GOVERNS LOCALS I POLÍTIQUES D’HABITATGE. REPTES EN TEMPS DE CRISI

UIMP Barcelona Centre Ernest Lluch - Diputació de Barcelona

Barcelona, 7 a 9 de novembre de 2011

LA NOVA AGENDA LOCAL EN MATÈRIA D'HABITATGE

Sabem què són les polítiques d’habitatge? Per què serveixen? Reflexions entorn a la seva naturalesa, objectius, beneficiaris, tensions entre cohesió social i promoció econòmica, entre rols de l’Administració Pública i els operadors privats (públic i privat)...

És possible articular unes polítiques d’habitatge sòlides i estables en el temps? Quin és el nucli dur d’aquest tipus de polítiques? Es poden definir amb independència de la cojuntura econòmica i de les particularitats del territori? Són polítiques autofinançables o deficitàries? Podem aspirar a què siguin permanents i universals?...

Existeixen les polítiques locals d’habitatge? Reflexions entorn a la necessitat i oportunitat que els ajuntaments hi desenvolupin rols actius, per la seva especificitat, els seu condicionants, la tensió entre planificació i finançament i la gestió i execució, entre local i supra/regional...

Fº JAVIER BURÓN CUADRADO

BRAIN STORMING: AVS + DIPUTACION BCN URBANISMO Y VIVIENDA PÚBLICOS EN UN CONTEXTO DE CRISIS

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN UN CONTEXTO FUNCIONAL:

o SUMINISTRO FINANCIERO (crédito promotor + mercado hipotecarios)

o FISCALIDAD

o DINAMISMO DE LA ECONOMIA – EMPLEO

o OT – URBANISMO – VIVIENDA (como política pública autónoma o como uno

de los resultados del ejercicio de las potestades públicas urbanísticas)– OTRAS AFECCIONES SECTORIALES.

Comprensión de la supeditación a las fuerzas del mercado y decisiones públicas en materia financiera, hipotecaria, fiscal y laboral).

Comprensión del encuadre de las políticas públicas de vivienda en el conjunto de políticas públicas.

ALGUNOS DATOS PARA CONTEXTUALIZAR LA CUESTION:

o España es un país con una secular cultura de la propiedad … desde hace

solo unas décadas … y no de forma casual.o Llevamos décadas de pelea teórica entre librecambistas e intervencionistas

en materia de urbanismo y vivienda; aunque la praxis que se ha ejercido ha sido sustancialmente librecambista, con mínimas correcciones de derecho público al servicio del interés general.

o España tiene unos 25.5 millones de viviendas (y uno de los ratios de vivienda

per cápita más altos de la UE).

o Unas 2.2 millones de viviendas en alquiler (sobre el 8%). La media de la UE

está entre el 30% y el 50%.o De las cuales solo 128.000 son viviendas sociales/públicas/protegidas/etc

de alquiler (menos del 0.5%). La media de la UE está entre el 20% y el 30%.o Tenemos algo más de 1 millón de viviendas vacías usadas y algo menos de 1

millón más de vivienda nueva en stock.o Los españoles debemos unos 600.000 millones de euros en concepto de

hipotecas de vivienda (el 66% del casi un billón de euros de deuda de las familias españolas y casi tanto como toda la deuda pública española).

o El sistema financiero español tiene unos 120.000 millones de euros en

activos (suelo y viviendas) con diferentes niveles de toxicidad (dados en pago, subestandar y de dudoso cobro; excluye los colocados en vehículos financiero-fiscales y otros mecanismos de “retardo”).

o El FROB es, de facto, el quinto banco español y uno de los principales

tenedores de activos inmobiliarios tóxicos de España y de la UE.o Casi 250.000 familias ha sido desahuciadas desde el inicio de la crisis.

Hemos alcanzado ya la velocidad de crucero de 25.000 al trimestre.o Nuestro gasto público en vivienda no llega al 0.7% del PIB (media de la UE

entre el 1% y el 2.5%) y más de dos terceras partes es gasto fiscal y no inversión presupuestaria (en la UE sucede generalmente lo contrario).

o En poco más de una década España ha artificializado un tercio del suelo que

ha consumido en los últimos 12.000 años, con todo lo que ello supone en términos ecológicos y económicos.

o El modelo español mainstream de intervención en materia de vivienda (vpo en

propiedad descalificable en unos años) es una rara avis. No muy funcional: descalificaciones vs. calificaciones. Con muy mala imagen pública: fraude (entre los ciudadanos) y

elevadoras de los precios de la vivienda libre (entre los promotores privados); se puede probar que lo primero es evitable si se quiere y lo segundo históricamente falso.

o Los precios de la vivienda libre en España son muy similares o incluso

superiores a los de países de la UE de mayor renta per cápita.o Los precios de la vivienda libre oficialmente han bajado en el entorno de un

20% desde el inicio de la crisis.o El sector de la construcción esta cortocircuitado, a pesar de que hay

demanda de primer acceso, cambio, rehabilitación, etc sin atender.

TESIS: ANALIZANDO LAS PROPUESTAS DE PATRONALES, SINDICATOS Y PARTIDOS POLITICOS SOBRE VIVIENDA, EN EL FONDO, LA CONCLUSION A LA QUE SE LLEGA ES QUE:

o NO HAY UNA LECTURA CRITICA DE LA PASADA DECADA

o SOLO SE CONSIDERA UN VERDADERO PROBLEMA EL STOCK Y EN

MENOR MEDIDA LOS DESAHUCIOS PROVOCADOS POR LA CRISISo SI NO MODIFICAMOS LOS FACTORES ESTRUCTURALES QUE HAN

PROVOCADO LA BURBUJA DE LA PRIMERA DECADA DEL SIGLO XXI, VOLVEREMOS A TENER NUEVAS BURBUJAS CON AUN MAYORES EXTERNALIDADES.

(0) LA NECESARIA LIBERACION DE LOS MITOS Y LEYENDAS URBANAS

o Lentitud y arbitrariedad del planeamiento urbanístico (800.000 viv/año).

o A más suelo calificado y más vivienda construida se reduce el precio de la vl

(1998-2007: incremento de precio del suelo del 500% y de la vivienda del 225%).

o Falta seguridad jurídica en el mercado de alquiler (FIM, 1.5%, 2009).

o La vp encarece el precio de la vl (vp como producto anticíclico –carga vs.

salvavidas-).o La propiedad privada es sagrada y yo con mi vivienda hago lo que me da la

gana (la propiedad privada en España tiene constitucional y legalmente una función social y está supeditada, como toda la riqueza nacional, al interés general).

o Es imposible determinar normativamente que es una vivienda vacía de cara a

gravarlas fiscalmente (y sin embargo en la UE pueden).o Es imposible controlar el fraude y los sobreprecios en las viviendas protegidas

(pero algunas CCAA pueden y otras no).o La vivienda es cara por culpa de lo caro que es el suelo.

(1) OBJETIVO DEL SECTOR PÚBLICO EN MATERIA DE URBANISMO/VIVIENDA : PIB

+ EMPLEO vs. ACCESO A UNA VIVIENDA DIGNA ASEQUIBLE:

o sector público como instrumento del mercado inmobiliario privado (PPS como

residuos del proceso inmobiliario privado + SPURVs que se comportan como inmobiliarias privadas + etc) vs. urbanismo como función pública y vivienda como servicio público.

o plusvalías urbanísticas publicas al servicio de la financiación de las AAPP vs.

urbanismo y vivienda pública como fuente de gastos y no de ingresos.

o reservas de suelo para vpp (y otras servidumbres de derecho público en

materia de suelo y vivienda) como “impuesto” vs. expresión de la función social de la propiedad, al servicio del derecho a la vivienda, la cohesión socio-territorial y el medio ambiente urbano.

(2) El PROBLEMA DE LA CORRUPCION muy vinculada al urbanismo . Sabemos que está ahí, pero nadie hace nada serio al respecto.

(3) El PROBLEMA DE LA DEFICIENTE FINANCIACION DE LAS CCLL : cuantitativa (es poca -15% gasto público-) y cualitativa (incentiva en las CCLL malos comportamientos urbanos para poder obtener recursos públicos).

LAS PRINCIPALES FORMAS DE ACTUACION SOBRE LA ASEQUIBILIDAD DE LA VIVIENDA : (4) LEGISLACION HIPOTECARIA – (5) FISCALIDAD DE LA VIVIENDA – (6) INTERVENCION PUBLICA EN URBANISMO Y VIVIENDA:

o (2) Ni automatizar el urbanismo (eliminar la discrecionalidad administrativa y

tratar de objetivizarlo) ni sustraerlo de la esfera local son soluciones realistas a este problema.

o (3) Por esta reivindicación municipal debería empezar todo lo demás …

o (4) y (5) fuera del alcance de las CCLL, aunque tienen la obligación de hacer

lobby político e institucional.

o (6) clarificación competencial: plan estatal de vivienda, planes de las CCAA,

planes de las CCLL …

o Hay que impedir que en el futuro se den las bases estructurales de nuevas

burbujas inmobiliarias:

NO LO PROPONE NINGUN PARTIDO EN SU PROGRAMA ELECTORAL LEGISLATIVAS 2011:

1. Límite legal del crédito promotor (evitar el riesgo sistémico).2. Idem ratio valor/préstamo (LTV) (Vg casi todo occidente).3. Cláusulas legales contra el sobre-endeudamiento por vivienda de las

familias (Vg Francia, Reino Unido, etc). 4. Convergencia (cuantitativa y cualitativa) del gasto público de España en

políticas públicas de vivienda con la media de la UE -15.5. Idem en materia de parque de alquiler privado y público.

LO PROPONEN ALGUNOS PARTIDOS (incluso partidos mainstream)

1. Dación en pago (no retroactiva) y/o insolvencia personal y familiar.2. Tasadora pública.3. Fiscalidad favorable al alquiler, la rehabilitación y la vivienda protegida y

no a la propiedad, la vivienda nueva y la vivienda libre.

CASI NO LO PROPONE NINGUN PARTIDO (solo partidos minoritarios)

1. Banca pública y financiación específica para urbanismo y vivienda públicos (no podemos hacer descansar el urbanismo y la vivienda públicos en las plusvalías urbanísticas o en el apalancamiento financiero privado).

2. Reservas de suelo para vp altas, todo lo que conlleva un urbanismo como función pública y la aspiración de construir un servicio público de vivienda que se base principalmente en un parque público permanente de alquiler y derecho de superficie.

3. Ayudas públicas al sector financiero a cambio de suelos y viviendas con las que poder iniciar el parque público de vivienda en alquiler.

CONTEXTO ACTUAL DE CRISIS EN EL SECTOR PUBLICO MUNICIPAL DEL URBANISMO Y LA VIVIENDA (I). Puntos de partida:

o HACER MÁS DE LO MISMO CON MENOS: demagogia.

o HACER LO MISMO CON MENOS: voluntarismo, no muy sincero.

o HACER MENOS DE LO MISMO CON MENOS: sinceridad algo conformista.

o HACER COSAS DIFERENTES CON MENOS: buscar soluciones baratas que

permitan contribuir a la mejora de vida urbana.

o Un concejal de urbanismo / vivienda, en los actuales momentos de crisis, creo

que debe ser claro con su ciudadanía:

¿Mercado es solución o problema? Ídem intervención pública. ¿Cree en el modelo de intervención pública (participación de la

comunidad en las plusvalías urbanísticas, SSGG, SSLL, limites edificatorios, dotaciones públicas y privadas, PPS, reservas de suelo para vp, áreas de tanteo y retracto, etc) o no?

Y en función de la respuesta a estas preguntas, proponer objetivos realizables … para no crear desafección en la ciudadanía.

CONTEXTO ACTUAL DE CRISIS EN EL SECTOR PUBLICO MUNICIPAL DEL URBANISMO Y LA VIVIENDA (II). Instrumentos que pueden ayudar a la solución:

MATRIZ ADMINISTRATIVA:

o sufre recortes presupuestarios severos

o en muchos casos, también hay presiones ideológicas para que privatice

actividades del sector públicoo hay claras presiones para recortar gastos operativos (gastos corrientes de

todo tipo, despidos de laborales y contratados por terceras empresas, etc)o pero también para vender activos con los que hacer caja.

¿QUÉ HACER? MATRIZ ADMINISTRATIVA + ENTES INSTRUMENTALES DEL SECTOR PUBLICO LOCAL DEDICADOS AL URBANISMO Y LA VIVIENDA

o Pueden esperar disciplinadamente los recortes, perder tamaño y confiar en

sobrevivir a la espera de mejores tiempos.

o Pueden hacer caja con todos los activos que tengan y liquidar a la mayor

parte de su personal.

Venta de viviendas terminadas y no comercializadas (vg CAPV). Venta de parques de alquiler (vg CA Extremadura) o derecho de

superficie (vg CAM y CAPV) Venta de suelos sin transformar (posible conflicto con PPS y convenios

interadministrativos).

o También puede ayudar al sector privado a liberarse de su stock:

Conversión de vivienda libre en vivienda protegida (generalmente en venta, aunque también en alquiler con opción de compra o alquiler con plazo a término, etc) y cambio de regímenes de vivienda protegida (vg. CAM y CFN).

Préstamos públicos reintegrables (vg. Andalucía). Copropiedad en vivienda libre y derecho de superficie en vivienda

protegida (vg. Cataluña y CAPV).

o Pero, pueden tratar de diseñarse ESTRATEGIAS DE PROTECCIÓN DEL

SECTOR PUBLICO (también local) algo más audaces (RE + CO):

Enfoque cualitativo y no cuantitativo: MENOS, PERO MEJOR (sobre todo, mejor desde el punto de vista de su impacto social y medioambiental).

Agrupaciones de SPURVs más allá de los límites administrativos y geográficos, en la búsqueda de eficiencia y eficacia: suministros, proveedores, servicios, etc.

En otros EEMM de la UE las housing associations están agrupadas a los efectos de representar al sector, pero también generan sus propios proveedores, en muchas ocasiones emanados de la propia red de housing associations. Vg. KWH agencia de rating para las housing associations holandesas.

Nada impide hacer lo propio a los miembros de AVS y a la propia AVS.

Industrialización del proceso productivo de la vp (parece que no lo va a hacer el sector privado, más centrado en dinámicas financieras; pero es muy necesario y lo tendrá que hacer el sector público o entidades mixtas). Vg ERAIKUNDE

Nueva financiación para la vp

Nuevas circulares del BdE (50% recursos propios).

BEI vg. Ministerio, Cataluña y Euskadi. ICO Pliego 4.000 GV (arrendamiento financiero): titulizable, cedible a

tercero, etc. Concesión administrativa de suelo dotacional (vg. Gobierno de

Madrid). Crédito refractario (+subvenciones públicas) para actuaciones

en MUS. Banca y/o ahorro público.

o Vg1: Livret A de La Banque Postale , la Caisse d'épargne

y Crédit Mutuel – hoy generalizada - (110.000 millones de euros al servicio de las políticas públicas de vivienda).

o Vg2: Action Logement  -Participation des Employeurs à

l'Effort de Construction- (1% de la masa salarial francesa desde 1953 hasta 1992; ahora 0.45%).

o Vg3: Caisse des Dépôts dispone de más de 300.000

millones de euros para financiar políticas públicas de vivienda (y ganan dinero todo los años –se lo devuelven al estado-).

o Vg4: Banco Español de Crédito Hipotecario.

o Vg5: coeficientes obligatorios para las cajas de ahorros

Etc.

Las prestaciones públicas defensivas. Alquiler con opción de compra, derecho superficie consolidable, etc.

CO

Tercer sector, cooperativas y servicios públicos

o Licitación de la gestión de tareas públicas en materia de

urbanismo, edificación, rehabilitación, gestión de parque de alquiler, etc entre cooperativas de profesionales del sector; pudiendo ser una de las licitantes una cooperativa formada por personal saliente de las SPURVs.

o Cooperativas de usuarios de servicios … también

públicos (vg Som Energía en Cataluña).

o Amplia y funcional experiencia en otros EEMM de la UE.

o Vg. Victor A. Pestoff - Third sector and co-operative

services — An alternative to privatization – Suecia -1992.

o Vg. John Restakis y Evert A Lindkist – The co-op

alternative – Canada - 2001.o Vg. Public Administration Select Committee of the House

of Commons (UK): Report on Public Services and the Third Sector - 2008.

o Estrategia además reforzada por modificaciones

normativas recientes en la UE (Sociedad Cooperativa CCAA, Sociedad Cooperativa Estatal y Sociedad Cooperativa Europea).

Barrio + Administración + Profesionales y empresas: posibilidades de negocio en torno a la renovación urbana, partiendo del aporte de capital de vecinos y de expertise de profesionales y la financiación del estado y el mercado. Vg Urban Revolution - Jeb Brugmann.

Cohousing escandinavo, centroeuropeo, uruguayo, suizo … español.

o Vg 1: 'Mehr als wohnen' / 'Más que habitar' de Andreas

Hofer en Suiza.o Vg 2: Propuesta (cesión gratuita de suelo público y

gestión de alquiler protegido en régimen cooperativo) de la Federación de Cooperativas d'Habitatges de Cataluña y la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España al Ministerio de la Vivienda en el año 2007.

RE

MUS + LES + RDLey 8/2011 + normativa de algunas CCAA. Gerardo Roger + Luciano Parejo.

o Rehabilitación como actuación de transformación

urbanística (reparcelación urbanística dentro de un

edificio) y la posibilidad de la ejecución subsidiaria (agente rehabilitador).

Movilización de vivienda libre vacía hacia el alquiler social (con gradación de precios para los usuarios y costes para el sector público; pero sin llegar a la mera intermediación inmobiliaria privada). Vg Bizigune y/vs SPA.

(Mas allá de las reservas de suelo para vp) Cumplimiento de obligaciones legales de rehabilitación + movilización de vivienda vacía como requisito previo a la calificación de nuevo suelo urbanizable por el PGOU.