A Administração de Condomínios
Uma administradora pode gerir condomínios residenciais, comerciais, industriais ou mistos.
Novos Paradigmas da Gestão
Evolução ds modelos de gestão
Gestão por sistemas
Gestão por projetos
Prestação de contas “on line”
Escolhendo a Administradora de Condomínio
Análise da proposta comercial
Visita à sede
Añálise da minuta contratual
Análise do modelo de prestação de contas
Checagem das referências
Perfil dos Síndicos
Até 1998: homens e militares reformados ( + 50 anos)
Atualmente: homens e mulheres (advogados, contadores e engenheiros) menos de 50 anos
82 % tem administradora
18% fazem autogestão
Área em franca evolução
Modalidades de Condomínios Edilícios
Residencial
Comercial
Industrial
Depósito
Multimodal
Shopping Centers
Hotelaria
Especiais
Governança Condominial Melhor cumprimento das normas aplicáveis
Atenção para a documentação legal e financeira
Melhoria da comunicação interna e externa
Traparência de contas e confiabilidade
Otimização do desempenho do condomínio
Síndico como peça-chave: treinamento - soluções de economia integradas com tecnologia
Governança Condominial
Um novo olhar sobre a inadimplência: análise doperfil da inadimplência - elaboração de um planode combate - suporte de coach financeiro -prioridade para mecanismos de mediação –preservação da relação entre condôminos eotimização do pagamento dos recebíveis
Governança Condominial
Concorrência para seleção de terceirizados
Termômetros dos índices de satisfação e convivência
Gestão por projetos
Administração responsável
Gerenciamento de normas e contratos
Síndico Representante máximo do condomínio
Delegação de funções
Responsabilidade*
Discricionariedade
*Penal, Civil,
Trabalhista,
Previdenciária,
Ambiental
Case de Gestão
Case Condomínio “Parque dos Príncipes”
Contratação de Cooperativa de Trabalhadores
Autuação de R$ 700.000,00
Procuradoria cobrou R$ 1.200.000,00 do condôminio e do novo síndico (CPF atrelado ao CNPJ)
Síndico: Responsável Tributário
Acordo: 10% do rateio de pagamento mensal
Case de Gestão
Case Condomínio Frans Schubert (Horizontal)
Reforma do paisagismo (bosque)
Denúncia ao Depto de Áreas Verdes
Fiscalização ambiental (APA)
O primeiro síndico assinou um TCA
Intervenção da Polícia Ambiental: Prisão Flagrante
Acordo com o MP do Meio Ambiente
Case de Gestão
Construção de uma sala de convivência próxima da piscina com envidraçamento
Uma criança bateu a cabeça no vidro (90 pontos)
A perícia detectou a ausência de uma faixa amarela
O síndico foi responsabilizado (porque está no cargo)
Case de Gestão
Vitória (ES) – uma menina teve o cabelo sugado napiscina e ficou tetraplégica
A perícia detectou que a bomba não tinha pressãoadequada nem manutenção preventiva
O síndico foi indiciado criminalmente
Case de Gestão
Praia Grande: morte em elevador
Ausência do RIA (Relatório de Inspeção Anual do Elevador)
O síndico foi responsabilizado
A Administradora foi responsabilizada regressivamente
Case de Gestão
Em um condomínio um morador ficou doente eprovou que não houve limpeza periódica da caixad’agua
O síndico foi responsabilizado pelo resultado (emrazão do cargo)
Pilares da Gestão Segura
1. Informação
Cursos
Sites
Convenção
Regimento
Legislação Aplicável
Normas ABNT
Pilares da Gestão Segura
2. Formação de uma equipe (princípio docolegiado)
Subsíndico
Conselho Fiscal
Conselho Especial
Comissão Especial
Pilares da Gestão Segura
3. Administradora de Condomínio (143 obrigações legais) – principal prestadora de serviço
Gestão RH
Gestão de Compras
Ferramentas de Prestação de Contas
Acesso a contratos, atas e boletos
Obrigações tributárias, fiscais, previdenciárias, trabalhistas
Previsão orçamentária
Pilares da Gestão Segura
4. Auditoria Contábil
Gestão Preventiva
Ação Corretiva (medidas saneadoras)
Conferência e laudo anual
Previne: auditorias investigativas
Previne: ações judiciais de prestação de contas
Pilares da Gestão Segura
5. Departamento Jurídico
Assessoria Permanente
Ações de Cobrança
Intervenção perante o Município e outros órgãos
Pilares da Gestão Segura
7. Apólice de Seguro
Responsabilidade Civil do Síndico
Danos elétricos
Danos hidráulicos
Danos ao elevador
Danos decorrentes de enchentes
Pilares da Gestão Segura Gestor Predial
Os “olhos” e os “braços” do síndico
Não atua subordinado aos moradores
Auxiliar do síndico na gestão de RH e de material do condomínio
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (1)
Excesso de cupom fiscal, orçamentos ou recibosescritos à mão, ao invés de notas fiscais
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (2)
Desconformidade entre o que está no balancete e oextrato da conta bancária. Ex: no balancete está queum lustre custou R$ 500, no extrato consta R$ 700
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (3)
Emprego de fundos do condomínio para cobrir outrosgastos (funcionários sendo pagos com o fundo deobras, por exemplo)
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (4)
Manutenção preventiva excessiva (toda semanaprecisa de uma peça ou de uma visita do técnico doportão/elevador)
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (5)
Manutenções e reparos mais frequentes em locais depouco acesso aos moradores, como casa de máquinas,para-raios, telhados, etc.
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (6)
Pagamento (ou não) de tributos ou contas com atraso
Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (7)
Abatimento de juros e correção monetária paramoradores inadimplentes sem anuência assemblear
Administradora
Partícipe dos atos de administração do Síndico
Responde legalmente, pelos prejuízos que der causa
Condução das contas, pagamento das obrigações legais dos funcionários e controle da inadimplência
Assessoria Jurídica
Consultoria Condominial
Gestão Preliminar de Conflitos
Gestão Judicial de Conflitos
Responsabilidade e Ética
Administração Financeira
Contas correntes individualizadas para cada Condomínio /Associação.
Acompanhamento orçamentário para redução de custos eotimização de recursos.
Gerenciamento diário dos saldos.
Acompanhamento financeiro mensal das contas de fundode reserva, obras, rateios, etc., aprovados em assembleia.
Conciliação bancária diária e fluxo de caixa.
Controle dos recebimentos das cotas condominiais e rateioAcompanhamento dos vencimentos das contas ordinárias
Pagamento de contas, prestadores de serviços e tributos.
Cobrança e Recuperação de Dívidas
Envio de cartas de cobrança administrativa no mêssubsequente ao vencimento das taxas condominiais.
Envio de carta extrajudicial na segunda tentativa de acordo.
Envio dos devedores ao jurídico para ingresso da açãojudicial.
Emissão de boletos dos acordos realizados junto aojurídico.
Acompanhamento dos pagamentos dos acordosextrajudiciais.
Acompanhamento da inadimplência e processos judiciais.
Emissão de certidão negativa de débitos/nada consta paraos condôminos.
Gestão Administrativa
Vistoria técnica e operacional periódica no condomínio:ações documentadas em relatórios de conformidade cominformações sobre a edificação, normas e uso, servindopara orientação e tomadas de decisões do síndico.
Controle de vencimentos de serviços programados eobrigatórios (contratos de manutenção, certidõesnegativas, alvará de funcionamento, seguro predial,dedetização, desratização, limpeza de caixa d’água, teste depotabilidade da água.
Aplicação de advertências, notificações e multas, para oscasos de infração às normas condominiais.
Gestão Administrativa
Auxílio na resolução de conflitos entre os condôminos.
Controle das manutenções periódicas (reforma e obras emgeral), entre outras.
Cumprimento das deliberações aprovadas em assembleia eas previstas na convenção.
Criação, alteração e aprovação de regimentos internos taiscomo: uso salão de festas, churrasqueira, academia,piscina, brinquedoteca, entre outros.
Malote duas vezes por semana, para entrega e retirada dedocumentos no condomínio.
Gestão Administrativa
Controle das obras e/ou reformas dos apartamentos,fazendo cumprir a Lei, conforme NBR 16.280.
Elaboração de circulares, avisos, cartas, advertências,quando necessário ou solicitado.
Arquivo de Documentação: Empresa especializada emguarda de documentos e controle de acervos.
Negociação com fornecedores e acompanhamento decontratos e orçamentos para serviços com profissionaisterceirizados especializados em diversas áreas.
Realizar três orçamentos para aquisição de produtos eserviços, quando solicitado pelo Síndico.
Acompanhamento da realização dos serviços sempre quenecessário.
Saúde e Segurança do Trabalho
Elaboração do planejamento de obrigações e controlede prazos legais exigidos.
Providências para a elaboração do AVCB (Auto deVistoria do Corpo de Bombeiros).
Elaboração do plano de controle de vencimento deExtintores, Testes de Mangueira e demaisequipamentos de Combate a incêndio.
Providências para elaboração do SPDA - Sistemas deProteção contra Descargas Elétricas Atmosféricas(para-raios).
Saúde e Segurança do Trabalho
Providências para elaboração do RIA (Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores).
Providências para a elaboração do PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais.
Providências para a elaboração do PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional.
Consultoria ao Síndico
Suporte e atendimento ao Síndico e condôminos emassuntos relacionados à administração condominial.
Consultoria aos problemas condominiais, atendendo adúvidas, reclamações e necessidades dos condomínios.
Esclarecimentos relativos a balancete financeiro, cobrança,despesas e demais assuntos pertinentes ao condomínio.
Visitas periódicas ao condomínio para orientação aosíndico, subsíndico e conselheiros
Elaboração de relatórios de inspeção dos problemas esugerindo melhorias.
Consultoria em Assembleias
Convocação e assessoria em assembleia ordinária eextraordinária.
Elaboração de editais de convocação e envio a todos oscondôminos no prazo estabelecido pela convenção.
Elaboração de atas de assembleias e seus registros,bem como o envio de cópia a todos os condôminos, noprazo estabelecido pela Convenção.
Organização e consultoria em assembleia ordináriaanual de prestação de contas.
Controle dos mandatos do corpo diretivo, bem comoalteração nos órgãos competentes.
Gestão de Pessoas (RH), Recrutamento e Seleção
Orientação e cumprimento da legislação trabalhista e previdenciária vigente.
Realização do processo de recrutamento, seleção e treinamento de pessoal.
Planejamento e elaboração do estudo do custo da folha de pagamento e seu impacto na cota condominial.
Folha de pagamento (salário e adiantamento).
Controle de férias.
Gestão de Pessoas (RH), Recrutamento e Seleção
Guias de recolhimento dos encargos sociais, INSS, PÍS, FGTS e contribuição Sindical.
Pedido e compra de vale transporte.
Pedido e compra de alimentação.
Controle de faltas dos funcionários para os descontos de direito do condomínio.
Segurança e confiabilidade no recolhimento dos encargos sociais, apresentando certidão negativa periodicamente.
Gestão de Pessoas (RH), Recrutamento e Seleção
Recrutamento, seleção e treinamento de funcionários.
Admissão, demissão, homologação e atendimento de Fiscalização do Trabalho.
Aplicação de advertências, suspensões e orientações para dispensas motivadas (justa causa).
Orientações e esclarecimentos aos funcionários do edifício sobre dúvidas no holerite ou no pagamento.
Gestão de Pessoas (RH), Recrutamento e Seleção
Estudo e adequação da folha de pagamento, evitando o excesso de horas extras, visando reduzir custos ao condomínio.
Recolhimento pontual das obrigações e encargos incidentes sobre o vencimento dos funcionários.
Pagamentos efetuados através de cartão magnético 24 horas, evitando o transporte de valores ou ausência dos funcionários em seus postos nos dias de pagamentos.
Gestão de Pessoas (RH), Recrutamento e Seleção
Arquivamento e organização de documentação trabalhista e previdenciária, além de orientação sobre escala de funcionários e faixas salariais, conforme o acordo coletivo.
Em casos de terceirização do quadro funcional, assessoria na contratação da empresa e acompanhamento do cumprimento das obrigações trabalhistas e às normas regulamentadoras.
Declaração da RAIS com movimento e negativa. Declaração mensal do CAGED. Remessa semestral de certidões negativas do INSS,
FGTS e Receita Federal, para confirmação dos recolhimentos.
Síndico Profissional (Pessoa Jurídica)
Responsabilidade civil e criminal do condomínio.
Tomada de decisões de cunho impessoal
Inexistência de vínculo empregatício com ocondomínio.
Controle sobre a administração.
Conhecimentos técnicos da legislação aplicável
Remuneração fixa de acordo com contratoindependente da variação condominial.
Prestação de serviços caracterizada pela melhoriacontínua
Partes Essenciais da Convenção
1. Introdução2. Do Condomínio (Capítulo I)3. Direitos dos Condôminos4. Deveres dos Condômino5. Da Administração6. Conselho Consultivo7. Assembleias 8. Quorum9. Despesas10. Penalidades11. Regimento Interno
Introdução
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO "(NOME DO EDIFÍCIO)"
João da Silva, administrador de empresa, RG __________,CPF n° _________, e sua mulher Maria da Silva,professora, RG ______, CPF ____, ambos brasileiros,casados sob o regime da ________, em ___/___/___,residentes e domiciliados na Avenida_________,cidade________, estado___________; (pacto antenupcial)
Do Condomínio (Capítulo I)
O terreno em que será/foi construído o "EDIFÍCIO NOME",possui as seguintes características, dimensões econfrontações: (descrever as áreas limites e confrontaçõesdo lote ou dos lotes); devidamente registrado na matrículanº. ______ do ____ (Nº) Ofício de Registro de Imóveis daComarca de ______________.
Sobre este terreno será/foi construído um edifício comfinalidade (RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA) denominado“______”, situado na rua ______ nº____), o qual foisubmetido ao regime do condomínio edilício, previsto nosartigos 1.331 e seguintes da Lei nº 10.406/02 (Código Civil)instituído em condomínio especial e individualizadas asunidades autônomas na forma abaixo.
Do Condomínio (Capítulo I)
"(NOME DO EDIFÍCIO)", é constituído das seguintes unidades autônomas:
Quadro IV-B da NBR 12.721/2006
Vedação de fracionamento ou divisão física das unidades autônomas.
Designaçã
o das
Unidades
Área
privativa
(principal)
Outras áreas
privativas
(acessórias)
Área
Privativa
(total)
Área de
Uso
Comum
Área
Real
Total
Fração
Ideal
Vagas de
Garagem
Totais
Do Condomínio (Capítulo I)
Definição das áreas e partes comuns do edifício(indivisíveis e inalienáveis): Terreno – fundações -colunas e vigas de sustentação, paredes externas,ornamentos das fachadas, paredes internas e divisórias -áreas de uso comum, de ventilação e circulação, poçosde luz, elevadores, instalações e tubulações nasdependências comuns, calçada, porta principal, caixa decorrespondências e compartimentos dos medidores deluz e força, a casa das máquinas, reservatório de água,hall e corredores de circulação, escadas de acesso,encanamentos - troncos de água, luz e força, telefone,esgotos, telhado e, enfim, tudo o mais que se destine aservir indistintamente a todas as economias do edifício.
Do Condomínio (Capítulo I)
Finalidade do edifício: (comercial e/ou residencial)
Vedação de qualquer outra forma de uso das
unidades autônomas e das áreas comuns.
Regras de alienação e de locação de vagas de
garagem
CAPITULO II - DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com a respectiva destinação, desde que não prejudiquem a segurança e solidez do prédio, não causem danos aos demais Condôminos, e não infrinjam as normas legais e disposições desta convenção;
Usar e gozar das partes comuns do edifício, desde que respeitados os usos e gozo das mesmas com restrições da alínea anterior e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso;
CAPITULO II - DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos daadministração e pedir esclarecimentos aoadministrador ou síndico;
Utilizar os serviços de portaria, desde que nãoperturbem a ordem nem desviem a atenção dosempregados;
CAPITULO II - DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Direito de comparecimento às assembleias, de discutir e de votar (requisito: estar quite com as contribuições condominiais).
Direito de comunicação por escrito de irregularidades observada, ao administrador ou síndico.
CAPITULO II - DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Cláusula de não responsabilização. O Condomínio não se responsabiliza por danos pessoais e materiais que possam vir a ocorrer aos condôminos, locatários ou usuários, não originando nenhuma indenização em favor destes.
Box com utilização independente e matrículaprópria: pode ser alienado ou gravado livremente.Porém, se se tratar de parte acessória do apartamento,não deve ser permitida sua disposição e oneração aqualquer título, à pessoa estranha ao condomínio.
CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS
Guardar decoro e respeito no uso das partes comuns, não usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles para que se destinam;
Não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades não condizentes com seus fins;
Não lançar objetos, de qualquer natureza, sobre a via publica, sobre as áreas e pátios internos ou imóveis lindeiros;
Não decorar as janelas, portas ou esquadrias externas com cores diferentes das estabelecidas para todo o edifício;
CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS
Não colocar toldos externos, nem colocar oupermitir que coloquem letreiros, placas ecartazes, de publicidade ou não;
Não colocar ou permitir que coloquem emqualquer parte de uso comum do edifício,quaisquer objetos, seja de que natureza forem;
Não manter nas respectivas unidades autônomassubstâncias, instalações ou aparelhos que causemperigo à segurança e à solidez do prédio, ouincômodo aos demais condôminos;
Não realizar obras que comprometam a segurançada edificação;
CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS
Não sobrecarregar a laje ou a estrutura do edifício com excesso de peso;
Não manter animais nas respectivas unidades autônomas;
Contribuir para as despesas comuns e as despesas estabelecidas pela Assembleia Geral na proporcionalmente ao número de unidades residenciais, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas;
CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS
Permitir o ingresso em sua unidade autônoma doadministrador ou preposto seu quando isso setornar indispensável inspeção ou realização detrabalhos relativos à estrutura geral do edifico,sua segurança e solidez, ou tendente à realizaçãode reparos em instalações, serviços e tubulaçõesdas unidades autônomas vizinhas;
CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS
Comunicar imediatamente ao administrador ou síndico a ocorrência, em sua unidade autônoma, de moléstia grave que gere risco a saúde pública;
A colocação de placas indicativas padronizadas nas portas de entrada das salas será decidida pela Assembleia Geral que aprovar o Regimento Interno.
CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS
No caso de existir unidades comerciais no edifício, porsuas características próprias, poderão ostentar painéiscom letreiro indicativo na fachada, conforme modeloe localização a serem aprovados pela Incorporadora/Assembleia Geral, e que se harmonize com aarquitetura do prédio.
CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO
A administração do edifício cabe ao Síndico,Condômino ou não, eleito em AGO, pelo prazo de 2(dois) anos, podendo ser reeleito.
A assembleia, especialmente convocada para este fim,pode, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,destituir o síndico que praticar irregularidades, nãoprestar contas, ou não administrar convenientementeo condomínio.
CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO(deveres do síndico)
Representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa epassivamente, em tudo o que se refere aos assuntos deinteresse do condomínio;
Superintender a administração do prédio;
Cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção de Condomínioe as deliberações das Assembleias;
Admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectivaremuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;
CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO(deveres do síndico)
Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e/ou conservação do prédio, até o limite de 10 vezes o salário mínimo mensal, e com prévia aprovação de Assembleia especialmente convocada, se exceder esse valor;
Executar as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia;
Convocar as AGO nas épocas próprias, bem como as Extraordinárias;
CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO (deveres do síndico)
Prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração;
Prestar à Assembleia própria contas de sua gestão, acompanhadas da documentação respectiva e oferecer proposta orçamentária para o exercício seguinte;
Manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelo Presidente do Conselho Consultivo;
CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO(deveres do síndico)
Cobrar, inclusive em juízo, as quotas quecouberem em rateio aos condôminos, nasdespesas normais ou extraordinárias do edifício,aprovadas pela Assembleia, bem como as multasimpostas por infração de disposição legal oudesta Convenção;
Comunicar as citações, notificações e/ouintimações que receber;
Procurar, por meios suasórios, dirimirdivergências entre os Condôminos;
CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO(deveres do síndico)
Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e demais pertences da administração que estiverem em seu poder.
Manter seus dados pessoais atualizados junto ao condomínio, inclusive com o fornecimento de e-mail que poderá ser usado para as comunicações e notificações do condomínio.
Capítulo V – Da Administração
Cláusula de remuneração do síndico
Cláusula de delegação da função administrativa dosíndico
Cláusula de substituição do síndico
Cláusula de obrigatoriedade de prestação de contas dosíndico em caso de renuncia ou de destituição
Cláusula de não responsabilidade pessoal do síndicopelas obrigações contraídas em nome do Condomínio,(desde que tenha agido no exercício regular de suasatribuições).
Cláusula de responsabilidade pessoal do síndico peloexcesso de representação e pelos prejuízos a que dercausa, por dolo ou culpa.
CAPITULO VI – CONSELHO CONSULTIVO
Bianualmente, a AGO deve eleger o ConselhoConsultivo - 3 membros Efetivos e 3 SuplentesCondôminos, os quais devem exercer gratuitamenteas suas funções, com mandato de 2 anos.
CAPITULO VI – CONSELHO CONSULTIVO (Competência)
Fiscalizar as atividades do Síndico e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes;
Comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do Condomínio;
Dar parecer sobre as contas do Síndico, bem como sobre a proposta de Orçamento para o subsequente exercício, informando à Assembleia Geral;
CAPITULO VI – CONSELHO CONSULTIVO (Competência)
Assessorar o Síndico na solução de problemas do Condomínio;
Opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os Condôminos;
Dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias;
Eleger entre os seus membros, o Presidente, o qual deve abrir, rubricar e encerrar o Livro Caixa, bem como ser o substituto legal do Síndico, nos seus eventuais impedimentos.
CAPITULO VII – Assembleias
A AG deve ser convocada mediante carta (AR) ouprotocolada, pelo Síndico ou por Condôminos querepresentem, no mínimo, 1/4 do Condomínio, e devem serrealizadas no local indicado pelo Síndico ou pelosCondôminos.
Deve ser afixado, em local próprio, o edital de convocação.
A convocação pode ser feita por qq meio que garanta aplena publicidade
Antecedência mínima de 5 dias entre o comunicado e a datada assembleia.
CAPITULO VII – Assembleias
Presume-se o conhecimento dos condôminos ocomprovante de envio da mensagem eletrônica aoendereço cadastrado junto ao condomínio;
A convocação deve indicar a pauta de reunião, a data, a horae o local da Assembleia e deve ser assinada pelo Síndico oupelos Condôminos que as fizeram.
É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em quese realizará a Assembleia, em primeira e segundaconvocações, mediando entre ambas o período de 30minutos, no mínimo.
CAPITULO VII – Assembleias
O Síndico deve endereçar as convocações para asunidades dos respectivos Condôminos, salvo seestes tiverem feito, em tempo oportuno,comunicação de outro endereço.
A Assembleia deve ser presidida por umCondômino, especialmente aclamado
O presidente deve escolher entre os presentes, oSecretário para lavrar a Ata dos trabalhos em livropróprio.
CAPITULO VII – Assembleias Gerais
Os votos devem ser proporcionais às fraçõesideais no solo e nas outras partes comunspertencentes a cada condômino.
Os resultados das votações devem sercalculados sobre o número dos presentes, àvista do Livro de Presença por todos assinado.
CAPITULO VII – Assembleias Gerais
Não podem tomar parte nas Assembleias osCondôminos que estiverem em atraso nopagamento de suas contribuições e/ou multas quelhes tenham sido impostas.
É lícito ao Condômino fazer-se representar nasAssembleias por procurador, condômino ou não,desde que não seja o próprio Síndico ou Membro doConselho Consultivo, e que a procuração contenhapoderes especiais e, se lavrada por instrumentoparticular, tenha a firma do mandante reconhecida.
CAPITULO VII – Assembleias Competência da AGO
Discutir e votar o relatório e as contas daadministração relativa ao ano findo;
Discutir e votar o orçamento para o ano em curso,fixando fundos de reserva, se convier;
Eleger o síndico, quando for o caso, fixando-lhe aremuneração;
Eleger os membros, efetivos e suplentes, do ConselhoConsultivo;
Votar as demais matérias constantes da “pauta dereunião”.
CAPITULO VII – AssembleiasCompetência da Assembleia Extraordinária
Deliberar sobre matéria de interesse geral doedifício ou dos Condôminos;
Decidir, em grau de recurso, os assuntos quetenham sido deliberados pelo Síndico e a elaslevados a pedido do interessado;
Apreciar itens da “pauta de reunião”;
Examinar as matérias que lhes sejam propostas.
Destituir o Síndico a qualquer tempo.
CAPITULO VII – Assembleias
As deliberações das AGO obrigam todos os Condôminos,independentemente do seu comparecimento ou do seu voto,cabendo ao Síndico executá-las e fazê-las cumprir.
Nos oito dias que se seguirem à Assembleia, o Síndico devecomunicar aos Condôminos as deliberações nela tomadas,enviando-lhes cópia da Ata, por carta registrada ouprotocolada.
A comunicação poderá ocorrer por e-mail ou pordisponibilização em site, caso o condomínio ouadministradora disponibilize este serviço.
Cláusula de lavratura de ata - rubricada e encerrado peloSíndico, assinada pelo Presidente, Secretário e Condôminospresentes.
Capítulo VIII – Quorum(maioria simples – dos presentes)
Alteração do regimento interno;
Julgamento em recurso as aplicações de penalidades pelo Síndico, após julgamento pelo Conselho Consultivo;
Autorização de permuta ou alienação vagas e/ou boxes entre os condôminos;
Deliberação de matérias que não exijam quórum especial, na forma da lei e da convenção.
Capítulo VIII – Quorum(maioria absoluta de todos os condôminos)
Realização de obras úteis;
Destituir o Síndico por irregularidades, não prestação de contas, ou administração inconveniente;
Para aumentar o valor da contribuição para o fundo de reserva, estipulando-se o prazo deste aumento;
Para reconstrução ou venda do edifício, se este for total ou consideravelmente destruído ou ameaçar ruína
Capítulo VIII – Quorum(maioria qualificada – 2 terços dos condôminos)
Para alteração da convenção;
Para realização, nas partes comuns, de alterações arquitetônicas meramente voluptuárias;
A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização;
Aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício.
Capítulo VIII – Quorum(unanimidade de todos os condôminos)
A construção de outro pavimento, ou, no solocomum, de outro edifício, destinado a conternovas unidades imobiliárias;
Alterar a destinação do edifício ou das unidadesautônomas;
A alteração do quórum de liberação previsto nestaconvenção, ressalvados os quóruns legais que nãopoderão ser mitigados;
Decidir sobre matéria que altere o direito depropriedade dos condôminos.
Capítulo IX – DESPESAS
Relativas à conservação, limpeza, reparação ereconstrução das partes e coisas comuns, edependências do edifício;
Relativas à manutenção das partes e coisas comuns;
O prêmio de seguro do edifício e dos empregados;
Os impostos e taxas que incidem sobre as partes ecoisas comuns do edifício;
A remuneração do Administrador ou Síndico, doZelador e a dos demais empregados do edifício, bemcomo as relativas aos encargos trabalhistas, deprevidência, assistência social e correlatos.
Capítulo X – PENALIDADES
Correção - variação acumulada do índice do IGP-M/FGV
Juros moratórios de 2% ao mês, pro rata die, contados a partir da data do vencimento, independentemente de interpelação.
Mora superior a 30 dias, além da correção monetária e dos juros moratórios incorrerá multa de 2% em benefício do Condomínio
Capítulo X – PENALIDADES
O síndico deve promover a cobrança do débito judicial ou extrajudicialmente, através de advogado constituído pelo Condomínio, sujeitando o devedor, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios de cobrança na ordem de 20% sobre os valores devidos.
Em caso de atraso superior a 30 dias, poderá o condomínio proceder ao protesto extrajudicial das contribuições de condomínio.
Capítulo X – PENALIDADES
O Condômino, ou possuidor, que não cumprir reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio será constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem.
Considera-se reiteração de conduta para aplicação da multa moratória o não pagamento de três parcelas consecutivas das contribuições para com o condomínio e a ação ou omissão por três vezes que atente contra os deveres previstos no capitulo II da Convenção.
O Condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de conveniência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Recommended