Embed Size (px)
Citation preview
1
Page 1YOUR LOGO
Wahyu Bintoro, ST.P +62 8572 5158 240
Page 2YOUR LOGO
...Pengantar...Construction Management
1
2
Page 3YOUR LOGO
Definisi Proyek…
Suatu usaha/kerja yang dilakukan untuk membuat suatuunique produk, pelayanan atauhasil.
Serangkaian aktifitasyang dilakukan
dengan suatu tujuantertentu dalam
periode waktu dananggaran yang tertentu pula.
Page 4YOUR LOGO
Macam Proyek
Permintaan pasar
Kebutuhan perusahaan
Permintaan kustomer
Persyaratan legal
Perkembangan teknologi
1
2
3
4
5
Suatu proyek dapat terjadi karena:
3
Page 5YOUR LOGO
Karakter Proyek
UnikTemporary
Proyek
Waktu mulai & akhir
Bertahap
Page 6YOUR LOGO
Project vs. Operational Work
Temporary
Mengerjakan produk yang unik
Tujuan: menyelesaikan tujuan dan setelah mencapai selasai
Terus menerus (continue)
Repetitive work
Tujuan: bisnis bisa sustain
Project Operational Work
4
Page 7YOUR LOGO
Definisi Construction
Construction : Konstruksi
konstruksi kon.struk.si(1) susunan (model, tata letak) suatu
bangunan (jembatan, rumah, dsb): rumah itu kokoh karena ‐‐ nya betonbertulang;
(2) susunan dan hubungan kata dalamkalimat atau kelompok kata: makna suatu kata ditentukan oleh ‐‐ dalam kalimat atau kelompok kata
http://kamusbahasaindonesia.org/konstruksi#ixzz1mzDtXQiu
Construction
Page 8YOUR LOGO
Management :pengelolaan,penyelenggaraan(kamus.ugm.ac.id)
pengelolaan pe.nge.lo.la.an(1) proses, cara, perbuatan mengelola;(2) proses melakukan kegiatan tertentu
dengan menggerakkan tenaga orang lain;(3) proses yg membantu merumuskan
kebijaksanaan dan tujuan organisasi;(4) proses yg memberikan pengawasan pd
semua hal yg terlibat dalam pelaksanaan kebijaksanaan dan pencapaian tujuan
http://kamusbahasaindonesia.org/pengelolaan#ixzz1mzAN3ALS
Management
Definisi Management
5
Page 9YOUR LOGO
Construction Management:Bagaimana suatu pekerjaan pembangunandikelola agar diperloleh hasil sesuai dengantujuan dari pembangunan tersebut denganmelibatkan sekelompok orang yang masing‐masing mempunyai kemampuan/keahliantertentu
Management
Construction
Definisi Construction Management
Page 10YOUR LOGO
Kelompok Orang Peralatan
Usaha
Metode
Tujuan
Definisi Construction Management
6
Page 11YOUR LOGO
Ruang Lingkup
Perencanaan (planning)
Pengorganisasian (organizing)
Pelaksanaan (actuating)
Pengawasan (controlling)
Ruang Lingkup
Page 12YOUR LOGO
Proses Manajemen
Organizing
ActuatingControlling
Planning
Note
Planning : menetapkan apa yang harus dilaksanakan oleh anggota organisasi untuk menyelesaikanpekerjaan
Organizing : pembagian tugas para anggota organisasiActuating : menggerakkan anggota organisasi secara efisien dan efektifControlling : pengawasan dan pengendalian agar pelaksanaan sesuai rencana
7
Page 13YOUR LOGO
The Triple Constraint
TARGET
Quality
Page 14YOUR LOGO
Siklus Proyek
Programming
Identification
FormulationImplementation
Evaluation
Financing decision
Financing decision
8
Page 15YOUR LOGO
Yang Dikelola Dalam Proyek
1
2
3
4
Waktu (Time)
Kualitas (Quality)
Organisasi (Organization)
Informasi (Information)
Uang (Money)5
Page 16YOUR LOGO
Nine Knowledge Areas
Project Integration Management1
dapat mengoordinasikan berbagai elemen proyek
Project Scope Management2
memastikan semua pekerjaan yang diperlukan dikerjakan dan tidak mengerjakan pekerjaan yang tidak diperlukan
Project Time Management3
memastikan proyek diselesaikan tepat waktu
Project Cost Management4
memastikan proyek diselesaikan sesuai anggaran (budget)
Project Quality Management5
memastikan proyek memuaskan konsumen / sesuai dengan persyaratan
9
Page 17YOUR LOGO
Nine Knowledge Areas (cont’d)
Project Human Resources Management6
dapat mengelola sumberdaya manusia (SDM) dengan efektif
Project Communications Management7
memastikan informasi dapat disampaikan dengan baik, tepat waktu, jelas dan pengarsipannya
Project Risk Management8
berkaitan dengan proses identifikasi, analisis dan antisipasi terhadap risiko proyek
Project Procurement Management9
berkaitan dengan proses pengadaan barang dan jasa
Page 18YOUR LOGO
Management Made Wrong ‐ STUPID Cycle
Promise & Lie
Punish the innocent,Reward the Uninvolved
Blame
Team of Superheroes
Confirm the lieDelivery the lie and
some more
10
Page 19YOUR LOGO
Management Made Right ‐ SMART Cycle
Project Objectives Learning Completion
Project Team Project Charter Project Delivery
Page 20YOUR LOGO
...Perencanaan Proyek...
2
11
Page 21YOUR LOGO
Tahap Perencanaan ProyekAktifitas ini dikerjakan setelah proyek ditanda tangani Penentuan tujuan proyek dan kebutuhan‐kebutuhannya. Dalam hal ini perlu
ditentukan hasil akhir proyek (waktu, biaya dan performansi yang ditargetkan).
Pekerjaan‐pekerjaan apa saja yang diperlukan untuk mencapai tujuan proyek harusdiuraikan dan didaftar.
Organisasi proyek dirancang untuk menentukan departemen‐departemen yang ada,subkontraktor yang diperlukan dan manajer‐manajer yang bertanggungjawabterhadap aktivitas pekerjaan yang ada.
Jadwal untuk setiap aktivitas pekerjaan dibuat yang memperlihatkan waktu tiapaktivitas, batas selesai danmilestone.
Sebuah rencana anggaran dan sumberdaya yang dibutuhkan. Rencana ini akanmemberikan informasi mengenai jumlah sumberdaya dan waktu untuk setiap aktivitaspekerjaan.
Ramalan mengenai waktu, biaya dan performansi penyelesaian proyek
Page 22YOUR LOGO
Rencana Induk ProyekTujuan pembuatan rencana adalah :• untuk memberikan petunjuk kepada manajer dan tim proyek selama
siklus hidup proyek,
• untuk memberitahukan mengenai sumberdaya apa yang diperlukan,kapan dan berapa besar biaya yang dikeluarkan, dan
• memungkinkan mereka mengukur kemajuan yang telah dibuat danketerlambatan yang terjadi, selanjutnya apa yang perlu dilakukanuntuk mengejar ketertinggalan itu.
12
Page 23YOUR LOGO
Isi Rencana Proyek
Terdapat kemiripan dengan proposal proyek, harus lebihdetail dan luas, ditujukan untuk kepentingan anggota timproyek (internal). Deskripsi proyek Manajemen dan Organisasi Bagian teknis Alat‐alat perencanaan
Page 24YOUR LOGO
Deskripsi Proyek
Deskripsi singkat mengenai asal‐usul dan latar belakang
lahirnya proyek. Termasuk disini penjelasan singkat tentang
proyek, tujuan, kebutuhan, kendala, masalah yang ada (dan
bagaimana akan diatasi), jadwal induk yang memperlihatkan
kejadian-kejadian dan milestone yang ada.
13
Page 25YOUR LOGO
Manajemen & OrganisasiRingkasan mengenai organisasi dan personel yang dibutuhkan.Isinya meliputi:• Manajemen proyek dan organisasi. Detail mengenai bagaimana
proyek akan dikelola dan identifikasi, mengenai personel kuncidan hubungan kewenangan yang ada.
• Kebutuhan orang. Estimasi kebutuhan orang berikut ketrampilan,kepakaran dan cara penempatan serta perekrutannya.
• Training dan pengembangan. Ringkasan mengenaipengembangan eksekutif dan training personel yang perludiberikan untuk mendukung proyek.
Page 26YOUR LOGO
Bagian TeknisRingkasan mengenai aktivitas utama proyek, waktu dan biaya. Termasuk dalambagian ini adalah: Rincian pekerjaan (statement of work). Pekerjaan yang ada diuraikan. Jadwal proyek. Jadwal proyek berhubungan dengan kejadian, termasuk
milestone, jaringan kerja proyek, diagram CPM/PERT. Anggaran dan dukungan keuangan. Estimasi mengenai pengeluaran, kapan
waktunya, untuk biaya tenaga kerja, bahan dan fasilitas. Testing. Daftar semua yang perlu diuji, termasuk prosedur, waktu dan orang
yang bertanggungjawab. Dokumentasi. Dokumen‐dokumen yang akan dihasilkan dan bagaimana
dokumen ini akan diorganisasikan dan disimpan. Implementasi. Bahasan dan petunjuk mengenai bagaimana pelanggan
menjalankan hasil proyek. Rencana peninjauan pekerjaan. Prosedur mengenai peninjauan pekerjaan
secara periodik, catatan apa yang perlu ditinjau, kapan, oleh siapa danmenurut standar apa.
Justifikasi ekonomi. Ringkasan alternatif yang mungkin dalam mencapaitujuan proyek memperlihatkan tradeoff antara biaya dan jadwal.
14
Page 27YOUR LOGO
Alat‐alat PerencanaanBanyak metoda yang digunakan dalam perencanaan antara lain: Work Breakdown Structure (WBS) ‐ untuk menentukan
pekerjaan‐pekerjaan yang ada dalam proyek.
Matriks tanggungjawab ‐ untuk menentukan organisasi proyek,orang‐orang kunci dan tanggungjawabnya.
Gantt charts ‐ digunakan untuk menunjukkan jadwal indukproyek, dan jadwal pekerjaan secara detail.
Jaringan kerja (network) ‐ untuk memperlihatkan urutanpekerjaan, kapan dimuiai, kapan selesai, kapan proyek secarakeseluruhan selesai.
Page 28YOUR LOGO
Estimasi
Pilihan dalam estimasi :
Menunda estimasi sampai akhir proyek
Mendasarkan pada proyek yg mirip
Menggunakan teknik dekomposisi
Model empiris
15
Page 29YOUR LOGO
Pendefinisian Pekerjaan Untuk proyek dalam skala besar diperlukan metode untuk
menentukan elemen‐elemen proyek dalam bagian yanglebih detail.
Dapat diketahui keterkaian antar aktifitas, urutan waktu danpersonilnya.
Work Breakdown Structure (WBS)
Page 30YOUR LOGO
Manfaat WBS
Manfaat dari WBS:
Dalam tahap analisis WBS dapat digunakan untuk memastikan
akurasi dan kelengkapan dari semua personil proyek.
Dijadikan sebagai dasar penganggaran dan penjadwalan.
Sebagai alat kontrol pelaksanaan proyek.
16
Page 31YOUR LOGO
Organizational Breakdown Structure (OBS)
OBS adalah proses hirarkis yang melukiskan bagaimana
perusahaan dikelola sebagai suatu organisasi untuk menentukan
tanggung jawab kerja.
Tujuan OBS adalah:
Menyediakan suatu kerangka untuk meringkas kerja unit
organisasi,
Mengidentifikasi unit organisasi yang bertanggung jawab
untuk paket kerja,
dan mengikat unit organisasi kepada akun pengendalian biaya.
Page 32YOUR LOGO
17
Page 33YOUR LOGO
Responsibility Assignment Matriks (RAM) RAM merupakan matrik yang menggambarkan hubungan antara WBS dan
OBS. Dalam RAM setiap unit organisasi dalam OBS ditugaskan kepada tiap aktivitas
yang terdapat dalam WBS.
Page 34YOUR LOGO
...Biaya Proyek...
3
18
Page 35YOUR LOGO
Jenis‐Jenis Biaya Proyek
Biaya Langsung (Direct Cost)1
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)2
Bahan/material
Upah tenaga (manpower)
Biaya alat (equipments)
Overhead
Biaya tak terduga (contingencies)
Keuntungan (profit)
Page 36YOUR LOGO
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)Biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harusada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tsb.
a. Biaya Overhead Overhead Kantor
Biaya untuk menjalankan usaha, misalnya: sewa kantor dan fasilitasnya,honor pegawai kantor, ijin‐ijin usaha, prakualifikasi, referensi bank,keanggotan asosiasi‐asosiasi, dsb.
Overhead Proyek (di lapangan)• Biaya personil di lapangan.• Fasilitas sementara proyek: gudang, kantor, listrik, pagar, komunikasi,
transportasi, dll.• Bank garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak, dsb.• Peralatan kecil yang habis/terbuang setelah proyek selesai.• Foto dan gambar jadi (as built drawing) jika diminta.• Kontrol kualitas (quality control) seperti: tes mutu beton, baja, sondir,
dsb.• Rapat‐rapat lapangan (site meeting).
19
Page 37YOUR LOGO
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)b. Biaya Tak Terduga (Contingencies)
Adalah biaya untuk kejadian‐kejadian yang mungkin bisa terjadi, mungkintidak. Biasanya dinyatakan dalam persen dari total biaya. Semakin telitikontraktor dalam memperhitungkan pelaksanaan konstruksi, semakin kecilbesarnya Contingencies.
Contoh: naiknya muka air tanah, banjir, longsor, dsb.
c. Keuntungan (Profit)Adalah hasil jerih payah dari keahlian + factor resiko. Semua jenis biayaproyek (selain keuntungan) tidak dapat dikurangi karena mau tidak mau harusdikeluarkan. Yang dapat ditambah atau dikurangi adalah keuntungan, untuktujuan tertentu, misalnya: untuk memenagkan tender.
Note Keuntungan ≠ gaji
Page 38YOUR LOGO
Biaya Langsung (Direct Cost)
1. RAB Konseptual per m2 berapa juta (Rp / m2)
2. RAB Terperinci dihitung volume pekerjaan dan hargasatuannya berdasarkan analisa SNI
Volume Pekerjaan
Harga PekerjaanHarga Satuan(Unit Cost)
X =
Gambar Kerja
Analisa SNI
Spesifikasi Daftar Harga Satuan:• Bahan• Upah• Alat
Pengalaman, Survey, katalog, dll
20
Page 39YOUR LOGO
Definisi RAB
Adalah penawaran yang diajukan kontraktor dalam tender, padadasarnya berupa Rencana Anggaran Biaya (RAB) secara lengkap.
Susunan RAB yang disampaikan berupa suatu dokumen yang isinyaurut dari depan sbb:1. Rekapitulasi2. Rincian RAB (BOQ/Bill of Quantity)3. Analisa Harga Satuan (Unit Cost)4. Daftar Harga Satuan Bahan dan Upah
Page 40YOUR LOGO
Mengapa perlu menyusun RAB…???
Untuk persiapan dana sebelummulai pelaksanaan
Untuk pelelangan EE, OE
Untuk mengajukan proposal
Sebagai pedoman pelaksanaan agar biaya terkendali
1
2
3
4
21
Page 41YOUR LOGO
Cost Estimating vs. Project Life Cycle
Idea
FS
Design
Procurement
Construction
Closeout
Preliminary Cost Estimate adalah biaya proyeksecara kasar untuk keperluan analisis ekonomidalam study kelayakan
Budget Estimate adalah biaya proyek semi detail untuk keperluan penyediaan dana (budgeting bagi Owner)
Detail Estimate adalah biaya proyek secara detail yang bersifat definitive (nilai kontrak), yaitupertemuan angka antara Owner estimate dan bid price kontraktor
Controlling
Page 42YOUR LOGO
22
Page 43YOUR LOGO
Contoh Kasus Note
Jangan sampai proyek berhenti ditengah jalan karena kehabisan dana!!! Perlumembuat RAB
Direncanakan akan dibangun suatu gedung. Maka perlu diperhitungkan terlebih dahulu berapa biayanya. Apakah ada sumber dananya?Jika dana terbatas, perlu mempertimbangkan prioritas, misal berdasarkan:• Spesifikasi mutu vs kelas• Pentahapan
Page 44YOUR LOGO
Yang perlu diperhatikan…
Dalam menyusun anggaran biaya perlu mengetahui tentang spesifikasi (kelas mutu)
Kelas mutu yang baik biasanya lebih mahal
Gunakan kelas mutu sesuai keperluan
Jika pekerjaan dikontrakkan, perlu diawasi agar yang dikerjakan sesuai mutu.
Selisih 21.000/m2;Jika ada
1000 m2 = 21 juta.
DAFTAR HARGAhttp://westpex.co.id
23
Page 45YOUR LOGO
Proses Pelaksanaan Pekerjaan
Perencanaan
Tender
Pelaksanaan
Pemanfaatan
RAB disusun pada tahap Perencanaan. Biasanya setelah dibuat gambar & spesifikasi kemudian dihitung RAB
RAB dibuat terlebih dahulu sebagai acuan dalam evaluasi harga EE atau OE
Pemeliharaan(Maintenance)
Page 46YOUR LOGO
Contoh…
Gambar Perencanaan: denah, tampak, potongan Spesifikasi / RKS (Rencana Kerja dan Syarat‐Syarat)
24
Page 47YOUR LOGO
Bagaimana cara menyusun RAB??? Cek gambar, spesifikasi & perubahan (Amandemen/adendum)
Scan gambar supaya dapat memperoleh gambaran proyek
Site visit setelah mempelajari gambar & spec
Kerjasama dengan pihak lain seperti pelaksana, mandor
Mulai quantity take off
Mencari informasi hargamaterial, tenaga kerja, supplier, sub kontraktor
Hitung overhead: lapangan, kantor/head office
Double check hitungan: matematika, desimal, sisa, dll.
Ada baiknya menghub perencana/panitia lelang (make one last call) jika ada perubahan (untuk tender)
Page 48YOUR LOGO
Contoh RAB Konseptual
Misal akan dibangun rumah dengan gambar denah disamping. Berapa perkiraan biayanya?
Pertimbangkan:• Luas bangunan utama• Luas teras• Luas carport• Luas taman
25
Page 49YOUR LOGO
Tahap‐tahap RAB Terperinci
Daftar HargaSatuan Bahan
Daftar HargaSatuan Upah
Analisa Harga Satuan(Unit Cost)
Rincian RAB (BOQ)
Rekapitulasi
Page 50YOUR LOGO
Metode Unit Cost
Analisa BOW1
Cara SNI2
Cara dari Bina Marga3
Cara Modern4
Ada koefisien‐koefisien
Upah berdasarkanman dayatauman hour
Gabungan & Pengalaman5
26
Page 51YOUR LOGO
Contoh Rekapitulasi
Page 52YOUR LOGO
Contoh Rincian RAB
27
Page 53YOUR LOGO
Contoh Analisa Harga Satuan
Page 54YOUR LOGO
Contoh Daftar Harga Satuan
28
Page 55YOUR LOGO
Komponen Biaya Lain
KomponenBiaya
BiayaPerencanaan
BiayaPengelolaan
BiayaKonstruksi Fisik
BiayaPengawasan/MK
Page 56YOUR LOGO
Permen PU 45/2007(Pedoman pembangunan gedung negara)
29
Page 57YOUR LOGO
Permen PU 45/2007(Pedoman pembangunan gedung negara)
Page 58YOUR LOGO
Perhatikanaspek K3
Pekerjaan Rehabilitasi
30
Page 59YOUR LOGO
Prosedur penyusunan RAB
rehabilitasi
Observasi lapangan
(identifikasi kerusakan)
Perencanaan(Gambar & Spec)
Identifikasi pekerjaan
Hitung vol & Harga
Perhatikan komponen
bangunan lama yang masih
dapat dipergunakan
Struktur Bangunan
Page 60YOUR LOGO
Bagaimana cara menyusun RAB rehabiitasi???
Rusak Ringan1
Rusak Sedang2
Rusak Berat3
Rusak pada komponen non struktural seperti genteng, plafon, dinding biayamax 35% dari harga bangunan baru
Pada komponen non struktural / struktural seperti atap, lantai biaya max 45%
Pada komponen non struktural / struktural apabila diperbaiki masih dapatberfungsi dengan baik biaya max 65%
31
Page 61YOUR LOGO
Terima Kasih
