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Dr. Moisés Arata Solís
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IMPACTO DE LA
LEY 30313 RESPECTO AL PRINCIPIO DE FE
PÚBLICA REGISTRAL
Expositor: Moisés Arata Solís
Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control normativo al interior del procedimiento
Tacha por falsedad documental (art. 38 del RGRP): “cuando (…) las instancias registrales adviertan la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción previa realización de los trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia”
Registrador o Tribunal se encuentran con la falsedad (es un hallazgo): falta control de autenticidad moderno
El objetivo de la regulación es quedarse con el original, para informar a la autoridad administrativa superior
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control jurisprudencial al interior del procedimiento
ACUERDO PLENARIO CIV
1. INHIBITORIA “Si durante la calificación registral de un título, el Registrador Público o el Tribunal Registral toman conocimiento de la existencia de un proceso judicial relativo a la validez o existencia del acto o derecho materia de inscripción, procederán conforme a lo establecido en el art. 64 de la Ley N° 27444, cursándose oficio al órgano jurisdiccional competente (…) Formulada la inhibitoria por el Registrador Público el asiento de presentación del título caducará una vez vencido su plazo de vigencia. Formulada la inhibitoria por el Tribunal Registral el asiento de presentación quedará vigente durante el plazo establecido en el artículo 164 del Reglamento General de los Registros Públicos".
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control desde el exterior del procedimiento
ALERTA REGISTRAL: servicio gratuito y facultativo,
no genera “derecho de contradicción”. Un discutible
premio a la ineficiencia
ANOTACIONES PREVENTIVAS POR PRESUNTA
FALSIFICACIÓN SÓLO DE PARTES O
ESCRITURAS PÚBLICAS O POR PRESUNTA
SUPLANTACIÓN DE LOS OTORGANTES EN
DICHOS DOCUMENTOS (5TA Y 6TA DCTF D.LEG.
1049): post inscripción y vigencia de 1 año para
facilitar anotación de demanda con retroprioridad
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Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control desde el exterior del procedimiento BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE
DOCUMENTOS (DIRECTIVA 001-2012-SUNARP/SN):
post inscripción, por falsedad, adulteración o suplantación
en cualquier instrumento y cualquier Registro, probar ante
Jefe Zonal sin derecho a interacción, no procede si hay
tercero inscrito o título vinculado pendiente. Vigencia 120
días hábiles
INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE
PREDIOS (DIRECTIVA 08-2013-SUNARP-SN): acto
unilateral (revocable) del propietario que impide, por un
plazo máximo de 10 años la inscripción de actos
voluntarios de disposición, gravamen o carga
Control judicial posterior al procedimiento
“(…) Al haberse determinado que la adquisición de los esposos (…) se realizó de buena fe (…) no puede concluirse, (…) que habiéndose declarado nula judicialmente la Escritura Pública fraguada por el demandado (…), que sirve de antecedente a la transferencia hecha a favor de los recurrentes, que la Escritura Pública de éstos también carece de eficacia legal. (…) El principio de buena fe registral (…) tiene por finalidad proteger al tercero que actuando de buena fe y amparado en la presunción de veracidad de las inscripciones adquiere un derecho (...)” CAS N° 383-2001-APURIMAC (01.03.02)
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control judicial posterior al procedimiento
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil (20/10/12): 55/28 votos a favor de la segunda ponencia:
PRIMERA PONENCIA
La fe pública registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, pues el Artículo 2014 del Código Civil, no distingue, en consecuencia, por efecto de la seguridad jurídica del tráfico, no importa la magnitud del vicio que afecte el título, pues basta que el tercero cuente con título oneroso, se de buena fe e inscriba su derecho, para gozar de la tutela legal
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control judicial posterior al procedimiento
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil (20/10/12): 55/28 votos a favor de la siguiente ponencia:
SEGUNDA PONENCIA
La fe pública registral no protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso de la falsificación de los títulos, pues el Artículo 70 de la Constitución del Estado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular pueda ser despojado fácilmente a través de una falsificación. El Artículo 2014 del Código Civil debe leerse desde la perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen derecho
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Según el Ministerio Público entre Ene-Set del 2013 se presentaron 10,825 denuncias por falsificación de documentos, de las cuales la mayor incidencia radica en compraventas inmobiliarias. Sólo 247 detenidos
http://www.rpp.com.pe/2013-10-29-mp-reporta-mas-de-10-mil-denuncias-por-falsificacion-de-documentos-noticia_643583.html
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2. LOS TEMAS DE LA LEY N° 30313
Oposición al procedimiento registral en trámite
Cancelación de inscripción sin proceso judicial
Modificación del principio de legitimación para incluir deslegitimación por cancelación
Modificación del principio de fe pública registral para referir buena fe también a TTAA e incluir falsedad o suplantación en patologías cubiertas
Limitar competencia notarial territorial en “actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos”
Ampliar anotaciones preventivas a pedido de Notario a instrumentos protocolares y extraprotocolares (en falsedad) y todos los protocolares (en suplantación)
No es posible afirmar aquí y ahora que el principio de fe pública registral se encuentre afectado por las modificaciones introducidas por la Ley N° 30313: i) incidencia de los títulos archivados sobre la buena fe y ii) expresa inclusión, dentro de las patologías cubiertas por la fe pública registral, de la cancelación derivada de la falsificación y suplantación
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3. HIPÓTESIS
VALIDEZ DE LAS MODIFICACIONES: constitucionalidad
EFICACIA DE LAS MODIFICACIONES: determinación de los efectos, en el mundo del deber-ser, de los requisitos de la institución para desplegar sus efectos protectores
EFICIENCIA DE LAS MODIFICACIONES: impacto en la vida social
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4. LOS PLANOS DE LA DISCUSIÓN PARA
ENTENDER LA POSIBLE AFECTACIÓN
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4. LOS PLANOS DE LA DISCUSIÓN PARA
ENTENDER LA AFECTACIÓN
VALIDEZ
EFICIENCIA EFICACIA
“Registros” no mencionados por la Constitución pero subyace idea de seguridad jurídica ¿cuál?
El registro como producto burgués: desde la prueba de la propiedad a la seguridad del crédito territorial y del tráfico de bienes
El registro en el mundo actual: multifacético, con más pretensiones sobre los datos fácticos (ventanilla única) y reductor de “conflictividad”, pero con menos pretensiones de ser el título
Nuestra realidad: faceta tradicional, conflictivo (duplicidades) y sin pretensiones
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
VALIDEZ: la propiedad “inviolable” vs la libertad de
contratar
No existen derechos fundamentales absolutos, el legislador desarrolla límites y tribunales pautas para convivencia con otros derechos
Ponderación debe considerar el régimen económico constitucional: economía social de mercado, libre iniciativa privada, libertad de empresa, libre competencia pero, también, orientación y promoción del desarrollo por el Estado y combate a conductas que los convierten en algo lesivo para la sociedad
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
VALIDEZ: la propiedad “inviolable” vs la libertad de
contratar
La modificaciones no confían en el Registrador (mandan leer el archivado con desconfianza y más pericia que él) ni en el Juez (no creen que sepa ponderar la buena fe), pero eso en sí mismo no es inconstitucional.
En todo caso, el mercado nos dirá si las modificaciones tienen el impacto que muchos predicen (lesión a la libertad de contratar): ¿habremos dejado de contratar o se habrá producido una seria afectación a los costos de transacción (los cálculos probabilísticos)?
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
VALIDEZ: la propiedad “inviolable” vs la libertad de
contratar
El requisito de la lectura de los títulos archivados es incoherente con lo que implica un sistema registral de inscripción, pero la exigencia – de momento – no será cuestionada, primará la “textualidad” del precepto
¿Qué tan patológicamente distintos y más graves son los supuestos de falsificación o suplantación a los tradicionalmente comprendidos en el art. 2014? De momento la discusión está “zanjada” por el art. 5 de la Ley 30313 y el nuevo art. 2014
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA
¿Todos los supuestos de “fraude inmobiliario” serán tratados por igual?
Judicialmente, salvo casos excepcionales que ya no se citarán, veníamos de un intenso control de la buena fe registral (hasta revisión de archivados y la diligencia de “seguir la pista”), pero no de la buena fe civil (irrelevancia de la posesión)
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA
Casación 1168-2009-LA LIBERTAD (pub. 30/07/10, en la que señaló que: “el hecho de la cancelación del asiento registral donde constaba inscrita la anotación de demanda sobre mejor derecho de propiedad no enerva la publicidad a terceros que derivaba de dicho asiento, ya que dicha cancelación no hace más que informar la conclusión del proceso civil antes mencionado pero otorga la información suficiente de que respecto del mismo bien existe una duplicidad de título”.
Es previsible que se siga esa tónica en los casos de falsificación y adulteración, pero no en el de suplantación
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA
Los “accidentes” siempre ocurrirán ¿serán los jueces quienes al aplicar los “remedios” continuarán haciendo odiosa la fe pública registral, al no controlar adecuadamente la buena fe civil?
¿Cómo ponerse en el justo medio del control de moralidad?
“El requisito de la buena fe, en los sistemas de inscripción, es patentemente un arma de doble filo, que ha de manejarse con exquisito tacto. Un paso de más reduce el valor de los asientos a una simple formalidad que no vale la pena, y un paso de menos puede convertir al Registro en un auténtico burladero que celestinee el fraude”
Ramón de la Rica y Arenal
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA
Un razonamiento diferente, ¿una esperanza?
“lo mínimo razonable y comprensible de una persona que está interesada en adquirir un inmueble es por lo menos preguntar al “poseedor” en qué situación se encuentra el inmueble o cuál es el derecho que le asiste (…) por lo tanto la conducta de la compradora (…) no puede ser amparada por el derecho” Cas. 3187-2013 CAJAMARCA (30.06.15)
• Declararon nula la segunda venta por mala fe (?)
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA
Medidas “preventivas y curativas” del fraude inmobiliario mantienen las deficiencias en el sistema de producción/comunicación de títulos inscribibles, se require modernización funcional y tecnológica: seguirán ocurriendo falsificaciones (el símil con el robo en las casas de San Borja)
Deficiencias en el sistema sancionatorio: se requiere efectividad (no más impunidad)
Enfrentar el problema de las debilidades del sistema judicial y no pretender “subsidiarlo”
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6. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICIENCIA
Si los jueces se quedan en verificar la
exigencia de papeles seguirán haciendo
odiosa la fe pública registral
Si mantenemos los problemas de fondo la
sociedad volverá a presionar por una
solución distinta: ¿Seguro de títulos? Parece
que preferimos el IGV al IR
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4. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICIENCIA
