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una finestra su:

in via sperimentale dal Governo. Laloro regolamentazione urbana venneintenzionalmente ignorata o rimandataal futuro. In realtà, le SEZ sono soprattuttoun’operazione finanziaria, l’enormeagglomerato urbano è un prodottosecondario: si moltiplica la città permoltiplicare il denaro. La notevolepercentuale di edifici inutilizzatiriscontrata in queste città sembra quasirisultare fisiologica, lasciando intattol’ottimismo del Governo e deidevelopers. E difatti, in poco meno didieci anni la sperimentazione siconclude con risultati stupefacenti el’istituzionalizzazione della commerciodel suolo all’intero territorio cinese.Con la riforma del 1988 il Governo,pur rimanendo unico proprietario delsuolo, cede i diritti d’uso per unadurata massima di 70 anni2.

Un master plan conteso

Shanghai ha avuto una storia diversarispetto alle altre metropoli cinesi. Giàdai tempi delle Concessioni fuconsiderata, e non senza rancore, lacittà cinese piu’ occidentale. In queglistessi anni in cui vaste zone della Cinavivevano un sorprendente sviluppourbano, Shanghai faticava arisollevarsi da un lungo periodo difrustrazione economica, dovuto alregime fiscale troppo pressanteesercitato dal Governo in espiazionedel passato capitalista. Tuttavia ildisinteressamento di Mao per lacrescita di Shanghai non ha avuto soloeffetti negativi. Per esempio hafavorito la conservazione del Bund, i

a cura di Marco Cremaschi

Il piano ela speculazioneMarcella Iannuzzi*

L’enorme espansione delle metropolinella Cina del “socialismo di mercato”non é frutto di una crescitaincontrollata e spontanea provocata daun mercato iperliberista. Essa épiuttosto il risultato di un’attenta elenta operazione di pianificazionedall’alto, cominciata alla fine deglianni settanta, che ha saputo attrarregli investimenti esteri proponendoabilmente rassicuranti paradigmicapitalisti, pur conservando intatto unfortissimo ruolo dello Stato.

Metropoli per caso

Se pur le prime aperture al sistemaconcorrenziale furono sperimentatenelle zone rurali, il grande passo versoil “socialismo di mercato” fu deciso nel1979 con l’istituzione delle Zone aEconomia Speciale (SEZ) all’internodelle quali gli investitori stranieripotevano accedere a tassi diinvestimento e condizioni eccezionali1.Sul delta del fiume delle Perle sirealizzò in pochi anni una rete dinuove metropoli che per la rapiditàdella loro realizzazione, laderegolamentazione della loro forma el’entità della loro estensionerappresenta, ancora oggi, un modelloinedito. La crescita di queste metropolivenne innescata dalla liberalizzazionedel mercato del diritto d’uso del suoloe del mercato immobiliare introdotta

Cosa succedeva nelle città cinesi allafine degli anni Ottanta, mentre inostri negozi si riempivano dieconomici oggetti made in China e ilrisveglio del dragone sembrava unaffare che poteva ancora nonriguardarci? Cosa avveniva aShanghai? Sotto quali spinte la cittàsi trasformava? Quali strumentimetteva in atto per far fronte al suoclamoroso sviluppo? Nei primi anni Novanta, tardidunque rispetto alle altre cittàcinesi, Shanghai si rialza in modoprorompente. A differenza di altrecittà cinesi, ha avuto il tempo dielaborare e realizzare un progettourbano che intende realizzarenonostante il turbine dellatrasformazione, muovendosiambiguamente e non senza cadutetra pianificazione e speculazione, tramarketing e regolamentazioneurbana. Oggi, comincia a inserirsi neldibattito internazionale sulla cittàsostenibile e da poco ha aperto leporte dell’Expo 2010 “Better City,Better Life”. Slogan molto diversi daquelli dei primi tempi della nuovaepoca del socialismo del liberomercato.

Shanghai

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criticato dai consulenti esterni.Nonostante le perplessità dei tecnici,ma non della Municipalità, il pianovenne realizzato a una velocitàinsperata dando luogo a una cittàfunzionale, soprattutto sul pianoinfrastrutturale, ma iperdensa.

Spazio ai promotori

Risulterebbe tuttavia incompletoesaminare le dinamiche della crescitadella città senza aver compresol’influenza che gli investitori hannopotuto esercitare sul suo sviluppo. Se èvero che la loro influenza poteva,almeno in teoria, influire debolmentesulle decisioni del piano, la libertàd’azione e di progetto era intattaall’interno dei lotti a loro concessi.Lotti, la cui estensione, avrebbe potutofacilmente mettere in seria discussionele direttive del master plan: perintenderci sulle dimensioni in gioco aPudong, la compagnia Cheng Kongottenne la cessione per 50 anni di 5,6ettari, su cui erano previsti un centrocommerciale e finanziario, spaziricreativi e abitazioni. I developers hanno inoltre il diritto dicedere parte o l’intero lotto creandodiversi livelli di mercato. LaMunicipalità non è riuscita a costruireuna rete adeguata e capillare dicontrollo e ha lasciato ampio spazio

del Huang pu, denominata Pudong,zona caratterizzata da abitazioni ededifici e attrezzature portuali. Grazie aZemin, a Pudong fu attribuito lostatuto di SEZ. Senza alcuna remora, ilministro delle Costruzioni Hou Jeannunciava allora che la vendita deidiritti di utilizzo del suolo dovevapermettere il sostegno della crescita dei20 anni a venire. Dopo soli quindicianni l’estensione urbanizzata diPudong raggiungerà i 520 kmq,rispetto ai 620 Kmq della ‘vecchia’Shanghai. Il suo skyline diventerà ilsimbolo dell’intera città, immagine conla quale si presenterà al mondo nellasua nuova veste di città globale.La redazione del master Plan diShanghai non fu semplice. Gli espertistranieri si scontrarono con un sistemadecisionale gerarchico molto rigido,una forte ingerenza del Governocentrale, un’invadenza indiscutibile delsindaco sulle decisioni. Inoltre i tecnicidell’ Urban Institute troppo spesso nonpotevano imporre le proprie idee. Inquesto modo il Master Plan non hasoddisfatto nemmeno gli stessiurbanisti cinesi. Se il latoinfrastrutturale del piano è ricco efunzionale, il disegno urbano seguemodelli ormai superati: il grande assecentrale voluto dal Governo vieneconsiderato sovradimensionato eafunzionale dall’equipe e viene

cui edifici vennero utilizzati comeedifici rappresentativi in mancanza dirisorse per costruirne di nuovi. Inoltrequesto periodo di ritardo, ha permessoalla Municipalità di Shanghai il tempodella riflessione e della pianificazione,anche attraverso la consulenza diesperti stranieri.Nel 1993, Zemin, ex sindaco diShanghai, sale al potere e allenta lastretta fiscale allo scopo di ricollocarela metropoli all’interno del sistemaglobale e riportarla ai vecchi splendori.In questi anni si attua il progetto disviluppo della città sulla riva destra

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Presentazione Urban Istitut.

Master Plan 1995.

Plastico della città di Shanghai al Museo di architettura e urbanistica.

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alla speculazione permettendo, espesso favorendo, la costruzione ditorri ed enormi centri commerciali cherendono banale e ripetitivo ilpaesaggio urbano. Nemmeno gli sconvolgenti fatti di Tienan Men riuscirono a turbare i flussi diinvestimenti esteri verso la Cina3. Lestatistiche mostrano che essiaumentarono da 17. 5 bilioni di dollarinel 1990 a 289 bilioni di dollari nel19954. La predominanza di investitoriesteri, per la maggiorparte compostada cinesi d’oltremare, ha alimentatouna peculiare forma di sviluppourbano incurante delle condizionilocali, creando uno scollamento tra laproduzione della struttura urbana e glieffettivi bisogni della città, chiamatoda alcuni “delocalization ofproperties”5. La Municipalità haassunto un ruolo ambiguo davanti aquesto fenomeno. Avendo posto comefonte di ricavo privilegiato il profitto

proveniente dalle transazioni fondiariee dall’apporto dei capitali esteri, lamunicipalità non può controllare inmaniera adeguata le regole del gioco6.I distretti della città, spesso incompetizione tra loro nel procacciarsiinvestimenti, hanno indotto laspeculazione artificialmente per poicercare di mettere in atto timiditentativi di controllo. Inoltre lo Statoé strettamente legato alle imprese cheinvestono nel settore immobiliare. Laliberalizzazione del mercato dell’usodel suolo non solo ha permessol’afflusso di capitali stranieri, marappresentava lo strumento perfavorire la creazione di joint-venturesdi imprese a partecipazione statale conimprese estere. In questo quadro, loStato non poteva assumere unaposizione neutra nella gestione dellosviluppo della città. La crescita urbanasembra quindi alimentata dal mercatoimmobiliare e fondiario e guidata dalle

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Urbanizzazione vicino al fiume Souzhou, parte nord di Puxi, In primo pinanoi vecchi edifici in via di demolizione 1.

Speculazione immobiliare accanto alla famosatorre Jin Mao sul waterfront di Pudong.

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L’iperdensità drogail pianoM. I.

Abbiamo rivolto alcune domande aGilles Antier, direttore del settorerapporti internazionali del IAU Ile deFrance, ex Presidente de l’Iaurif(Institut d’Amenagement Urbain de laRegion de l’Ile de France),responsabile di diversi studi sullaprogettazione urbana di Shanghai perconto della Municipalità di Shanghainel corso degli anni ‘80 e ‘90.

Quanto la realtà ha seguito il MasterPlan del 1995?

Note1. Gli investitori stranieri beneficiavano di una tassatributaria del 15%, di un esenzione delle imposte perdue anni, più altri tre anni in cui dovevano pagaresolo la metà delle imposte, e altri importanti incentivifiscali2. Alla fine del contratto, secondo la legge, la terraritorna allo Stato con le strutture sopra costruitesenza compensazione alcuna, a meno che non siarinnovato. Non è ancora chiaro come si comporterà ilgoverno allo scadere dei limiti temporali.3. Ciò può essere in parte spiegato dal sostegnofondamentale degli investimenti dei cinesi d’oltremare(non solo di Hong Kong, Taiwan e Singapore, maanche della Thailandia, dell’Indonesia edell’Australia), che mantengono una notevole e saldapresenza nel mercato finanziario cinese anche neiperiodi più incerti.4. China statistical yearbook, 1992; 19965. Haila, A. Why is Shanghai Building a GiantSpeculative Property Bubble?, International Journal ofUrban and Regional Research, n.23, pp. 583-588,19996. Per il direttore dell’Amministrazione dei Terreni diStato, dove il controllo è efficace, le tassesull’immobiliare contribuivano per un quarto suiricavi complessivi Statali. In alcune città arrivavanofino l’80%.

direttive del piano, ma allo stessotempo sembra prescindere da entrambia causa dell’ingerenza dello Stato. L’immagine della città iper-densa,infine, non dispiace affatto ai dirigentidel Partito, anzi ne sembranocompiaciuti. Basti pensare al favolosoplastico della città espostoorgogliosamente in una grande sala aipiani alti del Centro d’esposizione diArchitettura e di Urbanistica.Tuttavia, se é vero che Shanghai vuolemisurarsi nella sfida della cittàsostenibile e della “Better City”, sarà ilproblema del mercato e dellaspeculazione edilizia, oltre alle urgenzeambientali e alla violazione dei dirittiumani, a rappresentare la sfida dadover affrontare in manierasistematica.

*Dottoranda del Dipsu, Universita’degli Studi RomaTre.

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Il grande asse viario di Pudong la Century Avenue. Operazioni immobiliari nell’area della Città Antica (2005).

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“Risollevare Shanghai, sviluppare Pudong, servire il Paese, aprirsi al mondo*”

Master Plan 1986-1994Redatto dall’Istituto di pianificazione urbana della Municipalità, il Master Plan proponeuna rivitalizzazione delle strutture produttive riaccordando alla città la sua natura com-merciale con la riapertura del porto e la decentralizzazione dell’industria. Nell’elenco deiprincipi guida per lo sviluppo urbano un posto fondamentale occupa la creazione della SEZa Pudong, che é, da un lato, importante fulcro di produzione di servizi nell’economia in-terna e dall’altro attrazione internazionale di risorse economiche. Il rinnovamento e l’e-stensione del sistema infrastrutturale di collegamento delle rive dello Huang pu viene indi-cato come priorità assoluta.E’ con questo piano che la città comincia a trasformarsi radicalmente. Esso individua novepoli di sviluppo intorno ai quali organizzare la struttura urbana di Shanghai, in particolaretre di essi incarneranno la moderna immagine della città: Nankin Lu, la storica via com-merciale, il Bund, restaurato e sede del nuovo quartiere d’affari che si prolunga al di là delfiume Hung pu, su Pudong, nel nuovo quartiere di Lu Jia Zui. Tuttavia il piano si rivela ben presto al di sotto della portata dell’espansione urbana, ali-mentata soprattutto dall’approvazione della legge sui diritti d’uso del suolo. Il piano infra-strutturale risulterà insufficiente, cosi come si riveleranno lacunosi gli studi di fattibilitàdei nuovi quartieri basati su dati non attuali. I tecnici francesi dello IUARIF rimproveraro-no al piano precedente un’eccessiva rigidezza e una concezione della città come un tuttoomogeneo.

Master Plan 1995-2010Il successivo piano 1995-2010 redatto dall’Istituto di Progettazione della Municipalità diShanghai con la consulenza di tecnici dello IUARIF si inserisce all’interno della revisione delPiano del 1985, basandosi anche su documenti redatti nei primi anni novanta. Le nuove di-rettive del Piano ripropongono un ulteriore sviluppo del centro città, con una diversifica-zione ancor più evidente delle attività economiche e una svolta più decisa verso la terzia-rizzazione; una migliore gestione urbana delle zone nord, nord-ovest votate al settore re-sidenziale e la ‘rivoluzione di Pudong’. Il passaggio dal secondario al terziario già proposto dal piano del 1986 diventa sistemati-co. La zona residenziale e zona verde aumenta del 50%, mentre le zone destinate alle atti-vità industriali sono distribuite nel territorio periurbano, oltre la circonvallazione. La nuova area urbana su Pudong passa da 177 kmq a 520 kmq di superficie totale. Essa siestende fino alla foce del Huang pu dove viene prevista la realizzazione di un nuovo portoin acque profonde. Il settore terziario si distribuisce a partire dal quartiere di affari di LuiJia Zui lungo la nuova arteria centrale di Pudong, la Century Avenue, e la direttrice che vaverso nord-ovest (Zhang Yang Road). All’interno della circonvallazione sono previste ampiezone residenziali e un grande parco centrale, mentre al di fuori di essa sono ricollocate leattività produttive secondarie e il settore agricolo.

*Slogan con cui Zhou Rongji, nuovo sindaco di Shanghai dal 1988, ha aperto il nuovo corso politicoe urbano di Shanghai ct. Antier Gilles, Les politiques Urbaines de Shanghai. Pouvoir politique etespace metropolitan en Chine entre 1949 et 2001, in “La Geographie”, n.1507 (n.132), dicembre2002, p.17

M.I.

Per saperne di più

Le metropole Chinoises au XX siècle, acura di Christian Henriot, Edition Argu-ment, 1995, ParisAntier Gilles, Shanghia 2015. Nouvellesorientations du developement, EditionsIuarif, Parigi, 1992 Antier Gilles, Le nouveau Shanghai, Edi-tion Iuarif, Parigi, 2001Antier Gilles, Les politiques urbaines deShanghai. Pouvoir politique et espacemetropolitain en Chine entre 1949 et2001, in “Geographie”, n.132, Dicembre2002Ged Françoise, Shanghai. Portrait d’uneville, Institut français d’architecture,Paris, 2000Haila, A. Why is Shanghai Building aGiant Speculative Property Bubble?, In-ternational Journal of Urban and Regio-nal Research, n.23, pp. 583-588, 1999Henriot Christian, Zheng Zuian, Atlas deShanghai. Espace et répresentation de1849 à nos jours, CNRS Editions, Parigi,1999Iannuzzi Marcella, Light and Easy. Ilruolo degli architetti stranieri nella tra-sformazione urbana di Shanghai, Tesi dilaurea in Storia e conservazione dei BeniArchitettonici e Ambientali, relatoreMarco Pogacnik, IUAV, 2005Rowe P.G., Seng Kuan ,Shanghai. Archi-tecture and Urbanism for modern China,Munich, 2004Shiling Zheng, Balfour Alan, World cities:Shanghai, Wiley-Academy, Chichester,2000

tedesco, per esempio. Le conclusionifurono positive.Ciò che ci eravamo ripromessi nellaredazione del piano era di mantenereun alto livello di flessibilità, dato ilfervente sviluppo della città. Avevamodato una direttiva di insieme moltosemplice: decongestionare il centrocittà, spostare le industrie su Pudong ecrearvi delle zone residenziali, creare

E’ la domanda che ci siamo posti nel2000, dopo cinque anni dall’adozionedel piano da parte della città diShanghai. In quell’anno sono statochiamato per un analisi dello stato diavanzamento della situazione urbana,una valutazione del piano che avevocontribuito a tracciare. Vi erano nuoviprogetti in cantiere: il progettodell’Expo 2010, il treno magnetico

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Torri di abitazioni accanto al tessuto dei lilongdel primo novecento (2005).

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aree verdi per dare respiro alla città,moltiplicare i collegamenti tra le duerive cercando di renderle omogenee. Ladecisione di spostare l’ Expo daPudong in un sito che si divide tra ledue rive vuole simboleggiare proprio lalieçon tra est e ovest è paradigmaticonon solo della capacità del piano adadattarsi ai cambiamenti, ma anche aquanto la filosofia d’nsieme fosse stataassimilata dagli istituti urbani diShanghai. Inoltre ci sono stati grossicambiamenti che il Master Plan hasaputo accogliere grazie alla suaelasticità.Quale è stato il ruolo dei developersnello sviluppo della città? A Puxi, è capitato molto spesso che ilpotere pubblico seguisse il volere deidevelopers. I developers seguono lalogica della rendita a breve termine,costruiscono palazzi standard, torri diuffici nel centro città. Questo porta aun’“iper-massificazione dell’iper-centro”, che, a mio avviso, diventeràun grosso problema a Shanghai tradieci-quindici anni. C’è una logicaambigua, un doppio binario, nelladefinizione e nell’applicazione delle

regole di edificazione a Shanghai,come in tutte le città della Cina. Perl’edificazione degli edifici residenzialiper esempio il tetto massimo è fissatoa trenta metri, in teoria. Ma quandoun investitore costruisce su un lottoprepara due progetti: il primo, quelloofficiale, arriva fino a trenta metril’altro, quello effettivo, è di 50. Iregolamenti sono molto flessibili. E lacorruzione fa il resto. Se si sbagliainvestimento, poi, non è un problema.In Europa pensare che un edificio resticon una buona percentuale di ufficivuoti sarebbe un errore imperdonabile.Esiste una grande differenza tra una laCina e l’Occidente, o per meglio dire,tra l’Asia e l’Occidente: in Asia unatorre di uffici è esattamente come unpacchetto d’azioni. La proprietà delsuolo e dell’edifico è separata. Inquesto modo gli edifici ‘circolano’ inmodo incredibile, cambianoproprietario a una velocitàimpressionante. Si crea un mercato trainvestitori a diversi livelli, se perdi unatorre, o se il 60% degli uffici di quellatorre restano vuoti, non succede nulla.Si va al golf, in Cina si va sempre al

golf, si discute con altri investitori:“ho dei problemi con la torre ‘tal detali’”. E allora, voilà, si contratta etutto si sistema.

In che misura questo fenomenointerferisce sulla realizzazione delmaster Plan? Ha una grande influenza nellaprogettazione dei quartieri. Laregolamentazione della costruzioneall’interno dei lotti e il controllo dellealtezze per la Municipalità è un grandeproblema. Ma poi mi domando se nonè quello che vogliono! Si può pensareche vogliono una città che è un mistotra Manhattan e Singapore. Ma l’ideagenerale del piano funziona, perché losviluppo di Shanghai ha seguitoun’idea urbana, al contrario di Pechino.Nella stessa epoca le discussioni sulpiano che ho avuto a Shanghai nonsono state possibili a Pechino. Tuttavia,il rischio é quello di avere un pianourbano abbastanza buono e unarealizzazione architettonica, o piuttosto,una costruzione edilizia sproporzionata.Stanno costruendo l’iper-densità. E’ unrischio enorme.

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