揭開房價一定會漲的秘密五大秘密．六大機會三十年房地產經驗一次揭露

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身處環境變動極大的時代裡，誰能快速改

變觀念，誰就會是贏家。

房地產是一個機會，如果希望「因屋而富，因屋而貴」，你是要抱怨它、排斥它，還是要瞭解它、駕馭它？ -- 馮先勉

地產勝經 2010 因屋而富．因屋而貴

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我想靠退休金養老？銀行的定存利息這麼低，油價、物價卻節節調漲，看著錢放在銀行中貶值，我怕連養老的本錢都保不住。

展望 2010年，資金的氾濫將使得資金的「相對優勢」，淪為史上最低；利率又在各國政府全力要刺激經濟發展時不易大幅提高；高通貨膨脹更是負債累累的各國政府最期待出現的情況下，唯有同時具備收益、保值特性的房地產是保住資產的唯一機會。

今年房價一定會漲的秘密

養屋防老，真正機會。


繳租金不如付房貸？付租金總覺得錢就不見了，如果把租金拿來付購屋利息，感覺比較像是投資，起碼還有一戶自己的房子。

「寧付利息，不付租金」的錯誤思維，導致許多年輕人只能「買」到自己能力可以買得起的房屋，而不是「租」到可提昇自己生活品質的房屋。對於自用的住宅，就應該去租自己喜歡的區位與房屋，而非買在郊區，每天花大把時間通勤，過著沒有品質的生活。

年輕人住不進台北市的秘密

租屋是王，購屋是奴。


有限的資金該如何投資不動產？我的資金有限，投資了一、兩戶小坪數的房子出租，租金低就算了，還有空租期的問題，賣掉也不見得有賺，怎麼都跟人家講得不一樣？

個人只能買一、兩戶住戶分隔出租，冒著大風險賺取微薄的租金，但大企業卻可以一棟棟地興建酒店式公寓，不但管理水準高、租金收入也高，由此可見，小打小鬧是很難賺到房地產的投資利益的，資金規模小的人應該停止依自己的能力購屋，而學習和別人共同集資投資。

因屋而富的秘密

小打小鬧，賺不到錢。


投資都更屋，報酬翻倍？為什麼更新地區即使改建了漂亮大樓，還是很難吸引買家進入？更新區的有錢人為什麼還在不停地搬出？

房地產投資的第一指標是「區位」，而區位指的就是「環境」— A 地段的 C 產品都會增值，但 C 地段即使是A 產品也不易增值！更新住宅就好像投資在 C 地段的商品，建築物是更新了，但環境卻沒有改善，誰會購買這樣的房屋呢？

都更住宅不易獲利的秘密

鶴立雞群，不易增值。


店面的投資報酬率比住宅好？在一般人的觀念中，總認為店面的價值就似金雞母。但是放眼望去，目前都市中大多數地區的店面空置率正不斷提高，這是什麼原因呢？

傳統店面已經成為連鎖（ chain-store）品牌的俎上肉。傳統沿街店面的市場利基已逐漸由「商品」轉變成「服務」，僅販賣「商品」的店面，風險已愈來愈大。唯有區位良好的旗艦型店面，才能跳脫競爭，爭取到高租金承受力的頂級品牌進駐。

店面的最新機會

區位良好，大店有機。


台灣住宅供過於求，如何投資？台灣的房屋自有率超過九成，按照經濟學的供需原理，供給大於需求，價格就會降低，我如何能因屋而富？

在商用不動產，如辦公大樓、購物中心甚至醫院「商品化」之後，住宅商品化也早已成為不可阻擋的潮流。在都市裡，若能夠同時具備現有住宅產品的優點：豪宅的高水準管理品質＋小坪數的總價不高＋中坪數的符合居住需求的商品化房屋，必然會成為投資的主流。

住宅的最新機會

商品房屋，投資主流。


房價這麼高，遲早會泡沫？台北市出現一坪 2 、 3 百萬的個案，連新莊副都心都已經上看一坪 50萬，這樣過高的房價，是否正代表著房地產泡沫化即將來臨？

根據台灣不動產交易中心公布 5 年來六大縣市房市走勢最新資料，除了台北市與各縣市少數精華重劃區以外，房價都低得可憐，最近 5 年房價幾乎紋風不動。如果只看到台北市少數預售個案「喊價」上探 2 、 3 百萬一坪，就認為台灣高房價時代已經全面來臨，顯然是多慮了。

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