Embed Size (px)
DESCRIPTION
antalya 320.000m2
Citation preview
Atilla Gençten [email protected] +90.532.6707282
Kooperatif ve İşle ilgili Özet Bilgiler - Arsa toplam 530 dönümdür. Bakanlık tarafından K.S.S. tanımlı tahsislidir. (belgesi p.p. sunuda) - K.S.S. Projesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylı ve bugüne kadar her biri yaklaşık 7000 m2 olan 3 adanın inşaat ruhsatları bakanlık tarafından verilmiştir. Bu adalara yapılmış 80 adet iş yerinin kat irtifakları kurulmuş ve bağımsız bölüm tapuları mevcuttur. - K.S.S. Projesi 530 dönüm arazide 1000 iş yeri olarak, 2 Etap halinde planlanmıştır. 1. Etap, 265 dönüm arazide yapılacak yaklaşık 500 işyerinin, ada tapularını raiç bedel altında ödeyerek Kooperatif Milli Emlak’tan satın almıştır. - 2.Etap 265 dönüm arazinin mevzi imar plan çalışmaları devam etmektedir. Çalışma bittiğinde 2.Etap tapuları da Kooperatif tarafından Milli Emlak’tan alınacaktır. - Projede; 120 m2 giriş + 60 m2 çekme kat + 120 m2 bodrum kat (Ant.da ilk) + 20 m2 soğınak olmak üzere toplam 320 m2 + iskan alındıktan sonra kapatılacak önde 120 m2 sundurma şeklinde kullanım alanı oluşturulmuştur. - Onaylı Projeli, 320 m2 net iş yerinden toplam x 1000 adet = 320.000 m2 toplam inşaat alanı vardır. - Bu toplam inşaat alanına, hafriyat, yollar, alt yapı, arıtma vs.nin yanı sıra kanun gereği; K.S.S. de olması gereken sağlık birimi, polis karakolu, dini tesis, yatılı çıraklık okulu, akaryakıt istasyonu, sosyal alanlar vs. hariçtir. Bu imalatları da eklediğimizde yaklaşık 500.000m2yi bulan bir inşaat hacmi vardır. - Tahsisli proje alanında daha önce Orman B. vasıtasıyla satılan 20-30 dönüm civarında tapulu yerleri kooperatif ve sivil şahıslar satın almıştır alınan bu tapuların resmi beyan değerleri 120-200.000 TL dönüm fiyatıdır. Bu 20-30 dönümün %80 ni kooperatif uhdesine geçmiştir. - Üyeler adına yapılan banka kredi çalışmasında en son Finansbank 320m2 bir işyeri için 430.000 TL değerleme yapmıştır. Projeye göre bu ölçüde bir işyerinin yüklenici firma tarafından, Kooperatif Hak edişte gösterilen maliyet 160 ile 180.000 TL civarındadır. (bu maliyete arsa payı dahil değildir); - Kooperatif Üyeleri yasa gereği üye oldukları mesleki odalarının tanımıyla, meslek erbabı olmaları zorunludur. Bu sebeple 350-400 aktif üyesi vardır. Şu anki üyelik kriteri; 60.000 TL peşinat ve aylık 1200 TL taksit ödemelidir. Bir süredir kooperatif yeni üye kaydetmiyor projenin tapularının alınıp, yeni müteahhit ’in belli olması bekleniyor. - Eski yüklenici bugüne kadar elden ve resmi yaptığı ödeme ve imalatlar için kooperatiften 15-16 milyon alacaklıdır. Taraflar bu bedel üzerinde anlaşmışlar ve Kooperatif toplamda 2 milyon üzerinde müteahhide ödeme yapmıştır. Bu ödemeler yeni yüklenici
Atilla Gençten [email protected] +90.532.6707282
tarafından kooperatife yapıldığında, kooperatif yönetimi hem sözleşme ve de kanun gereği bu bedeli yeni müteahhide ödemek zorundadır. Kooperatif yeni müteahhide bu bedeli bir yıl sonra ödemeyi ister. Bunu bir nevi borç veya kredi olarak anlayabiliriz. - Kooperatif Kanununa göre yönetim, Proje için en az 3 teklif almak zorundadır. Bu da genel maliyet fiyatı üzerinden %20-30 oranda kırım içermekte. Yönetim bu işi kırımsız olarak ayarlayıp verebilir ki "ekstra"(9-10 milyon TL) istenenleri bu opsiyon ziyadesiyle karşılamaktadır. - Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıllık K.S.S. inşaat maliyet m2 birim fiyatı, projenin mahiyetine göre +veya - olabiliyor. 2013 de bu projenin m2 490TL. Bu maliyetin içinde %20–25 oranında yüklenici karı dahildir. + 4 takım proje çizimi, onay ve harçları, her ada için inşaat ruhsat harçları, yapı denetim bedel ve harçları, hafriyat harç bedelleri vs. dahil değildir. Bunlar dahil edildiğinde m2 650-700 TL. yi bulmaktadır. 1000 iş yeri 320.000 m2 inşaat alanı maliyeti; 208.000.000 TL civarındadır. (bu miktara sosyal alanlar dahil değildir) -Ant.Tic.San.Od. ve AESOB leri verilerine göre; Antalya’da her iki birliğe kayıtlı 14.500 K.S.S. esnafı var. Mevcut Eski S.S., Akdeniz S.S. ve Yeşil Ant. S.S. toplamda 4000 esnafı istihdam etmektedir. Eski S.S. ise şehir içi konumu nedeniyle işlevselliğini yitirmiştir. Toplamda 10.000 esnaf K.S.S. kânunun istihdam dışında, gayri ciddi ve gayri sıhhi, bir nevi kaçak durumda faaliyet göstermektedir. Bu proje kaçak ihtiyacın ancak %10'unu istihdam edebilecektir. TAHMİNİ KOOPERATİF NAKİT DÖNGÜSÜ 1)Yeni yüklenici açısından 25 Milyon TL Eski Müteahhit’ e inşaat sözleşmesinin feshi ve kooperatif yönetimi için, ayrıca proje bedeli üzerinden %3 danışmanlık bedeli olmak üzere bir nakit akışına ihtiyacı bulunmaktadır. 2)Kooperatif yönetimi 24 nisan 2012 de eski yüklenici sözleşme imzalamadan önce sadece şahıslardan alınacak tapular ve inşaat ruhsatları için 12 milyon nakit istemişti kendilerine hariç bunu bir türlü zamanında ödemeyen yüklenici projenin açıktan toplam ruhsatını 12. ayda alınmasına sebep olmuştur inşaat ise ocak 2013 de başlamış 3 ada nisan ayında bitmiş kooperatif bu süre zarfında 3 ada tapu, ruhsat ve sair açıktan 2 milyon ödemiş 15 adet yeni tapu ve ruhsat bedeli olarak milyon bulan ödemeleri şahsen yapmışlar ayrıca 2 milyon da yüklenici e nakden ödeme yapmıştır. 3) Bu gecikmeler sebebiyle üyelerin realitesi yapılamamış, proje olgunlaşmadığı için gerek Kooperatif Adına gerekse üyeler adına her hangi bir kredi kullanılmamıştır. Bu yapılmadığı için Yönetim yeni yüklenici anlaşmasıyla birlikte nakit döngüsünü bizzat yapılacak sözleşme yede İlave ederek yapmak istiyor. Bu nakit döngüsü 24 Haziran genel kurulda alınan bitmiş ve bitmeye yakın iş yerlerinin nakit ve anında tapu ile önce üyeye üyelerin alım gücü yoksa sırada bekleyen alıcıya satmak üzere nakit döngüsünü pekiştirmek istenmektedir.
Atilla Gençten [email protected] +90.532.6707282
4)Sosyal ve ticari alanların kullanım, satış ve kiralama yetkileri de tapularıyla beraber kooperatif yönetimine aittir. Bu alanlara şimdiden yatırım yapmak isteyen akaryakıt şirketleri, otel işletmecileri, eczane, avm vs. gibi kiracı ve alıcılar hâlihazırda mevcuttur. 5) Hâlihazır da 400 üye ile aktardığınız tablo gerçeğe yakındır ancak yeni yüklenici Anlaşmasıyla birlikte durdurulan yeni kayıtlar 1000 üye ye yeni şartlarla çıkartılması hedeflenmektedir. Bu gelişme nakit döngüye ciddi katkı sağlayacaktır. 6)Eski yüklenicinin iş sözleşmesi feshi için kooperatife ödenecek 25 milyon ( yönetim dahil) +%3 ödenecek komisyon şartları şöyledir. Bu bedellerin %50-70i nakden, geri kalanı Sıra evrakla çözülmesi konusunda görüşülmektedir.. 7) 3. Maddede eski müteahhide Kooperatif Tarafından ödenecek bedeller; kat irtifakı kurulmuş 84 işyeri ve 3 ada/parselin tapularını içermektedir ödemeler yapıldığında tapular kooperatifin Üzerine geçecektir. Dolayısıyla bu bedel size geri ödenecektir garantisi sözleşme tapu ipoteği Vasıtasıyla çözümlenir.
Konunun ana özeti de şu şekilde:
Birinci aşamada 330 milyon TL civarında yukarıda anlatılan dükkân inşaatı ve yaklaşık 150 milyon TL civarında sosyal alan ve ek hizmetler inşaatı, toplam yaklaşık 500 milyon TL inşaat işi var. Bu inşaatın 24 ayda bitmesi gerekiyor.
Bu rakamda normal müteahhitlik karı %25 ve üzerine %20 - %30 arası kırımsız olmasından dolayı ekstra bonus kar var. Yani sonuç olarak yüklenici bu işten %30-40 civarında kar elde ediyor.
Bundan evvelki yüklenici birden fazla hata yaptığı, başka işlere girdiği ve özellikle etik olmayan işlere girdiğinden dolayı kooperatif anlaşmayı sonlandırmış.
Bu işin bizim aracılığımızla ihalesiz bağlanması söz konusu. Bunun da iki şartı var:
Eski yüklenicinin alacağının kooperatife ödenmesi ve bu miktarın Kooperatiften 1 yıl sonra tahsil edilmesi. (yaklaşık 15 milyon TL kooperatife bir yıllık kredi vermek gibi bir şey);
Kooperatifle anlaşma yapıldığı anda gereken yerlere ödenmesi için istenen toplam 25 milyon TL+%3danışmanlık komisyon masrafı var.
Atilla Gençten [email protected] +90.532.6707282
1/1000 VAZİYET PLANI TOPLAM 530.000 m2
Toplam İşyeri Sayısı: 1000 adet çeşitli işler
Ticari İşyeri Sayısı : 120 adet; Akaryakıt İst.,Banka Şb.,restauran,kargo şub. vs.
Sosyal Alanalar : Karakol,sağlık merkezi,İtfaiye,postane,çıraklık sanat okulu,cami.vs.
