تاراقعلا راجيإ نوناق نم 1/8 ةدالما صن قفو...235 2015 Ä Døò 11ثر قباص يص اق - ةيلماعلا ةيتيوكلا نوناقلا ةيلك –

235مجلة كلية القانون الكويتية العاملية - السنة الثالثة - العدد 11 - سبتمرب 2015

)*( اأ�صتاذ م�صاعد القانون املدين – كلية القانون الكويتية العاملية - قا�صي �صابق

نطاق تطلب الرتخيص القضائيوفق نص املادة 1/8 من قانون إيجار العقارات

رقم 35 لسنة 1978 – تعليق على الحكم رقم 212/2013 استئناف

إيجارات )1( – )غري منشور(

)*(

د. يو�شف احلرب�س

د. يو�سف احلرب�ش

237 مجلة كلية القانون الكويتية العاملية - السنة الثالثة - العدد 11 - سبتمرب 2015

امللخ�ص:

1/8 من قانون املادة الق�صائي وفق ن�ض الدرا�صة هو مفهوم الرتخي�ض حمور

اإيجار العقارات رقم 35 ل�صنة 1978 واملتعلق بحق امل�صتاأجر يف اأن ي�صتاأذن ق�صاء يف

اأن يخ�صم من االأجرة قيمة ما اأنفقه مقابل اإجراء اإ�صالحات �رشورية يف العني املوؤجرة.

رقم اال�صتئناف حمكمة حكم على التعليق خالل من املفهوم هذا الباحث تناول وقد

212/2013 اإيجارات باعتبار اأن دوائر ا�صتئناف االإيجارات هي حماكم قانون )اأ�صبه بدوائر التمييز( فيما يتعلق باأحكام االإيجارات.

املادة اإليه يف امل�صار الرتخي�ض اأن اعترب الدرا�صة اأن احلكم حمل الباحث والحظ

1/8 من قانون اإيجار العقارات �رشط للرجوع الالحق على املوؤجر بقيمة االإ�صالحات ال�رشورية.

قانون اأحكام مع يتفق ال احلكم ا�صتخل�صه ما اأن اإىل الباحث انتهى وقد

االإيجارات وال القواعد العامة، اإذ اأن الرتخي�ض حمل املادة 1/8 هو للخ�صم امل�صبق

اأدى امل�صتاأجر االأجرة كاملة دون خ�صم، فاإن حقه يبقى قائمًا اإذا اأما من االأجرة،

يف الرجوع وفق القواعد العامة على املوؤجر بقيمة االإ�صالحات ال�رشورية الالزمة

لالنتفاع بالعني، باعتبار اأن اإجراء ذلك النوع من االإ�صالحات هو التزام اأ�صيل يقع

على عاتق املوؤجر.



املقدمة:

اأهمية امل��ص�ع:

اأن باعتبار القانونية �صيوعًا العقود اأكرث االإيجار هو من اأن عقد فيه مما ال �صك

منه، الغاية اأو االإيجار حمل عن النظر ب�رشف متكررة، حاجة هي لالإيجار احلاجة

االأمر الذي دعا امل�رشع اإىل تنظيم اأحكام عقد االإيجار كاأحد العقود امل�صماة يف القانون

اإيجار العقارات هو اأو منقول وكان . وملا كان عقد االإيجار قد يرد على عقار )1(

املدين

االأكرث ممار�صة يف الواقع العملي، فقد ارتاأى امل�رشع اأن هناك حاجة الإ�صدار ت�رشيع

خا�ض ينظم اأحكام اإيجار العقارات بعد اأن الحظ اأهمية وكرثة عقود اإيجار العقارات،

فكان اأن اأ�صدر امل�رشع الكويتي املر�صوم بقانون رقم )35( ل�صنة 1978 يف �صاأن اإيجار

.)2(

العقارات

واإذا كان من املفرت�ض اأن ياأتي اإ�صدار قانون خا�ض باإيجار العقارات كفياًل بح�صم

اأن العديد من امل�صائل، التي مل ت�صعف اأحكام القانون املدين يف ح�صمها، فاإن املالحظ

اإثارة اللغط بع�ض ن�صو�ض القانون رقم )35( ل�صنة 1978 مل تنجح بدورها يف وقف

وحمل النون القانونية.

وقد اخرتنا يف هذه الدرا�صة التعليق على حكم ق�صائي كويتي تناول تطبيق ن�ض

املادة )8( من قانون االإيجارات، وهي املادة املنظمة لاللتزامات املتعلقة ب�صيانة العني

املوؤجرة، اإذ جاء احلكم م�صوبًا – كما �صرني- باخلطاأ يف تطبيق القانون، وليك�صف عن

احلاجة – يف هذه الدرا�صة- اإىل �رشح ن�ض املادة )8( من قانون االإيجارات، وبيان نطاق

وم�صمون ما حتمله من اأحكام.

الكويتي، القانون املدين اإ�صدار 1980 ب�صاأن املر�صوم بقانون رقم )67( ل�صنة 648( من اإىل املواد من )561 انظر: )1(

والتي نظمت اأحكام عقد االإيجار بوجه عام باعتباره من العقود التي ترد على منفعة االأ�صياء.

العقارات اإيجار االإيجار وخا�صة النا�ض.... ولقد حظي عقد التي تنظم معامالت العقود اأهم االإيجار من )2( »يعترب عقد

الن�صاط نواحي من كثري على البالغ واأثره تداوله وكرثة �صاأنه خلطورة نظرًا الكويتي؛ امل�رشع من بالغ باهتمام

االقت�صادي واالجتماعي يف الدولة«.

املذكرة االإي�صاحية للمر�صوم بقانون رقم )35( ل�صنة 1978 يف �صاأن اإيجار العقارات.

نطاق تطلب الرتخيص القضائي

مجلة كلية القانون الكويتية العاملية - السنة الثالثة - العدد 11 - سبتمرب 2402015

وهذا احلكم بنظرنا ي�صكل حالة قانونية مهمة ت�صتحق العر�ض والتحليل القانوين،

اأن احلكم ال�صادر من حمكمة اال�صتئناف الكويتية )دائرة االإيجارات( ال مع مالحظة

يجوز الطعن عليه بطريق التمييز، اإذ اأن دائرة االإيجارات يف حمكمة اال�صتئناف توؤدي

دورًا قانونيًا م�صابهًا لدور حمكمة التمييز فيما يخ�ض االأحكام املتعلقة بقانون اإيجار

اأمامها على االأحكام ال�صادرة من حمكمة االإيجارات العقارات، حيث ال يجوز الطعن

اإذا وقع اأو تاأويله، اأو القانون اإال الأ�صباب حمددة وهي اخلطاأ يف تطبيق )اأول درجة(

. وهو ما يجعل االأحكام ال�صادرة من )1(

بطالن يف احلكم اأو يف االإجراءات اأثر يف احلكم

هذه الدائرة غاية يف االأهمية من حيث ا�صتخال�ض وتر�صيخ املبادئ القانونية، باعتبارها

باالإيجار املتعلقة املنازعات يف ال�صادرة لالأحكام بالن�صبة متييز حمكمة مبثابة

والتعوي�صات النا�صئة عنه.

)1( ».... وال يجوز الطعن يف احلكم ال�صادر يف الدعوى بطريق اال�صتئناف اإال ب�صبب اخلطاأ يف تطبيق القانون اأو يف تاأويله اأو

اإذا وقع بطالن يف احلكم اأو يف االإجراءات اأثر يف احلكم....«.

م )26( من قانون اإيجار العقارات.



خطة ومنهج البحث:

�صنتناول هذا احلكم بالنقد والتحليل وذلك يف عدة مطالب، حيث �صنعر�ض يف املطلب

اأول حكم ومدونات ،)4( كلي اإيجارات )513/2011( رقم الدعوى لوقائع االأول

اإيجارات درجة واأ�صبابه القانونية، و�صواًل اإىل حكم اال�صتئناف رقم )212/2013(

التي القانونية االأ�صباب اأول درجة، وباجلملة �صنتناول الذي �صدر موؤيدًا حلكم )1(

بني عليها هذان احلكمان، وما تو�صال اإليه من ا�صتخال�صات ونتائج قانونية.

التي تعر�ض امل�صاألة الكويتي من ذات الثاين ملوقف امل�رشع ثم نعر�ض يف املطلب

خالل من وذلك املوؤجرة، العني ب�صيانة املتعلقة االلتزامات م�صاألة وهي احلكم، لها

اأحكام، �صواء ما القانونية املنظمة لتلك امل�صاألة، وما ت�صمنته من اأحكام املواد عر�ض

خا�صًا قانونًا باعتباره 1978 ل�صنة )35( رقم العقارات اإيجار قانون يف منها ورد

)67( رقم الكويتي املدين القانون ن�صو�ض اإىل بالرجوع حتى اأو العقارات، باإيجار

ل�صنة 1980، باعتباره ال�رشيعة العامة التي يلجاأ اإليها عند نق�ض الت�رشيع اخلا�ض.

الن�صو�ض ميزان يف الدرا�صة هذه حمل احلكم لن�صع الثالث املطلب يف ناأتي ثم

اأ�صابت التي العوار اأوجه القانون، وما هي القانونية لرنى مدى توافقه مع �صحيح

احلكم، و�صواًل اإىل ما ميكن ا�صتخال�صه من نتائج قانونية ب�صاأن اأحكام االإيجار التي

تعر�ض اإليها احلكم وكانت حماًل للبحث، واأخريًا ما اإذا كانت هناك ثمة تو�صيات ميكن

اقرتاحها ب�صاأن خال�صة هذه الدرا�صة.



املطلب الأول

وق�ئع النزاع ومدون�ت واأ�صب�ب احلكم

رقم )212/2013( ا�صتئن�ف اإيج�رات )1(

الفرع الأول

وق�ئع النزاع م��ص�ع احلكم

تتلخ�ض وقائع النزاع يف اأن املدعية )اإحدى ال�رشكات( عقدت اخل�صومة مع املدعى

عليها)�رشكة اأخرى( ب�صحيفة دعوى طلبت يف ختامها احلكم بندب خبري لبيان اأعمال

ال�صيانة والرتميمات ال�رشورية التي قامت بها يف العني املوؤجرة، وبيان قيمتها، متهيدًا

الإلزام املدعي عليها مبا ي�صفر عنه تقرير اخلربة. وذلك على �صند من القول حا�صله

املدعي عليها جممعًا �صكنيًا مكونًا من مباٍن عديدة طبقًا ا�صتاأجرت من قد املدعية اأن

1978، وذلك االأماكن رقم )35( ل�صنة اإيجار التفاق الطرفني، ووفقًا الأحكام قانون

بغر�ض توفري ال�صكن لعمال ال�رشكة املدعية، وحيث اإنه بعد فرتة من ا�صتمرار العالقة

بحيث واالأ�رشار، االأعطال بع�ض وملحقاتها املوؤجرة بالعني حلقت فقد االإيجارية،

اأ�صبحت بحاجة ما�صة لل�صيانة والرتميمات ال�رشورية حلفظها من الهالك، واإمكان

االنتفاع بها على الوجه الذي اأجرت من اأجله، لذلك فقد قامت ال�رشكة املدعية بالتنبيه

على ال�رشكة املدعى عليها ب�رشورة القيام باأعمال ال�صيانة والرتميمات ال�رشورية،

االإ�صالحات تلك باإجراء املدعية ال�رشكة فقامت ذلك، عن امتنعت االأخرية اأن اإال

ال�رشورية على نفقتها اخلا�صة، ثم اأقامت دعواها الإلزام املدعي عليها )املوؤجرة( بقيمة

تلك االإ�صالحات.

اإدارة اخلرباء لندب خبري خمت�ض، فبا�رش االأخري اإىل اأحالت املحكمة الدعوى واإذ

املاأمورية الواردة بحكم االإحالة وانتهى اإىل نتيجة موؤداها« اأن قيمة اأعمال التح�صينات

مت ملا وفقًا املدعية ت�صتاأجرها التي )املباين( البلوكات وترميمات الداخلية وال�صيانة



د.ك )153688.00( مبلغ هي املدعية من املقدمة الك�صوف ومطابقة عليه االإر�صاد

قيمة واأن كويتي( دينار وثمانون وثمانية و�صتمائة األف وخم�صون وثالثة )مائة

الرتميمات ال�رشورية منها هي مبلغ )40164.00( د.ك )اأربعون األف ومائة واأربعة

و�صتون دينار كويتي(«.

وحيث ورد اإىل املحكمة تقرير اخلبري املنتدب يف الدعوى، فاأ�صدرت حكمها برف�ض

مل وحيث املدعية، بها قامت التي ال�رشورية االإ�صالحات بقيمة عليها املدعى اإلزام

.)1(

ترت�ض املدعية ذلك احلكم، فقد طعنت عليه بطريق اال�صتئناف

واإذ نظرت حمكمة اال�صتئناف طعن ال�رشكة املدعية ثم اأ�صدرت حكمها مو�صوع

هذه الدرا�صة بتاأييد حكم اأول درجة ورف�ض اال�صتئناف.

الفرع الث�ين

اأ�صب�ب احلكم ال�صتئن�يف رقم )212/2013( اإيج�رات/1

من املهم اأن ن�صري اإىل اأن احلكم اال�صتئنايف قد اأ�صار اإىل تبنيه اأ�صباب حكم اأول درجة

على نحو تكون معه اأ�صباب حكم اأول درجة جزءًا من اأ�صباب احلكم اال�صتئنايف. وقد

هذه يف التعليق حمور – وهو حلكمها هامًا قانونيًا �صببًا درجة اأول حمكمة اأوردت

الدرا�صة- يتمثل يف »اأن االأوراق قد خلت مما يفيد اأن املدعية قد ح�صلت على ترخي�ض

من الق�صاء يف اإجراء �صيانة وترميمات �رشورية للعني املوؤجرة، االأمر الذي يكون معه

قد البيان �صالفة ال�رشورية الرتميمات اأعمال بقيمة عليها املدعى اإلزام املدعية طلب

ورد على غري �صند �صحيح من الواقع والقانون جدير بالرف�ض«.

)1( وهنا ننوه اإىل ما �صبق واأن اأ�رشنا اإليه وهو اأن الطعن باال�صتئناف على اأحكام اأول درجة ال�صادرة من دائرة االإيجارات

الكلية وهو طريق طعن غري عادي، مبعنى اأنه ال يقبل الطعن اإال اإذا بني على خمالفة حكم اأول درجة للقانون اأو اخلطاأ يف

تف�صريه وتطبيقه باعتبار اأن حمكمة ا�صتئناف االإيجارات هي حمكمة قانون ال حمكمة مو�صوع.



واإذ ذهبت حمكمة اال�صتئناف اإىل تاأييد ذلك الفهم القانوين لن�ض املادة )8( من قانون

االإيجارات بقولها اأن: »احلكم امل�صتاأنف قد جاء وفق �صحيح القانون«، واأن »امل�صتاأنفة

مل تقدم ما يفيد ح�صولها على ترخي�ض من الق�صاء قبل اإجراء ال�صيانة«. وبذلك تكون

اأنه ال يجوز للم�صتاأجر حمكمة اال�صتئناف قد انتهت يف حكمها اإىل نتيجة قانونية هي

بوجه عام اأن يطالب بقيمة االإ�صالحات والرتميمات ال�رشورية التي اأجراها يف العني

القيام الق�صاء قبل اإذن من اإذا كان قد ح�صل على اإال املوؤجرة والالزمة لالنتفاع بها

.)1(

بتلك االإ�صالحات حتى لو كانت �رشورية

)1( وهي نتيجة كما �صنبني الحقًا ال متثل ا�صتخال�صًا �صائغًا، اإذ ال تتفق مع القواعد القانونية العامة وال ن�صو�ض قانون

االإيجارات.



املطلب الث�ين

اأحك�م اللتزام ب�صي�نة العني امل�ؤجرة

وفقً� للق�ن�ن الك�يتي


الأ�ص��ص الق�ن�ين للتزام امل�ؤجر ب�أعم�ل ال�صي�نة ال�رشورية

ملا كان عقد االإيجار هو »عقد يلتزم املوؤجر مبقت�صاه اأن ميكن امل�صتاأجر من االنتفاع

العني بت�صليم يلتزم املوؤجر فاإن ،)1(

مايل« عو�ض مقابل يف حمددة ملدة معني ب�صيء

.)2(

املوؤجرة وملحقاتها يف حالة ت�صلح معها ال�صتيفاء املنفعة املق�صودة من االإيجار

االإيجار للموؤجر طوال مدة عقد امل�صتاأجر يوؤديه االأجرة كعو�ض مايل واإذا كانت

الذي االأمر الزمنية، العقود االإيجار من باعتبار عقد املوؤجرة، بالعني االنتفاع مقابل

التزام اأي�صًا هو املق�صودة املنفعة لتحقيق �صاحلة العني باإبقاء املوؤجر التزام يجعل

املتعلقة القانونية القواعد مع تتوافق منطقية نتيجة وهي العقد، مدة طوال م�صتمر

.)3(

بااللتزامات املتقابلة يف العقود امللزمة للجانبني

يتوقف ال بها لالنتفاع �صاحلة املوؤجرة العني باإبقاء املوؤجر التزام فاإن وهكذا

العقد، وهو ما يعني راأينا طوال مدة ي�صتمر كما واإمنا للم�صتاأجر، العني ت�صليم عند

الرتميمات بكل القيام اأي املوؤجرة، العني ب�صيانة االلتزام عاتقه على يقع املوؤجر اأن

.)4(

ال�رشورية والالزمة الإبقاء العني �صاحلة لتحقيق املنفعة املق�صودة من االإيجار

)1( مادة )561( من القانون املدين الكويتي.


)3( انظر: ن�ض املادة )219( من القانون املدين الكويتي يف تقابل االلتزامات امل�صتحقة وجواز الدفع بعدم التنفيذ اإذا مل يقم

املتعاقد االآخر بالوفاء مبا التزم به.

)4( انظر يف هذا املعنى:

- عبدالرزاق ح�صن فرج، �صيانة العني املوؤجرة، دار االحتاد العربي للطباعة والن�رش، 1977.

- بدر جا�صم اليعقوب، عقد االإيجار يف القانون املدين الكويتي وقانون اإيجار العقارات، الطبعة الثالثة، �ض195.



وقد اأ�صارت املادة )572( من القانون املدين الكويتي اإىل هذا االلتزام، اإذ ن�صت على

اأنه: »يلتزم املوؤجر اأن يتعهد املاأجور باأن يقوم يف اأثناء مدة االإيجار بجميع االإ�صالحات

ال�رشورية طبقًا ملا يق�صي به العرف ما مل يتم االتفاق على غريه«.

من وال يختلف احلكم القانوين وفقًا لقانون اإيجار العقارات، اإذ األزمت املادة )7(

معها ت�صلح حالة »يف وملحقاتها املوؤجرة العني ي�صلم باأن املوؤجر االإيجارات قانون

الأن تفي مبا اأعدت له من املنفعة وفقًا ملا مت عليه االتفاق كتابيًا اأو لطبيعة العني«.

القانون ذات من ومبا اأن هذا االلتزام م�صتمر – كما راأينا – فقد ن�صت املادة )8(

بالرتميمات االإجارة اأثناء ويقوم املوؤجرة العني ب�صيانة املوؤجر »يلتزم اأنه: على

.)1(

ال�رشورية«

يجد التزام هو ال�رشورية ال�صيانة باأعمال بالقيام املوؤجر التزام فاإن ثم ومن

�صنده القانوين يف القواعد القانونية العامة يف القانون املدين، كما تفر�صه كذلك قواعد

قانون اإيجار العقارات.


معي�ر متييز اأعم�ل الرتميم�ت ال�رشورية عن الرتميم�ت الإيج�رية

اأن جند ،)13 ،8 ،7( املواد وخ�صو�صًا االإيجارات قانون ن�صو�ض اإىل بالنظر

عن نوعني اأحد كونها عن تخرج ال املوؤجر بها يلتزم التي ال�رشورية الرتميمات

التلف من املوؤجرة العني على للحفاظ الالزمة االأعمال تلك هي االأوىل الرتميمات،

وفقًا بها لالنتفاع �صاحلة العني الإبقاء الالزمة االأعمال هي اأو الهالك، اأو اجل�صيم

. وقد اأ�صارت املادة )8( من قانون االإيجارات اإىل اأمثلة )2(

لطبيعتها اأو الغر�ض املتفق عليه

اإال باإجراء الرتميمات ال�رشورية الالزمة، وانظر يف هذا املعنى: اأن االأجرة مقابل االنتفاع، واالأخري ال يكون )1( باعتبار

ذات ويف الكويتية، التمييز حمكمة من 2005/1/10 بجل�صة وال�صادر مدين )112/2004( رقم بالتمييز الطعن

كال من�صور 21ق، ل�صنة )662 ، 638( رقمي الطعنني يف ال�صادر احلكم انظر: االإماراتي، الق�صاء يذهب االجتاه

احلكمني يف اأنظمة �صالح اجلا�صم، حتت عنوان »اإيجار«.

1978 وتعديالته، الطبعة اأحمد الزقرد وفايز الكندري، عقد االإيجار وفقًا الأحكام املر�صوم بقانون رقم )35( ل�صنة )2(

الثانية، 2002، �ض129.



الأعمال ال�صيانة ال�رشورية باإ�صالح الدرج، اأو امل�صاعد، اأو االأ�صطح، اأو اأنابيب املياه

.)1(

وال�رشف ال�صحي

اأما عدا ذلك فتعد من الرتميمات التاأجريية، وهي الرتميمات الب�صيطة التي ترجع

اإىل اال�صتعمال العادي للعني املوؤجرة وفقًا للمتعارف عليه كاإ�صالح املفاتيح واالأقفال،

.)2(

وما انك�رش من رخام، اأو اإ�صاءة اأو بالط، اأو غري ذلك وما يتلف باال�صتعمال العادي

وهي ما اأ�صمتها املادة )13( من قانون االإيجارات »باالإ�صالحات التاأجريية التي ترجع

.)3(

اإىل اال�صتعمال العادي املاألوف...«

وال تختلف عنها التح�صينات الكمالية التي يجريها امل�صتاأجر وفقًا لرغبته لتجميل

.)4(

العني املوؤجرة وزيادة منفعتها عن القدر املتفق عليه

)1( اإذ تن�ض املادة )1/8( من قانون االإيجارات على اأنه:

»يلتزم املوؤجر ب�صيانة العني املوؤجرة ويقوم اأثناء االإجارة بالرتميمات ال�رشورية وعلى االأخ�ض القيام باالأعمال

الالزمة ل�صيانة االأ�صطح واأنابيب املياه ونزح املجاري ال�صحية...«

وهذه االإ�صالحات ال�رشورية وردت على �صبيل املثال، ولذلك ميكن اإدراج اأية اأعمال �صيانة �رشورية اأخرى،

كاأعمال التكييف يف بلد تبلغ به درجة حرارة اجلو درجة عالية ملدة طويلة من ال�صنة )جمموعة الفتاوى ال�صادرة من

اإدارة الفتوى والت�رشيع بدولة الكويت، الفتوى رقم )2/3117، بتاريخ 1978/12/20(.

)2( انظر يف ذلك:

- برهام عطااهلل، الو�صيط يف قانون اإيجار االأماكن، موؤ�ص�صة الثقافة اجلامعية، االإ�صكندرية، م�رش، �ض376.

- بدر اليعقوب- مرجع �صابق- �ض197-198.

اأن يبذل من العناية يف املحافظة على امل�صتاأجر على « اأنه: على تن�ض التي االإيجارات قانون من )3( انظر: املادة )13(

العني املوؤجرة ويف ا�صتعمالها ما يبذله ال�صخ�ض املعتاد، وعليه اإجراء االإ�صالحات التاأجريية التي ترجع اإىل اال�صتعمال

العادي املاألوف كاالإ�صالحات الداخلية يف التو�صيالت الكهربائية اأو االأدوات ال�صحية اأو االأبواب والنوافذ ـوال�صبغ

« اأن على تن�ض التي املدين القانون من ما مل يكن هناك اتفاق على غري ذلك« وتاأتي يف نف�ض ال�صياق املادة )594(

االإ�صالحات الب�صيطة التي يقت�صيها ا�صتعمال املاأجور ا�صتعمااًل ماألوفًا تكون على عاتق امل�صتاأجر«.

)4( انظر يف هذا املعنى: تعليق املذكرة االإي�صاحية لقانون االإيجارات على ن�ض املادة )1/8(.



الفرع الث�لث

عدم ج�از امتن�ع امل�صت�أجر عن ال�ف�ء ب�لأجرة

عند تق�ع�ص امل�ؤجر عن اإجراء الرتميم�ت ال�رشورية اإل ب�إذن من الق�ص�ء

�صنعر�ض هنا مل�صاألة التقابل بني التزام امل�صتاأجر بالوفاء باالأجرة والتزام املوؤجر

القيام باأعمال ال�صيانة ال�رشورية، وذلك بالقدر املرتبط باحلكم الق�صائي حمل هذه

الدرا�صة. واإذا نظرنا اإىل القواعد العامة فيما يتعلق بااللتزامات املتقابلة، فاإننا جند اأنه

اأن املتعاقدين من الأي يجوز فاإنه االأداء، م�صتحقة املتقابلة االلتزامات تكون عندما

.)1(

ميتنع عن الوفاء بالتزامه

ولذلك، وفيما يرى البع�ض اأن للم�صتاأجر احلق يف االمتناع عن الوفاء باالأجرة، اإذا

امتنع املوؤجر عن الوفاء بالتزامه املتمثل يف القيام باأعمال ال�صيانة ال�رشورية لتمكني

، فاإن البع�ض االآخر يرى اأن االعرتاف للم�صتاأجر باحلق )2(

امل�صتاأجر من االنتفاع بالعني

قبل من ي�صتعمل قد �رشورية، اإ�صالحات اإىل العني حاجة بحجة االأجرة حب�ض يف

.)3(

امل�صتاأجر كذريعة للتقاع�ض عن الوفاء باالأجرة

االإيجارات قانون قيد اإذ خا�ض، بن�ض امل�صاألة هذه الكويتي امل�رشع ح�صم وقد

الرتميمات اإجراء عن املوؤجر تقاع�ض عند باالأجرة الوفاء عن االمتناع يف امل�صتاأجر حق

ال�رشورية، اإذ مل يجز للم�صتاأجر اأن ميتنع عن الوفاء باالأجرة اأو خ�صم قيمة االإ�صالحات

التي قام بها اإال باإذن من الق�صاء، وذلك على خالف ما تق�صي به القواعد العامة من جواز

ن�صت حيث ،)4(

املقابل التزامه بتنفيذ االأخر املتعاقد يقم مل اإذا االلتزام تنفيذ بعدم الدفع

بني نزاع قام »واإذا اأنه: على العقارات اإيجار قانون من )10( املادة من االأخرية الفقرة

امل�صتاأجر واملوؤجر حول االأجرة اأو اخل�صم منها اأو اإنقا�صها، فاإن ذلك ال يعفي امل�صتاأجر من


القاهرة، الفقهي، م�صطفى بوا�صطة ال�صاد�ض، اجلزء املدين، القانون �رشح يف الو�صيط ال�صنهوري، عبدالرزاق )2(

م�رش1988، �ض267، هـ 11.

)3( انظر يف هذا املعنى: �صليمان مرق�ض، العقود امل�صماة يف املجلد الثاين، عقد االإيجار، موؤ�ص�صة روز اليو�صف، الطبعة

�ض267. الرابعة، القاهرة، م�رش 1985،

)4( مادة )219( من القانون املدين الكويتي



التزامه بدفع االأجرة كاملة يف مواعيد ا�صتحقاقها، وذلك اإىل اأن يف�صل يف هذا النزاع بحكم

ق�صائي نهائي، اأو يح�صم باتفاق مكتوب بني الطرفني، واإال اعترب متخلفًا عن اأداء االأجرة«.

ولذلك ال يجوز للم�صتاأجر االمتناع عن الوفاء باالأجرة حتى اإذا تقاع�ض املوؤجر عن

القيام بالرتميمات ال�رشورية، ما دام املوؤجر قد مت�صك باأحقيته باالأجرة.

وهنا فاإن قاعدة الدفع بعدم تنفيذ االلتزام املرتبطة بااللتزامات املتقابلة م�صتحقة

االأداء تبدو معطلة موؤقتًا مادامت متعلقة بالتزام الوفاء باالأجرة، فال ي�صتطيع امل�صتاأجر

التذرع بها لالمتناع عن الوفاء بها اإال بعد ح�صوله على موافقة م�صبقة من الق�صاء، اإذ

اأوجب قانون االإيجارات احل�صول على ترخي�ض من الق�صاء قبل اخل�صم من االأجرة،

اإذ ُتلزم املادة )1/8( من القانون املوؤجر القيام باأعمال ال�صيانة ال�رشورية »فاإذا تاأخر

يف الق�صاء من ترخي�ض على يح�صل اأن للم�صتاأجر جاز بذلك القيام يف اإعذاره بعد

.)1(

اإجرائها وا�صتيفاء تكاليفها من االأجرة«

ومما �صبق نخل�ض اإىل اأن امل�رشع الكويتي اأورد ن�صًا خا�صًا يجعل لالأجرة اأولوية

اإجراء يف املوؤجر تاأخر اإذا هنا- يهمنا ما – وهو واأنه ب�صاأنها، نزاع اأي حدوث عند

االإ�صالحات ال�رشورية لالنتفاع بالعني، فاإن امل�صتاأجر ال ي�صتطيع اأن يتوقف عن دفع

باالأجرة الوفاء ب�صاأن بالتزامه الوفاء اعترب متخلفًا عن واإال نف�صه، تلقاء االأجرة من

امل�صتاأجر اأراد اإذا الوفاء باالأجرة، واأنه لتقاع�صه عن اإخالئه منه للموؤجر طلب وجاز

اأن يجري تلك االإ�صالحات ال�رشورية خ�صمًا من االأجرة، فاإن عليه اأن يقوم باإعذار

على ليح�صل الق�صاء اإىل بطلب يتقدم اأن له جاز االأخري تقاع�ض فاإن بذلك، املوؤجر

ترخي�ض باإجراء تلك االإ�صالحات ال�رشورية وخ�صمها من االأجرة.

ب�صاأن مدى �رشورة يب�صط رقابته الرتخي�ض والق�صاء هنا عند نظره ملو�صوع

باإجرائها على للم�صتاأجر له ذلك رّخ�ض فاإذا تبني االإ�صالحات لالنتفاع بالعني، تلك

.)2(

نفقة املوؤجر خ�صمًا من االأجرة

)1( مادة )8( من قانون اإيجار العقارات.

)2( انظر قريبًا من هذا املعنى:

- جمال النكا�ض، ال�صيانة واالإ�صالحات يف العني املوؤجرة )درا�صة يف القانون الكويتي وبع�ض القوانني املقارنة(، جملة

احلقوق بال�صنة الثانية والع�رشون- العدد الثاين، جامعة الكويت، 1998، �ض253.

- اأحمد الزقرد وفايز الكندري، مرجع �صابق، �ض139.



املطلب الث�لث

املالحظ�ت الق�ن�نية على احلكم ال�صتئن�يف

حمل هذه الدرا�صة: اأوجه ع�ار احلكم

تناولنا يف املطلبني ال�صابقني وقائع الدعوى مو�صوع احلكم باعتبارها تدور حول

وناأتي امل�صاألة. هذه من الكويتي القانون وموقف ال�رشورية، ال�صيانة اأعمال تبعة

االآن لن�صع االأ�صباب القانونية للحكم يف ميزان القانون على �صوء ما ا�صتقر من اأحكام

الق�صاء.

هي درجة اأول حكم اأ�صباب اأن من اإليه اأ�رشنا واأن �صبق ما اإىل البداية يف وننوه

جزء مكمل الأ�صباب احلكم اال�صتئنايف، باعتبار اأن االأخري اأ�صار اإىل تبنيه تلك االأ�صباب

القانونية، منتهيًا اإىل اأن »احلكم امل�صتاأنف قد جاء وفق �صحيح القانون«.

التي القانونية اال�صتخال�صات توافق مدى بيان املطلب هذا يف �صنحاول ولذلك

ت�صمنها احلكم مع م�صمون ودالالت ن�صو�ض القانون.


م�قف احلكم - حمل الدرا�صة - من مفه�م اأعم�ل

ال�صي�نة ال�رشورية )معي�ر الرتميم�ت ال�رشورية(

يتحملها التي التاأجريية الرتميمات بني فرق هناك اأن اإىل امل�صتاأنف احلكم اأ�صار

امل�صتاأجر، والرتميمات ال�رشورية التي يلتزم بها املوؤجر، اإال اأن احلكم وهو يف معر�ض

بيان املعيار الن�صي الذي ميكن اللجوء اإليه للتفرقة بني هذين النوعني من الرتميمات،

للحفاظ على يلزم »ما ال�رشورية عن غريها هو االأعمال الذي مييز املعيار اأن اعترب

الفكرة كمعيار للرتميمات اأول درجة هذه اأورد حكم العني من الهالك والتلف«. وقد



االأخرى– االأعمال بع�ض اأخرج احلكم فاإن ثم ومن .)1(

مرات عدة ال�رشورية

ال�رشورية- عن نطاق ما يلتزم به املوؤجر.

العني على للحفاظ يلزم ما اأن وراأينا- �صبق كما – قانونًا املقرر من كان وملا

الرتميمات من احلال بطبيعة كان واإن اجل�صيم الهالك اأو الكلي الهالك من املوؤجرة

ال�رشورية، اإال اأن هناك ثمة اأعمال اأدنى من ذلك اإال اأنها �رشورية كذلك، وهي االأعمال

اأو الرتميمات الالزمة الإبقاء العني �صاحلة لالنتفاع بها وفق الغر�ض من ا�صتئجارها.

لالأجواء نظرًا لل�صكن خم�ص�صة عني الأي �رشورة هو املثال �صبيل على فالتكييف

الغر�ض اإذا كان التكييف �رشورة لالنتفاع باأي عني اأن الكويت، كما احلارة يف دولة

من اال�صتئجار هو تخزين مواد غذائية تتلف باحلرارة. ولذلك فالتكييف – على �صبيل

املثال فقط- رغم اأنه غري �رشوري للمحافظة على العني اإال اأنه �رشوري لالنتفاع بها

كم�صكن اأو لتخزين مواد غذائية.

الالزمة االأعمال على فقط يقت�رش ال ال�رشورية الرتميمات معيار فاإن وهكذا

�صاحلة العني الإبقاء الالزمة االأعمال كل لي�صمل ميتد واإمنا العني، على للمحافظة

الق�صائي حمل االإيجار. وبذلك يكون احلكم املبني يف عقد لالنتفاع بها وفقًا للغر�ض

التي يلتزم بها املوؤجر على الدرا�صة قد �صّيق من مفهوم الرتميمات ال�رشورية هذه

)569( للمواد وفقًا املقررة للقواعد وباملخالفة القانون، �صحيح مع يتفق ال نحو

)572( من القانون املدين، والتي - كما �صبق واأن عر�صنا- تلزم املوؤجر بت�صليم العني

املوؤجرة �صاحلة لالنتفاع بها وفقًا للغر�ض الذي اأعدت واتفق عليه، واأن يتعهد باأعمال

ال�صيانة والرتميمات الالزمة للمحافظة على �صالحيتها لالنتفاع بها.

اإيجار قانون من )8( و )7( املواد عليه ن�صت الذي االلتزام نف�ض كذلك وهو

املوؤجرة العني الإبقاء ال�رشورية بالرتميمات القيام املوؤجر األزمت التي العقارات

الرتميمات فاإن معيار اال�صتئجار، وعلى هذا للغر�ض من بها وفقًا �صاحلة لالنتفاع

ال�رشورية قد ي�صيق وقد يت�صع وفقًا لغر�ض االنتفاع املتفق عليه بني املوؤجر امل�صتاأجر

وفقًا لطبيعة العني املوؤجرة، وهي م�صائل تختلف من عقد اإىل اآخر.

)1( ورد هذا املعيار عدة مرات يف حكم اأول درجة الذي تاأيد ا�صتئنافيًا.



لذلك ميكن القول اأن معيار االأعمال الالزمة للمحافظة على العني من الهالك لي�ض

هو املعيار الوحيد لتمييز االأعمال ال�رشورية التي يلتزم بها املوؤجرة –كما اأ�صار احلكم

حمل الدرا�صة اإىل ذلك-، واإمنا هو معيار اأ�صا�صي يقف اإىل جانبه معيار اأ�صا�صي اآخر،

وهو معيار االأعمال الالزمة الإبقاء العني �صاحلة لالنتفاع بها وفقًا لطبيعتها وما اتفق

.)1(

عليه يف العقد

وينبغي مالحظة اأنه اإذا كان للمحكمة �صلطة تقديرية يف حتديد ما اإذا كانت اأعمال

الرتميمات حمل النزاع هي من قبيل االأعمال ال�رشورية اأم ال، فاإن تقديرها لتلك امل�صاألة

يجب اأن يبنى على ا�صتخال�ض �صائغ له اأ�صله الثابت باالأوراق، ويجب – وهو االأهم

هنا- اأن ياأتي هذا اال�صتخال�ض تطبيقًا لقاعدة قانونية �صحيحة.

واإذا عدنا اإىل النزاع حمل احلكم – مو�صوع الدرا�صة – لوجدنا اأن اخلبري املنتدب

يف الدعوى قد انتهى اإىل اأن هناك ثمة اأعمال ترميمات و�صفها »بال�رشورية« لالنتفاع

وهنا املوؤجرة، االأعيان يف املركزي التكييف اأجهزة اإ�صالح اأعمال واأهمها بالعني،

تبدو كانت واإن بالعني، لالنتفاع واأهميتها الرتميمات �رشورة اأن اإىل االنتباه يتعني

م�صاألة قانونية، لكنها يف احلقيقة م�صاألة ذات طابع فني، وبحاجة يف كثري من االأحيان

تندب ما كثريًا اأنه بل واالقت�صادي، املعماري املجال يف اخلربة بذوي لال�صتعانة

املحكمة يف ق�صايا االإيجارات خبريًا من اإدارة اخلرباء بوزارة العدل، وجتيز له اأن يندب

ورغم املحكمة، بها كلفته التي املاأمورية بحث يف ليعينه )2(

الدراية خرباء اأحد بدوره

اأهمية اأجهزة تكييف الهواء باعتبارها �رشورية لالنتفاع باالأعيان املوؤجرة ك�صكن يف

)1( وقد جاءت عبارات املذكرة االإي�صاحية لقانون اإيجار العقارات – كتف�صري ت�رشيعي– �رشيحة ووا�صحة يف هذا ال�صاأن

اأثناء اأول( وباأن يقوم يف اإذ ورد فيها »ويلتزم املوؤجر باأن يتعهد العني بال�صيانة حلفظها من الهالك والتلف )كمعيار

االإجارة بالرتميمات ال�رشورية حتى يتمكن امل�صتاأجر من االنتفاع على الوجه املق�صود )كمعيار ثاين(«.

)2( خرباء الدراية هم فئة من اأهل اخلربة املتخ�ص�صة اأو ذوي الدراية باأحوال الكويت، واالأعراف املتبعة بها، وعلى اإطالع

بحكم املمار�صة باأعراف الدولة ونظمها التي توؤثر يف احلقوق وت�صهل الف�صل يف الدعاوى، وهو من خارج اإدارة اخلرباء

الندب ملعاونتها يف بع�ض املاأموريات. �صبيل على االإدارة بهم وت�صتعني ق�صائيني- خرباء – لي�صوا انظر م )29( من القانون رقم )40( ل�صنة 1980 ب�صاأن تنظيم اخلربة، وقرار وزير العدل رقم )95( ل�صنة 1980

ب�صاأن خرباء الدراية.

واحلقيقة اأنه كثريًا ما جتيز املحاكم يف اأحكامها التمهيدية املتعلقة بندب خبري ق�صائي من اإدارة اخلرباء اأن ي�صتعني

هذا االأخري بخبري دراية متخ�ص�ض بامل�صائل العقارية واأجرة املثل.



، اإال اأن )1(

الكويت، باعتبار اأن الكويت بلد ذو طبيعة مناخية حارة جدًا يف فرتة ال�صيف

حكم اأول درجة، املوؤيد ا�صتئنافيًا، والذي انطلق من مبداأ قانوين واحد فقط، كرره اأكرث

من مرة وهو مبداأ »مدى اأهمية الرتميمات للمحافظة على العني«، وانتهى اإىل عدم اأحقية

اإ�صارة رغم املركزي، التكييف الإ�صالح مبالغ من اأدته ما قيمة ا�صرتجاع يف املدعية

اخلبري املنتدب يف الدعوى ل�رشورة تلك االأعمال لالنتفاع بالعني.

امل�رشع موقف عليه ا�صتقر ما خالف قد الدرا�صة- – حمل احلكم يكون وبذلك

الكويتي والفقه من اأن هناك ثمة معيار اآخر يجب مراعاته لتحديد االأعمال ال�رشورية

التي يلتزم بها املوؤجر ويتحمل تكلفتها، وهي الرتميمات الالزمة الإبقاء العني �صاحلة

لقانون االإي�صاحية املذكرة اأوردته ما �رشاحة خالف احلكم اأن بل ،)2(

بها لالنتفاع

اأكرث من معيار لتمييز اأن هناك االإيجارات - كم�صدر تف�صريي ت�رشيعي مهم - من

الرتميمات ال�رشورية التي يلتزم بها املوؤجر اإذ »يلتزم املوؤجر باأن يتعهد العني بال�صيانة

حلفظها من الهالك والتلف، وباأن يقوم يف اأثناء االإجارة بالرتميمات ال�رشورية حتى

يتمكن امل�صتاأجر من االنتفاع على الوجه املق�صود«، وهو االأمر الذي ر�صخته حمكمة

اأن ت�صليم العني بحالة ت�صلح معها لالنتفاع بالعني املوؤجرة التمييز الكويتية باعتبار

باالأجرة امل�صتاأجر التزام واأن ،)3(

املوؤجر عاتق على يقع وم�صتمر اأ�صيل التزام هو

.)4(

يقابله التزام املوؤجر بتمكينه من االنتفاع بها

القواعد مع تتفق ال نتيجة اإىل انتهى قد الدرا�صة- حمل – احلكم يكون وبذلك

اأو املدين، القانون يف املقررة العامة القواعد �صواًء االإيجار، عقد الأحكام القانونية

اأر�صته ما حتى اأو العقارات، اإيجار قانون ت�صمنها التي اخلا�صة القانونية القواعد

)1( وقد اعتربت حمكمة اال�صتئناف العليا )الكويتية( دائرة االإيجارات، اأن اإ�صالح التكييف املركزي من االأعمال ال�رشورية

التي يتعني اأن يقوم بها املوؤجر.

2015/5/29 من�صور يف مركز ت�صنيف االأحكام التابع لكلية احلقوق يف جامعة – اإيجارات جل�صة انظر: ا�صتئناف عليا

الكويت )رقم 199/25/2/1995(.

– االأول( )املجلد ال�صاد�ض اجلزء املدين، القانون �رشح يف الو�صيط ال�صنهوري، عبدالرزاق املعنى: ذات يف انظر )2(

االإيجارات–، دار اإحياء الرتاث العربي، 1985، �ض259.

)3( طعن بالتمييز رقم )121/2004( مدين جل�صة 2005/1/10 جملة الق�صاء والقانون، ال�صنة الثالثة والثالثون اجلزء

االأول، �صادر، حمكمة التمييز الكويتية، املكتب الفني، �ض225.

)4( طعن بالتمييز رقم )342/98( جتاري جل�صة 1999/5/10، جملة الق�صاء والقانون، مرجع �صابق، ال�صنة ال�صابعة

والع�رشون، اجلزء االأول- �ض247.



دائرة االإيجارات يف حمكمة اال�صتئناف العليا الكويتية من اأن مفهوم االأعمال ال�رشورية

التي يلتزم بها املوؤجر ال يقت�رش على االأعمال الالزمة للحفاظ على العني املوؤجرة من

الإبقاء الالزمة الرتميمات كل لي�صمل ميتد واإمنا - احلكم اإليه انتهى كما – الهالك

.)1(

املاأجور �صاحلًا لالنتفاع املق�صود


م�قف احلكم- حمل الدرا�صة – من تكييف الإذن الق�ص�ئي

املتعلق ب�أعم�ل الرتميم�ت ال�رشورية

ورد يف اأ�صباب احلكم اأن مطالبة املدعية بقيمة االإ�صالحات ال�رشورية مقامة على

اإذن من املدعية مل حت�صل على اأن اعتبار القانون، وذلك على �صند غري �صحيح من

املدعي على بالرجوع لها اأحقية فال ثم ومن االإ�صالحات، بتلك قيامها قبل الق�صاء

االإ�صالحات تلك كون عن النظر ب�رشف االإ�صالحات، تلك بقيمة )املوؤجر( عليها

�رشورية اأم تاأجريية.

اإيجار العقارات التي تن�ض اإىل ن�ض املادة )1/8( من قانون اأنه بالنظر واحلقيقة

بالرتميمات االإجارة اأثناء والقيام املوؤجرة العني ب�صيانة املوؤجر »يلتزم اأنه: على

على يح�صل اأن للم�صتاأجر جاز بذلك القيام يف اإعذاره بعد تاأخر فاإذا ال�رشورية...

ترخي�ض من الق�صاء يف اإجرائها وا�صتيفاء تكاليفها من االأجرة«.

)1( اإذ اأن نتيجة احلكم – حمل الدرا�صة- انتهت اإىل اإعفاء املوؤجر من قيمة االإ�صالحات ال�رشورية املتمثلة يف اإ�صالح اأجهزة

العني من للمحافظة على الالزمة االأعمال لي�صت من اأنه للحكم اأهمها وفقًا اأ�صباب انطالقًا من عدة املركزي التكييف

اأكرث من حكم لل�صكن، وهو حكم يخالف املوؤجرة باالأعيان التكييف النتفاع اأجهزة اأهمية النظر عن الهالك ب�رشف

�صادر من حمكمة اال�صتئناف العليا فيما يتعلق ب�رشورة اإ�صالح التكييف كالتزام يقع على عاتق املوؤجر حتى يتمكن

امل�صتاأجر من االنتفاع بالعني املوؤجرة.

)مرجع االأحكام ت�صنيف مركز 1983/11/24 – جل�صة – دائرة االإيجارات العليا انظر: حكم حمكمة اال�صتئناف

�صابق( رقم 73/9/2/1995.

وكذلك احلكم االآخر ال�صادر بجل�صة 1986/5/29 يف نف�ض املعنى )�صبق االإ�صارة اإليه(.



ن�صتخل�ص اأن احلكم تعرتيه مالحظ�ت ق�ن�نية من ج�انب عدة:

اأوًل: احلكم خ�لف �رشاحة ن�ص امل�دة )1/8( من ق�ن�ن الإيج�رات،

ذلك اأن املادة )1/8( اأتت بحكم خا�ض يحظر على امل�صتاأجر اأن يخ�صم من االأجرة قيمة

ما اأنفقه مقابل اإ�صالحات- يعتقد باأنها �رشورية- اإال بعد اأن يح�صل على ترخي�ض

من الق�صاء يجيز له اإجراء تلك االإ�صالحات وخ�صم قيمتها من االأجرة.

واحلقيقة اأن هذا الن�ض اإذا نظرنا اإليه وفق القواعد العامة وباملقابلة مع ن�ض املادة

حول نزاع باأية يتذرع اأن للم�صتاأجر جتيز ال التي االإيجارات قانون من )10/1(

ا�صتحقاق االأجرة ليخ�صم منها، فاإن ن�ض املادة )1/8( من ذات القانون يكون وا�صح

الداللة، باأن اخل�صم من االأجرة ال يكون اإال باإذن �صابق من املحكمة، وهو ال يكون كذلك

اإال اإذا تعلق بقيمة اإ�صالحات تاأكدت املحكمة اأنها �رشورية النتفاع امل�صتاأجر بالعني.

وهنا ننوه اإىل اأن اخل�صم من االأجرة – املق�صود هنا- يختلف عن اإنقا�ض االأجرة،

فاالإنقا�ض يعني تخفي�ض االأجرة كالتزام، اأو مبعنى اآخر هو تعديل للعقد، اإما اتفاقًا اأو

، اأما اخل�صم من االأجرة )1(

ق�صاًء، وفق املادتني )8/3( و)11/2( من قانون االإيجارات

تكبده ما قيمة خ�صم فهو الدرا�صة، هذه مبو�صوع املرتبط )1/8( املادة ن�ض وفق

امل�صتاأجر من مبالغ الإ�صالحات �رشورية يف العني كان يتعني اأن يقوم بها املوؤجر، وبعد

ح�صول امل�صتاأجر على اإذن من الق�صاء يف اإجرائها و)ا�صتيفاء تكاليفها من االأجرة( على

حد و�صف املادة )1/8( من قانون االإيجارات.

اإذن حمل الرتخي�ض املطلوب احل�صول عليه من الق�صاء وفق املادة )1/8( يتعلق

ثمة اإجراء يف الق�صاء من اال�صتئذان وهما البع�ض، ببع�صهما مرتبطني مب�صاألتني

اإ�صالحات �رشورية وا�صتيفاء تكاليفها من االأجرة.

ولتلخي�ض املالحظة االأ�صا�صية على احلكم، نقول اأن االأ�صل قانونًا اأن على املوؤجر

مقابل- كالتزام امل�صتاأجر- وعلى بالعني، لالنتفاع ال�رشورية بالرتميمات القيام

غري ال�رشورية االإ�صالحات اإجراء عن املوؤجر تقاع�ض فاإذا كاملة. االأجرة يدفع اأن

�صالح اأنظمة :3/ جتاري ،2009/1/6 جل�صة يف وال�صادر املعنى نف�ض يف الكويتية التمييز حمكمة حكم اأنظر: )1(

اجلا�صم، مرجع �صابق.



املرهقة، فاإن ن�ض املادة )1/8( و�صع احلل لهذا التقاع�ض، اإذ يجب على امل�صتاأجر اأن

يقوم باإعذاره ليقوم بالرتميمات ال�رشورية، فاإذا ا�صتمر تقاع�صه اعترب خماًل بالتزامه

باإجرائها، وهنا يجوز للم�صتاأجر اأن يطلب االإذن من الق�صاء باإجراء تلك االإ�صالحات

وخ�صم قيمتها من االأجرة، اأو قد يجريها املوؤجر على نفقته ويوؤدي االأجرة كاملة دون

خ�صم ويرجع لدعوى الحقة على املوؤجر بقيمة تلك االإ�صالحات ال�رشورية، وهو ما

حدث يف الدعوى حمل احلكم مو�صوع الدرا�صة.

وملا كان احلكم قد اعترب اأن االإذن الق�صائي هو �رشط للرجوع على املوؤجر بقيمة

قانون من )1/8( املادة ن�ض بذلك خالف قد يكون فاإنه ال�رشورية، االإ�صالحات

االإيجارات، اإذ اأن االإذن املطلوب من الق�صاء هو خل�صم قيمة االإ�صالحات من االأجرة،

اإجرائها يف الق�صاء من )ترخي�ض( )1/8( املادة يف الكويتي امل�رشع اأ�صماه ولذلك

وا�صتيفاء تكاليفها من االأجرة، ومن املعروف قانونًا ومنطقًا اأن )الرتخي�ض( بوجه عام

هو اإجراء قانوين �صابق على العمل مو�صوع الرتخي�ض. اأما اإذا كان امل�صتاأجر ال يرغب

االأ�صل فاإن االأجرة، ا�صتعمال حقه يف طلب احل�صول على ترخي�ض باخل�صم من يف

العام يبقى كما هو، ويحق له الحقًا الرجوع ق�صاًء على املوؤجر بقيمة تلك االإ�صالحات،

اأجاز واإن اأنه اعترب اإذ وا�صح، ب�صكل امل�رشي الق�صاء اأكده الذي املعنى ذات وهو

امل�رشع للم�صتاأجر اللجوء للق�صاء امل�صتعجل للح�صول على اإذن باإجراء ترميمات، اإال

اأنه مل ي�صرتط احل�صول على هذا االإذن الإمكان ا�صتيفاء امل�صتاأجر حقه فيما اأنفقه عليها

.)1(

وفقًا للقواعد العامة

ث�نيً�: عدم ان�صج�م احلكم مع الق�اعد الق�ن�نية الع�مة:

ال�رشيعة – باعتباره املدين القانون يف االإيجار عقد اأحكام اأن اإىل اأ�رشنا اأن �صبق اأ-

ب التزامًا على املوؤجر باإجراء الرتميمات ال�رشورية لالنتفاع بالعني، العامة- ترتِّ

اأما وقد اأعفى احلكم – املوؤجر- من قيمة تلك الرتميمات ال�رشورية على �صند من اأن

امل�صتاأجر مل يح�صل على ترخي�ض من الق�صاء باإجرائها، فاإن احلكم يكون بذلك قد

خالف اأحكام االإيجار الواردة يف القانون املدين، والتي تن�صجم اأ�صاًل مع االلتزامات

)1( طعن رقم )573( ل�صنة 1966 ق، اأنظمة �صالح اجلا�صم ) مرجع �صابق( حتت عنوان »اإيجار«.



التي تفر�صها طبيعة عقد االإيجار باعتبار اأن االأجرة مقابل االنتفاع باملاأجور، وال

انتفاع دون ترميمات �رشورية.

القواعد مع يتعار�ض ال�رشورية الرتميمات قيمة من للموؤجر احلكم اإعفاء ب-

اأن املادة )931( من القانون املدين الكويتي توجب اإذ القانونية املتعلقة باحليازة،

على املالك »اأن يوؤدي اإىل احلائز جميع ما اأنفقه من امل�رشوفات ال�رشورية«. ولذلك

فاإن الرتخي�ض الق�صائي وفقًا لن�ض املادة )1/8( من قانون االإيجارات يبدو �رشطًا

ق�صائي عذر مبثابة وهو االأجرة، من الرتميمات قيمة خل�صم وطبيعيًا منطقيًا

يتوقى به امل�صتاأجر و�صفه باملخل يف اأداء االأجرة كاملة. وال ميكن اأن يفهم طلب ذلك

الرتخي�ض �رشطًا يف ن�صوء التزام املوؤجر بالرتميمات ال�رشورية، وهو ما ين�صجم

م�رشوفات من اأنفقه ما بقيمة املالك على الرجوع يف احلائز حق مع راأينا كما

املوؤجر على الرجوع له ويحق املوؤجرة للعني حائزًا يعد وامل�صتاأجر �رشورية.

بقيمة امل�رشوفات ال�رشورية.

الق�ص�ء لإجراء اإذن من اأن احل�ص�ل على ف�إن احلكم ب�فرتا�صه ث�لثً�:

الرتميم�ت ال�رشورية ه� �رشط لزم لن�ص�ء حق امل�صت�أجر ب�لرج�ع

جتد وااللتزامات احلقوق اأن يف الع�مة النظرية خ�لف قد بقيمته� عليه

تلك القت�صاء اإال الق�صاء اإىل اللجوء وما والعقود، القانونية القواعد يف �صندها

على الرقابة« »هي الق�صاء مهمة اأن واالأ�صل عدم. من الإن�صائها ولي�ض احلقوق

اإليه تطبيق القانون وهي يف املجمل رقابة الحقة، على نحو ال ي�صح معه ما ذهب

احلكم من اأن عدم ح�صول امل�صتاأجر على ترخي�ض من الق�صاء يف اإجراء الرتميمات

ال�رشورية يحرمه من احلق يف الرجوع على املوؤجر بقيمتها.



اخل�متة:

االأحكام اأحد عر�صنا اإذ الدرا�صة، هذه يف تناولناه اأن �صبق ما لنوجز هنا نعود

التقا�صي درجات اآخر وهي اال�صتئناف، حمكمة يف االإيجارات دائرة من ال�صادرة

القانوين فيما يتعلق باأحكام االإيجارات باعتبارها حمكمة قانون ال واقع. وراأينا كيف

اأن احلكم اعترب اأن احل�صول على ترخي�ض م�صبق من الق�صاء �رشط لرجوع امل�صتاأجر

على املوؤجر بقيمة ما اأنفقه مقابل االإ�صالحات ال�رشورية يف العني املوؤجرة. وتناولنا

اإذ يتعار�ض القانون، اإليه احلكم ال يتوافق مع �صحيح انتهى اأن ما املف�صل بال�رشح

املدين القانون لن�صو�ض وفقًا االإيجار لعقد العامة االأحكام مع احلكم ا�صتخال�ض

والقواعد العامة االأخرى، كما يتعار�ض ما انتهى اإليه احلكم مع ن�صو�ض قانون اإيجار

العقارات رقم )35( ل�صنة 1978، خ�صو�صًا ن�ض املادة )1/8(، والتي تن�ض على اأن

عبء اإجراء الرتميمات ال�رشورية الالزمة لالنتفاع بالعني يقع على عاتق املوؤجر، واأنه

اإذا تقاع�ض بعد اإعذاره عن اإجرائها جاز للم�صتاأجر اأن يتقدم للق�صاء بطلب الرتخي�ض

باإجرائها خ�صمًا من االأجرة. ومن ثم فاإن الرتخي�ض هنا يتعلق مبراقبة املحكمة مراقبة

قيمتها بخ�صم للم�صتاأجر احلق وباإعطاء املطلوبة، الرتميمات �رشورة ملدى م�صبقة

من االأجرة، فاإذا مل ي�صتعمل امل�صتاأجر حقه يف طلب التقدم بهذا الرتخي�ض، فاإن من حقه

الرجوع الالحق على املوؤجر بقيمة تلك الرتميمات ال�رشورية.

اإيجار العقارات رقم )35( من جهة اأخرى فاإننا نو�صي مبراجعة �صاملة لقانون

القانون مواكبًا التعديالت اجلزئية املبت�رشة كافية جلعل هذا اإذ مل تعد ،1978 ل�صنة

خدمات. من بها ارتبط وما االإيجار عقود يف تظهر بداأت التي والتفا�صيل للتطور،

ال�رشورية الرتميمات من تعد التي امل�صائل مراجعة يتعني اخل�صو�ض وجه وعلى

التي يتحملها املوؤجر، وح�صمها باأمثلة �رشيحة ف�صاًل عن معايري اأخرى متيزها عن

التح�صينات الكمالية التي ال �صاأن للموؤجر بكلفتها.

حمل احلكم مو�صوع – الرئي�صة امل�صكلة اأثار الذي )1/8( املادة ن�ض اأن كما

الدرا�صة- بحاجة اإىل اإعادة �صياغة، اإذ اأن الواقع العملي يف التطبيقات الق�صائية ك�صف

املادة هذه �صياغة اإعادة �رشورة نرى ولذلك الن�ض. داللة فهم يف لب�ض حدوث عن

ب�صكل وا�صح يزيل اأية �صوء فهم ملدلول عبارات الن�ض.



املراجع الع�مة واملتخ�ص�صة

بقانون رقم املر�صوم االإيجار وفقًا الأحكام الكندري، عقد الزقرد وفايز اأحمد - 1)35( ل�صنة 1978 وتعديالته، الكويت، الطبعة الثانية 2002.

اإيجار وقانون الكويتي املدين القانون يف االإيجار عقد اليعقوب، جا�صم بدر - 2العقارات، الكويت، الطبعة الثالثة 2010-2011.

اجلامعية، الثقافة موؤ�ص�صة االأماكن، اإيجار قانون يف الو�صيط عطااهلل، برهام - 3االإ�صكندرية، م�رش 1982

القانون يف )درا�صة املوؤجرة العني يف واالإ�صالحات ال�صيانة النكا�ض، جمال - 4الكويتي وبع�ض القوانني املقارنة(، جملة احلقوق، ال�صنة الثانية والع�رشون- العدد

الثاين، جامعة الكويت، 1998.

5 - �صليمان مرق�ض، العقود امل�صماة )عقد االإيجار(، موؤ�ص�صة روز اليو�صف، الطبعة الرابعة، القاهرة، م�رش 1985.

6 - عبدالرزاق ال�صنهوري، الو�صيط يف �رشح القانون املدين، اجلزء ال�صاد�ض- املجلد 1985، بوا�صطة م�صطفى االأول- )االإيجار(، دار الرتاث العربي، القاهرة، م�رش

الفقهي، 1988.

للطباعة العربي االحتاد دار ، املوؤجرة العني �صيانة فرج، ح�صن - عبدالرزاق 7والن�رش، القاهرة، م�رش1977.



املجالت والدوري�ت العلمية

عن ال�صادرة االأول، اجلزء والثالثون، الثالثة ال�صنة والقانون، الق�صاء جملة - 8حمكمة التمييز الكويتية، املكتب الفني.

الق�صاء والقانون، ال�صنة ال�صابعة والع�رشون، اجلزء االأول، ال�صادرة عن جملة - 9حمكمة التمييز الكويتية، املكتب الفني.

الأنظمة الآلية وامل�اقع الإلكرتونية:

الكويت دولة يف التمييز واأحكام الكويتية للت�رشيعات اجلا�صم �صالح اأنظمة - 1)www.saljas.com( .والدول العربية

جامعة الكويت. احلقوق، كلية الق�صائية، االأحكام وبرجمة ت�صنيف مركز - 2

/http://ccda.kuniv.edu.kw



ال�صفحةاملــ��صــ�ع

237امللخ�ض239مقدمة

239اأهمية املو�صوع241خطة ومنهج البحث

املطلب االأول- وقائع النزاع ومدونات واأ�صباب احلكم رقم )2013/212(

ا�صتئناف اإيجارات )1(242

242الفرع االأول: وقائع النزاع مو�صوع احلكم243الفرع الثاين: اأ�صباب احلكم اال�صتئنايف رقم )2013/212( اإيجارات1

للقانون وفقا املوؤجرة العني ب�صيانة االلتزام اأحكام الثاين- املطلب

الكويتي

245

245الفرع االأول: االأ�صا�ض القانوين اللتزام املوؤجر باأعمال ال�صيانة ال�رشوريةالرتميمات عن ال�رشورية الرتميمات اأعمال متييز معيار الثاين: الفرع

االإيجارية246

الفرع الثالث: عدم جواز امتناع امل�صتاأجر عن الوفاء باالأجرة عند تقاع�ض

املوؤجر عن اإجراء الرتميمات ال�رشورية اإال باإذن من الق�صاء248

هذه حمل اال�صتئنايف احلكم على القانونية املالحظات الثالث- املطلب

الدرا�صة: اأوجه عوار احلكم250

الفرع االأول: موقف احلكم – حمل الدرا�صة – من مفهوم اأعمال ال�صيانة

ال�رشورية )معيار الرتميمات ال�رشورية(250

الفرع الثاين: موقف احلكم – حمل الدرا�صة – من تكييف االإذن الق�صائي

املتعلق باأعمال الرتميمات ال�رشورية 254

255اأواًل: احلكم خالف �رشاحة ن�ض املادة )8/1( من قانون االإيجارات



ال�صفحةاملــ��صــ�ع

256ثانيًا: عدم ان�صجام احلكم مع القواعد القانونية العامة257ثالثًا: احلكم خالف النظرية العامة ب�صاأن احلقوق وااللتزامات

258اخلامتة259املراجع العامة واملتخ�ص�صة

Documents

تاراقعلا راجيإ نوناق نم 1/8 ةدالما صن قفو...235 2015 Ä Døò 11ثر قباص يص اق - ةيلماعلا ةيتيوكلا نوناقلا ةيلك –