•Konut Adası: Istanbul'un YükselenYıldızı Mı, Yatakhane Şehri Mi?

PİYASALAR ANALİz

KONUOF

PERAKENC[URiZtYATIR1'

iSTANBl

Konut Adası olarak adlandırılan Başakşehir, Avcılar, Esenyurt ve Beylikdüzü'ndeyaşanan dönüşüm dikkat çekiyor. Proje Yönetim A.Ş Projeler Koordinatörü SerdarSerdaroğlu, hazırladığı çalışmada, bölgenin mevcut durumunu ve geleceğine yöneliköngörülerini paylaşıyor.SERDAR SERDAROGLU PROJE YÖNETİM A.Ş. PROJELER KOORDİNATÖRÜ

•

Istanbul 1980'li yıllar ile birlikte hızlıbir gelişme ve büyüme sürecine gi-riyor. 1960 yılında İstanbul'da yaşa-yan nüfus yaklaşık 1 milyon 800 bin

iken 2009 yılında nüfus 12 milyon kişiyiaşıyor. Bu artış beraberinde yaygın bir ko-nut ve yerleşim alanı ihtiyacını da doğuru-yor. 1975yılında İstanbul'un sadece yüzde2,62'si yapılaşmış alan iken günümüzde buoran yüzde zo'lere ulaşıyor. Özellikle bü-yük değişimin yaşandığı 1975-2000 yıllarıarasında yerleşik alan tam 5 kat büyüyorve bununla birlikte kent, hem doğu-batı yö-nünde hem de, orman ve havza alanlarınınbulunduğu kuzeye doğru genişliyor.

Aslında bütün kentler' kuruluşlarındanitibaren tarihleri boyunca sürekli bir dö-nüşüm geçirirler. Bu gelişmelerden uzakkalamayan ve tarihi boyunca sürekli deği-şimler ve dönüşümler geçiren İstanbul gü-nümüzde de hızlı bir konut yapılaşması ileönemli bir dönüşüm sürecinden geçiyor.

Büyümenin ve dönüşümün en belirginyaşandığı 'yerlerden biri de, çevresi doğalve yapay su alanları ile çevrili, görselolarakbir adayı andıran ve 'Konut Adası' olaraköne çıkan bir bölge. Bu bölge, Başakşehir,Avcılar, Esenyurt ve Beylikdüzü İlçeleri'nikapsıyor ve kuzeyde Sazlıdere Baraj Gölü,doğuda Küçükçekmece Gölü, batıda Bü-yükçekmece Gölü ve güneyde MarmaraDenizi ile çevreleniyor.

Bu Konut Adası son yıllarda İstanbul'un

GayrimenkulıuRKlYE OCAK-ŞUBAT 2011 - SAYı 17

geçmiş yıllarda çok eleştirilen yatakhaneşehri Anadolu yakasının kaderini izliyor,büyük bir konut baskısı altında büyüyor venüfusu sürekli artıyor. Bu bölqede yaşayanmevcut nüfus incelendiğinde yaklaşık 1milyon lS0 bin rakamı elde ediliyor. 2013yılının sonuna kadar bölgede Sl bin yenikonutun tamamlanması bekleniyor. Bu datahmini olarak 200 bin gibi bir nüfus değe-rinin bu bolqede ikamet edeceği anlamına

geliyor. Burada bahsedilen yeni kon -site anlayışı içersinde geliştirilen, q:::-liği, otoparkı ve sosyal tesisleri oları, :ve orta-üst gelir grubuna hitap ede __dem yaşam alanları olarak inşa edi:.e:2-3 yıllık süre zarfında bu gelişim t:nirkerı, 2020 yılına kadar planlanan ~::::alanları ile birlikte toplam 100 bin :konutun bu bölgede geliştirileceği ve :-lamda yaklaşık 400 bin kişinin bu K ::

30

Adası içinde yaşayacağı önqörülüyor. 10

yıllık süre zarfında sadece konut sitelerin-de yaşayacak nüfus mevcut nüfusun yak-laşık yüzde 35'ini oluşturması bekleniyor.Bu oranda bir nüfus artışı ve yoğun konutdokusu önemli bir gerçeği de beraberindegetiriyor. Bu gerçek İstanbul'u önümüzde-ki yıllarda bekleyen önemli bir tehlike BatıYakasında yeni bir "Yatakhane Şehir".

ŞEHRiN NEFES ALDIGINI HisSETMEKYatakhane şehirleri, nüfusun sadece

barınma ihtiyacının karşılandığı, sosyalyaşam alanlarının bulunmadığı ya da çokyetersiz olduğu, gündüz ile gece nüfusuarasında büyük farkların yaşandığı yerlerolarak tanımlanıyor. Yeni konut alanlarınınyaşayan bir doku haline gelmesi, yaşayan-ların kendilerini şehirde hissetmesi içingünlük ihtiyaçların dışında sosyal ve kültü-rel ihtiyaçların da karşılanması gerekiyor.Yani şehri duymak, nefes aldığını his set-mek, tiyatroları, sinemaları, konser salon-ları, müzeleri ile birlikte şehri yaşamak,şehrin tüm renklerini görmek gerekiyor.İstanbul'da hayatın, işin, prestijin, konfo-run, alışverişin, yeşilin, mavinin, mutlulu-ğun, güvenliğin, eğlencenin, sporun, sağlı-ğın, huzurun ve kültürün tadını çıkarmakgerekiyor.

GECE GÜNDÜZ YAŞAYAN BÖLGELERBir zamanlar Avrupa Yakası ofis ve eğ-

ence yeri, Anadolu Yakası ise yatakhaneolarak adlandırılırdı. Daha kolayelde edi-.ebilir kornit. orta gelir grubunu AnadoluYakası'nda oturmaya teşvik ederdi. İnsan-ıar çalışmak, uyumak ya da eğlenmek içinkıtalar değiştirmek zorunda kaldı, içindençıkılmaz hale gelen trafik, sabah-akşampik saatler yaşadı, bu da her iki yaka ara-sırıda sürekli artan yeni köprüler ihtiya-cına yol açtı. Bu görünüm bugün de halageçerli. Kavacık, Altunizade, Kozyatağı,Kartal'da yeni merkezi iş alanları oluştur-mak, Kadıköy-Karral E-5 aksını kent içi!:Julvaradönüştürmek, modern AVM'ler, A~as ofisler ve konaklama tesisleri inşa et-mek ancak son yıllarda akıllara geldi.Kentler bu oranda büyük bir konut baskısıile karşı karşıya iken, bu nüfusun ihtiyaç-larının doğru tespit edilmesi ve sadecegece kullanılan bir alan olmamasına dik-~at edilmesi gerekiyor. Gerek alışveriş,eğlence gerekse de iş olanaklarının, yeniofis alanlarının her bölgede dengeli geli-şiminin sağlanması gerekiyor. Bu şekildesadece gece ya da sadece gündüz yaşayan

PİYASALAR ANALİZ

değiL, gece-gündüz yaşa-yan bölgeler kentin enbüyük sorunu olan trafiksorununun çözümüne deönemli katkı sağlayacak.

MUTSUZ KENTLiLERBu ölçeklerde yeni

konut alanlarının geliş-tiği ve gelir seviyesininortalama yaşayan nü-fusun. üzerinde olduğuyerleşim alanlarında, nü-fusun barınma, çalışmave eğlence ihtiyaçları-nın birlikte düşünülerekplanlanması qerekliliqi-nin üzerinde önemle du-rulması gerekiyor. Özel-likle, İBB, Kiptaş, TOKİ,Emlak GYO gibi kamu-nun konut üreticilerininyanı sırabüyük ölçeklikonut üreticisi olan özelsektörün kurumsal yatı-rımcılannın da bu soru-nun çözümünü sadeceyerel yönetimlerden bek-lememesi, onlara ihtiyaç-lar doğrultusunda çözümönerileri götürmesi ve ikna etmesi gereki-yor. Aksi takdirde yeni gelişme alanı ola-rak öne çıkan Batı Yakasının Yeni KonutAdası da, bir "Yatakhane Şehir" olmaktanöteye gidemeyecek. Kentin trafiğinde

metrobüslerin de çözemeyecegı yeni so-runlara yol açarak, iş ve yaşam alanı ara-sındaki ulaşımda saatlerini harcayan stresiçinde mutsuz kentliler yaratmaya devamedecek. _

31 OCAK-ŞUBAT 2011- SAYı 17 Gayrimenkul10RKlYE