Master in Management Sanitario (MAMAS)
La valorizzazione del Patrimonio
immobiliare negli Enti Locali
Avellino, 16 aprile 2014
Ordine dei Dottori commercialisti ed esperti contabili di Avellino e Ariano Irpino
Fabio Amatucci
Agenda.
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare
4. Le differenti strategie
5. Gli strumenti di valorizzazione
6. Considerazioni di sintesi e ruolo del consulente/revisore
Lo scenario di riferimento:
• incremento della mobilità dei fattori (persone, capitali, informazioni, servizi);
• internazionalizzazione della finanza e delle strategie d’impresa;
• diffusione sempre più ampia e veloce dell’innovazione e della tecnologia;
• affermazione di una competizione globale tra le imprese che spinge a ricercare vantaggi competitivi localizzati come fonte di differenziazione;
• competizione tra stati e territori; • nuovi modelli di Stato e d’impresa;
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
In un contesto di risorse scarse alla PA è richiesto di:
• definire le condizioni più opportune per sostenere lo sviluppo locale e l’attrazione di investimenti (mix di offerta di servizi reali e finanziamenti);
• veicolare le risorse sul territorio, leggere i fabbisogni, programmare l’offerta e trovare le risorse;
• ridurre i gap di comunicazione e le asimmetrie informative rispetto agli operatori (opportunità non conosciute);
• capacità di regolare e definire un quadro normativo efficiente (semplificazione e cultura);
• mantenere una elevata qualità dei servizi
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
Livello debito/PIL. Italia 134,5%. Valore: 2.107,2 miliardi di euro
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
Si uscirà dalla crisi con un livello di debito pubblico più elevato, che non beneficerà più dei bassi tassi di interesse Maggiori oneri per interesse
A questo, si aggiungano le maggiori spese legate all’invecchiamento
della popolazione L’impatto della crisi sulle finanze pubbliche sarà ancora più rilevante se
avrà effetti negativi sul tasso di crescita potenziale dell’economia È necessario che il rientro avvenga in tempi ragionevolmente brevi (costi
elevati derivanti dal ritardo)
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
Nel 2018, se viene conseguito l’obiettivo di disavanzo (2,2 per cento del PIL), in base alle stime del Governo, solo un terzo del maggior debito creato dalla crisi verrebbe riassorbito
Se si assume che il livello di disavanzo 2013 sia mantenuto costante
negli anni successivi, torneremmo al livello del 2007 solo nel 2026 Se si assume uno scenario virtuoso (l’azione di riequilibrio prosegue
fino al pareggio di bilancio, con una correzione annua dello 0,5% del PIL), torneremmo al livello del 2007 solo nel 2021
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
Conseguenze: eccedenza: 939,54 miliardi. 1/20 anno = 46,9 miliardi all’anno
Agenda.
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare
4. Le differenti strategie
5. Gli strumenti di valorizzazione
6. Considerazioni di sintesi e ruolo del consulente/revisore
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Tetto di spesa X X X
Saldo finanziario X X X X X X
Spesa corrente media X
Conseguenze: • Difficoltà di indebitamento • Difficoltà di investimenti
Evoluzione del Patto di Stabilità Interno
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L’obiettivo di ciascun ente locale è individuato in base alla spesa corrente media sostenuta nel periodo 2009-2011 Nel triennio 2014-2016 ogni ente dovrà, quindi, conseguire un saldo di competenza mista non inferiore al valore della propria spesa corrente media registrata negli anni 2009-2011 moltiplicata per una percentuale fissata per ogni anno del triennio. Al fine di evitare che il maggior sforzo sia sostenuto dagli enti maggiormente dipendenti dai trasferimenti statali, all’obiettivo, definito come quota della spesa corrente media 2009-2011, sarà detratto un valore pari alla riduzione dei trasferimenti erariali determinata dalla legge 78/2010. Il nuovo meccanismo di calcolo, per l’anno 2014, prevede anche una correzione per il Patto regionale.
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
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Il saldo finanziario calcolato in termini di competenza mista è costituito
dalla somma algebrica degli importi risultanti dalla differenza tra
accertamenti e impegni, per la parte corrente, e dalla differenza tra
incassi e pagamenti per la parte in conto capitale, al netto delle entrate
derivanti dalla riscossione di crediti e delle spese derivanti dalla
concessione di crediti.
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
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Riferimento: Entrate e spese finali. Ossia: primi 4 titoli delle entrate
e primi 2 titoli delle uscite
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
Tit.I Entrate tributarie Tit.I Spese correnti
Tit.II Entrate da contributi e trasferimenti correnti Tit.III Entrate extratributarie
Tit.IV Entrate da alienazioni, trasferimenti da capitale
Tit.II Spese in c/capitale
Tit.V Entrate da accensione prestiti Tit.III Spese per rimborso prestiti
Vero obiettivo: impossibilità di indebitamento
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2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
Anno 2014 Anno 2015 Anno 2016
15,07% 15,07% 15,62%
Anno 2014 Anno 2015 Anno 2016
20,25% 20,25% 21,05%
Comuni > 1.000 abitanti
Province
Percentuale da applicare alle spese correnti
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2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
Gli Enti locali possono assumere nuovi mutui e accedere ad altre forme di finanziamento reperibili sul mercato solo se l'importo annuale degli interessi, sommato a quello delle operazioni in essere (mutui, prestiti obbligazionari, aperture di credito, garanzie fideiussorie) e assunto al netto dei contributi statali e regionali in conto interessi, non supera una certa percentuale delle entrate relative ai primi tre titoli del rendiconto del penultimo anno precedente quello in cui viene prevista l'assunzione del nuovo debito. Il tetto all'indebitamento: 8% per il 2013 8% per il 2014 (comma 735 legge stabilità). 4% a regime dal 2015 (?)
Rapporto di indebitamento
Agenda.
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare
4. Le differenti strategie
5. Gli strumenti di valorizzazione
6. Considerazioni di sintesi e ruolo del consulente/revisore
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
Il patrimonio immobiliare degli enti pubblici è stato per lungo tempo oggetto di una netta separazione tra politiche d’investimento, per la realizzazione di nuove infrastrutture (trainate dalla politica) e gestione del patrimonio e il relativo impatto sulla spesa corrente. Lo scollamento tra spesa corrente e spesa per investimenti si è progressivamente ridotto con l’introduzione di due elementi:
• Il passaggio tecnico alla contabilità economico patrimoniale che
lega attraverso gli ammortamenti gli investimenti e la gestione corrente
• La crescente autonomia finanziaria che impone percorsi di autofinanziamento degli investimenti rispetto ai quali diviene strategica l’efficiente valorizzazione del patrimonio immobiliare
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
L’autonomia istituzionale, quella finanziaria e l’introduzione di importanti novità dal punto di vista del management portano l’ente ad assumere una strategia in cui politica del patrimonio, politica degli investimenti e politica di bilancio si fondono in un tutt’uno. L’ente è chiamato a rispettare alcuni principi di razionalità economica nel processo di conservazione, manutenzione e smobilizzo del patrimonio che possono essere ricondotti a: Principio di conservazione o di programmazione del valore del
patrimonio Massimizzazione dell’utilità sociale del patrimonio attraverso
politiche di portafoglio infrastrutturale Valorizzazione sociale e reddituale del patrimonio Verifica dell’economicità della gestione patrimoniale, con
riferimento a due elementi: le diverse tipologie di patrimonio il tipo di attività cui sono destinati
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
Beni Pubblici
Demaniali Patrimoniali
Mobili Immobili
Disponibili Non disponibili Disponibili Non
disponibili
DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
STRATEGIE DI VALORIZZAZIONE
RICOGNIZIONE
Tecniche di valutazione
Inventario Censimento
VALUTAZIONE
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
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Il processo di valutazione è quel processo logico e metodologico di stima attraverso il quale si perviene alla determinazione del valore attribuibile ad un bene immobiliare o ad un complesso di beni immobiliari.
La valutazione è quindi un processo di diverse attività, alcune strettamente oggettive altre soggettive, ovvero che necessitano di interpretazioni ed aggiustamenti da parte del valutatore.
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione
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Le metodologie di valutazione comunemente utilizzate sono: 1. Il criterio di mercato
2. L’approccio al costo di ricostruzione
3. L’approccio reddituale
4. L’approccio finanziario
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione
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Secondo questa metodologia si determina il valore di un bene sulla base dei prezzi riscontrabili per transazioni che possono definirsi comparabili. L’assunto di base di questa metodologia è che nessun investitore razionale è disposto a pagare un prezzo che sia superiore al costo di acquisto di beni che siano simili e che presentino quindi lo stesso grado di utilità.
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
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Per poter quindi efficacemente applicare questo metodo occorre: • analizzare, valutare e verificare l’esistenza di beni sostituibili (il metodo non è quindi mai applicabile a beni che siano per loro natura effettivamente “unici” da ogni punto di vista) • analizzare i prezzi a cui si concludono le transazioni e conoscere gli elementi che agiscono su domanda e offerta
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
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Metodologia applicativa Per poter applicare proficuamente questa metodologia di Valutazione
occorre: 1. Definire un campione di beni omogenei 2. Rilevare per un periodo di tempo rappresentativo i prezzi di scambio di detti beni Tale risultato può essere ottenuto: • Identificando gli elementi che rendono comparabili due o più beni • Definendo l’unità di misura da utilizzare • Selezionando delle fonti di raccolta informazioni attendibili • Applicando dei correttivi al singolo bene
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
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Identificazione degli elementi di comparazione Poiché, come detto, non esistono due beni immobiliari perfettamente identici occorre trovare elementi di comparabilità che permettano di far emergere gli elementi di similitudine. Tali elementi appartengono a tre diverse categorie: 1. caratteristiche fisiche del bene:
• Destinazione d’uso • Accessibilità e collegamenti • Presenza di strutture di pubblica utilità • Aree e spazi verdi e di uso comune • Dimensione, aspetto, stato di conservazione, finiture, impianti, panoramicità, altezza dei locali, etc
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
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Identificazione degli elementi di comparazione 2. Caratteristiche normative:
• Giuridiche: presenza di diritti di terzi, • Urbanistiche: attuali e prospettiche • Fiscali: condoni, esenzioni da imposte reddituali o patrimoniali
3. Caratteristiche economiche e finanziarie: • Costi di esercizio, di manutenzione, redditività • Relative alle transazioni: costi e strumenti di pagamento.
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
ABITATIVO UFFICI INDUSTRIA COMMERCIO
CARATTERISTICHE INTRINSECHE dimensione dimensione dimensione dimensione
disposizione dei locali disposizione dei localirapporto uffici/produttivo n.luci a disposizione
pianogrado dimanutenzione altezza fabbricati magazzino
grado di finitura dotazioni viabilità interna
esposizioni/luminosità impiantisticagrado dimanutenzione
vista rumorosità impiantistica di basebalconi e terrazzi maglia strutturalerumorosità
CARATTERISTICHE ESTRISECHE ubicazione ubicazione ubicazione ubicazione
età dello stabile età dello stabile età dello stabile
grado di manutenzionegrado dimanutenzione
fungibilità ericonvertibilità deglispazi
fungibilità ericonvertibilità deglispazi
servizi pubblici e socialiservizi pubblici esociali accessibilità
accessibilità aiparcheggi
dotazioni impiantistica tessuto ind.limitrofotessuto socialelimitrofo
situazione economicosociale degli abitanti tipologia dell'immobile viabilitàpresenza di negozinelle vicinanze spazi per parcheggi igiene ambientaletipologia dell'immobile
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
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Identificazione delle unità di misura Ogni diversa tipologia di bene immobiliare ha la sua propria unità di misura. Il valore finale del bene sarà infatti ottenuto dalla moltiplicazione prezzo x quantità acquistata o venduta. I principali parametri utilizzati sono: • Prezzo al mq • Prezzo per ettaro • Prezzo per porta o affaccio (terminal commerciali, centri di distribuzione) • Prezzo per posto auto o posto barca • Prezzo per lotti o spazi (depositi)
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
Superficie lorda di piano/numero di vetrine
Numero di posti lettoNumero di posti lettoTEATRI/CINEMA
CENTRI COMM.INGROSSOCENTRI COMM.DETTAGLIOALBERGHI/MOTELSSCUOLE/CHIESE/CASERME
Superficie lorda di pianoSuperficie lorda di piano
Superficie lorda di piano
Superficie lorda di pianoSuperficie di venditaPosti letto/numero di camereVolume vuoto per piano
OSPEDALI/CLINICHE/T.E.
Superficie lorda di pianoNumeri di posto lettoUnità abitative/numero di camere
Numero di unità
RESIDENCESUFFICINEGOZIPARCHEGGI/BOX
INDUSTRIAMAGAZZ./DEPOSITIABITAZIONIVILLAGGI TURISTICI/CAMPINGS
TIPOLOGIA IMMOBILIARE UNITA' DI MISURAAREE AGRICOLEAREE EDIFICABILI
Superficie fondiariaVolume edificabile vuoto per piano
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato
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La metodologia di valutazione al costo di ricostruzione o sostituzione si basa sull’osservazione di tre diversi elementi:
1. Valore dell’area di pertinenza dell’edificio, considerata libera da ogni costruzione. 2. Costi di costruzione di un edificio con caratteristiche simili
3. Fattori di aggiustamento per tenere conto del deprezzamento portato dal tempo e dall’usura
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio al costo di ricostruzione
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La metodologia si basa sull’elementare considerazione che nessun investitore razionale sarebbe disposto a pagare un prezzo superiore al prezzo di acquisto di un area nella medesima localizzazione e ai successivi costi di realizzazione di un bene che abbia caratteristiche di utilizzo comparabili. Il percorso logico che dovrà essere seguito è il seguente: 1. Stima del valore dell’area 2. Stima del costo di costruzione del bene, considerando:
• costi diretti di costruzione • costi indiretti di costruzione (amministrativi, commerciali) • stima degli oneri finanziari • stima della percentuale di profitto per l’operatore immobiliare
3. Stima dei fattori di deprezzamento
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio al costo di ricostruzione
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L’approccio reddituale si basa su un assunto irrinunciabile: un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre. (Principio di anticipazione) A questo principio si aggiungono poi altri due principi: • Il principio di sostituzione • Il principio di equilibrio
L’assunto iniziale viene quindi così modificato: “ un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre o al costo di acquisto di proprietà similari che presentino lo stesso grado di utilità
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio reddituale
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Metodologia applicativa
La relazione alla base del criterio reddituale è la seguente: V= f (R)
Il valore del bene è quindi funzione dei benefici economici attesi L’approccio può quindi essere sviluppato attraverso tre fasi operative: 1) Determinazione dei benefici economici attesi 2) Determinazione della relazione tra V ed R 3) Selezione di un adeguato tasso di attualizzazione
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio reddituale
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Applicabilità del criterio: • Crescente attenzione della teoria valutativa e della prassi nei
confronti del metodo reddituale • Decisamente indicato per i beni immobiliari destinati ad ospitare
attività di impresa • A causa delle barriere normative vigenti, e della loro natura, il
metodo reddituale è meno indicato per la valutazione degli immobili residenziali
• Non è utilizzabile in assenza di flussi reddituali di carattere continuativo
• Non è utilizzabile per beni che non sono passivi di valutazioni economiche (beni culturali, beni artistici…)
• Permette comunque di valutare il bene sulla base dei fattori principali che influenzano gli investimenti ( reddito atteso e rischio)
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio reddituale
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Il criterio finanziario si avvicina molto a quello reddituale, in quanto ne condivide: - I principi economici - La struttura metodologica - Le finalità operative • La differenza sostanziale sta nell’oggetto alla base del criterio finanziario: la distinzione tra redditi e flussi di cassa • Questa distinzione, se non trova grande applicazione nella cultura anglosassone, è molto sviluppata in quella italiana
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio finanziario
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Metodologia applicativa • La struttura metodologica si basa anch’essa sull’equazione V= f (R), con tuttavia alcune differenze: - Il flusso di cassa preso in considerazione coincide solo occasionalmente con il rendimento economico - Il procedimento valutativo è pluriperiodale e basato sui DCF - Il tasso di attualizzazione cerca di tenere conto delle differenze tra investimenti immobiliari e non • Il valore assume quindi una differente definizione ed è dato: dalla sommatoria dei flussi di cassa attesi (F) attualizzati ad un tasso (1+k) in base alla loro distribuzione temporale (t) • Risulta quindi necessario compiere due fasi: a) definire l’ammontare e la distribuzione temporale dei flussi b) determinare il tasso di attualizzazione
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio finanziario
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Vantaggi e svantaggi • Fornisce maggiore enfasi, rispetto al criterio reddituale, ai flussi di
cassa pluriperiodali • In questo senso intervengono molteplici fattori esterni (variazioni
domanda, offerta, tassi interesse…) e specifici (composizione costi operativi, previsione prezzi vendita…) che impongono di basare l’analisi su più periodi e rendono il metodo complesso
• La sua complessità ha fatto nascere dubbi sulla validità del criterio • La DCF analysis costringe a formalizzare le ipotesi seguite nel
processo valutativo • Ciò che conta è quindi il processo di valutazione, il risultato ne è
solo una logica conseguenza • Il bene immobiliare deve essere sempre considerato come un bene di
investimento
Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio finanziario
Agenda.
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare
4. Le differenti strategie
5. Gli strumenti di valorizzazione
6. Considerazioni di sintesi e ruolo del consulente/revisore
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
L’autonomia istituzionale, quella finanziaria e l’introduzione di importanti novità dal punto di vista del management portano l’ente ad assumere una strategia in cui politica del patrimonio, politica degli investimenti e politica di bilancio si fondono in un tutt’uno. L’ente è chiamato a rispettare alcuni principi di razionalità economica nel processo di conservazione, manutenzione e smobilizzo del patrimonio che possono essere ricondotti a: Principio di conservazione o di programmazione del valore del
patrimonio Massimizzazione dell’utilità sociale del patrimonio attraverso
politiche di portafoglio infrastrutturale Valorizzazione sociale e reddituale del patrimonio Verifica dell’economicità della gestione patrimoniale, con
riferimento a due elementi: le diverse tipologie di patrimonio il tipo di attività cui sono destinati
CESSIONE
SVILUPPO
Dismissione Locazione Cartolarizzazione Fondi immobiliari Spin off immobiliare
Manutenzione Global service
Concessione Project finance STU
GESTIONE
Valorizzazione patrimonio
Le differenti strategie
Le differenti strategie
REDDITIVITÀ(canoni attivi,costi vari)
OPPORTUNITÀ DIDISMISSIONE
(economica, politica, sociale)
negativa
positiva
bassa alta
(I)(II)
(III) (IV)
VALORIZZAZIONE
MANTENIMENTO
VALORIZZAZIONE DISMISSIONE
DISMISSIONE
VALORIZZARE
Valorizzazione
Diverse fasi evolutive 1) Anni ‘90-’00: prevalentemente strumenti di natura finanziaria Art. 3 del d.l. 310/90, convertito nella legge 403/90, che autorizzava, sotto determinate condizioni, gli enti locali ad alienare il proprio patrimonio o demanio, utilizzando il ricavato per la realizzazione di opere pubbliche, per la copertura delle perdite dei trasporti, per il finanziamento di debiti fuori bilancio e per il ripristino degli equilibri di bilancio Finanziaria per il 1994 (legge 537/1993), nell’ottica prevalentemente di una valorizzazione finanziaria dei beni, imponeva un censimento dei beni e la cessione di quelli non strettamente funzionali. Finanziaria per il 2001 (legge 388/2000), introduce strumenti finanziari per favorire l’alienazione; considerata la grande difficoltà di vendita dei beni, gli strumenti finanziari consentono di anticipare le esigenze finanziarie degli enti, in attesa della successiva alienazione: fondi immobiliari, cartolarizzazione, società veicolo divengono strumenti utilizzati sia per una gestione più corretta del patrimonio immobiliare, sia per ottenere le risorse finanziarie, in attesa della successiva vendita.
Valorizzazione
Art. 84 legge 289/02 autorizza le regioni e gli enti locali a costituire, anche attraverso soggetti terzi, società a responsabilità limitata con capitale sociale di diecimila euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione dei patrimoni immobiliari. Tuttavia, l’efficacia dello strumento finanziario è subordinata alla vendita dell’immobile; in caso contrario, il risultato è fortemente penalizzante, sommando, alla mancata vendita, il costo del prodotto finanziario. L’articolo 12 della legge 127/97 prevede deroghe, per comuni e province, di semplificazione delle procedure di vendita degli immobili, che riguardano la possibilità di concedere dilazioni temporanee nel versamento dei corrispettivi, l’ammissibilità della trattativa privata diretta qualora ritenuta conveniente, il ricorso all’utilizzo di consulenti immobiliari e finanziari, l’alienazione ad intermediari, l’esonero della consegna dei documenti relativi alla proprietà e alla regolarità urbanistica e fiscale e la riduzione del 20% degli oneri notarili.
Valorizzazione Debolezza in tutti gli interventi normativi va individuato proprio nell’aver trascurato gli ostacoli relativi all’operazione di alienazione, ossia: • regime giuridico dei beni; buona parte del patrimonio, sia di proprietà dello Stato, sia delle regioni e degli enti locali, è demaniale. La trasformazione del bene da demaniale a patrimonio disponibile, ossia la “declassificazione” giuridica del bene, avviene attraverso procedimenti amministrativi molto complessi e lunghi, tali da alterare le aspettative del mercato immobiliare; • destinazione dei beni; nel nostro sistema amministrativo i beni hanno una destinazione specifica; solitamente, i beni patrimoniali sono collocati in aree ricomprese all’interno degli strumenti urbanistici, che li vincolano a determinate finalità (caserma, scuola, mercato). La normativa prevede che per la variazione della destinazione sia necessaria la variazione dello strumento urbanistico, attraverso un procedimento complesso e farraginoso. Solo in caso di interventi nell’ambito di opere pubbliche si può ricorrere, in variante automatica, a strumenti più flessibili, quali gli accordi di programma, che riescono a rispondere all’esigenza di destinare, in tempi ragionevoli, un bene al suo nuovo utilizzo.
Valorizzazione
Diverse fasi evolutive 2) Attenzione agli elementi urbanistici Legge Finanziaria per il 2008 (legge 244/07, art. 1, commi 313 e ss.) e legge 133/2008 (art. 58) Inversione nella pianificazione e programmazione dei beni da valorizzare, attraverso un processo bottom-up: spetta all’organo di governo dell’ente locale predisporre un “Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni immobiliari”, da allegare al bilancio di previsione.
Valorizzazione
In particolare, art. 58: 1. Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare
di Regioni, Province, Comuni e altri Enti locali, ciascun ente con delibera dell'organo di Governo individua redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, i singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione;
2. L'inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile e ne dispone espressamente la destinazione urbanistica; la deliberazione del consiglio comunale di approvazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni costituisce variante allo strumento urbanistico generale. Tale variante, in quanto relativa a singoli immobili, non necessita di verifiche di conformità agli eventuali atti di pianificazione sovraordinata di competenza delle Province e delle Regioni. La verifica di conformità è comunque richiesta e deve essere effettuata entro un termine perentorio di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta, nei casi di varianti relative a terreni classificati come agricoli dallo strumento urbanistico generale vigente, ovvero nei casi che comportano variazioni volumetriche superiori al 10 per cento dei volumi previsti dal medesimo strumento urbanistico
vigente.
Valorizzazione
Diverse fasi evolutive 3) Effetti Sentenza Corte Costituzionale (Sentenza della Corte Costituzionale n. 340 del 16 dicembre 2009. Parziale illegittimità costituzionale dell'art. 58 del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n. 133). 1) Regioni, Province, Comuni e gli altri Enti Locali, con deliberazione consiliare, redigono il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione; 2) Gli Enti di cui al punto 1) inseriscono nel piano un apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, dei singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione; 3) L'inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile; 4) Contestualmente all’inserimento nel Piano, la deliberazione dispone espressamente la destinazione urbanistica di ogni singolo immobile da valorizzare ovvero da dismettere; 5) Qualora la destinazione urbanistica disposta per il singolo immobile costituisce variante allo strumento urbanistico generale, è necessario – ai fini dell’efficacia definitiva della variante – che questa sia determinata nel rispetto delle disposizioni e delle procedure stabilite dalle norme regionali.
Agenda.
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare
4. Le differenti strategie
5. Gli strumenti di valorizzazione
Gli strumenti. A. Dismissione
1. Spin off immobiliare
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Partner privatoEnte locale
Società immobiliare
Istituti di credito
Apporto immobili Azioni/dividendi Azioni/dividendiCorrispettivo azioni
Debito
VALORIZZAZIONEPROPERTY MANAGEMENT
Gli strumenti. A. Dismissione
1. Spin off immobiliare Vantaggi di natura istituzionale • separazione dei ruoli Vantaggi di natura gestionale • specializzazione e focalizzazione sulla gestione del patrimonio • maggiore efficienza gestionale • rivalutazione del patrimonio • leva finanziaria • leva azionaria e mercato dei capitali • regole del Patto di stabilità interno • impatto sul debito e sul bilancio dell’ente locale Vantaggi di natura strategica • partnership pubblico privato per la gestione del patrimonio Vantaggi di natura fiscale • dismissione del patrimonio da parte della società immobiliare • detrazione dell’IVA per la società immobiliare
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
1. Spin off immobiliare Criticità • Perdita di controllo • Procedure ad evidenza pubblica • Regime contrattuale del personale
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
2. Locazione o concessione a terzi L’articolo 58 del d.l. 112/2008, infatti, estende anche agli enti locali le procedure di valorizzazione previste dall’articolo 3 bis del d.l. 351/2001, convertito dalla legge n. 410/2001. In particolare, è prevista la possibilità di concedere o locare a soggetti privati, a titolo oneroso, immobili pubblici, ai fini della riqualificazione e riconversione degli stessi. Possono essere attivati interventi di recupero, restauro, ristrutturazione, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso, finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini. Questa operazione, che deve avvenire attraverso una gara ad evidenza pubblica, non può avere una durata superiore a cinquanta anni.
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
3. Alienazione diretta del patrimonio immobiliare La procedura di alienazione, oltre alla normativa degli appalti pubblici di lavori, servizi e forniture (Codice dei contratti, d.lgs 163/06 e s.m.i.) in molti enti è disciplinata da un proprio “Regolamento per l’alienazione del patrimonio immobiliare”, che ha la funzione di snellire l’attività e fornire i criteri guida per procedere alla dismissione. Per procedere all’alienazione dei beni immobili, è necessario che questi siano preventivamente indicati nel programma triennale delle opere pubbliche, ai sensi dell’articolo 53, comma 6, del Codice dei contratti. Fasi sequenziali: • individuazione dei beni da alienare e inserimento nei documenti
programmatici dell’ente; • stima del valore del bene da alienare; • preparazione di bando, che deve contenere: descrizione del bene
oggetto di alienazione; prezzo di stima; modalità di svolgimento della procedura di alienazione; individuazione del responsabile del procedimento; termine per la presentazione delle offerte.
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
3. Alienazione diretta del patrimonio immobiliare Naturalmente, l’alienazione è disposta a favore del soggetto che offre il miglior prezzo. In termini di bilancio finanziario, la vendita comporta: • una riduzione del conto del patrimonio per il valore con cui i
beni sono registrati; • un’entrata di pari importo, da registrare nel Titolo IV delle
entrate (entrate derivanti dalla dismissione di immobili); • un’eventuale plusvalenza (o una minusvalenza) da registrare tra
le entrate (Titolo IV), derivante da un prezzo di vendita del bene superiore a quello iscritto nel rendiconto delle attività immobiliari;
Il Regolamento deve contenere alcuni principi chiave: riconoscimento (ai sensi della legge 23 novembre 2001, n. 410, art. 3, c. 6) di un diritto di prelazione ai conduttori delle unità
b l d d l d l d l d l
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
4. Cessione gratuita del patrimonio immobiliare Per ragioni di opportunità economica o sociale, l’amministrazione comunale ha la facoltà di disporre la cessione gratuita dei beni immobili compresi nel patrimonio disponibile e non utilizzabili per fini istituzionali, a favore di Istituti Autonomi per le case popolari, Università degli studi, altri istituti, purché da parte dei cessionari sia assunto l’obbligo di utilizzare i beni ceduti per finalità di pubblico interesse, nei modi che sono precisati negli atti di cessione. Dal punto di vista strategico, l’ipotesi di dismissione gratuita può essere presa in considerazione solo per beni in perdita per il comune, in cui una cessione comporterebbe una riduzione delle spese sia correnti (gestione) sia in conto capitale (manutenzione straordinaria). La cessione gratuita, quindi: • riduce la consistenza patrimoniale per il valore del bene; • alleggerisce i costi di gestione in essere fino a quel momento:
manutenzioni, assicurazioni ed imprevisti (Atripalda)
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
5. Permuta del patrimonio La possibilità di permuta del patrimonio è prevista dal Codice dei Contratti, d. lgs. 163/06 per l’appalto di opere pubbliche I beni devono essere indicato nel piano delle alienazioni patrimoniali L’articolo 53, c. 6, del d.lgs 163/06 prevede: “In sostituzione totale o parziale delle somme di denaro costituenti il corrispettivo del contratto, il bando di gara può prevedere il trasferimento all’affidatario della proprietà di beni immobili appartenenti all’amministrazione aggiudicatrice (…). Possono formare oggetto di trasferimento ai sensi del presente comma anche i beni immobili già inclusi in programmi di dismissione del patrimonio pubblico, purché non sia stato già pubblicato il bando o avviso per l’alienazione, ovvero se la procedura di dismissione ha avuto esito negativo”.
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
6. Scambio del patrimonio. Prezzo nelle operazioni di concessione Nel caso di concessione o project finance, è piuttosto frequente l’utilizzo di immobili o di diritti reali sugli stessi, che permettano l’equilibrio economico-finanziario di un’operazione, in particolare in presenza di tariffe con valenza sociale. Questa possibilità rappresenta un importante strumento di collaborazione tra azienda pubblica ed imprese private, volto alla valorizzazione del patrimonio immobiliare. Caratteristiche: • il trasferimento a soggetti privati di beni immobili, nell’ambito di
operazioni di concessione di costruzione e gestione, permette e facilita una maggiore valorizzazione economico-finanziaria del bene, rispetto a quanto non avvenga con la gestione diretta dell’ente locale;
• la realizzazione di un nuovo investimento e il corrispettivo fornito dal bene avvengono all’interno di un’unica procedura di gara, con una riduzione significativa dei tempi totali di procedura.
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
6. Scambio del patrimonio. Prezzo nelle operazioni di concessione L’articolo 143, c. 5, del d.lgs 163/06 prevede: “A titolo di prezzo, le amministrazioni aggiudicatrici possono cedere in proprietà o in diritto di godimento beni immobili nella propria disponibilità, o allo scopo espropriati, la cui utilizzazione sia strumentale o connessa all’opera da affidare in concessione, nonché beni immobili che non assolvono più a funzioni di interesse pubblico, già indicate nel programma di cui all’articolo 128. Si applica l’articolo 53, commi 6, 7, 8, 11, 12”.
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
7. Sale and lease back
Il sale and lease back rappresenta un’operazione di finanziamento alternativo per enti che si trovano in situazioni di difficoltà di natura finanziaria. Esso consiste in una operazione di leasing finanziario, attraverso la quale un’azienda cede (sale) alla società di leasing un bene immobile, al fine di riottenerlo in locazione (lease back), dietro il pagamento di canoni periodici, e con il diritto di riscattarlo al termine del contratto, ad un prezzo determinato.
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
7. Sale and lease back
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Società di leasingEnte locale
Cessione del bene
Riscatto del bene
Pagamento di canoni periodici
Disponibilità del bene
Gli strumenti. A. Dismissione
8. Cartolarizzazione
Operazione finanziaria di conversione in titoli negoziabili di un pool di attività (immobili o crediti) in grado di generare flussi di cassa determinati o statisticamente determinabili.
Il processo si articola in tre fasi:
1. Cessione delle attività ad una società veicolo costituita ad hoc
2. Emissione di titoli negoziabili che incorporino il valore degli assets ceduti
3. Collocazione dei titoli sul mercato Problematicità per l’applicazione dello strumento:
scarsa conoscenza della consistenza del patrimonio degli enti locali
i costi molto elevati lo rendono conveniente solo per operazioni di taglio elevato o attraverso l’accorpamento di più operazioni
Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare
Gli strumenti. A. Dismissione
8. Cartolarizzazione
Gli strumenti. A. Dismissione
8. Cartolarizzazione
• Fondi comuni di investimento immobiliare • Fondi il cui patrimonio indiviso è di pertinenza di una pluralità di
partecipanti e gestito da società specializzate (SGR) che investono in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
• Il fondo è un patrimonio autonomo, suddivido in quote e gestito in monte.
• Fondi comuni immobiliari ad apporto pubblico
• Fondi il cui patrimonio è apportato da PA per una dismissione intermediata di immobili pubblici: 1. Apporto al fondo di immobili VS quote 2. Collocamento quote tramite SRG VS $
• A differenza di Fondi ordinari, il patrimonio è acquisito prima del
collocamento delle quote.
Gli strumenti. A. Dismissione
9. Fondi comuni immobiliari
• Al momento tale strumento non è stato utilizzato in maniera diffusa dalle amministrazioni a causa: • complessità che caratterizza operazioni di costituzione di un
fondo immobiliare pubblico e di relative operazioni destinate a generare liquidità con la dismissione delle quote del fondo stesso
• Elevato ammontare minimo (100 ML € circa) • Tipologia di patrimonio che costituisce il fondo:
• necessità di ingenti risorse per valorizzarli e metterli a reddito
• difficoltà procedurali vs convenienze politco-sociali (gestione di eventuali sfratti, ecc.)
• Utilizzato da Inpdap, l'Istituto Nazionale di Previdenza per i dipendenti della Pubblica Amministrazione (Fondo Alpha e Fondo Beta)
• Sono al vaglio di alcune Regioni (Piemonte, Lombardia, Veneto, Umbria)
Gli strumenti. A. Dismissione
9. Fondi comuni immobiliari
Contratto atipico, di affidamento ad una azienda (assuntore) della gestione dei servizi collegati ad un patrimonio immobiliare
Oggetto: da attività di manutenzione di beni immobili, a pluralità di
servizi: anagrafe patrimoniale; manutenzione; trasporto, energia termica, tecnologia, impianti di riscaldamento, di condizionamento, elettrici, idrico-sanitari, servizi di pulizia, giardinaggio, fattorinaggio, disinfestazione
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
Il global service da semplice operazione di esternalizzazione è divenuto nel tempo una partnership pubblico privato (cambiamento radicale della logica di fondo del rapporto tra amministrazione pubblica ed impresa privata)
infatti, comprende una pluralità di servizi sostitutivi delle ordinarie
attività di gestione e manutenzione, con piena e diretta responsabilità dei risultati da parte dell’assuntore.
Con il global service, la specifica, puntuale, dettagliata descrizione
dell’attività, tipica delle tradizionali operazioni di appalto ed esternalizzazione, lascia il posto alla definizione di obiettivi da parte del committente e dei relativi livelli di qualità. È quindi l’assuntore a pianificare l’attività in modo da raggiungere i risultati espressi dal committente.
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
Il Global Service, si caratterizza quindi: • per il tipo di contratto a risultato (a forfait chiuso), con possibilità
di richiesta di revisione del canone; • per il tipo di erogazione, da parte di un unico soggetto, di tutti o
più servizi (per esempio servizi di energia termica, tecnologici, su impianti di riscaldamento, di condizionamento, elettrici, idrico-sanitari, servizi di pulizia, giardinaggio, fattorinaggio, disinfestazione, piccole manutenzioni);
• per la presenza di un unico soggetto imprenditoriale (l’Assuntore).
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
Il compenso si articola in differenti voci:
• importo complessivo del contratto; • corrispettivi legati a servizi compensati a forfait e a misura; • corrispettivi per l’esecuzione di interventi in economia, per
prestazioni non misurabili e/o non riconducibili all’elenco prezzi unitari;
• rimborso per spese vive sostenute nell’interesse e per conto del committente, per i costi di fornitura e locazioni e per ogni altra spesa o rimborso prevista dal capitolato d’oneri;
• rimborso per compensi a professionisti per la redazione di specifici progetti di interventi da realizzare nell’edificio.
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare. Corrispettivo
• carenza (qualitativa ma soprattutto quantitativa) di risorse interne (in particolare del personale destinato alla manutenzione e gestione immobiliare);
• scarsa disponibilità di risorse finanziarie, soprattutto per attività di investimento relative al miglioramento del servizio (tecnologie innovative; adeguamento infrastrutturale, ecc.);
• ricerca di sinergie e di economie di scala legate alla produzione di un unico servizio integrato
• richiesta di livelli prestazionali di funzionalità sempre più elevati e miglioramento del servizio;
• esigenze di flessibilità operativa e superamento della rigidità gestionale propria del personale degli enti pubblici (in relazione alla rigidità gestionale delle risorse interne dell’ente proprietario).
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare. Fattori di stimolo
Vantaggi organizzativi • possibilità dell’ente di concentrare le competenze e le risorse
interne sulle aree più strategiche e sull’attività istituzionale (all’ente spettano solo compiti di indirizzo e controllo);
• razionalizzazione del personale interno addetto, attraverso la destinazione ad altri incarichi o l’eventuale trasferimento presso l’assuntore;
• miglioramento della qualità dei servizi, in base ad un contratto legato al raggiungimento di determinati standard;
• individuazione di un unico partner specializzato, con conseguente snellimento degli iter procedurali interni aziendali;
• acquisizione di un nuovo know-how gestionale, frutto di esperienze differenziate e della specializzazione dell’assuntore
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
Vantaggi operativi • garanzia della continuità e del mantenimento dello standard
qualitativo pattuito; • possibilità di rispondere in tempi rapidi all’innovazione
tecnologica, in determinati ambiti e in particolare nei servizi di supporto interno (logistica, manutenzione immobiliare e tecnologica);
• ricerca di maggiore flessibilità rispetto alla struttura interna dell’ente locale;
• possibilità di poter fare affidamento, nei momenti di emergenza, su di un partner di una certa entità e affidabilità, in grado di risolvere differenti problemi;
• definizione di un corrispettivo contrattuale vincolato ad un risultato e presenza di un unico responsabile del risultato contrattuale;
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
Vantaggi economico - finanziari • riduzione di: costi, diretti ed indiretti, per effetto di: possibili
economie di scala e di conoscenza; costi del personale; costi amministrativi (tempi degli uffici, approvvigionamenti, tecnici, contabilità);
• contrazione degli investimenti fissi; • maggiore controllo della spesa; • gradualità dei costi o degli interventi secondo l’effettiva necessità
aziendale
2. Global service. Vantaggi
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
• Forme di pianificazione e controllo da parte dell’ente locale (è necessaria precisa definizione ed individuazione delle attività da esternalizzare, delle loro caratteristiche attuali in termini di costi, di prestazioni quali-quantitative e di sistemi di gestione; diventa fondamentale attivare sistemi di controllo, presidiare attentamente le funzioni esternalizzate, stabilire parametri del contratto di servizio)
• Il contratto di global service non va interpretato come una pura attività di esternalizzazione e quindi di de-responsabilizzazione da parte dell’ente locale. Attraverso questa forma di gestione, si ha un radicale cambiamento di ruolo da parte dell’ente, che passa da produttore diretto del servizio a “controllore” e “partner” del soggetto privato: diventa fondamentale, quindi, l’attivazione di figure di verifica e
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare. Criticità
Tuttavia, in un contesto nazionale caratterizzato ancora da un rilevante gap tecnologico-culturale nell’ambito della gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari, spesso l’amministrazione pubblica intravede nel global service lo strumento apportatore di un “liberatorio” trasferimento a terzi di funzioni e responsabilità sempre più complesse ed incombenti, nonché di una “automatica” e sensibile riduzione dei costi dei servizi di gestione così esternalizzati. In realtà il global service va inquadrato ed approcciato non come mero strumento di ingegneria gestionale, “ma come vero e proprio processo gestionale da programmare, gestire e controllare con consapevolezza, competenza e coscienza dei potenziali vantaggi, così come dei potenziali rischi sottesi, visto che il global service è la forma più estrema di “esternalizzazione” dei servizi tecnico-gestionali e manutentivi”
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
• Aspetti organizzativi: occorre una dettagliata analisi e previsione delle conseguenze organizzative dell’operazione, individuando opportune garanzie circa il livello occupazionale dell’ente, pianificando l’utilizzo del personale che resta all’ente.
• Regime contrattuale del personale
Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare
Il PF è un’operazione di finanziamento che supera il tradizionale approccio degli istituti di credito alle modalità di concessione di un prestito. Il focus della valutazione si sposta:
AZIENDA •Situazione economico-finanziarie •Garanzie reali e patrimoniali e personali
PROGETTO •Fattibilità progettuale •Prospettive economiche = attitudine a restituire, attraverso i proventi generati, il debito contratto
Gli strumenti. C. Sviluppo Project finance
Il progetto che garantisca la capacità di ripagare le risorse investite deve essere chiaramente identificabile dal punto di vista
• Giuridico • Economico finanziario La Pubblica Amministrazione affida alla SdP la realizzazione di un’opera
pubblica. La SdP costruisce l’opera attraverso capitali propri e di debito e si remunera attraverso la gestione.
In questo modo l’ente: • garantisce la costruzione di infrastrutture pubbliche • trasferisce l’onere di indebitamento al settore privato • interviene solo in alcuni casi con risorse finanziarie integrative
Società di Progetto (SdP)
Gli strumenti. C. Sviluppo Project finance
Il leasing consente ad un’azienda di disporre di un bene (mobile o immobile) senza dover immobilizzare ingenti capitali per acquistarlo.
Azienda di Leasing Proprietà del bene
Aziende utilizzatrice Utilizzo del bene
Disponibilità del bene
Pagamento di canoni periodici
Riscatto del bene
Gli strumenti. C. Sviluppo Leasing
Le tipologie di leasing più comuni sono: • Leasing finanziario: la società di leasing è un intermediario finanziario
che acquista per conto dell’azienda utilizzatrice il bene e lo cede in locazione in cambio di un numero di canoni periodici.
La durata = vita utile del bene e possibilità di riscatto a fine periodo
• Leasing operativo: la società di leasing = società produttrice/venditrice del bene. A fine periodo il bene è ritirato dalla stessa società di leasing
• Sale and lease back: l’azienda utilizzatrice vende i propri beni alla società di leasing che ne paga il prezzo e lo cede in locazione in cambio di un numero di canoni periodici. Possibilità di riscatto a fine periodo
Gli strumenti. C. Sviluppo Leasing
15-bis.1. Il «contratto di disponibilità» è il contratto mediante il quale sono affidate, a rischio e a spesa dell’affidatario, la costruzione e la messa a disposizione a favore dell’amministrazione aggiudicatrice di un’opera di proprietà privata destinata all’esercizio di un pubblico servizio, a fronte di un corrispettivo. Si intende per messa a disposizione l’onere assunto a proprio rischio dall’affidatario di assicurare all’amministrazione aggiudicatrice la costante fruibilità dell’opera, nel rispetto dei parametri di funzionalità previsti dal contratto, garantendo allo scopo la perfetta manutenzione e la risoluzione di tutti gli eventuali vizi, anche sopravvenuti. (comma introdotto dall'art. 44, comma 1, lettera a), legge n. 27 del 2012)
Gli strumenti. C. Sviluppo Contratto di disponibilità
15-ter. Ai fini del presente codice, i «contratti di partenariato pubblico privato» sono contratti aventi per oggetto una o più prestazioni quali la progettazione, la costruzione, la gestione o la manutenzione di un’opera pubblica o di pubblica utilità, oppure la fornitura di un servizio, compreso in ogni caso il finanziamento totale o parziale a carico di privati, anche in forme diverse, di tali prestazioni, con allocazione dei rischi ai sensi delle prescrizioni e degli indirizzi comunitari vigenti. Rientrano, a titolo esemplificativo, tra i contratti di partenariato pubblico privato la concessione di lavori, la concessione di servizi, la locazione finanziaria, il contratto di disponibilità, l’affidamento di lavori mediante finanza di progetto, le società miste. Possono rientrare altresì tra le operazioni di partenariato pubblico privato l’affidamento a contraente generale ove il corrispettivo per la realizzazione dell’opera sia in tutto o in parte posticipato e collegato alla disponibilità dell’opera per il committente o per utenti terzi. Fatti salvi gli obblighi di comunicazione previsti dall’articolo 44, comma 1-bis del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, alle operazioni di partenariato pubblico privato si applicano i contenuti delle decisioni Eurostat.
Gli strumenti. C. Sviluppo Contratto di disponibilità
Art. 160-ter. Contratto di disponibilità (articolo introdotto dall'art. 44,comma 1, lettera d), legge n. 27 del 2012) CORRISPETTIVO 1. L’affidatario del contratto di disponibilità è retribuito con i seguenti corrispettivi, soggetti ad adeguamento monetario secondo le previsioni del contratto: a) un canone di disponibilità, da versare soltanto in corrispondenza alla effettiva disponibilità dell’opera; il canone è proporzionalmente ridotto o annullato nei periodi di ridotta o nulla disponibilità della stessa per manutenzione, vizi o qualsiasi motivo non rientrante tra i rischi a carico dell’amministrazione aggiudicatrice ai sensi del comma 3; b) l’eventuale riconoscimento di un contributo in corso d’opera, comunque non superiore al cinquanta per cento del costo di costruzione dell’opera, in caso di trasferimento della proprietà dell’opera all’amministrazione aggiudicatrice; c) un eventuale prezzo di trasferimento, parametrato, in relazione ai canoni già versati e all’eventuale contributo in corso d’opera di cui alla precedente lettera b), al valore di mercato residuo dell’opera, da corrispondere, al termine del contratto, in caso di trasferimento della proprietà dell’opera all’amministrazione aggiudicatrice.
Gli strumenti. C. Sviluppo Contratto di disponibilità
RISCHIO 2. L’affidatario assume il rischio della costruzione e della gestione tecnica dell’opera per il periodo di messa a disposizione dell’amministrazione aggiudicatrice. Il contratto determina le modalità di ripartizione dei rischi tra le parti, che possono comportare variazioni dei corrispettivi dovuti per gli eventi incidenti sul progetto, sulla realizzazione o sulla gestione tecnica dell’opera, derivanti dal sopravvenire di norme o provvedimenti cogenti di pubbliche autorità. Salvo diversa determinazione contrattuale e fermo restando quanto previsto dal comma 5, i rischi sulla costruzione e gestione tecnica dell’opera derivanti da mancato o ritardato rilascio di autorizzazioni, pareri, nulla osta e ogni altro atto di natura amministrativa sono a carico del soggetto aggiudicatore.
Gli strumenti. C. Sviluppo Contratto di disponibilità
Agenda.
1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro
2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno
3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare
4. Le differenti strategie
5. Gli strumenti di valorizzazione
6. Considerazioni di sintesi e ruolo del consulente/revisore
Eurostat “Treatment of public private partnerships”
11 Febbraio 2004
Indica i casi nei quali gli assets sono legati a forme di PPP
Il partner privato si assume il rischio di costruzione Il partner privato si assume almeno uno dei due rischi: quello di disponibilità e quello di domanda
ASSETS: NON sono classificati come ATTIVO PATRIMONIALE
PUBBLICO
Considerazioni di sintesi. Eurostat
• Rischio di costruzione copre eventi quali:
• Ritardo nei tempi di consegna • Non rispetto degli standard di progetto • Aumento dei costi • Inconvenienti di tipo tecnico nell’opera • Mancato completamento dell’opera
• Rischio di disponibilità è legato alla capacità del concessionario di erogare le prestazioni contrattuali pattuite, sia per volume che per standard di qualità (lack of performance)
• Rischio di domanda si origina dalla variabilità della domanda che dipende da:
• Presenza di alternative più convenienti per gli utenti
• Il ciclo di business • Nuove tendenze del mercato
Considerazioni di sintesi. Eurostat
Le variabili di cui tener conto per la scelta dello strumento finanziario sono:
1. Difficoltà procedurali • Tipologia di opere da realizzare
• Impatto sul bilancio dell’ente
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
La scelta della forma di finanziamento dipenderà dalle caratteristiche combinate di rischio/rendimento
Basso Opere culturali, ambientali, educative
Contratto disponibilità
Edifici pubblici
Risorse idriche
Strutture sanitarie Edilizia penitenziaria Opere urbane
Servizi pubblici a rete
Project Finance
Leasing Rischio
Elevato
Rendimento Basso Alto
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
Tit.I Entrate tributarie Tit.I Spese correnti Quota interessi mutuo Canone leasing Quota interessi obbligazioni Canone disponibilità
Tit.II Entrate da contributi e trasferimenti correnti Canone del concessionario (PF)
Tit.III Entrate extratributarie
Tit.IV Entrate da alienazioni, trasferimenti da capitale Cartolarizzazione
Tit.II Spese in c/capitale Contributo concessionario (PF)
Tit.V Entrate da accensione prestiti Mutuo Emissioni obbligazionaria
Tit.III Spese per rimborso prestiti Quota capitale mutuo Quota capitale obbligazioni
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
Caratteristica Leasing immobiliare in costruendo Contratto di disponibilità
Possibilità di un contributo pubblico
Senza limiti, versato come maxi canone iniziale
Non superiore al 50% del valore dell’opera; versato a condizione che la Pa intenda acquisire la proprietà al termine del contratto
Rischio in capo al soggetto privato
Progettazione definitiva ed esecutiva, Costruzione, disponibilità
Progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva, costruzione, funzionalità, disponibilità
Documenti a base di gara
Progetto preliminare (necessità di espletare preventivamente la gara per l’individuazione del progetto preliminare)
PEF
Capitolato prestazionale
Capitolato prestazionale dettagliato, che indichi:
•Caratteristiche tecniche e funzionali dell’opera
•Canone di disponibilità (sulla base di un PEF)/modalità di eventuale riduzione
•Durata del contratto
•Destinazione finale dell’opera (nel caso in esame, subentro nella proprietà)
Criterio di aggiudicazione
Offerta economicamente più vantaggiosa
Offerta economicamente più vantaggiosa
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
Caratteristica Leasing immobiliare in costruendo
Contratto di disponibilità
Oggetto della gara Canone di leasing
Caratteristiche migliorative del progetto
Progetto preliminare (all’aggiudicatario spetta la stesura del progetto definitivo ed esecutivo)
Canone disponibilità Riscatto della proprietà
Prezzo finale di riscatto, solitamente di valore irrisorio
La Pa definisce a priori un prezzo di trasferimento da corrispondere al termine del contratto (il canone di disponibilità terrà conto anche dell’importo del prezzo di trasferimento)
Reperimento risorse finanziarie
Società di leasing che partecipa alla gara generalmente insieme al costruttore
Piena autonomia dell’aggiudicatario – non vi sono interferenze della stazione appaltante sulle modalità di approvvigionamento del denaro necessario per la realizzazione dell’opera
Avvio pagamento del canone
Alla consegna dell’edificio Alla consegna dell’edificio
Fiscalità Il canone di leasing è soggetto all’IVA relativa all’oggetto (lavori 10%)
Non ci sono ancora interventi sul canone di disponibilità, ma si presume l’applicazione dell’IVA ordinaria (22%)
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
DRIVER DI VALUTAZIONE
MUTUO LEASING PROJECT FINANCE CONTRATTO DI DISPONIBILITA’
Struttura contrattuale
Articolata Semplice Molto articolata Semplice
Controparti Più controparti
Controparte unica Molte controparti Controparte unica
Procedura di gara Può comportare più gare di appalto
Gara di progettazione + gara di leasing
Può comportare più gare di appalto
Gara unica
Tempistica di gara Elevata Elevata Molto elevata Contenuta Difficoltà valutazione proposte
Contenuta Contenuta Elevata Elevata
Trasferimento rischi di realizzazione
Nullo Elevato Elevato Molto elevato
Costo dell’opera a carico del soggetto attuatore
Integrale Integrale Preponderante Integrale
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
DRIVER DI VALUTAZIONE
MUTUO LEASING PROJECT FINANCE CONTRATTO DI
DISPONIBILITA’
Fonte di finanziamento privato
Bancaria (al soggetto attuatore)
Società di leasing
Bancaria (alla società di progetto – SPV)
Bancaria (in autonomia del soggetto aggiudicatario)
Esborsi periodo di costruzione
Pagamento a stato avanzamento lavori
Non richiede pagamenti – pagamento eventuale anticipo a completamento dell’opera
Pagamento contributo pubblico a stato avanzamento lavori
Non richiede pagamenti – pagamento eventuale anticipo a completamento dell’opera
Esborsi periodo di rimborso/locazione/concessione
Rimborso rata di finanziamento
Pagamento canone di leasing
Pagamento canone di disponibilità e servizi al concessionario
Pagamento canone di disponibilità
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
DRIVER DI VALUTAZIONE MUTUO LEASING PROJECT FINANCE
CONTRATTO DI
DISPONIBILITA’
Costi iniziali Contenuti Elevati Elevati Contenuti Costo del finanziamento Costo della
raccolta più rendimento atteso del finanziatore
Costo della raccolta più rendimento atteso della società di leasing
Costo del finanziamento SPV più rendimento atteso del promotore
Costo della raccolta, costo rendimento atteso del finanziatore, costo di manutenzione
Orizzonte temporale - 15/20 anni 20/30 anni 15/20 anni Trattamento contabile Genera
debito Non genera debito (canone = spesa corrente) se i rischi sono trasferiti alla società di leasing
Non genera debito (canone di disponibilità e servizio = spesa corrente)
Non genera debito (canone = spesa corrente)
Rischio contenzioso Elevato Contenuto Elevato Contenuto
Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme
Considerazioni di sintesi. Scelta strumento
Cessione Gestione
(diretta o indiretta)Valorizzazione
Funzioni esercitate dall’amministrazione pubblica
Cessionegratuita
alienazione
Societàimmobiliare
STU Fondi immobiliari
Concessione di valorizzazioneConvenienza
dell’operazione
(costi, tempi, procedure)
Bassa
Alta
cartolarizzazione
Project finance
Leasing
Considerazioni di sintesi. Ruolo consulente
Art. 239 del TUEL prevede che Organo di revisione vigili sulla «regolarità contabile, finanziaria ed economica della gestione relativamente all'acquisizione delle entrate, all'effettuazione delle spese, all'attività contrattuale, all'amministrazione dei beni, alla completezza della documentazione, agli adempimenti fiscali ed alla tenuta della contabilità; l'organo di revisione svolge tali funzioni anche con tecniche motivate di campionamento» In relazione all’amministrazione dei beni, il patrimonio deve essere considerato fondo a disposizione dell’ente, da impiegare secondo vincoli di economicità, efficacia ed efficienza. Ruolo • Tenuta della contabilità (correttezza inventari) • Redditività del patrimonio (efficienza ed utilizzo corrette fonti di
finanziamento) • Conservazione (risorse per miglioramento, mantenimento, incremento,
valorizzazione)
Considerazioni di sintesi. Ruolo consulente
Valutazioni • Piano delle alienazioni (art. 58) • Società immobiliari • Nuove operazioni di investimento
Considerazioni di sintesi. Ruolo consulente
Documentazione da predisporre Art. 14 - Studio di fattibilità d) elaborato tecnico-economico contenente: 1. la verifica della possibilità di realizzazione mediante concessione
rispetto all'appalto;
2. analisi della fattibilità finanziaria (costi e ricavi) con riferimento alla fase di costruzione e, nel caso di concessione, alla fase di gestione; 3. analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi-benefici); 4. schema di sistema tariffario, nel caso di concessione; 5. elementi essenziali dello schema di contratto.
Considerazioni di sintesi. Ruolo consulente
Documentazione da predisporre Art. 14 - Studio di fattibilità d) elaborato tecnico-economico contenente: 1. la verifica della possibilità di realizzazione mediante concessione
rispetto all'appalto;
2. analisi della fattibilità finanziaria (costi e ricavi) con riferimento alla fase di costruzione e, nel caso di concessione, alla fase di gestione; 3. analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi-benefici); 4. schema di sistema tariffario, nel caso di concessione; 5. elementi essenziali dello schema di contratto.
Fabio Amatucci
Professore associato Economia Aziendale, Università del Sannio
Ricercatore CERGAS Università Bocconi
Docente SDA Bocconi
Cell. 338 1544759