"Экономические выгода компактного развития городов", Ош Урбан Форум

«ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВЫГОДЫ КОМПАКТНОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ»

ЕЛЕНА КОРОТКОВА, СТАРШИЙ АНАЛИТИКЦЕНТР ГОРОДСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ «СКОЛКОВО»

2011 2012 2013 2014 -

200.00

400.00

600.00

800.00

1,000.00

1,200.00

1,400.00

1,600.00

"чистые" доходы передаваемые средства иные поступления

РОСТ СОБСТВЕННЫХ ДОХОДОВ ГОРОДА

млн. сомов

29% 29% 54% 72%

Московская школа управления СКОЛКОВО

2011 2012 2013 20140

100

200

300

400

500

600

700

800

доходы от харда подоходный налог налог с продаж иные доходы

СТРУКТУРА СОБСТВЕННЫХ ДОХОДОВ ГОРОДА

млн. сомов


ДОЛЯ ДОХОДОВ ОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ

8% 15%

33% 28%

29% 31%

29% 27%

2011 2012 2013 20140%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

доходы от харда подоходный налог налог с продаж иные доходыМосковская школа управления СКОЛКОВО

ПОСТУПЛЕНИЯ ОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДСКОЙ БЮДЖЕТ

млн. сомов

2011 2012 2013 20140.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

Земельный налог с физических лицЗемельный налог за пользование сельскохозяйственными угодьямиЗемельный налог за использование земель несельскохозяйственного назначенияПлата за аренду земельНалог на недвижимое имущество


Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, недвижимость, земельный налог НАИБОЛЕЕ БЫСТРО И СТАБИЛЬНО РАСТУЩАЯ ЧАСТЬ МЕСТНЫХ ДОХОДОВ.

Ставка арендной платы зависит от:Рыночной стоимости участка - начальная цена для аукциона

Величина земельного налога зависит от:Кадастровой стоимости участка (основанной на рыночной)Ставка налога – федеральные максимальные значения, категория земель, вид разрешенного использвания

У ГОРОДА ЕСТЬ ПРЯМОЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНТЕРЕС В ПОВЫШЕНИИ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ, В

РАЦИОНАЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ


В РОССИИ

РОСТ ПЛОЩАДИ ГОРОДА СТИМУЛИРУЕТ РОСТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Центр b0 bt

Сто

им

ость

жи

лья

Плата «за место»

Стоимость строения

С/х рента

расстояние от центра



9

Эффективная, здоровая плотность


государство муниципалитеты частный капитал

КТО СТИМУЛИРУЕТ ЭКСТЕНСИВНЫЙ РОСТ ГОРОДА?

Структура ввода жилья в КР 2011-2013 (%)

Жилье строится там, где выделяется земля Роль земельной политики в вопросе роста городов

Жилье строится там, где его строят Вопросы неформального землепользования


ЗЕМЕЛЬНЫЕ АУКЦИОНЫ_ХАБАРОВСК









Казань _Аукционы в городе 2011-2015 гг

300 тыс кв.м.

Земельная политика вне земельных торгов. 2011 год

8 млн кв.м.

• Сколько стоит городу «выделение участков» без аукционов?

• Какой эффект от смены территоральной зоны для городского бюджета?

• Сколько стоит городу точечное высотное строительство?

ХАБАРОВСК - НА ЧТО ХВАТИТ СВОИХ ДЕНЕГ?

2008 2009 2010 2011 2012 2013 -

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

Расходы на содержание инфраструктурыДоходы местного уровня

СОДЕРЖАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ НЕ ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ РАБОТЫ ПО РЕКОНСТРУКЦИИ, СТРОИТЕЛЬСТВУ НОВЫХ ОБЪЕКТОВ.

ЕСЛИ ДОХОДЫ С ВЫШЕСТОЯЩИХ УРОВНЕЙ И БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ ИСЧЕЗНУТ, ГОРОД БУДЕТ ТРАТИТЬ БОЛЬШУЮ ЧАСТЬ СВОИХ ДОХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Схема: Интеллектуальная транспортная система: будущее в управлении дорожным движением в Хабаровске/ Мой Университет. Журнал ТОГУ. № 1 - 2013(13)

6 млн руб/сутки теряет в сутки (ПРИ СРЕДНЕМЕСЯЧНОМ – 30.000 РУБ)

1,5 МЛРД РУБ – ПОТЕРИ В ГОД ГОРОДСКОЙ ЭКОНОМИКИ

СКОЛЬКО ДЕНЕГ ТЕРЯЕТ ГОРОД В ПРОБКАХ?

• Более высокая эффективность городской инфраструктуры

• Снижение расходов на строительство и содержание города

• Экономия на транспортных издержках• У большего количества людей больше доступа к

различным городским ресурсам

• Интенсивное распространение информациии, обмен знаниями.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЭФФЕКТЫ ОТ КОМПАКТНОГО РАЗВИТИЯ


РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА ХАБАРОВСКА

(2012-2017)

РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА ХАБАРОВСКА

(2012-2017)

Зона Ц-2-1Основные ВРИ:• Административное здание• Банк• Гостиница• Здание смешанного использования: с

жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения

• Многоквартирный жилой дом

• Объект бытового обслуживания• Объект для конструкторской, научно-исследовательской, проектной деятельности• Объект здравоохранения УР ВРИ:• Автовокзал• Спортивный объект

• Минимальное количество этажей – 3• Максимальное количество этажей - нетЭТО – ПОСЛЕДНИЕ УЧАСТКИ, ГДЕ ГОРОД ЕЩЕ МОЖЕТ ПОВЛИЯТЬ НА ЗАСТРОЙКУ ТЕРРИТОРИЙ И НА ЕГО ВЫСОТНЫЙ ЛАНДШАФТ


Расходы застройщика:• Подготовка проектов планировки• Подготовка проектов межевания • Переселить жильцов муниципального фонда (соцнаем) – за 5 лет• Выкупить частные квартиры и земельные участки – за 5 лет• ИНФРАСТРУКТУРА

Доходы застройщика:• Продажа построенной недвижимости

Зона Ж-3, Ж-4• многоквартирные дома 2-9 этажей в пределах исторической части города• многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города• жилые дома, отдельностоящие на одну семью до 4 этажей с участком• блокированные жилые дома на одну семью до 4 этажей с участком• многоквартирные дома 2 - 4 этажей в пределах исторической части города• многоквартирные дома 2 - 6 этажей за пределами исторической части города• многоквартирные дома выше 6-ти этажей за пределами исторической части города

Максимальная высота здания – 51 метр

САМАРА - РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН, СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ГОРОДА

ЕЖЕДНЕВНЫЕ ОПЕРАЦИИ С ЗЕМЛЕЙ

РЕГУЛЯТОРНОЕ/НЕРЕГУЛЯТОРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ – ПОЛИТИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ, ПОЛИТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ


РЕГУЛЯТОРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

• ПЗЗ• Разрешение на строительство• Нормативы градостроительного проектирования

• Изъятие для государственных нужд

НЕРЕГУЛЯТОРНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

• Земельный налог• Дополнительные платежи и штрафы• Обременения

• Цена права аренды• Цена продажи

Землепользование

Право не землю

Землепользование

Право не землю


ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЛАНИРОВАНИЯ

• Сокращение рисков и неточностей

• Интернализация положительных и отрицательных внешних эффектов

• Координация урбанизации

• Возможное способствование экономическому росту

• Сокращение объемов предложения земли

• Повышение стоимости земли и жилья – формирование неформальных поселений

• Возможные препятствия экономическому росту

• Планы быстро устаревают


САМОСТРОЙ

ИНФРАСТРУКТУРА

ПРАВА КАЧЕСТВО ЖИЛЬЯ

КАЧЕСТВО МЕСТА

Gulyani, Sumila, and Debabrata Talukdar. 2008. Slum Real Estate: The Low-Quality High-Price Puzzle in Nairobi’s Slum Rental Market and Its Implications for Theory and Practice. World Development 36, 10: 1916-1937

ЧЕГО НЕ ХВАТАЕТ САМОСТРОЮ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИРЕГИСТРАЦИЯ КАЧЕСТВО ВОЗВОДИМОГО ЖИЛЬЯ

ВКЛАДЫВАТЬ ТОЛЬКО В ЗАКОННОЕ ИЛИ ВКЛАДЫВАТЬ, ЧТОБЫ СТАЛО ЗАКОННЫМ?

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИРЕГИСТРАЦИЯ

ИНФРАСТРУКТУРА

ПРИЗНАТЬ ЗАКОННЫМ, ЧТОБЫ СДЕЛАТЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ ДЛЯ ГЧП И ИНВЕСТИЦИЙ?ЕСТЬ ЛИ СВЯЗЬ МЕЖДУ ЗАКОННОСТЬЮ И ИНФРАСТРУКТУРОЙ, ЕСЛИ НЕ ВСЕ РАЙОНЫ ГОРОДОВ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЕЮ?

ЧЕГО БОЛЬШЕ – ПЛЮСОВ ИЛИ МИНУСОВ ОТ ПРИЗНАНИЯ САМОСТРОЯ ЗАКОННЫМ?


КТО БУДЕТ ПЛАТИТЬ ЗА ОБУСТРОЙСТВО НОВЫХ-СТАРЫХ РАЙОНОВ?

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ ИНФРАСТРУКТУРНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

ПОВЫШЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЛИv

РОСТ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ

• Прозрачность налоговой системы• Функциональное распределение налоговых поступлений - земельного

налога, аренды на землю, недвижимость• Территориальная корреляция между объемом собранных платежей и

объемами инфраструктурного стриотельства

ПАРТИСИПАТОРНОЕ БЮДЖЕТИРОВАНИЕМосковская школа управления СКОЛКОВО

• Неформальная или неофициальная деятельность - это реакция на провалы «официальной» политики города

• Цель нормативной базы - предоставить удобный, востребованных, доступный ресурс с соблюдением интересов всех участников. Контроль – это не самоцель.

• Земельная политика в городе должна ориентироваться на то, что МОЖЕТ быть сделано, а не на то, что ДОЛЖНО В ТЕОРИИ быть сделано.

Fekade, Wubalem Deficits of formal urban land management and informal responses under rapid urbangrowth, an international perspective

Habitat International 2000 24(2):127-150

Law

"Экономические выгода компактного развития городов", Ош Урбан Форум