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Operação Urbana Vila Sônia
Prefeitura do Município de São PauloSecretaria Municipal de Planejamento – SEMPLA
Assessoria Técnica de Operações Urbanas - ATOU
São Paulo
Dezembro de 2007
Operação Urbana Consorciada: conceitos
CONJUNTO DE INTERVENÇÕES E MEDIDAS COORDENADAS PELO
PODER PÚBLICO MUNICIPAL, COM A PARTICIPAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS, MORADORES, USUÁRIOS PERMANENTES E
INVESTIDORES PRIVADOS, COM O OBJETIVO DE ALCANÇAR EM UMA
ÁREA TRANSFORMAÇÕES URBANÍSTICAS ESTRUTURAIS,
MELHORIAS SOCIAIS E A VALORIZAÇÃO AMBIENTAL.
Estatuto da Cidade
Recuperação de parte da valorização imobiliária gerada por atuações públicas: instrumentos urbanísticos
Outorga Onerosa ≠ Operação Urbana
POTENCIAL ADICIONAL
CONTRAPARTIDA
FUNDURB
APLICAÇÃO EM TODA A
ÁREA URBANA DO MUNICÍPIO
POTENCIAL ADICIONAL
CEPAC / LEILÃO
FUNDO DA OPERAÇÃO
URBANA
APLICAÇÃO NA ÁREA DA OPERAÇÃO
URBANA
Operações Urbanas e o planejamento urbano
LEGENDA
OPERAÇÕES URBANAS EXISTENTES
1 – FARIA LIMA
2 – ÁGUA BRANCA
3 – CENTRO
4 – ÁGUA ESPRAIADA
5 – RIO VERDE / JACÚ
OPERAÇÕES URBANAS PROPOSTAS
5 – VILA SÔNIA
6 – VILA LEOPOLDINA
7 – DIAGONAL NORTE
8 – DIAGONAL SUL
9 – CARANDIRU / VILA MARIA
10 – CELSO GARCIA
11 – AMADOR BUENO
12 – SANTO AMARO
13 – PÓLO DESENVOLVIMENTO SUL
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Operações Urbanas e as lógicas de transformação do território: perda de população no centro expandido...
Taxas de crescimento populacional e densidade demográfica
Operações Urbanas e as lógicas de transformação do território: aumento de favelas
Operações Urbanas e as lógicas de transformação do território: crescimento urbano (1974)
Operações Urbanas e as lógicas de transformação do território: crescimento urbano (2002)
Operações Urbanas: primeiro objetivo geral
Alternativa à tendência:
expansão da área urbana e consumo de solo urbano
+Especialização / elitização e esvaziamento das áreas
centrais
Operações Urbanas e território: transformações funcionais
SEM INFORMAÇÃO
INDÚSTRIA / ARMAZÉNS
COMÉRCIO / SERVIÇOS
COM/SERV + IND/ARM
RHBP
RHM/AP
RVM/AP
R + COM/SERV
R + IND/ARM
EQUIPAMENTOS PÚBLICOS
ESCOLAS
TERRENOS VAZIOS
PREDOMINÂNCIA DE USO POR QUADRA FISCAL
OUTROS
Operações Urbanas e território: diminuição da separação social (redistribuição)
ÍNDICE DE EXCLUSÃO / INCLUSÃO SOCIAL
Operação Urbana Vila Sônia: território e contexto
Projetos ‘co-localizados’: Linha 4 do metrô, Rodoanel, coletor tronco de esgoto, recuperação da galeria do Pirajussara e ciclovia
Eliseu de Almeida: - Ciclovia- Recuperação galeria- Coletor tronco
Linha 4
Rodoanel (trecho concluído)
Estrutura urbana e morfologia: relevo
Estrutura urbana e morfologia: hidrografia
Estrutura urbana e morfologia: declividades
Estrutura urbana e morfologia: cobertura vegetal
Classes de rendimento nominal mensal da pessoa responsável pelo domicílio: 1991
BUTANTA
RAP OS O TAV ARE S
MORUMBI
LAP A
ITAIM BIBI
V ILA S ONIA
RIO P E QUE NO
P INHE IROS
ALTO DE P INHE IROS
V ILA LE OP OLDINA
JAGUARE
P E RDIZE S
BARRA FUNDA
0 .9 1.8 2.7
Kilometers
distritos Charts
50000
25000
12500
pes91SRpes91ate1smpes911ate2smpes912ate3smpes913ate5smpes915ate10smpes910ate15smpes9115ate20smpes9120sm+
Classes de rendimento nominal mensal da pessoa responsável pelo domicílio: 2000
BUTANTA
RAP OS O TAV ARE S
MORUMBI
LAP A
ITAIM BIBI
V ILA S ONIA
RIO P E QUE NO
P INHE IROS
ALTO DE P INHE IROS
V ILA LE OP OLDINA
JAGUARE
P E RDIZE S
BARRA FUNDA
0 .9 1.8 2.7
Kilometers
distritos Charts
50000
25000
12500
pes00SRpes00ate1smpes001ate2smpes002ate3smpes003ate5smpes005ate10smpes0010ate15smpes0015ate20smpes0020sm+
Estrutura urbana e morfologia: rede troncal de ônibus
Plano Integrado de Transportes Urbanos: 2025
Linha 4 do metrô
Pátio de manobras Vila Sônia
Terminal de ônibus Vila Sônia
Terminal de ônibus Morumbi
Terminal de ônibus Butantã
Densidade e padrão de ocupação
Bairros residenciais de baixa densidade
Zona exclusivamente residencialFoto: Arquivo SEMPLA/ATOU
Qualidade ambiental - controle paisagístico da ocupação
Tecido urbano desconexo + estrutura radial: descontinuidade, barreiras e sobrecarga no sistema viário e pontes
Av. Eliseu de Almeida
pátio de manobras metrô
Av. Francisco Morato
Polarização exógena em função do Largo de Pinheiros: centralidades no eixo radial para além do centro expandido
Av. Eliseu de Almeida
pátio de manobras metrô
Av. Francisco Morato
Rodovia Raposo Tavares
Polarização exógena em função do Largo de Pinheiros: centralidades no eixo radial para além do centro expandido
USP
Av. Francisco Morato
Av. Vital Brasil
Potencial ambiental dos parques e áreas verdes públicos
Parque Raposo Tavares
Favela Jd. Jaqueline
Operação Urbana Vila Sônia: projeto (Priou)
Elemento indutor das transformações: linha 4 do Metrô
JÓQUEI
ESTÁDIO MORUMBI
AV. PROF. FRANCISCO MORATO
AV. ELISEU DE ALMEIDA
ROD. RAPOSO TAVARES
USP
ESTAÇÃO MORUMBI
ESTAÇÃO BUTANTÃ
ESTAÇÃO VILA SÔNIA
Proposta: implantação geral
Plano-Referência de Intervenção e Ordenamento Urbanístico (PRIOU)
SISTEMAS GERAIS – SOLO PÚBLICO SISTEMAS EDIFICADOS – SOLO PRIVADO
Comparativo dos perímetros
PERÍMETRO PDE (LEI Nº 13.430/02)
ÁREA: 327ha
PERÍMETRO PRE (LEI Nº 13.885/04)
ÁREA: 424ha
PERÍMETRO EM ESTUDO
ÁREA: 676ha
Centralidades ao redor das estações do metrô
Pólo Vila Sônia: melhorias no espaço público
Estação Vila Sônia
Terminal de ônibus
Parque linear
Pólo Vila Sônia: melhorias no espaço público
Pólo Vila Sônia: pátio de manobras em construção (set/2006)
Estação Butantã
Terminal de ônibus
Pólo Vital Brasil: melhorias no espaço público
Pólo Vital Brasil: melhorias no espaço público
Melhoria da acessibilidade
Melhoria da acessibilidade: transposição norte-sul
Melhoria da acessibilidade: transposição norte-sul
Melhoria da acessibilidade: transposição norte-sul
AV. PROF. FRANCISCO MORATO AV. ELISEU DE ALMEIDA ROD. RAPOSO TAVARES
TRECHO EM TÚNEL
PERFIL GEOLÓGICO DO TERRENO
Melhoria da acessibilidade: transposição norte-sul
VISTA FRONTAL DO EMBOQUE SUL
SEÇÃO TIPO 4 SEÇÃO TIPO 3
SEÇÃO TIPO 1 SEÇÃO TIPO 2
Interligação e recuperação paisagística dos parques da Previdência e Luis Carlos Prestes
Recuperação funcional e paisagística de vias estruturais radiais
Recuperação funcional e paisagística da avenida Eliseu de Almeida
Recuperação funcional e paisagística do corredor Francisco Morato
Recuperação ambiental e paisagística associada à projetos de habitação popular
Implantação do parque linear
Recuperação paisagística do Parque Raposo Tavares
Projetos de habitação popular: urbanização / regularização / provisão / realocação de unidades em áreas de risco
Projetos de habitação popular: urbanização / regularização / provisão / realocação de unidades em áreas de risco
Setorização: regras e incentivos para investimento imobiliário
Setorização: parâmetros urbanísticos por setores e pólos
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO E DIMENSIONAMENTO DOS LOTES RECUOS (m)
SETOR MINIMO BÁSICO MÁXIMO
TAXA DE OCUPAÇÃO
MÁXIMA EMBASAMENTO
TAXA DE OCUPAÇÃO
MÁXIMA DEMAIS
PAVIMENTOS
TAXA DE PERMEABILIDADE
MÍNIMA
LOTE MÍNIMO
(m²)
FRENTE MÍNIMA
(m)
GABARITO DE ALTURA MÁXIMO
FRONTAL LATERAL FUNDO
Caxingui (a) (a) 3 0,60 0,40 0,15 250 5 27m e H = E / 2 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Eiras Garcia (a) (a) 4 0,50 0,50 0,25 250 10 39m 5m 3m (c) 3m (c)
Francisco Morato (a) (a) 4 0,70 0,35 0,25 500 10 42m e H = E / 3 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Jd. Jussara (a) (a) 3 0,50 0,50 0,30 500 10 27m 5m 3m (c) 3m (c)
Morumbi 1 (a) (a) 3 0,50 0,50 0,25 400 10 27m e H =E (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Morumbi 2 (a) (a) 4 0,50 0,50 0,20 500 10 51m 5m 3m (c) 3m (c)
Parque Raposo Tavares (a) (a) 4 0,25 0,25 0,40 500 20 51m 5m 3m (c) 3m (c)
Polo Vila Sônia (a) (a) 4 0,70 0,35 0,15 250 10 51m e H = E / 3 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Pólo Vital Brasil (a) (a) 4 0,70 0,35 0,15 400 10 51m e H = E / 3 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Vale Pirajussara (a) (a) 2,5 0,40 0,40 0,30 400 10 24m e H =E (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Vila Sônia 1 (a) (a) 3 0,50 0,50 0,20 250 10 27m 5m 3m (c) 3m (c)
Vila Sônia 2 (a) (a) 3 0,40 0,40 0,25 400 10 27m 5m 3m (c) 3m (c)
Vila Sônia 3 (a) (a) 3 0,50 0,50 0,15 250 10 27m 5m 3m (c) 3m (c)
Vila Sônia 4 (a) (a) 4 0,70 0,35 0,15 400 10 42m e H = E / 3 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Vital Brasil 1 (a) (a) 3 0,60 0,30 0,20 500 10 27m e H =E / 2 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Vital Brasil 2 (a) (a) 3 0,50 0,50 0,15 500 10 27m e H = E / 2 (b) 5m 3m (c) 3m (c)
Vital Brasil 3 (a) (a) 3 0,50 0,50 0,15 400 10 27m 5m 3m (c) 3m (c)
(a) Os coeficientes de aproveitamento mínimo e básico são aqueles definidos no Quadro 04 do Livro X, Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004.
(b) H corresponde a altura máxima do edifício e E corresponde ao espaçamento lateral que é a distância que deve ser mantida em relação às edificações vizinhas adjacentes na mesma quadra em que está inserido o imóvel, medida a partir da altura de 9m dessa edificação.
(c) Exigido somente a partir de 9m de altura da edificação. Observar o espaçamento lateral (E).
Parâmetro urbanístico para composição de quadras: afastamento lateral entre edifícios
AL AL
h
AL = h
SITUAÇÃO EXISTENTE – AV. VITAL BRASIL
Exemplo de aplicação do espaçamento lateral entre edifícios
H
E
SIMULAÇÃO 1 – AV. VITAL BRASIL
E = H / 3 Onde:H = altura máxima do edifícioE = espaçamento lateral entre torres (acima de 9m)
Exemplo de aplicação do espaçamento lateral entre edifícios
H
E E
SIMULAÇÃO 2 – AV. VITAL BRASIL
E = H / 3 Onde:H = altura máxima do edifícioE = espaçamento lateral entre torres (acima de 9m)
Exemplo de aplicação do espaçamento lateral entre edifícios
50% da área do terreno destinada a praça (lote mínimo de 2.000m²)
Bônus de 100% desta área como não
computável
Exemplo de incentivo para criação de espaço público
Setorização: estoque de potencial adicional de construção por setores
POTENCIAL ADICIONAL (m²) SETOR HAB. NÃO HAB. TOTAL
CAXINGUI 61.310 40.870 102.180 EIRAS GARCIA 90.084 15.014 105.097 FRANCISCO MORATO 140.614 46.871 187.485 JD. JUSSARA 33.984 22.656 56.640 MORUMBI 1 40.751 9.056 49.806 MORUMBI 2 106.064 53.032 159.097 PARQUE RAPOSO TAVARES 174.943 29.157 204.100 POLO VILA SÔNIA 45.118 101.516 146.634 PÓLO VITAL BRASIL 48.857 109.928 158.784 VALE PIRAJUSSARA 25.034 6.258 31.292 VILA SÔNIA 1 18.608 4.135 22.743 VILA SÔNIA 2 38.258 8.502 46.760 VILA SÔNIA 3 21.040 7.426 28.466 VILA SÔNIA 4 8.130 12.194 20.324 VITAL BRASIL 1 9.768 2.171 11.939 VITAL BRASIL 2 16.767 3.726 20.493 VITAL BRASIL 3 2.239 1.919 4.158
TOTAL 881.568 474.432 1.356.000
Setorização: método AMP (áreas mais prováveis de transformação)
Setorização: contrapartida diferenciada por usos e setores (Cepac)
M² / CEPAC SETOR HAB. NÃO HAB.
CAXINGUI 5,5 4,8 EIRAS GARCIA 9,6 4,8 FRANCISCO MORATO 14,9 11,1 JD. JUSSARA 7,8 6,8 MORUMBI 1 5,6 4,8 MORUMBI 2 4,2 3,6 PARQUE RAPOSO TAVARES 17,4 15,1 POLO VILA SÔNIA 6 5,2 PÓLO VITAL BRASIL 4,9 4,3 VALE PIRAJUSSARA 13,7 10,2 VILA SÔNIA 1 6 5,2 VILA SÔNIA 2 6,1 5,3 VILA SÔNIA 3 6,1 5,3 VILA SÔNIA 4 5,8 5 VITAL BRASIL 1 7,7 6,7 VITAL BRASIL 2 5,4 4,7 VITAL BRASIL 3 4,8 4,2
Resumo
1. Estimativa preliminar de custo das obras públicas: R$ 96.112.247,69 (jun/04)
2. Estoque de potencial adicional de construção: 1.356.000 m²
3. Área total (bruta): 673ha
4. Estimativa de obtenção de recursos através da emissão de CEPAC: R$ 206.551.000,00
5. Número máximo de CEPAC’s a serem emitidos: 206.551
6. Avanços:−Plano-Referência de Intervenção e Ordenamento Urbanístico (PRIOU) concluído−Minuta de Projeto de lei elaborada (1ª versão)−Estudo de Impacto Ambiental elaborado
7. Próximos passos:−Aprovação do Estudo de Impacto Ambiental (CADES)−Aprimoramento do modelo de gestão−Aprovação da lei da operação urbana (Câmara Municipal)
Ficha Técnica
Coordenação geral:José Geraldo Martins de Oliveira (2005–2007)José Magalhães Jr. (2001–2005) Coordenação Técnica: Pedro M. Rivaben Sales (2001-2007)
Análise e proposta urbanística:Daniel Todtmann Montandon (2001-2007)Márcia Halluli Menneh (2002–2004)
Dados TPCL: Paulo Rapoport Pesquisa e produção gráfica:Adélia Midori Yamasaki (2007)Ana Carolina de A. Trugillo (2005-2006)Anateresa Rizzuto de O. (2003)Camila D. S. Forcellini (2005-2007)Elenice Souza Lima Teixeira (2006-2007)Fernanda Maria Lucchesi (2002)Fernanda R. Dutra (2003)Igor Cortinove (2002-2003)Joyce Reis F. S. (2005-2006)Luciano Cartegni (2004-2005)Renata Cristóvão Ferretti (2003-2004)Santiago d’Ávila (2004)Tatiana R. Antonelli (2004-2005) Apoio administrativo:Teresinha D. Machado (2001-2007)Lilian Amaral (2006-2007) Consultoria imobiliário-financeira: H. Ricardo Barbara - FESPSP (2002-2004) Subsídio para elaboração do Plano-Referência de Intervenção e Ordenação Urbanística – PRIOU: CNEC e Vigliecca (2004) Elaboração do Estudo de Impacto Ambiental: COBRAPE (2006-2007)