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Edition 2013

GUIDE DE L’ACHAT IMMOBILIER AU MAROC

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➥ le certificat de propriété récent émis à la Conservation Foncière qui confirme que le bien n’est pas gagé,

➥ le respect des règles d’urbanisme par le promoteur ➥ le montant à payer par l’acquéreur ou sa banque, déduction faite des acomptes éventuels.

VISITE PRÉLIMINAIRE À LA SIGNATURE DÉFINITIVE

L’acquéreur et le promoteur ont tout intérêt à établir un procès-verbal de visite du bien pour vérifier sa conformité par rapport au descriptif initial fourni par le promoteur à commencer par les surfaces indiquées initialement.Il permet aussi de préciser les malfaçons éventuelles et/ou les travaux à reprendre dans un délai précisé et accepté par les parties.L’acquéreur peut se faire assister d’un expert plus en conscience des vices cachés (étanchéités, qualité des finitions, traces d’humidité, soudures, fuites, plomberie, fonctionnement des robinets et sanitaires, du chauffe eau, conformité du tableau électrique et de la puissance installée, des prises de terre, de la fermeture des huisseries etc.) Vérifier aussi les commodités des parties communes (ascenseurs, portes de garage, caves etc.)Enfin prendre connaissance du règlement de copropriété.

FORMALITÉS APRÈS LA REMISE DES CLÉS

Pour pouvoir souscrire aux abonnements d’eau, d’électricité et de téléphone, il faut être en posses-sion de la copie de la facture payée par le promoteur attestant de ses droits de raccordement.Indispensable, souscrire une assurance sur le bien : une multirisques ou une assurance à couverture restreinte avec au minimum le risque incendie.Prévoir de garder toutes les factures entrant dans l’achat et/ou la rénovation du bien.

LES GARANTIES "CONSTRUCTEUR"

La date prise en compte pour faire jouer les garan-

Ce guide pratique a pour objectif de présenter les règles indispensables à connaître pour acheter un bien immobilier au Maroc, que ce soit par l’intermédiaire d’un promoteur reconnu ou directement à un particulier pour construire ou rénover une résidence.

L’INDISPENSABLE NOTAIRE

Officier ministériel nommé par Dahir Royal, il garantit à l’acquéreur que l’achat du bien est légal et lui fournit un certificat de propriété juridiquement incontestable.Les honoraires du notaire varient entre 0,5% et 1% du prix du bien acheté.Les droits d’enregistrement sont fixés par le Code général des impôts dont les taux peuvent être modi-fiés chaque année par la Loi de Finances

Biens titrés et non titrés Un bien titré est immatriculé et inscrit au Cadastre et à la Conservation foncière qui lui confère un droit de propriété définitif et irrévocable.Un bien non titré ne garantit pas la paternité du bien. Plusieurs propriétaires peuvent se déclarer. La valeur du bien en est d’autant plus faible et son descriptif imprécis.Des règles complexes régissent l’immatriculation d’un bien : dépôt d’une réquisition d’immatriculation auprès de la Conservation foncière, justification de propriété, bornage du terrain, publication provisoire, délais d’opposition et établissement du titre foncier.

LE COMPROMIS DE VENTE

Rédigé par le notaire, il comprend un descriptif du bien, la durée du compromis, le prix de vente définitif, le versement de l’acompte au notaire et sa destina-tion en cas de non réalisation de la vente, l’indemnité d’immobilisation, les clauses suspensives et toute autre clause intervenant entre les parties.Le délai du compromis de vente peut être prolongé si les parties le décident en commun accord.

RÉDACTION DE L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE

Le notaire y précisera ➥ le règlement de copropriété qui définit les surfaces et l’emplacement du bien, la quote-part des parties communes, le calcul des millièmes pour les charges de copropriété,

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ties "constructeur" est celle à laquelle le vendeur a réceptionné les travaux des entreprises qui les ont réalisés.La garantie de "parfait achèvement" dure un an à partir de la date de réception du bien et s’applique aux entreprises qui ont réalisé les travaux de gros œuvre et finitions. Elles sont donc tenues pendant un an de réparer tous les dommages constatés et signalés.La garantie décennale n’est pas obligatoire, mais les promoteurs sérieux et responsables y souscrivent. Valable 10 ans, elle couvre tous les problèmes liés à la solidité de la construction et risquant de menacer l’édifice pour la sécurité de ses habitants (fissures importantes, infiltrations, étanchéité insuffisante…)

FINANCER L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER

Le recours à un prêt bancaire est possible. Une banque en France demandera obligatoirement des garanties sur un bien situé sur le sol français ou des valeurs logées en France. Une banque maro-caine peut se contenter d’une hypothèque sur le bien acheté au Maroc.

Conditions : ➥ l’âge maximum requis à la dernière échéance du crédit ne peut en principe dépasser 65 ans, en raison des conditions imposées par les compa-gnies d’assurance et l’âge de la retraite,

➥ la quotité de financement peut varier de 70 à 100% de la valeur totale du bien,

➥ le taux d’endettement global (prêt immobilier + autres engagements de crédit) de l’emprunteur se situe entre 35 et 45% de ses revenus nets, voire 50% dans certains cas,

➥ la durée du prêt contracté peut aller de 1 à 25 ans, voire 40 ans,

➥ les conditions de crédit imposées par la banque dépendent toujours de l’âge de l’emprunteur, du montant du crédit accordé, des revenus de l’em-prunteur et type de taux choisi (fixe ou variable).

GESTION D’UNE COPROPRIÉTÉ

Comme toute copropriété, sa gestion est assurée par un syndic nommé par le syndicat des coproprié-taires et qui applique le règlement de copropriété. Il peut être un professionnel recevant des honoraires ou un bénévole copropriétaire. Il organise l’assem-blée annuelle des copropriétaires qui décide des dépenses annuelles à engager et des cotisations demandées pour les financer. Il passe les contrats avec les prestataires mandatés et assure le recouvre-ment des cotisations. En cas de défaut de paiement un copropriétaire non à jour de ses cotisations, et qui a été mis en demeure de les régler, risque de voir

son bien mis en hypothèque "avec pré notation sur le Titre foncier du dit bien".

RÉGLEMENTATION DES CHANGES

La monnaie nationale marocaine est le dirham qui est une monnaie non convertible ce qui signifie que l’importation et l’exportation de devises sont soumis à contrôle par l’Office des Changes.

Achat d’un bien immobilier par un non-résident : ➥ si l’acheteur ne contracte pas d’emprunt auprès d’une banque au Maroc, il doit transférer les devises nécessaires sur un compte non-résident en dirhams convertibles préalablement ouvert auprès d’un établissement bancaire marocain,

➥ si l’acheteur contracte un emprunt auprès d’une banque au Maroc, le bénéficiaire non-résident doit effectuer un apport en devises d’au moins 30%¨du prix du bien envisagé – la banque maro-caine prenant comme garantie une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier concerné ou une garantie bancaire auprès d’une banque étrangère,

➥ le remboursement du crédit (capital, intérêts et frais bancaires) devant être effectué par transfert de devises du pays du non-résident,

➥ quand le non-résident au Maroc revend son bien, il peut transférer le montant encaissé corres-pondant aux sommes transférées en devise au moment de l’achat plus le montant des travaux effectués, le tout augmenté de la plus-value immo-bilière constatée et après avoir acquitté les impôts et taxes dus au titre de la transaction au Maroc.

Précautions à prendre par un acquéreur vis-à-vis de l’Office des changes.L’acquéreur, ou son notaire, adresse un compte-rendu à l’Office des Changes pour l’informer des modalités de son "investissement étranger" dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisa-tion de l’opération.

Documents à faire parvenir à l’Office des Changes.L’acte de vente du bien immobilier ; copies du chèque et du relevé bancaire justifiant le débit de l’opération en cas de paiement à partir d’un compte en dirhams convertibles ; copie du document émis par l’établissement bancaire justifiant le transfert de devises depuis l’étranger ; copie de la note d’ho-noraires du notaire en cas de paiement direct de l’étranger sur son compte ; le contrat de prêt et en cas d’emprunt auprès d’une banque marocaine, une attestation de débit d’un compte en dirhams conver-tibles au titre de l’apport.

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+ TVA 10% f.frais divers (timbres, expéditions…) : 1.000 à 3.000 DH par dossier

2. frais d’agent immobilier déclaré : 5% + TVA 20%, répartis moitié-moitié vendeur-acquéreur. Ils peuvent être négociables

3. taxes "propriétaire" a. taxe d’habitation assise sur la valeur locative (VL) du bien immobilier établie par l’ad-ministration fiscale. 3 tranches : 10% pour une VL de 5001 à 20.000 DH – 20% pour une VL de 20.001 à 40.000 DH et 30% pour une VL supé-rieure à 40.000 DH b. exonération totale de la Taxe d’habitation pour les personnes au titre de leur habitation principale pendant les cinq années qui suivent celles de son achèvement c. taxe annuelle des services communaux assise sur la VL : 10,5% pour les biens situés dans le périmètre des communes urbaines, des centres délimités, des stations estivales, hiver-nales et thermales. 6,5% pour les biens situés dans les zones périphériques des communes urbaines

4. impôt sur les loyers perçus a. pour un contribuable Français, les revenus locatifs de source marocaine ne sont soumis ni à la CSG ni à la CRDS. Ils sont soumis exclusi-vement au Maroc dans la catégorie des revenus fonciers b. la base imposable est de 60% du loyer et charges perçus par le propriétaire déduction des charges supportées par le propriétaire pour le compte du locataire. c. les revenus de la location sont exonérés pendant les trois premières années qui suivent l’achèvement du bien immobilier

5. plus-value de cession a. elle est intégrée dans l’impôt sur le revenu des résidents au Maroc. Pour les non-résidents, l’éventuelle plus-value de cession ne sera pas prise en compte pour la détermination du taux effectif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques en France, que le bien ait été mis en location ou non b. la taxe sur la plus-value, appelée au Maroc Taxe sur le profit immobilier (TPI), est calculée à partir du prix de cession du bien auquel on soustrait le prix d’acquisition et ses frais (ou 15% forfaitaire) ainsi que les dépenses d’inves-tissement et les intérêts d’emprunt éventuels. Chaque élément du coût d’acquisition fait l’objet d’une réévaluation annuelle par le biais d’un coefficient fixé par arrêté du ministère des Finances applicable à l’année d’acquisition du bien

MODALITÉS DE FONCTIONNEMENT D’UN COMPTE EN DIRHAMS CONVERTIBLE

➥ Ouverture libre pour les étrangers résidents ou non résidents au Maroc

➥ Possibilité de payer des dépenses en dirhams au Maroc et en devises à l’étranger

➥ Possibilité de retirer de l’argent en dirhams au Maroc

➥ Possibilité de transférer des devises à l’étranger sans autorisation de l’Office des changes

➥ Possibilité de créditer le compte en devises depuis l’étranger ou depuis un compte marocain en dirhams convertible

➥ Ce type de compte est rémunéré et bénéficie d’un taux préférentiel exonéré de taxes

➥ Il ne peut pas être débiteur ➥ Il permet de disposer d’une carte de paiement internationale

➥ Il permet de transférer à l’étranger les loyers perçus de la location d’un bien immobilier et du fruit de sa vente éventuelle.

Droits et obligations des retraitésLes personnes physiques résidentes au Maroc, percevant des pensions de retraite de source étran-gère, bénéficient d’importants avantages fiscaux :

➥ abattement forfaitaire de 40% sur le montant brut des pensions,

➥ réduction de 80% du montant de l’impôt sur le revenu

➥ transfert des pensions sur un compte en dirhams non convertibles,

➥ transfert définitif de la pension de retraite, ➥ conditions de résidence au Maroc à respecter :

justificatifs du foyer d’habitation permanent séjour de plus de 183 jours/an au Maroc.

IMPÔTS ET TAXES APPLICABLES À LA GESTION D’UN BIEN IMMOBILIER

1. frais de mutation lors de l’acquisition d’un bien immobilier a. ils sont à la charge de l’acquéreur b. droits d’enregistrement au taux de 3% du prix d’acquisition – 2,5% pour les terrains non bâtis avec engagement de construction avant 7 ans – 1,5% en cas de donation en ligne directe c. frais d’inscription à la Conservation Foncière de 1% sur le prix d’acquisition + 150 DH d. frais d’inscription hypothécaire d’environ 1% sur le montant du crédit éventuellement contracté e. frais de notaire entre 0,5% et 1,5% sur le prix d’acquisition avec un minimum de 2.500 DH

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c. le taux de la TPI est de 20% avec un minima évalué à 3% du prix de cession d. exonération de la TPI pour tout bien immobi-lier occupé à titre d’habitation principale depuis au moins huit années au jour de la cession par son propriétaire e. exonération de la TPI en cas de cession pour le propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente. f. la déclaration de la TPI doit être déposée par le cédant, auprès de l’administration fiscale, accompagnée des pièces justificatives, dans un délai de 30 jours suivant la date de cession avec paiement à la perception. Tout dépassement de ce délai légal génère une majoration et des pénalités cumulées égales à 30,5% du principal le premier mois, puis 0,5% par mois de retard

ACHAT D’UN BIEN EN VEFA

La loi 44-00 du 7 novembre 2002, régit la vente en état futur d’achèvement (VEFA).Ce procédé commercial permet à un promoteur de vendre un bien en cours de réalisation à un acquéreur qui paiera ainsi son bien au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur doit respecter des règles sur l’information qu’il doit fournir à son client sur le projet et l’acheteur s’engage à respecter un échéan-cier de paiement.Le promoteur doit respecter un échéancier de réali-sations en trois temps : fondations, structure et niveaux, finitions et cahier des charges. L’acheteur

devant respecter l’échéancier de règlement contrac-tuel et fonction de l’avancement des travaux.Un contrat préliminaire est signé devant notaire ou par un professionnel agréé. Il comprend notamment l’identité des parties contractantes, les autorisations de construire, le titre de propriété, le descriptif des prestations, l’attestation d’achèvement des fonda-tions, les délais prévus de réalisation du projet, le prix de vente accepté par l’acheteur et les dates de règle-ment, les indemnités en cas de retard de paiement de l’acquéreur (1% par mois, sans dépasser 10% sur l’année) et toutes les copies des documents adminis-tratifs liés aux autorisations de construire.En préalable le promoteur doit déposer à la Conservation foncière les documents autorisés et le règlement de copropriété provisoire.Transfert de propriété dans le cadre de la VEFALa caractéristique fondamentale en droit marocain, c’est que la signature d’un contrat préliminaire de VEFA ne transfère pas la propriété (ni en totalité ni en partie) au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction et des versements de l’ache-teur. Elle transfère la propriété seulement au niveau de la signature du contrat définitif et de l’inscrip-tion de la vente sur les livres fonciers au nom de l’acquéreur.

Le contrat définitif de vente doit comprendre, quant à lui : le PV de la voierie et des divers réseaux, le permis d’habiter, la notification à l’acquéreur dans un délai de trente jours, la réception sans réserve de l’acquéreur, le transfert de propriété à l’acquéreur et la récupération des cautions par le promoteur.

Le Guide de l’Achat Immobilier au Maroc

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