STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN
MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK
TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH CIPUTAT
Skripsi
Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarjana Sosial (S.Sos)
Oleh
Putri Setianti Huzaimah
NIM: 1113053000021
PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH
FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI
SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
2017 M/ 1438 H
ii
iii
iv
v
ABSTRAK
Putri Setianti Huzaimah, NIM: 1113053000021, “Studi Komparasi
Penggunaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di Bank
Tabungan Negara KCP Syariah Ciputat”. Dibimbing oleh Drs. Muhammad
Sungaidi, MA. 2017.
Kebutuhan rumah setiap tahun semakin meningkat, setiap keluarga
membutuhkan rumah namun tidak semua keluarga dapat membeli rumah secara
tunai karena dana yang terbatas. Bank syariah di Indonesia salah satunya bank
BTN Syariah memiliki berbagai produk diantaranya pembiayaan Kredit
Pemilikian Rumah (KPR), masyarakat dapat mengajukan pembiayaan pemilikan
rumah dengan membayar angsuran setiap bulannya. Terdapat dua macam akad di
dalam pembiayaan KPR, yaitu akad istishna dan akad murabahah, akad istishna
adalah akad jual beli dengan sistem pesanan sementara akad murabahah adalah
akad jual beli dengan keuntungan yang disepakati.
Tujuan penulisan skripsi ini adalah untuk mengetahui persamaan dan
perbedaan, risiko serta keunggulan akad istishna dan murabahah pada
pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah Ciputat. Dimaksudkan agar masyarakat
luas dapat membedakan penggunaan akad istishna dan murabahah pada
pembiayaan KPR di bank BTN syariah.
Jenis penelitian di dalam skripsi ini adalah penelitian kualitatif yang
bersifat deskriptif dengan menggambarkan permasalahan yang didasari dengan
data yang didapat dari hasil survey, wawancara, dan studi pustaka.
Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa perbandingan akad
istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR di bank BTN Syariah Ciputat
banyak ditemukan perbedaan dan persamaanya, salah satu perbedannya adalah
dari obyek pembiayaan. Pada pembiayaan KPR menggunakan akad istishna
rumah yang dibiayai belum ada, sementara pada akad murabahah rumah yang
dibiayai sudah ada. Persamaannya adalah pada jangka waktu pembiayaan yang
sama-sama berjangka waktu maksimal 15 tahun. Selain persamaan dan perbedaan
terdapat juga keunggulan, pada KPR dengan akad istishna keunggulannya adalah
rumah yang dibiayai sesuai dengan kemauan nasabah dari bahan, material, ukuran
dll sementara keunggulan pada akad murabahah cicilan perbulannya lebih murah
dari pada akad istishna. selain itu ada juga risiko yang ditimbulkan dari kedua
akad tersebut yaitu risiko yang bersumber dari nasabah, developer, pihak bank,
bencana alam seperti gempa bumi atau kebakaran yang dapat merugikan kedua
belah pihak. Proses penyelesaian permasalahan yang digunakan pihak bank juga
telah menggunakan prosedur hukum yang berlaku di Indonesia. Prosedur yang
ditempuh telah didasarkan atau mengacu pada peraturan perundang-undangan
yang sekarang diberlakukan di Indonesia.
Kata Kunci : Istishna, Murabahah.
vi
KATA PENGANTAR
Bismillāhirraḫmānirraḫîm
Puji syukur kehadirat Allah SWT, Tuhan semesta alam yang senantiasa
memberikan pertolongan dan petunjuk yang tiada batasnya kepada seluruh
ummatnya, termasuk kepada saya hingga akhirnya skripsi ini dapat terselesaikan.
Shalawat serta salam semoga selalu tercurahkan kepada Nabi Muhammad SAW,
keluarga, serta para sahabatnya yang telah senantiasa setia dan taat kepadanya
hingga akhir zaman.
Penulis bersyukur setelah proses yang panjang dan sarat akan gangguan
dan hambatan, akhirnya dengan limpahan kasih dan sayang-Nya, penulis mampu
menyelesaikan skripsi yang berjudul “Studi Komparasi Penggunaan Akad
Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara
KCP Syariah Ciputat”.
Dengan kerendahan hati, penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-
besarnya kepada semua pihak yang telah membantu penulis baik langsung
maupun tidak langsung dalam penyusunan skripsi ini. Karena berkat bantuan
mereka jugalah skripsi ini dapat terselesaikan.
Sebagai bentuk penghargaan yang tidak dapat terlukiskan, izinkanlah
penulis menuangkan dalam bentuk ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya
kepada:
vii
1. Bapak Prof. Dr. Dede Rosyada, MA selaku Rektor Universitas Islam
Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
2. Bapak Dr. H. Arief Subhan, MA selaku Dekan Fakultas Ilmu Dakwah dan
Ilmu Komunikasi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.
3. Bapak Suparto M.Ed, Ph.D selaku Wakil Dekan I Bidang Akademik, Ibu
Dr. Raudhonah, M.Ag selaku Wakil Dekan II Bidang Administrasi Umum
dan Bapak Dr. Suhaimi, M.Si selaku Wakil Dekan III Bidang
Kemahasiswaan Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas
Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
4. Bapak Drs. Cecep Castrawijaya, MA selaku Ketua Jurusan Manajemen
Dakwah Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam
Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
5. Bapak Drs. Sugiharto, MA selaku sekretaris Program Studi Manajemen
Dakwah Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam
Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.
6. Bapak Drs. Muhammad Sungaidi, MA selaku dosen pembimbing skripsi
penulis, yang dengan amat sangat sabar telah memberikan banyak
meluangkan waktu, tempat dan masukan serta saran-saran kepada penulis
sehingga skripsi ini dapat selesai, tak lupa penulis meminta maaf atas
segala kesalahan yang pernah dilakukan selama bimbingan. Semoga apa
yang telah Bapak ajarkan dan arahkan bermanfaat bagi penulis serta
mendapat balasan dari Allah SWT.
viii
7. Kepada seluruh Dosen dan Civitas Akademika Ilmu Dakwah dan Ilmu
Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, yang
telah mentransfer ilmunya dengan ikhlas kepada penulis.
8. Pimpinan dan staf Perpustakaan Pusat dan Perpustakaan Fakultas Ilmu
Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif
Hidayatullah Jakarta yang telah banyak membantu menyelesaikan skripsi
dengan berbagai referensi.
9. Bapak Taufik Anwar, S.E., selaku operasional staff yang telah berkenan
untuk melaksanakan wawancara dan banyak membantu penulis dalam
memperoleh data dan informasi yang penulis butuhkan dalam
menyelesaikan skripsi ini.
10. Rasa Ta’zim dan terima kasih yang tak terhingga kepada kedua orang
tuaku tersayang Bapak H. Abdul Somad dan Mamah Hj. Titi Herawati
yang tak kenal lelah berjuang dan berkorban untuk memberikan yang
terbaik, perhatian serta cinta dan kasih sayang yang tak pernah habis.
Untaian do’a yang beliau panjatkan merupakan sumber kekuatan bagi
ananda untuk menjalani hidup dan mencapai kesuksesan di masa depan.
11. Tak lupa pula untuk keluarga dan saudara-saudaraku tercinta, Rendra
Furqonulloh, Ahmad Haerudin, Ahmad Fehrizal Afriansyah S.Pd serta
kepada keponakan-keponakan tercinta Khansa, Antariksa Fawwaz dan
Ibrahim yang selalu mendoakan, memberi semangat, dan selalu menjadi
isnpirasi bagi penulis untuk menyelesaikan skripsi ini.
12. Sahabat terbaikku Uda Erikh Muhartono, S.Th.I yang selalu sabar
menghadapi keluh kesah penulis, dan selalu memberikan semangat serta
ix
dukungan kepada penulis, terima kasih penulis ucapkan semoga semua
kebaikanmu dibalas oleh Allah S.W.T.
13. Sahabat-sahabatku ka Inne, Melly, Clara, Lisa, Intan, Dewi dan Ayang.
Terima kasih atas kebersamaan dan keceriaan selama ini. Menempuh
pendidikan di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tanpa
kalian tentulah semua hari-hariku tak secerah mentari pagi. Keep our
friendship forever and ever.
14. Tanpa mengurangi rasa hormat, kepada seluruh pihak yang tidak dapat
penulis sebutkan satu per satu, atas semua bantuan dan dukungannya,
penulis ucapkan terima kasih. Semoga Allah SWT membalas kebaikan
kalian dengan pahala yang berlipat ganda. Amin.
Penulis dengan tulus memohon kehadirat Allah SWT kiranya
berkenan dalam memberikan ganjaran yang berlipat ganda kepada semua
pihak yang telah berkenan berpartisipasi. Semoga karya ini bermanfaat
bagi semua kalangan masyarakat dan para akademisi.
x
DAFTAR ISI
PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................................................... ii
LEMBAR PERNYATAAN ..................................................................................... iii
PENGESAHAN PANITIA UJIAN ......................................................................... iv
ABSTRAK ................................................................................................................ v
KATA PENGANTAR ............................................................................................. vi
DAFTAR ISI ............................................................................................................. x
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ xii
DAFTAR TABEL ................................................................................................... xiii
DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................................ xiv
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah ..................................................................... 1
B. Pembatasan dan Perumusan Masalah ................................................. 4
C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ........................................................... 5
D. Metodologi Penelitian ........................................................................ 6
E. Tinjauan Pustaka ................................................................................ 9
F. Sistematika Penulisan ......................................................................... 10
BAB II LANDASAN TEORI
A. Pembiayaan KPR ................................................................................ 12
B. Istishna ................................................................................................ 16
C. Murabahah .......................................................................................... 25
BAB III GAMBARAN UMUM DAN OBJEK PENELITIAN
A. Sejarah Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat ............................... 32
B. Visi, Misi dan Tujuan Pendirian Bank Tabungan Negara Syariah .... 35
xi
C. Budaya Organisasi .............................................................................. 36
D. Produk-Produk Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat ................... 38
E. Struktur Organisasi ............................................................................. 57
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Persamaan Dan Perbedaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada
Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat .......... 60
B. Keunggulan Akad Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan KPR
Di Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat ....................................... 64
C. Risiko Pembiayaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada
Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat .......... 68
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan ......................................................................................... 81
B. Saran ................................................................................................... 82
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 84
LAMPIRAN
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Skema Istishna ........................................................................ 24
Gambar 2.2 Skema Murabahah .................................................................. 30
Gambar 3.2 Struktur Organisasi Bank BTN KCP Syariah Ciputat ............ 57
xiii
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Pertumbuhan Total Asset dan Pembiayaan KPR .......................... 67
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 : Surat Bimbingan Skripsi
Lampiran 2 : Surat Keterangan Penelitian Skripsi
Lampiran 3 : Hasil Wawancara
Lampiran 4 : Foto-Foto wawancara.
1
BAB I
Pendahuluan
A. Latar belakang Masalah
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal,1
tinggal bersama keluarga dan memiliki hubungan sosial dengan
masyarakat sekitarnya. Segala aktivitas di luar rumah berasal dari rumah.
Rumah haruslah menjadi tempat yang nyaman untuk pulang, dimana
seseorang mendapatkan perlindungan, ketenangan, kenyamanan,
kesenangan dan kebahagiaan. Menjadi tempat sumber pemulihan energi
dan sumber inspirasi. Menjadi tempat tumbuhnya manusia-manusia yang
sehat, bahagia dan berkualitas. Sebagaimana firman Allah dalam surat An-
Nahl/16:80 berikut:
عنكم والله جعل لكم من ب يوتكم سكنا وجعل لكم من جلود األن عام ب ي ا وم ون و و وم وتا تا وأوبارها وأشعارها أثاثا وماعا إل حين إقامكم ومن أصواف
Artinya: “Dan Allah menjadikan bagimu rumah-rumahmu sebagai tempat
tinggal yang nyaman dan Dia menjadikan bagimu rumah-rumah (kemah-
kemah) dari kulit binatang ternak yang kamu merasa ringan (membawa)nya
di waktu kamu berjalan dan di waktu kamu bermukim dan (dijadikannya
pula) dari bulu domba, bulu onta dan bulu kambing, alat-alat rumah tangga
dan perhiasan (yang kamu pakai) sampai waktu (tertentu). (QS. 16:80). 2
Imam Ibnu Katsir rahimahullah menjelaskan ayat di atas, “Allah
mengingatkan akan kesempurnaan nikmat yang Dia curahkan atas para
1 www.kemendagri.go.id Menurut Undang-Undang Republik Indonesia No.1 Tentang
Perumahan dan Kawasan Pemukiman Tahun 2011,h. 4. (diakses pada tanggal 3 maret 2017 pukul
23:00). 2Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya (Jakarta: CV Darus Sunnah, 2007),
h. 277.
2
hamba-Nya, berupa rumah tempat tinggal yang berfungsi untuk memberikan
ketenangan bagi mereka. Mereka bisa berteduh (dari panas dan hujan) dan
berlindung (dari segala macam bahaya) di dalamnya. Juga bisa
mendapatkan sekian banyak manfaat lainnya”.3
Ayat tersebut menjelaskan fungsi rumah sebagai tempat bernaung
di kala panas dan hujan juga sebagai tempat berlindung dari segala macam
bahaya, oleh karena itu setiap keluarga membutuhkan rumah tapi tidak
semua keluarga memilikinya. Maka tidak heran pada zaman yang modern
ini permintaan masyarakat terhadap rumah setiap tahun semakin
meningkat. Namun harga rumah yang terus meningkat menyebabkan
jarang yang mampu membeli rumah secara tunai. Peluang inilah yang
dimanfaatkan oleh banyak lembaga perbankan untuk menawarkan produk
konsumtif yang banyak dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Bank Konvensional maupun Bank Berbasis Syariah menawarkan
pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah. Banyaknya bank yang berusaha
menerapkan praktek syariah merupakan hal yang patut disyukuri. Saat ini,
bank yang berprinsip syariah tidak kalah banyak diminati oleh masyarakat.
Karena setiap keluarga memerlukan rumah dan sebagian besar keluarga
Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin tetap istiqomah dalam
memiliki rumah yang sesuai dengan syariah. 4
3http://muslim.or.id/6552-rumah-tempat-tinggal-suatu-nikmat-yang-terlupakan.html
(diakses pada tanggal 3 maret 2017 pukul 23:08). 4Ahmad Gozali, Serba-Serbi Kredit Syariah : Jangan Ada Bunga Diantara Kita (Jakarta :
PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005), h. 28
3
Bank Tabungan Negara Syariah (untuk selanjutnya saya singkat
menjadi bank BTN Syariah) merupakan salah satu bank yang memiliki
produk pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR) berbasis syariah. BTN
Syariah fokus menjadikan produk KPR sebagai produk jawara di bisnis
Perbankan Syariah.5
Bank BTN memiliki integritas tinggi dalam pengembangan
perumahan di Indonesia, dikarenakan kepercayaan masyarakat yang tinggi
terhadap Bank BTN sebagai Bank yang terkemuka dalam pembiayaan
perumahan.6 KPR adalah pembiayaan kepemilikan rumah kepada nasabah
perorangan dalam rangka pemilikan rumah, ruko, rusun, atau apartement.7
Tersedia beberapa model pembiayaan syariah yang ditawarkan oleh bank
BTN Syariah, yaitu dengan akad istishna dan murabahah. Kedua akad
tersebut merupakan akad yang paling umum digunakan dalam proses
pembiayaan KPR. Jual beli Istishna yaitu akad jual beli dalam bentuk
pesanan pembuatan barang dalam kriteria dan persyaratan tertentu yang
disepakati antara pemesan (mustashni’) dan penjual (shani’). Produk
pembiayaan KPR BTN dengan sistem istishna dinamakan KPR BTN
Indent iB. Sedangkan pada akad murabahah yaitu jual beli barang dengan
menetapkan harga belinya kepada pembeli. Pembeli membayarnya dengan
harga yang lebih sebagai laba (keuntungan). Produk KPR BTN
menggunakan prinsip murabahah disebut KPR BTN Platinum iB.
5Http://www.btn.co.id(diakses pada tanggal 14 november 2016 pukul 10.30) 6http://bangunrumahkpr.com/rumah-kpr/bank-pelaksana-kpr/kpr-bank-btn (diakses pada
tanggal 14 november 2016 pukul 10.54) 7http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk/Produk-Pembiayaan/Pembiayaan-KPR
Indensya-BTN-Syariah (diakses pada tanggal 14 november 2016 pukul 16.00).
4
Perbedaan penggunaan akad pada pembiayaan KPR di bank syariah
merupakan bagian dari produk yang tidak bisa dikembangkan oleh bank
konvensional. Inovasi berperan penting dalam proses kemajuan produk
pembiayaan KPR.8 Dengan adanya berbagai macam pilihan produk KPR
sendiri membuat masyarakat lebih terbantu dengan menyesuaikan
kebutuhannya. Setiap produk tentunya memiliki persamaan, perbedaan,
keunggulan dan risiko masing-masing. Atas dasar inilah peneliti tertarik
untuk melakukan penelitian mengenai perbandingan dari berbagai macam
akad tersebut dengan melihat persamaan, perbedaan, keunggulan dan risiko
masing-masing. Judul penelitian yang akan dibahas adalah: “STUDI
KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN
MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN
NEGARA KCP SYARIAH CIPUTAT TAHUN 2016 ”.
B. Pembatasan dan Perumusan Masalah
1. Pembatasan Masalah
Memperhatikan luasnya masalah yang diuraikan, penulis membatasi
masalah dalam penelitian ini. Apa perbedaan dan persamaan akad istishna dan
murabahah pada pembiayaan KPR? Apa keunggulan akad istishna dan
murabahah pada pembiayaan KPR? Apa risiko akad istishna dan murabahah
dan bagaimana mengatasinya?
2. Perumusan masalah
8Aggi Nauval, “Inovasi Produk Perbanka Syariah” Makalah Seminar Bulanan MES Di
Ruang Serba Guna BNI (Jakarta: Masyarakat Ekonomi Syariah, 2009), h. 4.
5
Berdasarkan pembatasan masalah di atas, maka perumusan masalah yang
akan penulis kemukakan sebagai berikut :
a. Apa perbedaan dan persamaan akad istishna dan murabahah pada
pembiayaan KPR?
b. Apa keunggulan akad istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR?
c. Apa risiko akad istishna dan murabahah dan bagaimana
mengatasinya?
C. Tujuan penelitian dan manfaat penelitian
1. Tujuan dari penelitian ini adalah :
a. Untuk mengetahui apa perbedaan dan persamaan akad istishna dan
murabahah pada pembiayaan KPR?
b. Untuk mengetahui apa keunggulan akad istishna dan murabahah
pada pembiayaan KPR?
c. Untuk mengetahui apa risiko akad istishna dan murabahah dan
bagaimana mengatasinya?
2. Manfaat dari penelitian ini adalah :
a. Bagi penulis :
Menambah wawasan pengetahuan mengenai pembiayaan
KPR menggunakan akad istishna dan murabahah di bank BTN
KCP Syariah Ciputat dan mengetahui bagaimana perbandingan dari
kedua akad tersebut.
b. Bagi bank
6
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan
yang bermanfaat dalam menentukan langkah selanjutnya ke arah
yang lebih baik terutama dalam hal pembiayaan KPR.
c. Bagi jurusan manajemen dakwah
Hasil penelitian ini merupakan informasi mengenai Studi
Komparasi Penggunaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada
Pembiayaan KPR Di Bank BTN KCP Syariah Ciputat.
d. Bagi masyarakat
Hasil penelitian ini dapat memberi pemahaman lebih
kepada masyarakat mengenai produk pembiayaan KPR sehingga
masyarakat tertarik untuk mengajukan KPR di bank BTN Syariah.
D. Metodologi penelitian
Berdasarkan tujuan yang hendak dicapai dan jenis data yang
diperlukan maka penelitian ini menggunakan bentuk penelitian kualitatif.
Peneliti berusaha mengumpulkan data yang akurat dengan cara observasi
dan wawancara.
1. Jenis penelitian
Penelitian ini termasuk jenis penelitian lapangan yaitu deskriptif
analisis dengan pendekatan kualitatif untuk memaparkan data-data yang
didapat di lapangan kemudian menganalisisnya dan mendapatkan
kesimpulan dari penelitian ini.
Penelitian deskriptif adalah penelitian yang bertujuan
mendeskripsikan atau menjelaskan sesuatu hal seperti apa adanya.9
9 Prasetya Irawan, logika dan prosdur penelitian, (sekolah tinggi ilmu administrasi
lembaga administrasi negara : 2004), h. 23
7
Penelitian kualitatif menurut flick (2002) ialah keterkaitan spesifik pada
studi hubungan sosial yang berhubungan dengan fakta dari pluralisasi
dunia kehidupan. Metode ini diterapkan untuk melihat dan memahami
subjek dan objek penelitian yang meliputi orang, lembaga, berdasarkan
fakta yang tampil secara apa adanya. Penelitian kualitatif bertujuan
mengembangkan konsep sensivitas pada masalah yang dihadapi
menerangkan realitas yang berkaitan dengan penelusuran teori dari
bawah (gorounded theory) dan mengembangkan pemahaman akan suatu
atau lebih dari fenomena yang dihadapi.10
Dengan memilih metode kualitatif ini, penulis mengharapkan dapat
memperoleh data yang lengkap dan akurat. Ditinjau dari sifat penyajian
datanya, penulis menggunakan metode desktiptif di mana metode ini
merupakan penelitian yang tidak mencari atau menjelaskan hubungan,
tidak menguji hipotesa atau prediksi.11
2. Objek Penelitian
Objek dari penelitian ini adalah Bank Tabungan Negara Syariah
pada Kantor Cabang Pembantu Ciputat.
3. Lokasi dan waktu penelitian
Penelitian ini bertempat di kantor Bank Tabungan Negara Syariah
Pusat Pertokoan Ciputat Center Jl.Ir.H.Juanda No.15 Ciputat Tangerang
Selatan 15412. Waktu penelitian yaitu pada bulan November sampai
dengan Desember 2016.
10 Imam Gunawan, Metode Penelitian Kualitatif : Teori dan Praktik, (Jakarta: PT Bumi
Aksara, 2013), h. 81 11 Jalaluddin Rahmat, metode penelitian komunikasi dilengkapi contoh analisis statistic.
(Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2002), cet 11, h. 24
8
4. Teknis Analisis Data
Analisis dilakukan setelah data-data yang dibutuhkan dalam
penelitian ini terkumpul. Proses analisa dimulai dari membaca,
mempelajari, menelaah dan menganalisis data dengan menggunakan
analisis yang didapat dari pelaksanaan akad istishna pada produk
pembiayaan KPR dalam membantu masyarakat untuk memiliki rumah
seksama. Selanjutnya dari proses analisa tersebut, penulis mengambil
kesimpulan dari masalah yang bersifat khusus (deduktif).
5. Teknik pengumpulan data
Untuk memperoleh data yang diinginkan, maka penulis
menggunakan teknik pengumpulan data sebagai berikut:
a. Riset keperpustakaan, riset ini dimaksudkan untuk
mendapatkan acuan teori dalam melengkapi data yang ada.
Dengan cara membaca buku-buku, mempelajari literatur
dan catatan yang sesuai dengan masalah yang dibahas, agar
yang diperoleh benar-benar memiliki landansan teori dan
acuan yang jelas.
b. Riset lapangan ini dimaksudkan untuk mendapatkan data
primer yang dilakukan peneliti sebagai pelengkap data
dalam hasil penelitian kelak yaitu dengan melakukan
wawancara dengan pejabat yang berwenang untuk
memperoleh data yang benar-benar dapat dipertanggung
jawabkan kebenarannya.
9
c. Dokumentasi yakni mencari data mengenai hal-hal atau
variabel yang berupa catatan, transkip, buku, surat kabar,
majalah, notulen rapat, agenda, dan sebagainya.
6. Teknik penulisan skripsi
Dalam penulisan skripsi ini berpedoman pada standar penulisan
skripsi pada buku “ Pedoman Penulisan Karya Ilmiah (Skripsi, Tesis,
dan Disertasi)” yang diterbitkan CeQDA (Centre for Quality
Development and Assurance) Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif
Hidayatullah Jakarta Tahun 2007.
E. Tinjauan Pustaka
Berdasarkan telaah yang sudah dilakukan terhadap beberapa sumber
kepustakaan, penulis meliput bahwa masalah pokok penelitian ini
tampaknya sangat penting untuk dibahas. Penelitian tentang Studi
Komparasi Penggunaan Akad Istishna dan Murabahah Pada Pembiayaan
KPRdi Bank BTN KCP Syariah Ciputat menurut sepengetahuan penulis
belum ada yang meneliti karna sampai dengan saat ini penulis belum
menemukan bentuk penelitian yang sama. Adapun kajian yang digunakan
adalah :
1. “Strategi Pemasaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Griya iB
Hasanah Bank Bni Syariah KCP Cilandak” , oleh Neneng
Zakiatul Badriyah, Mahasiswi Jurusan Manajemen Dakwah
Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi, tahun 2014. Skripsi ini
menitikberatkan pada perumusan strategi pemasaran KPR,
10
Implementasi strategi pemasaran KPR dan evaluasi strategi
Pemasaran KPR di Bank BNI Syariah KCP Cilandak.
2. “Akad Istishna dalam Pembiayaan Rumah pada Bank Syariah
Mandiri” , oleh Erdi Marduwira Mahasiswa Jurusan Muamalat
Fakultas Syariah dan Hukum, tahun 2010. Skripsi ini menjelaskan
mekanisme pembiayaan akad istishna, faktor penyebab
pembiayaan bermasalah pada akad istishna dan cara penyelesaian
pembiayaan bermasalah.
3. “Efektivitas Strategi Pemasaran Produk KPR Pada BSM
Cabang Bintaro. Oleh Rindi Antika, Mahasiswi Konsentrasi
Perbankan Syariah Program Studi Muamalat Fakultas Syariah dan
Hukum, tahun 2012. Skripsi ini menjelaskan tentang konsep
strategi pemasaran KPR pada peningkatan jumlah nasabah dan
keefektifan dari strategi pemasaran dalam menarik minat
masyarakat.
F. Sistematika Penulisan
Penulisan skripsi ini dibagi dalam beberapa bab, dengan maksud
untuk memudahkan dalam melakukan pembahasan. Hal ini penulis
lakukan agar pembahasan yang dilakukan tidak menyimpang dari tema
dan pokok pembahasan. Adapun pembagiannya sebagai berikut :
1. Bab 1 Pendahuluan
Pada bab ini membahas tentang latar belakang masalah, perumusan
dan pembatasan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, metode
penelitian, tinjauan pustaka dan sistematika penulisan.
11
2. Bab II Kerangka Teori
Pada bab ini berisi tentang teori teori tentang tinjauan teoritis
pengertian pembiayaan KPR, jenis-jenis pembiayaan KPR, pengertian
istishna dan murabahah, dasar hukum istishna dan murabahah, rukun dan
syarat istishna dan murabahah serta skema pembiayaan istishna dan
murabahah.
3. Bab III gambaran umum Bank Tabungan Negara KCP Ciputat
Pada bab ini menguraikan tentang sejarah berdirinya Bank
Tabungan Negara Syariah KCP Ciputat, visi misi, budaya organisasi,
produk-produk yang dijalankan dan struktur organisasi di bank BTN
Syariah Ciputat.
4. Bab IV temuan dan hasil data
Pada bab ini menguraikan tentang perbedaan dan persamaan akad
istishna dan murabahah, keunggulan akad istishna dan murabahah serta
risiko akad istishna dan murabahah dan cara mengatasinya.
5. Bab V Penutup
Pada bab ini merupakan bagian penutup dikemukakan kesimpulan
dari semua permasalahan yang dibahas dan memberikan saran-saran.
12
BAB II
LANDASAN TEORI
A. PEMBIAYAAN KPR
1. Pengertian Pembiayaan KPR
Firman Allah dalam al-Qur’an Surat Al-Ma’idah [5]: 1:
يا أي ها الذين آمنوا أوفوا بالعقودArtinya: “Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu”
(Al-Ma’idah : 1 ).1
Ayat di atas menjelaskan tentang akad atau perjanjian yaitu mencakup
janji prasetia hamba Allah dan perjanjian yang dibuat oleh manusia
dalam pergaulan sesamanya (dalam hal ini antara pihak bank dan
nasabah).
Pembiayaan atau financing, adalah pendanaan yang diberikan oleh
suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah
direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain,
pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung
investasi yang telah direncanakan.2
Sehingga dapat didefinisikan, pengertian pembiayaan adalah
penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan terhadap bank dengan pihak lain
1Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya,(Jakarta: CV Darus Sunnah, 2007),
h. 277. 2Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP
YKPN. 2005), h. 17.
13
yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau
tagihan tersebut dalam waktu tertentu dengan imbalan bagi hasil.3
Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk
mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah
direncanakan antara kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di
dalamnya.
Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu
pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-
pihak yang merupakan defisit unit.4 Disebut pembiayaan karena bank
syariah menyediakan dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang
memerlukan dan layak memperolehnya.5 Terdapat beberapa macam
pembiayaan di bank syariah, salah satunya pembiayaan Kredit Pemilikan
Rumah (KPR).
Kredit Pemilikan rumah (KPR) adalah jenis pembiayaan yang
diberikan bank kepada nasabah untuk memenuhi kebutuhan dalam
pembangunan rumah. KPR muncul karna banyaknya permintaan
kebutuhan rumah yang semakin lama semakin tinggi namun belum dapat
mengimbangi kemampuan daya beli kontan dari masyarakat.6
Dari sekian banyak produk syariah, kredit pemilikan rumah (KPR)
syariah ternyata mendapat respon yang positif dari masyarakat karena
3 Kasmir, Manajemen Perbankan, (Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2003), h. 73. 4Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek, (Jakarta: Gema Insani
Press, 2001), h. 160. 5 Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, (Jakarta, Pustaka Alpabet.
2006), h. 200. 6Suzzanna Hardjono, Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR (Jakarta: PT.Pustaka
Grahatama, 2008), h. 25.
14
nasabah tidak terbebani fluktuasi suku bunga yang selalu mengalami
perubahan. Munculnya kredit pemilikan rumah syariah telah memberikan
alternative pembiayaan perumahan di tengah situasi ekonomi yang terus
menerus mengalam inflasi, KPR syariah dapat menjadi solusi alternative,
meskipun suku bunga mengalami inflasi namun cicilan KPR tidak
mengalami perubahaan.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 (dua) jenis KPR7 :
a. KPR Subsidi
Yaitu bentuk pembiayaan yang diberikan kepada masyarakat
menengah kebawah dalam rangka memenuhi kebutuhan
perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk
subsidi yang diberikan berupa: Subsidi meringankan kredit dan
subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah.
Kredit subsidi ini diatur langsung oleh pemerintah, sehingga tidak
semua masyarakat yang mengajukan kredit diberikan fasilitas ini.
Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam
memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum
kredit yang diberikan.
b. KPR Non Subsidi
Yaitu pembiayaan perumahan yang diperuntukan bagi seluruh
masyarakat. Kredit non subdsidi ini diatur langsung oleh bank,
sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga
dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.
7www.bi.go.id/id/iek/produk-jasa-perbankan/jenis/Document/KPRumah.pdf diakses pada
tanggal 22 Januari 2017 jam 21:10 WIB.
15
2. Jenis-Jenis Pembiayaan KPR
Secara umum pembiayaan yang dapat dibiayai oleh KPR adalah
pembiayaan rumah dengan status ready stock,8 indent9 dan take over.10
Sedangkan jenisnya tidak hanya rumah tinggal saja, tetapi bisa berupa
ruko, rusun, rukan dan apartement, baik itu dilakukan secara individu
maupun lembaga. Pembiayaan rumah dengan ready stock adalah
pembiayaan rumah siap pakai atau sudah jadi. Sedangkan pembelian
rumah dengan status indent adalah pembiayaan rumah dalam bentuk
pesanan diatas lahan/kavling yang sudah dimiliki maupun yang belum
dimiliki calon nasabah. Terakhir, pembiayaan rumah dengan status take
over adalah pengambilalihan pembiayaan yang sedang berjalan dari satu
nasabah ke nasabah lainnya.
8Ready stock adalah barang yang akan dibeli konsumen sudah tersedia.
https://id.answers.yahoo.com diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:12 WIB. 9Indent adalah pembelian barang dengan cara memesan dan membayar lebih dulu.
http://kbbi.web.id/inden diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:14 WIB. 10Take over adalah memindahkannya dari kreditur satu ke lainnya dalam hal ini
contohnya bank misalnya untuk keperlan KPR dengan tujuan utama untuk mendapatkan plafond
yang lebih tinggi dan memilih suku bunga yang paling sesuai dengan kondisi finansial debitur.
www.mcsv.com diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:22WIB.
16
B. ISTISHNA
1. Pengertian Istishna
Dalam kamus bahasa arab istishna berarti minta dibuatkan
(sesuatu).11 Dalam Ensiklopedia Hukum Islam "istishna adalah akad yang
mengandung tuntutan agar sha’ni’ (pembuat) membuatkan suatu pesanan
dengan ciri-ciri khusus dan harga tertetu.”12
Dalam fatwa DSN-MUI, istishna yaitu akad jual beli dalam bentuk
pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan
tertentu yang disepakati antara pemesan (mustahni’) dan penjual (shani).13
Ulama Madzhab Hanafi mengatakan bahwa akad istishna
merupakan akad jual beli bukan ijaroh (upah mengupah atau sewa
menyewa). Oleh sebab itu menurut mereka obyek akad dan kerja
dibebankan kepada shani’ (produsen) dan harga barang bisa dibayar
kemudian. Apabila disyaratkan bagi shani’ hanya bekerja saja dan barang
baku dari konsumen, maka ini tidak lagi disebut sebagai akad istishna’
tetapi berubah menjadi akad ijarah.
Menurut jumhur ulama bahwa akad istishna’ merupakan jenis
khusus dari akad salam (akad jual beli pesanan), sehingga syarat-syaratnya
pun sama dengan syarat-syarat yang berlaku dalam akad salam. Seluruh
harga barang yang dipesan harus disepakati pada waktu akad dan tenggang
11 Syarifuddin Anwar, Kamus al-Misbah: Arab-Indonesia, (Surabaya: Bina Iman, t.th), h.
258. 12 Abdul Azis Dahlan. Enskolpedia Hukum Islam, (Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve,
1996), h. 778. 13 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan Syariah
Nasional, (Jakarta: MUI Pusat, 2003), Cet ke-2, h. 36.
17
waktu penyerahan barang-barang harus jelas. Dengan demikian dalam
akad istishna’ barang dan kerjanya dari produsen. Sedangkan konsumen
hanya memesan sesuai dengan kehendaknya.
Sunarto Zulkifli mendefinisikan bahwa “istishna’ adalah salah satu
pengembangan prinsip bai’ as-Salam, di mana waktu penyerahan barang
dilakukan di kemudian hari sementara pembayaran dapat dilakukan
melalui cicilan atau ditangguhkan”.14 Dengan demikian, ketentuan
istishna’ mengikuti ketentuan dan aturan akad salam. Biasanya istishna’
digunakan hanya pada bidang manufaktur dan konstruksi.
Melihat definisi-definsi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa
jual-beli istishna merupakan kontrak penjualan antara pembeli dan
pembuat barang. Dalam kontrak ini, pembuat barang menerima pesanan
dari pembeli. Pembuat barang lalu berusaha melalui orang lain untuk
membuat atau membeli barang menurut spesifikasi yang telah disepakati
dan menjualnya kepada pembeli akhir. Kedua belah pihak bersepakat atas
harga serta sistem pembayaran: apakah pembayaran dilakukan di muka,
melalui cicilan, atau ditangguhkan sampai suatu waktu pada masa yang
akan datang.
Secara umum akad jual-beli istishna’ yang dipraktekan dalam
bermuamalah ada dua macam, yaitu jual beli istishna dan istishna pararel.
Perbedaan keduanya yaitu terletak pada penggunaan sub kontraktor, yakni
bisa saja pembeli mengizinkan pembuat menggunakan sub kontraktor
14 Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syari’ah, (Jakarta: Zikrul
Hakim, 2003), Cet ke-1, h. 41.
18
untuk melaksanakan kontrak tersebut. Dengan demikian, pembuat dapat
membuat kontrak istishna’ kedua untuk memenuhi kewajibannya pada
kontrak pertama. Kontrak baru ini yang kemudian dikenal sebagai istishna
pararel.15
2. Landasan Hukum Istishna
Dalam menentukan hukum akad istishna ulama fiqh berbeda
pendapat. Di kalangan Ulama Hanafi sendiri terdapat dua pendapat.
Sebagian berpendapat bahwa, jika akad ini didasarkan pada dalil qiyas16,
maka akad istishna dianggap tidak sah, sebab obyek jual belinya belum
ada. Hal ini masuk dalam kategori jual beli ma’dum17 (jual beli yang
obyeknya belum ada) yang dilarang oleh Rasulullah. Namun sebagian
Ulama Hanafi melihat bahwa istishna didasarkan pada dalil istihsan
(berpaling dari kehendak qiyas, karena ada kemaslahatan yang kuat), maka
untuk kemaslahatan orang banyak akad ini diperbolehkan.
Dari keterangan di atas, dapat disimpulkan bahwa kebolehan akad
istishna bukan atas dasar dalil nash suci al-Qur’an maupun nash al-Hadist
15 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….. , h.115. 16Qiyas adalah menetapkan hukum suatu kejadian atau peristiwa yang tidak ada dasar
nashnya dengan cara membandingkan kepada suatu kejadian atau peristiwa.
https://elmisbah.wordpress.com diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:27 WIB. 17 Jual beli ma’dum adalah jual beli yang tidak ada barangnya yang mana itu termasuk
dalam jual beli gharar. Seperti contoh jual beli buah yang belum berbuah kemudian jual beli untuk
beberapa tahun kedepan, maksudnya jual beli berupa hasil perkebunan untuk beberapa tahun
kedepan yang mana kita masih belum tahu bagaimana hasil panen tahun depan dan tahun
depannya lagi apakah berhasil seperti panen pertama ata tidak. Jika panen berikutnya tidak
berhasil maka sama saja dengan jual beli yang tidak ada barangnya.
http://m.kompasiana.com/rifqy-tazkiyyaturrohman/yuuk-mengenal-ba-iul-ma-
dum_558d8e995fafbda40be4a807 diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 22:34 WIB.
19
akan tetapi Ijtihad Ulama Fiqh. Atas dasar istihsan18, Ulama Hanafi
menyetujui istishna dengan alasan berikut:19
a. Masyarakat telah mempraktekan jual beli istishna secara luas dan
terus menerus tanpa ada keberatan sama sekali. Dalam hal ini
maka akad istishna sudah menjadi konsensus umum.
b. Dalil qiyas tidak lagi digunakan jika ada alasan kuat dan ijma
ulama terkait hal tersebut.
c. Keberadaan jual beli istishna didasarkan atas kebutuhan
masyarakat. Banyak orang seringkali memerlukan barang yang
tidak tersedia di pasar sehingga mereka cenderung menggunakan
sistem pesan barang agar orang lain membuatkan pesanan sesuai
spesifikasi yang diminta pemesan.
d. Jual beli istishna sah sesuai aturan umum karna tidak menyalahi
aturan nash dan aturan syariah.
Sebagian ahli fiqh kontemporer berpendapat bahwa jual beli
istishna hukumnya sah atas dasar qiyas dan aturan umum syariah. Mereka
berpandangan bahwa akad istishna termasuk jual beli biasa, dimana
penjual mampu menyediakan barang yang dipesan. Jika kemudian terjadi
perselisihan kualitas barang dapat diminimalisir dengan pencantuman
spesifikasi dan ukuran serta bahan material pembuatan barang tersebut.
18 istihsan/is.tih.san/ adalah pendapat yang berpegang pada kebaikan sesuatu bagi umat
manusia sehingga apa yang dipandang baik boleh dikerjakan atau dijadikan pedoman.
http://kbbi.web.id/istihsan diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:38 WIB. 19 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….., h. 114.
20
Landasan Hukum:
1. Al-Qur’an
Ulama fiqh berpendapat, bahwa yang menjadi dasar
diperbolehkannya transaksi istishna adalah firman Allah di bawah
ini, yaitu :
a. QS. Al-Baqarah, ayat 282, yang berbunyi :
ى فاكبو ه م نن إل أجلن م ا الذن آمنوا إذا تدا نم بد ا أ وArtinya : “Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu
bermu’amalah tidak secara tunai untuk waktu yang telah
ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya...............” (Al-
Baqarah : 282).20 Dalam ayat tersebut, Ibnu Abbas r.a. menjelaskan
keterkaitan ayat tersebut dengan jual beli salam, dan dalam hal ini
dalil ini pun menjadi acuan pada jual beli istishna. hal ini tampak
jelas dari ungkapan beliau, “saya bersaksi bahwa salam yang
dijamin dalam jangka waktu tertentu telah dihalalkan oleh Allah
pada kitab-Nya dan diizinkan-Nya”. Lalu ia membaca ayat al-
Qur’an tersebut.
b. QS. Al-Baqarah, ayat:275, yang berbunyi:
وأحل الله الب يع وحرم الربا
Artinya: “Dan Allah menghalalkan jual beli dan
mengharamkan riba” (Al-Baqarah : 275 ).21
20Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya (Jakarta: CV Darus Sunnah,
2007), h. 277. 21Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya….., h. 277.
21
2. Hadist
ألونه عن المنب ف قال ب عث ل بن سعدن سول ر عن أب حازمن قال أتى رجال إل سار ل أن مري غالمك النج اهلل صلى اهلل عليه وسلم إل فالنة امرأةن قد ساها س
ا من طرفاء الغابة ث ن إذا كلمت الناس فأمرته عمل عمل ل أعوادا أجلس عليا ف وععت فجلس با فأرسلت إل رسول اهلل صلى اهلل عليه وسلم با فأمر ب جاء * عليه
Dari Abu Hazim, ia berkata: Ada beberapa lelaki datang
kepada Sahal bin Sa’ad menanyakan tentang mimbar lalu ia
menjawab: Rasululah saw mengutus seorang perempuan yang
telah diberi nama oleh Sahal, ” Perintahkanlah budakmu yang
tukang kayu, untuk membuatkan aku mimbar dimana aku
duduk di atasnya ketika saya memberi nasehat pada manusia.”
Maka aku memerintahkan padanya untuk membuatkan dari
pohon kayu. Kemudian tukang kayu datang dengan membawa
mimbar, kemudian ia mengirimkannya pada Rasululah saw.
Maka beliau perintahkan padanya untuk meletakkannya, maka
Nabi duduk di atasnya. (HR Bukhari, Kitab al-Buyu’)
3. Landasan Operasional
Adapun yang menjadi landasan hukum diperbolehkannya
istishna dalam dunia perbankankan, yaitu:
a. Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 22/DSN-MUI/IV/2000
tertanggal 4 April 2000 tentang Jual Beli Istishna
b. Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 22/DSN-MUI/III/2002
tertanggal 28 Maret 2002 tentang Jual Beli Istishna Pararel
3. Rukun dan Syarat Istishna
Adapun rukun dari akad istishna yang harus dipenuhi adalah22 :
22Arcarya, akad dan produk bank syariah (jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007), h.
97.
22
a. Pembeli (mustashni), sebagai pelaku akad yang akan memesan
barang tertentu, dan penjual (Sha’ni’) sebagai pemasok atau
pembuat barang yang diinginkan mustashni dengan spesifikasi
tertentu.
b. Objek akad, yaitu barang tertentu dengan spesifikasi dan harga
khusus.
c. Shighat yaitu adanya ijab dan qabul
Sedangkan syarat istishna23 adalah:
a. Pihak yang melaksanakan akad
1) Kerelaan/keridha-an dari kedua belah pihak dan tidak
mengingkari janji
2) Punya kekuasaan untuk melakukan jual beli
3) Pembuat barang menyanggupi untuk membuatkan barang yang
diinginkan pembeli.
b. Penjual/pembuat (sha’ni’)
1) Pembuat barang merupakan orang yang ahli dalam bidangnya
dan bertanggung jawab penuh terhadap hasil produksinya
2) Pembuat barang/produsen bisa ditunjuk langsung oleh bank
(pihak pertama) atau bisa juga pilihan dari nasabah.
c. Pemesan/pembeli (mustashni’)
1) Nasabah harus mengerti hukum
2) Memiliki kemampuan untuk membayar tunai/cicilan
23 Sofyan Syafri Harahap dkk, Akuntansi Perbankan Syariah, (Jakarta: Penerbit LPEE
Usakti, 2005), Cet, ke-1, h. 183.
23
3) Pesanan yang telah selesai dibuat harus dibeli oleh nasabah
selaku pemesan
4) Jika nasabah ingin merubah kriteria pesanan maka harus
segera dilaporkan ke bank dan bank akan segera
menyampaikan kepada produsen selaku pembuat barang
5) Perubahan bisa saja dilakukan apabila bank dan pihak
produsen menyetujui
6) Jika terjadi perubahan kriteria pesanan dan harga barang
mengalami perubahan maka seluruh biaya tambahan tetap
ditanggung nasabah.
d. Mashnu’ (barang/objek pesanan)
1) Harus jelas ciri-cirinya dan dapat diakui sebagai hutang
2) Harus dapat dijelaskan spesifikasinya
3) Penyerahannya dilakukan dikemudian pada waktu yang telah
ditentukan kedua belah pihak
4) Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan sesuai
kesepakatan
5) Pembeli tidak dibolehkan menjual barang sebelum
menerimanya
6) Tidak boleh menukar barang, kecuali dengan sejenis sesuai
kesepakatan
7) Jika terjadi kecacatan pada saat barang telah selesai dibuat
maka pembeli memiliki hak khiyar (hak memilih) melanjutkan
atau membatalkan akad
24
e. Harga jual (Tsaman)
1) Harga jual kepada nasabah adalah harga beli ditambah
keuntungan yang disepakati oleh penjual dan pembeli
2) ketentuan harga barang pesanan tidah dapat berubah selama
jangka waktu akad
3) sistem pembayaran dan jangka waktunya disepakati bersama
4. Skema Istishna
Gambar 2.1
Skema Pembiayaan Istishna pada bank syariah24
Keterangan:
1. Nasabah memesan barang kepada bank selaku penjual. Dalam pemesanan
barang telah dijelaskan spesifikasinya, sehingga bank syariah akan
menyediakan barang sesuai dengan pesanan nasabah.
24 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….., h. 115.
BANK
PENJUAL
4. Kirim Barang
KONSUMEN
NASABAH
(PEMBELI)
PRODUSEN
PEMBUAT
1. Pesan
3. Jual
2. Beli/pesan
25
2. Setelah menerima pesanan nasabah, maka bank syariah segera memesan
barang kepada pembuat atau produsen. Produsen membuat barang sesuai
pesanan bank syariah.
3. Bank menjual barang kepada pembeli atau pemesan dengan harga sesuai
kesepakatan.
4. Setelah barang selesai dibuat, maka diserahkan oleh produsen kepada
nasabah atas perintah bank.
C. MURABAHAH
1. Pengertian Murabahah
Secara etimologi, kata murabahah berasal dari kata ribhu
(keuntungan) sehingga murabahah berarti saling menguntungkan.25
Sedangkan dalam pengertian terminologis, murabahah adalah jual-beli
suatu barang dengan menambahkan keuntungan sesuai dengan
kesepakatan.26
Definisi pembiayaan akad murabahah adalah akad jual beli barang
dengan menyatakan harga dan keuntungan yang telah disepakati oleh
kedua belah pihak yakni penjual dan pembeli.27 Karena dalam definisinya
disebutkan adanya “karakteristik keuntungan yang disepakati”, maka
karakter murabahah adalah si penjual diharuskan memberi tahu harga asli
barang dan menyatakan perolehan keuntungannya kepada pembeli.
25 Abdullah al-Muslih & Shalah ash-Shawi, Fikih Ekonomi Keuangan Islam (Jakarta:
Daarul Haq, 2004), h. 198.
26 Adiwaran Karim, Bank Islam;Analisi Fiqih dan Keuangan (Jakarta: Rajawali Pers,
2009), Ed. 3, h. 113. 27 Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama,
2012), h. 200.
26
Dalam penyaluran pembiayaan berdasarkan akad murabahah,
Undang-Undang Perbankan Syariah memberikan penjelasan bahwa yang
dimaksud dengan akad murabahah adalah akad pembiayaan suatu barang
dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli
membayarnya dengan harga yang lebih sebagai keuntungan yang
disepakati.
Dalam praktik perbankan syariah, murabahah selalu menggunakan
jenis bai’ bi tsamanil ajil atau muajjal (jenis pembayaran secara tangguh
atau cicilan). Jadi, murabahah merupakan transaksi jual beli, di mana bank
sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Transaksi murabahah
merupakan salah satu bentuk akad bisnis yang mencari keuntungan
bersifat pasti (certainly return) dan telah diketahui dimuka (pre-determiner
return). Dengan sistem murabahah yang di gunakan pada pembiayaan
KPR ini berarti pihak bank harus menyampaikan harga beli dari developer
kepada nasabah dan menentukan keuntungannya sesuai kesepakatan
bersama.28 Pada umumnya bank-bank syariah di Indonesia menggunakan
skim murabahah dalam produk KPR-nya.
2. Landasan Hukum Murabahah
a. Al-Qur’an
ا الب يع مثل الربا وأحل الله الب يع وحرم الربا قالوا إنArtinya: “mereka berkata bahwa jual beli sama dengan riba.
Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan
riba” (Al-Baqarah: 275).29
28 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah; Wacana Ulama & Cendekiawan (Jakarta:
Bank Indonesia, 1999), h. 21. 29Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya….., h. 277.
27
ا الذ نكم بالباطل إل أن تكون تارة عن ت راضن ا أ و ن آمنوا ل تأكلوا أموالكم ب ي كم منكم كانبكمرحيما ولت ق لواأن إنالل
Artinya: “hai orang-orang yang beriman janganlah kamu saling
memakan harta sesamamu dengan jalan bathil, kecuali dengan
jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama suka diantara
kamu, dan janganlah kamu membunuh dirimu; sesungguhnya
Allah Maha Penyayang kepadamu” (An-Nisa: 29).30
Dua ayat diatas menegaskan akan keberadaan jual beli pada
umumnya. Keduanya tidak merujuk pada salah satu model jual beli. Ayat
pertama berbicara tentang halalnya jual beli tanpa ada pembatasan dalam
pengertian tertentu. Sedangkan ayat kedua berisi tentang larangan kepada
orang-orang beriman untuk memakan harta orang lain dengan cara yang
batil, sekaligus menganjurkan untuk melakukan perniagaan yang
didasarkan rasa saling ridha.
b. Hadist
قة ربا وقال النبو صلى اهلل ع دن ل بأس العشرة بأحد عشر وأخذ للن ليه عن مم وسلم لندن خذي
كيك وولدك بالمعروف )صحيح الباري( ما
Dari Muhammad, tidak bahaya (menjual harga) sepuluh dengan
sebelas, dan dia mengambil untung sebagai nafkah. Dan bersabda
Nabi saw kepada Hindun:” Mengambillah engkau pada apa-apa
yang mencukupi bagimu dan anak mu dengan sesuatu yang
baik.”(HR.Bukhori)
عان عن حكيم بن حزامن رعي الله عنه قال قال رسول اهلل صلى اهلل عليه وسلم الب ي ما وإن باليار ما ل رقا أو قال حت نا بورك لما ب يع رقا فن صدقا وب ي
ما *)صحيح الباري( قت ب ركة ب يع كما وكذبا م
30Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya….., h. 277.
28
Dari Hakim bin Hizam berkata ia, bersabda Rasululah saw:” Dua
orang yang berjual beli itu berhak memilih selama keduanya
belum berpisah”, atau beliau bersabda:” Sehingga keduanya
berpisah.” Jika keduanya jujur dan terus-terang, maka keduanya
mendapat berkah dalam jual-belinya. Jika keduanya
menyembunyikan dan berdusta maka dihapuslah berkah jual-
belinya itu.”(HR.Bukhori)
c. Landasan Hukum Operasional
Adapun yang menjadi landasan hukum diperbolehkannya murabahah
dalam dunia perbankan, yaitu:
1) No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tanggal 1 April 2000 M tentang
Murabahah
2) No. 23/DSN-MUI/III/2002 tanggal 28 Maret 2002 M tentang
Potongan Pelunasan dalam Murabahah
3) No. 46/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 Februari 2005 M tentang
Potongan Tagihan Murabahah
4) No. 47/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 Februari 2005 M tentang
Rescheduling dalam Murabahah
5) No. 48/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 Februari 2005 M tentang
Penyelesaian dalam Murabahah Tak Mampu Bayar.
6) No. 49/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 februari 2005 M tentang
Reconditioning dalam Murabahah.
3. Rukun dan Syarat Murabahah
Rukun jual beli murabahah yang disepakati oleh jumhur ulama
adalah:
a. Penjual
b. Pembeli
29
c. Barang/objek
d. Harga
e. Ijab dan qabul
Sedangkan syarat jual beli murabahah adalah sebagai berikut:
a. Penjual memberi tahu biaya modal kepada pembeli.
b. Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang telah
ditetapkan.
c. Kontrak harus bebas riba.
d. Penjual harus menjelaskan kepada pembeli apabila terjadi cacat
atas barang sesudah pembelian.
e. Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan
pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang. 31
31M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….., h. 102.
30
4. Skema Murabahah
Gambar 2.2
Skema Pembiayaan Murabahah32
Keterangan:
1. Nasabah mengajukan permohonan untuk membeli kepada bank.
Bank memberikan persyaratan atas pengajuan nasabah, serta
dilakukan negoisasi harga.
2. Bank dan nasabah melakukan akad jual beli atas barang yang
diminta oleh nasabah.
3. Bank membeli barang dari supplier penjual sesuai dengan
spesifikasi yang diminta nasabah.
32M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek…., h. 107
BANK NASABAH
SUPLIER/PENJUAL
1. Negoisasi &
Persyaratan
2. Akad Jual Beli
6. Bayar
3. Beli Barang
4. Kirim
5. Terima Barang
& Dokumen
31
4. Supplier mengirim/menyerahkan barang sesuai spesifikasi yang
telah disepakati kepada nasabah.
5. Nasabah menerima barang dan dokumen.
6. Kemudian nasabah melakukan pembayaran kepada pihak bank
secara angsur/cicil.
32
BAB III
GAMBARAN UMUM OBJEK PENELITIAN
A. Sejarah Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat
Berdirinya Bank Tabungan Negara (BTN) dimulai dari pendirian
postpaarbank oleh pemerintah Hindia Belanda. Tujuan pendiriaan
postpaarbank untuk menghimpun dana masyarakat yang didasarkan pada
koninjlik Besluit No.27. Pada tahun 1946, postpaarbank dibekukan oleh
pemerintah Jepang yang menduduki Indonesia dan mengganti nama
menjadi Tyokin Kyoku. Pendirian tyokin kyoku tidak berjalan lancar karena
adanya proklamasi kemerdekaan bangsa Indonesia yang menyebabkan
Jepang harus keluar dari Indonesia. kemudian tyokin kyoku diambil alih
oleh indonesia diubah menjadi Kantor Tabungan Post atau KTP yang
diprakarsai oleh Darmasoetanto selaku Direktur Kantor Tabungan Pos.
Kantor Tabungan Pos sebagai penghimpun dana masyarakat
kemudian harus diberhentikan operasinya pada tahun 1946 untuk
sementara waktu karena terjadi agresi militer Belanda di Indonesia.
Setelah agresi militer berhenti pada tahun 1949, pemerintah membuka
kembali Kantor Tabungan Pos menjadi Tabungan Pos pada Februari tahun
1950 yang kemudian dijadikan tanggal kelahiran Bank Tabungan Negara
(BTN). Pada tahun 1950 namanya berubah menjadi Bank Tabungan Pos,
dan kemudian berganti nama lagi menjadi Bank Tabungan Negara pada
tahun 1963. Pada saat itu Bank BTN masih berstatus Bank Umum Milik
Negara kemudian diintegrasikan kedalam Bank Indonesia berdasarkan
ketetapan Presiden No.11 tahun 1965. Dengan dikeluarkannya penetapan
33
Presiden No.17 tahun 1965, seluruh Bank Umum Milik Negara termasuk
Bank BTN beralih statusnya menjadi Bank Tunggal Milik Negara.
Peralihan Bank BTN menjadi Bank Tunggal Milik Negara didasarkan
pada Undang-Undang No.20 tahun 1968 yang mempunyai tugas utama
memperbaiki perekonomian rakyat melalui penghimpunan dana
masyarakat dalam bentuk tabungan. Bentuk hukum Bank BTN pun ikut
berubah menjadi Perusahaan Perseroan dengan nama PT. Bank Tabungan
Negara (persero).
Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan
perbankan oleh pemerintah dari UU Perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi
perbankan No. 10 tahun 1998, dunia perbankan nasional menjadi marak
dengan fenomena terkenalnya bank syariah. Persaingan dalam pasar
perbankan pun kiat ketat. Dengan banyaknya pendirian Bank Umum
Syariah atau Bank Konvensional yang membuka Unit Usaha Syariah
(UUS) menandai pesatnya perkembangan bisnis di dunia perbankan
khususnya perbankan syariah. Bank BTN sebagai bank konvensional,
membuka unit layanan syariah untuk memenuhi kebutuhan nasabahnya
yang tidak menginginkan transaksi berupa bunga. Sehingga bank BTN
mempunya dua sistem operasi (dual system bank) yaitu secara
konvensional dan syariah. Pada tahun 2004, BTN Syariah membuka
beberapa unit usaha di beberapa daerah di Indonesia, BTN syariah
merupakan strategic bussiness unit (SBU) dari bank BTN yang
menjalankan bisnis dengan prinsip syariah.
34
Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi
oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas,
penasehat dan pemberi saran kepada Direksi Pimpinan Divisi Syariah dan
Pimpinan Kantor Cabang Syariah mengenai hal-hal yang berkaitan dengan
prinsip syariah. Pada bulan November tahun 2004 dibentuklah struktur
organisasi kantor cabang syariah, dimana setiap kantor cabang syariah
dipimpin oleh satu orang kepala cabang yang bertanggung jawab kepada
kepala divisi syariah. Yang pada saat bersamaan Dirut Bank BTN meminta
rekomendasi penunjukan DPS dan pada tanggal 3 Desember 2004, Dirut
Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/MUI tentang penunjukan
DPS bagi BTN Syariah. Yang pada tanggal 18 Maret 2005 resmi ditunjuk
oleh DSN/MUI sebagai DPS bagi BTN Syariah, yaitu Drs. H. Ahmad
Nazri Adlani, Drs. H. Muhammad Hidayat, MBA, MBL dan Dr. H. Endy
M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI, ACS.
Pada tanggal 14 Februari 2005 dengan dibukanya KCS Jakarta
Bank BTN Syariah mulai beroperasi, diikuti tanggal 25 Februari dengan
dibukanya KCS Bandung, dan dilanjutkan 17 Maret 2005 dengan KCS
Surabaya dan berturut-turut tanggal 4 dan 11 April 2005 KCS Yogyakarta
dan Makassar dan pada bulan Desember 2005 dibukanya KCS Malang dan
Solo.1
Pada bulan april tahun 2012 bank BTN membuka kantor cabang
pembantu syariah yang berlokasi di Ciputat Tangerang Selatan, alasan
bank BTN mendirikan di lokasi tersebut karena Ciputat lokasinya strategis,
1http://www.btn.co.id/Syariah/ diakses pada tanggal 26 Januari 2017 pukul 18:29 WIB.
35
kebutuhan rumah di daerah tersebut semakin meningkat dari hasil survey
yang di lakukan bank BTN sebelumnya, selain itu di Ciputat banyak
berdiri universitas-universitas islam yang memang sangat membutuhkan
kerja sama dengan bank-bank syariah, alasan tersebut yang membuat bank
BTN mendirikan BTN Kantor Cabang Pembantu syariah daerah Ciputat
Tangerang Selatan.
Selama 5 tahun berdiri sejak tahun 2012-2016 pertumbuhan dan
perkembangan BTN Syariah Ciputat semakin berkembang dilihat dari
banyaknya nasabah yang menabung setiap tahunnya semakin meningkat,
pembiayaan yang diajukan oleh nasabah lama maupun calon nasabah baru
semakin bertambah baik pembiayaan dengan akad murabahah ataupun
pembiayaan dengan akad istishna.2
B. Visi, Misi dan Tujuan Pendirian Bank Tabungan Negara Syariah
1. Visi
“Menjadi strategic bussiness unit BTN yang sehat dan terkemuka
dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan
kemaslahatan bersama.”
2. Misi
a. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.
b. Memberikan pelayanan jasa keuangan syariah yang unggul dalam
pembiayaan perumahandan produk serta jasa keuangan syariah
terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan
memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.
2Wawancara pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 27 Februari 2017.
36
c. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip
syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam
menghadapi perubahan lingkungan usaha.
d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap
stakeholders3serta memberikan ketentraman pada karyawan dan
nasabah.4
3. Tujuan Pendirian
a. Untuk memenuhi kebutuhan bank dalam memberikan pelayanan
jasa keuangan syariah.
b. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha bank.
c. Meningkatkan ketahanan bank dalam menghadapi perubahan
lingkungan usaha.
d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap
nasabah dan pegawai.5
C. Budaya Organisasi
Budaya organisasi BTN Syariah memiliki nilai-nilai dasar sebagai
berikut :
3Stakeholder yaitu orang yang memiliki minat maupun kepentingan di dalam suatu
perusahaan. Hal ini bisa menyangkut kepentingan finansial atau kepentingan lainnya. Jika orang
tersebut terkena pengaruh dari apa yang terjadi pada perusahaan , baik itu dampak negatif atau
positif orang tersebut dapat dikatakan sebagai stakeholder. Beberapa contoh stakeholder misalnya
seperti pegawai atau karyawan, pelanggan, staff dan supplier.
http://www.pengertianku.net/2015/11/sekilas-pengertian-stakeholder-dan-contohnya-secara-umum.html diakses pada tanggal 29 Januari 2017 pukul 22:10
4http://www.btn.co.id/Syariah/tentang-kami/visi-misi diakses pada tanggal 26 Januari
2017 pukul 19:08 WIB. 5http://www.btn.co.id/Syariah/tentang-kami/tujuan-pendirian diakses pada tanggal 26
Januari 2017 pukul 19:10 WIB.
37
1. Sebagai orang yang beriman dan bertaqwa. Pegawai bank BTN taat
melaksanakan dan mengamalkan ajaran agama masing-masing secara
khusyuk.
2. Pegawai bank BTN Syariah selalu berusaha untuk menimba ilmu guna
meningkatkan pengetahuan dan keterampilannya demi kemajuan bank
BTN Syariah.
3. Pegawai bank BTN Syariah mengutamakan kerjasama dalam
melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan bank BTN Syariah dengan
kinerja yang baik.
4. Pegawai bank BTN selalu memberikan yang terbaik secara ikhlas bagi
bank BTN dan semua stakeholders, sebagai perwujudan dari
pengabdian yang didasari oleh semangat kesediaan berkorban tanpa
pamrih pribadi.
5. Pegawai bank BTN selalu bekerja secara professional yang kompeten
dalam bidang tugasnya.
Dalam bekerja. BTN Syariah memiliki budaya kerja yang senantiasa
diaplikasikan dalam setiap aktivitas karyawan yang dikenal dengan istilah
“Pola Prima” yaitu :
1. Sinergi: membangun kerja sama yang sinergis dengan seluruh
stakeholders dilandasi sikap tulus, terbuka dan mendorong kolaborasi
yang produktif dengan menjunjung tinggi sikap saling percaya dan
menghargai untuk mencapai tujuan bersama.
38
2. Integritas: konsisten antara pikiran, perkataan dan tindakan sesuai
dengan ketentuan perusahaan, kode etik profesi dan prinsip-prinsip
kebenaran yang terpuji.
3. Inovasi: senantiasa mengembangkan gagasan baru dan
penyempurnaan berkelanjutan yang memberi nilai tambah bagi
perusahaan.
4. Professionalisme: visioner, kompeten di bidangnya, selalu
mengembangkan diri dengan teknologi terkini sehingga menghasilkan
kinerja terbaik.
5. Spirit Mencapai Keunggulan: menunjukan semangat dan komitmen
yang kuat untuk mencapai hasil terbaik serta memberikan pelayanan
yang melebihi harapan pelanggan (internal dan eksternal) dengan
menempatkan pentingnya aspek kualitas disetiap kegiatan serta risiko
yang telah diperhitungkan.6
D. Produk-produk Bank BTN KCP Syariah Ciputat
Selama ini bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk
menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi, sejalan dengan
perkembangan bisnis, bank BTN mulai mengarah pada bank komersil.
Untuk itu, produk-produk yang disediakan oleh bank BTN Syariah adalah
produk-produk yang sesuai dengan bank BTN disesuaikan dengan prinsip-
prinsip syariah.
1. Produk pendanaan
a. Tabungan BTN Batara iB
6http://www.btn.co.id/id/content/BTN-Info/budaya-organisasidiakses pada tanggal 27
Januari 2017 pukul 22:30 WIB
39
Adalah produk tabungan dengan akad Wadi’ah (titipan),
bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus
yang menguntungkan bagi nasabah. Dengan keuntungan dan
kegunaan sebagai berikut:
1) Hanya dengan setoran awal Rp.50.000,- telah dapat memiliki
Tabungan Batara iB
2) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana
tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank
BTN di seluruh Indonesia.
3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank
BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.
4) Tersedia juga pilihan rekening gabungan atau joint account
(khusus Tabungan Batara iB per orang)
5) Bebas biaya administrasi bulanan maupun tahunan
6) Nasabah dilindungi asuransi jiwa dan premi asuransi
ditanggung oleh bank.
7) Dapat digunakan sebagai pembayaran tagihan, pembayaran
angsuran pembiayaan, termasuk pembayaran zakat.
Persyaratan Perorangan:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS)
40
Persyaratan Lembaga:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,
dan Akte Pendirian perusahaan.7
b. Tabungan BTN Prima iB
Adalah produk tabungan dengan akad Mudharabah
(investasi), Bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan
bagi nasabah atas simpanannya. Dengan keuntungan dan
kegunaan sebagai berikut:
1) Hanya dengan setoran awal Rp.100.000,- telah dapat memiliki
Tabungan Prima iB
2) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana
tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank BTN
di seluruh Indonesia.
3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank
BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.
4) Tersedia juga pilihan rekening gabungan atau joint account
(khusus Tabungan Prima iB perorang)
5) Bagi hasil diberikan setiap akhir bulan dan dihitung
berdasarkan saldo harian biaya administrasi bulanan ringan.
7http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:42.
41
6) Nasabah dilindungi asuransi jiwa dan premi asuransi
ditanggung oleh bank.
7) Dapat digunakan sebagai pembayaran tagihan, pembayaran
angsuran pembiayaan, termasuk pembayaran zakat.
Persyaratan Perorangan:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS)
Persyaratan Lembaga:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,
dan Akte Pendirian Perusahaan.8
c. Tabungan BTN Haji iB
Adalah produk tabungan untuk Biaya Perjalanan Ibadah
Haji dengan menggunakan akad Mudharabah (Investasi), Bank
menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan bagi nasabah atas
simpanannya. Dengan keuntungan dan kegunaan sebagai berikut:
1) Hanya dengan setoran awal Rp.100.000,- telah dapat memiliki
Tabungan BTN Haji iB.
8http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:45
42
2) Pembukaan rekening pada kantor cabang syariah SISKOHAT
Depag, sementara penyetoran lanjutan maupun penarikan dana
tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank BTN
di seluruh Indonesia.
3) Diprioritaskan terdaftar sebagai Calon Jemaah Haji setelah
memperoleh dan menunjukan Surat Pendaftaran Pergi Haji dari
Kandepag domisili penabung.
4) Bagi hasil diberikan setiap akhir bulan dan dihitung
berdasarkan saldo harian.
5) Bebas biaya administrasi bulanan.
Persyaratan :
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor)
3) Data didaftarkan pada SISKOHAT Departemen Agama setelah
saldo Tabungan Haji mencapai sesuai ketentuan BPIH dan
Calon Jemaah Haji memperoleh dan mendapatkan Surat
Pendaftaran.
4) Tabungan BTN Haji iB boleh ditutup setelah Jemaah Haji tiba
kembali di rumah dari tanah suci.9
9http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:48
43
d. TabunganKu iB
Adalah produk tabungan dengan akad Wadi’ah (titipan),
bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus
yang menguntungkan bagi nasabah. TabunganKu adalah produk
tabungan perorangan dengan persyaratan mudah dan ringan untuk
menumbuhkan budaya menabung serta meningkatkan
kesejahteraan masyarakat. Dengan keuntungan dan kegunaan
sebagai berikut:
1) Hanya dengan setoran awal Rp.20.000,- telah dapat memiliki
TabunganKu iB
2) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana
tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank BTN
di seluruh Indonesia.
3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank
BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.
4) Bebas biaya administrasi
5) Bebas biaya penggantian buku tabungan hilang/rusak
Persyaratan Perorangan:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS)
44
3) >17 Thn : Kartu Pelajar/ Akta Kelahiran/ Surat Pernyataan
Orang Tua.10
e. Giro BTN iB
Adalah produk penyimpanan dana dengan akad Wadi’ah
(titipan), yang diperuntukkan bagi nasabah perorangan/korporasi
untuk memperlancar aktivitas bisnis dan penarikan dana dapat
dilakukan dengan cek/bilyet giro atau sarana pemindah bukuan.
Bank tidak menjajikan bagi hasil tetapi boleh memberikan bonus
yang menguntungkan bagi nasbaah. Dengan keuntungan dan
kegunaan sebagai berikut:
1) Penyetoran dapat dilakukan disemua Kantor Cabang Syariah
Bank BTN.
2) Penggunaan cek/bilyet giro, transaksi bisnis akan menjadi lebih
mudah
3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank
BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.
4) Tersedia juga pilihan rekening gabungan atau joint account
(khusus Giro Batara iB perorangan)
5) Dapat digunakan sebagai pembayaran tagihan, pembayaran
angsuran pembiayaan, termasuk pembayaran zakat.
Persyaratan Setoran Awal:
1) Perorangan = Rp.500.000,-
2) Lembaga = Rp.1000.000,-
10http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:50
45
3) Joint Acont = Rp.1000.000,-
4) Tidak termasuk daftar hitam BI.11
f. Giro BTN Prima iB
Adalah produk penyimpanan dana dengan akad
Mudharabah (Bagi hasil), Giro BTN Prima iB bersifat investasi
atau berjangka yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut
syarat-syarat tertentu dengan imbalan bagi hasil yang disepakati.
Persyaratan perorangan:
1) 21 tahun ke atas atau telah menikah
2) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya
3) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS), dan NPWP.
4) 1 lembar pas foto 4x6
5) Dikenakan biaya administrasi bulanan sesuai ketentuan bank
6) Menyerahkan surat referensi.
Persyaratan Lembaga:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,
dan Akte pendirian Perusahaan.
11http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:52
46
3) 1 lembar pas foto 4x6
4) Dikenakan biaya administrasi bulanana sesuai ketentuan bank
5) Menyerahkan surat referensi.
Persyaratan Setoran Awal:
1) Perorangan = Rp.500.000,-
2) Lembaga = Rp.1000.000,-
3) Joint Acont = Rp.1000.000,-
4) Tidak termasuk daftar hitam BI.12
g. Deposito BTN iB
Adalah produk penyimpanan dana dengan akad
Mudharabah (Bagi hasil), produk ini berbentuk simpanan
deposito dengan jangka waktu tertentu sesuai pilihan/keinginan
nasabah. Bank memberikan bagi hasil untuk nasabah atas
simpanan depositonya. Dengan kegunaan dan keuntungan sebagai
berikut:
1) Bagi hasil yang menarik dan kompetitif serta dapat
diakumulasikan kepada simpanan pokok deposito, sehingga
menjadikan investasi lebih cepat berkembang.
2) Tersedia pilihan jangka waktu yang dapat ditentukan sendiri
sesuai dengan kebutuhan yaitu: 1, 3, 6, 12 atau 24 bulan.
12http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:55
47
3) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana
tabungan dapat dilakukan diseluruh kantor cabang syariah bank
BTN.
4) Bebas memperpanjang deposito secara otomatis.
5) Anda dapat memilih untuk menginvestasikan kembali bagi hasil
bulanan Deposito Batara iB ke pokok deposito atau ditransfer
ke rekening Giro Batara iB atau Tabungan Batara iB yang dapat
ditarik setiap saat.
6) Dapat dibuka atas nama 2 orang pribadi.
7) Apabila membutuhkan dana segera, pencairan Deposito Batara
iB tidak dikenakan pinalti/denda.
Persyaratan perorangan:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS).
Persyaratan Lembaga:
1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta
pendukungnya.
48
2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan
KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,
dan Akte Pendirian Perusahaan.13
2. Produk Pembiayaan
a. Pembiayaan KPR BTN iB
Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko,
rusun, rukan, apartement bagi nasabah perorangan dengan
menggunakan akad Murabahah (Jual beli). Dengan keuntungan
dan kegunaan sebagai berikut:
1) Dengan menggunakan prinsip murabahah, maka kesepakatan
harga akan tetap terjaga (fixed) pada nilai tertentu sampai akhir
jangka waktu sehingga nilai angsuran tidak berubah sampai
akhir.
2) Jangka waktu pembiayaan maksimal 15 tahun
3) Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari
developer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang muka
nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji,
kontribusi uang muka cukup 10%.
4) Rumah baru atau rumah second.
Persyaratan Nasabah:
1) Mengisi formulir permohonan
2) Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah)
13http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:58
49
3) Menyerahkan copy slip/keterangan gaji atau keterangan
penghasilan.
4) Menyerahkan copy SK pegawai atau keterangan kerja dari
perusahaan.
5) Menyerahkan copy izin usaha untuk wiraswasta (Akte
pendirian, domisili usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll)
Persyaratan Jaminan:
1) Sertifikat SHM atau SHGB
2) IMB
3) PBB.14
b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB
Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko,
rusun, rukan, apartement secara indent (atas dasar pesanan), bagi
nasabah perorangan dengan manggunakan akad Istishna (jual beli
atas dasar pesanan), dengan pengembalian secara tangguh (cicilan
bulanan) dalam jangka waktu tertentu. Dengan kegunaan dan
keuntungan sebagai berikut:
1) Dengan prinsip Istishna maka kesepakatn harga akan tetap
terjaga (fixed) pada nilai tertentu sampai akhir jangka waktu
sehingga nilai angsuran tidak berubah sampai akhir.
14http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:01
50
2) Selama masa pembangunan, nasabah belum diwajibkan
membayar angsuran (diberikan grace period/penundaan
pembayaran).
3) Jangka waktu pembiayaan maksimal 15 tahun.
4) Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari
developer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang muka
nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji,
kontribusi uang muka cukup 10%.
Persyaratan Nasabah:
1) Mengisi formulir permohonan
2) Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah)
3) Menyerahkan copy slip/keterangan gaji atau keterangan
penghasilan.
4) Menyerahkan copy SK pegawai atau keterangan kerja dari
perusahaan.
5) Menyerahkan copy izin usaha untuk wiraswasta (Akte
pendirian, domisili usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll)
Persyaratan Jaminan:
1) Sertifikat SHM atau SHGB
2) IMB
3) PBB.15
15http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:10
51
c. Pembiayaan KPR Sejahtera iB
KPR Sejahtera iB adalah produk pembiayaan BTN Syariah
guna pembelian rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah
(MBR) dengan menggunakan akad Murabahah (jual beli), dengan
keuntungan dan kegunaan sebagai berikut:
1) Pemohon merupakan WNI berusia 21 tahun atau telah menikah
2) Pemohon mempunyai NPWP dan SPT PPh Orang pribadi
sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
3) Pemohon telah bekerja/memiliki usaha minimal 1 tahun.
4) Pemohon memiliki penghasilan yang cukup untuk pembayaran
angsuran sampai dengan fasilitas pembayaran lunas
5) Pemohon dan pasangan belum memiliki rumah
6) Pemohon dan pasangan belum pernah mendapatkan subsidi
pemerintah untuk pemilikan rumah.
7) Pemohon melengkapi persyaratan sebagai berikut:
Tabel 3.1
Dokumen Persyaratan Nasabah
Dokumen Karyawan wiraswasta
a. Formulir aplikas pembayaran dilengkapi dengan
pas photo terbaru pemohon dan pasangan
b. Fotokopi KTP pemohon dan pasangan, fotokopi
kartu keluarga dan fotokopi surat cerai/nikah
c. Asli slip gaji 3 (tiga) bulan terakhir dan fotokopi
SK Pengangkatan Pegawai Tetap/Surat
Keterangan Kerja
‒
d. Surat Keterangan Penghasilan dan Surat Ijin
Usaha/Surat Keterangan Usaha dari pihak yang
52
berwenang ‒
e. Fotokopi NPWP dan SPT PPh Orang pribadi
f. Fotokopi Rekening Tabungan/Giro 3 (tiga)
bulan terakhir
g. Surat Pernyataan Belum Memiliki Rumah dari
pemohon dan pasangan
h. Surat Pernyataan Belum Pernah Menerima
Subsidi Pemerintah Untuk Pemilikan Rumah
dari pemohon dan pasangan
Biaya-biaya:
1) Biaya administrasi
2) Biaya notaris
3) Biaya appraisal16
d. PembiayaanKendaraan Bermotor BTN iB
Produk pembiayaan dalam rangka pembelian kendaraan
bermotor (mobil dan sepeda motor) bagi nasabah perorangan
dengan menggunakan akad Murabahah (jual beli). Dengan
keuntungan dan kegunaan sebagai berikut:
1) Angsuran tetap sampai masa pembiayaan selesai.
2) Jangka waktu pembiayaan maksimal 5 tahun (mobil) dan 4
tahun (sepeda motor).
3) Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli di dealer dan
20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. Untuk
16http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:15
53
pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka
cukup 10%.
4) Standar layanan maksimal 7 hari dari permohonan lengkap
sampai dengan pelaksanaan akad.
Persyaratan:
1) Mengisi formulir persyaratan
2) Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah)
3) Menyerahkan copy slip/Keterangan Gaji Atau Keterangan
Penghasilan.
4) Menyerahkan copy SK Pegawai atau Keterangan Kerja Dari
Perusahaan.
5) Menyerahkan copy Izin Usaha Untuk Wiraswasta (Akte
Pendirian, Domisili Usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll).17
e. Pembiayaan KonstruksiBTN iB
Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi
kebutuhan belanja modal kerja pengembang perumahan untuk
membangun proyek perumahan dengan akad Musyarakah (bagi
hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi
kemampuan cashlow nasabah. Dengan keuntungan dan kegunaan
sebagai berikut:
17http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:18
54
1) Dengan akad musyarakah, nasabah baru akan membayar bagi
hasil dan pengembalian pokok setelah proyek atau persediaan
yang dibiayai telah menghasilkan pendapatan.
2) Jangka waktu pembiayaan maksimal 2 tahun.
3) Bank menyediakan dana 80% dari kebutuhan modal kerja
konstruksi.
4) Untuk optimalkan pendapatan bagi hasil, Bank lebih proaktif
ikut berperan mempercepat pembangunan dan penjualan,
melalui percepatan proses KPR, percepatan proses pencairan
termin, dll.
Persyaratan:
1) Menyerahkan surat permohonan pembiayaan.
2) Menyerahkan copy legalitas usaha (Akte pendirian, Domisili
Usaha, TDP, SIUP, NPWP).
3) Menyerahkan laporan keuangan 2 tahun terakhir.
4) Menyerahkan copy rekening bank 3 bulan terakhir.
5) Menyerahkan RAB Proyek dan proyeksi cashflow.
6) Menyerahkan legalitas proyek: izin lokasi, site plan, imb, bukti
penguasaan lahan.18
f. Multimanfaat BTN iB
Multimanfaat BTN iB merupakan pembiayaan konsumtif
perorangan yang ditunjukkan khusus bagi para pegawai dan
pensiunan yang manfaat pensiunannya dibayarkan melalui jasa
18http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:24
55
Payroll BTN Syariah. Produk ini digunakan untuk keperluan
pembelian berbagai jenis barang yang bermanfaat sesuai
kebutuhan dan tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku,
seperti barang elektronik, furniture dan alat rumah tangga, serta
barang kebutuhan lainnya. Produk ini menggunakan akad
Murabahah (jual beli). Dengan persyaratan sebagai berikut:
1) WNI
2) Minimal 21 Tahun atau telah menikah dan berwenang
melakukan tindakan hukum.
3) Karyawan/pegawai minimal 1 tahun.
4) Melengkapi aplikasi permohonan pembiayaan
5) Menyerahkan identisas diri seperti fotocopy kartu keluarga,
fotocopy surat nikah/cerai dan pasfoto.
6) fotocopy rekening bank 3 bulan terakhir.
7) Data lainnya yang dibutuhkan sesuai syarat dan ketentuan yang
berlaku.
Jangka waktu pembiayaan: Jangka waktu maksimal 60 bulan.19
g. Multijasa BTN iB
Multijasa BTN iB merupakan pembiayaan yang dapat
digunakan untuk keperluan mendanai berbagai kebutuhan layanan
jasa bagi nasabah seperti: paket biaya pendidikan, paket biaya
pernikahan, paket biaya travelling (perjalanan wisata), paket biaya
19http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:28
56
umroh/haji plus, paket biaya kesehatan, paket biaya jasa lainnya
yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Produk ini
menggunakan akad Kafalah( menanggung) dengan konsep bank
sebagai penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan
penyelenggara layanan jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi
kewajiban yang ditanggung nasabah dalam rangka mengambil
manfaat dari layanan jasa tersebut sesuai kebutuhan. Atas manfaat
dari layanan jasa yang dipilih, nasabah membayar ujroh (fee)
sesuai ketentuan bank.20
h. Talangan Haji BTN iB
Talangan Haji BTN iB merupakan pinjaman dana kepada
nasabah tabungan BTN Haji iB yang membutuhkan dana talangan
untuk menunaikan ibadah haji berdasarkan akad Qardh
(penyaluran dana). Dengan keuntungan sebagai berikut:
1) Memudahkan mewujudkan keinginan menunaikan ibadah
haji.
2) Biaya administrasi yang ringan.
3) Dilindungi oleh suransi jiwa.
4) Proses cepat dan mudah
5) Maksimal pembiayaan dapat mencapai Rp. 23.000.000,- (dua
puluh tiga juta rupiah)
6) Jangka waktu pembiayaan maksimal 1 tahun.21
20http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
21:30 WIB 21http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul
22:44 WIB
57
E. Struktur Organisasi
Struktur organisasi dilaksanakan agar sistem kerjasama berjalan
dengan baik, perlu jelaslah pembagian kerja, tugas, kewajiban, tanggung
jawab, dan wewenang setiap orang di dalamnya. Pembagian kerja dan
penentuan tanggung jawab itu menciptakan struktur organisasi. Dengan
kata lain, struktur organisasi adalah susunan dan hubungan antara
komponen atau bagian dalam suatu organisasi. Suatu organisasi kecil
dengan jenis dan jumlah pekerjaan sedikit biasanya dapat dijalankan
dengan struktur yang sederhana, misalnya dengan satu pimpinan dan
beberapa bawahan.22 Seperti pada struktur organisasi Bank BTN KCP
Syariah Ciputat sebagai berikut:
Gambar 3.2
STRUKTUR ORGANISASI BANK BTN KCP SYARIAH
CIPUTAT23
TAHUN 2016-2017
Dokumen Bank BTN Kantor Cabang Pembantu Syariah Ciputat tahun 2016.
22Suparjati, dkk. Tata usaha dan kearsipan (Yogyakarta: Kanisius, 2004), h. 2 23Dokumen Bank BTN Syariah Kantor Cabang Ciputat tahun 2016.
Teller
Annafi Fathia A
Customer Service
Febriana Sari
Operasional Staff
Taufik Anwar
Pimpinan Cabang
Yusitta Ahadiah
Account Officer
Bayu Prasetya S
58
Tanggung Jawab Pegawai Bank BTN KCP Syariah Ciputat :
1. Pimpinan Cabang:
a. Menjamin kualitas pelayanan nasabah dan kualitas sumber daya
manusia di cabang.
b. Menciptakan, memastikan, dan meningkatkan usaha cabang.
c. Mengkoordinasi pembuatan rencana kerja, anggaran cabang dan
melakukan evaluasinya serta memenuhi target yang telah ditentukan.
d. Menjamin kualitas dan pertumbuhan usaha cabang baik dalam asset,
laba, kredit, serta dana pihak ketiga.
e. Menjamin produktivitas, kemampuan, motivasi dan disipilin pegawai
yang tinggi.
2. Account Officer :
a. Mencari/menghimpun dana dari nasabah.
b. Menganalisa karakter, history dan data-data keuangan calon debitur.
c. Menawarkan kredit dan produk Bank BTN Syariah.
d. Memastikan peningkatan nilai kualitas aktiva produktif cabang.
3. Operasional Staff:
a. Mengelola operasional harian cabang untuk menjamin efektivitas dan
efisiensi.
b. Menjamin bahwa asset cabang telah dilindungi.
c. Mewakili bank BTN Syariah dalam acara resmi apabila Kepala
Cabang tidak ada di tempat atau berhalangan.
d. Bertanggung jawab keluar masuknya surat berharga, obligasi dan
lainnya.
59
e. Membuat surat keputusan yang berhubungan dengan pembiayaan.
4. Teller :
a. Menangani penerimaan, penarikan, dan pembayaran yang dilakukan
oleh nasabah.
b. Menerima percetakan buku tabungan.
c. Memastikan efektivitas dan efisiensi proses transaksi di layanan teller,
bahwa pelayanan dapat memuaskan nasabah.
d. Melakukan penjualan produk bank BTN Syariah.
5. Customer Service:
a. Menerima, melayani dan mengatasi permasalah yang disampaikan oleh
nasabah.
b. Menangani pembukaan rekening.
c. Melakukan penjualan produk Bank BTN Syariah.24
24http://www.gajimu.com/main/tips-karir/pilihan-karir-under-tips/posisi-customer-
service-dan-teller-di-industri-perbankan-banyak-diminati diakses pada tanggal 27 Januari 2017
jam 22:50 WIB.
60
BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. PERSAMAAN DAN PERBEDAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH
PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP
SYARIAH CIPUTAT.
Dalam penerapannya pembiayaan KPR dengan menggunakan akad istishna
dan akad murabahah di bank BTN Syariah Ciputat memiliki beberapa persamaan
dan perbedaan. Persamaan yang terdapat dalam pembiayaan dengan menggunakan
kedua akad ini yaitu pertama dalam hal persyaratan, syarat-syarat yang harus
dipenuhi ketika pengajuan pembiayaan KPR baik dengan menggunakan akad
istishna maupun akad murabahah pada dasarnya sama.
1. Persamaan antara akad istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR di
bank BTN Syariah Ciputat yaitu:
a. Persyaratan umum nasabah , dalam melakukan pembiayaan ini nasabah
harus Warga Negara Indonesia (WNI), Usia minimal 21 tahun atau telah
menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum, Pada saat
pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun, Tidak memiliki
kredit/pembiayaan bermasalah (IDI BI Clear), Minimal masa kerja/usaha
1 tahun, Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan BTN Syariah
dapat menjamin kelangsungan angsuran (pokok+margin) sampai dengan
pembiayaan lunas, Pemohon yang masih berstatus sebagai nasabah di
bank BTN Syariah atau bank/lembaga pembiayaan harus memiliki
kemampuan membayar yang cukup untuk membayar angsuran
(pokok+margin) atas seluruh pembiayaan.
61
b. Persyaratan umum wajib, dalam hal ini nasabah diharuskan Mengisi
formulir permohonan, Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta
Nikah), Menyerahkan copy slip/keterangan gaji atau keterangan
penghasilan, Menyerahkan copy SK pegawai atau keterangan kerja dari
perusahaan, Menyerahkan copy NPWP dan SPT tahunan, Pasphoto 3x4
pemohon dan pasangan (suami/istri) yang terbaru 1 lembar, Menyerahkan
copy legalitas objek rumah yang dibeli (sertifikat, IMB, PBB) dan
fotocopy kartu keluarga, surat nikah dan KTP Penjual (untuk rumah
second), Maksimal pembiayaan 80% dari nilai appraisal untuk tipe rumah
dibawah 70 dan 70% untuk tipe rumah 70 ke atas.
c. Persyaratan Non Fix Income (wirausaha), bagi nasabah yang berstatus
pengusaha/wiraswasta harus menyediakan Copy akta perusahaan, izin
usaha, SIUP, TDP, NPWP, Laporan keuangan/catatan keuangan minimal
3 bulan terakhir (untuk wiraswasta), daftar supplier dan distributor.
d. Persyaratan Jaminan, untuk persyaratan jaminan antara akad murabahah
dan akad istishna yaitu berupa Sertifikat SHM atau SHGB, IMB, PBB.
e. Persyaratan Lokasi Untuk Pembangunan Rumah yaitu lokasinya harus
strategis, Mempunyai nilai jual, Tidak ada banjir (bebas banjir), Sertifikat
sudah dikuasai semua oleh penjual, kawasan dapat dilalui 2 mobil.
f. Maksimal jangka waktu pembiayaan. Pada pembiayaan KPR dengan akad
murabahah dan istishna sama-sama memiliki jangka waktu minimal 5
tahun maksimal 15 tahun. Hal tersebut sesuai dengan pernyataan Bapak
Taufik Anwar:
“mengenai jangka waktu pada pembiayaan KPR baik dengan akad
murabahah atau istishna sama saja, minimal 5 tahun dan maksimalnya 15
62
tahun. Kalau nasabahnya mampu membayar cicilan perbulan dengan
jumlah besar maka biasanya mereka ambil jangka waktu lima tahun”.1
g. Margin keuntungan. Margin keuntungan yang ditetapkan bank BTN
Syariah baik menggunakan akad istishna ataupun akad murabahah
sebenarnya sama saja.
2. Perbedaan antara akad istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR di
bank BTN Syariah Ciputat yaitu:
a. Obyek. Obyek dalam hal ini adalah rumah, pada produk pembiayaan KPR
dengan menggunakan akad istishna pelaksanaan antara bank BTN Syariah
dengan nasabah dilaksanakan pada saat rumah atau obyek dalam akad ini
masih belum jadi, hal ini dikarenakan akad ini adalah akad jual beli dengan
sistem pesanan, jadi nasabah harus mau melakukan akad di saat rumah
belum jadi. Sedangkan pembiayaan KPR dengan menggunakan akad
murabahah obyek atau rumah yang dibiayai harus sudah jadi/ready stock.
Hal ini sesuai dengan hasil wawancara dengan Bapak Taufik Anwar:
“salah satu perbedaan antara akad istishna dan akad murabahah adalah
obyek yang dibiayai. Pada akad istishna rumahnya belum jadi, belum ada,
masih pesanan. Sementara pada akad murabahah rumahnya sudah ada,
statusnya sudah ready stock”.2
b. Jumlah angsuran. Pada akad istishna angsuran yang harus dibayar oleh
nasabah lebih mahal dari pada akad murabahah hal tersebut terjadi
dikarenakan pada akad istishna nasabah diberikan grace period atau
penundaan pembayaran selama 6 bulan hal inilah yang menjadi timbulnya
perbedaan dalam jumlah angsuran perbulannya.
1Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.38. 2Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.40.
63
c. Perbedaan selanjutnya terletak pada jenisnya, pada pembiayaan dengan
akad murabahah ada beberapa jenis KPR yaitu berupa FLPP, Subsidi dan
Jamsostek. FLPP dan subsidi ini diperuntukkan bagi nasabah yang
memiliki gaji pokok maksimal adalah Rp.3.500.000 dan rumah yang
dibiayai minimal tipe 36. Dengan harga jual rumah maksimal
Rp.88.000.000 sedangkan untuk KPR murabahah jenis Jamsostek
diperuntukkan untuk anggota Jamsostek yang tidak memiliki uang muka
untuk melakukan pembiayaan KPR. Sedangkan pada pembiayaan KPR
dengan akad istishna tidak ada jenisnya, dikarenakan dalam pembiayaan
KPR FLPP, Sejahtera dan Jamsostek rumahnya harus berstatus ready stock
maka itu dari ketiga jenis pembiayaan KPR ini hanya bisa diterapkan pada
pembiayaan yang menggunakan akad murabahah saja.
d. Perbedaan yang terakhir yaitu terletak pada ketentuan pembayaran
angsuran perbulannya. Untuk akad istishna ketentuan pembayarannya
yaitu:
1) Dalam masa pembangunan nasabah diberikan grace period
pembayaran angsuran maksimal selama 6 bulan (selama pembangunan
rumah nasabah tidak diwajibkan untuk membayar angsuran)
2) Pembayaran angsuran melalui pendebetean rekening di tabungan
nasabah.
3) Pembayaran angsuran pertama bisa dimulai pada bulan keenam pada
saat rumah telah diserahkan ke nasabah maupun bulan ketujuh atau
satu bulan setelah habisnya masa grace period.
64
Sedangkan pada akad murarabah ketentuan pembayaran angsuran
bulanannya yaitu:
1) Pembayaran angsuran dilakukan setelah satu bulan akad dilakukan.
2) Pembayaran angsuran melalui pendebetan rekening di tabungan.
B. KEUNGGULAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA
PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH
CIPUTAT
Adanya berbagai macam pilihan penggunaan akad pada pembiayaan KPR
membuat bank syariah dapat melakukan diversifikasi produk dan masyaratak lebih
terbantu dengan menyesuaikan kebutuhannya. Dengan adanya perbedaan prinsip
maka akan menciptakan ciri khas dan keunggulan dari masing-masing akad,
berikut akad dipaparkan keunggulan dari kedua akad berdasarkan hasil wawancara
dan penelitian yang dilakukan:
Keunggulan pembiayaan KPR menggunakan akad istishna:
1. Nasabah dapat memesan rumah sesuai keinginannya dari bahan material,
pondasi, atap, ukuran rumah dan sebagainya sesuai dengan kemauan
nasabah.
2. Dengan berdasarkan prinsip istishna meskipun rumahnya belum jadi bisa
langsung realisasi dengan begitu nasabah pun bisa mendapatkan jaminan
harga sesuai dengan saat akad karena dikhawatirkan apabila akad
dilakukan menunggu sampai rumah sudah jadi maka margin keuntungan
yang ada di bank BTN Syariah pun sudah naik.
65
3. Selama masa pembangunan nasabah belum diwajibkan membayar
angsuran (diberikan grace period atau penundaan pembayaran selama
enam bulan).
4. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naiknya angsuran apabila
terjadi kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap
terjaga sampai masa angsuran selesai.
5. Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari developer dan
20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. Untuk
pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup
10% saja.
Keunggulan pembiayaan KPR menggunakan akad murabahah:
a. Pembiayaan KPR dengan akad murabahah memberikan kepastian jumlah
angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap tahun.
b. Angsurannya lebih murah dikarenakan pada akad murabahah tidak ada
grace period seperti yang ada pada akad istishna.
c. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naiknya angsuran apabila
terjadi kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap
terjaga sampai masa angsuran selesai.
d. Nasabah akan lebih terbantu dalam pengalokasian pengeluaran untuk
mengangsur karena memang beban yang harus dikeluarkan setiap
bulannya.
e. Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari developer dan
20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. Untuk pembayaran
angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup 10% saja.
66
f. Rumah baru atau second. Dalam hal ini nasabah dapat membeli rumah baik
berupa rumah yang masih baru maupun yang sudah second, hal tersebut
dikarenakan pada akad murabahah ini ketentuan bisa melakukan akad
adalah apabila rumahnya sudah ada.
g. Pelekasanaan akad bersamaan delivery property.
h. Bagi bank, pembiayaan murabahah menjauhkan ketidakpastian yang ada
pada pendapatan dari pembiayaan dengan konsep profit and loss sharing.
i. Dengan pembiayaan ini, bank syariah bisa menentukan besarnya
keuntungan yang diinginkan di awal.
j. Mekanisme murabahah cukup mudah dan sederhana, sehingga mudah
diterapkan oleh bank syariah dan mudah dipahami oleh nasabah.
Dari keunggulan-keunggulan di atas kita dapat mengetahui dan
membandingkan dari kedua akad tersebut yang mana yang lebih unggul dilihat
dari total asset pada tabel 4.1 disajikan data pertumbuhan total aset dan
pertumbuhan pembiayaan KPR yang menggunakan akad istishna dan akad
murabahah dari tahun 2008-2012.
67
Tabel 4.1
Pertumbuhan Total Asset dan Pembiayaan KPR Bank Tabungan
Negara KCP Syariah Ciputat
Tahun 2008 – 2012
No
Tahun
Istishna
(dalam rupiah)
Kenaikan(%)
Murabahah
(dalam rupiah)
Kenaikan(%)
1
2008
12,108
642,304
2
2009
47,486
292%
981,836
53%
3
2010
65,486
38%
1,312,613
34%
4
2011
134,332
105%
1,945,167
48%
5
2012
492,163
266%
2,791,742
44%
Sumber: Laporan Keuangan Bank Tabungan Negara yang telah diolah penulis.
Dari tabel pertumbuhan tersebut menunjukan bahwa total asset piutang
istishna mengalami pertumbuhan pada setiap tahunnya yaitu pada tahun 2009 naik
sebesar 292% dari tahun sebelumnya dan naik lagi sebesar 38% pada tahun 2010
dan naik lagi sebesar 105% pada tahun 2011 dan terus mengalami kenaikan lagi
pada tahun 2012 sebesar 266%.
Sedangkan untuk piutang murabahah juga terus mengalami kenaikan yaitu
pada tahun 2009 naik sebesar 53% dari tahun sebelumnya dan naik lagi sebesar
34% pada tahun 2010, naik 48% pada tahun 2011 dan juga terus mengalami
kenaikan sebesar 44% pada tahun 2012.
Dari data tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa tingkat pembiayaan
KPR BTN Syariah baik dengan menggunakan akad istishna (KPR BTN Indent)
maupun akad murabahah (KPR BTN Platinum) pada setiap tahunnya mengalami
68
peningkatan, namun dilihat dari tabel total asset di atas pembiayaan KPR dengan
akad murabahah lebih unggul dan lebih diminati masyarakat dari pada
pembiayaan KPR yang menggunakan akad istishna.
C. RISIKO PEMBIAYAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA
PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH
CIPUTAT
Tentunya dalam setiap pembiayaan yang diberikan sebuah lembaga keuangan
seperti bank atau yang lainnya tidaklah terlepas dari berbagai risiko yang akan
menyertainya. Demikian juga halnya dengan pembiayaan yang menggunakan skim
murabahah dan istishna dimana faktor pembagian risiko (loss sharing) tetap ada
dan menjadi alasan untuk mengambil keuntungan. Berikut adalah hasil analisa dan
wawancara mengenai risiko-risiko dari penerapan kedua akad tersebut dalam
pembiayaan KPR di bank BTN Syariah Ciputat.
1. Risiko Terkait Produk KPR Yang Menggunakan Akad Istishna
a. Risiko yang bersumber dari nasabah
Risiko gagal bayar (default risk). Risiko gagal bayar pada sisi pembeli
adalah bersifat alamiah, atau sering disebut sebagai kegagalan untuk
membayar secara penuh dan tepat waktu. Hal ini sudah menjadi hal yang
lumrah dalam suatu pembiayaan. Keterlambatan pembayaran atau lebih
sering kita dengar sebagai kredit macet sangatlah rentan terjadi dari suatu
pembiayaan. Langkah pertama yang dilakukan bank adalah dengan
mengambil alih rumah tersebut, untuk pembiayaan istishna, yang dijadikan
barang jaminan adalah rumah itu sendiri, sehingga nasabah tidak perlu lagi
69
menyediakan jaminan lain untuk meng-cover pembiayaan yang diajukan.,
maka apabila di tengah-tengah perjanjian nasabah cidera janji, maka rumah
tersebut dapat ditarik kembali oleh pihak bank. Pada saat rumah beserta surat
tanah/bangunan telah selesai, maka surat atas bangunan tersebut disimpan di
bank sebagai jaminan sampai nasabah telah selesai mengangsur pembiayaan
sampai akhir period. Langkah kedua jika terjadi kecacatan pada nasabah maka
bank akan melakukan proses take over rumah atau pindah tangan/balik nama
atas rumah tersebut. Jika terdapat nasabah yang tidak dapat melanjutkan
kembali pelunasan sisa pembiayaan kepada bank karena pihak nasabah
terlibat konflik rumah tangga yang cukup berat, maka pihak bank akan
melakukan tindakan penyelamatan dengan proses take over, atau dengan kata
lain pihak bank dan nasabah sepakat untuk menjual rumah tersebut kepada
pihak lain, proses penjualan rumah tersebut diawali dengan promosi kepada
pihak lain, yang pada akhirnya pihak ketiga tersebut bersedia untuk melunasi
dan membiayai rumah tersebut.3 Proses take over ini adalah sah karena pada
saat rumah telah selesai dibangun, rumah tersebut telah sah milik nasabah
hanya saja surat tanah dan surat lainnya disimpan di bank yang dijadikan
sebagai jaminan. Apabila proses take over tersebut telah selesai, maka
nasabah pertama yang melakukan take over mendapatkan angsuran pokok
yang telah dibayarkan kepada bank. Pada kasus yang telah dialami oleh bank
BTN Syariah Ciputat, pihak yang membeli rumah telah menempati rumah
tersebut dan permasalahan ini telah selesai.
3Wawancara pribadi dengan Bapak taufik anwar, 17 Februari 2017 pukul 13:35 WIB.
70
b. Risiko yang bersumber dari Developer/pengembang
1) Risiko kemungkinan terjadinya barang yang dibuat dalam hal ini
rumah tidak sesuai dengan keinginan nasabah. Hal ini kemungkinan
besar terjadi, yang dimana pada dasarnya pembiayaan KPR dengan
akad istishna ini pihak developer lah yang berperan dalam pembuatan
barang pesanan, dalam hal ini pembangunan rumah. Risiko seperti ini
misalnya adalah pondasi rumah yang jadi tidak sesuai dengan apa
yang diinginkan nasabah, dan lain sebagainya.
2) Risiko pihak developer yang memalsukan data progress pembuatan
rumah. Maksud dari memalsukan data progress disini adalah pada
akad istishna pararel yang terjadi antara bank dengan pihak developer
telah disepakati, bahwasanya pihak developer harus mengirimkan
bukti berupa foto/laporan yang disampaikan kepada pihak bank sesuai
dengan waktu yang telah diperjanjikan. Risiko ini muncul apabila
pihak developer melaporkan laporan palsu mengenai progress
pembangunan rumah kepada pihak bank.
3) Risiko kegagalan yang terkait dengan waktu penyerahan rumah, dalam
hal ini pihak developer terlambat menyerahkan rumah sesuai dengan
waktu yang telah disepakati. Pihak developer bisa saja terlambat
dalam menyelesaikan pembangunan rumah yang dipesan. Dalam
perjanjian pembangunan sebuah rumah antara pihak developer dan
71
pihak bank disepakati selama 6 bulan masa pembangunan atau sesuai
kesepakatan.4
Untuk pembiayaan KPR menggunakan akad istishna yang melibatkan pihak
ketiga sebagai developer/pengembang, pihak bank juga sangat memperhatikan
karakter dari pihak developer, umumnya bank hanya memilih developer-develepor
terpercaya yang memang selama ini tidak pernah mengecewakan nasabah. Namun
jika memang terjadi risiko demikian pihak bank dapat meminimalisir risiko yang
bersumber dari pihak developer yang dapat dijelaskan sebagai berikut:
1) Risiko kemungkinan terjadinya barang yang dibuat dalam hal ini rumah
tidak sesuai dengan keinginan nasabah. Pengendalian risiko yang
dilakukan oleh bank adalah dengan mamantau dan melihat secara
langsung progress/perkembangan dari pembangunan rumah yang
dilakukan oleh developer tersebut. Proses pembangunan rumah yang
dilakukan oleh developer dilaksanakan dalam jangka waktu maksimal 6
bulan. Maka dalam jangka waktu 6 bulan ini, bank dapat memantau
secara langsung akan perkembangan pembangunan rumah tersebut.
Pemantauan atas pembangunan rumah dilakukan oleh bagian marketing
di bank BTN Syariah. Dalam pemantauan tersebut diharapkan rumah
yang dipesan nasabah dapat terselaikan seperti keinginan nasabah.
2) Risiko pihak developer yang memalsukan data progress pembuatan
rumah. Pihak developer diwajibkan untuk menyerahkan laporan
perkembangan pembangunan rumah nasabah kepada bank secara
4Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.10.
72
berkala, laporan tersebut berisi foto-foto hasil perkembangan
pembangunan rumah, total dana yang telah dikeluarkan untuk
pembangunan, yang selanjutnya pihak bank membayarkan kembali
angsuran dana pembangunan rumah tersebut sesuai dengan termin-nya.
Untuk menghindarkan risiko kebohongan dari pihak developer atas
informasi dan laporan yang diberikan, maka dalam hal ini faktor
pemantauan risiko sangatlah penting.
3) Risiko kegagalan yang terkait dengan waktu pengiriman. Apabila pihak
developer gagal menyerahkan rumah tepat waktu, maka telah disepakati
pada masa awal akad akan adanya sejumlah denda tertentu yang harus
dibayarkan oleh pihak developer. Tetapi dalam hal ini pihak bank tidak
serta merta langsung menagih uang denda keterlambatan kepada
developer, melainkan bank juga menganalisa dulu lebih jauh mengenai
sebab akan keterlambatan waktu penyerahan rumah. Apabila
keterlambatan tersebut disebabkan oleh faktor alam yang tidak dapat
dielakkan lagi, maka sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak hal
ini dapat dimaklumi. Pihak bank dapat mengetahui sebab keterlambatan
ini dari adanya proses pemantauan pembangunan rumah. Oleh karena
itu, pemantauan risiko ini lagi-lagi sangat dibutuhkan.5
c. Risiko yang bersumber dari faktor internal (bank BTN Syariah)
1) Terdapat kemungkinan terjadinya kesalahan pihak AO (Account Officer)
pada saat identifikasi pembiayaan nasabah. Nasabah yang tidak layak
untuk mendapatkan pembiayaan, dikatakan layak untuk
5 Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.20.
73
mendapatkannya, sehingga menimbulkan risiko kegagalan pembayaran
angsuran pembiayaan.
2) Kemungkinan terjadinya kelemahan pada saat monitoring/pemantauan
risiko, atau kegiatan monitoring yang dilakukan oleh pihak bank tidak
dilakukan secara optimal, terutama pada saat risiko pembiayaan nasabah
dan risiko dari pihak pengembang. Hal ini dapat menyebabkan kerugian
pada bank.
Terjadinya risiko-risiko yang timbulkan oleh faktor internal ini merupakan
risiko akibat adanya moral hazard dari pegawai bank BTN Syariah Ciputat.
Sebagaimana yang telah disebutkan oleh Bapak Taufik Anwar, bahwanya pada
Bank BTN Syariah belum menemukan kasus seperti ini, tetapi risiko ini tetap
mungkin terjadi. Beberapa upaya pencegahan dan pengendalian risiko yang
bersumber dari pihak internal bank adalah sebagai berikut:
1) Apabila risiko ini terjadi di lingkungan bank BTN Syariah, dan sudah
diselidiki kebenarannya maka pihak Direksi bisa saja memberikan
teguran atau bahkan sanksi bagi pegawai yang melanggar norma dan
etika bank.
2) Selain itu, diadakan pula monitor/pengawasan dari pihak Kepala Bidang
Marketing dalam proses kelancaran pembiayaan sehingga proses
monitoring pembiayaan akan tetap berjalan secara maksimal.
3) Terakhir, sebagai upaya pencegahan timbulnya risiko ini adalah dengan
mengikutsertakan para pegawai bank BTN Syariah dalam berbagai
74
kegiatan seperti pelatihan dan seminar yang bertujuan untuk
pengembangan Sumber Daya Insani di bank BTN Syariah Ciputat.6
4) Risiko yang bersumber dari faktor eksternal
a) Risiko jatuhnya harga barang (price-drop risk). Risiko jatuhnya harga
barang diantisipasi dengan menetapkan bahwa jenis pembiayaan ini
hanya dilakukan atas dasar kontrak/pesanan yang telah ditentukan
harganya.7
b) Risiko terjadinya bencana alam. Risiko bencana alam adalah suatu
risiko yang tidak terduga dan tidak dapat dihindari. Khusus dalam
pembiayaan istishna, risiko terjadinya bencana alam ini berdampak
pada dua pihak, yaitu bencana alam dapat terjadi pada nasabah,
sehingga nasabah tidak mampu lagi melunasi kewajiban kepada bank,
dan bencana alam yang terjadi menimpa bangunan rumah yang sedang
atau telah selesai proses pembuatan. Risiko ini telah diantisipasi oleh
pihak bank yang mengikutsertakan asuransi atas rumah tersebut.
Risiko ini termasuk ke dalam risiko yang tidak disebabkan oleh
pihak bank, nasabah maupun pihak developer. Risiko ini sangatlah
sulit untuk diperkirakan karena tidak berkaitan dengan subyek dari
pembiayaan istishna ini. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi dari
timbulnya risiko ini pihak bank telah mengantisipasi sebelum akad
istishna dilaksanakan, yaitu sebagai berikut:
6 Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.25. 7 Adiwarman Karim, Bank Islam Analisi Fiqih Dan Keuangan, (Jakarta: Rajawali Pers.
2005) , h.265.
75
i. Risiko naiknya harga barang bangunan. Untuk menghadapi risiko
naiknya harga bangunan secara tiba-tiba, maka pihak bank telah
menetapkan bahwa harga yang telah disepakati adalah harga pada
awal akad dilaksanakan, tidak diperkenankan pihak developer
menaikkan atau meminta tambahan dana pembangunan rumah
kepada pihak bank. Misalnya telah disepakati harga rumah pada
awal akad adalah sebesar Rp. 150.000.000 dengan spesifikasi
bahan bangunan yang telah disepakati. Tiba-tiba setelah dua bulan
berjalan, harga barang bangunan naik sehingga pihak developer
harus menanggung tambahan dana. Hal seperti ini adalah
tanggung jawab developer yang menanggung biaya kenaikan
barang. Pada awal kontrak ditandatangani, terdapat pasal yang
menyebutkan bahwa harga rumah adalah harga yang disepakati
pada awal akad ditandatangani. Meskipun demikian, menurut
Bapak Taufik Anwar risiko seperti ini kemungkinanya sangat
kecil, karena masa pengerjaan untuk sebuah rumah adalah
disepakati selama 6 bulan. Jadi, selama 6 bulan masa pengerjaan
rumah kemungkinan adanya kenaikan barang secara drastis dan
tiba-tiba sangatlah kecil. Selain itu, menurut beliau pihak
developer menaksir harga rumah tersebut sudah beserta
keuntungan yang diterima, sehingga apabila ada kenaikan harga,
pihak developer hanya mengurangi keuntungan saja, tidak
menambah biaya pribadi. Meskipun demikian, selama akad ini
76
berlangsung risiko kenaikkan barang bangunan belum pernah
terjadi.8
ii. Risiko bencana alam dan musibah lainnya. Risiko selanjutnya
adalah risiko terjadinya bencan alam dan musibah lainnya.
Musibah lainnya diantaranya adalah musibah kebakaran. untuk
risiko bencana alam yang dialami oleh rumah yang telah selesai
dibangun, maka salah satu upaya yang dilakukan adalah dengan
cara menyertakan rumah tersebut dengan asuransi yang dapat
mengcover kerugian. Apabila rumah sedang dibangun, maka
kerugian tersebut ditanggung oleh bank. Meskipun demikian,
risiko bencana alam ini belum pernah terjadi pada akad istishna,
karena perumahan yang dijadikan lokasi pembiayaan merupakan
lokasi yang aman dari bencana alam.9
2. Risiko Terkait Produk KPR Yang Menggunakan Akad Murabahah
a. Risiko yang terkait dengan barang (rumah)
DSN pada Fatwanya No:04/DSN-MUI/IV/2000, Tentang Murabahah
menyatakan:
“Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank
sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba”.
Berdasarkan ketentuan tersebut, secara teoritis bank syariah diharuskan
membeli rumah yang diminta oleh nasabahnya, dan menanggung risiko kerusakan
pada rumah tersebut dari saat pembelian sampai diserahkan kepada nasabah.
Artinya kondisi rumah ketika diserahkan harus dalam keadaan baik. Hal ini
8 Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, 17 Februari 2017 pukuln 13:26 9Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.30.
77
memang sudah menjadi ketentuan yang berlaku dalam hukum muamalah islam.
Seorang pembeli (nasabah) menurut kajian fiqih islam berhak menolak barang-
barang yang rusak atau kurang jumlahnya atau tidak sesuai dengan spesifikasi
yang diberikan. 10
Bagaimana pun juga dalam praktiknya untuk menghindari timbulnya hal-
hal semacam itu, bank syariah mengantisipasinya dengan asuransi dan klausul
kontrak.Biaya asuransi merupakan salah satu biaya yang harus ditanggung oleh
nasabah sebagai biaya yang ditambahkan pada pengeluaran-pengeluaran
murabahah untuk mencapai total harga barang dan sebagai dasar bagi penetapan
jumlah mark up-nya. Sedangkan klausul disusun sedemikian rupa sehingga
membantu bank syariah untuk meminimalisir atau bahkan menghindari risiko yang
terkait dengan rumah.11
Nasabah harus berhati-hati dan mematuhi hukum dan aturan yang terkait
dengan pengadaan properti. Dalam hal ini bank hanya melakukan financing.
Mengenai kondisi barang menjadi urusan antara nasabah dan developer. Oleh
sebab itu, segala risiko yang terkait dengannya, secara teoritis harus ditanggung
bank, secara efektif telah terhindarkan.
b. Risiko yang terkait dengan nasabah
Adakalanya nasabah melakukan cidera janji untuk membeli rumah yang
dipesan dalam pembiayaan KPR di bank BTN Syariah Ciputat. Tentunya ini akan
merugikan pihak bank, dikarenakan bank telah melakukan berbagai proses dan
mengeluarkan biaya sampai rumah yang dipesan nasabah siap untuk dijual. Risiko
10Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP
YKPN. 2005), h.128. 11Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah...., h.128.
78
bank terhadap kemungkinan penolakan nasabah untuk membeli barang dapat
dihindari dengan pembayaran uang muka dan dengan klausul kontrak. Posisi uang
muka dalam akad murabahah adalah sebagai penjamin bahwa nasabah benar akan
membeli rumah yang telah disediakan bank sebagai penjual baik melalui
developer maupun tidak. Bank akan melaksanakan realisasi setelah nasabah
terlebih dahulu melunasi uang muka pembelian atau biaya-biaya yang disyaratkan.
c. Risiko terkait dengan pembayaran
Risiko lain yang mungkin terjadi dalam pembiayaan murabahah adalah
risiko yang terkait dengan pembayaran angsuran nasabahnya. Nasabah bisa saja
melakukan kesengajaan tidak membayar angsuran atau sebagian uang muka,
seperti yang dijadwalkan dalam kontrak.12Karenanya untuk menghindari resiko
ini, dalam klausul kontrak tertulis yang dibuat sebagian besar bank syariah
mengharuskan adanya jaminan serta denda keterlambatan.
Kaitannya dengan risiko yang terkait dengan pembayaran ini atau kemungkinan
penunggakan nasabah untuk membayar kewajibannya, bank syariah
membedakannya sebagai berikut:13
1) Jika tidak adanya pembayaran atau ketidakmampuan seseorang
nasabah dalam membayar diakibatkan oleh adanya faktor-faktor di
luar kemampaun nasabah untuk mengontrolnya, maka bank syariah
secara moral berkewajiban menjadwal ulang pembayaran sisa
angsuran tersebut.
12Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah....., h.130. 13Naili Rahmawati, “Mekanisme Pembiayaan Murabahah,” (t.t., t.p.,2007), h. 10-11.
79
2) Jika nasabah memiliki kemampuan untuk membayar tepat waktu dan
tidak melakukannya, maka bank syariah dalam kondisi ini
menggunakan sistem denda kepada nasabahnya, yang jumlahnya
disesuaikan dengan “tingkat laba yang wajar” pada dana bank yang
diinvestasikan sebagai opportunity cost (biaya untuk menutupi peluang
yang hilang) dari modal tersebut.
3) Jika pelunasan pinjaman tidak mungkin dilakukan, maka bank syariah
dalam sebagian besar praktiknya akan menyita jaminan yang diberikan
beserta barang-barang yang diserahkan kepada nasabah.
d. Risiko yang terkait dengan dana pihak ketiga dan keuntungan bank
Pembiayaan murabahah merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan
adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian dalam bentuk
angsuran secara tetap (fix) hingga akhir period.14 Dalam hal ini, karena bank
menerima pemasukan (cash in) setiap bulannya maka pembiayaan ini dapat
didanai dengan menggunakan dana investasi tidak terikat atau yang dikenal
dengan URIA (Unrestricted Investment Account) sehingga bank dapat
membayarkan bagi hasil setiap bulannya kepada pemegang URIA.15
Bila diperhatikan dari ketentuan di atas, ada dua risiko yang ditanggung
bank syariah apabila dikemudian hari terjadi perubahan kondisi perekonomian
yang menyebabkan suku bunga kredit naik, yaitu:
1) Pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang
menimbulkan risiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak
14Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisa Fiqih dan Keuangan....., h. 263. 15Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah....., h.128.
80
ketiga karena bank menerima pemasukan secara tetap dan tidak bisa
berubah.
2) Bank syariah tidak dapat mengubah besaran angsuran karena sifat
angsuran yang tetap dan telah ditentukan di awal, sehingga bank
syariah akan mengalami kerugian.
Oleh karena itu, untuk mengatasi risiko tersebut bank dapat menetapkan
jangka waktu maksimal yang tidak terlalu panjang.16 Selain itu yang perlu
diperhatikan dalam menentukan tingkat margin, seperti yang disampaikan oleh
Adiwarman Karim, bank syariah harus memerhatikan hal-hal seperti: tingkat
margin yang berlaku di pasar perbankan syariah; suku bunga kredit saat ini dan
prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan
konvensional; dan ekspektasi bagi hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif
di pasar perbankan syariah.17
16Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul
13.35. 17Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisa Fiqih dan Keuangan....., h. 264.
81
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
Dalam penerapannya pembiayaan KPR dengan menggunakan akad
istishna dan murabahah memiliki beberapa persamaan dan perbedaan.
persamaannya terdapat pada syarat-syarat yang harus dipenuhi, jangka waktu dan
margin keuntungan. Perbedaannya terletak pada obyek akad, jumlah angsuran dan
jenisnya, dengan akad murabahah lebih banyak terdapat janis atau macamnya
dibandingkan dengan akad istishna.
Produk pembiayaan KPR menggunakan akad istishna dan murabahah
memiliki keunggulan pada masing-masing akadnya. Keunggulan akad istishna
yaitu nasabah dapat memesan rumah sesuai keinginan dari ukuran, bahan
bangunan, warna, dan lain sebagainya.. Keunggulan pada akad murabahah adalah
rumah yang menjadi obyek pembiayaan sudah ada, angsuran lebih murah karena
tidak dikenakan grace period, nasabah dapat membeli rumah baru maupun
second.
Dalam pelaksanannya pembiayaan KPR dengan akad istishna dan
murabahah tentunya memiliki berbagai risiko. Risiko pembiayaan KPR
menggunakan akad istishna yaitu bersumber dari nasabah, developer, bank dan
risiko yang bersumber dari faktor luar. Sementara risiko pembiayaan KPR
menggunakan akad murabahah risiko yang terkait dengan barang dan nasabah.
82
B. Saran
Berdasarkan kesimpulan di atas maka saran yang dapat peneliti
berikan adalah sebagai berikut:
1. Pembaca/masyarakat luas:
Bagi masyarakat yang ingin mengajukan pembiayaan KPR
diharapkan dapat lebih memilih produk pembiayaan KPR yang sesuai
dengan kemampuan nasabah, jika nasabah memiliki materi lebih dan
ingin berkreasi dengan huniannya maka dianjurkan memilih
pembiayaan KPR dengan akad istishna, namun jika nasabah memiliki
kemampuan membayar yang tidak lebih dari tiga juta perbulan maka
dianjurkan mengambil produk KPR dengan akad murabahah, karena di
dalam akad murabahah terdapat banyak tipe pembiayaan perumahan
yaitu KPR Platinum dan KPR Sejahtera khusus untuk anggota FLPP,
Jamsostek dan Subsidi, untuk KPR FLPP dan Subsidi diperuntukkan
untuk nasabah yang memiliki penghasilan di bawah 3 juta sedangkan
KPR Jamsostek yaitu anggota jamsostek yang tidak memiliki uang
muka untuk melakukan pembiayaan KPR yang diinginkannya
sehingga bisa meminjam uang muka Jamsostek.
2. Pihak bank BTN Syariah Ciputat:
Seiring dengan meningkatnya bisnis properti dan meningkatnya
jumlah penduduk yang membutuhkan KPR diharapkan bank BTN
Syariah Ciputat terus melakukan inovasi-inovasi terhadap produk
pembiayaan KPR Syariah sehingga lebih menarik, kompetitif, sesuai
83
dengan kebutuhan masyarakat tetapi tetap sesuai dengan prinsip-
prinsip syariah.
3. Peneliti selanjutnya:
a. Diharapkan untuk Penelitian selanjutnya agar subjek penelitian
yang diwawancarai dari pihak bank BTN Syariah Ciputat lebih
banyak sehingga data yang didapatkan mengenai pelaksanaan akad
dan perbandingan akad istishna dan murabahah lebih banyak dan
akurat.
b. Diharapkan untuk peneliti selanjutnya dapat menambahkan fokus
penelitian kepada kendala dalam pelaksanaan akad istishna dan
akad murabahah pada produk pembiayaan KPR di bank syariah.
84
DAFTAR PUSTAKA
Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya. Jakarta: CV Darus Sunnah,
2007.
Al-Muslih Abdullah danAsh-Shawi Shalah. Fikih Ekonomi Keuangan Islam.
Jakarta: Daarul Haq, 2004.
Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah dari Teori ke Praktek. Jakarta: Gema
Insani Press, 2001.
________________ Bank Syariah; Wacana Ulama & Cendekiawan. Jakarta:
Bank Indonesia, 1999.
Anwar, Syarifuddin. kamus al-Misbah: Arab-Indonesia. Surabaya: Bina Iman,
t.th.
Arcarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,
2007.
Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah. Jakarta, Pustaka Alpabet.
2006.
Bank Indonesia. Memiliki Rumah Sendiri Dengan KPR” dalam Program Edukasi
Masyarakat dalam Rangka Implementasi Arsitektur Perbankan Indonesia.
Dahlan, Abdul Azis. Enskolpedia Hukum Islam. Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve,
1996.
Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia. Himpunan Fatwa Dewan
Syariah Nasional. Jakarta: MUI Pusat, 2003.
Gozali, Ahmad. Serba-Serbi Kredit Syariah : Jangan Ada Bunga Diantara Kita.
Jakarta : PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005.
Gunawan, Imam. Metode Penelitian Kualitatif : Teori dan Praktik. Jakarta: PT
Bumi Aksara, 2013.
Harahap, Sofyan Syafri dkk. Akuntansi Perbankan Syariah. Jakarta: Penerbit
LPEE Usakti, 2005.
Hardjono, Suzzanna. Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR. Jakarta:
PT.Pustaka Grahatama, 2008.
Irawan, Prasetya. logika dan prosdur penelitian. Sekolah Tinggi Ilmu
Administrasi Lembaga Administrasi Negara : 2004.
85
Karim, Adiwaran. Bank Islam;Analisi Fiqih dan Keuangan. Jakarta: Rajawali
Pers, 2009.
Kasmir, S.E., MM. Manajemen Perbankan. Jakarta, PT Rajagrafindo Persada,
2003.
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah. Yogyakarta, UPP AMP
YKPN, 2005.
Menurut Undang-Undang Republik Indonesia No.1 Tahun 2011 Tentang
Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
Nauval, Anggi. “Inovasi Produk Perbankan Syariah” Makalah Seminar Bulanan
MES Di Ruang Serba Guna BNI. Jakarta: Masyarakat Ekonomi Syariah,
2009.
Rahmat, Jalaluddin. Metode Penelitian Komunikasi Dilengkapi Contoh Analisis
Statistic. Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2002.
Rahmawati, Naili. Mekanisme Pembiayaan Murabahah. t.t., t.p.,2007.
Suparjati. dkk. Tata usaha dan kearsipan. Yogyakarta: Kanisius, 2004.
Wangsawidjaja Z., S.H.,M.H. Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia
Pustaka Utama, 2012.
Zulkifli, Sunarto. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syari’ah. Jakarta: Zikrul
Hakim, 2003.
INTERNET:
http://bangunrumahkpr.com/rumah-kpr/bank-pelaksana-kpr/kpr-bank-btn, diakses
14 November 2017 pukul 10.45 WIB.
http://kbbi.web.id/inden, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.14 WIB.
http://kbbi.web.id/istihsan, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.38 WIB.
https://elmisbah.wordpress.com, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.27 WIB.
https://id.answers.yahoo.com, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.12 WIB.
http://m.kompasiana.com/rifqy-tazkiyyaturrohman/yuuk-mengenal-ba-iul-ma-
dum_558d8e995fafbda40be4a807, diakses 22 Januari 2017 pukul 22.34 WIB.
http://muslim.or.id/6552-rumah-tempat-tinggal-suatu-nikmat-yang-
terlupakan.html, diakses 3 Maret 2017 pukul 23:08 WIB.
86
Http://www.btn.co.id, diakses 27 Januari 2017 pukul 22.30 WIB.
http://www.btn.co.id/Syariah/, diakses 26 Januari 2017 pukul 18.29 WIB.
http://informasiproperty.agent.co.id/agent-page/17204/memesan-rumah-dengan-
sistem-inden-melalui-kpr, diakses 27 Januari 2017 pukul 22.50 WIB.
www.bi.go.id/id/iek/produk-jasa-perbankan/jenis/Document/KPRumah.pdf
www.mcsv.com, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.22 WIB.
www.kemendagri.go.id
TRANSKRIP WAWANCARA
Pewawancara : Putri Setianti Huzaimah
Narasumber : Bapak Taufik Anwar, S.E
Jabatan : Operasional Staff Bank BTN KCP Syariah Ciputat
Hari/Tanggal : Selasa/ 17 Januari 2017
Tempat Wawancara : Kantor Cabang Pembantu Bank BTN KCP Syariah
Ciputat
P : Assalamu’alaikum warahmatullahi wabaraktuh
N : Wa’alaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh
P : Nama saya Putri Setianti Huzaimah, mahasiswi dari Manajemen
Lembaga Keuangan Syariah UIN Syarif Hidayatullah Jakarta. Saya bermaksud
untuk mewawancarai Bapak Taufik selaku Operasional Staff di Bank BTN
Syariah Ciputat terkait dengan Perbandingan Akad Istishna dan Murabahah Pada
Pembiayaan KPR di Bank BTN KCP Syariah Ciputat, dan setiap komentar atau
jawaban Bapak dalam wawancara ini akan saya tulis untuk kepentingan
dokumentasi penelitian.
P : Yang pertama, salah satu produk pembiayaan yang paling unggul di BTN
Syariah apa ya, pak?
N : Produk pembiayaan yang paling unggul adalah pembiayaan KPR, karena
sampai saat ini permintaan rumah semakin meningkat, sandang pangan dan papan
sangat dibutuhkan setiap orang. Salah satunya papan/rumah. Setiap keluarga
butuh rumah, bagi masyarakat yang tidak mampu membeli rumah secara tunai
maka diberikan solusi agar membeli rumah secara angsuran/cicilan. Di samping
itu bank di Indonesia yang pertama kali mengadakan pembiayaan khusus
perumahan adalah bank BTN lho. Pembiayaan KPR di bank BTN jaringannya
terluas se Indonesia, produk KPR disebut paling unggul dari produk lainnya
karena permintaan nasabah paling banyak dari tahun ke tahun yaitu pembiayaan
KPR.
P : Produk pembiayaan KPR di BTN Syariah ada berapa akad, pak?
N : Pembiayaan KPR ada dua akad. Yang pertama akad istishna dan yang
kedua akad murabahah. akad istishna adalah jual beli dengan sistem pesanan, jadi
nasabah datang ke bank memesan rumah yang diinginkan, bank dan developer
bekerjasama untuk membangun rumah, jadi rumahnya harus dibangun terlebih
dahulu. kalo akad murabahah rumahnya udah ada.
P : untuk persyaratan pembiayaan KPR dengan akad istishna apa aja ya,
pak?
N : Mengenai persyaratan nasabah itu...ada persyaratan umum ada juga
persyaratan khusus untuk wiraswasta/pengusaha. Persyaratan wirausaha itu harus
ada foto copy akta perusahaan, harus ada bukti izin usaha, NPWP dll. Untuk
persyaratan jaminan harus ada sertifikat SHM, IMB dan PBB. Kalo persyaratan
lokasi itu ya lokasinya harus strategis, lokasinya juga punya nilai jual yang tinggi,
bebas banjir, sertifikat sudah kepemilikan penjual dan yang terpenting dapat
dilalui mobil minimal dua mobil. Untuk syarat lengkapnya, kamu lihat aja disini
ya <<menunjuk ke brosur>>.
P : Mekanisme atau alur pembiayaan nya gimana ya, pak?
N : Mmm.... untuk mekanismenya jadi nasabah yang sedang butuh rumah
tapi gak mampu beli rumah secara tunai dateng aja ke bank BTN Syariah untuk
mengajukan permohonan pembiayaan KPR kemudian pihak bank mewawancarai
nasabah akan keseriusannya mengenai pinjaman pembiayaan KPR, trus nasabah
ngisi beberapa berkas, kayak... apakah nasabah itu punya pinjaman di
bank/lembaga lain atau engga, jika berkasnya bagus gak ada kecacatan maka
pengajuan pembiayaan dilanjutkan, kemudian nasabah wawancara dengan pihak
bank mengenai penghasilan, tempat tinggal, pekerjaan dan lain sebagainya trus
pihak bank nyurvey perusahaan tempat nasabah bekerja atau memeriksa tempat
usaha yang nasabah miliki, tahap selanjutnya pihak bank melakukan analisa
keseluruhan data nasabah, kalo ga ada kecacatan maka dikeluarin SP3 (Surat
Persetujuan Pemberian Pembiayaan) kemudian pihak bank dan nasabah
mengadakan pertemuan dan pihak bank ngasih tau mengenai besarnya pinjaman,
besarnya keuntungan yang bank ambil, jangka waktu pinjaman, cicilan perbulan,
denda keterlambatan pembayaran dan lain sebagainya, kalo nasabah gak sanggup
maka akad dapat dibatalin tapi jika nasabah setuju maka pihak bank menghubungi
notaris dan developer/pengembang untuk membuat perjanjian resmi, selama masa
pembangunan nasabah diberikan grace period atau penundaan pembayaran selama
6 bulan, setelah itu bank nyerahin rumah yang dipesan nasabah melalui
pengembang atau developer sesuai dengan waktu dan tempat penyerahan yang
disepakati, setelah rumah diserahin ke nasabah maka nasabah diwajibkan
membayar angsuran yang telah disepakati dengan bank.
P : Pak, kalo pencairan dana pembiayaan KPR akad istishna itu uangnya
langsung cair semua atau gimana ya, pak?
N : Untuk pencairan KPR Indent (akad Istishna) tahapannya 40-40-20. Jadi
pas udah fix tuh yah udah disetujui, pihak bank nyairin uang ke developer sebesar
40% dari harga pinjaman minimal untuk pondasi, itu buat termin pertama tuh ya,
kalo untuk termin kedua uang turun lagi 40% untuk biaya pembangunan atap,
untuk termin ketiga uang cairnya 20% dari harga pinjaman dan pada saat
pemberian termin ketiga sertifikat tanah dan bangunannya udah serah terima dari
developer ke nasabah.
P : Pak, kalo cara perhitungan angsuran, trus kayak semacam... ketentuan
marginnya gimana ya pa? Setau saya margin setiap bank beda-beda kan ya, untuk
bank BTN Syariah gimana, pak?
N : wah itu ribet, ada rumusnya. Bentar saya buka di komputer ada ko
rumusnya.......nih ini nih <<menunjuk ke komputer>> baca deh gampang ko ntar
juga ngerti sendiri.
P : Untuk Persyaratan KPR akad murabahah gimana, pak? Apa aja
syaratnya?
N : sama aja kaya yang istishna gak ada bedanya.
P : kalo mekanismenya sama juga ya, pak? Atau beda?
N : ada bedanya dong tapi emang hampir sama sih. Bedanya pada akad
istishna ada yang namanya grace period jadi nasabah mulai bayar angsuran 6
bulan kemudian diitung dari waktu akad, sementara akad murabahah karena
rumahnya udah jadi kan enak tuh udah bisa langsung ditempatin jadi nasabah
mulai bayar angsurannya bulan depan setelah perjanjian akad, contoh akad
dilaksanakan pada tanggal 10 januari maka 10 februari bulan depannya nasabah
udah harus bayar angsuran pertama, mengenai keseluruhan alur pengajuan sama
aja, gak ada bedanya.
P : Untuk tahap pencairan uang ke developer gimana, pak? Per termin juga
ya?
N : oooo engga.... pencairan dana beda banget sama yang istishna, untuk
pencairan pinjaman KPR platinum hanya satu tahap, kalo misalnya akad udah
disepakati bank, nasabah dan developer maka pihak bank akan nyerahin uang
pinjaman secara keseluruhan atau 100% kepada developer, trus nasabah langsung
bisa nempatin rumah itu.
P : Pak, kalo perhitungan angsurannya sama gak kayak KPR Indent?
N : Dalam hal perhitungan angsuran antara akad istishna dan akad
murabahah hampir sama, hanya beda pada sistem pembagian bulanannya aja,
soalnya kan kalo akad murabahah gak ada grace period sedangkan dalam akad
istishna ada grace periodnya, kalo untuk margin keuntungannya sama aja sih
antara akad istishna dan murabahah..
P : pak, persamaan dan berbedaan dari akad istishna dan murabahah apa ya,
pak?
N : persamaannya dulu ya, syarat-syaratnyanya sama... udah baca kan
brosurnya? sama kan gak ada bedanya? trus tenornya (jangka waktu) juga sama...
minimal 5 tahun maksimalnya 15 tahun, margin keuntungannya sama, kalo
perbedaannya yang kentara banget sih perbedaan di obyek ya (rumah), kalo
istishna kan belom ada rumahnya sementara murabahah udah ada, trus berbeda
dari jumlah angsuran karena di KPR indent ada grace period (masa penundaan
pembayaran selama 6 bulan) bayarnya ditunda pas bayar ya lebih mahal
sedangkan di KPR Platinum gak ada grace period dari awal akad udah harus
bayar angsuran jadi lebih murah dari KPR indent, oh iya trus beda di jenis, Nah
kalo yang akad murabahah ada banyak jenis KPRnya ada KPR Subsidi Jamsostek
FLPP, untuk akad istishna gak ada jenisnya.
P : untuk keunggulan dari masing-masing akad gimana, pak?
N : Saya bahas satu-satu ya.. untuk keunggulan KPR Indent (akad istishna)
keunggulannya nasabah dapat memesan rumah sesuai keinginannya dari bahan
material, pondasi, atap, ukuran rumah dan sebagainya sesuai dengan kemauan
nasabah, trus meskipun rumahnya belum jadi tapi bisa langsung realisasi artinya
nasabah bisa mendapatkan jaminan harga sesuai dengan saat akad soalnya
khawatirnya kalo akad dilakukan nunggu sampai rumah udah jadi ntar margin
keuntungan yang ada di bank BTN Syariah udah keburu naik. Keuntungan lainnya
selama masa pembangunan nasabah belum diwajibin bayar angsuran (diberikan
grace period atau penundaan pembayaran selama enam bulan). Trus juga nasabah
gak akan dipusingin dengan masalah naiknya angsuran kalo misalnya terjadi
kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap terjaga sampai
masa angsuran selesai. Nah untuk keunggulan pembiayaan KPR Platinum (akad
murabahah) salah satu keunggulannya itu bank memberikan kepastian jumlah
angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap tahun, jadi pas akad nasabah
dikasih tau keuntungan yang bank ambil, biaya perbulan dan lain sebagainya. Trus
juga angsurannya lebih murah karena kan pada akad murabahah gak ada grace
period kayak yang ada pada akad istishna, nasabah juga gak akan dipusingin
dengan masalah naiknya angsuran apabila terjadi kenaikan suku bunga pasar
karena besarnya nilai angsuran tetap terjaga sampai masa angsuran selesai.
Keunggulan lainnya pembiayaan KPR dengan akad murabahah ini bisa untuk
rumah baru atau second. Dalam hal ini nasabah dapat membeli rumah baik berupa
rumah yang masih baru maupun yang sudah second.
P : Mengenai risiko bagaimana ya, pak? Setiap pembiayaan pasti ada aja
risikonya, nah khusus untuk pembiayaan KPR menggunakan akad istishna dan
murabahah risikonya bagaimana dan apa saja, pak?
N : oke risiko ya... saya jelasin yang risiko pada KPR indent dulu ya (akad
istishna), untuk risiko sih... ya banyak risikonya, bisa saja bersumber dari nasabah
itu sendiri, bisa dari pihak developer, pihak bank, faktor luar juga.. bisa jadi
semacam adanya bencana alam gempa kebakaran dll... /bisa dijelasin lebih detail
gak, pak/ ya jadi kalo risiko yang bersumber dari nasabah misalnya adanya kredit
macet, udah 3 bulan gak bayar ditagih cuek aja nah kalo udah gitu cara
nyelesainnya ya kita tarik rumahnya, kan yang jadi jaminan pada saat akad ya
tanah itu sendiri karena nasabah udah gak bisa bayar jadi kita tarik rumahnya,
untuk risiko yang bersumber dari developer contohnya seperti rumah yang
dipesan nasabah tidak sesuai dengan pesanan, kan repot kalau terjadi hal seperti
itu maka cara mencegahannya adalah pihak bank memantau developer selama
masa pembangunan rumah nasabah agar tidak terjadi hal-hal yang tidak
diinginkan, untuk risiko yang bersumber dari pihak bank contohnya kesalahan AO
(accout officer) dalam menganalisa nasabah, yang seharusnya nasabah tersebut
tidak layak menerima pembiayaan disebut layak untuk mendapatkan pembiayaan,
nah untuk mengatasi hal tersebut pihak bank akan memberikan teguran atau bisa
jadi sanksi kepada pegawai yang melanggar norma dan etika Bank BTN Syariah.
Untuk yang terakhir risiko yang timbul dari pihak luar seperti adanya kebakaran,
gempa bumi dan kecelakaan lainnya, pencegahan yang bank lakukan agar tidak
terjadi hal tersebut adalah dengan mendaftarkan asuransi atas rumah tersebut..
/untuk risiko pembiayaan KPR dengan akad murabahah bagaimana, pak?/ risiko
yang terkait dengan KPR platinum sama saja.. risiko pembiayaan bisa bersumber
dari nasabah, bisa juga dari developer (rumah), ada nasabah yang punya uang tapi
gak mau bayar angsuran itu ada, bayarnya di lambat-lambatin, untuk
pencegahannya pada saat akad dilakukan pihak bank menyebutkan bahwa jika
nasabah membayar angsuran lewat dari tanggal yang ditentukan maka akan
dikenakan denda per harinya, karena dikenakan denda itulah jarang ada nasabah
yang telat-telat bayar ya masih ada memang beberapa tapi tidak banyak.
Mengenai risiko lain-lainnya sama saja seperti yang saya sebutkan pada
pembiayaan KPR menggunakan akad istishna.
P : Yang terakhir mengenai sejarah Bank BTN Syariah Ciputat gimana ya,
pak?
N : Untuk Sejarah saya tidak terlalu tahu detailnya seperti apa tapi saya bisa
jelaskan walaupun sedikit gak apa-apa ya?.../pendirian Bank BTN Syariah Ciputat
kapan ya, pak? Tanggal dan tahunnya?/ Bank BTN Syariah Ciputat didirikan pada
bulan april tahun 2012 /alasan bank BTN Syariah membuka kantor cabang di
daerah Ciputat kenapa ya, pak?/ alasannya karena Ciputat lokasinya strategis,
kebutuhan rumah di daerah ini semakin meningkat dari hasil survey yang di
lakukan bank BTN sebelumnya, selain itu di Ciputat banyak berdiri universitas-
universitas islam yang memang sangat membutuhkan kerja sama dengan bank-
bank syariah, alasan itu sih yang membuat bank BTN mendirikan BTN Kantor
Cabang Pembantu syariah daerah Ciputat Tangerang Selatan../mengenai
pertumbuhan dan perkembangannya bank BTN Syariah Ciputat dari semenjak
tahun 2012 sampai saat ini (tahun 2017) terus mengalami peningkatan tidak, pak?/
oh jelas mengalami peningkatan dong.. selama 5 tahun berdiri sejak tahun 2012-
2017 pertumbuhan dan perkembangan BTN Syariah Ciputat semakin berkembang
dilihat dari banyaknya nasabah yang menabung setiap tahunnya semakin
meningkat, pembiayaan yang diajukan oleh nasabah lama maupun calon nasabah
baru semakin bertambah baik pembiayaan dengan akad murabahah ataupun
pembiayaan dengan akad istishna.
P : Baik pak, terima kasih atas kesidaan bapak yang telah meluangkan
waktunya untuk diwawancarai dan menjawab pertanyaan-pertanyaan yang
diajukan. Semua jawaban dan komentar bapak sangat bermanfaat untuk penelitian
saya dan digunakan semata-mata hanya untuk penelitian skripsi saya. Terima
kasih. Wassalamu’alaikum warahmatullahi wabarakatuh.
N : Wa’alaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh.
Ciputat, 17 Januari 2017
Operasional Staff Bank BTN Syariah KCP Ciputat
( )