2.7.2. Іпотека як окремий вид застави. Окремі аспекти судової практики застосування судами законодавства,

яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна

Презентація 7

Іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язаннянерухомим майном, що залишається у володінні і користуваннііпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разіневиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язанняодержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотекипереважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку,встановленому цим Законом (ст. 1 Закону України “Про іпотеку”).

• Договір (укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню; обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації)

• Закон:

• купівля-продаж товару в кредит (ч. 6 ст. 694 ЦК України);

• передання під виплату ренти земельної ділянки або іншогонерухомого майна (ст.735 ЦК України);

• відповідно до ст. 4 Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки від 06 травня 1993 року);

• податкова застава (ст. 88 ПК України)

• Рішення суду (забезпечення позову (ст. 153 ЦПК України))

Підстави виникнення іпотеки

Істотні умови договору іпотеки

Відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя

Строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання

Посилання на видачу заставної або її відсутність

Опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер (у разі

іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення)

Зміст та розмір основного зобов’язання

Предмети іпотеки

Земельні ділянки

Будівлі, споруди, житлові/садові будинки, дачі,

квартири, гаражі

Підприємство як майновий

комплекс

Об’єкт незавершеного

будівництва

Інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після

укладення іпотечного договору

право оренди чикористування

нерухомим майном

майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або

комунальне підприємство, установа чи організація

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення

майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не

встановлено цим Законом

Об’єкти нерухомого майна можуть бути предметом іпотеки лише за таких умов:

Відсутність хоча б однієї з указаних ознак є підставою для визнання договору іпотеки недійсним

Об’єкти нерухомого майна, які не можуть бути предметом іпотеки

музейні предмети, музейні колекції, музейні зібрання, що належать до державної частини Музейного фонду України, та предмети музейного значення, що підлягають внесенню до державної частини Музейного фонду України (ст. 15-2 Закону України “Про музеї та музейну справу”)

пам’ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації (п. 2 ч. 4 ст. 576 ЦК, п. 2 ч. 4 ст. 4

Закону України “Про заставу”);

культурні цінності, що є об’єктами права державної чи комунальної власності та занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру

національного культурного надбання (п. 1 ч. 4 ст. 576 ЦК України, п. 1 ч. 4 ст. 4 Закону України “Про заставу”);

земельний сервітут (ст. 101 Земельного кодексу України);

об’єкти права державної власності, що не підлягають приватизації (ч. 2 ст. 14 Закону України “Про іпотеку”);

майно, передане за договором довічного утримання (догляду) (ст. 754 ЦК України).

майно, одержане за договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно (ч. 4 ст.

190 Сімейного кодексу України)

право на оренду (користування) земельної ділянки державної або комунальної власності, крім випадків, встановлених законом (ст. 81

Закону “Про оренду землі”, ч. 3 ст. 102-1 ЗК України);

майно ВНЗ державної та комунальної форм власності, що забезпечує їх статутну діяльність (ст. 63 Закону “Про вищу освіту”);

об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних

підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться в процесі корпоратизації (ч. 6 ст. 4 Закону України “Про заставу”);

Іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр

іпотек.

Ухвалення судом рішення про недійсність договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й

обов’язки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек (постанова

ВСУ від 02 вересня 2015 року у справі №6-639цс15).

Чинним законодавством не передбаченаможливість передачі в іпотеку частини об’єктанерухомого майна, оскільки після виділення внатурі й реєстрації права власності на неї такачастина перестає бути частиною і стає окремимоб’єктом нерухомості. Цей висновок повинензастосовуватися незалежно від того, чи перебуваєчастина об’єкта нерухомого майна в спільнійвласності, чи в одноосібному володінні.

Майно, яке є у спільній власності, може бути передане віпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників.Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку своючастку в спільному майні без згоди інших співвласників за умовивиділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як наокремий об’єкт нерухомості.

Згода другого з подружжя напередачу спільного майна в іпотекузгідно з п. 2 ч. 3 ст. 65 СК України повиннабути нотаріально засвідчена (такі жвимоги застосовуються до укладеннядоговору про задоволення вимогіпотекодержателя).

Проте укладення одним із подружжядоговору іпотеки без згоди другого з подружжяможе бути підставою для визнання такого договорунедійсним лише в тому разі, якщо судом будевстановлено, що той з подружжя, який уклавдоговір щодо спільного майна, та третя особа –контрагент за таким договором, діялинедобросовісно (постанова ВСУ від 30 березня 2016року №6-533цс16).

Права дітей та іпотека

Вирішуючи спори про визнання недійсним договору іпотеки безпопередньої згоди ООП, необхідно:

У разі вчинення правочину стосовнонерухомого майна (договір іпотеки), правовласності на яке або право користування якиммають діти, попередня згода ООП єобов’язковою (постанова ВСУ від 16.09.15 усправі №6-392цс15)

перевіряти наявність у дитини права користування житловимприміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а такожмісце її фактичного постійного проживання;

ураховувати добросовісність поведінки іпотекодавця щодо наданнядокументів про права дітей на житло, яке є предметом іпотеки, приукладенні оспорюваного договору;

з’ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитинивнаслідок укладення договору іпотеки.

При цьому, відсутність реєстрації дитини не є підставою для відмови у такому позові(постанова ВСУ від 01.07.15 у справі №6-396цс15).

Земельна ділянка та будівля (споруда), яка на нійрозташована, нерозривно пов’язані між собою, а отже, іпотекащодо будівлі (споруди) повинна поширюватись і на земельнуділянку, на якій вона розташована, і навпаки, причому навіть утих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначенолише один об’єкт (або будівля, або забудована земельнаділянка). Зазначене підтверджене ВСУ в ухвалі від 08 грудня2010 року у справі №6-50440св10.

Передача в іпотеку земельних ділянок

Якщо в іпотеку передається земельна ділянка,яка належить власнику будівлі (споруди) на

праві оренди, то після звернення стягнення набудівлі (споруди) їхній новий власник набуває правай обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином,яким установлено умови оренди цієї земельноїділянки.

Передача в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва та майнових прав

іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому

передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну

ділянку, на якій розташований такий об’єкт

сам об’єкт незавершеного будівництва може бути предметом іпотеки за умови його державної реєстрації

за відсутності реєстрації об’єкта незавершеного будівництва в іпотеку можуть передаватися майнові права на нього або права

на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво

Передача в іпотеку майнових прав на об’єкт будівництвабез згоди особи (зокрема, інвестора), яка вчинила необхідні дії,спрямовані на набуття майнових прав на об’єкт незавершеногобудівництва, або для набуття права власності на кінцевийоб’єкт будівництва, порушує її права та не відповідає вимогамст. 583 ЦК України і ст. 5 Закону України “Про іпотеку”(постанови ВСУ від 25 вересня 2013 року у справі №6-91цс13,від 25 вересня 2013 року у справі №6-85цс13, від 02 жовтня2013 року у справі №6-98цс13).

Відповідно до ст. 512 ЦК, ст. ст. 24 і 42 Закону України “Проіпотеку” кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншоюособою внаслідок:

- передання ним своїх прав іншій особі за правочином;- правонаступництва (наприклад, у разі реорганізації юридичної

особи, що є кредитором у зобов’язанні);- при виконанні обов’язку боржника його поручителем, майновим

поручителем, третьою особою чи наступним іпотекодержателем.

Аналіз положень ст. ст. 33, 36, 37, 39 Закону України “Проіпотеку”, ст. ст. 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави длявисновку про те, що законодавцем визначено три способи захистуна задоволення вимог кредитора, забезпечених іпотекою шляхомзвернення стягнення на предмет іпотеки:

судовий – на підставі рішення судута два позасудових – на підставі виконавчого напису

нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимогіпотекодержателя

Звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса

Безспірність заборгованості (нотаріус невстановлює права та обов’язки учасниківправовідносин, а лише перевіряє наявністьнеобхідних документів)

П. 1 постанови КМУ від 29.06.99 №1172 “Про затвердження перелікудокументів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірномупорядку на підставі виконавчих написів нотаріуса” (оригінал нотаріальнопосвідченої угоди; документи, що підтверджують безспірність заборгованостіборжника та встановлюють прострочення виконання зобов’язання)

Існування спору щодо розміру заборгованості за кредитнимдоговором у суді на момент вчинення виконавчого напису є тією обставиною,яка виключає безспірність боргу та можливість його стягнення шляхомзвернення стягнення на предмет іпотеки за виконавчим написом нотаріуса(постанови ВСУ від 04.03.15 №6-27цс15, від 11.03.15 у справі №6-141цс15)

Постанова Великої Палати Верховного Суду

від 21 березня 2018 року

провадження №14-38 цс 18

Звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду шляхом визнання права власності

на такий об’єкт нерухомості

Не допускається

Неприпустимою є практика судів, якізадовольняють позови про звернення стягнення напредмет іпотеки шляхом його продажуіпотекодержателем з укладенням від імені відповідачів– іпотекодавців договору купівлі-продажу будь-якимспособом із наданням іпотекодержателю всіхповноважень, необхідних для здійснення продажу(постанови ВСУ від 05 квітня 2017 року у справі №6-3034цс16, від 19 квітня 2017 року у справі №6-3057цс16).

Відповідно до статтей 19, 57 ЗУ «Про виконавчепровадження» сторони ВП під час здійснення ВПне позбавлені можливості заявляти клопотанняпро визначення вартості майна, тобто виз-начення іншої ціни предмета іпотеки, ніж будезазначена в резолютивній частині рішення суду,якщо наприклад, така вартість майна змінилась.

З урахуванням наведеного, Велика Палата ВСдійшла висновку про те, що у спорах цієїкатегорії, лише не зазначеннчя у резолютивнійчастині рішення суду початкової ціни предметаіпотеки в грошовому вираженні не маєвирішального значення, та не тягне за собоюбезумовного скасування судових рішень.

Постанова ВПВС від 21 березня 2018 рокупровадження №14-11цс18

Вимога письмового попередження про добровільнезвільнення житлового приміщення стосується лише такого способузвернення стягнення на предмет іпотеки, як позасудове врегулюванняна підставі договору, і не застосовується в порядку зверненнястягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселеннямешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежитьвід дотримання іпотекодержателем ч. 2 ст. 40 Закону Закону України“Про іпотеку”. Відповідне рішення може бути прийняте судомодночасно з прийняттям рішення про звернення стягнення на предметіпотеки (постанова ВСУ від 09.09.15 року у справі №6-455цс15)

виселення мешканців на підставі ч. 2 ст. 39 Закону Закону України “Проіпотеку”

особам, яких виселяють із жилого приміщення, що є предметом іпотеки і придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла, при

зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку одночасно надається інше постійне житло. При цьому за положенням ч. 2 ст. 109 ЖК

УРСР постійне житло вказується в рішенні суду

відсутність постійного жилого приміщення, яке має бути надане особі одночасно з виселенням, є підставою для відмови в задоволенні позову про

виселення

Виселення громадян з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредитних коштів, є підставою для надання цим громадянам жилих

приміщень з фондів житла для тимчасового проживання (ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР)

Рішення суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону України “Про

мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній

валюті” не підлягає виконанню

Чинність цього Закону на час вирішення спору сама по собі не може бути підставою для відмови в

захисті порушеного права (постанови ВСУ від 27.05.15 у справі №6-58цс15, від 10.09.15 у

справі №6-483цс15 )

Припинення іпотеки

припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору

реалізації предмета іпотеки

набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки

визнання іпотечного договору недійсним;

знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі, якщо іпотекодавець

не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна

ділянка і розташована на ній будівля, у разі знищення (втрати) будівлі іпотека земельної ділянки не припиняється

з інших підстав, передбачених цим Законом

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 593 ЦК та ч. 1 ст. 17 ЗУ

“Про іпотеку” право застави (зокрема, іпотека)

припиняється у разі припинення зобовязання,

забезпеченого заставою.

Сплив визначених ст. 1281 ЦК строків

пред’явлення вимоги до спадкоємців має

наслідком позбавлення кредитора прав вимоги за

основним і додатковим зобов’язаннями, а також

припинення таких зобов’язань

(постанова ВПВС від 17 квітня 2018 року

провадження №14-53 цс 18)

Розірвання кредитного договору не є підставою для припинення іпотеки, якою може забезпечуватися виконання зобов’язання, що

виникло до набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (постанова ВСУ від 09.09.15 у справі №6-939цс15)

Норми ст. 559 ЦК України щодо припинення поруки не поширюються на відносини майнової поруки, оскільки іпотека за

правовою природою є заставою та регулюється нормами параграфу 6 (ст. ст. 572-593) глави 49 ЦК України та спеціальним законом

У випадку переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи

правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою (постанова

ВСУ від 01.03.17 у справі №6-130цс17)