Upload
artzihiba
View
264
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
יזום , מיסוי–ח "כנס רון"והשקעות בנדל
מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארציwww.ahec-tax.co.il
1
ח ומשפטן"רו, יובל אבוחצירא
מיסוי קבוצות רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l2
?מהי קבוצת רכישה
/ קבלן מבצע רוכש דירה
יזם
קבוצת
רוכשים
בעל קרקע
קבלן מבצע
עסקת . 1
רכישת קרקע
עסקת הזמנת . 2
שרותי בנייה
עסקת רכישת
דירה גמורה
גורם מארגן
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
.כזהלהיתרפוטנציאלאובנייההיתריעםמגרשאיתור1.
.הקרקעעלבנייהאחוזיוניצולהתכנוןאפשרויותלבחוןמ"עלאדריכלפנייה2.
.גמורהיחידהעלותלתמחרמ"עשמטי-כלכליח"דוהזמנת3.
.רגילבשיווקאולאוזןמפה–לקבוצהרוכשיםרישום4.
אופציההסכםעריכתבינייםכשלבלעיתים)הקרקעבעלעםאופציההסכםעריכת5..(ייחודית
עםהסכם+שיתוףהסכם–הסכמיםמערכתעלחתימה+לרוכשים'האופסחרור6.'האופמימוש/הקרקעבעל
.ביקורתוועדתהכרעהמנגנוני,מנהלת–הקבוצהמוסדותקביעת7.
.הפרוייקטשלמלווהמבנקמימוןגיוס8.
.מבצעקבלןבחירת9.
.לנכסניהולחברתבחירת–לעיתים10.
השלבים בהקמת קבוצת רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
סיוםעדהקבוצהאתמלווהיזם/המארגן–"בסר"שיטתההחלטותוקבלתההכרעהשכחהקפדהתוךהפרוייקט
.מוסדותיה/הקבוצהחבריבידינותרים
המסגרתאתמכיןהיזם/המארגן–"המארגן"שיטתהסכםחתימתלאחרמהתהליךופורשהקבוצהלהתארגנות
.הקרקעעלהקבוצהחברישלשיתוף
אופי קבוצת הרכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l5
יתרונות–
חסכון,ושיווקפרסום'בהוצחסכון,מימוןבהוצאותחסכון,השכנים"בחירת",ובנייהבתכנוןגדולהמעורבות,יזמיברווח.!(?)רכישהומסמ"מע–במסחסכון
חסרונות–
עדסופיאינוהדירהמחיר,ההשקעהבהבטחתמהותיחוסר,מובטחאינוהפרויקטהשלמתמועד,הפרויקטלהשלמת,למארגןרישויאין,המבצעמהקבלןרקלליקוייםאחריות
כמותשלומיםפריסתללא)מידמשולמתהקרקעעלותכ"בדר.(קבלןאצל
יתרונות וחסרונות-קבוצת רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l6
:עקיפיםמיסיםבחסכון–2010שנתעדהחוקיהמצב
לא–(פרטיבשימוש)מעוסק/פרטימאדםקרקערכישתמהווהלא–הקרקעשוויבגיןהקרקעבעסקתמ"במעחייבת
.מ"מעחוקלעניין"אקראיעסקת"או"עסקה"
י"עישירותמשולם)היטלים+אגרותעלמ"המעמרכיבחסכון(הדיירים
שלהרווחלביןלקבלןרווחביןההפרשעלמ"המעמרכיבחסכון.המארגן
בלבדהקרקעשווימרכיבבגין-מופחתרכישהמסתשלום.הגמורההדירהשוויסךמתוך
לעילכאמורשנחסךמ"המעמרכיבעלרכישהמסחסכון.
אופן המיסוי–קבוצות רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l7
:1.1.2011-מהחלבעסקאותהחוקיהמצב
עסקת"להגדרת(3)חלופההוספה–מ"מעלחוק40תיקוןקבוצת"לבמקרקעיןזכותמכירתגםהכוללתמ"מעבחוק"אקראישלאכךלחוק21סעיףתוקן,וכן.עיסוקואינושזהמיי"ע"רכישה
!!!לרוכשיםמהמוכרהמסנטלאתלהעבירניתן
שלגביכךלחוק(א)9סעיףתוקן–מקרקעיןמיסוילחוק69תיקוןשאינונכסלגבי"רכישהקבוצת"עםהנמנהבמקרקעיןזכותרוכשהבנויהנכסשלהמכירהשווי–המכירהשווייהאמגוריםדירת(ג)9בסעיף"מגוריםדירת"הגדרתוהורחבה.מגוריםדירתשאינולגבירכישהלקבוצתשנמכרהבמקרקעיןזכות–שכוללתכךלחוק
.למגוריםלשמשהמיועדתדירהשהואנכס
.שתבנההמגוריםדירתשלהמכירהשווייהאשהשוויונקבע
אופן המיסוי–קבוצות רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l8
לחבריאולמארגן–ההחלטהכוחנתוןלמי.מוסדותיה/הקבוצה
דירותומוכרקרקערוכש–קבלןכמו–המארגןמיסוי(מ"בעירון-גינדין"נדלקווי11125/08א"עד"פס).גמורות
פיתוחפזתפוח4378/11א"עד"פס).כמתווך–המארגןמיסוי
(ן"נדל
החוזיםמערכתלאורענייןשללגופוייבחןמקרהכל–מסקנה.המקרהעובדותוכןשנחתמה
מיסוי המארגן–קבוצות רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
:2תקנה–2006-(בדיווחחייבמסתכנון)מ"מעתקנות
המארגןהגורם+במקרקעיןהזכותבעל?מדווחמי.
לחוק67סעיףלפילהגיששישהתקופתיח"בדו?מתי.
למנהלדווחאובענייןמיסויהחלטתניתנה(4תקנה)?מדיווחפטורלקבוצתהמארגןלגורםהזכותמבעל)כפולהכמכירהק"מסמ
.(הרוכשים
:(13)2תקנה–2006-(בדיווחחייבמסתכנון)ה"מתקנות
.המארגןהגורם+במקרקעיןהזכותבעל?מדווחמי
ההתקשרותהיתהשבההמסלשנתח"בדו?מתי.
למנהלדווחאובענייןמיסויהחלטתניתנה(4תקנה)?מדיווחפטורלקבוצתהמארגןלגורםהזכותמבעל)כפולהכמכירהק"מסמ
.(הרוכשים
תכנון מס חייב בדיווח-קבוצת רכישה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
!תודה על ההקשבהמ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי
03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה
www.ahec-tax.co.il
10