Seminar: Interkommunale Kooperation
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Regionale
Einzelhandelskonzepte
Martin PILAT
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Überblick
1. Problemstellung
2. Strukturwandel im Einzelhandel
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
4. Beispiele für regionale Einzel-handelskonzepte aus der Praxis
5. Fazit
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1. Problemstellung
• Strukturwandel
• Standortdynamik im Einzelhandel
• Großflächige Betriebsformen
• Gefährdung der Nahversorgung
• Bedeutungsverlust gewachsener Strukturen
Dringender Handlungsbedarf!!
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1. Problemstellung
REHK sind raumordnerische Steuerungs-instrumente für den großflächigen Einzel-handel. Sie beruhen auf verbindlicher interkommunaler Kooperation.
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Entwicklungstendenzen im Einzelhandel:– Wandel der Betriebsformen– Vergrößerung der Verkaufsfläche– Rückläufige Betriebszahlen– Unternehmenskonzentration– Internationalisierung– Alternative Einzelhandelsformen
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Lebensmitteleinzelhandel:– Früher:
bis in die 1960er Jahre kleine Bedienungsläden
– Heute:• größere Verkaufsflächen• Selbstbedienungsprinzip• zentrale Kasse• aggressive Preispolitik• Non-Food-Begleitsortiment
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Non-Food-Bereich früher:• bis in die 1970er Jahre großflächige
Kaufhäuser mit breitem Warensortiment • Fachgeschäfte mit spezialisiertem Angebot
Non-Food-Bereich heute:• großflächige Fachmärkte mit Selbstbedienung:
– Bau-, Garten-, Heimwerker- und Möbelmärkte– immer mehr Branchen (Schuhe, Elektrogeräte,
Bekleidung,...)– Ausbau von Randsortimenten
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Vergrößerung der Verkaufsflächen:Deutschland:
• VKF: 110 Millionen m2
• 1,3 m2 pro Einwohner• Überkapazität von etwa 30 bis 40 Prozent
Österreich:• VKF: über 12 Millionen m2
• 1,5 m2 pro Einwohner • noch größere Überkapazität als in Deutschland
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Maßstabsvergrößerung:– Erhöhung der durchschnittlichen
Verkaufsfläche pro Betrieb – Rückgang der Flächenproduktivität
(Umsätze pro Verkaufsfläche)– Ö: Lebensmittelgeschäfte in den letzten 40
Jahren von mehr als 23.000 auf ca. 6.400
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Unternehmenskonzentration:• Früher: unabhängige Einbetriebsunternehmer• Heute:
– nationale und internationale Mehrbetriebsunternehmen und Filialisten
– Zusammenschlüsse und Kooperationen selbständiger Einzelhändler
– Einzelhandelsunternehmen in Ö: 1995 bis 2002 von ca. 37.500 auf ca. 33.600
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Marktanteile v. Mehrbetriebsunternehmen– Deutschland:
• rund 45 Prozent• Top 5 im Lebensmittelhandel: 61 Prozent
– Österreich:• Top 5
– Lebensmittelhandel: 93,5 Prozent– Sportartikelhandel: 90 Prozent– Drogerie- und Parfümeriewaren: 86,6 %
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2. Strukturwandel im Einzelhandel
Unternehmen Marktanteil in Prozent Rewe Austria 35,5 Spar Österreich 31,3 Adeg 12 ZEV Markant 8,8 Zielpunkt 5,9
Eigene Darstellung (nach: GAVAC 2003: 57)
Marktanteile im österreichischen Lebensmitteleinzelhandel:
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2. Strukturwandel: Ursachen
• Handelsendogene Einflüsse– Innovationen– Kapitalkonzentration– Nachfragemacht von Großunternehmen
• Handelsexogene Einflüsse– Einflüsse des sozialen Systems – Einflüsse des politisch-administrativen
Systems
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2. Strukturwandel: Ursachen
Innovationen:• Selbstbedienung• Vergrößerung der Sortimente• Rationalisierung aller Arbeitsabläufe
– Einsparung von Arbeitskraft– Vergrößerung der Verkaufsflächen
Betriebsform Flächenleistung in €/qm Bau- und Gartenmarkt 1.200 Verbrauchermarkt 4.700 Lebensmittel Discounter 7.500
Flächenleistungen verschiedener Betriebsformen Eigene Darstellung (nach: Regionales Einzelhandelskonzept für Ostwestfalen-Lippe)
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2. Strukturwandel: Ursachen
Kapitalkonzentration:
Höhere Investitionen durch Großunter-nehmen > Verschärfung des Wettbewerbs:
Erhöhung des Angebots
Absenken des Preisniveaus
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2. Strukturwandel: Ursachen
Sonderkonditionen
Steigende Marktanteile
Nachfragemacht gegenüber Lieferanten und Produzenten
Nachfragemacht von Großunternehmen:
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2. Strukturwandel: Ursachen
Einkaufsverhalten der Konsumenten (1):– Merkmale ihrer Sozialstruktur
• Haushaltgröße und –einkommen• Alter • soziale Gruppe
– Steigender Motorisierungsgrad• 1,27 PKW pro Haushalt in Österreich• Erhöhung von Reichweite und
Transportkapazität
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2. Strukturwandel: Ursachen
Einkaufsverhalten der Konsumenten (2):– Demographische Veränderungen:
• Zunahme des Durchschnittsalters • Veränderte Haushaltszusammensetzungen • Familienstatus
– verfügbares Einkommen – Zeitbudget
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2. Strukturwandel: Ursachen
„Hybride Konsumenten“:• Polarisierung:
– Ebene der Einkommensentwicklung: Zunahme einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen
– Preisorientierung: niedrige Preise bei Massenartikeln des täglichen Bedarfs, aber hohe Ausgaben-bereitschaft bei Individual- und Lebensstilprodukten
• Segmentierung: – lebensverlaufs- bzw. lebensstilspezifisch – keine eindeutige Zuordnung zu bestimmten
Konsumgruppen mehr möglich
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2. Strukturwandel: Ursachen
Gründe für Eingriffe des politisch-administrativen Systems:– Versorgung des Einzelnen, Funktionieren
des Gemeinwesens– Verdrängung erwünschter Nutzungen – Bauweisen: Frage nach der
städtebaulichen Integration– Verkehrliche Auswirkungen
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2. Strukturwandel: Auswirkungen
• Auswirkungen auf die Versorgung
• Auswirkungen auf gewachsene Standortstrukturen
• Steigerung des Flächenverbrauchs
• Auswirkungen auf das Konzept der Zentralen Orte
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2. Strukturwandel: Auswirkungen
Gefährdung der flächendeckenden Nahversorgung:
Verdrängungswettbewerb
Rückgang von Einzelhandelsbetrieben
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2. Strukturwandel: Auswirkungen
1997 2001 Bundesland Gemeinden Einwohner Gemeinden Einwohner
ohne ohne ohne ohne Nahversorger Nahversorger Nahversorger Nahversorger absolut in % absolut in %
Burgenland 3 984 0,36 11 5399 1,70 Kärnten 3 5334 0,97 7 13532 2,40 Niederösterreich 24 21035 1,43 27 25995 1,70 Oberösterreich 41 35311 2,65 52 44132 3,20 Salzburg 7 3197 0,66 10 5960 1,20 Steiermark 117 93589 7,90 140 114916 9,60 Tirol 35 17737 2,81 44 25617 3,80 Vorarlberg 7 2128 0,64 8 5870 1,70 Wien 0 0 0,00 0 0 0,00 Österreich gesamt 237 179315 2,30 299 241421 3,00
Eigene Darstellung (nach: GROHALL et al. 2003: 57)
Gemeinden ohne Nahversorger:
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2. Strukturwandel: Auswirkungen
Abwandern von Betrieben:– „Trading-up“: v.a. Discounter, verkehrs-
orientierte Lagen, Ausweitung des Sorti-ments, Ansprechen einkommensstärkerer Schichten
– Konkurrenz neuer Betriebsformen – geringe Umsatzerwartungen bei diffuser
Siedlungsstruktur
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2. Strukturwandel: Auswirkungen
Verlängerung der Einkaufswege
Zwang zu Mobilität
Benachteiligung großer
Bevölkerungsgruppen
Umwelt- und Sozialkosten
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2. Strukturwandel: Auswirkungen
Standortagglomerationen in suburbanen
Gebieten als Konkurrenz für Innenstädte und Ortskerne : – „sekundäres Netz“ – Gewerbegebiete– Zentrenrelevante Sortimente
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Innenstädte:– Filialbetriebe z.T. 80%
• „Uniformität“ • „Banalisierung“
– Convenience Shops– Schwächung der lokalen Ökonomie
Verlust der historischen Bausubstanz
Tourismus, städtisches Flair
2. Strukturwandel: Auswirkungen
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vergrößertes Einzugsgebiet
größere Distanzen
PKW
Bedarf an Parkplätzen
2. Strukturwandel: Auswirkungen
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Fehlleistungen des ZOK:– Lediglich konzeptionelle Ausgestaltung – Baurechtliche Instrumentarien zu dessen
Konkretisierung und Umsetzung– Politische Praxis– Unzureichende Anpassung an geänderte
Situation
2. Strukturwandel: Auswirkungen
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Weiterentwicklung des ZOK aufgrund:– Verschiebungen in der Bedeutung
einzelner Zentrumstypen– Standortkonkurrenzen zwischen
gleichrangigen Zentren – Auflösung abgrenzbarer zentralörtlicher
Bereiche
2. Strukturwandel: Auswirkungen
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3. Regionale Einzelhandelskonzepte
Voraussetzungen für REHK:• Interkommunale Kooperation • Anpassung des zentralörtlichen Systems• Anpassung der kommunalen Bauleitpläne• Rechtliche Organisationsformen
Es wird von vielen Experten empfohlen, REHK als Instrumente für die Standortsteuerung im Einzelhandel zu erstellen, um den negativen Auswirkungen des Strukturwandels im Einzelhandel entgegenzuwirken.
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Interkommunale Kooperation:– Erkennen und Bekanntmachen der
Problematik– Aufgeben einiger Kompetenzen– Finanzielle und zeitliche Aufwendungen– Ablegen von Animositäten – Fremdbestimmung versus Eigeninitiative– Anreize versus Zwänge
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Zentraler Ort
Territorialprinzip Standorteprinzip
gesamte Gemeindegebietpauschal als ZO einer
Hierarchiestufe
standortbezogeneDefinition
Abgrenzung der Zentralen Orte:
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Kommunale Bauleitplanung:– Großflächigkeit von Einzelhandels-
betrieben in Dt: §11(3) der BauNVO 1990:• Geschossfläche von 1.200 m2
• Verkaufsfläche von 700 m2
– Kommunale Einzelhandelskonzepte• Grundlage für REHK • Konkrete Standortangebote
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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• Privatrechtlich– Verträge– „weich“– Ausgliederung eines
Aufgabenbereichs– „Regional Governance“
• Öffentlich-rechtlich– Regionalplan– „hart“– umfassende
Planungshoheit– Gesetz
Organisationsformen:
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Anforderungen an REHK:– Schaffung von Planungssicherheit– Erhöhung der Wettbewerbstransparenz– Vereinfachung und Beschleunigung von
Verfahren– Schaffung einer aktiven Ansiedlungspolitik
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Schaffung von Planungssicherheit:– Projekte im Entwicklungsstadium bewerten– Möglichkeit zu laufenden Änderungen und
Fortschreibungen– Gemeinden, Investoren, Unternehmer
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Verhandlungen mit Investoren
Konsensfähige Vorhaben
Wettbewerbstransparenz:
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Planung erfüllt alle im Konzept festgelegten Voraussetzungen
Vereinfachtes Abstimmungs- und Genehmigungsverfahren
Vereinfachung und Beschleunigung:
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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• Aktive Ansiedlungspolitik
• Aktives Flächenmanagement:– An gewünschten Standorten: Anreize für
Investoren– Spielregeln für den Umgang mit
Ansiedlungs- und Investitionsdruck
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Ziele REHK:– Eindämmung des Flächenverbrauchs– Förderung der gewachsenen Zentren– Sicherstellung einer wohnnahen
Grundversorgung– Vermeidung von Fahrverkehr, Klimaschutz
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Einbindung in bereits erschlossene Handelszonen
gemeinsame Nutzung der Verkehrsanbindung und der Parkplätze
Kopplungsfähige Sortimente
Eindämmung des Flächenverbrauchs:
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Förderung d. gewachsenen Zentren aufgrund von Funktions- und Attraktivi-tätsverlust der – Innenstädte – Ortskerne– wohnnahen Versorgungskerne
Sortimentslisten
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Nahversorgungsrelevante Innenstadtrelevante Nicht innenstadtrelevante Sortimente Sortimente Sortimente
- Nahrungs- und Genussmittel - Bekleidung und Sportbekleidung - Möbel
- Gesundheits- und Körperpflegeartikel - Schuhe, Lederwaren - Heimtextilien
- Schreibwaren und Zeitschriften - Uhren, Schmuck - Tapeten, Teppiche
- Schnittblumen und kleine Gebinde - Hausrat, Glas, Porzellan - Baumarktspezifische Sortimente
- Bücher - Fahrräder
- PC, Software, Zubehör - Leuchten (im Baumarktsortiment)
- Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte - Blumen, Gartenzubehör
- Leuchten - Zoobedarf
- Spielwaren - Elektrogeräte ("weiße Ware")
- Sportartikel - Sportgroßgeräte
- Musikinstrumente - Kfz-Handel, Autozubehör
- Kunstgegenstände
„Osnabrücker Liste“ Eigene Darstellung (nach: FUCHS 2004: 425)
Sortimentsliste:
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Sicherstellung einer wohnnahen Grundversorgung:– Beschränkte nahversorgungsrelevante
Sortimente an nicht integrierten Standorten– Interesse der betroffenen Gemeinde
Kommunale Steuerung
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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Vermeidung von Fahrverkehr: • ÖPNV• an bereits erschlossenen Standorten• Kopplungskäufe mit PKW• Barrierefreier Zugang ohne Benachteiligung von
Fußgängern und Radfahrern
Klimaschutz: Verringerung von Lärm, Abgasen und Kohlen-
dioxid als explizite Ziele in REHK
3. Regionale Einzelhandelskonzepte
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4. Beispiele für Regionale Einzelhandelskonzepte aus der
Praxis
• Regionales Einzelhandelskonzept für die Region Hannover
• Interkommunale Einzelhandels-kooperation in Ost-Friesland
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Region Hannover:– Stadtregion– Administratives Gebiet mit umfassender
Planungshoheit– RROP– „hart“– hohe rechtliche Verbindlichkeit– Festlegungen als Text und Karte
4. REHK Hannover
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4. REHK Hannover
• Abgrenzung von ZÖ Standortbereichen:– nicht mehr gemeindeweise– standortbezogen
• Im Oberzentrum: mehrere mittelzentrale Standortbereiche (=„oberzentrale Ergänzungsbereiche“)
• Mittelzentren• Unterzentren
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Versorgungskerne der Zentralen Orte:– Innenstädte bzw. Ortszentren– nur einer pro Gemeinde– bei polyzentrischen auch mehrere
4. REHK Hannover
Zuordnungen der Betriebsformen:
Grundzentraler Mittelzentraler Oberzentraler Standortbereich Standortbereich Standortbereich
Betriebsformen Supermarkt, Ver- wie Grundzentrum, zusätzlich wie Mittelzentrum, zusätzlich
brauchermarkt, Discounter, Fachmarkt, SB-Warenhaus, Fachmarktzentrum
Baumarkt Möbelmarkt Agglomerationsgrad niedrig niedrig bis mittel mittel bis hoch
Einzugsbereich im wesentlichen gemeindeweit übergemeindlich, teilregional regional bis überregional
Zuordnung von Einzelhandelsvorhaben zur jeweiligen zentralen Stufe Eigene Darstellung (nach: REHK für den Großraum Hannover 2001)
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„Herausgehobene Nahversorgungs-standorte“:– außerhalb der ZÖ Versorgungsbereiche – ergänzende Funktionen zum
Versorgungskern– nicht für den großflächigen Einzelhandel
über 1.600 m2 (oder Einkaufszentren über 2.500 m2) VKF
4. REHK Hannover
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„Herausgehobene Fachmarktstandorte“:– 5 Standorte, konkret festgelegt– außerhalb der zentralörtlichen
Versorgungsbereiche – Fachmarktzentren, Verbraucher-, Bau-,
Möbel- und sonstige Fachmärkte
4. REHK Hannover
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Steuerungsfunktion:
• Festgelegte „Positivbereiche“
• Standorte außerhalb der „Positivbereiche“
Ansiedlungen möglich
„Tabubereiche“
4. REHK Hannover
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4. REHK Ost-Friesland
Bestandsaufnahme der Region: • 630.000 Einwohner • vier Landkreise und zwei kreisfreie Städte • Oberzentrum Wilhelmshaven mit 85.000 Ew.• überwiegend ländl. strukturiert, strukturschwach• 672 Einzelhandelsbetriebe (>400 m2 VKF)• Gesamt-VKF von 963.500 m2
• 1,5 m2 VKF pro Einwohner • durchschnittliche VKF pro Betrieb von 1.468 m2
Seminar: Interkommunale Kooperation
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Eigenschaften des Verfahrens: – „weiche“ Form– formalen Planverfahren vorgelagert– Prüfung einzelner Projekte
interkommunale Abstimmung
4. REHK Ost-Friesland
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Einleitung des Moderationsverfahrens:– Ansiedlungsvorhaben ab 400 m2 VKF:
Meldung an die Industrie- und Handelskammer
– „Aufgreifschwellen“ • Betriebstyp • Größe• zentralörtliche Einstufung
4. REHK Ost-Friesland
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„Aufgreifschwellen“:
4. REHK Ost-Friesland
Überschreiten der „Aufgreifschwellen“
Einleitung des Moderationsverfahrens
Verkaufsfläche in Quadratmeter Discounter Verbrauchermärkte Fachmärkte Bau-/Garten- Einzelhandels- SB-Warenhäuser Möbelmärkte agglomerationen Supermärkte Einkaufs- Sonderpostenmärkte Fachmarktzentren
Oberzentrum keine Bindung 5.000 1.500 7.500 5.000 Mittelzentrum 1.000 2.000 800 5.000 2.500 Grundzentrum 750 1.500 400 2.500 1.500
Aufgreifschwellen zur Auslösung des Moderationsverfahrens Eigene Darstellung ( nach: FUCHS 2004: 424)
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Prüfregeln:• Auswirkungen aufgrund der Erreichbarkeit• Auswirkungen aufgrund der Lage• Auswirkungen aufgrund der Erhöhung der
warengruppenspezifischen VKF• Auswirkungen aufgrund der
Attraktivitätssteigerung von Einzelhandelsagglomerationen
• Deckung des Vorhabens mit den für die zentralörtliche Stufe typischen Angebotsformen
4. REHK Ost-Friesland
Seminar: Interkommunale Kooperation
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5. Fazit
• REHK: junges Instrument
• erste Erfolge
• unabdingbar für die Standortsteuerung des Einzelhandels
• auch in Österreich möglich
• Wille zu interkommunaler Kooperation unbedingt erforderlich!
Seminar: Interkommunale Kooperation
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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!