Sentrumshandel i Vestfold Analyse og vurderinger av utvikling i Norge og Storbritannia med lokal forankring

Rapport utarbeidet av Jørn Haga og Håkon Dammen, MENDO AS

SENTRUMSHANDELIVESTFOLD

ANALYSEOGVURDERINGERAVUTVIKLINGINORGEOGSTORBRITANNIAMEDLOKALFORANKRING

SAMMENDRAGDENNERAPPORTENBRUKERENKOMBINASJONAVOMSETNINGSTALLFRASENTRUMSBUTIKKERINORGEOGSTORBRITANNIAOGKONKLUSJONERFRATIDLIGERESTUDIERTILÅVURDEREUTVIKLINGAVSENTRUMSHANDELIVESTFOLD,MEDFOKUSPÅLARVIKOGTØNSBERG.JørnHagaogHåkonDammenCEO–MENDOAS

RAPPORTENSINNHOLD:1 Introduksjontildennerapporten......................................................................................3

2 Kortomsentrumshandel...................................................................................................4

3 Utviklingavsentrumshandelen.........................................................................................5

3.1 Handelsmønster........................................................................................................5

3.1.1 Nasjonalt...........................................................................................................5

3.1.2 LokaltogRegionalt............................................................................................6

3.1.3 Oppsummering..................................................................................................7

3.2 Omsetningsutviklingforbutikkerisentrum..............................................................8

3.2.1 ButikkeriNorge.................................................................................................8

3.2.2 ButikkeriLarvik.................................................................................................9

3.2.3 ButikkeriTønsberg............................................................................................9

3.2.4 Oppsummering................................................................................................10

3.3 Aktiviteter................................................................................................................10

3.3.1 BlackFridayogjulehandel...............................................................................10

3.3.2 Toilldan............................................................................................................11

3.3.3 Oppsummering................................................................................................12

4 KjøpesenterhandeliVestfold..........................................................................................13

4.1 Historiskmarkedsandel...........................................................................................13

4.2 Omsetningsutviklingkjøpesentermotsentrum......................................................14

5 Envurderingavsentrumshandelen................................................................................15

5.1 BIG-BOX...................................................................................................................16

5.1.1 Oppsummering:...............................................................................................18

5.2 Handelsmønster,trender,ogkjøpsadferd..............................................................19

5.2.1 Kundensforventningerharendretseg............................................................20

5.2.2 Nyeutfordringerforsentrumsbutikker...........................................................20

5.2.3 Fremtidenshandelsmønster...........................................................................21

5.2.4 Etlokaltperspektiv..........................................................................................22

5.3 Handelensrolleforsentrumsattraktivitet...............................................................23

5.3.1 Oppsummering................................................................................................25

6 KommentarfraMendoASpåsentrumsutvikling............................................................26

7 Kilder...............................................................................................................................27

1 IntroduksjontildennerapportenDennerapportenerutarbeidetpåoppdragfraVestfoldFylkeskommuneogerlevertavMendoAS.MedmindreenkildeeroppgittsåerallomsetningsdatasomerbruktidennerapportenhentetfraRetailPlanet,Mendosittsystemforfaktabasertsentrumsutvikling.RetailPlanetsamlerdagligeomsetningstallfrabutikkeri15norskebyerogbrukersådennedataenianonymisertformforåkunneanalysereutviklingenavomsetninginorskebyerogvurdereReturn-on-Investmentpåaktiviteterisentrumsnorge(f.eks.konserter,mat-markederoggravingigatene).RetailPlanethardatafraogmedapril2015daførsteversjonblelansertiLarvik,Tønsberg,LillehammerogDrammen.RapportenerbasertpådatafraRetailPlanet,samtengjennomgangavlitteratur,inkluderttidligerestudierutførtiNorgeogStorbritannia.NoenpersonligekommentarererinkludertirapportenogdissebyggerpådeerfaringeneMendohashattisentrumsutviklingsmarkedetsidenRetailPlanetble´unnfanget´iapril2015.Ijuni2017erRetailPlanetibrukavmerenn50stederiNorge,StorbritanniaogIrlandogunderveisharMendoværtikontaktmedmerenn300sentrumsledereoghørtdereshistorier.MendoharogsåenrepresentantpåAssociationofTown&CityManagementsinrådgivningsgruppeiLondon,hvorstrategiskespørsmålrundtstedsutviklingiStorbritanniablirdiskutertogbehandlet.

RetailPlanetbrukere

2 KortomsentrumshandelHistorisksettharsentrumværtetsamlingspunktforlokalbefolkningen.Detharværtdrevetavvårebehovforbasisvarerogdetharogsåværtetsosialtaspektvedhandel,spesieltimindrebyerogtettsteder.Dettemønsteretharværtiendringsiden80-talletmedintroduksjonavkjøpesenterogitaktmedøktkjøpekraftforforbrukereharviogsåsettutviklingenavkjederpånasjonalnivåogregionaltnivå.Dettehargjortatbehovetforetsentrumforhandelgradvisharforsvunnet,ogdetermerdetsosialeaspektetsomstårigjensomsentrumssittkonkurransefortrinn.”Hvisduspurtefolkfor20årsidenhvorfordedrotilbyen,såsvartedeforåhandle.Hvisduspørnå,såsvarerdeforådrapåbyen.”–JanGhel,enavEuropasfremsteeksperterinnenarkitekturogurbanisme.

Kilde:Østlands-Posten

3 UtviklingavsentrumshandelenDetteavsnittetbrukerdatafraRetailPlanetiperiodenapril2015tilmai2017foråsepåhandelsmønstre,omsetningsutviklingforbutikkerisentrumsnorgeoghvilkeneffektulikeaktiviteterisentrumkanhapåhandel.Idenneperiodenharca.500butikker,bådeuavhengigebutikkerogbutikkertilhørendekjeder,lagtinndagligomsetningsdataiRetailPlanetsomsåharblittanonymisertslikatdetkanbenyttestilrapporteringpåbransjeogstedsnivå.3.1 HandelsmønsterDetkanværeinteressantåsepåhandelsmønsteretforbutikkerisentrumforåsetrenderogeventuelleavvikitrendenepåforskjelligebykjerner.Vedåsepåtrenderkanvidanneossetbildeavnårhandelenforegår,oggiossinnsiktihvilkeperiodersomerviktigstforsentrumshandeleniulikebyer.

3.1.1 Nasjonalt

Norge-2015

Norge-2016

Somviseravgrafenesåerhandelsmønstereti2015og2016iNorge,somforventet,ganskelikt.Handelengårsakteoppovergjennomåretmedenlitentoppiuke25(startenpåsommerferienogutbetalingavferiepenger),førdetbyggersegoppovermotjulehandelen.DenlilletoppenførdesemberviserresultatetavBlackFridayogvileggermerketilatdenermerutpregeti2016enni2015,noesomstemmermedatBlackFridayfortsattvokserisentrumiNorge.

Sidenmønstereterliktåretterår,såkanviantaatendringeriomsetningforsentrums-butikkerikkeeretresultatavenkeltståendeutfordringer(somf.eks.BlackFriday),menatdethellererentrendsomeretresultatavendringeriforbrukervaner,teknologioglovgivning.Deterhellerikkeenspesiellperiodeellerenspesiellbransjesompekersegut.

3.1.2 LokaltogRegionalt

Tarvietmerlokaltperspektivpåhandelsmønsteret,såservidesammehandelsmønstrenesomgjeldernasjonaltogsågjelderforLarvikogTønsberg.UnderkanmanseatLarvikharenmerutpregettoppidesember,mensTønsbergharhøyereomsetningpåsommeren.Tønsberg2016

Larvik2016

Nårviserbyeneoppmothverandre(figurunder)såserviatmønstereterrelativtliktforbeggebyene.Tønsbergerregionshovedstadogharenhøyereomsetningperbutikk,somforventet.TønsbergogLarvik2016ogførstekvartal2017.

HvisvisammenlignermedbyeriandrefylkersåservidetsammemønsteretsomiVestfold,ogNorgegenerelt.DrammensomreferansebyharetrelativtlikthandelsmønstersombådeTønsbergogLarvik.

DrammenogTønsberg-2016

Mønsteretforhandelerrelativtliktideflestebyervimålermot,selvomvisernoensesongvariasjonerspesieltfortypiskevintersteder(LillehammerogKongsberg)motsommersteder.Nårhandelsmønstereterliktkanviantaatproblemstillingerrundthandelerrelativtlike,ogatdeterfåregionaleforskjeller.Mangeavproblemstillingenetilsentrumshandelernokbasertpåstrukturelleendringihandelsmønster,ogikkebegrensettiletlokaltnivå.

3.1.3 Oppsummering

Ettergjennomgangavdatarundthandelsmønstreneisentrumsnorgelokalt,regionaltognasjonaltkanvikonkluderemedat:

• DeflestesentrumiNorgesannsynligvisharmangeavdesammeutfordringeneogmulighetene,sidenhandelsmønstereterrelativtlikt.

• DeterikkestoreforskjellerihandelsmønsteretpåTønsberg(regionshovedstad)ogLarvik,selvomTønsbergharenjevntoverhøyereomsetningperbutikk.

• Julehandelenersværtviktigforsentrumsbutikker,bådelokaltognasjonalt.• Handelsmønsteretvisertopperfør(feriepengermottatt)ogetterfellesferien

(forberedelsetilskolestart).• Omsetningsutviklingenforsentrumshandel,iforholdtilkjøpesenterognetthandel,

erikkestedsspesifiktoghellerikkeforbundetmeddeulikebransjeneinnenhandel.

3.2 OmsetningsutviklingforbutikkerisentrumDetteavsnittetserhvordanomsetningentilsentrumsbutikkerharutvikletsegpånasjonaltoglokaltnivå.

Omsetningsutvikling 2016mot2015 2017mot2016(Jan-Apr)Norge +3% -7%Larvik +3% +1%

Tønsberg +2% -3%

3.2.1 ButikkeriNorge

2016mot2015TotaltsettiNorgehaddevarehandelenenvekstpå3%fra2015til2016.DetertallsomgjelderallebutikkeroverheleNorge.(SSB)Nårviserpåsentrumsbutikkerforsegselv,såerdetliktmed+3mot2015.Viseratfordelingenerrelativjevntpåkategoriene.Påkjøpesentreneharvekstværtnoehøyeremed+3,4%(6)Idenneperiodenserviatnetthandelenøktmed14%i2016mot2015(7)Selvomnetthandelfremdeleserenlitendelavdentotaleomsetningforvarehandelen,såservinåkontureneavenstrukturellendringiforbrukerneshandelsmønster.2017mot2016Startenpå2017harikkevistdesammelovendetrendenesomvisåi2016.Detvartilenvissgradoverraskendeatsentrumshandelenklarteåholdefølgemeddenasjonaleveksttallenei2016,ogatdenestenfulgtekjøpesentrenesvekst.Dessverreharikketrendenfulgtmedinni2017.TotalomsetningenforNorgeviserennedgangpå-7%foråretsførste4måneder.Herserviatnedgangenerstørstfor”klær,skoogreiseeffekter”.Detkanværeflereforklaringsvariablerher.Blantannetspillerværetenstorrolle,ogmedmangelpåengodvårvarmkanmangebutikkerhaproblemermedåselgeutvårvarer.Etstørrefaremomentkanværeatnetthandelenhartattoverstørredeleravvarehandelen.VisåtendensenalleredepåBlackFridayi2016,somerantattåhasenketjulehandelenmed0,5-1%(8).

3.2.2 ButikkeriLarvik

2016mot2015Larvikholdt2016følgemedveksteniNorgemedenvekstpå+3%,hvordeterenklarvekstikategorien”klær,skoogreiseeffekter”somgjøratsentrumholderkoken.Larvikharflereuavhengigeklesbutikkersomlevererhøygradavservice,ogproduktersomikkekanhandlesikjedebutikker,bådeforherreogdame.Nårvikommernedpåbynivåsåserviviktighetenavåhaattraktivebutikkersomtilbyrnoeekstrabådeiformavserviceogprodukter.2017mot2016Startenpå2017harikkeværtlikepositivsom2016.Tallenefremtilogmedaprilviser+1%vekstmot2016.SammenlignetmedtallenegenereltfrarestenilandetkommerallikevelLarvikgodtut.Denlavereveksteni2017kanværeenindikasjonpådetsomviogsåserpånasjonaltnivå,atbutikkeneslitermedåselgeutvarerogatendringihandlemønsteretkanbegynneågjøreseggjeldende.

3.2.3 ButikkeriTønsberg

2016mot2015SentrumshandeleniTønsbergklarteikkeheltåfølgetrendentilvarehandeleniNorgei2016.Ennoesvakereutviklingennbådesentrumsnorgegenereltoghvavarehandelenhaddesomhelhetkanseespåsometvarselfordelokalebutikkene.2017mot2016Trendenfra2016fortsetterinni2017forTønsbergsindelmedenomsetningssviktpå–3%settmot2016.Detpositivevikantamedosserat”klær,skoogreiseeffekter”harhattenpositivutviklingi2017med+5,31%,ogdetkangiethåpomatnoeavomsetningenkanløftesegiløpetavsommerhandelen.Detteunderbyggerdennasjonaletrendensomviseratdetharværtensvakstartpååretforsentrumsbutikker,bådenasjonaloglokalt.Selvomtallenefor2017ersvakeforTønsberg,såerdetbedreenndenasjonaletallene.DetkanogsåværeattrendenetrefferTønsbergførdetrefferLarvik,sidenTønsbergerregionhovedstadogdetsomregeltarlittlengertidførtrendenetreffermerperiferebyene.

3.2.4 Oppsummering

• TønsbergvirkeråblipåvirketavutfordringenesomtreffersentrumshandeleniNorgetidligereogienstørregradennLarvik

• Larvikerimindregradpåvirket,menviserattrendenkommeretterhvert.• Sentrumsbutikkeneerutsatteognyeinitiativbørvurderesogintroduseresbådepå

butikknivå,sentrumspolitiskognasjonalt.Eteksempelpådetteersentrumsaktivitetersomtrekkerfolkinntilbyen.

3.3 Aktiviteter.Aktivitetererenviktigdelavomsetningtilbutikkene,bådepåsentrumsnivåogpånasjonaltnivå.Vedåanalyserehvordansentrumsbutikkerblirpåvirketavbådenasjonaleoglokaleaktiviteterkanvifåverdifullinnsiktihvordanbutikkeneblirpåvirket,oghvilketutfordringerdeopplever.

3.3.1 BlackFridayogjulehandel

BlackFridayeretkonseptsomharblittmerutbredtiNorgedesisteårene.Spesieltde2sisteåreneharkjøpesentreognettbutikkervirkeligkastetsegpåtrenden.Detvarførsti2016atsentrumsforeningerogbutikkersamletsegomåsatsepåBlackFriday.Deterenindikasjonpåatsentrumsbutikkerharentendenstilåkjørelittsittegetløp,ogiendeltilfellerkanværelitttregemedåtainnoversegnyetrenderogendringer.NårvisereffektenavBlackFridaysåerdetendagsomgenerersværthøyomsetningforbutikkene.

ForsentrumsbutikkeriNorgei2016såvaromsetningenpåBlackFriday181%høyereennenvanligfredaginovember,og33%høyereennBlackFridayi2015.ILarvikvaromsetningenpåBlackFridayisentrumsbutikkene187%høyereennenvanligfredaginovember,og42%høyereennBlackFridayi2015.ForTønsbergvaromsetningen168%høyereennenvanligfredaginovember,og+20%iforholdtil2015.Isolertsettvirkerdettesomensværtgodaktivitetforsentrumogbutikkergenerelt,menhvisviserlittbaktallenesåservibaksidenavmedaljen.ForselvomBlackFridayisegselverenomsetningssuksess,såkandetseutsomjulehandelblirrelativtkraftigpåvirket.

BlackFriday2016(BF)

BFmotNormalFredag

BFmotBF2015 Julehandel2016mot2015

Norge +181% +33% -4%Larvik +187% +42% -4%

Tønsberg +168% +20% -5%OmsetningenpåBlackFridayerdessverreikkeinærhetenåtaigjendetsomtapespåredusertjulehandelen,spesieltnårmantaribetraktningdenmegetreduserteprofittmarginenmangetjenerpåBlackFridaytilbud.DetertydeligvismangeforbrukeresombegynnerjulehandelenpåBlackFriday,ogkjøpermangejulegavertilsterktredusertepriser.EtannetfaretegneratnetthandelenerdesomvirkeligtjenerpåBlackFriday.66%avforbrukerneplanleggeråhandlejulegaverpånettpåBlackFriday.Detteeretfaretegnforsentrumsbutikkersomgenerelterliteadaptivetilnyteknologiogtrender.IMendosineavsluttendekommentarerfordennerapportenerforventetutviklingpåBlackFridayiNorgebeskrevet.

3.3.2 Toilldan

Somdetblittharpektpåtidligeresåspilleraktiviteterenviktigrolleforsentrumshandelen,bådenårdetgjelderomsetningogbrukavbyenforbefolkningen.SommedBlackFridaysåharnoenavdisseaktiviteteneogsånoennegativeeffekter.Dettvingersentrumsforeningerogbutikkertilåtenkenytt.EtstrålendeeksempelpåensliknytenkingerToilldan-konseptetsomoriginaltstammerfraTrondheim,mensomflereogflerebyeriNorgeharadoptert,inkludertLarvikogTønsberg.Måletmedaktiviteteneråskapekøibutikkene.MidtbyeneManagement,sentrumsforeningeniTrondheim,harlagetendelreglersommåfølgesforåskapederesultatenedeønsker,f.eks.atallebutikkermåværemedpåfellesannonseringogatdemåselgeminstensesongvaretilminst60%rabatt.

DetdetteharførtmedsegeratallebutikkeneiTrondheimplanleggerfordette,somdegjørtogangeriåret.Defårmedsegleverandører,ogbrukerdetforåfåkunderinndørenemedtilbud,ogsetteopphelebutikkenforåskaffesegmersalgnårdeharfullebutikker.Detharværtenstrålendesuksessiflereår,ogdeterkøerpåutsidenavbutikkeneførdeåpner.RetailPlanetharblittbrukttilåmåleeffektenogmanseromsetningsøkningerpåover150%iforholdtilsammenlignbarehandelsdagerutenaktiviteter.MålingeriandrebyersombrukerRetailPlanethargittdesammeresultatenederhvormanharprøvdsegpådetsammekonseptet(iLarvikogTønsbergkallesdetTøysedagen),utenatdetgårutoverhandelenietterkant.

3.3.3 Oppsummering

• BlackFridaygirenpositivomsetningsvekstsammenlignetmedandrefredager,menresultateterenredusertjulehandelogtotaltsetttapersentrumsbutikkeromsetningsometdirekteresultatavBlackFriday.

• SentrumsbutikkermåaktivtsepåhvordandekankombinerenetthandelmedhandelibutikkomdeønskeråfortsetteåtjenepåBlackFridaysidendeuansettvilblitruffetavsviktendejulehandelomdeikketardeliBlackFriday(lesf.eks.MendosinkommentaromClick&Collectlengernede).

• Aktiviteterharenbetydeliginnvirkningpåomsetningforsentrumsbutikkene.Noenharpositiveffekt,mensandreharennegativeffekt.Fåråkunnestyrefremtidigutviklingerdetviktigatmanblirbedrepååmåleeffektenavsentrumsaktiviteter.Pådennemåtenkanmaneffektivtdeleaktivitetersomfunkerienbymedandrebyer.

4 KjøpesenterhandeliVestfoldKjøpesentererenviktigdelavbutikkomsetningeniVestfold,ogalledestorebyeneifylketharetlokaltkjøpesentersomstårforenbetydeligandelavomsetningen,Larvikharto.F.eks.stårFarmandstredetforca.21,5%avbutikkomsetningeniTønsberg,mensNordbyenogAmfitotaltstårfor20.4%avbutikkomsetningeniLarvik.

4.1 HistoriskmarkedsandelSjøsidenogFarmandstredetharmistetmarkedsandelersiden2008.NordbyenogAmfiharstortsetthattsammeposisjonenisittlokalmarkedgjennomperioden.Hvaltorgeterdetenestesenteresomhartattenviktigereposisjonisittlokalmarkedetsiden2008ogdetergrunnetutvidelsensomstoferdigimars2009.

Kilde:KvarudAnalyse.

KJØPESENTRENESANDELAVBUTIKKOMSETNINGENIKOMMUNEN

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016SJØSIDEN 22,1 21,2 19,8 18,1 17,7 17,7 17,4 17,5 16,4FARMANDSTREDET 24,9 25,3 25,4 23,4 23,1 24,2 23,2 22,3 21,5HVALTORGET 6,8 11 11,1 11,4 11,3 11,3 11,2 11,6 11,1NORDBYEN 13,7 14,4 14,1 13,9 13,9 13,9 14,2 14 13,6AMFILARVIK 5,3 4,9 6,6 7,3 7 6,7 6,9 7 6,8

16,4

21,511,1

13,66,8

Kjøpesentrenesandelavbutikkomsetningen2016

SJØSIDEN FARMANDSTREDET HVALTORGET NORDBYEN AMFILARVIK

Detteviserogsåhvorforkjøpesentereiereeraktiveisitteierskap,ogønskeråutvidesinesenter.Ensvakutviklingpåbådeomsetningogmarkedsandelerviseratdenfremtredenderollenkjøpesentreneharhattsidendebleintrodusertpåmarkedethargradvisforsvunnet.4.2 OmsetningsutviklingkjøpesentermotsentrumOmsetningibyeneogtettstedeneidistriktetviseratdetstørsteomsetningsøkningenkommerpåsmåstedenehvorbådeAndebu,Re,StokkeogSandeharover60%økningsiden2008.Servipåstørrelsenpåallesmåkommunenesåerdensværtlavomsetningsettiforholdtilbyeneidistriktet.Tønsbergaleneharhøyereomsetningennalletettstedenetilsammen.ServipådefirestørstebyenesåvisertalleneatomsetningsutviklingenerhøyerejonærmereOslobyenligger,mendeterklartatandrefaktorerogsåspillerinn.ForeksempelatTønsberg,somhovedstadifylketharbedreutviklingennLarvikogSandefjorderikkeoverraskende.DeterdennaturligelokasjonenfornyebutikkersomønskeråekspanderetilVestfold.SandefjordharogsåklartåtaenposisjonsomgjøreatdenestenfølgerTønsbergpåomsetningsutviklingfotbutikkhandel.SermanpåomsetningsutviklingentilkjøpesentreiVestfoldbyeneiperioden2008til2016sermanatdesentrenesomharbyggetutiperioden(HvaltorgetogAmfiLarvik)harvesentlighøyerevekstenndeandre,ogsåiårenesomfølgeretterutbyggingen.SelvmeddenøkningensomHvaltorgetogAmfiLarvikharhattsomresultatavbetydeligeinnvesteringer(Hvaltorgetsutvidelsei2009kostet244millioneri),erkjøpesentreneiVestfoldbyenesingjennomsnittligeomsetningsutviklingfra2008til2016lavereennsentrumsbutikkene.

0,85

1,05

1,25

1,45

1,65

1,85

2,05

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

HORTEN TØNSBERG SANDEFJORD

LARVIK VESTFOLDSENTRUM SJØSIDEN

FARMANDSTREDET HVALTORGET NORDBYEN

AMFILARVIK VESTFOLDKJØPESENTER

Kilde:KvarudAnalyseii

5 EnvurderingavsentrumshandelenIforbindelsemedVestfoldfylkeskommunesittbyregnskapharMendofåttioppdragåsepåhvordan”big-box”-konsepterpåvirkersentrumshandelen,hvordanendringeriforbruker-atferdkanpåvirkefremtidenshandlemønster,ogenvurderingavsentrumshandelensinbetydningforattraktivitetogpotensielleutvikling. Alletreområdeneeristorendring,bådeinternasjonalt,nasjonalt,regionaltoglokalt.Denvirkeligstoredriverenernetthandelsomharhøyvekstpådeallerflesteområder,ogpåvirkeralleområderavhandelsatferdentilforbrukere.Vivildeleoppemneneforsegogsepålitteraturenogleggetiletlokaltperspektiv,førvigjørnoentankerrundthvadetvilsiforvårelokalebyer.Måleteråkunneleggedataogforskningslitteraturtilgrunneforavgjørelsersomtasiethelhetligperspektiv,ogtilenvissgradkunneforutsehvilkeeffektertiltakhar.

Kilde:ByenDin.no

5.1 BIG-BOX PerEgilPedersen/HøgskoleniBuskerudogVestfoldgirengrundiggjennomgangavlitteratureni”NårIkeakommertilby’n–engjennomgangavforskningslitteraturenom”bigbox”etableringer”.Hvasierforskningslitteraturenossomeffekteneavslike”big-box”etableringer?IPedersensinrapportdokumenteresresultatenefraenlitteraturstudiesomforsøkeråbesvaredettespørsmåletoghvor46artiklerom”big-box”-effekterblegjennomgått.Detblirkonkludertmedatdeterentydeligindikasjonpåat”big-box”-etableringerredusererprisenepåvareridevarekategorienedeetablererseg.Nårdetgjelderbutikkomsetningsåerresultateneermerusikre.Detvirkersomomikke-konkurrerendebutikkeriområdetderbig-boxenbliretablertharenøkningiomsetning,mensdetmotsatteerfasitforbutikkersomdriverisammebransje.Detkanogsåvirkesomombutikkerinaboområderoppleverensvaknedgangiomsetningforallebransjer,antageligvissomresultatavatfolkhandleributikkersomliggernærmerebig-boxetableringen.Deterulikegrunnertilnegativeeffekter,f.eks.øktnedleggelseogredusertantallnyetableringer,ogavstandtil”bigboxen”harogsåeninnvirkningpåhvorstordennegativeeffektener.Nårdetgjelderforbrukernesåvirkerdetsomatdenreduserteprisensomfølger”big-box”-etablereringerførermedsegøkthandelinnensammevarekategorier,menatogsåinnenkomplementærevarekategorier.Dettekantydepåatforbrukerneofteikkebrukermindrepengersometresultatavdereduserteprisene,menatdehellerhandlermer.

Videresåserstudienepåhvabutikkersomalleredeeriområdetbørgjørenårenbig-boxbliretablert.Ideflestetilfellererdetlitenelleringenendringhosdeeksisterendebutikkene,ogfornoenkandetværevanskeligågjørenoe,mendetvisersegatdetikkelønnersegåikkegjørenoe.Deviktigstemankangjøreeråfokuserepådifferensieringiogmedatmanseratflereforbrukeretrekkestilområdetogatdeervilligetilåbrukemerpengerpåkomplementærevarer.Slikereaksjonerharogsåvisstsegåøkekvalitetenpåproduktenesomtilbydesogserviceleveransenibutikkene.Detspekuleresogsåiomhvilkeneffektdisseetableringeneharpåinnovasjondabutikkerkommeriensituasjonhvordetmåtenkenytt.DeflesteavartiklenesomPedersenharstudertharvisteffektenavkunWal-Martetableringer.Dettebetyratmanskalværeforsiktigmedågeneralisereformyeselvomandrestudierrundtf.eks.Ikea-etableringergirlignenderesultateriii.Deterlitelitteraturrundteffekteridetskandinaviskemarkedet,ogspesieltNorgesåPedersenskriveratdetervanskeligåkonkluderepålokalenivå.Pålokalenivåerivårregionsåserviatdetharværtenvekstikapitalvarerpåutsidenavbykjerne,påElveveieniLarvik,PindsleiSandefjordogKileniTønsberg.EnavhensiktenemedRetailPlaneteråkunneseeffektenavnyeetableringeriområdethvorsystemetblirbruktogifremtidenvilmankunnesimyemeromeffektenavbådebig-boxogandreetableringer.Idisseområdeneharflerestorenasjonaleaktøreretablertseg,somikketidligerevaridistriktet,somXXL,Power(tidligereExpert).Områdeneharogsåtrukkettidligeresentrumsbutikkerutavselvebykjernenogutiområderhvordefårstørreplass.ILarvikflyttetmøbelbutikkMøbelringenutavsentrum,ogvisånyetableringersomJulaogBiltema.Disseområdenetiltrekkerstoreaktørersomselgervarerivaregruppersomalleredefinnesisentrumskjerne.Detførerantageligvistillavereomsetningidissevaregruppeneforsentrumsbutikkeneogfærrehandlendeisentrum.Etannetelementsomikkeblirlikegodtbelystilitteraturenerat”kjøpesenterog”bigbox”-konsepterfungerersomfe-risterforbefolkningen,ogdethindrerdemfraåreiseinntilsentrum”iv.Vikangrovtdeleoppmotivasjonforhandeli3grupper.1.Lavprismotiverte,hvormåleteråfinneprodukttillavestmuligpris.2.Kjappestmuligmotiverte,hererbehovetakuttogforbrukertrengerproduktetumiddelbart.3.Opplevelsemotiverte,herønskerforbrukerennoemerennkunettprodukt.Noeoverraskendescorerdisseretail-områdeneogsåhøytpåkundetilfredsstillelseiundersøkelser,faktiskhøyereennsentrumsområder,bådeiLarvikogSandefjord.DettegjelderdogikkeTønsberghvorsentrumscorerbedreenhandelsområdenerundtv.Deternoeurovekkendefraetsentrumsperspektivatsentrumerdårligereliktavbefolkningenennensamlingav”bigbox”-konsepter.

NårviseratdetikkeertilfelletiTønsberg,såkandetværehensiktsmessigåseombutikkmikseniSandefjordogLarvikikkeerhensiktsmessigforåskapegodeopplevelserforhandlende.

5.1.1 Oppsummering:

• ”Bigbox”-konseptergjøratfærrereiserinntilsentrum• Konsepteneharennegativeffektpåomsetningforandrebutikkersomselgervareri

sammekategori,menharenpositiveffektpåikke-konkurrerendebutikker.• Deterviktigatbutikkerreagererpå”big-box”-etableringer,ikkefortsettersomom

ingentingharskjedd.Differensieringerkanskjedetbestedamankantjenepådetøkteantalletmedbesøkendeforbrukereiområdet.

• LarvikogSandefjord(ogTønsbergselvomdescorerbedre)børvurderehvamankangjøreforåskapeenbedreopplevelseisentrum.

5.2 Handelsmønster,trenderogkjøpsadferd. Detkanargumenteresforatvistårmidtietdigitaltgenerasjonsskiftesomvilgjøremassiveendringerimangeelementeravforbrukeratferd,forbrukerkommunikasjon,handelsatferdogkjøpemønster.Vihardesisteårenesettenoppblomstringavprodukterogtjenestersomtidligerevarrelativtutenkeligefordeflesteavoss.Formangebransjerhardetværtetnådestøt,mendetharogsåskaptbransjersomikkeeksistertetidligere.Click&Collecthvorvarerblirbestiltpånett,menhentetlokaltharhattenstorvekstiStorbritanniadesisteårene,ogeretfinteksempelpåendringersomkanværepositiveforsentrumsutviklingen. Fremvekstenavinternettognettbutikkerharistorgradalleredeendretforbrukerensitthandelsmønsterogvierennåientidligfaseavutviklingen.Fremvekstenavsosialemedierharendrettempoetvipåhvordanvikommuniserer,antalletvikommunisereroghvordanvikommuniserermedomverden.Påkorttidharviallefåttetvindutilomverdenhvorvikankommuniseredirektetilpersonerbådeoverstore,geografiskeområderogtilstoregruppersamtidig.

Desosialenettverkeneharnåddsværtstorebrukergrupperpårelativtkorttid.Facebookforventeråha2milliarderbrukerepermånediløpetav2017.50%avNorgesbefolkningharSnapchat.Ipraksisbrukersværtnæralleiarbeidsføralder,ideallerflestevestligeland,enellerfleresosialeplattformer.

ParalleltmedfremvekstenavsosialemedierharGooglevokstfremtilåblietavverdensstørsteselskaperbasertpååviseannenhåndsinformasjonsomandreleggerfrempåenoversiktligmåte.GjennomsittgooglesøkogYoutubeadministrerdeekstrememengderdata.Dissenyeselskapeneharogsåspesialisertsegpååsamleinndataomdesombrukerderesrespektiveplattformer.Detvilsiatdesittermedenormemengderdataombrukernesønsker,ogdesittermedstoremengderinformasjonombrukernesomsøkerinformasjonen.Iløpetavdesisteåreneerdetblittmuligforforbrukereåsøkeinformasjonfraheleverden.Deterblittmuligåhandlefrastoredeleravverdenpåenenkelmåte,ogdetsitternoenaktørermedkontrolloverinformasjonsflytenmedenforretningsmodellsomerbasertpååtjenepengerpådenneinformasjonen.Detteharendretkonkurransevilkåreneforlokalebutikkerradikalt.Fordetførstesåkonkurrererdeikkelengerebarelokaltmedandrelokaleaktører,detværesegkjøpesenter,bigbox-konsepterellerlignendebutikker.Dekonkurrerplutseligpåenglobalarenamotstoreutenlandskeaktører,somharkompetanseogproduktutvalgsomlangtovergårhvaenlokalbutikkkantilby.Fordetandresåharkanalensomkrevesforåkommunisereutmotpotensiellekunderendretseg.Tidligerevartradisjonellemedierkanalensomvarmesthensiktsmessigåbrukeforånåetbredtpublikum.Nåerdetetutvalgavsosialeplattformersomermesthensiktsmessig.

5.2.1 Kundensforventningerharendretseg

Tideneharendretseg,ogtidenerforbinårdetholdtåleieetlokale,fylledetmedvarerogåpnedøren.Visomforbrukereforventernoeheltannetnårviskalhandle.Fordetførstemåbutikkenværetilgjengelignårdetpasseross,omdetermandagsformiddag,ellerfredagkveld.Viforventeratvareutvalgetertilpassetossogatdetviønskerossertilgjengeligumiddelbart.Butikkenemåværetilgjengeligepådenkanalensompasserossogdetspilleringenrolleforossforbrukerehvilkenkanaldeter.Samtidigsomatvikrevermeravbutikkeneerviogsåblittmerprissensitive.Viharmulighettilåsammenlignepriserpåproduktermedsværtmangetilbyder,noesomgjøreatprispressetforenbutikkersværtmyehøyereenntidligere.

5.2.2 Nyeutfordringerforsentrumsbutikker.

Endringenviseridagiforbrukeratferderenkonsekvensavdestrukturelleendringeneviharsettikanalenevikommuniserergjennomogatdissekanaleneogsåfungerersomsalgskanaler.

Derhvordettidligerekunvardenfysiskebutikkensomvarsalgskanalen,finnesdetnålangtflerekanaler.Deterikkebarenettbutikkensomerkanalen,menogsåsosialemedia-plattformenetilbyriøkendegradsalggjennomsinekanaler.Somviharsetttidligeresåerdelokalesentrumsbutikkenerelativtsenetilåadopteretrenderogerfaringsmessigserviatdeogsåmanglerressurserogkompetansetilåtaibruknyteknologi.

5.2.3 Fremtidenshandelsmønster.

Selvomkommunikasjonsatferdoghandelsmønsterharendretsegrelativtradikaltdesiste5årenesåharvitroligikkesettdetstørsteendringeneennå.Internetthandelogbrukavsosialeplattformererennåientidligfase.Viserenoppblomstringavstart-upssomutfordrereksisterendeforretningsmodeller.UberogAirBnberypperligeeksemplerpåselskapersomskaperinntektvedåbareværeetmellomleddmellomkundensbehovogtilbyderen.Sepåtaxi-bransjen:Detreellebehovettilforbrukerenerikkeenbil,detreellebehoveteråforflyttesegfraetAtilB.Omdetskjerviaenbilsomharettaxiskiltpåtaketspillermindrerolle.SammegjelderAirbnbsomtilretteleggerforprivatpersoneråleieutromellerheleboliger.Nårduskaletstedtrengerduikkenødvendigvisethotell,dutrengeretstedåsove.Dissenyemodellenesomfokusererpåkundenesbehovfremforåselgeetgittproduktharhattenormvekstdesisteårene,ogviltroligogsåkommetilandrebransjer.EteksempelkanværeStichFix,somerenamerikanskstartupsomtilbyrabonnementpåklærplukketutavstylisterforåmatchakkuratdinstil.

Sådeterikkebaremåtenvikommuniserer,ogfleresalgskanalersomendrerseg.Selvforretningsmodellenesomharværtdeførendefremtilnåblirogsåutfordretavnyemodeller.Foråmøtedennenyekonkurransenkreverdetnoeheltannetavbutikkdrivereenntidligere.Tidligerevardetviktigåkunnefinnefremtilderettemerkene,kunnestyleenbutikkpåen

godmåte,ogkunnetaimotkunderslikatdefølersegsett.Dissesuksesskriterieneernåblittminstekrav,ogforåkunnehasuksessidagensmarkedtrengermanogsååkunnekommuniserepåtversavplattformer.Butikkenetrengeråkunnetaibruknyteknologiraskt,ogkunneutnyttesynergienefrateknologienmedfordelenemedådriveenfysiskbutikk.

5.2.4 Etlokaltperspektiv

Alleendringeneviserhosdestoreaktørenepåvirkerosslokaltistorgradogvilifremtidenharstorbetydningforbådevarehandel,byutviklingognæringsliv.Antageligvisvilnoenavdeførstesomliderværedelokalebutikkenesomikkeharkompetanse,ressurserellerinteresseavåtilpassesegennyhverdag.Vikanforventeenhøyerekonkursgradblantdennetypebutikkerisentrumsområderiårenesomkommer.Detkanværeatmangeavbutikkenesomdrivesisentrumskjerneridagikkevilhalivetsrettifremtiden.Somiandrebransjerkandetværeatdeterpåtidemedetgenerasjonsskifteblantbutikkeiereogdrivere,mendetteerdetbutikkdriverneselvsomharkontrollover.Detkanværenegativtpåkortsiktmedtapavarbeidsplasserogskatteinntekter,menpålangsiktsååpnerdetforenmerbalansertbutikkmikssombyggeroppunderdesosialefaktoreneogopplevelsesbaserthandelisentrum.

5.3 HandelensrolleforsentrumsattraktivitetDetkulturelleogsosialeaspektetvedetsentrumbeståravmerennensamlingbutikkerogbygninger.Deterbygningeneshistorie,miksenavbutikkerogcafeersomgirinnbyggerenenfølelseavtilhørighet.Detkanværesmåelementersombringersammenalttilenenhet,somennoemerenndeenkeltebestanddeleneerhverforseg,noesomgirinnbyggerenstolthetogfølelseavtilhørighet.Sasakisinundersøkelseomhvorforviboribyer,visertilathistoriskebygninger,park-områder,ogmat-ogbutikkutvalgerdeviktigstefaktoreneforåbliboendeibyenvi.RiktignoktarundersøkelsenforsegstorebyeriUSA,menvikantrekkelittlæringutavdetogsetteovertilnorskeforhold.Tilhørighetenoghistorientilenbyeretviktigaspektforvalgavbosted,ogdafølelsenavetsentrummedlevendebutikker,ogetgodtutvalgspise-stedererenavgjørendefaktor.Utenfolkdørbyen,ogutenattraktiveområder,butikkerogspisestederkommerdetikkefolk.Eturbantbysentrummedhøyvitalitetstårhøytoppepålistenoverhvorforvivelgeråboienby.UrbaniseringeniNorgefortsettersinutviklingogdeterderforviktigforbyeråkunneskillesegutslikatdetiltrekkerseginnflytteresombringerbådekompetanse,kulturellkapitalogskatteinntekt.Handelharhistorisksett,enviktigøkonomiskrolleibysentrumogerogsåenavdestørstenæringeneiNorge(11.7%avallearbeidsplasseriNorgeerinnenvarehandelvii.InnenEUsåstårdetaljogvarehandelforrundt11%avtotalGDPognesten15%avallearbeidsplasserviii.Videreerdetviktigåsepåhvadennehøyesysselsettingseffektenbetyrforetsentrum.Fordetførsteerjoflerearbeidsplassergenereltbrabådeøkonomiskogsosialt.Tilgangtilarbeidtronerøverstpålistenoverhvorforfolkflyttertiletnyttstedogerdermedavgjørendeforetstedsattraktivitet.

Kilde:SSB

4%8%

32%

34%

19%

3%

Alderpåansatte- Allebransjer

15-19år

20-24år

25-39år

40-54år

55-66år

67-74år

15%

21%

30%

22%

10%2%

Alderpåansatte- Detaljhandel

15-19år

20-24år

25-39år

40-54år

55-66år

67-74år

Ikkebarelevererhandelmangearbeidsplasser,deterogsåmangeungdommerogny-utdannedesomfårsinførstejobbihandel.Dermedspillerhandelenviktigrolleiåfåarbeidsledigeialderen19-25utiarbeid.Detteersomkjentenaldersgruppesomsliter,iheleEuropa,medåfinnearbeid,ogofteerdetnettoppenjobbibutikksomermangesførstesmakavarbeidslivet.Detteerenmegetviktigsosialfordel,dadetgjennomåreduserearbeidsledighetforaldersgruppen19-25reduserersosialuro,ogskaperettryggerebymiljø.Handelerogsåenavfåbransjersomerdominertavsmåbedrifteroghvordeterforholdsvisenkeltforgryendeentreprenøreråstartesinførstebedrift.Grunnentilatmangevelgerbutikknårmanbestemmersegforådriveegeteratdeterlettereåfåetableringslånfrabankerenntilandretyperbedrifter,somf.eks.teknologi.Gründereerviktigebådeforåskapeflerearbeidsplasser,menogsåforålevereinnovasjonlokalt,somigjenøkerfølelsenavurbanitet(f.eks.nyematkonsepterellernyeklestrender).Itilleggtildenøkonomiskeinnvirkningenpåsentrum,girogsåhandelsaktivitetisentrummangefordelerutoverdetøkonomiske.Detvisersegatetbredthandelstilbudisentrumogsåermedpååunderbyggedensosialevelferdenidetlokalesamfunnetixogspillerennøkkelrolleforturismevedåøkeattraktivitetentilbyen.

FargegataiStavanger.Kilde:StavangerSentrumAS.Turistereruteetteropplevelserogdetteernoesombutikkerisentrumkanleverepåethøyerenivåenndesomholdertilikjøpesentreog”bigbox”-områder.Detergjernemerplassisentrum,mangestederkanutnyttenærliggendenaturområderogdetermerfrihettilåutfoldeseg.EteksempelpådetteerFargegataiStavanger,hvorbutikkeierneigatahar

gåttsammenomåmalebygningeneiulike,matchendefargeroggataerdekketavettakmedlyssomerbetaltdelvisavkommunenogdelvisavbutikkene.IStorbritanniaerdetgjortmyeforskningrundtviktighetenavhandelisentrumogdersermanatoverdesiste40-50åreneharhandelværtmedpååsikreatstorefornyelsesprosjekterharblittgjennomførtxsamtatdethargittmangestederetsosio-økonomiskløftxi.Deterogsåsterkekorrelasjonermellomhvorhøyvitalitetenpåsentrumerogdenøkonomiskeogsosialehelsentildetlokalesamfunnetiogrundtbyenxii.EtteksempelpådetteerhvaLeedsbygjordenårdebygdeTrinityLeeds,somvantprisenforverdensbestdesignedekjøpesenteri2015.Leedssletlengemeddårligomdømme.Befolkningenoppfattetbyensometstedmanburdeunngådadetvarproblemermedenutspredtbykjerne,myesosialuroogutryggoffentligtransport.IstedenforågioppbyenogbyggeetstortkjøpesenterutenforLeeds,valgtemanå”byggeinn”firekvartaleriLeedsmedenkombinasjonavbutikk-kjederoguavhengigebutikker.Detblebruktmyeressurserpålogistikk,tilretteleggingogfornyelse,ikkebareavsenteret,menogsåomliggendeområderogfokusvarpååskapeenopplevelse.ForåøketrafikkgjennomTrinityLeeds,bledetogsålansertetmat-konseptsomheterTrinityKitchen,hvordetfinnesbådepermanentebutikkerogogsåpop-upmatstederikassebilersomblirkjørtinnisenteretogrotereshvertredjemåned.Dettegirbesøkendeenmulighettilåopplevenoenyttmedjevnemellomromoggjøratfolkkommertilbake.ResultatenetalerforsegselvdaLeedsetteråpningenavTrinityLeedsgikkfrasyvendetilfjerdeplasspåCACIUKrankingenforattraktiveshoppingdestinasjoner.Merenn3000nyejobberbleskaptogtotaltomsetterTrinityLeedsforover20milliarderkroneriåret.Leedsblirnåomtaltsominnovativtogattraktivtforbådestudenterogetablertefamilier.Detteeretgodteksempelpåathandelblebruktsometverktøyiåøkevitalitetentilsentrum,ikkebareøkonomisk,menogsåsosialt.

5.3.1 Oppsummering

• Enkontrollertutviklingavsentrumvilnokkunnevisesegåværeennøkkelfaktorforenbysattraktivitetbådeforeksisterendeinnbyggere,ogforåkunnetiltrekkesegnyeinnbyggere.

• Etavdedeviktigsteelementeneerenlevendehandelsstandmedenfunksjonellbutikkmikssomistørstmuliggraddekkerinnbyggernesinebehovbådeforhandel,sosialeogkulturelleopplevelser.

• Deterikkeforsentforsentrumsbutikker,mendesomskaloverleveogvokseernødttilåreagerepådenutviklingensomnåskjerrundtdem.

• Samarbeidmellomkommune,handelsstandoggårdeiereerviktigommanønskeråfåtilbetydeligeendringerisentrumsattraktivitet.

6 KommentarfraMendoASpåsentrumsutviklingEtteråhajobbetmedomsetningstallfrabådeNorgeogStorbritanniadesistetoåreneharvisettmangetegntilatutviklingstrenderiretailiStorbritannialiggerforanNorge.BlackFridayereteksempel,hvorbritenenåbruktemindrepengeributikkerpåBlackFriday2016enndetdegjordei2015.BlackFridaybletattibrukiStorbritanniaiflereårførdetblebruktiNorgeogviforventeråseatNorgefølgersammetrenden.DetbetyrikkeatfolkbrukermindrepengerpåBlackFriday,menatdebenytternetthandelmerpådennedagenistedenforåståikøibutikker.Click&CollecteretanneteksempelpåentrendsomsprersegkjaptiStorbritanniaomdagen,mensomfortsattikkeharkommetsålangtiNorge.Dettillaterbådesmåogstoreaktøreråværetilgjengeligpåflerekanaler24/7utenåmåttebrukepengerpåvarehusoglogistikk.Dettrekkerogsåfolkinntilsentrumforåhentevareneogdeterforventetatomsetningenisentrumviløkefremmot2020somresultatavfokuspåClick&Collectxiii.Deterogsåandreeksemplerpådette,f.eks.utviklingavomsetningikjøpesentermotsentrumogbrukavaktiviteterforåøkeomsetningisentrum.ViiMendotrornorskesentrumsledereogpolitikerebørfølgenøyemedpåhvasomskjermedhandeliStorbritannianådadetkangienviktigpekepinnpåhvasomvilskjeoverdenestetreåreneiNorge.Pådennemåtenkanmanbrukedetsomfungererbraogunngådetsomikkegirderesultatenemaneruteetter.

7 Kilder

ihttp://veidekke.no/prosjekter/article57080.eceiiDetaljvarehandeli20bykommuner.Analyseavutviklingenibysentrumogkommunentotalt2004-2012.TØIrapport1303/2014.Forfattere:ArvidStrand,ToreKvarud,PetterChristiansen,ØysteinEngebretsen,s96iii”WhathappenswhenIKEAcomestotown”(Daunfeldt,Mihaescu,Nilson,&Rudholm,2013).ivAudTennøy,PresentasjonlevertpåSentrumskonferansen2015vBirgitSolem,2016.VivantundersøkelsenforhandelsvaneriVestfold.vihttp://www.sasaki.com/media/files/cities_survey_final-1.pdfviiUtdragfraSN46og47,SSB2016.viii(EuropeanCommission(2012),SettingupaEuropeanretailactionplan,CommunicationfromtheCommissiontotheEuropeanParliament,theCouncil,theEuropeanEconomicandSocialCommitteeandtheCommitteeoftheRegions,http://ec.europa.eu/commission_2010-2014/barnier/headlines/news/2013/01/20130131_en.htm).ixWrigleyNetal(2004)“TheLeeds“fooddeserts”interventionstudy:whatthefocusgroupsreveal”,InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,Vol.32Iss:2,pp.123–136;ortheimpactofretaildiversityonruralcommunitiesinHosler,A.S.(2009),“Retailfoodavailability,obesity,andcigarettesmokinginruralcommunities”,TheJournalofRuralHealth,Vol.25,pp.203-210;ortheimportanceof(oftenpersonal)relationshipsforgedbetweenlocalretailersandtheircustomersinCoca-Stefaniaketal(2010),“Localisationasamarketingstrategyforsmallretailers”,InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,Vol.38,no.9,pp.677-697;ortheeffectofalossindiversityonmarkettownsduetoaskewingofretailofferinHallsworthAGandWorthingtonS(2000),“Localresistancetolargerretailers:theexampleofmarkettownsandthefoodsuperstoreintheUK”,InternationalJournalofRetail&DistributionManagement,Vol.28Iss:4/5,pp.207–216.)xOtsuka,NandReeveA(2007),“Thecontributionandpotentialoftowncentremanagementforregeneration:Shiftingitsfocusfrom‘management’to‘regeneration’”,TownPlanningReview,Vol.78,No.2,pp.225-250;also,editorialarticlebyCoca-Stefaniak,JA(2010),“Citymanagementpartnershipsasshapersofurbanstrategyandprovidersofcost-effectivesolutionstolocalproblems”,JournalofTownandCityManagement1(2),pp.125-127.xiBIS(2010),Healthyhighstreet?–Ahealthcheckforhighstreetsandtowncentres,DepartmentforBusiness,InnovationandSkills,http://www.bis.gov.uk/assets/biscore/business-sectors/docs/h/10-1224-healthy-high-streetxiiLocalGovernmentAssociation(2012),Alternativehighstreet–rethinkingthetowncentrechallenge,http://www.local.gov.uk/c/document_library/get_file?uuid=784afad6-a157-4e71-a862-9c3a26c12d8a&groupId=10171xiii(TheFutureofRetailReport–April2014.Telefonica&O2-http://news.o2.co.uk/wp-content/uploads/2014/04/O2-The-Future-of-Retail-FINAL.pdf).