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Cette présentation décrit le role et les responsabilités d'un maitre d'ouvrage en promotion immobilière (logements). Nous restons dans une vision globale et cette présentation s'adresse particulièrement aux personnes souhaitant mieux identifier le role du Maitre d'Ouvrage sur une opération de construction de logements.
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La Maîtrise d’ouvrage Rôle & Responsabilités
Florian POIX-GAILLARD
Promotion 2014
SOMMAIRE
Définitions de la Maitrise d’ouvrage Définition générale Les 3 grandes étapes
Les secteurs d’activités
Exemple d’une opération de construction Montage d’une opération immobilière Etablissement du marché travaux Suivis en réalisation
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Introduction
Définition générale :
La maîtrise d'ouvrage (MOA) aussi dénommée maître d'ouvrage est l'entité porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage.
La maîtrise d'ouvrage (en anglais Project Owner) maîtrise l'idée de base du projet, et représente à ce titre les utilisateurs finaux à qui l'ouvrage est destiné.
C’est la personne physique ou morale pour le compte de qui l’ouvrage est réalisé.
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Introduction Définition des 3 Grandes Etapes :
1- Arrêt des objectifs
Il définit le besoin à satisfaire et les caractéristiques du produit
Il est le juge final des arbitrages envisageables entre coût et performances
Il est celui qui juge de l’opportunité du projet par rapport à son calendrier propre
Il appartient au Maître d’ouvrage :
De s’assurer de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagé
D’en déterminer la localisation et d’en définir le programme
D’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle et de s’assurer du financement
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Introduction Définition des 3 Grandes Etapes :
2- Lancement en réalisation
Il appartient au maître d’ouvrage :
De choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé
De déterminer les modalités de consultations qui lui paraisse nécessaire
De choisir les intervenants et entreprises
De conclure les contrats ayant pour objet les études et la réalisation des travaux
3- Réception de l’ouvrage La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter
l’ouvrage avec ou sans réserves.
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Les secteurs d’activités
Maîtrise d’ouvrage dans la construction de :
Logements : Concurrentiel ou social
Commerces – Retail : Grandes enseignes France et International
Bureaux : France et International
Villes : baux d’entretien, nouveaux aménagements …
Grands travaux de Génie Civil : Ponts, Tunnels …
Grands travaux Routiers : Autoroutes, Routes nationales …
Réseaux : GAZ, Electricité, Pipeline …
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Exemple d’une opération immobilière
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
VOCABULAIRE : Calcul de surfaces SHOB
Somme de la surface de chaque niveau comprenant : Toitures terrasses, Balcons ou loggia, murs et cloisons, sous sol, combles
aménageables ou non,
SHON = SHOB moins : Combles et sous sols < 1.80 m, Toitures terrasses, Balcons,
Loggia, Locaux techniques, Parking,
ATTENTION : Le calcul est à partir du nu extérieur de la façade
SURFACE DE PLANCHER Même principe que la SHON, mais calcul à partir du nu intérieur ->
Encourage à faire des murs plus épais
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 1/9 Sélection d’un terrain
Trouver le terrain
Etudier les possibilités de réalisations sur le terrain
Etudier la situation du terrain
Exemple :
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 2/9 Réaliser une étude du marché immobilier pour
définir les besoins Réaliser une étude démographique de la ville
Etudier le profil de la clientèle de logement
Exemple :
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 3/9 Définir le programme immobilier
Prise en compte des exigences de la commune
Prise en compte de la charte Qualité Habitat
Définition du programme
Exemple
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 4/9 Acquérir le terrain et demander les autorisations
de construire 1/2 Déterminer le prix d’achat du terrain
1- Chiffre d’affaire prévisionnel (prix de vente/m2 x nbr m2 SHAB)
2- Dépenses prévisionnelles (coût travaux, honoraires, assurances, frais fi …)
3- Marge (environ 6%)
Coût du terrain acceptable
Signature de la promesse unilatérale de vente Obtenir un prêt de la banque dans les conditions souhaités
Obtenir un certificat de non pollution du terrain
Le terrain n’est pas un site archéologique
Obtenir un PC avec la SHON max
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 5/9 Acquérir le terrain et demander les autorisations de
construire 2/2 Demander le Permis de construire
Notification de l’architecte et premiers plans sur la base :
Du PLU de la ville, Du PPRI, Du certificat d’urbanisme délivré par la commune
Du cahier des clauses architecturales
Respect des règles sanitaires et de sécurité
Le dossier doit contenir :
Le plan de situation du terrain
Le plan de masse
Les plans des façades
L’obtention :
Délais de 3 mois entre le dépôt et l’obtention
Délais de 3 mois entre l’affichage et le démarrage (recours des tiers)
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 6/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations
1/3 Calculer le chiffre d’affaire prévisionnel
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 7/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations
2/3 Calculer le coût de construction (Quelques ratios)
Terrassement : … € / m3
Plus value fondations : … K€ / Pieux (diam 30) Voiles contre terres : … € / m2 de voiles
Coût Gros Œuvre Collectif : … € / m2 SHOB Maisons : … € / m2 SHOB
Coût CES Collectif : … € / m2 SHAB Maisons : … € / M2 SHAB
Coût VRD – Espaces verts Surface minérale : … €/m2 Surface végétale : … €/m2
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 7/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations
2/3 Calculer le coût de construction (Quelques ratios)
Terrassement : entre 25 et 30 € / m3
Plus value fondations : 9 à 10 K€ / Pieux (diam 30) Voiles contre terres : 100 € / m2 de voiles
Coût Gros Œuvre Collectif : 300 à 350 € / m2 SHOB Maisons : 280 à 300 € / m2 SHOB
Coût CES Collectif : 800 à 900 € / m2 SHAB Maisons : 720 à 780 € / M2 SHAB
Coût VRD – Espaces verts Surface minérale : 150 €/m2 Surface végétale : 50 €/m2
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 8/9 Vérification du bilan avec les dernières estimations
3/3 Calculer le prix de revient prévisionnel et la marge nette
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage d’une opération 9/9 Préparer un plan de trésorerie pour la banque
Calculer le prix de revient prévisionnel et la marge nette
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Les intervenants principaux d’un chantier
MAITRE D’OUVRAGE
ARCHITECTE / MOe CSPS BC AEMOOPC
AMO
ENTREPRISE GO ENTREPRISES CES ENTREPRISE VRD
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage du DCESur la base du permis de construire : Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 1/3 :
ETUDES Etude thermique
Etude acoustique Réel impact sur les modes op
Etude géotechnique
Rapport initial du contrôle technique
DIAGNOSTICS Etude de pollution du site
Amiante Impact financier
Plomb
Termites
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage du DCE Obtention de toutes les pièces constituant le
dossier 2/3 : CCTP de base par lots
CCAP
PGC
DIUO
Cahier de limite des prestations (Bâtiment / VRD / Concessionnaires)
Planning général des travaux
Cahier des charges auxquels peut être soumis le MO (ZAC …)
Notice descriptive de vente (Descriptif mai 68)
Quotation provisoire CERQUAL / PROMOTELEC
Charte chantier à faibles nuisances
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage du DCE
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 3/3 :
Le montage du DCE
Le MO met ensuite en corrélation toutes les pièces avec L’architecte
Le CSPS
Le bureau de contrôle technique
Et tout les intervenants spécialistes : Thermicien
Acousticien
Géotechnicien
AEMO
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le montage du Dossier Marché Sur la base du DCE :
Le Maître d’ouvrage consulte les entreprises
Doit rentrer dans le budget travaux estimé
Consultation des entreprises Avec le Maître d’œuvre / le bureau de contrôle
Moyen pour rentrer dans le budget : Négociation
Modification de prestation
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Le lancement des travaux
Lancer la dépose des réseaux
Faire un constat huissier / Référé préventif
Faire une information aux riverains / élus
Lancer les démarches pour les chargés d’affaires concessionnaires
Validation définitive du PIC
Lancer la 1ère réunion de chantier Présentation des intervenants MO / MOE / Pilote / AEMO / CSPS
Point sur les lots technique (GO / Plomberie / Electricité)
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Les 5 points clés du suivis
Qualité des travaux Le Maître d’œuvre / Le BC
Respect du budget Le Maître d’œuvre
Respect des délais contractuels Le pilote
Tenu du chantier en sécurité Le CSPS
Respect du chantier à faible nuisances L’AEMO
Un rôle de manager
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Gestion de la qualité des travaux Comptes rendus du Moe
Fiches de visites du BC
S’appuyer sur ces 2 intervenants -> Respect des Modes op
Visites de chantier
Demande de fiches d’autocontrôles
Labélisation du programme
PAQ entreprises
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Gestion du respect des délais
Compte rendus de l’OPC
Organisation de points planning en réunion
Analyse du chemin critique
Mise à disposition de moyens complémentaire si nécessaire
Suivis des relevés météo
Gestion des délais concessionnaires
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
La sécurité du chantier
Eléments d’analyse : Fiche de registre journal
Visites de chantier
Si écart demande d’actions correctives Écart faible : téléphone + visite de chantier
Ecart moyen : Mail + visite de chantier
Ecart important : Courrier recommandé à la direction
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
La sécurité du chantier : Points importants
Intervention de l’entreprise sur le chantier si : PPSPS vérifié et commenté par le CSPS
L ’inspection commune effectué
La fiche du personnel susceptible d'intervenir signé
Si S/T la demande d’agrément validé par le MO
Les protections collectives
L ’hygiène du chantier
Les feux sur le chantier
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Gestion du chantier à faible nuisances
Comptes rendus AEMO
Constat d’huissier et communication riverains
Veiller à une communication avec les élus et les riverains durant le chantier
S’assurer du suivis des consommations
S’assurer du suivis des déchets
S’assurer du suivis de la charte en terme de nuisances
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
L’importance de la visite cloisons
Permet d’avoir un premier contact avec les acquéreurs
Permet de leur présenter le bâtiment
Permet de s’assurer de la prise en compte de tout les TMA
Permet de vérifier la bonne réalisation des PDV (notaire)
Implantation des PC – interrupteurs
Implantation des radiateurs
Sens d’ouverture des portes
Implantation des cloisons
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Les OPR pour une livraison réussi
Afficher les plans (avec TMA) dans les logements
Afficher les choix acquéreurs
Vérifier chaque équipements avec MO, Moe, OPC ou EG
Etablir des listes de réserves par entreprises et par logements
Vérifier et suivre la levée de ces réserves (OPC)
Relances entreprises
Visites sur site
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
Les étapes de réception
PV de réception avec réserves et suivis des levée de réserves
Etablissement des DGD pour chacune des entreprises
Réception des plans de recollement et assurances à jour
Réception du DIUO Envoi de la DAT (Mairie, Banque et Assurance) Constitution du dossier SAV Obtention du certificat de conformité Gestion des garanties (GPA, Biennale, Décennale)
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
De nouvelles vocations …
Des questions ?
Promotion 2014La maîtrise d’ouvrage : Rôle et
Responsabilités
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