i
KAJIAN FAKTOR KELEWATAN DAN LANGKAH KAWALAN KELEWATAN
PROJEK PEMBINAAN PERUMAHAN DI PULAU PINANG
NUR LIYANA BINTI MOHD SALLEH
Laporan ini di kemukakan sebagai
Memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan
Ijazah Sarjana Muda Pengurusan Teknologi dan Perniagaan (Pembinaan)
UNIVERSITI TUN HUSSIEN ONN MALAYSIA
JANUARY 2018
ii
PENGAKUAN
Saya akui laporan projek ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan
ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya
Pelajar :
NUR LIYANA BINTI MOHD SALLEH
Tarikh :
Penyelia :
DR NORPADZLIHATUN BINTI MANAF
iii
DEDIKASI
Terima kasih yang tidak terhingga buat ibu bapa yang tersayang,
MOHD SALLEH BIN SALIM & UMI KALTHOM BT MD ISA
Terima kasih atas sokongan rohani dan semangat yang diberikan. Terima Kasih Di Atas
Segala Pengorbanan, Dorongan, Restu
Dan Kasih Sayang Yang Diberikan. Jasa Kalian
Tidak Terbalas Buat Diriku
Hanya Allah s.w.t Sahaja Yang Dapat Membalasnya.
Buat penyelia yang dihormati,
DR NORPADZLIHATUN BINTI MANAP
Terima kasih atas segala bimbingan dan galakan yang diberikan
Buat teman,
Abdur Rahman Athir, Siti Nur Alisa, Khairul Mujibah, Nurul Najihah, dan Nur Ainaa
Amirah terima kasih kerana paling banyak memberi sokongan dan galakan.
Buat rakan-rakan di UTHM
Terima kasih atas dorongan serta bantuan yang kalian berikan.
iv
PENGHARGAAN
Bersyukur ke hadrat Allah S.W.T kerana dengan limpah rahmat dan izinNya saya telah
berjaya menyelesaikan kajian ini. Pada kesempatan ini, saya ingin mengucapkan terima
kasih kepada pihak-pihak yang pernah menghulurkan tunjuk ajar, bimbingan, sokongan
dan kerjasama yang cukup bernilai ketika melaksanakan kajian ini.
Pertama sekali saya ingin merakamkan setinggi-tinggi penghargaan dan ucapan
terima kasih saya kepada penyelia projek ini, Dr. Norpadzlihatun binti Manap di atas
segala kesudian memberi tunjuk ajar dan nasihat serta yang telah banyak membimbing
dan meluangkan masa sepanjang tempoh saya menyiapkan kajian ini. Kesabaran daripada
beliau sepanjang membimbing dan tidak jemu memberi nasihat serta membantu saya
sehingga selesai kajian ini akan saya ingati dan jadikan panduan untuk masa hadapan.
Tidak lupa juga penghargaan kepada pihak-pihak terlibat yang telah membantu
dan memberi kerjasama dalam menjayakan kajian ini. Tidak lupa juga saya
mengucapkan terima kasih yang amat teristimewa kepada orang yang sentiasa sabar dan
memahami tugasan ini serta yang banyak membantu, ibu dan bapa yang tercinta Mohd
Salleh dan Umi Kalthom yang telah banyak memberi dorongan dan semangat serta
sanggup berkorban masa dan tenaga sepanjang pengajian saya. Tidak dilupakan juga
kepada rakan-rakan yang selama ini banyak membantu.
v
ABSTRAK
Kelewatan penyiapan projek merupakan suatu fenomena biasa yang seringkali
berlaku dalam industri pembinaan terutama bagi projek-projek perumahan.
Kelewatan penyiapan projek ni belaku akibat beberapa faktor utama dan sistem
pengurusan yang tidak cekap dan efektif. Ianya mengakibatkan berlakunya perubahan
terhadap kerja-kerja pembinaan serta boleh menjejaskan nama baik kontraktor itu
sendiri. Kajian ini dijalankan bagi mengenalpasti faktor-faktor utama yang
menyebabkan kelewatan projek pembinaan siap mengikut tempoh yang telah
ditetapkan dan langkah kawalan yang digunakan semasa menjalankan aktiviti
pembinaan di Pulau Pinang. Skop kajian ini yang dilakukan ini berkenaan kelewatan
projek pembinaan perumahan di Pulau Pinang. Responden kajian ini adalah pihak
yang terlibat dalam menguruskan projek pembinaan perumahan di Pulau Pinang iaitu
kontraktor, penolong pengurus projek, penolong jurutera dan penyelia tapak.
Pengumpulan data diperolehi dari sumber yang diterbitkan dari bahan rujukan seperti
surat khabar, jurnal, media eletronik dan melalui kaedah kualitatif. Hasil daripada
kajian yang telah dilakukan mendapati faktor paling utama yang menyebabkan
berlakunya kelewatan ialah masalah cuaca, masalah bahan binaan dan masalah arahan
perubahan kerja. Melalui kajian ini juga telah mengenalpasti langkah kawalan yang
digunapakai bagi menangani masalah kelewatan projek pembinaan. Antara langkah
kawalan tersebut ialah menggunakan kaedah carta gantt, kaedah laluan kritikal
(CPM) dan kaedah struktur pecahan kerja (WBS). Diharapkan kajian ini dapat
membantu meningkatkan tahap pengurusan projek pembinaan di Pulau Pinang pada
masa akan datang.
vi
ABSTRACT
Project completion delays are a common phenomenon that often occurs in the construction
industry especially for housing projects. Delayed completion of the project is due to some
of the key and ineffective and effective management systems. It results in changes to
construction work and may affect the reputation of the contractor himself. This study was
carried out to identify the major factors that caused the completion of the completed
construction project in accordance with the predetermined period and the control measures
used during construction activities in Penang. The scope of this study is about the delays
in housing construction projects in Penang. The respondents of this study are those
involved in managing the housing construction projects in Penang namely contractors,
assistant project managers, assistant engineers and site supervisors. Collecting data is
obtained from sources that are derived from reference materials such as newspapers,
journals, electronic media and through qualitative methods. The results of the study have
shown that the most important factors that cause delays are the weather problems, the
problems of construction materials and the problems of work shift direction. Through this
study, we have also identified the control measures to address the problem of delays in
construction projects. Among these control measures are the use of gantt chart method,
critical path method (CPM) and work breakdown structure (WBS) method. It is hoped
that this study will help improve the level of construction project management in Penang
in the future
vii
KANDUNGAN
TAJUK i
PENGAKUAN ii
DEDIKASI iii
PENGHARGAAN iv
ABSTRAK v
ABSTRACT vi
KANDUNGAN vii
SENARAI JADUAL xi
SENARAI RAJAH xi
SENARAI LAMPIRAN xvi
BAB 1 PENGENALAN
1.1 Pengenalan 1
1.2 Penyataan Masalah 2
1.3 Latar Belakang Kajian 4
1.4 Persoalan Kajian 4
1.5 Objektif Kajian 5
1.6 Skop Kajian 5
1.7 Kepentingan Kajian 6
1.8 Jangkaan Hasil Kajian 6
1.9 Kesimpulan 7
BAB 2 KAJIAN LITERATUR
viii
2.1 Pengenalan 8
2.2 Senario Umum 9
2.3 Definisi Projek Lewat 10
2.4 Kategori Kelewatan 11
2.4.1 Kelewatan yang Dibenarkan 11
2.4.2 Kelewatan yang Tidak Dibenarkan 14
2.4.3 Kelewatan yang Boleh Dituntut 15
2.5 Faktor-faktor Kelewatan Projek Pembinaan 17
2.5.1 Kekurangan Sumber Bahan Binaan 18
2.5.2 Kelewatan Meluluskan Rekabentuk 20
2.5.3 Arahan Perubahan Kerja 21
2.5.4 Kekurangan Sumber Tenaga Buruh 23
2.5.5 Kelemahan Pengurusan 25
2.5.6 Keadaan Cuaca dan Bencana Alam 25
2.6 Pihak Yang Bertanggungjawab 26
2.7 Langkah-Langkah Kawalan Kelewatan 27
2.7.1 Carta Gantt 28
2.7.2 Kaedah Laluan Kritikal 29
2.7.3 Kaedah Struktur Pecahan Kerja 30
2.8 Kesan Kelewatan Projek Pembinaan 30
2.9 Rumusan 31
BAB 3 METODOLGI KAJIAN
3.1 Pengenalan 32
3.2 Reka Bentuk Kajian 33
3.3 Kawasan Kajian 36
3.3.1 Maklumat Am Kawasan Kajian 36
3.4 Kaedah Pengumpulan data 38
3.4.1 Data Primer 39
3.4.2 Data Sekunder 40
3.5 Kaedah Persampelan 40
ix
3.5.1 Populasi Kajian 40
3.5.2 Persampelan 41
3.6 Instrumen Kajian 41
3.6.1 Temubual 42
3.7 Analisis Data 42
3.7 Rumusan 43
BAB 4 ANALISIS DATA DAN PERBINCANGAN
4.1 Pengenalan 45
4.2 Pengumpulan Data 46
4.3 Latar Belakang Responden 46
4.4 Analisis Data dan Perbincangan 48
4.5 Perbincangan Objektif Satu 48
4.5.1 Analisis Data Objektif Pertama 49
4.5.1.1 Faktor Cuaca 51
4.5.1.2 Masalah Perubahan Pelan Tapak 53
4.5.1.3 Masalah Arahan Perubahan Kerja 54
4.5.1.3 Masalah Pengurusan Projek 56
4.5.1.4 Faktor Bahan Binaan 57
4.5.2 Analisis Faktor Kelewatan Lain 58
4.5.2.1 Kegagalan Pihak Sub Kontraktor 59
4.5.2.2 Masalah Tenaga Buruh dan Utiliti 59
4.5.2.3 Masalah Kelewatan Bayaran 60
4.5.3 Pihak Yang Bertanggungjawab 61
4.6 Perbincangan Objektif Kedua 62
4.6.1 Langkah Kawalan Kelewatan 63
4.6.1.1 Kaedah Carta Gantt 64
4.6.1.2 Kaedah Laluan Kritikal 65
4.6.1.3 Kaedah Struktur Pecahan Kerja 66
4.7 Kewajaran Kelewatan Projek dan Kesannya 66
4.8 Rumusan 69
x
BAB 5 KESIMPULAN DAN CADANGAN
5.1 Pengenalan 71
5.2 Pencapaian Objektif Kajian 72
5.2.1 Objektif Pertama : Mengkaji Faktor Utama yang
Menyebabkan kelewatan 72
5.2.2 Objektif Kedua : Mengkaji Langkah Kawalan
Yang sesuai untuk mengawal masalah Kelewatan 74
5.3 Limitasi Kajian 75
5.4 Cadangan Penambahbaikan 76
5.5 Cadangan Kajian Lanjutan 78
5.6 Penutup 80
RUJUKAN 81
LAMPIRAN 87
VITA
xi
SENARAI JADUAL
1.1 Statistik Projek perumahan mengikut kategori bagi tahun
2017
4.1 Latar Belakang Responden
4.2 Faktor-faktor Kelewatan Projek Pembinaan Perumahan Di
Pulau Pinang
3
47
51
SENARAI RAJAH
3.1 Carta Aliran Metodologi Kajian
3.2 Peta Negeri Pulau Pinang
3.3. Jenis-Jenis Kaedah Temubual
38
38
39
3.4 Proses Analisis Data 43
4.1 Faktor-faktor kelewatan yang dianalisis 50
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan
Industri pembinaan merupakan salah satu sektor yang menjadi pemangkin kepada
ekonomi di negara ini. Terdapat pelbagai jenis dan bentuk pembinaan yang telah
dihasilkan oleh arkitek dan jurutera serta pekerja-pekerja yang terlibat yang telah
menaikkan Malaysia setanding dengan negara-negara maju yang lain. Antara pembinaan
yang menjadi kebanggaan Malaysia ialah Jambatan Pulau Pinang yang tersenarai sebagai
jambatan ketiga yang terpanjang di Asia, Menara Berkembar Petronas yang turut
tersenarai antara bangunan pencakar langit yang ke 11 tertinggi di Asia.
Memandangkan Malaysia semakin mara ke arah perindustrian, peranan industri
pembinaan perlu dipertingkatkan. Teknologi pendekatan baru dan inovatif yang
diperlukan dalam rekabentuk dan pembinaan rumah untuk membolehkan negara
mencapai sasaran (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, 1997). Oleh itu, bagi
memastikan industri pembinaan terus menjana ekonomi kepada negara, kelewatan dalam
sesuatu projek pembinaan perlulah diberikan perhatian oleh semua pihak yang terlibat
secara lansung atau tidak lansung dalam industri pembinaan. Kelewatan sesuatu projek
akan memberi kesan kepada tempoh siap sepatutnya. Terdapat pelbagai faktor yang
menjadi penyumbang utama kepada kelewatan projek. Antara faktor kelewatan projek
ialah pengurusan masa yang tidak sistematik, bekalan bahan binaan yang tidak mencukupi
dan cuaca.
2
1.2 Permasalahan Kajian
Projek-projek pembinaan sama ada perumahan atau pembangunan yang melewati atau
tidak disiapkan bukanlah suatu isu yang baru di negara ini. Selain menjejaskan nama baik
syarikat pembinaan tersebut, Ia juga akan meninggalkan impak yang negatif kepada bakal
pengguna. Kelewatan sesuatu projek pembinaan di Malaysia berlaku melalui dua faktor
iaitu faktor dalaman dan luaran. Faktor dalaman ialah faktor yang berpunca daripada
kesilapan pemilik atau klien, kontraktor, atau konsultan. Faktor luaran pula berpunca
daripada kekurangan bahan binaan, cuaca, pemindahan utiliti dan sebagainya (Ahmad et
al.,2005).
Saranan Perdana Menteri ketika sedang membentangkan kertas bajet RMK 9 telah
menegaskan bahawa semua projek pembinaan baik perumahan mahupun pembangunan
hendaklah dilaksanakan dengan segara dan memastikan semua projek pembinaan tersebut
siap mengikut tempoh yang telah ditetapkan.
Kelewatan dalam projek pembinaan perumahan mahupun bangunan juga adalah
disebabkan oleh pengurusan masa yang tidak terancang dan sistematik. Pengurusan masa
yang tidak terancang menyebabkan kelewatan berlaku dalam pembinaan. Pengurusan
yang tidak efisien dan sistematik di tapak bina boleh menyebabkan berlakunya
kemerosotan atau kegagalan pada perjalanan projek pembinaan tersebut. Tiada
perancangan yang rapi pada peringkat awal projek yang meliputi sumber seperti keperluan
bahan binaan, tenaga kerja dan keperluan peralatan pembinaan.
Menurut statistik yang dibekalkan oleh Jabatan Perumahan Negara, menunjukkan
Pulau Pinang merupakan negeri kedua yang memegang rekod tertinggi bagi 17 projek
lewat dan 26 projek sakit berbanding negeri-negeri lain. Jadual 1.1 menunjukkan statistik
projek perumahan yang terkini yang dibekalkan oleh Jabatan Perumahan Negara.
3
Jadual 1.1: statistik projek-projek perumahan mengikut kategori bagi tahun 2017
Selain itu, Pulau Pinang merupakan sebuah negeri ke sembilan terbesar di
Malaysia yang mempunyai keluasan seluas 1,048 km persegi. Dengan keluasan kawasan
yang terdapat di Pulau Pinang dan bilangan penduduk yang ramai di negeri tersebut
menyebabkan pembinaan perumahan di negeri tersebut semakin bertambah. Pertambahan
bilangan pembinaan perumahan telah menyebabkan sesetengah projek pembinaan di
negeri itu mengalami masalah projek lewat siap atau terbengkalai. Perlambakan
pembinaan perumahan yang dijalankan di Pulau Pinang menyebabkan sesetengah projek
tidak dapat disiapkan kerana sesetengah kawasan di Pulau Pinang memerlukan kerja-kerja
penambakan. Hal ini akan menyebabkan kelewatan berlaku semasa proses menyiapkan
projek pembinaan perumahan tersebut. Jika dilihat di negeri Pulau Pinang, walaupun
kawasan keluasan negeri Pulau Pinang lebih kecil berbanding negeri-negeri lain seperti
Selangor, Kuala Lumpur, dan Johor namun banyak pembinaan-pembinaan yang sedang
4
dibangunkan dan dijalankan. Pembinaan perumahan bangunan tinggi antara yang paling
banyak dijalankan.
1.3 Latar Belakang Kajian
Menurut Ahuja (1984) telah mengatakan bahawa industri pembinaan ini merupakan
sebuah industri yang kompleks kerana penglibatan pelbagai pihak yang saling bergantung
keupayaan yang berbeza, kemahiran dan pengetahuan. Setiap pihak yang terlibat dalam
industri pembinaan mempunyai peranan tertentu dalam memenuhi dan mencapai objektif
projek pembinaan tersebut.
Projek yang gagal untuk disiapkan mengikut tempoh yang telah ditetapkan adalah
salah satu masalah utama yang perlu diberikan pehatian dalam industri pembinaan di
Malaysia. Dengan wujudnya masalah kelewatan ini dalam pembinaan akan memberi atau
meninggalkan kesan yang negatif terhadap projek yang sedang dilaksanakan.
Kegagalan sesuatu projek pembinaan yang sedang dijalankan adalah berpunca
daripada kurangnya pemantau oleh pihak yang bertanggungjawab seperti kontraktor atau
pemilik projek tersebut. Menurut Kaming P et al, (1997) telah mengkaji faktor yang
mempengaruhi pada 31 projek bangunan tinggi di Indonesia dan mendapati kos yang
berlebihan berlaku lebih kerap dan lebih parah masalah daripada lebihan masa. Mereka
menegaskan bahawa faktor-faktor utama yang mempengaruhi ditakluki kos adalah kos
bahan meningkat disebabkan inflasi, anggaran bahan yang tidak tepat dan tahap
kerumitan. Ketika di masa ditakluki, yang paling penting faktor menyebabkan kelewatan
adalah perubahan reka bentuk, produktiviti buruh miskin, perancangan yang tidak
mencukupi, dan kekurangan sumber.
1.4 Persoalan Kajian
Melalui kajian ini beberapa persoalan kajian dapat diutarakan:
i. Apakah faktor utama yang menjadi penyebab kepada projek pembinaan
perumahan melewati tempoh siap?
5
ii. Apakah langkah-langkah yang sesuai untuk mengawal masalah kelewatan
projek pembinaan perumahan?
1.5 Objektif Kajian
Kajian ini terdapat dua objektif:
i. Mengenalpasti faktor utama yang menyebabkan projek pembinaan
perumahan melewati tempoh siap.
ii. Mengkaji langkah-langkah yang sesuai untuk mengawal masalah
kelewatan projek pembinaan perumahan.
1.6 Skop Kajian
Melalui objektif kajian yang telah dikenalpasti, kajian yang dilakukan ini merangkumi
kepada projek pembinaan perumahan yang terdapat di Pulau Pinang. Hal ini kerana Pulau
Pinang merupakan sebuah negeri yang kecil namun projek-projek pembinaan yang
melibatkan perumahan semakin pesat membangun. Menurut statistik yang dibekalkan
oleh Jabatan Perumahan, Pulau Pinang merupakan antara tiga negeri tertinggi yang
tergolong dalam masalah kelewatan penyiapan projek pembinaan. Ia merupakan kedua
tertinggi selepas Selangor. Ia bertujuan untuk mengkaji permasalahan yang menyebabkan
projek pembinaan perumahan mengalami masalah kelewatan dalam menyiapkan projek
tersebut tepat pada masa yang telah ditetapkan. Perkara ini akan dilaksanakan dengan
mengadakan sesi temubual bersama pihak yang terlibat di dalam pembinaan perumahan
seperti kontraktor bagi mendapatkan maklumat mengenai faktor kelewatan dan langkah
untuk mengatasi masalah kelewatan sesuatu projek itu berlaku dalam aspek pengurusan
masa. Temubual yang dilakukan dalam kajian ini kelak bagi membantu pengkaji
mendapatkan maklumat yang lebih tepat dan sahih.
Selain itu, sesi temubual juga akan dilakukan dengan kontraktor dan pengurus
projek yang terlibat dalam masalah kelewatan projek pembinaan bagi mendapatkan
6
maklumat dan pandangan mengenai masalah kelewatan yang berlaku. Hal ini kerana,
pihak kontraktor dan pengurus projek juga merupakan salah satu pihak yang terlibat
semasa projek tersebut dijalankan sehingga fasa siap.
1.7 Kepentingan Kajian
Kajian terhadap faktor kelewatan projek pembinaan melewati tempoh siap sepatutnya ini
amat penting kerana dengan melalui kajian ini, punca kepada masalah-masalah yang
terjadi di kawasan tapak bina dapat dikenalpasti dan seterusnya mengatasi masalah yang
menyebabkan projek tersebut lewat siap terutamanya di negeri Selangor yang memegang
rekod tertinggi projek lewat.
Selain daripada itu, kajian ini sedikit sebanyak dapat membantu pihak-pihak yang
terlibat dalam projek pembinaan tersebut melakukan kerja-kerja merancang,
penstrukturan dan penjadualan yang sistematik untuk memastikan sesuatu projek
pembinaan sama ada bagi sektor swasta mahupun kerajaan siap tepat pada masanya.
Justeru, kajian ini boleh dijadikan sebagai garis panduan kepada pihak yang terlibat dalam
sesuatu projek pembinaan agar tidak mengalami lagi masalah kelewatan projek.
1.8 Jangkaan Hasil Kajian
Dengan menjalankan kajian ini:
1. Faktor-faktor yang menjadi penyumbang kepada projek pembinaan di Pulau
Pinang dapat dikenalpasti
2. Langkah-langkah yang sesuai bagi mengatasi masalah kelewatan projek
pembinaan ini dapat diambil.
7
1.9 Kesimpulan
Kesimpulannya, dalam kajian ini memberikan gambaran secara ringkas dan keseluruhan
tentang kajian yang dilakukan. Tujuan utama kajian ini adalah untuk mengetahui faktor-
faktor utama yang menyebabkan projek pembinaan melewati tempoh siap yang ditetapkan
dalam kontrak. Selain itu, kajian ini juga dijalankan untuk mengkaji langkah bagi
mengatasi masalah yang akan menyebabkan kelewatan projek pembinaan sekiranya
berlaku masalah di tapak bina. Dalam kajian ini juga turut menerangkan secara ringkas
tentang perkara-perkara yang dijalankan dalam kajian dan diterangkan untuk memberikan
pemahaman awal. Keterangan tersebut merangkumi pengenalan, latar belakang kajian,
permasalahan masalah, persoalan kajian, objektif kajian, skop kajian dan kepentingan
kajian.
8
BAB 2
KAJIAN LITERATUR
2.1 Pengenalan
Bab dua ini akan membincangkan tentang kajian literatur. Kajian ini akan memfokuskan
kepada maklumat-maklumat penting yang sahih dan tepat dalam tajuk kajian rujukan
berkaitan dengan kajian-kajian terdahulu. Bab dua ini juga mengandungi kajian literatur
yang memberikan definisi bagi istilah-istilah penting yang berkaitan dengan kajian yang
dilakukan. Kajian ini juga dijalankan dengan menekankan faktor-faktor utama kelewatan
yang berlaku dalam projek pembinaan perumahan serta amalan pengurusan masa yang
sesuai yang digunakan untuk mengatasi masalah kelewatan projek pembinaan perumahan
di Malaysia terutama Pulau Pinang.
9
2.2 Senario Umum
Industri pembinaan di Malaysia merupakan salah satu sektor yang menjadi penyumbang
kepada ekonomi negara. Namun pelaksanaan projek pembinaan yang melewati tempoh
siap yang telah dijadualkan merupakan suatu fenomena yang sering berlaku di Malaysia.
Projek-projek pembinaan yang dilaksanakan terutamanya projek-projek perumahan
kebanyakan tidak dapat disiapkan mengikut masa yang telah ditetapkan seperti yang
terkandung dalam kontrak.
Antara contoh projek yang pernah menimbulkan pelbagai masalah adalah projek
pembinaan MATRADE. Projek MATRADE ini telah mengalami kelewatan yang begitu
ketara dan menyebabkan kos pembinaan projek ini telah meningkat berkali ganda. Projek
ini telah diserahkan kepada kontraktor pada tahun 1994 dengan jangkaan tarikh siap
sepenuhnya tiga tahun selepas tahun projek tersebut diserahkan dengan kos kontrak
bernilai RM167juta. Namun yang berlaku adalah sebaliknya. Projek ini mengalami
kelewatan selama 2,276 hari. Projek ini telah diserahkan secara rasmi pada tahun 2006.
Salah satu negeri di Malaysia yang mengalami masalah kelewatan projek siap adalah
Pulau Pinang. Pulau Pinang juga merupakan salah satu negeri yang memegang rekod
bilangan tertinggi bagi projek lewat siap. Adakalanya sesetengah projek tersebut
diisytiharkan sebagai projek terbengkalai.
Kelewatan projek pembinaan yang berlaku tidak mengira saiz projek sama ada
projek tersebut merupakan sebuah projek yang kecil atau projek besar. Biasanya
kelewatan yang berlaku dalam industri pembinaan ini mempunyai pelbagai faktor. Faktor
kelewatan tersebut pula terbahagi kepada faktor dalaman dan faktor luaran.
Projek pembinaan yang gagal disiapkan pada tempoh yang sepatutnya akan
menyebabkan berlakunya gangguan kepada pelaksanaan kerja di tapak binaan di mana ia
akan mengakibatkan produktiviti kerja semakin menurun. Kelewatan yang berlaku akan
berkait rapat dengan peningkatan masa yang turut menyebabkan kepada peningkatan kos.
Sekaligus kelewatan ini akan menyebabkan sesuatu projek tersebut akan bertambah lewat
atau kontrak akan ditamatkan.
Peranan pihak pengurusan amatlah penting dalam memantau kemajuan sesuatu
projek yang sedang dijalankan dengan kadar kekerapan yang tinggi bagi mengurangkan
10
sebarang masalah atau kemungkinan berlakunya kelewatan atau sekurang-kurangnya bagi
mengenalpasti jika terdapat sebarang permasalahan yang mungkin timbul pada peringkat
awal projek (Martin, 1976). Pemantauan yang dijalankan pada peringkat awal dan
berterusan akan membantu dalam mengesan tanda-tanda awal kemungkinan akan berlaku
kelewatan. Ini akan membantu pihak yang terlibat untuk menyelesaikan sebarang masalah
yang timbul.
Kecekapan dalam membuat keputusan atau kata putus juga memainkan peranan
utama bagi memastikan sesuatu projek pembinaan tersebut berjalan dengan lancar
terutamanya bagi mengelakkan berlakunya kelewatan. Penentuan kata putus merupakan
suatu proses yang digunakan sebagai kata kunci untuk mencapai keberkesanan
pengurusan projek pembinaan terutama berkaitan dengan nilai dan risiko (Stackenburck,
1982).
2.3 Definisi Kelewatan Projek
Secara umumnya projek lewat siap mengikut tempoh yang telah ditetapkan didefinisikan
sebagai projek yang mengalami kelewatan antara 10% hingga 30% berbanding kemajuan
yang sepatutnya (Jabatan Perumahan Negara, 2011). Kelewatan dalam projek pembinaan
terjadi apabila pihak kontraktor gagal untuk menyiapkan projek dalam tempoh yang telah
ditetapkan seperti mana yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak semasa
menandatangani kontrak. Pelbagai faktor yang boleh menyebabkan kelewatan dalam
menyiapkan projek. Faktor ini terbahagi kepada dua (2) jenis iaitu faktor luaran dan faktor
dalaman.
Merujuk kepada konteks pembinaan, kelewatan dalam penyiapan projek
pembinaan bermaksud projek tersebut melewati masa yang telah berlaku dan telah
melepasi tempoh kontrak yang telah dipersetujui untuk menyiapkan dimana kedua-dua
situasi ini biasanya akan menyebabkan berlakunya peningkatan kos kontrak (O’Brian,
1976).
Sekiranya projek pembinaan tersebut mengalami kelewatan, pihak kontraktor
yang terlibat berhak untuk memohon lanjutan masa berdasarkan faktor-faktor yang
menyumbang kepada kelewatan tersebut dan akan dipertimbangkan mengikut syarat-
11
syarat kontrak Klausa 43 JKR/203203A. Pihak kontraktor berhak menuntut lanjutan masa
atau Extension Of Time (EOT) berdasarkan bilangan hari yang lewat dengan memberi
surat tunjuk sebab berlakunya kelewatan projek tersebut siap. Permohonan lanjutan masa
yang telah diluluskan akan diberi tarikh siap baru manakala sekiranya permohonan
tersebut gagal, pihak kontraktor yang terlibat akan dikenakan denda kelewatan (LAD)
bergantung kepada jumlah hari lewat yang terlibat.
2.4 Kategori Kelewatan
Kelewatan dalam sesuatu projek pembinaan akan mendatangkan pelbagai masalah kepada
pelbagai pihak. Kelewatan ini akan menyebabkan peningkatan dalam aspek masa, kos dan
kualiti kerja.
Secara amnya, JKR 203 (Borang Kontrak, 2007) telah menetapkan bahawa
kategori projek yang tidak dapat disiapkan mengikut tempoh yang telah ditetapkan seperti
dalam kontrak terbahagi kepada tiga jenis kelewatan yang utama. Jenis kelewatan tersebut
ialah :
i. Kelewatan yang dibenarkan (Excusable Delays)
ii. Kelewatan yang tidak dibenarkan (Non-Excusable Delays)
iii. Kelewatan yang boleh dituntut (Compensable Delays)
2.4.1 Kelewatan Yang Dibenarkan (Excusable Delays)
Merujuk kepada JKR 203A Klausa 43 Syarat-syarat kontrak kelewatan yang dibenarkan
ini bermaksud kelewatan yang berlaku disebabkan oleh pihak ketiga atau sesuatu yang
berada di luar kawalan pemilik mahupun kontraktor yang terlibat. Kelewatan yang
dibenarkan ini membolehkan pihak kontraktor membuat permohonan lanjutan masa
sahaja tetapi tidak dibenarkan membuat tuntutan pampasan. Pihak kontraktor yang terlibat
hanya dibenarkan untuk melakukan permohonan lanjutan masa sekiranya projek
pembinaan tersebut mengalami masalah kelewatan yang berpunca daripada perkara-
perkara yang dibenarkan seperti berikut :
12
i. Kerugian atau kerosakan yang berlaku secara luar biasa yang disebabkan
oleh perkara-perkara yang diluar jangkaan seperti yang disebut dalam fasal
36(a), iaitu berlakunya kebakaran, letupan, ribut, petir, banjir dan lain-lain
dengan syarat kejadian tersebut berlaku bukan hasil daripada perbuatan,
kecuaian atau pecah kontrak oleh kontraktor.
ii. Cuaca buruk yang luar biasa atau berlakunya bencana alam semasa projek
pembinaan tersebut dalam proses pembinaan
iii. Force majeure
iv. Masa penerimaan yang tidak diwajar terhadap arahan pelan, aras yang
diperlukan atau arahan yang diperuntukan dalam kontrak oleh pihak
kontraktor dari Pegawai Penguasa
v. Arahan perubahan kerja-kerja pembinaan yang sedang dijalankan yang
dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa
vi. Proses pemilikan tapak yang lambat
Kategori kelewatan yang dibenarkan ini merupakan jenis kelewatan yang
membantu kontraktor bagi meneruskan kerja-kerja pembinaan walaupun berlaku
kelewatan dalam menyiapkan projek tersebut mengikut tempoh yang ditetapkan dalam
kontrak. Permohonan lanjutan masa (EOT) yang telah diluluskan tidak akan menyebabkan
kontraktor terlibat dikenakan denda kelewatan (LAD). Melalui kelewatan yang
dibenarkan ini, pihak kontraktor yang terlibat tidak dibenarkan membuat sebarang
tuntutan pampasan malah akan menyebabkan kos pengurusan yang semakin bertambah
mengikut jumlah tempoh lanjutan masa yang telah diluluskan semasa permohonan dibuat.
13
Kelewatan yang dibenarkan ini berpunca daripada pihak kontraktor itu sendiri.
Kelewatan yang berpunca daripada kontraktor ini boleh dijustifikasikan kepada lima
punca utama iaitu:
i.Kegagalan Mengenalpasti Keadaan Tapak Bina dan Rekabentuk Pelan
Pihak kontraktor yang terlibat gagal memberikan maklumat yang tepat dan
hanya menyediakan tawaran harga mengikut andaian yang dibuat tanpa
mengenal pasti keadaan dan halangan sebenar di kawasan tapak bina.
ii.Masalah pengurusan
Pengurusan yang tidak sistematik menyebabkan kerja-kerja di tapak bina
tidak dilakukan mengikut jadual yang telah ditetapkan. Pihak kontrakor yang
terlibat tidak mengurus keadaan kerja dengan baik dan kekurangan pekerja
mahir untuk menguruskan perjalanan projek pembinaan tersebut. Masalah
pengurusan yang serius akan menyebabkan berlakunya pertukaran pengurus
projek secara kerap dan akan menyebabkan projek pembinaan tersebut tidak
dapat diuruskan dengan baik.
iii. Kekurangan Sumber
Kontraktor yang terlibat tidak mempunyai sumber yang mencukupi atau
kekurangan bahan seperti peralatan jentera yang tidak mencukupi atau bahan
binaan seperti simen tidak dapat dibekalkan dengan jumlah yang diperlukan
turut menjadi penyumbang kepada kelewatan projek.
iv.Hasil Kerja Yang Tidak Memuaskan dan Tiada Kualiti
Hasil kerja yang dilakukan oleh pekerja-pekerja di tapak bina tidak
mempunyai kemahiran yang khusus dan menyebabkan berlakunya pelbagai
kecacatan pada sesuatu projek pembinaan sama ada projek peumahan atau
projek pembinaan bangunan. Hal ini akan menyebabkan semua kerja-kerja
binaan tersebut terpaksa dilakukan semula dan mengikut spesifikasi yang
telah ditetapkan oleh pihak berkuasa.
14
v. Kegagalan Sub-Kontraktor Yang Dilantik Oleh Kontraktor Utama
Sub-kontraktor yang dipertanggungjawabkan oleh kontraktor untuk
melakukan kerja-kerja pembinaan tidak melakukan tugasnya dengan baik dan
sempurna hingga menyebabkan berlakunya kelewatan. Kegagalan pihak sub-
kontraktor yang dilantik untuk melaksanakan kerja-kerja pembinaan
menyumbang kepada kelewatan projek pembinaan. Kelewatan memulakan
kerja-kerja pembinaan ini adalah disebabkan oleh subkontraktor kekurangan
modal pusingan, subkontraktor mempunyai banyak projek yang sedang
dijalankan dan kelewatan subkontraktor yang dinamakan.
Antara sebab lain yang terdapat dalam kategori kelewatan yang dibenarkan ini
ialah berpunca daripada ketidakcekapan pihak pengurusan sumber seperti pengurusan
sumber bahan binaan di tapak bina dan kekurangan kemahiran yang diperlukan (Naief,
2002) dan pengurusan yang kurang mahir dalam memberi perhatian kepada sumber
dalaman seperti pekerja, kos perbelanjaan dan sumber bahan (Frimpong et al, 2003).
2.4.2 Kelewatan Yang Tidak Dibenarkan (Non-Excusable Delays)
Kelewatan yang tidak dibenarkan merupakan kelewatan yang berpunca daripada
kontraktor itu sendiri mahupun sub kontraktor dalam mengendalikan pengurusan projek
pembinaan tersebut. Kelemahan pengurusan yang dilakukan oleh kontraktor itu sendiri
akan menyebabkan berlakunya kelewatan dalam melaksanakan kerja-kerja pembinaan.
Kes-kes kelewatan projek melewati tempoh siap sepatutnya adalah berpunca oleh
kontraktor tersebut untuk mendapatkan sub-kontraktor yang mempunyai kemahiran