N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht22 februari 2018: Jaarcongres ‘Samen aan de slag met stedelijke transformatie’
Deelsessie: Financieel economische arrangementen
Plaats maken voor de nieuwe economie
Sander van Schijndel
▪ 2000: Stadsgeografie (Universiteit Utrecht)
▪ 2004: Urban Design (University of Sydney)
▪ 2000-2016: adviseur en procesmanagertransformatie gebouwen en gebieden
▪ 2011: Oprichting herstructureringsfonds Ladonk(gemeente Boxtel en BOM)
▪ 2015: Toekomstvisie en advies fondsvorming Vitale Vakantieparken (Noordoost-Veluwe)
▪ 2016: Investment Manager bij OMU
21-2-2018 2
21-2-2018 3
1. Over OMU
2. Activi-teiten
3. Pro-jecten
4. Succes-fact
oren
21-2-2018 4
1. Over OMU
2. Activi-teiten
3. Pro-jecten
4. Succes-factoren
Achtergrond OMU▪ Opgericht in 2011 door de provincie Utrecht.
▪ Aanleiding: veroudering, leegstand en falen markt op bestaande Utrechtse werklocaties.
▪ Zelfstandige uitvoeringsorganisatie (N.V.); provincie Utrecht als enig aandeelhouder.
▪ Doelstellingen:
o Zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met beschikbare ruimte.
o Verbeteren vestigingsklimaat in deprovincie Utrecht.
▪ Middelen: revolverend investeringsfonds (€ 15 miljoen).
21-2-2018 5
1 2
3 4
Organisatie
21-2-2018 6
1 2
3 4
Werkvelden
▪ Aanvankelijk gericht op herstructurering van bedrijventerreinen:
o Focus op private kavels
o Doelstelling: > 50 hectare in tien jaar tijd
▪ In 2016 uitgebreid met transformatie van kantoorgebouwen:
o Onderdeel van AKT: ‘faciliterend spoor’
o Doelstelling: > 10.000 m² bvo per jaar
21-2-2018 7
1 2
3 4
Werkwijze
Drie invalshoeken:
▪ Verbetereno Behoud van de werkfunctie
▪ Verandereno Transformatie t.b.v. andere functies
▪ Verplaatseno Het juiste bedrijf op de juiste plek
Uitgangspunten:
▪ Waar sprake is van marktfalen
▪ Initiëren, aanjagen en ondersteunen
▪ Tussen overheid en markt
21-2-2018 8
1 2
3 4
Financieren
InvesterenAdviseren
21-2-2018 9
1. Over OMU
2. Activi-teiten
3. Pro-jecten
4. Succes-factoren
Activiteiten
21-2-2018 10
1 2
3 4
▪ Alleen de lastige opgaven: waar de markt faalt.
▪ Niet tegen maar tussen partijen: ▪ Géén concurrentie
▪ Géén staatssteun
▪ Marktconform: geen subsidies.
▪ Financieel én maatschappelijk rendement: revolverend fonds in stand houden.
Eigenaren
Initiatief-nemers
Over-heden
Krediet-verstrekkersAdviseurs
Belangen-organisaties
Gebruikers
OMU
Rollen
Maatwerk:
▪ Waar ligt de urgentie?
▪ Welke opgave is er?
▪ Wat is de potentie?
▪ Hoe pakken we het aan?
21-2-2018 11
1 2
3 4
Intermediair
Adviseur
Financier
Investeerder
Focus van OMU heeft sinds 2014 vooral gelegen op financieringsrol vanwege:▪ Terughoudende opstelling banken▪ Concrete behoefte vanuit de markt▪ Past goed bij aanjaagfunctie
Financier
Uniek product
▪ Het blijft lastig voor initiatief-nemers om de ontwikkelfase gefinancierd te krijgen.
▪ Risicoprofiel: waar andere financiers afhaken, stapt OMU in.
▪ Toenemende vraag naar ‘stapeling’ van financieringen: OMU werkt steeds meer samen met andere geldverstrekkers.
1 2
3 4
21-2-2018 12
Senior loan(bancaire lening):40 tot 60%
Equity(eigen vermogen):minimaal 20%
‘Mezzanine’(achtergesteldelening)
Criteria
▪ Overzichtelijke looptijd projecten: doorgaans 2 á 3 jaar.
▪ Beheersbare inbreng per project: maximaal € 2 miljoen.
▪ Financieel rendement: maatwerk.
▪ Maatschappelijk rendement:o Economie
o Duurzaamheid
o Ruimtelijke kwaliteit
21-2-2018 13
1 2
3 4
0
1
2
3
4
5Economie
Duurzaam-heid
Ruimtelijkekwaliteit
21-2-2018 14
1. Over OMU
2. Activi-teiten
3. Pro-jecten
4. Succes-factoren
21-2-2018 15
De Nieuwe Stad, Amersfoort
21-2-2018 16
Batenburgweg, Soesterberg
21-2-2018 17
SOMT Campus, Amersfoort
21-2-2018
Wattbaan, Nieuwegein
18
21-2-2018 19
Planetenbaan, Maarssen
21-2-2018 20
Kobaltweg/Reactorweg, Utrecht
21-2-2018 21
1. Over OMU
2. Activi-teiten
3. Pro-jecten
4. Succes-factoren
Resultaten herstructurering werklocaties
Tot nu toe heeft OMU ruim 28 hectare bedrijventerrein aangepakt:
21-2-2018 22
7 10 17 21 284 8 15 22 30 35 40 45 50
0
10
20
30
40
50
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Gerealiseerd Begroot
1 2
3 4
Resultaten kantoortransformatie
Tot nu toe heeft OMU bijna 48.000 m² leegstaande kantoorruimte aangepakt:
21-2-2018 23
1 2
3 4
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Gerealiseerd Begroot
Succesfactoren OMU
▪ Missie: nog meer dan genoeg te doen voor OMU!
▪ Scope: helder afgebakend.
▪ Targets: jaarlijks afgerekend op financiële, ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen.
▪ Intermediairsrol: verbindingen tussen overheid en markt, en tussen marktpartijen onderling.
▪ Kennis en kunde: klein, dedicated team met uitgebreide vastgoedervaring.
▪ Positie: slagvaardigheid door zelfstandigheid; bewust enige afstand tot de provincie.
▪ Kostendekking: revolverend fonds zelf in stand houden.
▪ Uniek product: financiering van de ontwikkelfase, met bijbehorend risicoprofiel.
▪ Maatwerk: keuzes mogelijk in rollen en inbreng.
21-2-2018 24
1 2
3 4
Dank voor uw aandachtWebsite: www.nvomu.nl
E-mail: [email protected]
Plaats maken voor de nieuwe economie