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LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)
1ER TRIMESTRE 2016
446
820 1 3
72
2 6
22
900
1 4
51
2 1
54
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41
1 3
51
2 1
44
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43
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09
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04
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1 7
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3 6
24
3 1
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89
2 6
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44
4272
3507
4321
6042
1803
0
1 000
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3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
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11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
17 000
18 000
19 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
En
mil
lio
ns
€
2009 5,2 milliards €
2010 8,7 milliards €
2011 11,9 milliards €
2012 12,1 milliards €
2013 11,7 milliards €
2015 18,1 milliards €
2014 16,7 milliards €
-58% : le volume investi en immobilier
d’entreprise sur la région parisienne a
fortement régressé par rapport au 1er
trimestre 2015
Après un dernier trimestre 2015 historique,
le marché est revenu à ces volumes plus
habituels pour un début d’année
Ce résultat en demi-teinte est avant tout lié
à l’absence de grosses opérations : on ne
recense en effet que 3 transactions d’un
montant supérieur à 100 millions d’euros
Un tel phénomène ne devrait pas durer :
de très grosses cessions sont en effet en
cours de discussion ou sous promesse de
vente et devraient se concrétiser au fil des
prochains mois (à l’image des transactions
attendues sur So Ouest, Be Issy ou encore
sur la tour First)
L’activité affiche un niveau record en
petites transactions, avec 49 opérations de
moins de 50 millions d’euros recensées,
contribuant pour 33% du volume total
investi
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis
1,8 milliards d’€ sur le 1er trimestre 2016 Source : Knight Frank
Géographie des volumes investis
Chute de l’investissement
au cœur de Paris Source : Knight Frank
La
Défense
7%
Croissant
Ouest
31%
Paris
QCA
15%
Reste
Paris
Intra-muros
5%
1ère
Couronne
12%
-63%
-53%
-92%
-20%
Paris QCA Reste Paris
Intramuros La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne Autres
Total
Île-de-France
272 98 132 565 208 528 1 803
Volume investi en 2016 (en millions d’€)
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2016
Évolution en % des volumes
Investis en 2016 par rapport
À 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
La baisse des volumes investis sur le QCA est
sensiblement la même que celle observée sur
l’ensemble de la région (-53% contre -58%)
La part relative du QCA dans le marché régional
régresse assez nettement pour tomber au taux
historiquement bas de 15% au 1er trimestre 2016
Très peu de transactions ont pu se réaliser dans
le QCA au cours de ce trimestre, la plus
importante étant la vente du 46 Kléber, cédé par
Pembroke Real Estate à Icade pour un montant
inférieur à 60 millions d’euros
Ces résultats à la baisse ne sont pas le résultat
d’une « désaffection » des investisseurs pour le
QCA, mais plutôt d’une absence d’actifs
disponibles à la vente
Ce manque d’offre est dû à une fin d’année 2015
record sur le QCA (avec plus 1,5 milliards
d’euros de cessions au cours du 4ème trimestre),
qui a eu pour effet d’assécher le marché
151
455
272
1 0
46
573
448
303
514
247 632
707
878
160
2 1
11
702
982
625
899
268
943
353
1 4
39
893 1 3
37
689
649
572
1 5
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272
0
1 000
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3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
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T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
En
mil
lio
ns
€
Volume trimestriel Volume annuel
2009 1,92 milliard €
2010 1,84 milliard €
2011 2,46 milliards €
2013 2,74 milliards €
2012 3,96 milliards €
21% 21%
33%
37%
23% 24%
19%
2014 4,02 milliards
2015 3,43 milliards €
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Focus QCA
-53% au 1er trimestre 2016 par rapport à 2015 Source : Knight Frank
Date Immeuble Type d’actif Secteur
géographique Surface
Prix
(en millions d’€) Acheteur Vendeur
Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 m² 270,8 Amundi / Assurance
Crédit Mutuel Unibail-Rodamco
Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 m² 159 Crédit Agricole
Assurance/ ACM Vie AS Hammerson
Mars 2016 Les Miroirs
(immeuble A et B) Bureaux La Défense 33 000 m² 132 Primonial Parella Partners
Janv. 2016 46 avenue Kléber Bureaux QCA 3 400 m² 55 Icade Asset
Management
Pembroke Real
Estate France
Janv. 2016 Tour Alto Projet de développement
mixte La Défense 51 000 m² 55
Abu Dhabi Investment
Authority UBS Real Estate
Janv. 2016 44 rue Paul Langevin,
Ris Orangis Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 m² 34,4 EPF Raiffesen
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Exemples de transactions Source : Knight Frank
87%
10% 3%
Année 2015
74%
22%
5%
1er trimestre 2016
Bureaux Commerces Autres actifs
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par types d’actifs
Augmentation des volumes investis en commerces et autres actifs Source : Knight Frank
59% 22%
19%
Année 2015
57%
26%
18%
1er trimestre 2016
Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par profils de risque
Quasi statu quo sur les profils à risque Source : Knight Frank
33%
27%
25%
15%
1er trimestre 2016
Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€
100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€
11%
18%
32%
39%
Année 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par montants
Chutes des gros deals (plus de 200 millions d’euros) Source : Knight Frank
Source : Knight Frank
75%
15%
6%
2%
2%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
64% 3%
8%
13%
8% 4%
Année 2015 1er trimestre 2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par nationalités des acquéreurs
Domination accentuée des investisseurs français Source : Knight Frank
Avec une fourchette désormais comprise entre 3,25
et 3,50% sur le QCA, les taux Prime sont désormais à
leur point bas historique
Toutefois, le spread entre taux Prime et rendements
obligataires continue d’afficher un avantage important
pour les actifs immobiliers
La compression des taux Prime se poursuit,
continuant sur sa lancée de 2015 et s’étendant (de
façon plus discrète) au-delà du seul QCA : la
compétition pour les meilleurs actifs se généralise à
l’ensemble de l’Ile-de-France
Le QCA conserve toutefois nettement les faveurs des
investisseurs, comme en témoigne l’écart croissant
qui le sépare de la plupart des autres marchés de la
région parisienne
L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les
autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au
sein de chaque secteur géographique, ce qui
contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le
Core + et le Value Added, ouvrant des opportunités
sur des segments moins saturés
3.38%
4.88%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
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3
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QCA La Défense
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Baisse continue des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank
3,25
4,00 4,00
4,75 4,75
4,50
3,75
4,50
4,00
4,50
5,00
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4,25 4,25
5,00 5,00
4,75
4,00
4,75
4,50
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5,25
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3,00
3,50
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4,50
5,00
5,50
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En
%
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Compression généralisée pour le 1er trimestre 2016 Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
0
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91
19
92
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19
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05
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07
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08
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09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16 T
1
Spread taux de rendement / placements obligataires
Volumes investis en Ile-de-France
Avantage obligataire
Avantage immobilier