Konsep Dasar Penilaian 01dasarnilai

Modul Dasar Penilaian 1

Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia

Di Indonesia Penilaian properti riil bukan merupakan hal baru. Penilaian properti

riil telah dikenal dan usianya sama panjangnya dengan sejarah penjajahan di negeri ini,

walaupun saat itu, penilaian hanya dipahami dalam kalangan yang terbatas baik

pengguna dan praktisinya. Penilaian yang pada jaman kolonial dikenal secara terbatas ini

dikenal dengan klasiran dan nilai yang diperoleh berbentuk klas tanah dan lebih

dikonsentrasikan dalam menilai tanah pertanian/sawah/kebun dan ditujukan untuk tujuan

perpajakan. Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal

dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land Rent, selanjutnya

menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir Pajak Bumi dan Bangunan , penilaian

merupakan core systemnya pajak properti.

Sejak jaman kolonial dulu, pada kenyataannya profesi penilai umumnya banyak

berkiprah di instansi pemerintah. Profesi penilai masa kolonial tidak hanya bekerja di

bidang perpajakan saja namun juga berkiprah di instansi lain seperti juru taksir pada

instasi Pegadaian untuk kepentingan menentukan nilai pasar properti yang diagunkan di

pegadaian, Lelang Negara untuk menentukan nilai lelang properti yang akan dilelang oleh

Kantor Lelang Negara. Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri

Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk dikelompokkan dalam

kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak Tanahnya. Mantri Klasir inilah yang berperan

dan berfungsi sebagai Penilai untuk tujuan perpajakan. Pendidikan untuk menjadi Mantri

Klasir harus melalui jenjang pendidikan 2 tahun y80ang berlokasi di Malang Jawa Timur

dan Cirebon Jawa Barat. Mantri Klasir ini juga sekaligus berfungsi sebagai Land Surveyor,

karenanya mereka juga berpredikat sebagai Mantri Ukur. Metode penilaian yang

digunakan pada zaman itu adalah metode kapitalisasi pendapatan, yakni berdasarkan

hasil bersih yang dihasilkan tanah pertanian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi 10 %.

Bahkan untuk terawasinya praktek penilaian dan perkembangan nilai tanah

pertanian, Direktorat Ipeda pada masa itu “memelihara” benchmark tanah pertanian

dengan membuat sawah percobaan tiap tahunnya.

Sehingga hasil bersih (net operating income) yang dihasilkan tanah pertanian

dengan kondisi yang wajar dapat diketahui.

REAL PROPERTI DAN PENILAIAN

1


Sesuai dengan tuntutan perkembangan dan sejak diundangkan Undangundang

Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang didalamnya tidak hanya

menetapkan obyek pajak pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan

penilaian bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi. Untuk memenuhi

tuntutan tersebut Pemerintah Indonesia menjalin kerjasama dengan Pemerintah

Malaysia. Departemen Keuangan yang mewakili pemerintah Indonesia, sejak tahun 1987

menyelengarakan Kursus/Pelatihan Penilaian Harta sebagai cikal bakal pengembangan

lebih luas atas properti yang harus dinilai. Sehingga kita dapat mengejar ketertinggalan

perkembangan penilaian dari saudara seprofesi diwilayah regional ASEAN.

Sebagai contoh Malaysia yang serumpun dan memiliki karakter sosial yang relatif

sama dengan kita memelihara profesi penilai sejak zaman pemeritahan kolonial Inggris

dan mengembangkan profesi penilai ini. Negeri jiran itu telah memiliki institusi bidang

penilaian yang kuat, baik di sektor swasta maupun dalam struktur pemerintahan.

Pekerjaan penilaian properti di Malaysia telah di bebankan kepada satu unit setingkat

eselon I (Direktorat Jenderal) sedangkan pemerintah Indonesia sampai saat ini belum

mengindikasikan unit organisasi mana yang bertanggungjawab atas pekerjaan penilaian

properti, baik dari segi manajemen, inventarisasi maupun pendayagunaan aset negeri ini.

Dari sektor swasta mereka banyak menunjukkan pertumbuhan bisnis yang telah

mengarah kepada spesialisasi, sehingga pekerjaan penilaian harus dibebankan kepada

mereka yang profesional dibidangnya.

Organisasi Profesi Penilai

Para penilai di dunia bergabung dalam organisasi profesi penilai di nasingmasing

negara. Mereka juga menjadi anggota asosiasi profesi sesuai dengan wilayah/region

masingmasing. Saat ini sekretariat jenderal Asean Valuation Congress berkeddudukan di

Jakarta.

Beberapa Asosiasi profsi Penilai yang telah lama dikenal :

1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia)

1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi GAPPI 1980

1980 berdiri MAPPI

Di Amerika dikenal APPRAISER

Di Inggris dan negaranegara persemakmuran dikenal dengan Valuer

Organisasi penilai di :


USA: SREA Society of Real Estate Appraisers

AIREA American Institute of Real Estate Appraisers

ASA American Society of Appraisers

Inggris : RICS Royal Institution of Chartered Surveyors

RVA Rating Valuation Association

Australia : AIVLE Australian Institute of Valuers and Land Economy;

Kini berubah menjadi API Australia Property Institute


Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan

dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para

penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang

bidang penilaian adalah :

a. Ilmu ekonomi.

b. Ilmu Teknik

c. Ilmu Hukum

A. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Ekonomi

Konsep nilai merupakan konsep ekonomi (bukan fisik ataupuin legal). Sehingga

penilaian sebenarnya sangat dekat dengan ilmu ekonomi. Namun tidak hanya ilmu mikro

saja yang diperlukan untuk mendukung bidang keilmuan ini. Didalam kelompok ilmu

ekonomi ada beberapa cabang keilmuan yang memiliki peran dalam bidang penilaian

properti.

Dalam menganalisis nilai ekonomi suatu properti saat ini ataupun nilai potensi

dimasa datang, diperlukan pemahaman dan penggunaan indikatorindikator ekonomi

makro. Pemahaman ekonomi makro juga diperlukan untuk membantu membuat

keputusan dalam menilai kondisi ekonomi suatu kawasan sesuai dengan tujuan penilaian

itu sendiri, apakah untuk investasi properti, pemasaran properti, kelayakan dan lain

sebagainya. Pengetahuan yang berkaitan erat dalam mengasumsi suatu nilai adalah ilmu

ekonomi mikro, karena nilai pasar terjadi akibat sinergi penawaran dan permintaan.

Ilmu Ekonomi Mikro diperlukan dalam penerapan teknik dan pendekatan penilaian

sampai pada suatu kesimpulan nilai (rekonsiliasi nilai). Beberapa analisis data dalam

penerapan metode pendapatan, seperti mengetahui terjadinya harga sewa suatu properti

atau apa saja yang mempengaruhi naiknya permintaan atas type properti tertentu, akan

memerlukan pemahaman ilmu ini.

Selain ekonomi mikro dan ekonomi makro, penilaian juga erat berkaitan dengan

ekonomi tanah. Pengetahuan tentang ekonomi tanah diperlukan dalam menganalisis nilai

KAITAN PENILAIAN DENGAN DISIPLIN ILMU LAIN

2


tanah sebagai suatu barang yang memiliki karakteristik tertentu yang sangat berbeda

dengan barang lainnya. Faktorfaktor yang mempengaruhi serta membentuk harga dan

nilai tanah, pola penggunaan tanah, pola penggunaan ruang, bentukbentuk

perkembangan penggunaan tanah, merupakan hal yang penting dalam ekonomi tanah

untuk bidang penilaian. Real properti juga tidak terlepas sifatnya sebagai suatu barang

publik. Sebagai barang publik, properti sangat dipengaruhi oleh regulasiregulasi atau

peraturanperundangan yang dibuat oleh pemerintah. Kondisi dan sistem politik politik

disuatu negara merupakan contoh yang akan mempengaruhi nilai real properti. Kebijakan

mengenai kepemilikan rumah susun, merupakan suatu produk kebijakan akibat dari

tuntutan dan kondisi politik suatu negara merupakan contoh yang lainnya. Berdasarkan

faktor tersebut seorang penilai harus mengetahui bangaimana keputusan politik terjadi

dan bagaimana implementasinya sehingga dalam penentuan nilai dan analisis pasar

properti faktor ini harus dipertimbangkan.

Seorang penilai juga harus memahami dan memiliki keterampilan dalam

melakukan penelitian, khususnya penelitian pasar properti. Penelitian dimaksud adalah

penelitian berkenaan fenomena sosial dan ekonomi serta dampaknya terhadap pasar

properti. Bidang Penilaian memerlukan hasilhasil penelitian lapangan untuk mengetahui

halhal yang mempengaruhi nilai seperti daya beli, pola tingkat suku bunga bank, faktor

faktor kepemilikan tanah dan sebagainya, yang kesimpulannya hanya diperoleh melalui

penelitian. Untuk itu penilai harus dibekali ilmu standar dan teknik penelitian yang benar

sehingga mencapai hasil yang berkualitas. Ilmu ini diperlukan untuk menguji hasil

penelitian yang akan digunakan sebagai referensi.

Dalam praktek penilaian, seorang penilai mau tidak mau harus mememahami pula

bidang manajemen keuangan. Hal ini terkait dan sangat diperlukan pemahamannya

dalam proses penilaian terhadap objekobyek berbentuk income producing property

seperti bangunan perkantoran , hotelmotel dan sejenisnya. Bidang ini akan membantu

penggunaan pendekatan penilaian terutama dalam menggunakan metode pendapatan.

Beberapa hal yang diperlukan adalah penentuan tingkat kapitalisasi, cost of capital,

faktor diskonto, pengertian tentang saham dan saham properti, nilai waktu uang, prinsip

dan teknik Discounted Cash Flow dan lain sebagainya. Selain itu ilmu ini juga penting

dalam membantu penilai dalam memberikan nasehat investasi properti.


1. BISNIS DAN INVESTASI

Secara umum bidang diperlukan bila penilai berperan sebagai konsultan

properti dan agen pemasaran properti. Halhal yang perlu diketahui adalah

dasardasar investasi, teknik investasi, konsep portofolio, manajemen resiko,

sumber pendanaan investasi, struktur modal dalam investasi, analisis kelaytakan

investasi dan lain sebagainya.

2. AKUNTANSI

Profesi akuntan sangat dekat dengan profesi penilai dan begitu juga

dengan bidang keilmuannya. Sebagai contoh seorang penilai memang tidak

dituntut untuk mampu menyusun “financial statement” namun harus dapat

memahami dan menggunakan “financial statement” tersebut sebagai data dalam

aplikasi teknik penilaian. Halhal penting yang perlu diketahui seperti kewajaran

suatu pembiayaan dan penerimaan, konsep penyusutan, mengubah terminologi

akuntasi menjadi terminologi ekonomi, keperluan revaluasi aset, mengetahui

obyek yang dinilai dari struktur aset, dan lain sebagainya.

3. MANAJEMEN PEMASARAN

Salah satu fungsi penilai adalah sebagai agen pemasaran properti

sehingga melalui ilmu ini diharapkan penilai mengetahui halhal seperti sifat dan

karakteristik pasar pada umumnya, teknik pemasaran, strategi pemasaran,

penentuan harga jual, menjaga kepuasan konsumen, menentukan target pasar,

menentukan “catchment area”, menentukan segmentasi pasar dan lain

sebagainya.

B. Kaitan Penilaian dengan Ilmu Teknik

Mengingat ilmu penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin maka

perlu didukung oleh bidang keilmuan lainnya. Salah satu bidang keilmuan yang berperan

dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu teknik. Untuk mengetahui sejuh mana

peranan ilmu ini ada tiga hal dalam proses pekerjaan penilaian membutuhkan yaitu

PENGUMPULAN DATA, ANALISIS PROPERTI, TEKNIK/PENDEKATAN DASAR DALAM

ESTIMASI NILAI (PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR, PENDEKATAN BIAYA,

PENDEKATAN PENDAPATAN)


1. Teknik Geodesi, Pemetaan Dan Pengukuran

Bidang ini diperlukan dalam mengumpulan data fisik suatu properti

sebelum menganalisis nilai sesuai dengan satuan ukur yang relevan. Halhal

yang diperlukan seperti :

a. Kodisi fisik tanah (bentuk, ukuran (luas), kontur, elevasi dsb.)

b. Kualitas Tanah (Deposit Mineral, Daya Dukung, Daya Serap Air, Ketinggian

dari Permukaan Laut, Kesuburan, Komposisi Tanah, dsb)

c. Peta (Peta Teknis, Peta Kontur, Peta Poligon, dsb.)

d. Posisi Properti sesuaid dengan titik koordinat bumi untuk properti yang

luas dan strategis.

2. Teknik Sipil

Bidang ini di Indonesia menjadi tulang punggung dalam praktek penilaian

karena metode berdasarkan biaya merupakan metode yang paling populer di

Indonesia. Halhal terkait dengan bidang penilaian adalah :

a. Pengetahuan Konstruksi (Pengertian, Prinsip dan Konsep).

b. Pengetahuan Proses Konstruksi.

c. Pembuatan analisis satuan harga bangunan.

d. Proses dan Pengawasan proyek konstruksi.

e. Struktur Bangunan (Pengertian, Prinsip dan Jenis)

f. Pengetahuan Bahan (Jenis dan Sifat)

g. Teknik Survei Bangunan (Penentuan Kuantitas Bangunan/Quantity Survey)

h. Pengetahuan Pemeliharaan Bangunan.

i. Utilitas Bangunan (Instalasi Air, Listrik, M&E, dll)

j. Building Teknology (teknologi dalam membangun)

k. Penentuan Penyusutan Fisik melalui umur bangunan.

4. Teknik Arsitektur

Arsitek adalah profesi perancang bangunan sehingga penilai harus

mengerti bagaimana konsep perancangan / mendesign bangunan sesuai dengan

maksud ianya dibangun. Beberapa hal yang diperlukan penilai adalah :

a. Konsep Keseimbangan Bangunan

b. Konsep Estetika


c. Standar utilitas bangunan (Ukuran Ruang, Kepadatan, Keselamatan, dan

Kenyamanan).

d. Interior design

e. Eksterior design

f. Mengetahui tren desain bangunan terkini.

g. Ekonotek, dsb.

5. Teknik Mesin

Karena mesin juga merupakan properti maka bidang ini diperlukan

terutama sewaktu penilai akan menentukan/memisahkan antara bangunan,

mesin dan dan peralatan. Selain itu berkenaan dengan profesi building/property

manager maka penilai juga harus mengerti halhal berkenaan dengan item dan

perawatan mesin yang ada pada bangunan seperti lift, eskalator, genset, dll.

Halhal yang diperlukan penilai dari ilmu teknik mesin adalah :

a. Penentuan jenis, fungsi, kapasitas dan spesifikasi teknis suatu mesin.

b. Penentuan umur fisik dan ekonomis mesin.

c. Pengetahuan instalasi mesin pada bangunan dan industri.

d. Perawatan Mesin, dll.

6. Teknik Perencanaan Kota

Dalam bidang perencanaan kota beberapa topik bahasan yang sangat

mendukung bidang ilmu penilaian adalah :

a. Pemetaan Wilayah

Bagaimana suatu wilayah perencanaan dipetakan (menentukan

suatu wilayah perencanaan) sehingga dapat memberi informasi kepada

pembaca peta bail berkenaan posisi, penyebaran penduduk, kepadatan,

jaringan tranportasi, jaringan utilitas umum dan lain sebagainya. Halhal

tersebut merupakan faktorfaktor yang membentuk nilai properti

dikawasan perencanaan.

b. Master Plan (tata kota)

Mengetahui konsep, definisi dan maksud suatu Master Plan adalah

penting karena dalam penilaian yang berdasarkan potensial use (Highest

and Best Use) harus diperhatikan arah perencanaan suatu kota

berdasarkan keputusan publik (pemerintah).


c. Model & Arah Perkembangan Kota/Wilayah

Hal ini hampir sama dengan poin b namun lebih spesifik untuk

melihat/membandingkan antar kota. Dari model perkembangan dan arah

perkembangan dapat diprediksi pengaruh nilai akibat model

perkembangan yang dianut suatu kota. Hal ini membantu dalam

menganalisis tanahtanah dikawasan perbatasan.

d. Prediksi Pembangunan Kota

Suatu kota akan membangun sejauh kemampuan masyarakatnya

baik dari segi ekonomi, SDM maupuan sosial. Dengan ilmu perencanaan

kota Penilai mendapat masukan sebagai bahan analisis untuk memprediksi

pembangunan yang akan dilakukan disuatu kota yang akhirya akan

mempengaruhi nilai properti dikota tersebut .

e. Pola Nilai Tanah

Nilai tanah biasanya dapat dipetakan dan memiliki pola tertentu.

Dengan dukungan ilmu perencanaan kota nilai tanah disuatu kota dapat

diketahui apakah terjadi secara gradual atau mengalami slof penurunan

kearah luar pusat pertumbuhan atau bentuk/polapola lain. Hal ini

mambantu penilai untuk menganalisis nilai secara makro.

C. Kaitan Penilaian Properti dengan Ilmu Hukum

Terlepas dari konsep nilai, properti merupakan konsep legal dalam artikata

properti adalah sesuatu yang memiliki unsur kepentingan, manfaat (hak) yang terukur

secara hukum. Selain itu seorang penilai dalam peranannya untuk memberi nasehat

(konsultan) berkenaan dengan properti akan memerlukan tindakantindakan legal seperti

dalam membuat kerjasama, perjanjian, merahasiakan data dan lain sebagainya.

Beberapa hal penting yang menunjang bidang penilaian adalah :

a. Prinsip Legalitas

b. Prinsip Penguasaan

c. Pengertian hak atas tanah sebagai suatu kekayaan.

d. Jenisjenis hak atas tanah.

e. Perikatan (perjanjian).

f. Hukum Acara


g. Fungsi, tanggung jawab dan kedudukan sebagai saksi ahli.

h. Prinsipprinsip notariat

i. Hukum Bisnis, Arbitase, dsb.

Melihat banyaknya bidang keilmuan yang diperlukan bagi seorang penilai maka

jalan terbaik untuk mempersiapkan SDM Penilai yang berkualitas adalah dengan

pendidikan formal tertentu. Artinya penilai tidak hanya cukup dengan belajar secara

otodidak ataupun mengambil kursuskursus singkat karena tidak akan mendapat

gambaran utuh dukungan ilmu tersebut dalam praktisnya nanti. Namun juga disadari

karena Penilaian adalah bidang praktis maka tidak terukur kemampuan seorang penilai

bila tidak memiliki pengalaman dilapangan. Kedua faktor tersebut (Pendidikan dan

Pengalaman) menjadi syarat mendasar bagi seorang penilai profesional.


Ruang lingkup pekerjaan profesi Penilai sangat luas dan mencakup hampir semua

aspek kehidupan yang terkait dengan transaksi properti. Salah satu contoh yang nge

Tren saat ini adalah kekhawatiran menghadapi era Otonomi Daerah sebagaimana

diamanatkan UU. No. 22/1999 tentang Pemerintahan Daerah memang cukup beralasan

mengingat kemampuan Daerah baik dari SDM maupun dari sisi pendanaan

sangat bervariasi. Apalagi sejak dikeluarkannya UU No. 18/1995 tentang Pajak Daerah

dan Restribusi Daerah yang telah “menyederhanakan” sumbersumber pendapatan

Daerah. Namun setelah dikeluarkan UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan

Pemerintah Pusat dan Daerah, dari sisi pengumpulan dana daerah memiliki kesempatan

yang lebih luas yang pada intinya memperjelas sumbersumber keuangan yang dapat

menjadi andalan daerah. Masalah penilaian properti bagi daerah akan berkait dengan :

1. Manajemen dan Inventarisasi aset tanah dan bangunan, agar dapat diketahui

secara terinci potensi aset tanah dan bangunan suatu Daerah secara kuantitas.

2. Optimalisasi penggunaan aset tanah dan bangunan, agar dapat dilakukan

pemberdayaan aset properti lebih optimal untuk menghasilkan pendapatan secara

maksimal.

3. Rencana Pengembangan Usaha (BUMD), hal ini berkenaan dengan Tanah dan

Bangunan (studi kelayakan proyek/usaha), sehingga BUMD dapat berkembang lebih

terencana dan terarah yang akhirnya meningkatkan keuntungan BUMD dan

kemampuan memprediksi pendapatan.

4. Nilai aset tanah dan bangunan, sehingga dapat mengetahui nilai ekonomi

seluruh aset properti suatu Daerah. Implikasinya secara langsung adalah

terhadap penerimaan PBB dan BPHTB yang didasari pada nilai properti. Secara tidak

langsung Nilai Aset Properti berguna untuk :

a. Mengetahui modal dasar milik Daerah dalam usaha privatisasi.

b. Mengetahui Nilai jaminan untuk memperoleh pinjaman.

c. Mengetahui Nilai penyertaan (saham) dalam melakukan suatu kerjasama

usaha dengan pihak swasta.

d. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah

untuk mengundang investor.

e. Mengetahui Nilai dalam rangka penerbitan obligasi Daerah.

RUANG LINGKUP PROFESI PENILAI DAN PROSPEKNYA 3


f. Mengetahui Nilai aset untuk kepentingan tukarguling (ruislag).

g. Mengetahui dasar Nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll.

Disisi lain prospek profesi penilai juga cukup luas mengingat dengan bekal ilmu

dibidang penilaian properti maka Profesi Penilai dapat melakukan pekerjaan :

Penilai Riil Properti (Real Property Appraiser)

Menentukan Nilai Pasar properti untuk digunakan pada berbagai tujuan seperti :

a. harga jualbeli

b. penentapan harga persewaan

c. sebagai dasar pengenaan pajak properti

d. revaluasi aset tetap untuk laporan keuangan

e. penentuan besar saham (penyertaan modal) dalam suatu kerjasama usaha

(franchise, merger, dll)

f. besarnya premi asuransi kebakaran,

g. jaminan pinjaman,

h. nilai dasar untuk lelang properti,

i. menentukan nilai sisa untuk proyek properti (seperti pada kasus proyek

terbengkalai), dll.

Pengurus Properti (Manajer Properti)

Profesi ini sangat dibutuhkan untuk bangunan besar baik secara horizontal

(komplek perumahan, pertokoan, industri, dll) maupun vertikal (gedung bertingkat

tinggi). Adapun tugas seorang properti manajer antara lain :

a. Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun.

b. Menjaga kodisi bangunan baik secara fisik (pemeliharaan & perbaikan)

maupun ekonomi.

c. Mempertahankan dan meningkatkan nilai properti

Konsultan Pengembangan Properti (Property Development Consultant)

Konsultasi dilakukan terhadap halhal :

a. Pemasaran properti (penjualan dan/atau persewaan)

b. Studi Pasar Properti (mengetahui penawaran dan permintaan properti)

c. Studi Kelayakan Proyek Properti, dll


Agen Pemasaran Properti (Property Agent)

Sebagai agen pemasaran properti, seorang penilai akan memberi jasa berkenaan :

a. Memastikan kondisi properti baik secara legal maupun ekonomi (permintaan)

saat dipasarkan.

b. Menentukan harga jual yang dapat ditawarkan.

c. Melakukan negosiasi dengan calon pembeli

d. Menyelesaikan surat menyurat (perjanjian jualbeli, akta, PBB, dll) berkenaan

properti yang akan dijual.

e. Menyebarkan informasi berkenaan promosi properti.

f. Menentukan teknik promosi yang tepat.

g. Menjamin kepuasan pembeli properti

Pegawai Negeri Sipil

Lapangan kerja para penilai, seperti pada awal sejarah profesi ini, pada dasarnya

berasal dari kegiatan negara dalam kepentingan pemungutan pajak properti (Land Rent,

PBB, Property Tax, dll). Karenanya Pemerintah/negara untuk berbagai kepentingan, juga

memberi kesempatan Penilai untuk berkiprah di pemerintahan. Paling tidak mereka dapat

menjadi Reviewer Penilaian yang dilakukan oleh penilai swasta untuk kepentingan umum,

sehingga publik pengguna jasa penilai tidak dirugikan. Di Australia terdapat suatu

lembaga penilai pemerintah Australia Valuation Office (AVO) di tingkat pemerintah federal

dan Valuer General ditingkat Negara Bagian. Di Indonesia para Penilai tersebar

diberbagai Instansi seperti Direktorat PBB Ditjen Pajak, Direktorat Jenderal Piutang dan

Lelang (Dep. Keuangan) dan terbuka didepartemendepartemen atau badan lainnya

seperti Dep. PU, Bapepam, Bapenas, Deperindag, Pemda I dan II, dll.


Praktek penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada

dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsipprinsip yang sama dengan aksioma

aksioma penggunaan matematik. Prinsipprinsip ini dibangun dari aturanaturan atau

buktibukti yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi

terbangunnya teori penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya

pengetahuan penilaian dan definisidefinisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di

dalamnya juga mencerminkan sikap dan perilaku manusia sebagai satu kelompok,

terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat

terhadap tanah.

Prinsipprinsip penilaian tersebut, khususnya penilaian real properti atau penilaian

real estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah

ditinjau dari segi fisikgeografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan

dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda

dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya

sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan

kebebasan fungsi dari prinsipprinsip tersebut, namun prinsipprinsip itu sendiri selalu

valid dimanapun dan kapanpun. Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan

GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000 dan 2002 juga telah menetapkan

prinsipprinsip yang menjadi pedoman bagi proses penilaian di Indonesia.

Tanah dibumi ini, diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan

kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagai

sumber kekayaan. Oleh karena begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang

banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan

berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan

geografi yang memiliki konsep sendirisendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum

tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah.

Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk

keadaan alami tanah yang terkait dengan kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber

daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang

dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi

mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan

REAL PROPERTI 4


tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari

empat agen produksi.

Apapun konsep yang dimiliki oleh masingmasing disiplin ilmu mengenai tanah,

namun secara universal semua ilmu samasama mengakui akan adanya atributatribut

yang melekat terhadap tanah, yakni bahwa:

• setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (Unique)

• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan. (Immobile);

• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable);

• Persediaaan tanah terbatas (finite);

• Tanah berguna untuk manusia (useful).

Para penilai real estat mempempertimbangkan unsurunsur yang melekat terhadap tanah

tersebut sebagai dasar nilai real estat.


A. Agen Produksi

Didalam masyarakat penilai dan ilmu penilaian telah lama dikenal adanya empat

agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai.

Jumlah keseluruhan nilai dari agenagen ini sama dengan pendapatan kotor yang

dihasilkan oleh agenagen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen

produksi ini biasanya dinyatakan secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan

dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan:

1. Tenaga Kerja (Labor)

2. Koordinasi (Coordination)

3. Modal (Capital)

4. Tanah (Land)

Telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat

yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja

membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan seharihari. Sesuai

dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundangundangan yang berkaitan

dengan tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan

tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyekproyek

pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan

ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak

terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar.

Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor. Kordinasi

merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang

mengikutsertakan agenagen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi

melibatkan perencanaan proyek; rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum;

penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait

dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses.

Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatanperdebatan bahwa kordinasi hanya

merupakan bentuk lain dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan penilaian, kedua

terminologi tersebut dibedakan.

Walaupun antara penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata

kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital)

bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda


benda fisikal lainnya yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa.

Didalam pekerjaan penilaian, modal diartikan sebagai 'uang', dan semua hal yang

dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang penilai mengatakan 'biaya modal',

maka yang ia maksud adalah 'biaya uang' (cost of money ). Artinya bahwa yang ia

maksudkan adalah interest rate atau the rate of return yang diharapkan oleh investor

dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu

agen dari empat agen produksi.

Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka

sisanya merupakan penghasilan yang diklaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa

penghasilan, yang menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada

setiap investasi real estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut.

Nilai maksimum diperoleh ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan

seimbang dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi

dan terbaiknya (the highest and the best use).

Untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik atas sebidang tanah yang

berarti memiliki nilai pasar tanah potensial, seorang penilai harus memahami dan

meneliti kemungkinan serta mempertimbangkan pengaruhpengaruh yang diakibatkan

oleh empat faktor, yakni :

1. Faktor Fisik

a. Lokasi

b. Karakteristik lingkungan

c. Topographi

d. Ukuran dan bentuk lahan

e. Permukaan tanah dan tingkat kesuburan;

f. Drainase

g. Pelayanan Umum

2. Faktor Ekonomi :

a. Kesempatan kerja

b. Kondisi usaha

c. Ketersediaan tanah lainnya

d. Tingkat harga pada umumnya

e. Ketersediaan dana pinjaman

f. Tingkat beban pajak

g. Sumber daya alam


3. Faktor Pemerintah :

a. Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah

b. Kualitas sekolah

c. Perencanaan Kota dan Peruntukannya

d. Perizinan Bangunan

e. Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.

4.Faktor Sosial :

a. Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk

b. Tingkat kriminalitas

c. Fasilitas kesehatan

d. Kesempatan rekreasi

Keempat faktor diatas merupakan faktorfaktor umum yang berpengaruh dalam

pekerjaan penilaian yang harus dipertimbangkan. Keadaan spesifik yang penting yang

berhubungan dengan properti yang dinilai, dalam kenyataanya sangat bervariasi.

Seorang pembeli rumah tinggal yang prospektif, mungkin lebih mempertimbangkan

keberadaan dan kedekatannya dengan sekolah, taman dan tempat rekreasi, sementara

pembeli yang berusia lanjut lebih mempertimbangkan kedekatan dengan rumah sakit.

Seorang pembeli properti komersial mungkin lebih tertarik dengan pola lalu lintas,

trasportasi umum dan lahan parkir. Didaerah pedesaan, pertimbangan utama pembeli

adalah tingkat kesuburan tanah dan kemampuan produksi, topographi, dapat atau

tidaknya perolehan pengairan atau irigasi dan kedekatan kepada pasar produknya. Dalam

hal ini, seorang penilai tidak akan dapat mempertimbangkan semua hal yang

berpengaruh terhadap keputusan pembelian real estat, namun ia harus jeli terhadap

keadaan ekonomi secara umum dan kecenderungan demografik serta potensi dan

dampaknya terhadap nilai properti setempat.

B. Faktorfaktor yang menentukan nilai

Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya. Suatu properti akan memiliki nilai

apabila memiliki empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti.

• Keinginan (Desire)

• Kegunaan (Utility)


• Kelangkaan (Scarcity)

• Dapat dipindah tangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Transferability and

Effective Purchasing Power)

Secara matematis dapat diformulasikan sebagai

V= f (D,U,S,T) Dimana :

• D untuk Demand and Desire,

• U untuk Utility,

• S untuk Scarcity,

• T untuk Transferability

Keinginan (Desire) untuk sesuatu obyek memberi konstribusi pada nilainya, adanya

kebutuhan untuk memiliki/mendapatkannya. Keinginan ini tidak cukup untuk

menciptakan nilai tanpa adanya beberapa faktor lain. Pendapat yang menyatakan bahwa

hanya keinginan atau kebutuhan yang menciptakan nilai, berarti bahwa nilai adalah suatu

sifat yang terkandung dalam obyek itu sendiri. Kalau konsep ini benar maka roti secara

intrinsik akan bernilai karena diperlukan untuk memuaskan rasa lapar tetapi rasa lapar itu

terbatas. Jika tukang roti memproduksi roti dua kali lebih banyak daripada yang

diperlukan untuk memuaskan semua rasa lapar yang normal, maka setengah daripada

roti itu kalaupun ada hanya akan mempunyai nilai yang kecil.

Kegunaan (Utility) adalah kemampuan untuk memuaskan suatu kebutuhan atau

keinginan manusia. Kegunaan umumnya tergantung pada penggunaan obyek tetapi

kegunaan mencakup lebih dari penggunaannya saja. Suatu obyek yang berguna (pada

saat yang sama) mungkin tidak mempunyai kegunaan, tergantung dari keinginan individu

yang berbeda. Misalnya roti mempunyai kegunaan yang besar bagi orang yang sedang

lapar, tetapi mempunyai kegunaan yang kecil atau tidak mempunyai kegunaan bagi

orang yang tidak lapar.

Kelangkaan (Scarcity) adalah terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang.

Suatu obyek akan mempunyai nilai jika pada tingkat tertentu obyek tersebut mempunyai

kegunaan dan kelangkaan. Tidak ada suatu obyek yang dapat mempunyai nilai, kecuali

pada tingkat tertentu obyek itu mempunyai kegunaan dan kelangkaan.


Dapat dipindahtangankan dan Daya Beli Yang Efektif (Effective Purchasing

Power) adalah kemampuan keuangan dari pembeli untuk mendapatkan/ memperoleh

suatu barang.

Untuk melaksanakan keinginan memperoleh suatu obyek yang mempunyai kegunaan dan

kelangkaan namun sesuai dengan regulasi yang ada, maka daya beli yang efektif harus

dipunyai supaya obyek tersebut mempunyai nilai. Daya beli atau kemampuan untuk

berpartisipasi dalam pasar, memungkinkan seseorang untuk memuaskan keinginannya

dalam memperoleh sesuatu, dan karenanya dapat dipindahtangankan.


The Dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut The Act or

Process of Estimating Value* atau diterjemahkan sebagai Proses Menghitung/

Mengestimasikan Nilai Suatu Properti.

Menurut kamus Webster, penilaian dimaksudkan sebagai: “an estimated value set

upon property“, sementara FIRREA mendefinisikan sebagai “a written statement used in

connection with federally related transaction that is independently and impartially

prepared by a licensed or certified apparaiser setting forth an opinion of defined value of

an adequately described property as of a specific date, supported by presentation and

analysis of relevant market information“.

Penilaian juga didefinisikan oleh USPAP (United State): “the act or process of

estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related

functions; e.q.:appraisal practice, appraisal services.”

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian

juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan

Valuation, adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak

dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa

dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).

Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak

dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi diatas, yang

dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:

• Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);

• Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)

• Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)

• Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on

analysis of relavan market information).

Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi

atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional.

Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta

kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).

PENILAIAN 5


Yang jadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis,

seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya, untuk dapat

menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan memenimalkan subyektifitasnya, seorang

penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh

fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.

A. Mengapa Penilai diperlukan?

Sebelum lebih jauh membahas penilaian secara luas, ada baiknya terlebih dahulu

mengetahui jawaban mengapa seorang penilai real estat diperlukan jasanya. Jasa penilai

diperlukan karena berbagai alasan baik alasan perlunya pengetahuan akademis maupun

pengalaman praktek dilapangan, namun yang mendasar adalah karena diperlukannya

keahlian yang cakap untuk mengumpulkan, memilih dan menganalisis informasi yang

tersedia dipasar real estat. Perlu diketahui bahwa terdapat beberapa level informasi atas

barang dan jasa yang tersedia di pasar. Perbedaan level informasi ini mendorong para

peminat real estat atau real properti untuk menggunakan Penilai profesional.

Dalam Diagram 1 dapat dilihat bahwa untuk barang keperluan seharihari yang

banyak tersedia di pasar tradisional ataupun di supermarket, informasi harga kebutuhan

tersedia dan bebas diperoleh. Untuk membeli pakaian merk Arrow misalnya, seseorang

tidak perlu meminta jasa seorang penilai untuk mengetahui berapa harganya sekalipun

lokasi tempat belanja berbeda, karena informasi untuk pakaian merk Arrow tersedia dan

mudah diperoleh oleh siapapun. Keadaan sebaliknya terjadi pada informasi yang tersedia

sangat rendah. Barangbarang yang persediaannya sangat langka, seperti batu permata,

modelmodel perhiasan tertentu, lukisan, barang antik yang jarang diproduksi masal,

informasi harga atas barangbarang tersebut sangat rendah atau bahkan tidak tersedia

sama sekali. Contohnya adalah lukisan Bunga Matahari karya Van Gogh merupakan

lukisan satusatunya didunia dan jarang orang tahu berapa harga lukisan tersebut. Untuk

megetahui nilai atau harga lukisan ini, orang hanya mendugaduga saja.


Diagram 1

Level Informasi

Tinggi Rendah

B. Jenis Properti

Untuk profesi penilai kata “properti” akan sangat banyak ditemui. Namun dalam

pelaksanaan proses penilaian , seorang penilaian terlebih dahulu akan mengidentifikasi

properti “macam” apa yang akan dinilai, sehingga tujuan, definisi nilai dan metode atau

pendekatan penilaian mana yang layak untuk memeperoleh estimasi nilainya.

Dalam dunuia penilaian properti dapat dibaqi dalam :

1. Properti Ril ( Real Property ), properti ril ini diketahui dalam bentuk tanah,

bangunan dan saran pelengkapnya, atau tebih dikenal dengan Real Estat, Properti

Personal ini juga dikenal dengan Realty

2. Properti Personal ( Personal Property ) atau Personalty, properti jenis ini

terdiri dari :

Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah,

bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah

mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barangbarang inventaris dll.

Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham,

uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.

Dari tipe atau jenis properti yang dikenal seperti diatas sangat beragam, maka

penilaian merupakan profesi yang menuntut dan melibatkan multidisiplin ilmu.

Barang di Supermarket

Lengkap dan mudah diperoleh

Penilaian tidak diperlukan

Real estat

Mahal dan tersebar

Penilaian berguna

Lukisan “Bunga Matahari”

Tidak tersedia informasi pasar

Penilaian tak lebih sebagai tebakan


Seorang penilai untuk dapat menilai seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai

Teknik (Engineering), Manajemen Keuangan, Manajemen Properti, Manajemen

Pemasaran, Property Marketing, Ekonomi Real Estate, Akuntansi, Hukum Pertanahan,

Hukum Pranata Pembangunan, Perpajakan, Keuangan dan Akuntansi Real Estate, Metode

Kuantitatif, Statistika dan Teknik Penilaian .

Karena tak ada seseorang yang mempunyai keahlian yang bermacammacam,

maka penilaian telah menjadi suatu usaha bersama oleh beberapa Profesional/Penilai.

Penilai yang berkaitan dengan kerja seorang ahli Real Estate adalah Penilai Tanah dan

Penilai Bangunan, sedang Penilai yang berkaitan dengan lndustri disebut Penilai Mesin

dan Peralatannya.

Untuk memudahkan mengenal lebih dalam mengenai proses, metode dan prinsip

prinsip penilaian dalam suatu kegiatan penilaian maka terlebih dahulu perlu diketahui

beberapa istilah, pengertian dan faktorfaktor yang mempengaruhi/ menciptakan nilai

yang sering digunakan antara lain :

Penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu

opini nilai suatu harta baik berwujud maupun tidak berwujud serta surat

berharga berdasarkan hasil analisis terhadap faktafakta yang objektif dan

relevan dengan menggunakan metode dan prinsipprinsip penilaian yang

berlaku, jadi penilaian adalah gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk

membentuk opini nilai. Istilah Appraisal dalam pengertian penilaian atau

penaksiran lebih banyak digunakan di Amerika Serikat, sedangkan istilah

Valuation biasa dipakai di negara Inggris dan commonwealthnya.

Penilai adalah seseorang yang telah terdaftar untuk dapat melakukan kegiatan

penilaian berdasarkan aturan profesi dan etika penilai serta ketentuanketentuan

lain yang telah ditetapkan. Dilihat dari tipe harta tetap yang dinilai terdiri dari

banyak tipe, maka dapat disimpulkan bahwa seorang penilai untuk dapat menilai

seluruh tipe properti harus mengetahui mengenai teknik (engineering),

keuangan, akuntansi, hukum, perpajakan, riset dan prinsipprinsip penilaian.

Oleh karena sulit sekali atau hampir tak ada seseorang yang mempunyai

keahlian yang bermacammacam, maka penilaian memerlukan informasi dan

pendapat dari beberapa jenis profesi termasuk penilai. Jenis penilai yang

berkaitan dengan kerja seorang ahli real estate dan pekerjaan penilai PBB

adalah penilai tanah dan penilai bangunan.


Proses Penilaian adalah tahapantahapan yang dilakukan oleh seorang penilai

untuk menilai properti sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai,

didasarkan pada datadata yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

Laporan Penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan/estimasi

atas nilai suatu properti dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang

mengandung hasil analisis perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin

data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian,

dapat berupa: Laporan Singkat (Short Form Report) dan Laporan Lengkap

(Narrative Report).

C. Pengertian Nilai Biaya dan Harga

Pengertian istilah di atas perlu dipahami dalam bidang penilaian karena sering dan

mudah sekali tertukar mengingat wujud pengungkapannya untuk figur suatu obyek

dalam mata uang. Definisi Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam

pembuatan atau pembangunan suatu properti. Biaya=biaya material+biaya

perijinan+upah pembuat/pekerja/tukang/buruh+biaya tidak langsung lain

lainnya.

Definisi Harga adalah sejumlah uang yang disepakati dalam karena suatu

transaksi atau pertukaran suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana penjual dan

pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai faktafakta yang relevan dan

lepas sama sekali dari paksaan.

Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh produsen & keadaan pasar

Definisi Nilai pada umumnya adalah klaim dalam bentuk uang terhadap semua

hak atas harapan keuntungan yang akan datang, baik yang berwujud maupun yang tidak

berwujud yang timbul karena pemilikan suatu properti. Dalam suatu penilaian, seorang

penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tersebut.

Dalam beberapa hal yang membatasi pengertian dasar nilai adalah adanya

perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama. Nilai

bukanlah karakter dari suatu properti itu sendiri, namun ia tergantung dari kehendak

manusia. Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang,

sebagaimana kehendak manusia yang juga berbeda dari waktu ke waktu. Suatu properti

akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.


Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil

contoh sebagai berikut :

Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas

lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan

tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah

tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi

karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut

apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.

Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan

karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota

sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu

menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih

tinggi.


A. Pendahuluan

Langkah pertama dalam proses penilaian adalah memberikan gambaran

tentang tugas penilaian tersebut. Gambaran itu meliputi tanggal penilaian, identifikasi

pendahuluan terhadap properti yang hendak dinilai, beberapa catatan dan asumsi dan

yang terpenting adalah definisi dari jenis nilai yang akan diestimasi. Hal ini penting sebab

satu properti mungkin mempunyai beberapa nilai yang berbeda.

Menurut William Kinnard, anggota dari Institut Penilaian dan mantan Presiden

dari “American Real Estate and Urban Economics Association”, menyatakan bahwa

sebelum nilai didefinisikan, seorang penilai harus menjawab terlebih dahulu pertanyaan

sebagai berikut:

Nilai tersebut untuk siapa?

Dan untuk tujuan apa?

Sebagai contoh bahwa nilai untuk kepentingan jual beli, asumsinya akan berbeda

untuk tujuan ganti rugi. Nilai juga dapat digunakan untuk menilai investasi perorangan

yang mencerminkan suatu situasi yang unik seperti pajak, tujuan investasi dan juga

likuiditas. Selanjutnya nilai properti yang paling banyak digunakan adalah nilai pasar

(market value). Nilai pasar di Random House Dictionary didefinisikan sebagai properti

yang dapat dijual pada pasar terbuka.

Lebih jauh definisi dari nilai pasar digunakan oleh penilai sebagai definisi kerja

(working definition) yang mempertemukan antara aspek legalitas yang berlaku serta

peraturan yang diperlukan yang dipahami oleh penilai dan pengguna dari jasa penilaian

tersebut.

HARGA DAN NILAI PASAR REAL ESTAT

6


B. Definisi Nilai Pasar

Nilai pasar adalah harga jual yang memiliki kepentingan khusus di dalam Real

Property dengan beberapa syarat seperti berikit:

1. Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu.

2. Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.

3. Baik penjual dan pembeli masingmasing dapat dengan cermat dan

mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut.

4. Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).

5. Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa.

6. Masingmasing pihak bertindak atas pertimbangan dan kepentingan

mereka yang terbaik.

7. Ada usaha memasarkan yang mencukupi dan waktu yang rasional untuk

menunjukkannya pada pasar terbuka.

8. Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk

finansial lainnya yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.

9. Harga menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual,

dipengaruhi oleh finansial khusus atau penjualan yang menjamin

seseorang yang mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.

Harga Yang Penting Memungkinkan (Most Probable Ponce)

Nilai pasar adalah harga maksimum/terbaik yang dapat diperoleh. Namun pada

akhirnya akan disadari bahwa harga terbaik adalah tidak mudah diperoleh dalam pasar

real estate dan terdapat ketidakpastian sehubungan dengan estimasi nilai yang dibuat,

oleh karena itu, definisi nilai dirubah menjadi harga yang paling memungkinkan (post

probable price).

Reasonable Exposure (Pendekatan Yang Layak)

Masalah utama dalam hal ini, apakah pendekatan (exposure) dilakukan sebelum

atau tanggal penilaian. Menurut The Appraisal Foundation bahwa pendekatan tersebut

harus diasumsikan terjadi sebelum dilakukan penilaian.

• Pasar Kompetitif (Competitive Market)

Para ahli ekonomi mendefinisikan pasar kompetitif cenderung menjadi

keseimbangan (equilibrium). Harga dalam pasar persaingan menunjukkan kondisi

pasar tersebut sehingga tidak terdapat ketidakpuasan permintaan ataupun

kelebihan penawaran harga keseimbangan merupakan suatu hal yang cenderung


stabil. Sebab ini merupakan harga yang tepat (right price). Oleh karena itu dalam

pasar persaingan, harga dapat dipercaya untuk menunjukkan nilai yang

sebenarnya (true value).

• Karakteristik pasar sehubungan dengan efisiensi hubungan.

Bentuk pasar lainnya yang mempunyai efisiensi hubungan adalah pasar untuk

sektor rumah tangga seperti otomotif dan beberapa surat berharga seperti yang

terdapat di New York Stock Exchange. Apa yang mereka lakukan dalam pasar

tersebut. Pertama terdapat sejumlah besar pembeli dan penjual yang

menyediakan likuiditas dan mencegah sejumlah kecil penjual dan pembeli dari

mengontrol harga (seperti monopoli atau oligopoli). Yang kedua bahwa informasi

dalam pajak ini berlimpah dan tersedia secara luas pada harga yang rendah.

Ketiga hal ini relatif mudah dan murah untuk masuk dan keluar dari pasar. Yang

keempat, produk cenderung seragam, membuat harga menjadi lebih mudah.

Kelima bahwa produk merupakan barang bergerak, menyediakan penyemaian

penawaran terhadap perubahan permintaan. Bila ada informasi baru memasuki

pasar dengan karakterisitik tersebut, maka yang ada disekitarnya seperti yang

terdapat di pasar akan dapat bergerak dengan cepat menuju harga keseimbangan

yang baru.

• Pasar real estate

Pasar real estate, seperti tanah rumah atau properti komersial tidak berjalan baik

seperti karakteristik yang berhubungan dengan efisiensi. Profil dari pasar real

estate seperti sedikitnya pembeli dan penjual, kurangnya informasi, produk yang

beragam, tidak bergerak, dan relatif lambat dalam penawaran.

Dalam pasar properti, juga dihadapkan pada ketidakseimbangan harga.

Hal ini disebabkan antara lain oleh karena adanya perbedaan antara penjual dan

pembeli dalam biaya mengumpulkan informasi. Norm Miller menemukan bahwa sejumlah

besar pertimbangan dibuat oleh pembeli, harga yang terendah akan dibayar dan untuk

pembeli yang bukan berasal dari lokasi rumah tersebut akan membayar 5% lebih

dibandingkan dengan pembeli lokal.


Implikasi Dari Definisi Nilai Pasar

Suatu kenyataan bahwa pasar real estate mungkin terjadi suatu yang tidak efisien

dan menunjukkan tentang perbedaan antara harga yang sesungguhnya (actual price)

dalam pasar dan harga yang seharusnya dapat dihasilkan dalam pasar persaingan dan

keseimbangan.

Sehingga muncul suatu dilema bagi seorang penilai apakah nilai yang diestimasi

merupakan suatu harga yang diasumsikan dalam pasar persaingan atau apakah harga

didasarkan pada perilaku pasar yang sesungguhnya?

Penilai seharusnya dapat meprediksikan masalah dan nilai yang diestimasikannya

sudah terefleksikan di dalamnya. Hal ini berlanjut dengan beberapa diskusi pada awal

tahun 1990an dengan meningkatnya terhadap fokus perbedaan antara nilai jangka

pendek dan jangka panjang. Hal ini menunjukkan implikasi yang jelas bahwa penilai

seharusnya mengestimasi nilai jangka panjang yang seharusnya (true longrun value)

dari pada harga yang berlaku sekarang (current price).

Modifikasi Definisi (A Modified Definition)

Nilai pasar adalah harga jual yang diharapkan dari suatu jenis hak properti

tertentu yang diperjualbelikan dalam suatu transaksi, sebagai tanggal penilaian dan

adanya pengungkapan (exposure) yang mencukupi dalam pasar. Sebagai catatan bahwa

dalam kenyataannya penilai seharusnya tidak mengabaikan pasar artinya bahwa nilai

pasar yang diestimasi tidak akan berbeda dengan estimasi nilai keseimbangan. Untuk

pasar tertentu akan sangat dekat dengan keseimbangan, sehingga perbandingan

penjualan akan menghasilkan estimasi nilai pasar yang mendekati nilai keseimbangan.

Apabila data untuk perbandingan penjualan ini tidak mencukupi maka metode biaya dan

pendapatan dapat digunakan.

Perlu ditekankan bahwa rekomendasi alternatif definisi nilai pasar tidak dapat

digunakan dalam kebanyakan laporan penilaian karena peraturan, pengguna (clients) dan

masyarakat (courts) seringkali meminta definisi yang berlaku sekarang. Selanjutnya

sehubungan dengan definisi yang digunakan tersebut, penilai mengestimasi harga yang

diharapkan dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan harga yang diharapkan

dan bukan nilai yang sebenarnya dan ini merupakan tindakan yang sesuai.


C. Jenis Nilai Properti lainnya

Dari berbagai jenis nilai yang ada , beberapa telah dikenal oleh masyarakat luas.

Diantara yang telah dikenal antara lain :

• Nilai Investasi (investment value). Cara terbaik untuk menggambarkan nilai

investasi adalah merujuk nilai pasar. Distribusi dan kemungkinan harga pasar disusun

oleh nilai investasi merupakan nilai dari investor tertentu dengan asumsi yang spesifik

dari suatu investor. Sedangkan nilai pasar dapat digambarkan sebagai nilai investasi

perorangan yang cenderung menjadi kelompok (cluster).

• Nilai Guna (Use Value) adalah nilai dari sesuatu harta milik yang ditentukan

berdasarkan kegunaan khusus bagi si pemilik, yang kecil kegunaannya atau tidak

berguna bagi pemilik lain. Pasaran untuk properti ini sangat terbatas atau hampir

tidak ada.merujuk pada kegunaan tertentu (spesifik). Beberapa contoh seperti gereja,

stasiun, bangunan dan karakteristik khusus sesuai dengan kegunaanya. Oleh karena

itu, dalam pembuatan laporan penilaiannya harus dibuat dengan jelas dan

mengidentifikasikan nilai estimasi sebagai nilai guna daripada nilai pasar.

• Nilai Taksiran (assessed value). Nilai taksiran merupakan nilai properti untuk

tujuan pajak. Ini dimaksudkan agar ada hubungan yang konsisten dengan nilai pasar.

• Nilai Asuransi (Insurable value). Nilai asuransi merupakan porsi dari nilai asset

yang diakui di bawah perjanjian polis yang diakui dibawah perjanjian polis asuransi.

Secara umum, nilai didasarkan pada penggantian depresiasi ataupun biaya reproduksi

dari bangunan atas kehilangan nilai akibat bencana alam.

• Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value) adalah harga yang terjadi dari hasil tawar

menawar antara pembeli dengan penjual tanpa ada paksaan untuk membeli atau

menjual, baik pembeli maupun penjual mengetahui benar tentang keadaan pasar.

• Nilai Sisa (Scrap Value), seringkali disebut sebagai nilai rongsokan (biasanya

mesin), dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.

• Nilai Sewa (Rental Value) adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak

menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.

• Nilai Wajar/Nilai Sehat (Sound Value/SV) diartikan sebagai biaya reproduksi

baru dikurangi dengan penyusutan yang ada, dengan mempertimbangkan sifat dan

kegunaan barang yang bersangkutan, dan asumsi bahwa harta kekayaan tersebut

akan dilanjutkan penggunaannya sebagai bagian dari suatu perusahaan yang sedang

berjalan, tetapi tidak ada hubungan khusus dengan pendapatan perusahaan.


• Nilai Tukar (Value in Exchange) adalah nilai yang ditentukan dengan

membandingkan barang tertentu dengan barang lain yang sebanding. Barang

tersebut dan pembandingnya biasanya merupakan barang untuk kegunaan umum

(general purpose properties) sebagai lawan dari barang untuk kepentingan khusus.

• Nilai Perusahaan Yang Berjalan (Going Concern Value) adalah nilai

keseluruhan atas kegiatan/operasi suatu perusahaan yang sedang berjalan termasuk

manajemennya, dimana nilai propertinya merupakan bagian yang tidak terpisahkan

dari kegiatan perusahaan tersebut secara keseluruhan.

• Nilai “Goodwill” adalah bagian dari nilai dari suatu perusahaan yang sedang

berjalan, yang melebihi penanaman modal dan merupakan suatu unsur dari nilai

perusahaan yang sedang berjalan.

• Actual Cash Value (ACV), pada umumnya diartikan sama dengan Biaya Reproduksi

Baru dikurangi penyusutan, tetapi dengan mengesampingkan halhal yang khusus

digolongkan sebagai “Non Insurable” (pondasi dan instalasi bawah tanah lainnya),

faktorfaktor fungsional dan ekonomis hanya diperhatikan sepanjang adanya relevansi

dan digunakan sebagai istilah yang khusus untuk dunia kegiatan asuransi.

• Nilai Buku (Book Value/BV) adalah nilai suatu properti berdasarkan catatan

pembukuan, sesudah dikurangi dengan penyusutan dan ditujukan untuk keperluan

akuntansi dan/atau perpajakan.

• Nilai Likuidasi (Liquidation Value/LV) adalah suatu harga dimana suatu properti

akan dijual dipasar terbuka, biasanya dengan suatu keadaan terpaksa untuk dijual

dalam batas waktu yang ditentukan.

• Nilai Modal (Capital Value) adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak

milik terhadap semua harta.

• Nilai Penjualan (Sale Value) adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual

untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.

• Nilai Potensi (Potential Value) adalah nilai sesuatu barang/harta berdasarkan

potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan

datang.

• Nilai Spekulasi (Speculation Value) adalah nilai suatu harta tetap berdasarkan

kepada ramalan dan jangkauan (prediction and expectation) pada masa datang.

• Nilai Sentimental (Sentimental Value) adalah nilai suatu barang/harta dari

seseorang yang teramat sayang dan sangat berat untuk melepaskannya.


Dan jenis nilai lainnya yang secara kasus per kasus akan ditemui dalam proses penilaian

sesuai dengan tujuan penilaiannya.


A. Metode Penilaian

Pendekatan yang digunakan dalam melakukan penilaian yaitu:

• Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

• Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)

• Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

Metode penilaian merupakan teknik baku untuk melakukan pendekatan guna

memperoleh dasar perhitungan dalam memberi pendapat tentang nilai. Secara khusus

motodemetode ini akan dibahas dalam bagian lain yang khusus membahas tentang

prinsip dan aplikasinya secara terpisah.

Adapun sebagai gambaran dari konsep dasar metode penilaian diatas dapat

dilihat seperti dibawah ini :

Konsep Dasar Metode Penilaian

1. Pendekatan Data Pasar :

Nilai Properti = Hargaharga properti pembanding + Penyesuaian perbedaanperbedaan

2. Pendekatan Kalkulasi Biaya :

Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru penyusutan bangunan + nilai tanah

3. Pendekatan Pendapatan :

Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (present value of anticipated income)

Metode Dan PrinsipPrinsip Penilaian 7


B. Prinsipprinsip Penilaian

Adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian. Didalam

melakukan suatu penilaian harta tetap terdapat beberapa prinsip yang harus

diperhatikan, antara lain :

a. Prinsip Penggunaan Yang Semaksimal Mungkin (Principle of

Highest and Best Use)

Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan

utama dari properti. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan

yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Ada dua kriteria yang

menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin, yaitu :

1. Permintaan, baik yang sekarang ada atau yang akan datang dalam waktu

yang dekat.

2. Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan tipe bangunan yang

diizinkan maupun izinizin yang diperlukan.

b. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and

Demand)

Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik

bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai tanah

yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah

tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya.

c. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)

Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti

dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Misalnya dalam

pasar didapat dua properti (rumah baru) dengan kondisi yang sama, maka

properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.

d. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of

Anticipation)

Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang

atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti yang menghasilkan

pendapatan antara lain hotel, losmen dan sebagainya.


e. Prinsip Adanya Perubahanperubahan (Principle of Change)

Properti tak hentihentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain

jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap

properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara.

f. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)

Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun

ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak

didaerah yang kurang cocok, nilainya akan lebih kecil.

g. Prinsip Persaingan (Principle of Competition

Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti.

Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapat

keuntungan besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut, maka timbul

persaingan, keuntungan akan turun.

h. Prinsip Penambahan dan Pengurangan Pendapatan (Principle of

Increasing and Decreasing Return)

Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah

penghasilan properti tersebut. Pada titik tertentu, penambahan biaya tersebut

akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Nilai properti

tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

i. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)

Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total nilai

dari harta kekayaan. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua

diatas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah disini memberikan

kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut.

j. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)

Nilai dari harta kekayaan akan mencapai maksimum apabila faktorfaktor

produksi yang berkaitan dengan harta kekayaan tersebut dalam keadaan

seimbang. Faktorfaktor produksi yang dimaksud antara lain tanah, tenaga kerja,

modal dan lainnya.


Dari uraian sebelumnya antara lain dijelaskan bahwa:

a. Bidang Penilaian merupakan suatu bidang keilmuan yang memerlukan pendidikan

khusus dalam mempersiapkan SDM yang berkopentensi di bidang ini.

b. Banyaknya bidang pekerjaan yang berkaitan dengan properti memerlukan

latarbelakang ilmu penilaian dan menunjukan bahwa profesi penilaian memiliki

prospek yang luas.

Perkembangan suatu profesi sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah baik

dari segi pengembangan SDM maupuan dari segi regulasi praktis. Sejauh ini “political

will” pemerintah belum optimal dalam memajukan sektor penilaian properti walaupun

telah menyadari dampaknya.


Landasan dari teori nilai dan praktek penilai adalah bahwa nilai properti

merupakan fungsi penggunaan yang tertinggi dan terbaik atau the highest and the

best use. Letak di pusat kota umumnya lebih bernilai daripada di desa, karena ini dapat

lebih mendatangkan untung. Untuk alasan sama banyak daerah untuk penggunaan

keluarga tunggal mungkin kurang bernilai daripada banyak daerah untuk penggunaan

komersial. Satu lokasi 30 tingkat bangunan kantor lebih bernilai daripada satu lokasi yang

hanya mendukung 5 tingkat dan seterusnya. Ini merupakan gagasan dasar yang

digunakan dalam bab sbelumnya untuk menjelaskan bagaimana aksebilitas membantu

menentukan penggunaan tanah dan nilai tanah.

Pengaruh praktis hubungan antara penggunaan properti dan nilai properti adalah

bahwa sebelum penilai dapat memperkirakan nilia properti, ia harus membuat asumsi

tentang penggunaan properti yang diharapkan.

Bila subyek properti adalah tanah kosong (atau dianggap kosong) penilaian

didasarkan pada penggunaan properti yang diharapkan. Bila subyek properti telah

meningkat, penentuan dibuat berlanjut, atau apakah pemanfaatanpemanfaatan akan

dibongkar dan letaknya dibangun kembali.

A. Kriteria dalam Analisis Penggunaan yang Teringgi dan Terbaik

Penggunaan properti yang diharapkan, bila tanah kosong atau yang digunakan dengan

baik harus memenuhi 4 kriteria:

1. Diijinkan secara legal

2. Memungkinkan secara fisik

3. Layak secara finansial

4. Produktif secara maksimal

Diijinkan secara legal

Hambatanhambatan legal dapat berupa swasta atau pemerintah. Zoning

(penentuan wilayah) adalah hambatan legal yang sangat pervasif.

ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

8


Bila perubahan penentuan wilayah yang akan mempengaruhi nilai nampak

terancam, perubahan itu akan dilukiskan dalam analisis dan ini akan jelas

dinyatakan dalam laporan penilaian.

Hambatanhambatan privat sama pentingnya. Satu properti dihambat oleh

penyewaan jangka panjang atau kontrak yang tidak mengijinkan penggunaan

tertentu yang mungkin memiliki penggunaan yang tertinggi dan terbaik

berbeda, dan sehingga nilai berbeda, daripada properti yang identik secara

fisik tanpa hambatan semacam itu.

Memungkinkan secara fisik

Secara fisik mungkin penggunaan tertentu dapat dirintangi oleh

karakteristikkarakteristik letak fisik. Misalnya beberapa pemanfaatan tidak tepat

bila ancaman gempa bumi tinggi. Pertimbangan dasar meliputi halhal semacam

itu sebagai kemampuan dasar untuk mendukung bangunan dan biaya

pemanfaatan dan pondasi konstruksi.

Layak secara finansial

Dimungkinkan secara finansial, pada gilirannya akan mendorong dan

terkait dengan kriteria keempat dan terakhir yaitu produktivitas maksimal.

Produktivitas maksimal

Ada 3 Ketentuan pokok tentang interpretasi produktif maximal.

1. Premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah konsep penentu yang

berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah

tunggal, penggunaan khusus yang memaksimalkan nilai tanah. Premis

penggunaan tertinggi dan terbaik menguasai praktek penaksiran.

2. Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah bahwa

penggunaan yang tertinggi dan terbaik merupakan konsep kemungkinan

dimana nilai pasar menggambarkan nilai penggunaan (ratarata yang

termuat) dari rangkaian representatif penggunaan yang dapat

dikerjakan.

3. Premis penggunaan yang sangat mungkin juga merupakan penentu dan

berpendapat bahwa penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah

tunggal, penggunaan sangat mungkin dari tanah.


Ini berbeda dari penggunaan tertinggi dan terbaik dimana tidak

menganggap penggunaan yang sangat mungkin adalah nilai uang

memaksimalkan penggunaan.

Pembahasan berikut dibagi menjadi dua bagian, penilaian tanah kosong dan

penilaian properti yang telah digunakan. Untuk tiap bagian, kriteria produktif

maksimal akan dibahas dan dibandingkan.

B. Penilaian Tanah Kosong

Premis penggunaan terbaik dan tertinggi dimulai dengan premis penggunaan

tertinggi dan terbaik dari nilai pasar. Proses estimasi/penaksiran nilai tanah dengan

premis penggunaan terbaik dan tertinggi sama dengan yang digunakan untuk

menggambarkan bagaimana aksebilitas mempengaruhi nilai tanah. Langkah pertama,

penilai/estimator “membatasi/scope” atau “memeriksa/screen” pasar untuk menghapus

penggunaan yang jelas tidak tepat. Ini meninggalkan angkaangka yang dapat diatur

dari penggunaan kompetitif dan dapat dikerjakan. Misalkan pembatasan menghasilkan

tiga potensi penggunaan untuk letak tanah kosong.

Untuk ketiga penggunaan potensial tersebut, diidentifikasi kemungkinan

kemungkinan biaya pembangunannya, income yang diharapkannya, tingkat

pengembalian yang diharapkannya, dan nilainilai tanah yang dihasilkan. Dalam contoh

ini, premis penggunaan terbaik dan tertinggi menganggap bahwa penawaran kompetitif

akan mendorong harga pasar hingga $ 500.000, dan tanah terletak pada daerah

peruntukkan dan akan dikembangkan sebagai toko eceran. Dalam pengertian

penilaian/penaksiran, $ 500.000 diperkirakan akan merupakan estimasi nilai pasar.

Bila ada properti yang dapat diperbandingkan

Analisis selengkapnya seperti ditunjukkan di atas tidak selalu penting. Bila

penggunaan terbaik dan tertinggi merupakan hal yang nyata/faktual, seperti bila

penentuan wilayah secara efektif menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik,

dan ada penjualan properti yang dapat diperbandingkan, hargaharga yang diperoleh

dapat digunakan untuk memperkirakan langsung nilai properti subjek. Hal ini biasanya

banyak terjadi pada pasar perumahan.


Premis penggunaan yang tertinggi dan terbaik

Satu alternatif pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi adalah bahwa nilai

berdasar pada nilai yang diharapkan dari serangkaian representatif penggunaan yang

dapat dikerjakan. Ini merupakan pendekatan kemungkinan yang mengenali bahwa

perolehan harga pada penggunaan tertinggi dan terbaik sangat tidak mungkin.

Bila ada properti yang cukup dapat diperbandingkan

Ketika pembatasan ditentukan, serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan

dapat ditentukan bila transaksi sebelumnya dinyatakan dapat dibandingkan. Bila

serangkaian penggunaan yang dapat dikerjkakan untuk luas penjualan sebenarnya dapat

dibandingkan untuk properti subjek, harga transaksi dapat digunakan dalam pendekatan

perbandingan penjualan langsung. Di lain pihak “nilai yang diharapkan dari serangkaian

penggunaan yang dapat di lakukan” premis memberi penilai dengan basis yang lebih

dapat diatur untuk pemilihan yang dapat dipertimbangkan. Dari perspektif ini penilai

dapat merujuk pada penggunaan tertinggi dan terbaik tetapi bahkan pada serangkaian

penggunaan yang dapat dikerjakan.

Bila Properti Tidak Ada Yang Dapat Diperbandingkan

Bila serangkaian penggunaan yang dapat dikerjakan properti subjek tidak dapat

disesuaikan dengan penjualan terakhir analisis sisa tanah yang lebih mendasar harus

dilakukan. Ini memerlukan nilai tanah diperkirakan untuk tiap penggunaan yang

mungkin dikerjakan, seperti pada premis penggunaan terbaik dan tertinggi. Ini dapat

melibatkan pengurangan arus kas atau dalam kasus dimana perincian tersebut tidak

sesuai secara ekonomi, income tahun pertama dapat dikapitalisasi. Dalam suatu

kejadian, nilai tanah untuk tiap penggunaan yang mungkin dikerjakan diperkirakan. Pada

poin ini bila penggunaan terbaik dan tertinggi adalah pesimis, analisis akan berakhir.

Nilai pasar akan merupakan nilai maksimum yang dinyatakan dengan nilainilai.

Kemudian perhatikan, bahwa penggunaan terbaik dan tertinggi adalah kasus khusus

penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Premis nilai yang diharapkan bagaimanapun

mengetahui adanya beberapa kemungkinan tiaptiap penggunaan yang dapat dikerjakan.

Kemungkinan tersebut digunakan untuk membebani nilainilai tanah individu dan hasilnya

adalah nilai letak yang diharapkan. Penggunaan ini akan memberi beban 100% atau

mendekati.


Contoh Analisis Penggunaan yang tertinggi dan terbaik

Misal pembatasan awal penilai tentang pasar telah mengidentifikasi 3 penggunaan

kompetitif untuk letak tanah kosong yaitu: (1) Bangunan kantor, (2) Gudang kecil dan

(3) bangunan “flexspace”, yang dapat disesuaikan untuk gudang, pencahayaan

manufaktur atau kantor atau tergantung pada kebutuhan penyewa.

Langkah pertama adalah mencari penjualan tanah yang memiliki serangkaian

penggunaan yang mungkin sama. Langkah ini untuk menentukan range nilainilai tanah

yang ditentukan untuk masingmasing penggunaan yang dapat dikerjakan berdasarkan

distribusi pendapatannya beserta resikoresiko. Penilai kemudian menentukan

kemungkinan pada berbagai hasil, berdasarkan pengalaman dan keadaan pasar. Contoh

harga penjualan yang diharapkan adalah $ 540.000, yang ratarata dibebani oleh nilai

nilai sisa tanah dari 3 penggunaan. Penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah

mungkin. Ada 20 % kemungkinan kantor, 30 % kemungkinan gudang dan 50 %

kemungkinan flexspace. Sebaliknya, kriteria penggunaan terbaik dan tertinggi akan

menghasilkan nilai yang diperkirakan dari $ 700.000 berdasarkan 20 % kemungkinan

dimana pengguna flexspace yang paling optimis sebenarnya akan membuat penawaran

semacam itu.

Documents

Konsep Dasar Penilaian 01dasarnilai