View
0
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Sentrumshandel i Vestfold Analyse og vurderinger av utvikling i Norge og Storbritannia med lokal forankring
Rapport utarbeidet av Jørn Haga og Håkon Dammen, MENDO AS
SENTRUMSHANDELIVESTFOLD
ANALYSEOGVURDERINGERAVUTVIKLINGINORGEOGSTORBRITANNIAMEDLOKALFORANKRING
SAMMENDRAGDENNERAPPORTENBRUKERENKOMBINASJONAVOMSETNINGSTALLFRASENTRUMSBUTIKKERINORGEOGSTORBRITANNIAOGKONKLUSJONERFRATIDLIGERESTUDIERTILÅVURDEREUTVIKLINGAVSENTRUMSHANDELIVESTFOLD,MEDFOKUSPÅLARVIKOGTØNSBERG.JørnHagaogHåkonDammenCEO–MENDOAS
RAPPORTENSINNHOLD:1 Introduksjontildennerapporten......................................................................................3
2 Kortomsentrumshandel...................................................................................................4
3 Utviklingavsentrumshandelen.........................................................................................5
3.1 Handelsmønster........................................................................................................5
3.1.1 Nasjonalt...........................................................................................................5
3.1.2 LokaltogRegionalt............................................................................................6
3.1.3 Oppsummering..................................................................................................7
3.2 Omsetningsutviklingforbutikkerisentrum..............................................................8
3.2.1 ButikkeriNorge.................................................................................................8
3.2.2 ButikkeriLarvik.................................................................................................9
3.2.3 ButikkeriTønsberg............................................................................................9
3.2.4 Oppsummering................................................................................................10
3.3 Aktiviteter................................................................................................................10
3.3.1 BlackFridayogjulehandel...............................................................................10
3.3.2 Toilldan............................................................................................................11
3.3.3 Oppsummering................................................................................................12
4 KjøpesenterhandeliVestfold..........................................................................................13
4.1 Historiskmarkedsandel...........................................................................................13
4.2 Omsetningsutviklingkjøpesentermotsentrum......................................................14
5 Envurderingavsentrumshandelen................................................................................15
5.1 BIG-BOX...................................................................................................................16
5.1.1 Oppsummering:...............................................................................................18
5.2 Handelsmønster,trender,ogkjøpsadferd..............................................................19
5.2.1 Kundensforventningerharendretseg............................................................20
5.2.2 Nyeutfordringerforsentrumsbutikker...........................................................20
5.2.3 Fremtidenshandelsmønster...........................................................................21
5.2.4 Etlokaltperspektiv..........................................................................................22
5.3 Handelensrolleforsentrumsattraktivitet...............................................................23
5.3.1 Oppsummering................................................................................................25
6 KommentarfraMendoASpåsentrumsutvikling............................................................26
7 Kilder...............................................................................................................................27
1 IntroduksjontildennerapportenDennerapportenerutarbeidetpåoppdragfraVestfoldFylkeskommuneogerlevertavMendoAS.MedmindreenkildeeroppgittsåerallomsetningsdatasomerbruktidennerapportenhentetfraRetailPlanet,Mendosittsystemforfaktabasertsentrumsutvikling.RetailPlanetsamlerdagligeomsetningstallfrabutikkeri15norskebyerogbrukersådennedataenianonymisertformforåkunneanalysereutviklingenavomsetninginorskebyerogvurdereReturn-on-Investmentpåaktiviteterisentrumsnorge(f.eks.konserter,mat-markederoggravingigatene).RetailPlanethardatafraogmedapril2015daførsteversjonblelansertiLarvik,Tønsberg,LillehammerogDrammen.RapportenerbasertpådatafraRetailPlanet,samtengjennomgangavlitteratur,inkluderttidligerestudierutførtiNorgeogStorbritannia.NoenpersonligekommentarererinkludertirapportenogdissebyggerpådeerfaringeneMendohashattisentrumsutviklingsmarkedetsidenRetailPlanetble´unnfanget´iapril2015.Ijuni2017erRetailPlanetibrukavmerenn50stederiNorge,StorbritanniaogIrlandogunderveisharMendoværtikontaktmedmerenn300sentrumsledereoghørtdereshistorier.MendoharogsåenrepresentantpåAssociationofTown&CityManagementsinrådgivningsgruppeiLondon,hvorstrategiskespørsmålrundtstedsutviklingiStorbritanniablirdiskutertogbehandlet.
RetailPlanetbrukere
2 KortomsentrumshandelHistorisksettharsentrumværtetsamlingspunktforlokalbefolkningen.Detharværtdrevetavvårebehovforbasisvarerogdetharogsåværtetsosialtaspektvedhandel,spesieltimindrebyerogtettsteder.Dettemønsteretharværtiendringsiden80-talletmedintroduksjonavkjøpesenterogitaktmedøktkjøpekraftforforbrukereharviogsåsettutviklingenavkjederpånasjonalnivåogregionaltnivå.Dettehargjortatbehovetforetsentrumforhandelgradvisharforsvunnet,ogdetermerdetsosialeaspektetsomstårigjensomsentrumssittkonkurransefortrinn.”Hvisduspurtefolkfor20årsidenhvorfordedrotilbyen,såsvartedeforåhandle.Hvisduspørnå,såsvarerdeforådrapåbyen.”–JanGhel,enavEuropasfremsteeksperterinnenarkitekturogurbanisme.
Kilde:Østlands-Posten
3 UtviklingavsentrumshandelenDetteavsnittetbrukerdatafraRetailPlanetiperiodenapril2015tilmai2017foråsepåhandelsmønstre,omsetningsutviklingforbutikkerisentrumsnorgeoghvilkeneffektulikeaktiviteterisentrumkanhapåhandel.Idenneperiodenharca.500butikker,bådeuavhengigebutikkerogbutikkertilhørendekjeder,lagtinndagligomsetningsdataiRetailPlanetsomsåharblittanonymisertslikatdetkanbenyttestilrapporteringpåbransjeogstedsnivå.3.1 HandelsmønsterDetkanværeinteressantåsepåhandelsmønsteretforbutikkerisentrumforåsetrenderogeventuelleavvikitrendenepåforskjelligebykjerner.Vedåsepåtrenderkanvidanneossetbildeavnårhandelenforegår,oggiossinnsiktihvilkeperiodersomerviktigstforsentrumshandeleniulikebyer.
3.1.1 Nasjonalt
Norge-2015
Norge-2016
Somviseravgrafenesåerhandelsmønstereti2015og2016iNorge,somforventet,ganskelikt.Handelengårsakteoppovergjennomåretmedenlitentoppiuke25(startenpåsommerferienogutbetalingavferiepenger),førdetbyggersegoppovermotjulehandelen.DenlilletoppenførdesemberviserresultatetavBlackFridayogvileggermerketilatdenermerutpregeti2016enni2015,noesomstemmermedatBlackFridayfortsattvokserisentrumiNorge.
Sidenmønstereterliktåretterår,såkanviantaatendringeriomsetningforsentrums-butikkerikkeeretresultatavenkeltståendeutfordringer(somf.eks.BlackFriday),menatdethellererentrendsomeretresultatavendringeriforbrukervaner,teknologioglovgivning.Deterhellerikkeenspesiellperiodeellerenspesiellbransjesompekersegut.
3.1.2 LokaltogRegionalt
Tarvietmerlokaltperspektivpåhandelsmønsteret,såservidesammehandelsmønstrenesomgjeldernasjonaltogsågjelderforLarvikogTønsberg.UnderkanmanseatLarvikharenmerutpregettoppidesember,mensTønsbergharhøyereomsetningpåsommeren.Tønsberg2016
Larvik2016
Nårviserbyeneoppmothverandre(figurunder)såserviatmønstereterrelativtliktforbeggebyene.Tønsbergerregionshovedstadogharenhøyereomsetningperbutikk,somforventet.TønsbergogLarvik2016ogførstekvartal2017.
HvisvisammenlignermedbyeriandrefylkersåservidetsammemønsteretsomiVestfold,ogNorgegenerelt.DrammensomreferansebyharetrelativtlikthandelsmønstersombådeTønsbergogLarvik.
DrammenogTønsberg-2016
Mønsteretforhandelerrelativtliktideflestebyervimålermot,selvomvisernoensesongvariasjonerspesieltfortypiskevintersteder(LillehammerogKongsberg)motsommersteder.Nårhandelsmønstereterliktkanviantaatproblemstillingerrundthandelerrelativtlike,ogatdeterfåregionaleforskjeller.Mangeavproblemstillingenetilsentrumshandelernokbasertpåstrukturelleendringihandelsmønster,ogikkebegrensettiletlokaltnivå.
3.1.3 Oppsummering
Ettergjennomgangavdatarundthandelsmønstreneisentrumsnorgelokalt,regionaltognasjonaltkanvikonkluderemedat:
• DeflestesentrumiNorgesannsynligvisharmangeavdesammeutfordringeneogmulighetene,sidenhandelsmønstereterrelativtlikt.
• DeterikkestoreforskjellerihandelsmønsteretpåTønsberg(regionshovedstad)ogLarvik,selvomTønsbergharenjevntoverhøyereomsetningperbutikk.
• Julehandelenersværtviktigforsentrumsbutikker,bådelokaltognasjonalt.• Handelsmønsteretvisertopperfør(feriepengermottatt)ogetterfellesferien
(forberedelsetilskolestart).• Omsetningsutviklingenforsentrumshandel,iforholdtilkjøpesenterognetthandel,
erikkestedsspesifiktoghellerikkeforbundetmeddeulikebransjeneinnenhandel.
3.2 OmsetningsutviklingforbutikkerisentrumDetteavsnittetserhvordanomsetningentilsentrumsbutikkerharutvikletsegpånasjonaltoglokaltnivå.
Omsetningsutvikling 2016mot2015 2017mot2016(Jan-Apr)Norge +3% -7%Larvik +3% +1%
Tønsberg +2% -3%
3.2.1 ButikkeriNorge
2016mot2015TotaltsettiNorgehaddevarehandelenenvekstpå3%fra2015til2016.DetertallsomgjelderallebutikkeroverheleNorge.(SSB)Nårviserpåsentrumsbutikkerforsegselv,såerdetliktmed+3mot2015.Viseratfordelingenerrelativjevntpåkategoriene.Påkjøpesentreneharvekstværtnoehøyeremed+3,4%(6)Idenneperiodenserviatnetthandelenøktmed14%i2016mot2015(7)Selvomnetthandelfremdeleserenlitendelavdentotaleomsetningforvarehandelen,såservinåkontureneavenstrukturellendringiforbrukerneshandelsmønster.2017mot2016Startenpå2017harikkevistdesammelovendetrendenesomvisåi2016.Detvartilenvissgradoverraskendeatsentrumshandelenklarteåholdefølgemeddenasjonaleveksttallenei2016,ogatdenestenfulgtekjøpesentrenesvekst.Dessverreharikketrendenfulgtmedinni2017.TotalomsetningenforNorgeviserennedgangpå-7%foråretsførste4måneder.Herserviatnedgangenerstørstfor”klær,skoogreiseeffekter”.Detkanværeflereforklaringsvariablerher.Blantannetspillerværetenstorrolle,ogmedmangelpåengodvårvarmkanmangebutikkerhaproblemermedåselgeutvårvarer.Etstørrefaremomentkanværeatnetthandelenhartattoverstørredeleravvarehandelen.VisåtendensenalleredepåBlackFridayi2016,somerantattåhasenketjulehandelenmed0,5-1%(8).
3.2.2 ButikkeriLarvik
2016mot2015Larvikholdt2016følgemedveksteniNorgemedenvekstpå+3%,hvordeterenklarvekstikategorien”klær,skoogreiseeffekter”somgjøratsentrumholderkoken.Larvikharflereuavhengigeklesbutikkersomlevererhøygradavservice,ogproduktersomikkekanhandlesikjedebutikker,bådeforherreogdame.Nårvikommernedpåbynivåsåserviviktighetenavåhaattraktivebutikkersomtilbyrnoeekstrabådeiformavserviceogprodukter.2017mot2016Startenpå2017harikkeværtlikepositivsom2016.Tallenefremtilogmedaprilviser+1%vekstmot2016.SammenlignetmedtallenegenereltfrarestenilandetkommerallikevelLarvikgodtut.Denlavereveksteni2017kanværeenindikasjonpådetsomviogsåserpånasjonaltnivå,atbutikkeneslitermedåselgeutvarerogatendringihandlemønsteretkanbegynneågjøreseggjeldende.
3.2.3 ButikkeriTønsberg
2016mot2015SentrumshandeleniTønsbergklarteikkeheltåfølgetrendentilvarehandeleniNorgei2016.Ennoesvakereutviklingennbådesentrumsnorgegenereltoghvavarehandelenhaddesomhelhetkanseespåsometvarselfordelokalebutikkene.2017mot2016Trendenfra2016fortsetterinni2017forTønsbergsindelmedenomsetningssviktpå–3%settmot2016.Detpositivevikantamedosserat”klær,skoogreiseeffekter”harhattenpositivutviklingi2017med+5,31%,ogdetkangiethåpomatnoeavomsetningenkanløftesegiløpetavsommerhandelen.Detteunderbyggerdennasjonaletrendensomviseratdetharværtensvakstartpååretforsentrumsbutikker,bådenasjonaloglokalt.Selvomtallenefor2017ersvakeforTønsberg,såerdetbedreenndenasjonaletallene.DetkanogsåværeattrendenetrefferTønsbergførdetrefferLarvik,sidenTønsbergerregionhovedstadogdetsomregeltarlittlengertidførtrendenetreffermerperiferebyene.
3.2.4 Oppsummering
• TønsbergvirkeråblipåvirketavutfordringenesomtreffersentrumshandeleniNorgetidligereogienstørregradennLarvik
• Larvikerimindregradpåvirket,menviserattrendenkommeretterhvert.• Sentrumsbutikkeneerutsatteognyeinitiativbørvurderesogintroduseresbådepå
butikknivå,sentrumspolitiskognasjonalt.Eteksempelpådetteersentrumsaktivitetersomtrekkerfolkinntilbyen.
3.3 Aktiviteter.Aktivitetererenviktigdelavomsetningtilbutikkene,bådepåsentrumsnivåogpånasjonaltnivå.Vedåanalyserehvordansentrumsbutikkerblirpåvirketavbådenasjonaleoglokaleaktiviteterkanvifåverdifullinnsiktihvordanbutikkeneblirpåvirket,oghvilketutfordringerdeopplever.
3.3.1 BlackFridayogjulehandel
BlackFridayeretkonseptsomharblittmerutbredtiNorgedesisteårene.Spesieltde2sisteåreneharkjøpesentreognettbutikkervirkeligkastetsegpåtrenden.Detvarførsti2016atsentrumsforeningerogbutikkersamletsegomåsatsepåBlackFriday.Deterenindikasjonpåatsentrumsbutikkerharentendenstilåkjørelittsittegetløp,ogiendeltilfellerkanværelitttregemedåtainnoversegnyetrenderogendringer.NårvisereffektenavBlackFridaysåerdetendagsomgenerersværthøyomsetningforbutikkene.
ForsentrumsbutikkeriNorgei2016såvaromsetningenpåBlackFriday181%høyereennenvanligfredaginovember,og33%høyereennBlackFridayi2015.ILarvikvaromsetningenpåBlackFridayisentrumsbutikkene187%høyereennenvanligfredaginovember,og42%høyereennBlackFridayi2015.ForTønsbergvaromsetningen168%høyereennenvanligfredaginovember,og+20%iforholdtil2015.Isolertsettvirkerdettesomensværtgodaktivitetforsentrumogbutikkergenerelt,menhvisviserlittbaktallenesåservibaksidenavmedaljen.ForselvomBlackFridayisegselverenomsetningssuksess,såkandetseutsomjulehandelblirrelativtkraftigpåvirket.
BlackFriday2016(BF)
BFmotNormalFredag
BFmotBF2015 Julehandel2016mot2015
Norge +181% +33% -4%Larvik +187% +42% -4%
Tønsberg +168% +20% -5%OmsetningenpåBlackFridayerdessverreikkeinærhetenåtaigjendetsomtapespåredusertjulehandelen,spesieltnårmantaribetraktningdenmegetreduserteprofittmarginenmangetjenerpåBlackFridaytilbud.DetertydeligvismangeforbrukeresombegynnerjulehandelenpåBlackFriday,ogkjøpermangejulegavertilsterktredusertepriser.EtannetfaretegneratnetthandelenerdesomvirkeligtjenerpåBlackFriday.66%avforbrukerneplanleggeråhandlejulegaverpånettpåBlackFriday.Detteeretfaretegnforsentrumsbutikkersomgenerelterliteadaptivetilnyteknologiogtrender.IMendosineavsluttendekommentarerfordennerapportenerforventetutviklingpåBlackFridayiNorgebeskrevet.
3.3.2 Toilldan
Somdetblittharpektpåtidligeresåspilleraktiviteterenviktigrolleforsentrumshandelen,bådenårdetgjelderomsetningogbrukavbyenforbefolkningen.SommedBlackFridaysåharnoenavdisseaktiviteteneogsånoennegativeeffekter.Dettvingersentrumsforeningerogbutikkertilåtenkenytt.EtstrålendeeksempelpåensliknytenkingerToilldan-konseptetsomoriginaltstammerfraTrondheim,mensomflereogflerebyeriNorgeharadoptert,inkludertLarvikogTønsberg.Måletmedaktiviteteneråskapekøibutikkene.MidtbyeneManagement,sentrumsforeningeniTrondheim,harlagetendelreglersommåfølgesforåskapederesultatenedeønsker,f.eks.atallebutikkermåværemedpåfellesannonseringogatdemåselgeminstensesongvaretilminst60%rabatt.
DetdetteharførtmedsegeratallebutikkeneiTrondheimplanleggerfordette,somdegjørtogangeriåret.Defårmedsegleverandører,ogbrukerdetforåfåkunderinndørenemedtilbud,ogsetteopphelebutikkenforåskaffesegmersalgnårdeharfullebutikker.Detharværtenstrålendesuksessiflereår,ogdeterkøerpåutsidenavbutikkeneførdeåpner.RetailPlanetharblittbrukttilåmåleeffektenogmanseromsetningsøkningerpåover150%iforholdtilsammenlignbarehandelsdagerutenaktiviteter.MålingeriandrebyersombrukerRetailPlanethargittdesammeresultatenederhvormanharprøvdsegpådetsammekonseptet(iLarvikogTønsbergkallesdetTøysedagen),utenatdetgårutoverhandelenietterkant.
3.3.3 Oppsummering
• BlackFridaygirenpositivomsetningsvekstsammenlignetmedandrefredager,menresultateterenredusertjulehandelogtotaltsetttapersentrumsbutikkeromsetningsometdirekteresultatavBlackFriday.
• SentrumsbutikkermåaktivtsepåhvordandekankombinerenetthandelmedhandelibutikkomdeønskeråfortsetteåtjenepåBlackFridaysidendeuansettvilblitruffetavsviktendejulehandelomdeikketardeliBlackFriday(lesf.eks.MendosinkommentaromClick&Collectlengernede).
• Aktiviteterharenbetydeliginnvirkningpåomsetningforsentrumsbutikkene.Noenharpositiveffekt,mensandreharennegativeffekt.Fåråkunnestyrefremtidigutviklingerdetviktigatmanblirbedrepååmåleeffektenavsentrumsaktiviteter.Pådennemåtenkanmaneffektivtdeleaktivitetersomfunkerienbymedandrebyer.
4 KjøpesenterhandeliVestfoldKjøpesentererenviktigdelavbutikkomsetningeniVestfold,ogalledestorebyeneifylketharetlokaltkjøpesentersomstårforenbetydeligandelavomsetningen,Larvikharto.F.eks.stårFarmandstredetforca.21,5%avbutikkomsetningeniTønsberg,mensNordbyenogAmfitotaltstårfor20.4%avbutikkomsetningeniLarvik.
4.1 HistoriskmarkedsandelSjøsidenogFarmandstredetharmistetmarkedsandelersiden2008.NordbyenogAmfiharstortsetthattsammeposisjonenisittlokalmarkedgjennomperioden.Hvaltorgeterdetenestesenteresomhartattenviktigereposisjonisittlokalmarkedetsiden2008ogdetergrunnetutvidelsensomstoferdigimars2009.
Kilde:KvarudAnalyse.
KJØPESENTRENESANDELAVBUTIKKOMSETNINGENIKOMMUNEN
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016SJØSIDEN 22,1 21,2 19,8 18,1 17,7 17,7 17,4 17,5 16,4FARMANDSTREDET 24,9 25,3 25,4 23,4 23,1 24,2 23,2 22,3 21,5HVALTORGET 6,8 11 11,1 11,4 11,3 11,3 11,2 11,6 11,1NORDBYEN 13,7 14,4 14,1 13,9 13,9 13,9 14,2 14 13,6AMFILARVIK 5,3 4,9 6,6 7,3 7 6,7 6,9 7 6,8
16,4
21,511,1
13,66,8
Kjøpesentrenesandelavbutikkomsetningen2016
SJØSIDEN FARMANDSTREDET HVALTORGET NORDBYEN AMFILARVIK
Detteviserogsåhvorforkjøpesentereiereeraktiveisitteierskap,ogønskeråutvidesinesenter.Ensvakutviklingpåbådeomsetningogmarkedsandelerviseratdenfremtredenderollenkjøpesentreneharhattsidendebleintrodusertpåmarkedethargradvisforsvunnet.4.2 OmsetningsutviklingkjøpesentermotsentrumOmsetningibyeneogtettstedeneidistriktetviseratdetstørsteomsetningsøkningenkommerpåsmåstedenehvorbådeAndebu,Re,StokkeogSandeharover60%økningsiden2008.Servipåstørrelsenpåallesmåkommunenesåerdensværtlavomsetningsettiforholdtilbyeneidistriktet.Tønsbergaleneharhøyereomsetningennalletettstedenetilsammen.ServipådefirestørstebyenesåvisertalleneatomsetningsutviklingenerhøyerejonærmereOslobyenligger,mendeterklartatandrefaktorerogsåspillerinn.ForeksempelatTønsberg,somhovedstadifylketharbedreutviklingennLarvikogSandefjorderikkeoverraskende.DeterdennaturligelokasjonenfornyebutikkersomønskeråekspanderetilVestfold.SandefjordharogsåklartåtaenposisjonsomgjøreatdenestenfølgerTønsbergpåomsetningsutviklingfotbutikkhandel.SermanpåomsetningsutviklingentilkjøpesentreiVestfoldbyeneiperioden2008til2016sermanatdesentrenesomharbyggetutiperioden(HvaltorgetogAmfiLarvik)harvesentlighøyerevekstenndeandre,ogsåiårenesomfølgeretterutbyggingen.SelvmeddenøkningensomHvaltorgetogAmfiLarvikharhattsomresultatavbetydeligeinnvesteringer(Hvaltorgetsutvidelsei2009kostet244millioneri),erkjøpesentreneiVestfoldbyenesingjennomsnittligeomsetningsutviklingfra2008til2016lavereennsentrumsbutikkene.
0,85
1,05
1,25
1,45
1,65
1,85
2,05
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
HORTEN TØNSBERG SANDEFJORD
LARVIK VESTFOLDSENTRUM SJØSIDEN
FARMANDSTREDET HVALTORGET NORDBYEN
AMFILARVIK VESTFOLDKJØPESENTER
Kilde:KvarudAnalyseii
5 EnvurderingavsentrumshandelenIforbindelsemedVestfoldfylkeskommunesittbyregnskapharMendofåttioppdragåsepåhvordan”big-box”-konsepterpåvirkersentrumshandelen,hvordanendringeriforbruker-atferdkanpåvirkefremtidenshandlemønster,ogenvurderingavsentrumshandelensinbetydningforattraktivitetogpotensielleutvikling. Alletreområdeneeristorendring,bådeinternasjonalt,nasjonalt,regionaltoglokalt.Denvirkeligstoredriverenernetthandelsomharhøyvekstpådeallerflesteområder,ogpåvirkeralleområderavhandelsatferdentilforbrukere.Vivildeleoppemneneforsegogsepålitteraturenogleggetiletlokaltperspektiv,førvigjørnoentankerrundthvadetvilsiforvårelokalebyer.Måleteråkunneleggedataogforskningslitteraturtilgrunneforavgjørelsersomtasiethelhetligperspektiv,ogtilenvissgradkunneforutsehvilkeeffektertiltakhar.
Kilde:ByenDin.no
5.1 BIG-BOX PerEgilPedersen/HøgskoleniBuskerudogVestfoldgirengrundiggjennomgangavlitteratureni”NårIkeakommertilby’n–engjennomgangavforskningslitteraturenom”bigbox”etableringer”.Hvasierforskningslitteraturenossomeffekteneavslike”big-box”etableringer?IPedersensinrapportdokumenteresresultatenefraenlitteraturstudiesomforsøkeråbesvaredettespørsmåletoghvor46artiklerom”big-box”-effekterblegjennomgått.Detblirkonkludertmedatdeterentydeligindikasjonpåat”big-box”-etableringerredusererprisenepåvareridevarekategorienedeetablererseg.Nårdetgjelderbutikkomsetningsåerresultateneermerusikre.Detvirkersomomikke-konkurrerendebutikkeriområdetderbig-boxenbliretablertharenøkningiomsetning,mensdetmotsatteerfasitforbutikkersomdriverisammebransje.Detkanogsåvirkesomombutikkerinaboområderoppleverensvaknedgangiomsetningforallebransjer,antageligvissomresultatavatfolkhandleributikkersomliggernærmerebig-boxetableringen.Deterulikegrunnertilnegativeeffekter,f.eks.øktnedleggelseogredusertantallnyetableringer,ogavstandtil”bigboxen”harogsåeninnvirkningpåhvorstordennegativeeffektener.Nårdetgjelderforbrukernesåvirkerdetsomatdenreduserteprisensomfølger”big-box”-etablereringerførermedsegøkthandelinnensammevarekategorier,menatogsåinnenkomplementærevarekategorier.Dettekantydepåatforbrukerneofteikkebrukermindrepengersometresultatavdereduserteprisene,menatdehellerhandlermer.
Videresåserstudienepåhvabutikkersomalleredeeriområdetbørgjørenårenbig-boxbliretablert.Ideflestetilfellererdetlitenelleringenendringhosdeeksisterendebutikkene,ogfornoenkandetværevanskeligågjørenoe,mendetvisersegatdetikkelønnersegåikkegjørenoe.Deviktigstemankangjøreeråfokuserepådifferensieringiogmedatmanseratflereforbrukeretrekkestilområdetogatdeervilligetilåbrukemerpengerpåkomplementærevarer.Slikereaksjonerharogsåvisstsegåøkekvalitetenpåproduktenesomtilbydesogserviceleveransenibutikkene.Detspekuleresogsåiomhvilkeneffektdisseetableringeneharpåinnovasjondabutikkerkommeriensituasjonhvordetmåtenkenytt.DeflesteavartiklenesomPedersenharstudertharvisteffektenavkunWal-Martetableringer.Dettebetyratmanskalværeforsiktigmedågeneralisereformyeselvomandrestudierrundtf.eks.Ikea-etableringergirlignenderesultateriii.Deterlitelitteraturrundteffekteridetskandinaviskemarkedet,ogspesieltNorgesåPedersenskriveratdetervanskeligåkonkluderepålokalenivå.Pålokalenivåerivårregionsåserviatdetharværtenvekstikapitalvarerpåutsidenavbykjerne,påElveveieniLarvik,PindsleiSandefjordogKileniTønsberg.EnavhensiktenemedRetailPlaneteråkunneseeffektenavnyeetableringeriområdethvorsystemetblirbruktogifremtidenvilmankunnesimyemeromeffektenavbådebig-boxogandreetableringer.Idisseområdeneharflerestorenasjonaleaktøreretablertseg,somikketidligerevaridistriktet,somXXL,Power(tidligereExpert).Områdeneharogsåtrukkettidligeresentrumsbutikkerutavselvebykjernenogutiområderhvordefårstørreplass.ILarvikflyttetmøbelbutikkMøbelringenutavsentrum,ogvisånyetableringersomJulaogBiltema.Disseområdenetiltrekkerstoreaktørersomselgervarerivaregruppersomalleredefinnesisentrumskjerne.Detførerantageligvistillavereomsetningidissevaregruppeneforsentrumsbutikkeneogfærrehandlendeisentrum.Etannetelementsomikkeblirlikegodtbelystilitteraturenerat”kjøpesenterog”bigbox”-konsepterfungerersomfe-risterforbefolkningen,ogdethindrerdemfraåreiseinntilsentrum”iv.Vikangrovtdeleoppmotivasjonforhandeli3grupper.1.Lavprismotiverte,hvormåleteråfinneprodukttillavestmuligpris.2.Kjappestmuligmotiverte,hererbehovetakuttogforbrukertrengerproduktetumiddelbart.3.Opplevelsemotiverte,herønskerforbrukerennoemerennkunettprodukt.Noeoverraskendescorerdisseretail-områdeneogsåhøytpåkundetilfredsstillelseiundersøkelser,faktiskhøyereennsentrumsområder,bådeiLarvikogSandefjord.DettegjelderdogikkeTønsberghvorsentrumscorerbedreenhandelsområdenerundtv.Deternoeurovekkendefraetsentrumsperspektivatsentrumerdårligereliktavbefolkningenennensamlingav”bigbox”-konsepter.
NårviseratdetikkeertilfelletiTønsberg,såkandetværehensiktsmessigåseombutikkmikseniSandefjordogLarvikikkeerhensiktsmessigforåskapegodeopplevelserforhandlende.
5.1.1 Oppsummering:
• ”Bigbox”-konseptergjøratfærrereiserinntilsentrum• Konsepteneharennegativeffektpåomsetningforandrebutikkersomselgervareri
sammekategori,menharenpositiveffektpåikke-konkurrerendebutikker.• Deterviktigatbutikkerreagererpå”big-box”-etableringer,ikkefortsettersomom
ingentingharskjedd.Differensieringerkanskjedetbestedamankantjenepådetøkteantalletmedbesøkendeforbrukereiområdet.
• LarvikogSandefjord(ogTønsbergselvomdescorerbedre)børvurderehvamankangjøreforåskapeenbedreopplevelseisentrum.
5.2 Handelsmønster,trenderogkjøpsadferd. Detkanargumenteresforatvistårmidtietdigitaltgenerasjonsskiftesomvilgjøremassiveendringerimangeelementeravforbrukeratferd,forbrukerkommunikasjon,handelsatferdogkjøpemønster.Vihardesisteårenesettenoppblomstringavprodukterogtjenestersomtidligerevarrelativtutenkeligefordeflesteavoss.Formangebransjerhardetværtetnådestøt,mendetharogsåskaptbransjersomikkeeksistertetidligere.Click&Collecthvorvarerblirbestiltpånett,menhentetlokaltharhattenstorvekstiStorbritanniadesisteårene,ogeretfinteksempelpåendringersomkanværepositiveforsentrumsutviklingen. Fremvekstenavinternettognettbutikkerharistorgradalleredeendretforbrukerensitthandelsmønsterogvierennåientidligfaseavutviklingen.Fremvekstenavsosialemedierharendrettempoetvipåhvordanvikommuniserer,antalletvikommunisereroghvordanvikommuniserermedomverden.Påkorttidharviallefåttetvindutilomverdenhvorvikankommuniseredirektetilpersonerbådeoverstore,geografiskeområderogtilstoregruppersamtidig.
Desosialenettverkeneharnåddsværtstorebrukergrupperpårelativtkorttid.Facebookforventeråha2milliarderbrukerepermånediløpetav2017.50%avNorgesbefolkningharSnapchat.Ipraksisbrukersværtnæralleiarbeidsføralder,ideallerflestevestligeland,enellerfleresosialeplattformer.
ParalleltmedfremvekstenavsosialemedierharGooglevokstfremtilåblietavverdensstørsteselskaperbasertpååviseannenhåndsinformasjonsomandreleggerfrempåenoversiktligmåte.GjennomsittgooglesøkogYoutubeadministrerdeekstrememengderdata.Dissenyeselskapeneharogsåspesialisertsegpååsamleinndataomdesombrukerderesrespektiveplattformer.Detvilsiatdesittermedenormemengderdataombrukernesønsker,ogdesittermedstoremengderinformasjonombrukernesomsøkerinformasjonen.Iløpetavdesisteåreneerdetblittmuligforforbrukereåsøkeinformasjonfraheleverden.Deterblittmuligåhandlefrastoredeleravverdenpåenenkelmåte,ogdetsitternoenaktørermedkontrolloverinformasjonsflytenmedenforretningsmodellsomerbasertpååtjenepengerpådenneinformasjonen.Detteharendretkonkurransevilkåreneforlokalebutikkerradikalt.Fordetførstesåkonkurrererdeikkelengerebarelokaltmedandrelokaleaktører,detværesegkjøpesenter,bigbox-konsepterellerlignendebutikker.Dekonkurrerplutseligpåenglobalarenamotstoreutenlandskeaktører,somharkompetanseogproduktutvalgsomlangtovergårhvaenlokalbutikkkantilby.Fordetandresåharkanalensomkrevesforåkommunisereutmotpotensiellekunderendretseg.Tidligerevartradisjonellemedierkanalensomvarmesthensiktsmessigåbrukeforånåetbredtpublikum.Nåerdetetutvalgavsosialeplattformersomermesthensiktsmessig.
5.2.1 Kundensforventningerharendretseg
Tideneharendretseg,ogtidenerforbinårdetholdtåleieetlokale,fylledetmedvarerogåpnedøren.Visomforbrukereforventernoeheltannetnårviskalhandle.Fordetførstemåbutikkenværetilgjengelignårdetpasseross,omdetermandagsformiddag,ellerfredagkveld.Viforventeratvareutvalgetertilpassetossogatdetviønskerossertilgjengeligumiddelbart.Butikkenemåværetilgjengeligepådenkanalensompasserossogdetspilleringenrolleforossforbrukerehvilkenkanaldeter.Samtidigsomatvikrevermeravbutikkeneerviogsåblittmerprissensitive.Viharmulighettilåsammenlignepriserpåproduktermedsværtmangetilbyder,noesomgjøreatprispressetforenbutikkersværtmyehøyereenntidligere.
5.2.2 Nyeutfordringerforsentrumsbutikker.
Endringenviseridagiforbrukeratferderenkonsekvensavdestrukturelleendringeneviharsettikanalenevikommuniserergjennomogatdissekanaleneogsåfungerersomsalgskanaler.
Derhvordettidligerekunvardenfysiskebutikkensomvarsalgskanalen,finnesdetnålangtflerekanaler.Deterikkebarenettbutikkensomerkanalen,menogsåsosialemedia-plattformenetilbyriøkendegradsalggjennomsinekanaler.Somviharsetttidligeresåerdelokalesentrumsbutikkenerelativtsenetilåadopteretrenderogerfaringsmessigserviatdeogsåmanglerressurserogkompetansetilåtaibruknyteknologi.
5.2.3 Fremtidenshandelsmønster.
Selvomkommunikasjonsatferdoghandelsmønsterharendretsegrelativtradikaltdesiste5årenesåharvitroligikkesettdetstørsteendringeneennå.Internetthandelogbrukavsosialeplattformererennåientidligfase.Viserenoppblomstringavstart-upssomutfordrereksisterendeforretningsmodeller.UberogAirBnberypperligeeksemplerpåselskapersomskaperinntektvedåbareværeetmellomleddmellomkundensbehovogtilbyderen.Sepåtaxi-bransjen:Detreellebehovettilforbrukerenerikkeenbil,detreellebehoveteråforflyttesegfraetAtilB.Omdetskjerviaenbilsomharettaxiskiltpåtaketspillermindrerolle.SammegjelderAirbnbsomtilretteleggerforprivatpersoneråleieutromellerheleboliger.Nårduskaletstedtrengerduikkenødvendigvisethotell,dutrengeretstedåsove.Dissenyemodellenesomfokusererpåkundenesbehovfremforåselgeetgittproduktharhattenormvekstdesisteårene,ogviltroligogsåkommetilandrebransjer.EteksempelkanværeStichFix,somerenamerikanskstartupsomtilbyrabonnementpåklærplukketutavstylisterforåmatchakkuratdinstil.
Sådeterikkebaremåtenvikommuniserer,ogfleresalgskanalersomendrerseg.Selvforretningsmodellenesomharværtdeførendefremtilnåblirogsåutfordretavnyemodeller.Foråmøtedennenyekonkurransenkreverdetnoeheltannetavbutikkdrivereenntidligere.Tidligerevardetviktigåkunnefinnefremtilderettemerkene,kunnestyleenbutikkpåen
godmåte,ogkunnetaimotkunderslikatdefølersegsett.Dissesuksesskriterieneernåblittminstekrav,ogforåkunnehasuksessidagensmarkedtrengermanogsååkunnekommuniserepåtversavplattformer.Butikkenetrengeråkunnetaibruknyteknologiraskt,ogkunneutnyttesynergienefrateknologienmedfordelenemedådriveenfysiskbutikk.
5.2.4 Etlokaltperspektiv
Alleendringeneviserhosdestoreaktørenepåvirkerosslokaltistorgradogvilifremtidenharstorbetydningforbådevarehandel,byutviklingognæringsliv.Antageligvisvilnoenavdeførstesomliderværedelokalebutikkenesomikkeharkompetanse,ressurserellerinteresseavåtilpassesegennyhverdag.Vikanforventeenhøyerekonkursgradblantdennetypebutikkerisentrumsområderiårenesomkommer.Detkanværeatmangeavbutikkenesomdrivesisentrumskjerneridagikkevilhalivetsrettifremtiden.Somiandrebransjerkandetværeatdeterpåtidemedetgenerasjonsskifteblantbutikkeiereogdrivere,mendetteerdetbutikkdriverneselvsomharkontrollover.Detkanværenegativtpåkortsiktmedtapavarbeidsplasserogskatteinntekter,menpålangsiktsååpnerdetforenmerbalansertbutikkmikssombyggeroppunderdesosialefaktoreneogopplevelsesbaserthandelisentrum.
5.3 HandelensrolleforsentrumsattraktivitetDetkulturelleogsosialeaspektetvedetsentrumbeståravmerennensamlingbutikkerogbygninger.Deterbygningeneshistorie,miksenavbutikkerogcafeersomgirinnbyggerenenfølelseavtilhørighet.Detkanværesmåelementersombringersammenalttilenenhet,somennoemerenndeenkeltebestanddeleneerhverforseg,noesomgirinnbyggerenstolthetogfølelseavtilhørighet.Sasakisinundersøkelseomhvorforviboribyer,visertilathistoriskebygninger,park-områder,ogmat-ogbutikkutvalgerdeviktigstefaktoreneforåbliboendeibyenvi.RiktignoktarundersøkelsenforsegstorebyeriUSA,menvikantrekkelittlæringutavdetogsetteovertilnorskeforhold.Tilhørighetenoghistorientilenbyeretviktigaspektforvalgavbosted,ogdafølelsenavetsentrummedlevendebutikker,ogetgodtutvalgspise-stedererenavgjørendefaktor.Utenfolkdørbyen,ogutenattraktiveområder,butikkerogspisestederkommerdetikkefolk.Eturbantbysentrummedhøyvitalitetstårhøytoppepålistenoverhvorforvivelgeråboienby.UrbaniseringeniNorgefortsettersinutviklingogdeterderforviktigforbyeråkunneskillesegutslikatdetiltrekkerseginnflytteresombringerbådekompetanse,kulturellkapitalogskatteinntekt.Handelharhistorisksett,enviktigøkonomiskrolleibysentrumogerogsåenavdestørstenæringeneiNorge(11.7%avallearbeidsplasseriNorgeerinnenvarehandelvii.InnenEUsåstårdetaljogvarehandelforrundt11%avtotalGDPognesten15%avallearbeidsplasserviii.Videreerdetviktigåsepåhvadennehøyesysselsettingseffektenbetyrforetsentrum.Fordetførsteerjoflerearbeidsplassergenereltbrabådeøkonomiskogsosialt.Tilgangtilarbeidtronerøverstpålistenoverhvorforfolkflyttertiletnyttstedogerdermedavgjørendeforetstedsattraktivitet.
Kilde:SSB
4%8%
32%
34%
19%
3%
Alderpåansatte- Allebransjer
15-19år
20-24år
25-39år
40-54år
55-66år
67-74år
15%
21%
30%
22%
10%2%
Alderpåansatte- Detaljhandel
15-19år
20-24år
25-39år
40-54år
55-66år
67-74år
Ikkebarelevererhandelmangearbeidsplasser,deterogsåmangeungdommerogny-utdannedesomfårsinførstejobbihandel.Dermedspillerhandelenviktigrolleiåfåarbeidsledigeialderen19-25utiarbeid.Detteersomkjentenaldersgruppesomsliter,iheleEuropa,medåfinnearbeid,ogofteerdetnettoppenjobbibutikksomermangesførstesmakavarbeidslivet.Detteerenmegetviktigsosialfordel,dadetgjennomåreduserearbeidsledighetforaldersgruppen19-25reduserersosialuro,ogskaperettryggerebymiljø.Handelerogsåenavfåbransjersomerdominertavsmåbedrifteroghvordeterforholdsvisenkeltforgryendeentreprenøreråstartesinførstebedrift.Grunnentilatmangevelgerbutikknårmanbestemmersegforådriveegeteratdeterlettereåfåetableringslånfrabankerenntilandretyperbedrifter,somf.eks.teknologi.Gründereerviktigebådeforåskapeflerearbeidsplasser,menogsåforålevereinnovasjonlokalt,somigjenøkerfølelsenavurbanitet(f.eks.nyematkonsepterellernyeklestrender).Itilleggtildenøkonomiskeinnvirkningenpåsentrum,girogsåhandelsaktivitetisentrummangefordelerutoverdetøkonomiske.Detvisersegatetbredthandelstilbudisentrumogsåermedpååunderbyggedensosialevelferdenidetlokalesamfunnetixogspillerennøkkelrolleforturismevedåøkeattraktivitetentilbyen.
FargegataiStavanger.Kilde:StavangerSentrumAS.Turistereruteetteropplevelserogdetteernoesombutikkerisentrumkanleverepåethøyerenivåenndesomholdertilikjøpesentreog”bigbox”-områder.Detergjernemerplassisentrum,mangestederkanutnyttenærliggendenaturområderogdetermerfrihettilåutfoldeseg.EteksempelpådetteerFargegataiStavanger,hvorbutikkeierneigatahar
gåttsammenomåmalebygningeneiulike,matchendefargeroggataerdekketavettakmedlyssomerbetaltdelvisavkommunenogdelvisavbutikkene.IStorbritanniaerdetgjortmyeforskningrundtviktighetenavhandelisentrumogdersermanatoverdesiste40-50åreneharhandelværtmedpååsikreatstorefornyelsesprosjekterharblittgjennomførtxsamtatdethargittmangestederetsosio-økonomiskløftxi.Deterogsåsterkekorrelasjonermellomhvorhøyvitalitetenpåsentrumerogdenøkonomiskeogsosialehelsentildetlokalesamfunnetiogrundtbyenxii.EtteksempelpådetteerhvaLeedsbygjordenårdebygdeTrinityLeeds,somvantprisenforverdensbestdesignedekjøpesenteri2015.Leedssletlengemeddårligomdømme.Befolkningenoppfattetbyensometstedmanburdeunngådadetvarproblemermedenutspredtbykjerne,myesosialuroogutryggoffentligtransport.IstedenforågioppbyenogbyggeetstortkjøpesenterutenforLeeds,valgtemanå”byggeinn”firekvartaleriLeedsmedenkombinasjonavbutikk-kjederoguavhengigebutikker.Detblebruktmyeressurserpålogistikk,tilretteleggingogfornyelse,ikkebareavsenteret,menogsåomliggendeområderogfokusvarpååskapeenopplevelse.ForåøketrafikkgjennomTrinityLeeds,bledetogsålansertetmat-konseptsomheterTrinityKitchen,hvordetfinnesbådepermanentebutikkerogogsåpop-upmatstederikassebilersomblirkjørtinnisenteretogrotereshvertredjemåned.Dettegirbesøkendeenmulighettilåopplevenoenyttmedjevnemellomromoggjøratfolkkommertilbake.ResultatenetalerforsegselvdaLeedsetteråpningenavTrinityLeedsgikkfrasyvendetilfjerdeplasspåCACIUKrankingenforattraktiveshoppingdestinasjoner.Merenn3000nyejobberbleskaptogtotaltomsetterTrinityLeedsforover20milliarderkroneriåret.Leedsblirnåomtaltsominnovativtogattraktivtforbådestudenterogetablertefamilier.Detteeretgodteksempelpåathandelblebruktsometverktøyiåøkevitalitetentilsentrum,ikkebareøkonomisk,menogsåsosialt.
5.3.1 Oppsummering
• Enkontrollertutviklingavsentrumvilnokkunnevisesegåværeennøkkelfaktorforenbysattraktivitetbådeforeksisterendeinnbyggere,ogforåkunnetiltrekkesegnyeinnbyggere.
• Etavdedeviktigsteelementeneerenlevendehandelsstandmedenfunksjonellbutikkmikssomistørstmuliggraddekkerinnbyggernesinebehovbådeforhandel,sosialeogkulturelleopplevelser.
• Deterikkeforsentforsentrumsbutikker,mendesomskaloverleveogvokseernødttilåreagerepådenutviklingensomnåskjerrundtdem.
• Samarbeidmellomkommune,handelsstandoggårdeiereerviktigommanønskeråfåtilbetydeligeendringerisentrumsattraktivitet.
6 KommentarfraMendoASpåsentrumsutviklingEtteråhajobbetmedomsetningstallfrabådeNorgeogStorbritanniadesistetoåreneharvisettmangetegntilatutviklingstrenderiretailiStorbritannialiggerforanNorge.BlackFridayereteksempel,hvorbritenenåbruktemindrepengeributikkerpåBlackFriday2016enndetdegjordei2015.BlackFridaybletattibrukiStorbritanniaiflereårførdetblebruktiNorgeogviforventeråseatNorgefølgersammetrenden.DetbetyrikkeatfolkbrukermindrepengerpåBlackFriday,menatdebenytternetthandelmerpådennedagenistedenforåståikøibutikker.Click&CollecteretanneteksempelpåentrendsomsprersegkjaptiStorbritanniaomdagen,mensomfortsattikkeharkommetsålangtiNorge.Dettillaterbådesmåogstoreaktøreråværetilgjengeligpåflerekanaler24/7utenåmåttebrukepengerpåvarehusoglogistikk.Dettrekkerogsåfolkinntilsentrumforåhentevareneogdeterforventetatomsetningenisentrumviløkefremmot2020somresultatavfokuspåClick&Collectxiii.Deterogsåandreeksemplerpådette,f.eks.utviklingavomsetningikjøpesentermotsentrumogbrukavaktiviteterforåøkeomsetningisentrum.ViiMendotrornorskesentrumsledereogpolitikerebørfølgenøyemedpåhvasomskjermedhandeliStorbritannianådadetkangienviktigpekepinnpåhvasomvilskjeoverdenestetreåreneiNorge.Pådennemåtenkanmanbrukedetsomfungererbraogunngådetsomikkegirderesultatenemaneruteetter.
7 Kilder
ihttp://veidekke.no/prosjekter/article57080.eceiiDetaljvarehandeli20bykommuner.Analyseavutviklingenibysentrumogkommunentotalt2004-2012.TØIrapport1303/2014.Forfattere:ArvidStrand,ToreKvarud,PetterChristiansen,ØysteinEngebretsen,s96iii”WhathappenswhenIKEAcomestotown”(Daunfeldt,Mihaescu,Nilson,&Rudholm,2013).ivAudTennøy,PresentasjonlevertpåSentrumskonferansen2015vBirgitSolem,2016.VivantundersøkelsenforhandelsvaneriVestfold.vihttp://www.sasaki.com/media/files/cities_survey_final-1.pdfviiUtdragfraSN46og47,SSB2016.viii(EuropeanCommission(2012),SettingupaEuropeanretailactionplan,CommunicationfromtheCommissiontotheEuropeanParliament,theCouncil,theEuropeanEconomicandSocialCommitteeandtheCommitteeoftheRegions,http://ec.europa.eu/commission_2010-2014/barnier/headlines/news/2013/01/20130131_en.htm).ixWrigleyNetal(2004)“TheLeeds“fooddeserts”interventionstudy:whatthefocusgroupsreveal”,InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,Vol.32Iss:2,pp.123–136;ortheimpactofretaildiversityonruralcommunitiesinHosler,A.S.(2009),“Retailfoodavailability,obesity,andcigarettesmokinginruralcommunities”,TheJournalofRuralHealth,Vol.25,pp.203-210;ortheimportanceof(oftenpersonal)relationshipsforgedbetweenlocalretailersandtheircustomersinCoca-Stefaniaketal(2010),“Localisationasamarketingstrategyforsmallretailers”,InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,Vol.38,no.9,pp.677-697;ortheeffectofalossindiversityonmarkettownsduetoaskewingofretailofferinHallsworthAGandWorthingtonS(2000),“Localresistancetolargerretailers:theexampleofmarkettownsandthefoodsuperstoreintheUK”,InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,Vol.28Iss:4/5,pp.207–216.)xOtsuka,NandReeveA(2007),“Thecontributionandpotentialoftowncentremanagementforregeneration:Shiftingitsfocusfrom‘management’to‘regeneration’”,TownPlanningReview,Vol.78,No.2,pp.225-250;also,editorialarticlebyCoca-Stefaniak,JA(2010),“Citymanagementpartnershipsasshapersofurbanstrategyandprovidersofcost-effectivesolutionstolocalproblems”,JournalofTownandCityManagement1(2),pp.125-127.xiBIS(2010),Healthyhighstreet?–Ahealthcheckforhighstreetsandtowncentres,DepartmentforBusiness,InnovationandSkills,http://www.bis.gov.uk/assets/biscore/business-sectors/docs/h/10-1224-healthy-high-streetxiiLocalGovernmentAssociation(2012),Alternativehighstreet–rethinkingthetowncentrechallenge,http://www.local.gov.uk/c/document_library/get_file?uuid=784afad6-a157-4e71-a862-9c3a26c12d8a&groupId=10171xiii(TheFutureofRetailReport–April2014.Telefonica&O2-http://news.o2.co.uk/wp-content/uploads/2014/04/O2-The-Future-of-Retail-FINAL.pdf).
Recommended