Kiinteistökaupan virhetilanteet

oikeuskäytännön valossaOTM Minna Romu

Sovellettava laki

• Kiinteistönkauppaa säännellään maakaaressa. • Maakaarta sovelletaan myös, kun on kyse esim. kiinteistöjen vaihdosta tai

vuokra-oikeuden luovuttamisesta, mikäli alueella on tai sille saadaan rakentaa rakennus (esim. kaupungin omistamat tontit).

• (Asunto-osakkeen kaupan osalta säännökset ovat asuntokauppalaissa)

Ostajan ennakkotarkastusvelvolli

suus Ostaja ei saa vedota virheensä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön

tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti. Tarkastus on tehtävä siinä

laajuudessa, kuin yleensäkin arvokkaan omaisuuden kohdalla. Huom. sillä ei merkitystä mitä ostaja havaitsi, vaan mitä olisi pitänyt

havaita. Mitä ”keskiverto” henkilö havaitsisi? Mahdollisesti ankarampi

velvollisuus, jos henkilöllä on asiantuntemusta. Lähtökohtaisesti ostajan ei edellytetä käyttävän asiantuntija-apua tai

suorittavan tavanomaisesta poikkeavia tai teknisiä toimenpiteitä kiinteistöllä.

Huom. Mitä vanhempi/huonommassa kunnossa kiinteistö on, sitä perusteellisemmin tarkastettava.

Tarkastus on tehtävä kaikilta niiltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus: Erityisen epäilyttävä seikka tai myyjän

antama tarkastuskehotus saattaa edellyttää, että ostaja käyttää asiantuntijaa tarkastamisessa/suorittaa tarkempia tutkimuksia. Yleensä rakenteiden avaamista tai teknisiä mittauksia ei kuitenkaan tarvitse suorittaa (edellyttävät myyjän lupaa). (ns. erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.)

Mikäli ostajalle annetaan kiinteistöä koskeva kuntotarkastus- tms. raportti, ostajan on tutustuttava tähän huolellisesti.

Mikäli ostaja laiminlyö ns. ennakkotarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi virheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessaan.

Ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Vilpillisesti tietoja antanut tai salannut myyjä ei vapaudu virhevastuusta, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Myyjä ei siten vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

OHJEITA: Käy useamman kerran jos mahdollista, käytä aikaa, käytä asiantuntijaa, kysele!

Oikeuskäytäntöä• KKO 2009:31 mm. ostajan selonottovelvollisuus• Tapauksessa oli kysymys siitä, että vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa

oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta.

• Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.

• Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei ostajalla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

• Myyjän on annettava ostajalla sellaiset tiedot kiinteistöstä tai asunnosta, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Myyjän on myös korjattava ostajan mahdolliset virheelliset käsityksen kaupan kohteesta.

• Tiedonantovelvollisuus kaksiosainen: ei saa antaa virheellisiä/harhaanjohtavia tietoja + kaikki olennaiset tiedot on annettava.

• Myyjän vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä hänen olisi pitänyt tietää. Tavanomaista kokemattomampi tai tietämättömämpi myyjä ei vapaudu vastuusta. Toisaalta erityinen asiantuntemus (esim. rakennusalan ammattilainen) saattaa lisätä tiedonantovelvollisuutta.

• Myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista. • Mitä laajemmin myyjä on antanut tietoa kaupan kohteesta ennen kauppaa,

sitä enemmän myyjä siirtää vastuuta ostajalle. Epätavalliset seikat sekä viat ja puutteet kannattaa usein mainita kauppakirjassa.

• OHJEITA: Ota selvää, kerro ostajalle selkeästi, kirjatkaa ylös puutteet! Mahdollinen kuntotarkastus.

Oikeuskäytäntöä Kouvolan hovioikeuden tuomio nro 226, 20.2.2008: Kyse putkien jäätymisestä talvella. Myyjät eivät olleet kertoneet ja ostajat

saivat korjaus- ja selvittelykustannukset hinnanalennuksena. Turun hovioikeuden tuomio nro 2710, 28.11.2008: Talosta oli tehty kaksi kuntotarkastusta, joista ensimmäistä ei ollut annettu

ostajille. Tästä raportista olisi ilmennyt rakennuksen virhe. Myyjät rikkoivat tiedonantovelvollisuutta.

Turun hovioikeuden tuomio nro 1033, 12.5.2008: Myyjä oli tehnyt pesuhuoneremontin, joka paljastui rakennusmääräysten

vastaiseksi. Ostajille oli oikeus hinnanalennukseen. KKO 1992:51: Rakennus painui epätasaisesti. Korkein oikeus katsoi, että myyjät olivat

asuneet kiinteistöllä vuosia ja myyjien piti olla tästä seikasta tietoisia. Myyjien olisi pitänyt ainakin havaita kellarin seinässä olevat halkeamat ja kertoa tästä ostajille.

Ostajan reklamaatiovelvollisuus• Ostaja ei saa vedota virheeseen, mikäli hän ei ilmoita virheestä ja

siihen perustuvasta vaatimuksestaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. (huom. kaksiosaisuus!)

• Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen viimeistään, jos hän ei ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

• Ostajan tulee selvittää kiinteistön kunto mahdollisimman pian muuton jälkeen ja reagoida virheisiin.

• Milloin keskiverto huolellinen henkilö havaitsisi virheen? • Huom. on oltava aikaa selvittää seikan merkitys ja vaatimukset. • Oikeuskäytännössä kohtuullinen aika on ainakin 0–3 kuukautta,

rajatapaukset 4–7 kuukautta.

• Ostajan laiminlyödessä reklamoinnin kohtuullisessa ajassa, myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, mikäli hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

• Milloin reklamaatioaika ei sido ostajaa?• Selkeä moitittavuus myyjän menettelyssä: myyjän tietoisuus

viasta ja sen piilottelu, on annettu selvästi väärää tietoa. Voi olla vaikea näyttää toteen.

Oikeuskäytäntöä• Kouvolan hovioikeuden tuomio nro 1155, 14.10.2005• Kyse siitä, oliko myyjä antanut lahovaurioisen alapohjan kunnosta

riittävät tiedot ostajalle. Rakennuksen alapohja oli umpinainen, eikä sinne nähnyt. Myyjä oli tehnyt korjauksia, joiden yhteydessä myyjän oli pitänyt huomata, ettei puuaines ollut kaikilta osin moitteetonta. Myyjä oli pitänyt lahon ilmenemistä normaalina vanhalle rakennukselle.

• Perusteluissa katsottiin selvitetyksi, että lahovaurio oli merkittävästi edennyt myyjän havaintojen jälkeen.

• Myyjän ei katsottu menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

LaatuvirheKiinteistössä on laatuvirhe, jos

– kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu– Myyjä on antanut ennen kaupan tekemistä ostajalle virheellisen tai

harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennustenkunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetuin tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

– Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaiseen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta em. ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

– Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön

– Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

• Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Salainen virhe• Usein virheellisyys liittyy sellaiseen seikkaan, josta sekä myyjä että

ostajat ovat olleet tietämättömiä. • Miten vastuu jaetaan tilanteessa, jossa molemmat osapuolet ovat

toimineet huolellisesti? • Kaupan kohteelta edellytetään normaalitasoa, johon vaikuttaa mm.

rakennusten ikä ja tehdyt korjaukset sekä kauppahinta. • Virheen täytyy olla merkityksellinen, jotta siihen voidaan vedota.

Pieni virhe ei oikeuta korvaukseen. • Oikeuskäytännössä merkittävyyskynnys ylittyy, kun virheen

korjauskustannukset vastaavat yli 5 %:ia kauppahinnasta. Merkittävyyden arviointi on aina tapauskohtaista ja siihen vaikuttavat korjauskustannusten lisäksi virheen laatu ja laajuus, kaupan kohteen ikä sekä asumiskelvottomuus tai terveyshaitta.

Virheen seuraukset• HINNANALENNUS:

– Lähtökohtainen seuraus virheen vuoksi. Myyjä joutuu palauttamaan osan kauppahinnasta, koska myyty kiinteistö ei vastannut kauppahintaa.

– Hinnanalennuksen määrä on yleensä korjauskustannusten määrä. Huomioon otetaan mahdollinen tasonparannus.

• KAUPAN PURKU: – Kaupan purussa suoritukset palautetaan puolin ja toisin. Myyjä palauttaa

kauppahinnan korkoineen ja ostaja kiinteistön sekä korvauksen mahdollisesta asumishyödystä.

– Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. – Oikeuskäytännössä olennaisena pidetään virhettä yleensä silloin, kun sen

korjauskustannukset vastaavat vähintään n. 40 %:ia kauppahinnasta. Lisäksi vaikuttavat mm. terveyshaitta ja virheen laatu ja laajuus.

– Purun yhteydessä tulee mahdollisesti arvioitavaksi ostajan oikeus saada korvausta kiinteistön parantamisesta.

• VAHINGONKORVAUS: – Edellyttää, että myyjä on toiminut tuottamuksellisesti. Jos kyseessä on salainen virhe,

vahingonkorvausta ei saa, koska myyjä ei ole menetellyt huolimattomasti. – Esim. sijaisasumiskulut, muuttokustannukset.

Vaikutuksellisuus, merkittävyys, olennaisuus• Oikeuskäytännössä vilisee virheitä koskevia termejä, joskus sekaisin.

• Eri käsitteillä on kuitenkin eri merkitykset. • MERKITTÄVYYS:

• Kun puhutaan salaisesta virheestä. Merkittävyyskynnyksen täytyy ylittyä, jotta ostajalla on oikeus korvaukseen.

• N. 5 % korjauskustannukset vrt. kauppahinta. • OLENNAISUUS:

• Olennaisuuskynnyksen täytyy ylittyä, jotta kaupan purun edellytykset täyttyvät. Yli 40 %:n korjauskustannukset vrt. kauppahinta.

• VAIKUTUKSELLISUUS: • Mikä tahansa virhe ei oikeuta korvaukseen. Virheen on oltava

vaikutuksellinen = olisiko ostaja tehnyt saman kaupan samalla hinnalla myös virheestä tietoisena? Estää keinottelunluonteiset oikeudenkäynnit.

Kiitos!Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy

www.lindblad.fi

Hämeenkatu 18 A 6, TampereMikkolantie 1-3, Ylöjärvi

Helsinki, Mikkeli, Lappeenranta, Imatra, Joensuu

OTM Minna Romuminna.romu@lindblad.fi