View
247
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
PROPOSTA Nº 48745
LAUDO Nº 70178 / 70179 | MAIO/2016
RODOVIA BR 163, KM 747 - FAZENDA PALMEIRAS – ZONA RURAL -
COXIM - MS
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
2
N.º PROPOSTA : 48745.0 N.º LAUDO : 70178 / 70179 SOLICITANTE : Capital Administradora PROPRIETÁRIO : Magna Administração e Participações Ltda FINALIDADE : Dação em Pagamento ENDEREÇO : Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras – Zona Rural -
Coxim - MS
VALORES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DE MERCADO: R$ 10.043.146,00
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: R$ 6.861.286,00
VALOR DE LIQUIDAÇÃO IMEDIATA: R$ 4.852.856,00
Considerando o imóvel e bens móveis livres de qualquer ônus, posse, domínio,
hipoteca ou desapropriações que pesem sobre os mesmos e para a finalidade
específica para a qual foi destinada esta avaliação, para a data base 31 de Maio de
2016. O valor citado acima se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, não
podendo servir de base para outras finalidades, para isso os critérios de avaliação
bem como os valores deverão ser reanalisados.
São Paulo, 14/julho/2016.
Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisória 2.100-2, determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil.
SETAPE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES CREA-SP 0183298
WALDIR ALVES
TEIXEIRA
JUNIOR:25794
805870
Assinado de forma digital por
WALDIR ALVES TEIXEIRA
JUNIOR:25794805870
Dados: 2016.07.15 17:55:43 -03'00'
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
3
ÍNDICE
MÓDULO 1 ....................................................................................... 5
MÓDULO 2 ..................................................................................... 18
MÓDULO 3 ..................................................................................... 28
MÓDULO 4 ..................................................................................... 59
MÓDULO 5 ..................................................................................... 61
MÓDULO 6 ..................................................................................... 74
MÓDULO 7 ..................................................................................... 83
MÓDULO 8 ..................................................................................... 84
MÓDULO 9 ................................................................................... 108
RESUMO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 5
AVALIAÇÃO DO TERRENO .............................................................................................. 18
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS .................................................... 28
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS ....................................................................................... 59
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS ...................................................................................... 61
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .............................................. 74
BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO ...................................................................... 83
FOTOS .............................................................................................................................. 84
DOCUMENTOS UTILIZADOS ......................................................................................... 108
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
4
MÓDULO 10 ................................................................................. 109
LISTA FORNECEDORES ................................................................................................ 109
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
5
MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
6
M.1. INTRODUÇÃO
A SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia
Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, São Paulo, SP, contratada pela Capital Administradora procedeu à
avaliação de um imóvel, Máquinas, Equipamentos e Instalações localizados na
Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras – Zona Rural – Município de Coxim -
MS, para a finalidade de Dação em Pagamento, com data base para 31 de Maio de
2016.
O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível
de precisão e fundamentação, definições técnicas, procedimentos para a
determinação de valores estão detalhados neste laudo, onde estão especificados os
objetos da avaliação e memoriais de cálculo.
M.1.1. ESCOPO
Esta avaliação tem por finalidade determinar os valores de mercado, de liquidação
forçada e de liquidação imediata, dos bens móveis e imóveis pertencentes ao Frigorífico
Margen Ltda, localizados na unidade industrial situada na Rodovia BR 163, Km 747 -
Fazenda Palmeiras – Zona Rural – Município de Coxim - MS. O imóvel está ocupado e
funciona uma unidade da JBS.
M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
De acordo com a inspeção efetuada no local nos dias 17, 18 e 19 de maio de
2016, com acompanhamento do Sr. Alessandro, funcionário da JBS, que colaborou e
mostrou as delimitações do terreno e das construções, com elementos fornecidos
pelo solicitante e dados obtidos em várias fontes cadastrais, as características
principais do objeto da avaliação são as seguintes:
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
7
M.1.2.1. LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel Industrial – Frigorífico utilizado pela JBS
Proprietário Magna Administração e Participações Ltda
Endereço Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras
Bairro Zona Rural
Município Coxim
Estado Mato Grosso do Sul
O Município de Coxim localiza-se na Messoregião do Centro Norte de Mato
Grosso do Sul, Microrregião do Alto Taquari, dista 245 quilômetros da capital Campo
Grande, e limita-se com os seguintes municípios: Corumbá, Sonora, Pedro Gomes,
Alcinópolis, Camapuã, São Gabriel do Oeste e Rio Verde de Mato Grosso.
Mapa de Localização do Município de Coxim
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
8
Mapa de Localização do Avaliando
Imagem de Localização do Avaliando
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
9
Durante a vistoria de campo foram levantadas algumas coordenadas planas no
sistema UTM, com auxílio de um aparelho GPS, de acordo com o Sistema Geodésico
Brasileiro – DATUM SAD 69, em pontos nas extremidades do imóvel, como segue:
E N E N
MRGCXM11 746676 7968302 MRGCXM14 746012 7967567
MRGCXM12 746694 7967953 MRGCXM15 745637 7967866
MRGCXM13 746327 7967731 MRGCXM16 746141 7968083
PontoUTM
Fuso 21 K Fuso 21 K
Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras - Zona Rural - Município de Coxim - MS
PontoUTM
M.1.2.2. ZONEAMENTO
De acordo com a Lei Complementar nº 74, instituída em 03 de outubro de
2006, que dispõe sobre o Plano Diretor do Município de Coxim, e as alterações
posteriores, o terreno avaliando encontra-se dentro dos limites pertencentes à Zona
Rural do Município, e deve se submeter às exigências e restrições referentes a Zona a
qual pertence, e seguir às orientações de preservação do meio ambiente.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
10
M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
Logradouro Mão
Direção Largura
Qtd Pistas
Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas
Rodovia BR 163
Duas 8,00 m Uma Retilíneo Asfalto Não Não Não
M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO
O acesso ao imóvel é feito pela Rodovia BR 163, por onde trafegam linhas
regulares de ônibus intermunicipais.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
11
M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante: Rural.
Densidade de Ocupação: Baixa
Padrão Econômico: Médio
Distribuição da Ocupação: Horizontal
Área Sujeita a Enchentes: Não
Melhoramentos Públicos: Energia Elétrica, Telefone, Asfalto, Transporte Coletivo.
Transportes Coletivos: Ônibus.
Intensidade de Tráfego: Médio
Nível de Escoamento: Bom
Principais Polos de Influência: Cidade de Coxim - polo turístico da região
Principais Vias de Acesso: Rodovia BR 163, Rodovia BR 359, Rodovia MS 418, Rodovia MS
223, Rodovia MS 423 e Rodovia MS 142
Vista da região
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
12
M.1.5. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
O terreno do imóvel avaliando está titulado de acordo com a tabela abaixo:
NumeroMatricula Quantidade Cartorio DataRegistro
16.995 40,00 ha Cartório do 1º Ofício de Registro Imóveis de
Coxim - Fichas 1 a 10 27/12/2007
Na matrícula fornecida para a comprovação da titularidade do imóvel, consta
como proprietária a empresa Magna Administração e Participações Ltda.
M.1.6. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
M.1.7. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
13
M.1.8. DESCRIÇÃO DO AVALIANDO
O terreno avaliando possui formato irregular, superfície seca, topografia original
com declividade de 10 a 20%, porém, foram executadas obras de terraplenagem com
cortes, aterros, compactações e nivelamentos de cotas para a implantação das
construções e seu perímetro encerra a área total de 40,00 hectares (1 hectare =
10.000,00 m²), conforme consta na matrícula nº 16.995 registrada no Cartório do 1º
Ofício de Registro Imóveis de Coxim – MS.
O terreno abriga as dependências do Frigorífico Margen Ltda, atualmente
ocupado e funcionando uma unidade da JBS. O terreno fica no km 747 da Rodovia BR
163, sendo o acesso feito inteiramente por via pavimentada em asfalto.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
14
Delimitações aproximadas do terreno avaliando
Conforme Tabela de Norton, de Classe de Capacidade de Uso do Solo, a
propriedade enquadra-se 100% na Classe VI, renda líquida de pastagens (pecuária
leiteira do tipo médio), sujeita as despesas com práticas conservacionistas em
pastagens. Predomina na região de Paranavaí - PR o seguinte tipo de solo, conforme
quadro a seguir:
Tipo de Solo Descrição
LV50Latossolo Vermelho Distrófico + Argissolo Vermelho-Amarelo Eutrófico + Neossolo Quartzarênico Órtico
RQ31Neossolo Quartzarênico Órtico + Latossolo Vermelho Distrófico + Neossolo Litólico Distrófico
PVA65Latossolo Vermelho-Amarelo Distrófico + Neossolo Quartzarênico Órtico + Neossolo Litólico Distrófico
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
15
Segue mapa do tipo de solo encontrado no Município de Coxim - MS.
Tipo de solo no Município de Coxim - MS – Fonte: IBGE
M.1.9. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
Não foi fornecida a documentação do imóvel, recomenda-se a apresentação e
análise da matrícula atualizada
Para esta avaliação foram considerados: o imóvel e bens móveis. Os valores
determinados nesta avaliação consideram os equipamentos instalados e integrados
no processo produtivo em que se encontram, bem como ao imóvel em questão. Caso
estes equipamentos sejam separados deste contexto, isto é, tratados de forma
isolada, estes valores deverão ser revisados.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de
hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou
problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
16
As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para a
elaboração deste relatório são, por premissa, consideradas boas e válidas, não tendo
sido efetuadas análises jurídicas ou medições de campo exceto estimativas “in loco”
para algumas benfeitorias e construções. Não foram efetuadas medições para
comprovação da área acima, não sendo possível tecnicamente conciliar a vistoria
física do imóvel com a documentação do mesmo em anexo, bem como análise da
matéria jurídica nela expressa, pois não é este o objetivo deste trabalho.
Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com
relação ao imóvel e aos bens móveis que os tornariam com mais ou menos liquidez.
Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que
possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,
Dação de Pagamento, não podendo servir de base para outras finalidades, pois para
tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser re-analisados.
Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não
têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens,
sendo tão somente uma análise baseada nas diligências da vistoria e/ou informações
recebidas. Considerou-se que o imóvel mostrado seja o mesmo descrito na
documentação fornecida.
Os bens móveis foram avaliados “no estado” aparente que foram vistoriados.
Não foram feitos testes de funcionamento e qualidade nos mesmos. Eventualmente
para os equipamentos que não estão em operação, podem estar faltando alguma peça
ou acessórios dos mesmos, não sendo possível identificá-los.
O Laudo é considerado pela SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do
Patrimônio e Engenharia Ltda. como documento sigiloso, absolutamente confidencial,
ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que
não seja a estabelecida no termo de referência.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
17
M.1.10. SITUAÇÃO DE MERCADO
O mercado imobiliário na região para imóveis rurais encontra-se equilibrado, com
vários imóveis disponíveis preparados para pastos e culturas, no entanto, o volume de
negócios realizados é inferior a anos anteriores, o que mantém os preços em patamares
condizentes com a situação econômica do país, não havendo divergências gritantes entre
as ofertas, apenas valorização ou desvalorização por localização, acesso, tipo de terra e
outros aspectos importantes na determinação do valor da propriedade.
Nível de Oferta: Média
Nível de Demanda: Média
Absorção: Média
Desempenho do Mercado Atual: Equilibrado
M.1.11. RESUMO DE VALORES IMÓVEL
Descrição Quant Un Custo Novo
(R$) Custo Depreciado
(R$)
Terreno 40,00 ha 301.736,00 301.736,00
Edificios 6.660,57 m² 12.441.261,00 8.982.860,00
12.742.997,00 9.284.596,00
Valor de Mercado F. Ciomercialização 0,90 R$ 8.356.000,00
Valor de Liquidação Forçada F. Liquidação 0,70 R$ 5.849.000,00
Valor de Liquidação Imediata F. Liquidação 0,50 R$ 4.178.000,00
M.1.12. RESUMOS DE VALORES
Descrição Valor de
Mercado (R$) Vlr. Liq. Forçada
(R$) Vlr. Liq. Imediata
(R$)
Imóvel 8.356.000,00 5.849.000,00 4.178.000,00
Maquinas e Equipamentos 1.687.146,00 1.012.286,00 674.856,00
Total 10.043.146,00 6.861.286,00 4.852.856,00
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
18
MÓDULO 2
AVALIAÇÃO DO TERRENO
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
19
M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO
M.2.1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para um
terreno paradigma localizado com frente para a Rodovia BR 163, topografia com
inclinação entre 10 e 20%, uma frente, área de 1,000,00 ha, aproveitamento alto e
inserido na zona rural, e considerando as devidas correções específicas ponderadas
por homogeneizações, para adequá-lo às características do avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias
atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos
que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação
geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos
devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à
semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região rural a pesquisa norteou-se em procurar
elementos na área rural de Coxim, distritos e cidades próximas até uma distância de
80 km do avaliando, para manter as mesmas condições físicas e de ocupação das
ofertas e minimizar possíveis distorções em decorrência desses fatores.
Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram coletadas amostras as quais
foram criteriosamente analisadas e 6 amostras foram selecionadas em função da
localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando..
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
20
Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do terreno é
de R$ 6.826,60 / ha, valor à vista, determinado em cálculos apresentados neste
módulo.
Para a determinação do valor de mercado do avaliando é necessária a
utilização de fatores de ajustes para a sua homogeneização. Como o paradigma foi
definido com área de 1.000,00 ha, será aplicado o fator de grandeza de área para
equiparar com 40,00 ha do avaliando e fator de aproveitamento para o terreno devido
as suas dimensões serem reduzidas em comparação com as propriedades rurais em
oferta na região.
ItemÁrea Total
hectareV. Unitário R$/hectare
Fator Área
Fator Aproveitamento
Valor Mercado R$
Terreno Rural 40,00 6.826,60 1,30 0,85 301.736,00
TOTAL 40,00 301.736,00
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
21
M.2.2. HOMOGENEIZAÇÃO DO PARADIGMA
N.Ficha Unitário.Puro
(R$/ha) Fator.Oferta Unitário.Venda
(R$/ha) Fator
Propor.Área Benfeitorias Fator
Localização Fator
Topografia Fator
Homogen. Unit.Homogenizado
(R$/ha)
29260.0 6.989,80 0,90 6.290,82 1,00 1,00 1,07 1,00 1,07 6.731,17
29261.0 6.882,99 0,90 6.194,69 1,00 1,00 1,14 1,00 1,14 7.061,95
29262.0 7.000,00 0,90 6.300,00 1,23 1,00 1,07 0,89 1,19 7.497,00
29263.0 6.000,00 0,90 5.400,00 0,94 1,00 1,23 1,00 1,17 6.318,00
29264.0 10.000,00 0,90 9.000,00 1,00 0,77 1,07 1,00 0,84 7.560,00
29265.0 4.500,00 0,90 4.050,00 1,14 1,00 1,14 1,14 1,43 5.791,50
Limite Inferior R$ 4.778,62 /ha
Média Aritmética R$ 6.826,60 /ha
Limite Superior R$ 8.874,58 /ha
Média Saneada R$ 6.826,60 /ha
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
22
M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS
B - Comparativo 29260.0
Endereço: Rodovia BR 163 a 15 Km de Coxim, sentido
Campo Grande, e a 6 km do asfalto, s/nº
Bairro: Zona Rural
Cidade: Coxim
Estado: MS
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 1.372,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m
Topografia: caído de 10 a
20%
Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 9.590.000,00
Vl.Terreno: R$6.989,80/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016
Informante: Silvio Carrato Fazendas - Sr. Silvio - Tel. (67) 3365-7637
C - Comparativo 29261.0
Endereço: Rodovia BR 359 sentido Alcinópolis, a
aproximadamente 50 Km de Coxim e a 15 km do
asfalto, s/nº
Bairro: Zona Rural
Cidade: Coxim
Estado: MS
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 1.017,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m
Topografia: caído de 10 a
20%
Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 7.000.000,00
Vl.Terreno: R$6.882,99/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016
Informante: Silvio Carrato Fazendas - Sr. Silvio - Tel. (67) 3365-7637
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
23
D - Comparativo 29262.0
Endereço: Estrada Municipal sentido Pantanal, beira do Rio
Taquari, a 25 Km de Coxim, s/nº
Bairro: Zona Rural
Cidade: Coxim
Estado: MS
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 6.500,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m
Topografia: caído de 5 a
10%
Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 45.500.000,00
Vl.Terreno: R$7.000,00/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016
Informante: Fazendas Rural - Sr. Valdemiro - Tel. (67) 9922-8054
E - Comparativo 29263.0
Endereço: Rodovia BR 359 sentido Alcinópolis, a 60 Km de
Coxim e a 7 Km do asfalto, s/nº
Bairro: Zona Rural
Cidade: Coxim
Estado: MS
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 432,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m
Topografia: caído de 10 a
20%
Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 2.592.000,00
Vl.Terreno: R$6.000,00/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016
Informante: Fazendas Rural - Sr. Valdemiro - Tel. (67) 9922-8054
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
24
F - Comparativo 29264.0
Endereço: Rodovia MS 223 sentido Silviolândia e São
Ramão, a 27 Km de Coxim, s/nº
Bairro: Zona Rural
Cidade: Coxim
Estado: MS
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 900,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m
Topografia: caído de 10 a
20%
Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 9.000.000,00
Vl.Terreno: R$10.000,00/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016
Informante: Fazendas Rural - Sr. Valdemiro - Tel. (67) 9922-8054
G - Comparativo 29265.0
Endereço: Rodovia MS 215 sentido Município de Pedro
Gomes a 60 Km de Coxim, Km 7
Bairro: Zona Rural
Cidade: Coxim
Estado: MS
Tipo: Sem Edificações
Opção: Venda
Á.Terreno: 3.300,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m
Topografia: caído acima
de 20%
Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 14.850.000,00
Vl.Terreno: R$4.500,00/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016
Informante: Silvio Carrato Fazendas - Sr. Silvio - Tel. (67) 3365-7637
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
25
M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E ELEMENTOS COMPARATIVOS
M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este
limite (discordantes). Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
26
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas,
deve ser calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
sendo:
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
÷ø
öçè
æ´-=
5,0)2/,1(0
n
SantE
÷ø
öçè
æ
-=-
5,0
)()1(
n
SqM
nt
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
27
O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais
e finais.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO
PARADIGMA
Número de Elementos Coletados: 6
Número de Elementos Saneados: 6
Média Aritmética (p/ha): R$ 6.826,60
Desvio Padrão: 690,20
Coeficiente de Variação: 10,11%
Limite Inferior (p/ha): R$ 4.778,62
Limite Superior (p/ha): R$ 8.874,58
Média Saneada (p/ha): R$ 6.826,60
T. de Student: 1,4760
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Inferior (p/ha): R$ 6.410,70 -6,09 %
Superior (p/ha): R$ 7.242,50 6,09%
AVALIAÇÃO DO TERRENO PARADIGMA
Área do Terreno Paradigma: 1.000,00 ha
VALOR DE MERCADO DO PARADIGMA
Unitário Saneado (p/ha): R$ 6.826,60
Valor do Terreno Paradigma:
R$ 6.826.603,00
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Inferior: R$ 6.410.703,72
Superior: R$ 7.242.503,07
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
28
MÓDULO 3
AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
29
M.3.1 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Sobre o terreno retro mencionado existem construções, que perfazem a
área construída total de 6.660,57 m², cujas descrições serão fornecidas a seguir:
Tipo: Portaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 10,89 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Cerâmica.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: PVC.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Outros: Toldo
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
30
Tipo: Batedor de Ganchos N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira
Área.Constr.: 23,76 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Madeira.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
31
Tipo: Casa da Balança Nova -
JBS
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira
Área.Constr.: 12,67 m² Idade: 4 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Cerâmica.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: PVC.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Vidro.
Outros: Cobertura Anexa
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
32
Tipo: Casa da Balança Antiga N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 11,12 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: PVC.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
33
Tipo: Administrativo N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Concreto.
Área.Constr.: 305,05 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granilite, Porcelanato.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Madeira, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Gesso.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Madeira, Vidro Temperado.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
34
Tipo: Casa do Rádio N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,30 m
Cobertura: Laje de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.
Área.Constr.: 3,17 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Laje.
Porta: Ferro.
Tipo: Capela N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,60 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Concreto.
Área.Constr.: 16,65 m² Idade: 8 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Ladrilho Cerâmico.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada, Vãos Abertos.
Forro: Sem forro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
35
Tipo: RH, Ambulatório Médico
e Qualidade
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira
Área.Constr.: 139,95 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Madeira.
Caixilhos: Alumínio, Ferro.
Porta: Alumínio, Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
36
Tipo: Refeitório e Cozinha N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira
Área.Constr.: 191,84 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Laje, PVC.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Alumínio, Ferro.
Outros: Toldo
Tipo: Área de Convivência N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior
Cobertura: Metálica, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Metálica
Área.Constr.: 239,56 m² Idade: 8 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Granilite.
Parede: Vãos Abertos
Forro: Sem forro.
Outros: Estrutura apoiada nos prédios vizinhos
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
37
Tipo: Vestiário Feminino N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira.
Depend.Internas: Divisórias de Ardósia
Área.Constr.: 308,86 m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Massa Desempenada Pintada.
Forro: PVC.
Caixilhos: Alumínio.
Porta: Alumínio.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
38
Tipo: SIF N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 87,54 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Laje.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro, Madeira.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
39
Tipo: Casa do Tanque N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 1,80 m
Cobertura: Madeira, Telhas de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 3,61 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
40
Tipo: Matadouro Sanitário N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto
Pré-
Moldado.
Área.Constr.: 72,64 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
41
Tipo: Casa de Resíduos N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,70 m
Cobertura: Madeira, Telhas de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 11,97 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
42
Tipo: Almoxarifado e Oficina N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 6,00/3,00
m
Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto
Pré-
Moldado.
Depend.Internas: Mezanino
Área.Constr.: 739,35 m² Idade: 12 anos Est.Conserv.: Regular
Piso: Cerâmica, Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Laje, PVC, Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Alumínio, Ferro.
Outros: Toldo
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
43
Tipo: Expedição e Abate N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto.
Área.Constr.: 1.646,86
m²
Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Cerâmica, Concreto, Porcelanato.
Parede: Alvenaria, Azulejos Até o Teto, Massa Desempenada Pintada, Isopainel.
Forro: Isopainel.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Alumínio, Enrolar de Aço.
Outros: Câmaras Frias. Túneis de Congelamento. Sistema de Exaustão. Rede de Hidrantes. Ar
Condicionado. Subsolo. Mezanino. Toldo. Anexos de Apoio.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
44
Tipo: Cobertura do
Compressor
N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior
Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 2,40 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Paredes ao redor de prédios vizinhos
Área.Constr.: 28,80 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Vãos Abertos, Tela Metálica
Porta: Ferro com Tela Metálica.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
45
Tipo: Cobertura de Passagem N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,50 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Área.Constr.: 34,34 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Granilite.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada, Vãos Abertos.
Forro: Sem forro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
46
Tipo: Subestação Elétrica N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,50 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica
Área.Constr.: 8,80 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Tela Metálica
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
47
Tipo: Sala do Gerador N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Área.Constr.: 39,06 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Tela Metálica
Porta: Ferro com Tela Metálica.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
48
Tipo: Casa da Caldeira N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Telha Metálica Aparente Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Depend.Internas: Cobertura Anexa. Túnel em estrutura de concreto.
Área.Constr.: 179,20 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Telhas Metálicas.
Forro: Sem forro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
49
Tipo: Graxaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Metálica.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 6,00 m
Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.
Área.Constr.: 364,66 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica, Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada, Telhas Metálicas.
Forro: Laje, Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Tipo: Curral Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 2,20 m
Cobertura: Metálica. Estr.Cobertura: Metálica.
Área.Constr.: 1.890,00m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Chapa Metálica, Concreto.
Outros: Curral com parte à céu aberto com piso em concreto e confinamento em estrutura de ferro
tubular e chapa lisa metálica, e parte acima do nível do solo, com passarela em estrutura
metálica e cobertura em lona.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
50
Tipo: Sala dos Motoristas N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,80 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 17,55 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cerâmica.
Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Massa Desempenada Pintada.
Forro: PVC.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
51
Tipo: Casa da ETE N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,80 m
Cobertura: Madeira, Telhas de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Madeira.
Área.Constr.: 10,50 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Porta: Ferro
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
52
Tipo: Lavador de Caminhões N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples
Estrutura: Concreto.
Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 2,30 m
Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira
Área.Constr.: 184,44 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Piso: Cimentado Comum, Concreto.
Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.
Forro: Sem forro.
Caixilhos: Ferro.
Porta: Ferro.
Outros: Área do Lavador à céu aberto com rampa em estrutura de concreto armado e parede nas
laterais, altura 2,10 m.
Tipo: Tanques da ETE Padrão.Construt.: Médio
Área: 77,73 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Outros: Tanques executados com paredes em alvenaria de blocos cerâmicos, acabamento em
massa desempenada, reforços de concreto armado, impermeabilização interna e
profundidade variada
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
53
Tipo: Lagoas de Tratamento Padrão.Construt.: Médio
Área: 8.600,00m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Outros: Quatro Lagoas de Tratamento com dimensões variadas, profundidade média de 3,00 m,
fundo com camada de argila e taludes em concreto armado
Tipo: Muro de Arrimo Padrão.Construt.: Médio
Extensão: 1,10 ml Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Reparos Simples e
Importantes
Outros: Muro de Arrimo com alvenaria de tijolos cerâmicos revestidos com massa desempenada,
pintura à base de látex, reforços de concreto armado e altura predominante de 2,00 m.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
54
Tipo: Poços Artesianos Padrão.Construt.: Médio
Profundidade: 190,00 ml Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular
Outros: Dois Poços Artesianos escavados em aluvião e rocha e tubulação de ferro. Um localizado
entre a Capela e o RH com 80 m de profundidade e outro próximo do Curral e o Matadouro
Sanitário com 110 m de profundidade.
Tipo: Sistema de Iluminação Externa Padrão.Construt.: Médio
Quantidade: 30,00 un Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular
Outros: Sistema de Iluminação Externa composta de postes galvanizados e de concreto vibrado,
altura de 6,00 m, com hastes galvanizadas de 3,00 m, 1 e 2 pétalas, luminária de 440 W,
projetores espalhados em diversos setores da planta, e completo com fiação, condutores e
caixas de passagem.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
55
Tipo: Fechamento da Propriedade Padrão.Construt.: Médio
Exstensão: 2.880,00ml Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples
Outros: Fechamento da Propriedade executado com tela losangular fixada em mourões retos de
concreto vibrado, altura de 2,00 m, sobre baldrame de concreto.
Tipo: Pavimentação Externa Padrão.Construt.: Médio
Área: 5.500,00m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples
Outros: Pavimentação Externa de ruas, pátios de manobras e estacionamentos executada em
asfalto, concreto e blocos de concreto sextavados, blokret, assentados sobre coxim de areia,
e completa com guias retas e curvas de concreto
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
56
Tipo: Ajardinamento Padrão.Construt.: Médio
Área: 65.400,00m² Idade: 5 anos Est.Conserv.: Regular
Outros: Ajardinamento feito com grama, arbustos e árvores de pequeno e médio porte
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
57
M.3.2 CÁLCULO DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Item Descrição Quant Un Soma Vl Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec 1 Portaria 10,89 m² Sim 1.597,28 15 c 60 45 0,822 17.394,38 14.298,18
2 Batedor de Ganchos 23,76 m² Sim 1.200,44 20 e 60 34 0,637 28.522,45 18.168,80
3 Casa da Balança Nova 12,67 m² Sim 1.636,96 4 c 60 54 0,940 20.740,28 19.495,87
4 Casa da Balança Antiga 11,12 m² Sim 1.547,68 20 e 60 34 0,637 17.210,20 10.962,90
5 Administrativo 305,05 m² Sim 1.796,95 15 d 60 41 0,775 548.159,60 424.823,69
6 Casa do Rádio 3,17 m² Sim 1.795,70 15 d 60 41 0,775 5.692,37 4.411,59
7 Capela 16,65 m² Sim 549,13 8 c 60 50 0,901 9.143,01 8.237,86
8 RH, Ambulatório Médico e Qualidade 139,95 m² Sim 1.545,57 15 d 60 41 0,775 216.302,52 167.634,45
9 Refeitório e Cozinha 191,84 m² Sim 1.597,28 15 d 60 41 0,775 306.422,20 237.477,20
10 Área de Convivência 239,56 m² Sim 322,43 8 c 30 22 0,810 77.241,33 62.565,48
11 Vestiário Feminino 308,86 m² Sim 1.547,68 10 c 60 48 0,880 478.016,44 420.654,47
12 SIF 87,54 m² Sim 1.547,68 15 d 60 41 0,775 135.483,91 105.000,03
13 Casa do Tanque 3,61 m² Sim 1.250,05 20 e 60 34 0,637 4.512,68 2.874,58
14 Matadouro Sanitário 72,64 m² Sim 1.299,65 15 d 60 41 0,775 94.406,58 73.165,10
15 Casa de Resíduos 11,97 m² Sim 900,34 20 e 60 34 0,637 10.777,07 6.864,99
16 Almoxarifado e Oficina 739,35 m² Sim 1.200,44 12 c 60 46 0,858 887.545,31 761.513,88
17 Expedição e Abate 1.646,86 m² Sim 3.204,48 20 d 60 38 0,715 5.277.335,00 3.773.294,00
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
58
Item Descrição Quant Un Soma Vl Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec 18 Cobertura do Compressor 28,80 m² Sim 151,54 15 e 30 15 0,512 4.364,00 2.235,00
19 Cobertura de Passagem 34,34 m² Sim 599,97 15 d 60 41 0,775 20.603,00 15.967,00
20 Subestação Elétrica 8,80 m² Sim 1.349,26 20 e 60 34 0,637 11.873,00 7.563,00
21 Sala do Gerador 39,06 m² Sim 1.398,86 15 d 60 41 0,775 54.640,00 42.346,00
22 Casa da Caldeira 179,20 m² Sim 847,82 20 e 60 34 0,637 151.929,00 96.779,00
23 Graxaria 364,66 m² Sim 847,82 20 e 60 34 0,637 309.165,00 196.938,00
24 Curral 1.890,00 m² Sim 218,63 20 e 60 34 0,637 413.217,00 263.219,00
25 Sala dos Motoristas 17,55 m² Sim 1.498,07 20 e 60 34 0,637 26.291,00 16.747,00
26 Casa da ETE 10,50 m² Sim 1.299,65 20 e 60 34 0,637 13.646,00 8.693,00
27 Lavador de Caminhões 184,44 m² Sim 249,14 20 e 60 34 0,637 45.951,00 29.271,00
28 Tanques da ETE 77,73 m² Sim 1.291,80 15 e 50 30 0,659 100.412,00 66.171,00
29 Lagoas de Tratamento 8.600,00 m² Não 124,01 10 c 30 20 0,758 1.066.486,00 808.396,00
30 Muro de Arrimo 1,10 ml Não 297,63 20 f 40 16 0,418 327,00 137,00
31 Poços Artesianos 190,00 ml Não 641,36 15 c 35 22 0,676 121.858,00 82.376,00
32 Sistema de Iluminação Externa 30,00 un Não 2.796,49 10 c 20 11 0,609 83.895,00 51.092,00
33 Fechamento da Propriedade 2.880,00 ml Não 105,72 15 d 30 15 0,574 304.481,00 174.772,00
34 Pavimentação Externa 5.500,00 m² Não 138,08 15 e 30 15 0,512 759.416,00 388.821,00
35 Ajardinamento 65.400,00 m² Não 12,50 5 c 15 10 0,758 817.802,00 619.894,00
TOTAIS 6.660,57 12.441.261,34 8.982.860,06
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
59
MÓDULO 4
AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
60
M.4. BENS MÓVEIS
Seguem abaixo o resumo de valores o laudo referente a avaliação dos bens
móveis. O relatório analítico encontra-se no módulo 7 deste relatório.
M.4.1. RE
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
61
MÓDULO 5
METODOLOGIAS E CRITÉRIOS
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
62
M.5. METODOLOGIA
De acordo com as NORMAS (constantes no Módulo 6 deste relatório), a
metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado
envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais
características e atributos que exerçam influência no valor do imóvel avaliando.
Em função das características do imóvel avaliando e das disponibilidades de
dados seguros, relativos à obtenção dos valores do terreno e das benfeitorias,
optamos pela adoção de uma conjugação de métodos, quais sejam:
Para obtenção do valor de mercado do terreno adotaremos o “Método
Comparativo de Dados de Mercado”, para obtenção dos valores das benfeitorias
adotaremos o “Método da Quantificação do Custo”. Para a obtenção do valor de
mercado do imóvel como um todo realiza-se a composição do valor do terreno, valor
das edificações e benfeitorias e o fator de comercialização, metodologia está
denominada “Método Evolutivo”.
Para bens móveis, baseando-se nas NORMAS, a metodologia avaliatória é
fundamentada em pesquisas junto a fabricantes e/ou representantes ou através de
cotação de bens com as mesmas especificações ou bens similares ao avaliando. Para
obtenção do valor de mercado, utilizaremos o “Método Comparativo de Dados de
Mercado” e para os casos em que não conseguimos através deste método, será
aplicado o “Método de Custo”.
M.5.1. DEFINIÇÕES GERAIS
M.5.1.1. DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO
Definição: O valor de mercado de um bem pressupõe uma situação, em que
as partes interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na
situação em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porém
não compelidos a concretizar a transação.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
63
M.5.1.2. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
O valor de mercado foi obtido através da somatória dos valores do terreno e
das construções e benfeitorias e dos bens móveis, aplicando uma depreciação técnica
sobre as mesmas, e um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização".
Definição Fator de Comercialização: “Razão entre o valor de mercado de um
bem e o seu custo de reedição (valor depreciado) ou de substituição que pode ser
maior ou menor que 1,00 (um), em função da conjuntura do mercado na época da
avaliação”
É o fator aplicado sobre o valor depreciado, para o cálculo do valor de
mercado, quando este não pode ser calculado pelo método Comparativo Direto. Este
fator representa a oferta / procura para um bem, num determinado momento, podendo
em função disto, ser menor, igual ou superior à unidade. É calculado analisando-se
transações de bens similares, efetivamente realizadas na região onde se encontra o
bem avaliado, comparando-os com seus respectivos valores depreciados.
Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de
comercialização, podemos mencionar:
· localização do imóvel;
· arquitetura e padrão compatível com o local;
· funcionalidade;
· equilíbrio econômico do empreendimento;
· condições de obsolescência;
· características geoeconômicas da região;
· retração ou euforia do setor imobiliário, etc.
OBS: O valor do fator comercialização utilizado foi de 0,90.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
64
M.5.1.3. DEFINIÇÃO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO FORÇADA
Definição: É o valor teórico e mais provável de um bem, para uma
determinada data de referência, numa situação em que as partes interessadas,
conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação de comprador
interessado, porém não compelido a comprar e vendedor compelido a vender. A
perspectiva de tempo necessário para a venda do bem, considerando o valor de
liquidação forçada é de 6 a 18 meses
M.5.1.4. CÁLCULO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO FORÇADA
Para o cálculo do valor de liquidação forçada, partimos do valor de mercado,
aplicando sobre o mesmo o fator de Liquidação Forçada.
OBS: O valor do fator de Liquidação Forçada utilizado foi de 0,70 para o Imóvel
e de 0,60 para as Máquinas, equipamentos e Instalações.
M.5.1.5. DEFINIÇÃO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO IMEDIATA
Definição: É o valor teórico e mais provável de um bem, para uma
determinada data de referência, numa situação em que as partes interessadas,
conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação de comprador
interessado, porém não compelido a comprar e vendedor compelido a vender. A
perspectiva de tempo necessário para a venda do bem, considerando o valor de
liquidação imediata é de 6 meses
M.5.1.6. CÁLCULO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO IMEDIATA
Para o cálculo do valor de liquidação imediata, partimos do valor de mercado,
aplicando sobre o mesmo um fator de ajuste.
OBS: O valor do fator de Liquidação Imediata utilizado foi de 0,50 para o Imóvel
e de 0,40 para as Máquinas, equipamentos e Instalações.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
65
M.5.2. TERRENO
M.5.2.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-
se, a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e
os respectivos preços.
Conforme a NBR 14653-3, os fatores utilizados neste tratamento devem ser
indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados
em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a
qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico
que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.
No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na
homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação
de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado,
pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.
Para a obtenção do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que
determinar os seguintes fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as
amostras com o imóvel analisado, a saber:
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 20% sobre o preço
ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.
ATUALIZAÇÃO: não foi necessária vista que os elementos comparativos são
contemporâneos à avaliação.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
66
FATOR LOCAL: a transposição que utilizamos no presente trabalho foi
baseada na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribuídas
ao local), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado
apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor
final do imóvel. Os elementos comparativos não foram transpostos através dos
valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do
mercado imobiliário local.
FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram analisados de
acordo com a sua topografia, comparando-os com o terreno avaliando, tomando-se
como base o seguinte:
Situação Fator
plano 1,00
caído até 5% 0,95
caído de 5 a 10% 0,90
caído de 10 a 20% 0,80
caído acima de 20% 0,70
aclive até 10% 0,95
aclive até 20% 0,90
aclive acima de 20% 0,85
FATOR DE ZONEAMENTO: É o fator de correção para sanear a influência do
coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação existente entre elementos de
diferentes Zoneamentos Urbanísticos.
FATOR SUPERFÍCIE: É o fator utilizado para corrigir a diferença entre terrenos
de superfície seca e terrenos suscetíveis à eventuais inundações ou alagamentos,
brejoso, alagadiço, permanentemente alagado.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
67
FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de
sua área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com
a área do terreno, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua
influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do
imóvel.
Para tanto, utilizamos à fórmula constante da publicação “Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição,
Editora Pini:
4
1
÷÷ø
öççè
æ
ndoÁreaAvalia
ativoÁreacompar
Þ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%
8
1
÷÷ø
öççè
æ
ndoÁreaAvalia
ativoÁreacompar
Þ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%
FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos
para o local em estudo através do fator aproveitamento ajustado junto ao mercado
imobiliário local, limitando-se a sua influência à parcela com que o mesmo contribui na
composição do valor final do imóvel.
FATOR BENFEITORIAS: Utilizado para homogeneizar terras que apresentam
benfeitorias como casa sede, casas de colonos, curral, cercado para gado, culturas e
outras, que distorcem o valor da terra nua.
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
68
FATOR CLASSE DE USO DO SOLO: Para a avaliação das terras
utilizou-se a Tabela de Norton de classe de capacidade de uso das terras e seu valor
relativo em gerar renda.
Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe.
Classe de Uso
Critério Escala de Valor %
I. renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de melhoramento e/ou proteção do solo
100
II. renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas conservacionistas simples
95
III. Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas conservacionistas intensivas
75
IV renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio)
55
V renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem despesas com práticas especiais
50
VI renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as despesas com práticas conservacionistas em pastagens
40
VII renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
69
M.5.3. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor das construções foi obtido baseando-se no estudo “Edificações –
Valores de Venda – 2002/2006” (Adequação) - NBR 12.721-2006, efetuado pela
Comissão de Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de
Apoio aos Juízes da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo e com interpretação
pelo IBAPE-SP, em tabela com múltiplos dos custos das edificações atualizado para
Maio/2016 com R8N divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de
Construção Civil do Mato Grosso do Sul, sendo sempre levado em consideração as
depreciações das construções em função da idade aparente, do estado de
conservação e depreciação de ordem funcional.
Para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método Ross-
Heidecke”, cujo valor atual da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual
redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e conservação do imóvel).
A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada
item, conforme os padrões seguintes:
Cód. Estado de
Conservação Cód. Estado de Conservação Cód.
Estado de Conservação
a Novo d Entre regular e reparos
simples g Reparos importantes
b Entre novo e
regular e Reparos simples h
Entre reparos importantes e sem valor
c Regular f Entre reparos simples e
importantes i Sem valor
Rua Paes Leme, 524 - 12º andar | 05424 904 São Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020 Fax: 5511 3817.4329 | www.setape.com.br
70
M.5.4. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS
M.5.4.1 CRITÉRIOS GERAIS
Os critérios gerais empregados na avaliação dos bens móveis, parte do Ativo
Imobilizado da Empresa foram critérios empregados em serviços de avaliações, para a
finalidade proposta, variando conforme a natureza do bem, que constitui em:
· Verificação de existência de cada bem.
· Verificação do estado de conservação de cada bem.
· Estabelecimento do valor de mercado do bem, face sua obsolescência,
estado de conservação, vida útil e pesquisa de mercado.
· Estabelecimento do valor de liquidação do bem, face sua obsolescência,
estado de conservação, vida útil e liquidez do mercado.
M.5.4.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS MÓVEIS
Verificamos a existência real de cada máquina avaliada conferindo, sempre
que possível, as informações quanto ao fabricante, marca, modelo e demais
características operacionais.
O Frigorífico encontra-se arrendado para a Empresa JBS. Fomos
acompanhados pelo representante do arrendatário, que nos orientou quanto aos
equipamentos de sua propriedade, por eles instalados.
Durante a vistoria foram encontrados bens desinstalados e em péssimas
condições, que em sua maioria encontrava-se em um barracão. Estes bens foram
considerados em nossa avaliação como sucata (estão identificados na própria
descrição).
Recommended