TRŽNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana november 20 12

TRŽNO VREDNOTENJE

KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ

Ljubljana november 2012

Miran LOVRIN, univ.dipl.ing.agr.Sodni cenilec za kmetijstvo – kmetije, kmetijska zemljišča (1984)

Sodni izvedenec za kmetijstvo – kmetijstvo splošno, poljedelstvo (1987)

Cenilec nepremičnin s certifikatom ASA(1993)

e-mail: miran.lovrin@gmail.com

Namesto klasičnega uvoda nekaj splošnih informacij za področje ocenjevanja kmetijskih zemljišč.

Kdaj ocenjujemo tržno vrednost kmetijskega zemljišča?

Takrat, ko sodišče zahteva tako ocenitev.Običajno v:- Postopkih dedovanja- Izvršilnih postopkih- Nekaterih pravdnih postopkih- Pri prometu s kmetijskimi zemljišči- Nekaterih drugih postopkih

Tržno vrednost kmetijskega zemljišča je oceniti tudi v nekaterih drugih postopkih:

v upravnih postopkih, ko je potrebno določiti tržno vrednost kmetijskega zemljišča in sicer:- zaščita kmetije;- menjava kmetijskih zemljišč;- komasacija kmetijskih zemljišč;- tržno vrednotenje kmetijskega zemljišča po izrecnem naročilu upravnega organa,

ali po izrecnem naročilu naročnika (npr. fizične osebe):- vrednotenje za potrebe kupoprodaj;

Katero zemljišče ocenimo kot kmetijsko zemljišče:

Zemljišče v kmetijski rabi in je s planskimi dokumenti občine opredeljeno kot kmetijsko

zemljišče.Promet s takim zemljiščem poteka po določilih Zakona o

kmetijskih zemljiščih (uradno prečiščeno besedilo) (ZKZ-UPB2)(Ur.l. RS 71/2011) in Zakona o

spremembah in dopolnitvi Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-D)(Ur.l. RS 58/2012), pa tudi v

primerih, ko gre za zemljišče namenjeno gradnji infrastrukturnih objektov in je bilo v občinskem

prostorskem aktu pred načrtovanjem infrastrukturnega objekta opredeljeno kot kmetijsko

zemljišče.

Kje dobimo podatke o planski opredelitvi zemljišča

Plansko opredelitev zemljišča najdemo na dotični občini (Potrdilo o namenski rabi zemljišča).Mnogo občin ima javno dostopen grafični del občinskega prostorskega plana (OPN) na svetovnem spletu - glej internetni aplikaciji:

KALIOPA –http://www.iobcina.si/iobcina2/default.aspxaliPISO –http://www.geoprostor.net/PisoPortal/Default.aspx?

Kje dobimo podatke o površini, boniteti in grafiki zemljišča

1./ na zemljiškem katastru (tudi na upravni enoti)2./ na internetu:http://e-prostor.gov.si/http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsphttp://gis.arso.gov.si/atlasokolja/profile.aspx?

id=Atlas_Okolja_AXL@Arso

Kje dobimo podatke o rabi zemljišča

1./ Z ogledom na kraju samem (brez ogleda ocenjevanega zemljišča ocenitve ne moremo, oz. ne smemo opraviti!!!!)

2./ Na internetu na naslovu http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp (na zavihku kontrolni sloji), s tem, da je stanje v

naravi že lahko drugačno, zato je ogled obvezen!!!!!!!!

In kje dobimo podatke o lastništvu

• Na sodiščih (zemljiška knjiga – ZK izpisek)

• Na upravnih enotah (ZK izpisek)

• Na internetu (javni dostop – ZK izpisek)https://evlozisce.sodisce.si/evlozisce/javni_izpisi/list.html?submitedCaptchaAnswer=hnkr7&_eventId_btn.send=Po%C5%A1lji

Zakaj tržno vrednotenje?

Tržno gospodarstvo(nič več planskega, oz. administrativnega) Tudi za kmetijska zemljišča velja zakon ponudbe in povpraševanja

Izjema je razlastitev kmetijskih zemljišč oz. odkup v izogib razlastitve(o tem nekaj besed na koncu)

Kako so se (in se deloma še) vrednotijo kmetijska zemljišča?Najpogosteje se (je) uporabljala Enotna metodologija za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljišča in gozda Uradni list SRS 10/87 in 30/89), ki je prirejena dohodkovna metoda. Tudi začasno (zasilno) navodilo je tako, da se namesto metodoloških točk na osnovi katastrske kulture in bonitetnega razreda uporabi bonitetne točke.Rešitev je res samo zasilna in zato super začasna, saj ne bi vzdržala resne pravne presoje. Ugotoviti je, da je pri mnogih dobrih zemljiščih število bonitetnih točk nižje, kot jih je definirala metodologija za isto zemljišče na podlagi prejšnje katastrske kulture in bonitetnega razreda (npr. njiva II je imela 90 točk, sedaj ima ista parcela npr. 74 bonitetnih točk) in obratno pri slabih zemljiščih (npr. prej je imel pašnik 4. razreda 20 točk, po novem pa ima lahko tudi 50 bonitetnih točk).

TUDI SICER, METODOLOGIJA PRAVILOMA NI DAJALA UPORABNEGA PODATKA O TRŽNI VREDNOSTI ZEMLJIŠČA!

Na prvi seji UO ZSICkmet v novem sklicu, dne 20.12.2012 na BF Ljubljani sem bil imenovan za vodjo

komisije za oblikovanje metod tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč.

V ekipo sta bila za tem vključena cenjena kolega dr. Andrej Udovč in univ.dipl.ing. Janez Košir.

Gradivo je bilo pripravljeno marca 2012 in nato še nekajkrat usklajevano znotraj strokovne skupine – nazadnje 21.06.2012 in sedaj prispelo do članstva

ZSICkmet.

KAJ PA MNOŽIČNO VREDNOTENJEZakonsko podlago sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin določa »Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Ur.l. št. 50/2006)«. Poleg zakona sta še izdelana podzakonska predpisa »Pravilnik o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter načinu in rokih pošiljanja podatkov (Ur.l. št. 134/2006)« in »Uredba o določitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin (Ur.l.št. 59/2007)«. Uredbo dopolnjuje »Podrobnejši opis podatkov in šifranti podatkov za pripis vrednosti za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin, št. 00705-13/2006-21 z dne 23. 4. 2008«.Ravno sedaj je v fazi gradiva (postopek sprejemanja) Pravilnik o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in določanja indeksov vrednosti nepremičnin.

Iz navedenega je razvidno, da je vrednost m2 predmetne parcele po množičnem vrednotenju 0,47 EUR/m2, dejanska tržna vrednost predmetne parcele pa je med 0,80 in 1,00 EUR/m2, kar je cca100 % razlika!!!!!

Pozneje bomo lahko videli, da za isto parcelo izračun po v nadaljevanju predlagani dohodkovni metodi pokaže (upoštevan dobiček 30% dohodka po metodi pokritja, donos 2%, 50% ekd) vrednost m2 predmetne parcele 0,945 EUR/m2.

TOREJ UPORABNOST MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA

Veliko pove že ime množično vrednotenje.

Vsi, ki podrobneje poznajo promet s kmetijskimi zemljišči vedo, da so objavljeni podatki o vrednostih iz množičnega

vrednotenja v mnogih primerih samo zelo grobi približki dejanski tržni vrednosti kmetijskih zemljišč in v glavnem

odstopajo za več 10% navzdol, včasih tudi navzgor (večkrat tudi za 100%),

zato jih v sodnih postopkih ne bi smeli uporabiti!Podobno lahko ugotovimo tudi za katastrski dohodek, ki bi ga

lahko uporabili pri dohodkovni metodi, pa ga nikoli nismo.

TI PODATKI SO BILI DELANI ZA POTREBE IZVAJANJA FISKALNE POLITIKE DRŽAVE IN SO PRIMERNI

(SAMO) ZA TOVRSTNO UPORABO !!!!!!!!

Še bolj nesprejemljivo je, da se obveznost podatka o vrednosti nepremičnine iz množičnega vrednotenja pojavlja v zakonu in sicer v Zakona o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP in ZUPUDPP-A) Ur. l. 80/2010, 106/2010 in 57/2012), ki govori o ocenjevanju:

Zakon v 3. odstavku 55. člena pravi:Cenilec pri ocenjevanju vrednosti upošteva: - podatke o nepremičninah in o njihovi posplošeni tržni vrednosti, ki se v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin in predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin vodijo v javnih evidencah, in druge podatke, ki jih pridobi od lastnikov nepremičnin oziroma nosilcev pravic na njih,

- metodologije ocenjevanja vrednosti in - mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti.

Poleg navedenega pa so v 7. odst. istega člena predpisane metodologije, ki jih ni (in jih zaradi poprej navedene anomalije ne bo možno pripraviti, saj je očitno, da se množično vrednotenje in mednarodni standardi razhajajo).

TRŽNE METODE VREDNOTENJA

KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ

Metode ali metodologija

• Metodologija je proces, preko katerega uresničujemo svoje cilje. Predstavlja jo trditev: »tako delamo ves čas«.

• Metoda je način, kako izvedemo določeno nalogo.

Ali bomo imeli metode tržnega vrednotenja ali bomo imeli metodologijo tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč?

O osnovah tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč so bila predavanja že v letih 2004 in 2007, vendar pa gre tokrat zares zaradi tega, ker geodetska zakonodaja (Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN) (Ur. l. RS 47/06) ukinja tako katastrsko kulturo, kakor tudi katastrski razred zemljišča (podatki so še vidni, vendar se ne obnavljajo več – popolna implementacija zakona je v teku).

160. člen(vrsta rabe, katastrske kulture in katastrski razredi)(1) Geodetska uprava vodi v zemljiškem katastru še pet let po uveljavitvi tega zakona podatke o: 1. vrstah rabe zemljišč, kot so: katastrske kulture, zemljišča pod gradbenimi objekti razen za zemljišča pod stavbami, zelene površine in nerodovitna zemljišča; 2. katastrskih kulturah, kot so: njive, vrtovi, plantažni sadovnjaki, ekstenzivni sadovnjaki, vinogradi, travniki, barjanski travniki, pašniki, gozdovi, trstičja, hmeljišča in gozdne plantaže; 3. katastrskih razredih za katastrske kulture.

Torej, ukinjena je osnova pri uporabi Enotne metodologije (kat. kultura in kat. razred), zato metodologija ugaša, čeprav formalno ni bila ukinjena.

Zakaj predlog?V nadaljevanju bodo podane metode tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč, kot so bile usklajene znotraj strokovne skupine in na ZSICkmet je, ali jih kot predlagane osvoji, ali jih še s čim dopolni in nato sprejme in se bo v bodoče na tej podlagi ocenjevalo.Videli bomo, kaj bi morali posebej prediskutirati in uskladiti, zlasti pri dohodkovni metodi:- dohodek in dobiček (kolobarji);- ekonomski dejavniki;- morebiti še kaj drugega.

Legitimno in običajno pričakovanje lastnika zemljišča (prodajalca) je, da za svoje kmetijsko zemljišče dobi čim več in obratno, legitimno in običajno pričakovanje kupca je, da bi plačal za želeno kmetijsko zemljišče čim manj. Ko prodajalec in kupec kmetijskega zemljišča pri ceni

prideta do skupne točke in se kupoprodaja sklene, govorimo o realizirani tržni ceni.

Idealno je, če sta tako prodajalec, kakor tudi kupec s prodajno oz. nakupno ceno kmetijskega zemljišča

zadovoljna, še bolj pa, če je realizirana cena enaka ali vsaj približno enaka določeni oz. izračunani tržni

vrednosti tega kmetijskega zemljišča s strani sodnega izvedenca oz. sodnega cenilca kmetijske stroke.

V osnovi na mednarodnem nivoju tržno vrednotenje (ocenjevanje) nepremičnin in s tem tudi kmetijskih

zemljišč definirajo

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (http://www.ivsc.org/),

na slovenskem nacionalnem nivoju pa

Slovenski poslovnofinančnimi standardi za ocenjevanje vrednosti (Uradni list RS, št. 56/2001,

40/2003, 54/2005 in 91/2005).

Tako mednarodni standardi, kakor tudi Slovenski poslovnofinančni standardi navajajo, da je za določitev tržne vrednost nepremičnin možno uporabiti tri pristope:

a./ metoda primerljivih prodaj;b./ dohodkovna metoda;c./ stroškovna metoda.

V izogib morebitnim nejasnostim je že uvodoma potrebno poudariti na razliko v pomenu posameznih izrazov:Vrednost nepremičnine je v denarju izražen ekvivalent za konkretno nepremičnino;Cena nepremičnineje v denarju izražena želena menjalna vrednost za konkretno nepremičnino;Realizirana cena nepremičnine je v denarju izražena realizirana menjalna vrednost za konkretno nepremičnino.

ALI JE MOŽNO, DA SO NEKATERE NEPREMIČNINE

NEPRECENLJIVE VREDNOSTI?

Vrednost čisto vsake nepremičnine je možno oceniti, drugo pa je, če jo lastnik želi ali ne želi prodati

(razen v primeru razlastitve).

Za vrednotenje »golih« kmetijskih zemljišč sta primerna - metoda primerljivih prodaj in - dohodkovna metoda, za vrednotenje »izboljšav« na kmetijskih zemljiščih (investicij v oz. na kmetijskih zemljiščih) pa - poleg navedenih dveh metod še stroškovna metoda vrednotenja kmetijskih zemljišč.

V primerih, ko je trg razvit, bo izračun tržne vrednosti nepremičnine (kmetijskega zemljišča) ne glede na uporabljeno metodo zelo podoben in obratno, ko trg ni dovolj razvit, bodo lahko izračuni tržne vrednosti po različnih metodah za isto nepremičnino tudi zelo različni. V slednjem primeru, torej ko je izračunana vrednost kmetijskega zemljišča po pristopu primerljivih prodaj bistveno različna, kot vrednost kmetijskega zemljišča izračunana po dohodkovnem pristopu, je dati večjo težo vrednosti izračunani po dohodkovnem pristopu!

METODA PRIMERLJIVIH

PRODAJ

Pristop primerljivih prodaj za določanje tržne vrednosti kmetijskega zemljišča izhaja iz znanih realiziranih

transakcij in realiziranih cen kmetijskih zemljišč v točno določenem kraju in točno določenem času, z upoštevanjem prilagoditev iz naslova prednosti in

pomanjkljivosti ocenjevanega kmetijskega zemljišča v primerjavi s kmetijskim zemljiščem, s katerim je znana

transakcija realizirana. Rezultat izračuna je tržna vrednosti konkretnega kmetijskega zemljišča.

Ocenjevalec analizira realizirane tržne transakcije in jih primerja z ocenjevanim premoženjem. Ta metoda temelji na načelu substitucije.

Racionalen investitor (kupec) naj namreč ne bi bil pripravljen plačati za določeno nepremičnino več, kakor znašajo stroški pridobitve podobne nepremičnine z enako koristnostjo.

Podatke o realiziranih transakcijah o kupo-prodaji kmetijskih zemljišč je možno pridobiti iz samih kupnih pogodb, vendar je tudi v

teh primerih uporabiti prilagoditve o lastnostih zemljišča, za katerega je znana realizirana tržna cena z lastnostmi zemljišča, ki ga ocenjujemo (tudi prilagoditev o verjetnosti v točnost navedenih

podatkov o ceni).

Zagotovo je tako glede dosegljivosti, kakor tudi glede same natančnosti podatkov uporabiti podatke o ponudbah kmetijskih

zemljišč na portalu E uprave. Vsak prodajalec kmetijskega zemljišča je po določilih, ki jih definira Zakon o kmetijskih zemljiščih (uradno prečiščeno besedilo) (ZKZ-UPB2) (Ur.l. RS št. 71/2011),

dolžan dati javno ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, ki se objavi na oglasni deski dotične upravne enote in na državnem e-portalu. Sama ponudba pa ima za ponudnika obveze na podlagi določil, ki jih predpisuje Obligacijski zakonik (uradno prečiščeno besedilo) (OZ-UPB1) (Ur.l.RS št. 97/2007)(Pomembna je tudi

sodna praksa, ki pravi, da je sprejem ponudbe = sklenitev pogodbe!), zato so ponudbene cene v veliki meri popolnoma

realne.

Relativno zanesljiv podatek o tržnem gibanju cen za kmetijska zemljišča je enostavno najti na internetu, kjer so na osnovi določil Zakona o

kmetijskih zemljiščih na portalu e-uprave izobešene vse ponudbe za prodajo kmetijskih

zemljišč in gozdov v Sloveniji (vendar arhiv javno ni dosegljiv – torej so dosegljive le aktualne

ponudbe!!).

Vsekakor pa je zelo zelo pomembna primerna obdelava podatkov!!, ki je možna, ko so znane

vse okoliščine pri določenem prometu z nepremičnino – kmetijskim zemljiščem.

Na osnovi podatkov iz prakse se priporoča prilagoditve opraviti za vsaj tri realizirane primerljive transakcije. Prilagoditve med podatki iz realiziranih transakcij in podatki ocenjevanega kmetijskega zemljišča se lahko opravi v:- odstotkih oz. faktorjih;- denarju;- opisno.

Najpogosteje se prilagoditve prikazuje v odstotkih (faktorjih). Tovrstni prikazi so tudi najbolj transparentni. Seveda imajo lahko prilagoditve predznak plus (pozitivna) ali predznak minus (negativna) prilagoditev.

Več kot je v posameznem primeru upoštevanih prilagoditev, oz. večji kot je nabor postavk prilagoditve

in hkrati

ob ustrezni uporabi uteži za posamezno prilagoditev,

bolj natančno bo izdelana cenitev tržne vrednosti kmetijskega zemljišča.

1./ Vpliv lokacije kmetijskega zemljišča

Najpomembnejši vpliv na tržno ceno kmetijska zemljišča ima lokacija tega kmetijskega zemljišča. Za nakup so zanimivejša zemljišča ob naselju, običajno krajši in lažji dostop, lahko imajo možnost rabe kot vrt ali možnost rabe za postavitev trajnega nasada ali možnost spremembe namembnosti v nekmetijsko rabo, itd.).

Seveda mora cenilec za vse vrste dodatkov (tako pozitivnih, kakor negativnih) zelo dobro poznati razloge in jih ustrezno pisno argumentirati. V nobenem primeru na krajši ali daljši rok potencialno zazidljivo kmetijsko zemljišče ne more doseči cene stavbnega zemljišča (nesprejemljivo stališče SKZG).

2./ Ostali najpogostejši vplivi na tržno vrednost kmetijskih zemljišč:

a./ Koriščenje zemljišča (njiva, vrt, travnik, trajni nasad, pašnik, opuščeno obdelave, v zaraščanju);

b./ Dostop do zemljišča (odličen dostop, dober dostop, slab dostop, zelo težaven dostop);

c./ Oblika zemljišča (zemljiške parcele) (pravokotne oblike, kvadratne oblike, ozka in dolga parcela, parcela

nepravilne oblike – trapez, zvezdasta oblika,….) ;

d./ Velikost zemljišča (zelo majhna parcela, povprečna velikost parcele, velika parcela).

V posebnih primerih so poleg že navedenih vplivov, pomembni še naslednji vplivi:

e./ Čas prodaje (pomembno zlasti v času, ko je prisotna inflacija ali prisotnost konjunkture - recesije);

f./ Pogoji prodaje (v primeru, ko so dodatni pogoji, jih je tudi upoštevati);

g./ Vpliv vira podatkov (ko ocenimo, da vir podatkov ni čisto gotov, pridobljeni podatek korigiramo navzdol ali navzgor, glede na naše siceršnje poznavanje podatkov o prometu s kmetijskimi zemljišči v določenem okolju).

Postavka Prim.zemlj.1 Prim.zemlj.2 Prim.zemlj.3 Ocen.zemljišče Katastrska občina Vrsta zemljišča kmetijsko kmetijsko kmetijsko kmetijsko Fakt. lokacije 1,00 Fakt. dostop do zemljišča 1,00 Fakt. koriščenja zemljišča 1,00 Fakt. oblika zemljišča 1,00 Fakt. velikost zemljišča 1,00 Fakt. čas prodaje 1,00 Fakt. pogoji prodaje 1,00 Fakt. vpliva vira podatka 1,00 Realiz. prodajna cena EUR/m2 1,00 Povprečni faktor prilagoditve 1,00 Primerlj. vrednost EUR/m2 xx,xx IZBIRA VREDNOSTI ZA m2 xx,xx

DOHODKOVNA METODA

Dohodkovna metoda vrednotenja izhaja

- iz realno načrtovanega dobička (čisti dobiček = čd), ki bi ga lahko konkretno kmetijsko zemljišče prinašalo na letni ravni;- iz realno načrtovane oz. primerne stopnje donosa (pd);- iz realnega podatka o boniteti ocenjevanega kmetijskega zemljišča;- iz realnega upoštevanja vpliva ekonomskih dejavnikov (lokacija, oblika parcele, vrsta koriščenja zemljišča, dostopnost do parcele).

Osnovna formula za izračun tržne nepremičnine po dohodkovni metodi:

V = čisti dobiček/predviden donos

ki jo za kmetijsko zemljišče naprej razvijemo v naslednjo obliko:

pd.t.bonekd*.fčd*P*V

V = tržna vrednost v EURP = površina parcele v m2čd = čisti dobiček m2 najboljšega zemljišča

danega območja v EUR (za zemljišče s teoretično boniteto 100 točk) – zaenkrat tabela ZSICkmet – 30% čistega doh.;

pd = predviden donos v % (od 2 - 5 %, glede na pričakovano likvidnost investicije);

bon.t. = bonitetne točke ocenjevanega zemljišča;

f.ekd = faktor ekonomskih dejavnikov

Čisti dobiček enote površine kmetijskega zemljišča

Dohodek na enoto površine po Metodi pokritja ZSICkmet izračunava po posameznih območjih države po posameznih letih

(praksa v času veljavnosti Enotne metodologije za določanje vrednosti kmetijskih zemljišč in gozdov (Uradni list SRS št. 10/87 in

30/89).

Pri samem izračunu čistega dohodka in čistega dobička za posamezno poljščino in za kolobar v celoti se upošteva povprečen kolobar posameznega območja, deleže, ki ga posamezna poljščina

ima v kolobarju, povprečne donose posameznega pridelka na enoto površine za najboljše zemljišče (teoretičnih 100 bonitetnih točk), povprečne cene kmetijskih pridelkov, povprečne stroške

pridelave po Metodi pokritja, vrednost povprečne neto proizvodnje na enoto površine, vrednost povprečnih stroškov dela na enoto

površine in vrednost povprečnega čistega dobička na enoto površine (tabela ZSICkmet, oz. v bodoče izdelek nove strokovne

skupine – eden od današnjih zaključkov - sklepov).

Predviden donos za izračun vrednosti kmetijskega zemljišča

Predviden donos, ki se pri razno raznih izračunih upošteva je različen, prvenstveno odvisen od tega, kako gotov je donos,

kakšna je predvidena trajnost takšnega donosa, predvsem pa kolikšna je likvidnost investiranja v nakup določenega kmetijskega

zemljišča.

Pri izračunu vrednosti kmetijskih zemljišč se praviloma uporablja podatek o 2 % predvidenem donosu, v primerih, kjer je naložba -

nakup kmetijskega zemljišča zelo slabo likvidna, pa mora biti upoštevan podatek o višjem pričakovanem donosu, vse do 5 %, koliko je v ZSICkmet poenotena predvidena stopnja donosa v

neposredni kmetijski proizvodnji. V vsakem primeru mora sodni izvedenec ali sodni cenilec argumentirano obrazložiti v izračunih

vrednosti kmetijskega zemljišča po tem pristopu uporabljeno stopnjo donosa.

Razmerja o kvaliteti kmetijskih zemljišč na podlagi produktivne sposobnosti

Boniteta kmetijskega ali gozdnega zemljišča se določa v skladu s Pravilnikom o določanju in vodenju bonitete zemljišč (Uradni list RS

štev. 47/2008) na podlagi lastnosti tal, klime, reliefa in posebnih vplivov. Bonitetne točke izražajo proizvodno sposobnost zemljišča

na podlagi naravnih danosti in hkrati predstavljajo razmerje v kvaliteti posameznih kmetijskih oz. gozdnih zemljišč.

Sprememba bonitete zemljišča poteka z uradnim postopkom, ki ga lahko sproži lastnik zemljišča ali pa to naloži sodišče. V primeru, da pooblaščeni strokovnjak v sodnem postopku ugotovi spremembo

bonitete zemljišča (posledično je vezano tudi na nov izračun vrednosti zemljišča) mora v predpisanem obrazcu izpolniti Poročilo

in Izračun bonitete zemljišča in to v izvidu priložiti.

V primeru, ko sodni cenilec ali izvedenec kmetijske stroke pri ocenjevanju kmetijskega zemljišča ugotovi, da

zapisane bonitetne točke v danem primeru ne odgovarjajo stanju v naravi, sme pod pogojem, da je

za to ustrezno usposobljen, za potrebe cenitve preračunati bonitetne točke tega zemljišča in v kolikor argumentirano ugotovi, da temu zemljišču odgovarjajo

drugačne bonitetne točke, v izračunu vrednosti zemljišča upošteva le te. Izpolnjen obrazec o novem bonitiranju je obvezna priloga k cenilnemu poročilu.

Faktor ekonomskih dejavnikov (f.ekd)

Na vrednost dohodka in v nadaljevanju dobička in posledično na vrednost ocenjevanega kmetijskega zemljišča lahko bistveno vpliva faktor ekonomskih dejavnikov. S faktorjem ekonomskih dejavnikov

se korigira navzdol ali navzgor višina dohodka in dobička, ki ga določeno kmetijsko zemljišče prinaša na letni ravni.

Vpliv ekonomskih dejavnikov je lahko pozitiven (izredna ugodna lokacija zemljišča, možnost drugačne rabe ali celo kot vrt ali deloma kot vrt, sama vrsta rabe, izredno dober dostop, izredno ugodna oblika obdelovalnega kosa, itd.) - območja z visokim povpraševanjem - v takih primerih sme biti

faktor lokacije med 1 in 2.

Ne glede na vsoto je lahko maksimum ekonomskih dejavnikov (ekd) največ 2,00

torej do max +100%)

ali negativen - zelo slaba in odročna lokacija, slaba raba ali celo opuščeno obdelave ali z omejeno rabo zemljišča: vodovarstveno

območje, krajinski park, zemljišče za visokovodnim rečnim nasipom in zato občasno poplavno območje, oz. drugih primerih

omejene rabe kmetijskega zemljišča - območja z nizkim povpraševanjem. V takih primerih je faktor ekonomskih dejavnikov

manj kot 1 in znaša med 0,5 in 1.

Ne glede na vsoto je lahko minimum ekonomski dejavnikov (ekd) najmanj 0,50,

torej do max. – 50%.

Dejstvo, da ekonomski dejavniki vplivajo na dohodek in posledično na dobiček je že skoraj aksiom. Primer – za dostop – do dveh popolnoma identičnih njiv, katerih ena je oddaljena od gospodarskega dvorišča (naselja) 200 m, do katere je asfaltna cesta in druga, ki je od naselja oddaljena 4 km in od teh je 3 km zelo slabe kolovozne poti. Vsakemu kmetu je jasno, da je manj stroškov z obdelavo prve njive in posledično tudi večji dohodek in večji dobiček pri tej nepremičnini.

Vpliv ekonomskih dejavnikov je poznala tudi stara Metodologija in sicer klasične ekonomske dejavnike, ki jih je v maksimumu omejila na 70% (negativnih ni poznala), poleg teh pa še v primeru možnosti koriščenja kmetijskega zemljišča kot vrt do 100%, torej maksimalno skupaj do plus 170%.

Nabor (predlog) ekonomskih dejavnikov in njihov možen vpliv:

- lokacija -50% +50%- način koriščenja zemljišča -50% +50%- dostop do parcele -15% +15%- velikost in oblika parcele -15% +15%

Vsekakor je možno tako o vrsti vplivov, kakor tudi o deležu posameznega vpliva argumentirano diskutirati in po potrebi še kaj dograditi oz. spremeniti.

Lokacija:

- na območju veliko povpraševanje po zemljiščih (zemljišče za vrtove, trajne nasade, špekulativni nakupi za spreminjanje namembnosti – pozitiven dodatek od 0% do 50%;- na območju majhno (ali ga ni) povpraševanje po zemljiščih – negativen dodatek od 0% do 50%;

Način koriščenja zemljišča:

za njivo dodatka ni, za trajne nasade in vrtove pozitiven dodatek od 0% do 50%, za travnike negativen dodatek od 0% do 25%, za pašnike negativen dodatek od 0% do 50% in za neobdelane – zapuščene površine (vključno z gozdovi) negativen dodatek od 0% do 50%;

Dostop:

- dober – dodatek od 0% do 15%, - slab dostop negativen dodatek od 0% do 15%;

Velikost in oblika:

- večje in ali pravilne oblike, pozitiven dodatek od 0% do 15%, - manjše in ali nepravilne oblike, negativen dodatek od 0% do 15%.

Cenilec se o višini posameznega faktorja ekd odloči po proučitvi vseh dejstev, ki lahko vplivajo na vrednost proizvodnje in posledično na čisti dobiček.

Svojo odločitev mora v cenilnem poročilu pisno argumentirati.

Primer tabele ZSICkmet o izračunu povprečnega dohodka po metodi pokritja, in čistega dobička za Pomurje, za leto 2012

(z dodanim zadnjim stolpcem – čisti dobiček)

kolobar pridelek cena Bruto proizvodni+fiksni str. RČ.

dohod. čisti

dobiček

kultura delež kg/m2 €/kg € % € € €

pšenica 0,45 0,9 0,2 0,081 69% 0,0559 0,0251 0,00753

naknadni p.* 0,45 2,9 0,054 0,0705 70% 0,0493 0,0211 0,00633

koruza 0,35 1,2 0,16 0,0672 86% 0,0578 0,0094 0,00282

krompir 0,06 4 0,2 0,048 73% 0,035 0,013 0,00390

vrtnine 0,07 4 0,48 0,1344 75% 0,1008 0,0336 0,01008

TDM 0,02 1 0,11 0,0022 56% 0,0012 0,001 0,00030

oljnice 0,05 0,35 0,33 0,0058 76% 0,0044 0,0014 0,00042

Skupaj 1 0,409 72,14% 0,295 0,105 0,03150

V nadaljevanju je prikazana tabela izračunanih tržnih vrednosti kmetijskega zemljišča za 40 in 80 bonitetnih točk, po območjih, za katere je ZSICkmet izdelala tabelo o izračunu dohodka po Metodi pokritja, s tem, da je za čisti dobiček upoštevanih 30% izračunanega dohodka ob upoštevanju stopnje donosa 2% - 5% ter brez upoštevanja pozitivnega ali negativnega dodatka za ekonomske dejavnike (od -50 % do +100% - pri njivah max. do +80% ).

Ko določamo tržno vrednost kmetijskega zemljišča, ga praviloma ocenimo (če je le to mogoče) po obeh pristopih, torej po pristopu primerljivih prodaj in po dohodkovnem pristopu. Ker se običajno izračunani vrednosti bolj ali manj razlikujeta, po strokovni presoji za pošteno tržno vrednost izberemo vrednost med obema izračunanima vrednostima – ni nujno, da gre za aritmetično sredino. Če je razlika zelo velika naj bo utež izračuna po dohodkovni metodi večji.

STROŠKOVNA METODA

Stroškovna metoda je primerna za vrednotenje »izboljšav« (investicij v oz. na zemljiščih). Ocenjevalec določi višino stroškov za reprodukcijo enake nove posesti (kopija) ali višino stroškov za nadomestitev posesti (enaka uporabnost), nato odšteje amortizirani del, ki jo je utrpela izboljšava. Rezultat izračuna je tržna vrednost določene investicije na določenem kmetijskem zemljišču.

Stroškovna metoda vrednotenja nepremičnine običajno vključuje:- oceniti reprodukcijske ali nadomestitvene stroške - oceniti vse elemente zmanjšanja vrednosti vključno vseh

vrst amortiziranosti- odšteti zmanjšano vrednost- dodati ocenjeno sedanjo vrednost morebitne zunanje ureditve- dodati sedanjo vrednost zemljišča

Ta pristop je zelo primeren za določanje vrednosti vseh vrst investicij v nepremičnine: trajnih nasadov, objektov (kmetijski gospodarski in stanovanjski objekti), ipd.

Reprodukcijski oz. nadomestitveni stroški

Reprodukcijske oz. nadomestitvene stroške je določiti po cenah v času izdelave cenitve, s tem, da mora izvedenec oz. cenilec poznati ustrezne tehnologije gradenj in pridelave oz. proizvodnje, da bi se lahko pravilno odločal o vrsti investicije. Cene repromateriala in storitev je možno pridobiti neposredno na trgu, ali pa v ustrezni literaturi, npr. Katalog kalkulacij za načrtovanje gospodarjenja na kmetijah v Sloveniji, ki ga izdaja RS Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (vedno zadnji, to je aktualni letnik). V vsakem primeru je izvedenec ali cenilec, ki tak izračun pripravlja dolžan opisati upoštevano tehnologijo, kakor tudi vire uporabljene literature in uporabljenih podatkov.

2./ Vrste amortizacij

a./ Fizična amortiziranost (vedno prisotna, razen, ko je investicija nova!)Fizična amortiziranost oz. zastaranost predstavlja »preživeti čas« glede na predvideno življenjsko dobo – efektivno življenjsko dobo.Ta vrsta amortizacije je praviloma prisotna povsod in je odvisna od predvidene življenjske dobe investicije in dejanske starosti investicije oz. od predvidenega preostanka življenjske dobe investicije – efektivne življenjske dobe (razen pri novi investiciji).

Stopnja neamortiziranost investicije je razlika med 1 in stopnjo amortiziranosti:

)....1(...dastdneamfizSt

St.fiz.neam. = stopnja fizične neamortiziranosti;

d.st. = dejanska starost oz. efektivna življenjska doba (v letih);

a.d. = amortizacijska doba – skupna predvidena življenjska doba (v letih);

b./ Funkcionalna amortiziranost(lahko prisotna)

Funkcionalna amortiziranost ali zastaranost (tudi uporabna zastaranost) je lahko v kmetijski proizvodnji kar pogosto prisotna in

najpogosteje predstavlja tehnološko amortiziranost. Sama investicija pogosto še ni fizično amortizirana, vendar jo je nova tehnologija delno ali v celoti presegla – investicija je delno ali v

celoti postala nekonkurenčna. Kar pogosto se v kmetijski proizvodnji pojavlja, da je funkcionalna amortiziranost pri nekaterih še aktivnih investicijah v kmetijstvu popolna (100%). Funkcionalno amortiziranost sodni izvedenec oz. sodni cenilec argumentirano

oceni.

Stopnja neamortiziranost investicije je razlika med 1 in stopnjo amortiziranosti:

)

100...1(.. amfocneamfuSt

St.fu.neam. = stopnja funkcionalne neamortiziranosti;oc.f.am.= ocenjena funkcionalna amortiziranost v %;

c./ Zunanja amortiziranost (redko prisotna)

Zunanja amortiziranost oz. zastaranost je ekonomska kategorija. Zunanjo amortiziranost običajno povzročajo predpisi (bližina

vodovodnega zajetja, krajinski park, ipd…), ali fizična nezdružljivost določene vrste kmetijske proizvodnje v določenem

okolju (poplavno ali plazovito območje). Tudi pri tej obliki amortiziranosti se pogosto pojavi primer, da postane sicer fizično neamortizirana investicija popolnoma amortizirana. Tudi zunanjo amortiziranost sodni izvedenec oz. sodni cenilec argumentirano

oceni.

Stopnja neamortiziranost investicije je razlika med 1 in stopnjo amortiziranosti:

St.z.neam. = stopnja zunanje neamortiziranosti;oc.zu.am. = ocenjena zunanja amortiziranost v %;

)100

...1(.. amzuocneamzSt

d./ Skupna amortiziranost

V primerih, ko je pri isti obravnavani stvari hkrati prisotnih več vrst amortizacij, se v izračunu vpliv posameznih amortizacij upošteva vse. Ko ena od

amortizacij doseže 100%, oz. neamortiziranost 0%, je skupna neamortiziranost take investicije 0%!

Skupna neamortiziranost ob upoštevanju vseh treh vrst amortizacije je:

St.neam.-sk. = stopnja neamortiziranosti - skupna;d.st. = dejanska starost oz. efektivna življenjska

doba (v letih):a.d. = amortizacijska doba – skupna

predvidena življenjska doba (v letih);oc.f.am. = ocenjena funkcionalna amortiziranost v

%;oc.z.am. = ocenjena zunanja amortiziranost v %;

)100

...1(*)100

...1(*)....1(... amzocamfocdastdskneamSt

ŠE ENKRAT:Sodni izvedenec ali sodni cenilec kmetijske strokemora pri izdelavi cenilnega poročila najprej nepremičnino ogledati, da ugotovi dejansko stanje ocenjevane nepremičnine, nato pa obvezno pisno argumentirano navesti svoje odločitve, da je kadar koli možna preveritev pravilnosti opravljenega dela, še zlasti pa:- pri metodi primerljivih prodaj znane realizirane cene in vsako od prilagoditev;- pri dohodkovni metodi uporabljen podatek o dobičku, podatek o bonitetnih točkah, podatek o uporabljeni stopnji donosa in podatke o ekonomskih dejavnikih, ki vplivajo na dobiček;- pri stroškovni metodi podatke o cenah in podatke o amortiziranosti.

ŠE OBLJUBLJENIH NEKAJ BESED O VREDNOTENJU

V POSTOPKIH RAZLASTITEV in

VREDNOTENJU SLUŽNOSTI

(kar sicer ne spada k tržnemu vrednotenju!)

Na podlagi 2. odstavka 105. člena ZUrep-1 je ugotoviti, da odškodnina obsega vrednost nepremičnine glede na njeno dejansko rabo in stranske stroške, povezane z razlastitvijo, izgubljeni dobiček in morebitno zmanjšano vrednost preostale nepremičnine, oz. povedano krajše:

- vrednost nepremičnine, - stranski stroški povezani z razlastitvijo in- zmanjšanje vrednosti preostalega zemljišča.

Sicer o razlaščanju govori tudi 53-58. člen Zakona o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP) (Ur. l. 80/2010, 106/2010 in 57/2012). Že v začetku predavanja omenjen sporen predpisan način vrednotenja!!!!!!!!Na podlagi 7. odst. 55. člena bi morale biti objavljene uredbe metodologij, ki pa jih ni!Osebno prepričanje je, da dokler ni možno delati drugače, je delati po ZUreP-u. Pa tudi sicer ZUreP dobro rešuje to problematiko, med tem, ko se mi zdi rešitev v ZUPUDPP nesprejemljiva (upoštevati množično vrednotenje sočasno z upoštevanjem mednarodnih standardov vrednotenja), kar pa ni možno!!

Kako bi se naj v bodoče reševalo vrednotenje v postopkih razlaščanja (ZUreP):

1./ Ocenitev vrednosti nepremičnineTa bi morala biti opravljena:

- po poprej opisani dohodkovni metodi s tem, - da bi namesto dobička v izračunih upoštevali

dohodek po Metodi pokritja iz razloga, ker je tovrstno ocenjevanje dejansko določanje odškodnine (lastnik izgublja osnovno sredstvo!) in

- da bi upoštevali stopnjo donosa 2%, ker ne gre za prosto prodajo, ampak za razlastitev oz. odkup v izogib razlastitve.

Posebej je poudariti, da so predvideni (predlagani) ekd pri njivi dejansko min -50% in max. 80 %!!!!

- lokacija max. +50%- način koriščenja zemljišča njiva 0%- dostop do parcele max +15%- velikost in oblika parcele max. +15%

Skupaj max. 80%

2. / Stranski stroški so:

Trajno kapitalizirani izpad dohodka kot posledica razlastitve in trajno kapitalizirani povečani stroški obdelave preostalega zemljišča, kot posledica razlastitve. Predlagam, da ostane ista stopnja kapitalizacije za kmetijsko proizvodnjo, kot jo je ZSICkmet osvojilo že dolgo nazaj – 5%.

3./ Zmanjšanje vrednosti preostalega zemljišča:

Oceniti je tržno vrednost enote površine zemljišča pred razlastitvijo in oceniti tržno vrednost enote površine zemljišča po razlastitvi in prikazati razliko, vse pa se nanaša na preostanek površine! (ta razlika je običajno majhna in znaša le nekaj % v odvisnosti od primera).

Kot za razlastitve je račun v primeru služnosti, s tem, da sama odškodnina za služnost po sklepu ZSICkmet že od nekdaj znaša:30% vrednosti koridorja za vkopane vode in20% vrednosti koridorja za zračne vode.

Površina koridorja se povzame po izvedbenem projektu, razen v primerih, ko se v naravi ugotovi, da je potreben širši koridor – v teh primerih se vzame površina širšega koridorja.

Oškodovancu pripada tudi druga odškodnina po ZUreP – stranski stroški in zmanjšanje vrednosti nepremičnine (že opisano poprej).

Ko je bilo gradivo že pripravljeno, je po mailu prispel osnutek novega akta:

delovno gradivo z dne 27.9.2012Na podlagi sedmega odstavka 55. člena Zakona o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (Uradni list RS, št. 80/10, 106/10 – popr. in 57/12) izdaja Vlada Republike SlovenijeU R E D B Oo metodologijah ocenjevanja vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov

4. člen, 4. odstavek:

(4) Ocenjena vrednost zemljišča, na katerem ni delov stavb s šiframi dejanske rabe iz prejšnjega odstavka, je vrednost, ki je za to zemljišče izračunana po enem ali več modelih vrednotenja za zemljišča brez sestavin v skladu s predpisi, ki določajo modele vrednotenja nepremičnin za izvedbo množičnega vrednotenja nepremičnin, in indeksirana v skladu s predpisi, ki določajo indekse vrednosti nepremičnin, pomnožena s faktorjem 1,3. Pri ocenjevanju vrednosti zemljišča se upošteva namenska raba zemljišča, kot je bila določena v občinskih prostorskih načrtih pred uveljavitvijo uredbe o državnem prostorskem načrtu.

Namesto klasičnega zaključka predlagam sprejem naslednjih sklepov:

1./ ZSICkmet seznani pristojno ministrstvo na nedoslednost in spornost dela Zakona o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP in ZUPUDPP-A) Ur. l. 80/2010, 106/2010 in 57/2012), v delu, ko govori o ocenjevanju nepremičnin.Glede na osnutek nove uredbe o metodologijah ocenjevanja vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov, pa je potrebno GURS in Ministrstvo opozoriti, da je nujno potrebno vključiti v pripravo tudi ZSICkmet, v vsakem primeru pa se opreti na mednarodne standarde in ne na masovno vrednotenje.

2./ ZSICkmet imenuje _____ člansko strokovno skupino, ki bi do naslednjega zbora ZSICkmet še v letu 2012, pripravila predlog tako območij, kakor tudi kolobarje in za te izračunala dohodek in dobiček po Metodi pokritja, kar bi bila osnova za dohodkovno metodo (tržno vrednotenje in vrednotenje za potrebe razlastitve). Strokovna komisija bi tudi definirala ali bomo imeli metode vrednotenja ali metodologijo vrednotenja kmetijskih zemljišč;

3./ ZSICkmet bo predlagane metode vrednotenja kmetijskih zemljišč (tržne in za razlastitve) dograjene s tabelo izračunanih dohodkov in dobičkov na enoto površine po posameznih območjih ter po potrebi na osnovi strokovnih argumentov tudi vsebinsko dograjene, sprejel na naslednjem zboru, ki mora biti še v letu 2012.

4./ Vsi sodni izvedenci in sodni cenilci kmetijske stroke po vzoru kolegov gradbincev, v letu 2013 opravijo preizkus znanja iz ocenjevanja tržne vrednosti kmetijskih zemljišč, brez katerega jim s 1.1.2014 Ministrstvo za pravosodje in javno upravo ne bo podaljšalo licence sodnega cenilca oz. sodnega izvedenca kmetijske stroke.