TRABAJO FINAL DISEÑO DE PROYECTOS CONSTRUCCIÓN CONJUNTO RESIDENCIAL ANTARES NORTE GRUPO 102058-198 EMIRO RIGOBERTO ROSERO JORGE HERNAN GARCIA JORGE MARIO ZULUAGA
1. TRABAJO FINAL DISEO DE PROYECTOS CONSTRUCCIN CONJUNTO
RESIDENCIALANTARES NORTE GRUPO 102058-198EMIRO RIGOBERTO
ROSEROJORGE HERNAN GARCIAJORGE MARIO ZULUAGA
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Bogot presentaba hasta hace
algunos aos desarrollos urbansticos que nocumplen con la normativa
ambiental, adicionalmente son proyectos que estndemandando recursos
que en estos momentos son escasos . Los vertimiento, la
contaminacin y la concentracin de poblacin ocasionanen el entorno
cercano un impacto que no se tiene en cuenta en los
proyectosactuales.se tiene una necesidad de viviendas para los
estratos altos debido a que losprogramas gubernamentales estn
enfocados en la construccin deviviendas de inters social, dejando
esta franja del mercado a losparticulares. Bogot por su problemtica
de movilidad requiere generar nuevos centrosurbanos que ofrezcan
soluciones a sus habitantes en su entorno cercanoevitando el
desplazarse por toda la ciudad generando caos vehicular y conello
afectando la calidad de vida de sus habitantes. La ciudad se
encuentra centralizada las oficinas pblicas se encuentran en
elcentro lo que ocasiona congestin y problemas de movilidad
3. JUSTIFICACIN En nuestro contexto actual se requieren
soluciones urgentes y solidas devienda teniendo en cuenta la gran
demanda existente es por eso que nuestroproyecto se ubica en la
ciudad de BOGOT ms concretamente al norte dela capital en la
localidad de USAQUEN, este lugar es un sitio de ampliodesarrollo
actualmente por el auge de la construccin de vivienda nueva y
laampliacin de vas que permitirn la descongestin del norte de
laciudad, por lo anterior la poblacin viene presentando
aumentosconsiderables por lo cual el sector comercial es muy
dinmico al contar convarios almacenes de cadena y centros
comerciales y terminales del sistemamasivo de transporte
TRANSMILENIO. El rea de comprendida entre la autopista norte y la
carrera 9 entre calles153 y 170 corresponden a un rea industrial y
comercial, sector conocidocomo TOBERIN, sitio que alberga bodegas y
pequeas industriasmanofactureras donde trabajan cientos de personas
provenientes de otraszonas de la ciudad. Las necesidades de
comercio, se encuentran satisfechas pero todava existela
posibilidad de establecer nuevos locales debido al creciente
aumento de lapoblacin que se esta acentando en este sitio.
4. OBJETIVO GENERALContextualizar y ejecutar el proyecto
deconstruccin de un nuevo conjuntoresidencial en el sector de
Usaqun al Nortede la ciudad de Bogot cumpliendo todas
lasespecificaciones exigidas en materia decalidad que garanticen
satisfacer lasnecesidades y exigencias de sus habitantes
5. OBJETIVOS ESPECIFICOSRealizar una evaluacin sobre el impacto
econmico y social quegenerara la construccin de un nuevo conjunto
residencial con cuatrotorres de apartamentos cada una de 15 pisos y
cuatro unidades porpiso. el cual llevara como nombre CONJUNTO
RESIDENCIALANTARES NORTE.Realizar el correspondiente anlisis de los
fundamentos jurdicos enmateria urbanstica y tramitar los
correspondientes permisos deautoridad competente para la ejecucin
del proyecto.En el nuevo conjunto residencial se debe tener la
capacidad de ofrecertodos los servicios necesarios para no tener
que desplazarse por laciudad, este es uno de los puntos clave que
un habitante de la capitaltoma en cuenta a la hora de elegir el
lugar para adquirir su vivienda, espor esto que el sector debe
ofrecer una alta valorizacin pues conjugaen un solo sector todo lo
que se necesita para vivir de manera cmoda.
6. REFERENTE CONTEXTUALLa calle 170 al norte de Bogot es uno de
los sectores con mayor augeen la construccin de vivienda para
estratos medios y altos de laciudad, en el lugar convergen diversas
actividades econmicas, ademsde personas provenientes de diferentes
partes del pas y el mundo.Inclinados por desarrollar un proyectos
pionero en el manejo de energaalternativa y aprovechamiento de
recursos, ANTARES NORTE contaracon novedosos sistemas que se
suplirn de sistemas alternos degeneracin los cuales cuidan el medio
ambiente.Pretendemos con el proyecto dar solucin a dos necesidades
bsicas dela ciudad el aprovechamiento del suelo y el impacto
ambiental por eldesarrollo urbanstico.Para nuestros clientes
queremos brindarle una solucin de viviendamoderna acorde con sus
necesidades y que genere concienciaambiental.
7. REFERENTE CONCEPTUALColombia pasa por uno de los mejores
momentos econmicos en suhistoria reciente, situacin que ha motivado
a la poblacin a laadquisicin de bienes durables y de alto valor que
dan un impulso a laeconoma, si a ello le sumamos que la vivienda es
un referente espacialque le permite al hombre tener un punto fijo,
permanecer en un lugar,tener arraigo; es decir, la vivienda debe
ser interpretada desde dosperspectivas: a partir de la funcin que
cumple como satisfactor denecesidades humanas y como punto de
partida para su desarrollo encomunidad, resulta muy atractivo desde
le punto de vista social elgenerar estos espacios que permitan el
desarrollo y desde al punto devista financiero viables por la
caracterstica de la inversinSi nos remitimos a las publicaciones
que sobre la demanda de este tipode bienes se viene publicando,
revistas especializadas en construcciny negocios, as como
instituciones de estudios economtricos yestadsticos vienen
presentando ndices satisfactorios de crecimiento, loque los
expertos han llamado una burbuja inmobiliaria por el alto valorque
han adquirida este tipo de activos.
8. PROCEDIMIENTOS METODOLGICOSLa informacin previa para el
proyectos se obtuvo de estudios de lademanda que FEDELONJAS a hecho
sobre el sector, nos hemosapoyado en encuestas realizadas a grupos
de personas con el perfil alcual va dirigido el proyecto
identificando sus necesidades yexpectativas, dentro de estos
hallazgos podemos destacar facilidad de acceso a servicios
educativos, recreativos y de comercio. acceso a instituciones
educativas cercanas cercana a los nuevos polos de desarrollo
industrial.Lugares tranquilos y con naturaleza circundante.Parques
y senderos que permitan el desarrollo de actividades al
arelibre.Por lo anterior tuvimos muy en cuenta la reglamentacin
ambientaldescrita en el articulo 1743 de 1994 y el Plan de
OrdenamientoTerritorial del distrito el cual se encuentra
consignado en el decreto 043de 2010.
9. VARIABLES E INSTRUMENTOSANLISISPor intermedio del estudio
realizado por FEDELONJAS pudimosestablecer que Nuestro pblico
Objetivo esta ubicado en la clase media-alta y alta, familias
compuestas por parejas jvenes profesionales conbuenos ingresos, la
edad entre los 30 y 45 aos.Nuestros apartamentos estn diseados para
personas que privilegian lacomodidad y el buen gusto antes que el
precio, adicionalmentebuscamos clientes que busquen hacer una
apuesta hacia los proyectosque tiene un bajo impacto ambiental y
con ello estimular en un futurocercano que todos tengan esta
caracterstica.Nuestro propsito es dar solucin a las necesidades de
integralidad queexigen este tipo de clientes al ofrecer una unidad
residencial que supletodas sus necesidades bsicasCon esta
informacin tambin pudimos concluir que nuestro proyecto esmuy
atractivo desde el punto de vista financiero pues ofrece una
granrentabilidad en el corto plazo, la cual puede oscilar entre el
25 y 30% alterminar la construccin .
10. ALCANCES DEL PROYECTO ANTARES NORTEPROYECCIONES.Podemos
establecer plenamente que la informacin del proyecto ANTARES NORTE,
ser de granutilidad para todos los socios de la constructora Nuevo
Horizonte para la toma correcta y acertadade las decisiones
orientadas a generar el xito del proyecto y de los socios de la
constructora ya quese logro identificar a travs de la informacin
obtenida una gran oportunidad de negocio ya que laoferta de
soluciones de vivienda no satisface la demanda actual
principalmente por la excelenteubicacin del nuevo conjunto
residencial ya que el sector presenta uno de los
desarrollosurbansticos mas dinmicos de la ciudad y la demanda
proviene en su mayora por clientes deextractos altos y en su mayora
familias con hijos en edades tempranas y buscan satisfacer todassus
necesidades y el sector les puede ofrecer y satisfacer todos esos
deseos de bienestar y mejorcalidad de vida tales como Educacin por
la abundancia de instituciones educativas y universitarias,Salud,
por la existencia de hospitales y clnicas de primer nivel,
recreacin por que predominan laszonas verdes y los centros
deportivos y recreativos, adems el sector cuenta con
excelentesrestaurantes, sitos de esparcimiento, centros comerciales
entre otros, sea con lo anteriorpodemos garantizar el 100% de
beneficios en todos los aspectos anteriormente descritos tanto
paraLos socios de la constructora, Los clientes, la comunidad en
general y para el gobierno nacional porque estamos ayudando a
fomentar una nueva cultura sana, segura y en paz.LIMITACIONES.Se
pudo establecer que el sector se encuentra afectado por las
problemticas propias de una ciudaden crecimiento sin embargo esta
regulado este crecimiento gracias al POT el cual establece el
tipode uso que se le dar al suelolas zonas verdes disponibles para
el disfrute de la comunidadse han venido disminuyendo de manera
considerable dando paso a construcciones privadas ycentros
comerciales.La contaminacin por la polucin, la contaminacin visual,
por ruido y de las fuentes de agua esevidente pues es la
consecuencia de la concentracin de la poblacin y la creciente
demanda deservicios
11. IDENTIFICACION O SERVICIOCARACTERISTICAS O ATRIBUTOS.Se
puede considerar que nuestro proyecto es de carcter financiero , el
cual identifica y analizaminuciosamente todos y cada uno de los
aspectos externos que amenazan el xito de nuestroproyecto como la
competencia, los macro y microeconmicos y el impacto que le puede
causar a laejecucin de ANTARES NORTE, el cual cuenta con cuatro
torres de apartamentos cada una de 15pisos y cuatro unidades por
piso, conformada por apartamentos de un rea de 95 mt para el bsicoy
120mt para el Dplex. La unidad bsica cuenta con 3 alcobas,
saln-comedor, cocina integral, reade ropas, 2 baos, alcoba
principal con vestier, cuentan con un parqueadero y cuarto til.
Elapartamento Dplex tiene , 3 habitaciones+ habitacin servicio,
hall o biblioteca, 3 baos yparqueadero doble adems de su cuarto
til.El conjunto contar para sus reas comunes con sendero para
trote, cancha mltiple, zona hmedacon Jacuzzi y baos sauna, GYM y
saln Mltiple. Las torres cuentan con 2 ascensores cada una.En
cuanto a la seguridad contar con circuito cerrado de televisin,
portera vigilada las 24horas, identificacin Biomtrica para el
acceso y puertas electrnicas con tarjeta para el acceso delos
vehculos.La otra ventaja ambiental la constituye el colector de
aguas residuales las cuales sern almacenadasy en este sitio se les
extraer el material orgnico para llevarlo al BIODIGESTOR el cual
tendr comofuncin descomponer estos desechos para producir gas
metano apto para los fogones delconjunto, para las aguas lluvias se
tendrn tanques de almacenamientoser un proyecto de estrato 5 que
apunta a un perfil de familia joven con un nivel profesional, que
seencuentran en la bsqueda de su primer apartamento, por ello las
reas comunes privilegian eldisfrute de lo nios.Como valor agregado
el conjunto contar con generacin de energa propia(paneles solares
en lostechos) para las reas comunes y ascensores, se utilizar
tambin esta energa para un sistema decalefaccin de agua,
adicionalmente las aguas residuales producidas por las
unidadeshabitacionales sern recolectadas y como proyecto nico en
Bogot el material orgnico contenidoen las aguas se almacenara en un
biodigestor el cual producir gas metano suficiente para losfogones
de cada uno de los apartamentos.
12. DESCRIPCIN DE LOS CONSUMIDORES O BENEFICIARIOS DEL
PRODUCTOEl nuevo conjunto residencial. ANTARES NORTE, es un
proyecto inmobiliariocreado como alternativa de solucin de vivienda
dirigido a familias de estratosaltos en su mayora jvenes
profesionales con ingresos mayores o iguales a los 6y 7 millones de
pesos mensuales por familia, de los cuales el 65% son hombres yel
35% mujeres entre las edades de 25 a 40 aos de edad quienes exigen
lasatisfaccin de sus deseos y necesidades a travs de la adquisicin
de suvivienda que les garantice una mejor calidad de vida para los
clientes y susfamilias y quienes tiene muchas expectativas con la
oferta de la constructoraNuevo Horizonte y su nuevo conjunto
residencial Antares Norte quien a estimadoy delimitado
geogrficamente su mercado en un 100% en calidad ,demanda yoferta
cumpliendo con todas las especificaciones tcnicas y fsicas y a la
vezadoptando todas las medidas de prevencin orientadas a
neutralizar los impactosnegativos en el medio ambiente.
13. ANLISIS DE LA DEMANDABogot requiere al ao un promedio de
50000 unidades habitacionales entodos los estratos, de esta
cantidad se calcula que 15000 estn destinadaspara los estratos 4,5
y 6.Nuestro proyecto contar con 240 apartamentos lo que corresponde
al 1,6%de la demanda, de acuerdo al estrato en el cual estar
nuestro proyecto que esel estrato 5 la demanda supera la oferta y
garantiza una buena venta delproyecto.La demanda por bienes
durables a mejorado considerablemente en los ltimosaos debido a el
buen ritmo que ha mantenido la economa Colombiana.Debido a la
cercana con las universidades que tiene el proyecto este se
puedeconstituir en un nicho de inversin para personas que arriendan
a estudiantesde otras regiones profesionales jvenes que buscan un
lugar cercano a sustrabajos.La demanda de vivienda con las
caractersticas de ANTARES NORTE vienecreciendo de manera sostenida
en la capital.
14. RESULTADOS ESTUDIO DE MERCADODe las encuestas realizadas se
pudo extraer la informacin con la cualle dimos forma al proyecto
tratando de dar solucin a las necesidades denuestros clientes.1. El
85% manifest el inters que el proyecto tuviera energas alternativas
y fuera amigable con el ambiente.2. El 65% privilegi a la hora de
comprar aquellos proyectos que tienen zonas de esparcimiento dentro
del conjunto.3. Un 25% consider que el precio es el principal punto
a la hora de tomar una decisin.4. 70% consideran que el espacio
adecuado para los apartamentos se encuentra entre los 85 y
120mts.5. Para un 95% la ubicacin del proyecto es preponderante a
la hora de tomar una decisin.6. Finalmente el 90% considera que el
tema de seguridad es muy importante y lo toman en cuenta para la
decisin de compra.
15. ANLISIS DEL PRECIOCon la informacin obtenida de los
proyectos que se encuentranubicados en los alrededores, encontramos
que en promedio el metrocuadrado de $4.500.000 , teniendo en cuenta
esto nuestro proyectoesta manejando un valor de metro cuadrado de $
2.840.000 para elbsico y duplex de $3.166.000.Teniendo en cuenta
que nuestra unidad contar con servicios que noimpactan el medio
ambiente, auto-sostenibles y de bajoconsumo, dejan a nuestro
proyecto muy bien posicionado con respectoa la competencia
ofreciendo mucho ms que un simple apartamento.El proyecto se ubica
dentro de los de su misma categora en una gamamedia del mercado,
buscando un pblico objetivo con ingresos entre los6 y 7 millones de
pesos por familia .El precio fijado para los apartamentos cubre
todas las necesidades delos costos y deja una rentabilidad sobre la
inversin alta, sin tener quesacar al mercado apartamentos de baja
calidad poca rea, o conacabados que no cumplen con la expectativa
para su categora.
16. RESULTADO ESTUDIO TCNICOPROCESO PRODUCTIVO.La empresa
Constructora Nuevo Horizonte Ltda., la cual ofrece soluciones de
vivienda para estratosaltos, es consiente que en todo proceso se
debe priorizar la necesidad de prever, planear, organizar,dirigir y
controlar para alcanzar el xito de la organizacin de esta manera
iniciamos el procesoproductivo de Antares Norte, con la adquisicin
y adecuacin de un lote de 20.000 metros cuadradoscon un valor por
metro cuadrado de $ 625.000 pesos con un valor total de $
12.500.000.000 ( Doce milquinientos millones de pesos) previos
estudios tcnicos y permisos de autoridad competente parainiciar con
la construccin del conjunto residencial y procedemos a ejecutar las
correspondientesobras de instalacin de redes de acueducto,
alcantarillado , redes elctricas, movimientos de
tierra,cimentaciones, estructuras, instalaciones realizadas con
ladrillo, cemento, hierro de alta calidad ygarantizado, terminados
y acabados en madera pino y cedro, pisos en porcelanato de 6ox60,
paredesen estuco veneciano, cielo raso en panel yeso y mrmol para
crear unambiente acogedor denuestro nuevo conjunto residencial el
cual cuenta con con cuatro torres de apartamentos cada una de15
pisos y cuatro unidades por piso con apartamentos de un rea de 95
mt para el bsico y 120mtpara el Dplex. La unidad bsica cuenta con 3
alcobas, saln-comedor, cocina integral, rea de ropas,2 baos, alcoba
principal con vestier, cuentan con un parqueadero y cuarto til. El
apartamentoDplex tiene , 3 habitaciones+ habitacin servicio, hall o
biblioteca, 3 baos y parqueadero dobleadems de su cuarto til,. Para
alcanzar la elaboracin de un excelente producto en materia
devivienda no podemos desconocer en ningn momento los avances
tecnolgicos en el procesosproductivo por lo tanto se tendr en
cuenta la utilizacin de maquinaria de punta y especializada
talescomo Rodillo Roller , Cierras radiales e ingleteadora , as
mismo se aplicara la tecnologa deimpregnacin mediante un ciclo
vacio presin vacio denominado mtodo Bethell, el que esposible
realizar mediante la utilizacin de una maquina impregnadora
denominada autoclave.Duracin del proyecto 36 meses, los cuales
comprenden las etapas de planificacin, licencias, diseoy estudios
tcnicos, construccin y venta del proyecto
17. RESULTADO ESTUDIO TCNICONECESIDADES DE RECURSO HUMANOEn la
constructora Nuevo Horizonte tenemos claro que el esfuerzo fsico o
mental empleado en laconstruccin del nuevo conjunto residencial
Antares Norte, es considerado como mano de obra yque es el factor
mas importante de la empresa bien sea Directa o Indirecta, y su
ubicacin lorealizamos teniendo en cuenta sus perfiles y
competencias entre la mano de obra directa tenemostodo el recurso
humano involucrado de manera directa en la produccin y construccin
delconjunto residencial tales como:01 ingeniero02 arquitectos03
conductores40 obreros.12 operarios calificados10 maestros de obra30
ayudantes de construccin10 mamposteros10 pintoresMano de Obra
indirecta: son todos aquellos trabajadores que no tienen contacto
directo con latransformacin de los materiales empleados para la
construccin del conjunto residencial. talescomo:01 Administrador01
jefe de personal01 Contador04 supervisores01 almacenista01 auxiliar
oficinista01 mensajero
18. RESULTADO DEL ESTUDIO TCNICONecesidades de maquinaria y
equipoLa planeacin de la produccin para un proyecto dado, esta
dirigida a menudo hacia la productividad delequipo mismo que rige
la cantidad de trabajo a entregar. La planeacin financiera de una
empresaconstructora como Nuevo Horizonte, siempre comienza a partir
de la inversin en equipo, ya que esteelemento constituye la mayor
inversin de capital a largo plazo. El material terrestre
puedetriturarse, excavarse o aspirarse en su lugar natural de
formacin. Al hacer esa operacin, las propiedadesdel material
cambiaran de un estado natural a uno nuevo originado por el equipo.
Manejan otros equipos deconstruccin el cual se disean para manejar
material suelto o fluido, y aprovecharlo en un producto
deconstruccin mas elaborado. Entre la maquinaria mas utilizada
tenemos:1.Compresores y bombas para trabajar con aire y
fluidos.2.Excavadoras y equipo para mov. de tierra, para desplazar
material.3. Cortadora de trinchera, draga y equipo para perforacin
de tneles.4. Equipo de transporte y de arrastre para mover el
material suelto.La productividad de un equipo de construccin, es la
expresin empleada en esta obra para designar elrendimiento del
equipo en una hora. A la productividad que puede esperarse, regida
generalmente por laslimitaciones de diseo del equipo, se le
denominara productividad ptima o de pico.
19. RESULTADO DEL ESTUDIO TCNICONecesidades de adecuaciones y
obras fsicas.En la obra es indispensable algunas adecuaciones para
brindarle una mejor desarrolloa la obra. En esta obra tambin se
manejan sitios adecuados para almacenamiento delos materiales
permitindole mayor agilidad en el desarrollo de los
trabajoscotidianos. Adems evitar desperdicios y deterioro de los
mismos, reduciendo almismo tiempo el volumen de desperdicios.
20. ASPECTOS ORGANIZACIONALESEn la constructora es de suma
importancia prestarle un buen servicio al cliente, parallevarle una
buena imagen a la empresa. Por eso es fundamental determinar la
cantidadde empleados para atender nuestros clientes. Para lo cual
se estableci un numerodeterminado de empleados con sus respectivos
salarios considerando todos losbeneficios de la ley.
21. CONCLUSIONES Cuando se pretende llevar a cabo un proyecto
es muy importante conocer encual entorno se va a desenvolver, cual
ser su competencia y que soluciones vaa dar para la problemtica que
fue concebido. de igual forma se debe analizar si el proyecto no
ocasionar mayoresproblemas al lugar donde se ejecutar se debe
cuantificar los recursos que se necesitan para su ejecucin, tener
unestudio de mercado en el cual se pueda vislumbrar si de verdad
hay unanecesidad insatisfecha en el nicho en el cual queremos
invertir. En nuestro proyecto ANTARES NORTE contamos con una alta
valorizacinpor la dinmica del sector constructor en el norte de
Bogot, situacin quefacilita la ejecucin pues de entrada el retorno
de la inversin esta garantizada. Nuestro proyecto ofrece soluciones
para la ciudad, mejorando la oferta devivienda, para el medio
ambiente, construyendo un conjunto que utiliza energasalternativas,
con las fuentes hdricas al tratar sus residuos y reutilizarlos.
Tiene responsabilidad social pues cumple con las normativas que
rigen elnegocio, es transparente en la contratacin y cumple con las
obligaciones consus empleados en materia de pagos y seguridad
social, situacin que generaequidad y contribuye a disminuir la
brecha social.
22. BIBLIOGRAFIA.CAON SALAZAR, Henry. Modulo Acadmico Diseo de
Proyectos Universidad NacionalAbierta y a Distancia UNAD, Bogot
2011ARBOLEDA VLEZ, Germn. Proyectos, Formulacin, evaluacin y
control.AC Editores. Bogot. 1998.CONTERAS, Marco Elas. Formulacin y
Evaluacin de Proyectos. UNAD. Bogot.1998GALLARDO CERVANTES, Juan.
Formulacin y Evaluacin de Proyectos: Unenfoque de Sistemas. Mc Graw
Hill. Mxico. 1998.MIRANDA MIRANDA, Juan Jos. Gestin de Proyectos.
Identificacin,formulacin y Evaluacin. Cuarta edicin. ESAP. Bogot.
2000.Estudio Tcnico para la Elaboracin de
Proyectos.www.slideshare.net/.../estudio-tcnico-elaboracin-de-proyectos