Borgen NærsenterVisjon og virkelighet

ved Borghild Holsvik og Beate Kåresen

Hvem er vi?

– Nærmeste naboer til utbyggingen

– Initiativtagere til Interessegruppen for utviklingen av Søndre Borgen

– Styremedlemmer i Borgen Vel

– Medlemmer av Kompetansegruppen for Borgen Vel.

Hvor er vi?

Hvem bygger hva?Veidekke Eiendom og Rema Øst Eiendom står bak prosjektet, i samarbeid med Spor Arkitekter. De kaller seg Borgen Utvikling AS.

De skal bygge butikk, servicesenter og boliger på Borgen.

Hva vil vi med denne presentasjonen?

Vi vil vise at :

• Forslaget er i strid med gjeldende kommuneplan.• Det kommuniserer ikke med de unike omgivelsene.• Det vender ryggen til nabolaget.• Det stenger for viktige siktlinjer.• Det blir for høyt.• Det blir for lite sol.• Trafikkløsningene er for dårlige.• Og utbyggingen lever ikke opp til visjonen om et godt nærsenter.• Til slutt vil vi legge frem en alternativ skisse for hvordan disse

tingene kan ivaretas.

Utbyggers forslag beskrevet i tall:• 1 næringsbygg • 1 servicebygg + 12 leiligheter fordelt på 2 etasjer over butikken• 21 leiligheter i blokk på 3 og 4 etasjer• 16 rekkehus i tre etasjer og garasje under• Totalt 49 enheter• Parkeringsplass til alle boliger under bakken• 70 parkeringsplasser for handlende• Vei 5 meter bred, opptar 2 mål

• for varelevering• Søndre Borgen sykehjem• Søndre Borgen barnehage • Ca. 30 boligenheter (i fremtiden potensielt mange fler)

– Areal: 14 mål

Brudd med gjeldende kommuneplan• Vi opplever utbyggers forslag som

et uakseptabelt brudd med kommuneplanen.

• Den stipulerer 30 enheter, fordelt på 2-3 etasjer

• For øvrig sier kommuneplanen:

Borgen Nærsenter skal være en samlingsplass og møteplass for vestre deler av Asker. Dagens nærsenter skal suppleres med privat service (dagligvarebutik etc.), samt leiligheter, bl.a. rettet mot seniorgruppen.

Utbyggers forslag til vei, torg og rundkjøring

• Utbyggers veiforslag gir for mye trafikk inne på området. (Se slide 6)

• Torget blir liggende som en trafikkøy mellom disse.

• Barn, eldre og handicappede vil utsettes for unødvendig trafikkfare.

• En rundkjøring og to innkjøringer til området vil bedre trafikksikkerheten og trafikkflyten vesentlig i området.

Terreng, massebalanse, avstander og høyder

• Området er svært fuktig• Utbygger planlegger å ikke

fjerne massene, men derimot å legge byggene oppå dem.

• Dermed løfter de seg over drenerings- problemene i området, mens naboer risikerer å få store skader på sin eiendom.

• Hevingen av bakken gjør byggene nesten en etasje høyere enn nødvendig i forhold til naboene.

• Illustrasjonen synliggjør ikke godt nok hvor høye byggene er i forhold til avstandene mellom dem. De er 3-4 etasjer høye, 8-10 meter fra hverandre.

• I realiteten skygger alle for alle .

Gesimser sammenlignet med mønet på det sorte huset på toppen av Borgentoppen. Den blå linjen viser forventet reell takhøyde på blokkene inkludert heissjaktene.

Søndre Borgen Sykehjem ligger nederst til høyre på den nederste tegningen.

Gesimshøyder over Borgenveien• Gitt at Borgenveien er 0 meter

høy, så er bygningenes gesimshøyder som på kartet.

• Man må påregne at byggene blir en meter høyere når de har tak på.

• I tillegg kommer 2.5 meter høye heissjakter, to rett ovenfor skolen, en rett vest for Gamle Søndre Borgen og en rett vest for barnehagen/Søndre Borgen Sykehjem.

• Høyder beregnet utifra utbyggers opplysninger i reguleringsforslaget.

Vår visjon

• Vi vil bedre kvaliteten på forslaget gjennom

– Mer hensyn til naboer– Bedre kommunikasjon med kulturmiljøet rundt– Bedre siktlinjer og solforhold for alle-

ikke bare de i øverste etasje– Et trivelig torg – Trygge, langsiktige trafikkløsninger

Hva ligger bak utbyggers visjoner?

Vår påstand er:

• Utbyggers forslag kommuniserer ikke med kulturmiljøet det ligger i.

• Og det vender nabolaget ryggen.

• I det følgende vil vise en billedserie fra nabolaget, hvor vi følger gangveien til høyre på bildet.

Søndre Borgen Sykehjem og Barnehage

• Sykehjemmet planlegges utbygget og barnehagen er plassert her også i neste kommuneplan.

• Denne institusjonen får en 4 etasjes blokk rett vest for seg.

• Dette vil stenge for ettermiddagssol i hele vinterhalvåret.

Gamle Søndre Borgen

• Bygget er fantastisk vakkert.

• En gang gård, pikeskole og gamlehjem, nå kultursenteret «Englagard»

• Første etasje, til høyre, har et stort, solrikt rom som enkelt kan gjøres tilgjengelig for rullestolbrukere.

• Asker kommunes planlagte utbyggingen av Søndre Borgen vil stenge for sikten mot sør.

Søndre Borgen mot vest • Asker kommune håper på å kjøpe Gamle Søndre Borgen. Bygget har vinduer og gode siktlinjer mot vest.

• Utbyggers forslag om en 3 etasjes blokk til venstre i bildet, helt opp til eika og inngangspartiet, vil stenge for all sikt og sol mot vest.

• Det reduserer bruksverdien for Asker kommune.

• Vi foreslår at blokken trekkes ned til sørvestre hjørne av huset.

• Det er i tråd med fylkesrådmannens anbefalinger for øvre del av jordet og vil skåne nabo i nord, gnr6/77.

Fredet 1700-talls bygg og gammel eik

Englagard har et rikt terapi- og kultutilbud.

Byggene huser i dag fotsoneterapi, tanke-feltsterapi, galleri, malere, smykke-kunstnere, musikere, etc. Tidligere også frisørsalong.

Brukerne vil gjerne fortsette og utvide sitt tilbud her.

http://englagaard.wordpress.com/

Fredet eik• Kan være 300-500 år gammel.

• Funn av rødlistet eikerhårskål, som eksisterer bare 60 steder i hele Europa.

• Eiketrær dør av å strekke seg for høyt opp for å få sol. Rotsystemet er 1/3 bredere enn selve kronen og strekker seg sannsynligvis langt ut på jordet. Skal vi verne eika, må vi verne området rundt.

• Forhold som berør eika bør utredes av en spesialist.

• Området har gode siktlinjer mot Vardåsen kirke og solnedgangen.

• Det er et yndet oppholdssted for brukerne av Englagard.

• Blokken på 3 etasjer stanser bare noen meter fra grenene til venstre på bildet. All sikt og sol mot sørvest stenges. Blokken bør trekkes lenger ned langsmed gangveien.

Siktlinjer fra gangveien, mot nordvest

Hans Nordmann Dahls atelier• Nabo, gnr 6.26• Stue og atelier er i det lille

påbygget til venstre, på bakkeplan.

• Eier Kristian Dahl er kunstner, samboer Borghild Holsvik er arkitekt. For dem er lysforhold viktig.

• Foran dette planlegges en jordvoll på ca. 2 meter for garasje, så et 3 etasjes rekkehus på toppen. Disse liger da rett sør for bygget, 6 meter fra tomtegrensen.

Trehusrekken langs Borgenveien

En yndet søndagstur for Borgens beboere og en reise tilbake i tid for Søndre Borgens pasienter.

Til høyre ses Borgentoppen 6, gnr 6.77, huset til familien Kåresen. Hagen dyrkes aktivt. Tomtens verdi som potensiell byggetomt reduseres sterkt ved å bli omkranset av 3 etasjes bygninger i sør og vest.

Sørvendte hus

• Hovedproblemet for nabolaget er at alle husene er sør- og vestvendte, både med hensyn til vinduer og oppholdssteder.

• Resultatet er at den planlagte utbyggingen blir veldig overveldende.

Borgen Gård

• En av Askers flotteste gårder.

• Selger av jordet

• Trelund i bakgrunnen

• Liten salamander i gårdsdammen

Hovedbygningen på Borgen Gård

Fredet gravhaug til høyre for flaggstangen.

Inngangspartiet

Utsikt mot Oslofjorden

Borgens første eldrebolig?

• Bygget av Otto og Anders Borgen da de solgte Borgen gård i 1937.

• De store bjerkene vannes av overskuddsvannet fra dammen på Borgen gård. Treet til venstre får mer vann enn det til høyre.

• Dammen har et jevnt tilsig av vann året rundt, sannsynligvis fra Vardåsen.

• Det bør foretas en ROS analyse av vannforholdene på Borgen. Mektige trær er avhengige av vann på toppen, jordet mot vest er nesten en myr.

Borgentoppen 10

• Slik vi ser det er dette det eneste huset som proporsjonalt overlever utbyggingen.

• Mønet ligger på kote 180.

• Toppen av mønet på dette huset vil være omtrent på høyde med blokkenes øverste punkt, dvs. toppen av heissjaktene.

Borgentoppens høyeste hus.Over hundre år gammelt. Nennsomt restaurert de seneste år.

Siktlinje som vil forsvinne

Vardåsen kirke er i dag synlig for alle som ferdes på Borgentoppen.

Siktlinje som vil forsvinne

Vardåsens profil vil knapt bli synlig for store deler av området.

Proporsjoner- i et område som i stor grad er lagt i bakkeplan.

Tverrliggeren på høyspentledningen er estimert til 12.5 meter over bakken. Skolen er 5 meter høy.

Legg skolen oppå tverrliggeren, så får du 17.5 meter.

Nærmeste 4-etasjes blokk er 14 meter til gesims, legg på 1 meter til tak, legg på 2,5 meter til heissjakt. Sum: 17.5 meter

Hva vil utbyggingen si for dette området?

I et av Norges vakreste kulturområder, der kommunen har brukt betydelige ressurser på god utvikling, planlegger utbygger:

– Et bomiljø med vesentlig tettere og dårligere bokvaliteter enn både blokkene i Huldreveien og Hagaløkka

– Skyggefullt og uten sikt– Rett ved siden av ungdomsskolen– Med dårlig trafikksikkerhet og trafikkavvikling– I et miljø med mange barn, eldre og bevegelseshemmede

Vi mener planen er i utakt med

• Kommuneplanen 2007-2020• Fylkesrådmannens høringsuttalelse til revidert

kommuneplan • Fylkesmannens anbefalinger ved varslet oppstart

av prosjektet• Rådmannens anbefalinger ved

førstegangsbehandling• Borgen Vels innspill• Nærmeste naboers innspill

Alternativ plan• Utarbeidet i samarbeid mellom arkitekt Borghild Holsvik og

Beate Kåresen.

• Basert på innspill fra nærmiljøet og dokumentet Borgen Vels kommentar til detaljreguleringsplanen for Borgen Nærsenter pr desember 2012.

• Illustrasjonen viser et mulig kompromiss mellom utbygger og nærmiljøet på Borgen.

Høyder i tråd med kommuneplanen

Gir minimum 33 enheter

Maksimum 39/41 enheter

( Kommuneplan stipulerte 30)

Hvorav 12 rekkehus15 store leiligheter6 mindre leiligheter på servicebygg

+ evt 6-8 mindre leiligheter over butikk

Veinett og varelevering

VeierGangveier i oransjeSmale blå: tilførselsveierBrede blå: hovedveierBlå ring: Rundkjøring

Varelevering er flyttet• Dermed kan blokkene trekkes

nedover på feltet• Øvre del av feltet blir bedre

egnet til opphold• Naboer får sikt• Trafikksikkert• Alle skjermes for støy av

ryggende biler

Grøntarealer

Lys grønt: torgMellomgrønt: fellesarealGule ringer: Møtepunkter

Visjon med detaljer

Hvem har sagt hva?– Kommuneplanen 2007-2020

• 2 og 3 etasjer, 30 eldreboliger, 1 nærsenter

– Fylkesrådmannens gjennomgang av revidert kommuneplan 2007-2020• Det vil være positivt for kulturmiljøet og utsikten mot vest fra Gamle Borgenvei at østre del av jordet nærmest veien forblir

LNF, og at ny bebyggelse legges til nedre og vestre del av jordet.

– Fylkesrådmannen gjentok dette i forbindelse med oppstart av prosjektet• Av hensyn til siktlinjer og kulturmiljøet på Søndre Borgen anbefaler fylkesrådmannen at det ikke legges ny bebyggelse i den

øvre delen av planområdet(nordøstre del) Det vil bidra positivt til å bevare opppevelsen av det gamle kulturmiljøet i området. Trær av betydning for miljøet langs grusveien anbefales bevart.

– Rådmannens forslag til endringer ved førstegangs høring:

Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11 at privat forslag tilreguleringsplan, detaljregulering for Borgen nærsenter, gbnr. 6/6 m.fl. sendes ut påhøring og legges ut til offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens § 12-10 etter atfølgende endringer er utført:

– På plankartet endres:– a) maks tillatt gesimshøyde for sydlige del av område BB endres fra k+ 178 til k+176– b) nordre byggegrense for område BB trekkes 5 m mot syd– c) østre byggegrense for område BB trekkes 1 m mot vest slik at avstanden til– hensynssonen i øst blir 4m.– I bestemmelsene endres:– § 5.3 «Gesimshøyde skal ikke overstige 7,0 m. Sokkelhøyde 1.etg skal ikke overstige– den kotehøyde som er angitt på plankartet.» (Dvs. resten av foreslått bestemmelse går– ut)

Borgen Vel har foreslått

Reduser antall boenheter til 30.• Skap attraktive uteområder ved å redusere høyder og utnyttingsgrad.

• Reduser trafikkbelastningen på torget ved å stenge for gjennomkjøring av området og sikre overgangen bedre. Legg inn rundkjøring og utbedre undergangen.

• Reduser blokken mot nordøst til to etasjer. Vurder evt. tiltak som forsenkning i terrenget, tilbaketrekking av etasjen og en stor takterrasse mot nordøst.

• Trekk selve blokken 10 meter lenger mot sydvest. Dette vil skape et attraktivt grøntområde med lys, luft og sol inn mot eika og Gamle Søndre Borgen.

• Lag en naturlig overgang til eksisterende bebyggelse ved å legge rekkehusene på eksisterende bakkenivå og la dem være på maksimalt to etasjer.

• Sikre at det blir gjennomført tilstrekkelige tiltak for drenering av området.

( Fra Borgen Vels forslag til detaljreguleringsplan for Borgen Nærsenter pr desember 2012. Også sendt inn som Borgen Vels høringsuttalelse i saken.)

Visjon: Risenga Terrasse

Dette var deres visjon.

Veidekke var også involvert i utbyggingen av Risenga Terrasse.

Avstandsbilde av Risenga Terrasse, April 2013

VirkelighetVi mener at proporsjonene i prosjektene er sammenlignbare.

Slike proporsjoner egner seg ikke for et nærsenter ved en skole.

Vi spiller derfor ballen over til dere.

• Vi mener at utbygger i liten grad har tatt hensyn til innspill fra kommuneadministrasjon og nærmiljø i denne saken.

• Prosjektet må reduseres i høyde og antall og trafikkløsningene må bli bedre.

• Vi har tillit til at dere som politikere tar grep som forbedrer utbyggers plan.

Denne visjonen kan bli virkelighet.

Registrert dato Beskrivelse Avsender/Mottaker Saksnummer Løpenummer

23.08.2010 6/6 m.fl. Forhåndsuttalelse til reguleringsplan for nærsenter og boliger

Interressegruppen For Søndre Borgen Vel V/Beate Kåresen

10/005841-0008 0122940/10

23.09.2010 6/6 m. fl. Funn av sjelden sopp på eika på Søndre Borgen Beate Kåresen 10/005841-0015 0143237/10

02.01.20136/6 m. fl. Kommmentarer til reguleringsplan for nærsenter og boliger Tiltakshaver: Veidekke Eiendom og Rema Eiendom Øst

Borgen Vel V/Beate Kåresen 10/005841-0037 0000103/13

Dokumenter referert til og som vi mener bør følge saken videre:Disse gjenspeiler den offentlige diskusjonen som har funnet sted.