Nuevos modelos de gestión, soluciones legales y vías de financiación alternativas, SOCIMIS

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Conferencia Instituto de Empresa, IE business School.

"Hotels, Think different: Nuevos modelos de gestión, soluciones legales y vías de

financiación alternativas, SOCIMIS"

28 febrero 2013

Jaime Cavero Gandarias, socio director



Muchas novedades• SOCIMIS hoteleras

• FONDOS EUROPEOS. Nuevos (2014-20), actuales (2007-2013)

• Incentivos Regionales. CORRER

• BEI.

• REINDUS.

• Nuevas medidas de estímulo

– ICO

– CERSA

– I+D+i: ENISA, CDTI, Deducciones fiscales.

– Internacionalización, Ahorro de energía

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SOCIMIs hoteleras

Nuevo régimen fiscal. Ley 16/2012, de 27 de diciembre.

“El propietario hotelero, tributación nula en el Impuesto de Sociedades”




SOCIMI hotelero. Propietario residente en España:

Hotel

P. Física.

IS: 0%IS: 30%Marginal

Divid: Rentas ahorro 21, 25, 27%

Divid: Rentas ahorro 21, 25, 27%

Explotadora

SOCIMISociedad Inversión

IRPF

Beneficios

25%49%52%Tributación Global

Rentas




Caso Práctico SOCIMI

%Propiedad y gestión

unificadaPropietario

SOCIMIGestor

INGRESOS NETOS (Renta / Ventas) 3.514.746 750.000 3.514.746

Compras 13,4% 470.191 470.191

MARGEN BRUTO 3.044.555 750.000 3.044.555

Sueldos y salarios 31,8% 1.116.526 1.116.526

Servicios exteriores 24% 859.991 859.991

MARGEN DE CONTRIBUCION (GOP), EBITDAR 30,4% 1.068.038 750.000 1.068.038

Management fee, alquileres 750.000

BENEFICIO NETO DE OPERACIONES (AGOP), EBITDA 1.068.038 750.000 318.038

Tributos y seguros edificio, IBI 1,5% 52.853 52.853

Amortización 2,00% 240.000 240.000

BENEFICIO DE EXPLOTACIÓN, EBIT 22,1% 775.184 457.147 318.038

Gastos Financieros 2,00% 144.000 144.000

BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS, EBT 631.184 313.147 318.038

Impuesto de Sociedades 30% 189.355 0 95.411

BENEFICIO O MARGEN NETO 12,6% 441.829 313.147 222.626

Potencial reducción rentas 13%

Ahorro fiscal 93.944 50%




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Nuevo Régimen de las SOCIMI

Novedad en Ley 16/2012, de 27 diciembre, reforma las denominadas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( “SOCIMI”), para simplificar y flexibilizar su régimen legal y fiscal y equipararlo al de otros países de nuestro entorno.

– EEUU: gran éxito en los años 60.– Holanda: Fiscale Belegginggsinstelling (FBI) - 1969– Francia: Sociétés d’Invesstissements Inmobiliers Cotées (SIIC) – 2003, modificado en

2007– Reino Unido: 1 de enero de 2007– Alemania: 1 de enero de 2007– Italia: 1 de enero de 2007

En España se crearon en el 2009, Ley 11/2009 de 26 de octubre, pero fueron un fracaso:

– Crisis del sector inmobiliario– Régimen fiscal del 19% mucho peor a los regímenes REIT de nuestro entorno– A 31-12-12: existían algunas “SOCIMI no cotizadas” y ninguna SOCIMI cotizada

Las nuevas modificaciones auguran un gran ÉXITO. Hay mucho interés.




SOCIMI. Régimen fiscal de las SOCIMI y de sus socios

• SOCIMI tributa al 0%:

– Socio residente persona física (dividendos y plusvalías): tributación en IRPF como renta del ahorro (21%, 24% o 27%)

– Socio residente persona jurídica (dividendos y plusvalías): tributación en IS al 30%

– Socio no residente (dividendos y plusvalías): tributación en España en régimen general (21% salvo Directiva Matriz Filial – UE – o Convenio de Doble Imposición).

• SOCIMI tributa al 19% cuando un socio que tengan más del 5% en la SOCIMI tribute en su sede en menos de un 10%,

– Socio residente persona física: No aplicable (nunca tributará menos del 10%)– Socio residente persona jurídica: Aplicable en caso de IIC o FFPP– Socio no residente (dividendos y plusvalías): En función de CDI y/o Directiva

UE

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SOCIMI estructura accionarial y de inversión. MUY FLEXIBLE

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Adquisición Promoción

para arrendar

SOCIMIREIT

S.A./S.L.SOCIMI NOCOTIZADA

SociedadesNo Residentes

IICI

SOCIMI

PERSONAS FÍSICAS

RESIDENTES

NO RESIDENTES (Tambien REITs)

SOCIEDADES RESIDENTES

(SOCIMIs y otras)




SOCIMI requisitos a la inversión

• Un solo inmueble es suficiente. (ELIMINADO Mínimo 3 inmuebles y ninguno más del 40%).

• Los activos arrendados pueden estar dentro o fuera de España.• Período mínimo de arrendamiento:

– En general 3 años. Los activos deben permanecer al menos 3 años. En caso contrario tributan al 30%.

– (ELIMINADO) Inmuebles promovidos por la SOCIMI, permanecer 7 años

• Al menos el 80% de los activos de las SOCIMI deben ser: – Terrenos para promoción de inmuebles si se inicia en los 3 años

siguientes

– Participaciones en otras SOCIMI, SOCIMI no cotizadas o IICI

– Inmuebles urbanos destinados al arrendamiento (HOTEL…) ¡¡CONTRATO¡¡

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SOCIMI Hotelera. Requisitos:

• Los contratos de gestión no serían válidos, tampoco las franquicias, …sólo rentas por alquiler (sí rentas variables…). Aunque la explotación hotelera como tal no cabe en el objeto social de una SOCIMI, sí cabe el arrendamiento del inmueble que alberga el establecimiento hotelero.

• Propietarios que también gestionan el hotel, hay que buscar un operador. Separar en dos sociedades la relación entre la sociedad propietaria y la sociedad explotadora: no puede haber control, no relación de dominio. (según cc art 42)

– Que NO posea la mayoría de los derechos de voto.– Y que NO tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de

administración.– Y que NO pueda disponer, en virtud de acuerdos celebrados con terceros, de la mayoría de los

derechos de voto.– Y que NO haya designado con sus votos a la mayoría de los miembros del órgano de

administración, que desempeñen su cargo en el momento en que deban formularse las cuentas consolidadas y durante los dos ejercicios inmediatamente anteriores. En particular, se presumirá esta circunstancia cuando la mayoría de los miembros del órgano de administración de la sociedad dominada sean miembros del órgano de administración o altos directivos de la sociedad dominante o de otra dominada por ésta. Este supuesto no dará lugar a la consolidación si la sociedad cuyos administradores han sido nombrados, está vinculada a otra en alguno de los casos previstos en las dos primeras letras de este apartado.




SOCIMI, requisitos

• Se puede crear una nueva sociedad S.A. (problema de la financiación actual?) o transformar en SOCIMI la sociedad actual propietaria de los inmuebles.

• Capital social: 5 MM de euros (antes 15 MM)– No hay un mínimo de socios.– De libre trasmisión. Controversia “Acciones nominativas vs. anotaciones en cuenta?– Aportaciones de capital en especie (los inmuebles con exención del ITP-AJD) o en dinero

(totalmente desembolsado).

• Límite de Apalancamiento 70% del valor de mercado del activo (ELIMINADO). No hay limitación de financiación ajena.

• Obligación de distribución del beneficio en los 6 meses posteriores al cierre:– 80% de las rentas ordinarias (antes 90%).– 50% de las plusvalías a condición de reinvertir el 50% restante en un período de 3 años– 100% de dividendos procedentes de entidades participadas

• Obligación de negociación: – Mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación. En España, UE o EEE…

se crea el MAB adaptado a las SOCIMIS.

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SOCIMI cotizando en el MAB• Mercado alternativo bursátil. La Bolsa de las empresas

pequeñas.• Más barato: 6000€ + 5 por mil s/capital.• Se crea un nuevo segmento en el MAB sólo para SOCIMIS,

pendientes reglamento.– No se exige cotización desde el primer día (período transitorio de dos

años).– exigencia de un “free float” mínimo (pendientes)

• Obligaciones de transparencia, informar periódicamente, – Semestral (información financiera); – Anual (cuentas anuales auditadas) – Puntual (hechos relevantes: participaciones significativas, pactos para

sociales, operaciones administradores o directivos– Página web de la sociedad emisora

• Contar con un asesor registrado contratado




SOCIMI el asesor registrado• Obligatorio que lo nombre el consejo de administración. Sus

funciones:– Valorar la idoneidad de las empresas interesadas en incorporarse al

segmento de SOCIMI. – Asesorarles en el cumplimiento de las obligaciones que les

corresponderán y en la elaboración y presentación de la información financiera y empresarial requerida.

– Encargado de ofrecer a los inversores información detallada y comprensible.

– Seguimiento del cumplimiento de las obligaciones periódicas y puntuales de información al Mercado por parte de la empresa.

– Coordinar la colaboración efectiva y control de la documentación que cada uno de los asesores externos (valorador, auditor, legal, fiscal, patrimonio) que intervienen en el proceso.

– Actúa de enlace entre la empresa y el MAB




SOCIMI, beneficios al cotizar en el MAB

Cotizar supone un esfuerzo pero también tiene ventajas:

• FINANCIACION. Es una vía de financiación alternativa a la bancaria. Los costes de acceso al MAB son mucho menores que los que se exigen a las empresas para cotizar en la Bolsa de Madrid, Bilbao o Valencia. Para las SOCIMI está previsto un coste anual de 6.000€ + 0,05 por mil del valor estimado de mercado.DYRECTO además de asesorar en la entrada al MAB también gestiona ayudas para aminorar el coste de entrada, como las que ofrece ENISA y otros organismos públicos regionales destinan ayudas para salir al MAB que permite cubrir desde 200.000 a 1.500.000 € en un préstamo participativo.

• LIQUIDEZ. Cotizar en el MAB aumenta las posibilidades de vender acciones de la empresa, facilitando la salida de socios, o la sucesión familiar. Es una de las alternativas que planteamos dentro del Asset management a propietarios de establecimientos hoteleros que desean vender su inmueble.

• NOTORIEDAD. La salida al MAB supone visibilidad para la empresa, mejora la imagen de marca ante proveedores, bancos (facilita el acceso a la financiación) clientes (aumento de ventas), facilita la internacionalización, la realización de actividades de I+D...

• VALORACIÓN. la cotización en el MAB supone mantener permanentemente valorada la empresa lo que facilita nuevos fondos vía ampliaciones de capital.




SOCIMI, planificación

• Opción por el régimen (art. 8.1.): – Acuerdo por Junta General de Accionistas– Comunicación a la AEAT– Antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo

al que resulte de aplicación el régimen

• Régimen transitorio (DT Primera): – Posible opción por el régimen aún cuando no se cumplan los requisitos

exigidos por la norma.– A condición de que los mismos se cumplan dentro de los dos años siguientes– ¿Se refiere a los requisitos de inversión o a todos los requisitos?

• Entendemos que el requisito de opción por el régimen en plazo es inseparable de la aplicación del régimen y, por tanto, no se ve afectado por la DT Primera

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Fases del Mercado Alternativo Bursátil (MAB)



1) ANÁLISIS VIABILIDAD ESTUDIOS PREVIOS: DISEÑO Y ESTRUCTURA

• Firma de encargo confidencial y de compromiso Cliente DYRECTO

• Revisión legal y societaria: adecuación socios.• Estructura jurídico-fiscal adecuada, revisión patrimonial.• Estudio obtención de rentas: explotadora, revisión

contrato con operadora.• Business plan inmobiliario y financiero.• Estimación ahorro fiscal versus coste. Dictamen sobre la

Viabilidad de la SOCIMI

Si el dictamen es positivo se le pasa al cliente propuesta de servicios cuantificada.




2) LANZAMIENTO AL MAB • Tras la firma de contrato de servicios.

– Due Diligence:• Legal y Laboral• Patrimonial• Financiera y Contable

– Valoración (tasación en caso de nueva soc aportación en especie)– Auditoria

• Preparación documentación, dossier informativo y si fuese necesario presentación a reguladores y a analistas e inversores. Incorporación al MAB

• Documento salida al MAB– Plan de Negocios– Requisitos formales MAB– Oferta Pública / Privada: - de Venta - Suscripción - "Listing“




3) MANTENIMIENTO EN EL MAB

• Implementación del plan de negocio• Auditorías anuales• Informaciones periódicas de hechos relevantes




DYRECTO y las SOCIMIS hoteleras

• DYRECTO consultores ha formado un equipo de consultores especializados en cubrir todas las necesidades que son necesarias cumplir para que el propietario hotelero pueda beneficiarse de las SOCIMIs.– Due diligence– Valoración.– Auditores– Revisión jurídica, fiscal y legal– Asesor registrado,

• Las particularidades del sector Hotelero son diferentes a los de otros sectores inmobiliarios, principalmente vivienda, para quien se definió las SOCIMIS, y exigen un conocimiento profundo del negocio

• El sector hotelero puede obtener grandes beneficios con los nuevos cambios introducidos en las SOCIMIs.




FONDOS EUROPEOS

• El pasado 8 de febrero, los 27 llegaron a un acuerdo sobre los presupuestos y los nuevos criterios de reparto

• ¿Cómo nos afectan a los hoteleros?• ¿hay nuevas oportunidades para el sector hotelero?

• http://dyrecto.es/fondos-europeos




FONDOS EUROPEOS: lo que nos cuentan… España sigue siendo receptora

2.000 millones €

para el paro juvenil

“Cheque específico"asignación especial de 1.824 millones €

Ultraperiféricas30€/habitante

“Red seguridad” regiones




FONDOS EUROPEOS. La realidad ¿cómo nos afectan?

• Menos presupuesto a repartir -33.000, entre más (Croacia)• Fondos de cohesión: a partir del 1 de enero 2014, hay

regiones que pierden todo y otras un 40%:– Valencia, Galicia, Castilla y León, Asturias y Ceuta pierden los fondos

de cohesión por pasar a ser regiones desarrolladas.– Canarias, Andalucía, Castilla la Mancha, Murcia y Melilla pierden el

40% de los fondos.

http://dyrecto.es/fondos-europeos




REGIONES"red de

seguridad""Cheque" específico cohesion (1.874M€)

Desempleo Ultraperiféricas

Regiones poco desarrolladas EXTREMADURA 100% 500

Regiones en Transición MELILLA 60% 50/2 1.100 €/desempl.

CANARIAS 60% 1.100 €/desempl.1.387M€ (todas las reg. Ultrap.) + 30€/habitante año

CASTILLA LA MANCHA 60% 624/3 1.100 €/desempl. MURCIA 60% 624/3 1.100 €/desempl. ANDALUCIA 60% 624/3 1.100 €/desempl.Regiones desarrolladas CASTILLA LEON 0 700/11 ASTURIAS 0 700/11 VALENCIA 0 700/11 CEUTA 0 50/2 GALICIA 0 700/11 ARAGON 0 700/11 CANTABRIA 0 700/11 MADRID 0 700/11 PAIS VASCO 0 700/11 NAVARRA 0 700/11 CATALUÑA 0 700/11 BALEARES 0 700/11

Fondos de Cohesión 2014 - 2020 (ultimo acuerdo 8/02/13)




FONDOS EUROPEOS actuales

• El periodo actual 2007-13, termina en pocos meses.• Tenemos mucho presupuesto que no nos hemos podido

gastar y que está disponible. IER sólo ha ejecutado el 60%.

• N+3, amplían el plazo de ejecución de las inversiones.• OPORTUNIDAD¡¡¡¡¡ Como tardan 6 meses en analizar y el

ultimo consejo será en nov 2013. A CORRER. SOLO TENEMOS MARZO para presentar. (peligro llegar tarde)

• http://dyrecto.es/fondos-europeos




Incentivos Económicos Regionales. IER

• Se aprueban en el Ministerio Economía y Hacienda.• Está abierta todo el año con 90 millones de € de fondos garantizados

hasta el 2013. HAY FONDOS PARA ESTE AÑO.• Subvención a fondo perdido > 15%. Incluso 30%• Solicitar antes de comenzar la inversión. ¡¡MARZO¡¡.• Acumular todas las obras de mejora pendientes de los próximos tres años

(2014-15-16). Gran reforma.• Inversión superior a 600.000 euros. Muy restrictiva: Industria, turismo.• Liquidez, se cobra después de invertir, pero la resolución es muy positiva

para el banco y para reducir el riesgo del empresario.• Política. CEHAT negociando mejoras: modernizaciones, reducir inversión

mínima, cobro anticipado, geriátricos, servicios, cálculo de los recursos propios. Ver más http://www.dyrecto.es/incentivos-economicos-regionales




REGIONES

Fondos Europeos destinados a Incentivos

Regionales. Periodo 2007-2013

% PIB respecto Media Europea

Reducción para el periodo 2014-2020

Importe estimado Incentivos Regionales

periodo 2014-2020

Situación de las Regiones

CASTILLA LEON 87 >90% 100% 0 Region que sale

ASTURIAS 49 96,00% 100% 0 Region que sale

VALENCIA 142 93,40% 100% 0 Region que sale

CEUTA 4,5 >90% 100% 0 Region que sale

GALICIA 181 91,00% 100% 0,0 Region que sale

MELILLA 4,5 88,40% 40% 2,7 Region en transición

CASTILLA LA MANCHA 101 83,00% 40% 60,6 Region en transición

MURCIA 59 87,20% 40% 35,4 Region en transición

CANARIAS 79 89,40% 40% 47,4 Region en transición

ANDALUCIA 777 79,90% 40% 466,2 Region en transición

EXTREMADURA 171 71,80% 0% 171,0 Región que mantiene

total 1655 783,3 52,67%

Incentivos Regionales 2014-2020




BEI. Banco Europeo de Inversiones

Principal organismo europeo con fondos para financiar empresas. Aprobada ampliación de capital del BEI. Según el volumen de inversión:

• DIRECTAMENTE en el BEI, para inversiones por encima de 25 millones, son préstamos a largo plazo, apalancamiento del 50%, otra/s entidad/es tiene/n que aprobar el resto.

• MEDIACION. GLOBAL. SOLO PYMES. Solo unos pocos bancos y cajas (BBK, Unicaja, Bankinter, Caja Madrid, BBVA, Popular, Sabadell… ) tienen convenio firmado con el BEI

– Se financiarían mejoras de instalaciones ya existentes. Inversiones superior a los 40.000 euros. Y como máximo el 50% del presupuesto.

– Las condiciones del préstamo dependen de cada convenio, algunos solo a 8 años pero pueden llegar a 15 años . Condiciones financieras mejores que las del mercado.

Ver más http://www.dyrecto.es/banco-europeo-inversion




REINDUSMinisterio Industria (Madrid). Convocatoria 2013 pendiente de abrirse, fondos

aprobados y con novedades: abierta todo el año (¡¡¡CUIDADO¡¡¡).

Características convocatoria 2012:• Máximo préstamo 75% de la inversión para Pymes y 50% para Grandes

Empresas.– Devolución del préstamo 10 años (3 de carencia + 7 de amortización)– Tipo de interés: 3.95%. Sin ningún tipo de comisión.

• Project finance. Son préstamos sin aval. No se exigen garantías reales ni personales de los socios. No es necesaria la aprobación de ningún banco ni caja. El crédito lo da directamente el Ministerio de Industria a la empresa.– Autofinanciación del proyecto: Capital Social > 15% de la inversión.

• Aporta liquidez. No financia el circulante pero se cobra antes de ejecutar las inversiones.

• Solo INDUSTRIAS. CEHAT ¡¡¡Turismo estamos negociando¡¡¡¡• Ver más en http://www.dyrecto.es/reindus-2012




ICO

• No tiene problema para captar fondos. • CEHAT éxito al aumentar importe a 10 millones,

éxito préstamos bonificados FUTURES.• Nuevas medidas estímulo: presupuesto 2013 de

22.000. El año pasado también y no lo pudo ejecutar por que los bancos no aprueban…– La banca ve demasiados riesgos (exigiendo más

garantías), y/o “gana poco margen”.– Cubrir parte del riesgo, bajar el límite de la financiación

directa del ICO (OBJETIVO).




Otras vías de financiación alternativas:

• CERSA, incrementa sus recursos para poder avalar más operaciones.

• Internacionalización: problemas con COFIDES.• Ahorro energético: 20% fondos europeos• Proyectos de Innovación, I+D+i

– ENISA, tiene 123 millones € para 2013 en préstamos participativos.

– CDTI, cuenta con bastantes fondos.• Nueva línea menos exigente

– DEDUCCIONES fiscales, se potencian nueva medida– Patent BOX




Muchísimas gracias

Estoy a su entera disposición para preguntas, dudas.

Jaime Cavero Gandarias



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