Download pdf - Planbeskrivelse-Flor og Fjære-20181221...Sist endret: 21.12.2018 2 Opplysning fra daglig leder av Flor & Fjære, Endre Bryn Hidlefjord: ”Arealet som ligger på jordet er en del

Sistendret:21.12.2018

1

PlanbeskrivelseReguleringsplanforFlor&Fjære,SørHidle,Plan-id:11302018031Sammendrag:NyttforslagtilreguleringsplanforturistdestinasjonenFlor&Fjærebaserersegihovedsakpågjeldenderegulering,menforeslårenmermålrettetutvidelseavbådepublikumsanleggogproduksjonsarealforplanter.BehovetforenutvidelseavanleggeterforeiereogdrivereavFlor&Fjærestortogpressetifttid,særlighvaangårnyeproduksjonslokaler/drivhus.2Bakgrunn:2.1HensiktenmedplanenHovedformåletmedreguleringsplaneneråbyggedrivhusogtilretteleggeforenutvidelseavFlor&Fjæreseksisterendeanlegg.Utvidelsenomfatteretstørredrivhusforplanteproduksjon,nyrestaurant,kursogovernattingsmuligheter,hytterforinnlosjeringavansatte,kaiermedmulighetformindrenyttetransportsamtvidereutviklingavhagenmedtilhørendeanlegg.Itilleggønskerenåtilpassereguleringsplanentilforventetutviklingavhagenogginødvendigfleksibilitet,samtidigsomreguleringsplanenskalleggeforutsigbarerammerforarealdisponeringen. Flor&Fjæreprodusererp.t.sommerblomsterogvinterlagrerhagensplanterigartnerietpåJåttåhvorfamilientidligerehaddeproduksjonforengrossalg.Dettegartnerietblebyggetpå60-tallet,ogvedlikeholderholdttiletminimumfordiStavangerkommunefor12årsidenbåndlaområdetgartnerietliggeri.InnenkorttidvilFlor&Fjærederforståutenetgartneri.Avlogistikkmessigehensyn,samthensyntilvideredriftavFlor&Fjære,erdetetpåtrengendebehovforåbyggeetdrivhuspåSør-Hidle.IkommuneplanenforStranderområdetavsatttilnæringsformål,LNF-formål,småbåthavnogfriluftsområde. 2.2Involverte:Forslagsstiller: Flor&FjæreveddagliglederEndreBrynHidlefjordPlankonsulent: Helen&HardArkitektfirma,vedbl.aAneDahl

Multiconsult;opptegningavSOSI,vedbl.aIrmelinMoxnesEierforholdinnenforplanområdet:OlavBryn*.DanielLundeogEinbjørgJofridLunde(65/12*)*Ikontraktav29.12.2005kjøpteOlavBrynet66daområdeavDanielLundeogEinbjørgJofridLunde(delav65/7),meniseptember2017hevdetselgerneatfølgendearealpå7607m2avdetsolgtearealhaddegåtttilbaketildem:


2

OpplysningfradagliglederavFlor&Fjære,EndreBrynHidlefjord:”Arealetsomliggerpåjordeterendelavetsamletarealsomblekjøptogovertattsammedaggjennomkontraktav29.12.2005.(11dasomikkeblemedtattiforrigereguleringsplan)Lundevarførstvilligtilåsignereskjøteforde55dasomgikkinnireguleringsplanenav200822.09.2014,ogførstegangLundementeatde11davareidavhanvaribrevav08.09.17somsvarmedavslagpåvårtforslagommakeskifteav09.08.17.Stevningblefremmet30.10.17.Stavangertingrettavsadom15.05.2018.AnkebleinngitttilGulatinglagmannsrett18.06.2018.Ankeforhandlingilagmannsrettenersatttil10.04.2019og11.04.2019.”


3

Bildeavsignertkart(OlavBrynogDanielLunde)somviserenrødtusj-strek.Dennestrekenerøstforveibenyttetsomutgangspunktforplangrense.Dadennestrekenikkeforeliggerdigitalterplangrenseforelått4mfraantattlinjeforåhaenbuffertilevtseneregrenseoppgangognøyaktiginnmåling.Forslagtilnyregulering,bestemmelser,beskrivelseogargumentasjonibeskrivelsetarutgangspunktiatdetangittearealetpå7607m2innenforplanområdeteiesavOlavBrynogatdettebliravklart.Eierforholdetomtalesderforikkeytterligere.2.3Tidligerevedtakisaken:GjeldenereguleringsplanerReguleringsplanforFlor&Fjære,vedtatt06.02.2008.2.4Utbyggingsavtaler:Ingenkjenteforplankonsulent2.5Kravomkonsekvensutredning:StrandkommuneharvurdertdetslikatreguleringsplanenikketrengerkonsekvensutredningetterKU-forskriften.3PlanprosessenOppstartsmøtemedStrandkommune:31.07.2018Varselomoppstart:12.09.2018(brev,varseltilkommuneogannonseiStrandbuen)DialogmøtemedStrandkommune:05.11.2018


4

Bildeviservarsletplangrense4Planstatusogrammebetingelser4.1Overordnedeplaner:KommuneplanforStrandkommune2012-2022Arealeterihovedsakregulerttil

- Næringsvirksomhet- LNFR- Ferdselisjøogsmåbåthavn


5

4.2Gjeldendereguleringsplan:ReguleringsplanforFlor&Fjære,gnr62br.nr29m.fl2008Arealeterihovedsakregulerttil

- Bevertning- Spesialområder:privatsmåbåtanlegg,friluftsområdepåland,friluftsområdeisjøogvassdrag,privat

parkogbevaring


6

4.3Ingentilgrensendereguleringsplaner4.4Temaplaner:PlankonsulentharikkegreidåfinneplanområdetmedmerknaderavbetydninginneitemaplanerforStrandkommune.4.5Statligeretningslinjer:StrandvernFraLovdata.no:

”Statligeplanretningslinjerfordifferensiertforvaltningavstrandsonenlangssjøen:

7Områdermedmindrepresspåarealene

7.2:Fordisseområdenegjelderfølgenderetningslinjer:

100-metersbelteteravnasjonalinteresse,ogbyggingheridenevntekommuneneskalbaretillatesetterenkonkretvurderingutfralokaleforhold.Behovetfornæringsutviklingogarbeidsplasser,foreksempelsatsingpåreiselivogturisme,skaltilleggesvektivurderingenavtiltaki100-metersbeltet.Dissehensynenemåveiesoppmothensynettildeallmenneinteressersomerangittforan.Vurderingenvilværeavhengigavhvaslagstypetiltakdetgjelder.Detkanværegrunnlagforåtillatevissetiltaknærsjøen,somforeksempelbrygger,naust,næringstiltakogsjørettedereiselivsanlegg.JordvernFraRegjeringen.noProp.127S(2014–2015)

Jordbruksoppgjøret2015–endringeristatsbudsjettet2015m.m.Landbruks-ogmatdepartementet4Nasjonaljordvernstrategi4.3Dagensregelverk 4.3.1ArealdisponeringBeslutningeromomdisponeringavdyrkaogdyrkbarearealtasiallhovedsakgjennomplanprosesseretterplan-ogbygningsloven,oggjennomomdisponeringsvedtaketterjordloven.Deterkommunenesomidagharhovedansvaretfordissebeslutningene.Kommuneneerplanmyndighet,ogskalutarbeideoverordnedekommuneplaneretterplan-ogbygningslovensomviserutbyggingsmønster,ogforholdetmellomutbyggingogbevaring.Sikringavjordressurseneerinntattsomenviktigoppgaveoghensyniplanleggingetterplan-ogbygningsloven.Arealdisponeringenebyggeristorgradpålokalpolitiskskjønn,ogenstrykesviktigoppgaveforplanmyndigheteneråforetainteresseavveiningermellomulikeformålogsamfunnsinteresser.Dethardesisteåreneværtenavforventningenefranasjonalemyndigheteratkommuneneivaretarviktigejordbruksareal.Jordloveninneholderetgenereltforbudmotomdisponering,mendettekansettestilsidevedutarbeidelseavkommunalearealplanerforutbygging.Littforenkletkanmansiatjordlovensbestemmelseromomdisponeringharsittvirkeområdeidetplan-ogbygningslovendefinerersomLNFR-områder(landbruks-,natur-ogfriluftsområder,samtreindrift).Hovedregelenijordloveneratdyrkajordikkemåtasibruktilformålsomikketarsiktepåjordbruksproduksjon.Isærligetilfellerkandetlikevelinnvilgesdispensasjondersomkommunenetterensamletvurderingmenerjordbruksinteressenebørvike.Veddennedispensasjonsvurderingenskaldetblantannettashensyntil


7

samfunnsnyttenenomdisponeringvilkunnegi.Detvildaværerelevantåvurderejordbruksarealetstilstandogkvalitetoppmotfordelenevedågjennomføredetaktuelletiltaket.KulturminnevernFralovdata.noLovomkulturminner§1.Lovensformål.

Kulturminnerogkulturmiljøermedderesegenartogvariasjonskalvernesbådesomdelavvårkulturarvogidentitetogsomleddienhelhetligmiljø-ogressursforvaltning.

Deteretnasjonaltansvaråivaretadisseressursersomvitenskapeligkildematerialeogsomvariggrunnlagfornålevendeogfremtidigegenerasjonersopplevelse,selvforståelse,trivselogvirksomhet.FrakommuneplanbestemmelserforStrandkommune:§2.6c)Automatiskfredakulturminnerervernetomdeerkjenteellerikkekjente.Tiltakshavermågjøresegkjentmedmuligearkeologiskefunn,elleromdetforeliggervedtaksfredeteobjekteridetaktuelleområdetføreventueltplanarbeidellertiltakgjennomføres.Dokumentasjonpådettemåframleggeskommunenførførstegangsbehandlingavplan.

5Beskrivelseavplanområdet5.1Beliggenhet,avgrensningogstørrelsePlanområdetliggerinordendenavøyaHidle,mellomHidlefjordenogHorgefjorden,midtmellomStavangerogTau.Planområdetfølgerhovedsakeligavgrensningavgjeldenderegulering,bortsettfra8755m2arealisør-østsomermedtattinyttforslagtilreguleringsplan.Totalterplanområdepåland85,6daaTotalterplanområdeisjøer26,6daa


8

5.2Dagensarealbruk:HoveddelenavarealetinngåridagensanleggFlor&Fjære.Anleggeteretsesongbasertparkanleggmedrestaurant,kurs-ogkonferanselokaler,overnattingsmuligheterogsesongboligerforansatte.Størstedelenavarealeterbeplantetogopparbeidetsomparkmedsommerblomster,trær,dammer,stier,fosser/bekkerogoppdeltitematiskehager.Utendørsanleggetforandresogfornyeshvertårsomendelavopplevelseskonseptet.Sjøarealeterprimærtibrukderdeterkaiogsmåbåtanlegg.AnleggetFlor&Fjæreeråpentforpublikumimai-septemberogdeterdafleredagligeanløpavhurtigbåtmedpassasjerer.Endelavarealetinngårifriområdepålandogeristorgraddekketavnaturligvegetasjon.Arealetpå8755m2somliggerutenforgjeldendereguleringsplaninngåriLNFRogerjordbruksareal/beitemarkforkyr.Etarealheltisør-vestredelavplanområdet(g.nr65,br.nr12)erdekketavskog.


9

Tilstøtendearealer:Ihovedsakertilstøtendearealerfriluftsområder,jordbruksamtennabohytteeiendom.5.3Stedetskarakter,opprinnelsentilanleggetFlor&Fjære: Fradagliglederog3.GenerasjonEndreBrynHidlefjord: ElseMarieogÅsmundBrynkjøpteenforblåsthusmannsplassen«Mangela»på14dekari1965.DebyggetenhytteforfamilientilåkobleavfrajagetiproduksjonsgartnerietpåJåttåiStavanger.HusmannsplassenliggerheltnordpåSør-Hidle.Detvarmestsvabergoglittlyngogsteini1965.Deplantetover3000trær,iallesprekker,foråstoppenord-vestenåforåfådetluntpåhytta.På80-talletvartrærneblitttilskogogvindenvarstoppet.PådentidenvarÅsmundsåsykathanikkeklarteådrivegartneriet.HanlotsønneneovertaogflyttetutpåMangelahvorhanføltesegmyefriskereifredogroifrisksjøluft.DedagenehanvarfrisknokbrukteÅsmundtilåløoppsteinfraplassen,hvorhanlagetmurer,trapperogblomsterbed.Hanvillegjøredetfintrundtsegpåhytta.Hagenblebruktflittigavhanssønn,OlavBryn,somhaddetattoverdriftenavgartnerietiStavanger.Olavtokmedsegkunderfrablomsterbutikkeroghagesentre,oginvitertetilenfagligomvisningmedhistorie,samtbåtturoggrillingihagen.Hanplantetnyesorterinnsortimentetogsamlingenmedkunderpåøyableentradisjon.Åsmundvillehanoenyttåvisefremåretetteroglagetstadignyemurer,blomsterbedogeplehekkerforåimponeregartnerietskunder.Hagenvoksteforhvertår,ogetterhvertspredteryktersegpålandom


10

«oasen»påSør-Hidle.ForespørsleromarrangementfraandrebedriftergjordeatOlav,sammenmedkonaSiri,satsetpåkonseptet«Flor&Fjære»i1995.«Flor»forblomsterog«Fjære»forhavetrundt.DenedprioritertedriftenavengrossalgetigartnerietpåJåttåogsatsetaltpåutviklingavFlor&Fjære.600besøkendei1995bletil7000åretetter.Utviklingenav,ogforbedringenavhagen,haraldristoppetopp.Hellerikkelokalenetilgjestene.Terrasserfikktakogvegger,ogi2001byggetdeetstortrestaurantlokale.Itilleggtilsluttedelag,åpnetdeoppforenkeltpersonerietnyttkonseptsammeår.Hagenvari2006på5dekarogDronningSonjavalgteåfeiresin70-årsdagpåFlor&Fjære.DetvarstortforÅsmundsomaldrihaddesettforsegatDronningenskullebesøkehyttenhans.SammeårfikkOlavkjøpeetigjengroddbeitepå66dekarslikatutviklingenavnyehagerkunnestarteopp.Avde66dekarOlavkjøptevar11dyrketmark.Dissebleikkeomregulerttilparkiførsteomgang.Detburde«tasientogang»bledetsagtavdaværendefylkesmann.Etterovertiårmedutviklingavdeførste55dekarharanleggetnåblitttilover50dekarmedhager.Hageneregnesblantfagfolksomnoeavdetflottesteiverden,ogmankanikkeopplevelignendenoested.Allehagenespillerpålagmedterrenget,ogterrengetdannerutgangspunktetforhverhage.Ingentingersprengt,ellerbyggetopp.Alleplener,stier,traseerogplatåererlagtinniterrenget,oghagenefremstårsomeninnbydendeognaturligoase.KombinasjonenmedathageneliggerpåetsvabergavetnespåenøyiRyfylke,hvorpalmenenåharklartsegiover20år,gjørheleopplevelsenabsoluttunik.I2011overtokEndreBrynHidlefjorddriften,ogplaneneforåforbedrekonseptetogopplevelsentilgjesteneerunderstadigutvikling.I2018passerteFlor&Fjære35.000besøkendegjesterogenomsetningpåoverkr.40.000.000.Flor&FjæreerenavdestørstereiselivsbedrifteneiRogaland.•EksisterendebebyggelseogestetikkEksisterendebebyggelsekandelesitokategorier:1)NyereanleggknyttettildagensdriftavFlor&FjæreEttstørreoverdekketterrassebygg/restaurantbyggienetasjeNyereovernattingshytterienkelutførelseforansatteisommersesongenDiversemindrestøttefunksjonerintegrertianlegget2)Eldrenaust/fritidsbebyggelseinnlemmetidagensanleggHovedsakeligmindrebebyggelseientiltoetasjermedsaltak.Benyttesidagsomkombinasjonsbygg;møterom/overnattingforansatte/suvenirbutikketcAllbebyggelseerlav,hovedmaterialeertre,steinogglass.Estetiskbæreranleggetpregavgradvisutbygging,omtankeforeksisterendeterrengoglandskap,ogbrukavtresomogglasssomhovedmaterialer.Enkeltedeleravanleggetharbehovformoderniseringogutviklingtilpassetdagenspublikumsmengdeogbevertningfordisse.Allbebyggelseliggerinnenfor100-metersbeltetistrandsonen,menopplevesikkeruvendeilandskapet.Anleggeterprivat.Sevedlagteillustrasjoneriegethefte.5.4Landskap•Topografioglandskap Landskapetinnenforplanområdeterrelativtflattmedsvabergogmindrebergknauser.Høyestepunkterpåcakote17.Mellombergknauseneerdetetablertbygg,stieroghagersomhovedsakeligfølgerogtilpassersegterrenget.Gradvisgjennom50årharanleggelsenavFlor&Fjæreendretlandskapetfraåværeforblåstoggoldttilånåfremståsomfrodigmedmyevegetasjon,dam-anlegg,fosserogturstier.•Lokalklimaogsolforhold

UtepåSør-HidleopplevesvintrenemildedasjøenogGolfstrømmenbidrarmedoppvarming.Flor&Fjæremåler6-7gradervarmerepåSør-HidlepådetkaldesteomvintreneennhvadegjørpåJåttåiStavanger.Beplantningavtrærogvegetasjonharbidratttilåetablerefleremikroklimatiskesonerinnepåøya.Dekinesiskevindmøllepalmeneharklartseguteiover20år,ogøyakanbeskrivessomverdensnordligstepalmeøy.


11

•Estetiskogkulturellverdi Grunntankenianleggeterågibesøkendeenestetiskogsanseligopplevelse.Anleggetfremstårsomenblomstrendeoasemedstorfargeprakt,blomsterduft,lydfrabekkerogfugler,ogsekvensergjennomulikevariertehager.Utviklingenavhagenharogsåmedførtetriktfuglelivpåøya.Ikonseptetinngårogsåetbedremåltidogsamlingirestaurantbygget.Storslåttogbehageligeopplevelserknyttettilestetikkerbærebjelkenfordriftenavanlegget. 5.5Kulturminnerogkulturmiljø IfmplanarbeidethardetværtkommunikasjonmedkulturmyndighetforåfåavdekketstatusogsituasjonforkulturminnerinnenforplanområdetLeifHåvardLundøVikshåland,fagkoordinator/arkeologvedRogalandfylkeskommuneharkommetmedfølgendeuttalelsepåeposttilplankonsulentAneDahl22.10.2018:PåvedlagtortofotoerdetoarealenehvordetnåvilværebehovforregistreringmarkertsomområdeBogC.ArealetmellomOmrådeAogallerederegulertareal,bleiallhovedsakregistrerti2006.SåvidtjegkanseerdetkunarealetmarkertsomOmrådeBsomikkebleregistrertferdigdengangpågrunnavinnskrenkingavplanområdet.

Detvilimidlertidfremdelesværebehovforentilstandsregistreringavsteinalderlokalitetenmedid115674,somidagerregulerttilspesialområdebevaring,menderdetidagutfraflyfototilsynelatendeeretablertenvei


12

overlokaliteten(markertsomområdeCpåvedlagtflyfoto).Detvilogsåværebehovforågjøreenavgrensingavsteinalderlokalitetenmedid115672.Dennelokalitetenblepåvistvedførstegangsbefaringavområdeti2005,mendalokalitetenskulleavgrensesvedregistreringi2006varplanområdetinnskrenket,slikatområdethvorlokalitetenbefinnersegikkelengervardelavplanområdet.Lokalitetenblederforikkeavgrensetvedregistreringensomblegjennomførtdengang(jfr.side6iregistreringsrapporten).OmrådetsomvilværeaktueltforregistreringermarkertsomområdeBpåvedlagtflyfoto).Rogalandfylkeskommunevarpåomvisningianlegget07.12.2018ogdetharværtdialogmellomforslagsstiller,plankonsulentogkulturmyndighetgjennomplanarbeidet.5.6Naturverdier22.09.2014 Itemakarterikkespesiellenaturverdierangittinnenforplanområdet.


13

5.7Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk,uteområder Størstedelenavområdetinngårienprivatpark,derbetalendepublikumharadgang.Parkenharstorrekreasjonsverdiogeretnasjonaltturistmål. 5.8Landbruk Områdetpå8755somliggerutenforplanområdetigjeldenderegulering,eridagbenyttetsomlandbruksareal.Dettearealetermedtattinyttforslagtilreguleringsplanogvistsomenforeslåttutvidelseavnæringsarealet. ArealetdisponeresavDanielLundeogerbenyttettildyrketgressogsombeiteforkyr.Seiillustrasjonsvedleggutregningavarealdisponerttiljordbrukidag.*Eierskaptilarealetogrettssakrundtdetteernærmereomtaltiegetpunkt.5.9Trafikkforhold•Kjøreatkomst Hovedkjøreadkomsttilanleggetgårfrafergekailengresørpåøyaogviaveiovernaboeiendom.Flor&Fjære,vedEndreBrynHidlefjordopplyseratdehartinglystbruksretttilveien. •Vegsystem Privatveigårgjennomanlegget.Mindreturstierforbinderdeulikedeleneavanlegget.Detbenyttesikkeprivatbilerinnepåanlegget,kunnyttekjøretøyerifmopparbeidelseogvedlikeholdavparkanleggogdrift. •Trafikkmengde DeteringenannenennFlor&Fjæresegen-generertetrafikkifmopparbeidelseogdrift.FordiplanteproduksjonforegåriStavangermåalleplanterfraktestiløyahvervår.(50000sommerplanter+vinterlagredestørreplanter)EtterendtsesongmåallestørreplantersomskalvinterlagresfraktestilgartnerietpåJåttåiStavangerforsåfraktestilbaketilFlor&Fjæreførnestesesong.Detteskjerpr.Idagmedlastebilogferge. •Ulykkessituasjon Minimal.Kunmindrekjøretøy(ATVetc)benyttesnårdeterpublikumpåøya. •Trafikksikkerhetformyketrafikanter Ingentrafikkunderpublikumsbesøk•Kollektivtilbud Ikkeinntilplanområdet 5.10BarnsinteresserFlor&Fjæreeretnæringsanlegg.Sombesøkendevilbarnhaadgangpåliklinjemedvoksnesombetaler. 5.12Universelltilgjengelighet EnviktigdelavkundegruppentilFlor&Fjæreereldremennesker.Allehovedfunksjonerertilrettelagtforf.eks.brukereavrullestol,rullatoretc.hovedgangstiererjevne,bredeogbelagtmedstein/betongsteinforenkelfremkommelighet.Detgårogsåstiergjennommerkuperteknausområder,disseerikkeåansesomuniverseltutformet.Hageanleggeterkunåpentforpublikumisommerhalvåret. 5.13Tekniskinfrastruktur•Vannogavløp Flor&FjæreharvannfraegnebrønnerogegetvannverkmedgodkjenningfraMattilsynet.Anleggeterselvforsyntmedvann.Detbenyttesseptiktankerogavløpharutslipp100meterutifjorden.•Trafo Lysehartrafoinneianleggetitilknytningtilkjøreveigjennomområdet.


14

•Energiforsyningogalternativenergi,fjernvarme. Pridagbenyttesstrømfratrafo/Lysesamtvedfyringienkeltebygg.Anleggeterkunåpentforpublikumisommerhalvåret;maitilseptember. 5.14Grunnforhold Fjell,berg.•Stabilitetsforhold Fjell•Ledninger JordkabelforstrømIngenoffentligtilknytningtilvannogavløp5.17Risiko-ogsårbarhet(eksisterendesituasjon) SevedlagteROS-vurdering. Eksisterendesituasjonansesåhafølgendesårbarheter:

- Tidevannsflom

- Havnivåstiging

- Vind

- Eksiterendekulturminner - Størreansamlingavfolk,behovforrutineriftbrannogulykker.Raskesteinnsatsveivedulykkeransees

åværemedhelikopterfraStavanger.Vedbrannmådetpåregneslanginnsatstidfrabrannvesen. 5.18NæringLittomFlor&Fjæresomnæringsvirksomhet,fraEndreBrynHidlefjord:Flor&Fjæreerenbedriftsomhar60ansatteisesongogproduserer25årsverk.Pr.Idagerdetca.1000kvmnæringslokalerog6boenheterforansattepåHidle.Allebeboelsesbygghardusj,badogkjøkken.Næringenharegenlogistikkmedvarelevering.Lastebilfølgerferge3gangeriuken.Avfall:Følgerlogistikkentillastebilen.AvfallblirhentetpåJåttåavrenovasjonsvesen.KonseptetFlor&Fjærebaserersegidagpåatallegjesterskalfåentotalopplevelse.Manbookerenturpåforhåndhvoralterinkludert.DetbegynnermedbåtturenfraStrandkaieniStavanger,ca20min,førmanblirtattimotihagenavfamiliensomdriverstedet.Såblirdetomvisningihageneavenavfamiliemedlemmenesomfortelleromhistorienoggirlitthagetips.AndreMulder,kjøkkensjefengjennomsiste20år,fortellersåomhvasomerpådagensferskebuffet,førgjesteneblirtattimotavservitørenesomhardekketetegetbordtilgjestene.Etterenkremetfiskesuppe,seksrettersbuffetogdessertogkaffe,hargjesteneengodtimetilåutforskeallehagenepåegenhåndfør«Rygerfjord»frakterdemtilStavangerigjen.HeleopplevelsentarfemtimerframanstårpåkaieniStavangerogertilbakeigjen.Idagspiserstørstepartenavgjesteneidetstorelokaletsomkanhaopptil300gjesterpåéngang.Detteerenterrassesomharblittbyggetpåetterbehovogfremståridagsometlitttilfeldigbygg.Ellerssåharmannedevedhavnen«Naustet»,medplasstil50personer.Dettebyggetharikketoaletter.Eneldrevertikaldeltehytteinngårogsåianlegget,medplasstil35personer.Medover35.000gjesterårligharanleggetvokstutavsinelokaler.Lokaleneinklkjøkkenerupraktiskeibrukdadealdriharværtplanlagtforslikemengderbesøkende.Hageneblirbeplantetmed50.000sommerblomsterhvertår.ProduksjonenavplanterskjerpåJåttåiStavanger,idetgamle,nedlagtedrivhuset.Detkrever3500kvmdrivhusbareforproduksjonavblomstertilhagene.Derharmanogsåvinterlagringavplantersomikketålerfrost,samtKoi-karper(fisk).DetåprodusereplantenepåJåttåerikkerasjonelt,ogdeterenstorekstrakostforFlor&Fjærebareåfrakteblomsterog


15

plantertilogfradrivhuset.FergentilSør-Hidlegårbare3gangeriukenogdettartremånederåfraktealleplanteneinntiløyamedlastebilensomFlor&Fjæreharmåttespesialbyggeforåfåplasspå,ogkommeavogpåfergentiløya.OmrådetpåJåttåblebåndlagtavStavangerkommuneforover12årsidenogvedlikeholdavgartnerietharblittholdttiletminimumpga.båndleggingen.ProsessenharnåkommetsålangtatkommunenviltaoverområdetinnentreårogdastårFlor&Fjæreutenetgartneri.Deteretuttryktbehovforåkunnebyggeetdrivhuspåøyaforårasjonaliseredriften,produsereblomster,vinterlagreplanter,Koiogåkunneprodusereurteroggrønnsakertilrestaurantenpåøya.RessurserbåndlagttildriftenavlogistikkogproduksjoniStavangerkannåbliflyttetutihagenogfrigjorttilåforbedrekonseptetistedenforåbrukeutalligetimerpålogistikk.IverdenssammenhengerhagenpådenlilleøyautenforStavangerheltunik.Sevedlagtillustrasjonsheftemedfotofraanlegget5.19Analyser/utredninger Seegetheftesomvedleggesinntilreguleringmedillustrasjonerogangivelseavdagenssituasjonsamtfremtidigforslag

6Beskrivelseavplanforslaget6.1Planlagtarealbruk ArealerskalbrukessomendelavFlor&Fjæresparkogbesøksanlegg. 6.1.1Reguleringsformål Følgendereguleringsformålinngåriplanen:

- Næringsbebyggelse - Veg

- Kai - Park

- Landbruk

- Brukogvernavsjøogvassdrag

- Havneområdeisjø

- Kulturminne(bestemmelsesområde) 6.2Gjennomgangavaktuellereguleringsformål 6.2.1Reguleringsformålenegjennomgåsogløsningenebeskrives §12-5Nr1 NæringsbebyggelseBN Gjeldendereguleringsformål“bevertning”ererstattetmed«næringsformål»(Kode1300)Hovedformålidisseområdeneerbevertning,drivhus,overnattingogannennæring.Detvilf.eksogsåkunneværesouvenirbutikk,sesonghytterforansatte,kurs-ogkonferansevirksomhet,lagerfunksjoner,festlokaler,naustetcinnenforområdene.Dettillatesetableringavmindreveier,gårdsplasserogturstiersamtoppføringavbygningersomfremmerformåletogbrukenavarealet,f.eks.toaletter,paviljonger,mindreservicebygg,overdekningtilplanter/mindredrivhus,garasjer,terrasserogliknende.Mindrebyggoganlegginnenfordettearealeterikkesøknadspliktige. §12-5Nr2


16

Veg

Eksisterendeprivatveigjennomanleggeterregulertinnsomvei.Detteangirhovedatkomstfrafergekailengresørpåøyaforbl.aLyse(tiltrafo)vareleveringmedbil,evtutrykningskjøretøy.KaiPrivatanleggfordriftogpublikumtilFlor&Fjære.F.ekspassasjerbåtsombenyttesituristsesongmedca80passasjerer(anløperSK3)Sandbåt,evtvannbåtetc.anløperSK1.Hovedsakeligerarealersomigjeldendereguleringbleangittsomprivatsmåbåtanlegginyttforslagtilreguleringangittsomkai.Detteetterenvurderingavbruk,bådedagensbrukogfremtidig,isamrådmedSOSI-konsulentogFlor&Fjære.DetankommeridagpassasjerbåtavenvissstørrelseogdeterønskeligifremtidenåutbedreanløpssituasjonenfordenneoggjestersomankommeriegenbåttilSK3.SituasjonenønskesogsåutbedretforarbeiderepåFlor&Fjæresompendlermedbåt.Isterksør-østvindharbåterproblemermedåkommesikkertinnogutavdagenshavn.Enmoloerderforregulertinnforåstoppesør-østvindenspåvirkningogvilbidratilågjøreveientiljobbsikrereihardtvær.Gjestersomkommeriegenbåtisommerhalvåretvilogsåfåensikreretil-leggingihavn.Moloentrengerikkeværeibetong,menkanplastresistein.SK1ønskesomregulertfrasmåbåtanleggtilkaiforåhamulighetforåtaimotsandbåt.EndreBrynHildefjordoppyseratmåltsjødybdeherermerenn5mogderforetgodtegnetstedfornykai. §12-5Nr3 ParkFormåletparkbenyttesfordetområdetsomskalinngåipark,-ogpublikumsanlegget.Detskillesmellomparkinederstedelavstrandlinjen;GP1ogGP2somerhovedparkanleggetoppepåøya.IGP1erdetihovedsakkunmindreturstiersomskalanlegges.InnenforGP2opparbeidesarealetilangtstørregradogdettillatesterrengbearbeidingoginstallasjonergjennombestemmelsene;dettillatesoppførtbygningersomfremmerformåletogbrukenavarealet,f.eks.stier,toaletter,paviljonger,mindreservicebygg,overdekningtilplanter/mindredrivhus,garasjer,terrasserogliknende.Dettillatesogsålandskapsendringiformavetableringavdammer,mindrebroer,fosseretc. §12-5Nr5 Landbruksformål EtarealsomigjeldendereguleringerangittsomparkforeslåsendrettilLNF-ogmuliglandbruksareal.Arealetliggermellomeksisterendebeitemarkereristorgraddekketavskog.§12-5Nr6 Brukogvernavsjøogvassdragmedtilhørendestrandsone

ArealerisjøderdetikkeplanleggestiltakHavneområdeisjøFerdselsarealitilknytningtilkaier.Innenfordettearealettillatestiltakibestemmelser.§12-7Bestemmelsesområde

Kulturminnemedbestemmelseomarkeologiskutgravningavautomatiskfredetkulturminneid115674førevttiltak.Bestemmelsesteksterforeslåttavkulturmyndighet.6.3Bebyggelsensplasseringogutforming


17

Allbebyggelseskalihovedsakintegreresilandskapet.Hovedforminkl.takskalværetilpassetilandskapet.Detskalihovedsakbenyttestreihovedkonstruksjonerognaturmaterialersomtre,stein,planterogglasspåoverflater.Unntattfradettekraveterproduksjonsdrivhusetsomharetstørrevolumbehovogspesifikkefunksjonsbehoviftlysetc.Bådeeksisterendevegetasjonognybeplantningskalinngåiogrundtbebyggelseienhelhetligplanleggingogsomendelavstedetsidentitetogkarakter. Størstedelenavområdetliggerinnenfor100-metertbeltetfrasjø.Områderforeslåttmednybebyggelseleggerikkebyggnærmeresjøenneksisterendeomliggendebyggalleredeligger.NybebyggelseiNB3erplassertmedca20-25mavstandsjø.NybebyggelseiNB4erplassertmedca30-40mavstandsjø,trukketinnfraeksisterendesvaberg.Turstierliggerforanbebyggelsen.Drivhuserplassertpårelativtflatdelavtomtmestmuligskjultfrasjømedhøyvegetasjonforan.Dettearealetervurdertsomdenmestgunstigeplasseringenpgaadkomstdirektefrahovedvei,mesttilbaketrukketogminsteksponertifrasjøogminstruvendeilandskapet.DethartidligereværtdiskusjoneromarealetB1igjeldendereguleringkunneværeaktuellplasseringavdrivhus.Dettearealeterbratt,forutsetterentenstoreterrenginngrepelleretsværthøytliggendeogruvendebyggsamtidigsomdetvilbliveldigdominerendemotgravhaugenepåRudleneset.6.3.1BebyggelsenshøydeBebyggelsensmaksimumshøydeerangittibestemmelser.Ihovedsaktillates1-2etasjersbygg.Vurderingavhøydeergjortetterplanlagtfunksjonogtilpasningtillandskap.Drivhusogrestaurantbyggtillatesmedstørrehøydebådepgabeliggenhet,funksjonogønskeomutsiktbådemotsjøoghageanlegg.6.3.2Gradavutnytting(veileder)ForskriftMakstillattbebyggelseerangittibestemmelserogpåkartmedtillattbruksareal,BRA.Detteervalgtsammenmedmaksmønehøydeforåsynliggjørearealbehovsamtidigsomstørrelsepåvolumreguleres. VedberegningavtillattBRAåpnesdetibestemmelseforikkeåmedregnefiktiveplan.Foreksempelidrivhusogrestaurantvildetværenaturligåleggeopptilstørretakhøyde.Makshøydeerangittibestemmelser.Utvendigoverdekketarealmedtasikkederdetteikkeerinnglasset.Terrasseritilknytningtilbebyggelsetenkesskjermetmedutkragedetak,noesomogsåvilværemedådempefasadevirkningavbyggmedglassfasadersamtidigsomdetkanutnyttessomsolskjerming.6.3.3Antallarbeidsplasser,antallm2næringsarealer Flor&Fjæreharpridag25årsverkogomsatteforkr.40.150.000i2018Anslagsvisvilentenktutvidelseavanleggetkunnegi35årsverkogomsetningpå65.000.000kr Tilsammeninyttforslagtillates7350m2nynæringfordeltpå

- BN1:4000m2drivhus+1000m2bevertning+800m2innglasset/overdekketareal- BN3:900m2overnatting+350m2oransjeri- BN4:600m2overnatting

Itilleggtillateseksisterendebebyggelsebeholdtmedmindretilbyggangittibestemmelser,- BN2:1200m2- BN5:ca750m2

6.7.2Utformingavveger Deterikkeprivatbilersomankommeranlegget.Eksisterendeprivatveibeholdesoginnreguleressomhovedadkomstforvareleveringfraferge.Veienerdelvisgruslagt,delvisbelagtmedstein.Breddeerca3,5m.


18

6.7.3Kravtilsamtidigopparbeidelse Førdettillatestiltakisjøskalkulturminnemyndighetværevarsletogevtpåvirkningpånaturmangfoldisjøværeredegjortfor.Ingenkravtilsamtidigopparbeidelseannetenngjerdekravmotnaboogeksisterendebeitemark. 6.7.4Varelevering Vareleveringskjerhovedsakeligmedlastebilfraferge3gangerpruke.Enavhovedårsakenetilnyreguleringerønsketomenklerevareleveringoglogistikk.Medegetproduksjonsdrivhusvilfraktavplanterreduseresbetydelig.Mattilrestaurantvilhavareleveringsomidag. 6.7.5Tilgjengelighetforgåendeogsyklende Anleggeterkuntilgjengeligmedbåt. 6.7.6Fellesatkomstveger,eiendomsforholdAdkomstveitilanleggetgåroverannenmannseiendom.EieravFlor&Fjæreopplyseråhabruksretttiladkomstvei.6.8Planlagteoffentligeanlegg Ingen

6.9Miljøoppfølging•Miljøtiltak Flor&Fjæreeretsesongbasertanlegg,medplanteproduksjonf.o.m.februarogmedutplantningiapril/mai.Anleggeteråpentforpublikumframaitilmidtenavseptember.Byggoganleggforgjestererikkeibrukvinterstid.Sommiljøtiltakvildetderforværeviktigbådeåtahensyntildennesesongbrukenvedvalgavløsingerogmaterialbruksamtidigsomdetbørtilstrebesåetablerealternativeenergikilder,foreksempelsolceller,tilbrukialleanlegg. Anleggetbaserersegpåeksotiskeplantersomplantessammenmedeksisterendevegetasjon.SåfremtanleggetdriftesprofesjoneltogharenklaravgrensningoghåndteringavplanteavfallantasdetikkeåtruenaturligartsmangfoldpåSør-Hidle.Detteerlagtinnibestemmelser. 6.10UniversellutformingFlor&Fjærehareldresomenavsinehovedmålgrupperavbesøkende.Deterderforsværtviktigfordriftenogsuksessentilanleggetatdeterletttilgjengeligoglettåferdesi.Hovedgangstiererbredeogjevnenettoppforåenkeltåkunnegårundtbådemedrullatorellermedrullestol.Likevelerdetnoenkupertearealermedbratterestigningsomfølgeavnaturligterrengogønsketomikkeågjøreforstoreinngrepilandskapet.Anleggetbasererseghovedsakeligpåenopplevelsesferdtilfotsgjennomhagerderdetestetiskeogblomsterstårihovedfokus.Stier”underordner”segianleggetogdeterikkerekkverk,skilting,markeringeroglignendeelementerihagedelenavanlegget.Detvilhellerværemerriktigåsiathagenutfoldersegsomkunstmedunderordnetfunksjonskrav.6.11Uteoppholdsareal•Ivaretakelseaveksisterendeogevtnyvegetasjon Detmesteaveksisterendevegetasjonerplantetsomdelavutviklingenavanlegget.Eksisterendevegetasjoninnlemmesistorgradianleggetogspillerenviktigrolleihelhetsbildet. •Offentligefriområder Arealeterprivat. •Turveier Determangeturveier/stieretablertianleggetogdissereetableresårligettersomhagerendres. •Atkomstogtilgjengelighet


19

AdkomsttilparkskjerhovedsakeligviapassasjerbåtfraStavanger.Enkeltebesøkendeankommermedegenbåt.Ansatteankommermedbåt.•Sesongbruk Flor&Fjæreeretsesongbasertanlegg,medplanteproduksjonf.o.m.februarogmedutplantningiapril/mai.Anleggeteråpentforpublikumframaitilmidtenavseptember. •Kravomutomhusplanogrekkefølgebestemmelse Detstillesinyplankravtilutarbeidelseavutomhusplani1:200fordeenkeltebyggeområdervedinnsendingavsøknadomtiltak.Iutomhusplanenskalsærligterrengbearbeidingogstier/adkomstveierfremgå. 6.12Landbruksfagligevurderinger Deterjordbruksarealinneiplanensomforeslåsomdisponerttilnæringogplanteproduksjon/drivhus.(EnkeltekommuneranerkjennerdrivhussomentillattbrukavLNF) IvedlagteillustrasjonshefteerdeulikearealtypeneangittetterAR5.Jordbruksarealeteribrukidag. 6.13KollektivtilbudDeterprivatpassasjerbåtsomerhovedadkomsttilanleggetsamtferge.6.14Kulturminner Deterettkulturminnesomliggerinnenforplanområdet.(sepkt5.5) Detbleforetattenbefaringavkulturminnet07.12.2018avkulturminnemyndighetLeifHåvardLundøVikshålandoglagtetbestemmelsesområdeoverkulturminnetiplankart.Reguleringsbestemmelsepåleggerarkeologiskutgravningføriverksettingavtiltakimedholdavplanen.6.16Planforvann-ogavløpsamttilknytningtiloffentlignett Planenmedføreringenendringivann/avkløpogtilknytning.Sepkt5.13

6.17Planforavfallshenting

Planenmedføreringenendringavfallshåndtering.Setidligerepunktunderbeskrivelseavdagensdrift. 6.18Avbøtendetiltak/løsningerROS FølgendemomenterfremhevesiROS-vurderingen:

- tidevannsflom- havnivåstiging

Tiltakireguleringsbestemmelser:ingenbebyggelselavereennkote3,vednybebyggelsemåplasseringvurderesiftNVEsaktsomhetskartforflom.

- Overvann

Overvannhåndteressomidag,detanleggesrelativtfåhardeflaterogdetbenyttesdam-anleggsomfordrøyning

- Vind

Bebyggelseerihovedsaklavogtilpassesterreng.Bebyggelseerikkeangittpåbergtopper/høyestepunktilandskap.Vegetasjonbrukessomvindskjerming.

- Kulturminner

Refpkt6.14:bestemmelsesområdevernerkulturminne

- havn/kai


20

PlasseringavnykaiSK1ergjortmedhensynpåeksisterendedybde/sjøbunnforåminimeretiltakbådepålandogisjø.Plasseringerihovedsaklikplasseringavsmåbåtanleggigjeldenderegulering.Følgendebestemmelseskalsikreskånsomogbevisstopparbeidelse:Aktuelletiltakisjøsomutfyllinger,brygger/kaianleggm.m.ersøknadspliktigetterhavne-ogfarvannslovensbestemmelser,ogtillatelsemåderforinnhentesfrahavnemyndigheteneførgjennomføring.Tiltakisjøskalgjennomførespåenforsvarligogskånsommåte,slikatdetomkringliggendemarinemiljøisålitengradsommuligpåvirkes.Størrearbeidermåtilstrebesutførethøst/vinterstid,nårlivetisjøenermestiro.

- helse/beredskap

Enutvidelseavanleggetspesieltmedtankepåøktpublikumsvirksomhetviløkerisikoforuønskedehendelserogulykker.Detstilleskravibestemmelseomredegjørelseforinternberedskapsvurderingogredegjørelseforhovedadkomstogrutinervedskade/ulykke.Ibestemmelsestillesogsåkravtilinnsendingavbrannkonseptogrutineforevakueringoghåndteringavbrannvedinnsendingavsøknadomtiltak.

- Vannforsyning

Anleggeteridagselvforsyntmedvannogønskerogsåifremtidenåværedet.Parkanleggeteravhengigavmyevannogharderforanlagtvannlagringidammer.Isværttørreperioderkandetlikevelbliaktueltmedvannbåt.Nykaimedmulighetforanløpavvannbåtermedpååminimerekonsekvensvedevtproblemermedvannforsyning

- Forurensning

Lysforurensningkanværeutfordrendevedanleggelseavdrivhus.Plasseringavønsketnyttdrivhuservalgtmedtankepåistørstmuliggradåkunneskjuledettesærligsettfrasjø.Ibestemmelserleggesdetkravomhøyvegetasjon(beholdeeksisterende/leggeinnny)særligmotøstogsjø.ForurensingknyttettilevtplantevernmidlerogavrenningtilgrunnmåforventeshensyntattidriftogprosjekteringavanleggetterLovomvernmotforurensningerogomavfall(forurensningsloven)

- vær-begrensninger/tilgjengelighet

Situasjonendresikkeiftdagenssituasjonselvomdetmedmeraktivitetpåanleggetogforventetmerekstremværvilkunneutløseevtfleresituasjonerderværsetterbegrensningertiladkomstogbruk.RutinerfordetteforventeskartlagtogvidereførtavledelsevedFlor&Fjære.SituasjonforbåtanløpforbedresvedutbedringavkaiogmoloiSK36.19Rekkefølgebestemmelser Detstilleskravtilavklaringiftevtkulturminnerisjøførtiltakisjø. Detstileskravtilvurderingavkonsekvensforevtpåvirkningavnaturmangfoldisjøførtiltalisjø Anleggethargjerdepliktmotlandbrukseiendommer. 7VirkningeravplanforslagetBeskrivelseogvurderingavvirkningeravgjennomføringavplanen.kapIIiNaturmangfoldloven.Eventuelleavbøtendetiltakskalbeskrives


21

KapittelII.Alminneligebestemmelserombærekraftigbruk§4.(forvaltningsmålfornaturtyperogøkosystemer)

Måleteratmangfoldetavnaturtyperivaretasinnenforderesnaturligeutbredelsesområdeogmeddetartsmangfoldetogdeøkologiskeprosessenesomkjennetegnerdenenkeltenaturtype.Måleterogsåatøkosystemersfunksjoner,strukturogproduktivitetivaretassålangtdetansesrimelig.

§5.(forvaltningsmålforarter)Måleteratarteneogderesgenetiskemangfoldivaretaspålangsiktogatarteneforekommerilevedyktigebestanderisinenaturligeutbredelsesområder.Så

langtdeternødvendigforånådettemåletivaretasogsåartenesøkologiskefunksjonsområderogdeøvrigeøkologiskebetingelsenesomdeeravhengigeav.Forvaltningsmåletetterførsteleddgjelderikkeforfremmedeorganismer.Detgenetiskemangfoldinnenfordomestisertearterskalforvaltesslikatdetbidrartilåsikreressursgrunnlagetforfremtiden.

§6.(generellaktsomhetsplikt)Enhverskalopptreaktsomtoggjøredetsomerrimeligforåunngåskadepånaturmangfoldetistridmedmålenei§§4og5.Utføresenaktivitetihenholdtilen

tillatelseavoffentligmyndighet,ansesaktsomhetspliktenoppfyltdersomforutsetningenefortillatelsenfremdelesertilstede.

7.1Overordnedeplaner Hoveddelenavplanforslageteritrådmedoverordnetplanverk. Detsomerendretiftgjeldendereguleringogkommuneplaner: Ca10960m2ivestforelåsomregulertfraprivatfriområdetilprivatparkognæring(markertrødt) Ca8755m2iøstforeslåsomregulertfraLNF/jordbruktilnæring(markertrødt) Ca4100m2isørforeslåsomregulertfranæring/privatparktilLNF(markertgrønt)

Begrunnelsenfordetteeretbehovforutvidelseavnæringmedproduksjonslokalerogensamlingavnæringsarealinnenforprivattomt.*7.2Landskap HovedkonseptettilFlor&Fjæreeråkunnevisefremeneksotisklandskapsparkdernaturligfjell,terrengogbeplantninginngårienkunstferdigutarbeidetoase.Dammereranlagtogfjellerbraktfremidagen.Steinerflyttetogstieranlagt.Andrestederdannernyvegetasjonogbeplantningnyelandskapsromoghager.Landskapetskarakterfraåværeforblåstesvabergutensærligvegetasjonbleiutgangspunktetendretvedetableringenavanlegget.Likevelerdettydeligatanleggogfunksjoneretableressomenintegrertdeli


22

eksisterendelandskapogslikønskereiereavanleggetatparkenfortsattskalvidereutvikles.Ireguleringavsettesderforstørstedelenavarealettilpark.Anleggetendrertilenvissgradlandskapetmensomendelavenannerledesogeksotisknaturopplevelseogturistattraksjon. 7.3Stedetskarakter Flor&Fjæreønskeråbeholdedagenskarakterogsånåranleggetutvides.Nybebyggelseskaltilpassesterrengogbådeeksisterendeognyvegetasjonskalaktivtbrukesforatdebygdeanleggpåstedetskalfremståunderordnetvegetasjonogbeplantning. 7.4Estetikk Tre,naturmaterialerogbebyggelsesomintegreresilandskapetskalfortsetteåværehovedkonseptfordeestetiskeløsningerknyttettilbygg. 7.5Kulturminnerogkulturmiljø,ev.verneverdi22.09.2014Konsekvensavnyplaneratområdetsomalleredeerutgravdmedavmerketigjeldendereguleringikkelengreeravmerketinyttplankart,ogområdetsomikkeerutgravdangissomtidligeremedetbestemmelsesområdesompåleggerutgravingforevttiltak.7.6Forholdettilnaturmangfold Flor&FjæreendrerinnenforsittanleggSør-Hidlesbiologiskemangfoldsomendelavkonseptet.Flor&Fjæretilførernyearterognyeksotiskvegetasjon.Innenforanleggetkanmansiatnyenaturverdierskapesogateksisterendevegetasjonendresogdelvisfjernes,delvisintegreresianlegget.Flor&Fjærebørseespåogbehandlessometisolertanleggmedklaravgrensing.Riktighåndteringavbiologisk/organiskavfallfraikkelokalearterforeslåsregulertmedenbestemmelseombevissthåndteringavdetteforåunngåspredningavuønskedearter.Avhensyntildettevildetogsåværehensiktsmessigåfåbyggetdrivhuspåøya. Iftnaturmangfoldslovenbørdetvisesskjønndadetteeretheltspesieltanleggsom”stillerut”fremmedearterinorskklimaoglandskap.Likevelbørdetogsåvisesaktsomhetvedutvidelseavanleggsærligiifteksisterendedyrelivogplantelivisjø,ogiftåunngåspredningavuønskedearterogevtbrukavgenmodifisertearter. 7.7Rekreasjonsinteresser/rekreasjonsbruk Anleggeteråansesometrekreasjonstilbudforbetalendepublikum.Utvidelsenavanleggetviløktetilbudettilrekreasjonsaktivitetersomkantilbys,foreksempelovernatting,kurs-ogkonferansebygg.Anleggeterenstorogattraktivturistdestinasjon.7.12Universelltilgjengelighet Utvidelseavanleggvilbedretilgjengelighetirestaurantogbevertningslokaler.Vedbyggingavovernattingsenheterskalminimum20%avlikerom/overnattingsenheterværetilgjengelige. 7.13Energibehov-energiforbrukNyttdrivhusognyutvidetrestaurantvilkreveenergi.Detskalutredesmuligbrukavsolcellerevtandrealternativeenergikilderslikatnyttanleggikkekrevermertilførtenergiogutvidelseavtrafo.Hvisdetteermuligtekniskoginnenforforsvarligeøkonomiskerammervildetteprioriteres.7.14ROS Nyttplanforslaganseesikkeåendrefølgendeforholdisærliggrad:•Rasfare•Flomfare•Vind•Støy•Luftforurensning•Forurensningigrunnen Utvidelseavpublikumsanleggkanhakonsekvensfor•Beredskapogulykkesrisiko Dettefordidetforventesflerepersonertilanlegget.Detstillesibestemmelserkravominternberedskapsvurderingogredegjørelseforhovedadkomstogrutinervedskade/ulykkeog


23

brannkonseptogrutineforevakueringoghåndteringavbrannvedinnsendingavtillatelsetiltiltak.7.15Jordressurser/landbruk Nyttforslagtilreguleringharkonsekvensforlandbruk.Innenforplanområdeterdetarealersomidagerdyrketmark/beitemarkogsomforeslåsomregulerttilnæring.Detteeretforslagsommåvurderesiftnasjonaleretningslinjeriftjordvernogdispenseresfor.Idennedispensasjonsvurderingenvildetværerelevantåvurderehensyntilsamfunnsnyttenenomdisponeringvilkunnegioppmotbrukenavarealettildyrketmark/beitemark.Idettetilfelleterdethovedsakeligplanteproduksjon(drivhus)somønskesoppførtpådettearealet.Planteproduksjonenerhovedsakeligtilanleggetsegetbehovsomturistdestinasjon,menogsåtilbrukikjøkken/bevertning.Turist-destinasjonensomFlor&Fjæreharutvikletsegtilåbliharikkebarelokalverdi,menogsåregionalognasjonalverdi.Flor&FjæreermedpååsetteStrandkommuneogRyfylke-øyenepåkartetogbidrarårligtilfleretitusenerbesøkende.Anleggeterogsåenarbeidsplassavbetydning.Fordelenevedåkunneutvideanleggetsærligmedsærligdrivhusmåregnessomstore,ogregnesaveierogdagliglederavanleggetsomheltvesentligforvideredrift.EtdrivhusitilknytningtilanleggetvilogsåmedførelavereenergibrukenndagensløsningmedtransportavplanterogtrærtilogfraJåttåiStavanger.Transportenmåidaggjøresmedtunglastebil.Plasseringenavdrivhusetiplanforslagetergjortslikattransporttilogfrahagenkangjøresmedletterekjøretøy,noesomisegselvvilværemiljøogenergibesparende 7.16Tekniskinfrastruktur DagliglederavFlor&Fjæreopplyseratdetiutgangspunkteterønskeligåistorgradværeselvforsyntmedvannogstrøm.Detenkeråfortsetteåbrukevannogavløpsomidag,mendetmånødvendigvisetableresnyttledningsveitildrivhusogovernatting.Flor&Fjæreharegetgrunnvann;trebortebrønnersomleverernoktilevt.utbygninger.Ifremtidenplanleggesogsååsamletakvannfradrivhusogboreetparnyebrønnerforåsikreekstravanntilgang.Somførvilenevtutvidelseavanleggetvilskjetrinnvis.Nyebyggeområderinnenforplanenvilutløsebehovfornyevann-ogavløpsledninger,detteanleggessomidagiprivatnett. HvisdetlikevelblirbehovformerstrømtilførseltilanleggfraLyseerplasseringavnytrafostasjoninnenforBN1ihhtmerknadfraLyse. 7.17Økonomiskekonsekvenserforkommunen Enutvidelseavanleggetviltroligbety10årsverkmerennpr.Idagisysselsettingikommunen. Byggingavutvidetanleggvilkanskjebetyøktbrukavfergeienanleggsperiode.Etteretableringavdrivhusitilknytningtilparkanleggetforventesbetydeligemindretrafikkogbrukavfergeforfraktavplantervåroghøst. Somturistdestinasjonvilmestsannsynligenutvidelseavanleggetværemedpåågipositiveøkonomiskeringvirkningerforkommunenhvisdettebrukesireiselivsstrategiforkommunenogområdetsomhelhet. 7.19Interessemotsetninger Deterenkjentinteressemotsetningnårnyeplanforslagforeslårprivatiseringavstrandsone.Idettetilfelletbeholdesstørstedelenavstrandsonenmedformåletprivatparksomigjeldenderegulering(detytterste10-30-metersbeltetfrasjølinjen).Størstedelenavdagensanleggliggerinnenfor100-metersbeltetfrasjølinjen.KonseptetFlor&Fjærebyggerpåopplevelsenavhagerogblomsteristrandkantenogstrandlinjenertilgjengeligmedstierpåutsidenbådeaveksisterendeognyttforslagtilbebyggelse.Nyttforslagleggeropptilovernattingshytterinnenfor100-metersbeltetogsynligfrasjø.Hytteneskaltilpasseslandskapogterrengogreguleresmedoppdelingoghøydebegrensning.Buffersonemotsjømedstibeholdessomidag.


24

RosamarkererarealsomendresireguleringfraprivatfriluftsområdetilprivatparkBlåttarealmarkererdelavplanområdesomliggerutenfor100-meterssonentilsjølinjeInteressemotsetningmellomnæringsinteresseogjordbrukeromtaltitidligerepunkt.7.20Avveiningavvirkninger Nyreguleringmuliggjørutvidelseavanleggsamtidigsomplanlagtbebyggelsebeskrivesogreguleresmedmaks-arealoghøydebegrensningslikatutviklingblirmerforutsigbar.Åmuliggjøreplanteproduksjonensombehøvesfordriftianleggetinnenforplanområdetredusererbehovfortransportoglogistikkogvilisegselvværeetpositivtmiljøtiltak.

8755m2somikkeinngårigjeldendereguleringogsomerLNF-områdeforeslåsomdisponerttilnæring.3226m2(2853m2+373m2)somigjeldendereguleringliggerinnesomprivatparkforeslåsomdisponerttilLNF.


25

8KonsekvensutredningStrandkommuneharvurdertatdetikkeerbehovforkonsekvensutredning.8.2Redegjørelseforeventuelletiltakforåtilpasseplanentilomgivelseneogforåavbøteskaderogulemper,samtundersøkelserogtiltakforåovervåkeogklargjørefaktiskevirkningeravplanen. Reguleringsbestemmelseneerlagetforåtilpasseplanentilomgivelseneogforåavbøteskaderogulemper.Kravsatttildokumentasjonvedsøknadomtiltakvilværemedåsynliggjøretiltakogvirkningeravplanenogforhåpentligvisklargjørefaktiskevirkninger. 9Innkomneinnspill9.1Merknader(kortsammendrag)ogforslagstillerskommentar Innkomnemerknader:Fylkesmannen:Ønskerdetaljeringavbyggetiltak(iftinnsigelsepåplanfra2006)PåpekerhensyntilstrandsoneoglandskapFjern-ognærvirkningsstudiefrasjøbørinngåireguleringenDypvannskai:måutredeplasseringogpåpekerhensyntilviktigtareskogLandbruk:iutgangspunktistridmedjordvernåomregulereLNFROS-analyse:måutarbeides(særligiftbrannogstormflo)Svar:Deterknyttetbestemmelsertilbyggetiltakoghovedsonerforplasseringerangittmedegnebyggeområderinyttforslagtilplan.Deterønskeligåbådetillatefleksibilitetogetappevisutbyggingsamtidigsomdeterviktigåtydeliggjøreetoverordnetrammeverksomutviklingskalskjeinnenfor.Debyggetiltaksomermestsynligfrasjøermestdetaljertibestemmelserogvedlagteillustrasjonsplanogvisualiseringavovernattingsenheter(fjern/nærvirkningsstudie)erutarbeidetforågiutdypendeinformasjonomplanerforbygningsvolumer,materialbruk,ogtilpasningtillandskapet.Drivhusermedvolumskisseangittifjernvirkningstudiesettfrasjø.Formåletdypvannskaiblevarsletioppstart,mentattutiforslagtilreguleringogerstattetmedkaidabehovetfordybdetilønsketankomstforsandbåteropplyståvære4-5m.Plasseringavkaifølgergjeldendereguleringsangivelseavsmåbåtanlegg.Detstillesibestemmelserflerekravtilbyggingisjø,setidligereangitt.Landbruk;seargumentasjonibeskrivelsestekst.Strandsone;seargumentasjonibeskrivelsestekst.ROS-vurderingerutarbeidetogvedleggessomavtaltmedStrandkommune.Kystverket:PåpekerhensyntilsjøferdselHvisnydypvannskai:kommentererplanlegging.Kreverbestemmelseomkravtilgodkjenningfrahavnemyndighetfordetiltakdettegjelder.Svar:Formåletdypvannskaiblevarsletioppstart,mentattutiforslagtilreguleringogerstattetmedkaidabehovetfordybdetilønsketankomstforsandbåter4-5m.Plasseringavkaifølgergjeldendereguleringsangivelseavsmåbåtanleggogerikkeytterligereutredetannetennbekreftetavbrukereavanleggetsomgodløsningift


26

vind/vær,sjødybdeogadkomst.Bestemmelsestekstlagtinnsombemerket.”Aktuelletiltakisjøsomutfyllinger,brygger/kaianleggm.m.ersøknadspliktigetterhavne-ogfarvannslovensbestemmelser,ogtillatelsemåderforinnhentesfrahavnemyndigheteneførgjennomføring.”Fiskeridirektoratet:Påpekerstørretareskogforekomsteri,ognærplanområdet.Forekomsteneklassifisertsomsværtviktige,verdiA;-nasjonalinteresse.Viktigistørstmuliggradåunngåinngrepsomspregning,mudring,ogutfyllingigrunneresjøområder.Svar:Formåletdypvannskaiblevarsletioppstart,mentattutiforslagtilreguleringogerstattetmedkaidabehovetfordybdetilønsketankomstforsandbåter4-5m.DagliglederavFlor&Fjæreopplyseratsjødybdevednyttkaianleggerover5mogderforerplasseringendenmestskånsommeforsjøområdet.Følgendebestemmelseerlagtinnunder§10Brukogvernavsjøogvassdrag:”Aktuelletiltakisjøsomutfyllinger,brygger/kaianleggm.m.ersøknadspliktigetterhavne-ogfarvannslovensbestemmelser,ogtillatelsemåderforinnhentesfrahavnemyndigheteneførgjennomføring.””Tiltakisjøskalgjennomførespåenforsvarligogskånsommåte,slikatdetomkringliggendemarinemiljøisålitengradsommuligpåvirkes.Størrearbeidermåtilstrebesutførethøst/vinterstid,nårlivetisjøenermestiro.”DetleggesopptilmulighetforutbedringavkaioganlegginnenforVHS4ogSK3.Dettevilberørergrunneområdermednoesprengning.Detteområdetertroligdetdermarintmiljøalleredeerpåvirket/begrensetdadetteeranløpskaitilpassasjerbåtfleregangerdagligisommerhalvåret.FiskarlagetVest:SjøvernerlikeviktigsomjordvernIkkeregistrertfiskeriinteresserireguleringsområdet.Menerreguleringsgrenseniutgangspunktetbørgåistrandsonenderdetikkeertenktspesielletiltak,evtforutsettemulighetforfiskeinnenforområdet.Viktigåunngåforurensingogsåvedetvutfyllingavmasseisjø.Svar:Plangrenseisjøfølgergjeldendereguleringsgrense.Tiltakersynliggjortiplankartogbestemmelsertilsjøfølgerplan.Detmåforutsettesavforurensningslovenfølgesiftmedevtutbyggingogdriftavanlegg.Lyse:ØnskertilsendteffektbehovforvurderingombehovfornynettstasjonEvtavsettareal5x5mtilnytrafo.Divkravspesifikasjonertilplassering.EksisterendeinfrastrukturiplanområdetmåivaretasSvar:Effektbehoverikkeutredetnærmeredadetvurderesbrukavsolcellepanelerogprodukterpåmarkedetsjekkesutnå.ArealeravsattihhtLyseskravspesifikasjonertilevtnynettstasjonhvisdettebliretbehov.


27

Eksisterendeinfrastrukturiplanområdetendresikke,hellerikkeadkomsttildenne.Fylkeskommunenskulturminneavdeling:Setidligereutredningibeskrivelsemedkartfrakulturminnemyndighet.Angivelseav3arealer:A:ihovedsakregistrerti2006B:ikkeregistrertC:ønskerforetatilstandsregistreringSvar:DetharværtflererundermedkorrespondansepåepostmellomplankonsulentHelen&Hardogfylkeskommunenskulturminneavdelingiløpetavplanprosessen.Fylketharogsåværtpåbefaringianlegget.EtarealerangittiplankartogbestemmelserihhtinnspillfraFylket,mentilbakemeldingfraRiksantikvarsomharfåttoversendtsakharikkekommetfrempåtidspunktavinnleveringavplanforslag.Vedvarslingavoppstartvarplanområdetangittstørre.P.g.ainnskrenkingavarealetiløpetavplanprosessenbleettavdeuregistrertearealeneliggendeutenforplanområdet.Etannetarealbletattutavplankartdakulturminneavdelingenopplysteomatdetalleredevargjortregistreringerher.Setidligerepunktibeskrivelseogillustrasjonivedlagthefte.Fylkesrådmannen,regionalplanavdeling:OmdisponereminstmuligjordbruksarealFremleggarealregnskap,evterstatningsarealStrandsone:reduserekonsekvenseravinngrep,tahensynAnerkjennerstedetsverdisomturistmålSvar:Arealregnskapihhtbeskrivelseimerknadliggervedlagt.Kortoppsummertfordelerdetsegslik:Produktivskogsomforeslåsregulerttilnæring(mendelvisbeholdsombuffervegetasjon):1734m2Fulldyrkajordsomforeslåsregulerttilnæring:5348m2(omtrentligetallbasertpåarealflaterberegnetutifrapdf-kart)Arealetsomønskesomdisponerterforeslåttetterenoverordnetvurderingavplasseringderulikehensynervektet.Detoverordnedeformåletmednyreguleringeråmuliggjørenødvendigutvidelseavanleggsærligmedtankepåplanteproduksjonogdrivhus.Pr.Idagbehøves3500m2drivhustildagensanleggogdetreguleresinn4000m2drivhusforåkunneutvideproduksjonnoe.Høydetildrivhusbestemmesdelsavpalmerogtrærsommåinn.Etproduksjonsdrivhusmåværeletttilgjengeligmedbilogdetmåetablerespåettplan.Valgttomtegnersegderforsværtgodt.Itilleggerdrivhusetsvolumbetydeligogdeterikkeønskeligåanleggedettenærmeresjø,ellerhøyereiterrengetslikatdetblirmerdominerendeiSør-Hildeslandskapsettfrasjø,ellerinærhetavgravhaugerpåRudleneset.Planensforholdtilstrandsonenerbeskrevetnærmereipkt7.19NVE:AnbefalerbrukavNVEsverktøyiplanleggingØnskerhenvendelserhviskonkretespørsmål


28

Svar:NVEsverktøyerbenyttetvedutarbeidelseavROS-vurdering.Dennevedleggesreguleringen.Kravtilnærmereutredning,konkretetiltakoghåndteringavdisseertattinnibestemmelser.Seangivelseitidligerepunktibeskrivelsen.NaboHelgesen/Jenssen:BekymretforlysforurensningogjordforurensningfradrivhusØnskervegetasjonsbufferSvar:Flor&Fjæreopplyseratdrivhusetikkebenyttesifulldriftheleåretmenhovedsakeligfrafebruarogtilogmedmaidadeflesteplantersettesut.Evtlysforurensning(behovforekstraplantelys)vilderforværebegrensettildenneperiodenavåret.Ibestemmelsererdetlagtinnkravomhøyvegetasjonsbuffermotøst(ognabotomt)ognaboenønskeomvegetasjonsbufferanseessomimøtekommet.Planteproduksjonogaktivitettilknyttetdrivhusetmåfølgeforutrensningslovenogandregjeldendelovverkogevtjordforurensningogavrenningtilgrunnmåderforantashåndtertavansvarligefordriftogrutineravanlegg.NaboLunde,brevfraadvokatAtleHelljesen:BemerkerpågåendeankesakilagmannsretteniftgrenseIkkeinteressertiatLundeseiendomskalinngåireguleringenIkkeønskeligåtrekkearealsomikkevarmedtattiforrigereguleringinninyplan.Ønskeråopprettholdejordbruksdrift.MenerutvidelseavFlor&FjærebørskjepåanneneiendompåSør-HidletilhørendeEndreBrynHildefjord.Brevmedspørsmålomkommunenshabilitet. Svar:Pågåendeankesakerkjentogopplystomtidligereibeskrivelsen.NyttforslagtilreguleringtarutgangspunktiatområdetsominngåriplanområdetogregulerestilnæringeiesavOlavBryn.Argumentasjonforomreguleringavjordbruktilnæringerredegjortfortidligereibeskrivelsen. OlavBrynogEndreBrynHildefjordmeneråhakjøptogbetaltogsådetaktuelleområdeikontraktav29.12.2005,derarealetogsåvarinnmerketpåetvedlagtkartsompartenesignerte.PlanforslagetrarderforutgangspunktiatOlavBryneierområdetderutvidelseavanleggforeslås.Utvidelseavproduksjonsanleggogbevertningvilhaenklarfordelavåværelokalisertheltitilknytningtilparkanleggetforåminimeretrafikk,logistikkogbrukavveigjennomlandbrukseiendommentilLunde.Detønskesogsååkunnevisefremplanter,produksjonogdrivhussomenutvidetdelavkonseptetforbesøkende.ForFlor&Fjæreerdetikkeaktueltåetablereplanteproduksjonetannetstedpåøyaennderhagenalleredeliggerogdergjesterkantasimot.