50:11:0020505:1942




2 15,50 393 842 р.

27 Машиноместо 50:11:0020505:1943




4 15,40 308 154 р.

28 Машиноместо 50:11:0020505:1944




3 15,80 316 158 р.

29 Машиноместо 50:11:0020505:1945




3 16,00 320 160 р.

30 Машиноместо 50:11:0020505:1950




3 15,50 310 155 р.

31 Машиноместо 50:11:0020505:1963




2 16,30 414 169 р.

32 Машиноместо 50:11:0020505:1965




3 15,50 310 155 р.

33 Машиноместо 50:11:0020505:1971




2 16,20 411 629 р.

34 Машиноместо 50:11:0020505:1972




3 16,70 334 167 р.

35 Машиноместо 50:11:0020505:1977




2 15,10 383 678 р.

36 Машиноместо 50:11:0020505:1978




3 15,70 314 157 р.

37 Машиноместо 50:11:0020505:1983




5 16,60 332 166 р.

38 Машиноместо 50:11:0020505:1989




3 16,60 332 166 р.

39 Машиноместо 50:11:0020505:1990




3 15,70 314 157 р.

40 Машиноместо 50:11:0020505:1998




2 16,00 406 547 р.

41 Машиноместо 50:11:0020505:2010




2 15,40 391 301 р.

60

42 Машиноместо 50:11:0020505:2012




2 16,00 406 547 р.

43 Машиноместо 50:11:0020505:2014




3 16,30 326 163 р.

44 Машиноместо 50:11:0020505:2017




3 16,00 320 160 р.

45 Машиноместо 50:11:0020505:2020




2 15,70 398 924 р.

46 Машиноместо 50:11:0020505:2023




4 16,00 320 160 р.

47 Машиноместо 50:11:0020505:2024




3 15,50 310 155 р.

48 Машиноместо 50:11:0020505:2026




2 15,70 398 924 р.

49 Машиноместо 50:11:0020505:2035




4 16,60 332 166 р.

50 Машиноместо 50:11:0020505:2041




4 16,00 320 160 р.

51 Машиноместо 50:11:0020505:2047




3 15,70 314 157 р.

52 Машиноместо 50:11:0020505:2048




4 16,00 320 160 р.

53 Машиноместо 50:11:0020505:2053




2 15,50 393 842 р.

61

16. Итоговое заключение

В результате проведенных исследований и произведенных расчетов, оценщик пришел к

следующему выводу:

Итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений, принадлежащих ООО

«ИССИ-Инвест» (ИНН 7704245200), по состоянию на дату оценки, составляет

(округленно):

18 250 897


рублей,


в том числе:



Площадь,

кв.м.

Рыночная

стоимость,


1 Машиноместо 50:11:0020505:1842




3 16,00 320 160 р.

2 Машиноместо 50:11:0020505:1844




3 16,20 324 162 р.

3 Машиноместо 50:11:0020505:1855




2 15,70 340 798 р.

4 Машиноместо 50:11:0020505:1858




3 16,20 324 162 р.

5 Машиноместо 50:11:0020505:1860




4 16,00 320 160 р.

6 Машиноместо 50:11:0020505:1861




3 16,20 324 162 р.

7 Машиноместо 50:11:0020505:1862




1 15,80 316 158 р.

8 Машиноместо 50:11:0020505:1868




2 16,30 353 822 р.

9 Машиноместо 50:11:0020505:1876




3 16,00 320 160 р.

10 Машиноместо 50:11:0020505:1888




2 16,00 406 547 р.

11 Машиноместо 50:11:0020505:1896




4 16,10 322 161 р.

12 Машиноместо 50:11:0020505:1897




3 15,70 314 157 р.



62


14 Машиноместо 50:11:0020505:1900




3 15,70 314 157 р.

15 Машиноместо 50:11:0020505:1907




2 15,50 393 842 р.

16 Машиноместо 50:11:0020505:1908




3 16,00 320 160 р.

17 Машиноместо 50:11:0020505:1909




2 16,20 411 629 р.

18 Машиноместо 50:11:0020505:1914




3 16,20 324 162 р.

19 Машиноместо 50:11:0020505:1922




4 16,00 320 160 р.

20 Машиноместо 50:11:0020505:1927




3 16,30 326 163 р.

21 Машиноместо 50:11:0020505:1928




3 16,20 324 162 р.

22 Машиноместо 50:11:0020505:1931




2 16,00 406 547 р.

23 Машиноместо 50:11:0020505:1938




3 15,50 310 155 р.

24 Машиноместо 50:11:0020505:1940




3 16,60 332 166 р.

25 Машиноместо 50:11:0020505:1941




3 16,00 320 160 р.

26 Машиноместо 50:11:0020505:1942




2 15,50 393 842 р.

27 Машиноместо 50:11:0020505:1943




4 15,40 308 154 р.

28 Машиноместо 50:11:0020505:1944




3 15,80 316 158 р.

29 Машиноместо 50:11:0020505:1945




3 16,00 320 160 р.

30 Машиноместо 50:11:0020505:1950




3 15,50 310 155 р.

31 Машиноместо 50:11:0020505:1963




2 16,30 414 169 р.

32 Машиноместо 50:11:0020505:1965




3 15,50 310 155 р.

33 Машиноместо 50:11:0020505:1971




2 16,20 411 629 р.

63

34 Машиноместо 50:11:0020505:1972




3 16,70 334 167 р.

35 Машиноместо 50:11:0020505:1977




2 15,10 383 678 р.

36 Машиноместо 50:11:0020505:1978




3 15,70 314 157 р.

37 Машиноместо 50:11:0020505:1983




5 16,60 332 166 р.

38 Машиноместо 50:11:0020505:1989




3 16,60 332 166 р.

39 Машиноместо 50:11:0020505:1990




3 15,70 314 157 р.

40 Машиноместо 50:11:0020505:1998




2 16,00 406 547 р.

41 Машиноместо 50:11:0020505:2010




2 15,40 391 301 р.

42 Машиноместо 50:11:0020505:2012




2 16,00 406 547 р.

43 Машиноместо 50:11:0020505:2014




3 16,30 326 163 р.

44 Машиноместо 50:11:0020505:2017




3 16,00 320 160 р.

45 Машиноместо 50:11:0020505:2020




2 15,70 398 924 р.

46 Машиноместо 50:11:0020505:2023




4 16,00 320 160 р.

47 Машиноместо 50:11:0020505:2024




3 15,50 310 155 р.

48 Машиноместо 50:11:0020505:2026




2 15,70 398 924 р.

49 Машиноместо 50:11:0020505:2035




4 16,60 332 166 р.

50 Машиноместо 50:11:0020505:2041




4 16,00 320 160 р.

51 Машиноместо 50:11:0020505:2047




3 15,70 314 157 р.

52 Машиноместо 50:11:0020505:2048




4 16,00 320 160 р.

53 Машиноместо 50:11:0020505:2053




2 15,50 393 842 р.

64

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке, основаны на расчетах, заключениях и иной

информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и

профессиональных знаниях. Полная характеристика объекта оценки, а также все

основные предположения, описание методики расчета, выводы и источники

информации приведены в соответствующих разделах отчета об оценке.

Отдельные части отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только в связи с

полным текстом отчета об оценке, с учетом всех содержащихся там допущений и

ограничений

Оценщик ООО «ЭйДи-Аудит» _________________З.М. Гаджимурадов

Documents

Отчет № 1402/19D0%9E… · ООО Аудиторско-оценочная компания «ЭйДи-Аудит» Отчет № 1402/19 об оценке рыночной