Долгосрочный прогноз развития рынка строительства и продажи жилой

недвижимости Москвы

Доклад на Аналитической конференции Всероссийского жилищного конгресса 3.10.2014

ООО Sternik’s Consultingwww.realtymarket.ru

Стерник Г.М.профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В. Плеханова, председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости РГР

Несмотря на успехи мировой экономики по преодолению кризиса, экономисты активно

обсуждают проблему new normal – модели посткризисного роста, которую характеризуют

более низкие темпы, чем это было в 1990-2000-е годы.

2013 год для России ознаменовал окончание стадии послекризисного

восстановительного роста и вступление в новую фазу социально-экономического развития.

Вопрос о новой модели роста встал в практическую плоскость, поскольку темпы

экономического роста упали до беспрецедентно низкого уровня, причем это торможение уже

нельзя объяснить исключительно или даже преимущественно внешними факторами.

Соответствующий вывод получил политическое оформление в Послании Президента РФ от

12 декабря 2013 г.

С экономической точки зрения сущность новой модели роста состоит в переходе от

политики стимулирования спроса к политике стимулирования предложения. Это

предполагает создание условий, благоприятных для роста производительности

отечественного производства: низкая инфляция и на этой базе низкие процентные ставки,

снятие институциональных барьеров и т.д. В этой ситуации государство берет на себя

развитие технической и социальной инфраструктуры, включая эффективные финансовые

рынки, гибкий рынок труда (включая миграционную политику), обеспечение высокого

качества человеческого капитала (образование и здравоохранение).

Сегодня, после политических и макроэкономических шоков последних полугодия-

года, можно окончательно утверждать, что период неопределенности, турбулентности в

экономике закончился. С одной стороны, события вокруг Украины заставили

государство принять и признать негативные тенденции и риски в экономике и

сосредоточиться на мерах по их нейтрализации. Готовящееся перераспределение

бюджетных расходов в пользу оборонного сектора (с целью импортозамещения) и

сокращение госрасходов на экономику и социальную сферу закрепили новое понимание

макроэкономической ситуации. С другой, политика изоляции России, санкционного

давления не принесла ожидаемого Западом эффекта, дополнительгно сплотиа наше

общество вокруг президента и подтвердила устойчивость нашей политической системы,

экономики и резервы ее развития.

В целом, на основании результатов исследований ряда институтов и центров (в том

числе неопубликованных) мы сформировали как единственный долгосрочный сценарий

развития макроэкономических параметров в РФ, влияющих на спрос и цены на рынке

жилой недвижимости.

Долгосрочный экспертный прогноз динамики макроэкономических параметров в РФ

-10

0

10

20

30

40

50

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

%

прирост ВВП: предыстория прогнозприрост номинальных доходов: предыстория прогноздоля теневых доходов: предыстория прогноздоля сбережений в доходах: предыстория прогноз

Ключевые макроэкономические показатели - исходные данные в математической

модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов

населения. В 2014-2015 г. ожидается незначительное снижение этих показателей, а в

последующие два года – их падение до отрицательных значений (стагнация в экономике с

переходом к рецессии). С 2019 года предсказывается начало восстановления экономики и

переход к устойчивому росту.

Важными исходными данными макроэкономического характера служат доля теневых

доходов и доля сбережений в располагаемых доходах.

В последние годы эксперты говорят о снижении доли теневых доходов в общем объеме

доходов населения. Причины этого (в целом положительного) тренда сводятся к двум

группам:

- со стороны верхнедоходного эшелона - более-менее настойчивая борьба с коррупцией,

прежде всего на федеральном уровне, «национализация элит», в первую очередь

госслужащих и представителей законодательной власти федерального уровня,

деофшоризация экономики, санкционные процедуры, введенные США и ЕС;

- со стороны среднедоходного эшелона - повышение эффективности налогового

администрирования, а также повышение налоговой нагрузки на малый и средний бизнес,

что в условиях стагнирующей экономики привело к сокращению его объема.

Для рынка недвижимости это явление носит негативный характер – спрос на рынке

снижается даже в случае сохранения высоких официальных доходов. Принято, что доля

теневых доходов относительно официальных будет продолжать снижение и понизится к

2024 году относительно 2012 года вдвое.

Доля сбережений в располагаемых доходах характеризует тот объем денег, который

население имеет возможность использовать для дорогостоящих покупок, прежде всего

недвижимости. В условиях низких темпов роста экономики и доходов населения этот

показатель снижается уже три года. Отметим, что в этот тренд включена и тенденция к

перетоку спроса на недвижимость из России в зарубежные страны. В целом ожидается, что

в 2024 году данный показатель будет ниже по сравнению с 2010 годом на 30%.

Применительно к моделированию рынка жилой недвижимости Москвы все

макроэкономические и отраслевые показатели пересчитывались с учетом фактического

уровня в Москве в 2012 году.

Другие макроэкономические и рыночные исходные данные (расслоение населения по

доходам, доля предъявленного спроса в зависимости от соотношения спрос/предложение,

денежный объем предложения ипотечных кредитов и др.) сохранялись по данным

базового 2012 года.

Основные показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2014-

2024 годы приведены на рисунках.

В краткосрочном периоде (февраль-апрель 2014) склонность населения к инвестициям

в жилье на фоне политических и макроэкономических событий последнего времени даже

выросла. С учетом прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения

стоимости кредитования застройщиков и населения в результате новых санкций США в

ближайшие два года прогнозируется снижение, а в 2018 г. - падение спроса. Застройщики

будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более

консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные

объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. Через

два-три года это отразится в уменьшении объемов ввода жилья.

Как следует из рисунков, до 2016 года продолжится стагнационная стадия

развития рынка жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса,

строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. В 2017-2018 годах расчеты

показывают переход рынка в состоянии рецессии: уменьшение спроса,

строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом,

снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынке. С

2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.

Спрос на рынке жилой недвижимости Москвы

0

200

400

600

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

млрд. руб.

0

2

4

6

8млн кв. м

Предъявленный спрос населения (без ипотеки), млрд руб. предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. мпредъявленный спрос нерезидентов (без ипотеки), млн кв. мпредъявленный спрос инвестров (без ипотеки), млн кв. мсуммарный спрос (с учетом ипотеки), млн кв. м

Объем ввода, строительства, предложения, поглощения коммерческих площадей на рынке

жилья

0

1

2

3

4

5

6

7

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2013

2024

млн кв. м

ввод: прогноз фактстроительство: прогноз фактпредложение: прогноз фактпоглощение: прогноз факт

Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на первичном рынке

0

5

10

15

20

25

30

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

тыс. шт.

150

200

250

300

тыс. руб./кв. м

предварительный спрос, тыс. шт. спрос с перетеканиемпоглощение, тыс. шт. поглощение: фактпредложение, тыс. шт. предложение: фактсредняя цена, тыс. руб./кв. м средняя цена: факт

Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке

60

80

100

120

140

160

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

тыс. шт.

180190200210220230240250260

тыс. руб./кв. м

Первоначальный спрос, тыс. шт. спрос с перетеканиемпоглощение, тыс. шт. фактПредложение, тыс. шт. фактсредняя цена, тыс. руб./кв. м средняя цена: факт

За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два

долгосрочных цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до

нижней точки) и сейчас находится в середине третьего долгосрочного цикла. Согласно

прогнозу, третий цикл продлится около 110 месяцев и завершится в 2018 году снижением

долларового эквивалента цен на 40-45%, а в четвертом цикле за 6 лет (до 2024 года) цены

вырастут вдвое.

Индексы долларовых цен на рынке жилья Москвы

0100200300400500600700800900

10001100120013001400

0 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60 66 72 78 84 90 96 102 108 114 120

месяц

%

I долгосрочный периодII долгосрочный периодIII долгосрочный периодпрогнозIV долгосрочный период

Началопериода:I - 06.1990II - 06.2000III - 12.2009IV - 06.2019

Спасибо за внимание!Вопросы?

Стерник Г.М.ООО «Sternik′s Consulting»тел. моб. +7(964)556-72-32

gm_sternik@sterno.ru