View
215
Download
2
Category
Preview:
Citation preview
i
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI
KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK
MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA
PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR
(The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to
get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar)
SKRIPSI
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Sipil
Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Surakarta
Disusun Oleh :
ARIEF PRASETYA ADI
NIM : I 1114008
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2016
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ii
HALAMAN PERSETUJUAN
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI
KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK
MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA
PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR
(The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to
get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar)
Disusun Oleh :
ARIEF PRASETYA ADI
NIM : I 1114008
Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran
Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan Dosen Pembimbing
Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II
Fajar Sri Handayani, ST. MT. Setiono, ST. MSc.
NIP. 19750922 199903 2 001 NIP. 19720224 199702 1 001
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iii
HALAMAN PENGESAHAN
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI
KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK
MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA
PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR
(The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to
get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar)
Disusun Oleh :
ARIEF PRASETYA ADI
NIM : I 1114008
Dipertahankan didepan Tim Penguji Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Surakarta dan diterima guna memenuhi persyaratan untuk mendapat gelar Sarjana
Teknik
Pada Hari : Rabu
Tanggal : 20 Juli 2016
Tim Penguji :
1. Fajar Sri Handayani, ST. MT.
NIP. 19750922 199903 2 001 ………………………………………
2. Setiono, ST. MSc.
NIP. 19720224 199702 1 001 ………………………………………
3. Ir. Sugiyarto, MT.
NIP. 19551121 198702 1 001 ………………………………………
4. Ir. Siti Qomariyah, MSc.
NIP. 19580615 198501 2 001 ………………………………………
Mengesahkan,
Ketua Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik UNS
Wibowo, ST. DEA.
NIP. 19681007 199502 1 001
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iv
MOTTO
MENCOBA DAN MENCOBA HINGGA BERHASIL, TETAPI JIKA
TETAP TIDAK BERHASIL YAKINLAH RENCANA ALLAH JAUH
LEBIH BAIK DARI RENCANAMU.
ORANG HEBAT DINILAI BUKAN DARI APA YANG DIA PUNYA
TETAPI APA YANG DIA BERI KEPADA ORANG LAIN.
JADIKANLAH SABAR DAN SHOLAT SEBAGAI PENOLONGMU
(Qs. AL-BAQARAH : 45)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
v
PERSEMBAHAN
SKRIPSI INI PENULIS PERSEMBAHKAN UNTUK :
AYAH DAN IBU
(Ir. Supramudiyo dan Dra. Sri Maryati)
Terima kasih atas segala doa, cinta, kasih serta pengorbanan yang tiada terkira
sehingga menjadikanku mausia yang senantiasa bersyukur atas nikmat-Nya. Ayah
dan ibu merupakan sumber inspirasi dan semangat terbesar dalam hidpku.
ADIK TERSAYANG
(Danang Prasetya Aji)
Orang yang selalu bikin ketawa dan terkadang menjadi tempat curhat
SESEORANG YANG SELALU MEMBERI SEMANGAT
Terima kasih atas motivasi dan semangat yang kamu berikan hingga skripsi ini
selesai dengan baik.
TEMAN-TEMAN SIPIL S1-TRANSFER 2014
TEMAN-TEMAN KONTRAKAN C O T
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
vi
ABSTRAK
Arief Prasetya Adi. 2016. Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi
Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum
pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Skripsi, Program Studi
Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret.
Di tengah kondisi tingginya backlog dan semrawutnya kondisi penyediaan rumah
murah untuk rakyat, sangat tepat sekali kalau pemerintah akan lebih
memberdayakan Perumnas dalam program untuk Percepatan penyediaan
Perumahan Rakyat. Oleh karena itu, perencanaan sebuah Perumnas memegang
peranan yang sangat penting dalam pengendalian laju pembangunan agar
berdampak positif dan berkesinambungan. Perencanaan itu harus dilakukan,
dimulai dari perencanaan Perumnas hingga perencanaan lingkungan
permukiman dan ruang perkotaan, bahkan hingga perencanaan wilayah. Tujuan
dari penelitian ini mengetahui harga jual minimum, kelayakan investasi,
optimalisasi komposisi jumlah unit rumah dan nilai subsidi pada Perumnas Jeruk
Sawit Permai Karanganyar.
Penelitian ini merupakan studi kelayakan investasi perumahan dengan metode Net
Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR),
Benefit Cost Ratio (BCR), Analisis Sensitivitas dan analisis optimalisasi
komposisi jumlah unit rumah dan nilai subsidi. Evaluasi ini membahas beberapa
aspek yaitu perhitungan harga jual minimum rumah, aspek analisis kelayakan
investasi, optimalisasi dengan metode simpleks menggunakan program
Quantitative System for Busines (QSB) dan nilai subsidi.
Perumnas Jeruk Sawit Permai yang terletak di Jln.Lawu Raya, Jeruk Sawit,
Gondangrejo Kabupaten Karanganyar menawarkan hunian rumah sebanyak 326
pada sektor 3, unit rumah yang terdiri dari 40 unit rumah tipe 36/84, 224 unit
rumah tipe 27/60 dan 62 unit rumah tipe 23/60. Penelitian ini menghasilkan
jumlah komposisi optimum sesuai dengan minat konsumen untuk rumah tipe
23/60 sebanyak 48 unit, tipe 27/60 sebanyak 259 unit dan tipe 36/84 sebanyak 25
unit. Nilai subsidi pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar untuk tipe 23
yaitu Rp 11.661.548,- s/d Rp 36.175.217,- dan tipe 27 yaitu Rp 11.472.976,- s/d
Rp 35.216.090,-.
Kata kunci: Harga jual minimum, kelayakan investasi, optimalisasi, QSB,
Sudsidi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
vii
ABSTRACT
Arief Prasetya Adi. 2016. The Analysis of Investment Feasibility and
Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at
Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Thesis, Civil Engineering,
Engineering Faculty Sebelas Maret University.
In the middle of the condition of high backlog and the bad conditions of the
provision of cheap houses for the people, very precisely if the Government will
further empower Perumnas in the program for the acceleration of the provision of
public housing. Therefore, planning a Perumnas holds a very important role in
the control of the pace of development in order to positively impact and
sustainability. The planning that has to be done, starting from planning
environmental planning to Perumnas settlements and urban spaces, even up to the
planning area. The purpose of this research is to know the minimum sale price,
investment feasibility, optimization of composition the number of housing units
and the value of subsidiesat Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar
This research is a study of the feasibility of housing investment by the method of
Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR),
Benefit Cost Ratio (BCR), the analysis of the Sensitivity analysis and optimization
of composition the number of housing units and the value of the subsidies. This
evaluation addresses some aspect of that is the calculation of the minimum sale
price of houses, investment feasibility analysis, aspects of optimization of simplex
method use Quantitative System for Busines (QSB) and the value of the subsidies.
Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar located at Jln. Raya Lawu, Jeruk
Sawit, Gondangrejo Karanganyar Regency House offers as much as 326 in sector
3, housing units consisting of 40 units of houses type 36/84, 224 housing units
type 27/60 and 62 housing units type 23/60. This research resulted in the number
of optimum composition in accordance with consumer interest for house type
23/60 as much as 48 units, type 27/60 as many as 259 units and the type 36/84 as
many as 25 units. The value of the subsidies on the Perumnas Jeruk Sawit Permai
Karanganyar for type 23 is Rp 11.661.548 – Rp 36.175.217 and type 27 is Rp
11,472,976 – Rp 35.216.090.
Keywords: minimum selling price, investment feasibility, optimization, QSB,
Subsidies
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
viii
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayah-
Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul
”Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe
Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumnas Jeruk
Sawit Permai Karanganyar” guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Teknik di Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas
Sebelas Maret Surakarta.
Dalam penulisan skripsi ini, penulis mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik
secara langsung maupun tidak langsung. Untuk itu, Penulis ingin menyampaikan
ucapan terimakasih kepada :
1. Segenap Pimpinan Fakultas Teknik UNS
2. Segenap Pimpinan Program Studi Teknik Sipil UNS
3. Ibu Fajar Sri Handayani, ST, MT selaku Dosen Pembimbing I
4. Bapak Setiono, ST, MSc selaku Dosen Pembimbing II
5. Bapak Ir. Suyanto, MM. selaku Pembimbing Akademik
6. Orang tua dan keluarga yang terus memberi motivasi lahir dan batin
7. Rekan-rekan mahasiswa S-1 Transfer 2014
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan
skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang
membutuhkan.
Surakarta, Juli 2016
Penulis
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN ....................................................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN ........................................................................ iii
HALAMAN PERSEMBAHAN .................................................................... iv
ABSTRAK ..................................................................................................... v
ABSTRACT .................................................................................................... vi
PRAKATA ..................................................................................................... vii
DAFTAR ISI .................................................................................................. ix
DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... xii
DAFTAR TABEL .......................................................................................... xiii
BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................... 1
1.1. Latar Belakang ...................................................................................... 1
1.2. Rumusan Masalah ................................................................................. 2
1.3. Batasan Masalah ................................................................................... 3
1.4. Tujuan Penelitian .................................................................................. 3
1.5. Manfaat Penelitian ................................................................................. 3
BAB 2 LANDASAN TEORI .................................................................... 5
2.1. Tinjauan Pustaka ..................................................................................... 5
2.2. Dasar Teori ............................................................................................ 9
2.2.1. Biaya (Cost) ................................................................................ 9
2.2.1.1. Biaya Modal (capital cost) ............................................ 9
2.2.1.2. Biaya Tahunan (annual cost) ........................................ 11
2.2.2. Bunga (Interest) .......................................................................... 11
2.2.3. Pendapatan dan Keuntungan (Revenus and Profits) .................. 12
2.2.4. Pembayaran Tunggal (Single Payment) ..................................... 13
2.2.5. Pembayaran Majemuk Seragam (Uniform Series) ..................... 14
2.2.6. Aliran Kas (Cash Flow) ............................................................. 15
2.2.7. Kriteria Penilaian Investasi ........................................................ 16
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
x
2.2.7.1. Analiasi Nilai Sekarang (NPV) .................................... 16
2.2.7.2. Analisis Arus Pengembalian (IRR) .............................. 17
2.2.7.3. Benefit Cost Ratio (BCR) ............................................. 18
2.2.7.4. Metode Annual Equivalen (AE) ................................... 18
2.2.8. Metode Simplek ......................................................................... 20
2.2.9. Survey Menggunakan Kuisioner ................................................ 20
2.2.10. Program Quantitative System for Busines (QSB) ....................... 21
2.2.11. Subsidi ........................................................................................ 22
BAB 3 METODE PENELITIAN .............................................................. 25
3.1. Metode Penelitian .................................................................................. 25
3.2. Lokasi Penelitian .................................................................................... 25
3.3. Sumber Data ............................................................................................ 28
3.3.1. Data Primer ................................................................................ 28
3.3.2. Data Sekunder ............................................................................ 28
3.4. Tahap Penelitian .................................................................................... 28
3.4.1. Tahap Persiapan ......................................................................... 28
3.4.2. Pengumpulan Data ..................................................................... 29
3.4.3. Perhitungan Biaya Pengeluaran dan Pendapatan Proyek ............ 29
3.4.4. Menghitung Harga Jual Minimum ............................................. 30
3.4.5. Menganalisis Kelayakan Investasi ............................................. 30
3.4.6. Analisis Optimaliasasi ................................................................ 30
3.4.7. Pembahasan dan Kesimpulan ..................................................... 31
3.5. Diagram Alir Penelitian ......................................................................... 32
BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN ............................................... 33
4.1. Pengumpulan Data ................................................................................. 33
4.2. Analisis Data ........................................................................................... 35
4.2.1. Perhitungan Biaya Investasi Proyek ............................................ 35
4.2.1.1. Biaya Konstruksi .......................................................... 35
4.2.1.2. Biaya Tanah .................................................................. 36
4.2.2. Analisis Kelayakan Investasi ...................................................... 37
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xi
4.2.2.1. Pendapatan Proyek Tahunan ........................................ 37
4.2.2.2. Proyeksi Pengeluaran Investasi .................................... 38
4.2.2.3. Proyeksi Pendapatan Investasi ..................................... 39
4.2.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi ........................ 40
4.2.3. Analisis Optimalisasi................................................................... 48
4.2.3.1. Variabel Keputusan ...................................................... 48
4.2.3.2. Fungsi Tujuan ............................................................... 48
4.2.3.3. Fungsi Batasan ............................................................. 49
4.2.3.4. Perhitungan Dengan Program QSB............................... 51
4.2.3.5. Tabel Alternatif Pilihan ................................................. 53
4.2.3.6. Analisis Investasi Hasil Optimalisasi ............................ 54
4.2.4. Perhitungan Nilai Subsidi ........................................................... 60
4.2.4.1. Subsidi .......................................................................... 60
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 64
5.1. Kesimpulan ............................................................................................ 64
5.2. Saran ...................................................................................................... 65
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 66
LAMPIRAN
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. Hubungan antara nilai P dengan F ........................................... 12
Gambar 2.2. Grafik NPV dengan Nilai IRR Tunggal .................................. 17
Gambar 2.3. cash flow investasi format nonannual ..................................... 19
Gambar 2.4. cash flow investasi format annual ............................................. 19
Gambar 3.1. Lokasi Penelitian ...................................................................... 26
Gambar 3.2. Site Plan Perumnas Jeruk Sawit Permai Sektor 3 ..................... 27
Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian ........................................................... 32
Gambar 4.1. Aliran Kas Perhitungan Investasi ............................................. 41
Gambar 4.2. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV .... 48
Gambar 4.3. Pengisian Koefisien pada Program QSB ................................... 52
Gambar 4.4. Gambar Tabel Hasil Optimalisasi menggunakan QSB ............ 52
Gambar 4.5. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Hasil Optimalisasi ...... 57
Gambar 4.6. Site Plan Perumnas Jeruk Sawit Permai Sektor 3 .................... 58
Gambar 4.7. Hasil Optimalisasi Site Plan ..................................................... 59
Gambar 4.8. Aliran Kas Perhitungan Subsidi tipe 23 .................................... 61
Gambar 4.9. Aliran Kas Perhitungan Subsidi tipe 27 .................................... 62
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xiii
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1. Penelitian terdahulu yang telah dilaksanakan .......................... 6
Tabel 2.2. Pelelitian sekarang yang dilaksanakan .................................... 8
Tabel 4.1. Proyeksi Pengeluaran ............................................................... 39
Tabel 4.2. Proyeksi Pendapatan ................................................................ 40
Tabel 4.3. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) .......... 47
Tabel 4.4. Rekapitulasi Harga Jual Tiap Unit Rumah .............................. 48
Tabel 4.5. Tabel Alternatif Pilihan Berdasarkan Keuntungan .................. 53
Tabel 4.6. Proyeksi Pengeluaran Setelah Optimalisasi ............................. 54
Tabel 4.7. Proyeksi Pendapatan Setelah Optimalisasi ............................... 55
Tabel 4.8. Hitungan Nilai NPV ,AE dan BCR Setelah Optimalisasi ....... 55
Tabel 4.9. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) .......... 56
Tabel 4.10. Rekapitulasi Subsidi Tipe 23 dan Tipe 27 ................................ 63
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
Recommended