Bridging the GapCommunity Collaboration Between D’youville College and the West Side of Buffalo

BRIDGING THE GAP Community Collaboration Between D’Youville College and the West Side of Buffalo 

James Bragg    Alexis Soto Colorado Dattatreya Das Sadie Geisler 

Michael Grimble Rachel Heckl  

Rebecca Hoffman Creighton Randall 

Paul Ray Joelle Ruettiman Annie Stinson Mary Walls 

 Instructor: Daniel B. Hess                                                                      

Department of Urban and Regional Planning Graduate Studio—Workshop, Master of Urban Planning Program 

December 2008 

Acknowledgments

Our studio would like to warmly acknowledge the following individuals for their time and consideration in assisting us in our efforts.   Without their kind assistance this studio would not be possible. 

Community, Education & Religious Leaders  Father James Fee, Holy Angels Church  Father David Gallivan, Holy Cross Catholic Church Principal Baines, Public School #3  Principal Young, Grover Cleveland High School  Principal Preston, DaVinci High School   Darlie Al‐Haqq, Heart of the City Neighborhoods  Stephanie Simeon, Heart of the City Neighborhoods  Aaron Bartley, People United for Sustainable Housing (PUSH) 

Chris Brown, Kleinhans Community Association  Lucy Candalario, West Side Community Services Linda Chiarenza, Neighbor Works Ellen O. Conley, Canisus  College David Ellerbrock, University Heights Collaborative  Harvey Garrett, West Side Community Collaborative Anthony Armstrong, Local Initiative Support        Corporation, LISC  

Andy Goldstein, Lower West Side Partnership Lourdes Iglesias, Hispanics United of Buffalo (HUB) Nanette Dorrios, Hispanics United of Buffalo (HUB) Zoe Lavatelli, Grassroots Gardens of Buffalo Ed Marshner, West Side Community Collaborative Jim Messina, Fargo Estate Neighborhood Association  Diane Picard, Massachusetts Avenue Project (MAP) Matthew Ryan, Allentown Association Miguilla Schaus, Fargo 300 Block Club  Kathleen Sheldon, Santa Maria Towers  Tim Tielman, Campaign for Buffalo History, Architecture & Culture 

Jerry Turcotte, MicroBiz Buffalo  Cynthia Van Ness, Preservation Coalition of Erie County  Charles Banas, New Millenium Group  Robin Vilardo, Connecticut Street Association  Pam Kefi, International Institute  Christopher Kelly, Karpeles' Manuscript Museum Stephanie Maleninko, WNY Service Learning Coalition  Alex Bitterman, Rochester Institute of Technology Ron Reinas, Peace Bridge Authority 

D’Youville College  Sister Denise Roche Kenneth Rogers Don Keller Molly Flynn Jan Mahle April Rockwood Olga Karman Sam Savarino D’Youville College Community Advisory Board Board of Trustees  University at Buffalo  Daniel B. Hess G. William Page Robert Shibley  Beth Tauke Ferdinand Lewis Brian Carter Jajean Rose‐Burney  Cannon Design  Bill Greeley Kelly Hayes‐McAlonie  Government and Elected leaders  Council Member David Rivera, Niagara District Kirk Laubenstein, Legislative Assistant, Niagara District 

John Fell, Office of Strategic  Planning Peter Merlo, Office of Strategic Planning     

demand for on street parking, which was formerly a major community issue, D’Youville College must acknowledge the adverse economic, environmental, and social consequences of continued surface lot expansion.  Although housing values have been increasing, many residents fear the destruction of housing stock for convenient off‐street parking may reduce adjacent property values which, accordingly, will result in diminished incentives for neighborhood investment.  In addition, the effect of paved parking lots is a reduction in permeable surface area.  This loss of permeable surface area creates an increase in runoff and consequent increases in water pollution of both Lake Erie and the Niagara River.  The physical barrier created by these fenced lots is viewed differently by campus and community; physically isolating the campus from the neighborhood and taking away “eyes on the street,” while simultaneously increasing the sense of safety for students who commute to campus.  

Tensions between some residents and D’Youville College have increased in the absence of a clear and transparent land acquisition plan.  While residents and community leaders embrace the presence of D’Youville College in the neighborhood, many have expressed concern with D’Youville College’s expansion policies.  From the perspective of some homeowners, the conversion of D’Youville College‐owned former residential parcels to parking lots contributes to neighborhood destabilization.   

To determine the strengths and weaknesses of D’Youville College within its existing collaborations, a survey was conducted to gauge college‐community interaction.  This survey focused only on community based organizations (CBOs) possessing formal or informal relationships with D’Youville College.  Seventeen CBOs were identified as formal partners by the College.  These 17 CBOs were provided a survey that measured perceptions of interaction with D’Youville College.  The results of this survey revealed many CBOs perceive D’Youville College shares a “common goal and direction” and is 

As an intimate catholic college on Buffalo’s West Side, D’Youville College shares a rich history with the neighborhood and has a proud tradition of service to the community. D’Youville is one of 15 colleges and universities in the Buffalo‐Niagara region that together enroll nearly 100,000 students annually.  What distinguishes D’Youville College from its regional peers is its location as a waterfront urban institution in a dynamic, diverse and densely populated neighborhood.  A symbiotic relationship between  D’Youville College and its West Side community has existed for over 100 years; students, faculty, and staff have historically exhibited a strong ethic of volunteerism and applied service.  The community has always valued D’Youville College as a vital presence and service provider in the neighborhood. However, recent physical expansion  on the part of D’Youville College has strained relations despite continued community service emanating from D’Youville College. 

In recent years, D’Youville College has increased enrollment, expanded curricula and established additional degree programs including doctoral education.  Between 1998 and 2007, the school  increased enrollment by a staggering 60 percent from 1,900 to 3,020 students, and was initially unable to accommodate parking on and around the campus.  Physical growth of the D’Youville College campus has followed this programmatic growth, and while new capital construction has lagged slightly, the supply of parking now outpaces growth in enrollment.   

Unlike peer institutions in the region, residential properties surround D’Youville College on all sides of its campus.  Consequently, the college has taken advantage of what limited land acquisition opportunities exist, and a series of housing demolitions for the purpose of parking lot expansion have negatively impacted property owners and neighborhood residents.   

While the creation of parking lots has reduced the 

Executive Summary

residential interests in promoting and preserving this area as a great place to work, shop and live.  This neighborhood association could organize events to celebrate the diversity of the multicultural community.  D’Youville College should serve as a facilitator to unite the diverse groups to form this neighborhood association, possibly utilizing the National Trust for Historic Preservation’s Main Street Four‐Point approach to community‐driven commercial revitalization.   

Moreover, D’Youville College should declare a moratorium on the acquisition and subsequent demolition of residential properties.  As a gesture of good faith, D’Youville College should collaborate with community organizations such as Heart of the City to stabilize property values through preservation of the current housing stock.  D’Youville College should also consider joint development of the construction of a parking structure and strive to convert some surface parking lots into green space to provide an inviting transition from the campus to the neighborhood and provide the campus with a sense of place. 

 

“accessible” to the organization.  However, there was near consensus among these CBOs that D’Youville College lacks consistency in communication.   

Precedent studies indicate that successful town‐gown practices involve collaboration of universities with their surrounding communities.  Currently, there is a shift among urban institutions of higher learning across the country to work with their host communities as partners.  Collaboration between universities and neighbors encourages integration through (i.) the seamless transition between campus and the neighborhood, (ii.) the sharing of resources and (iii.) through the establishment of social connections.   

The primary recommendation from this study is D’Youville College should establish a Community Partnership Center (CPC) based on the Community Outreach Partnership Center model, an initiative of the US Department of Housing and Urban Development.  This program provides a framework to assist colleges and universities in developing neighborhood partnerships to revitalize distressed communities.  

A D’Youville College CPC would be responsible for coordinating service learning, oversee government and community relations and promote community resources.  This CPC would be responsible for facilitating communication between CBOs and neighborhood residents, and would serve as the hub for volunteer and curriculum‐based service opportunities.  It is recommended that D’Youville College establish a physical location for this CPC on Connecticut Street as a gesture of the institution’s support for revitalization of the commercial corridor.  Furthermore, D’Youville College should attempt to focus future institutional investment on infill development and adaptive reuse of structures on Connecticut Street.  

In addition, a 501(c)(3) nonprofit neighborhood association should be formed to unite business and 

Como un intimo colegio católico en el West Side de Buffalo, Colegio D’Youville tiene orgullo en su tradición de servicio a la comunidad y comparte una historia rica con el vecindario.  D’Youville es uno de los 15 colegios y universidades en la región de Buffalo‐Niágara que agrupa casi 100,000 estudiantes anualmente.  Lo que distingue Colegio D’Youville de sus contrapartes de la región es su localización en una área con un frente marítimo, densamente poblada,y una comunidad diversa. Una relación simbiótica entre el Colegio D’Youville y West Side de Buffalo ha existido por mas de 100 años; estudiantes, facultad, y personal administrativo historicamente a excedido un fuerte voluntarismo. La comunidad ha valorado la presencia de Colegio D’Youville  por ser un vital proveedor de servicios.  Sin embargo; la reciente expansión física de parte del Colegio ha afectado relaciones a pesar que Colegio D’Youville sigue proveyendo servicios comunitarios.      En reciente años, Colegio D’Youville ha aumentado la matricula, expandido su currículo, y establece programas adicionales incluyendo programas doctorales. Desde 1998 a 2007, el Colegio ha aumentado su matrícula en 60% de 1,900 a 3,020 estudiantes y inicialmente no fue capaz en acomodar la demanda por estacionamiento dentro y alrededores del campus. El crecimiento físico del campus D’Youville fue seguido por expansión y construcción del área de estacionamientos que ha sobrepasado el número de estudiantes.   A diferencia de sus contraparte regionales, Colegio de D’Youville esta rodeado por propiedades residenciales.  Consiguientemente, el Colegio ha tomado cualquier oportunidad para adquirir propiedades, y conducido unas series de demoliciones de residencias con el propósito de expandir los lotes de estacionamientos. Esta  expansión ha afectado negativamente los dueños de propiedades y vecinos.    Aunque la creación de nuevos estacionamientos ha reducido la demanda de estacionamientos  en la calle que en el pasado era una queja de la comunidad, el Colegio D’Youville tiene que reconoce los efectos negativo en la economía, ambiente, y en la fabrica social de la comunidad.   Aunque los precios de residencias ha crecido, mucho residentes expresa miedo que la demolición de residencias  

para crea lotes de estacionamiento este bajando los precio de las propiedades adyacentes y este reduciendo los incentivos de inversión en la comunidad.  En adición, los estacionamientos reduce el área permeable disponible en el West Side.  La perdida de área permeable aumenta la escorrentía de agua causando la contaminación del Lago de Erie y Río de Niagara.  Las cercas de esto lotes de estacionamientos aísla la comunidad de D’Youville provocando la eliminación del efecto de “los ojos en la calle” sin embargo al mismo tiempo ha aumentado el sentido de seguridad para los estudiantes que conmutar al campus.   Las tensiones entre los residente y el Colegio D’Youville ha aumentado por la ausencia de un plan transparente para la expansión del campus. Aunque algunos residentes y lideres comunitarios agradece la presencia de D’Youville en la comunidad, otros cuestiona la política de expansión física del Colegio. Desde la perspectiva de los dueños de residencias, la demolición de residencias para  crear lotes de estacionamientos desestabiliza la comunidad.        Para determinar la fuerzas y las debilidades de Colegio D’Youville con sus  asociaciones existente, se condujo una encuesta para medir la interacción  entre colegio‐comunidad.  Esta encuesta se enfoco en organizaciones comunitarias que tenía relación formal o informal con D’Youville.  Diecisiete organizaciones comunitarias fueron identificadas para medir la percepción de la relación con el Colegio. El resultado revelo que muchas organizaciones comunitarias comparte un objetivo, dirección, y accesibilidad con el Colegio. Pero el consenso es que Colegio D’Youville  falla en mantener comunicación constantes con las organizaciones.   El estudio de casos previos de otra universidades y colegios enseña que la mejor practica es colaboración entres instituciones educativa y comunidades. Actualmente, la tendencia es que universidades y colegios trabajen conjuntamente con las comunidades. Colaboración entre vecinos y instituciones educativas tiene los beneficios de: (I.) de motivar una transacción suave entre el campus y la comunidad, (II.) compartí recursos y (III.) mantener las conexiones sociales. 

Resumen Ejecutivo

 

   

La mas importante colaboración de este estudio es que D’Youville debía establece un Centro de Ayuda Comunitaria (CAC) basado en el modelo de  creado por el “US Department of Housing and Urban Development (HUD)”.  El modelo de HUD provee asistencia a colegios y universidades  para que la institución educativa ayude a revitalizar comunidades en angustia.  El Colegio de D’Youville’s CAC va supervisar la coordinación de servicios educativos, relaciones comunitarias y gubernamentales.  El CAC va ser responsable de mantener comunicaciones con los vecinos y organizaciones comunitarias.  Esto ayudaría a D’Youville mejorar su trabajo voluntario que realiza en la comunidad. Es  recomendado que el CAC y otro futura expansión física de D’Youville sea localizado en la Calle de Connecticut para ayudar revitalizar esa área.       En adición, una asociación comunitaria 501(c) (3) sin fines de lucros debe ser creada para unir negocios y residentes para promover y motivar una gran área para trabajar, vivir, y compra.  Esta  asociación comunitaria puede organizar actividades como mercado internacional a aire abierto para mercadea la diversidad  cultural de la comunidad.  El Colegio de D’Youville debe servir como un facilitador para unir diversos grupos para formar esta asociación comunitaria usando el enfoque Cuatro Punto de “National Trust for  Historic Preservation’s  Main Street” para revitalización comercial dirigida por la comunidad.     Además, D’Youville debe declarar un moratoria en la adquisición y demolición  de residencias como un gesto de buena fe hacia la comunidad.  El Colegio debe colaborar con la organización “Heart of the City” para estabilizar y preserva la disponibilidad de residencias. El Colegio de D’Youville debe considerar un desarrollo junto de un estacionamiento multi‐pisos para así convertir los lotes estacionamientos en áreas verde.  Las áreas verdes ayudan a una transición menos abrupta entre campus‐comunidad y provee de un ambiente de un campus universitario.  

List of Tables and Figures ............................................................................................................................................................................1 

List of Acronyms...............................................................................................................................................................................................3 

 

Chapter 1: Setting the Stage Introduction..................................................................................................................................................................................................5 

D’Youville in the City and Region ........................................................................................................................................................9 

Planning in The D’Youville Area .......................................................................................................................................................21 

Proposed Campus Master Plan..........................................................................................................................................................24 

Peace Bridge Plaza Expansion ...........................................................................................................................................................29 

 

Chapter 2: Precedent Study Introduction ..............................................................................................................................................................................................33 

Town‐Gown Best Planning Practices .............................................................................................................................................33 

Sustainability as a Community Vision ...........................................................................................................................................36 

Planning Process .....................................................................................................................................................................................37 

Existing Conditions ................................................................................................................................................................................37 

Goals and Visions ....................................................................................................................................................................................38 

Recommendations and Actions ........................................................................................................................................................38 

Continuous Monitoring ........................................................................................................................................................................39 

University‐Assisted Housing Programs ........................................................................................................................................39 

Financial Partner Model  ......................................................................................................................................................................40 

Service Provider Model ........................................................................................................................................................................40 

Lessons Learned  .....................................................................................................................................................................................41 

 

Chapter 3: Community Relations Introduction...............................................................................................................................................................................................43 

Research Methodology..........................................................................................................................................................................44 

Findings .......................................................................................................................................................................................................47 

Recommendations ..................................................................................................................................................................................50 

 

Chapter 4: Sustainable Growth Introduction...............................................................................................................................................................................................55 

Methodology..............................................................................................................................................................................................55 

Contents

Urban Context ........................................................................................................................................................................................... 55 

Transportation and Parking............................................................................................................................................................... 57 

The Argument for Alternative Travel Modes.............................................................................................................................. 59 

Committing to Sustainability ............................................................................................................................................................. 61 

Recommendations .................................................................................................................................................................................. 61 

 

Chapter 5: Investment      Introduction............................................................................................................................................................................................... 73 

Methodology.............................................................................................................................................................................................. 73 

Commercial Corridors........................................................................................................................................................................... 73 

Consumer Spending Power................................................................................................................................................................. 76 

Lakeview Community............................................................................................................................................................................ 78 

D’Youville College ‐ A Place like No Other.................................................................................................................................... 80 

 

Chapter 6: Synthesis Introduction............................................................................................................................................................................................... 85 

Community Partnership Center........................................................................................................................................................ 85 

Community Advisory Board: An Evolution.................................................................................................................................. 86 

Development of 501(c)(3) .................................................................................................................................................................. 88 

Focus Expansion on Connecticut Street ........................................................................................................................................ 88 

Joint Development .................................................................................................................................................................................. 88 

Moratorium on Residential Property Acquisition .................................................................................................................... 89 

 

Appendix Plan Inventory .......................................................................................................................................................................................... 92 

Summary of Campus‐Community Best Practices................................................................................................................... 102 

Summary of University Assisted Housing Programs............................................................................................................ 104 

Real Estate Trends in the Neighborhood................................................................................................................................... 105 

Opportunities for Expansion along Connecticut Street....................................................................................................... 106 

Connecticut Street Anchors ............................................................................................................................................................. 107 

 

 

Chapter 1: Setting the Stage  

Figure 1.1 ‐ D’Youville College and the Westside of Buffalo.   Figure 1.2  ‐ Koessler Administration Buildings.   Figure 1.3 ‐ D’Youville College Regional Sphere of Influence.   Figure 1.4 ‐ 2008 D’Youville College Student Addresses.   Figure 1.5 ‐ 2008 D’Youville College Student Addresses in WNY and Ontario.   Figure 1.6 ‐  Distribution of D’Youville Students Within 200 miles of Campus.   Figure 1.7 ‐ 20 Minute Commuter‐shed and 2008 Student Addresses.   Figure 1.8 ‐ 1/4 Mile Pedestrian‐shed.   Figure 1.9 ‐ D’Youville Neighborhood Partnerships.    Figure 1.10 ‐ Neighborhood Study Area.   Figure 1.11 ‐ Neighborhood Demographics.    Figure 1.12 ‐ Primary Language Spoke at Home.   Figure 1.13 ‐ Proposed Campus Gateways and Expansion Opportunities. Figure 1.14 ‐ D’Youville College Center—Current.          Figure 1.15 ‐ D’Youville College Center—Proposed.  Figure 1.16 ‐ Academic Cluster Scheme.   Figure 1.17 ‐ Proposed redesign of Fargo Avenue. Figure 1.18 ‐ D’Youville College and Current Peace Bridge Plaza. Figure 1.19 ‐ D’Youville College and Proposed Peace Bridge Plaza, Alternative #1.  Table 1.1 ‐  Percentage of Degrees Awarded by All Institutions in WNY by Degree.  Table 1.2 ‐ Degrees Awarded by Degree Level. Table 1.3 ‐ Change in Sq.Ft. Real Estate Prices Within Study Area. Table 1.4 ‐ Plan Inventory Analysis. 

 Chapter 2: Precedent Analysis  

Table 2.1 ‐ Advantages and Disadvantages of Employer Assisted Housing (EAH) Programs by Stakeholder.  Table 2.2 ‐ EAH Models Motivated by Community Revitalization. 

 Chapter 3: Community Relations  

Figure 3.1 ‐ The Seven Phases of Planned Changed.  Table 3.1 ‐ Community Partners Assessment Survey Results. 

 Chapter 4: Sustainable Growth  

Figure 4.1 ‐ Physical Components of D’Youville Campus. Figure 4.2 ‐ Campus Tree Canopy Cover on D’Youville Campus Grounds. Figure 4.3 ‐ Current Parking Area At College. Figure 4.4 ‐ NFTA Bus routes and D’Youville students. Figure 4.5 ‐ NFTA Bus routes with in 1/4 mile of D’Youville’s Campus. Figure 4.6 ‐ Possible use of Green Infrastructure on The D’Youville Campus. Figure 4.7 ‐ Alternative A, Two‐story parking deck. Figure 4.8 ‐ Alternative B, Five story garage as proposed by the Cannon Design Master Plan. Figure 4.9 ‐ Alternative E, Recommended alternative.  Three‐story garage along West Avenue.  Table 4.1 ‐ Summary of Parking Supply at Peer Institutions. 

List of Tables and Figures

1

Chapter 5: Investment  Figure 5.1 ‐ Commercial Corridor. Figure 5.2 ‐ Infill Garden at 328 Connecticut Street.   Figure 5.3 ‐ Auto Access  and Poverty  in the Neighborhood Study Area.   Figure 5.4 ‐  Current  Connecticut Street & Niagara Street Zoning.    Table 5.1 ‐ Inventory of Neighborhood  Commercial Structures. Table 5.2 ‐ Neighborhood Household Characteristics.  Table 5.3 ‐ Neighborhood Spending Power.  Table 5.4 ‐  Suggested Special  Zoning Uses. Table 5.5 ‐  Prohibited Overlay Uses.  Chapter 6: Synthesis  Figure 6.1 ‐ Community Partnership Center Model. 

2

List of Acronyms

ACRONYMS  ADA     Americans with Disabilities Act  ASR    Action Science Research BERC    Buffalo Economic Renaissance Corporation CAB    Community Advisory Board CAN     Community Needs Assessment CARE    Community Area Revitalization Efforts CBO    Community Based Organization CDMP     Cannon Design Master Plan CO    Carbon Monoxide  CSO    Combined Sewer Overflow DOT    Department of Transportation  EAH    Employer Assisted Housing  EIS    Environmental Impact Statement  EPA    Environmental Protection Agency FAST    Family Advocates Skills Team GIS    Geographic Information Systems GLRC    Great Lakes Regional Collaboration HANDS    Housing and Neighborhood Strategies      IPEDS    Integrated Post‐Secondary Education Data System IRB    International Railway Bridge  LID    Low Impact Development NAAQS    Nation Ambient Air Quality Standards NCES    National Center for Education Statistics NFTA    Niagara Frontier Transit Authority NY‐CHP   New York Collaborative for High Performance Schools NYS HEOP  New York State Higher Education Opportunity Program OSU    Ohio State University                                                                         PM     Particulate Matter NYSED    New York State Department of Education  NYSERDA   New York State Energy Research and Development Authority RAP    Remedial Action Plan RIT    Rochester Institute of Technology SBM    Shared Border Management SUNY    State University of New York TDM    Transportation Demand Management UCP    University‐Community Partnership 

3

4

Introduction 

D’Youville College, a small Catholic heritage college located in the heart of Buffalo’s West Side, has expanded steadily in the last several years.  To help meet demand for institutional and physical growth, D’Youville College commissioned Cannon Design to develop a Master Plan for the campus in 2006.   

Through recent expansion efforts and following completion of the Master Plan, D’Youville College has recognized the need to enhance its relationship with its diverse neighbors.  Consequently, the President and Board of Trustees of D’Youville College approached the Department of Urban Planning at the University at Buffalo, which assigned a graduate planning studio to assess the neighborhood impacts of D’Youville College and develop a plan to strengthen community interaction. 

Through initial conversations, the studio identified existing barriers to a strong campus and community 

relationship.  Specifically, the studio recognizes that D’Youville College’s autonomous property acquisition and demolition strategy is creating stress on community members and grassroots organizations that are striving to revitalize Buffalo’s West Side neighborhoods.  Additionally, a lack of community inclusion in decision making has discouraged ongoing neighborhood stabilization efforts. The analysis provides an in depth account of these community perceptions and makes recommendations for addressing them. 

D’Youville College’s urban location and wealth of assets surrounding the campus are nearly impossible to replicate.  Located in the midst of a multicultural neighborhood, the campus has convenient access to the waterfront via Porter Avenue.  Olmsted‐designed parks and green spaces surround the campus (see Figure 1.1).  Niagara Street links the campus to downtown Buffalo, and nearby Connecticut Street offers an opportunity to 

Chapter 1: Setting the Stage

Figure 1.1 ­ D’Youville College and the Westside of Buffalo.  

5

create a mixed‐use district.   

The studio provides a sustainable model to guide D’Youville College’s future investment that will build on these assets and empower the local community and economy.  D’Youville College is in a unique position to create educational corridors surrounding the campus that will blur the division between campus and community and serve to enhance the prestige of D’Youville College. 

The work of the studio considers how D’Youville College occupies space in a dense urban setting and how the college decision makers interact with the surrounding community.  Recommendations are provided to guide the future growth of D’Youville College as it strives to become a university while preserving and improving the surrounding neighborhoods.     

College History 

In October 1857, the Oblates of Mary Immaculate invited the Grey Nuns to the West Side of Buffalo, citing a need for women of service to complement the work of the priests in the community, and five nuns answered the call.  D’Youville College evolved from a mission to educate elementary school children on the West Side.  Holy Angels Academy was established the same year the Grey Nuns arrived and taught 26 children in a private home.  In 

1874, the nuns built what is now the Koessler Administration Building.  This building housed orphans in the upper floors, and the Grey Nuns and Oblates educated these children in the lower floors.  Additionally, the nuns worked in important civic institutions (such as asylums and jails) throughout Buffalo, and they lived within two blocks of the school.  During this time, the school and the nuns were very much integrated into the community, providing an invaluable educational resource. 

In 1908, the elementary school was converted into Holy Angels Academy, a college for women.  These women were educated through formal education and through a rich service experience.  In the early years, a demand for education came from regional institutions such as the orphanage, jails, and asylum.  From the 1960s onward, however, with Buffalo experiencing population and economic decline, D’Youville College focused its service more directly on the local community.  

In the 1950s, D’Youville College considered moving to Orchard Park, where land was inexpensive and expansion could occur without conflicting with the surrounding communities.  The decision to move D’Youville College was never made, partially due to the reliance of its students on buses to get to the College, but also because the school relied on service as a major component of education.  The College found service opportunities to be much richer, and more accessible, in the city.1 

The tradition of service carries on today; every student and student group is expected to serve the community.  This requirement incorporates training in the technical and social aspects of educational fields and teaches about the nature and rewards of service.  Students have used their service hour requirements to tackle urban blight, or to enhance the educational environment of children in Buffalo’s suffering inner city schools. 

Figure 1.2 ­ Koessler Administration Building.  

6

Community Service 

The year 2008 marked the centennial of D’Youville College’s charter by New York State as a college.  In celebration, the college committed to 10,000 hours of community service in 2008 through the “100 to the second power” campaign.  Participants in this campaign had logged over 10,800 hours of service with 6 weeks left in the year. In addition, D’Youville College was placed on the President’s Higher Education Community Service Honor Roll for 2007, a designation given to only a handful of institutions nationwide in recognition of effective service programs.  Campus Ministry plans to continue the success of these centennial efforts through ongoing programs such as “Give 100,” in which individuals pledge to complete 100 hours of service over the course of a year.1   

At present, community service at D’Youville College is coordinated through Campus Ministry.  Although not officially part of the College administration, Campus Ministry is closely aligned with D’Youville College’s mission and is located on campus.  The ministry directly coordinates service opportunities at the College; an online “databank” of volunteers’ service activities and a listing of current volunteer opportunities are maintained by staff.  Campus Ministry staff often teach classes that feature service components, and while the ministry has focused on service activities it has also taken an active role in Service‐Learning initiatives.   

Service‐Learning 

Service‐Learning is a relatively new practice in higher education.  There are essentially three components: course work related to service, a service requirement, and reflection on the experience. Service‐Learning requires a significant academic commitment on the part of the institution, particularly when it comes to encouraging faculty participation, because it is somewhat time‐intensive.  The process is well suited to institutions that concentrate on the holistic development of their students.  D’Youville College recognizes this, as evidenced by its mission statement: “At [D’Youville College], there are four foundation stones in an effective learning environment: academic preparation, practical experience, a consistent value structure, and a concern for the betterment of the community.”  Service‐Learning essentially bridges these “foundation stones.”1 

In most cases, Service‐Learning comes in the form of a credit bearing class and is required for graduation.  A typical course has a minimum service‐hour component.  While D’Youville College does not have a Service –Learning requirement for graduation (as do some peer institutions, such as Daemen College), it runs first‐year orientation classes that emphasize service and feature hands‐on participation in at least one service project.  

In the context of neighborhood partnerships, Service‐Learning is considered more effective than traditional community service because it allows both a student and a CBO to form a relationship. A student receives a deeper understanding of the purpose of a CBO, and a CBO receives a more intensive, and in many cases more effective, commitment from a college or university.  The theme of the Service‐Learning may be aligned with a student’s academic focus, thereby encouraging a higher level student engagement that may progress into future involvement beyond the course. 

Service‐Learning at D’Youville College is currently coordinated by April Rockwood, a faculty member 

D’Youville College (Mission)

“honors its Catholic heritage...by providing academic, social, spiritual, and professional development in programs that emphasize 

leadership and service.” 

7

D’Youville College’s Role

D’Youville College has an opportunity to redefine its role within the community from a 

service provider to a partner 

in the occupational therapy department.  Professor Rockwood’s duties as program coordinator replace the equivalent of a 3‐credit hour course in her teaching commitments.  She is assisted by the recently formed Service Learning Work Group, which consists of a mix of faculty and administrators. 

D’Youville College strives to produce high‐caliber professionals and instill in those professionals the importance of using their training to serve those in need.  D’Youville College has recently expanded its programs, adding programs such as physical therapy and pharmaceutical sciences, both of which are modern extensions of D’Youville College’s original mission to serve others.  D’Youville College has a tradition of redefining the ways in which its mission of education and service is realized, in order to remain relevant to new technologies, knowledge and societal change.  D’Youville College’s commitment to such a mission, however, is not always translated through the institution’s actions.   

As D’Youville College continues to grow, tensions with the community have increased for reasons independent of D’Youville College’s commitment to service.  As discussed in Chapter 3, physical changes that D’Youville College has perceived as necessary for its growth and prosperity have been viewed by some members of the community as a disruption of the fabric of the community.  Specifically, residents have voiced resentment over demolition of viable housing stock, although some of this tension comes from differing views on the viability of those houses.  

Academia has changed its approach to community interaction as well, both locally and nationally.  

Spurred by new programs through the U.S. Department of Housing and Urban Development, many colleges and universities have developed community partnership centers.  Locally, this model has been adopted by many institutions, D’Youville College included, through the Western New York Service Learning Coalition (WNYSLC).  Examples of this model are presented in Chapter 3. 

With these local and national changes taking place, D’Youville College has an opportunity to redefine its role within the community from a service provider to a partner.  Recent developments in community service, Service‐Learning, and educational outreach at D’Youville College suggest that the timing is right for just such a shift. 

8

D’Youville in the City and Region As a result of the dynamic relationship between campus and community, many post‐secondary institutions throughout the United States have forged community partnerships, recognizing that collaboration induces both campus and community strength.  In distressed urban regions, an evaluation of neighborhood diversity, assets and opportunities for collaboration have provided those areas with a lens through which to identify venues for institutional, neighborhood, and regional growth.  Buffalo’s West Side has experienced decline, disinvestment, and the start of a comeback due to a variety of factors.  As a result, assessment of the extent of D’Youville College’s reach in the city and the region will provide guidance in identifying opportunities for both the institution and the region as a whole.   

To facilitate the analysis, it is first necessary to identify a study area.  A preliminary evaluation of the data, however, reveals that D’Youville College has an extensive reach within the region that varies depending on the context of analysis.  Consequently, it is evident that utilizing stringent boundaries would most likely result in a loss of information that may be critical to understanding D’Youville College within the scope of the region.  Therefore, the best manner in which to identify D’Youville College is to portray the College by illustrating its various spheres of influence within the region, which are illustrated in Figure 1.3.  The extent of D’Youville College’s influence is determined by identifying its peer institutions, assessing student enrollment, identifying existing regional partnerships, and identifying D’Youville College within the context of its neighborhood. 

Figure 1.3 ­ D’Youville College Regional Sphere of Influence.  Data Source: Microsoft Live Search Maps 

9

College to compete for top students and to establish additional doctoral programs.  Since 1998, the college has experienced a staggering 60 percent growth, increasing enrollment from approximately 1,900 students to about 3,020 in 2007.  D’Youville’s niche academic areas are closely aligned with degrees awarded within the Erie‐Niagara region, granting a majority of degrees in health science, education, and business management programs at the undergraduate and graduate levels.  To maintain such a pace of growth, it is increasingly important for the college to distinguish itself from its regional peers.     

As part of the Better by Degrees Survey conducted on behalf of the Western New York Consortium for Higher Education, D’Youville College identified secondary institutions that it considers chief competitors for attracting students.3  In conjunction with the colleges and universities identified by D’Youville College, additional institutions within Western New York were also identified by this studio that are comparable in size and academic programs.  The majority of D’Youville College’s peers are located within the Erie‐Niagara region.  In Western New York, D’Youville College’s peers include: Daemen College, Medaille College, SUNY Buffalo, Niagara University, Hilbert College, and Canisius College.  Outside of the area, D’Youville College’s peers include Nazareth College and Saint John Fisher College, both located in Rochester, New York. 

In relation to its peers, D’Youville College grants the largest share of degrees in health professions and related clinical sciences.  Table 1.2 summarizes the degrees granted in the field as a share of total degrees awarded for each institution.   

Bachelor degrees granted in business related fields, the second most dominant field of study at D’Youville College, are within the top three most awarded fields at D’Youville College’s peer institutions.  Compared with the other nine 

Peer Institutions 

Within Erie and Niagara counties, D’Youville College is one of 15 institutions of higher education that together enroll more than 90,000 students annually.  Data on total enrollment and degrees granted are accessed from the Integrated Post‐Secondary Data System (IPEDS) for the 2005‐2006 academic year for all school identification codes (Unit ID) within Erie and Niagara counties.2    Within the area, 49 percent of all bachelor’s degrees awarded are in business/management, the social sciences (including psychology and history), and education.  The majority of masters degrees are awarded in education, business and management, and the health sciences, respectively.  Regionally, 75 percent of first‐professional and doctoral degrees are awarded in health, law, and the biological and physical sciences.  Table 1.1 summarizes the most popular degrees awarded by all institutions within Western New York.3  

In 2006, D’Youville College awarded approximately five percent of all degrees granted within Western New York and is now striving to become the sixth university in Erie and Niagara counties.  In order to accomplish this goal, it is necessary for D’Youville 

Table 1.1 ­  Percentage of Degrees Awarded by All Institutions in 

WNY by Degree.3  

Data Source: IPEDS (2005­2006) 2,4 

Undergraduate Degree  % Awarded Business / Management  18% 

Social Science / Psychology / History  17% 

Education  14% Total:  49% Master's Degree    Education  53% Business / Management  11% Health  7% Total:  71% Doctoral / Professional Degree    Health  42% Law  25% Biology / Physical Science  8% Total:  75% 

10

institutions, however, the share of degrees in business or related fields awarded ranks in the bottom third.  Degrees in business are the largest share of degrees awarded by Medaille College, comprising almost half of undergraduate degrees awarded.  Finally, liberal arts degrees rank among the third most awarded degree at D’Youville College, and make up a larger share of total degrees at the college than any of its peer institutions.  

D’Youville College’s academics attract in large numbers graduate students in education and the health sciences.  In 2006, D’Youville College awarded the majority of its bachelor degrees in health professions (48 percent), followed by degrees in business‐related fields (17 percent).5  Nearly 67 percent of degrees awarded at D’Youville College are at the graduate or doctoral level of study, as opposed to an average of 54 percent awarded at that level at other institutions throughout the region.  At this level, a majority of degrees awarded (71 percent) were in the field of education, followed by degrees granted in the health professions and clinical sciences (27 percent).  By comparison, St. John Fisher College and Daemen College award the largest share, respectively, of degrees in the field of education suggesting that D’Youville College is a regional competitor in awarding degrees in education.  D’Youville College, however, awards more of its graduate degrees in the health sciences (28 percent) than other schools.  As a result, it is evident that D’Youville College faces regional competition in degrees granted in business at the bachelor’s level, and degrees granted in education and the health sciences at the graduate level.  To encourage continued growth, expansion, and establish doctoral programs that will enable D’Youville College to transition into D’Youville University, it must distinguish itself from other institutions within the region to attract students. 

Table 1.2 ‐ Degrees Awarded by Degree Level 

Data Source: IPEDS (2005­2006)2  

Bachelor's Degrees (2006)  % Awarded 

(1) Health professions and related clinical sciences 

  

D'Youville College  48% 

Daemen College  35% Nazareth College of Rochester  19% Saint John Fisher College  9% SUNY at Buffalo  6% Canisius College  2% Medaille College  1% Hilbert College  < 1% Niagara University  NA 

(2) Business, management, marketing, and related support services 

  

Medaille College  48% Niagara University  36% Saint John Fisher College  25% Canisius College  22% Hilbert College  21% SUNY at Buffalo  18% D'Youville College  17% 

Nazareth College of Rochester  13% 

Daemen College  11% 

(3) Liberal arts and sciences, general studies and humanities 

  

D'Youville College  14% 

SUNY at Buffalo  7% Medaille College  4% Hilbert College  4% Daemen College  2% Saint John Fisher College  1% Niagara University  < 1% Canisius College  < 1% Nazareth College of Rochester  NA 

11

Student Enrollment 

Currently there are 2,906 students enrolled at D’Youville College.  The majority are from an area bounded by London, Ontario, to the west, Rochester, New York to the east, Southern Erie County to the South, and the greater Toronto area to the north.  Permanent student and local addresses for students enrolled during fall 2008 were obtained from D’Youville College, and identifying information (student names and personal information) was stripped from the data to maintain anonymity.  The addresses were then geocoded using GIS and mapped.6  Figure 1.4 illustrates Fall 2008 student enrollment, which consists of students from 28 states, three Canadian provinces, and six countries other than the United States and Canada.  

In Fall 2008, approximately 27 percent of enrolled 

Figure 1.4  2008 D’Youville College Student Addresses.  Data Source: D’Youville College 

students listed their permanent addresses within Ontario, Canada.  Of the remaining 73 percent of enrolled students, only four percent of those enrolled were from outside of New York State.  The majority of students listed permanent residences within New York State (68 percent of enrolled students), and 57 percent also indicated being from Western New York, their locations illustrated in Figure 1.5.7 The local residences of students were plotted with respect to their distance from the College (within 200 miles).  As illustrated in Figure 1.6, approximately 65 percent of enrolled students live within 30 miles of the D’Youville College.  The percentage of students residing 40 to 60 miles from campus drops sharply, and another spike occurs between 61 to 80 miles where approximately 14 

12

Figure 1.5 ­ 2008 D’Youville College Student Addresses in WNY and Ontario.  Data Source: D’Youville College 

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

Number of Students

Distance From D'Youville College (Miles)

90%

96%

65%

Cummulative Total

Cummulative T

otal (%)

Figure 1.6 ­  Distribution of D’Youville Students Within 200 miles of Campus.  Data Source: D’Youville College 

13

percent of all students list their local residences, indicating that a large portion of students most likely commute from Canada to D’Youville Collegem, or reside in the US without student visas.   In summary, a total of 95 percent of students enrolled during the fall 2008 semester reside in either Ontario or the Western New York region (see Figure 1.6), illustrating that D’Youville truly is a regional college. 

Commuter­Shed 

According to the 2000 Census, the average commute time within Erie County was approximately 20 minutes.  Based on this information, a 20 minute driving buffer is mapped around the campus (see Figure 1.7).  The commuter‐shed is bounded to the east by Transit Road, to the North by North Tonawanda, and on the south by Orchard Park.  Neglecting wait times that may be incurred by international travel, the buffer extends approximately ten miles across the Canadian border.  Approximately 1,146 students listed local addresses within the 20 minute commuter‐shed, which provides a conservative estimate that about 39 percent of enrolled students have a commute of 20 minutes or less, with the exception of those commuting from Canada.  Local addresses may not reflect actual residents within the area due to students’ reporting permanent addresses as their local address.    

14

Figure 1.7 ­ 20 Minute Commuter­shed and 2008 Student Addresses.  Data Source: D’Youville College 

15

Figure 1.8 ­ 1/4 Mile Pedestrian­shed.   

Data Source: D’Youville College and Urban 

Design Project, SUNY at Buffalo 

Pedestrian­Shed 

A pedestrian‐shed map shows estimates of the number of students within walking distance of the campus core (see Figure 1.8).   A rule‐of‐thumb in urban planning is that the maximum tolerable walking duration for an average person is five to seven minutes; this analysis uses a five minute time frame.  The quarter‐mile buffer is representative of the distance that an average person will traverse within this five minute period.8  The buffer encompasses Prospect Avenue to Columbus Parkway, as well as part of Front Park.  Approximately 65 students, excluding those living in 

dormitories, list local residency within the campus’ pedestrian‐shed (approximately two percent of the student body).  This figure is likely a low estimate due to the fact that many students may not provide their local addresses, and therefore the only address linked to their enrollment is their permanent address.  The main community and retail services offered within the buffer include the First Niagara Bank, which is located on Connecticut Street, a public library, and a Wilson Farms convenience store, that is located on the edge of D’Youville College’s campus. 

16

 

D’Youville College’s Partnerships 

Within the neighborhood, D’Youville College partners with several community groups to offer its services or facilities.  Specifically, D’Youville has indicated partnerships with AIDs Family Services, the D’Youville Porter School, Holy Angels Parish, Grover Cleveland High School, Friends of the Night People, and Western New York Hispanics United, all located within one mile from the campus.  In 

Figure 1.9 ­ D’Youville Neighborhood Partnerships.    

Data Source: Better by Degrees Survey.  

addition, D’Youville College provides space for Alcoholics Anonymous meetings, and DaVinci High School and the Bison Fund, a tuition assistance program for low‐income children, located on its premises.  A map illustrating partnerships is provided in Figure 1.9. 

17

The Neighborhood 

To facilitate analysis of D’Youville within the context of its surroundings, census tract boundaries were used to define D’Youville College’s neighborhood.  The census tract boundaries enable data to be obtained from the U.S. Census Bureau.  D’Youville College is located on the boundary of census tracts 

Figure 1.10 ­ Neighborhood Study Area.   Data Source: D’Youville College and Urban Design Project, SUNY at Buffalo 

70 and 69 and bordered along the south by census tract 71.01 (see Figure 1.10).  Approximately 765 acres of land (130 city blocks) is contained within the boundaries of all three census tracts.  The  study area is home to approximately 16,300 residents.9 

18

Table 1.3 ­ Change in Sq. Ft. Real Estate Prices Within Study Area12 

Data Source: Buffalo Niagara Area Realtors (BNAR) 

Six Year Change in Price by Property Type ($/sq. ft.)  

Type  Jan 2001  Dec 2007   % Change 

Multi Family  6.27  16.28  160 

Residential  18.4  28.41  54 

Condo   53.03  157.34  197 

Commercial  3.38  16.80  397 

All  17.75  27.10  53 

Data on property values within the census tract study area was obtained from The Buffalo Niagara Area Realtors (BNAR) for 2000 to 2008.  All properties demonstrated a 53 percent increase in price per square foot during the eight year period.  The values of commercial properties per square foot increased the most, demonstrating an increase of 397 percent per square foot from 2000 to 2008 (from $3.38/sq. ft. to $16.80/sq. ft.), followed by condominiums which illustrate an increase of 197 percent in value during the same time period.  Table 1.3 summarizes the change in value by property type from 2001 through 2007 based on the trend line for the data.   

The West Side of Buffalo is a diverse neighborhood.  According to the 2000 Census, approximately 36 percent of the population spoke Spanish as their primary language; this was second to residents who spoke English (55 percent).  Additionally, the majority of the neighborhood was made up of African Americans and Whites.10  Figure 1.11 summarizes the racial composition of D’Youville College’s neighborhood.   

At the time of the 2000 census, the campus neighborhood was home to approximately 16,300 residents, a 20 percent decrease from the 1990 Census.  In comparison, the city of Buffalo lost approximately 11 percent of its population during the same time period.9  Within the neighborhood, only one‐quarter of residents were home owners as opposed to renters, indicating that home‐ownership has been relatively stable since the 1990 Census.  As of D’Youville College’s fall 2008 enrollment, approximately 99 students (excluding those in dormitories) indicated off‐campus local addresses within the neighborhood, which reflects less than two percent of D’Youville College’s total enrollment.11   

Figure 1.12 ­ Primary Language Spoke at Home.   Data Source: US Census (2000) 

Figure 1.11 ­ Neighborhood Demographics.    Data Source: US Census (2000) 

19

The data indicates that property values have been increasing within the neighborhood since 2000.  It is important to note, however, that prices were not adjusted for inflation.  The increase in property values is therefore higher than it would be if values were adjusted for inflation for the eight year time period.  

Viewing D’Youville College at various geographic levels provides understanding as to its influence within the City of Buffalo and the bi‐national region.  It is evident that D’Youville College influences an area beyond its own backyard, as evidenced by the students that it attracts and the partnerships that it has formed.  In conjunction with D’Youville College’s growth, the neighborhood is also beginning to revive, as indicated by rising property values.  Consequently, it is important that actions taken by the College with respect to its growth complement the actions that have been taken by CBOs throughout the community.  In order to better understand how these efforts can simultaneously occur, local planning efforts and best practices from other institutions similar to D’Youville College were considered, and are discussed further in the next chapter. 

 

 

 

 

20

Planning in the D’Youville Area Introduction  

There are a plethora of planning efforts and initiatives focusing on the neighborhoods surrounding the D’Youville College campus.  Some of these plans directly or indirectly affect the college, and its future expansion plans.  Local, regional, and state level plans provide recommendations ranging from improving food access to the remediation of the area’s natural resources.  Many of the plans have implications for D’Youville College’s growth.   Examining the goals, principles, implementation, and common issues within these various plans informs the process and helps to produce a framework for prudent decision making. This analysis began with a search for all plans that addressed any part of the present campus or the surrounding neighborhoods.  In total, 17 plans were found from various organizations that have the potential to affect the future growth of D’Youville College.13  

The analysis of the plans’ content was a two‐fold process. First, plans that will have a significant impact on the study area were separated from the rest.  These plans were then categorized by their geographic focus, content focus and type of recommendations.  This method was chosen in order to better understand the concerns currently being addressed on and around the campus as well as which concerns merit more attention.  The second process involved examining the plans for common themes.  An inventory of ongoing planning efforts in the D’Youville College area are provided in Appendix A.   

Findings 

As part of this process, brief overviews of each plan were created, and the analysis are summarized in Table 1.4.   

Built Environment 

Many of the plans propose specific projects that would significantly alter the built environment around the campus.  A great deal of attention is given to the parks surrounding D’Youville College.   

In particular, the Olmsted Parks System Plan proposes that Porter Avenue be converted into a parkway to create a better link to the waterfront.  This project includes redesigning the bridge, which passes over Interstate‐190, tree plantings, and enlarging pedestrian walkways.14 

Many projects are proposed for the park grounds as well, including restoring the ‘X’ pathway pattern within Prospect Park.  It is also recommended that the Niagara Branch Library, which is currently within Prospect Park be relocated.   

Finally, pedestrian safety is addressed in the plans. Traffic calming measures are proposed along Niagara Street and a safer connection between the two sides of Prospect Park is recommended.  Inclusive design features enable universal access for all residents. 

Community and Social Implications 

While it can be argued that all plans attempt to address social concerns, the three issues that were persistent throughout these documents were mobility, integration and recreation.  Poor mobility is a significant issue for many residents living in the study area due to low automobile ownership.  Improved access to the waterfront, food, goods and public transportation are cited several times in the various plans as needed improvements.   

The study area has an ethnically diverse community and providing interaction between cultures is highly desired.  Interaction is especially encouraged along commercial corridors such as Connecticut Street and Niagara Street.      

Recreation was also a prevalent theme.  The study area’s many parks and cultural venues make it a unique section of the city and provide strong elements for leveraging regeneration.   The area’s parks seem to be the common link between mobility, recreation and integration.  The parks surrounding D’Youville College show great potential to improve the lives of the area residents and their historic nature and pedestrian bike pathways make them valued assets in the community.   

21

Target Area

Plan Focus

Type

New Y

ork Sta

te Buffalo

 Naiga

ra Onta

rio Reg

ion

Buffalo

 Niagar

a Regi

onErie

 Count

y City

 of Buf

falo  Spe

cific B

uffalo

 Neigh

borhoo

d/Asse

t 

D'Youv

ille Ca

mpus

Parks a

nd Gre

enspac

eTra

nsport

ation a

nd Par

king

Environm

ental R

emedi

ation

Environm

ental C

onserv

ation

Histor

ic Pres

ervatio

nHousi

ng and

 Vacan

cySoc

ial Jus

tice an

d Econ

omy

Policy

  Based

Organi

zation

al Base

dPhy

sical Pr

ojects

Binational Conservation BluePrint for the Great Lakes

Buffalo Blueprint

Buffalo River Rem

edial Action Plan

Delivering on the Promise of NYS ­ Empire State Development

Developing GIS Model and Website for Recreational Bikew

ay Network

D'Youville Master Plan

Erie Niagara Framew

ork for Regional Growth

Food for Growth

Fram

ework for the Great Lakes Regional Collaboration

Lake Erie Lakew

ide Managem

ent Plan (LaMP)

Niagara Frontier Bicycle Master Plan

Niagara River Greenway Master Plan

Niagara River Rem

edial Action Plan RAP

NYS Green School Design Guidelines

Queen City in the 21st Century 

Queen City Waterfront, Waterfront Corridor Initiative

The Olmsted City

Buffalo's Lakeview Com

munity

Urban Ecosystem

 Analysis

Total

23

40

44

17

92

96

35

55

10

Table 1.4 ­ Plan Inventory Analysis 

22

and can be designated “high performance” based on their final cumulative score.  The NY‐CHPs scorecard and criterion include planning standards set by the United States Environmental Protection Agency (EPA) and the New York Energy Research and Development Authority (NYSERDA). 

Synthesis 

Examination of the existing plans presents the case for several key considerations in this planning process.  First, park system integration plans should be a key consideration in planning for D’Youville College’s future expansion.  Second, D’Youville should collaborate with neighborhood groups and the City of Buffalo to plan for social justice and housing redevelopment in the neighborhoods surrounding D’Youville College, which seem to be lacking in existing plans.  Third, since several plans deal with strategies to improve or protect environmental conditions in the area, D’Youville College should consider adopting the principles and strategies articulated in existing plans. 

As an institution of higher learning, D’Youville College has a unique opportunity to become a model for a more integrated and community‐minded institution.  Acknowledging the broader framework of community, environmental, and physical plans will create a campus that is a reflection of the school’s heritage and core values of innovation and resourcefulness. 

Environmental Implications 

Many of the existing plans focusing on the Buffalo‐ Niagara Region deal with environmental protection and ecological restoration, focusing on the watersheds of Lake Erie, Lake Ontario, the Buffalo River and the Niagara River.  Many of the recommendations require implementation at the municipal and local levels. Several New York State agencies and organizations have articulated environmental standards for institutions that aim to address ecological and environmental issues raised in river, lake, and watershed plans.  

Green Infrastructure and Low Impact Development (LID) are advocated for in many plans.  Non‐point source pollution and stormwater management are primary concerns identified in the Great Lakes Regional Collaboration (GLRC) Strategy and in both Buffalo and Niagara River Remedial Action Plans (RAPs).15  Green infrastructure and LID strategies such as green roofs, downspout disconnect projects, vegetated swales and filtration, permeable pavement, and biorention aim to curtail sewer overflow events by reducing the runoff flowing into the combined sewer system.16 

In an effort to identify ecological value within the Buffalo Niagara Region, an ecosystem analysis was conducted in 2003 to create an inventory of “green data” for the region.  Recommendations from this study include benchmarks for tree cover.17  The goals include a 40 percent overall coverage with 25 percent located in urban residential areas, which includes D’Youville College and surrounding communities.  

The New York State Department of Education (NYSED) also addresses environmental issues along with the New York Collaborative for High Performance schools (NY‐CHPs).  Together, they have developed resources for school buildings including energy efficiency standards, stormwater best management practices, ecologically sensitive site planning methods, and recommended sustainable building materials. Schools that implement NY‐CHP measures accumulate points 

23

Proposed Campus Master Plan  Introduction 

In 2006, D’Youville College hired Cannon Design to create a campus master plan, the content of which is reviewed in this section.18  The Cannon Design Master Plan (CDMP) was analyzed in three stages.  First, content relating to campus‐community relations was identified.  Second, a comparison between relevant information and the plan’s status, received from D’Youville College’s campus planner, was conducted to determine the extent to which the CDMP has been accepted and implemented. Finally, the document was evaluated for gaps related to the objectives of the studio. The analysis of the CDMP is divided into four broad topic areas: pathways, parking, and green space; borders, edges and interaction; academic reorganization; and buildings. 

Pathways, Parking, and Green Space 

One of the goals of the CDMP is to create a pedestrian‐focused campus by eliminating cars and parking areas.  The Master Plan suggests that this approach will encourage alternate forms of transportation, such as biking and walking. 

Student Street 

The CDMP recommends paved student walkways to link buildings.  These walkways would unify the campus, which is currently divided by city streets.  Cannon Design suggests a central “Student Street” to connect all of the buildings on campus.  The student street would have both an indoor and outdoor component.  The outdoor component would run on the east sidewalk of Prospect Avenue from the Student Apartments to Marguerite Hall, from the Campus Center to Madonna Hall via the west crosswalk crossing Porter Avenue, from the rear of the Koessler Building to the Academic Center, and from the Academic Center to the Montante Library.  

A walkway would be created between Parking Lot A and the adjacent lot.  Additionally, pavers would be used to visually separate the proposed loading dock behind the Koessler Administration Building from pedestrian and vehicle areas.  However, in the CDMP 

illustrations, the loading dock is identical to a student walkway. Conceptual drawings for an enclosed pedestrian bridge across Porter Avenue are included in the CDMP although incompatible floor elevations make the project too expensive to be undertaken in the short term.     

Identity 

The D’Youville Collegecampus is located on a main street, yet lacks a sense of identity.  A visitor crossing the intersection of Porter Avenue and Niagara Street may be unaware that they have entered a campus environment.  In order to define the campus, the CDMP proposes standardized seat walls throughout the campus and gateway walls at the corners and entry points of the campus.  The plan also recommends enhancing the identity of the campus by unifying all furnishings, lighting, and plantings to create a sense of place.  Additionally, the plan suggests using landscaping to frame buildings and define the campus boundaries.  

Parking  

D’Youville College is a landlocked, commuter campus.  As such, it can be a struggle to provide adequate parking for students and faculty who commute to campus on a daily basis.  Currently, the campus is surrounded by an abundance of surface parking lots, which contribute to the campus’ sense of isolation within its neighborhood.  

Cannon Design recommends a single five‐story parking garage to accommodate 490 new parking spaces, which provides the most parking with the smallest footprint, as the ideal solution. The plan proposes to accomplish this by transforming the current Campus Community Center to the site for the parking garage. Although this would address D’Youville College’s parking concerns, locating the parking garage at the site of the campus center would likely face community opposition.  

24

elements of inclusive design from the master plan has the potential to generate community resistance. 

The CDMP identifies gateways to the D’Youville College campus.  The gateway locations are Fargo and Porter Avenues, Porter and Prospect Avenues, Prospect Avenue and Connecticut Street and Connecticut Street and West Avenue.  CDMP strengths include several suggestions for identifying college gateways through the utilization of identifying walls, banners, pedestrian furniture and landscape.  These recommendations encourage interaction between the college and the community.  There are, however, several recommendations that access points of buildings be turned inward to face away from the community, which would isolate the community from the campus.  

The D’Youville College Center on the corner of  Porter Avenue and Fargo Avenue is an important element of the Porter/Fargo Avenue college gateway.  Currently the college center has an inconspicuous entryway, which is difficult to access.  The CDMP recommends creating a ground‐floor entry to entice students in from the street and create a welcoming sense of activity at street level.  A glass enclosure around the front stairs and outside arcade area provides an opportunity to create a new campus attraction and promote economic development and branding.  This could additionally serve to enhance community integration.  The Master Plan recognizes the D’Youville College Center as an essential element for enhanced integration of the college and community.  

Wayfinding   

Wayfinding and branding are two integral elements in establishing strong identities for colleges or communities.  Little attention is paid to wayfinding and branding in the plan.  The inclusion of elements such as banners and pavers or cobblestone would outline pedestrian areas and become unifying elements for college and community.  The CDMP mentions the importance of consistent furnishings, 

Additionally, traffic patterns on Porter Avenue make crossing unsafe.  Instead, consideration should be given to locating a parking garage closer to student apartments, which would provide a visual buffer on the west side of the garage.  Furthermore, placing the garage behind the student apartments would leave the parcel facing Connecticut Street open for future development.   

Borders, Gateways and Interaction 

The spatial interaction between colleges and surrounding communities begins with the borders, edges, and gateways of a campus.  Access is a leading physical factor for successful college and community  integration.  

The Master Plan states goals for connecting the campus to the surrounding community, which include: 

1.  Develop a Campus Master Plan that enhances the character of the built environment; 

2.  Establish continuity in amenities and create gateways to re‐knit the campus; 

3.  Establish new centers of student activity; 

4.  Improve public awareness and access to the campus through a strengthened identity. 

For urban campuses like D’Youville College, community integration presents challenges.  Urban campuses by their nature are landlocked.   Landlocked colleges and universities have greater potential for successful community relationships if sections within campus master plans are devoted to the research and development of community and neighborhood relations.   Within the Master Plan little attention is paid to community integration and there is limited discussion as to how campus planning will impact the surrounding community economically, socially or aesthetically.  Given the population density of the neighborhood and spatial constraints of the built environment, omitting 

25

amenities, and lighting to provide a sense of identity.  These elements also serve to mark entries to the Campus.   

Academic Reorganization 

Creation of School Clusters: The CDMP categorizes D’Youville College’s academic programs into four clusters: Allied Health, Science, Education, Liberal Arts and Business.  Beyond the obvious benefits of the reorganization of space – such as improving identity and wayfinding – the CDMP suggests that such clusters might promote coordinated service to the community. Specifically, the CDMP recommends expansion of the Chiropractic Clinic, which is currently located off‐campus and provides services 

to the West Side community, to include other programs within the Allied Health cluster.  Figure 1.13 illustrates D’Youville College’s existing expansion opportunities.   

Emerging Programs 

The plan briefly mentions forming additional academic disciplines at D’Youville College, such as developing  a Pharmacy program as part of the Allied Health cluster and the addition of an MBA program for the Liberal Arts and Business cluster.  Additionally, the plan suggests the addition of Holistic Health Studies as part of the Allied Health cluster.   

Figure 1.13 ­ Proposed Campus Gateways and Expansion Opportunities. Source: Cannon Design (2006) 

26

Space Utilization 

The introduction of the CDMP focuses on a detailed analysis of the use of buildings throughout the campus through color‐coded schematics (i.e. function of building space; classroom, office, etc.)  The plan does not provide a specific utilization plan for campus buildings, but does make a recommendation concerning the location of academic clusters as shown in Figure 1.16 (although the Science cluster is not illustrated), as well as a detailed analysis of space needed for 4,000 enrolled students (a 33 percent growth).  There is no comprehensive strategy that links the cluster concept with expectations for growth.  It is unclear whether or not the clusters can be accommodated within the footprint shown, but if there is no major physical expansion beyond these proposed clusters, it is difficult to envision a major realignment of the “borders” of D’Youville College.  

Buildings 

Four existing buildings are recommended for renovation: Madonna Hall, the Alt Building, Marguerite Hall, and the College Center (Figure 1.14).  Renovations of the Alt Building and Madonna Hall are expected to provide a better fit with the cluster model, as described above. One floor of the Alt Building is shown in a conceptual sketch to provide an example of such clustering might look. Three new buildings are also proposed; an Allied Health and Pharmacy building, a new Student Center with a connector to Marguerite Hall, and a parking garage. 

Marguerite Hall   

The CDMP suggests modernizing Marguerite Hall, an outdated dormitory, by converting the rooms into private one and two‐bed student units, the “Hotel Model.” This model would reduce the number of beds available from 308 beds to between 233 and 268 beds.  Such a proposal may be in conflict with plans to expand the college. The Plan offers various suggestions concerning the space 

Figure 1.15 ­ D’Youville College Center: Current        

Figure 1.14 ­ D’Youville College Center: Proposed Source: Cannon Design (2006)                                                                                                            

Figure 1.16 ­ Academic Cluster Scheme.   Source: Cannon Design (2006) 

27

between Marguerite Hall and the existing College Center, proposing green space on one page and a ground‐level enclosed connector on another.  Additionally, the plan recommends rehabilitating the exterior of the College Center but suggests eventually demolishing the building. 

New Pharmacy Building 

The CDMP includes the Wilson Farms site at the corner of Connecticut and Prospect as a site for an “Allied Health and Pharmacy” building under its short term recommendations. This suggestion for expansion at the forefront of the plan suggests that no barriers were foreseen to acquiring this property.  To date, however, the Wilson Farms store has not agreed to offers for acquisition and redevelopment from D’Youville College. The “Allied Health and Pharmacy” complex has not officially been built, although the Academic Building currently under construction east of the Wilson Farms site will include space for the Pharmacy School.   

Other Renovations 

Renovating the Alt Building is suggested based on criticism that the building is “corridor intense” and therefore not conducive to learning.  Renovating Madonna Hall is justified due to a need for the building to become “more conference focused.”  

Missing Elements and Shortcomings  

The most conspicuous weaknesses of the plan include the lack of community and environmental considerations.  For example, the plan discusses paving, but there is no mention of using recycled materials or managing runoff.  Additionally, although pedestrian and bicycle planning are admirable, the plan makes no recommendations that address the climate of this region or the reality that 90 percent of the current student population commutes to campus.  Instead, focus should be placed on ways to increase carpooling and to 

encourage transit use among faculty and students.  There are also weaknesses in some of the recommendations.  The student street does not connect to the parking lots or from the library to the student apartments.  The cul‐de‐sac does not benefit the campus as much as it could, and therefore will not create a campus center in which students can congregate.  The only benefit it provides is safe passage from the academic building to the library, which could be achieved through other means such as the addition of a crosswalk.  The bridges between buildings should be discouraged because they separate students from the neighborhood.   

The recommendations presented, particularly those related to physical expansion, are general and do not mention timelines for implementation or estimated costs, with the exception of Americans with Disabilities Act (ADA) improvements.  Furthermore, the CDMP does not discuss funding sources despite the significant investment required for building construction and renovation.  In conclusion, the recommendations from the CDMP should be reconsidered with the community at the forefront of every decision.  D’Youville College and the neighborhood should establish a symbiotic relationship, as they cannot thrive independent of each other. 

28

a completely new highway, approximately five kilometers in length.  This highway construction would cost the Canadian government millions of dollars and the Queen Elizabeth Way already provides a direct link with the Peace Bridge. 

Plaza Location   

The Peace Bridge Authority has worked to minimize the footprint of a rebuilt plaza by rescaling the design; however, the Department of Homeland Security makes the final decisions regarding the size, location and position of the plaza. 

Currently, there are no specific dates for construction to begin as there is still much controversy regarding the proposed plaza expansion and the surrounding neighborhood.  The current footprint of the Peace Bridge is illustrated in Figure 1.16.   

The Peace Bridge Authority has the necessary funds to complete the proposed project and is currently waiting for a revised and final Environmental Draft Report approved by all stakeholders of the project.  D’Youville College must consider the possible effects of the Peace Bridge expansion, if implemented including: the destruction of homes, air pollution, and accessibility to the waterfront, all of which are particularly important to D’Youville College. 

Physical Expansion 

After reviewing the history of the proposed Peace Bridge Expansion Plan and related documents and interviewing the General Manager of the Peace Bridge Authority, it has been concluded that Alternative #1 is the expansion plan alternative that is currently undergoing consideration.  Consequently, this approach will be evaluated throughout the remainder of this section. 

This proposed plan’s design entails a new plaza to be built on the American side of the Niagara River in Buffalo, New York.  Alternative #1 has been selected 

Peace Bridge Plaza Expansion Introduction 

The Peace Bridge, a recognizable structure on Buffalo’s West Side, is an important link between the Western New York region and Ontario, Canada and has been a symbol of international cooperation since its construction in 1925.  In 1992, an initiative to expand the capacity of the bridge was introduced.  The expansion plans have taken several forms since then and have included the construction of a companion span to the original bridge along with enlarged plaza footprints on both sides of the border.  These plans have sparked great controversy within the city, especially amongst those living in the neighborhoods surrounding the bridge.19 

Over the past 16 years, there have been numerous designs proposed, but they have all failed due to environmental concerns and opposition to expansion of the bridge plaza into historic neighborhoods.  Several designs have been discussed, but ultimately ruled out.   

Shared Border Management  

Shared border management (SBM) would place a portion, or all, of U.S. border security functions on the Canadian side of the border.  Moving these functions is favored by some because of the relative abundance of space within the Canadian plaza. SBM was overruled in 2004 by President Bush as he and the Department of Homeland Security concluded it presented a greater threat to national security.  SBM would not have allowed for American Border Patrol agents to arrest, detain or fingerprint Canadian citizens on Canadian soil.  The Canadian government also contested SBM as it would have increased the size of the plaza on the Canadian side of the Peace Bridge, where it would encroach on a Canadian National Park.20   

International Railway Bridge  

In order to reconfigure the International Railway Bridge (IRB) for automobile and truck traffic, the Canadian government would have had to construct 

29

as the most likely plan because it allows the United States the most control over border security. This plan would require the demolition of 157 homes, of which 51 are owner‐occupied, and the relocation of those families.  It would also require the demolition of ten commercial properties and the Episcopal Church Home on the corner of Massachusetts Avenue and Columbus Parkway.  As a part of the plan, the access road to the bridge would be removed from Front Park and nine acres of new greenspace would be added surrounding the plaza. 

Figure 1.19 shows the actual footprint of the proposed plan.  The streets bordering the proposed plaza are Niagara Street, Vermont Street, Busti Avenue, and Porter Avenue.  The land on the west side of Niagara Street and Busti Avenue will become incorporated into the new plaza with the exception 

of a few homes located on Niagara Street between Rhode Island Street and Vermont Street.  Several houses on Columbus Parkway north of Vermont Street will also be saved. 21 D’Youville’s property will not be directly affected by Alternative #1. 

Impacts The expansion of the Peace Bridge plaza will have significant impacts on the community surrounding D’Youville College.  As the goal of D’Youville is to create a high‐quality campus environment for the students while building a positive relationship with the community, it is important to understand the social and environmental impacts of the plaza construction.  The major impacts of the plaza on the surrounding neighborhoods, based on the 

Figure 1.18 ­ D’Youville College and Current Peace Bridge Plaza.  Figure 1.19 ­ D’Youville College and Proposed Peace Bridge Plaza, Alternative #1. 

30

traffic to I‐190 “support the City of Buffalo’s desire (as expressed through the City of Buffalo Comprehensive Plan) to develop an international gateway and focus attractive entry into the city via Niagara Street.”   

D’Youville College’s students, faculty, staff and visitors who use the Peace Bridge to commute to campus currently exit onto Porter Avenue and Busti Avenue from the Peace Bridge.  Porter Avenue leads directly to D’Youville College.  The proposed plaza expansion plan would discontinue the use of Busti Avenue for an exit and traffic would be re‐directed solely to Niagara Street and Porter Avenue.  The use of these two streets will create a more direct route from the Peace Bridge to the D’Youville College campus.24 

Park Access 

Two small parks will be subsumed by the Peace Bridge Plaza reconfiguration:  Pat Sole Park, on Busti Avenue, as well as a pocket park on the corner of Busti Avenue and Niagara Street. However, the authors of the EIS assert that the project will improve access to green space on the waterfront, as well as access to Front and LaSalle Parks due to reduced traffic on surrounding local streets. This assertion is not supported, however, by further explanation or analysis. 

comprehensive Environmental Impact Statement (EIS) is summarized below.22  

Air Quality  

The expansion project will impact residents’ exposure to several pollutants, most significantly Carbon Monoxide (CO) and particulate matter (PM).  These effects are expected to be concentrated along I‐190 and not surrounding the bridge or plaza.  Overall pollution from both CO and PM is expected to increase, but the CO 1‐hour and 8‐hour peak concentrations are expected to be reduced.  PM is expected to have greater peak 24‐hour impacts, but the overall annual exposure is expected to decrease.  Communities will be affected differently – positively if they are in proximity to roads from which traffic will be diverted, but negatively if they are near I‐190.  The air quality impacts of the project are not expected to violate Nation Ambient Air Quality (NAAQS) or Department of Transportation (DOT) standards.  

Noise 

Noise due to traffic will increase for some residential areas as a result of the expansion project. Residences most affected by additional noise are concentrated on Massachusetts Avenue from Niagara Street to Fargo Avenue, Niagara Street from Massachusetts Avenue to Hampshire Street, and the area directly surrounding Front Park. 

Traffic 

The EIS findings indicate that the project will divert traffic onto highways and major commercial thoroughfares.  The report predicts that the overall characteristics of the neighborhood would not be significantly altered by changes in traffic patterns, however there would be a significant increase in traffic volumes through Niagara Street from Buffalo‐bound traffic.  Increased traffic along Niagara Street, as well as the diversion of through‐

31

Chapter 1 Endnotes  1.  Sister Denise Roche, President of D’Youville College.  Personal Interview, October 22 2008.   2.  U.S. Department of Education. (2008). National Center for Education Statistics. Retrieved September 2008, 

from Integrated Post­Secondary Education Data System: http://nces.ed.gov/ipedspas/. 3.  Percentage of degrees granted refers to degrees granted at the bachelor, masters, doctoral, or first professional 

level of study, only.  Degrees granted for D’Youville College were calculated as a percent composition of Erie and Niagara counties, only. 

4.  Data for the 2005­2006 academic year was released by the National Center for Education Statistics in 2007. 5.  Degrees awarded in business are classified by the IPEDS as business, management, marketing, and related sup­

port services.  6.  Geocoding is a process of finding geographic coordinates to enable mapping associated with information such 

as street addresses or zip codes. 7.  Western New York consists of the following eight counties: Erie, Niagara, Orleans, Genesee, Wyoming, Chautau­

qua, Cattaraugus, and Allegany.  8.  Watson, D., Plattus, A., & Shibley, R. G. (2003). Time­Saver Standards for Urban Design. New York: McGraw­Hill.  9.  U.S. Census 2000. Summary File 3.  10.  The 1990 Census included Hispanic ­as part of the racial demographic and removed it from consideration in the 

2000 Census due to it referring to ethnicity rather than race. 11.  Local addresses may not reflect actual residents within the area due to under­reporting of actual local ad­

dresses. 12.  All real estate price figures represent trend line values.  Further information can be found in Appendix D. 13.  Appendix A contains a brief summary of each plan that was considered in this study. 14.  Buffalo Olmsted Parks Conservancy (2008).  The Olmsted City. The Buffalo Olmsted Parks System: Plan for the 

21st Century. 15.  Buffalo RAP 2005 Update section 4.1.5. http://www.epa.gov/grtlakes/aoc/buffalo.html#Beneficial_and Niag­

ara River RAP “Stormwater Management” section http://www.epa.gov/glnpo/aoc/niagara.html . 16.  Green Cities, Great Lakes: Using Green Infrastructure to Reduce Combined Sewer Overflows. (2008). Ecojustice

(formerly Sierra Legal).  http://www.ecojustice.ca/publications/reports/the­green­infrastructure­report.  17.  Urban Ecosystem Analysis: Buffalo and Lackwanna. (2003). Retrieved from http://www.americanforests.org/

downloads/rea/AF_Buffalo.pdf.  18.  Cannon Design (2006). D’Youville College Master Plan2006. Grand Island, NY. 19.  The Peace Bridge Authority. (n.d.). Project History. Retrieved October 2008, from Peace Bridge Expansion Pro­

ject: http://www.peacebridgex.com/history.aspx 20.  The Peace Bridge Authority. (n.d.). Key Issues. Retrieved October 2008, from The Peace Bridge Expansion Pro­

ject: http://www.peacebridgex.com/issues/default.aspx 21.  The Peace Bridge Authority. (n.d.). The Peace Bridge Expansion. Retrieved October 2008, from Project News: 

http://www.peacebridgex.com/news.aspx 22.  U.S. Department of Transportation. (2007).  Peace Bridge Expansion Project: Draft Environmental Impact 

Statement.  

         

32

residential community.  Often, while they were acknowledged for their contributions through research, the level of their community engagement remained minimal.  The stress of institutional expansion within urban settings, however, began to create the awareness of the need for collaboration.  It was found that areas in which institutions collaborated with the community fared better than those that remained isolated from their surroundings.1,3  As a result, many colleges and universities located in urban areas began to view their communities as partners rather than clients.  The collaboration of universities with their communities to encourage integration has happened in three manners that inherently overlap: through physical redefinition, through the encouragement of shared resources, and through social connections.  Additionally, sustainability provides a framework for collaboration and growth which is increasingly being embraced by institutions throughout the country.  

The physical connectivity of a college campus to its surroundings proves to be an important factor in fostering town and gown relationships.  Hard campus edges, poorly defined gateways, and building designs that emphasize the interior of campus while neglecting the exterior not only deter from a sense of place, but enforce a sense of isolation from the campus.  Such was the case with the original design of the University of Cincinnati.  Plagued by the consequences of rapid suburbanization in the 1960’s and the construction of an interstate highway through one of the area’s prime neighborhoods, the University of Cincinnati and the surrounding community experienced several decades of rapid decline.   

Introduction 

In the past several years, there has been a shift in the role of urban institutions within their surrounding communities.  Universities were formerly perceived  to function independently of the communities in which they resided, due to lack of collaboration with the community.  Consequently, communities often viewed universities as competitors for resources.  More recently, however, research suggests that forging partnerships between institutions of higher education and their surrounding communities has proven to be mutually beneficial.1   Following the development of the CDMP in 2006, the college began to embrace the need to plan within the context of the surrounding community. 

The first task was to determine the effective practices other urban institutions have embraced to facilitate town‐gown relationships.  Institutional data was accessed from the National Center for Educational Statistics (NCES) and narrowed down to D’Youville College’s peer institutions.2  Specifically, national universities were sorted to 4‐year institutions located in large urban settings that had a student population within 10 percent of D’Youville College’s 2006 reported student population (approximately 3,018 students).  Additionally, celebrated practices of larger urban institutions were taken into account based on whether or not their practices were likewise applicable to the urban issues that D’Youville College currently faces.  Based on findings from this preliminary research, town‐gown best planning practices were divided into four subcategories that will be discussed in further detail: town‐gown planning practices, campus sustainability as a community vision, the planning process and university assisted housing programs.  

Town‐Gown Best Planning Practices 

The role of universities within their surrounding communities has constantly evolved.  Traditionally, such institutions were viewed separately from the 

Town­Gown Planning 

The stress of college and university expansion within urban settings has heightened awareness of the need for collaboration.  Research suggests 

that neighborhoods where college and community collaboration occurs fare better 

than those that remain isolated. 

Chapter 2: Precedent Study

33

affect change in the built environment.  The University of Louisville, for example, partnered with several local businesses and community organizations to revitalize residences within the Russell neighborhood.  The partnership helped residents and developers with the planning, code compliance and regulatory approval, and design for energy efficient housing.  Additionally, the program advised residents who desired to make improvements to existing structures, thus encouraging preservation and investment in property.  The partnership also equipped neighborhood groups to become developers and contractors, and from these efforts emerged the Russell Neighborhood Development Plan.  The plan provided a detailed, comprehensive analysis of neighborhood needs and, although it was not fully realized, it enabled the creation of a vision for the revitalization.6  

Although the negative effects of the emphasis on place‐based policies have been widely studied, it has also been argued that such are necessary to create a sense of place and defensible spaces.  Additionally, however, the need to socially fuse campus and community together has been recognized.  Although mixed‐use developments and shared facilities enable this blending, non‐physical collaborations through University‐Community Partnerships (UCPs) have proven to be equally beneficial.  A growing body of literature exists describing established  UCPs that have met their original goals.7 Additionally, efforts have been made to disseminate information concerning the initiatives that institutions have made, especially within the context of distressed urban settings. As previously discussed, some studies have indicated that UCPs have proven to be mutually beneficial, but do not necessarily ensure that such will be the case.  For these partnerships to work, both the primary goals and expectations of the planning effort must be articulated and communicated between the institutions and stakeholders.1 

The University of Illinois at Chicago undertook a 

By the 1990s, the University of Cincinnati realized the need to address both its decreasing enrollment and the community’s concerns of low home ownership, high unemployment, housing vacancies, and neighborhood crime.  Utilized primarily as a commuter campus, large surface parking lots had been constructed around the edges of campus, hindering the permeability between the campus and its surroundings.  Additionally, piecemeal development resulted in a campus edge that was non‐porous and characterized by inconsistent architecture.1   

 In keeping with the University’s objectives to connect more effectively with the surrounding community, the University of Cincinnati spent the past ten years reconciling its built environment, adopting measures to increase permeability surrounding the campus, and eliminating the surface parking that acted as a barrier to campus.  Additionally, the University made improvements to the campus boundary by demolishing outdated residence towers that had created hard edges.  These measures alone created a sense of expansion into its surroundings without feeling invasive.  Furthermore, the University located several student amenities within the urban fabric surrounding the campus, such as the Calhoun Street marketplace and University Village, which unite the university’s students with the community.1    

Likewise, Rochester Institute of Technology (RIT) and Ohio State University (OSU) have undertaken efforts to redefine their campus edges.  RIT’s Park Point project is a mixed‐use, village‐like development that has amenities for both campus and community.  The High Street Project at OSU is also intended to create a mixed‐use edge surrounding the campus with lofts, retail, restaurants, and entertainment space meant to promote interaction between campus and community.3,5 

In some instances, academic institutions have partnered directly with neighborhoods in order to 

34

HANDS project.  The FAST team consists of social work interns, early childhood specialists, and nursing students who collaborate to assign a case manager to serve as a point of contact for over 400 families in the Russell neighborhood.  The effort was dedicated in contacting families and meeting with them at their convenience and at their homes to provide health, education, and socioeconomic services.8  

The Russell neighborhood was also characterized by a high unemployment rate.  To address this, job and leadership training opportunities were developed through the HANDS program.  An eight‐week course was administered in computer training, designed to equip residents with basic computer skills.  Additionally, a mentoring program was established in conjunction with job training to link participants to job opportunities and provide needed skills to ensure workplace success.  The program aspired to have residents view themselves as leaders of the revitalization initiative. 

Other UCP’s that have proven effective in fostering town‐gown relationships include the University of Cincinnati’s Uptown Consortium, which seeks to address five core areas of university and community development with community input : public safety, transportation, housing, economic development, and neighborhood services.  Additionally, the consortium has sought to incorporate the community as wholly as possible to thwart the feeling of institutional dominance and neighborhood inferiority throughout the planning and design process.1   

Similarly, the University of Akron has developed effective partnerships with community institutions, such as Habitat for Humanity, to rehabilitate housing surrounding campus.  Not only has this revived portions of the city surrounding the university, it has also assisted low‐income families with rehabilitation efforts and emphasized the importance of investing in property.  A summary of national town‐gown best planning practices is provided in Appendix B.   

 

participatory planning process utilizing technology to disseminate local knowledge in a way that proved to be useful during the redevelopment of the Pilsen neighborhood, a predominantly minority district.  In a phased process, the University encouraged public participation in conjunction with technological resources to map residents’ perceptions about various features of their own neighborhood.  The next several phases included visualizing and simulating such visions for the residents.  The process not only encouraged effective communication between the residents and the institution, but also redressed the feelings of mistrust by residents of large institutions that had pervaded the community for several decades.8 

Likewise, the University of Louisville established a Housing and Neighborhood Strategies (HANDS) program.  Funded by the U.S. Department of Education Urban Community Service Grant, the program was a partnership between business, government, schools, and community‐based organizations.  The intent of the program was to attract middle‐income families back into the Russell neighborhood, which, like many other urban neighborhoods, had experienced several decades of neglect following flight from the city.  The partnership aimed to jump‐start redevelopment and plan for its continuance beyond the life of the grant.6 

The program has several components including: family services, education, job training, and leadership training.  The family services portion of the outreach manifested itself through the formation of the Family Advocate Skills Team (FAST), which acts under the umbrella of the 

Technology and Local Knowledge 

The University of Illinois used technology to communicate local knowledge to the university 

during redevelopment of the Pilsen Neighborhood. 

35

campuses, iterate the social, economic, and environmental dimensions of sustainability, and outline initiatives and recommendations for all education.  These recommendations are based on the core themes of lifelong learning within formal and informal educational settings, interdisciplinary approaches, partnerships between educational institutions and the broader community, and multicultural perspectives.14 

These movements emphasize the role of institutions of higher education as critical drivers for sustainability, positively impacting the economic, environmental, and social viability of their immediate communities and regions.  Presently, institutions of higher learning continue their advancement towards addressing some of the most critical energy and resource challenges.  At least 250 campuses have coordinators, offices, or directors of 

sustainability and more than 25 percent of all higher education institutions will have institution‐wide sustainability programs by the end of the decade.15  According to the 2008 College Sustainability report card,16  the proportion of institutions committed to carbon emissions reductions increased from 14 to 50 percent in one year.17  Of critical importance to these efforts is the policy, programs, and practices that acknowledge a clear connection between environmental outcomes and vast economic dividends to the institution and its surrounding community and region.17  Moreover, even smaller, 

Sustainability as a Community Vision 

As collaboration between universities and communities  becomes increasingly more common, focus is being placed on the utilization of sustainability as a framework for advancing shared goals.  Since the 1960s, many colleges and universities have taken steps to reduce negative environmental impacts on campus.  Such “campus greening” strategies have led to waste reduction, increased recycling, toxics‐use reduction, energy conservation and enhanced natural spaces.9  Over the last decade, sustainability and sustainable development has emerged as a significant focus within college curricula and as a goal of campus and community initiatives.  In 1990, higher education institutions took the first step towards defining and promoting sustainability with the creation of the Tailloires Declaration (Appendix A).  Hosted by the Tufts University European Center, during a conference held in Taillores, France, leaders of higher education institutions discussed the role of universities in shaping a sustainable future.  The Declaration establishes a 10 point voluntary action plan for building a sustainable university.10  As of 2001, over 280 university presidents and chancellors in over 40 countries have signed on, including 73 US institutions. Following the Taillores Conference, sustainability in higher education remains a significant focus in the U.S. culminating in documents such as the Yale University Blueprint for a Green Campus (1994),11 the Essex Report (1995),12 and the Education for Sustainability: An Agenda for Action (1996).13 These documents serve to clarify the direction of the sustainability movement on 

Goals for Sustainability Planning 

“Efforts to promote a sustainable environment should be directed to all campus constituents 

and to the community beyond.”  

~ Spelman Presentation at  Sustainable Colleges Conference, 2008 

 

Taillores Declaration 

“Universities educate most of the people who develop and manage society’s institutions. For 

this reason, universities bear profound responsibilities to increase the awareness, 

knowledge, technologies, and tools to create an environmentally sustainable future.” 

 ~ Report and Declaration of the Presidents’ Conference (1990). University Leaders for a 

Sustainable Future 

36

Planning Process 

Many of the best campus and community planning practices studied occur in the context of larger, de‐industrialized cities, which provide a basis for comparison to D’Youville College.  Consequently, the impetus behind most of the planning efforts was the disinvestment of property, due to declining populations, and the consequent deterioration of conditions surrounding campus communities. To jump‐start the process of campus and community regeneration, many institutions developed community partnerships to focus planning efforts in two core areas: physical revitalization and the strengthening of community ties.  The campus‐community planning process typically begins with an assessment of current conditions, an articulation of goals and visions, transferring goals into recommendations and action, and finally creating a mechanism for continuous monitoring.  

Existing Conditions 

In the case of the University of Cincinnati, revitalization began first within the campus.  World renowned architects were recruited to physically redefine the campus buildings and establish recognition locally, regionally, and nationally.  Following a bold campus redefinition, the University articulated several physical goals for community redevelopment including recycling and rehabilitation, as well as assessing and improving connectivity.   

modestly endowed colleges are making strides to improve their campus quality through sustainability strategies; of colleges with similar enrollment to D’Youville College, 19 of 33 (58 percent) significantly improved their overall sustainability scores in one year. 

Oberlin College recently achieved a top grade for sustainability according to the 2008 College Sustainability Report Card.16   With an enrollment of 2,857 students as of 2008, the college achieved excellence in planning and implementation of sustainable practices across sectors including transportation, climate change and energy issues, administration, food and recycling, green building, student involvement, endowment transparency, shareholder engagement, and investment priorities.  The College made considerable progress in each graded sector but transportation contributed most significantly to Oberlin College’s high sustainability score.16 

Spelman College, situated five minutes  from downtown Atlanta, Georgia, recently undertook a strategic planning process for campus sustainability.  Spelman College, which has a student enrollment between 1,000 and 5,000 students,2 convened a "sustainability focus group" in 2007 comprised of faculty, students, and staff to begin identifying goals and objectives related to campus sustainability.  The overall goal for Spelman’s sustainability planning focused on enhancing the students' learning environment by addressing the physical, social, environmental, and community dimensions of the college campus experience: "to expand and improve the physical campus, technology infrastructure and residential programs in order to facilitate a seamless living and learning environment with (a) increased focus on environmental responsibility, b) increased student engagement and student‐faculty interactions, and c) increased student achievement and overall satisfaction with the collegiate experience."17  

Campus Transition 

“The impetus that inspired this transition…was the realization that improving the quality of life in and for the communities neighboring the university was part of the social obligations of the university as a good citizen and a good 

neighbor”  

­  Community Interactions and Collaborations Peer Institutional Study, 2006  

 

37

1.  To become a model for University‐community relations; 

2.  To be a place of pride through the maintenance, conservation, and enhancement of buildings; 

3.  To be culturally and socio‐economically diverse; 4.  To become a neighborhood of choice; 5.  To become a leader and partner to encourage 

retail and housing; and 6.  To be actively engaged with community leaders 

and agencies.  

Recommendations and Actions 

Following the identification of its values, universities translated each goal into a set of recommendations and actions, which stemmed from opportunities identified by the university.  The University of Akron, OSU, and the University of Cincinnati realized the symbiotic relationship between university and community, and therefore the need to create an environment to attract and engage people not only to campus but to the surrounding community as well.  Aside from the physical redefinition of their campuses, incentives were put in place to increase homeownership.  Additionally, opportunities for partnerships were identified based on the dual need for student preparation within specific disciplines of study and the communities’ need for those skill sets within local schools, businesses, and agencies.5 

The University quickly realized that capitalizing on existing housing stock would be less invasive to the community than engaging in mass demolition and restructuring.  As a result, the University of Cincinnati made it a primary goal to assess existing real estate, housing types, and retail and commercial spaces prior to redevelopment.  Specifically, housing types, housing sizes, and occupancy type within the area were assessed.  Furthermore, the University undertook an in‐depth analysis of retail establishments within the area surrounding the campus, including an assessment of the geographic reach of such establishments.  Additionally, the effort determined important needs of the off‐campus community, which included demand for a recreational space.  The University agreed to provide a recreational facility for the community in exchange for a parcel of land it desired to acquire for expansion. 

Similarly, the University of Akron assessed existing conditions surrounding the University by conducting a community resident needs assessment.  To determine residents’ needs, surveys were issued, public meetings held, and market studies conducted.  Additionally, the University of Akron mapped both community assets and existing businesses using Geographic Information Systems (GIS). 

Goals and Visions 

After establishing the Campus Partners for Community Urban Redevelopment, OSU initiated its own campus rehabilitation by first articulating the University’s core values for the process.  The values articulated were long‐term goals toward which campus actions should ultimately be directed.  The values not only encompassed the physical revitalization of the campus and surrounding community, but its social redefinition as well.  The University divided its values for the neighborhood into the following six categories:5 

Ohio State University ~ Vision 

“The University District shall become a high quality ‘city­within­a­city,’ characterized by 

diverse, enriched, safe, livable, and commercially viable neighborhoods with 

community features and programs connected by a district­wide framework of transportation, open space, amenities, and human services.” 

~University Neighborhoods Revitalization Plan Concept Document, 2005 

38

University‐Assisted Housing Programs 

Many urban universities have found it increasingly difficult to attract and retain faculty and students due to urban decline surrounding college campuses.2  Consequently, many institutions are engaging in partnerships to encourage development in their communities.  Motivated to recruit, retain, revitalize, and/or develop positive community relations, several universities have adopted Employer Assisted Housing (EAH) programs, which provide incentives for employees to purchase homes in targeted communities.  Such programs have proven to be beneficial to universities, employees, and the surrounding communities, the costs and benefits of which are summarized in Table 2.1.      

There are four conventional EAH models that employers may adopt, depending on their motivation for implementing such a program: the financial partner model, the service provider model, the connector/facilitator model, and the developer model.   

Continuous Monitoring 

 In conjunction with assessing current conditions, articulating goals, and translating goals into actions, each of the universities studied developed community partnerships.  The partnerships not only enabled dialogue between a university and its community, but created a feedback mechanism for the redevelopment process.  The University of Cincinnati created the Uptown Consortium, which consisted of the five largest employers within the University’s region.  Similarly, the University of Akron created the University Park Alliance, a cooperation between the University of Akron, the City of Akron, Summa Health System, and the University Park Neighborhood Association.  The organization brought together important stakeholders to develop a comprehensive community‐based planning process.  Additionally, the Alliance created a means for checks and balances of each action undertaken.5  

Advantages of EAHs 

Employer  • Effective Recruitment Tool • Employee Retention and Loyalty • Reduced Costs Associated with Turnover 

• Positive Press Releases • Creation of Goodwill to the Community • Community Revitalization • Encourage Investment in Existing Housing Stock 

Employee  • Facilitates Homeownership • Enhanced Quality of Life due to Homeownership 

• Job Satisfaction • Employer Loyalty • Reduction in Commute times • Equity Appreciation 

Community  • Increased Neighborhood Stability •  Increased Sense of Community • Higher degree of Community Involvement 

• Increased Business for Local Businesses 

• Increased Tax Base • Less Studentification 

Disadvantages of EAHs 

Employer  • Forgiven Loan Principal • Program Administration Costs 

Employee  • Locked into Homeownership for Period of Time 

• Termination of Employment with University makes Prorated Loan Payable Immediately 

Community  • Possible Perception of University Dominance in Neighborhood 

 Table 2.1 ­ Advantages and Disadvantages of Employer Assisted Housing (EAH) Programs by Stakeholder  

39

Financial Partner Model 

Universities will often adopt the financial partner model in conjunction with a lender or a partner to reduce the risk of taking on loans themselves.  As a financial partner, the University provides financial support to employees who choose to participate.  The support can take on many different forms: low interest loans, cash towards down payment, or reduced transaction costs (i.e. closing costs, mortgage fees).  Some Universities also offer employer matched savings programs, sometimes at ratios greater than one.18 

In Western New York, the University at Buffalo has established an employer assisted housing program that allows employees to finance up to 120 percent of the cost of a house if they purchase within the University Heights area.  To date, approximately 21 employees participate in the program.  Likewise, Canisius College has undertaken a program that provides forgivable loans to defray closing costs or assist with down payments.  The loans issued are forgiven after 5‐years as long as the employee remains employed by the college and continues homeownership.  

Efforts have also been made outside of Western New York to encourage faculty investment in neighborhoods surrounding universities.  The University of Rochester has initiated the 3+3+3 program in partnership with the City of Rochester and local banks.  The program provides up to $9,000 towards the purchase of a new home in Sectors 4 and 6 of the city, forgivable after 5‐year occupancy and employment with the University.  Since its inception in March 2008, the program already has 14 faculty buyers and has had approximately 147 additional inquiries.19  

Service Provider Model 

The service provider model is a passive form of University homeownership support.  Niagara University has adopted this model, which does not include the dedication of University funds in order 

EAH Near Canisius College 

“We believe our EAH program will not only fa­cilitate home ownership but also develop greater employee loyalty to the college and 

commitment to the city of Buffalo.”  

~  Rev. Vincent M. Cook, President Canisius College News and Events, 2002 

 

 

Institution  Model 

U. of Cincinnati  Financial Partner 

LeMoyne College  Financial Partner 

Ohio State University  Financial Partner 

Canisius College  Financial Partner  

U. at Buffalo  Financial Partner  

U. of Rochester  Financial Partner 

U. of Scranton  Financial Partner, Connector/Facilitator 

Niagara U.  Service Provider 

Table 2.2 ­ EAH Models Motivated by Community Revitalization 

After evaluating over 24 case studies, it is apparent that institutions whose primary goal is community revitalization most often adopt the financial partner model, followed by the service provider model.  Table 2.2 outlines the models adopted by institutions motivated by community revitalization that are located in similar urban settings to D’Youville College.18  

40

Xavier University has been able to position itself as a major player in tackling city problems, such as poverty and racial tensions, while supporting dedicated community based initiatives.  The University’s mission statement indicates that its “ultimate purpose…is the promotion of a more just and humane society,” and has therefore dedicated itself to the preparation of its students through academics and service.20  

To engage in effective partnerships and foster positive community relationships, urban academic institutions must commit to their communities and demonstrate a willingness to reach out and rally disparate groups toward a common goal.  The University of Louisville summarizes the key to effective partnerships using the concept of the ten P’s: planning, partnership, perseverance, perspiration, passion, professionalism, politeness, prophet, people skills, and profit.  The ability to commit sufficient time, energy, and desire to see a project through to its end while maintaining a sense of purpose is at the core of an effective partnership.  Furthermore, conveying courtesy to partnering organizations by responding to communications, meeting deadlines, and using effective people skills demonstrate mutual respect and promote the trustworthiness of the partnership.  Finally, conveying the profitability of the venture increases the likelihood of attracting capital in support of the initiative.6 

The lessons outlined above from other universities’ efforts to strengthen their communities convey that planned campus expansion must seek collaboration with the surrounding community.  Additionally, it is necessary for the campus to complement its surrounding community and to obtain an understanding of its existing assets prior to expansion.  Finally, emphasis should also be placed on integrating a campus with its neighboring community to establish a connectivity to encourage stronger community relations.  A summary of the evaluated best practices is provided in the Appendix. 

to increase homeownership.  In this type of model, the main contributions from the institution include the provision of homeownership education services, often in collaboration with pre‐established programs.  This model is typically directed towards the recruitment and retention of faculty, but may also strengthen community relations if done in cooperation with other businesses.  Because the model does not include the dedication of funds from the institution, often times this is easier to implement than a program that requires the university to provide funding support.  Additionally, homeownership services can be extended to benefit the off‐campus community.  A summary of the case studies evaluated in both the financial partner model and service provider models are provided in Appendix C.  

Lessons Learned 

There is a growing body of literature examining the effectiveness of UCPs established throughout the United States.  Important lessons have been learned through each endeavor to advance university and community relations, via formal or informal evaluations.  Some of the main obstacles faced throughout the process include coping with competing interests within neighborhoods, and identifying a uniting thread.  In the case of the University of Louisville, the common interest became evident in the neighborhood’s housing problem.  The team that established the HANDS project encouraged residents to own homes while enabling entrepreneurs to still make a profit.6   

Occasionally, a lack of organized leadership within a community inhibits the partnering of institutions.  For example, Xavier University, a historically black Catholic University located in New Orleans, found it challenging to form community partnerships until the 1990s.  Xavier University officials have since learned to evolve beyond reactive service to the community and have become proactive in tackling urban challenges that its neighborhood faces.  

41

Chapter 2 Endnotes   

1.  Romanos, M., Edelman, D., & Arefi, M. (2006). Community Interactions and Collaborations Peer Institutional Study. Cincinnati: University of Cincinnati. 

2.  U.S. Department of Education . (2008). National Center for Education Statistics. Retrieved September 2008, from Integrated Post­Secondary Education Data System: http://nces.ed.gov/ipedspas/ 

3.  Perry, D., & Wiewel, W. (2005). The University as Urban Developer: Case Studies and Analysis. M.E. Sharpe. 4.  Park Point at RIT. (2008). Retrieved September 20, 2008, from Park Point at RIT: http://

www.parkpointrit.com. 5.  Ohio State University Campus Partners. (2005). University Neighborhoods Revitalization Plan Concept Docu­

ment. Retrieved September 25, 2008, from Campus Partners: Ohio State University: http://campuspartners.osu.edu 

6.  Gilderbloom, J., & Mullins, R. (2005). Promise and Betrayal. Albany: State University of New York Press. 7.  Gelmon, S., Holland, B., Driscoll, A., Spring, A., & Kerrigan, S. (2001). Assessing Service Learning and Civic En­

gagement: Principles and Techniques. . Providence, RI: Campus Compact.  Silka, L. (2005). Scholarship in Ac­tion: Applied Research and Community Change. Washington D.C.: Department of Housing and Urban Develop­ment, Office of Policy Development and Research.  Vidal, A., Nye, N., Walker, C., Manjarrez, C., & Romanik, C. (2002). Lessons from the Community Outreach Partnership Center Program. Washington D.C.: The Urban In­stitute. 

8.  Al­Kodmany, K. (1999, June). Using Visualization Techniques for Enhancing Public Participation in Planning and Design: Process, Implementation, and Evaluation. Landscape and Urban Planning , pp. 37­45. 

9.  Smith, April and the Student Environmental Action Coalition (1993), Campus Ecology: A Guide to Assessing Environmental Quality and Creating Strategies for Change, Living Planet Press, Los Angeles CA 

10.  ULSF, Talloires Declaration (1990), available at http://ulsf.org/talloires_declaration.html. Retrieved October 2008 

11.  Blueprint for a Green Campus: The Campus Earth Summit Initiatives for Higher Education, (1995)  A Project of theHeinz Family Foundation  

12.  Second Nature & ULSF, Workshop on the Principles of Sustainability in Higher Education, Essex Report (1995) 13.  PCSD, Education for Sustainability: An Agenda for Action (1996). 14.  Calder, W & Clugston, RM. (2003). Progress Towards Sustainability in Higher Education. Environmental Law 

Institute. Washington, D.C. Retrieved October 2008 http://www.eli.org 15.   Calhoun, T. &. (2005). We rise to play a greater part: students, faculty, staff converge in search of leadership 

from the top. Ann Arbor: Society for College and University Planning (SCUP). 16.  College Sustainability Report Card (2008).  www.greenreportcard.org 17.  Harnisch, T. 2008 The State College Role in Advancing Environmental Sustainability 18.  Hoereth, J. K., Packnett, D., & Perry, D. C. (2007). University Employer­Assisted Housing: Models of University­

Community Partnerships. Retrieved September 25, 2008, from Lincoln Institute. 19.  Dickman, S. (2008, March 28). University of Rochester News. Retrieved September 12, 2008, from New Incen­

tive for University Employees to Buy a City Home : http://www.rochester.edu/news/show.php?id=3133 20.  Maurrasse, D. J. (2001). Beyond the Campus: How Colleges and Universities. London: Routeledge. 

 

 

 

42

Introduction  

An evaluation of the communication between  D’Youville College, its neighbors, and community partners is an important first step towards a strengthened campus‐community fabric. This chapter examines both formal and informal relationships to determine areas for improvement. Effective methods employed at peer institutions are drawn upon to recommend community relations strategies for D’Youville College. 

In the last decade, some residents of adjacent neighborhoods have viewed D’Youville College’s physical expansion process as an encroachment on the fabric of the community.  More recently, D’Youville College’s effort to interact with CBOs and neighborhood residents has been met with distrust from some due to D’Youville College’s expansion strategy. 

As the previous chapter suggests, universities and their surrounding communities have historically struggled to cooperatively address urban problems.  The expansion of urban colleges can often challenge neighborhood stability on the same streets that these institutions work to strengthen in other ways.  As a result, community relationships are strained by the proposed expansion of a college despite often valiant efforts towards community service.   

A growing number of examples exist for innovative university‐community partnerships, as 21st century academic institutions strive to shed “ivory tower” stereotypes and become strong and integrated community partners. Examples such as Xavier University and the University of Cincinnati guide both the work of this chapter and Chapter Six.   

In transforming community relations, an array of scholarly research, reinforced by practice, points to a series of  key action steps for the leadership structure at D’Youville College.  

A careful examination of perspectives of several key stakeholders at D’Youville College and within the 

Chapter 3: Community Relations

Vision Statement 

D’Youville College will become a model for community outreach and development that 

respects the community and ensures neighborhood stabilization. 

survey of a wider group of community entities, which investigates perceptions of the College. Building on the findings of this analysis and the community assets identified throughout this project, a series of recommendations are presented as a means to repair and strengthen community relations.  

D’Youville Leadership in the Community  

To make the most of partnership opportunities in the community, D’Youville College should be perceived by the community as an entity that can be trusted and is capable of and committed to bringing about significant change.  D’Youville College’s goals for change in the community must both reflect and derive from the goals of the community itself.  Consequently, D’Youville College must show its commitment to the community through its own actions.  The most important entities in D’Youville College’s endeavor to build trusting, meaningful relationships with members and groups in the community are the President and the Board of Trustees. 

The President 

The President has a great responsibility to uphold the mission of D’Youville College.  Words spoken by the President, whether in meetings or speeches, are perceived to convey the intent of the entire college.  When the President acts, it implies the support of the entire College.  Willingness to provide potential or existing partners with direct access to central leadership at D’Youville College indicates the intent to act on what is communicated. 

43

Community Advisory Board 

The Community Advisory Board (CAB) was formed in 2008 following discussions between the Niagara District Councilmember and D’Youville College.  The CABs main purpose is to provide a discussion forum to advise D’Youville College as it attempts to make the physical changes necessary to accommodate its visions.  The CAB meets quarterly and includes chosen members of the community, including block club leaders and the Niagara District councilmember.  The President of D’Youville College does not preside over the CAB but has been present at meetings thus far and has taken an active role. The President views the CAB as an opportunity for D’Youville College to assume a leadership role towards neighborhood collaboration.2    

Discussions since the establishment of the CAB have centered on acute land use concerns, which include a proposed street closing of Fargo Avenue to accommodate a cul­de­sac and property acquisition and the demolition of specific structures.  These issues tend to dominate meeting agendas and prevent discussion of other areas in which D’Youville relates to the community. 

Research Methodology 

Participants  

This study was conducted in the neighborhoods surrounding D’Youville College and includes an analysis of stakeholders’ perceptions of the D’Youville College expansion plan as well as the strength of existing partnerships.  D’Youville College exemplifies a traditional model of an academic institution in which it acts primarily as a service provider to its “client,” the community.  D’Youville 

The President, therefore, has the responsibility to build community trust and respect for D’Youville College by supporting words with action.  The President should avoid making promises, or perceived promises, that will not be fulfilled or that do not have the support of D’Youville College.  An unfulfilled promise or contradictory action will undermine trust and make it increasingly difficult to collaborate with the community.1   

The President should look to the city government, CBOs and businesses to assess the community’s needs and to continually define the role of D’Youville College in the community.  The President should also look to these entities for meaningful partnership opportunities. Therefore, the President should not only be receptive to, but must actively pursue, opportunities to hear community input. The President’s presence at the Community Advisory Board’s meetings, for example, is extremely important to provide the forum with a direct link to D’Youville College leadership.1 

The President should also act to unite D’Youville College under its mission.  The current President has faced complex urban problems that require interdisciplinary approaches and effective communication and collaboration between departments. The President should also call on the Board of Trustees to work toward policy and fiscal changes that support the mission.1  

The Board of Trustees 

The Board of Trustees shapes institutional policies to support the values and priorities of the institution.  It is the Board’s responsibility to help D’Youville College achieve its goals while protecting its fiscal health.2   The Board is given the difficult task of dedicating funds towards the betterment of the community without compromising the principal mission of the institution: advancement of education and knowledge. Trustees must also govern within a framework that ensures each program works efficiently toward a common, overarching goal.   

The Urban Mission 

Developing an urban mission, in conjunction with the community and supported by the administrative and academic leadership of D'Youville College, will help D'Youville College articulate its partnership and service priorities 

to the Board of Trustees. 

44

preparation for college.  D'Youville College initiated the grant, which expired in 2007.   

2.  The YEP Program provides and aids with academic tutoring, wellness, cultural activities and career development guidance to at risk fifth and sixth graders in an attempt to maintain a guided path to college. 

3.  The Upward Bound program is a specific partnership between D'Youville College and Grover Cleveland High School.  D'Youville College provides college access programs to local students who are at risk of being denied an opportunity to develop the skills required for successful college placement.   

Design 

The research design implemented in this section of the project is the Action Science Research Model (ASR).  An ASR is a way of changing social systems by studying the way they function.  It is an informal, interpretative and experimental model of inquiry in which all individuals involved are aware of the inquiry and are contributing partners.  An ASR is designed to help organizations understand various aspects of their existing state of affairs in a social setting, and to develop decisions concerning changes to be made. The goal is to help organizations overcome problems in relations.4   

The key themes of an ASR are based on the concept that individuals can improve the dynamics of the 

College and the surrounding neighborhood are seemingly distinct entities with minimal interaction beyond community service oriented college programs.  D’Youville College indicates that several CBOs have expressed concern with D’Youville College’s physical expansion, as it appears to have led to a perception of D’Youville College as a contributor to neighborhood destabilization. 

This study focuses on two groups who have pre‐established relationships with D’Youville College.  The first group consists of highly visible CBOs that have informal partnerships with D’Youville College (Group I).  The CBOs are actively engaged in community revitalization efforts and are categorized in context of their relationship with D’Youville College.  

The second group consists of organizations with formal partnerships with D’Youville College that have been in place for an extended period of time (Group II), as identified by the “Better by Degrees Survey.”3  Group II participants are characterized by community and educational outreach programs in cooperation with D’Youville College.  The focus of the agreements is to meet community demand for an educated and trained work force.   

The “Better by Degrees” survey findings indentified three community‐based programs funded from grants that assisted with the establishment of three key community based programs: The Gear ‐Up Program (Gaining Early Awareness and Readiness for Undergraduate Programs), Youth Empowerment Program (YEP), and the Upward Bound Program.  D’Youville College uses these programs in community outreach efforts to emphasize helping at‐risk community children remain on a structured and mentored path towards college.  The three programs are described further below. 

1.  The Gear‐Up Program provides a number of essential services to the community targeting sixth and seventh grade students to work with the students through high school in 

Group I Participants 

Highly Visible Community Based Organizations  

Group II Participants 

Organizations with Formal Partnerships with D’Youville College  

45

group and organizational mechanics by examining the underlying processes that guide their decision‐making.  Five themes below are the basis for ASR: 

1.  Problem identification and planning. 

2.  Collaboration to resolve a problem identified through the ASR process. 

3.  Education and reeducation of group members through reforming organizational cultures as a result of change in social organizations. 

4.  Democratic participation and action through a strong commitment of democratic action in improving group behavior and effectiveness. 

5.  Theory building and practical applications. 

An ASR design incorporates seven phases to initiate change within a group or organization. The model begins with the recognition that a problem exists within a group. Next, all of the necessary data are collected for analysis.  An analysis uncovers where gaps in group dynamics occur.  This creates an opportunity for collaborative planning from all members to diminish or lessen the gaps. The phases of this model were formed based on the idea that group members can improve interpersonal and organizational effectiveness by examining underlying motivations that drive their interactions. This collective evaluation process is key to successful and sustainable change. The seven phases are outlined in Figure 3.1. 

The second research design method implemented is a Community Needs Assessment (CNA), a method of ranking institutional effectiveness.  The University of Cincinnati developed a model to rank colleges across the United States by performance utilizing a letter grade.5  Specifically, the University of Cincinnati assessed institutional performance across a variety of community collaboration activities including: the generation of knowledge, collaborative studies, community involvement, and area redevelopment.   

Figure 3.1 ­ The Seven Phases of Planned Changed 

Phase 1:  A need for a change is identified for a current situation falling short of an ideal state. 

Phase 3: A diagnosis is made from the data. 

Phase 2:  Data from the current situation are collected. The data come from different sources 

Phase 4: A plan is made to change the current situation and move toward the ideal state. 

Phase 5: The plan is converted into an actual change effort: The “actions” of the actions re‐

Phase 6: The actions are evaluated and assessed to determine if the change efforts are working. 

Phase 7: The best parts of the action are institutionalized. Need for additional change is 

46

Findings 

Group I — Key Players in the West Side 

Interviews with D’Youville College staff show that the CBOs are discouraged by their perception of D’Youville College’s lack of earnest commitment to neighborhood stabilization.  Several Group I interviewees perceive D’Youville College as a possible threat to neighborhood stability, which directly opposes the visions and goals of these CBOs. As important neighborhood stakeholders, the CBOs are essential to understanding community relationships. The interviews conducted with Group I reveal similar perceptions of D’Youville College.  Eight out of ten Group I interviewees view D’Youville College as an entity separate from the surrounding neighborhoods and that D’Youville College acts in accordance with its own, independent agenda.  Furthermore, there is a general level of mistrust and apprehensiveness regarding D’Youville Colleges’ intentions.   

The findings of these initial interviews reveal a communication process between community organizations that appears to be initiated through D'Youville College, often to address its own agenda.  Currently, there is not a mechanism in place for CBOs to contact D’Youville College, other than Service Learning or the Community Advisory Board.  These measures, however, do not guarantee reciprocal communications.  Perspectives of key players in the West Side are identified below.   

D’Youville College  

D’Youville College aspires to become a university in order to compete for domestic, Canadian and overseas students.  D’Youville College is also striving to be competitive with comparable schools, as discussed in Chapter One.  D’Youville College requires one additional non‐clinical doctorate degree in order to qualify for University status in the state of New York, and is currently establishing a clinical Doctor of Pharmacy program.  D’Youville College would like to increase enrollment to support the research and 

Research Instruments 

Administrative members of Group I CBOs were interviewed to understand the relationship between the CBOs and D’Youville College. For Group II, a variation of the CNA model was used to determine the perceptions of the community surrounding the D’Youville College and to enable comparisons across partnerships.   This approach has three steps: (1) collection of data, (2) analysis and interpretation of the data, and (3) communication of the research findings.   

Data was collected through a survey, which was issued to each formal partnership identified by D’Youville.  The survey included ten questions that were devised as a measure of the perceived interactions that exist between D’Youville College and established partners.  Broad‐based inquiries were made to gauge partnership perceptions from the concept of a shared community vision to more specific inquires relating to the adequacy of shared communications.  A Likert Scale was used to measure responses on a scale from one to five: one indicating the “least effective” rating, and five indicating the “most effective” rating.  Following the first set of questions, the partner was asked to weigh the indicators by their individual importance to the overall partnership.  Assessing partnerships with a variety of community service objectives enables evaluation of D’Youville College’s performance across many areas of community outreach.  Gathering the information through the surveys constitutes the first phase of the ASR Model.   

47

from these assets by their discomfort with and lack of integration into the surrounding community.  

D’Youville College also desires a more unified campus, both physically and among various academic departments.  This requires balancing D’Youville College’s desire to integrate into the community with its desire to create an insulated sense of home and place.  D’Youville College needs to encourage students to become more involved with D’Youville College outside of their respective departments to enhance student life and interaction with the community.    It also will require changes to the built environment which, if not handled with sensitivity to the community, can be seen as D’Youville College’s imposition on the community or as a disconnect with the community. 

An example of a possible change to the built environment is the proposed cul­de­sac on Fargo Avenue, which runs through the campus.  The road carries fast‐moving traffic, and separates two blocks that comprise the main body of D’Youville College’s campus.  In an attempt to create a physically unified campus, D’Youville College leadership proposed building a cul­de­sac on Fargo Avenue, discontinuing through‐traffic.  Members of the community were extremely vocal in opposition, resulting in expensive delays and a project that may go over budget.  D’Youville College is looking for a solution that will suit the needs of D’Youville College while not creating controversy in the community.2  

Holy Angels Catholic Church 

Holy Angels Catholic Church is adjacent to the campus on Fargo and Porter Avenues.  The priesthood of the Oblates of Mary Immaculate founded the West Side Parish and recruited the Sisters of Charity of Quebec (Grey Nuns) from Canada shortly thereafter, offering them land to begin their work and a parish from which to operate. This common origin has fostered an “intimate relationship” between the Church and D’Youville College.  The close relationship continues today in 

technology base of an eminent university, however does not want to become so large that classes will be oversized or difficult to access.  Students will still be able to develop quality relationships with faculty, and the student population will not overwhelm service opportunities in the community. 

A further increase in student population will cause a strain on the community as long as students continue to rely on cars to get to and from campus.  Increasing parking accommodation on campus within recent years has been accomplished through the purchase and demolition of homes in the area.  The community has responded to this piecemeal strategy in a variety of ways: some feel that D’Youville College has, overall, removed dangerous or unsightly properties from the area, while others feel that D’Youville College is destabilizing the community and is diminishing opportunities for the community to revitalize itself.   Part of the task of the D’Youville College Community Advisory Board is to evaluate properties in the area and decide which should truly be demolished, and which are unsightly but can be rehabilitated into student housing or other campus or neighborhood uses. 

The leadership of D’Youville College envisions the College maturing into a University that is not only recognized for its academic reputation, but for the quality of its physical and social environment.  This section summarizes some of the ways the college President, who is responsible for driving the vision and direction of the institution, envisions these goals. 

D’Youville College could be part of a vital culture and education corridor, drawing on and enhancing existing educational facilities in the area, such as the Buffalo and Erie County Public Library’s Niagara Branch, the Buffalo Philharmonic Orchestra and Kleinhans Music Hall, Da Vinci High School, Karpeles Manuscript Museum, Connecticut Street Armory, and other attractions.  These are assets to both the community at large and to the students of D’Youville College, but currently students are often isolated 

48

acquisition can be best resolved through the continued work of the D’Youville College Advisory Board.7   

City of Buffalo 

The City of Buffalo temporarily halted plans for reconstruction of Fargo Avenue into a cul­de­sac following neighborhood opposition.  Since the project is already funded at a fixed amount, there is concern that revised plans will exceed the budget, as construction costs increase with inflation.  The City is open, however, to discussion of ways to move forward with the project.  The City has not taken a firm stance on either this issue or that of the housing demolition and seems to be deferring those decisions to the Councilmember, but there is no guarantee that this will be the case into the future. 

The Peace Bridge Authority 

The Peace Bridge Authority has a positive relationship with D’Youville College and has hosted several public forums at the campus.  The President of D’Youville College has previously served on the Public Consensus Review Panel for the proposed Peace Bridge Expansion Project.  D’Youville College has taken a neutral position towards the project, yet senior staff members do not seem convinced that expansion is a foregone conclusion.  D’Youville College has made inquiries into purchasing the Episcopal Church Home on Columbus Parkway, a large vacant complex that would be demolished if the project moved forward.  

Survey Results 

Group II’s survey results demonstrate a wide range of strengths and weaknesses that exist within D'Youville College’s partnerships.  The scores are a cumulative result of distributed print surveys that were completed and returned for the purpose of our study.   Of the 17 surveys distributed, 13 were completed, a response rate of 76 percent. Table 3.1 summarizes common  responses.   

terms of shared physical space as the Church uses D’Youville College’s Student Center to host social events, while D’Youville College holds commencement in the Holy Angels chapel.6  

In 2008, new leadership was established in the Parish.  The new leadership has quickly come to appreciate the complex dynamics that exist between D’Youville College and the neighborhood, and this understanding has been made possible due to the Church’s inclusion in the newly formed advisory board.  Members of the church hold mixed feelings regarding both the cul­de­sac and land acquisition; however, Holy Angels Catholic Church is enthusiastic about the Community Advisory Board and looks forward to further collaboration with D’Youville College. Holy Angels’ is a shrinking parish, with current membership one‐third of its peak in the 1950s; the church is increasingly interested in sharing resources with the neighborhood and with D’Youville College in particular.6   

Niagara District Councilmember 

In August of 2008, the Niagara District Councilmember assisted D’Youville College in forming the Community Advisory Board and selected its members with input from the D’Youville College Office of the President.  Thus far, the councilmember and the D’Youville College President have been in attendance at the advisory meetings and have served as co‐conveners.   

The councilmember offers unique perspective in these meetings because of the responsibility to the welfare of entire community.  The Councilmember’s office has expressed concern that D’Youville College has not clearly stated its expansion plans; while this office understands the threat to D’Youville College from potential land speculation, it is hoped that a visual representation of D’Youville College’s growth needs can soon be provided, with a reasonable degree of uncertainty.  The office remains optimistic that the two issues of the cul­de­sac and housing 

49

The survey results reveal partnership perceptions of the strengths and weaknesses exhibited by D'Youville.  Of the 13 partnerships, 80 percent agree that D'Youville College shares a “common goal and direction for the partnership” with the organization.  Also, 69 percent of respondents feel that D’Youville College is “accessible.” Additionally, 54 percent feel that D'Youville College is both “dedicated to involvement with the community” and easily identifiable as a community partner.  

The remaining questions addressed perceptions of D’Youville’s communication and outreach.  Only 15 percent of Group II respondents feel that they are “kept informed regarding D’Youville events”, or that they are directly kept informed by D’Youville College.  Although D'Youville College seems to be a dedicated community partner, there is a lack of consistency when it comes to communication with community organizations.  One organization indicated that it would like to be contacted for more than collaborative grant applications, while another was not even aware that D'Youville College had discontinued its partnership.  

The overall responses from the 13 organizations indicate that five perceive D’Youville College to be performing well across all indicators for the collaboration.  Many of the remaining organizations perceive D’Youville College to be strong in some areas, and weak and others.  Finally, a handful indicate that D’Youville College needs improvement 

Table 3.1 ­ Community Partners Assessment Survey Results 

Strengths:   Approval Rating 

Do you feel that you and D'Youville share a common goal/direction with the partnership?  80% Do you percieve D'Youville as being accessible to you?  62% Do you feel there is dedication to involvment with the community?  54% Are you able to identify D'Youville as a community partner?  54% Areas for Improvement:   Approval Rating 

Are D'Youville's Programs are well advertised?  15% Are you kept informed regarding D'Youville events?  15% Are you contacted by D'Youville when necessary?  31% Is the information you receive from the college helpful?  31% 

in every area of the collaboration.  

Improved communication and implementation of the ASR Method can help to strengthen community partnerships. 

Recommendations  

Commitment to an Urban Mission 

Urban regeneration is intricate, and if revitalization initiatives are not sufficiently comprehensive, they will not succeed in solving urban problems, but instead provide temporary relief to those directly impacted.  Programs should focus on creating consistent and sustained relationships in the community to support these initiatives.1   In order to comprehensively address problems of the West Side, D’Youville College must work to understand the neighborhoods and their concerns.  D’Youville College must also determine how these concerns will impact itself, and how both parties would benefit from an active partnership in developing and meeting the neighborhood’s goals.  These concerns cannot be identified or addressed properly without learning from the community, and D’Youville College should avoid focusing solely on providing service to the neighborhoods. 

D’Youville College must identify problems and opportunities in the community that can be addressed through partnerships.  Such a shift in service paradigm, from one of only reactive or 

50

vision, and it must partner with D’Youville College to enhance the progress of both its own and D’Youville College’s goals.  The mission, therefore, should identify the aspects of the community’s vision that it can be most effective in enhancing.  It must also identify what aspects of this vision are most beneficial to its own growth.  D’Youville College must demonstrate that it acknowledges the community as a major contributor to its success.  The community should be a partner with, and not a client of, D’Youville College. 

Expansion of the Community Advisory Board 

The CAB is an important first step towards facilitating the exchange of information between D’Youville College and the community, and to community rebuilding.  Although it is important for D’Youville College to have a designated group of community members to guide its physical expansion decisions, the CAB can function as a conduit for development of the college’s urban mission as described above.  This may be best accomplished through the formation of a series of “working groups” that cover a broader scope of campus‐community relations.   This expansion is best facilitated by a shift towards “neutral ground.” 

The CAB should make a practice of either meeting in a neutral location (i.e. not on campus) or rotating meeting locations around the neighborhood.  Additionally, a change of name from D’Youville Community Advisory Board to a label that denotes collaboration is a small adjustment that would indicate a shift in the D’Youville College’s perception of the community.  Similarly, the “Board” itself could be renamed “Steering Committee” to indicate interaction with the newly formed “working groups.”  

If this Board is to provide community leadership, it is important that it represent the diversity of the neighborhood, particularly in terms of ethnicity, religion, and age.  Additions to the CAB could come from non‐Catholic religious institutions, continuing care facilities, and cultural organizations.   

student‐centered service to one that also includes a significant component of progressive and strategic action against urban problems, requires a shift in attitudes toward the community and D’Youville College’s purpose therein.  It also requires shifts in policies regarding D’Youville College’s programs and partnerships.  Leadership, most specifically the President and the Board of Trustees, must spearhead these changes, acting as ambassadors for D’Youville College by uniting the college community around a common mission and mobilizing the resources needed to meet D’Youville College’s goals.1   

Uniting D’Youville College around a mission is imperative to ensure that the whole is equal to or greater than the sum of its parts.  Opportunities can be lost, or actions can be duplicated or contradictory without a uniting mission emanating from central leadership.  By endorsing a college‐wide urban mission, the President and Board can redress the inherent lack of cohesion or even competition between departments. 

The urban mission supports but is secondary to D’Youville College’s mission.  It is particularly important for a Catholic service‐oriented college, such as D’Youville College, to define the relationship between the development of its students through service and the implementation of its urban mission.  The urban mission is also subsidiary to the community vision.  The community must articulate to D’Youville College its own vision for the neighborhood that addresses the potential of each of its parts as well as its whole, and should guide D’Youville College’s actions.  Once the community has a vision around which its many disparate parts can unite, the community can commission D’Youville College to help work towards these ends. 

It is important that D’Youville College and the community recognize that D’Youville College is not “fixing” the community.  The community must be committed to its own revitalization and to its own 

51

Relationship with the Community: Client to Partner 

In order to build solid, trusting relationships with the community, D’Youville College should begin to nurture a new view of the community, from the President and Board to faculty and students.  Many programs at D’Youville College focus on clients who receive benefits from the actions of D’Youville College or students but do not give anything in return, with the exception of educational opportunities.  D’Youville College has many opportunities to foster a self‐sufficient community, and should begin to treat the community as a partner. 

Visibility 

For D’Youville College to be an equal participant in the community, visibility within the neighborhood needs to be enhanced.  Visibility, as discussed here, is not necessarily street visibility through branding and way finding, but rather through being an active participant in the community.  D’Youville College is a neighborhood asset that can become a gateway for the neighborhood through utilizing its resources and educational specializations.  This in turn will promote its relations with the West Side as well as help to create a stronger neighborhood. 

The D’Youville College West  

The University at Buffalo introduced the “UB Neighbor” to South Campus neighborhood residents in an effort to better community and university relations.7    The publication, which is produced four times a year, offers the residents of the University District Neighborhood insight into events on and around the campus.  The publication also includes information on the University at Buffalo’s goal to help to improve the neighborhood through clinics, lectures and meetings. 

A similar quarterly publication would allow D’Youville College to increase its role in the community.  A publication provided to the neighborhood surrounding the college can include neighborhood happenings and improvements occurring in the area as well as information 

regarding D’Youville College’s satellite health clinics and opportunities offered by D’Youville College for the public. 

In a neighborhood that consists of a high percentage of refugees and immigrants, D’Youville College must be knowledgeable about its neighbors and address the need for a bilingual publication, including English and Spanish.  Further analysis is necessary to determine the areas of the neighborhood that primarily speak English, Spanish, or other languages.  However, a publication including at least English and Spanish would unify and increase a sense of community. 

Neighborhood Information Share 

A perceived problem with D’Youville College’s relationship with the community is a lack of information gathering from the community by D’Youville College.  CBOs express concern that there are events happening on the campus that they were unaware of until after the event.  The neighborhood share would be a clearly visible link on D’Youville College’s current website and allow community members to place information on the site through a link on the page or e‐mail contact.  Additionally, the neighborhood share would be advertised through D’Youville College’s neighborhood publication, in the college’s informational pamphlets, and in CAB meetings, where suggestions, improvements or concerns from the community members can be voiced.  The neighborhood share would include information on events held on campus and throughout the neighborhood, as well as contact information for community resources and centers in the neighborhood.  For individuals without Internet access, a neighborhood information share center bulletin board could be located at the Niagara Branch Library, including event posters, newsletters and a calendar. 

International Market 

The neighborhood surrounding D’Youville College is diverse, consisting of large immigrant and refugee 

52

populations.  An International Market, held on each Saturday from the early summer to late fall on the lawn of D’Youville College, would showcase the worldly offerings found in the neighborhood surrounding D’Youville College.  The Market would consist of vendors that would be approved by D’Youville College to maintain a manageable number of quality vendors.  The vendors would offer various international food items and clothing pieces, available throughout the Western New York Region.   Through the office of Multicultural Affairs, D’Youville College can work to promote cultural diversity and knowledge while giving students the opportunity to become more involved.  D’Youville College can offer its current parking lots to provide parking for market participants and vendors, and hold the event in the green space at Prospect Park. 

Entertainment Series 

D’Youville College should consider offering a free entertainment series during the week.   The free entertainment series would allow for a diverse crowd to see various live entertainers, therefore increasing the overall support for D’Youville College.  Additionally, D’Youville College can offer its current parking lots to provide free parking for guests. 

Enhancement 

The enhancement of D’Youville College’s current services and programs would allow for more comprehensive and participatory programs that would benefit both D’Youville College and the surrounding community. 

Community Rental Space 

D’Youville College currently allows community groups to use its conference rooms to hold neighborhood meetings.  Discussion with various CBOs, however, indicates that many groups are 

unaware of such services.  Through marketing and discussion at Advisory Boards, D’Youville College could rent the space within its campus to CBOs in need of a professional meeting place.  The calendar of events and availability of rooms should be available at the neighborhood information share locations described above. 

Lecture Series 

D’Youville College could implement a lecture series to be held for the community.  The lectures would be held on D’Youville College’s campus and would feature guest speakers relevant to D’Youville College’s educational programs, including clinical health and health care administration.  D’Youville College would publicize the events through local media and through its neighborhood information share.  The lecture series would be open to the general public and D’Youville College would provide parking for attendees. 

Satellite Locations 

D’Youville College currently has a Chiropractic Health Center, located at 2900 Main Street in Buffalo.  While the success of the clinic is undeniable, D’Youville College can increase its footprint within the boundaries of its own neighborhood, if it is determined that such a need exists.  Clinics can include D’Youville College’s specialization degrees, including a second chiropractic clinic; a tax resource center supported by its accounting students; and a tutoring center for youth in the neighborhood.  The clinics would offer free or discounted services to interested residents of the neighborhood while allowing students to gain practical experience.  The offices would be housed in established community centers, on D’Youville College’s campus, or in vacant and salvageable neighborhood buildings.   

53

Chapter 3 Endnotes  1.  Gilderbloom, J.I. & Mullins, R. (2005.)  Promise and Betrayal: Universities and the Battle for Sustainable Urban 

Neighborhoods. Albany NY: State University of New York Press. 2.  Sister Denise Roche, D’Youville College President.  Personal Interview, October 22 2008. 3.  D'Youville. (2008, February 21). Better by Degrees Survey. (o. b. The Regional Institute, Interviewer 4.  McNabb, D. (2002). Research Methods in Administrative and Nonprofit Management. Quantitative and Qualita­

tive Approaches., M.E.Sharpre, Armonk, New York. 5.  Romanos, M., Edelman, D., & Arefi, M. (2006). Community Interactions and Collaborations Peer Institutional 

Study. Cincinnati: University of Cincinnati. 6.  Father James Fee.  Personal Interview. October 30 2008. 7.  Councilmember David Rivera and Staff.  Personal Interviews.  September 10 2008 and October 14 2008 8.  University at Buffalo (2008). UB Neighbor: News for the South Campus Neighborhood. Retrieved from http://

www.buffalo.edu/community/impact_neighbors.html 

 

54

Introduction 

D’Youville College has a unique opportunity to embody and foster sustainability on and around campus.  As the college aspires to university status, increase its student body, and physically expand the campus, the processes by which the College and community design these physical transformations are as important as the transformations themselves.  The college and community must jointly steward their shared resources and take on the role of co‐designers, seeking continuous environmental, social, and economic improvements as neighborhood transitions occur.  

D’Youville College is uniquely situated to benefit from a collaborative community sustainability planning process that can not only achieve a high‐performance environment for students, faculty, and staff but advance  towards a thriving urban community for generations to come. 

Despite the negative connotations associated with being land‐locked, D’Youville College is positioned strategically in comparison to other colleges and universities in the city and region. For instance, D’Youville College sits less than a mile from Lake Erie, part of the largest interconnected freshwater ecosystem in the world.  

As an urban college campus intimately intertwined in the fabric of historic West Side neighborhoods, D’Youville campus expansion will undeniably change the character of the local residential neighborhoods, the local business community, and the wider community.  To what degree will the College’s plans coincide with concurrent planning processes, for example the potential Peace Bridge expansion?   

Methodology & Data Sources 

Canadian and U.S. college and university community and sustainability plans at academic institutions were reviewed in order to develop specific criteria and priorities applicable to D’Youville College.   

Additionally, benchmarks such as the College Sustainability Report Card, campus footprint analyses, and existing literature on sustainability in higher education were reviewed.  

Background information on parking is gathered from D’Youville College Facilities Department, the Cannon Design Master Plan, the Watts Engineering Traffic and Parking Impact Study, and the City of Buffalo Engineering Department.  Background information includes not only the current neighborhood parking conditions but reactions to previous proposals or actions taken to alleviate the parking problem.  Information regarding the physical campus design, number of parking spaces and other quantitative data for this section came from field observations, the Cannon Design Master Plan, the Traffic and Parking Impact Study, and D’Youville College.   

The natural environment of the study area is inventoried to understand the characteristics of the natural environment on and around campus as a basis for identifying significant ecological features that may be impacted by development.  

Urban Context  

Institutions in urban settings face, like their surrounding communities, environmental, social, and economic stressors.  D’Youville College and the West Side neighborhood face the stressors of disinvestment, the environmental and health impacts of commuter activity across the Peace Bridge, neighborhood fragmentation, and commercial vacancies.  The confluence of these stressors along with scarce urban land resources undoubtedly shape both D’Youville College’s and the neighborhoods’ future options for growth.    

Institutions facing similar urban challenges have addressed these stressors through campus community efforts focused on sustainable growth 

Chapter 4: Sustainable Growth

55

sewer overflows is the single largest pollution source to Lake Erie and connecting channels in the Great Lakes system.2  The City of Buffalo is currently developing legislation that would tax property owners for stormwater management.  

Green space constitutes a small share (approximately 13 percent) of campus land.  Tree cover as a share of total campus area is considerably low (approximately 9 percent).   

The  City of Buffalo, according to a 2003 American Forests’ ecosystem analysis has approximately 13 percent tree cover. This is thought to have dropped considerably after the October 13, 2007 storm that destroyed thousands of trees in the City.  American Forests recommends 25 percent tree canopy cover in urban residential areas.3,4  While the area around the college benefits from the open spaces of several Olmsted park lands,  if thought of as a micro‐ecosystem, the community and campus  could benefit from increased tree cover on and around immediate lands (Figure 4.2).3,4 

and investment.  Best practices include adopting sustainability‐related master plans, mission statements, or demonstrating sustainability commitments.  Campus initiatives include reducing the campus footprint,  encouraging public transit, incentives for carpooling and alternative travel modes, applying street level and site specific green infrastructure, and investing in community development.1 

In order to understand the impact of the D’Youville Campus in the planning area, analysis focuses on physical components: building footprints, parking lots,  tree cover, and green space.  The largest of these physical components is parking lots, which account for 40 percent of  the campus land (see Figure 4.1). 

The impervious material presently used for laying parking surfaces blocks the penetration of stormwater or melted snow water to the ground below. The excess water produced  is then channeled into the city sewer system. The city of Buffalo relies on an antiquated sewer system known as ‘combined sewers’ that accepts soiled water and storm water in the same sewer pipes.  A sudden increase in storm water flow can increase the chances of a combined sewer overflow event.  Municipal sewage and stormwater from combined 

Figure 4.2 ­  Present Campus Canopy Cover on D’Youville Campus Figure 4.1 ­ Physical Components of D’Youville Campus 

Parking Area40%

Building Footprint24%

Acquired Unutilized Spaces17%

Green Space13%

Other (pathways etc.)

6%

56

Unlike its local and regional peer institutions, D’Youville College is surrounded on all sides by residential neighborhoods.  Comparatively, Nazareth of Rochester is surrounded by swaths of green space, while Saint John Fisher is bounded by highways.   Canisius College is sited on a commercial street with neighborhoods adjacent to it; and Medaille College is bounded by an expressway, a cemetery, and one small residential neighborhood.    

Transportation and Parking 

Twelve years ago, D’Youville College had 100 parking spaces and lack of parking was students’ number one complaint.  D’Youville College addressed this concern by expanding their parking to accommodate students.  D’Youville College now has over 500 parking spaces and parking is no longer a top concern for students.  Enrollment increased by 33 percent during the period D’Youville College addressed its parking concerns, yet the parking 

supply increased by 600 percent.  The existing parking supply is illustrated in Figure 4.3.  Neighborhood perceptions of D’Youville College are shaped by the question of whether or not over the coming years surface parking will further impinge on the residential neighborhoods of Fargo and West Avenues and Plymouth Street. 

Many of D’Youville’s over 3,000 students commute to campus by car.  D’Youville College houses a small proportion of its students in campus apartments and dormitories.  About half of D’Youville College students have a parking permit for on‐campus parking.  With or without a permit, students also park curbside on city streets near the campus, often competing with neighborhood residents for parking spaces.  In order to expand the parking supply, D’Youville began an aggressive campaign of acquiring properties in the neighborhood, demolishing the structures, and paving the lots.  The community’s reaction to the demolition of homes was mixed.  

Figure 4.3 ­ Current Parking Area At College 

57

D’Youville College is not the only institution of higher learning in the area subsidizing single occupancy vehicle travel.  Table 4.1 lists peer institutions and information regarding their parking supply.  Canisius College was able to purchase a 1,400 car parking garage vacated by Blue Cross Blue Shield which relieved pressure to provide parking for a landlocked campus.  Medaille College and D’Youville College are similar in enrollment and proportion of commuters. Medaille College’s parking includes shared parking owned by the Buffalo Zoo.   Medaille College provides nearly the same amount of parking as D’Youville College.   

D’Youville College is experiencing the same effects on a microcosmic level.  Parking lots either cause the campus to be more spread out and less walkable or it is pushed to the edges, creating a buffer between the campus and the surrounding neighborhoods.  Having parking on the edges frustrates D’Youville College’s goal of having a campus that is accessible to the community.6  Additionally, traditional paving materials have a negative impact on the environment. 

Nearly half of D’Youville’s students are able to attend classes without purchasing a parking permit, which demonstrates the potential to further curb this behavior through intervention.  Providing parking raises the cost of doing business and this cost is shifted to the students.  Finding alternatives to 

While some are relieved to have student vehicles off the street, others object to houses demolished in certain neighborhoods near D’Youville College. 

Parking Costs 

All D’Youville students subsidize parking through their tuition whether or not they drive to campus.  According  to the  D’Youville College facilities department, the college spends between $6,600 and $13,000 per new parking space created.  This figure includes acquiring the property, demolishing any structures, and paving.  Students pay $60 for a parking permit for the academic year and $20 for the summer.  Even if class schedules and student demand allow D’Youville College to issue three permits per parking space year‐round, it would take over 25 years to repay the capital cost of even the least expensive parking spaces.  This cost does not include lighting, maintenance, snow removal, and security, which amounts to approximately $141,000 annually; an additional cost of $50 per student.   

According to field observations of parking occupancy, there are over 30 parking spaces, or five percent, unused at the most congested times and over 100 spaces, or 17 percent, available at all other time periods.  Mondays and Fridays between 10am and 1pm are the busiest times for parking.5  Demand for on‐campus parking at D’Youville College has not yet surpassed the supply. 

Institution Price per Permit (Annual) 

Enrollment (2008) 

Resident Students 

Parking Spaces 

Commuters Parking Spaces per 

Commuter 

D'Youville College  $60   3,000  300  486  2,700  0.180 

Medaille College  $0   2,829  426  451  2,403  0.188 

Canisius College  $70   5,100  1,500  1,400  3,600  0.389 

Saint John Fisher  $25   3,500  1,472  1,657  2,028  0.817 

Nazareth College of Rochester  $40   3,185  900  1,981  2,285  0.867 

Table 4.1 ­ Summary of Parking Supply at Peer Institutions 

58

adding parking will help keep tuition affordable and competitive.   

The Argument for Alternative Travel Modes 

Conventional wisdom tells us that Americans are wedded to their cars; however, a study in California debunks this myth.  A survey of eight companies showed that when employees were given the option between free parking and a cash payment or transit pass, 4 to 25 percent of employees chose not to take advantage of the free parking offered by the employer.  Some opted for public transit, a few opted to bike or walk, but most of the individuals who stopped driving alone began to carpool.7  Once an alternative was offered, workers were freer to make decisions about how they traveled to work.  The same could also be true of D’Youville College students.  

While these companies leased parking spaces for their employees in private lots, universities generally provide their own parking.  Many universities are finding that offering a parking alternative is much cheaper than building additional parking.  The University of Michigan at Ann Arbor found that providing commuter benefits cost 96 percent less than adding new parking.8  

The distance individuals are willing to walk from a parking spot to their destination is directly proportional to the amount of time the individual will spend at that destination.  For instance, individuals will walk farther to work from their car than they will for a short errand.  Since D’Youville students are going to be on campus for at least a few hours, the distance they are willing to walk from their car will generally be greater than it would for other car trips.9,10  

Higher education has positive effects on the likelihood of choosing non‐motorized alternatives.  As an institution of higher learning, the potential to dissuade students from driving to campus alone are greater than for the general population.  Additionally, 

bicycling, transit use, and walking are more common in dense and mixed‐used areas.10 

There are three ways to decrease the demand for parking.  D’Youville College could raise the price of parking, increase the supply, and/or offer a substitute program that encourages carpooling, car sharing, public transit along with bicycling and walking.   Institutions achieving highest marks in sustainability implement programs that seek multimodal transportation options for the campus community.7,9  

The demand for parking is already decreasing as the rising cost of gasoline decreases the number of car trips people take.  As the cost of automobile travel increases, students will look for alternate means of getting to class.  Some students will opt to live closer to campus.  However, continuing to surround the campus with parking decreases the amount of housing within walking distance of the campus.  For some students, changing residence is not feasible, and an alternative to single occupancy vehicle transportation will become increasingly attractive.  Any money that a student can save on transportation means more money for tuition,  books, food, housing, and other necessities.  Increasing choices will decrease student dependence on cars and become a form of financial aid.     

The Niagara Frontier Transportation Authority (NFTA) is the local transit authority, which offers rail and bus transit throughout the Buffalo Niagara region.  Figure 4.4 illustrates public transit routes to D’Youville College.  The purple portion of the map shows areas that are within one NFTA bus ride of the D’Youville Campus.  The orange portion highlights the areas that are within one transfer, bus or rail, of the campus. The purple portion of the map shows areas that are within one bus ride of the D’Youville Campus. The orange portion highlights the areas that are within one transfer, bus or rail, of the campus.  As of 2007, 144 students live within access of a direct transit route to the campus.  An additional 351 student live within one transfer.  These 495 students 

59

Figure 4.4 ­ NFTA Bus routes and D’Youville students  Figure 4.5 ­ NFTA Bus routes with in 1/4 mile of D’Youville’s Campus 

account for nearly 17 percent of the student body.   This is an underrepresentation as many students do not report their actual local address, therefore the number of students living close to campus could be higher. Figure 4.5 shows the quarter mile walking area around campus and the transit lines within this area, three of which (bus routes 5, 22, and 3) stop every 10 to 15 minutes. 

This information could be extremely useful for students who are relocating or even considering relocating to attend D’Youville College.  Regional transit offers riders  access to an array of amenities located in Amherst, Depew, Lancaster, Niagara Falls, Grand Island, Kenmore, Cheektowaga, Tonawanda, Lackawanna, Wheatfield, and throughout Buffalo. 

A small number of the individuals traveling to D’Youville arrive by public transit.  Sixty‐five D’Youville College students qualify for free transit 

passes through the New York State Higher Education Opportunity Program (HEOP).  It is unknown how many, if any, of the students observed riding transit were HEOP students.; however, the number of students commuting by transit  could be much higher.     

Field observations of arrivals to campus by public transit were conducted on two regular class days, Tuesday November 11, 2008, and Monday November 17, 2008, during peak parking times: November 11 was a designated visitation day for prospective students and 19 individuals arrived at D’Youville College via  one of the four bus routes that directly serve the campus.  On Monday November 18,  nine individuals arrived at the D’Youville Campus via the NFTA metro bus.  The disparity could be related to class schedules, the number of visiting students, or inclement  weather.  If prospective students are inclined to use public transit, new policies at the 

60

Order of the Grey Nuns of the Sacred Heart have endorsed the Earth Charter, a declaration that outlines the importance of ecologically sensitive land use, consumption, social, and environmental justice.12  

Recommendations 

President’s Council Committee on Sustainability 

D’Youville College should reflect the Grey Nuns of the Sacred Heart’s commitment to the Earth Charter and connect the College’s mission and core values plans directly to its strategic and operational plan.   

Without necessarily hiring a new position,  D’Youville College can utilize existing staff and decision‐making structures  to create a campus planning team dedicated to bringing administrators, staff, faculty, and student government together to identify and implement sustainable practices on campus.  The Office of the President should directly oversee   sustainability planning and the President’s Council should house the committee on sustainability so that the program has access to the highest administrative decision‐makers. 

It is important to note that sustainability is not simply “campus greening”. For the purpose of this study, the term “sustainability” refers to the goal of balancing competing considerations of economic well‐being, human  and ecological health, and social equity. The definition of a sustainable community 

Earth Charter  

  “We must join together to bring forth a 

sustainable global society founded on respect for nature, universal human rights, economic justice, 

and a culture of peace.”   

The Earth Charter, endorsed by the Grey Nuns of the Sacred Heart12 

 

Benefits of Sustainable Growth  for  D’Youville College & Community 

 

1.  Economic viability & fiscal stability 2.  Health and high performing learning/

teaching environment 3.  Safer campus and surrounding neighbor‐

hoods 4.  Improved urban ecology 5.  Neighborhood stabilization 6.  Resource efficiency and conservation 

College aimed at increasing transit ridership, offering these students an incentive to remain transit riders. 

Committing to Sustainability 

As articulated in the D’Youville College Strategic Plan, the institution is “responsible and accountable for fulfillment of the D’Youville College Mission, but in accomplishing that mission remains mindful of the public trust and is always sensitive to the immediate surrounding community and natural environment. The College actively attempts to understand and positively influence the social, political, and economic environments that impinge upon it.”11   

Local grassroots advocates are already working on neighborhood needs within the context of broader neighborhood restoration.  The efforts of organizations such as  the West Side Collaborative and Heart of the City Neighborhoods continue to shape the neighborhood’s revitalization.   The College and community must pursue a collaborative framework in order to realize both the College’s development aspirations and the neighborhoods’ restoration efforts. 

D’Youville College’s mission statement does not yet formally include sustainability principles; however, it seems  such a commitment is implicit in the legacy and core values of the College.  For instance, the 

61

depends heavily upon the unique local circumstances derived from community history, economy, culture, and landscape features.12   Therefore, specific benchmarks must be defined through intensive collaboration with the community.   

Criteria for guiding campus‐community sustainable practices draw on urban design and planning principles and sustainability best practices that directly relate to the campus‐community relationship.   The goal is to develop a tailored framework to facilitate a joint visioning process for both the College and the community. Additional criteria for campus‐community sustainability were developed with consideration for D’Youville College’s strategic plan, expectations for growth, current size and endowment, existing physical conditions, community health, local cultural context, and socioeconomic conditions.  The proposed goals are to: 

1.  Value  and  build  on  existing  neighborhood assets  such  as  housing  stock,  commercial spaces  and  rich  and  diverse  cultural heritage. 

2.  Protect and restore the urban environment especially in terms of water resource management 

3.  Co‐design campus expansion with the community for connectivity, continuity, equity, health, environmental justice and ecological integrity. 

4.  Capitalize on the opportunities of the waterfront city and bi‐national region. 

5.  Develop in  a community centered and place‐based fashion. 

6.  Promote equitable opportunities to participate in decision making processes and implementation with local residential communities through candor, respect, and peace in dialogue and planning, . 

7.  Redefine and advance economic viability through employing economic multipliers, fostering equity partnerships and campus community commercial support systems. 

8.  Empower local entrepreneurs, local workforce, and local buying power. 

Transportation Demand Management Proposals 

To operationally define the above principles D’Youville should pursue the following sustainable practices: 

Carpooling 

Carpool or rideshare programs are a major component driving the success of campus sustainability plans for many colleges reviewed in this study.  Locally, Daemen College began offering preferred parking to carpoolers in November 2008.  A security guard enforces the regulation.  Daemen College is working to further expand its carpool parking.   

D’Youville College can aid students and employees interested in carpooling by registering as an employer with GoodGoingWNY.  GoodGoingWNY was created by the Greater Buffalo‐Niagara Regional Transportation Council to provide travelers with information about alternative transportation options.  In addition to mapping transit, bicycle, and pedestrian routes, GoodGoingWNY provides a carpool matching service for its users.  Individuals register with the site, enter their carpool preferences as well as their origin, destination, and travel times.  Users are then directed to a list of potential carpool partners.  Contacting carpool matches is optional.  

Employers may register with GoodGoingWNY and access additional features.  As a registered employer, the designated representative can monitor those who sign up for the carpool program.  The employer representative can track which 

62

all the hassle and expense of car ownership.  Students would be able to access a car on demand, allowing them to run errands.  Students that got to campus by bus or carpool would have access to a vehicle while on campus. Membership can be as little as $5 per month, plus low hourly rate and mileage charge based on actual usage.  Buffalo CarShare will launch in Spring 2009 in select areas of the city, including nearby D'Youville College.  

Non­motorized transportation 

Buffalo Blue Bicycle is a non‐profit bicycle lending program.  For a $25 donation or six hours of volunteer time, individuals can become members for the eight‐month season.  Members have access to a fleet of blue bicycles stationed at hubs throughout the region and can use the bicycles for a few hours or check them out for up to two days.  Currently, Buffalo State College and all three University at Buffalo campuses have Buffalo Blue Bicycle hubs. 

Megabus 

Megabus Bus Company offers bus service between Buffalo and Toronto.  The unique thing about Megabus is the price structure.  Bus tickets start at $1 and increase as the bus fills and as the travel date approaches.  D’Youville students, knowing their class schedules, would be able to purchase tickets far in advance and save hundreds of dollars on travel over the course of a single semester.  Megabus offers five trips in a day in each direction between Toronto and Buffalo and serves the downtown bus station. 

Encourage Bicycling and Walking 

For the cost of purchasing and installing a bicycle rack and $30 for a sign, D’Youville College could establish a Buffalo Blue Bicycle hub on its campus.  D’Youville College would be listed on the Buffalo Blue Bicycle website and possibly other locations.  Buffalo Blue Bicycle would provide students who live on campus greater access to non‐motorized transportation.  Additionally, any D’Youville College 

employees have registered with the site; download daily, weekly, or monthly reports; and monitor emissions reductions.  

GoodGoingWNY’s carpool network includes not only the Buffalo‐Niagara region but also Rochester and Southern Ontario.  D’Youville College students are already mobilizing to carpool.6 Providing preferred parking spaces for carpoolers and assisting students in finding carpool partners would help build this momentum.  D’Youville College could convert its most convenient parking lot into carpool‐only parking.  D’Youville College already has enough security personnel and cameras to monitor the preferred parking.  On days when a commute partner is ill, students could simply park in another lot. 

D’Youville College could launch its relationship with GoodGoingWNY through a promotional campaign and incentives.  For instance, every student or faculty member who registers with GoodGoingWNY could be entered in a raffle.  The bigger the prize, the more students will be enticed to enroll in the program.  Even those who normally would not consider carpooling may change their mind after seeing the number of potential carpool partners available. 

To generate excitement, D’Youville College could use the employer features to calculate the money its commuters have saved as well as the amount of emissions that have been saved and publish the numbers every month.  The benefits to the environment will increase school pride and bolster D’Youville College’s image in the community and among prospective students.  

Car Sharing 

Students who opt out of owning a car or having one campus can have their automobile needs met through Buffalo CarShare.13  Buffalo CarShare is a non‐profit organization that allows members convenient access to short‐term rental cars without 

63

student could use the bicycles to get downtown, travel to the Elmwood Village, or take advantage of the waterfront bike path.  The hub would be an added amenity that would appeal to prospective students. 

Any Buffalo Blue Bicycle member would know that they could pick up or drop off a bike at the D’Youville campus.  A bicycle hub would also facilitate interaction between the community and D’Youville College by giving residents a reason to come to the campus.  Individuals who might not otherwise find themselves in the neighborhood would also be exposed to the campus, the neighborhood, and the commercial districts adjacent to the college.   

Currently, the closest Buffalo Blue Bicycle hub is at Main Street and Tupper, Street 1.3 miles from the D’Youville College campus.  Individuals would either have to drive or make a one‐hour round‐trip on foot to pick up and drop off the bicycle.  A bicycle hub would be a welcome asset in the neighborhood. 

D’Youville could reduce parking demand by encouraging students to live within walking distance of the College.  Developing a brochure to highlight the neighborhood assets and providing tours to prospective students and faculty would be an inexpensive way to save the college resources for parking by convincing students to live close enough to walk to campus. 

A surplus of housing in the neighborhoods surrounding D’Youville College results in comparatively low rents that are attractive to students.  Higher occupancy rates in the neighborhoods would strengthen the community and increase the demand for retail on Connecticut and Niagara Streets.  With an economically vibrant neighborhood setting, D’Youville College would attract even more students. 

Public Transportation 

D’Youville College could promote public transit use by raising awareness about the routes that run adjacent to the campus and by offering incentives for transit riders.  For instance, D’Youville students who purchase monthly NFTA passes could turn in their passes at the end of the month to be entered in a raffle.   

D’Youville College should survey its students to determine what sort of interest exists in an Unlimited Access transit pass program.14  Demand for public transportation is increasing.  In the past year, NFTA saw a 23 percent increase in transit ridership.  In the fall of 2008, NFTA added 22 trips to the #5 bus line, more than for any other line.  If a significant number of students support it, D’Youville could reopen negotiations with the NFTA.  Any increase in transit service that D’Youville College could negotiate would also benefit the community.   

D’Youville College would have participated in NFTA’s Unlimited Access program if Canadian students were exempt.6  If NFTA had agreed, the program would have cost approximately $100,000 annually.  These same funds could provide 378 students with six pre‐paid monthly passes or provide 757 students with a 50 percent discount on transit passes.  Alternatively, the same funds could be used by D’Youville provide a one time subsidy for its students to purchase a monthly pass for $5 to encourage students to try transit for one month.  If demand for passes surpassed these numbers, D’Youville College should reopen its dialogue with NFTA because student demand would warrant the cost.   

D’Youville College could also coordinate class schedules with Megabus bus schedules in order to better serve commuters from the Toronto area.  Current Megabus schedules have buses arriving in downtown Buffalo at 10:00am and 12:30pm.  Additional buses arrive in the evening which may be useful to students who arrive the previous night for D’Youville College’s two‐day programs.  Buses leave 

64

downtown Buffalo at 3:30pm, 5:45pm and 8:45pm.  The travel time in each direction is 2.5 hours.  In addition to being less expensive than driving, riding a bus as opposed to driving allows students to read or do other school work and use their commute time productively.  While the trip from the Megabus terminal to campus could be made easily on transit, D’Youville may wish to implement a shuttle with pick‐up and drop‐off times that coordinate with Megabus arrivals and departures. 

Encouraging bus travel would reduce the number of cars driving through the neighborhood.  Decreasing traffic in the neighborhood would not only relieve parking congestion on the streets, it would mean less harmful emissions in air and safer conditions for pedestrians and cyclists.   

Shared Parking Agreements 

Finally, by utilizing existing neighborhood parking surfaces, D’Youville College could increase its parking supply.  While a parking structure is part of D’Youville’s long‐term plan, shared parking agreements could be a relatively inexpensive way of meeting student demand in the near future.  Parking is fairly abundant for most of the week and so adding a significant number of D’Youville owned parking spots is not only unnecessary, but the cost far outweighs the benefit.  D’Youville only needs additional parking at certain times.  Shared parking agreements for certain days and times may be easier to establish than more comprehensive parking solutions.  

While negotiating with Kleinhans Music Hall in the past has  been difficult due to Kleinhans’ irregular schedule, an agreement could perhaps be reached for when D’Youville’s parking demand is the greatest: Mondays and Fridays during the day.  The Buffalo Philharmonic Orchestra has no events planned on Mondays during the spring 2009 semester and only three Fridays with daytime concerts.  Since D’Youville College experienced a parking surplus even at peak times as of January 2008, the amount of 

supplementary parking D’Youville College students would use on a Friday may not create a conflict with Kleinhans patrons.  Instead of monetary payment to Kleinhans, a reciprocal parking agreement might be possible as Kleinhans has its greatest parking demands on weekend evenings when D’Youville parking lots are under‐utilized.  Parking for Kleinhans events is in such short supply that patrons park illegally on neighborhood streets and walk for blocks to reach the concert hall. 

Design for Watershed Management 

As a waterfront campus, D’Youville College draws benefit from its physical proximity to Lake Erie and the Buffalo‐Niagara River.  Moreover,  the freshwater system provides drinking water to Buffalo and millions of people in the region.  The College, alongside all residents, has a stewardship role in protecting this vital resource.   Many cost effective and cost saving techniques can be applied in physical planning to being to mitigate land uses that pollute water resources while simultaneously enhancing and integrating various land uses and pathways. 

Green Infrastructure 

Engineered green infrastructure techniques mimic natural ecosystem services such as air and water filtration and flood control.  D’Youville College can better integrate the campus and surrounding neighborhood and restore important urban ecological services by addressing the ‘hard campus edge’ with vegetative buffers, swales, and increased tree canopy. Studies of urban ecosystems show that even small targeted increases in tree canopy can have important effects. These efforts save thousands of dollars in stormwater management and filters thousands of pounds of pollutants annually.4  This strategy could allow D’Youville College to positively impact the community on a new and innovative level. 

Figure 4.5 shows a graded swale replacing parking in the core of the campus. The terraced green space leads to street level and offers a natural expanse  

65

amidst buildings in which campus and community members can gather, study, relax, and converse. 

Green roofs can also act as an alternative storm water management system. Green roofs consist of a series of layered surfaces like growing mediums, drainage surfaces and roofing membrane that allow special plants to be grown on building roof tops.   Apart from the added aesthetic quality, the growing surfaces absorb rain water that would otherwise be lost.   Green roofs now exist in over a dozen cities as active community spaces functioning dually as community spaces and restorative ecological microenvironments.  As a symbol for community partnership and a space where collaborative  work takes place, the Community Partnership Center (discussed in the following chapter) could be the future site of the first community green roof in the West Side of Buffalo.  Similar in concept to vest pocket parks, the community green roof adds respite space for users as well as enhances  the environmental quality and aesthetics of the neighborhood streetscape. 

Pedestrian Intensive Zones 

The D’Youville College campus spans six city blocks. This creates a fragmented campus divided by city streets.  Redesigning Connecticut Street between Prospect and West Avenues as pedestrian intensive can help create a more vibrant campus environment with more pedestrian amenities.   A pedestrian intensive zone would restrict the types of vehicles allowed at specific times, limit speed, and include special texturing on the road surface to alert motorists to drive slowly.  Both Prospect and Columbus Parks are assets to the campus and neighborhood.  Using pedestrian zones to ‘stitch’ together the neighborhoods to D’Youville College campus, and the campus  to the parks, can ease access to parks for all. 

Parking Alternatives 

Use of sustainable methods for constructing parking 

can mitigate the ill‐effects of asphalt parking surfaces.  The proposed City of Buffalo property tax for stormwater runoff could be reduced by on‐site stormwater management.  By using porous parking surfaces, approximately 90 percent of stormwater can percolate into the ground surface3. This reduces the need for a traditional storm water management system resulting in reduced operating costs in the long term. In colder climates like Buffalo, this can also reduce salt and sand used to melt snow as melting snow water can run through the surface.  

Parking Deck 

After analysis of potential benefits from Transportation Demand Management (TDM) strategies including assumptions for enrollment growth, it has been determined that an additional 146 spaces will be needed for expanded enrollment to 4000 students, and that aggressive TDM policies can be expected to relieve this demand by 40 to 65 parking spaces.  D’Youville College has several options for accommodating this parking expansion.  It can choose to continue the strategy of piecemeal property acquisition, which this would require the acquisition and demolition of 5 to 7 additional houses at an estimated cost of $400,000 to $600,000 or it can choose to construct a parking structure to accommodate parking demand.  

The construction of a parking structure is recommended for the following reasons: 

1.  Eliminates perceptions of ad hoc property acquisition 

2.  Affirms goal of increasing green space on campus, particularly at the campus core 

3.  Will lead to removal of surface parking along Connecticut Street, reducing barriers between the campus and community 

4.  Allows for joint development opportunities along Connecticut Street 

66

Figure 4.6 ­ Possible use of Green Infrastructure on the D’Youville Campus. 

67

C.  Parking with first floor retail on Connecticut Street would be a desirable option in terms of shared parking but is by far the most expensive option per space added (Figure not shown). 

D.  A three‐story structure as an alternative to large footprint of the two‐story structure originally suggested. This option is less expensive and requires less property acquisition than the two story structure, but possibilities for shared parking are less likely (Figure not shown). 

E.  A three‐story structure facing West and Connecticut Streets.  This is the suggested alternative because it is least expensive, has the greatest potential for shared parking, and has minimal visual impact on the neighborhood. 

F.  The Ted’s Hot Dogs site, located on Porter Avenue, is the least expensive option since the site is currently vacant. Because of the location, visual impact is a non‐factor, but the distance from the College raises concerns related to safety and feasibility of use (students might actually  park on streets closer to campus). These concerns could be resolved with a circulator (shuttle) bus at an estimated cost of $100,000 per year (Figure not shown). 

It is important to note that the analysis and discussion focuses on the capital costs associated with expanding the parking supply.  Operating costs associated with expanded parking, which can be significant, will also need to be considered.  

Criteria examined in evaluating scenarios were: 

1.  Total cost 

2.  Cost per new space 

3.  Structures required for demolition 

4.  Walking distance 

5.  Negative visual impact 

6.  Potential for shared parking 

7.  Retail Space (measured in gross square feet) made available 

Six Parking alternatives were considered for analysis, and are discussed in detail in the following section.  Cost, capacity, and other details for these alternatives are presented in Table 4.2.  Three of the alternatives are shown in Figures 4.7, 4.8, and 4.9. 

A.  A two‐story parking deck was suggested as an option for consideration by D’Youville administrators.6 This deck would be constructed in the block bounded by West Avenue, York Street, Connecticut Street and Plymouth Avenue but would require major property assembly to prepare the site. The deck would be fully exposed to all four streets and is the most physically imposing option. A two story deck is also the second most expensive option in terms of cost per space added. 

B.  A five‐story deck proposed in the Cannon Design Master Plan is a reasonable option in terms of total cost, cost per space, and land assembly required (see Table 4.2). However, this option is out of context with the adjacent properties (including D’Youville’s Student Apartments) and is not a desirable location for shared parking for Connecticut Street retail. 

68

Figure 4.7 ­ Alternative A,  Two­story parking deck. 

Figure 4.8 ­ Alternative B,  Five story garage as proposed by  the Cannon Design Master plan. 

Figure 4.9 ­ Alternative E,  Recommended alternative.  Three­story garage along West Avenue. 

69

Capital Cost 

Cost per New Space 

Structures Required for Demo 

Walking    Distance (ft) 

Visual  Impact 

Potential for Shared Park‐

ing 

GSF Retail Available Alternatives 

A.  2 Story 

Parking Structure 

$13,450,630   $25,475   20  720  High  Low  62,884  

  B.  Cannon 

Design Proposal 

$8,440,333   $21,698   1  550  High  Low  61,127  

  C.  Parking 

with First Floor Retail 

$6,877,130   $37,580   3  620  Medium  High  79,461  

  D.  Parking Be‐

hind Con‐necticut St. 

$11,431,297   $25,014   5  730  Medium  Low  79,461  

  E.  Parking at 

Connecticut and West 

$7,929,102   $17,388   0  640  Low  Medium  62,884  

  F.  Ted's Hot 

Dogs Site $8,685,017   $17,652   2  2,250  None  Unknown  0 

Peace Bridge Expansion 

A potential expansion of the Peace Bridge may lead to significant transformation in the immediate D’Youville College planning area.  The potential expansion may further affect community health, the built and natural environment, transportation, economic development, and neighborhood livability.  D’Youville College has not taken a position on the Peace Bridge expansion, but this is not the same as remaining neutral.  D’Youville College has made inquiries into the purchase of the Episcopal Church Home on Columbus Parkway, although the Episcopal Church is not in a position to sell the property.  The Peace Bridge Authority has shown a favorable opinion of D’Youville College, which has hosted several public forums at the 

campus.  Sister Denise Roche served on the Public Consensus Review Panel which deliberated over bridge expansion. 

D’Youville College is likely to continue growing.  The new pharmacy school alone is expected to generate an additional 250 students.  In anticipation of its growth, D’Youville College can take institutional measures to adopt sustainable growth measures to benefit the surrounding community.  

 

 

 

 

Table 4.2 ­ Analysis of Parking Alternatives. 

70

Chapter 4 Endnotes  

1.  Indicators. (2008). The College Sustainability Report Card. Retrieved from http://ww.greenreportcard.org.   2.  Ecojustice (Formerly Sierra League). (2008). Green Cities, Great Lakes:Using Green Infrastructure to Re­

duce Combined Sewer Overflows. Retrieved from http://www.ecojustice.ca/publications/reports/the­green­infrastructure­report. 

3.  American Forests (2008).  Setting Urban Tree Canopy Goals.  Retrieved September 2008 from  http://www.americanforests.org/resources/urbanforests/treedeficit.php. 

4.  Urban Ecosystem Analysis Buffalo Lackawanna Area. (2003, June). American Forest & USFSDA.  5.  D’Youville College Facilities.  Personal Interview, October 2008. 6.  Don Keller, Personal Interview.  October 9, 2008. 7.  Shoup, D. (2005).  The high cost of free parking. Chicago: American Planning Association. 8.  June, A. W. (2006).  Give & take.  Chronicle of Higher Education, 52(38), A30. 9.  Jakle, J. A., & Sculle, K. A.,  (2004).  Lots of parking: Land use in a car culture.  Charlottesville: University of 

Virginia Press. 10.  Plaut, P. O. (2005).  Non­motorized commuting in the US.  Transportation Part D, 10(5), 347­ 356. 11.  Cannon Design (2006). D’Youville College Master Plan2006. Grand Island, NY. 12.  The Earth Charter. (2000) www.earthcharterinaction.org/2000/10/the_earth_charter.html 13.  Buffalo Car Share. A Non­Profit Initiative of Green Options Buffalo.  Obtained  November 2008 from http://

buffalocarshare.org/index.php. 14.  Hess, D., Brown, J., Shoup, D. (2004).  Waiting for the Bus. Journal of Public Transportation. Vol. 7, No. 4. 

          

71

72

Introduction 

The D’Youville College study area is a hidden gem of the West Side of Buffalo.  As a major artery of United States and Canadian trade, this waterfront district has untapped potential for development that could serve as a catalyst for renewal and rehabilitation of the West Side of  Buffalo.  Efforts to secure and promote a vibrant student village on Connecticut Street would enhance the D’Youville College experience and thus be an effective recruiting tool for potential students and faculty.  D’Youville College should actively seek to promote Connecticut Street and the immediate area of Niagara Street as a student‐oriented mix of educational, residential and commercial uses.  At present, D’Youville College has spent over 70 million dollars on its West Side campus over the last 12 years a portion of which funded the redevelopment of an existing building on Connecticut Street.1 

Buffalo’s West Side encompasses a diverse and international community.  The current urban fabric of the neighborhood is centered around Prospect Park.  This neighborhood was forged by a wave of Sicilian immigrants during the 1920’s.  Since the end of World War I, this area has been further shaped by influxes of immigrants from the Caribbean, Africa, and Asia.  The West Side neighborhoods retain much of their pedestrian oriented design along the nexus of Connecticut and Niagara Streets.  These corridors are centered in the area identified by the study as D’Youville College’s immediate neighborhood. 

Methodology 

An inventory of the Connecticut and Niagara Streets commercial corridors was conducted from September 15, 2008 through November 3, 2008.  Every commercial property as designated by the City of Buffalo’s zoning land use regulations was inventoried on Connecticut Street and Niagara Street between Hudson and Hampshire Streets (Figure 5.1) .  Business type and occupancy was  inventoried for each property.    This catalog excluded parcels that were not utilized for commercial land use.  Informal interviews were conducted with residents and business operators to ensure that every active business was counted.  

Commercial Corridors 

Economic stagnation and urban disinvestment has left a mark upon these neighborhood commercial districts.  A survey of the 105 commercial properties in this area found a 44 percent vacancy rate.  Of the 58 occupied storefronts, numerous establishments had irregular operating hours suggesting that the businesses experienced a lack of demand. Between September and November of this year, one retail business located on Connecticut Street discontinued operations.   

Multiethnic establishments define both Connecticut and Niagara Streets.  Currently, over six markets 

Chapter 5: Investment

Figure 5.1 ­   Commercial Corridors 

73

exclusively offer either African, Asian, Italian, or Latino specialty foods.  This eclectic mix  has the potential to draw regional shoppers.  With more people visiting,  the network of specialty foods markets creates a multiplier effect for the area, attracting and supporting additional businesses.  In 2005, the Buffalo Economic Renaissance Corporation (BERC) initially proposed creating a Latino‐oriented marketplace; however, after careful review of the continued ethnic diversification of this area it was determined to be more advantageous to market this commercial corridor more so as an “international marketplace.”2 

The Connecticut‐Niagara commercial district’s other  clustered businesses include five corner stores, four auto repair shops, and four medical offices/clinics.  The remaining 39 business establishments are a range of non‐profit organizations, personal services, and warehouses.  Currently there are no business establishments that clearly attempt to cater to the  3,000 D’Youville College students.

There are two main business associations; the Connecticut Street Business Association, which covers the 21 establishments on Connecticut Street and the Latino Business Owners Association that represents many of the Puerto Rican shop owners on Niagara Street.  Neither organization has an internet address to market this corridor to potential shoppers or business operators. 

 Connecticut Street – Sleepy Village Meets Educational Corridor  On Connecticut Street, diverse mixes of people have made a fascinating village.  Connecticut Street has  remnants of the once bustling “Little Italy” of Buffalo’s Sicilian immigrants.  An eclectic streetscape with several stately multi‐story structures, the Connecticut Street corridor offers a prime opportunity for the development of mixed use facilities by D’Youville College.  The street has sufficient urban amenities for attracting a creative 

   

Business Type Connecticut 

Street Niagara Street 

Total 

Appliance  1  ‐‐1  1 African Market  ‐‐  1  1 Asian Market  1  1  2 Auto Repair  1  3  4 Bank  1  ‐‐  1 Barber  ‐‐  2  2 Beauty Supply  1  1  2 Café  ‐‐  1  1 Cell Phone  ‐‐  1  1 Clothing  ‐‐  1  1 Corner Store  2  3  5 Day Care  ‐‐  2  2 Deli  ‐‐  1  1 Dental   ‐‐  1  1 Document         Reproduction  1  ‐‐  1 

Drug Store  1  ‐‐  1 Financial  ‐‐  1  1 Florist  1  ‐‐  1 Food Production  1  ‐‐  1 Funeral Home  ‐‐  1  1 Gas Station   1  1  2 Insurance  ‐‐  3  3 Latino Market  ‐‐  2  2 Laundry  1  1  2 Medical  ‐‐  4  4 Music Store  ‐‐  1  1 Non Profit  1  2  3 Office  1  ‐‐  1 Pizzeria  ‐‐  1  1 Religious  1  ‐‐  1 Restaurant  1  2  3 Spa  1  ‐‐  1 Tavern  1  ‐‐  1 Warehouse  2  ‐‐  2 Occupied     Structures  21  37  58 

Vacant          Structures   17  30  47 

Totals  38  67  105 

 

Table 5.1 ­  Inventory of Neighborhood  Commercial Structures 

Notes: 1 ­­ indicates establishment does not exist in the commercial   corridor.  

74

class that yearns for culture, diversity, and authenticity.3  An energizing atmosphere is created through art work, well maintained pocket parks, and community gardens that fill in vacant lots. 

Property owners and business people interviewed stated that an increased presence on Connecticut Street by D’Youville College students has begun to assuage perceptions that the area is dangerous. This group represents some of the staunchest supporters of D’Youville College who see investment and growth by the investor, employer, and institution as key to advancing the rehabilitation of the corridor.  Adaptive reuse of the D’Youville Education Center and the construction of the student apartments have been positive additions to the street by  D’Youville College.  With students using both buildings, there is more activity on the street.  Opportunities for development along Connecticut Street are illustrated  in Appendix E.  

   

 

Figure 5.2 ­ Infill Garden at 328 Connecticut Street   

75

Bureau of Labor Statistics (BLS)  generates quarterly summaries of U.S. consumers expenditures based on region and income and calculates the spending patterns of various types of families.  The Consumer Expenditure Survey (CSE) provides an average consumer expenditure of $2,149 for food at home, $1,071 for food away from home, $731 for apparel and service, and $1,101 for entertainment for consumers with incomes of $15,000 to $19,999.  Table 5.3 shows the purchasing power of the 6,415 households surrounding D’Youville College based on median household income.6,7,8  

The aggregate spending power of this neighborhood has the potential to sustain additional business operations.  Moreover, the absence of any student oriented businesses has created an opportunity for commercial expansion and investment for the areas that are in close proximity to D’Youville College.  The City of Buffalo has conducted several market studies of this area by the Buffalo Department of Community 

Consumer Spending Power 

The walkability of the neighborhood benefits the residents, as over 45 percent of the households in the study area do not have access to a vehicle.  The residents of D’Youville College’s immediate neighborhoods have a disproportionately high poverty rate that is almost four times the national average.4  Consequently, this neighborhood’s concentrated buying power may be over‐looked, resulting in a lack of choices for local consumers.  The demand/supply imbalance has resulted in lost “job opportunities, multiplier (ripple) effects and entrepreneurial opportunities.”5   

Despite a high poverty rate, there is enormous buying power in D’Youville College’s immediate neighborhoods.  The median household income of this neighborhood is $15,170 (1999 dollars) and the U.S. Census has identified 6,415 occupied housing units in this area.5   This median household income has the same purchasing power as $18,879 in 2007dollars.  The U.S. Department of Labor’s 

Figure 5.3 ­   Auto Access  and Poverty  in the Study Area (Census Tracts 69, 70, 71.01).   Data Source:  U.S. Census Bureau (2000) 

45%

31%

15%

10%

44%

27%

12% 12%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

50.0%

Neighborhood* Buffalo Erie County Nation 

Percent  housing units without vehicles  Percent  Persons below poverty level

76

Development in 1980 and BERC in 2007 that conclude that the commercial corridor captures less than one‐third of the potential sales of this area.9  The BERC 2005 market analysis concludes that this commercial corridor has the capacity to support more appliance stores, taverns, furniture stores, jewelry stores, and rental stores. A subsequent BERC retail market study of Connecticut Street in 2007 found that the needs of D’Youville College students are not being met and that there was significant opportunity for additional restaurants and general merchandise. 

Census Category   Neighborhood1  Buffalo  Erie County  Nation  

Units without access to vehicle   45%  31%  15%  10% 

Vacant housing Units  24%  16%  8%  12% 

Owner occupied housing units  25%  44%  65%  66% 

Persons below poverty level  44%  27%  12%  12% 

Median household income (1999 dollars)  $15,170  $24,536  $38,567  $41,994 

Table 5.2 ­ Study Area Household Characteristics  

1. Study Area comprised of  census tracts 69, 70, 71.01.  Data Source:  U.S. Census Bureau (2000) 

Household Expenses  Household  Spending  Buying Power 

Food at home   $2,149   $13,785,835  

Food away from home   $1,071   $6,870,465  

Apparel and services   $731   $4,689,365  

Housekeeping supplies   $288   $1,847,520  

Household furnishings and equipment  $699   $4,484,085  

Entertainment  $1,101   $7,062,915  

Personal care products and services   $285   $1,828,275  

Table 5.3 ­ Neighborhood Spending Power  

 Note: Study Area contains 6,415 Households.  Data Source: U.S. Census Bureau (2000) 

77

Lakeview Community  In the spring of 2007, BERC, an agent of the City of Buffalo, completed a plan titled “Lakeview Community” that outlined development opportunities for Niagara Street as an international gateway and Connecticut Street as a student village geared towards D’Youville College.10  The Lakeview Community plan supports the notion that the traditional urban design of the West Side should be promoted to tap opportunities related to the geographic location of this neighborhood.  The BERC plan argues for enhanced green infrastructure and beautification as keys to unlocking private investment in this community.  It is important to note that this plan was based on the 1983 Connecticut Street Urban Renewal Plan.11 The Lakeview Community plan has identified the same goals and objectives as the earlier Urban Renewal Plan of 1983. The only investments made since 1983 include the Rite‐Aid pharmacy and the First Niagara Savings Bank (Figure 5.4), both on Connecticut Street; however, in these last 25 years the corridor has lost a net of two storefront structures.10  

The BERC Lakeview plan argues that the Commercial Area Revitalization Efforts (CARE) program could assist in subsidizing risk associated with establishing a new business in this community.  CARE loans are the city’s only tool, identified by BERC, for implementing this plan.  CARE loans can fund various expenses ranging from façade improvements to the actual construction of structures.  BERC may offer up to $300,000 for the renovation or acquisition of real estate, furnishings, fixtures and working capital. 9,10  

While the construction of the Greater Buffalo Savings Bank, now First Niagara, was completed with CARE money in 2006, there have been few area improvements to the green infrastructure or business façades.  Business stakeholders interviewed claimed that they viewed the CARE program as extremely time consuming and did not know of many small business operations that had actually been awarded grant money.   

The greatest flaw of the Lakeview Community plan is that few officials or local stakeholders have even heard of it.  Moreover, community groups did not embrace the plan. The zoning of this area as a C1  neighborhood business district limits the type of commercial activity.  Figure 5.5 illustrates existing zoning districts along corridors that stakeholders identified as being optimal areas for improvement.  Several owners of vacant buildings argue current land use zoning regulations prohibit live entertainment venues, such as cafes, that would attract D’Youville College students.  Although it is possible to petition for a variance, the time and cost to do so dampens potential entrepreneurial activity.  While current zoning does not directly prohibit desirable uses, D’Youville College and the community should lobby for land use regulations that compliment rather than limit mixed‐use plans such as BERC’s Lakeview Community Plan.   

Buffalo’s Charter Chapter 511 discourages compact diverse land uses.  Current zoning regulations have served more as an incentive for suburban style development and threaten the distinct urban streetscape.  Under current zoning regulations, there are more barriers to establishing a mixed use building than demolishing structures for alternate use such as parking. 9,10 

Figure 5.4 First Niagara Bank on Connecticut St.  

78

Figure 5.5 ­  Current  Connecticut Street & Niagara Street Land Use.  Data Source:  City of Buffalo and Urban Design Project, SUNY at Buffalo 

79

D’Youville College  – A Place Like No Other 

D’Youville College has an opportunity to be a positive force for rehabilitation and preservation in the community.  The cultural diversity, the authentic urban design, and the proximity to both the waterfront and downtown is a competitive edge that few rival institutions can offer.  The rebirth of a vibrant commercial corridor would further enhance the urban college experience that few other similar institutions could offer.  An amalgam of forces such as the international mix of the neighborhoods and the authentic urban streetscape would create a unique experience, broadening the institution’s base of appeal for both students and faculty.   

Creating a Presence on Connecticut Street 

D’Youville College should specifically focus future development efforts on Connecticut Street.  This street has at least two structures, 319 Connecticut Street (8,000 sq. ft.) and 334 Connecticut Street(7,000 sq. ft.), that could  be reused for academic purposes (Figure 5.5).  Other opportunities exist at 442 and 465 Connecticut Street which, could be used to expand student housing choices and provide 

incubator space for commercial businesses.  There is also space for infill development that could restore the character of the street.   

Providing more student housing on Connecticut Street would breathe life into a commercial corridor that would respond with the emergence of more student‐oriented business and services.  The addition of students would empower the critical mass essential for supporting commercial activity.  Commercial growth on Connecticut Street affords the opportunity to create more connections with the vibrant Elmwood Village. 

Relocating the college bookstore from its location in the College Center and creating a cafe on Connecticut Street could begin to solidify the College’s dedication to the area.  A bookstore/café would be an enhanced opportunity for students (commuters and residents alike) to mingle socially outside of the classroom.  Members of the community have argued that this would be a development that would be welcomed by the neighborhood.  Again, such a venture would strengthen the neighborhood and diminish the 

Figure 5.5 Rendering of a Re­envisioned Connecticut Street Corridor 

80

perception of constant crime along Connecticut Street  – a perception that may limit the appeal of D’Youville College to prospective students and faculty.  In addition, with its large share of commuter students, D’Youville College should explore the possibility of creating a day care facility as an essential service to faculty, staff and students but to also further cement the college’s presence on Connecticut Street. 

Strong Partnerships Equal Vibrant Communities 

D’Youville College should be a leader that organizes an association that is similar to either the Elmwood Village or Allentown Associations.  The Connecticut‐Niagara Commercial corridor in D’Youville College’s neighborhood needs a proactive force that unites and promotes the neighborhood.  There is a symbiotic relationship between great neighborhoods and great commercial districts; an association would work to ensure that neither residential nor commercial interests were ignored.  For too long residents and the college alike have waited for another entity such as city government to change the course of this commercial corridor; however, there must be recognition that only a collaborative effort between the community and the college will be able to lure investment and economic development into D’Youville College’s neighborhood.  Economic development is not a matter of chance‐ collaboration is needed to make things happen.  

The organization of a Prospect Park Association should follow the National Trust for Historic Preservation four point revitalization plan that has been successfully followed in cities and towns nationwide.12  The National Trust Main Street Program is designed specifically for revitalizing traditional commercial districts that suffer from disinvestment or stagnation.  The Main Street program is an attempt to bring together public‐private interests to work together to establish an agenda for economic privatization.  This National 

Trust Main Street Program would strengthen the current Connecticut Street Businesses Association by uniting both business and community organizations.  

Connecticut Street exemplifies a traditional commercial district that would benefit from the formation of an association outlined in the Main Street program.  Connecticut Street suffers from a high storefront vacancy rate but still retains anchor establishments such as Mineo & Sapio, First Niagara Bank, the Armory Restaurant, the Golden Key Tavern, Vilardo Printing, Phu Thai and Wilson Farms; all are establishments that still draw clientele from the surrounding area as well as the city and region.  The Main Street program would aim to make current business establishments stronger and to take incremental steps towards growing the base of commercial activity on this street.  Most importantly, this commercial corridor is still surrounded by a densely populated neighborhood.   

The National Trust’s four point plan is based on (1) organization, (2) promotion, (3) design and (4) economic restructuring.  Organization is essential to get all stakeholders to build consensus and work towards the same goal.  Promotion is vital to create a positive image that this neighborhood is a great place to live, work and shop.  Design is critical to have a welcoming environment to promote pedestrian amenities.  Economic restructuring is the most crucial of the Trust’s four points, as it endeavors to diversify the economic base in addition to sharpening the competiveness of existing businesses.12  

An active association could ensure that there is collaboration to enact plans and quickly mitigate disputes.  Building upon the success of the Garden Walk, Allentown Arts Festival and the Elmwood Village Arts Festival a Prospect Park Association could collaborate with the organizers of other 

81

festivals or organize and sponsor festivals that are unique to the area.   

If a Citizens Advisory Board evolves into a recognized 501(c)(3) non‐profit, it would enable the community to compete for state and federal grant assistance.  More autonomous control of community grant money might be more efficient and effective in identifying areas that would be best served.  Connecticut Street and Niagara Street need aggressive marketing to lure (especially potential Canadian) business investments in this area to showcase the geographical and cultural advantages in this area.   

New Land Use Regulations 

Traditional Euclidian zoning has, regrettably, been a de facto substitute for long term planning in this neighborhood.  A consensus seems to exist between government and business interests that the current zoning codes are outdated.  In interviews, both government and business leaders argue that zoning in Buffalo is not only antiquated but the rigid regulations have created a sanitizing effect which has diminished the traditional urban synergy of the city’s neighborhoods.  The fading of the traditional pedestrian oriented mixed‐use neighborhood has resulted in suburban, automobile centric development.  Present zoning regulations do nothing to preserve or protect the current streetscape; regulations reduce the financial viability and thus result in disinvestment.   

82

Chapter 5 Endnotes  1.  Sister Denise Roche, D’Youville College President.  Personal Interview, October 22, 2008. 2.  Buffalo’s Lakeview Community:  The Niagara Street – Connecticut Street Neighborhood:  International Gate­

way – Student Village.  Peter J. Smith & Company, Inc.  May 2007.  p. 6. 3.  Florida, R. (2004).  The Rise of the Creative Class.  New York, NY. Basic Books.  4.  U.S. Census Bureau.  2000 Summary File 3 – Buffalo Census Blocks 69, 70, 70.1. 5.  Pothukuchi, K.  (2005). Attracting Supermarkets to Inner­City Neighborhoods:  Economic Development Outside 

the Box.  Economic Development Quarterly. DOI 10.1177/0891242404273517.  p. 232.  6.  Bureau of Labor Statistics Consumer Price Calculator.  Retrieved on December 9, 2008 from <http://

data.bls.gov/cgi­bin/cpicalc.pl>. 7.  US Bureau of Labor Statistics Handbook of Methods.  Chapter 16:  Consumer Expenditures and Income.  (2007).  

Retrieved on December 9, 2008 from < http://www.bls.gov/opub/hom/homch16_a.htm> 8.  Bureau of Labor Statistics Table 2.  Income before taxes:  Average annual expenditures and characteristics, 

Consumer Expenditure Survey, 2007.  Retrieved on December 9, 2008 from < ftp://ftp.bls.gov/pub/special.requests/ce/standard/2007/income.txt>.  

9.  Buffalo Economic Renaissance Corporation (BERC) Community Area Revitalization Effort (CARE) Program Manual.  (2005).  p. 11.  Retrieved on December 9, 2008 from < http://www.berc.org/pdf/CAREmanual.pdf.  

10.  Buffalo’s Lakeview Community:  the Niagara Street – Connecticut Street Neighborhood:  International Gateway – Student Village.  Peter J. Smith & Company, Inc.  May 2007. 

11.  Connecticut Street Urban Renewal Plan.  July, 1983.  C.C.P. No. 181. 12.  National Trust Main Street Center.  Retrieved on October 31, 2008 from http://www.mainstreet.org/  

83

84

In terms of service learning, the CPC will serve as the nexus for identifying these curriculum‐based service opportunities.  As a “one‐stop‐shop” for the community, the CPC would grow into a primary source of knowledge of both community needs and opportunities for impact.  While the CPC can provide these opportunities, it is important to reiterate that Service‐Learning at D’Youville College cannot build on its initial success without broad and substantive commitments from the academic side of D’Youville College and a faculty reward structure that make such commitments possible. 

Government and Community Relations  

Of the three branches, Government and Community Relations is the only one not requiring a physical presence. Such a branch would coordinate with the President’s Council to explore opportunities for joint development and shared facilities agreements. While physical development decisions will necessarily be made internally (by the President’s Council), the CPC should externally be tasked with helping to forge any such shared development agreements; for the three‐part structure of the CPC to be effective, the community must recognize the CPCs role in campus growth and view the branch as a place to contribute to neighborhood strengthening efforts.  Coordinating 

Introduction 

Analysis of D’Youville College’s existing community relations, growth patterns and investment within the local community have led to recommendations that promote cooperation between stakeholders within Buffalo’s West Side.  The implementation of the recommendations, however, should be conducted in a cohesive and comprehensive manner.  Consequently, the creation of a  Community Partnership Center would ensure the viability of all recommendations to encourage sustainable future development of D’Youville College. 

Community Partnership Center 

The Community Partnership Center (CPC) is based on a Community Outreach Partnership Center Model.  The CPC will draw on existing assets at D’Youville College, including the Office of Government Grants, Public Relations, and Campus Ministry.  The main areas of operation within the CPC are Service and Service‐Learning, Community and Government Relations, and Marketing aspects of both community relations and a resource center as illustrated in Figure 6.1.  While there are three specific task areas , all three fall under the general umbrella of the CPC and will all be regarded equally in the CPC.   

Service and Service­Learning Coordination 

As noted in Chapter 3, it is recommended that D’Youville College assign a director to coordinate service activities and service learning efforts.  This director would be responsible for one “sphere” of community relations, and would act as a direct contact for all volunteer needs.  The CPC can be viewed as a clearinghouse for both communication efforts and physical presence. For example, a community member interested in volunteering for a weekend of service would contact the CPC to obtain information and would meet others at the CPC for the activity itself.   

Chapter 6: Synthesis

Figure 6.1: Community Partnership Center Model 

specific modifications, the current Community Advisory Board can become a more comprehensive and productive tool that will create a stronger, more viable and aware group including: changing the Board’s name, the addition of a steering committee, and development of task groups.    

Change of Name  

The Board’s name should be changed from D’Youville Community Advisory Board to a label that both denotes collaboration and focuses on the community, not D’Youville College, as the subject.  This is a small adjustment that would symbolize a shift in D’Youville College’s perception of the community.  In addition, current board members should refer to themselves as a  “Steering Committee” to indicate interaction with a broader base of stakeholders. 

Suggestions for Additions to Steering Committee  

Guidelines should be established and regulated for the Steering Committee: 

1.  Steering Committee should consist of a certain number of participants who could come from religious institutions of all faiths, continuing care facilities, cultural organizations and should also include members that do not have direct relations with D’Youville College but represent important community concerns; 

2.  Steering Committee should be comprised of a Chair‐Elect, Chair, and Advisory Chair who have specific tasks and duties; 

3.  Decisions made in or regarding the Steering Committee should be determined by majority vote; 

4.  A regimented method of determining who will replace members who are unable to fulfill their term should be in place based on who will best help the Steering Committee; and  

this external participation will mean the branch might:  

1.  Provide staff support for the Community Advisory Board; 

2.  Apply for government and private grants and obtain community support for these grants; 

3.  Serve as liaison to all government offices; and 

4.  Attend meetings of community‐based organization and relevant public forums. 

Promoting Community Resources  

This branch would serve as the information hub for the CPC and would manage D’Youville College’s physical presence and web presence with respect to community relations. Running the center itself would require coordination of space needs that D’Youville currently offers, such as free meeting space for community groups.  The branch could also organize community events hosted by D’Youville College, such as the Neighborhood Bazaar recommended in Chapter 3.  Cataloguing and promoting the CPCs activities could be done by this branch, including the recommended quarterly community publication and online Information Share. 

Possible funding sources for the CPC include the Western New York Service Learning Coalition, the New York Campus Compact, the City of Buffalo and local and national foundations. 

Community Advisory Board: An Evolution  

The establishment of the Community Advisory Board (CAB) could provide a major step towards improved information sharing and collaborative planning between D’Youville College and community leaders, and may further serve to rebuild trust between D’Youville College and estranged segments of the community.  With three 

86

develop English as a second language (ESL) programs. 

5.  Transportation – to focus on development of parking facilities, access to transit service, alternative transportation, and to address parking concerns. 

6.  Health and Safety – to focus on clinics drawing from health‐related departments, as well as the broader concerns of residents young and old; and to address crime concerns.  

The task groups will work both independently and as one entity to create neighborhood stabilization and revitalization.  The categories suggested above are merely suggestions, and should be rearranged refined by those involved.  Success of the task groups is, of course, dependent on the level of interest and involvement, and this should be considered while forming task groups. While the content of individual task groups should be freely determined, the following issues should be addressed by both the task groups and the Steering Committee:  

1.  Formation of a neighborhood association that will operate under nonprofit 501(c)3 status, referred to in Chapter Five and below; 

2.  Review of forthcoming Property Acquisition Plan put forth by D’Youville College;  

3.  Consideration of opportunities for joint development and shared facilities; 

4.  Transportation demand management strategies; and 

5.  Methods for introducing green infrastructure as a best management practice for air and water quality considerations. 

5.  Upon completion of a term, Steering Committee members should be eligible to submit a nomination form for consideration for an additional term as a member. 

Development of Task Groups  

As an extension of the Steering Committee, task groups will offer broad‐based and collaborative opportunities for D’Youville College and the surrounding community to focus on specific issues that are pertinent to the success and stability of the neighborhood.  The proposed working groups include: 

1.  Residential ­ to focus on housing issues, including care and maintenance of vacant properties; citing and reporting housing violations with the City of Buffalo; administering proper purchasing techniques and usage of available housing stock; and work closely with housing CBOs in neighborhood. 

2.  Business – to focus on creating and maintaining a business association; bringing business to the Connecticut Street and Niagara Street corridors; and helping to modify its zoning. 

3.  Sustainability – to focus on local environmental issues such as community green space, local air quality, water quality, home weatherization, and the crosscutting issue of environmental literacy.  

4.  Education – to focus on partnerships and mentoring programs in the community through D'Youville College's education program resources; utilize current and future grants and community partnerships to develop after‐school programs; and 

87

following reasons: 

1.  Current surface parking on either side of the street is owned by D’Youville and can be utilized for building space if parking is accommodated elsewhere; 

2.  The setting provides an opportunity to mix academic, residential, retail and office space. This will enhance walkability and help to soften the edges between campus and community; 

3.  Development of student‐oriented uses along Connecticut Street can catalyze the rebirth of this commercial corridor; and  

4.  Revitalization of this commercial corridor is a priority issue for a broad range of neighborhood stakeholders. For D’Youville College, the corridor holds the most promising opportunities for joint development. 

Joint Development 

D’Youville College, like most higher education institutions, must satisfy a demand for expanded and modernized facilities while operating in a restricted capital funding environment. Sharing the costs of both constructing and maintaining new facilities can help to maximize the impact of capital investments.  In terms of external impacts, joint development provides opportunities to balance the College’s urban mission and affirm its role as a stabilizing force in the neighborhood. Development of shared facilities will also help to blur campus edges and enhance the “open doors” image of the College.  Joint development opportunities include: 

1.  Constructing a parking structure along Connecticut Street; 

2.  Sharing recreational facilities with the City of Buffalo in LaSalle Park; 

Development of 501(c)3 

As discussed in Chapter Five, the establishment of a nonprofit 501 (c)3 neighborhood association will help the community become eligible for state and federal grant assistance.  Currently, grants are applied for and received by nonprofits.  Instead of utilizing various local nonprofits that have specific areas of focus, a nonprofit for the community will allow for the West Side to grow as a whole.   

An example of a successful 501 (c)3 is Xavier University’s Xavier Triangle Neighborhood Development Corporation (XTNDC).   

The XTNDC is an organization that receives support from the University and is comprised of specific working groups intended to serve as an extension of the University’s commitment to community partnerships.  The organization does not have any direct decision‐making power regarding the University’s overall community agenda.  D’Youville College would follow the premise of the XNTDC, while also allowing for: 

1.  More control of community grant money that might be more efficient and effective in identifying areas that would best served; 

2.  Beautification efforts; 

3.  Development and incentives to operate business in the Niagara and Connecticut Street corridors; and 

4.     A  stronger basis for businesses’ to relocate, attracting businesses locally, regionally, or internationally by capitalizing on its proximity to the Peace Bridge and Canada. 

Focus Expansion on Connecticut Street 

Given the modest long‐term growth needs of D’Youville College, roughly 200,000 GSF, a number of alternative growth scenarios exist (as evaluated in Chapter Five).  Mixed‐use development along Connecticut Street in an eastward direction is recommended as the preferred alternative for the 

88

1.  Offset costs of parking structure – construction of a parking structure can be expedited through alternative financing strategies, as described in Chapter 5, ranging from bond assistance to shared parking agreements and joint funding agreements to city ownership of said garage. 

2.  Set the stage for joint development – Potential partners from both public and private sectors may currently be uncertain about joint development on the edges of D’Youville College due to negative impacts such actions would have on their own public relations.  A moratorium would clear this barrier. 

3.  Help to stabilize property values – Perceptions of piecemeal property acquisition tend to have a negative influence on adjacent property values (need citation). A public declaration that D’Youville College has “drawn a line in the sand” will help to neutralize D’Youville’s impact on property values. 

4. Encourage reinvestment in the neighborhood – Homeowners that have no reason to fear depreciation of property values are more likely to invest in property upkeep and improvement .

The CPCs  responsibilities include all of the recommendations provided within, which fall under the scope of coordinating service and service learning,  government and community relations, and promoting community resources.  Implementing the CPC would enable D’Youville College to translate its mission to meet the needs of residents on the lower West Side in Buffalo, New York.  

3.  Developing mixed use (retail/office/apartments) on north side of Connecticut Street; 

4.  Establishing active uses, such as the International Bazaar, in Prospect and Columbus Parks. 

Additionally, building a physical home for the Community Partnership Center could itself be an opportunity for joint development. As the College pursues outside funding sources to develop the Center’s core staff and programs, it should seek to fund its physical development with a range of partners, since there will be many diverse users of such a facility. 

Moratorium on Residential Property Acquisition 

D’Youville College has the opportunity to grow programmatically and provide adequate space for parking and recreation without further acquisitions of residential property. By choosing to construct a parking garage and direct future expansion along either the Connecticut Street or Porter Avenue corridors, D’Youville College will be in a position to declare a self‐imposed moratorium on residential property acquisition.  While this would necessarily be a good‐faith agreement (not a legally binding document), such a measure would have a major positive impact on D’Youville College’s community relations – no single action would do more to restore the community standing of D’Youville College. 

If adopted, this moratorium should be widely publicized in coordination with community leaders. A public consensus that the neighborhood has “a fresh attitude toward property acquisition” can have the following positive impacts for D’Youville College: 

89

90

Appendix

91

Appendix A

The following appendix provides a summary of planning efforts that focus on the area surrounding D’Youville College.   1.  Binational Conservation Blueprint for the 

Great Lakes 

2.  Blueprint Buffalo 

3.  Buffalo River Remedial Action Plan  

4.  Developing GIS Model and Website for Recreational Bikeway Network  

5.  Erie Niagara Framework for Regional Growth  

6.  Framework for the Great Lakes Regional Collaboration  

7.  Food for Growth 

8.  Lake Erie Lake‐wide Management Plan 

9.  Niagara Frontier Bicycle Master Plan 

10.  New York Collaborative for High Performance Schools Guidelines 

11.  Niagara River Greenway Master Plan  

12.  Niagara River Remedial Action Plan (RAP)  

13.  Guide to School Design: Healthy and High Performance Schools  

14.  Queen City in the 21st Century ‐ Buffalo Comprehensive Plan  

15.  Queen City Waterfront& Buffalo Waterfront Corridor Initiative  

16.  The Olmsted City: Plan for the 21st Century 

17.  Urban Ecosystem Analysis  

  

Plan Inventory 

92

Date 

2005 

Focus Area 

Great Lakes ‐ Erie and Ontario of particular focus 

Sponsoring Party/Author 

Nature Conservancy US,  

Nature Conservancy Canada 

Other Participants 

Nine  Canadian  and  US  agencies  including  state  and provincial agencies 

Summary 

The  Binational  Conservation  Blueprint  is  a framework  for  coordinated  action.  It  guides  The Nature Conservancy  and  the Nature Conservancy of Canada’s work throughout the Great Lakes and is the logical  foundation  for  conservation  of  biodiversity within  the  Great  Lakes  region.  Throughout  the region,  government  agencies  and  nongovernment organizations  are  using  this  important  blueprint  to help guide their conservation work. 

Issues Affecting D’Youville 

Biodiversity in critical areas if D'Y exists currently or will expand to or threaten critical Habitat 

Reference 

The Nature Conservancy’s Great Lakes Program and the Nature Conservancy of Canada (2005).  Binational Conservation Blueprint for the Great Lakes retrieved from http://www.nature.org/ wherewework/northamerica/greatlakes/work. 

 

 

Date 

2006 

Focus Area 

City of Buffalo and first tier suburbs 

Sponsoring Party/Author 

National Vacant Properties Campaign 

Other Participants 

Local Initiatives Support Corporation (LISC Buffalo) 

University at Buffalo’s Regional Institute 

Town  of  Amherst  Industrial  Development  Agency (IDA) 

Summary 

Blueprint  Buffalo  was  the  flagship  project  of  the National Vacant Properties Campaign’s (NVPC) 2005‐2006  Technical  Assistance  Demonstration Program. It was a collaborative effort of researchers and  planners  representing  various  institutions  and agencies  from  across  the  country.  The  Blueprint Buffalo assessment team identified various strategies for effective vacant property initiatives. 

Issues Affecting D’Youville 

Recommendations  call  for  property informationsystems  to  be  implemented.    This  could be  a  useful  resource  for  researching  neighborhood properties.  The  recommendations  also  call  for  the creation  of    an  Erie‐Buffalo  Vacant  Properties Coordinating  Council.    This  could  be    a  governing body  that  the  college  would  have  to  deal  with  to acquire any additional vacant properties. 

Reference 

National Vacant Properties Campaign (2006).  Blueprint Buffalo:  Regional Strategies and Local Tools for Reclaiming Vacant Properties in the City and Suburbs of Buffalo. 

Binational Conservation Blueprint for the  

Great Lakes Blueprint Buffalo 

93

Focus Area 

Buffalo River watershed 

Sponsoring Party/Author 

NYSDEC, Buffalo Remediation Advisory Committee, BRIC 

Other Participants 

Buffalo Niagara Riverkeeper 

Summary 

This 2005 RAP Status Report Update documents progress that has been  made towards delisting during the period of April 2002 through October  2005, as well as next steps and commitments. In addition, it includes discussions on research conducted since the inception of the RAP, interprets project findings and current efforts, as well as lays out preliminary RAC  recommendations, next steps and commitments for the AOC. 

Issues Affecting D’Youville 

Stormwater management, land use/development, soil, water contamination 

Reference 

The Buffalo Niagara Riverkeeper (2005).  The Buffalo River Remedial Action Plan Status Report. Retrieved September 2009 from http://www.epa.gov/grtlakes/aoc/buffalo.html. 

 

Buffalo River Remedial Action Plan  

Developing GIS Model and Website for Recreational Bikeway Network 

Date 

February 2002 

Focus Area 

The City of Buffalo 

Sponsoring Party/Author 

Md. MahbuburRabbMeenar ‐ University at Buffalo Department of Urban and Regional Planning (Master's Thesis) 

Summary 

The plan utilizes Geographic Information Systems (GIS) to identify opportunities for bike network improvements throughout the city. 

Issues Affecting D’Youville 

The plan proposes bike lanes to be added to Niagara Street and Porter Ave as part of city‐wide bike network. 

Reference 

Md. Mahbubur Rabb Meenar (2002).  Developing GIS Model and Website for Recreational Bikeway Network.  Department of Urban and Regional Planning, State University of New York at Buffalo. 

 

 

94

Date 

October 2006 

Focus Area 

Erie and Niagara Counties 

Sponsoring Party/Author 

Erie County Department of Environment& Planning 

Niagara County Economic Development  

Summary 

The plan is a Blueprint to support physical planning action steps at county level, to inform local governments, developers and non‐profit organizations about actions and decisions at the county level that aim towards regional development. 

Issues Affecting D’Youville 

Infill, county and city planning dialogue, NPDES 

Reference 

Erie County Department of Environment & Planning and Niagara County Economic Development Agency (October 2006) Erie‐Niagara Framework for Growth Final Plan. Retrieved from http://www.erie.gov/ regionalframework/ 

 

Erie Niagara Framework for Regional Growth 

Framework for the Great Lakes Regional Collaboration 

Date 

2005 

Focus Area 

Great Lakes Basin Eco‐Region 

Sponsoring Party/Author 

Federal Great Lakes Interagency Task Force, the Council of Great Lakes Governors, the Great Lakes and St. Lawrence Cities Initiative, Great Lakes tribes (represented by the Great Lakes Indian Fish and Wildlife Commission) and the Great Lakes Congres‐sional Task Force  

US EPA, local environmental agencies 

Other Participants 

1500 volunteers from the Basin including industry, NGOs, tribal nations, and local municipalities 

Summary 

Establish the Great Lakes Regional Collaboration to enhance the U.S. efforts to restore and protect the Great Lakes ecosystem. It will also support the United States’ commitments under the Great Lakes Water Quality Agreement, as amended by protocol in 1987, the Convention on the Great Lakes Fisheries of 1954,and other regional multijurisdictional agree‐ments withCanada. 

Issues Affecting D’Youville 

Stormwatermanagement, Combined Sewer Infra‐structure updates.  Recommendations include 

Green infrastructure and sustainable land use, toxics use reduction (building materials), energy efficiency. 

Reference 

The Great Lakes Regional Collaboration Strategy. (2005). Retrieved from http://www.glrc.us. 

95

Food for Growth 

Date 

Fall 2003 

Focus Area 

Census Tracts 69, 66.01 and 67.01 (bounded by Richmond Avenue  to the east, Porter Avenue to the south, Fargo Avenue to the southwest, New Hampshire street to the northwest and West Ferry street to the north 

Sponsoring Party/Author 

Massachusetts Avenue Project 

Other Participants 

University at Buffalo, Department of Urban and Regional Planning 

Summary 

This report presents recommendations based on an assessment of food security in the West Side and a comprehensive analysis of the opportunities and shortcomings in the local food system. This plan is also an example of how planning can be used to improve food security within an urban neighborhood.  

Issues Affecting D’Youville 

The target area includes the eastern half of the campus.  It identifies the lack of adequate quality food available to residents in the area.  The food prices were also found to be higherthan the rest of the city and items tended to be closer to their marked expirations date.   It wasalso found that residents without personal vehicles have a hard time accessing supermarket dueto their locations and the locations of public transportation stops.  Most of therecommendations are aimed at greater cooperation between local growers, communitygardens, local organizations and the City of Buffalo and Erie County.  There are few 

recommendations that, if implemented, could affect the land use and transportation around the campus. 

1. Niagara Frontier Transportation Authority should make food store and supermarket locations a primary consideration when planning bus routes and stops.  They should also consider collaborating with major supermarkets to provide shuttles for residents.  

2. [The City of Buffalo should] facilitate adaptive reuse and historic preservation of buildings along possible business oriented streets, such as Connecticut, to allow them to be developed as restaurants, and small‐scale food businesses.   

3. [The City of Buffalo should] modify land use policy to allow land trusts that would protect viable urban community gardens.  

4. [The City of Buffalo should] recognize community gardens as a permissible use in all zoning categories. The abundance of vacant land that could be used as network of community gardens was listed as a key strength of the planning area. 

Reference 

The Massachusetts Avenue Project. (2003). Food For Growth: A Community Food System Plan for Buffalo’s West Side. 

 

96

Date 

Focus Area 

Lake Erie and Watershed 

Sponsoring Party/Author 

Environment Canada, US EPA 

Other Participants 

NYSDEC, local and int'l agencies, environmental NGOs 

Summary 

A management plan for the remediation of the lake Erie ecosystem 

Reference 

Lake Erie Lakewide Management Plan (LaMP) Update (2008).  Retrieved September 2009 from http://www.epa.gov/lakeerie. 

 

Date 

1997  

Focus Area 

Buffalo Niagara Region 

Sponsoring Party/Author 

Greater Buffalo Niagara Regional Transportation Council (GBNRTC) 

Issues Affecting D’Youville 

Does not provide any specific recommendations re‐lating to the study area 

Reference 

Greater Buffalo Niagara Regional Transportation Commission (1997).  Niagara Frontier Bicycle Master Plan.  Retrieved from http://www.gbnrtc.org/fileadmin/content/pdf/Bike‐Ped/ Bicy‐cle_Master_Plan_Final_Report.pdf 

Lake Erie Lake­Wide Management Plan (LaMP) 

Niagara Frontier Bicycle Master Plan  

97

New York Collaborative for High Performance Schools Guidelines 

Date 

February 2007 

Focus Area 

Educational institutions in New York (although applicable to institutions anywhere) 

Sponsoring Party/Author 

The New York Collaborative for High Performance Schools, NY Department of Education, NY Energy Research and Development Authority 

Summary 

CHPS began in California with the US Green Building Council’s LEED for New Construction design criteria, were then adapted for school environments. CHPS has now been adapted for use by Los Angeles, San Francisco and many other districts in the state, as well as licensed for state use by Massachusetts, New York, New Hampshire, and generically for the New England States. CHPS offers licensees a comprehensive design protocol and an Operations and Maintenance Manual. See www.chps.net 

Issues Affecting D’Youville 

Design critieria for energy efficiency, environmental health, and ecosystem sensitivity 

Reference 

New York State Energy Research and Development Authority (2007).  NY‐CHPS Version 1.  Retrieved from http://www.nyserda.org/programs/schools 

Date 

November 2006 

Focus Area 

The Niagara River Greenway consists of the Towns of Porter, Lewiston, Niagara, Wheatfield, Grand Island and Tonawanda; the Cities of Niagara Falls, Buffalo, North Tonawanda and Tonawanda; and the Villages of Youngstown, Lewiston, and Kenmore 

Sponsoring Party/Author 

Niagara River Greenway Commission 

Summary 

The Niagara River Greenway Plan establishes a unified vision and a set of principles for the Niagara River Greenway.  It identifies the assets and resources that make up the Greenway. It sets priorities that suggest the types of activities to target in the near‐term. It identifies potential funding sources, partnerships and linkages, and addresses key transportation issues that affect the Greenway. The Plan also discusses several high priority “Implementation Concepts,” which describe system‐wide approaches and strategies for Greenway development. The report concludes with a Generic Environmental Impact Statement that evaluates the potential environmental impacts of the Niagara River Greenway Plan. This executive summary provides a brief overview of each of the sections. 

Issues Affecting D’Youville 

The Focus area is within the “highest geographic preferred area.”  One of the highest priorities is the establishment of a complete trail system that would link Lake Erie to Lake Ontario.  This would run through the areas directly west of the campus and along the river.  Front Park is also listed as one of the key assets along the Greenway. 

Reference 

Niagara River Greenway Commission (November 2006).  Niagara River Greenway Master Plan.  Retrieved from http://www.niagaragreenway.org/. 

 

Niagara River Greenway Master Plan 

98

Focus Area 

Niagara River Watershed 

Sponsoring Party/Author 

DEC, Buffalo R. Remediation Advisory Committee, BRIC 

Other Participants 

Buffalo Niagara Riverkeeper 

Summary 

Mandated by the Great Lakes Water Quality Agreement.   The mission of this RAP is to provide a plan to restore the chemical, physical and biological integrity of the ecosystem. The Remedial Action Plan that effectively combines the Stage 1 and Stage 2 RAP elements was completed September 1994. A RAP Status Report update was published June 2000. The RAP addresses use impairments, sources, existing remediation programs, and recommends future remedial strategies. 

Issues Affecting D’Youville 

Stormwatermanagement, CSOs, non point source pollution prevention and reduction 

Reference 

The Niagara River Remedial Action Plan (RAP).   Retrieved September 2009 from http://www.epa.gov/ glnpo/aoc/niagara.html . 

 

Date 

2007 

Focus Area 

For  NYS  schools;  applicable  to  educational  institu‐tions anywhere 

Sponsoring Party/Author 

Healthy Schools Network 

Summary 

Provides guidelines for building materials and design standards  for sustainable and healthy  learning envi‐ronments  including  indoor  air  quality  (IAQ)  stan‐dards,  non  toxic  building  materials,  carpets,  paints, LEEDS, etc. 

Issues Affecting D’Youville 

Outdoor and indoor environmental quality. 

 Reference 

Healthy Schools Network Inc. (2007). Guide to School Design:  Healthy  and  High  Performance  Schools.  Re‐trieved from http://www.healthyschools.org. 

 

Niagara River Remedial Action Plan (RAP) 

Guide to School Design: Healthy and High Performance Schools 

 

99

Queen City in the 21st Century ­ Buffalo Comprehensive Plan 

Date 

October 2004 

Focus Area 

City of Buffalo 

Sponsoring Party/Author 

The Urban Design Project and City of Buffalo 

Summary 

The Buffalo Comprehensive Plan was created to guide the city of Buffalo towards a shared community vision for the future. It concentrates seven key policies that were derived through careful research and analysis of the region and city, namely – a) To deliver quality public services by applying best management practices, using latest technology and cost effective measures, b) Maintaining and expanding public infrastructure works to monitor streets, sewers, water and public buildings, c) to transform Buffalo’s economy  by investing in transportation, economic expansion and developing local heritage, d) Reconstruct the schools providing means to educate a high quality work force e) To rebuild the neighborhoods with the help of the citizens, f) To restore the Olmsted, Ellicott and the waterfront, thus investing in the strong and unique physical structure of the city, g) To protect and restore the urban fabric by instituting an Environment Management System to safe guard the natural environment of the city. 

Issues Affecting D’Youville 

The key points affecting the D’Youville Campus from the Buffalo Comprehensive Plan are the following: 

1. The Olmsted System Plan will develop Porter Avenue as a parkway. 

2. The development of the Niagara Street as a part of the Waterfront/Tonawanda Corridor initiative (future land use proposal in 2025). These changes accommodate the regional transit plan, namely the Peace Bridge expansion plan. 

Reference 

Office of Strategic Planning (2004). Queen city in the 21st Century: Buffalo’s Comprehensive Plan. 

Date 

2007 

Focus Area 

The Lake Erie waterfront in the City of Buffalo 

Sponsoring Party/Author 

The UB Urban Design Project and the City of Buffalo 

Summary 

The Queen City Waterfront was developed with the LWRP as a complementary implementation guide reinforcing the Local Waterfront Redevelopment Project vol 3 (LWRP) policies. It contains an enumeration of the projects both from our legacy of plans and out of current work that can help us move toward achieving our shared waterfront vision. The projects are organized by four categories: recent achievements, emerging projects, projects that need a push, and longer term visions. The vision for the waterfront is embodied in the full range of projects. 

Issues Affecting D’Youville 

Redevelopment of the waterfront will improve aspects of nearby communities especially those along waterfront corridors such as Porter Ave. Improvements to infrastructure, access, wayfinding,local re‐investment, and ecotourism opportunities resulting from the waterfront plan will have indirect benefit to D’Youville college neighborhood. 

Reference 

Buffalo Waterfront Corridor Initiative. & Local Waterfront Redevelopment Project Draft. (2007).  Available at:  

http://urbandesignproject.ap.buffalo.edu/projects/wci/documents.htm 

 

Queen City Waterfront& Buffalo Water­front Corridor Initiative 

100

Date 

2008 

Focus Area 

Buffalo's Olmstead Park System includes six major Parks, multiple parkways, circles and small spaces. The six major parks are 1) Delaware Park, 2) Riverside Park, 3) Front Park 4) MLK Park, 5) Cezanovia Park, 6) South Park 

Sponsoring Party/Author 

Buffalo Olmstead Parks Conservancy 

Other Participants 

University at Buffalo, Department of Urban and Regional Planning, City of Buffalo, County of Erie 

Summary 

The guiding principles for restoration and management are:  Protect, rehabilitate and "Brand" the system as a unique and historic landscape; Promote safe, diverse and sustainable use of the parks ; Expand the system to connect the parks throughout the city and the Niagara River Greenway; Involve local community partners to foster meaningful participation and help in development of the adjacent neighborhoods 

Issues Affecting D’Youville 

Parkways:  Redesign the bridge over the thruway with plantings and enlarged pedestrian walkways; Connect to shoreline trail along The Bank, an Olmsted designed circle adjacent to the Front Park, and Busti Avenue; Use Porter Avenue to connect to Symphony Circle, Front Park and LaSalle Park.  

Prospect Park : Consider renaming both sections of the park with the historic "Prospect park" name; Restore the X pathway pattern; Phase out Niagara Branch Library according to Erie County's library consolidation plan; Restore the park shelter building as a functioning park building; Provide traffic calming measures along Niagara Street to reconnect the two sides of the park. 

Reference 

Buffalo Olmsted Parks Conservancy (2008).  The Olmsted City. The Buffalo Olmsted Parks System: Plan for the 21st Century. 

Date 

2003 

Focus Area 

Cities of Buffalo and Lackawanna 

Sponsoring Party/Author 

US Forest Service, Dept. of Agriculture 

Other Participants 

USDA  Forest  Service  NE,  City  of  Buffalo,  Buff/Lackawanna Urban Renewal Communities 

Summary 

The  Buffalo  Lackawanna  Urban  Ecosystem  Analysis is part of a larger effort in the Erie Niagara region to understand  the value of  the natural  environment  as “green  infrastructure”  and  for  communities  to work together  on  regional  planning  issues.  One  major product  of  this  study  is  a  digital  map  of  the  area’s landcover,  a  “green  data  layer”,  which  allows  local communities  to  integrate  the  green  infrastructure into their planning. The green data  layer shows that trees  are  a  vital  and valuable part  of  the  infrastruc‐ture in the Buffalo Lackawanna region.   

Issues Affecting D’Youville 

25% canopy layer for urban residential areas; green infrastructure valuation 

Reference 

Urban Ecosystem Analysis: Buffalo and Lackwanna. (2003). Retrieved from http://www.americanforests.org/downloads/rea/AF_Buffalo.pdf 

The Olmsted City: Plan for The 21st Century 

Urban Ecosystem Analysis   

101

Appendix B Summary of Cam

pus­Community Planning Best Practices 

 

Institution

1 

City 

State  

Sector 

Degree of Urbani­

zation 

Institution Size 

Best Practice2

 

D'Youville College 

Buffalo 

NY 

Private 

City: Large 

1,000 ‐ 4,999 

‐‐ 

Spelman College

3 Atlanta 

GA 

Private 

City: Large 

1,000 ‐ 4,999 Area Redevelopment  Com‐

munity Involvem

ent 

Canisius College 

Buffalo 

NY 

Private 

City: Large 

1,000 ‐ 4,999 Em

ployer Assisted Housing 

Xavier University of 

Louisiana 

New

 Orleans 

LA 

Private 

City: M

idsize 

1,000 ‐ 4,999 Area Redevelopment 

Community Involvem

ent 

Collaborative Studies 

LeMoyne College 

Syracuse 

NY 

Private 

City: M

idsize 

1,000 ‐ 4,999 Em

ployer Assisted Housing 

Niagara University 

Niagara 

NY 

Private 

Suburb: Large 

1,000 ‐ 4,999 Em

ployer Assisted Housing 

Oberlin College

3 Oberlin 

OH 

Private 

Suburb: M

idsize 

1,000 ‐ 4,999 Sustainability: Transportation 

Planning 

University of Roch‐

ester 

Rochester 

NY 

Private 

City: M

idsize 

5,000 ‐ 9,999 Em

ployer Assisted Housing 

Area Redevelopment 

University of Scran‐

ton 

Scranton 

PA 

Private 

City: Small 

5,000 ‐ 9,999 Em

ployer Assisted Housing 

University of Illi‐

nois at Chicago 

Chicago 

IL 

Public 

City: Large 

20,000 and 

above 

Area Redevelopment 

Community Involvem

ent 

University of Louis‐

ville 

Louisville 

KY 

Public 

City: Large 

20,000 and 

above 

Community Involvem

ent 

Area Redevelopment 

SUNY at Buffalo 

Buffalo 

NY 

Public 

City: Large 

20,000 and 

above 

Employer Assisted Housing 

Community Involvem

ent 

Collaborative Studies 

University of Akron 

Main Campus 

Akron 

OH 

Public 

City: M

idsize 

20,000 and 

above 

Area Redevelopment 

Community Involvem

ent 

University of Cin‐

cinnati‐M

ain Cam‐

pus 

Cincinnati 

OH 

Public 

City: Large 

20,000 and 

above 

Area Redevelopment 

Community Involvem

ent 

Ohio State Univer‐

sity‐Main Campus 

Columbus 

OH 

Public 

City: Large 

20,000 and 

above 

Community Involvem

ent 

Area Redevelopment 

Simon Fraser Col‐

lege

3,4 

Vancouver, 

British Co‐

lumbia 

‐‐ ‐‐ 

‐‐ ‐‐ 

Area Redevelopment   

Community Involvem

ent 

See notes on following 

page. 

 

102

Appendix B Notes:    1 Data was accessed through the Integrated Post‐Secondary Education Data System (IPEDS). 2 Area Redevelopment Refers to efforts initiated by the campus for the purposes of revitalization, community enhancement,   and/or campus expansion efforts.  Institutions act as partners in investment through this role. Community Involvement refers to initiatives intended to directly benefit the community.  Institutions generally serve as ser‐vice or service providers in this role. Collaborative Studies indicates studies performed by the institution for educational or research purposes that also have a benefit to the community at large.   This role could indicate service learning, or the institution's role as a community resource. 

3 College/University actively engaged in campus sustainability planning which by its nature has indirect community benefit where sustainability is lens through which institutions view  community involvement and outreach initiatives. 4 College/ University is located outside of the continental United States. Consequently, institutional data could not be obtained from the IPEDS. 

103

Appendix C Summary of University Assisted Housing Program

sUniversity

Year Established

Lenders / Partners

Geographic Reach

# Sales

Desired Outcom

esNotes

Western New

 York

Canisius College

2002

M&T Mortgage Corporation and 

Hunt Real Estate Corporation

Six Neighborhoods:

Delaware Council District

Masten Council District

Portion of North Council District

Parkside District

Ham

lin Park District

Portion of Linwood‐Oxford District

12Recruitment

Retention

Revitalization

Cited in Fannie Mae's publication about Employer Assisted 

Housing.  

The program provides 5 percent or $5,000 (whichever is 

less) for eligible areas, and 10 percent or $7,000 (whichever 

is less) for target areas.

Niagara University

Unknow

n

Center City, Inc.; City of Niagara 

Falls; St. Mary's H

ospital; Mem

orial 

Hospital; Public Schools; and many 

local lenders

Faculty, Staff, possibly outside 

community mem

bers.

NA1

Recruitment

Retention

Provides hom

e buyer educational services.

SUNY University at Buffalo

Unknow

nUniversity Heights, outside South 

Campus

21Revitalization

Extended Reach

University of Rochester

2008

City of Rochester; Advantage 

Federal Credit Union; and 

Canandaigua National Bank & 

Trust

Sector 4 (W

est Side)

Sector 6 (East Side)

14 buyers, 

147 inquiries

Revitalization

Know

n as the 3+3+3 program, the University partners w

ith 

two other banks to provide up to $9,000 in loan assistance.

LeMoyne College

Unknow

nSyracuse Neighborhood Initiative, 

Key Bank, Fleet Bank, and M&T 

Bank

Roughly 781 acres, boundaries 

include: Erie Boulevard to the north, 

East Genesee Street to the south, 

Croly Street to the west and the city 

line to the east.

Unknow

nRecruitment

Retention

Revitalization

A 2001 survey conducted by Hum

an Resource Managem

ent 

indicated that only 9 percent of employers in the United 

States offer an EAH.

Ohio State University

1998

City of Colum

bus; Fannie Mae; 

Campus Partners; and Northside 

Community Development 

Corporation

Two Districts:

District A: W

einland Park 

neighborhood, and Central portion 

University District

District B: University District north 

Norwich Avenue, and Dennison 

Place nei ghborhood

74Recruitment

Retention

Revitalization

University of Cincinnati

Unknow

nThe Hom

e Ow

nership Center of 

Greater Cincinnati, Inc.

Seven Neighborhoods:

Mt. Auburn 

Avondale

Clifton

Corryville

Clifton Heights

University Heights and 

Fairview

 Heights

Unknow

nRecruitment

Retention

Revitalization

The program provides up to $2,500 for assistance with dow

n paym

ent.

University of Scranton

Unknow

nFannie Mae and Neighborhood 

Housing of Scranton

Eligible area is bounded on the east 

and west by Ash Street and Ridge 

Row and on the north and south by 

Jefferson Avenue and Nay Au g Park

Unknow

nRevitalization

St. Louis University

Unknow

nFannie Mae

West of Jefferson Avenue, south of 

Natural Bridge and east of 

Vandeventer to Delmar. 

South of Delmar, east of Pendleton, 

north of Olive, east of Boyle, north 

of Laclede, west of Sarah, north of 

Lindell, west of Com

pton. 

From

 Com

pton north of Dr. Martin 

Luther King Drive to Jefferson.

Unknow

nRecruitment

Retention

Revitalization

St. Louis has expanded its program

 to make it available for 

Professional Students as w

ell as faculty and staff.

Notes:

104

Appendix D

y = 0.0035x ‐ 120.2R² = 0.2798

0

5

10

15

20

25

30

35

Sale Price ($

/sqft)

Average Price by MonthMulti‐ Family Properties

y = 0.0068x ‐ 230.37R² = 0.0809

0

20

40

60

80

100

120

Sale Price ($

/sqft)

Average Price by MonthSingle Family Properties

y = 0.0361x ‐ 1265.1R² = 0.5761

020406080100120140160180200

Sale Price ($

/sqft)

Average Price by MonthCondos

y = 0.0046x ‐ 166.14R² = 0.2652

0

5

10

15

20

25

30

Sale Price ($

/sqft)

Average Price by MonthCommercial Properties

y = 0.0032x ‐ 100.28R² = 0.0655

0

10

20

30

40

50

60

70

Sale Price ($

/sqft)

Average Price by MonthAll Properties

Real estate trends in the neighborhood. (Census Tracts 69, 70 and 71.01)

Data Source: Buffalo Niagara Area Realtors (BNAR).

105

319 Connecticut Street     8,000 sq. ft.

334 Connecticut Street 7,000 sq. ft.

442 Connecticut Street   3,500 sq. ft.

465Connecticut Street 5,500 sq. ft. 

Appendix E

Opportunities  for Potential Development Along Connecticut Street  

106

Vilardo Printing  326 Connecticut Street  

Golden Key Tavern  367 Connecticut Street  

Phu Thai  356 Connecticut Street 

Armory Restaurant   311 Connecticut Street 

First Niagara Bank 364 Connecticut Street  

Connecticut Street Anchors  

Wilson Farms 601 Prospect/Connecticut Streets 

107

108