View
765
Download
14
Category
Preview:
Citation preview
Modul Dasar Penilaian 1
Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia
Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti
riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini,
walaupun saat itu, penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik
pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini
dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk klas tanah dan lebih
dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan
perpajakan. Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal
dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya
menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , penilaian
merupakan core systemnya pajak properti.
Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi penilai umumnya banyak
berkiprah di instansi pemerintah. Profesi penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di
bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada
instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di
pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh
Kantor Lelang Negara. Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri
Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam
kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya. Mantri Klasir inilah yang berperan
dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri
Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun y80ang berlokasi di Malang Jawa Timur
dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor,
karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode penilaian yang
digunakan pada zaman itu adalah metode kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan
hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %.
Bahkan untuk terawasinya praktek penilaian dan perkembangan nilai tanah
pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian
dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya.
Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian
dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.
REAL PROPERTI DAN PENILAIAN
1
Modul Dasar Penilaian 2
Sesuai dengan tuntutan perkembangan dan sejak diundangkan Undangundang
Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya
menetapkan obyek pajak pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan
penilaian bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi. Untuk memenuhi
tuntutan tersebut Pemerintah Indonesia menjalin kerjasama dengan Pemerintah
Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987
menyelengarakan Kursus/Pelatihan Penilaian Harta sebagai cikal bakal pengembangan
lebih luas atas properti yang harus dinilai. Sehingga kita dapat mengejar ketertinggalan
perkembangan penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.
Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif
sama dengan kita memelihara profesi penilai sejak zaman pemeritahan kolonial Inggris
dan mengembangkan profesi penilai ini. Negeri jiran itu telah memiliki institusi bidang
penilaian yang kuat, baik di sektor swasta maupun dalam struktur pemerintahan.
Pekerjaan penilaian properti di Malaysia telah di bebankan kepada satu unit setingkat
eselon I (Direktorat Jenderal) sedangkan pemerintah Indonesia sampai saat ini belum
mengindikasikan unit organisasi mana yang bertanggungjawab atas pekerjaan penilaian
properti, baik dari segi manajemen, inventarisasi maupun pendayagunaan aset negeri ini.
Dari sektor swasta mereka banyak menunjukkan pertumbuhan bisnis yang telah
mengarah kepada spesialisasi, sehingga pekerjaan penilaian harus dibebankan kepada
mereka yang profesional dibidangnya.
Organisasi Profesi Penilai
Para penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi penilai di nasingmasing
negara. Mereka juga menjadi anggota asosiasi profesi sesuai dengan wilayah/region
masingmasing. Saat ini sekretariat jenderal Asean Valuation Congress berkeddudukan di
Jakarta.
Beberapa Asosiasi profsi Penilai yang telah lama dikenal :
1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia)
1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980
1980 berdiri MAPPI
Di Amerika dikenal APPRAISER
Di Inggris dan negaranegara persemakmuran dikenal dengan Valuer
Organisasi penilai di :
Modul Dasar Penilaian 3
USA: SREA Society of Real Estate Appraisers
AIREA American Institute of Real Estate Appraisers
ASA American Society of Appraisers
Inggris : RICS Royal Institution of Chartered Surveyors
RVA Rating Valuation Association
Australia : AIVLE Australian Institute of Valuers and Land Economy;
Kini berubah menjadi API Australia Property Institute
Modul Dasar Penilaian 4
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan
dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para
penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang
bidang penilaian adalah :
a. Ilmu ekonomi.
b. Ilmu Teknik
c. Ilmu Hukum
A. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Ekonomi
Konsep nilai merupakan konsep ekonomi (bukan fisik ataupuin legal). Sehingga
penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro
saja yang diperlukan untuk mendukung bidang keilmuan ini. Didalam kelompok ilmu
ekonomi ada beberapa cabang keilmuan yang memiliki peran dalam bidang penilaian
properti.
Dalam menganalisis nilai ekonomi suatu properti saat ini ataupun nilai potensi
dimasa datang, diperlukan pemahaman dan penggunaan indikatorindikator ekonomi
makro. Pemahaman ekonomi makro juga diperlukan untuk membantu membuat
keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan penilaian
itu sendiri, apakah untuk investasi properti, pemasaran properti, kelayakan dan lain
sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu
ekonomi mikro, karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan.
Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan penilaian
sampai pada suatu kesimpulan nilai (rekonsiliasi nilai). Beberapa analisis data dalam
penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti
atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas type properti tertentu, akan
memerlukan pemahaman ilmu ini.
Selain ekonomi mikro dan ekonomi makro, penilaian juga erat berkaitan dengan
ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai
KAITAN PENILAIAN DENGAN DISIPLIN ILMU LAIN
2
Modul Dasar Penilaian 5
tanah sebagai suatu barang yang memiliki karakteristik tertentu yang sangat berbeda
dengan barang lainnya. Faktorfaktor yang mempengaruhi serta membentuk harga dan
nilai tanah, pola penggunaan tanah, pola penggunaan ruang, bentukbentuk
perkembangan penggunaan tanah, merupakan hal yang penting dalam ekonomi tanah
untuk bidang penilaian. Real properti juga tidak terlepas sifatnya sebagai suatu barang
publik. Sebagai barang publik, properti sangat dipengaruhi oleh regulasiregulasi atau
peraturanperundangan yang dibuat oleh pemerintah. Kondisi dan sistem politik politik
disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti. Kebijakan
mengenai kepemilikan rumah susun, merupakan suatu produk kebijakan akibat dari
tuntutan dan kondisi politik suatu negara merupakan contoh yang lainnya. Berdasarkan
faktor tersebut seorang penilai harus mengetahui bangaimana keputusan politik terjadi
dan bagaimana implementasinya sehingga dalam penentuan nilai dan analisis pasar
properti faktor ini harus dipertimbangkan.
Seorang penilai juga harus memahami dan memiliki keterampilan dalam
melakukan penelitian, khususnya penelitian pasar properti. Penelitian dimaksud adalah
penelitian berkenaan fenomena sosial dan ekonomi serta dampaknya terhadap pasar
properti. Bidang Penilaian memerlukan hasilhasil penelitian lapangan untuk mengetahui
halhal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli, pola tingkat suku bunga bank, faktor
faktor kepemilikan tanah dan sebagainya, yang kesimpulannya hanya diperoleh melalui
penelitian. Untuk itu penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar
sehingga mencapai hasil yang berkualitas. Ilmu ini diperlukan untuk menguji hasil
penelitian yang akan digunakan sebagai referensi.
Dalam praktek penilaian, seorang penilai mau tidak mau harus mememahami pula
bidang manajemen keuangan. Hal ini terkait dan sangat diperlukan pemahamannya
dalam proses penilaian terhadap objekobyek berbentuk income producing property
seperti bangunan perkantoran , hotelmotel dan sejenisnya. Bidang ini akan membantu
penggunaan pendekatan penilaian terutama dalam menggunakan metode pendapatan.
Beberapa hal yang diperlukan adalah penentuan tingkat kapitalisasi, cost of capital,
faktor diskonto, pengertian tentang saham dan saham properti, nilai waktu uang, prinsip
dan teknik Discounted Cash Flow dan lain sebagainya. Selain itu ilmu ini juga penting
dalam membantu penilai dalam memberikan nasehat investasi properti.
Modul Dasar Penilaian 6
1. BISNIS DAN INVESTASI
Secara umum bidang diperlukan bila penilai berperan sebagai konsultan
properti dan agen pemasaran properti. Halhal yang perlu diketahui adalah
dasardasar investasi, teknik investasi, konsep portofolio, manajemen resiko,
sumber pendanaan investasi, struktur modal dalam investasi, analisis kelaytakan
investasi dan lain sebagainya.
2. AKUNTANSI
Profesi akuntan sangat dekat dengan profesi penilai dan begitu juga
dengan bidang keilmuannya. Sebagai contoh seorang penilai memang tidak
dituntut untuk mampu menyusun “financial statement” namun harus dapat
memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam
aplikasi teknik penilaian. Halhal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran
suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep penyusutan, mengubah terminologi
akuntasi menjadi terminologi ekonomi, keperluan revaluasi aset, mengetahui
obyek yang dinilai dari struktur aset, dan lain sebagainya.
3. MANAJEMEN PEMASARAN
Salah satu fungsi penilai adalah sebagai agen pemasaran properti
sehingga melalui ilmu ini diharapkan penilai mengetahui halhal seperti sifat dan
karakteristik pasar pada umumnya, teknik pemasaran, strategi pemasaran,
penentuan harga jual, menjaga kepuasan konsumen, menentukan target pasar,
menentukan “catchment area”, menentukan segmentasi pasar dan lain
sebagainya.
B. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Teknik
Mengingat ilmu penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka
perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya. Salah satu bidang keilmuan yang berperan
dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu teknik. Untuk mengetahui sejuh mana
peranan ilmu ini ada tiga hal dalam proses pekerjaan penilaian membutuhkan yaitu
PENGUMPULAN DATA, ANALISIS PROPERTI, TEKNIK/PENDEKATAN DASAR DALAM
ESTIMASI NILAI (PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR, PENDEKATAN BIAYA,
PENDEKATAN PENDAPATAN)
Modul Dasar Penilaian 7
1. Teknik Geodesi, Pemetaan Dan Pengukuran
Bidang ini diperlukan dalam mengumpulan data fisik suatu properti
sebelum menganalisis nilai sesuai dengan satuan ukur yang relevan. Halhal
yang diperlukan seperti :
a. Kodisi fisik tanah (bentuk, ukuran (luas), kontur, elevasi dsb.)
b. Kualitas Tanah (Deposit Mineral, Daya Dukung, Daya Serap Air, Ketinggian
dari Permukaan Laut, Kesuburan, Komposisi Tanah, dsb)
c. Peta (Peta Teknis, Peta Kontur, Peta Poligon, dsb.)
d. Posisi Properti sesuaid dengan titik koordinat bumi untuk properti yang
luas dan strategis.
2. Teknik Sipil
Bidang ini di Indonesia menjadi tulang punggung dalam praktek penilaian
karena metode berdasarkan biaya merupakan metode yang paling populer di
Indonesia. Halhal terkait dengan bidang penilaian adalah :
a. Pengetahuan Konstruksi (Pengertian, Prinsip dan Konsep).
b. Pengetahuan Proses Konstruksi.
c. Pembuatan analisis satuan harga bangunan.
d. Proses dan Pengawasan proyek konstruksi.
e. Struktur Bangunan (Pengertian, Prinsip dan Jenis)
f. Pengetahuan Bahan (Jenis dan Sifat)
g. Teknik Survei Bangunan (Penentuan Kuantitas Bangunan/Quantity Survey)
h. Pengetahuan Pemeliharaan Bangunan.
i. Utilitas Bangunan (Instalasi Air, Listrik, M&E, dll)
j. Building Teknology (teknologi dalam membangun)
k. Penentuan Penyusutan Fisik melalui umur bangunan.
4. Teknik Arsitektur
Arsitek adalah profesi perancang bangunan sehingga penilai harus
mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan
maksud ianya dibangun. Beberapa hal yang diperlukan penilai adalah :
a. Konsep Keseimbangan Bangunan
b. Konsep Estetika
Modul Dasar Penilaian 8
c. Standar utilitas bangunan (Ukuran Ruang, Kepadatan, Keselamatan, dan
Kenyamanan).
d. Interior design
e. Eksterior design
f. Mengetahui tren desain bangunan terkini.
g. Ekonotek, dsb.
5. Teknik Mesin
Karena mesin juga merupakan properti maka bidang ini diperlukan
terutama sewaktu penilai akan menentukan/memisahkan antara bangunan,
mesin dan dan peralatan. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property
manager maka penilai juga harus mengerti halhal berkenaan dengan item dan
perawatan mesin yang ada pada bangunan seperti lift, eskalator, genset, dll.
Halhal yang diperlukan penilai dari ilmu teknik mesin adalah :
a. Penentuan jenis, fungsi, kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin.
b. Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin.
c. Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri.
d. Perawatan Mesin, dll.
6. Teknik Perencanaan Kota
Dalam bidang perencanaan kota beberapa topik bahasan yang sangat
mendukung bidang ilmu penilaian adalah :
a. Pemetaan Wilayah
Bagaimana suatu wilayah perencanaan dipetakan (menentukan
suatu wilayah perencanaan) sehingga dapat memberi informasi kepada
pembaca peta bail berkenaan posisi, penyebaran penduduk, kepadatan,
jaringan tranportasi, jaringan utilitas umum dan lain sebagainya. Halhal
tersebut merupakan faktorfaktor yang membentuk nilai properti
dikawasan perencanaan.
b. Master Plan (tata kota)
Mengetahui konsep, definisi dan maksud suatu Master Plan adalah
penting karena dalam penilaian yang berdasarkan potensial use (Highest
and Best Use) harus diperhatikan arah perencanaan suatu kota
berdasarkan keputusan publik (pemerintah).
Modul Dasar Penilaian 9
c. Model & Arah Perkembangan Kota/Wilayah
Hal ini hampir sama dengan poin b namun lebih spesifik untuk
melihat/membandingkan antar kota. Dari model perkembangan dan arah
perkembangan dapat diprediksi pengaruh nilai akibat model
perkembangan yang dianut suatu kota. Hal ini membantu dalam
menganalisis tanahtanah dikawasan perbatasan.
d. Prediksi Pembangunan Kota
Suatu kota akan membangun sejauh kemampuan masyarakatnya
baik dari segi ekonomi, SDM maupuan sosial. Dengan ilmu perencanaan
kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi
pembangunan yang akan dilakukan disuatu kota yang akhirya akan
mempengaruhi nilai properti dikota tersebut .
e. Pola Nilai Tanah
Nilai tanah biasanya dapat dipetakan dan memiliki pola tertentu.
Dengan dukungan ilmu perencanaan kota nilai tanah disuatu kota dapat
diketahui apakah terjadi secara gradual atau mengalami slof penurunan
kearah luar pusat pertumbuhan atau bentuk/polapola lain. Hal ini
mambantu penilai untuk menganalisis nilai secara makro.
C. Kaitan Penilaian Properti dengan Ilmu Hukum
Terlepas dari konsep nilai, properti merupakan konsep legal dalam artikata
properti adalah sesuatu yang memiliki unsur kepentingan, manfaat (hak) yang terukur
secara hukum. Selain itu seorang penilai dalam peranannya untuk memberi nasehat
(konsultan) berkenaan dengan properti akan memerlukan tindakantindakan legal seperti
dalam membuat kerjasama, perjanjian, merahasiakan data dan lain sebagainya.
Beberapa hal penting yang menunjang bidang penilaian adalah :
a. Prinsip Legalitas
b. Prinsip Penguasaan
c. Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan.
d. Jenisjenis hak atas tanah.
e. Perikatan (perjanjian).
f. Hukum Acara
Modul Dasar Penilaian 10
g. Fungsi, tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli.
h. Prinsipprinsip notariat
i. Hukum Bisnis, Arbitase, dsb.
Melihat banyaknya bidang keilmuan yang diperlukan bagi seorang penilai maka
jalan terbaik untuk mempersiapkan SDM Penilai yang berkualitas adalah dengan
pendidikan formal tertentu. Artinya penilai tidak hanya cukup dengan belajar secara
otodidak ataupun mengambil kursuskursus singkat karena tidak akan mendapat
gambaran utuh dukungan ilmu tersebut dalam praktisnya nanti. Namun juga disadari
karena Penilaian adalah bidang praktis maka tidak terukur kemampuan seorang penilai
bila tidak memiliki pengalaman dilapangan. Kedua faktor tersebut (Pendidikan dan
Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang penilai profesional.
Modul Dasar Penilaian 11
Ruang lingkup pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua
aspek kehidupan yang terkait dengan transaksi properti. Salah satu contoh yang nge
Tren saat ini adalah kekhawatiran menghadapi era Otonomi Daerah sebagaimana
diamanatkan UU. No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah memang cukup beralasan
mengingat kemampuan Daerah baik dari SDM maupun dari sisi pendanaan
sangat bervariasi. Apalagi sejak dikeluarkannya UU No. 18/1995 tentang Pajak Daerah
dan Restribusi Daerah yang telah “menyederhanakan” sumbersumber pendapatan
Daerah. Namun setelah dikeluarkan UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan
Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana daerah memiliki kesempatan
yang lebih luas yang pada intinya memperjelas sumbersumber keuangan yang dapat
menjadi andalan daerah. Masalah penilaian properti bagi daerah akan berkait dengan :
1. Manajemen dan Inventarisasi aset tanah dan bangunan, agar dapat diketahui
secara terinci potensi aset tanah dan bangunan suatu Daerah secara kuantitas.
2. Optimalisasi penggunaan aset tanah dan bangunan, agar dapat dilakukan
pemberdayaan aset properti lebih optimal untuk menghasilkan pendapatan secara
maksimal.
3. Rencana Pengembangan Usaha (BUMD), hal ini berkenaan dengan Tanah dan
Bangunan (studi kelayakan proyek/usaha), sehingga BUMD dapat berkembang lebih
terencana dan terarah yang akhirnya meningkatkan keuntungan BUMD dan
kemampuan memprediksi pendapatan.
4. Nilai aset tanah dan bangunan, sehingga dapat mengetahui nilai ekonomi
seluruh aset properti suatu Daerah. Implikasinya secara langsung adalah
terhadap penerimaan PBB dan BPHTB yang didasari pada nilai properti. Secara tidak
langsung Nilai Aset Properti berguna untuk :
a. Mengetahui modal dasar milik Daerah dalam usaha privatisasi.
b. Mengetahui Nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman.
c. Mengetahui Nilai penyertaan (saham) dalam melakukan suatu kerjasama
usaha dengan pihak swasta.
d. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah
untuk mengundang investor.
e. Mengetahui Nilai dalam rangka penerbitan obligasi Daerah.
RUANG LINGKUP PROFESI PENILAI DAN PROSPEKNYA 3
Modul Dasar Penilaian 12
f. Mengetahui Nilai aset untuk kepentingan tukarguling (ruislag).
g. Mengetahui dasar Nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll.
Disisi lain prospek profesi penilai juga cukup luas mengingat dengan bekal ilmu
dibidang penilaian properti maka Profesi Penilai dapat melakukan pekerjaan :
Penilai Riil Properti (Real Property Appraiser)
Menentukan Nilai Pasar properti untuk digunakan pada berbagai tujuan seperti :
a. harga jualbeli
b. penentapan harga persewaan
c. sebagai dasar pengenaan pajak properti
d. revaluasi aset tetap untuk laporan keuangan
e. penentuan besar saham (penyertaan modal) dalam suatu kerjasama usaha
(franchise, merger, dll)
f. besarnya premi asuransi kebakaran,
g. jaminan pinjaman,
h. nilai dasar untuk lelang properti,
i. menentukan nilai sisa untuk proyek properti (seperti pada kasus proyek
terbengkalai), dll.
Pengurus Properti (Manajer Properti)
Profesi ini sangat dibutuhkan untuk bangunan besar baik secara horizontal
(komplek perumahan, pertokoan, industri, dll) maupun vertikal (gedung bertingkat
tinggi). Adapun tugas seorang properti manajer antara lain :
a. Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun.
b. Menjaga kodisi bangunan baik secara fisik (pemeliharaan & perbaikan)
maupun ekonomi.
c. Mempertahankan dan meningkatkan nilai properti
Konsultan Pengembangan Properti (Property Development Consultant)
Konsultasi dilakukan terhadap halhal :
a. Pemasaran properti (penjualan dan/atau persewaan)
b. Studi Pasar Properti (mengetahui penawaran dan permintaan properti)
c. Studi Kelayakan Proyek Properti, dll
Modul Dasar Penilaian 13
Agen Pemasaran Properti (Property Agent)
Sebagai agen pemasaran properti, seorang penilai akan memberi jasa berkenaan :
a. Memastikan kondisi properti baik secara legal maupun ekonomi (permintaan)
saat dipasarkan.
b. Menentukan harga jual yang dapat ditawarkan.
c. Melakukan negosiasi dengan calon pembeli
d. Menyelesaikan surat menyurat (perjanjian jualbeli, akta, PBB, dll) berkenaan
properti yang akan dijual.
e. Menyebarkan informasi berkenaan promosi properti.
f. Menentukan teknik promosi yang tepat.
g. Menjamin kepuasan pembeli properti
Pegawai Negeri Sipil
Lapangan kerja para penilai, seperti pada awal sejarah profesi ini, pada dasarnya
berasal dari kegiatan negara dalam kepentingan pemungutan pajak properti (Land Rent,
PBB, Property Tax, dll). Karenanya Pemerintah/negara untuk berbagai kepentingan, juga
memberi kesempatan Penilai untuk berkiprah di pemerintahan. Paling tidak mereka dapat
menjadi Reviewer Penilaian yang dilakukan oleh penilai swasta untuk kepentingan umum,
sehingga publik pengguna jasa penilai tidak dirugikan. Di Australia terdapat suatu
lembaga penilai pemerintah Australia Valuation Office (AVO) di tingkat pemerintah federal
dan Valuer General ditingkat Negara Bagian. Di Indonesia para Penilai tersebar
diberbagai Instansi seperti Direktorat PBB Ditjen Pajak, Direktorat Jenderal Piutang dan
Lelang (Dep. Keuangan) dan terbuka didepartemendepartemen atau badan lainnya
seperti Dep. PU, Bapepam, Bapenas, Deperindag, Pemda I dan II, dll.
Modul Dasar Penilaian 14
Praktek penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada
dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsipprinsip yang sama dengan aksioma
aksioma penggunaan matematik. Prinsipprinsip ini dibangun dari aturanaturan atau
buktibukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi
terbangunnya teori penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya
pengetahuan penilaian dan definisidefinisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di
dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok,
terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat
terhadap tanah.
Prinsipprinsip penilaian tersebut, khususnya penilaian real properti atau penilaian
real estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah
ditinjau dari segi fisikgeografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan
dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda
dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya
sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan
kebebasan fungsi dari prinsipprinsip tersebut, namun prinsipprinsip itu sendiri selalu
valid dimanapun dan kapanpun. Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan
GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah menetapkan
prinsipprinsip yang menjadi pedoman bagi proses penilaian di Indonesia.
Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan
kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagai
sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang
banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan
berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan
geografi yang memiliki konsep sendirisendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum
tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.
Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk
keadaan alami tanah yang terkait dengan kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber
daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang
dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi
mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan
REAL PROPERTI 4
Modul Dasar Penilaian 15
tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari
empat agen produksi.
Apapun konsep yang dimiliki oleh masingmasing disiplin ilmu mengenai tanah,
namun secara universal semua ilmu samasama mengakui akan adanya atributatribut
yang melekat terhadap tanah, yakni bahwa:
• setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (Unique)
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan. (Immobile);
• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable);
• Persediaaan tanah terbatas (finite);
• Tanah berguna untuk manusia (useful).
Para penilai real estat mempempertimbangkan unsurunsur yang melekat terhadap tanah
tersebut sebagai dasar nilai real estat.
Modul Dasar Penilaian 16
A. Agen Produksi
Didalam masyarakat penilai dan ilmu penilaian telah lama dikenal adanya empat
agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai.
Jumlah keseluruhan nilai dari agenagen ini sama dengan pendapatan kotor yang
dihasilkan oleh agenagen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen
produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan
dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan:
1. Tenaga Kerja (Labor)
2. Koordinasi (Coordination)
3. Modal (Capital)
4. Tanah (Land)
Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat
yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja
membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan seharihari. Sesuai
dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundangundangan yang berkaitan
dengan tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan
tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyekproyek
pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan
ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak
terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar.
Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor. Kordinasi
merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang
mengikutsertakan agenagen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi
melibatkan perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum;
penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait
dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses.
Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatanperdebatan bahwa kordinasi hanya
merupakan bentuk lain dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan penilaian, kedua
terminologi tersebut dibedakan.
Walaupun antara penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata
kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital)
bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda
Modul Dasar Penilaian 17
benda fisikal lainnya yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa.
Didalam pekerjaan penilaian, modal diartikan sebagai 'uang', dan semua hal yang
dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang penilai mengatakan 'biaya modal',
maka yang ia maksud adalah 'biaya uang' (cost of money ). Artinya bahwa yang ia
maksudkan adalah interest rate atau the rate of return yang diharapkan oleh investor
dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu
agen dari empat agen produksi.
Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka
sisanya merupakan penghasilan yang diklaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa
penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada
setiap investasi real estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut.
Nilai maksimum diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan
seimbang dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi
dan terbaiknya (the highest and the best use).
Untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik atas sebidang tanah yang
berarti memiliki nilai pasar tanah potensial, seorang penilai harus memahami dan
meneliti kemungkinan serta mempertimbangkan pengaruhpengaruh yang diakibatkan
oleh empat faktor, yakni :
1. Faktor Fisik
a. Lokasi
b. Karakteristik lingkungan
c. Topographi
d. Ukuran dan bentuk lahan
e. Permukaan tanah dan tingkat kesuburan;
f. Drainase
g. Pelayanan Umum
2. Faktor Ekonomi :
a. Kesempatan kerja
b. Kondisi usaha
c. Ketersediaan tanah lainnya
d. Tingkat harga pada umumnya
e. Ketersediaan dana pinjaman
f. Tingkat beban pajak
g. Sumber daya alam
Modul Dasar Penilaian 18
3. Faktor Pemerintah :
a. Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah
b. Kualitas sekolah
c. Perencanaan Kota dan Peruntukannya
d. Perizinan Bangunan
e. Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.
4.Faktor Sosial :
a. Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk
b. Tingkat kriminalitas
c. Fasilitas kesehatan
d. Kesempatan rekreasi
Keempat faktor diatas merupakan faktorfaktor umum yang berpengaruh dalam
pekerjaan penilaian yang harus dipertimbangkan. Keadaan spesifik yang penting yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, dalam kenyataanya sangat bervariasi.
Seorang pembeli rumah tinggal yang prospektif, mungkin lebih mempertimbangkan
keberadaan dan kedekatannya dengan sekolah, taman dan tempat rekreasi, sementara
pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit.
Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalu lintas,
trasportasi umum dan lahan parkir. Didaerah pedesaan, pertimbangan utama pembeli
adalah tingkat kesuburan tanah dan kemampuan produksi, topographi, dapat atau
tidaknya perolehan pengairan atau irigasi dan kedekatan kepada pasar produknya. Dalam
hal ini, seorang penilai tidak akan dapat mempertimbangkan semua hal yang
berpengaruh terhadap keputusan pembelian real estat, namun ia harus jeli terhadap
keadaan ekonomi secara umum dan kecenderungan demografik serta potensi dan
dampaknya terhadap nilai properti setempat.
B. Faktorfaktor yang menentukan nilai
Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya. Suatu properti akan memiliki nilai
apabila memiliki empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.
• Keinginan (Desire)
• Kegunaan (Utility)
Modul Dasar Penilaian 19
• Kelangkaan (Scarcity)
• Dapat dipindah tangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Transferability and
Effective Purchasing Power)
Secara matematis dapat diformulasikan sebagai
V= f (D,U,S,T) Dimana :
• D untuk Demand and Desire,
• U untuk Utility,
• S untuk Scarcity,
• T untuk Transferability
Keinginan (Desire) untuk sesuatu obyek memberi konstribusi pada nilainya, adanya
kebutuhan untuk memiliki/mendapatkannya. Keinginan ini tidak cukup untuk
menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. Pendapat yang menyatakan bahwa
hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai, berarti bahwa nilai adalah suatu
sifat yang terkandung dalam obyek itu sendiri. Kalau konsep ini benar maka roti secara
intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu
terbatas. Jika tukang roti memproduksi roti dua kali lebih banyak daripada yang
diperlukan untuk memuaskan semua rasa lapar yang normal, maka setengah daripada
roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil.
Kegunaan (Utility) adalah kemampuan untuk memuaskan suatu kebutuhan atau
keinginan manusia. Kegunaan umumnya tergantung pada penggunaan obyek tetapi
kegunaan mencakup lebih dari penggunaannya saja. Suatu obyek yang berguna (pada
saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan, tergantung dari keinginan individu
yang berbeda. Misalnya roti mempunyai kegunaan yang besar bagi orang yang sedang
lapar, tetapi mempunyai kegunaan yang kecil atau tidak mempunyai kegunaan bagi
orang yang tidak lapar.
Kelangkaan (Scarcity) adalah terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang.
Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai
kegunaan dan kelangkaan. Tidak ada suatu obyek yang dapat mempunyai nilai, kecuali
pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.
Modul Dasar Penilaian 20
Dapat dipindahtangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Effective Purchasing
Power) adalah kemampuan keuangan dari pembeli untuk mendapatkan/ memperoleh
suatu barang.
Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan
kelangkaan namun sesuai dengan regulasi yang ada, maka daya beli yang efektif harus
dipunyai supaya obyek tersebut mempunyai nilai. Daya beli atau kemampuan untuk
berpartisipasi dalam pasar, memungkinkan seseorang untuk memuaskan keinginannya
dalam memperoleh sesuatu, dan karenanya dapat dipindahtangankan.
Modul Dasar Penilaian 21
The Dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut The Act or
Process of Estimating Value* atau diterjemahkan sebagai Proses Menghitung/
Mengestimasikan Nilai Suatu Properti.
Menurut kamus Webster, penilaian dimaksudkan sebagai: “an estimated value set
upon property“, sementara FIRREA mendefinisikan sebagai “a written statement used in
connection with federally related transaction that is independently and impartially
prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of
an adequately described property as of a specific date, supported by presentation and
analysis of relevant market information“.
Penilaian juga didefinisikan oleh USPAP (United State): “the act or process of
estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related
functions; e.q.:appraisal practice, appraisal services.”
Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian
juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan
Valuation, adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak
dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa
dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).
Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak
dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi diatas, yang
dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
• Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
• Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
• Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
• Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on
analysis of relavan market information).
Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi
atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional.
Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta
kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).
PENILAIAN 5
Modul Dasar Penilaian 22
Yang jadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis,
seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya, untuk dapat
menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan memenimalkan subyektifitasnya, seorang
penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh
fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.
A. Mengapa Penilai diperlukan?
Sebelum lebih jauh membahas penilaian secara luas, ada baiknya terlebih dahulu
mengetahui jawaban mengapa seorang penilai real estat diperlukan jasanya. Jasa penilai
diperlukan karena berbagai alasan baik alasan perlunya pengetahuan akademis maupun
pengalaman praktek dilapangan, namun yang mendasar adalah karena diperlukannya
keahlian yang cakap untuk mengumpulkan, memilih dan menganalisis informasi yang
tersedia dipasar real estat. Perlu diketahui bahwa terdapat beberapa level informasi atas
barang dan jasa yang tersedia di pasar. Perbedaan level informasi ini mendorong para
peminat real estat atau real properti untuk menggunakan Penilai profesional.
Dalam Diagram 1 dapat dilihat bahwa untuk barang keperluan seharihari yang
banyak tersedia di pasar tradisional ataupun di supermarket, informasi harga kebutuhan
tersedia dan bebas diperoleh. Untuk membeli pakaian merk Arrow misalnya, seseorang
tidak perlu meminta jasa seorang penilai untuk mengetahui berapa harganya sekalipun
lokasi tempat belanja berbeda, karena informasi untuk pakaian merk Arrow tersedia dan
mudah diperoleh oleh siapapun. Keadaan sebaliknya terjadi pada informasi yang tersedia
sangat rendah. Barangbarang yang persediaannya sangat langka, seperti batu permata,
modelmodel perhiasan tertentu, lukisan, barang antik yang jarang diproduksi masal,
informasi harga atas barangbarang tersebut sangat rendah atau bahkan tidak tersedia
sama sekali. Contohnya adalah lukisan Bunga Matahari karya Van Gogh merupakan
lukisan satusatunya didunia dan jarang orang tahu berapa harga lukisan tersebut. Untuk
megetahui nilai atau harga lukisan ini, orang hanya mendugaduga saja.
Modul Dasar Penilaian 23
Diagram 1
Level Informasi
Tinggi Rendah
B. Jenis Properti
Untuk profesi penilai kata “properti” akan sangat banyak ditemui. Namun dalam
pelaksanaan proses penilaian , seorang penilaian terlebih dahulu akan mengidentifikasi
properti “macam” apa yang akan dinilai, sehingga tujuan, definisi nilai dan metode atau
pendekatan penilaian mana yang layak untuk memeperoleh estimasi nilainya.
Dalam dunuia penilaian properti dapat dibaqi dalam :
1. Properti Ril ( Real Property ), properti ril ini diketahui dalam bentuk tanah,
bangunan dan saran pelengkapnya, atau tebih dikenal dengan Real Estat, Properti
Personal ini juga dikenal dengan Realty
2. Properti Personal ( Personal Property ) atau Personalty, properti jenis ini
terdiri dari :
Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah,
bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah
mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barangbarang inventaris dll.
Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham,
uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.
Dari tipe atau jenis properti yang dikenal seperti diatas sangat beragam, maka
penilaian merupakan profesi yang menuntut dan melibatkan multidisiplin ilmu.
Barang di Supermarket
Lengkap dan mudah diperoleh
Penilaian tidak diperlukan
Real estat
Mahal dan tersebar
Penilaian berguna
Lukisan “Bunga Matahari”
Tidak tersedia informasi pasar
Penilaian tak lebih sebagai tebakan
Modul Dasar Penilaian 24
Seorang penilai untuk dapat menilai seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai
Teknik (Engineering), Manajemen Keuangan, Manajemen Properti, Manajemen
Pemasaran, Property Marketing, Ekonomi Real Estate, Akuntansi, Hukum Pertanahan,
Hukum Pranata Pembangunan, Perpajakan, Keuangan dan Akuntansi Real Estate, Metode
Kuantitatif, Statistika dan Teknik Penilaian .
Karena tak ada seseorang yang mempunyai keahlian yang bermacammacam,
maka penilaian telah menjadi suatu usaha bersama oleh beberapa Profesional/Penilai.
Penilai yang berkaitan dengan kerja seorang ahli Real Estate adalah Penilai Tanah dan
Penilai Bangunan, sedang Penilai yang berkaitan dengan lndustri disebut Penilai Mesin
dan Peralatannya.
Untuk memudahkan mengenal lebih dalam mengenai proses, metode dan prinsip
prinsip penilaian dalam suatu kegiatan penilaian maka terlebih dahulu perlu diketahui
beberapa istilah, pengertian dan faktorfaktor yang mempengaruhi/ menciptakan nilai
yang sering digunakan antara lain :
Penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu
opini nilai suatu harta baik berwujud maupun tidak berwujud serta surat
berharga berdasarkan hasil analisis terhadap faktafakta yang objektif dan
relevan dengan menggunakan metode dan prinsipprinsip penilaian yang
berlaku, jadi penilaian adalah gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk
membentuk opini nilai. Istilah Appraisal dalam pengertian penilaian atau
penaksiran lebih banyak digunakan di Amerika Serikat, sedangkan istilah
Valuation biasa dipakai di negara Inggris dan commonwealthnya.
Penilai adalah seseorang yang telah terdaftar untuk dapat melakukan kegiatan
penilaian berdasarkan aturan profesi dan etika penilai serta ketentuanketentuan
lain yang telah ditetapkan. Dilihat dari tipe harta tetap yang dinilai terdiri dari
banyak tipe, maka dapat disimpulkan bahwa seorang penilai untuk dapat menilai
seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai teknik (engineering),
keuangan, akuntansi, hukum, perpajakan, riset dan prinsipprinsip penilaian.
Oleh karena sulit sekali atau hampir tak ada seseorang yang mempunyai
keahlian yang bermacammacam, maka penilaian memerlukan informasi dan
pendapat dari beberapa jenis profesi termasuk penilai. Jenis penilai yang
berkaitan dengan kerja seorang ahli real estate dan pekerjaan penilai PBB
adalah penilai tanah dan penilai bangunan.
Modul Dasar Penilaian 25
Proses Penilaian adalah tahapantahapan yang dilakukan oleh seorang penilai
untuk menilai properti sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai,
didasarkan pada datadata yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.
Laporan Penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan/estimasi
atas nilai suatu properti dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang
mengandung hasil analisis perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin
data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian,
dapat berupa: Laporan Singkat (Short Form Report) dan Laporan Lengkap
(Narrative Report).
C. Pengertian Nilai Biaya dan Harga
Pengertian istilah di atas perlu dipahami dalam bidang penilaian karena sering dan
mudah sekali tertukar mengingat wujud pengungkapannya untuk figur suatu obyek
dalam mata uang. Definisi Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam
pembuatan atau pembangunan suatu properti. Biaya=biaya material+biaya
perijinan+upah pembuat/pekerja/tukang/buruh+biaya tidak langsung lain
lainnya.
Definisi Harga adalah sejumlah uang yang disepakati dalam karena suatu
transaksi atau pertukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana penjual dan
pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai faktafakta yang relevan dan
lepas sama sekali dari paksaan.
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh produsen & keadaan pasar
Definisi Nilai pada umumnya adalah klaim dalam bentuk uang terhadap semua
hak atas harapan keuntungan yang akan datang, baik yang berwujud maupun yang tidak
berwujud yang timbul karena pemilikan suatu properti. Dalam suatu penilaian, seorang
penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tersebut.
Dalam beberapa hal yang membatasi pengertian dasar nilai adalah adanya
perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama. Nilai
bukanlah karakter dari suatu properti itu sendiri, namun ia tergantung dari kehendak
manusia. Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,
sebagaimana kehendak manusia yang juga berbeda dari waktu ke waktu. Suatu properti
akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Modul Dasar Penilaian 26
Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil
contoh sebagai berikut :
Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas
lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan
tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah
tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi
karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut
apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.
Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan
karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota
sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu
menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih
tinggi.
Modul Dasar Penilaian 27
A. Pendahuluan
Langkah pertama dalam proses penilaian adalah memberikan gambaran
tentang tugas penilaian tersebut. Gambaran itu meliputi tanggal penilaian, identifikasi
pendahuluan terhadap properti yang hendak dinilai, beberapa catatan dan asumsi dan
yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab
satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.
Menurut William Kinnard, anggota dari Institut Penilaian dan mantan Presiden
dari “American Real Estate and Urban Economics Association”, menyatakan bahwa
sebelum nilai didefinisikan, seorang penilai harus menjawab terlebih dahulu pertanyaan
sebagai berikut:
Nilai tersebut untuk siapa?
Dan untuk tujuan apa?
Sebagai contoh bahwa nilai untuk kepentingan jual beli, asumsinya akan berbeda
untuk tujuan ganti rugi. Nilai juga dapat digunakan untuk menilai investasi perorangan
yang mencerminkan suatu situasi yang unik seperti pajak, tujuan investasi dan juga
likuiditas. Selanjutnya nilai properti yang paling banyak digunakan adalah nilai pasar
(market value). Nilai pasar di Random House Dictionary didefinisikan sebagai properti
yang dapat dijual pada pasar terbuka.
Lebih jauh definisi dari nilai pasar digunakan oleh penilai sebagai definisi kerja
(working definition) yang mempertemukan antara aspek legalitas yang berlaku serta
peraturan yang diperlukan yang dipahami oleh penilai dan pengguna dari jasa penilaian
tersebut.
HARGA DAN NILAI PASAR REAL ESTAT
6
Modul Dasar Penilaian 28
B. Definisi Nilai Pasar
Nilai pasar adalah harga jual yang memiliki kepentingan khusus di dalam Real
Property dengan beberapa syarat seperti berikit:
1. Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu.
2. Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.
3. Baik penjual dan pembeli masingmasing dapat dengan cermat dan
mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut.
4. Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).
5. Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa.
6. Masingmasing pihak bertindak atas pertimbangan dan kepentingan
mereka yang terbaik.
7. Ada usaha memasarkan yang mencukupi dan waktu yang rasional untuk
menunjukkannya pada pasar terbuka.
8. Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk
finansial lainnya yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
9. Harga menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual,
dipengaruhi oleh finansial khusus atau penjualan yang menjamin
seseorang yang mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.
Harga Yang Penting Memungkinkan (Most Probable Ponce)
Nilai pasar adalah harga maksimum/terbaik yang dapat diperoleh. Namun pada
akhirnya akan disadari bahwa harga terbaik adalah tidak mudah diperoleh dalam pasar
real estate dan terdapat ketidakpastian sehubungan dengan estimasi nilai yang dibuat,
oleh karena itu, definisi nilai dirubah menjadi harga yang paling memungkinkan (post
probable price).
Reasonable Exposure (Pendekatan Yang Layak)
Masalah utama dalam hal ini, apakah pendekatan (exposure) dilakukan sebelum
atau tanggal penilaian. Menurut The Appraisal Foundation bahwa pendekatan tersebut
harus diasumsikan terjadi sebelum dilakukan penilaian.
• Pasar Kompetitif (Competitive Market)
Para ahli ekonomi mendefinisikan pasar kompetitif cenderung menjadi
keseimbangan (equilibrium). Harga dalam pasar persaingan menunjukkan kondisi
pasar tersebut sehingga tidak terdapat ketidakpuasan permintaan ataupun
kelebihan penawaran harga keseimbangan merupakan suatu hal yang cenderung
Modul Dasar Penilaian 29
stabil. Sebab ini merupakan harga yang tepat (right price). Oleh karena itu dalam
pasar persaingan, harga dapat dipercaya untuk menunjukkan nilai yang
sebenarnya (true value).
• Karakteristik pasar sehubungan dengan efisiensi hubungan.
Bentuk pasar lainnya yang mempunyai efisiensi hubungan adalah pasar untuk
sektor rumah tangga seperti otomotif dan beberapa surat berharga seperti yang
terdapat di New York Stock Exchange. Apa yang mereka lakukan dalam pasar
tersebut. Pertama terdapat sejumlah besar pembeli dan penjual yang
menyediakan likuiditas dan mencegah sejumlah kecil penjual dan pembeli dari
mengontrol harga (seperti monopoli atau oligopoli). Yang kedua bahwa informasi
dalam pajak ini berlimpah dan tersedia secara luas pada harga yang rendah.
Ketiga hal ini relatif mudah dan murah untuk masuk dan keluar dari pasar. Yang
keempat, produk cenderung seragam, membuat harga menjadi lebih mudah.
Kelima bahwa produk merupakan barang bergerak, menyediakan penyemaian
penawaran terhadap perubahan permintaan. Bila ada informasi baru memasuki
pasar dengan karakterisitik tersebut, maka yang ada disekitarnya seperti yang
terdapat di pasar akan dapat bergerak dengan cepat menuju harga keseimbangan
yang baru.
• Pasar real estate
Pasar real estate, seperti tanah rumah atau properti komersial tidak berjalan baik
seperti karakteristik yang berhubungan dengan efisiensi. Profil dari pasar real
estate seperti sedikitnya pembeli dan penjual, kurangnya informasi, produk yang
beragam, tidak bergerak, dan relatif lambat dalam penawaran.
Dalam pasar properti, juga dihadapkan pada ketidakseimbangan harga.
Hal ini disebabkan antara lain oleh karena adanya perbedaan antara penjual dan
pembeli dalam biaya mengumpulkan informasi. Norm Miller menemukan bahwa sejumlah
besar pertimbangan dibuat oleh pembeli, harga yang terendah akan dibayar dan untuk
pembeli yang bukan berasal dari lokasi rumah tersebut akan membayar 5% lebih
dibandingkan dengan pembeli lokal.
Modul Dasar Penilaian 30
Implikasi Dari Definisi Nilai Pasar
Suatu kenyataan bahwa pasar real estate mungkin terjadi suatu yang tidak efisien
dan menunjukkan tentang perbedaan antara harga yang sesungguhnya (actual price)
dalam pasar dan harga yang seharusnya dapat dihasilkan dalam pasar persaingan dan
keseimbangan.
Sehingga muncul suatu dilema bagi seorang penilai apakah nilai yang diestimasi
merupakan suatu harga yang diasumsikan dalam pasar persaingan atau apakah harga
didasarkan pada perilaku pasar yang sesungguhnya?
Penilai seharusnya dapat meprediksikan masalah dan nilai yang diestimasikannya
sudah terefleksikan di dalamnya. Hal ini berlanjut dengan beberapa diskusi pada awal
tahun 1990an dengan meningkatnya terhadap fokus perbedaan antara nilai jangka
pendek dan jangka panjang. Hal ini menunjukkan implikasi yang jelas bahwa penilai
seharusnya mengestimasi nilai jangka panjang yang seharusnya (true longrun value)
dari pada harga yang berlaku sekarang (current price).
Modifikasi Definisi (A Modified Definition)
Nilai pasar adalah harga jual yang diharapkan dari suatu jenis hak properti
tertentu yang diperjualbelikan dalam suatu transaksi, sebagai tanggal penilaian dan
adanya pengungkapan (exposure) yang mencukupi dalam pasar. Sebagai catatan bahwa
dalam kenyataannya penilai seharusnya tidak mengabaikan pasar artinya bahwa nilai
pasar yang diestimasi tidak akan berbeda dengan estimasi nilai keseimbangan. Untuk
pasar tertentu akan sangat dekat dengan keseimbangan, sehingga perbandingan
penjualan akan menghasilkan estimasi nilai pasar yang mendekati nilai keseimbangan.
Apabila data untuk perbandingan penjualan ini tidak mencukupi maka metode biaya dan
pendapatan dapat digunakan.
Perlu ditekankan bahwa rekomendasi alternatif definisi nilai pasar tidak dapat
digunakan dalam kebanyakan laporan penilaian karena peraturan, pengguna (clients) dan
masyarakat (courts) seringkali meminta definisi yang berlaku sekarang. Selanjutnya
sehubungan dengan definisi yang digunakan tersebut, penilai mengestimasi harga yang
diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan harga yang diharapkan
dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan tindakan yang sesuai.
Modul Dasar Penilaian 31
C. Jenis Nilai Properti lainnya
Dari berbagai jenis nilai yang ada , beberapa telah dikenal oleh masyarakat luas.
Diantara yang telah dikenal antara lain :
• Nilai Investasi (investment value). Cara terbaik untuk menggambarkan nilai
investasi adalah merujuk nilai pasar. Distribusi dan kemungkinan harga pasar disusun
oleh nilai investasi merupakan nilai dari investor tertentu dengan asumsi yang spesifik
dari suatu investor. Sedangkan nilai pasar dapat digambarkan sebagai nilai investasi
perorangan yang cenderung menjadi kelompok (cluster).
• Nilai Guna (Use Value) adalah nilai dari sesuatu harta milik yang ditentukan
berdasarkan kegunaan khusus bagi si pemilik, yang kecil kegunaannya atau tidak
berguna bagi pemilik lain. Pasaran untuk properti ini sangat terbatas atau hampir
tidak ada.merujuk pada kegunaan tertentu (spesifik). Beberapa contoh seperti gereja,
stasiun, bangunan dan karakteristik khusus sesuai dengan kegunaanya. Oleh karena
itu, dalam pembuatan laporan penilaiannya harus dibuat dengan jelas dan
mengidentifikasikan nilai estimasi sebagai nilai guna daripada nilai pasar.
• Nilai Taksiran (assessed value). Nilai taksiran merupakan nilai properti untuk
tujuan pajak. Ini dimaksudkan agar ada hubungan yang konsisten dengan nilai pasar.
• Nilai Asuransi (Insurable value). Nilai asuransi merupakan porsi dari nilai asset
yang diakui di bawah perjanjian polis yang diakui dibawah perjanjian polis asuransi.
Secara umum, nilai didasarkan pada penggantian depresiasi ataupun biaya reproduksi
dari bangunan atas kehilangan nilai akibat bencana alam.
• Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value) adalah harga yang terjadi dari hasil tawar
menawar antara pembeli dengan penjual tanpa ada paksaan untuk membeli atau
menjual, baik pembeli maupun penjual mengetahui benar tentang keadaan pasar.
• Nilai Sisa (Scrap Value), seringkali disebut sebagai nilai rongsokan (biasanya
mesin), dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.
• Nilai Sewa (Rental Value) adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak
menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.
• Nilai Wajar/Nilai Sehat (Sound Value/SV) diartikan sebagai biaya reproduksi
baru dikurangi dengan penyusutan yang ada, dengan mempertimbangkan sifat dan
kegunaan barang yang bersangkutan, dan asumsi bahwa harta kekayaan tersebut
akan dilanjutkan penggunaannya sebagai bagian dari suatu perusahaan yang sedang
berjalan, tetapi tidak ada hubungan khusus dengan pendapatan perusahaan.
Modul Dasar Penilaian 32
• Nilai Tukar (Value in Exchange) adalah nilai yang ditentukan dengan
membandingkan barang tertentu dengan barang lain yang sebanding. Barang
tersebut dan pembandingnya biasanya merupakan barang untuk kegunaan umum
(general purpose properties) sebagai lawan dari barang untuk kepentingan khusus.
• Nilai Perusahaan Yang Berjalan (Going Concern Value) adalah nilai
keseluruhan atas kegiatan/operasi suatu perusahaan yang sedang berjalan termasuk
manajemennya, dimana nilai propertinya merupakan bagian yang tidak terpisahkan
dari kegiatan perusahaan tersebut secara keseluruhan.
• Nilai “Goodwill” adalah bagian dari nilai dari suatu perusahaan yang sedang
berjalan, yang melebihi penanaman modal dan merupakan suatu unsur dari nilai
perusahaan yang sedang berjalan.
• Actual Cash Value (ACV), pada umumnya diartikan sama dengan Biaya Reproduksi
Baru dikurangi penyusutan, tetapi dengan mengesampingkan halhal yang khusus
digolongkan sebagai “Non Insurable” (pondasi dan instalasi bawah tanah lainnya),
faktorfaktor fungsional dan ekonomis hanya diperhatikan sepanjang adanya relevansi
dan digunakan sebagai istilah yang khusus untuk dunia kegiatan asuransi.
• Nilai Buku (Book Value/BV) adalah nilai suatu properti berdasarkan catatan
pembukuan, sesudah dikurangi dengan penyusutan dan ditujukan untuk keperluan
akuntansi dan/atau perpajakan.
• Nilai Likuidasi (Liquidation Value/LV) adalah suatu harga dimana suatu properti
akan dijual dipasar terbuka, biasanya dengan suatu keadaan terpaksa untuk dijual
dalam batas waktu yang ditentukan.
• Nilai Modal (Capital Value) adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak
milik terhadap semua harta.
• Nilai Penjualan (Sale Value) adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual
untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.
• Nilai Potensi (Potential Value) adalah nilai sesuatu barang/harta berdasarkan
potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan
datang.
• Nilai Spekulasi (Speculation Value) adalah nilai suatu harta tetap berdasarkan
kepada ramalan dan jangkauan (prediction and expectation) pada masa datang.
• Nilai Sentimental (Sentimental Value) adalah nilai suatu barang/harta dari
seseorang yang teramat sayang dan sangat berat untuk melepaskannya.
Modul Dasar Penilaian 33
Dan jenis nilai lainnya yang secara kasus per kasus akan ditemui dalam proses penilaian
sesuai dengan tujuan penilaiannya.
Modul Dasar Penilaian 34
A. Metode Penilaian
Pendekatan yang digunakan dalam melakukan penilaian yaitu:
• Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
• Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
• Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Metode penilaian merupakan teknik baku untuk melakukan pendekatan guna
memperoleh dasar perhitungan dalam memberi pendapat tentang nilai. Secara khusus
motodemetode ini akan dibahas dalam bagian lain yang khusus membahas tentang
prinsip dan aplikasinya secara terpisah.
Adapun sebagai gambaran dari konsep dasar metode penilaian diatas dapat
dilihat seperti dibawah ini :
Konsep Dasar Metode Penilaian
1. Pendekatan Data Pasar :
Nilai Properti = Hargaharga properti pembanding + Penyesuaian perbedaanperbedaan
2. Pendekatan Kalkulasi Biaya :
Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru penyusutan bangunan + nilai tanah
3. Pendekatan Pendapatan :
Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (present value of anticipated income)
Metode Dan PrinsipPrinsip Penilaian 7
Modul Dasar Penilaian 35
B. Prinsipprinsip Penilaian
Adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian. Didalam
melakukan suatu penilaian harta tetap terdapat beberapa prinsip yang harus
diperhatikan, antara lain :
a. Prinsip Penggunaan Yang Semaksimal Mungkin (Principle of
Highest and Best Use)
Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan
utama dari properti. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan
yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Ada dua kriteria yang
menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin, yaitu :
1. Permintaan, baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu
yang dekat.
2. Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan tipe bangunan yang
diizinkan maupun izinizin yang diperlukan.
b. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and
Demand)
Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik
bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai tanah
yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah
tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya.
c. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti
dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Misalnya dalam
pasar didapat dua properti (rumah baru) dengan kondisi yang sama, maka
properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.
d. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of
Anticipation)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang
atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti yang menghasilkan
pendapatan antara lain hotel, losmen dan sebagainya.
Modul Dasar Penilaian 36
e. Prinsip Adanya Perubahanperubahan (Principle of Change)
Properti tak hentihentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain
jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap
properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.
f. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun
ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak
didaerah yang kurang cocok, nilainya akan lebih kecil.
g. Prinsip Persaingan (Principle of Competition
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti.
Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapat
keuntungan besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut, maka timbul
persaingan, keuntungan akan turun.
h. Prinsip Penambahan dan Pengurangan Pendapatan (Principle of
Increasing and Decreasing Return)
Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah
penghasilan properti tersebut. Pada titik tertentu, penambahan biaya tersebut
akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Nilai properti
tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.
i. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total nilai
dari harta kekayaan. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua
diatas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah disini memberikan
kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut.
j. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)
Nilai dari harta kekayaan akan mencapai maksimum apabila faktorfaktor
produksi yang berkaitan dengan harta kekayaan tersebut dalam keadaan
seimbang. Faktorfaktor produksi yang dimaksud antara lain tanah, tenaga kerja,
modal dan lainnya.
Modul Dasar Penilaian 37
Dari uraian sebelumnya antara lain dijelaskan bahwa:
a. Bidang Penilaian merupakan suatu bidang keilmuan yang memerlukan pendidikan
khusus dalam mempersiapkan SDM yang berkopentensi di bidang ini.
b. Banyaknya bidang pekerjaan yang berkaitan dengan properti memerlukan
latarbelakang ilmu penilaian dan menunjukan bahwa profesi penilaian memiliki
prospek yang luas.
Perkembangan suatu profesi sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah baik
dari segi pengembangan SDM maupuan dari segi regulasi praktis. Sejauh ini “political
will” pemerintah belum optimal dalam memajukan sektor penilaian properti walaupun
telah menyadari dampaknya.
Modul Dasar Penilaian 38
Landasan dari teori nilai dan praktek penilai adalah bahwa nilai properti
merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the
best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa, karena ini dapat
lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan
keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan
komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang
hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang
digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu
menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.
Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan properti dan nilai properti adalah
bahwa sebelum penilai dapat memperkirakan nilia properti, ia harus membuat asumsi
tentang penggunaan properti yang diharapkan.
Bila subyek properti adalah tanah kosong (atau dianggap kosong) penilaian
didasarkan pada penggunaan properti yang diharapkan. Bila subyek properti telah
meningkat, penentuan dibuat berlanjut, atau apakah pemanfaatanpemanfaatan akan
dibongkar dan letaknya dibangun kembali.
A. Kriteria dalam Analisis Penggunaan yang Teringgi dan Terbaik
Penggunaan properti yang diharapkan, bila tanah kosong atau yang digunakan dengan
baik harus memenuhi 4 kriteria:
1. Diijinkan secara legal
2. Memungkinkan secara fisik
3. Layak secara finansial
4. Produktif secara maksimal
Diijinkan secara legal
Hambatanhambatan legal dapat berupa swasta atau pemerintah. Zoning
(penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.
ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
8
Modul Dasar Penilaian 39
Bila perubahan penentuan wilayah yang akan mempengaruhi nilai nampak
terancam, perubahan itu akan dilukiskan dalam analisis dan ini akan jelas
dinyatakan dalam laporan penilaian.
Hambatanhambatan privat sama pentingnya. Satu properti dihambat oleh
penyewaan jangka panjang atau kontrak yang tidak mengijinkan penggunaan
tertentu yang mungkin memiliki penggunaan yang tertinggi dan terbaik
berbeda, dan sehingga nilai berbeda, daripada properti yang identik secara
fisik tanpa hambatan semacam itu.
Memungkinkan secara fisik
Secara fisik mungkin penggunaan tertentu dapat dirintangi oleh
karakteristikkarakteristik letak fisik. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat
bila ancaman gempa bumi tinggi. Pertimbangan dasar meliputi halhal semacam
itu sebagai kemampuan dasar untuk mendukung bangunan dan biaya
pemanfaatan dan pondasi konstruksi.
Layak secara finansial
Dimungkinkan secara finansial, pada gilirannya akan mendorong dan
terkait dengan kriteria keempat dan terakhir yaitu produktivitas maksimal.
Produktivitas maksimal
Ada 3 Ketentuan pokok tentang interpretasi produktif maximal.
1. Premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah konsep penentu yang
berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah
tunggal, penggunaan khusus yang memaksimalkan nilai tanah. Premis
penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran.
2. Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah bahwa
penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan
dimana nilai pasar menggambarkan nilai penggunaan (ratarata yang
termuat) dari rangkaian representatif penggunaan yang dapat
dikerjakan.
3. Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan
berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah
tunggal, penggunaan sangat mungkin dari tanah.
Modul Dasar Penilaian 40
Ini berbeda dari penggunaan tertinggi dan terbaik dimana tidak
menganggap penggunaan yang sangat mungkin adalah nilai uang
memaksimalkan penggunaan.
Pembahasan berikut dibagi menjadi dua bagian, penilaian tanah kosong dan
penilaian properti yang telah digunakan. Untuk tiap bagian, kriteria produktif
maksimal akan dibahas dan dibandingkan.
B. Penilaian Tanah Kosong
Premis penggunaan terbaik dan tertinggi dimulai dengan premis penggunaan
tertinggi dan terbaik dari nilai pasar. Proses estimasi/penaksiran nilai tanah dengan
premis penggunaan terbaik dan tertinggi sama dengan yang digunakan untuk
menggambarkan bagaimana aksebilitas mempengaruhi nilai tanah. Langkah pertama,
penilai/estimator “membatasi/scope” atau “memeriksa/screen” pasar untuk menghapus
penggunaan yang jelas tidak tepat. Ini meninggalkan angkaangka yang dapat diatur
dari penggunaan kompetitif dan dapat dikerjakan. Misalkan pembatasan menghasilkan
tiga potensi penggunaan untuk letak tanah kosong.
Untuk ketiga penggunaan potensial tersebut, diidentifikasi kemungkinan
kemungkinan biaya pembangunannya, income yang diharapkannya, tingkat
pengembalian yang diharapkannya, dan nilainilai tanah yang dihasilkan. Dalam contoh
ini, premis penggunaan terbaik dan tertinggi menganggap bahwa penawaran kompetitif
akan mendorong harga pasar hingga $ 500.000, dan tanah terletak pada daerah
peruntukkan dan akan dikembangkan sebagai toko eceran. Dalam pengertian
penilaian/penaksiran, $ 500.000 diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar.
Bila ada properti yang dapat diperbandingkan
Analisis selengkapnya seperti ditunjukkan di atas tidak selalu penting. Bila
penggunaan terbaik dan tertinggi merupakan hal yang nyata/faktual, seperti bila
penentuan wilayah secara efektif menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik,
dan ada penjualan properti yang dapat diperbandingkan, hargaharga yang diperoleh
dapat digunakan untuk memperkirakan langsung nilai properti subjek. Hal ini biasanya
banyak terjadi pada pasar perumahan.
Modul Dasar Penilaian 41
Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik
Satu alternatif pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah bahwa nilai
berdasar pada nilai yang diharapkan dari serangkaian representatif penggunaan yang
dapat dikerjakan. Ini merupakan pendekatan kemungkinan yang mengenali bahwa
perolehan harga pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin.
Bila ada properti yang cukup dapat diperbandingkan
Ketika pembatasan ditentukan, serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan
dapat ditentukan bila transaksi sebelumnya dinyatakan dapat dibandingkan. Bila
serangkaian penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat
dibandingkan untuk properti subjek, harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan
perbandingan penjualan langsung. Di lain pihak “nilai yang diharapkan dari serangkaian
penggunaan yang dapat di lakukan” premis memberi penilai dengan basis yang lebih
dapat diatur untuk pemilihan yang dapat dipertimbangkan. Dari perspektif ini penilai
dapat merujuk pada penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian
penggunaan yang dapat dikerjakan.
Bila Properti Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan
Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti subjek tidak dapat
disesuaikan dengan penjualan terakhir analisis sisa tanah yang lebih mendasar harus
dilakukan. Ini memerlukan nilai tanah diperkirakan untuk tiap penggunaan yang
mungkin dikerjakan, seperti pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi. Ini dapat
melibatkan pengurangan arus kas atau dalam kasus dimana perincian tersebut tidak
sesuai secara ekonomi, income tahun pertama dapat dikapitalisasi. Dalam suatu
kejadian, nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan. Pada
poin ini bila penggunaan terbaik dan tertinggi adalah pesimis, analisis akan berakhir.
Nilai pasar akan merupakan nilai maksimum yang dinyatakan dengan nilainilai.
Kemudian perhatikan, bahwa penggunaan terbaik dan tertinggi adalah kasus khusus
penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Premis nilai yang diharapkan bagaimanapun
mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiaptiap penggunaan yang dapat dikerjakan.
Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilainilai tanah individu dan hasilnya
adalah nilai letak yang diharapkan. Penggunaan ini akan memberi beban 100% atau
mendekati.
Modul Dasar Penilaian 42
Contoh Analisis Penggunaan yang tertinggi dan terbaik
Misal pembatasan awal penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan
kompetitif untuk letak tanah kosong yaitu: (1) Bangunan kantor, (2) Gudang kecil dan
(3) bangunan “flexspace”, yang dapat disesuaikan untuk gudang, pencahayaan
manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa.
Langkah pertama adalah mencari penjualan tanah yang memiliki serangkaian
penggunaan yang mungkin sama. Langkah ini untuk menentukan range nilainilai tanah
yang ditentukan untuk masingmasing penggunaan yang dapat dikerjakan berdasarkan
distribusi pendapatannya beserta resikoresiko. Penilai kemudian menentukan
kemungkinan pada berbagai hasil, berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar. Contoh
harga penjualan yang diharapkan adalah $ 540.000, yang ratarata dibebani oleh nilai
nilai sisa tanah dari 3 penggunaan. Penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah
mungkin. Ada 20 % kemungkinan kantor, 30 % kemungkinan gudang dan 50 %
kemungkinan flexspace. Sebaliknya, kriteria penggunaan terbaik dan tertinggi akan
menghasilkan nilai yang diperkirakan dari $ 700.000 berdasarkan 20 % kemungkinan
dimana pengguna flexspace yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran
semacam itu.
Recommended