JJ Mois Année
16 Сентября2009
Коммерческая недвижимостьи банковское кредитование
Сергей Козловкандидат экономических наук
www.skozlov.com 2
www.skozlov.com 3
Жизненный циклразвивающихся рынков
Фаза 0 – После Краха – 1998-2000Условия кредитования очень жесткие и объемы кредитованиясжимаются из-за высокого объема просроченных кредитов
Фаза 1 – Искра – 2000-2003Рост доходов и богатства населенияНовая экономическая политика (снижение налогов, преференциидля прямых иностранных инвестиций, валютная реформа, снятиеограничений валютного контроля, разрешение иностранцамвладеть 100% активов, включая недвижимость, устранениеторговых барьеров и т.д.)
Фаза 2 – Возрождение – 2003-2006Быстрое расширение кредитования экономики приводит к резкомуросту цены реальных и финансовых активовЦены на недвижимость вырастают в несколько раз
www.skozlov.com 4
Жизненный циклразвивающихся рынков
Фаза 3 – Бум – 2007Эта фаза является кульминацией инвестиционной мании целого поколения изаканчивается взрывом, ее легче всего распознать, поскольку спекуляция превышаетвсе разумные пределы (ошибка оптимизма)Объем кредитования резко возрастает и вся система работает с высоким уровнемдолгаБольшинство проектов жилых домов, новых гостиниц, офисных зданий и торговыхцентров завершены. Часто одно из самых высоких зданий вот вот будет построеноПланируется строительство и развитие новых городов спутников и индустриальных зон
Фаза 4 – Сомнения снижения – 2008Определенный финансовый стресс очевиден. Спекулянты с большими долгамивынуждены распродавать активы. Банки ужесточают стандарты кредитования внекоторых отраслях экономики. Растет объем просроченной задолженностиЦены на жилье превысили покупательную способность местного населенияЦены на офисы и аренду начинают снижаться
www.skozlov.com 5
Жизненный циклразвивающихся рынков
Фаза 5 – Падение – 2009Условия кредитования ужесточаются, увеличиваются спрэды пооблигациям и растет количество банкротствРезко падают цены на недвижимостьОдин или несколько крупных игроков становятся банкротамиПустеют офисные здания и гостиницыОбычным делом является прерванное и незавершенноестроительство
Фаза 6 – Дно – 2010 …Капитальные вложения резко падают (ошибка пессимизма)Процентные ставки снижаются и достигают минимума в цикле
www.skozlov.com 6
Цена продажи 1 кв. м. коммерческой ижилой недвижимости в Екатеринбурге
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
2004 2005 2006 2007 2008 2009
ТорговаяОфиснаяЖилая
руб.
www.skozlov.com 7
USA Moodys/REAL Commercial Property Price Index
1
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2
янв.04
май.0
4сен
.04янв
.05ма
й.05
сен.05
янв.06
май.0
6сен
.06янв
.07ма
й.07
сен.07
янв.08
май.0
8сен
.08янв
.09ма
й.09
ТорговаяОфисная
www.skozlov.com 8
Chicago Illinois S&P/Case-Shiller Home Price Index
100
110
120
130
140
150
160
170
180
янв.04
апр.04
июл.0
4окт
.04янв
.05апр
.05ию
л.05
окт.05
янв.06
апр.06
июл.0
6окт
.06янв
.07апр
.07ию
л.07
окт.07
янв.08
апр.08
июл.0
8окт
.08янв
.09апр
.09
www.skozlov.com 9
Concerns are switching from the residential to the commercial sector
Towers of debt Jul 30th 2009 From The Economist print edition
www.skozlov.com 10
ВыводыЦены на американскую коммерческую недвижимостьснизились на 35% с пика достигнутого в октябре 2007 года на фоне резкого сокращения количества сделокСтавки аренды в Москве за последний год снизилисьна 63% с учетом почти 20% незанятых площадейвысока вероятность дальнейшего сниженияРынок Екатеринбурга повторяет американский трендс запаздыванием на 1,5-2 года, на текущий моментобъявленные цены продажи коммерческойнедвижимости снизились на 15-20% по сравнению спиком 2008 года
www.skozlov.com 11
Кредиты нефинансовым организациям вСвердловской области
0
50 000 000
100 000 000
150 000 000
200 000 000
250 000 000
300 000 000
350 000 000
400 000 000
450 000 000
500 000 000
01.01
.2007
01.03
.2007
01.05
.2007
01.07
.2007
01.09
.2007
01.11
.2007
01.01
.2008
01.03
.2008
01.05
.2008
01.07
.2008
01.09
.2008
01.11
.2008
01.01
.2009
01.03
.2009
01.05
.2009
01.07
.2009
0
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
25 000 000
Кредиты
Просроченнаязадолженность
тыс. руб. тыс. руб.
www.skozlov.com 12
Динамика процентных ставок пожилищным кредитам в РФ
1010,5
1111,5
1212,5
1313,5
1414,5
1515,5
1616,5
17
янв.06 апр.06 июл.06 окт.06 янв.07 апр.07 июл.07 окт.07 янв.08 апр.08 июл.08 окт.08 янв.09 апр.09 июл.09
%
www.skozlov.com 13
Объем предоставленных жилищныхкредитов в РФ
0100 000200 000300 000400 000500 000600 000700 000800 000
2005 2006 2007 2008 01.07.2009
млн. руб.
www.skozlov.com 14
ВыводыС марта 2009 происходит плавное снижение ссуднойзадолженности нефинансовых организаций вСвердловской области (-1,5% на 01.08.09)Просроченная задолженность нефинансовыхорганизаций перед банковским сектором вСвердловской области за один год выросла в 16,4раза с 0,32% до 4,69% от ссудной задолженностиВ сфере жилищного кредитования в РФ средниерублевые ставки выросли с 12,6% до 14,8%, объемкредитования упал в 2,3 раза в первом полугодии2009 по сравнению с первым полугодием 2008
www.skozlov.com 15
Контактная информация
Козлов Сергей Александрович
Кандидат экономических наук
e-mail [email protected]
http://www.skozlov.com/
www.skozlov.com 16
Фондовый рынок – братблизнец рынка недвижимости
0200400600800
10001200140016001800200022002400
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Индекс РТС
www.skozlov.com 17
Источник нашего богатства –цена на нефть
0102030405060708090
100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
$ за баррель