黑火 ● 上海商办市场简报（ 2014.6.30-2014.7.6 ）

Part I 上海土地市场

土地市场 宏观成交情况

本周商办用地成交 1幅，共 2201.1㎡。相比 5月持续无商办土地成交，近期土地市场尽管出现成交，但短期内政府仍将限制土地供应，对商办市场进行降温。

本周成交商办用地一览

序号 地块名 板块 坐落 性质 土地面积(㎡ )

可建面积(㎡ )

容积率成交价

(万元 )

溢价率楼板价(㎡ /元 )

中标者

1闵行区梅陇镇森安苑 11

号地块闵行梅陇春申

东至 :用地红线 ,南至 :锦梅路 ,西至 :街坊路 ,北至 :用地红线 商业 2,201.

12421.2

11.1 424 0% 1751

上海梅陇城市建设投资发展有限公司

土地市场 成交列表

本周成交唯一一块商办用地面积较小，且中标者为国有城市建设公司，可见对于开发商来说，并未出现土地市场回暖的迹象，近期仍将以“去库存化”为主。

1

Part II 上海商业市场

本周有 4个共计 36808.5㎡的商业项目入市，项目数量相对前几周较少，但供应面积仍维持在近期平均水平。

近期整体推盘量同比去年有所减少，但推盘密度较高，预计未来推盘密度将持续增加。

商业市场 本周供应情况

商业市场 本周供应情况

本周新增商业预售证项目

序号 名称 区域 地址预售面积

(㎡ )

预售套数

发展商

1绿地丰翔新城三期（二） 宝山大场

城银路 555弄 6-10号

16865.78

55 绿地集团

2

逸亭佳苑一期 A地块

（ 1、 4、 5、 6号房）

南汇周康 年家浜路 28弄 1762.78 27上海景亭置业发展有限公司

3 文通大厦 杨浦东外滩通北路 699号，昆明路 739号

4908.8 1 文通控股集团

4

虹梅景苑 闵行吴泾 永德路 700弄 4831.67 6上海景兴房地产开发有限公司

虹梅景苑 闵行吴泾 永德路 700弄 5046.1 6上海景兴房地产开发有限公司

虹梅景苑 闵行吴泾 永德路 700弄 3393.37 1上海景兴房地产开发有限公司

本周商业供应主要为住宅或办公楼配套底商，并无大型集中型商业供应。

1

2

3

4

商业市场 本周成交情况

本周商业成交量价齐跌，共成交 17168㎡，环比下跌 41.49%，成交均价 22833元 /㎡，环比下跌 8.6%。

之前三周的高位成交以至于本周成交略显平淡，尽管成交均价仍处于较高位置，但成交面积大幅下跌。投资者在之前的积极入市消耗了本周的投资热情。

商业市场 本周成交情况

从区县来看，凭借新枫泾步行街超过 2000㎡的大宗成交，金山区以总共 3222㎡的成交量位居各区县首位。

闵行区的成交量大部分来自于虹桥万科润园，奉贤区的宝龙城市广场延续上周良好的成交势头，本周该项目成交量过 1000㎡。

商业市场 本周成交情况

本周商业成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率本周销售面积(㎡ )

本周销售套数

本周销售均价

(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

套均面积(㎡ )

单间总价(万元 )

1 新枫泾步行街 金山枫泾 2007-1265% 2015 24 19951 4020 84 167

2 虹桥万科润园 闵行华漕 2013-1086.4%1441 12 36367 5240 120 437

3 宝龙商业广场 奉贤南桥新城 2014-6 95% 1035 6 34263 3547 172 591

4 新城尚上城 嘉定安亭汽车城 2011-7 74.7% 834 6 18317 1527 139 255

5 置天一号 浦东唐镇 2014-5 46.9% 790 12 10096 797 66 66

6 宏远商务大楼 闵行华漕 2014-6 43.5%463 3 17936 831 154 277

7 万科梦想派 松江新城东区 2013-1169.1%428 11 34203 1464 39 133

8 朱家角大拇指商业广场 青浦朱家角 2011-1258.3% 400 2 13632 545 200 273

9 金港商业广场 南汇临港新城 2012-1195.3% 303 2 15789 479 152 239

10 上海电器城 金山亭林 2012-8 63.1% 283 1 15903 450 283 450

Part III 上海办公市场

办公市场 本周供应情况

本周上海办公市场共有 2个新项目入市，新增供应面积为 22032㎡，环比下跌 29.03%。 近期办公供应量较少，但相对之前数周供应的“时有时无”和供应量的大幅波动，近期整体供应趋于稳定。

办公市场 本周供应情况

本周新增办公预售证项目

序号 名称 区域 地址预售面积

(㎡ )

预售套数

发展商

1

逸亭佳苑一期 A地块（ 1、 4、

5、 6号房）南汇周康 年家浜路 28弄 3078.5 60

上海景亭置业发展有限公司

2 文通大厦 杨浦东外滩通北路 699号，昆明路 739号

18953.52

81 文通控股集团1

2

文通大厦项目总建筑面积逾 7万方，项目分A、 B 两栋，其中一栋 19 层， 1-3 层商业裙房；另外一栋 9 层， 1-2 层为商业。办公开间面积开间面积有100、 160、 200、 345平，预计售价3.5-5万 /平。

办公市场 本周成交情况

本周商业成交 22488㎡，与上周基本持平，环比小幅下降 2.78% ；成交价 29609元 /㎡，环比小幅下降 1.34%。

办公成交量和成交均价自第 21周从高位跌入第 24周的低谷后，于近期回暖，特别是成交价稳中有升。

闵行区的西子国际中心本周连续 3 天大宗成交，总成交量过万㎡，闵行区由此登顶各区县成交排行榜首。

徐汇区本周有 3个项目成交，总计 2855㎡，推动整个市中心区域成为本周第二名。

办公市场 本周成交情况

办公市场 本周成交情况

本周办公成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率本周销售面积

(㎡ )本周销售套数

本周销售均价

(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

1 西子国际中心 闵行莘庄 2013-3 78.9%10318 18 31056 32042

2 水都南岸生活广场 青浦朱家角 2010-5 48.8%1650 9 12546 2071

3 汇京国际广场 徐汇徐家汇 2012-1042.3%1505 8 56116 8445

4 虹桥龙湖天街商业中心一期闵行华漕 2014-5 7% 1404 8 37749 5300

5 银亿茗悦公寓 徐汇枫林 2013-5 75.4%999 6 30693 3067

6 凉城地区中心 虹口凉城 2011-1064.3%967 6 9213 891

7 星月国际商务广场 宝山淞宝 2010-5 46.1%734 6 21423 1572

8 青浦卓越商务广场 青浦新城 2013-1027.9%586 6 14623 857

9 绿洲中环商务中心 普陀长征 2011-2 86.7%439 6 30366 1332

10 万科润园商务中心 闵行华漕 2014-5 42.2%416 3 32649 1357

Part IV 上海类住宅市场

类住宅市场 本周供应情况

本周上海类住宅持续“零供应”。

本周类住宅成交 9751㎡，与上周基本持平，环比小幅下降 1.45% ；成交均价为 17157元 /㎡，环比下降 30.75%，由于上周的高均价是由于保利 ONE56的高价成交，因此本周均价尽管下降幅度较大，但仍处于今年正常水平。

近期上海类住宅市场无新项目供应，市场缺乏新的关注点，以至于整体成交量在逐步下降，当前以存量去化为主。

类住宅市场 本周成交情况

嘉定区作为传统类住宅成交区域，本周成交 3632㎡，占全市成交超 1/3。 排名区县成交 2、 3、 4位的松江、闵行、奉贤分别有昂立大厦、红星国际广场（二期）、卓

越商务中心和万景峰雅苑入选本周类住宅成交项目 TOP10。

类住宅市场 本周成交情况

本周类住宅成交面积 TOP10

排名 项目 区域 开盘时间 去化率本周销售面积(㎡ )

本周销售套数

本周销售均价

(元 /㎡ )

本周总销售额(万元 )

套均面积（㎡）

单间总价(万元 )

类型

1 昂立大厦 松江新城 2013-1156.3% 919 16 14821 1363 57 85 LOFT

2 峰汇嘉苑 嘉定主城区 2012-2 72.7% 742 13 11236 834 57 64 LOFT

3 旭辉南翔商都 嘉定南翔 2014-1 69.2% 729 15 14222 1037 49 69 LOFT

4 中茂世纪财富广场 嘉定北部 2013-5 59.1% 669 15 13075 874 45 58 LOFT

5 红星国际广场（二期） 闵行浦江 2013-6 78% 645 10 18085 1166 65 117 LOFT

6 卓越商务中心 奉贤南桥新城 2012-3 84.3% 546 9 14960 817 61 91 LOFT

7 理想城 普陀桃浦 2012-8 66.7% 431 9 16727 720 48 80 LOFT

8 陶乐生活广场 嘉定江桥 2014-4 51.3% 417 8 16826 702 52 88 LOFT

9 海滨新城 金山新城 2014-7 3.4% 375 9 12334 463 42 51 LOFT

10 万景峰雅苑 奉贤南桥新城 2014-3 34.1% 358 8 15428 552 45 69 LOFT

类住宅市场 本周成交情况

类住宅成交个案分析 昂立大厦

项目区位松江新城东区，广富林路 699弄，光星路口

开盘时间： 2013 年 11 月开 发 商：上海曼浩投资有限公司类型： LOFT+SOHO+ 底商

类住宅成交个案分析 昂立大厦

类住宅销售情况总销售面积： 22620 ㎡类住宅总套数： 342 套首日开盘成交： 7 套已售套数： 277 套已售面积： 15817 ㎡户型面积：

LOFT 47-92 ㎡SOHO 48-96 ㎡成交均价：LOFT 18526 元 / ㎡SOHO 14821 元 / ㎡