Тема 5. Оценка и оценочная деятельность в имущественном управлении

Стратегическое управление имущественным комплексом

Определение оценки

Оценка (имущественного комплекса, недвижимости, др. объектов гражданского права) – это установление стоимостного эквивалента объекта оценки, производимое - по заказу, - для определенного типа сделки,- относящееся ко времени проведения оценки.

Характеристики оценки (1)

• Адресный характер оценки - привязка объекта оценки к его месту/адресу и классификационному виду.

• Зависимость от вида планируемой операции: для различных видов сделок – различная оценка.

• Роль заказчика: «цены продавца и покупа-теля» - объективные различия результата: затратный и доходный подходы к оценке.

Характеристики оценки (2)

• Фактор времени в оценке – время оценки и время сделки, «срок

годности»,– гарантии и ответственность за достоверность

оценки; – проблема прогнозной оценки.

• Оценка - регламентированный процесс, развивающийся в меняющихся внешних условиях, носящий комплексный расчетно-аналитический характер

Место и роль оценки в управлении имущественным комплексом

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – интегральная обратная связь, отражающая в динамике качество управления данным предприятием (бизнесом), в том числе его имущественным комплексом, обеспечивающим этот бизнес в меняющихся условиях внешней* и внутренней среды

*NB: здесь, кроме качества управления, важную роль играет меняющаяся конъюнктура рынка.

Законодательная база оценочной деятельности (1)

• Закон об оценочной деятельности в РФ(1998)– Установление ведущей роли государственного

регулирования оценочной деятельности– Отмена лицензирования (корректировка 2007)

– Установление роли саморегулируемых организаций (СРО) как профессиональных некоммерческих ассоциаций, обеспечивающих качество рыночных услуг по оценке

– Возрастание роли СРО (корректировка 2007)

Законодательная база оценочной деятельности (2)

• Закон об оценочной деятельности в РФ (1998)– Первенствующая роль рыночной оценки– Установление областей обязательной оценки– Нормирование прав и обязанностей

оценщиков, порядка взаимодействий оценщиков и заказчиков, структуры и содержания договоров, отчетности

– Признание справедливости независимой оценки и ее рекомендательного характера.

Законодательная база оценочной деятельности (3)

• Закон об оценочной деятельности в РФ• Закон о бухгалтерском учете• Налоговый кодекс• Закон о плате за землю =================================================================================

• Приватизация и принудительный выкуп• Банкротство• Ипотека • Страхование• Федеральные, региональные и ведомственные

акты, методические рекомендации (определение стартовых цен аукционов, ставок аренды и т.п.)

Концепция оценки и оценочной деятельности

«Если в нормативном правовом акте … либо договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки»

(ст. 7 ФЗ РФ об оценочной деятельности)

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме¹, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки² в результате коммерческой сделки³ между добровольнымиª покупателем и продавцом после адекватного маркетингаº; при этом полагается, что каждая сторона действовала компетентноº и без принужденияª (IVSC, TEGoVA)

• Идентичность отечественной и других (международных и зарубежных национальных) методологий рыночной оценки и определения рыночной стоимости

Базисы оценки

• Базис оценки – это система принципов и подходов к оценке с учетом целей и других факторов, влияющих на оценку, в т.ч.: тип объекта, возможности и направления дальнейшего использования, повреждения и незавершенность и т.д.

• Цель оценки является критическим фактором при выборе базиса оценки (см., e.g. Европейские стандарты - TEGoVA)

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость при существующем использовании

Стоимость при альтернативном использовании

Остаточная стоимость замещения

Восстановительная стоимость

Стоимость действующего предприятия (бизнеса)

Ликвидационная стоимость

Отрицательная стоимость

Примеры базисов оценки (из международных стандартов)

Классификация методов оценкипо группам методов

• Нормативные методы оценки• Затратный подход и затратные методы оценки• Аналоговые подходы – методы сравнения• Доходные методы оценки – оценка и

капитализация будущей прибыли• Комбинированные методы оценки –

комбинирование методов и подходов-------------------------------------------------------------------------------------

Какой подход больше соответствует рыночной оценке?

Существуют ли рекомендации по выбору подходов?

Нормативные методы (1)

• Нормативные методы оценки – это методы, алгоритмы, значения оценок, устанавливаемые законодательными и иными нормативными правовыми актами как обязательные к применению

• Зарубежный аналог нормативного подхода в оценочной деятельности – Statutory Valuation

Нормативные методы (2)

• Примеры (отечественного законодательства):– Оценка по нормам законодательства о бухучете

• по цене приобретения с линейной функцией износа

• по себестоимости строительства с линейной функцией износа

– Оценка имущества физических лиц в целях налогообложения (остаточная стоимость в документах БТИ)

– Бесплатная приватизация жилой недвижимости

– Установление стартовой цены аукционов при продаже государственного имущества

– Установление платы за землепользование для объектов федерального собственника

Затратные методы (1)

• Восстановительная стоимость - полное подобие воссоздаваемого объекта оценки

• Стоимость замещения - функциональное подобие замещаемого объекта оценки

• Жизненный цикл и мера износа объекта

• Остаточная стоимость (как правило, линейная функция износа)

• Базовая формула {Со * (T-t) / T} и скрытый в ней субъективизм

Затратные методы (2)

Корректировки при отклонениях от подобных объектов

– количественно измеримые отклонения и отклонения качественного характера, оцениваемые экспертами

– использование удельных показателей, e.g.: Со (€)= q(€/ m²)*S(m²)

– применение корректирующих алгоритмов (e.g. произве-дения нормированных на единицу коэффициентов)

Сх = [Со * (T-t) / T] * ∏(ki)– особенности учета функционально «излишних», откло-

нений Cj от подобного объекта Co в методах замещения

Сх = (Co-∑Cj) * (T-t) / T

ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ: метод восстановительной стоимостиЗадача (стр. 64 в книге Соловьев ММ «Оценочная деятельность»)Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики: площадь здания составляет 2,000 кв.м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 60 лет. Из статистики строительства следует, что удельные затраты настроительство такого же нового здания составляют $350/кв.м. РешениеРасчетные затраты на строительство аналогичного нового зданиясоставят (восстановительная стоимость)350 $/кв.м * 2000 кв.м = 700,000 $.Остаточная восстановительная стоимость (ОВС) определяется меройизноса здания (остающейся частью от срока его жизненного цикла). При допущении линейности в характеристиках износа искомая оценкаОВС здания рассчитывают с помощью следующих соотношений:

ОВС = $700,000 * [(60 – 12) / 60] = $560,000Ответ: ОВС здания составляет $560,000.

ЗАТРАТНЫЕ МЕТОДЫ: метод замещения

Задача (стр. 68 там же)Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующие данные:- известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же больницы (по масштабам и профилю) составили $4500,000,- в проект новой больницы было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи, сметной стоимостью в $300,000,- экспертами, с учетом произведенных в течение прошедшего периода работ по содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла здания оцениваемой больницы в 80 лет.РешениеСчитая, что оснащение «замещающей» больницы оптоволоконными средствами не является функционально адекватным при сравнении с оцениваемым объектом, а также, считая динамику износа фондов линейной, получим значение оценки остаточной стоимости замещения:

СЗО = ($4500,000 - $300,000) * [(80-20)/80] = $3150,000Ответ: СЗО больницы составляет $3150,000.

Аналоговые методы (1)

• Стоимость объекта определяется по стоимости его полного аналога и в полностью аналогичных условиях– по типу сделки, – срокам и условиям проведения сделки

• Преимущества аналогового подхода – наибольшая из всех других методов близость к концепции рыночной оценки,

т.к. информация основана на сравнениях с данными о рыночных сделках

Аналоговые методы (2)

• Недостатки аналогового подхода – недостаточность по объемам и качеству располагаемой рыночной информации для проведения сравнений– малое количество сделок– мало совпадений условий сделок

• Проведение корректировок данных при отклонениях характеристик объектов и условий сделок от аналогов, например:

Сх = Со * ∏(ki)

Аналоговые методы. Пример - метод попарного сравнения (стр. 73)

ОЦЕНКА ДЛЯ ОБЪЕКТА ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Характеристики \ Объекты Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Местоположение Удовлетв. Хорошее Удовлетв. Удовлетв.

Зона генплана Смешанная Промзона Промзона Смешанная(наличие ограничений) (есть) (нет) (нет) (есть)

Права на объект Собственность Собственность Аренда Аренда

Инфраструктура Хорошая Хорошая Удовлетв. Хорошая

Удельная цена сделки ($ / m2) Х=? 200 180 150

Распределение влияния характеристик (из 100%) Размах колебаний в оценках = 200-150 = 50 ($/m2),

Качество местоположения = 30% (0,3) определяемый различиями характеристик

Ограничения зоны генплана= 20% (0,2)

Права на объект = 40% (0,4)

Инфраструктура = 10% (0,1)

==========================================================================

Сравнение с Аналогом 1: 200 – 50*0.3 – 50*0,2 = 175 Размах колебаний оценки

Сравнение с Аналогом 2: 180 – 50*0,2 + 50*0,4 + 50*0,1 = 195 сократился (вдвое):

Сравнение с Аналогом 3: 150 + 50*0,4 = 170 [170-195] ($/m2)

Дальнейшая свертка,усреднение

Доходный подход и доходные методы (1)

• В основе доходного подхода – ориентация при оценке на будущую прибыль (чистый доход), приносимые оцениваемым объектом недвижимости

• Допущения:- в качестве операционных доходов и расходов в

будущем берутся усредненные данные за год- характер оценок будущих показателей считается

детерминированным и стабильным на продолжительный период времени (лет) вперед

Доходный подход и доходные методы (2)

Базовый алгоритм оценки – капитализация прибыли

1. Определение будущего операционного чистого дохода NPI

2. Определение ставки капитализации - показателя доходности Y (yield)

3. Вычисление капитализированной оценки недвижимости

CV = NPI / Y

Ставка капитализации и чистый доход

• Вычисление капитализированной оценки

недвижимости: CV = NPI / Y

• Определение ставки капитализации (Y):– прямое вычисление по результатам Q продаж

усреднением суммы отношений чистых операционных доходов NPIi к ценам продаж SPi

Y = ∑(i) (NPIi / SPi) / Q, объекты: i = 1, … Q

– кумулятивный метод (экспертный подход) последовательного увеличения базовой (безрисковой) ставки процента Yo (например, на рынках государственных ценных бумаг) долями соответствующих рисков j=1…J

Y = Yo + ∑(j) Yj

Доходные методы: пример оценки, получаемой с использованием алгоритма капитализации прибыли

Показатели Обозначения Ед. измерения Величина

Ставка арендной платы (в год) g ($/m2) 400Сдаваемые в аренду площади S (m2) 2000Заполняемость помещений I (%/100) 0,8ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД giS ($) 640 000

Затраты на обслуживание (в год) J(S) ($) 100 000Др. операционные платежи (в год) F ($) 60 000ОПЕРАЦИОННЫЙ РАСХОД F+J(S) ($) 160 000

БУДУЩАЯ ПРИБЫЛЬ giS-(F+J(S)) ($) 480 000

Ставка капитализации k (%/100) 0,12

Капитализированная оценка A=(giS-(F+J(S))/k ($) 4 000 000

Дисконтирование будущих доходовТекущая стоимость PVn будущего дохода Cn в период nPVn = Cn * [1 / (1+kn)ⁿ], k - показатель дисконтирования (плата за пользование капиталом)

При постоянных k и C: PV0 = C*∑(n)(1/(1+k)ⁿ)=C*(1/(1+k) + 1/(1+k)(1+k) + 1/(1+k)³ +…)PV0(1+k)=C*(1 + 1/(1+k) + 1/(1+k)(1+k) + (1/(1+k)³ + …)PV0(1+k) – PV0 = CPV0 * k = CPV0 = C / k

Капитализация прибыли = дисконтированный поток (при k=const)

стабильных доходов на бесконечном интервале времени.

Ставка капитализации (yield - Y) и показатель дисконтирования “k”

Комбинирование подходов и методов(1)

Метод остатка (популярный в западной практике)

– применяется для оценки допустимых затрат на приобретение земли D под проект развития недвижимости;

– суть алгоритма: D ≤ A – (B+C), где А – рыночная оценка реализации проекта,В – затраты на проект развития (кроме земли), С – доходы застройщика

Метод сочетает доходный (для вычисления «А») и затратный (для «В») подходы

Комбинирование подходов и методов(2)

Метод подрядчика – применяется при отсутствии рыночной

информации по зданиям и при возможности раздельной оценки земельного участка и здания

– суть алгоритма:

стоимость объекта СО равна сумме рыночной оценки участка земли РЗУ и остаточной восстановительной стоимости здания ОВС

СО = РЗУ + ОВС

Пример задачи оценки, решаемойметодом остатка (residual method) (стр. 94)

ЗадачаОдноэтажное офисное здание площадью 1000 кв.м находится в долгосрочной аренде. Оно построено 10 лет назад и предполагаемый срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет $200/кв.м., показатель доходности арендного бизнеса k = 0.2 (20%), удельные затраты на строительство подобного нового здания $750/кв.м. Рассчитать следующие оценки: капитализированную стоимость (КС) здания, его остаточную восстановительную стоимость (ОВС) и остаточную стоимость земельного участка (ОСЗ), на котором расположено здание.Решение:Капитализированная стоимость (при аренде, обеспечивающей чистый доход собственника, и, например, при 90%-ой сдаче помещений в аренду) составляет:

КС = $200/кв.м * 1000 кв.м * 0.9 / 0.2 = $900,000.Остаточная восстановительная стоимость (при линейной динамике износа):

ОВС = $750/кв.м * 1000 кв.м * (50-10)/50 = $600,000.Тогда остаточная стоимость земельного участка составит

ОСЗ = КС – ОВС = $900,000 - $600,000 = $300,000Ответ: КС=$900,000, OBC=$600,000, ОСЗ=$300,000.

Выбор методов оценки

1. Если для запланированной сделки существуют нормативные указания – то следовать указанному нормативному методу («законопослушание»), т.к. иное будет нарушением норм (и законов)

2. Если нормативных указаний нет, и мы ставим цель установить наиболее точную оценку предстоящей сделки – то следовать аналоговому подходу – ориентироваться на рыночную информацию

3. Если нормы и рыночная информация отсутствуют, то действовать в зависимости от типа объекта и сделки:

– для коммерческих объектов – доходные методы– для некоммерческих объектов – затратные методы

Оценка бизнеса и имущественная оценка (1)

• Капитализированная оценка стоимости, в т.ч. для АО - по данным фондового рынка (рыночной стоимости акций и количеству акций)

• Имущественная оценка предприятия производится:– при отсутствии рыночных котировок,– при оценке стоимости как ликвидационной стоимости

предприятия,– в ситуациях подготовки предприятия к арбитражному

управлению, когда имущественные ресурсы являются основным источником погашения долговых обязательств перед кредиторами,

– в приватизационных процессах и др.

Оценка бизнеса и имущественная оценка (2)

• Оценка отдельных, возможных для вовлечения в оборот бизнес-линий и производственно-технологических комплексов (ПТК)– для внесения в уставные и иные фонды

образуемых организаций– при предпродажной подготовке ПТК, перед их

сдачей в аренду и др.– синергетический эффект при оценках ПТК

• Оценка инвестиционных проектов, составляющих основу создаваемого предприятия (бизнеса)

Актуальные задачи управления стоимостью имущественного комплекса

в организациях различного типа(1) Имущественный комплекс – пространственный

ресурс Non-Property (N-P) организации.Портфель ИК формируется, модифицируется и адаптируется «под бизнес организации», под потребности рынка её продукции и услуг.

(2) Имущественный комплекс и операции с ним – основной источник доходов организации.Портфель ИК формируется и развивается под потребности и др. характеристики рынков недвижимости, на которых действует организация.

Актуальные задачи управления стоимостью недвижимого имущества в N-P организации

«Вторичность» имущественного управления выводит в число актуальных такие задачи, как:– экономия затрат (издержек) на содержание и

обслуживание объектов ИК, ремонты, охрану и т.д.,– оптимизация структуры и достижение требуемого

качества (и стоимости) ИК,– эффективная реализация инвестиционных проектов,

связанных с развитием имущественных комплексов,– работа с излишками, непрофильными активами

(эффективная продажа, сдача в аренду),– качественный учет и финансовая прозрачность

дорогостоящих активов недвижимого имущества.

Профессиональные стандарты оценочной деятельности (1)

• Стандарты оценки – инструмент обеспечения качества профессиональных оценочных услуг на рынке недвижимости

• Национальные стандарты – инструмент взаимодействий во всех регионах страны

• Согласование с международными стандартами – путь к профессиональным взаимодействиям и взаимному признанию, эффективному обслуживанию инвестиций и глобального бизнеса недвижимости

Профессиональные стандарты оценочной деятельности (2)

• Унифицированная трактовка содержания согласуемых стандартов:– стандарты профессионального образования– стандарты измерения, терминологии,

процедур– стандарты методов (оценки)– стандарты этики

ПРОБЛЕМА: культура следования законам, нормам и стандартам – инфорсмент (enforcement)