UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
IAVM – INSTITUTO A VEZ DO MESTRE
RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
POR FURTO EM SEU INTERIOR
ADRIANO SILVA CUSTODIO
RIO DE JANEIRO
2011.1
2
ADRIANO SILVA CUSTODIO
RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
POR FURTO EM SEU INTERIOR
Monografia apresentada à
Universidade Candido Mendes /
Instituto A Vez do Mestre, como
exigência final para conclusão do
curso de Pós-Graduação Lato Sensu
em Direito Privado e Civil.
ORIENTADOR: Dr. FRANCIS RAJZMAN
UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
IAVM – INSTITUTO A VEZ DO MESTRE
RIO DE JANEIRO
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UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
IAVM – INSTITUTO A VEZ DO MESTRE
EXAMINADOR
Professor: Dr. FRANCIS RAJZMAN
Orientador
_________________________________________
Professor
4
“Eu não recearia muito as más leis se elas fossem aplicadas por bons juízes. Não há texto de lei que não deixe campo à interpretação. A lei é morta. O magistrado vivo. É uma grande vantagem que ele tem sobre ela”
(Anatole France)
5
CUSTODIO, Adriano Silva. Responsabilidade civil dos condomínios edilícios, por
furtos em seu interior. 2011. 30 p. Monografia de conclusão de curso de pós-graduação
lato sensu em Direito Privado e Civil. Universidade Cândido Mendes, 2011.
RESUMO
A exposição do instituto jurídico condomino edilício, apresentada nesta
monografia atenta para a eficiência e objetividade do instituto, no que se discute
pontos importantes da sua natureza e estrutura jurídicas, assim como os limites
da responsabilidade civil a ele atribuída por furtos ocorridos em seu interior.
A origem do condomínio edilício não é precisa, apesar de notícias
históricas afirmarem já existir na Roma antiga edificações que caracterizariam a
espécie. Contudo, no Brasil, apenas observou-se normas sobre esta modalidade
de propriedade nas Ordenações Filipinas, provenientes da legislação portuguesa.
Aos poucos, a legislação brasileira disciplinou a matéria, seja através do
Decreto 5.481 de 1928, modificado posteriormente pelo Decreto-lei nº 5.234 de
8/02/1943 e pela Lei nº 285, de 5/06/1948 e em 1964 a Lei nº 4.591, que vigora
até os dias atuais, apesar das alterações trazidas pela Lei nº 4.864, de
29/11/1965. Não obstante, o Código Civil de 2002, também regula a matéria.
Com isso, o presente trabalho traz exposição alusiva a responsabilidade
civil dos condomínios edilícios. Tema por sinal constante nesta espécie de
propriedade.
As três palavras chave representativa do conteúdo do nosso trabalho
são:
Condomínio. Responsabilidade. Civil
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METODOLOGIA
A metodologia utilizada terá por base a análise e estudo da
documentação que se pretende reunir a respeito do tema proposto, qual
seja, o condomínio edilício e sua responsabilização por furtos ocorridos em
seu interior.
Assim sendo, adotar-se-á a pesquisa bibliográfica, utilizando
como fontes legislações, jurisprudências e súmulas do STF, STJ e TJ/RJ,
revistas, periódicos e artigos publicados na internet.
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SUMÁRIO
Introdução___________________________________________________8
Capítulo I
1. Condomínio comum______________________________________________10
Capítulo II
2. Análise jurídica do condomínio edilício______________________________12
2.1 Natureza jurídica_______________________________________________16
2.2 Convenção de condomínio_______________________________________17
2.3 Assembléia geral_______________________________________________22
Capítulo III
3. Responsabilidade civil do condomínio edilício, por furtos em seu
interior___________________________________________________________24
Conclusão____________________________________________________________29
Referências Bibliográficas_______________________________________________30
8
INTRODUÇÃO
O trabalho que se pretende desenvolver tem por
fundamento atentar para os aspectos controvertidos do condomínio edilício,
abordando a legislação que regula esta modalidade de direito, assim como
os entendimentos doutrinários, jurisprudenciais e costumes locais passíveis
de serem observados em alguns casos.
Para desenvolvermos o tema, levaremos em
consideração pontos importantes que se iniciam no contexto histórico do
condomínio edilício, trazendo à tona as primeiras edificações neste sentido
que se tem notícia, a evolução da legislação que regula esta matéria e, por
fim, as tendências atuais que demonstram soluções eficazes para a solução
de conflitos que se semeiam nesta modalidade de relação jurídica.
Na seara do tema proposto para o desenvolvimento deste
trabalho encontramos questões que elucidam evidentemente a relação
conflituosa, oriundas do entrelaçamento dos diversos direitos coexistentes
no condomínio edilício.
Portanto, objetiva o presente trabalho, em princípio, dar
conhecimento sobre o instituto condomínio edilício. No entanto, o cerne do
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desenvolvimento do trabalho dar-se-á sobre a questão da problemática
oriunda da relação condominial e do entrelaçamento dos direitos
coexistentes neste instituto, senão vejamos alguns exemplos:
01. Consideração do que pode ser considerado área comum para fins de
modificação, sendo que para esta finalidade depende-se de aprovação
unânime dos titulares dos direito de domínio das unidades autônomas;
02. Responsabilidade civil de indenizar, do condomínio para com o
condômino, em razão de furto ou dano ocorrido em automóvel guardado em
garagem no interior do condomínio. Há entendimentos divergentes sobre a
questão, sobretudo em relação ao aspecto de guarda e de vigília do
condomínio, quando do oferecimento do serviço;
03. Natureza jurídica do condomínio edilício. Este é um aspecto bastante
comentado pelos doutrinadores militantes deste ramo do direito. Sabe-se
que o entendimento de que não se pode atribuir personalidade jurídica ao
condomínio edilício é unânime, contudo, há quem entenda tratar-se de uma
“pessoa quase jurídica” ou simplesmente limitar-se a dizer que o
condomínio edilício apenas possui legitimidade “ad causam”, para se fazer
representar ativa e passivamente perante a tutela jurisdicional do Estado.
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Capítulo I
CONDOMÍNIO COMUM
Condomínio, por si só, entende-se pela comunhão de domínio,
onde mais de um titular de direito detém o domínio de um determinado
bem, o que faz em igualdade de direitos. Nesta seara, assemelha-se à
natureza do condomínio o instituto da composse, onde mais de um
possuidor detém a posse de um mesmo bem, também em igualdade de
direitos.
Importante observação se faz da leitura do art. 1314 do Código
Civil, ao notar-se que o condômino possui o direito de usar e gozar
livremente da coisa, observados os limites impostos pela precariedade do
seu direito perante os demais condôminos, a exemplo do que dispõe o
parágrafo único deste mesmo dispositivo, onde o condômino fica limitado a
não alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela
a estranhos, sem o consentimento dos demais.
Não obstante as limitações impostas ao condômino no
exercício do seu direito, ressalta-se que ao mesmo é dada a liberdade de a
qualquer tempo requerer a divisão da coisa comum, respondendo o
quinhão correspondente a cada condômino pelas despesas oriundas desta
11
divisão, conforme preceitua o art. 1320 do NCC. No entanto, disposição
contrária se deve observar da leitura do parágrafo único deste mesmo
dispositivo legal, cuja regra possibilita aos condôminos acordarem em
manter a coisa indivisa por um período não superior a cinco anos, prazo
este que poderá ser ulteriormente prorrogado.
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Capítulo II
ANÁLISE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O condomínio edilício ou vertical, como se refere parte da
doutrina, tem hoje sua matéria regulada pelo novo Código Civil Brasileiro,
em seus artigos 1331 a 1358, dispositivos legais que revogaram
parcialmente a Lei 4.591/64.
Definição legal do condomínio edilício trouxe a Lei 4.591/64 em
seu artigo 1°, senão vejamos: “As edificações ou conjuntos de edificações,
de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas
entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei”. Não
obstante este dispositivo trazer exemplificações do que sejam formas do
instituto em estudo, não formula em seu bojo uma conceituação satisfatória
do condomínio edilício, mesma postura omissiva que observamos seguir o
novo CCB.
Esta modalidade de direito pressupõe o direito à propriedade
exclusiva, ao mesmo tempo em que traz em sua natureza o instituto do
condomínio exercido pelo uso e gozo de áreas comuns. Portanto, importa
13
na mescla de espaços delimitados ao uso, gozo e disposição particulares a
de áreas comuns a todos os condôminos.
Assim, temos agregadas à área exclusiva de cada condômino
uma fração ideal juridicamente inseparável do terreno onde foi edificada a
construção e das coisas comuns.
Esta fração ideal corresponde à quota-parte destinada a cada
condômino, adotada em razão do valor ou da área privativa edificada, que
delimita e estabelece os seus direitos nas suas relações com os demais
condôminos. A fração ideal poderá ser identificada de forma decimal ou
ordinária, que deverá assim constar do instrumento de constituição do
condomínio.
Observa-se que o NCC define mais especificadamente as
hipóteses em que se pode considerar a configuração jurídica do
condomínio edilício, assim, exemplificando partes que podem ser dadas
tanto ao uso comum como de exclusividade a cada condômino em
particular, sem, contudo, exacerbar contrariedade à Lei 4.591/64, senão
vejamos da leitura do artigo 1.331 daquele diploma legal:
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Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum
dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais
como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou
abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso
ao logradouro público.
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§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.
As propriedades autônomas podem ser livremente alienadas e
gravadas pelos condôminos proprietários a terceiros estranhos a relação
condominial. Esta razão se dá justamente pela individualidade da
propriedade autônoma, em observância da Teoria da Exclusividade do
Domínio, entendimento que se alicerça latu senso na regra do artigo 1253
do NCC: “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-
se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.”
Obviamente, medidas cautelares devem ser tomadas quando
da alienação destas unidades, maiores pelo adquirente, não apenas pelas
certidões públicas de praxe que atestam estar livre de ônus o imóvel e a
idoneidade do alienante, mas também obter, por declaração do síndico ou
administrador a quitação das obrigações condominiais. Esta cautela
mostra-se não como óbice impeditivo para a alienação, à capacidade de
dispor do bem, mas como segurança ao adquirente, sob pena de responder
o mesmo por eventuais débitos com o próprio bem adquirido, restando ao
lesado o direito a garantia de agir regressivamente contra o alienante.
Tem-se por motivação do surgimento do condomínio edilício e
a configuração teórica do seu reconhecimento enquanto instituto jurídico
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próprio incluso em nosso ordenamento pátrio, a partir da evolução social e
da crescente concentração humana nos grandes centros urbanos, razão
pela qual as antigas estruturas arquitetônicas não viabilizavam eficiência na
locomoção e comodidade nestas localidades.1
Apesar da aparente anomalia jurídica que aponta o
conglomerado de direitos constituídos sobre um único instituto jurídico, qual
seja o condomínio edilício, nota-se que aos condôminos é garantido tantos
direitos quanto ao titular do direito à propriedade.
Da Natureza jurídica
É unânime o entendimento dos doutrinadores ao conciliarem
sobre o não reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio
edilício.
1 A evolução social e sua concentração veio a exigir de fato este tratamento, mantidas as
características da propriedade individual, o que, aliás, se mantém. Tal individualização está a
requerer, antes de tudo, o simples acesso livre e certo, no que dispõe a lei, para que cada unidade
tenha saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum (portarias, V.
g.), sendo sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de
sias peças e destinação, inclusive, quando constituídos para edifícios-garagens (artigo. 2° da Lei
n° 4.591/64). Hércules Aghiarian. Curso de Direito Imobiliário. 7 ed. Lumen Juris, 2008, p. 210.
17
O que se tem tolerado perante o entendimento, tanto
jurisprudencial quanto doutrinário, é que o condomínio edilício, desde que
devidamente constituído, possui legitimidade judiciária ad causam,
podendo, neste sentido, ser representado pela pessoa do seu síndico ou de
preposto devidamente constituído ativa ou passivamente perante a tutela
jurisdicional do Estado.2
Assim sendo, “(...) não se reconhece, inclusive em nível
pretoriano, o condomínio como pessoa jurídica, senão como ser abstrato,
impessoal, sui generis, dado que não resulta da unidade dos condôminos,
um ente, outro autônomo e pessoal capaz, por si, de assumir direitos e
obrigações, mas senão que estas, inclusive as dívidas fiscais, são
respondidas por cada unidade (art. 11 da Lei 4.591/64), ou por cada
condômino, individualmente, nos limites de suas frações ideais.”3
Da Convenção de Condomínio
A convenção de condomínio é um documento formal, cuja
norma regula a vida social do condomínio até os limites não atingidos pela
2 Ainda que o condomínio tenha legitimidade como ente de personalidade judiciária ou formal, isso
não o equipara a ente dotado de personalidade jurídica (TJRJ 7ª Câmara, Apelação
2006.001.40945, desprovido, Rel. Des. Maria Henriqueta Lobo)
3 AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 7. ed. Lúmen Júris, 2008, p. 213.
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lei, devendo nela obrigatoriamente constar os requisitos estabelecidos nos
artigos 1332 a 1334 do NCC:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos
ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício
deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre
elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que
os interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará:
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I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
Importante observar que a convenção disciplinará também
outro ponto importante, qual seja a competência daquele que a
representará nas relações judiciais e extrajudiciais.
A convenção de condomínio não deve ser utilizada para
disciplinar questões que derivem de conflitos nas relações entre
condôminos, notadamente na extensão de seus direitos, disciplinação e
20
limitação quanto à utilização de espaços destinados a área comum. Para
isto, devem ser utilizados os regimentos internos, os quais tiveram a sua
eficácia mantida pela promulgação do novo Código Civil (art. 1334, inciso
V).
Muito embora a previsão para a aprovação do regimento
interno deva constar na convenção, o seu teor não deve estar transcrito em
seu corpo, pois, neste caso, para sua modificação haver-se-ia que observar
a mesma rigidez imposta pela norma que disciplina o quórum mínimo de
2/3, para modificação da convenção (art. 1332, NCC).
Para eficácia da convenção, devem subscrevê-la pelo menos
2/3 dos titulares das unidades autônomas (art. 1333, NCC), sendo que da
sua subscrição, desde logo passa a ser reconhecida a sua obrigatoriedade
perante os condôminos, assim como àqueles que detenham a posse ou
detenção das unidades autônomas.
Neste sentido o STJ4 já pacificou o entendimento quanto à
eficácia da convenção perante os condôminos, sendo estes obrigados a se
submeterem às suas normas, mesmo não havendo o respectivo registro no
RGI, desde que as mesmas não denotem contrariedade legal. Tal
entendimento efatiza-se, sobretudo, a respeito do Princípio do 4 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula 260 do STJ).
21
Enriquecimento sem causa, pois, do contrário, os condôminos não
poderiam ser obrigados a participarem do rateio dos gastos havidos no
condomínio5.
Outras disciplinas podem ser reguladas na convenção de
condomínio, algumas comumente utilizadas na tentativa de eximir o
condomínio de responsabilidades advindas de ocasiões futuras, a exemplo
da polêmica que gira entorno do furto de automóveis nas garagens.
Sobre este tema, devemos considerar, a princípio, qual a
disposição do condomínio em permitir a guarda de automóveis em
garagens, no intuito de se analisar se o mesmo oferece serviços suficientes
a serem considerados de vigilância na guarda destes bens. Isto porque, se
o condomínio não se dispõe a guardar, zelar e cuidar do bem, entendemos
não haver dever de indenizar, assim como o mesmo entendimento firma-se
do contrário.
5 A convenção condominial, independentemente de registro, denota a existência de condomínio
e, conseqüentemente, do interesse de todos os proprietários em relação às áreas de uso comum.
A falta de registro da convenção, por si só, não desobriga o condômino de contribuir com as
despesas de condomínio, cuja responsabilidade pelas cotas, inclusive as impagas, é também
daquele que detém a titularidade do imóvel (TJ/RJ, 1ª Câmara, Rel. Des. Maldonado de Carvalho,
Apelação 2009.001.08611, Julg. 11/03/2009).
22
Da Assembléia Geral
A Assembléia Geral é o órgão deliberativo soberano e poderá
ser convocado ordinária e extraordinariamente, nos termos em que a
legislação civil dispõe.
Ordinariamente, a Assembléia Geral será convocada a cada
ano pelo síndico, conforme disposição do artigo 1350 e seus parágrafos, do
NCC, tendo como finalidade específica aprovação do orçamento das
despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
A realização da Assembléia Geral Ordinária é obrigatória,
portanto, se o síndico não a convocar, 1/3 dos condôminos poderão fazê-la
e ainda, se não o fizerem, o juiz decidirá a requerimento de qualquer
condômino.
Extraordinariamente, a Assembléia Geral poderá se reunir
convocada pelo síndico ou por qualquer dos condôminos.
Importante ressaltar que o não comparecimento do condômino
à Assembléia Geral, desde que observadas as formas e meios normativos
para a sua convocação, não o exime das obrigações votadas e aprovadas,
23
desde que estar atinjam o quorum exigido por lei ou pela própria
convenção.
24
Capítulo III
DA RESPONSABILIDADE DOS CONDOMÍNIOS POR FURTOS EM SEU
INTERIOR
Muitos são os institutos jurídicos que se misturam à figura
do condomínio edilício, levando em consideração todos os seus aspectos e
correlações com os negócios jurídicos que a sociedade moderna oferece.
Acentuada a importância deste instituto, qual seja o
condomínio edilício no mundo moderno, dada a sua propagação apontada
pelo crescimento constante e irrefreável das incorporações imobiliárias não
só no Brasil, como em todo mundo, resta-se evidente a importância de
temas a ele ligados.
Estes condomínios são verdadeiros depósitos de bens e
valores pessoais de seus condôminos, cuja guarda e confiança se dá a um
síndico, este que por sua vez, normalmente conta com auxílio de
funcionários e de uma empresa administradora externa.
É fato, portanto, crível que os condomínios edilícios são
alvos certos e constantes de investidas criminosas, justamente por
formarem em sua estrutura uma verdadeira aglomeração de bens de
25
considerável valor, constituídos tanto por aqueles de uso comum, quanto
pelos pertences pessoais dos seus condôminos.
Em decorrência desta realidade, que vitima
assombrosamente as sociedades urbanas, administradores e síndicos
destes condomínios tendem a buscar meios inesgotáveis de proporcionar
maior segurança aos seus moradores, o que deriva investimentos em
contratação de empresas terceirizadas, instalação de câmeras e centrais de
vigilância, cercas elétricas etc.
No entanto, mesmo os condomínios detentores de melhor
estrutura de segurança, sofrem com a incidência de furtos em seu interior,
mais precisamente em suas áreas comuns.
Portanto, resta a dúvida inerente a maioria dos
condôminos e que ainda reflete grande discussão em tribunais de todo
país: pode o condomínio edilício ser responsabilizado por furtos ocorridos
em suas áreas comuns?
O tema é bastante complexo, ao ponto que depende da
análise das situações fáticas a serem observadas em cada caso.
26
Por responsabilidade civil, temos por regra o art. 186 do
Código Civil que dispõe o seguinte: “Aquele que, por ação ou omissão
voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
Assim, por regra, incorrendo o condomínio edilício para a
ocorrência de furtos em seu interior ou mesmo não cumprindo com deveres
de proteção e segurança aos seus condôminos, desde que comprometido
com este fim, restar-se-ia configurada a sua responsabilidade em indenizar
os eventuais prejudicados pelos danos a estes causados.
Ocorre que, a dispositivo legal supra (art. 186, NCC) é
genérico e a legislação que regula o condomínio edilício é omissa quanto a
matéria ora discutida. Desta forma, cabe aos juristas formarem
entendimentos sobre o tema levando em consideração fatos e fundamentos
aplicáveis aos casos concretos.
Encontramos nos tribunais nacionais julgados dos mais
variados a decretarem julgados que possam determinar um norte a ser
seguido, haja vista a omissão de nossa legislação em positivar em seu
ordenamento jurídico norma específica para tal hipótese.
27
Quanto à responsabilidade do condomínio, convém destacar
que a jurisprudência deste dos nossos tribunais já consolidou o
entendimento de que esta não é presumida, devendo constar
expressamente da convenção, regimento ou de assembléia realizada entre
os condôminos67.
Importante ressalva se faz quando o fato ocorrer no
interior das unidades autônomas, portanto, fora dos limites estabelecidos
como áreas comuns do edifício. Neste sentido entende-se que não há como
6 O dever de indenizar há que decorrer de inequívoca demonstração de
culpa do condomínio, que através de sua Convenção, assumia o dever jurídico de prestar
segurança interna aos condôminos, seja por si próprio, ou através de empresa terceirizada.
Somente a existência de cláusula expressa na convenção condominial, no que se refere à guarda
e vigilância de coisas e bens particulares dos condôminos, em espaços comuns, é que autoriza a
se imputar ao condomínio a responsabilidade civil.IMPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ.
Primeira Câmara Cível. Des. Maldonado de Carvalho. Apelação nº 0003726-412.2007.8.19.0202 -
Julgamento: 13/04/2010)
7 Assim, não havendo positivação direta, encontram os magistrados
indiretamente a autorização legal de que necessitam para proferirem com autonomia os seus
julgados, expressando suas opiniões em confronto com a realidade fática. Referimo-nos ao artigo
4º da Lei de Introdução ao Código Civil, que permite adequar os seus julgados aos reflexos
oriundos do desenvolvimento social, principalmente nas grandes metrópoles, senão vejamos: “Art.
4o Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os
princípios gerais de direito. (TJRJ. Nona Câmara Cível. Des. Renato Simoni. Apelação nº
0006866-70.2006.8.19.0208 (2008.001.39380) - Julgamento: 30/09/2008)
28
o condomínio ser responsabilizado, pois, sua esfera de atuação é limitada
pelo direito de propriedade exclusiva do condômino, que exerce com
plenitude os seus direitos enquanto proprietário8.
Ademais, para a responsabilização pretendida pelo
apelante, seria necessária comprovação de seus respectivos elementos
estruturais, ou seja, conduta ilícita, o nexo causal e o dano. Assim, se os
danos não resultaram de conduta ilícita dos prepostos do Condomínio, não
há o dever reparatório.
8 A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em
detrimento dos condôminos somente tem sido reconhecida quando ocorram em suas áreas
comuns, e, ainda assim, se houver cláusula expressa na convenção condominial e inequívoca
demonstração de culpa de seus prepostos. No presente caso inexiste de previsão condominial que
assuma responsabilidade por danos ou prejuízos de furto ou roubo e inexiste anuência expressa
do síndico a respeito da entrega das chaves do imóvel aos funcionários do condomínio.
Impossibilidade de socialização dos prejuízos. Dano moral inexistente. Sentença que se mantém.
Recurso conhecido e que se nega seguimento, na forma do art. 557, caput, do CPC. (TJRJ.
Quarta Câmara Cível. Des. Sérgio Jeronimo A. Silveira. Apelação cível nº 0004681-
78.2000.8.19.0011 – Julgamento em 18/06/2010)
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CONCLUSÃO
Do exposto neste trabalho concluímos que, o instituto do
condomínio edilício, analisado sob a ótica da responsabilidade civil por
furtos ocorridos em seu interior, é objeto de amplas e teóricas
interpretações jurídicas que, por ausência de positivação, conduzem a
resolução dos casos concretos a analise específica de cada caso.
Desta forma, conforme exposição e fundamentação teórica contida
no presente trabalho, ações e fatos são predominantes para que o órgão
julgador possa decidir. Com isso, será levado em consideração a existência
de previsão em convenção do condomínio sobre os limites da sua
responsabilidade perante os condôminos e terceiros, assim como a
concorrência da administração do próprio condomínio em contribuição com
a atividade ilícita ocorrida, no caso o furto.
30
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 7. ed. Rio de
Janeiro: Lúmen Júris, 2008;
• AMORIM, José Roberto Neves. Direito Imobiliário: Questões
contemporâneas. Elsevier – Campus;
• BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm. Acesso
em: 15 abril 2009;
• BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil.
Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao.htm.
Acesso 15 abril 2009;
• BRASIL. Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm. Acesso 15 abril
2009;
• LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2003;
31
• NEGRÃO, Teotônio. Código Civil e Legislação em vigor. São
Paulo: Saraiva, 2003.