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Planning entretien pluriannuel parNEN 2767
B.Simons
Présentation
CeDuBo: promotion construction durable depuis 2001CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheer (centre pour la
gestion durable de bâtiments)Nouvelle initiative: 2015Soutien gestionnaires de bâtimentswww.gebouwbeheerder.be
Centre pour la Gestion Durable de Bâtiments
Plateforme de connaissances•Groupes de travail•Site Web•Projets de recherche
Formations•Platforme
•Inventarisation•Formations
•Toitures plattes•Sécurité incendie•Attestations obligatoires
•Formation de base
CE QUI PRÉCÈDE: STRATÉGIE IMMOBILIÈRE
Priorités?
€Qualité
technique
Satisfaction, couts réduits
Gestion
Contentement Sécurité et santé Cout raisonnable
Architectural Spatial Fonctionnel Technique
.
Finances
Rendement directet indirect
UtilisateurImmobilier
Stratégie immobilièreStratégie
immobilière
Maintien
RénovationEntretien
Décisions
Plan d’entretien pluriannuel
Disposer
Vente, Démolition,
Autre utilisation
Qualité technique
Rendement financier
Satisfaction
Place d&ans la stratégie globale
ENTRETIEN
Tâches du gestionnaire FM Diriger différentes équipes (activités), y compris les services techniques, la
sécurité ...; Appui général pour les tâches quotidiennes, comme le remplacement des
badges défectueuses, des problèmes avec l'éclairage ou la plomberie, ...; Organisation des postes de travail y compris déménagement Gestion des contrats pour les livraisons, des travaux et l'entretien; Optimisation stratégique du département, selon les objectifs de l'entreprise. Organiser et gérer l’entretien
Bron: P.Bockstaele, Technisch gebouwbeheer
Entretien
Le conceptLa stratégieLes processus
Le concept
Règles de baseAnalyse préliminaire des objets (Assets)Critique pour le fonctionnementNécessité de l’entretienImportance dans la mission!! Inventaire et plans “as built”
Assets
DisponibilitéFiabilitéDurabilitéAnalyse du cycle de vie et ses coûtsDurée de vie
Entretien: Stratégies
RéactivitéSentiment réduit de la nécessitéConscience de l’impact sur la fiabilitéFait intégralement part de la stratégie de l’entreprise
Stratégie
Gestion et entretien
Correctif
Préventif
Calamité
Plainte(s)
Mauvaisfonctionnement
Base du tempsou de l’utilisation
Base de la condition
StratégieCritique pour la fiabilité
Sensible à l’entretien
correctif
preventif
1 2 3
Plaintes
Préventif
Total
€ 0,--
€ x,--
Entretien efficace
= Mix entretien sur base de plaintes et d’entretienpréventif
Contrôle de l’entretien préventif
Temps ou utilisationConditions de garantieContrats de maintenanceObligations légalesHeures de fonctionnement
Condition
Guide de l'entretien (CSTC)
ENTRETIEN SUR BASE DE LA CONDITION
6
5
4
3
2
1
10j 20j 30j
preventief onderhoud
curatief onderhoud
WAARDE PARAMETER bron WTCB
stat
us-c
ondi
tiem
etin
g
jaren
gebouwwaarde 0na 33jaar
negatieve waarde -gebouw kost meer dan het waard is
Plan de l’entretien
bon
mauvaist1
Qualité réelle
Qualité exigéeCorrectif
Entretien préventif (tenir l’élément en condition)
Pd’E
0 tntemps
Inspection sur base de la condition
Replacer
Ne rienfaire
Réparer
Problème:L’ «opinion» et la «spécialisation» de l'inspecteur
mènent à une vue subjective de la réalité.Solution:Méthode d’ enregistrement de qualité technique,
indépendante de la personne, objective et transparente.
Inspection traditionnelle
Mème défaut,Différents avis
Mesure de la condition
Mème défaut,Mème condition
MESURES DE LA CONDITION
Une solution ………
La norme NEN 2767
NEN 2767
Manière standardisée de décrire l'état des bâtimentsbonne reproductibilitéUniformeInitiative Néerlandaise
Focus sur la technique
Technique = Un des élémentsDes aspects tels la qualité pour l’utilisateur, la qualité
sociale, l'emplacement, la flexibilité, etc., peuvent également jouer un rôle important.Mesure de la condition: une des aides
Information de gestion cohérente: Compréhension de la qualité (technique) des objets / installations Compréhension des besoins d'entretien Risques si l’on décide de retarder l'action Compréhension de l'entretien: planification à long terme.
Résultat inspection NEN 2767
Inventaire Eléments du bâtiment Terrains Installations
Inspection Registrer les défauts Définir l’intensité et l’amplitude Définir les risques
Les éléments d’une mesure de la condition
Inventaire
Niveau de détail? échantillonDocumentsPlansContratsAttestations ..
Point de départ: vieillissement
Durée de vie résiduelle
Elément en condition 2Année de construction 1990Durée de vie résiduelle ca 25 ans
Durée de vie résiduelle
Elément en condition 4Année de construction 2000Durée de vie résiduelle ca 5 ans
Mesure de la condition
NEN2767Méthode simple et objectiveEtat de l’élément de constructionScoring normalisé3 paramètres: la gravité, l'intensité et
amplitudecourbe de vieillissement
Éléments à mesurer
Risques de disfonctionnement (couts importants)Importants dans le budget de l’entretienImportants dans la stratégie de
l’entreprise (durabilité, culture, sécurité, …
Inspection visuelle…..
……..A l’aide des senses et des instruments de mesure simplesÉchantillon
Condition: scoring
Condition Description
1 Excellent (nouveau)2 Bonne condition3 Condition raisonnable4 Condition modérée5 Condition mauvaise6 Condition très mauvaise
3 Condition raisonnable4 Condition modérée
Condition dépend de:
Défauts:Type de défautStade de développement du défaut Taille du défautL'image totale des défautsVieillissement théorique (installations)
Type de défauts: Défauts graves Fonctionnement : les défauts dont l’effet est que le bâtiment (ou une partie) ou l’installation ne fonctionne
pas. Constructif : Les défauts qui ont une influence sur la stabilité et la stabilité dimensionnelle Matériaux: les défauts qui ont à voir avec la dégradation des matériaux de la construction ou de
l’installation. Qualité de base: choix de conception et matériaux inappropriées affectant le fonctionnement ou les
matériaux ou les ressources ne répondent pas aux exigences légales
Type de défauts: Défauts graves
Type de défauts: Défauts sérieux Fonctionnement : les défauts dont l’effet est que le bâtiment (ou une partie) ou l’installation ne fonctionne
pas suffisamment. Constructif : Les défauts qui ont une influence sur la stabilité et la stabilité dimensionnelle sans que le
fonctionnement soit affecté. Matériaux: les défauts de surface . Qualité de base: Défauts à des parties de la construction ou de l’installation, n’affectant pas la
fonctionnalité.
Type de défauts: Défauts sérieux
Type de défauts: Défauts mineurs Entretien: Des travaux, nécessaire pour sauf garder le fonctionnement à long terme ne sont pas
effectués . Finition: Des Défauts qui affectent l’apparence . Qualité de base et vieillissement. Des défauts à des parties de la construction ou de l’installation n’affectant pas le
fonctionnement. Expiration: Mesure de la construction sur base de la durée de vie théorique.
Type de défauts: Défauts mineurs
Taille du défaut
Score Pourcetage Description1 <2% Occasionnellement2 2% à 10% Local3 10%à30% Régulièrement4 30%à70% Majeur5 >70% Général
Stade de développement du défaut
Indicateur à quel stade le défaut se trouve3 Classes
Score Nom Description1 Début A peine perceptible 2 Moyen Clairement visible3 Haut Étape finale
Scores de conditionErnstige gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 42. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 53. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6
Serieuze gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 32. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 43. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5
Geringe gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 22. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 33. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4
Omvang
Omvang
Omvang
23
Image globale
Plusieurs défauts: calcul spécial.
Images de référence
Base du vieillissement
Dans quelques cas particuliers
Mesure de la condition selon NEN2767
AvantagesObjectifLargement utiliséSimpleBonne vue d’ensembleRestrictionsUniquement la condition techniqueParfois plus de détails
Et maintenant???
Interprétation
Risques/priorités
Même défaut, même condition, autre priorité
Facteur risqueDéterminé par la gestionÉlémentsEsthétiqueUtilisation Milieu intérieur, qualité de l’air Sécurité et santé Risque de dommages, …, Environnement, durabilité, …etc.
Objectifs
Conditie Omschrijving
1 zeer goed (nieuwbouw)
2 Goede conditie
3 Redelijke conditie
4 Matige conditie
5 Slechte conditie
6 Zeer slechte conditie
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Exploitatieduur: X jaar
Résultat
Elément risque gestion cond gestion
Façade 4 3 4 3
Façade acier 2 3 6 3
Égouts PVC 5 3 5 3
Fenêtre 4 3 3 3
Plafond 5 3 1 3
Traitement
Output
Un inventaire Liste de défauts, bien documentée Scores de condition Besoin immédiat d’entretien (+ budget)Besoin d’entretien à terme déterminé (+ budget)
Output
Rapports, sommaire, Présentation du rapport Conditions, comparé à la politique de qualité Budget d’entretien
DE MESURE DE LA CONDITION AU PLANNING PLURIANNUEL
De mesure de la condition au planning pluriannuel
Inventarisation des éléments
Entretien
Besoin pluriannuel d’entretien
Budget pluriannuel
Planning et execution
Entretien
pluriannuel
pluriannuel
et execution
Mesure de la condition
choix
Élaboration, incl. budget
Eléments
Elément 1 Elément 2 Elément 3 Elément 4 Elément 5 Elément 6 Elément 7 Elément 8 Elément 9 Elément 10 Elément 11 Elément 12 Elément 13 Elément 14 Elément 15 Elément 16 Elément 17 Elément … Elément N
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..…….. Startjaar, risico bij uitstel
Taakstellend Prognose
68
Approche intégrale
...naar denken in het geheel
Clustering des activités
An 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
• Mesure 1• Mesure 2• Mesure 3• Mesure 4• Mesure 5• Mesure 6• Mesure 7• Mesure 8• Mesure 9• Mesure 10• Mesure 11• Mesure 12• Mesure 13• Mesure 14• Mesure 15• Mesure 16• Mesure 17• Mesure …• Mesure N
Afstemming klant
Accords client
Adaptations fonctionnellesLimitation des nuisancesDistribution des fraisChangement de la période d’exploitation……..
Clustering
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..……..
Tâches Prognose
Cluster 8
Cluster 1
Cluster 2 Cluster 3
Cluster 4Cluster 5
Cluster 6Cluster 7
Mesure 1 Mesure 2 Mesure 3 Mesure 4 Mesure 5 Mesure 6 Mesure 7 Mesure 8 Mesure 9 Mesure 10 Mesure 11 Mesure 12 Mesure 13 Mesure 14 Mesure 15 Mesure 16 Mesure 17 Mesure 18 Mesure 19 Mesure … Mesure N
SOFTWARE
SOFTWARE
InputDéfautsType Stade de développementTailleRemarquesRisquesImagesAdaptations
Software
Bases de donnéesPrixBesoin d’entretienDurées de vie
EPA par bâtiment
EPA par patrimoine
Choix software
Que voulez vous?Intégration dans un concept global FM ou uniquement les
bâtiments?FlexibilitéSupport
SOUS-TRAITANCE
Sous-traitance de mesures de la condition
Exercice préalable: Que voulons-nous?Complexité, niveau de détail, échantillonnage Equipe du projetComment voulons-nous voir les résultats?Que pouvons nous faire nous-mêmes?Le suivi
Sous-traitance de mesures de la condition
IndiquerQuelles informations sont nécessaires et comment les présenterInformations sur l’objet de l'inspection (localisation, magnitude,
plans, attestations...)Niveau de détail et le niveau de l'échantillonPolitique de qualitéPossibilités et contraintes budgétaires
Sous-traitance de mesures de la condition
Support des utilisateurs (dans tout les senses)Communication Accessibilité des objets Informations de basePlansContrats d’entretienSécurité (ex toitures)
Sous-traitance de mesures de la condition: critères
Approche de la mission: organisation et exécution Procédures
Équipe
Communication
Comment la Qualité est assurée
Planning
Contrôle des risques
Sous-traitance de l’entretien
Au préalableInventaire des éléments à entretenir + leur condition PlansHistoriqueEnregistrements, attestations, …
Sous-traitance de l’entretien
Déterminer l’objectifStratégie immobilièreNiveau de qualité:Exigences de qualitéKPI: key performance indicatorSLA: service level agreements
Sous-traitance de l’entretien
Dialogue ouvertExigences raisonnablesGarantiesune mauvaise utilisationmodifications législativesvandalisme
…
Conclusions
Patrimoine: sans entretien: perte de valeurMaintenance: approche systématique nécessaireInvestissement systématisant est rentableResponsabilités où ils appartiennent
Et